年收租700萬元金店面求售！位於台北市和平東路三段、捷運麟光站旁的麥當勞店面，開價3.9億元求售，高雄也有麥當勞店面加土地開價5.84億元，皆帶租約出脫。

房仲網站上近來出現1則金店面求售訊息，位於台北市和平東路三段、捷運麟光站旁的麥當勞店面，以總價3.9億元求售，樓層為地下3樓至地上3樓，總面積約657坪，建坪單價約59.3萬元，而該店面位處6層樓電梯華廈，屋齡已有22年。

麟光店面報酬1.8%
《蘋果》實際走訪該店面，其中麥當勞租下1∼2樓，依據657坪出租面積，推估麥當勞旁的運動教室、昆蟲館等，都要一併出售。房仲業者更在出售資訊標榜「全案年租金700萬元」，若以開價3.9億元換算，租金報酬率約僅1.8%。
住商不動產台北遠企加盟店店東吳國源表示，目前店面租金行情要上看2%已屬不易，若僅是這樣的社區型商圈、租金報酬率可有1.8%，已算符合一般水平。而該區店面月租落在單坪3000~6000元，差距頗大，除面積大小會影響租金單價外，店外是否方便停車、門面大小、是否位於十字路口等條件，都會影響租金水位。

據查，該店面持有人為李姓自然人，戶籍登記在台北市青田街，於2010年入手麥當勞店面及該棟華廈其他物件，至今持有不到10年，而這位房東在北市坐擁不少房產，會定期做資產配置重整，手上許多店面都有連鎖品牌承租，不會因租客為麥當勞而有惜售心態。商仲業者笑稱：「麥當勞品牌大、名聲響亮，租期相對穩定，帶著租約出脫，其實也是有為物件加分。」

無獨有偶，高雄橋頭新市鎮麥當勞也有意求售，店面加土地開價5.84億元，該獨棟型麥當勞租約20年、約至2033年，地主因看好該區後市，更自備20頁簡報、親自分析給委售仲介，並透露「對價格深具信心。」

根據《591房屋交易網》刊登資訊，位於高雄市橋頭區成功南路上的麥當勞，連同土地、透天建物一併打包出售，開價5.84億元，若以土地坪數730.58坪換算，單坪土地價格將近80萬元，對照實價登錄、該地段歷史土地交易單價最高僅不到40萬元，足足高出1倍。

橋頭價高222年回本
根據地籍謄本，建物於2013年完工，持有人則為蔡姓自然人，戶籍同樣登記在橋頭區。周圍業者透露，該地地主早在多年前麥當勞還未設立時，就曾委託仲介出售素地，且當時價格就已超過區域行情。2013年橋頭麥當勞簽訂20年租約，月租約21.9萬元，全年估計約262.8萬元。但《蘋果》推估，若真以開價5.84億元賣出，買家恐須收租222年才能回本，這還不包含每年稅金。

住商不動產高屏澎區協理林祺博指出，該案開出土地每坪80萬元，除屋主認為承租給麥當勞有加分之外，也因位於三角窗，是屋主認為有這個價值的原因。

香港商匯泓不動產副總吳懿倫分析，麥當勞擇點，首選住宅區、辦公集中的商業區、或交流道旁，近年也往將有人口紅利的新興重劃區布局，「我們鮮少看到夜市內會有麥當勞，是因為人潮雖多，但流動性高。」

北台灣蛋白區發威，建案銷售實力不容小覷！市調單位統計今年北台灣建案銷售率，新北市三峽、泰山區銷售逾65%，表現亮眼，而板橋區銷售戶數逾1200戶，換算每月賣破120戶，為進榜主之冠。挾著年底旺季優勢，業者也打出「雙11購屋節」，推優惠方案激買氣。

三峽泰山售逾65%
根據《住展》雜誌統計，今年截至10月底止，雙北市與桃竹地區建案銷售率最高的前5行政區，依序為新北市三峽區、泰山區、新竹市東區、新北市蘆洲區、及板橋區，銷售率在57∼70%間。其中板橋區銷售戶數達1268戶，換算每月銷售126.8戶，銷況最佳。

三峽、泰山區銷售率分別有69.96%、66.04%，《住展》雜誌企研室經理何世昌分析，當地需求穩定升溫，又逢供給量低，銷售率才會衝那麼高。尤其三峽除在地需求外，外來需求又比泰山、蘆洲多，所以銷售率又稍高。
前10月銷售破千戶的板橋、土城區，何世昌認為，板橋多數供給來自江翠北側重劃區，建案成交價多在每坪40∼45萬元間，比周邊中古屋便宜，因而創造熱絡買氣。土城以暫緩發展區建案最熱賣，今年區內成交單價緩步墊高，約在40萬元以下的建案多已完銷，買方以區域客居多。

整體來看，今年銷售率出色的區域多具備相對低單價、低總價，或供給量偏低等特質，何世昌表示，「房市雖略回溫，但建案若想熱賣，還是要讓利或壓低總價，並避開供給量大的區域，才能突圍而出。」

甲山林雙11激買氣
讓利價成市場主流，搶搭雙11購物盛會風潮，旗下代銷全台約20件建案的甲山林機構，也推出限期2個月的「雙11歡樂購屋節」，分為3重優惠，除看屋送泡湯券、買屋補貼裝潢價金外，更主打優惠付款方案，針對自備款不足者，預售案提供交屋前僅支付10%自備款，交屋後分3∼5年無息優付10%款項等方案。

甲山林機構董事長祝文宇透露，目前案場單周來人組數約1000組左右，成交比約有1成，另外9成可能礙於口袋不夠深、建物規劃不夠吸引人、或產品不適合，因此沒有出手，「此活動就是在讓利之外，又額外要求建商提供付款優惠，所以限期推出，希望刺激民眾出手買房。」

祝文宇指出，旗下代銷建案今年至今的售出總額，已達去年全年水平的300億餘元，估計全年可超過400億元，換言之，雙11行銷活動的目標，希望將創100億元銷售額。

六都10月建物買賣移轉棟數公布，總移轉量逾1.9萬棟，月增11.7%，與去年同期相比更大增25.6%，以新北市移轉逾4700棟最多，台中市也突破4000棟、月增34.4%且年增49.6%，表現最突出；台北市10月移轉近2500棟，年增幅也達47.9%，專家估全國全年移轉棟數上看27.5萬棟。

全國可上看27.5萬棟
新北市10月移轉棟數4704棟，雖月減3%，仍較去年同期增15.1%。東森建設總經理賴建程分析，新北市回神較早，9月已先彈升6.2%，故10月移轉數微縮，不過近期房仲帶看轉熱絡，且928檔期的建案也帶動看屋人潮，並多聚焦在打價格戰的熱門重劃區，買氣值得期待。

表現突飛猛進的台中市10月移轉4044棟，月增34.4%，更較去年同期增49.6%。東森房屋研究中心經理于靜芳表示，最熱區為太平區、北屯區及西屯區，主因是台74線通車、台中軟體園區進駐等議題創造人口紅利，加上房價相對低而帶動交易量。

移轉量達3194棟的高雄市，月增27.9%、年增27.6%；桃園市也有2949棟移轉量，月增4.2%、年增7.1%；台北市單月雖僅2489棟，但月增14.2%、更較去年同期增47.9%。台南市則僅1659棟，雖年增12.8%，但較9月少1%。

