一覺醒來，床墊有如孤島泡在滿屋的水中。讀者向《蘋果》投訴，家中消防灑水頭凌晨三點突爆裂噴水，讓家中淹水達10公分，最後證實是烏龍一場，室內並無火警，但許多家具也因此損壞，投訴人以灑水頭故障為由要求建商負責，建商則主張住戶自行裝潢不當，才會誤觸消防系統。


讀者鄭小姐向《蘋果》投訴，她於去年底購入中和「仁愛好樣」2樓戶，上月18日凌晨，家中消防灑水頭突爆裂噴水，管理員與消防隊接到警報，「管理員說我再不接電話就要破門而入，我一下床，更是滿地的水。」

住戶須提第三方鑑定
最後發現家中並無發生火警，證實是虛驚一場。然鄭小姐家中已淹水10公分高，許多家具也因此損壞，鄭小姐說，「我懷疑是產品品質、甚至管線出了問題。」因此要求建商負責。
但建商主張，是住戶自行裝潢的燈具離灑水頭太近，才讓燈溫過熱，誤觸消防系統。除非鄭小姐提出公正第三方鑑定，該事故是屬消防系統本身瑕疵，建商才願意賠償。
鄭小姐無奈說，才住不到1年，「因為沒有真的失火，消防局無法提供鑑識報告，我也不知該如何證明究竟是不是建商疏失。」最後還自己花6小時清理家中積水。
對此，「仁愛好樣」建商全陽建設表示，鄭小姐曾經自行裝潢，懷疑是新裝潢的燈具位置離消防灑水頭太近，若燈具溫度超過攝氏60度，就會觸動消防灑水頭，另也可能是裝修時誤觸消防管線所致。

交屋前裝修已簽結書
《蘋果》實地測試，鄭小姐家中LED燈具在開燈1小時後，旁邊的消防灑水頭，溫度僅30多度。台中市政府消防局火災調查科專員林吳亮廷表示，一般消防灑水頭較常使用的紅色酒精柱系列，若燈具溫度超過68度，離消防灑水頭過近，確實有可能觸發消防系統。但若使用低溫燈具、未超過68度，就有可能是消防灑水頭本身有瑕疵。
全陽建設對此則回應，當初住戶在交屋前借屋裝修，已簽訂確定屋況無虞的切結書，後裝修過程是否影響消防管線，無從得知。至於賠償問題，鄭小姐可以尋找公正第三方鑑定該噴頭、管線，是否有故障、或是不良反應，若歸責於全陽就願意負責。

裝潢須留意 燈具灑水頭距離30公分

針對消防灑水頭自爆案例，消防員表示，若灑水頭周邊燈具過熱，確實有可能導致灑水頭受熱而噴灑。但是設計師則認為，居家燈具的溫度很難超過50度，不太可能達到一般消防灑水頭的極限溫度68度。

自行裝潢較難歸責
密閉式消防灑水頭，中間有玻璃柱，柱中液體（酒精）對應不同溫度會有不同顏色作為標誌，如橙色最高溫度為57度、紅色68度、黑色最高可耐溫343度，當感知到溫度上升、發生火災時，酒精沸騰體積膨脹後，玻璃柱會爆開，灑水頭立即噴水，並啟動自動警報逆止閥、蜂鳴器並受信總機。
台中市政府消防局科員火災調查科林吳亮廷表示，過去的確有因燈具過熱引發灑水頭啟動的案例發生，但消防設備通常在室內裝修之前就已建置完成，若民眾自行裝潢後，導致灑水頭受熱噴灑，損失難以歸責於建商。
林吳亮廷強調，一般的裝修工程人員都知道，發熱的燈具會避免安裝在距離灑水頭30公分內。此外，若無法變更裝潢，燈具又離得很近，建議可將灑水頭內的玻璃柱內容，變更成受熱達121度的藍色，避免類似事件。
凝思創意設計師張茲文則表示，除了玄關會使用較強的光源或投射燈，耗電在7~20瓦，其他區域的天花板普遍改用LED燈泡、崁燈、或日光燈管，但這些燈具的溫度幾乎不超過50度，更別說一般消防灑水頭的極限溫度68度。

灑水頭周圍須淨空
針對室內裝修規定，除須在事前向市府申請「室內裝修許可証」，以及完工後申請「室內裝修竣工查驗」之外，另須留意灑水頭下方45公分、水平30公分必須淨空，且2個灑水器的對角線距離也有規定，以免阻礙消防設備正常作用，影響生命安全。

台北雙子星案投標廠商之一、藍天電腦董事長許崑泰，昨以「我們都是純台灣土狗」強調自家資金絕對沒有一絲一毫中資。而名字相仿的2位台北雙子星主導者，許崑泰與宏匯集團總裁黃坤泰，不僅對此案勢在必得，更邀請杜拜哈里發塔、紐約世貿中心的建築設計事務所，預備打造全台最醒目地標，而全案投資金額估計將逾600億元。

因經營身分惹議
台北雙子星案歷經5次流標，終在本月1日重啟招標後、出現2組投標人，除台商藍天宏匯，另1組則為港資南海控股。據了解，雙子星開發案採資格、規格及價格標等3階段開標。其中，第1階段為資格標，須符合近10年單一建築實績不低於100億元、或累積不低於300億元，且最近1年公司淨值合計不低於160億元等資格，而2組投標人出線，則因經營業務等身分，引發中資疑慮。
對此，許崑泰昨在媒體見面會中喊出：「我是土生土長的台灣人，畢業於三重幼稚園、三重國小，一路到台北工專。」2人也強調自己是「純台灣土狗」，宏匯集團股東也都是中華民國國民，極力撇清中資傳聞。

