雙北通勤族逐捷運而居，房仲業者統計近1年雙北交易最熱的捷運站旁2房物件，發現台北市以房價均價每坪5字頭的西門站最受歡迎，近1年成交89件；新北市最夯的則是單價3字頭的林口站，近1年成交達144件。

永慶房屋根據實價登錄資料，觀察近1年雙北市捷運站周邊700公尺內、2房產品的成交資料，台北市交易量最多的站點，分別是西門站、中山國小站及新北投站，3站點近1年交易量在53~89件間，平均單價分別為58.5萬、63.4萬、42.6萬元。

新北投度假宅熱
其中交易量最多的西門站，周圍2房住宅平均成交單價約58.5萬元，近1年交易89件。永慶房屋業管部資深經理謝志傑指出，該區近期主要有「京都大觀」及「昇陽鵬城」等新成屋案交屋，因而拉抬交易量，「另外如中華路一段、西寧南路及康定路等，都是熱門成交路段。」

而房價最便宜的新北投站，平均成交單價42.6萬元。全國不動產企研室主任張瀞勻分析，「該區成交物件，多為屋齡30年以上的華廈與公寓，熱門路段落在溫泉路、光明路、中和街及大同街上，且成交物件多為標榜具溫泉或是公園景觀的度假宅，交易對象也以休閒置產為概念的族群居多。」

至於新北市捷運站旁2房宅，則以林口、幸福及南勢角站，近1年交易最熱，皆達140件以上水平。其中，幸福站是3站中，唯一尚未通車的站點，謝志傑表示，年底即將通車的環狀線幸福站，周邊2房產品平均單價約37.4萬元，「該站點周邊的頭前重劃區、新莊副都心，有新屋『幸福捷境』、『新六藝』交屋，此外，車站西側是新莊舊市區，生活機能便捷，多成交公寓型產品。」

林口站31.1萬親民
而新北市近1年交易冠軍的林口站周邊，平均成交單價31.1萬元也最親民。張瀞勻說：「機場捷運線通車後，包括生活機能逐一到位、重劃區環境規劃完善，區域人口也有顯著成長，交易量因而大增。」亞昕機構董事長姚連地更表示，林口區捷運站旁新屋價格約達每坪4字頭，較遠一點則站穩3字頭，「這樣的區域房價仍嫌委屈，估計均價應要在40~45萬元左右較為合理。」

柯文哲公宅政策跳票？根據都發局資料，北市待發包動工的公宅基地共15處，其中11處共2880戶流標，等於市長柯文哲喊的「4年1.2萬戶」中有4成流標。

物料漲投標意願低
台北市長柯文哲選前喊「4年2萬戶」公宅支票，後8月改口稱4年2萬戶是開工並非完工，上周出席第3屆亞洲公宅論壇又表示，「今年底大約35處基地動工，4年中已完工和施工中的公宅，大概會達到1.2萬戶。」但據都發局資料，目前信義區三興段、文山區興隆二期E基地、內湖區舊宗段、中山區錦州段、文山區華興段等5公宅，都因無人投標而流標。

都發局住宅工程科長魏國忠說，信義區三興段公宅連3次流標，雖鄰近北醫、地段極佳，但因地質差，須採用SRC建築，每坪成本比RC多出1到2萬元。另如內湖區舊宗段公宅採購金額僅4.9億元，文山區華興段公宅採購金額6.92億元，都因基地小、標案金額受限，廠商投標意願低。

魏國忠解釋，因這2年建材原料上漲，鋼筋從前年每噸1.1萬元漲到1.9萬元，漲幅逾7成；鋼板每噸1.6萬元漲到2.4萬元；混凝土則從1月每立方公尺1900元漲到2250元。但這些公宅都是前年就已編列預算，市府也很無奈。
魏國忠坦言，照目前進度，柯文哲4年任期內，1.2萬戶公宅肯定無法如期完工。但也強調只要招標順利，就能盡快開工。

台中市綠川整治後，成為打卡熱門景點，翻轉老舊中區，而近期綠川第2期整治，由南區復興路至愛國街段工程將完工，除了改用石砌河道、卵石鋪面，更出現1座透明六角型木構步橋，為台中首見，吸引不少年輕人駐足拍照。

台灣首個勇奪百佳獎
綠川位於台中舊市區，過去因沒有汙水管道，導致河水髒汙、散發異味，如今整治工程改善環境氛圍，讓綠川成為嶄新觀光景點，主導改建計劃的建築師姜樂靜，更在近期的2期整治工程中，安裝一座特殊的六角形木構步橋，搭配橋上座椅、書架、夜間燈光計劃，以及腳踏車停靠站等，讓舊市區發光發熱。

市長林佳龍表示，綠川河道長5.7公里，「全流域治理」施政目標，目前上游主要汙染源已大幅改善，民權路下游的綠川河段，將推動汙水下水道用戶接管工程及搭配汙水截流工程，改善防洪、水質、景觀3面向。

而「新盛綠川水岸廊道」近期獲2018日本優良設計獎(Good Design Award)，以及獲獎率僅2%的「百佳獎（Best 100）」，成為台灣第1個奪下該殊榮的公共工程，也讓綠川打開國際知名度。

旅遊業蕭條，2知名觀光景點飯店遭法拍。根據司法院公告，南投埔里「友山尊爵酒店」、及屏東東港「大鵬灣大飯店」，各將在下月14、15日法拍，一拍底價分別約11.7億元、1.1億元。

友山再度公告停拍
根據司法院公告，將於下月14日一拍的南投縣埔里鎮「友山尊爵酒店」，總建坪約6851坪、一拍底價11億7113萬元，拍賣建物包括「友山尊爵酒店」、「友山精品旅館」，2建物可透過地下道連接。寬頻房訊發言人徐華辰指出，全案曾預計在去年4月一拍，當時底價約8.5億元，但後來因拍賣內容變更而停拍。此次由司法院公告後，已再度公告停拍。

「友山尊爵酒店」內有360度環景餐廳，號稱觀景視野稱霸埔里，晨昏、晴雨都有不同景致。據查該飯店仍正常營運，網頁公告單晚住房價7600元起，一度是埔里地區最豪華飯店，平均住房率在6成左右。去年該飯店曾表示，被法拍是因母公司「黎明開發」財務狀況，也會積極與債權人協調，務求撤拍，但全案拖了1年多再度進入法拍市場，債務人為「黎明開發」，底價也高出3億餘元。