北市熱區為內湖中山
針對近2個月皆突破2000棟的台北市，于靜芳分析，除了交屋潮，也因台北市近年房價鬆動，交易逐步回神，熱區集中在內湖區及中山區；住商不動產企劃研究室經理徐佳馨則認為，台北市受惠高資產族群回鍋，買氣大增。至於沉寂一時的南部，近期終於有所起色，徐佳馨指出，除前金、苓雅2區有交屋量外，三民跟鳳山一直有穩定交易，成長幅度因此提高。

整體觀察六都1∼10月總量，共逾1.9萬棟，較去年同期大增25.6%，其中以台北市表現最佳，較去年同期增19.7%。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，今年房市交易雖見回溫，但年底適逢大選，加上國內股災、國外中美貿易大戰未歇等變數，預計第4季會落在7萬棟左右，可望讓全年移轉棟數回溫至27∼27.5萬棟，增幅約1.5∼3.4%。

位於台北小巨蛋對面的台北金融中心部分樓層與車位標售案，吸引多家壽險業者搶標。繼中國人壽、台銀人壽、新光人壽之後，台灣人壽昨(1)日也公告將購置台北市不動產，據悉標的也是預計在11月7日登場的此案。

台北金融中心部分樓層與車位標售案，產權為龍巖所有，標售底價18.2億元，按底價換算的年化租金收益率約2.58%，離金管會保險局要求的2.345%還有溢價空間，因壽險業者投標意願熱絡，預估可能以貼近2.345%價格標脫，即20億元左右。

不願具名的壽險公司高層表示，台北市比較好的蛋黃區商辦不多，加上壽險業的海外投資接近滿水位，為了替新台幣資金尋找出路，有穩定租約的台北金融中心標案成了壽險業競逐標的。

另一家壽險公司主管也說，台北金融中心大樓的優點為，位於台北市敦化北路與南京東路口、地理位置很好，且屋齡才八年、還算蠻新的；缺點則是，僅標售部分樓層而非整棟，欠缺土地再利用的價值，除非整合其他屋主，否則沒有主導性。

龍巖公司委託信義全球資產標售此案，負責處理的信義全球資產資深協理歐人彰表示，本次預計標售的樓層，包括：一樓的88號門牌，二樓全部樓層，及八樓、九樓、地下一樓各約一半面積，停車位則有33個。

台北金融中心一樓有兩個門牌，龍巖持有的這戶，由知名建築師姚仁喜設計，目前承租戶為星展銀行，二樓也有凱基證券等租戶。

龍巖在台北金融大樓的建物面積持分約17%，持分最大的是國泰人壽、約55%，兆豐銀行也有10幾%。

歐人彰說，本次預計標售樓層，按標準層價格計算，平均每建坪約116萬元。若分拆來看，二樓每建坪約135萬元，一樓則有250萬至300萬元的行情。

雙11將至，代銷龍頭之一甲山林機構昨（1）日宣布首度共襄盛舉，即日起推出二個月的「雙11歡樂購屋節」，集結近20個預售屋與新成屋，提供頂級湯旅抵用券、預售案10%交屋等輕鬆付優惠方案。甲山林機構董事長祝文宇更信心喊出，今年銷售額目標突破400億元。

祝文宇表示，甲山林今年已售出2,000戶，不僅較去年表現來的優異，今年每月平均也都能做到30億元，截至目前銷售金額約300億元，已達去年全年的表現，希望今年在「雙11歡樂購屋節」行銷下，2018年銷售金額能順利突破400億元。

祝文宇說，這個想法是效仿電商推出的「光棍節」購物促銷活動，這次甲山林機構首次響應舉辦「雙11歡樂購屋節」，主要訴求是為購屋者提供春節前搬新家的銷售活動，並集結近20個消費者有感的讓利的新成屋或預售個案。

該購屋優惠方案共祭出三大優惠，除賞屋送泡湯券、買屋補貼裝潢價金，針對自備金額不足者，預售案則提供交屋前僅需支付10%自備款，交屋後分三至五年無息優付10%款項等方案。

房地產代銷龍頭甲山林機構董事長祝文宇昨（1）日表示，房市「讓利」當道，有「讓」才有量，至10月底甲山林機構成交組數已破2,000組，至少成交300億元，超越去年全年水準，最後兩個月將再推出最狂購屋優惠活動「雙11歡樂購屋節」，目標今年力拚400億，較去年成長3成。

搶奪年底購屋旺季，祝文宇昨日宣布，11~12月將結合近20筆預售屋和新成屋，推出「雙11歡樂購屋節」，更砸下28億打造「甲山林售樓總部房地產理財中心」，提供買家前來賞屋兼泡湯，一次看滿、泡滿、買滿。

甲山林「雙11歡樂購屋節」，祭出三大特惠活動回饋購屋客戶，包括：頂級湯旅抵用券大放送；買房輕鬆付、成家真減擔，預售屋10％交屋，10％交屋後分3~5年無息優付輕鬆成家方案，成屋案則10％交屋，10％銀行短期低利優付方案；第3是成屋裝潢金每坪補助1.1萬。

祝文宇表示，2014年底房市景氣開始下修後，甲山林率先開出第一槍在板橋大讓利推出「江翠One」，把房價一次打到底，相當於75折，結果轟動房市也催出買氣。今年還是讓利當道，前10月已成交300億，1個月約成交30億元，希望2018年成交目標能挑戰400億元。

至於2019年房市如何觀察？祝文宇表示，明年房價一定漲！因為油電凍漲到年底，明年以後物價一定漲，相信選完後，執政黨會更清楚未來兩年，還是拚經濟才務實。

鄉林建設集團董事長賴正鎰創業28年以來的最滿意代表作-淡水半山景觀養生宅「鄉林山海滙」，以5千坪的占地規模、結合日月潭涵碧樓飯店的生活美學，霸氣呈現，最近正式完工落成，吸引香港高端買家悄悄進場「掃」樓。

賴正鎰表示，鄉林建設罕見在捷運紅樹林站對面推出的百億大案「鄉林山海滙」，基地規模達5,000坪，總戶數為273戶，倚山面海，包括「海滙」163戶、「山滙」110戶，每戶47~80坪，光是戶外綠地就廣達3,500坪，配置有如國外Villa度假飯店般的10多項豐富的休閒設施。

走進「鄉林山海滙」，就好像渡假Resorts一般，充滿「涵碧樓生活美學」的好品味，更是賴正鎰口中稱之的創業以來最滿意代表作。如今完工落成，賴正鎰表示，3年前預售「鄉林山海滙」時，只能憑設計想像，不過完工後登高一看，真的覺得景觀超美，像香港半山！

賴正鎰說，「鄉林山海滙」座落高度和位置，是整個紅樹林的最佳景觀地點，左邊可看關渡大橋，前方可看淡水河與觀音山，右邊可看淡水河出海口，後面可看淡水高爾夫球場的廣大綠地，住戶就像住在度假飯店，享受這麼棒的Veiw，借景入室，獨享山河海景觀，如此景觀養生宅，可謂是絕版品。

