富人買房不手軟，一名澳門富豪常專程飛來新北市淡水區打高爾夫球，過程中因被這裡的河岸美景、球場休閒機能深深吸引，遂相中淡海新市鎮的豪宅「天藝」，一出手就砸上億元，買下2戶共272坪。專家認為，海濱住宅對港澳人士而言誘因頗大，該豪宅被看上也算有緣。

淡海新市鎮多以1、2字頭行情的建案為主，不過坐落濱海路二段的豪宅「天藝」，部分棟別樓高27樓，最大賣點在於挑高可達3層樓的空中庭院，面積有10坪之大。根據實價登錄揭露，其中已成交的24~26樓等高樓層戶別，單價均在45萬元以上，扣除區域1樓及特殊成交戶別，創下淡海新市鎮最貴單價住宅紀錄。

置產關鍵美景優勢
據了解，該名富豪原居住在澳門「壹號湖畔」豪宅，同樣也是臨水岸建築，坐落新口岸填海地海邊，每坪單價180萬台幣起跳，是澳門皇朝區地標式豪宅，提供酒店式服務，並有不少名牌旗艦店商場入駐。此次首度在台灣置產，是因平時會去淡水地區高爾夫球場揮桿，除看中該區河岸美景，也因可就近打小白球，一口氣斥資1.17億餘元，入手2戶「天藝」約272坪空間。

甲山林廣告副總經理徐永仁透露，淡海新市鎮有不少港澳買方，除對區域房價認同，另一方面看準水岸、球場休閒、建案規劃等優勢，加上輕軌通車後的交通便利性，都是置產關鍵。

錯層陽台視覺扭轉
「台灣各地豪宅那麼多，這建案能被看上算八輩子修來的緣分。」《住展》雜誌企研室經理何世昌認為，港澳人士來台買房案例持續增加，但以移民目的為主，總價預算落在2000萬元上下，能負擔高總價、以投資置產為目的的買方相對少見，且海濱住宅對港澳富豪而言有蠻大誘因，買下「天藝」可說是有緣人。

該社區利用錯層式與不同挑高高度的陽台，創造視覺扭轉效果，陽台面積最大可達10坪，最高達10米、約3層樓高。徐永仁介紹，各戶陽台均有深達1公尺的樹穴，並隨戶贈送1株羅漢松，搭配自然澆灌、排水系統，住戶無須擔心樹木照顧問題，「錯層及陽台景觀牆的設計，住戶也無須擔心在自家陽台上，會被樓上鄰居看光光。」

「天藝」由甲山林建設、凱越建設共同投資興建，其中凱越建設公司代表人林鴻森，更曾擔任一手打造台北市大安區仁愛路「帝寶」的宏盛建設副董一職，所以全案社區規劃承襲「帝寶」穹頂會館、護城河及泳池、公設等設計，總基地6400坪中有4000坪為中庭花園。

淡水高唱不委屈 房價上探8字頭

過去被視為人煙罕至、建案供過於求的新北市淡水區，隨著人口陸續移入，及公共建設、生活機能逐步到位，房市表現趨於穩定，尤以淡水河畔紅樹林水岸住宅及小坪頂一帶，房價「最不委屈」，每坪最高上探8字頭，直逼北市行情，如台塑集團三娘李寶珠、台聚集團第二代、震旦國際，甚至藝人任容萱，都是該區名人住戶。

「水立方」總價最高
根據實價紀錄，淡水區最高單價住宅為小坪頂「天境360」的33樓戶，2013年8以總金額2.24億元成交，總面積276.62坪，換算單價約85.9萬元，買方為先前有意投資馬祖博弈事業的懷德開發。最高總價住宅則落在紅樹林的「水立方」41樓頂樓戶，總價3.2億元，由「家具大王」來思達集團創辦人謝貞德買下，一次打通3戶，總面積達520.5坪。
淡水區有名人光環的社區，還包括紅樹林「頤海大院」，平均成交單價在58~60萬元間，最高價為頂樓戶28樓，拆算車位後每坪逼近70萬元。

知名住戶有台塑集團三娘李寶珠、代表人為李寶珠之女王瑞瑜的宏敏投資、台聚集團第二代長子吳亦猛、震旦國際等。
全國不動產企研室主任張瀞勻分析，購買淡水豪宅的客層，除景觀考量，「有些高資產族可能因這2年台版肥咖條款上路，要將現金轉移到其他投資產品，台灣不動產就是相對熟悉的投資標的，成為他們現金流入的去向之一。」

避「肥咖」轉投房產
另一方面，張瀞勻指出，「市中心的豪宅還是以自用為主，可能考量到公司、機場距離，或有學區考量，但淡水這邊的豪宅，一般高資產族還是買來做第2屋渡假用為多。」

全國首件被發現的輻射屋「民生別墅」，今年5月1戶42.36坪戶別以總價2520萬元成交，每坪單價約59萬元，較附近大樓平均單價65萬元、公寓單價60萬元要低，但已經創下罕見成交紀錄。附近居民則稱，該社區很多戶已經證明沒輻射，希望不要再影響房價。

買賣須有「輻射報告書」
1985年1間位台北市中山區龍江路「民生別墅」的牙醫診所，因安裝X光機時發現未通電就有強烈輻射現象，意外爆出該社區為輻射屋，但原能會當時並未公布該情況，直至1992年輻射鋼筋大規模污染建物事件陸續被揭發，才引起當地居民恐慌。

原能會隨即禁止遭輻射污染的住宅出售，經住戶多年抗爭，原能會同意出市價7折買屋，但部分住戶不賣，之後政府同意拆除改建「民生別墅」，卻也因需非輻射汙染戶的住戶同意才能拆除而卡關，至今整棟建物仍屹立不搖。

該社區共計70戶，其中有42戶受輻射汙染，政府僅買下23戶，剩下19戶未交回國有財產署，1樓店面包括池上飯包、早餐店等未受汙染影響，仍持續營業。不過該社區若想買賣，必須提出「輻射報告書」證明房子沒有受到汙染，且儘管報告合格，「輻射屋」的形象還是讓房價壓低不少。

根據最新實價顯示，5月成交的這戶為「民生別墅」7樓的3房住宅，共42.36坪，以總價2520萬元成交，單坪約59.4萬元，明顯低於附近行情。附近居民透露，其實輻射屋爆出時間很久，居民為了自救有請專家測量，很多戶已經證明沒有輻射，希望不要再影響房價。

鼓勵重建須100%同意
原能會輻射防護處長劉文熙強調，由於輻射會逐年遞減，目前國內輻射屋劑量已降到安全劑量，75%都在1個毫西佛以下，可以正常居住，但政府仍提供30%的容積獎勵，鼓勵居民重建，只是須經100%住戶同意才能拆除，為目前最困難的部分。

依照原能會統計，全台約有1669戶輻射建物，以台北市846戶最多、新北市648戶次之，但全國目前僅拆除129戶，其中新北61戶、北市39戶。住商不動產企劃研室經理徐佳馨表示，輻射屋多數有列管，相較其他的瑕疵，民眾多能事先知悉，所以市場交易不多，銀行貸款也較保守，轉手性確實有影響。

建材新賞

台灣發明的新建材揚名海外！台科大近期研發出結合透視、隔熱與發電之三機一體的太陽能節能玻璃，獲歐盟居禮夫人獎，是台灣近年首件以建築節能技術獲獎項目，目前已獲杜拜青睞，可望應用在全世界最大機場「杜拜AI Maktoum國際機場」

發電效率提升16%
台科大營建系主任楊亦東表示，該節能玻璃的關鍵技術，在於將高效率的反射膜(Off-module Power Enhanced)及太陽能透光模組，融合進玻璃中，發電效率提升16%、降低8成熱穿透，隔熱效果佳，還可客製化不同的透光率，因而稱為「三機一體太陽能節能玻璃」

目前已獲台灣、中國、日本、阿拉伯聯合大公國的專利，也因此獲杜拜青睞，於本月受邀在杜拜「AI Maktoum國際機場」建造樣品測試屋，順利的話6個月後可望進入下一階段的簽約洽談，最快2020年第一期工程完工。

總值可突破1億元
但目前因技術尚未達到規模經濟，在相同面積下，成本約一般Low-e隔熱玻璃高5倍，因此短期內仍難大量普及。台科大科技部太陽能節能玻璃價創計劃團隊執行長陳浩明強調，杜拜「AI Maktoum國際機場」是國外第1個大案，一旦成功獲得合約，可望一次取得1萬片以上的大單，總值突破1億元台幣，對國內建築業相當有指標示範意義。