集團年收房租57億
而投標台北雙子星的藍天宏匯團隊，以許崑泰為首，結合藍天、宏匯、群光及群百等4大集團，市值高達2100億元，過去10年稅後淨利總計超過600億元。許崑泰強調：「我們4大集團持有並經營的商用不動產面積高達103萬坪，相當於達57億元。」
宏匯集團在雙北參與不少公共建設案，明年陸續將有台北市內湖區「內科之心」，及新北市新莊區「宏匯新北廣場」、「i Tower辦公大樓」等案陸續完工。黃坤泰坦言：「為積極籌備雙子星案，我們暫時沒有其他拓展計劃，希望得標後專心經營此案。」

美麗華黃家家族鬥爭再次浮上檯面，司法院公告，將於下月9日三拍的樂業街29個停車塔位，債務人為大清營造，而大清營造正是美麗華黃家二房次子黃春發手上的德安開發的關係企業。

債務人為大清營造
司法院公告將於下月9日三拍的樂業街停車塔位，僅有29個，底價2144萬元，換算每個車位約74萬元。債務人為大清營造，另查經濟部商業司商工登記公示資料，大清營造代表人李森田與其他董監事，所代表法人均為德安開發。
而德安開發董事長黃春發，則是美麗華黃家二房次子，經營範疇包括先施百貨、德安百貨、德安航空及美麗信酒店等，黃春發過去行事低調，日前卻曾因德安航空詐領補助款一事遭到搜索。
美麗華黃家繼2015年三房黃榮圖主掌的美福事業體，發生四子槍殺2兄長後，今年6月，大房長子與次子爭奪經營權互告，導致美麗華大直影城關廳，而本次則因關係企業遭法拍，家族內鬥又浮上檯面，而大清營造今年尚有屏東8筆工業區地遭法拍。

三拍後底價已腰斬
樂業街停車塔附屬於住宅社區中，法拍業者表示，停車塔位法拍少有聽聞。住商不動產企研室經理徐佳馨指出，樂業街一帶以住宅區為主，屬自給自足社區型商圈，機械車位市價約150萬元，三拍後底價顯然是市價腰斬價，「價格雖便宜，但機械維護費用高，若該物件屆臨維修年限，更非一般投資客可入門，估計將由相關業者接手。」

義聯、富邦二大集團合計斥資逾650億元，在北高雄進行大型商圈開發計劃，結合百貨龍頭漢神巨蛋每年營收120億元實績，商界普遍認定最遲四年內，港都土地公告現值的地王，將由現在的南高雄三多商圈往北轉移，高雄商業活動北勝於南的格局確立，並至少延續十年以上。
資深建商說，民間傳說地龍的棲地就是地王所在，而「地龍是會游移的」。以高雄為例，土地公告現值最高價從最早的高雄港邊鹽埕區大新百貨，轉移到五福路大統百貨，再游走到三多商圈，反應都市發展的變化。

目前高雄地王落在三多商圈大遠百周邊，公告現值每坪188萬元，其次為北高雄巨蛋商圈每坪145萬元，但隨著各項新投資啟動，商界認為北高雄奪取地王寶座指日可待。

當下，義聯集團在北高雄開發「義享天地」，共有A、B兩館併立，A館接近完工最快明年開幕。「義享天地」融合精品購物、萬豪國際酒店、數位娛樂、影城、企業商辦等功能，兩館總投資金額370億元，打破大高雄史上單一商業開發投資案的金額與規模，全面營運後政府每年將可增加10億元稅收，創造1萬個工作機會，正式用人薪資30K起跳。

義聯集團董事長林義守說，商界投資鐵律，就是愈多參與者愈好，「義享天地」位於北高雄精華區，不是只做高雄生意，而是做台灣以及全世界生意，期待更多企業到高雄投資開發，愈多人來愈能「結市」，商業才會繁榮。

此外，台北富邦金控富邦人壽2018年第1季以78億餘元權利金，取得舊龍華國小70年地上權開發，宣告再投資200億元，興建40層以上大型複合式商業大樓，涵蓋百貨公司、飯店旅館、電影院、水族館等，預計2019年底前動工，興建期五年。

大高雄不動產開發公會理事指出，富邦此案單是土地面積廣達1.16萬坪，含地下室可建樓地板面積15萬坪，基地緊鄰捷運凹子底站、凹子底森林公園，未來又有輕軌，商業前景看好，人壽公司的投資報酬率5%以上，非常具有潛力。

資深建商表示，南高雄高雄展覽館、音樂中心、圖書館、旅運大樓等合稱的「亞洲新灣區」是地理概念並非商業開發，加上夢時代購物中心長達八年仍處虧損，凸顯南高雄商機侷限，隨著大型計劃在北高雄落地開花，高雄地龍北移為大勢所趨不可逆。

政策引導 高雄發展重心北移

高雄都會發展重心北移，引導企業在北高雄投資不斷增加，讓高雄「北重南輕」現象明顯，但由於整個高雄人口增長率鈍化，人口紅利萎縮的結果，整體大高雄的經濟及商業都有重大衝擊，如何有效招商引資，吸引產業進駐，同時創造就業機會、留住人才，是維繫高雄繁榮最重要的課題。

義聯集團董事長林義守指出，期待政府用更好的效率吸引企業投資，愈多投資者進駐，可快速將「人求事」的就業結構，進化到「事求人」，屆時基層起薪不可能再22K，而是30K甚至50K，這是相當簡單的道理。

資深建商說，10月3日華邦電投資3,000億元在北高雄的南科高雄園區建12吋晶圓廠動土，預估可創造數千個就業機會，未來更可能帶動南部半導體科技產業廊帶成型，理想的情況下應有更多衛星工廠靠攏產生群聚，進而有更多就業，自然有更多購屋以及消費。

上市建商主管表示，製造業需要土地、地上蓋廠房、廠房內有設備，生產成品內外銷交易展開，經濟就會動起來，產業系統是經濟永續繁榮的基礎。

這幾年高雄人口增長率只有0.2%上下，在全國六都排在末座，反觀台中與桃園的人口數大量增加，高雄被台中趕過退出台灣第二大城市的地位，這種情況即便政府積極推動「亞洲新灣區」，包括展覽館、圖書總館、流行音樂中心與港埠旅運大樓，還有大魯閣草衙道等新的購物中心，但還是難敵人口流失的衝擊。