最「酷」的是，「鄉林山海滙」複製日月潭涵碧樓的五星級軟硬體配套，為社區273戶住戶服務，就像入住到涵碧樓飯店一樣，令人驚豔。

鄉林規劃了一座無邊際懸浮空中游泳池；一樓Lobby則大膽挑高5.8公尺，猶如涵碧飯店式大廳；還有一般豪宅首見的料理水產專用的水族箱，住戶釣回來的魚、蝦、蟹等水產，都有新「家」可以居住；整個公設就像在峇里島渡假一樣，由知名設計師王勝正打造。

在軟體服務上，更採高規格打造，配備擁有5,000多項SOP的涵碧樓飯店服務規格，被建商「阿沙力」的引進到社區，提供專屬的主廚餐飲服務；此外社區秘書、中央廚房、宴會廳、SPA三溫暖、溫泉湯屋、健身房、品酒室等，更是一應俱全。

鄉林建設副總林昌智表示，仁者樂山、智者樂水，喜愛海景、山景的客層，各有所好，因此目前「鄉林山海滙」可售戶已所剩不多；其中「海滙」已售85％、去年底開始交屋；「山滙」已售6成，10月下旬完工交屋。

林昌智表示，主力客層幾乎都是事業有成的台商、自營商和外商高階主管，連香港大戶也嚮往媲美香港半山的景觀，進場「掃」樓。

住展雜誌最新調查指出，2018年台北市和新北市、桃園、新竹預售新成屋銷售率最高的區域，三峽以平均近7成奪得第一名，平均每10戶就賣掉7戶，令人驚豔，其次是泰山、新竹東區、蘆洲。前四名平均銷售率都超過6成。住展雜誌企研室經理何世昌表示，銷售率高人一等的地區，多有「相對低價」、「供給量少」兩大特色。

住展統計指出，今年銷售冠軍是三峽，銷售率逼近7成，亞軍泰山區銷售率約6成6。何世昌分析，三峽、泰山目前需求穩定升溫，供給量也低，因此衝高銷售率。其中，三峽除在地需求外，外來需求較多，銷售率居冠並不意外。

排名第三的新竹東區、及第六的新竹香山，也有低單低總誘因。東區八大學區與光埔、關長重劃區都賣得不錯，主要客源是竹科員工，平均銷售率達63％；香山因1字頭房價、低總價透天，吸引特定需求，銷售率一舉衝高到52％。

第四名蘆洲前10個月銷售率約6成，主要是當地購屋需求很穩定。第五名板橋雖供給量大，尤其是江翠北側重劃區，但因區內新案成交價每坪40~45萬，比周邊中古屋還便宜，因此創造熱絡買氣，今年已大賣近1,300戶，銷售率約57％。

第七名土城則以暫緩發展區建案最為熱賣，今年來成交單價開低走高，每坪40萬以下的新案多已完銷，讓人跌破眼鏡。今年新案戶數逾2,000戶 ，但卻大賣逾1,200戶，銷售率衝破5成。第八名萬華前10月平均銷售率高達48％，主要是萬華屬於北市相對低價區，吸引自住客出手。

新北市鶯歌排名第九，多數建案都能穩穩賣，主要是相對低單價。至於松山區是因「潤泰代官山」地上權案一枝獨秀，衝高區域平均銷售率，該案因最低總價不到500萬，低總價讓買方趨之若鶩，目前已大賣70幾戶，一舉推升松山平均銷售率到45％。

各地政局昨（1）日公布建物買賣移轉棟數，10月移轉量冠軍依舊為新北市，單月高達4,704戶。不過，新北市本月較上月表現減少3%，為六都中表現衰退最多者。房仲業者指出，若排除交屋潮的部分，此情況顯示中古屋交易未明顯回溫。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，新北市10月移轉依舊能見到淡水、鶯歌、板橋等不分高低價位區塊，陸續出現新案交屋潮，乃至推升建物買賣移轉量增，主因不脫買賣雙方趕選舉前交易，以免選後夜長夢多。

永慶房屋業管部經理謝志傑說，新北市10月買賣移轉量小幅減少，熱門交易區塊都有新成屋交屋潮，主要有淡水區的海洋都心二期約185戶、一期78戶，板橋區等。

觀光業不景氣，司法院公告，屏東縣東港鎮「大鵬灣大飯店」、南投縣埔里鎮「友山尊爵酒店」均淪入法拍，其中友山尊爵酒店因拍賣條件變更，公告暫停拍賣，大鵬灣大飯店則預計本月15日一拍，底價1.13億元。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，大鵬灣大飯店底價總價不高，但是現在中南部觀光業非常蕭條，即使是墾丁的飯店都不一定有人接手，何況是東港。此外，目前市場有不少中小型飯店求售訊息，競爭大，加上一般人不會接手飯店法拍，預料要等到三拍以後才可能有人接手。

網友對此反應不一，有的認為過去依賴陸客團的旅遊業，如果不夠知名，難以吸引觀光客常駐；有人則認為「愛牽拖」，什麼都推給陸客不來。不少人認為台灣飯店真的太貴了、去日本玩比在台灣玩還便宜，難怪會有飯店倒閉潮。

根據司法院公告，位於屏東東港中山路的大鵬灣大飯店，因抵押物強制執行，本月15日將進行拍賣，一拍底價1.132億元。

據指出，大鵬灣大飯店過去曾是屏東縣恆春半島以外、規模最大的休閒型飯店，目前飯店網站公告有三種房型，最便宜的標準雙人套房，定價一晚3,960元，豪華雙人套房一晚4,400元，雅緻雙人套房為5,280元。

另外埔里友山尊爵酒店，拍賣建物包括友山尊爵酒店、友山精品旅館，拍賣說明指出二棟建物可透過地下道連接，另因現仍繼續營業中，設備拆除後不利使用，債務人請求包含辦公、客房、餐廳、廚房、載客用的福特7人座自小客車，以及賓士各一部等有助於旅館經營的設備，併付拍賣。

根據法院公告，埔里友山尊爵酒店原本預計本月14日，底價11.7億，日前公告停拍、停拍理由為拍賣條件變更。

　　10月31日，中共中央政治局召開會議研究當前經濟形勢。會議指出，當前經濟運行穩中有變，經濟下行壓力有所加大，部分企業經營困難較多，長期積累的風險隱患有所暴露。對此要高度重視，增強預見性，及時採取對策。

　　會議強調，實施好積極的財政政策和穩健的貨幣政策，做好穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期工作，有效應對外部經濟環境變化，確保經濟平穩運行。

　　從當天國家統計局公布的中國非制造業採購經理指數來看，其中建築業商務活動指數為63.9%，比上月上升0.5個百分點，反映前期“穩投資”政策的效應在不斷釋放。

　　10月31日，業內分析人士對21世紀經濟報道記者表示，10月份制造業PMI和非制造業商務活動指數反映10月份經濟仍然面臨下行壓力，為對衝國際不確定因素，政策可預調微調，可適當擴大內需，包括加大基建投資、減輕中小企業和民營企業等稅費負擔等。

　　10月31日，國務院辦公廳對外發布《關于保持基建補短板力度的指導意見》，指出“堅持既不過度依賴投資也不能不要投資、防止大起大落的原則，聚焦關鍵領域和薄弱環節，保持基礎設施領域補短板力度”——繼續對外釋放積極政策信號。