法拍筆錄中指出，飯店仍在營運中，部分動產如電器電信、空調、汙水處理設備，甚至飯店專用的福特與賓士車、擺設木雕等，恐拍出後拆除，不利再使用、也會折損不動產價值，因此併入一同法拍。該飯店副總經理許心瑜表示，此法拍再度進入停拍程序，公司正積極與債權人協商。

住房率差難脫標
另一樁將在15日法拍的「大鵬灣大飯店」，位於屏東縣東港鎮中山路，曾是屏東縣恆春半島以外、規模最大的休閒飯店，共有78間房，打開窗就能飽覽大鵬灣景觀。2012年曾因監察人欠稅4000多萬元，連累擔保人、時任董事長的林麗如，使飯店遭到法拍，但以流標收場。去年2月，林麗如過世，林麗珠為繼承人，飯店則再因財務狀況遭法拍，一拍底價為1億1320萬元。

房仲業者透露，「大鵬灣大飯店」部分地坪並未拍賣全部持分，因此建物所有人認為無法吸引「外來投資客」投標，加上觀光沒落，遊客多僅慕名海鮮美食而來，少有停留住宿客，飯店、民宿住房率差，不少民宿更在陸客限縮後，陸續結束營業，估計飯店標脫機率渺茫。

新光人壽正式啟動「起家厝」都更計畫。新光金30日公告，新壽100％持有的南京東路大樓將提出都市更新計畫申請，正式啟動都更計畫，連同申請、審核、申請建照到興建，預估最快2023年底才能完工，這棟已38歲的大樓未來將拉高為地上20層、樓地板面積可望破萬坪的全新大樓。

另外新壽也公告將投資國內不動產，本月如中國人壽、台銀人壽都已公告要投資不動產，據壽險業者透露，極可能是11月7日即將開標、龍巖釋出的太平洋商業大樓、台北金融中心大樓部分樓層，有些壽險公司亦可能有興趣，只是目前尚未公告。

位於南京東路二段123號的新光南東大樓，算是新光集團的起家厝，也曾一度是新壽的總部大樓，即便新光金總部目前是位於站前摩天大樓，新光金董事長吳東進在南東大樓亦有辦公室，且經常在該處辦公，新光許多關係企業、新光銀行分行也設在南東大樓，每年新光金股東會，亦在南東大樓舉辦。

新光南東大樓目前是地下三層、地上14層，樓地板面積約7,000多坪，1979年啟用至今，已有38年歷史，目前已通過都更第一階段即都市更新單元劃定，接下來就是要在6個月內送交詳細的建築規劃，即進入第二階段都市更新計畫提交，亦宣告南東大樓正式進入都更階段。

新壽表示，這棟大樓產權明確、無爭議，因此在申請都更上，預估時間可加快，一般預期1年內可完成都更計劃審查，接著申請建照、發包再加上三年的營建期，最快估2023年完工，因為松山機場附近航高限制已從60米拉高為90米，再加上都更容積獎勵，新的新光南東大樓規劃可從地上14層，拉高為20層，總樓地板面積也可望破萬坪。

大樓都更後依舊是商辦大樓，可能部分自用，部分出租，有助提高新壽的資金投報率，興建期間，新光金股東會有可能移師新光新板金融大樓。

另外新壽也積極補充不動產部位，昨日董事會除了通過要替杭州北路的傑仕堡樂齡宅大樓，購買容積移入，即可能買公共設施保留地捐給政府；另外新壽也打算參與近期的標案。

皇普建設積極於全台北中南獵地及推案，皇普建設董事長蘇永平表示，新團隊的年度目標150億元已達成，將來3年業績無虞，明年預計還有2案推出，總銷逾百億元，未來也將以每年百億元的案量推動，在業績基礎「量穩」後，接下來將朝「品牌建商」轉型。

蘇永平表示，皇普目前手上共有5個推案，單今年動工就有3案，總銷共計約60億元，桃園龜山「皇普MVP」，基地面積約1,390坪，每坪開價2字頭，總銷金額約32億元、共有321戶，楊梅草湳坡案基地1,628坪，總銷約16億元。其中台南東區大同路「皇普文苑」新案總銷約10億元，已於今年2月開工，該案規劃坪數約50坪上下，戶數60戶，鎖定首換市場。

另外，台中逾3,400坪以及竹北約900坪的2塊土地，都將於明年推出，2案總銷超過百億元，台中規劃推出總銷80億元、戶數達822戶新案，該案也將成為明年台中舊市區最大預售新案。估計目前手中5大案共有近1700戶、總銷推案量達160億元。

蘇永平指出，皇普建設2021至2023年業績無虞，在業績扎根穩定下，接下來將鎖定市中心蛋黃區獵地推案，朝品牌建商努力，並為了讓自住客住得安心，桃園龜山「皇普MVP」也首度試辦10年防水保固，台南案則安裝活氧系統，標榜打造恆溫恆濕抗空汙住家。

第3季國泰全國房地產指數昨發布，相較上季呈現「價量俱穩」，相較去年同季則為「價穩量增」，本季推案215個、近2.15萬戶、金額3603億元，但全國銷售率不到13%。整體而言，自2014年波段高點修正後，全國成交價已逐漸持穩，成交量雖增，但仍處相對低檔。

成交量 仍處相對低檔
該指數針對台北市、新北市、桃竹地區、台中市、台南市以及高雄市等區域新案進行調查。其中，北市本季推案26個、金額達1107億元，是唯一推案金額破千億元的縣市，主力總價9338萬元；新北市本季推案42個、推案金額958億元，光是雙北市的推案金額佔全國約57.27%。

台北市第3季主要推案單價，以每坪70萬元以下及每坪70萬至100萬元居多，合計占整體推案戶數近6成；整體而言，台北市房價仍處高檔盤整階段，惟本季房價下跌，銷售率減少，顯示房價過高壓力仍是台北市房市發展隱憂。