下月繳交地價稅，宜蘭公布調降公告地價幅度高達42.41%，最為驚人，已經公布的縣市如台北市、新北市、台中市，也全都調降。

地價稅是房屋持有稅，一旦公告地價調降，屋主負擔減輕，且有利房屋交易。

台北市107年度公告地價則跌6.12%，創30年來最大減幅。北市地政局說，近兩年房地產走勢下滑，公告地價反映市場機制，自用住宅平均每戶地價稅可少繳315元，市府減收約20億元。

兩年前宜蘭縣府為遏止非法農舍，大漲公告地價，平均漲幅高達238%，地價稅也跟著漲，怨聲載道，縣府這次大幅調降公告地價平均達42.41%，降幅全國之最，民眾繳稅變少，被視為選前釋放利多，要給人民有感小確幸。

地價稅是跟著公告地價而來，原本農地不必課稅，但全國非農用農地大多會被課地價稅。宜蘭的公告地價被形容是坐雲霄飛車，兩年前調漲全國最高、今年調降幅度也是全國最高，縣府昨表示，下月宜蘭縣民繳交地價稅將減少，讓人民「有感」。

宜蘭農舍增建氾濫嚴重，前縣長林聰賢在105年全面調高公告地價，平均調幅達238%，農地的公告地價調整更高，部分區域逾300%，針對非農業使用的農舍，還加課房屋稅，引起地主與屋主怨聲載道，抗議縣府懲罰性雙重課稅。

這次選舉，宜蘭選情艱困，地方政府希望合理調降同時挽救選情，今年調降公告地價降幅全國最高，農地則調降三分之二，民眾可以少繳數千元到一萬多元不等。

花蓮縣公告地價調降9.75%，為花蓮歷來最大降幅，推估地價稅減少約一成，全縣約會有10萬戶受益。

日本企業川金控股的制震器也發生數據造假弊端，部分爭議商品外銷海外，台灣也名列其中。川金控股（Kawakin Holdings）昨天舉行記者會坦白弊端，社長鈴木信吉在記者會中為商業夥伴及所有人造成困擾，鞠躬道歉。

這是繼日本制震器大廠KYB後，第二個傳出造假的制震器廠商。由於日後可能還有其他公司發生類似問題，日本政府認定事態嚴重，國土交通省原本通令日本國內八十八家製作避震器的業者進行清查，年底前提交報告，昨天已要求各社提前在本周完成。

川金控股表示，經查旗下兩家子公司自二○○五年二月至上月為止，將不符合與客戶議約標準的產品使用在學校、醫院等全國九十三處地點，但並未公布清單。出口到台灣等海外的制震器數據也遭竄改數據，細節還在進一步調查。

川金控股指出，使用竄改數據避震器的建物，將委由第三者機關進行安全性檢證，在年底前完成，之後徵詢顧客意願，決定是否要進行替換等對策。

川金控股在東證二部的股價在記者會後暴跌，收盤價為五一六日圓，下跌一百日圓，跌幅百分之十六點廿三。

遠雄建設（5522）今年營運以餘屋銷售，及案量較小的新案入帳為主；遠雄建設指出，今年第4季預計有台中「文心匯」、「遠雄之星三期」等新案入帳，以及全錄大樓處分收益入帳，今年業績依舊維持穩定格局。

遠雄建設指出，今年在內湖、新莊、中和、竹東、竹南、台中等地區推案，總推案量約226億元，其中總銷高達100億元的「遠雄新未來」、台南「遠雄新源邸」、中和「采梅園」預計年底完銷結案。

今年業績部分，遠雄第4季預計有總銷約33億元的台中「文心匯」、總銷16億元的「遠雄之星三期」等新案入帳；此外，遠雄建設旗下富士全錄大樓9月以22.5億元賣給永沛開發建設、鉅曜投資，據公司公告該案處分利益約1億元，對每股挹注約0.11元，整體來說，遠雄今年業績可望維持去年穩定格局。

明年業績方面，遠雄建設指出，總銷逾120億元的「遠雄九五」已完工，目前銷售率一成多。

美中貿易戰效應升溫，加上CRS肥咖條款全球大追稅，海外閒置資金紛紛回流，很多豪門商賈包括跨國公司CEO、上市公司企業主們，紛紛進場卡位豪宅市場。這一波十一長假最受矚目的中山區豪宅「僑聯大千」，由於台商最重視地段及安全品質，預約看屋VIP客戶熱絡，叫好又叫座，成為台北豪宅指標。豪宅作為典藏傳世的傳家之寶，其座落位置必定落在最頂級的地段或是最富潛力地區。

「僑聯大千」位於民權西路捷運站樞紐地段，民權、中山國門雙大道，迅速抵達松山機場，最受台商青睞。20年來中山區難得一見完美基地，坐北朝南最受華人喜愛的帝王軸線；兩大豪宅巨擘國廷建設與香港P&T國際建築集團聯手，歷時五年精工雕琢，打造榮耀台北首都的世界級建築。「僑聯大千」以近乎苛求的完美偏執，規劃最佳動線，創造平面空間大值，不惜建材及造價成本，打造傳世百年建築。水泥堅持採用「台灣水泥」預拌混凝土，不含飛灰超高混凝土磅數；深度承載基樁、最有效對抗土壤液化，筏式基礎工法結構穩固。新世紀的豪宅不僅與國際接軌，也逐漸朝人文化、品味化、藝術化的態勢發展。