　　服務業擴張速度放緩

　　10月份，非制造業商務活動指數為53.9%，仍處于較高運行水平，但比上月回落1.0個百分點，表明非制造業繼續保持擴張態勢，步伐有所放緩。

　　具體而言，服務業商務活動指數為52.1%，比上月回落1.3個百分點，服務業總體擴張速度放緩。建築業景氣度則出現高位提升，建築業商務活動指數為63.9%，高于上月0.5個百分點。

　　“服務業商務活動出現明顯回落，是影響非制造業商務活動指數的主要因素。一方面，當前工業生産、固定資産投資走弱的趨勢，連帶相關生産性服務業景氣度回落；另一方面，跟市場變動有關，包括資本市場交易較弱、房地産市場降溫、金融服務業增速下行等。”10月31日，交行金融研究中心高級研究員劉學智對21世紀經濟報道記者表示。

　　從國家統計局公布的行業數據來看，受制造業産需回調影響，生産性服務業商務活動指數低于上月5.1個百分點，為50.5%。資本市場服務、房地産業、居民服務及修理業等行業商務活動指數繼續位于臨界點以下，業務總量有所回落。

　　第三産業作為當前拉動經濟增長的主力，不少行業的景氣度維持較高水平。在“十一”黃金周的拉動下，鐵路運輸、航空運輸、商務服務業等行業商務活動指數高于55.0%，業務總量較快增長。郵政快遞、電信、互聯網軟件等新興服務業商務活動指數均處于59.0%以上高位景氣區間，企業經營活動較為活躍。

　　“10月份制造業PMI和非制造業商務活動指數雖都在景氣區間之上，但走勢是往下的，反映10月份宏觀經濟仍然存在繼續下行的壓力。”10月31日，北京大學國民經濟研究中心主任蘇劍對21世紀經濟報道記者表示。

　　建築業的景氣度則在回升。10月31日，國家統計局服務業調查中心高級統計師趙慶河指出，從市場需求和預期看，建築業新訂單指數和業務活動預期指數為56.2%和66.0%，分別比上月上升0.5和0.9個百分點，建築業市場需求穩定增長，企業信心較強。

　　“7、8月份受高溫天氣影響，是建築業的淡季，9月份出現復蘇性增長，也受積極政策影響。7月末8月初，宏觀政策趨于積極，一大重點就是基建投資，9月份建築業景氣度已經有所反應，10月份在繼續加快，政策效應逐漸顯現，基建投資正在加快。”劉學智指出。

　　適度擴大內需

　　從10月份中國非制造業主要分類指標來看，大部分（包括新訂單、投入品價格、銷售價格、從業人員指數）都有所下行，如新訂單指數為50.1%，比上月回落0.9個百分點，微高于臨界點；但業務活動預期指數為60.6%，比上月上升0.5個百分點，繼續處于高位景氣區間——非制造業市場需求擴張步伐放慢，但市場發展預期持樂觀態度。

　　“PMI是環比的概念，業務活動預期指數一直相對比較高，受建築業景氣度提升影響，企業項目開工有所回升。但固定資産投資中制造業、房地産投資佔大頭，房地産投資增速是回落的，建築業拉動作用有限。我們預計，未來固定資産投資增速整體會趨穩，因為當前5.4%的增速已經比較低了，基建能起到一定作用但作用不大。”10月31日，一家東部券商首席宏觀分析師對21世紀經濟報道記者表示。

　　政治局會議也毫不諱言，當前經濟運行穩中有變，經濟下行壓力有所加大，部分企業經營困難較多，長期積累的風險隱患有所暴露。對此要高度重視，增強預見性，及時採取對策。

　　上述券商首席宏觀分析師指出，經濟增速整體是往下的，當前出臺了些政策，但力度有限。短期來看，中國經濟增速換擋、逐漸放緩，是有陣痛的。但這是必經階段，經過新舊動能轉換，對周期性行業需求慢慢下降，實現市場出清，未來經濟才能更健康地增長。

　　“四季度經濟運行能保持平穩，隨著外部環境的改變，明年一季度下行壓力可能會加大，但中國經濟總體仍然是很有韌性的。當前宏觀政策更加積極，致力于擴大內需，隨著效應的顯現，能緩解外部不確定性帶來的風險。擴內需的重點應該推進全方位減稅，降低進口關稅、對中小企業減稅降費工作要進一步推進。”劉學智指出。

　　10月31日，中國財政科學研究院博士羅志恆對21世紀經濟報道記者表示，前三季度的出口數據較好，中美貿易戰沒有在前三季度數據中體現，主要是因為搶出口，但全球經濟增速邊際放緩和搶出口因素退卻後四季度和明年的出口增速將明顯下行。內需方面，投資增速比較低迷，支撐力量主要是制造業，基建下滑，房地産投資因調控及房企融資困難而高位回落，消費增速因收入放緩和負債高企也有所回落，下階段要避免出現內需、外需同時疊加對經濟産生的較大波動。為應對外部環境變化，宏觀政策方面要微調，積極財政要減稅，基建補短板工作也要推進，貨幣政策要對民營、中小微企業結構性寬松。

　　“外界減稅呼聲很高，減稅要改變策略，之前通過增加抵扣如研發的加計扣除等縮小稅基來減稅、下調增值稅稅率1個百分點、降低進口關稅等，政策比較零碎，減稅效果不直接，企業感受不明顯、獲得感不強。當前我國企業所得稅稅率為25%，出于提升國際競爭力、降低企業成本等，可以考慮將稅率調低至21%-22%”，羅志恆表示。

　今年6月以來，大量“限競房”上市為北京市場帶來了眾多相對低廉的房源，同時也催生了房企在特殊政策背景下新的操作方法。

　　中指院資料顯示，截至10月20日，北京共有25個“限競房”專案取得28個預售證，累計供應房源15268套；其中16個專案有備案簽約資料，合計簽約2292套，備案簽約率只有15%。

　　顯然，“限競房”火爆銷售的場面並未出現，剛需客觀望情緒嚴重，而別墅“減配”入市卻受寵。中原地產首席分析師張大偉表示：“所有限競房項目現在看，起碼面臨1~2年的難題，要賣好唯一的辦法就是價格杠杆了。”

　　推出限競房的目的就是為了平抑上漲的房價，實現居者有其屋。那麼，北京“限競房”是否發揮了其應有的作用？近日，《每日經濟新聞》記者實地走訪了北京市多處限競房專案，試圖揭示一個真實的“限競房”現狀。

　　“必選題”裡的喧囂和隱憂

　　今年6月9日，北京小雨，但依舊未能阻擋628名購房者一早趕往南五環外的瀛海府參與現場搖號，而房源只有194套。

　　彼時，瀛海府推出的首期194套房源均為88平方米三居室，限定均價52449元/平方米，當日11時全部售罄。10月30日，《每日經濟新聞》記者實探瀛海府，銷售人員表示：“（二期）就剩三四套房了，您剛才看的小戶型合院別墅就只剩一套了。您要是今晚交錢，那這套是您的，明天就不敢保證了”。