備受矚目的標售大案京華城，昨（17）日緊急延長申購標單的截止時間至12月12日，戴德梁行指出，京華城全區標售底價380億元，近日因投資人反應，僅相中京華城的土地開發價值，因此昨日補充公告，得標者可選擇僅土地移轉，建物拆除費用由業主負擔，或是選擇土地加建物等兩種移轉方式，但不影響總投標金額。

據了解，有意投標全區的投資者，因為帳面認列問題降低投標意願，因此為了增加投標人的興趣，戴德梁行改變策略，提供多元移轉方式並延長申購標單的時間。不過此動作引發市場高度關注。

京華城標售案將於12月12日開標，其標售方式有全區標售與分區標售兩種，該案將以整筆土地標售、底價380億元為優先；其次是將占地約5,000坪基地，分為A、B、C、D共四地塊，以每區底價約120億元分開標售，但需同時投標二筆以上才能得標。
不過針對有意投標「全區」的投資人，戴德梁行昨日補充該案公告，業主將配合申請建物拆除執照作業需求。簡言之，投資人若僅相中京華城的土地開發，威京集團將負擔京華城建物的拆除作業，得標後僅移轉土地，倘若投資人欲保留京華城目前之建物，業主也可配合得標後移轉土地加建物。

據了解，因有意投標全區的投資人反應，只相中京華城的土地開發價值，但按照原先公告內容，得標後將移轉京華城之土地與建物，相當於得標當下，帳面立即有至少60億元的建物損失，因此投資方股東會難以同意投資該標的。

因此針對京華城的標售規則，戴德梁行補充公告，目前威京集團主席沈慶京已指示先行申請建物拆除執照，若有拆除建物計畫的得標者，將在標出後以純素地移轉，並由業主完成建物拆除，不但可以縮短開發時間，也解決帳面高額的損失。

戴德梁行指出，若有保留建物計畫的投資人，威京集團也將於點交日前負責終止既存租約，並騰空房屋，標出後以土地加建物移轉。

戴德梁行強調，無論選擇哪種方式移轉，投標總金額不變，而因補充公告方便投資人備標，投標文件申購時間放寬至2018年12月12日。

京華城標案 提升市場信心關鍵戰役

負責京華城標售作業的商仲業-戴德梁行昨（17）日緊急通知「投標文件申購截止」時間兩個月，引起市場高度關注；房產專家表示，京華城拆成四標標售、且合計總標售底價高達380億元，接下來該案是否順利標脫，將成為後續商用不動產市場信心能否大舉提升的關鍵風向球。

京華城標售案定12月12日登場，且全案底價高達380億元，雖然分為A、B、C、D共四地塊，底價約120億元、且需同時標售二筆以上土地才能得標。不過，隨著標售時間逼近，該案業主中石化股價卻急轉直下，除了受大盤拖累外，市場傳出也可能是京華城標售案恐出現波瀾所致。

房產專家表示，雖然住宅市場目前市況不佳，不過反觀沉寂多年的商用不動產市場，近二、三年在辦公室市場持續擁有自用型傳產、科技業買方進駐下，推升商用不動產市場熱度逐漸向上攀升，包括華固、長虹、興富發等業者，推案腳步轉向廠辦市場就可一窺端倪。

尤其以今年前三季來說，包括地上權和所有權土地交易金額累計已達1,382億元，若京華城順利標脫，至少380億元交易金額貢獻，將推升今年土地交易總額挑戰2,000億元大關，創歷史新高，因此京華城標售案關鍵一役，是否能一舉提升投資人在商用不動產的信心，將成為後續市場觀察重點。

台北市公辦都更再下一城！指標大案「信義三興公辦都更案」在全坤建和皇翔兩強競逐下，昨（17）日確定由全坤建設雀屏中選。

財團法人台北市都市更新推動中心昨宣布，「台北市信義區三興段一小段972地號等9筆土地 公辦都市更新」由全坤建獲選最優申請人。 全坤建以「共生+共享」的微型城市為規劃主題，創造結合「消費、商務、鄰里活動及居住」一體的新型態商業大樓，以綠化植生牆設計街角立面、9F設置「空中共享書房」等7項創新設計，獲得評審青睞；至於次優申請人為皇翔建設。

這是全坤建設首度成功得標公辦都更案，過去十餘年幾乎都耕耘萬華區的民辦都更案。全坤建稽核副理韋建玲表示，全計劃開發地上15樓、地下4層的住宅商業複合式大樓，預計11月可正式簽約。不過目前可建樓地板面積、預計投入成本、未來總銷金額都還沒詳細估算。

「信義三興公辦都更案」位處信義路四段及光復南路交叉口，基地面積約316坪，其中市有土地佔59.2％、私地主佔40.8％，土地使用分區屬商三特，容積率630％，建蔽率65％。未來台北市府將分回商業空間，並設置198㎡的區民活動中心供民眾使用。

這是繼2017年「捷運大直站北安段」、「捷運科技大樓站瑞安段」，2018年上半年「敦南安和」及「南港商三特-南港之心」等之後，最新的公辦都更指標案。緊接著「忠孝懷生案」可望決選出最優申請人，已在7月13日~10月1日公開徵求投資人，至截止日共2家廠商投標；10月2日召開第一階段資格審查會議，預計11月辦理第二階段的綜合評審。此外，「松山民權東」公辦都更案也預定11月推出。

高雄房地產市場申報開工量今年將大幅成長至1200億元，比去年和前年的總和還多，創下近3年新高量，產品則是以2房和3房的小宅占絕大多數，超過60坪、總價逾1500萬的大樓住宅寥廖無幾，顯示市場仍是以自住剛性需求為主。

高雄市不動產開發公會秘書長林佩樺表示，高雄建商9月申報開工的案量約49.03億，比8月26.29億成長86.49％，累計前9月達813.54億，更比去年同期387.15億大增110.14％。

林佩樺指出，由於第四季是推案旺季，加上目前申請建照的量相當多，預估今年案量恐超過1000億，甚至達1200億元。高雄房市在3年前走緩後，2016和2017年的推案量分別只有606.45億、527.68億元，今年推案量有機會超過前2年總和。

林佩樺說，高雄剛性需求仍在，特別是小房產品，因此，建商也以小宅為主要訴求。今年截至9月底總推出戶數約6857戶，2房和3房共5263戶，占比約76.75％；若統計1到3房的產品更達6207戶，占比衝上90.52％。

政策因素也是建商搶照並申報開工的主因之一，林佩樺表示，特別是開放空間獎勵容積20％，不確定是否今年繼續實施，也是一股驅動力；當然，經過公會爭取之後，開放空間獎勵容積20％已確定沒有問題了。

台北市都市更新推動中心耕耘有成，讓政府主辦的公辦都更案，透過台北市都市更新推動中心擔任實施者，打造新的公辦都更模式，近兩年五大案吸引包括潤泰創新、寶紘建設等指標建商出手投標，創造近600億元產值。

台北市都市更新推動中心2017年釋出「捷運大直站北安段」及「捷運科技大樓站瑞安段」兩大案，今年又有「敦南安和」及「南港商三特-南港之心」公辦都更案，再加上「信義三興公辦都更案」，總計近兩年擁有五大公辦都更案成功招商。

房產專家表示，近兩年公辦都更案開花結果，其中更吸引指標建商，像是潤泰創新拿下「南港商三特公辦都更案」，宏泰集團創辦人林堉璘么子林鴻森所領軍的寶紘建設先前拿下「敦南安和公辦都更案」，加上昨日「信義三興公辦都更案」，顯示公辦都更由政府主辦、都更中心擔任實施者、投資人整體規劃興建、地主參與都市更新的模式，逐漸被市場接受，寫下政府、民間投資方、地主三贏格局。

房市近年來不確定性高，近期傳出藝人認賠殺出情形。進入第4季購屋季，位於台北市蛋黃區竟有間新社區豪宅，從未讓屋主賠過錢，該豪宅還位於台北市中正區博愛路上，堪稱是房市不穩逆勢中的奇葩豪宅。

該豪宅建案名稱為「揚昇君臨」，根據最新公布的實價登錄資訊顯示，一位持有10年的9樓戶屋主，今年7月剛以總成交價1億1588萬元賣出，獲利約為1588萬元，該社區最高成交價的一筆交易案中，屋主共獲利近7千萬，相當於可一口氣買下8台全新G63賓士車。