「僑聯大千」的主人回到自己的江山城國，以安居繁華隱密寧境更顯珍稀。奮鬥成功之後，是為了享受生活，國際級休閒公設，大器尺度與貼心服務兼備，綠色生態融生活氛圍，啟動身心靈正能量。「僑聯大千」規劃78-108坪層峰居所，由於區域內罕見如此高檔建材格局珍稀產品，更兼坐北朝南帝王座向，成為根留台灣的高端資產或擴展事業版圖的頂級會所。洽詢電話：（02）2585-5888。

皇普建設（2528）由新經營團隊接手後，積極展現行動力實踐於去年10月股東臨時會上的宣言，積極於全台北、中、南獵地及推案，繼台南市「皇普文苑」、桃園市楊梅案陸續開工後，於10月19日再度舉辦今年第三案的開工典禮。

本次推出之建案「皇普MVP」位於桃園市龜山區，鄰近機場捷運A8站、樂善國小、華亞科技園區、長庚紀念醫院等，並與捷運A7、A9站連成一線，擁有科技、商業、娛樂、休閒等完整生活圈；且基地距離林口交流道僅約5分鐘車程，盡享交通之便。本案佔地約1,390坪，三面臨路、腹地完整，位於重劃區內，街廓規劃完善。未來將以2-3房之首購、首換型產品為主，坪數範圍在26-40坪間，規畫為地上15層、地下4層，包含一樓店面，全區共計321戶。

「皇普MVP」以「全齡親子宅」為主軸，規畫鐘點保母安心陪伴、建材低甲醛零污染、園藝植栽解說導覽等貼心設計與服務，並推出10年防水保固，除了體貼購屋者的需求，同時也提供安心的居住環境。

銀行房貸市場競爭激烈，使房貸利率谷底盤旋。中央銀行昨（23）日公布，五大銀行9月新增購屋貸款利率降為1.62%，較8月下跌0.6個基本點（1個基本點等於0.01個百分點），維持歷史次低紀錄。

央行資料顯示，9月台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行與華南銀行等五大銀行，合計新增房貸386.8億元，為兩個月高點，並較8月增加18.3億元。

9月新增房貸金額增加、利率下跌，央行官員解釋，主要是9月民俗月過後有部分新屋交屋潮，加上部分行庫為達成業務目標，針對優質客戶與整批分戶，推出超低利率優惠專案。

行庫高階主管表示，台灣房價修正，許多首購族透過「青年安心成家方案」向銀行貸款買房。「有銀行針對優質客戶和整批客戶，進行房貸促銷」，央行官員說這是9月五大銀行房貸平均利率下跌的主因。

央行統計顯示，五大銀行9月新增青年安心成家貸款為57.5億元，占比由8月的15.6%，下滑至14.9%。另外，根據聯徵中心統計，7月全體國銀房貸自住比率高達85.3%，顯示目前房市主力仍以自住需求為主。

央行指出，9月象徵中古屋的信義房價指數，台北市與新北市不論與8月相較，或是與去年同期相比均為上漲，其中台北市月增0.3%、年增6.1%，新北市月增1.4%、年增5.7%，顯示房市溫和成長。

資料顯示，9月六都買賣移轉棟數月增2.7%，年減0.8%，前9月累計年增4%。對於目前房市狀況，央行官員表示，今年以來仍持續增加，不過是以自住需求為主力。至於政府推動年金改革之後，是否衝擊房市景氣？央行官員回應，年改7月才上路，是否有相關效應，要持續觀察。

　　10月22日，上海市首幅用于租賃住房項目建設的集體建設用地“名花有主”了。這塊位于松江區泗涇鎮的SJSB0001單元07-09號（集體土地試點入市）地塊以起始價12503萬元成交，競得人是華潤置地控股有限公司全資子公司有巢科技投資（深圳）有限公司。這是上海市首次通過土地市場推出集體土地入市建設租賃住房項目。

　　上海市規劃和國土資源管理局9月29日發布公告，根據國家有關集體經營性建設用地入市精神和相關規定，松江區泗涇鎮SJSB0001單元07-09號（集體土地試點入市）地塊的農村集體經營性建設用地使用權已經地塊所屬農民集體決策同意，並經松江區人民政府批準出讓。

　　根據該地塊的挂牌出讓須知，出讓人為上海松江區泗涇經濟聯合社，該地塊的土地用途為租賃住房（R4），土地總面積為21022.2平方米，出讓面積為20166.7平方米，規劃容積率2.0，租賃住房套型以中小套為主，套均建築面積控制在45平方米左右，套數不少于825套。本次挂牌為無底價挂牌出讓，但設立起始價，以增價方式競價。

　　2017年8月，國土資源部、住房城鄉建設部下發關于印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

　　上海易居研究院副院長楊紅旭表示，上海新增建設用地可挖掘的空間相對較小，要想增加租賃住房用地就需要盤活存量，而集體建設用地的可挖掘潛力遠大于國有建設用地。上海嘗試將集體建設用地入市建租賃住房，對發展住房租賃市場意義重大，並且可以實現多方共贏。

今年第三季度，北京市住宅成交量環比小幅回升，二手住宅價格環比由漲轉降。預計第四季度，北京市住宅價格將繼續保持平穩的運行態勢。
今年第三季度，北京市住宅成交量環比小幅回升，二手住宅價格環比由漲轉降。預計第四季度，北京市住宅價格將繼續保持平穩的運行態勢。

北京市統計局、國家統計局北京調查總隊22日發佈前三季度北京市經濟運行情況。資料顯示，前三季度，北京市商品房新開工面積1508萬平方米，同比增長5.9%，其中住宅新開工面積802萬平方米，增長25.9%；商品房銷售面積為407.1萬平方米，下降27.9%。其中，住宅銷售面積305.2萬平方米，下降17.7%。

國家統計局北京調查總隊總統計師、新聞發言人方曉丹在發佈會上指出，前三季度，北京市房地產市場總體保持平穩運行的態勢，上半年房地產市場有所回暖，主要是需求釋放、購房流程優化以及部分入學政策調整等因素綜合作用的結果。