　　這是北京首個入市的限競房項目，也是目前限競房市場上去化率最高的專案。

　　事實上，早在2010年，北京就率先進行“限房價、競地價”土地出讓試點，即在限定商品房最高銷售價格的基礎上，競爭土地價格。但在出讓了房山區長陽鎮起步區6號地塊後，這種方式一度絕跡。

　　2016年“9•30”新政明確，要在嚴控地價的同時，對項目未來房價進行預測，試點採取限定銷售價格並將其作為土地招拍掛條件的措施，有效控制房價快速上漲。當年11月，北京首宗“限房價、競地價”地塊——海澱永豐20號地塊被首創、天恆、中糧聯合體以57.6億元獲得，條件為“商業自持比例10%、住宅自持比例100%”。

　　到2017年末，“限房價、競地價”成為北京土地出讓的主流模式，全年共成交43宗限競房地塊。以該模式出讓的土地，從今年6月開始形成大規模住房供應，並被冠以“限競房”稱謂。一些土地在出讓時規定了“70/90”政策，即建築面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上。

　　今年5月7日，北京市住建委就限房價專案的銷售管理辦法公開徵求社會意見。意見要求，限房價專案的銷售限價與周邊市場價格評估價作出對比，價差比高於85%時，專案將由開發商直接作為商品房銷售；價差比不高於85%時，將收購轉化為共有產權住房。6月，北京市住建委公示包括瀛海府、旭輝城在內的四個限競房專案預售證資訊，標誌著首批限競房正式入市。

　　入市之初，由於明顯低於市場均價，限競房一度受到了市場追捧。但是，此後北京的限競房銷售遠沒有達到預期般火爆，順銷期降價、同質化嚴重已成為常態。區位已經不是主導熱銷的核心要素，稀缺的環境、相對低窪的總價和差異化產品成為市場痛點。

　　如今，在北京的土地市場，房企想要拿地，這樣的項目幾乎成為“必選題”。

　　10月19日，北京以近80億元出讓了三宗限競房用地，其中兩宗位於亦莊的限競房用地出人意料地引發了激烈競價，溢價率最高超過24%。而目前，僅亦莊區域就有8個限競房項目同期競爭，再加上新成交的用地，供應量近萬套。

　　10月31日，北京“銀十”最後一場土拍結束，其中首開、金地聯合體以26.4億元代價拿下一塊限競房用地，溢價率約27%，商品住房銷售均價不超過78148元/平方米（含全裝修費用），且最高銷售單價不超過82055元/平方米（含全裝修費用），執行“70/90”政策。

　　目前，北京的限競房基本集中在五環周邊，大部分受到出讓條件“70/90”限制，90平方米戶型是主流。因此，按照一些公司的計畫，這些項目基本都定位為剛性改善型產品。雖然限競房的項目利潤不算高，但至少可以保證一定的盈利空間。與此同時，由於專案價格已經確定，企業不會通過控制銷售節奏的方式過度追求土地升值來取得後續收益，而是通過快周轉實現資金的快速回流，這也是房企不斷拿下限競房項目的主要原因。

　　限競房為市場帶來了眾多相對低廉的房源，也催生了房企在特殊政策背景下的新操作方法。近日《每日經濟新聞》記者實地走訪了北京市多處限競房專案，試圖揭示一個真實的限競房現狀。

　　剛需與別墅，境遇大不同

　　限競房由於很多都有著“70/90”政策的限制，因而都將專案設計成為“高層住宅+別墅”。承載大多數剛需客的90平方米以下住宅由於是高層，只佔據少部分土地面積，而專案廣大區域則是被低矮的別墅所佔據。在銷售中，剛需房源和別墅也呈現出不同的境遇。

　　瀛海府位於大興德賢路上，比上文194套剛需房更為引人關注的是7月1日該項目開盤推出的246套別墅房源。

　　該專案區域地鐵尚未覆蓋，記者只能選擇打車前往。到達目的地後卻發現大門難入，因為門前正在施工整修，無路可尋。

　　縱然如此也未將看房者擋在門外，銷售人員對《每日經濟新聞》記者說：“抱歉，我在接待別的客戶，請稍等。”過了許久，記者聽到另外一個看房人說：“好，我們明天就來交款。”隨後，銷售人員走來告訴記者，房源只剩不多，今晚交款才能保證買到房。附近其他專案的銷售人員也向記者證實，瀛海府已幾乎售罄。

　　和瀛海府幾乎同時入市的旭輝城，是位於房山區良鄉鎮的限競房項目，該樓盤以90平方米以下的剛需盤為主，銷售狀況和瀛海府呈現出了完全不同的景象。

　　經過三次地鐵換乘，記者只是到了售樓處所在位置，真正的旭輝城還在兩站之後，並且距離地鐵站4公里有餘。見到《每日經濟新聞》記者，旭輝城的銷售人員顯得格外熱情，對該專案的方方面面都進行了無比詳實的介紹，記者試圖打斷詢問銷售情況，未果。

　　據銷售人員介紹，旭輝城一共有900多套房源，目前在售的是第一期，主要有75、89、116平方米三類戶型為主。“89平方米的是我們的主力戶型。”銷售人員向記者表示：“我們項目是執行‘70/90’政策的，100平方米以上的房源很少。”

　　該銷售表示：“我們這兒賣得很好的，100平方米以上的房源很少了。”但是，她僅在兩棟樓上打了圈，並說：“目前主要是賣這兩棟，每種戶型都可以選擇。”當記者問其他樓是否銷售時，她表示那些還沒開賣，如果想購買的話也可以，但可能需要加價。

　　見記者對價格面露難色，該名銷售又指著另外一棟說：“這棟樓正在做團購活動，優惠幅度較大，我可以幫您申請參與。”臨別時，她又對記者說：“其實您現在買房是最合適的，年底了企業要回款，我可以再給您算個最優惠的價格。”展現出了極盡挽留的誠意。對此《每日經濟新聞》記者試圖聯繫旭輝方面相關負責人，但未獲得有效回復。

　　與瀛海府一街之隔的萬和斐麗，是遠洋、世貿、首創三家聯合開發的限競房專案，7月1日也已經開盤，在售戶型也以90平方米以下為主。《每日經濟新聞》記者曾經在9月16日以購房者身份探訪了售樓處，當時銷售人員就已經表示：“還是能夠挑一挑的”。一個多月之後，這裡的銷售人員仍然表示：“可選擇的餘地還是挺多的。”

　　樓盤開發者並不是銷量的保證。同樣由中海開發的中海雲築，以89平方米三居、139平方米合院為主，就在記者走訪海府的當天，該項目在一些銷售管道中傳岀了每平方米優惠5000元的消息。

　　合碩機構首席分析師郭毅告訴《每日經濟新聞》記者：“近期限競房供應過於集中，已經占到了商品房供應的三分之二，一時間市場難以消化這麼多的房源。”

　　中指院資料顯示，截至10月20日，北京共有25個限競房專案取得28個預售證，累計供應房源15268套，供應面積168.88萬平方米，其中16個專案有備案簽約資料，合計簽約2292套，備案簽約率只有15%。

　　中原地產首席分析師張大偉表示：“所有限競房項目現在看，起碼面臨1~2年的難題，要賣好唯一的辦法就是價格杠杆了。”