該建案自2009年開始以預售屋方式開始交易至今，二手成交紀錄皆以獲利出場。該建案的26及27樓戶，2009年7月以1億8780萬元買下，至去(2017)年1月賣出，總成交價為2億5600萬元，單坪落在118萬元左右，屋主共獲利6820萬元；此外，該建案10樓住戶去年3月開價1億2500萬元，與2009年以預售屋買進的1億成交價多了2500萬元。

不僅如此，就連同戶移轉資料顯示，其中3筆交易紀錄中，原住戶也都有逾千萬元以上的獲利。為何在近年來房市普遍低迷的景氣中還能如此從容賣出？有房仲業者透露，關鍵原因在於當初2009年的預售開價相當平價，多有5字頭交易紀錄，如今動輒開價在每坪140至180萬間，獲利空間在台北市的蛋黃區中十分可觀。

在台北市站前商圈投資興建37層地標建築「基泰忠孝」，目前正在招商的基泰建設表示，東區進入新房東時代，降價求租已不是特效藥，要有更彈性作法才能找到品牌力高、付租力高、持續力高，「三高」優質承租方｡

基泰建設表示，東區租金高漲，逼走老店往巷內發展、國際品牌紛紛出走，如今空租率居高不下，近期房東即便軟化降價，房客仍是「回不去了」；再加上人潮被百貨、品牌高度密集的信義、西門商圈整碗端走，如今東區承租方能寄望的，也許只剩車輛行經忠孝東路時的廣告效益，但逛街人潮帶來的實質營收能力，明顯大不如前。

以東區現象來看，降價求租顯然已不是特效藥，加上地產開發業主最愛現金流三寶「辦公、商場、飯店」中，商場仍是主流，因此近年仍持續擴增，加上街邊店和百貨商場也屬競爭關係、承租方選擇多，現階段已未必是「甲方為王」的時代了｡

新房東年代，基泰建設以西區「房東視角」觀察，業主可以透過以下幾種方式招商，過濾租客素質，找到品牌力、付租力、持續力「三高」的品牌進駐。

首先，付租採取彈性條件，以餐飲業來說，雖然近年被視作票房保證、是商場極力拉攏的對象，但現階段品牌間競爭激烈、消費者喜新厭舊，生命週期短，因此餐飲業展店部門雖有不斷開店的壓力，在評估時卻也更加謹慎，以免賠了房租又沒業績，房東若能拋開傳統概念，以包底抽成/租金/合夥人分潤制度多管齊下，有機會招來多元、優質業者｡

其次，房東要能為承租品牌初步把關、做出區隔，在篩選承租戶時，避免重複類型業種或競爭品牌進駐，演變成內部競爭已是基本，還要能夠幫品牌媒合配對成「複合店」型式，有效營造話題、提高來客數，讓效益極大化｡

第三，新房東年代，房東要有了解承租方品牌特色，做出績效建議的能力，譬如以銀行業者來說，現在網銀以及手機App發達，業者未必非要如傳統承租一樓店面，只要選擇位置便利、上樓方便的大樓，租金甚至可以減少三分之一｡

污水建設之啟動始於多條流入都市內的重要河川，如淡水河、愛河等遭受破壞性污染，嚴重影響都市生活品質及城市價值，為澈底解決民生造成的生活污水污染問題，營建署持續推動污水下水道建設計畫，至目前推動中五期建設計畫用戶接管普及率已達33.06％，完成全國污水處理廠62座，每天總處理能量約400萬噸，近2,000座標準泳池容量。

營建署不僅經費補助，同時投入人力共同協助建設

營建署為加速污水建設，於新北市、桃園市、花蓮縣、新竹市、苗栗縣、彰化縣、南投縣、台中市、澎湖縣、台南市及屏東縣等達全國一半縣市區域，均投入人力共同協助地方建設污水下水道，另全國已完成的62座污水廠，其中三分之一由營建署協助設計或施作，完成每天處理能量約200萬噸，達目前全國總數的一半。

此外，污水下水道建設獲行政院及立法院高度重視，每年同意編列百餘億元，營建署與各縣市全力投入建設，歷年預算達成率均為97％以上，2017年更高達99.92％。

污水下水道建設新里程碑 全國21縣市全數啟動用戶接管

營建署表示，污水下水道建設計畫前二期主要辦理台北近郊及高雄系統，自第三期開始更擴大辦理全國各縣市污水系統建設，2003年底高達11個縣市尚未有用戶接管，在政府持續努力下，目前各縣市皆有建設中污水下水道系統，於2018年9月，台灣每一縣市均已啟動用戶接管工程，普及率全數破零，至2018年底，全國接管突破290萬戶。

　　10月17日，多位寓見公寓的房東及租客向中國證券報記者反映，無法聯係到寓見公寓相關人員，不少房東被公寓運營方寓見資産管理（上海）有限公司（簡稱“寓見資管”）拖欠了1個月左右的租金，部分租客由于房東沒有按期收到租金面臨被趕出公寓的局面。同時，大量租客提前支付的租金退租而不得。

　　上海市徐匯區市場監管局相關人士透露，寓見公寓隸屬的上海小寓信息科技有限公司已不能正常運轉，具體情況還在進一步調查。據了解，此次受影響的房東房客預計上千人。記者多次嘗試通過寓見公寓客服熱線電話及網上客服聯係公司，均無法接通。

　　寓見公寓“失聯”

　　有房主對記者表示，將一套住房委托給寓見資管進行出租。因寓見資管未能及時支付租金，原計劃與公司溝通提前解約事宜，但發現已經無法聯係到該公司。

　　房東的損失相對可控，而租客的損失相對更大。記者了解到，不少租客提前支付了半年甚至兩年的租金。但由于無法聯係到該公司，無法獲得租金退回。同時，由于房東未能及時收到租金，部分租客面臨被清場趕出的風險。此外，有相當部分租客的租金辦理了金融分期産品，涉及浦發、建行等商業銀行，以及元寶e家和晉商消費金融等民營機構。這意味著如果不按期繼續償還貸款，將影響其徵信記錄。

　　有消息顯示，該公司目前出現嚴重資金短缺，公司股權已經全數質押給貸款銀行，沒有任何資金可以調配。同時，該公司已與上海本地機構達成合作意向，房屋由該機構接受。從目前租客的反應看，其退還租金、免除“租金貸”等訴求均無正式回應。

　　行業亟待規范

　　資料顯示，寓見是一家總部位于上海的長租公寓運營商，成立于2014年3月，其模式類似于“房屋托管+標準化裝修+租後服務”的“二房東”模式。根據公司網站信息，公司成立4年來管理資産超過300億元，現已布局上海華東，已開門店43家，開業房源數超過2萬個，規劃3年內發展到1000個項目、30萬套服務規模。

　　企查查數據顯示，該公司曾是眾多知名機構的香餑餑。2014年3月至2015年3月，寓見公寓先後獲得三輪融資，投資方包括雷軍旗下順為資本、險峰華興、聯創策源等。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，長租公寓運營商風險不斷出現，主要原因在于盲目擴張和資金池違規運作。眾多機構和資金不計成本搶房；同時，房租補貼戰、挪用租戶預付資金、誘導租戶使用租金貸等不規范行為頻發。長租公寓運營商不僅僅是租賃企業，越來越接近類金融企業。張大偉建議，加強對租賃企業的資金監管，保證專款專用，杜絕資金池現象。此外，房租不應有任何信貸支持。

　　本次危機或早有端倪。9月14日，上海市消費者權益保護委員會披露的《長租公寓中介服務投訴激增，市場隱患凸顯》中提到，部分中介機構違反押金退還約定，侵害消費者的財産權，相關投訴730余件。300余名消費者先後反映寓見資産管理（上海）有限公司未按“15個工作日”的約定期限退還押金。

　8省份試點政府購買公租房管理服務

　住房城鄉建設部、財政部16日下發關於印發《推行政府購買公租房運營管理服務試點方案》（簡稱《方案》）的通知，確定在浙江、安徽、山東、湖北、廣西、四川、雲南、陝西等8個省份開展政府購買公租房運營管理服務試點工作，通過試點，在試點地區建立健全公租房運營管理機制，完善政府購買公租房運營管理服務的管理制度與流程，形成一批可複製、可推廣的試點成果，為提升公租房運營管理能力提供支撐。