今年9月份，北京市公積金貸款政策有了新變化，公積金貸款執行“認房又認貸”，每繳存一年可貸10萬元(人民幣，下同)，繳存12年可貸到最高120萬元。她稱，新政使得9月份二手住宅的網簽速度加快，當月網簽數量比8月份明顯增加。“但從總體價格和銷售量的走勢來看，影響比較有限。”

資料顯示，第三季度，北京市住宅成交量環比小幅回升，但在趨緊趨嚴的宏觀調控政策之下，住宅銷售價格基本穩定。7至9月份，北京市新建的商品房住宅價格出現穩中趨緩的態勢，其中7月份新建商品房住宅價格環比上漲0.2%，8月到9月連續兩個月價格環比持平。二手住宅價格則由漲轉降，7月份價格環比上漲0.4%、8月份環比持平、9月份則環比下降0.2%。

此外，當天公佈的資料顯示，北京市保障性住房建設加快推進。前三季度，北京市保障性住房投資同比增長37.8%；新開工面積658.6萬平方米，同比增長23.1%；銷售面積121.7萬平方米，占全市新建商品房銷售面積的29.9%，同比提高7.4個百分點。

“根據目前的監測情況，北京市商品住宅銷售情況總體上良好，住宅價格基本穩定。”方曉丹指出，預計第四季度，北京市住宅價格將繼續保持平穩的運行態勢。

北京樓市已經進入限競房時代，但銷售情況卻遠不如預期，即使是限價下被認為值得購買的豪宅專案，網簽量也在下沉。而從全國範圍來看，進入第三季度後，房地產市場，尤其是住宅市場降溫現象已經顯現。

老業主因新房降價而維權，新業主因限競房或者限價房減配而維權，多地樓市爆發各種維權現象。對房企來說，一線行銷人員早已感受到這一波市場變化，千億元量級企業已經在啟動降價促銷，加快周轉速度和提高回款率的策略，甚至早已啟動裁員計畫，主動收縮擴張戰線過冬。

北京限競房去化不達預期

據中原地產研究中心統計資料顯示，截至目前，北京樓市已經入市25個項目，合計29期15628套限競房，但網簽量只有2292套，簽約比例為14.7%，簽約均價為每平米49962元。即使計算預定未網簽的合計比例也僅約為30%，預計後續還將有1萬-2萬套限競房將在2018年四季度入市。

今年“銀十”以來，北京已經取得預售證的住宅專案多達14個，總計7374套住宅，其中限競房達到了4439套，占比高達60.2%。

所謂限競房，是指以“限房價、競地價”的方式供應土地，並開發的商品房專案。從今年6月開始，北京的限競房專案大規模入市，並對新房供應結構帶來較大衝擊。

有業內人士稱，看似原本應該不愁銷售的限競房，市場預期卻出現了轉變。限競房密集供應的情況下，開發商如今的行銷壓力非常大。據統計顯示，目前限競房市場整體開盤去化率在四成上下。有消息稱，個別開發商已經暗中降低限競房房價，但市場似乎並不買帳。整體看來，如此低的去化速度，令市場各方都始料未及。

值得一提的是，不僅限競房交易量不達預期。《證券日報》記者注意到，在上述14個入市專案中，包括一批售價在9萬元/平方米以上的豪宅項目。而據中原地產研究中心統計資料顯示，2018年以來，單價“10萬元+”住宅產權的豪宅項目網簽只有67套，預計全年只有90套左右，暴跌76.6%。

鑒於此，中原地產首席分析師張大偉表示，今年整體市場的低迷下行以及融資管道收緊的資本環境，讓不少開發商都面臨資金鏈緊張、全年銷售業績難達預期的問題。在這樣的背景下，頂豪專案們也開始放下身段，向現實妥協，不再死磕“理想定價”。

重要的是，不再死磕價格的房企，能“降價跑量”就趕緊“降價跑量”的房企，已經在全國範圍內擴展。

市場多領域出現降溫

事實上，北京樓市只是一線城市的代表之一。總體來看，2018年三季度，不同能級城市的樓市成交表現存在差異，一線城市觸底回升，二線整體穩定中分化，三、四線熱度維持。但重點是，專案去化降溫現象變得更為普遍，土地流拍頻頻也加劇了市場拐點將至的焦慮。

“今年房地產市場降溫和往年有些不同，今年房地產發展，既受到了持續調控政策的影響，也受到宏觀經濟下行的壓力影響，使得房地產市場面臨嚴峻的挑戰。從房企的角度看，會主動考慮去庫存或者採取以價換量的策略。”日前，在以當前房地產市場走勢為主題的易居論壇上，寶華集團副總裁楊健表示，在市場降溫的大背景下，房企還是會積極做好應對的。比如說從企業的發展角度看，將繼續交付高標準和高品質的住宅項目。

藍光集團首席市場官林勁松表示，通過調研重點城市和分析房地產資料，當前降溫具有三個特徵：第一是全域性的蔓延。目前很少有城市可以回避這波降溫潮，從2016年開始一線城市就開始降溫，而到了目前包括西部城市也開始轉涼；第二是市場下行的速度較之前幾輪週期要更快。不少城市只用了3個月，便從熱點滑落至冰點；第三是對於市場底在何處，房企存在較大分歧。每家企業的財務狀況和經營壓力不同，因此對於市場底部的預判和感知存在差異，從而在運營節奏、銷售節奏等方面，持有不同的態度和策略。

至於接下來房地產市場的趨勢，中駿集團投資部總經理張偉認為，中長期的判斷肯定是看多的；在短期的判斷上，目前從具體的企業來看，很多房企在今年8月份就出現了銷售業績下降，而且回款率比較低，這樣使得大家情緒不佳，對後市的預期偏悲觀。目前的普遍心理是，若是可以降價跑量的，那就應該主動、積極地降價以去庫存。當然部分房企現在需要不斷增加行銷費用，以加大導客的力度，但這又會損耗盈利。