　　從記者調查來看，和剛需型住房不同，限競房中的別墅戶型卻銷售火爆。

　　為了求證，《每日經濟新聞》記者來到了朝陽區的孫河。這裡是一片高端住宅區，此前的樓盤以別墅為主，二手別墅的每平方米售價在7萬元左右。該區域近期有四處限競房集中上市，主要也以別墅戶型為主。

　　瑞悅府是中糧、天恆、旭輝聯合開發的專案，其中別墅佔據了大片位置，由於有“70/90”政策的限制，在規劃別墅的同時，也修建了90平方米小戶型的洋房。“現在我們的疊拼別墅剩得不多了，位置較好的邊側可選擇的餘地已經很少了。”在向記者介紹的同時，該銷售還接待了一名前來付款的購房者。

　　由泰和開發的北京院子二期於10月1日開盤，當記者詢問房源還剩多少時，銷售人員點開了自己手機中的一張圖片，其上用紅點標注已經出售的房子，輕瞥一眼，密密麻麻，已所剩不多，在她隨後的介紹中也的確如此。其他專案的銷售人員也側面印證了北京院子二期的銷售狀況不錯。值得注意的是，該項目沒有“70/90”的限制，戶型都是以疊拼或是合院別墅為主，最低售價從1200萬元左右起步。

　　由遠洋等五家企業共同開發的天瑞宸章也全部由別墅構成，目前尚未取得預售資格，但已經開始先期認購排卡，銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，她近幾個月已經一天都沒有休息過了。

　　就實地調查來看，剛需房源的銷售情況符合前述資料，但是銷售火爆的別墅房源雖然佔據了限價地中的絕大部分面積，但是若以套數統計，則其對總體資料的影響並不大。現階段限競房的銷售，呈現出別墅火爆而剛需房冷清的市場局面。

　　限競房別墅的生存之道

　　毋庸諱言，推出限競房的目的就是為了平抑上漲的房價，實現居者有其屋，“70/90”政策的初衷也是如此。限競房中90平方米以下戶型的確能夠滿足剛需客的住房需要，但是動輒總價上千萬元的別墅則顯然不是面向此類人群。郭毅表示：“開發相對低密度的產品，有利於實現房企的經濟效益。”

　　別墅向來面對的是有著足夠資金、需要改善住房條件的人群。但是建於限競政策下的別墅，同樣需要滿足限價要求，則必然導致總價比商品房別墅低。較低的售價則會導致限競房中的別墅存在各種節約成本的做法。

　　記者注意到，限競房中的別墅首先都呈現出微縮樣貌。限競房中的別墅以疊拼和合院為主。以合院為例，表面上別墅的面積為200平方米有餘，但有限的空間被分隔在了上下三層，一些樓層僅有60平方米左右，一個看過樣板間的顧客說：“我感到有些壓抑。”這顯然和真正的別墅有距離。

　　同時，很多別墅專案還沒有樣板間。一名銷售人員在談到競品時表示：“他的單層面積很小的，你不看樣板間只看資料是想像不出來的。”

　　疊拼別墅就更顯得支離破碎。所謂疊拼，是將一整棟別墅上下兩部分隔離為兩戶出售。銷售人員表示，上戶的業主也會配有地下室，通過別墅中的電梯相連，也就是說到自己家中的某個區域，必須通過別人家。就連瑞悅府的銷售也不得不說：“疊拼就是入門款的別墅。”

　　這些都表明，限競房中的別墅存在各種“減配”。

　　限競房別墅還會用各種“偷面積”的行為冠以“贈送”名義增加購房者的獲得感。在採訪的別墅專案中，銷售人員無一例外都向《每日經濟新聞》記者表示了“這個露臺是送您的”“這個閣樓是送您的”“這個挑空是送您的”等等。“說是贈送的面積，其實都是你掏了錢的。”一位元孫河地區的銷售人員這樣說。

　　除了贈送面積，地下面積也是限競房別墅推銷中的重點。銷售人員樂於向購房者推薦地下室的使用功能，表示可以做會客廳、健身房等。但事實上只有地上的面積為70年住宅產權，而地下室的部分的性質是50年的倉儲，銷售人員故意淡化了這一細節。經過各種面積的“贈送”和“優惠”，原本地上200平方米的面積被渲染成了400多平方米，銷售人員為購房者計算的均價也就顯得便宜了很多。

　　為了增加面積，祥雲賦的銷售人員向《每日經濟新聞》記者表示，他們專案會將別墅區域的地平面整體向下挖一層。所以同樣的建築形式下，原本地下一層就能夠當作是入戶的一層用，也即原本的建築是地上3層加上地下2層，之後就變成了地上4層加地下1層。此前的地下1層雖然如今當入戶的1層用，但是仍是倉儲的性質，而且要收較低的物業費。

　　這些舉措，無一不是為了令已經“減配”的別墅顯得更有吸引力，更令一些入門級別墅的消費群體下定決心。別墅的建造成本低，資金回流速快，獲客高效，限競房開發商追求短平快的策略可見一斑。

　　郭毅也認為：“限競房別墅開發地下空間，能夠有效緩解限競房別墅地上面積較小的現狀，是提升別墅品質的有效手段。”

　　但是隱含收費也存在于限競房別墅中。因為是限價地，所以一些收費不能體現在房屋價格中。北京院子二期的銷售在向記者報價時表示，每套別墅都會收取一筆大約100萬元的“房屋溢價費”，包括院子的裝修、門頭和門前的漢白玉門礅等等用，以這種方式將成本攤在房價之外。

　　“限競房不是保障房而是商品房。”對於別墅產品，郭毅這樣說。

上周，各種樓市“內部消息”滿天飛，廣州取消限價、長沙取消限購、廈門取消限購、環京即將放開限購……各類消息你方唱罷我登場，甚至導致了二級市場地產板塊小盤股一陣躁動，十餘檔股票漲停。這也說明，目前的房地產市場，無論是開發商還是買家，都處於神經緊張的狀態。但很快，官方就及時否認了這一系列傳聞。不過，仍受這些小道消息影響，上周固安某項目開盤一度出現了熱銷搶房的場面，售樓處現場人頭攢動，一副不排號買不到的樣子，引發了環京樓市回暖的猜測。

那麼環京樓市經過了嚴格調控後，現在是什麼狀態呢？廣廈時代通過調查發現，環京多個區域的成交相比最低谷時有所回升，但與曾經的高點還相去甚遠，在政策不放鬆的情況下，環京樓市難言回暖。不過，對於剛性需求來說，環京樓市經過長時間的冷卻，已經處於理性價位，城市配套也日益更新，給了購房人更多的選擇空間。

傳言取消限購 固安某專案被“搶房”

樓市調控一直保持高壓，但一些地方放鬆調控的傳言卻不斷，這一次是位於首都新機場以南的河北固安縣傳出了取消限購的消息。

10月28日，社交媒體上流傳著一則視頻，固安某售樓處人頭攢動，一副不排號根本買不到房的樣子，引發環京樓市回暖的猜測。作為管道商的二手房仲介也不斷提醒購房人，固安限購要鬆綁了，不搶房買不到了。