新北市房地產主要推案單價以每坪45萬至60萬元、以及每坪60萬元以上居多，合計佔推案戶數約6成；至於近一年新北市可能成交價則是持穩，成交量擴大，但擴大推案與銷售率難以突破所衍生的市場問題，仍是市場最主要變數。

相較之下，桃竹地區價格仍在高檔盤整，銷售率較差；台中市近年來房市緩步增溫，但議價率擴大，市場後市需持續關注成交量是否能持續向上，有所突破。

另外，台南市可能成交價仍在持續攀升，但季節性因素銷售率及成交量下滑，後續成交量能否回升應是觀察重點；高雄市雖較去年同期市況為佳，但第3季房市交易價量俱跌，市場趨勢有待觀察，價格能否持穩應是關注課題。

商仲業表示，近年外資投資台灣商用不動產冷清，不過，外資並未放棄台灣，雖然不買，但卻以各種營運租賃方式投入服務業市場，形成「輕資產、重營運」的趨勢。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，受房地合一稅對外資課徵35%、45%重稅影響，外資購入台灣商用不動產興趣大減，2015年外資投資金額達208億元，僅次於壽險業、製造業，是市場的前三大買方。2016年房地合一稅上路後，完全歸零。

去年只有三筆，總投資金額僅30.58億元，其中27.52億元還是從法拍市場取得。今年到目前為止，不但整體商用市場交易呈現怠速狀態，也無外資購買任何商用不動產。

黃舒衛表示，雖然外資不買，但台灣基礎建設完整、零售市場成熟、消費需求旺盛，又有觀光產業帶動，外資並沒有放棄台灣，反而持續以各種營運租賃方式投入服務業市場的投資。

其中，日資企業以三井不動產最為積極，營運中及公開的個案就有四個大型購物中心以及三間台北市中心的飯店。

購物中心方面，包括投資58億、2016年開業的「MITSUI OUTLET PARK林口」購物中心；預計今年12月開幕、投資逾50億的「MITSUI OUTLET PARK 台中港」；投資逾400億、預計2021年開幕的台北南港經貿園區Lalaport購物園區，以及預計2022年開幕、緊鄰高鐵台南站的「MITSUI OUTLET PARK台南」。

飯店部分，位於捷運忠孝新生站附近、擁有300間房的飯店，預計2020年完工；台北車站商圈的市議會舊址的飯店、規畫350間房、預計2022年完工；國建「敦化北路都更案」，規畫185間的商務飯店亦將在2024年開幕。

除了三井不動產外，日本相鐵 (相模鐵道) 集團以及藤田集團也分別插旗北車商圈、華山商圈，光是旅館房間數就破千間。另外，馬來西亞商鼎聯集團也攜手洲際酒店集團，引進旗下金普頓酒店及餐廳入駐台北大安區，預計今年底開幕。

高雄選情戰況激烈，但房市買氣連走下坡，房價較同期相比呈現下跌趨勢。而在如此不景氣的情況下，有名屋主委託房仲將手上兩間房子脫手，不可思議的是屋主以「買公寓送套房，買大送小」的策略，盼趕快將房子脫手，且價格只開出568萬，全新家具的公寓加上送套房，讓人想一探究竟。

根據《蘋果日報》報導，高雄這名年過7旬的鄭姓屋主，要賣的公寓位於高雄市三民區尖美商圈旁的公寓，屋齡34年，坪數35.76，是個3房1廳2衛浴的格局，一層只有一戶住家，原本鄭屋主想將此公寓留給孩子住，但空間不足，只能割愛出售。該公寓的採全新裝潢，床墊、沙發、家具等直接贈送，當地房價從200萬到500萬完不等。

而另一間送的套房，位於高雄市鹽埕區的「城中城」大樓，室內空間8.2坪，由實價登錄發現，該區每坪的成交價於40~60萬之間，屋主已更新水電管線，盼有緣人能收購這二間房。屋主更坦言「目前房市真的很不好，所以才會想說透過促銷，跳樓大拍賣方式，快點促進成交」。

媒體報導，高雄房市如義享天地、新光三越左營店、高雄大遠百、漢神百貨等商圈周邊，因房價下跌，是投資客買房新時機點。但對屋主來說，房地產低迷難振，屋主只能降價求售，才能順利將房子脫手。

鄉林集團董事長賴正鎰今（30）日表示，近來房市出乎意料的熱，鄉林建設新北投建案鄉林玉川近兩周連續賣出4戶，總價都是上億元，新莊副都心建案鄉林淳真，尚未正式開案，在臉書粉絲團PO出預告訊息，短短三周吸引近500組客人預約，台中北屯案也近200組預約。

賴正鎰認為應該與肥咖條款最有關係，其次是品牌與產品規劃設計及坪數符合市場趨勢與需求。

鄉林指出，鄉林很久沒有在新北市推新案，近期再度回到新莊副都心推出「鄉林淳真」，總戶數145戶，31至66坪，鄰近桃園機場捷運線的副都心站。

鄉林臉書PO出訊息三周，吸引近500組客人預約，有人怕正式開賣時會搶不到，紛紛透過各種管道請託，希望至少能搶到1戶，接待中心蓋好一周就湧入200多人到場選看下訂，其中31至47坪的商品已被搶訂完畢。

鄉林指出，這種熱度，不僅在新北市，在台中也一樣，像是惠宇建設在台中捷運北屯機場站旁推新案，開案當天上午吸引數百人到場排隊，不到4個小時就宣布完銷。

鄉林在台中北屯案，鄰近北屯與潭子交界74線快速道路與台鐵鐵路高架化新站頭家厝站與潭子站之間，交通便利，專為喜愛鄉林品牌的年輕族群打造的「輕豪宅」，總戶數189戶，預約也超過200人。

鄉林指出，鄉林第4季2個新案產品都在交通便捷的市區，屬20多到50坪的中小坪數，在預售階段均可望快速去化完銷。

而肥咖條款影響，回台資金前進房地產，新北投鄉林玉川有幾組客人都是一看就帶走兩戶，總價上億元的情況，目前鄉林玉川也僅剩6戶。新完工的山海滙也每周超過20組賞屋客人。

　　當前房地産行業依然面臨高壓，而在市場總體遇到天花板時，“強者恆強、弱者漸弱”的競爭格局愈發明顯，市場也正逐漸向龍頭房企集中。對房企而言，在財務穩健的前提下，規模正成為其爭奪市場話語權的關鍵。