[今年9月共有57家信託公司成立了1200款集合信託產品，共募集資金1005.99億元（不包括未公佈募集規模的產品），環比減少231.65億元。]

近來信託項目的風險暴露加快，在公司違約頻發和通道業務嚴監管的夾擊下，信託資金的募集連續出現下滑。

用益信託網資料顯示，上周（10月15日~10月21日），集合信託產品的成立數量雖有所增加，但成立規模持續走低。據公開資料不完全統計，上周共有71款集合類信託產品成立，環比增加73.17%；但成立規模為44.95億元，顯著下滑，環比下降20.51%。

其中，金融、房地產、基礎產業領域投資規模比重佔據前三，但成立規模均只有10億元左右，投向房地產領域的資金規模出現大幅下滑。

東方金誠首席金融分析師徐承遠認為，短期內，信託資產增長仍會面臨較大壓力。而長期來看，信託行業規模的發展關鍵在於各家信託機構能否在轉型時期發揮自身優勢，提升主動管理能力，並在資產證券化、慈善信託、家族信託等領域有所突破。

9月以來成立規模接連下降

嚴監管的大背景下，信託業難以繼續保持此前的高速發展勢頭。普益標準資料顯示，今年9月共有57家信託公司成立了1200款集合信託產品，成立數量環比減少116款，降幅為8.81%，共募集資金1005.99億元（不包括未公佈募集規模的產品），環比減少231.65億元，降幅為18.72%。

徐承遠認為，導致當下集合信託成立規模下降的原因主要來自三個方面。監管方面，隨著資管新規及相關行業細則逐步落地，無論是從資產端還是資金端來看，信託與其他金融機構的合作均受到較大限制。宏觀經濟方面，今年上半年宏觀經濟增長速度穩中趨緩，實體經濟轉型壓力較大，實體企業信用風險事件不斷增加，信託主動展業動力不足。同業競爭方面，由於理財新規的發佈，以及商業銀行理財子公司相關制度的逐步推進，未來商業銀行對於理財資金的管理將擁有更多主動性，對信託業務形成一定擠壓。

普益標準研究員夏雨表示，從信託產品資料來看，信託產品成立數量在近1個多月時間裡確有下降，主要原因還是8月份信託產品成立數量因為宏觀環境有較大幅度上升。但在8月下旬部分機構收到地方銀監局視窗指導後又逐漸收緊，使得8月的上升勢頭不再。這一下降趨勢在未來大概率會被穩住，回到正常發行、成立水準。但隨著信託行業控規模提品質、信託機構把控風險，行業整體規模壓縮的態勢不會改變。

對於今年四季度信託發展趨勢展望，用益信託表示，首先，信託資產規模負增長態勢確立，不同信託公司業績持續分化；其次，短期內高收益信託產品發行雖具有一定合理性，但從長期看由於缺乏底層高收益資產支撐，高收益信託產品發行不具備可持續性；再次，信託公司佈局家族信託、消費金融等成長型業務。

房地產信託增長乏力

今年以來，房地產信託收益率節節上升，凸顯房企融資難題依舊嚴重。9月份以來，房地產信託的高速增長已出現頹勢，尤其是最近兩周房地產信託的市場表現相對於今年第一季度、第二季度更冷清。

據用益信託網資料統計，9月房地產類集合信託成立規模為564.76億元，環比下降17.45%；9月集合信託投入房地產領域的資金淨減少119.41億元。不過，從資金投向看，9月房地產類集合信託規模雖仍居首位，占比40.70%，但較8月環比下降了5.04個百分點。

第一財經發現，進入10月份的第2周和第3周，房地產信託的規模分別為22.191億元和10.3525億元，占比為39.24%和23.03%，較9月份的同期顯“寒意”。

夏雨稱，一方面，樓市的調控政策強度依舊較高，在市場透露出降溫的預期下，房企信貸需求有所下降；另一方面，房地產行業到達高位，風險積累較大，部分信託公司在涉及房地產信託業務時相對謹慎，項目審批更加嚴格。供需兩端都在釋放消極信號，使得信託專案成立量下降。

這與幾個月前的房地產信託不斷加碼形成鮮明的對比。信託業協會公佈的2018年二季度末資料顯示，二季度房地產信託規模增長勢頭依然強勁，新增規模當年累計為4280.73億元，占全部新增信託規模的18.31%，比一季度占比提升了3.5%。

徐承遠稱，造成此現象的原因主要在於，今年以來房地產企業融資管道進一步收緊，而信託公司憑藉較為靈活的資金運作能力，使得其成為房地產企業融資的重要管道之一，產品收益也隨之上升。然而，自下半年以來，監管方面對信託資金流向房地產領域的監管力度有所加強，同時較高的融資成本也超出了部分房地產企業承受能力，預計未來房地產信託高增長的趨勢將有所放緩。

就收益率來看，上周成立的信託產品預期年化收益率為8.28%，其中收益最高的為2年期以上的期限產品，收益率8.62%，未出現明顯的見頂跡象。

業內人士認為，近期股市的大幅波動加劇了資金向信託行業的流動。近兩個月以來，股票投資的風險上升，投資者選擇趨於保守，開始青睞信託專案等固收類產品。

中國住建部、財政部根據地方自願原則以及公租房發展情況，確定在浙江、安徽、山東、湖北、廣西、四川、雲南、陝西等八個省份開展政府購買公租房運營管理服務試點工作。
試點地區要全面梳理現行屬於政府職責範圍、由財政支出安排的各類公租房運營管理內容，凡適合市場化方式提供的公租房運營管理服務事項，可通過政府購買服務方式實施。
根據試點方案，購買內容主要有：入住和退出管理事項，主要包括組織選房，租賃合同簽訂、續簽、變更，辦理入住手續，採集新入住住戶基本信息，建立住戶檔案，辦理退房手續；不得包括對保障資格的准入和取消。租金收繳和房屋使用管理事項，維修養護事項及綜合管理事項。
試點方案強調，試點地區要結合本地經濟社會發展水平、財政承受能力和公租房運營管理現狀，合理確定購買內容，將適合通過政府購買服務提供的公租房運營管理服務納入政府購買服務的指導性目錄，並根據實際情況及時調整。對不屬於政府職責範圍，或者應當由政府直接提供、不適合市場化方式提供的服務事項，不得實施政府購買服務。