事實真的如此嗎？據瞭解，該項目是在10月28日推出了最後一棟5號樓，主推中小戶型，其中75和80平方米的戶型都送5平方米，85平方米戶型則贈送13平方米。除此之外，項目還贈送精裝修和地下停車位，實際成交價格在1.5萬元/平方米以下。

為何會引發搶購呢？原來環京樓市自2017年6月加入限購調控序列以後，廊坊、固安、三河、大廠、香河等縣城的房價應聲而落，跌幅遠超北京城區。這次開發商排號時不但聲稱限購政策可能放鬆，也表示可以協助購房人辦理准購證。

除此之外，一些開發商抄底環京土地的行為，也被解讀為環京將迎來轉機。不久前，高喊“活下去”的萬科，以32.34億元收購華夏幸福環京總面積33.93萬平方米宅地，總計10幅地塊。根據公告，萬科擬通過收購華夏幸福5家專案公司部分股權的方式，合作開發華夏幸福位於涿州、大廠、廊坊和霸州市的10宗土地專案。

業內人士認為，固安的房價由此前的每平方米2萬多元下跌至目前的1萬元左右，已經腰斬，再加上新機場等利好因素，使得固安的房價存在窪地效應，也確實帶動了區域成交的上升。

北京中原地產的資料統計顯示，今年第三季度，固安商品住宅成交1565套，成交面積12.78萬平方米，環比上漲36%，同比上漲76%；供應682套，供應面積6.45萬平方米，銷供比為1.98，呈現供不應求的趨勢。

從成交均價來看，7-9月，固安商品住宅成交價格為1.1萬元/平方米，環比上漲1%，同比下降3%。

其中，永定河孔雀城劍橋郡成交量最大，成交275套，成交面積2.55萬平方米，成交金額超3億元。

從成交均價來看，合美•帝寶壹號成交均價最高，均價為1.4萬元/平方米；從成交套數排行榜看，熱銷項目套均面積以90-110平方米為主，套均價集中在120萬-130萬元/套。

固安部分樓盤規避限購

那麼固安新盤宣傳的可以辦理准購證等躲避限購的措施真的靠譜嗎？北青報記者在走訪市場的過程中發現，目前固安的限購政策並沒有鬆動，非當地戶籍居民家庭限購一套住房，但需要提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明才能購買。但記者發現，在嚴格的限購之下，一些項目仍有“空子”可鑽，運用多種“套路”將房子賣給並無購房資格的外地購房者。

某大型房企重點佈局了環京各區域，旗下固安專案的置業顧問就告訴探訪的北青報記者，目前有三種方式可以買到房子，一種是花5萬元購買准購證，當下即可辦理網簽；一種是辦理當地的社保或者納稅，繳納3年之後，才可以辦理網簽手續，花費約1萬元左右，這兩種方式售樓員都可以介紹管道辦理；還有一種方式專為投資客設置，適合“短線投資”，購房者交上首付即可，在簽訂合同三年內，開發商可以免費進行一次更名，房價上漲之後購房者即可轉手獲利。

同樣在售樓處諮詢的趙先生，是安徽人，跟著家鄉的親戚在大興從事石材生意，並沒有固安的購房資格，但因為固安離他所在的工廠較近，還是希望來看看有沒有購房機會。趙先生告訴北青報記者，售樓處銷售人員對他表示，即便無資質，也可以花錢辦理固安准購證，所謂的買房資質，有准購證並交夠50%首付就可以網簽並按揭貸款。專案均價1.5萬元/平方米，要求交納總房款40%的首付及電商費3.5萬即可定下這套房，剩餘的10%首付可以等准購證辦下來稍晚些交。

類似的避開限購的招數是否在固安市場中流行呢？當記者致電詢問其他固安項目售樓處時，多數得到了較為“曖昧”的回復，銷售並不願意在電話裡和記者過多溝通，只是說：“您過來吧，這些都好說，來了再細聊。”

對於類似的銷售承諾，業內人士表示，在當地辦理社保的做法並不靠譜，因為現在社保已經能夠實現全國聯網查詢，用同一個身份證在不同的城市辦兩份社保的行為，現在已經很難實施了。另外，這種方式也存在著巨大的風險，業內人士提醒道，沒有網簽就不能確保房產完全屬於購房者，如果在這3年等待社保到期的過程中出現了一些變故，比如房價有了大幅度的上漲，或者開發商出現一房兩賣，或者房子出現爛尾不能按時入住的情況，購房者僅僅憑藉這個所謂的購房合同，是很難保障自己的合法權益的。

環京多個區域銷售升溫

雖然政策依舊嚴厲，但北青報記者也發現，環京很多區域的樓市成交都出現了一定的回暖現象。不僅是固安，包括廊坊、燕郊等區域在經歷了長時間的成交低谷後，銷售都開始了回升。根據北京中原市場研究部的統計，同比2017年三季度，環京樓市中秦皇島、固安、廊坊市區、燕郊、張家口等地的成交量都出現了明顯上漲。

北京中原地產的統計資料顯示，今年第三季度，廊坊市區成交價格為1.4萬元/平方米，環比上漲3%。其中，9月廊坊市區商品住宅成交額11.35億元，成交面積8.39萬平方米。

另一個備受關注的燕郊區域，今年7-9月，商品住宅成交515套，成交面積4.62萬平方米，連續兩個季度上漲，環比上漲457%，同比下降23%。從成交均價來看，今年第三季度，燕郊商品住宅成交均價為1.66萬元/平方米，環比上漲3%，同比下降23%。

根據統計資料，今年7-9月，燕郊地區60-100平方米的面積段產品占比最高，占全市總成交量的49%；60平方米以下面積段的成交量漲幅最大，同比提升4%；60-90平方米面積段占比降幅最大，同比降低6%。

根據北京中原的資料，7-9月，香河商品住宅成交434套，成交面積4萬平方米，環比上漲16%，同比下降67%，達年內季度成交峰值；三季度僅8月供應24套，供應面積0.26萬平方米。從成交均價來看，7-9月成交均價為9389元/平方米，環比下降18%，同比下降3%。

主打東奧概念的張家口在第三季度成交了756套住宅，成交面積7.45萬平方米，環比下降5%，同比下降7%；成交均價為9254元/平方米，環比下降4%，與去年同期基本持平。

不難看出，在限購政策不變的情況下，環京區域的樓市成交在低谷徘徊了一年後，終於有所升溫，但由於樓市管控力度仍將持續強化，各環京區域的升溫只是針對最低谷而言，有些許回暖，但無論是成交量還是成交價格，與2016年限購加碼前的絕對高點還相去甚遠。中原地產分析師表示，雖然京津冀及雄安新區規劃利好為環京區域帶來旺盛購房需求，但是環京樓市調控持續加碼，未來政策收緊，短期難以放鬆。

業內人士也認為，三季度，環京區域整體表現為量漲價穩。但由於短期限購難以放開，市場需求仍將受政策抑制，市場監管持續從嚴從緊，預計四季度環京市場成交仍將以穩為主。

那麼，當下是否為環京置業的最佳時機？

對於剛需購房人來說，一方面，由於政策調控環京的房價正處於歷史性低點，剛需置業環京可以從容挑選。另一方面，隨著環京各項產業配套和交通利好不斷完善，環京區域的生活方式也正在改變著以往睡城的印象。