　　10月27日，濱江集團發布2018年三季度業績報告。報告顯示，前三季度，濱江集團實現營業收入122億元，同比增長88.4%。此外，根據克而瑞數據，前三季度，濱江集團實現銷售額650.7億元，同比增長98%。濱江集團銷售額和營業收入再創新高。

　　四季度一貫是房企推盤的高峰期，按照濱江集團目前的發展速度，特別是隨著上海、杭州等地多個高貨值項目的入市，後續還將有一輪銷售高峰。

　　財務總體穩健銷售額同比近翻番

　　與多數龍頭房企一樣，濱江集團在銷售額方面再創新高。數據顯示，前3季度濱江集團實現銷售金額元650.7億元，同比增長98%。而去年全年，濱江集團銷售金額為615億元。克而瑞2018年1~9月中國房地産企業銷售排行榜顯示，濱江集團名列第31位，較2017年同期上升9個位次。

　　在銷售額再創新高的同時，濱江集團的營業收入也大幅增長。報告顯示，前3季度，濱江集團實現營業收入122億元，同比增長88.4%。而營業收入的大幅增長，歸因于報告期內濱江集團交付的樓盤增加。

　　不過，在銷售額、營業收入雙雙創出歷史新高的同時，濱江集團的利潤指標出現一定程度下滑。

　　前3季度，濱江集團實現歸屬于上市公司股東扣非凈利潤6.85億元，同比下降12%。不過需要注意的是，利潤的下滑，主要是由于去年初，濱江集團通過處置濱江物業給大股東帶來2.58億元的投資收益。而分季度看，濱江集團在第三季度實現歸屬于上市公司股東扣非凈利潤1.45億元，同比增長高達42%。

　　而在財務穩健性方面，至期末，濱江集團總資産較上年度末增長39.9%至842.8億元；總負債670億元；歸屬于上市公司股東凈資産同比增長3%至147.1億元。期末，資産負債率為79.5%，扣除預收賬款後公司資産負債率為46.60%，濱江集團債率水平仍明顯低于行業龍頭企業。

　　至期末，濱江集團貨幣資金余額為76.29億元，遠高于一年內到期的非流動負債17.5億元。而聯合信用評級有限公司此前也將公司的主體長期信用等級維持在AA+，評級展望為穩定。

　　多位市場分析人士認為，房企通過發債等方式融資，雖然會增加企業的財務成本，但如果管理、運營得當，對企業規模、實力的提高具有積極意義。而濱江集團擅長做高端産品，在長三角尤其是浙江有很大的品牌影響力，做的項目都有一定的溢價，利潤也較豐厚。

　　積極布局杭州土地儲備的價值逐漸放大

　　做大規模，土地是糧食，決定了企業未來增長空間。對房企來説，拿對的土地，尤為重要。

　　早前，在去庫存政策的作用下，布局三四線城市讓不少房企嘗到了甜頭。然而隨著去庫存接近尾聲，特別是“遏制房價上漲”的背景下，傳統的以城市能級為標準的一二三四線的布局邏輯愈發受到挑戰。城市群正逐漸成為未來我國城鎮化的新的方向。城市群的投資價值正逐漸顯現，而以廣州、深圳為核心的大灣區，以上海、杭州為核心的長三角城市群等越來越受到開發商的青睞和重視。

　　作為杭州本土房企的濱江集團，長三角城市群，特別是杭州，在濱江集團的戰略版圖中有著極為重要的作用。

　　濱江集團此前的2018年半年報顯示，其95.5億元的營業收入中，僅杭州一個城市就貢獻了85.2億元，在總營業收入中佔比達到89%。

　　而作為濱江集團的重要市場，濱江集團在杭州市場有著良好的口碑。與周邊項目相比，濱江集團的項目在售價上普遍較周邊項目有10%以上的溢價，二手房的溢價率甚至在20%以上，這正是其品牌和口碑受市場認可的表現。

　　對濱江集團而言，深耕杭州，就是在自己的優勢區域，做自己最擅長的事。

　　克而瑞數據顯示，2018年1-9月，濱江集團新增貨值716.2億元，位列中國房地産企業新增貨值TOP100第30位。

　　上半年，濱江集團新增土地儲備總規劃建築面積約290萬平方米，已遠超去年全年220萬平方米的新增規劃建築面積，平均樓面價1.38萬元/平方米，預估平均售價2.86萬元/平方米。

　　僅在杭州一地，濱江集團上半年就新增項目8個。而去年全年，濱江集團在杭州也只拿下9個項目。

　　按照濱江集團董事長戚金興年初的規劃，濱江集團“聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東，關注大灣區、中西部、京津冀重點城市”的“雁型布局”策略正逐漸落地。

　　可以説，以濱江集團的口碑和品牌影響力，其雖然在杭州拿地“拿得多”，但拿得好、拿得便宜，成本也完全可控。

　　而隨著杭州正逐漸兌現互聯網經濟以及亞運會的利好，濱江集團的土地儲備的價值也將逐漸放大。

　　進入四季度之後，受房地産行業周期性影響，再加之部分城市需要完成年度供地指標，地方城市推地的節奏普遍加快。10月29日，上海同時推出浦東新區、奉賢區兩宗宅地，計劃于11月8日正式出讓。

　　土地供應增加以後，企業拿地的機會也會隨之增多。不過，一二線嚴厲調控帶來政策效應深度影響。全國土地市場成交情況低位徘徊，開發商不像以前高價競搶優質地塊。

　　中國指數研究院相關負責人分析指出，2018年樓市調控政策范圍從一二線城市滲透至二三線，內容從限購、提高房貸利率到限價、限售等，遏制房價上漲。特別是在一二線城市，房價調控壓力增加，出讓土地條件愈加嚴苛，對于房産開發商的經營盈利産生較大壓力，以及土地配置費增高，開發商不得不謹慎拿地。

　　易居房地産研究院近日發布的《2018年前三季度全國房地産市場報告》指出，從土地市場看，截至三季度末，全國土地購置均價增幅已經連續6個月回落。易居研究院研究員沈昕表示，下半年以來多個熱點城市出現土地流拍、底價成交等現象，土地市場降溫明顯。“隨著地價漲幅的持續收窄，預計未來一年全國商品房銷售均價漲幅亦將趨于收窄。”