　　近年來，全國各地積極發展公租房。隨著大量公租房建成和交付使用，公租房運營管理中專業人員不足、服務水準不高、管理不規範等問題日益凸顯。根據《方案》，政府購買公租房運營管理服務的主體是承擔公租房運營管理職責的各級行政機關以及承擔行政職能的事業單位。試點地區要全面梳理現行屬於政府職責範圍、由財政支出安排的各類公租房運營管理內容，凡適合市場化方式提供的公租房運營管理服務事項，可通過政府購買服務方式實施。購買內容主要包括入住和退出管理事項、租金收繳和房屋使用管理事項、維修養護事項、綜合管理事項等。

　　《方案》指出，承接政府購買服務的主體是依法在民政部門登記成立的社會組織以及經國務院批准免予登記但不由財政撥款保障的社會組織；依法在工商管理或行業主管部門登記成立的企業等從事經營活動的單位，以及會計師事務所、稅務師事務所等社會仲介機構；按照事業單位分類改革的政策規定，劃為公益二類的事業單位或從事生產經營活動的事業單位；具備服務提供條件和能力的個體工商戶或自然人。

　　《方案》要求，試點地區要建立健全方式靈活、程式規範、公開透明、競爭有序的購買機制。要按照政府採購法律制度規定，公開擇優選定具體承接主體。要確定以專案申報、預算編報、組織購買、專案監管、績效評價為主要內容的規範化購買流程，加強全過程的跟蹤監管和對政府購買服務效果的檢查驗收，並及時進行資訊公開。

　　同時，試點地區應根據所購買公租房運營管理服務的內容，制定內容明確、操作性強、便於考核的基本服務標準和規範，方便承接主體掌握，便於購買主體監管。購買主體要及時檢查服務標準和規範的執行情況，總結經驗，逐步完善公租房運營管理服務標準體系。

　　此外，試點地區要建立由購買主體、保障物件以及協力廠商共同參與的績效評價機制與動態調整機制。要在購買合同中細化、量化政府購買服務的預期目標、實施效果和保障對象滿意度等績效目標，以保障物件的滿意度評價為重點制定評價指標體系。

　　首付鬆動、成交連降 曾“全球房價漲幅第一”的合肥樓市能“撐”多久

　　從“全球漲幅第一”到高端樓盤自降出貨引發業主維權，合肥樓市上演了一出出讓人大跌眼鏡的劇情。

　　除直接降價外，特價房、首付分期、全民經紀人、精裝變毛坯等現象也開始層出不窮。

　　在此背景下，合肥的樓盤和開發商“生存法則”是否已變？購房者又有怎樣的市場預期？記者展開了調查。

　　“網紅”熄火？

　　安徽合肥，這個曾經排名靠後的“弱二線”房地產價格窪地城市，一度是國內甚至全球房價高速上漲的“領頭羊”。2016年，合肥的房價漲幅超過40%，一度居全球首位。

　　然而，作為省會城市的合肥，多年來的房價其實一直很“低調”，在近鄰南京2008年每平方米過萬的時候，合肥房價還在3000~5000元/平方米徘徊，直到2015年才突破萬元。

　　實際上，2011年至今，合肥的房屋成交均價一直在漲，即使是在2011年3月限購令發佈的“寒市”，也保持了總體上行，但各年漲幅差別較大。

　　如今，合肥樓市走入下行通道，最直接的原因是“韭菜”已經沒那麼好割了。

　　中原地產資料顯示，9月合肥住宅供應量達到10308套，環比增長46.6%，同比增幅更是達到117.6%，但與之相對的是，環比下降24.7%，備案成交量僅2124套。

　　目前市場嚴重的供大於求，對房價資料的影響十分微妙。

　　下半年供求缺口首次出現，8月的合肥房價就曾“一夜入冬”（14322元/平方米），跌回了今年春節前夕的水準，僅次於4月最低谷。不過，9月缺口拉大，房價卻出現了213元/平方米的微幅回檔。

　　“打折？有的是！”

　　在合肥樓市的熱門板塊——濱湖新區，記者的第一印象是——賣得比買的多。

　　目前濱湖新區多個樓盤門外，都“駐紮”著大批行銷人員，騎著電瓶車、背著水壺，一有看房人便會跟上去詢問，用樓盤打折吸引客戶去看房。

　　“我帶你去看，要什麼房子都有。打折？有的是！你只要進售樓處看看就行，買不買沒關係。”一位元大姐“熱情接待”了記者。據其所述，她們一般是開發商70元/天雇來拉客看房的，如果客戶有成交還會有一定提成。“我們都是與開發商長期合作的，樓盤隔一段時間就會叫我們來。”

　　但即使這群“帶看團”使出渾身解數，各大樓盤的售樓處還是門可羅雀。“最近業績很不理想，有時候一天也帶不了一個人。”大姐直言，國慶期間幾乎各個樓盤都在降價，折扣也特別多。最近折扣不多了，人更少了。

　　有的行銷員甚至已經開始跨區拉客。一位元蹲守的行銷大叔就告訴記者，他服務的樓盤距此地還有3.5公里，屬於另一個區域了，目前銷售情況不理想，買房可以申請98折~99折優惠。

　　購房者的觀望情緒的確不斷增強。安居客的線上使用者調研顯示，購房者信心指數自7月開始一路下滑，9月相比8月又下降了2.3%。58安居客首席分析師張波表示，預計第四季度樓市的降溫大趨勢不會改變。

　　“為什麼要來這一帶買房？”

　　在向下的預期中，看淡後市的部分開發商，已有調整行銷策略的表現。

　　記者獲悉，繼“江山廬州印約定交房時再弄裝修貸”之後，昔日廬陽區“地王”海亮•唐寧府也取消了精裝修（5000元/平方米），改為毛坯發售。

　　國慶期間，更有爆料稱“文一豪門金地因降價遭遇業主維權”。

　　在9月44個入市樓盤中，金隅南七裡、合肥雲穀等專案紛紛調整首付策略，降低購房門檻，天悅府、廬州雲著等專案前後提出“全民經紀人”。

　　記者在實地走訪中也發現，降低首付和給出折扣的樓盤，比如合肥高速•時代公館，2016年底首開備案均價23801.66元/平方米，首付八成；如今精裝修價格21900元/平方米，首付三四成；七天內付首付，打99折。

　　另一專案新城合肥大都會，精裝修備案均價23000元/平方米，7天內全款付清可申請95折，最多1%折扣，四成首付。按一房一價表，一套98.8平方米兩房原價202.6萬元，折後價格192.4萬元。

　　不過，真正算價格鬆動的，似乎只有名叫時代傾城的項目，該項目首次備案492套房源，裝修備案價18400元~21000元/平方米，目前有9.24折優惠，如果當天簽約全款到位，可折上再打9.7折。以200萬元總價來計算，相當於便宜了21萬元。

　　但是，該項目處於廬陽區，距離合肥北二環也有10公里，到市中心平均要花一個多小時。計程車司機就直言：“為什麼要來這一帶買房？平時我們空車都不會開過來的，你等下也不好回去。”

　　多數地王項目還“撐著”

　　不過，合肥選擇“撐著”的樓盤也不少，尤其是在高端新興區域——濱湖新區。這一區域曾誕生了諸多地王，如今均不敢輕舉妄動。

　　在文一塘溪津門，置業顧問就直言，有一兩千元的讓利空間，除此以外沒有更多優惠了。

　　畢竟，作為合肥市場2016年土拍的總價地王，項目最低價格咬住了22000~23000元/平方米。“塘溪津門是文一的重要陣地，國慶兩個樓盤已經開始降價出貨，雖然資金鏈緊張，但塘溪津門應該不敢降價了。”業內人士告訴記者。

　　距離文一塘溪津門西北2公里左右的信達•公園裡，也是2015年的濱湖區單價“地王”。當年7月，信達以33.6億元總價拿下該地，折合樓面價7295元/平方米。

　　如今項目的小高層毛坯價格17000~18000元/平方米，折扣同樣微小，並且首付六成。“兩幢高層11月開盤，目前正在驗資，公司要抓緊回款。”銷售表示。

　　“賣得好的不降價，降價的依然難賣。”

　　張波的預期並不樂觀。其表示，對於市場，消費者依舊是觀望居多。下半年樓市降溫明顯開始提速，房企降價的現象也逐步增多。

　　降價只是時間問題？

　　在合肥行業人士看來，合肥此輪樓市價格疲軟，更多是市場因素造成的。

　　從合肥市9個區域今年1~9月的情況看，供大於求的時候房價開始回檔，供小於求的月份房價明顯有向上趨勢。

　　記者獲悉，目前的合肥市場一方面仍然保持22000~25000套/月的新增供應量。截至9月底，全市住宅備案存量695萬套，住宅備案存量578316萬套，去化週期約為16.1個月。但一方面，全市住宅成交量已連續4個月下滑。