相隔5年再獲鐵路上蓋 擬建900伙豪宅

市區鐵路上蓋住宅項目向來受追捧，雖然山頂文輝道超級豪宅地皮罕有地出現流標，惟相隔僅一周，總地價逾100億元的港鐵（00066）何文田站物業發展項目（下稱何文田站）第二期，在周一截標後，火速於翌日開標，結果由華懋成功擊退7個財團「爆冷」奪標，事隔5年再度投得鐵路上蓋項目，料興建約900個住宅單位。

文輝道豪宅地皮上周二（16日）宣布流標後，未有打擊發展商競投市區靚地的意欲。於周一截標、共收到8份標書的何文田站第二期，標書數目已較2016年底推出第一期的6份為多，港鐵隨即在昨天公布，項目由華懋旗下全資附屬公司投得。

擊退新地嘉里等7財團

華懋集團執行董事兼行政總裁蔡宏興表示，是次為集團繼西鐵的荃灣西站荃．城滙及元朗朗屏站朗城滙後，第三次與港鐵合作發展物業項目，這次成功證明集團的財務實力及提供優質項目的專業能力。項目預料提供900個住宅單位，會以兩房及三房為主，集團未來仍會積極投地。

何文田站第二期鄰近忠孝街、佛光街、仁風街及漆咸道北，屬於何文田站項目地盤西南部分用地，可建總樓面面積約63.9382萬方呎。市場消息指出，是次招標設有補地價和分紅等要求，其中補地價約74.8653億元，每方呎樓面補價（樓面補價）達11709元，創鐵路項目樓面補價新高，亦較第一期的8459元高約38.4%。中標者可以分兩期支付補地價，而分紅比例則為25%。此外，發展商須向港鐵提出一筆入標價，以價高者得的方式，以奪取項目合作發展權。市場普遍估計，包括補地價在內的地價總值約127.9億元，每方呎樓面地價約2萬元。

項目在9月17日共收到31份意向書，最後收到8份標書，華懋最終擊退同區有新盤的新地（00016）、嘉里建設（00683）、會德豐地產等對手中標。是次繼2013年6月投得元朗朗屏站（南）地盤（現為朗城滙）後，再次中標鐵路上蓋項目，並且事有湊巧地在朗城滙周五（26日）首日賣樓前投得地皮。

今年吸兩地 可建近90萬呎

華懋過去兩年在銷售將軍澳海翩滙及荃灣荃．城滙賣個滿堂紅，故須補充土儲。事實上，該集團今年1月才以31.128億元奪得觀塘安達臣道住宅地皮，乃自2013年後逾5年再投得賣地表上的地皮，連同何文田站第二期，華懋一年內已成功吸納兩幅土儲，可建總樓面約89.87萬方呎。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文認為，地鐵站上蓋的大型住宅地供應有限，這項目已具備相當優勢，估計住宅部分一定發展豪宅，料落成後每呎售價3.3萬元起。

樓市見頂回落，無礙優質豪宅繼續破頂。新地（00016）發展的現樓豪宅何文田天鑄1期，不足兩個月兩度衝破九龍區一手住宅呎價高位，最新洋房呎價衝上9.8萬元，直奔10萬元大關。

據一手成交紀錄冊資料，天鑄1期周一（22日）招標售出兩座洋房，其中8號屋，實用面積3406方呎，以3.33788億元售出，成交價創項目新高，呎價98000元，更把對上由同項目於今年8月27日以每方呎94965元造出的九龍區一手住宅呎價紀錄，推高約3.2%，冧莊成為九龍一手住宅一哥。同項目7號屋，實用面積2797方呎，同日則以2.48933億元沽出，呎價89000元，兩個單位為新地套現逾5.827億元。據市場消息稱，今次兩個單位由同一組買家購入，惟有待證實。

傳同組買家掃兩戶涉5.83億

新地副董事總經理雷霆回應稱，天鑄高價成交，證明買家欣賞項目高質素建築及交通優勢，集團預計下月推出新一批單位招標。同系其他新盤也各有部署，其中筲箕灣形薈65伙現樓餘貨，發展商昨天委託中原地產獨家代理銷售，同步落實推出6伙本周六（27日）發售，包括開放式至兩房戶，實用面積318至539方呎，定價896.8萬至1450萬元。資料顯示，形薈至今累沽650伙，套現逾50億元，預計最快今年底前交樓。

另外，同系將軍澳日出康城晉海II昨天加推新一批共114伙，實用面積321至623方呎，扣除最高樓價18%折扣後，折實售價636.648萬至1159.89萬元。項目同時上載全新銷售安排，推出新價單中19伙於周六開賣。

未補價450萬易手 每呎僅1.04萬

業主劈價無手軟，旺角居屋富榮花園造價罕有劈穿「五球」，一個低層戶最新單日累劈75萬元，至450萬元以未補地價沽出，樓價重返去年4月水平。豪宅也難逃被鋤價命運，西半山寶翠園低層戶削至每方呎僅約2.21萬元易主，呎價回到今年初。

三個月挫13% 重返去年次季水平

香港置業助理營業經理周栢達指出，15座低層E室兩房單位，實用面積431方呎，過去周六（20日）獲一名九龍區公屋客議價後，即日連劈兩口價共75萬元，終以450萬元未補地價沽出，呎價10441元。原業主1998年以未補地價150.39萬元購入，賬面仍賺299.61萬元（約兩倍）。