　　土地市場底價成交和流拍現象當前仍在持續。業內分析認為，土地流拍情況大量出現，被視為樓市降溫下行的重要信號。據中指院數據統計，從整體流拍規模來看，今年土地流拍數量和面積已經達到了歷史相對高位，全國熱點地區土地市場整體降溫。

　　與以往相比，目前地方城市土地出讓結構普遍出現改變，“競自持”、“限房價競地價”等新出讓方式開始推行，共有産權房、租賃住房用地的比例明顯增多。

　　此外，2018全年房地産市場難改調控局面，房企經營性現金流入將會減少，尤其對于中小房企來説，再拿地的資金壓力逐漸增加。在此背景下，開發企業的生存能力受到了進一步的考驗，如何盡可能爭取合理的土地儲備，成為各類房企都需要面臨的問題。

　　上述中指院負責人認為，土地市場規模下降，價格維持低位運行，如今整體進入調整期，供給側多地主管部門也出臺相關規范，加強對閒置用地的處理，此舉有助于增加市場中的有效供給，進一步控制房價上漲。另一方面如今恰逢市場熱度降低，更有利于整治閒置土地等工作的推進。“未來，土地挂牌價格應當會逐漸符合企業預期，流拍現象有望趨緩。”

中南建設前三季度毛利率為21.3%，和去年同期相比提高3.5個百分點。加權平均淨資產收益率8.43%，同比上年同期增加5.59個百分點。

10月30日，中南建設（000961）發佈2018年三季報，報告顯示，公司2018年1-9月實現營業收入300.0億元，同比增長57.7%，其中，第三季度單季度實現營業收入150.4億元，約占前三季度總營入的一半，同比增長達136.8%；歸屬于上市公司股東的淨利潤 12.7億元，同比增長223.1%；剔除預收賬款後的資產負債率為41.7%，相比2017年末下降9.7個百分點。值得一提的是，建築業務獲得較快增長，繼上半年新承接專案合同額實現59%的同比上升後，第三季度建築業務營收同比增長55.3%。可見，中南建設2018年三季報業績延續了中報的上漲勢頭，在保持業績穩步增長的同時，也體現出高品質的盈利水準。

地產建築協同並進 營收毛利率顯著提升

前三季度，公司房地產業務保持快速增長，實現合同銷售面積777.8萬平方米，同比增長37%，銷售金額1,026.5億元，同比增長64%。

與此同時，公司在建築業務板塊也同樣獲得較快增長。前三季度，建築業務收入71.5億元，同比增長9.5%，占總營收的24%。其中第三季度營業收入33.2億元，同比增長55.3%。這得益於前三季度新承接（中標）專案的增長，專案預計合同總金額293 億元，比上年同期增長 23%。其中3億元以上項目超過30個，在新增合同額中占比62%。

在地產、建築兩大板塊雙輪驅動之下，公司盈利水準得到有效提升。前三季度毛利率為21.3%，和去年同期相比提高3.5個百分點。加權平均淨資產收益率8.43%，同比上年同期增加5.59個百分點。

負債率下降 經營性現金流明顯改善

由於行業特殊性，地產板塊上市公司的負債率和償債能力一直都是投資者關注的重點。三季報顯示，由於淨利潤和淨資產增加快于負債增加，中南建設的總負債率已由去年底的90.5%下降到第三季度末的89.9%，下降0.6個百分點。而在剔除有關預收賬款之後，公司負債率由2017年末的51.4%下降到今年第三季度末的41.7%，下降9.7個百分點。

另一方面，公司前三季度經營性現金流入1,161.1億元，明顯高於全部有息負債規模。且由於公司經營回款情況良好，第三季度末公司持有的貨幣資金達216.4億元，這一數值也遠高於有息負債中短期借款和一年內到期的非流動負債合計值156.1億元。

而就在三季報公佈前的10月18日，中南建設還公告了“15中南02”債券的回售情況，總額15億元的債券全部回售完畢。分析人士指出，這表明中南建設償債能力強，經營風險低，呈現出穩健、注重品質的發展，呈現出長期向好的發展趨勢。

　　據了解，10月10日-11月14日，廣東中山合計將推出14宗住宅用地，所有宅地均明確了現房銷售的出讓條件。今年以來，中山推出的現售地塊佔總宅地推出宗數的75%。就在同一時間，深圳首例現房項目上市。

　　今年以來，商品房市場出現一些新問題，比如開發商過分強調“高周轉”，導致一些質量及安全事故；比如下半年以來，住建部等9部委對30個城市樓市秩序整頓中發現，無證施工、無證銷售、虛假宣傳、捂盤惜售等大量存在。而且，近年來樓市炒風越來越盛，加杠桿買房的范圍擴大。樓市存在的上述諸多積弊，很大程度上與商品房預售制度有關。預售制度下，在建房屋預先賣給購房人，開發商提前收回資金和利潤，這是行業普遍奉行“高周轉”的前提。

　　根據海通證券對部分城市的抽樣研究，一線、二線和三線城市的預售條件（項目出地面層數佔比）均值分別為81%、78%和56%，即層級越低的城市，預售條件越寬松，這就給開發商加杠桿提供便利，迅速收回資金並投入下一個項目，有的項目5個月實現再周轉。“蘿卜快了不洗泥”，高周轉也埋下房屋質量和安全的禍根。而且，預售下的“高周轉”策略，在某種程度讓房地産開發異化為資本運作。

　　同時，實踐中預售審批靈活，預售規定較為籠統。比如《城市商品房預售管理辦法》對于新房預售準入的“三項條件”中有一條，即“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上”，很多項目僅土地出讓金就達到了25%。于是，為了追求周轉速度，拿地即蓋售樓處，無證施工、無證銷售現象很多。另外，僅僅基于樣板房參考的預售，客觀上縱容開發商虛假宣傳和營銷，創造出投資炒作的空間，導致市場炒風盛行、房價上漲，增加爛尾和延期交付概率。