　　不過，目前大多開發商雖有行銷動作，但普遍“咬死不降價”。

　　記者在實訪中注意到，“遍地打折”“直降數千元”的情況還未出現，偏遠樓盤存在折扣和優惠上的價格鬆動。

　　價格資料層面，9月合肥新房住宅均價14535.46元/平方米，環比8月小幅上揚。國慶期間合肥多個區域成交均價也都呈現不同程度上漲。

　　唯有濱湖新區例外，長假期間共成交87套領跑各區，成交均價19039.58元/平方米，環比跌14.5%。

　　張波認為，賣不動還不願降價只能說“時候未到”。一段時間銷售不佳，房企尚可硬扛；如若持續銷售不利，一則面臨銷售回款變慢，資金壓力陡然增加；二來意向購者群體大量流失到其他項目，後續銷售會更艱難。

　　“第四季度房企融資成本整體依然高位運行，資金壓力之下，重視銷售回款，以價換量、拼搶回款的房企才更有可能在更長的未來‘活下去’。”張波直言。

國內恐怕沒有哪個行業像房地產業一樣，任何風吹草動總能引發熱議。近期，萬科喊出“活下去”、多地樓盤爆出打折促銷、上海中原地產降薪、“金九銀十不再”……房地產市場迎來了新一輪的“熱鬧”，只是這“熱鬧”中吹來“入秋”的風。

新京報選取了北京、廈門、武漢、海口、西安、河南某縣城等六個地域為調查樣本，試圖還原出市場自身的邏輯，以及每個環節上相關個體的感受。

作為一線城市的代表，業內人士認為，今年北京市場總體保持平穩，部分區域成交量好於2017年。廈門、海口、西安三個城市在政策調控之下，市場降溫，又表現各異：在成交量下滑的背景下，萬科“降價”折射出廈門房企去化的焦慮；在海南，仍有仲介苦苦“熬著”；西安當地居民則終於不必像打仗一樣去“搶房”。

在武漢樓市升溫的過程中，滋生了“茶水費”這一灰色產物。有購房者因未交“茶水費”而“搶房”失敗。值得注意的是，在一二線城市樓市降溫的同時，部分小城市近兩年市場升溫。豫東的一個五線小縣城正在上演此前大城市的“搶房”戰，不少新樓盤“秒光”。

城市樣本之北京

價格未大起大落，部分區域成交量好於去年

“今年房價總體比較穩定，部分區域有小幅的波動，但沒有大起大落。”多位元北京地區的地產仲介向記者概括2018年至今的市場時，不約而同地表示。

豐台首經貿區域的房產仲介介紹，今年初該區域房價平均在7.2萬元左右，目前回落到6.7萬元左右。

記者所居住的勁松地區一社區建於上世紀80年代，在3•17新政前，該社區二手房均價接近7萬元。今年年初，該社區均價在6.1萬元左右，最近均價在5.9萬元左右。“從年初到現在，房價一直比較穩定，有少許的回落。”該社區的鏈家仲介表示。

也有部分區域的房價微漲。“通州環球影城附近的房價漲幅在4%到8%，加州小鎮這樣的新社區價格漲了8%左右，一些老小區房價漲了4%左右。”通州環球影城區域一仲介表示。

記者查詢該區域的成交記錄顯示，今年3月，加州小鎮社區一居室的成交價為220多萬，目前一居室價位在250多萬。

多個機構的資料顯示，市場交易量表現並不理想。中原地產發佈的資料顯示，9月北京二手房住宅簽約15283套，環比8月淡季僅上漲1.61%。9月北京新建住宅資料簽約2944套；前9月，新建商品房住宅合計網簽16387套，幾乎是歷史同期最低。

仲介人員的感受印證了這一資料。

“我們門店有12人，現在每個月成交五六套。在2017年3月17日的新政前，我們門店一個月的成交量在10套到15套。”馬駒橋區域的仲介表示，9月出臺的公積金政策也給“金九銀十”蒙上一層陰影，“政策收緊後，我們門店的成交量又下降了10%左右。”

不過，也有地產仲介人員表示，2018年市場成交量較2017年有所好轉。

上述通州環球影城區域的仲介介紹，其所在的門店今年以來每個月成交八九套，行情較差的月份成交三四套。“9月成交了4套，反而要比平時少一些。”

該仲介同時表示，“今年的成交量雖然不像2016年那樣每月可以成交20多套，但也不像2017年那麼冷，就是一個平常年。”

首經貿區域的仲介有類似的看法。“今年以來，我愛我家豐台地區的二手房每個月成交量基本都在400套左右，在5月8月的高峰期，每個月成交600套左右。與2016年市場活躍時每個月800套左右的成交量相比，下降了一半。與2017年每個月200套左右的成交量相比，今年市場的成交量在上升。”該地產仲介解釋，2017年市場大起大落，購房者多持觀望態度，而隨著市場進入平穩期，購房者陸續入手，2018年的成交量開始上行。

“2016年市場火熱，我掙了40多萬。2017年沒怎麼掙錢，掙了10多萬。今年行情一般，差不多可以掙二三十萬吧。”該仲介表示。

城市樣本之廈門

萬科“降價”背後：市場成交量下降，庫存高企

“十一”期間，“萬科五折甩賣樓盤”的消息把廈門樓市推向風口浪尖。

對此，萬科廈門品牌負責人對外解釋，不存在“原價500萬元/套，現價278萬到298萬元/套”的說法，此次國慶期間新推出的產品與此前產品的不同之處在於位置不同，且為極簡裝修，不帶兩個車位。“萬科還是有所降價，就是為了跑量。”某知名地產商廈門地區分公司一內部人員孫佳（化名）向新京報記者表示，在萬科降價背後，廈門房地產市場成交量下降，庫存高企。

“廈門的市場現在是全國最差的，成交量在下降，但廈門市場的庫存高企。如果開發商、所有樓盤全面停工，不再新增商品房，三年時間才能把現在已經拿到預售證的庫存去化完成。”孫佳說。

上述地產商內部人士的說法和機構調查結果一致。據克而瑞最新發佈的資料顯示，廈門第三季度新開/加推項目共1227套，去化套數僅為354套，去化率29%，排名在26個典型城市中倒數第一。

另據廈門克而瑞機構資料，在大市低迷行情下，廈門商品住宅成交量持續走低，庫存進一步擴容，去化週期延長至23.8個月，其中144平方米以上再改及高端產品去化週期均超過29個月，庫存壓力較大。

2017年3月，和全國大部分樓市一樣，經過一年多的狂飆，廈門房地產市場摁下了“暫停鍵”，出臺多項調控措施穩市場。政策陸續出臺，狂飆態勢被遏制，外地投資者開始撤場。據廈門房地產聯合網資料，2018年上半年廈門二手房共成交10479套，與2017年下半年相比下跌28.63%。

在成交量下降的同時，多位元廈門地區的仲介和購房者表示，今年初至今，廈門樓市價格平穩。

國家統計局資料顯示，8月70個大中城市中，有67城新建商品住宅價格環比上漲，持平的城市有2個，只有廈門1個城市房價下跌。

“從最近市場看，島內的價格較高峰期跌了10%左右，價格在7萬左右，島外有個別樓盤跌了20%，價格在4萬左右。總體看，現在的價格已經比年初的價格稍微低一點。”廈門人張啟（化名）一直在看房，他認為，廈門地區房價微跌。

在業內看來，近期引發關注的萬科樓盤也並非外界傳言的“價格腰斬”。“實際上沒有那麼大折扣，而是減配了。此前該聯排別墅為精裝修，現在出售的是毛坯。之前送兩個車位，現在兩個車位要32萬購買。如果刨去精裝修、車位的費用，萬科的別墅可能只是打了七折。”孫佳表示。

城市樣本之武漢

交了百萬認購金但未交“茶水費”，搶房失敗

在交了100萬認購金後，武漢市民陳鵬（化名）依然沒有搶到房。

今年8月，陳鵬看中了武漢一新樓盤。“直接交100萬的認購金才有資格搶房。搶房成功後，認購金直接轉為首付。按照首套房規定，首付付三成即可，這個認購金額相當於付了5成的首付。”