據悉，該名業主半年前叫價580萬元，9月已連減四口價降至525萬元，原先「企到好硬」，但因為最近有意換樓，加上「（市場）個氣氛真係靜咗」，終願大幅削價離場。翻查房屋委員會資料，是次單位造價創該屋苑自去年4月錄得430萬元後的新低，同面積13座低層E室，7月未補地價成交仍造518萬元，意味同類單位相隔僅約3個月急瀉約13.1%。

寶翠園呎造2.2萬今年新低

周栢達認為，雖然富榮花園今次單位售價直穿「五球」，但以目前二手死寂氣氛計，「（個單位）做到呢個價真係已經算好唔錯，以前個個業主聽到要減價都直接CUT線，宜家好多都畀你傾畀你還」。

市區豪宅也接連冧價，寶翠園2座低層F室兩房單位，實用面積748方呎，市場消息稱，近日由1800萬元，削至1650萬元沽出，呎價22059元，減幅150萬元（約8.3%），撇除內部轉讓及凶宅或凶宅同層成交，是次呎價創該屋苑今年1月後新低，相較同屋苑實用面積664方呎的2座低層D同類兩戶單位上月成交呎價25904元，一個月冧約14.8%。原業主1999年以594.36萬元購入，賬面賺1055.64萬元（約1.8倍）。

另外，鴨脷洲南灣3座高層B室，實用面積1560方呎，代理透露，日前以3700萬元沽出，呎價23718元，相較該單位樓下低逾10層的同面積低層同室今年5月造價3775萬元，賣平低75萬元（約2%），意味重返近半年前水平。原業主2010年以3480.1萬元購入，賬面僅賺219.9萬元（約6.3%）。

上海首宗用於建設租賃房的集體土地近日入市，央企華潤置地以1.25億元（人民幣，下同）摘得。目前內地展開集體土地建設租賃住宅試點城市共有13個，業內認為集體土地因價格低，直接減少租賃房成本，未來其租金亦會低於市場價，降低幅度或在4成至7成，對熱點城市房租高漲起到抑制作用。

擬建逾800套租住房

據上海市規土局網站，該幅集體用地位於松江區泗涇鎮，總面積21,022.2平方米，出讓面積20,166.7平方米，規劃容積率2.0，擬建設租賃住房不低於825套。通過公開出讓，華潤置地控股全資子公司有巢科技投資（深圳）有限公司以底價1.25億元競得。

集體用地價格相對低，建設租賃房，業內稱可降低房屋租金。易居智庫研究總監嚴躍進測算，從土地對房價成本來看，集體用地租賃房源與現有同類房源相比，租金水平或將降40％至70％，對抑制市場價格有較大影響。中原地產首席分析師張大偉認為集體用地的出租房年投資回報率5%以上。早些年上海試點的村民集資租賃房，租金回報高達15%，這使得農村居民可獲得很好的土地紅利。

短租兩個月 一次標售過百伙

香港文匯報訊（記者 黎梓田）因應市況逆轉及早前六月推行的一手空置稅，有發展商變陣把旗下新盤「轉賣為租」，另有新盤項目先後推出單位招標，企圖降低逆市對銷情的負面影響。其中新地位於堅尼地城的項目雋庭（The Kennedy on Belcher's）已於近月開始招租，並首度推出2個月短租計劃，並將於下月起推出58伙招租，料呎租逾80元。

新地副總經理（租務）江敏昨表示，「雋庭共提供128個單位，現分三個階段進行出租。第一階段的30個單位於今年八月起招租，至九月已全數租出；而第二階段的40伙單位自十月初招租，現時出租率有約90%，成交月租約2.5萬至7.7萬元，呎租70元以上，連傢具呎租更達90元。」

至於第三階段，江敏稱，目標在十一月中起推出餘下的58個單位，租期由兩個月起，料呎租可達80元以上，預計今年尾可以出租全部單位，長遠來說亦看好住宅租務發展。

全數出租 每年收租5500萬

江敏又指出，已租出單位中，80%為兩年期長租，兩成屬短租，最短為3個月。她說，租客較年輕化，客源亦有來自本地、內地以及外籍人士。江敏亦對傳媒表示，對現時出租情況滿意，並沒有租金下調情況，現時項目最貴租出單位呎租為90元，估計全數單位出租後，可帶來每年5,500萬元租金收入。

另一邊廂，大銀地產發展旗下長沙灣現樓項目翠雅山將於年內推出，大銀地產總經理(項目)朱偉雄表示，翠雅山準備得「八八九九」，樓書已準備就緒，惟現樓仍有改善工程。另項目傾向招標形式發售，考慮先推第1、3座全幢共7伙2房至4房單位，價錢將參考九龍塘義德道及九龍特色單位，而餘下28個單位將全數用作收租，租金暫時未定。

翠雅山標售收租兼備

此外，自樓花新例實施後，樓盤每輪需推售至少兩成單位，加上一手空置稅的「配合」，現時受新例限制的住宅項目有8個，近半數以招標形式賣樓，其中大埔海日灣在未作任何宣傳、未公開示範單位的情況下，於上周六（20日）突擊上載銷售安排，以招標形式推售138伙，佔全盤667伙逾兩成，招標日期由明天（25日）起，至下月10日截標。

新例賣樓 近半採招標

至於豪宅新盤亦同樣推出單位標售，永泰地產旗下澐灃前晚公佈首張銷售安排，落實於本周五（26日）以招標形式推出5個洋房及1個複式戶。項目將於周五早上10時起招標，同日早上11時截標。

為適應新例，個別發展商更雙管齊下，在同一份銷售安排中公佈公開發售及招標的單位，與以往公開發售及招標單位分開不同銷售安排公佈的做法不同。

新地錦田項目PARK YOHO Napoli，早前在首份銷售安排中，分別把50伙及100伙撥作公開發售及招標；而九建旗下油塘海傲灣，亦在早前的首張銷售安排裡，撥出130伙公開發售，另撥出32伙招標。