　　而且，借助預售加杠桿，房地産行業準入門檻下降，社會資金紛紛涌入，實體經濟“脫實入虛”。目前，行業集中度低，也造成始終難以告別“跑馬圈地”的粗放發展。同時，預售審批彈性大，“審批-進度監管-銷售”閉環基本由一個行政部門監管，也滋生囤地炒地、捂盤惜售等問題。因此，近期各界對商品房預售多有詬病，管理層探討取消預售在情理之中。不過，基于投入-産出期限錯配、資金密集，借助預售銷售房屋是國際慣例，比如英美、日本和我國香港和臺灣地區等。

　　英美日等國家不管是開發商，還是購房者都可以通過多渠道融資，比如多層次的資本市場、地産基金、REITs等。即便如此，預售制度還是很重要，而且老百姓購房僅需要10-20%的首付。本質上，“預售+按揭”就是順應商品房大宗消費、高門檻和高成本的特性，通過縮短住房供應周期、增加供應規模、降低財務成本、降低房價，開發商和購房者實現雙贏。

　　相比發達國家，從歸口管理的住建部到各級地方行業主管機構，我國對于商品房預售有嚴格的制度規定。一是預售獲批有“三個條件”，即繳清土地出讓金、取得規劃許可證、投入資金達到總投資的25%；二是預售有“受理-審核-許可-公示”的全套透明化流程；三是各地普遍有預售資金監管制度，即首付款、按揭貸款嚴格按照工程形象進度支付。此外，我國還有嚴格的竣工交付驗收程序。從監管上看，我國預售門檻比英美日要高，因此根源不在預售本身。

　　首先，基于低層、高層、中高層不同進度要求的預售審批是否嚴格；其次，項目資本金是否實繳到位、是否屬于自有資金；再次，“先證後售”（即先審批規劃許可，後審批預售）的程序是否嚴格遵守；最後，預售資金（首付款及按揭貸款）是否嚴格按照工程進度撥付。對出現的延期交付、質量問題，完全可以像新加坡等國家和地區一樣，留部分預售資金到交付後再撥給開發商來解決；對于政府承擔預售審批的行政風險，可通過購買評估機構等獨立第三方提供的預售達標報告來解決。

　　從目前我國開發商融資模式單一、“招拍挂”下土地價格高企，以及房價高企、供求矛盾大等現狀來看，短期內取消預售的可能性比較小。但是，基于完善政府“放管服”服務和行政審批改革，完善預售制度的可能性比較大。比如，提高預售門檻，一律封頂預售；熱點區域啟動現售試點等。而一二線重點城市存量房屋規模大，新增供地實施現售不影響短期供求關係。

　　首先，如果啟動現售，由于項目的回款周期拉長，期間費用會明顯增加，開發商利潤率會下降。為了保障利潤率，開發商或許會選擇提高房價或加快工程進度來解決。事實上，所謂的“高周轉”，應該是借助于提高運營效率、壓縮報批報建、實施戰略採購、設計和部件標準化、住宅産業化，應用先進的管控模式、技術手段、模塊標準化等，加快工程進度，而不是盲目壓縮工期；其次，現售導致開發周轉速度下降，在目前全國期房佔新房總供應80%以上的情況下，新房供應在短期內減少，但中期內會趨于平衡；再次，預售取消後，短期內房企快速拿地、開工的意願會下降，這會導致土地市場一定降溫，房地産開發投資會下降，但中期內會趨于平衡；最後，預售取消會導致行業上下遊降溫，地方土地財政、固定資産投資都會受到一定衝擊。不過，中期內會趨于平衡和穩定。

　　多位受訪人士均指出，盡管在調控影響下，中部省份的市場也開始調整，但幅度可能會弱于東部地區。

　　前三季度，中部地區的房地産投資與銷售仍在高位，但已有調整跡象。

　　國家統計局數據顯示，前三季度中部地區完成房地産投資18612億元，增長8.4%，增速有所回落。銷售方面，中部地區商品房銷售面積33634萬平方米，增長10.2%，銷售額22643億元，增長22.7%，兩項數據均遠高于全國平均水準，前三季度整體呈現“量價齊升”局面。

　　10月30日，新城控股高級副總裁歐陽捷向21世紀經濟報道記者指出，中部地區在經歷了此前多年的去庫存周期與土地供應趨勢性下降後，2018年的土地供應有所恢復，可建住宅面積開始恢復性增長，明年的市場供求關係或將相對穩定。

　　房地産投資分化

　　按照國家統計局劃分，中部地區包含河南、安徽、湖北、湖南、江西和山西六個省份。前三季度累計完成房地産投資18612億元，增長8.4%，增速低于全國總體水平。

　　分省來看，繼東部房地産投資轉向下滑後，上半年大熱的中部各省，房地産投資開始出現分化。

　　統計的數據顯示，前三季度，河南、安徽、湖北、湖南、江西、山西各自完成房地産投資額約4840億元、4748億元、3608億元、2738億元、1620億元和1055億元。

　　從同比增速來看，六省增速出現分化。河南為-0.6%、安徽為16.2%、湖北為4.7%、湖南為15.6%、江西為9.5%、山西為14.9%。

　　相比上半年數據，湖南、山西和江西的增速有所加快，其他省份則有所下滑。其中，湖北增速下滑近半，安徽也從此前持續的20%以上高位增長回落了7個百分點，而河南則是中部唯一房地産投資負增長的省份。

　　這被認為與地産輪動效應有關。21世紀經濟報道記者發現，三季度增速下滑的安徽、湖北，都是此前中部樓市的熱點區域。

　　“湖南、江西等屬于過去市場偏弱的省份，這兩年逐漸崛起。這主要是當地價值洼地概念被挖掘，導入更多的購房需求和資源，吸引了房地産開發投資的資源。而安徽等地近期政策收緊較多，對市場預期造成了一定影響。” 10月30日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示。

　　一位江西南昌的房地産人士則指出，與周邊安徽等地從2016年開始的上漲周期不同，江西經濟發展在中部相對落後，樓市此前幾年相對穩定，市場上行的時間較晚，開發商加大投資力度的時間節點也有所滯後。

　　拆分當季數據來看，分化現象更為明顯。咨詢數據顯示，第三季度當季，山西、安徽、河南和湖北的房地産投資額均比二季度有所下滑，其中，山西、河南和湖北的環比跌幅都在10%以上。而湖南和江西的三季度房地産投資額則環比分別上漲了10%和14%。