而在2013年，陳鵬的一位在武漢購房的朋友只需要繳納500元的認購金。“是開發商出的優惠政策，交500元認購金頂替1萬。”另一位這兩年購房的朋友也只是繳納了2萬元的認購金。

認購金金額的飆升折射出市場的變化。2016年之前，武漢房價一直穩定。此後，隨著市場的發展，加上2017年前後，武漢放寬落戶政策、非武漢戶籍市民有望持“房票”購房等，這座城市的樓市開始升溫，不少樓盤出現了“搶房”的現象。

為了增加搶房的成功率，陳鵬和不少購房者一樣，在淘寶上花5000元買了“搶房服務”。“淘寶上提供用軟體幫著搶房的服務，就像用軟體搶火車票一樣。根據樓盤、樓層、戶型等要價，搶房費用500元、1萬元、2萬元的都有。”

記者在淘寶檢索發現，不少商家打出了“搶房選房承接全國樓盤”、“包拿下、搶到再付款、不中退全款”等宣傳。

“但我最終還是沒有搶到房。開盤不到1秒鐘，房子就沒了，太誇張了。我們購房群裡有60多人，只有三四個人搶房成功。”陳鵬說。

後來陳鵬從隔壁樓盤處瞭解到，其鎖定的樓盤需要交“茶水費”才可能搶到房。“在武漢購房的人都知道這條潛規則，繳納10萬到20萬不等，甚至更高的‘茶水費’就能搶到房。茶水費是白白交出去的錢，不會充當購房款。要想買到房，只能吃啞巴虧。”

和陳鵬相比，武漢人張偉（化名）因自覺交了“茶水費”而成功搶到了房子。

“今年上半年，武漢樓市火熱，很多新盤的房子比較難搶，基本‘秒光’。我在購房群裡表露希望能夠買到房的急迫，就有人加我的微信說可以幫忙搶到房子，但要交茶水費。”張偉說，此前在看房的過程中，其聽其他購房者和仲介談論過“茶水費”。

“武漢有很多這種專門做‘茶水費’的人，各個樓盤都可以，這是武漢房地產市場公開的秘密。不知道為什麼這群人有這麼大的能量。”張偉希望對方可以簽訂一個協定或者類似收據的檔，但對方態度強硬。“後來我才意識到，這些人擔心落下把柄。如果我們有協議，就可以在選完房之後去舉報他們。”

就這樣，在未謀面的情況下，在北京工作的張偉和對方一直通過微信溝通。“最後他指定了一個地方讓我去交錢，可以看看他們辦事的實力。但我在北京走不開，就沒有去。最終用支付寶轉給他9萬元作為‘茶水費’。他的支付寶帳號顯示的還不是他本人的名字，說是他一個親戚的帳號。”張偉說。

5月1日，張偉選擇的樓盤256套房子開盤，秒光。幸運的是，張偉搶到了自己想要的房子。

城市樣本之海口

多項政策加碼後，房價沒有那麼虛高了

海南樓市的熱度終於降了下來。

從今年年初，海南相繼出臺包括全域限購在內的多項調控政策。在調控政策收緊的同時，也不斷有利好樓市的政策出臺。

4月13日，中央宣佈了支持海南全面深化改革開放，建設全島自貿區和自由貿易港；5月13日，海南省正式發佈“百萬人才進海南”目標，人才自在海南落戶之日起購買商品住宅，享受本地居民同等待遇。

政策在鬆緊之間互為角力的時候，國家統計局發佈的資料顯示，海口、三亞兩地新房價格漲幅在今年多個月份位居全國70城前列。

在海口、三亞多次“上榜”後，8月住建部約談了包括海口、三亞等五個城市的負責人，這也是繼5月份之後，海口、三亞第二次被住建部約談。

在被住建部約談後，8月底海南爆出“商品房備案價不得超17300元”的消息。對此，海口市物價局對外解釋，“商品房備案價不得超17300元”是一種片面理解，雖在房企約談會上口頭提及，但只是政府部門提出的一種指導性意見，不是硬性要求。

不過，在業內看來，海南的“口頭限價”仍有著強大的約束力，並對市場帶來了較大的影響。

“限價政策出了後，現在開盤價基本都沒有超過17300元。這兩個月以來，海南地區的房價熱度下降了，房價漲不了了，反而價格穩中有降。”海口當地的一開發商售樓處的工作人員李彬（化名）說。

多位海南房地產商售樓處的人員持有類似的看法。“1萬5左右的價格對於海口來說，是比較正常的市場價格了。現在的房價沒有那麼多虛火了。”

“海南出臺的所有政策中，限購的政策對市場影響最大。一旦沒有外地客戶，海南的房地產市場不會再有什麼太大的起色。剛過去的‘金九銀十’，是這幾年最淡的一次。”李彬說，其客戶70%以上為外地人。

距離3月底出臺的限購政策已經過去了半年。“大家已經‘熬’了半年了，很多‘熬不住’的售樓人員或者仲介選擇了離職、改行。尤其一些中小型的房地產商開始裁員，有的仲介公司砍掉了一半的人員。”李彬介紹，其所供職公司售樓處原有10名員工，目前只剩3人。

李彬目前底薪只有3000元，但他還沒有離職的打算。“海南這塊收入普遍較低，房地產行業的仲介或者銷售人員的收入相對高點，如果換到其他行業，收入上會有落差。”李彬說，從國家調控的決心看，近幾年不會放開。“要麼轉行離開，要麼一直‘熬’到市場解禁。”

等待“解禁”的還有投資者。“目前市場並沒有出現恐慌性的拋售，畢竟長遠看，海南的房地產市場有發展前途，長期持有肯定有價值，大部分已經購房的人都在觀望。”李彬說。

城市樣本之西安

樓市降溫，從千人搶房到可以從容選房

西安人張霞（化名）終於松了一口氣了——西安的樓市從下半年開始降溫，她不必每天打仗一樣去看房、“搶房”。

2017年開始，西安樓市和全國市場同步飆升。在多位人士看來，人才政策是西安房價上漲的因素之一。這年3月，西安戶籍新政對部分戶籍准入條件作出重大調整，一時有了“千軍萬馬進長安”的局面。據西安市公安局統計資料顯示，2017年3月1日至12月底，全市共遷入落戶24.5萬人，同比增長335.9%。其中，新政落戶13.95萬人，占新落戶總數的57%。

在人才政策推出前後，西安的調控收緊：限購、限貸、限價等。不過，在劇增的人口和調控收緊之間，市場做出了“火熱”的回應。

包括張霞在內的西安人開始意識到：要趕緊買房、改善性剛需購房要加快。與此同時，西安的房源供應量並不樂觀。據易居克而瑞統計，2017年西安市住宅成交量為1573.95萬平方米，連續三年保持1500萬平方米以上。但這三年的供應規模均小於同期的成交規模。其中，2017年的供應規模為1331.84萬平方米，缺口約在15%，2016年的缺口則超過60%。

“今年7月，房價漲到了1萬多。當時我看的一個樓盤的開發商對外放出消息說，他們的樓盤是奔著2萬的價格開盤。所以那段時間，西安40多度的高溫，我到處看房。在排隊交資料的時候，認識了一位元陝北的大姐，她每週往返延安和西安之間七八趟，就是為了買到房子。”張霞說。

在張霞看來，從去年至今，西安樓市屬于“賣方市場”，導致不少新樓盤“秒光”。“我之前搶過高新區的房子，400多套，5秒鐘被搶完了。8月份，我又搶一個新樓盤，2000多人搶500套房子。所以，那段時間我的親戚朋友只有一個信念——不管戶型怎樣、喜不喜歡，只要能搶到，我就買。買到房子真的和中彩票一樣。”

在市場的火熱中，西安樓市還被爆出各種亂象。

今年5月，西安市場爆出融創南長安街壹號專案部相關人員“打招呼”。6月2日，長安區政府發佈了處理結果，經調查，有35名公職人員受購房者請托，給“南長安街壹號”專案部相關人員“打招呼”。

也有一些項目開盤打出了“全款優先，按揭排隊，公積金拜拜”的口號。“還有那種搞突然襲擊，讓你半夜三更去交資料。”張霞說。

不過，近兩個月，千人搶房、一房難求的局面正在改變。

據悉，今年3月底，西安推出了購房搖號政策。6月，西安明確了搖號買房的流程，同時禁止企業炒房行為等。

張霞也感受到了市場的變化。“市場在冷下來，不是說價格降了，而是市場平穩了。比如，之前有開發商很強勢，要求只能走商貸，但現在不少開發商開始認公積金貸、組合貸。”