　　市場情緒變動導致的投資分化，在新開工面積層面也有體現。前三季度，湖南累計住宅新開工面積同比暴增51%，漲幅從一季度和上半年的36.7%和47.3%持續加速。而安徽的前三季度的累計住宅新開工面積則同比下跌0.8%。

　　上述江西房地産人士也表示，中部地區的棚改任務本就相對更重，並且幾乎沒有受前一段輿論的影響，還在按計劃推進。如江西南昌，近期又公布了兩個拆遷改造項目，這也為當地的新開工面積和投資的增長提供了支撐。

　　中部樓市“量價齊升”

　　在投資狀況出現分化的同時，中部地區前三季度的銷售市場，則呈現出量價齊升的局面。

　　數據顯示，中部地區商品房銷售面積33634萬平方米，增長10.2%，銷售額22643億元，增長22.7%。兩者增速雖然均有所回落，但仍遠高于全國平均水平。

　　分省來看，前三季度，河南以7673.36萬平方米領跑中部各省的住宅銷售面積，而湖北則完成了六省中最高的4633.72億元銷售金額。

　　住宅銷售金額來看，中部六省前三季度的累計住宅銷售額，同比均實現了兩位數的增長。除河南外增速均超過20%，山西的累計住宅銷售額同比增長超過40%，位居六省第一。

　　住宅銷售面積來看，除河南外，其他省份也都實現了兩位數以上的增長，江西、湖南、湖北分別以20.9%、12.8%和12.7%的增速位列前三位。

　　同時，所有六省的銷售額增速也均超過了銷售面積增速，這也意味著六省的住宅銷售價格均有所上漲，前三季度中部樓市“量價齊升”。

　　不過，從三季度當季的數據來看，中部省份的房地産銷售存在高位回探的可能。

　　統計的數據顯示，總體來看，三季度中部省份的住宅銷售金額和銷售面積分別較前一季度下滑8%和9%。

　　各省也出現了幾乎一致的環比下降。除湖南的三季度住宅銷售金額比二季度微幅上升2%以外，中部六省在三季度的住宅銷售金額與銷售面積，相比二季度均出現環比下滑。

　　但多位受訪人士均指出，盡管在調控影響下，中部省份的市場也開始調整，但幅度可能會弱于東部地區。

　　歐陽捷表示，與嚴厲政策和市場預期雙重打壓下快速回調的東部地區不同，中西部省份的大部分城市調控措施並不嚴厲，同時土地供給相對東部一些一二線城市更加充足，供需相對平衡，市場大起大落的可能性相對較小，調整幅度更多是自然的市場反應。

無看淡港樓市 有靚地繼續買

長實集團（01113）與長江基建（01038）及電能實業（00006）就建議合組財團，以129.79億澳元（約752.78億港元）收購澳洲天然氣管道公司APA Group全數股權，昨天舉行股東特別大會尋求股東批准，結果分別獲99.73%、99.96%及99.85%獨立股東贊成而獲得通過，將落實以長實佔60%、長建佔20%及電能佔20%的比例進行該項收購。

股東近全數通過購澳洲APA

長實主席李澤鉅於股東會上被問及此舉是否代表集團看淡香港樓市時，他強調「我哋唔係看淡香港樓市」，提到長實近期投得港鐵（00066）黃竹坑站第3期上蓋物業發展項目，並將繼續視乎地段及成本「一路計數」物色地產投資。李澤鉅表示，「兩個生意（地產及固定收益業務）都係我哋鍾意嘅，尤其是地產係我哋老本行，唔會咁容易放棄。」

會上亦有股東問到樓市泡沫會否影響集團的策略方向，李澤鉅回應說，「唔好講到泡沫咁嚴重，好多人係買樓自住，而家用家比較多、佔主要。香港樓係貴嘅，但咁多年都係貴㗎喇，正如頭先講地產係我哋老本行，一定繼續做落去，見到好嘅土地一定繼續買，賺到嘅錢有一部分擺喺穩定嘅收益，提高集團穩定性，都係好事嚟。」

李澤鉅指出，若果有其他競爭者出更高價錢向賣家接洽收購APA的股份，賣方承諾會按條款補償集團支出的成本費用，而長實則承諾，若其他股東不同意以合營方式收購，大股東會投贊成票同意由長實獨力進行收購。

此外，有長建股東問及公司的主要競爭力在哪一方面，李澤鉅強調，集團主攻大項目，「一個集團有咁多間公司，合組（財團）可以食得落（有能力收購）嘅機會有，競爭對手少，愈大嘅投資對我哋愈有利，唔止長建，包埋長實、長和（00001）、電能，一齊先可以做到咁大啲嘢（收購），全世界唔係咁多公司可以做到類似APA呢單嘅交易。」

李澤鉅重申，無人擔心長實的負債水平，在往後市場出現輕微波動時，或為集團帶來許多機會。他續稱，投資基建未必會似地產市道般飄忽，市況不穩時，資金會物色避險資產工具，基建生意不會太受短期波動影響。

另一方面，有傳長建考慮把部分英國資產分拆於倫敦交易所上市，長建副主席葉德銓稱，投資銀行經常有建議提案，惟目前未有任何決定，有決定時再另行公告。

李澤鉅補充，聽取提案不代表同意該建議，由聽取至決定會否落實，過程需要很長時間。

接任主席至今路線無變

在談及5月出任主席至今，集團的發展路線有否改變，李澤鉅直言沒有，重申在集團工作三十多年，「同爸爸（李嘉誠）係長期工作、合作夥伴，唔會有（改變）……大部分工作同我過去都差唔多。」

特首林鄭月娥於本月《施政報告》中宣布，將公私營房屋的目標供應比例由6比4調整至7比3，以回應過去兩年公營房屋供應量落後於私樓的問題。仲量聯行認為，政府為解決基層住屋問題而增加公營房屋供應的方向正確，但最快仍要4年至5年後才會從公營房屋落成量中看到成果。該行預期，公營房屋供應顯著增加，將減低市場對偏遠地區納米私樓的需求，令發展商轉而興建更多面積較大的單位。