“既然市場平穩了，我就可以慢慢挑房子了。前段時間有個新樓盤只有100多套房子，我又擔心買不上，但置業顧問表示應該沒問題。”張霞說。

城市樣本之五線小城

五線小城上演“搶房”大戰，3秒搶光

近兩年，河南某五線小城的樓市也開始升溫。記者瞭解到，當地樓市均價在6000元左右，而在2015年時，當地樓市均價在3600元左右。

“目前房價相對當地的居民消費水準是有點高，但如果你不買，可能每幾個月就一個價格，要趕緊買。”當地居民劉凱（化名）說，在其購房的過程中發現，購房人群中不乏購買二套房的投資者。“大家都認為房價一直在漲，過些年再賣的話肯定賺錢。”

部分大城市“搶房”的現象也開始在這個小城上演。

在剛結束的十一假期，當地有一新樓盤開盤。按照開發商的要求，早上7點購房者排隊入場，但五六點天濛濛亮，已有不少人開始排隊。

“這樓盤有300多套，1000多人排號，一上午就賣完了，目前只剩下190多平的大戶型。”當地另一房企的內部人士表示，“搶房”在當地是一種普遍現象。“我們這兒房源不多，如果有稍微優質的樓盤，都要排號搶，不是說排上號就一定能買到房。”

處於搶房“鄙視鏈”頂端的購房者更容易搶房成功。

“今年7月，一個大型開發商的樓盤開盤，400套左右，3秒鐘搶光。開發商將購房者分為全款購房、按揭購房兩類，全款購房者搶完後，按揭類購房者才有機會搶房。我是按揭類購房，沒有搶到。一個朋友全款購房搶到了，另一個朋友托關係也搶到了房。”劉凱說。

實際上，在當地，因房源不足，購房“鄙視鏈”並不稀罕。“10月3日開的那個盤，搶房是按照購買車位元的順序進行，購買車位元的購房者上午排號選房，沒有購買車位的購房人下午排號選房。實際上，買車位的購房者選完，可能就沒房可選了。”劉凱說。

搶房之外，另一個值得注意的現象是，當地購房者和房企內部人士表示，不少房企在取得預售證之前，房子已“售罄”。“我們這兒買房都是這樣，購房者先交納一定的金額入會員排號，這個金額是2萬可以抵3萬的房款，在預售證下來後再交首付。”上述當地房企內部人士表示，其公司新樓盤即將開盤900套房子，目前已排號1000多人，但公司尚未取得預售證。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對於房產銷售來說，如果沒有預售證，是不允許提前排號和收取費用的。

大陸自然資源部15日向地方下發公文，要求年底前全國所有縣市整合不動產存量數據匯交工作，一方面為了提高不動產登記便民的服務能力，另一方面將建立全國不動產登記資訊跨部門共享機制，有觀點認為，不動產統一登記，將有助於政府開徵房地產稅。

今年6月，大陸自然資源部相關負責人表示，全國統一的不動產登記訊息管理基礎平台已實現全國聯網，大陸不動產登記體系進入到全面運行階段。

數據匯交進展緩慢

而15日大陸資源部下發的《關於加快推進不動產登記存量資料整合匯交工作的函》表示，實施不動產統一登記制度以來，各地持續推進不動產登記存量數據整合匯交工作，但仍有部分縣市存量數據整合匯交工作進展緩慢。

函件指出，截至目前，全國仍有202個縣市尚未完成城鎮地區不動產登記存量現勢資料整合匯交工作，在尚未向大陸自然資源部匯交不動產登記存量資料的縣市名單中，西藏自治區數量最多，有66個市縣、雲南省37個、新疆維吾爾自治區28個、貴州22個、四川21個、河南省10個、黑龍江省8個、山西省5個。

對此，大陸自然資源部要求，對於尚未匯交不動產登記存量數據的縣市要開展「一對一」督促指導，務必於年底前實現所有縣市存量現勢登記數據整合入庫。對於已匯交存量數據的縣市，則持續跟進、督促完善數據成果，不斷提高訊息平台數據質量。

支撐房地產稅收改革

據了解，大陸之所以想打好不動產登記資料基礎，除了要不斷提高不動產登記便民的服務能力，更是為了推進不動產登記資訊共享，所謂資訊共享，即是登記部門與各類不動產的業務管理部門之間資訊互通共用，如住建、農業等部門，另一方面登記部門與司法、民政、財政、稅務、金融、審計等部門建立資訊共用機制，為後者履行職責提供資料支撐。

此次大陸要求不動產統一登記及推進全國不動產登記資訊跨部門共用機制，有觀點認為，將有助於政府開徵房地產稅。一名原大陸國土資源部負責人指出，特別是不動產登記資訊管理基礎平台建成並全面運行後，能夠為徵收房地產稅提供更加充分的依據和基礎資料，能夠更加有效支撐房地產稅收改革工作。

中原地產首席分析師張大偉則表示，只有不動產統一登記後，房地產稅才可能全面落地。

本港樓市有跡象回調，發展商買地出價轉趨審慎，上周五截標的山頂文輝道住宅地皮因入標價未達到政府所定的底價而流標，是繼2016年元朗凹頭地皮後，近3年來再度有政府住宅地皮流標。5份標書均來自「本地薑」，發展商稱是以市價入標，並無故意「執死雞」，批評政府賣地底價不貼市，可能仍維持高地價政策，造成流標。行政長官林鄭月娥昨日強調，政府並無高地價政策，而為保障公帑，不會賤賣土地。

傳出價未達240億估值下限

山頂文輝道住宅地皮佔地約18.9萬方呎，可建樓面面積上限約40.43萬方呎，市場對該用地的估值差距頗大，總地價估值介乎242.58億至485.17億元，每方呎樓面地價約6萬至12萬元，原本有望打破山頂加列山道地皮每方呎4.2萬元的紀錄，成為呎價最貴官地。入標財團包括恆地（00012）、新地（00016）、長實（01113）、嘉華國際（00173），以及九倉（00004）夥拍南豐、華懋、新世界發展（00017）、信置（00083）、中海外（00688）合組的財團，惟入標金額均未達到底價。有傳入標發展商今次出價，較市場最低估值的240多億元尚有距離。

對於地產界人士指流標是因為政府所訂底價過高，又未有考慮實施空置稅等因素，林鄭月娥回應稱，留意到市場反應及業界評論，但認為這些講法錯誤，因為地政總署是在截標當日早上，才根據所有市場因素考慮底價，但入標的數個申請都未達底價，質疑發展商為何不知政府地皮估值程序；她又強調，看不到入標未到達底價與空置稅的關係，重申空置稅是想令一手樓盡快在市場出售或租出，不讓地產商囤貨，並形容地產商對樓市的看法可能較獨特。

林鄭稱，《施政報告》內有提到特區政府對增加土地供應的決心，不應受到經濟波動和樓價升降等因素影響土地供應。

地政總署表明，不會就投標者出價作揣測，相信出價是視乎個別用地對每個投標者的吸引力，以及投標者對市場、企業情況和發展策略等種種因素所作的考慮。

發展商指忽略空置稅

嘉華營業及市場策劃總經理（香港地產）溫偉明認為，文輝道住宅地皮項目規模大，發展商出價要考慮空置稅對銷售速度的影響，直言政府未有顧及這因素，令入標價與政府底價有落差，強調發展商並無「執平貨」心態，並稱日後出價仍視乎地皮規模而定。華懋行政總裁蔡宏興指政府底價過高，對市場實況不了解，發展商難以揣測政府定價，只能按可承擔能力出價，有入標已反映仍看好後市。

身兼地產建設商會執委會主席的會德豐（00020）副主席梁志堅表示，財團是以「正價」出價，但可能不及政府底價進取。新地副董事總經理雷霆指集團經過認真計算後才入標，認為出價合理。

美聯測量師行董事林子彬提到，該項目預期投資額會是歷史新高，風險相對大，近期市況波動，加上政府規定項目要5年內建成及空置稅等因素，造成投標出價趨審慎；然而，政府寧願流標亦不願意低價批出優質地皮，林子彬認為，儘管項目流標，但相對賤價批地，對市場衝擊較低，惟短期內勢加劇豪宅市場的觀望情緒。