仲量聯行指出，私人住宅佔整體房屋供應比例持續增加，去年私人住宅單位供應量更較公營房屋供應多出4100伙。

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如認為，政府的新政策方向正確，惟最快要在4年至5年後方可從公營房屋落成量中看到成果，同時私人住宅落成量會下降，供應減少將為樓價帶來支持。她續指出，受即將實施的一手住宅空置稅影響，銀碼較大的私人豪宅單位供應量減少的情況將尤其顯著。

仲量聯行資本市場部資深董事莫凱傑表示，政府增加資助出售房屋供應量，將削弱市場對細價私樓的需求，尤其是遠離市區的納米樓。他預期，發展商為針對中產市場的需要，將轉而興建更多實用面積400至600方呎的兩房戶；惟該類單位供應增加能否成為趨勢，仍視乎政府能否放寬按揭限制，減輕買家的首期負擔。

交投連續3個月低位 料年底前乏支持

觀望情緒籠罩樓市，本地銀行加息後，10月份二手10大屋苑呎價，有6個屋苑回落，交投連續3個月低於100宗。業界預期，年底前二手價量仍缺乏支持，最快明年第一季才有轉機。

本報統計10月份10大屋苑表現，截至10月30日錄得67宗成交，較9月份的48宗，按月增加40%。不過10大屋苑成交量已連續3個月，於100宗以下徘徊，交投嚴重萎縮，情況屬近年來罕有。例如沙田第一城全月僅9宗成交，是有紀錄以來新低。

泓景臺呎價跌15%最多

至於樓價方面，由於成交宗數偏低，樓價出現明顯波幅。以長沙灣泓景臺為例，10月份僅錄得2宗3房戶成交，最新呎價報16,055元，按月跌15%，屬於10大屋苑中呎價跌幅最多。

上車屋苑樓價續跌，沙田第一城有3房單位以呎價1.2萬元沽。10月份屋苑僅錄9宗成交，最新呎價報15,415元，按月跌7.8%。區內代理指，由於10月沽出的兩房戶質素較好，故成交價未有再跌穿500萬元水平，介乎535萬至552萬元。不過，低層單位業主議價空間增，個別單位叫價比9月份更低，如52座低層戶，面積304平方呎，現叫價485萬元，較9月份兩房樓價低位495萬元更平。

另邊廂，將軍澳新都城呎價按月升7.3%，呎價錄16,035元。主因10月份8宗成交，兩房佔6間，帶動呎價按月回升，惟10月份呎價仍然較7月份高位17,183元，低6.7%。屋苑再有兩房戶樓價跌穿600萬元，2期6座中層F室，實用面積363平方呎，開價710萬元，累減116萬元，以594萬元沽出，呎價16,364元。

600萬元內成交 比例升

二手樓價回落，更多單位造價跌穿600萬元，進入可承造高成數按揭的樓價範圍以內。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，10月份首29日二手住宅註冊量共錄1,771宗，當中600萬元或以下錄990宗，即佔約55.9%，較9月份的50.1%，多出5.8個百分點，比例暫創今年3月份後新高。展望白居二買家入市，料樓價600萬元的成交比例會再上升。

另邊廂，新盤市場亦需要加佣促銷，反映市場入市意慾低，加上中美貿易戰以及股市波動，利嘉閣地產研究部主管陳海潮預期今年年底前，二手樓價會以每月1至2%的幅度緩慢回落。至於10大屋苑交投量，會於100宗以下低位徘徊，估計情況會維持至年底，料最快明年第一季交投表現才會好轉。

樓市轉淡，一二手住宅成交急跌，佣金收入大減，代理界步入寒冬期，業界人士形容為「地產界沙士期」，至年底前將有近5,000名代理失業。

美聯放無薪假 准覓兼職

受外圍及股市影響，樓市吹淡風。代理行業界出現僧多粥少局面，一眾代理行紛紛想辦法開源節流。昨日流出一張名為「美聯住宅部Bottom榜」文件，指落入該榜的員工，業績最差的10%必須離職，其後55%員工須申請最少三個月無薪假期，另員工可於申報後從事與集團無利益衝突的兼職。

美聯物業住宅部行政總裁布少明回應指，該文件屬實，現時住宅部有約4,000名員工，是次涉及員工約100人。因本月一二手總成交量不足3,000宗，較今年高位回落6成，故藉此提醒員工努力工作。

陳永傑：年底前行業5千人失業

而中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑更形容現時為「地產界沙士期」，該行本月營業額約1.5億元，較上月約2.6億元下跌逾42%，帳面上蝕約1億元，扣除佣金實際蝕約4,000萬至5,000萬元。

他預期整個行業至本年底將會有近5,000名代理失業，該行亦會有約1至2成員工自然流失。

另外，利嘉閣地產總裁廖偉強預計，該行本月營業額會下跌約10至15%，暫未有任何裁員計劃，但暫停分店及人手擴充。而香港置業行政總裁李志成指，公司會採汰弱留強機制，把過去6至9個月沒有營業額的代理開除，預計涉約50至100人。

市場對未來樓市抱持觀望心態，「轉買為租」帶動租務市場，荃灣柏傲灣本月錄逾50宗成交，但再創項目呎租新低。

荃灣柏傲灣2A座低層D室單位，實用面積為901平方呎3房戶，以月租3.1萬元，呎租34元，再創項目新低。業主於去年6月以1,541.2萬元買入單位，現時租出單位享2.4厘回報。

50單位放租 2房叫租2.5萬起

另外2B座中層A室，面積約551平方呎，屬2房連開放式廚房設計。單位原叫租2.5萬元，經議價後最終以2.35萬元租出，呎租約43元。柏傲灣現時約有50個租盤單位提供，2房單位最低叫租由約2.5萬元起。

另一方面，利嘉閣地產一項研究報告指出，隨着樓市逆轉，9月份樓市跌幅擴大，加上租務旺季結束，9月份指標屋苑租賃交投量及租金均呈較明顯跌勢。

綜合利嘉閣地產研究部數據所得，2018年9月份全港50個指標屋苑的加權平均實用呎租報36.93元，較8月的37.38元下跌1.2%，為繼早前連升半年後首度回落，而今年第三季租金按季升幅則錄逾0.5%。