中原測量師行執行董事張競達表示，目前樓市轉差，投資氣氛減弱，發展商未敢投放太多資金在單一幅土地。

平均呎價1.58萬貼二手 481萬入場

二手樓市雖顯著降溫，但一手樓的吸引力未受影響。華懋集團旗下元朗朗城滙，為《施政報告》後首個開價新盤，首張價單推出144伙，折實平均呎價15832元，貴絕元朗新盤首批單位，惟因貼近同區二手市場，昨天假期吸引大批市民到場參觀，出現大排長龍場面。市場消息稱，項目過去兩天收票急彈至逾1100張，超購6.64倍，料短期內加推單位應市。

位於媽橫路1號的朗城滙為西鐵朗屏站南地盤，提供720伙，首張價單推出144伙，實用面積322至690方呎，以定價計，平均呎價18626元，發展商提供最高15%折扣，折實平均呎價15832元，較上月推售的新地（00016）旗下PARK YOHO Napoli折實15211元高約4.1%，貴絕元朗區新盤首批單位。同區最接近朗城滙的二手屋苑如世宙及朗屏8號，現時平均呎價約1.44萬至1.71萬元，故朗城滙屬貼市價推售。

8伙折實價「五球」內

朗城滙首張價單折實售價最平單位為3座3樓E室，實用面積322方呎的一房戶，折實480.93萬元，呎價14936元，首張價單中，共有8伙折實不足500萬元；售價最貴單位為3座31及32樓H室，實用面積均為690方呎，折實售價同為1192.38萬元，呎價17281元。近期樓市降溫，發展商亦提供一按計劃配合銷售，最高可承造樓價70%，首36個月息率為最優惠利率（P為5.125厘）減2.5厘，其後為P，還款期最長30年。

朗城滙以貼市價推售，昨天假期吸引大批市民到場參觀，位於荃灣如心廣場售樓處地下更大排長龍，氣氛熱鬧。市場消息稱，截至晚上8時，項目累積收票已急增至逾1100張，超購6.64倍，料短期內加推單位應市。項目提供720伙，實用面積319至754方呎，2020年7月底落成入伙。

明寓招標戶4061萬易主

樓市氣氛欠佳，但無減華懋推盤信心，發展商期望可兩輪便沽清全數單位，並暫定下周五（26日）發售，料首輪推出60%單位約432伙，將設大手購貨組別，上限為3伙。

昨天重陽節假期，其他新盤則受制樓市氣氛及有焦點盤推售，僅錄得零星成交。太子道西現樓豪宅項目明寓再沽一伙，發展商佳明集團（01271）營業及市場總監顏景鳳表示，項目銷情持續，上周六連沽3伙後，昨天招標的5樓A室，實用面積1310方呎，以4061萬元售出，呎價3.1萬元。項目至今累沽5伙，套現逾1.98億元。

樓市氣氛稍降溫，新盤仍不乏大碼成交，發展商亦相繼推出豪宅標售。長實（01113）南區超級豪宅項目淺水灣道90號，將於下周一（22日）推出連裝修的12號單邊樓王大屋招標，為3天內再有超級豪宅推出標售。

淺水灣道90號推出標售的12號屋，連兩個車位，下月底截標。長實助理首席經理（營業）何家欣表示，項目迄今售出3伙，套現近15億元，由於全盤僅11座洋房，賣一間少一間，集團將惜售，善價而沽。她稱，剛推出的12號屋，屬單邊大宅，實用面積5915方呎亦是整個項目最大，坐向西南，地下客飯廳、1及2樓睡房均可享淺水灣海景，更可眺望深水灣、中灣、南灣等一帶景觀。

12號屋內部裝修昨天亦一併曝光，單位以維多利亞時代建築藝術風格設計，甚具古典貴族氣派。

此外，另一個超級豪宅山頂加列山道12號TWELVE PEAKS，發展商新地（00016）日前亦推出15號屋於本周五（19日）進行單日招標，洋房實用面積3731方呎。

可承造按保 一城最平叫510萬

房策傾斜資助房屋，加速上車盤價格回調。逾10上車屋苑現叫價低於600萬元盤源逾260個，可承造按保，較半年前不足100個倍增，沙田第一城約佔60個，兩房叫價最平510萬元。

本報綜合市場資料顯示，四個核心上車屋苑沙田第一城、天水圍嘉湖山莊、荃灣中心和屯門市廣場，600萬元以下放盤供應增加，介乎48至60個，當中不乏3房戶。

沙田第一城早於8月份兩房樓價全數於600萬元以下，至9月份進一步回落，個別2房單位更跌穿500萬元，重現四字頭。世紀21奇豐物業新界東豪宅分行助理區域營業董事周淑萍表示，目前沙田第一城約60個單位叫價低於600萬元，最平為一個兩房戶叫價510萬元。10月份沙田第一城兩房戶成交價集中530萬至550萬元。

嘉湖逾10伙3房 開價600萬內

而沙田市中心600萬元樓下放盤單位亦有明顯增加，美聯助理聯席董事陳國良指出，早兩個月僅希爾頓中心才有600萬元樓下放盤，至今業主態度顯著軟化，10月份市中心另外3個細價屋苑，包括偉華中心、好運中心和沙田中心均有600萬元樓下放盤單位。

新界西方面，屯門市廣場及天水圍嘉湖山莊各有約50個低於600萬元放盤。當中嘉湖山莊有逾30個開價少於600萬元的2房單位，最平叫價510萬元，而3房則有逾10個；其中翠湖居2座中層G室，10月初放盤叫價660萬元，昨以550萬元沽，累減110萬元或17%，實用呎價10,036元。

屯門市廣場目前兩房最平連租約叫價445萬元，叫價400餘萬元的屋苑式單位只有約10伙，大多數在8至9月市況淡靜下才低價放盤。祥益營業董事胡志偉表示，同區沿青山公路一帶單幢項目現有50個低於400萬元的1房放盤，可承按9成按保。

淘大2房 最低叫553萬元

至於市區上車屋苑，牛頭角淘大花園相隔半年再有600萬元以下單位放盤，涉約10個，兩房最低一伙叫價553萬元。

按現時金管局規定，高於600萬元單位未能承造按保，最多可借6成按揭，但倘若買家可以553萬元購入上述單位，連按保則可借盡8成，換言之可少付2成首期金額涉約110.6萬元。

事實上，新盤設發展商高成數按揭，樓價高企下，買家購買二手樓難獲批高成數按揭，令不少客源流向新盤。隨二手業主議價空間擴大，低於600萬元放盤增多，利買家回流二手市場尋寶。

二手淡市下，罕見錄得新高價成交，藍田麗港城13座一個高層單位以1,250萬元易手，創屋苑同類3房新高。

上述單位為油塘麗港城13座高層H室，以1,250萬元沽出，單位實用面積748平方呎，成交呎價約16,711元，創屋苑3房同類新高。

原業主於1997年以590萬元買入單位，是次交易估計帳面賺660萬元，持貨長達21年，單位升值1.1倍。

西貢帝琴灣 1415萬連車位售

另外，西貢帝琴灣凱弦居11座中層D室單位，以1,415萬元連車位成交，單位實用面積1,151平方呎，成交呎價12,294元，屬市場理想價。

原業主於1998年以806萬元連車位買入，持有單位20年，升值609萬元，升幅約76%。

美國商務部週三公布，美國 9 月新屋開工下降 5.3% 至年率 120.1 萬棟，申請新屋開工許可年率為 124.1 萬棟。

接受 MarketWatch 調查的分析師平均預估，美國 9 月新屋開工年率為 120.8 萬棟。

建商 9 月新屋開工下降，申請新屋開工許可也減少，顯示住宅營建面臨壓力，新屋供給將會減少。但 9 月新屋開工仍較去年同期上升 3.7%。

9 月申請新屋開工許可較 8 月下降 0.6%，較去年同期下降 1%。

儘管新屋開工數據易於震盪，且往往大幅修正，但 9 月報告內容數據顯示動能有消退跡象。今年以來，新屋開工數據較去年同期上升 6.4%，但報告中的部份數據仍令人擔憂。

分析師密切注意獨棟式新屋開工數據，因為幾乎所有獨棟式房屋均供購買，而非出租。若建商營建更多獨棟式新屋，無異是對經濟的信任投票，也顯示出購屋者的財務能力。9 月獨棟式新屋開工較 8 月下降 0.9%，但較去年同期上升近 5%。

BMO 資本市場公司經濟學家 Jennifer Lee 說：「儘管申請許可數據仍高於開工數據，顯示未來幾個月，營建將會增加，但房屋市場的整體趨勢已明顯減緩。換言之，預期住宅營建對經濟的支撑將會減少。」