地產行銷人韓樂也表示，從環京被龍頭房企所關注，並付諸收購，開始增加土地儲備的動作可以看出，環京樓市遠期價值巨大；尤其是環京樓市經過一段時期的調整，已顯底部特徵，置業機會正在湧現。不過，由於環京置業範圍廣闊，但究其根本，還是要循跡城市規劃的重點指向，哪裡政策利好集中，基礎設施建設到位，購房條件寬鬆，就趁恰當時機擇優質專案購入。即使不為升值，但也能把置業風險降至最低。

在126家上市房企中，今年前三季度銷售淨利率為正的有112家，其中銷售淨利率超過20%的有34家；銷售淨利率為負的只有14家。若從同比角度看，有79家上市房企今年前三季度銷售淨利率上升，有47家下降。

在滬深兩市126家已披露2018年三季報的上市房企中，有110家實現盈利，占比為87.30%。從這些房企今年前三季度銷售淨利率來看，79家同比上升（占比62.7%），47家同比下降（占比37.3%）。按照申萬一級行業分析，A股房企今年前三季度的平均銷售淨利率（整體法）為12.55%，較去年同期提升1.25個百分點，房企之間分化愈發明顯。

銷售淨利率又稱銷售淨利潤率，是淨利潤占銷售收入的百分比。該指標反映每一元銷售收入帶來的淨利潤的多少，用以表示銷售收入的收益水準，反映的是房企的盈利能力。據上證報資訊統計，截至10月31日，在126家上市房企中，今年前三季度銷售淨利率為正的有112家，其中銷售淨利率超過20%的有34家；銷售淨利率為負的只有14家。若從同比角度看，有79家上市房企今年前三季度銷售淨利率上升，有47家下降。

傳統龍頭房企的銷售淨利率表現比較穩定。據上證報資訊統計，萬科2018年前三季度銷售淨利率為12.38%，較2017年同期的12.65%略有下降。保利地產(600048)為14.21%，較去年同期的13.44%上升0.77個百分點。招商蛇口和金地集團(600383)分別為28.79%、23.01%，較去年同期均有較大幅度的上升。

穩定的銷售淨利率背後是良好的業績表現。以保利地產為例，2018年前三季度，公司累計實現簽約金額3036.51億元，同比增長45.87%；實現淨利潤134.90億元，歸屬上市公司股東的淨利潤95.96億元，分別同比增長32.84%和16.04%；毛利率為32.71%，較去年同期增長0.48個百分點；實現銷售回籠2603億元，同比增長43.6%。

同時，上市房企的銷售淨利率分化也愈發明顯。上證報資訊統計顯示，中交地產2018年前三季度銷售淨利率為12.33%，較公司去年同期的-30.20%大幅提升。中南建設(000961)為5.17%，較去年同期的2.54%上升2.63個百分點。而新黃浦(600638)2018年前三季度的銷售淨利率，則從去年同期的43.21%下降至16.82%。

中南建設2018年第三季度報告顯示，2018年1月至9月公司實現營業收入300.0億元，同比增長57.7%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤12.7億元，同比增長223.1%；毛利率由去年同期的17.8%上升到21.3%，提高3.5個百分點。公司盈利水準改善的趨勢進一步確認。

業內人士表示，A股房企銷售淨利率回升的主要原因在於房企銷售結算有滯後性，一般滯後兩年左右。2016年前後全國一二線城市房價處於高位，在成本剛性的情況下，隨著收入的增加，房企的銷售淨利率自然就高。同時，從費用占比來看，管理費用和銷售費用相對穩定，在杠杆的作用下，房企融資成本下降帶動公司財務成本的改善是非常明顯的。

“銀十”即將收官，2018年的“金九銀十”成色到底如何？

“銀十”即將收官，2018年的“金九銀十”成色到底如何？今天（10月30日），記者獲悉，受政策調控持續影響，10月（截至27日），一線城市樓市成交面積同比去年微漲6.6%，其中上海上升36%，北京上升9%，深圳下降35%，廣州下降10%。

受國慶假期影響，10月份，一線城市樓市成交面積環比下降13.7%，其中廣州9月集中放量、十月正常回落，環比降幅近六成，為57%；北京、上海降幅相近且均超20%，深圳降幅次之，為17%。

對於接下來的房地產走勢勢，近日來，鬆綁傳言不斷，隨後均被闢謠。10月29日，新華社發文《決不會允許房地產調控半途而廢 前功盡棄》稱，當前有些雜音認為，經濟下行壓力加大可能促使政府放鬆房地產調控。要明確的是，根據會議中所強調的“下決心解決好房地產市場問題”“堅決遏制房價上漲”的調控精神，決不會允許房地產調控半途而廢、前功盡棄。

事實上，圍繞“房住不炒”定位，今年以來，中央以及各地政府不斷出臺調控政策，根據中原地產研究中心統計資料，合計2018年來，全國房地產調控次數已經高達405次，比2017年同期上次接近80%。

中原地產首席分析師分析認為，從調控預期看，最近房地產市場可以說只是漲幅明顯放緩，遠遠未到全面下行的地步，預計樓市調控升級的政策內容還將不斷出現。

劈近「三球」始獲承接 震撼屯門

樓市吹淡風，二線屋苑業主出貨困難，劈價幅度往往較傳統屋苑更狠。屯門瓏門一個3房戶，最新劈近「三球」，至僅830萬元易主，成交價甚至平過同屋苑兩房戶。代理指出，瓏門現時3房單位入場費「平極都要過千萬」，上述單位造價絕對屬震撼價，勢衝擊部分持貨信心較弱的業主。

市場消息稱，瓏門7座低層E室，實用面積567方呎，6月開價1100萬元，期間逐步減價，至10月底累劈7口價共270萬元（約24.5%），終以830萬元售出，呎價14638元。同屋苑6座中層K室，雖屬實用面積474方呎兩房戶，但10月造價達855萬元，即今次3房戶反而較兩房平25萬元（約2.9%）。

事實上，瓏門3房戶造價今年早已升穿一千萬元，如以同類實用面積500餘方呎的3房戶型計，7月高位曾見1070萬元，為實用面積586方呎的7座中高層F室，即同類單位造價不單失守千萬元關，跌幅亦高達240萬元（約22.4%）。

據悉，原業主為年約40歲商人，「自己做生意，覺得樓市始終要回一回，所以睇淡平賣」，惟按2014年購入價554.97萬元購入計，賬面仍賺275.03萬元（約49.6%）。

中原地產資深客戶經理劉子揚說，現時瓏門3房單位共有約20個放盤，「平極都要過千萬」，其中入場單位的實用面積596方呎3座高層C室，叫價1050萬元。有代理認為今次僅以830萬元震撼價易手的3房戶，勢衝擊同區持貨信心較弱的業主。

將廣2房630萬 賣家啃SSD

元朗YOHO Town也出現劈價大平賣，消息人士稱，9座低層A室兩房，實用面積422方呎，10月下旬以600萬元放售，當時叫價已低於市價，惟吸引力依然欠奉，原業主再削價27.8萬元（約4.6%），終以572.2萬元沽出單位，呎價13559元。位於該單位樓上高3層的同室，面積相同，今年6月造價達710萬元，相隔僅約4個月，剛易手單位造價較之低137.8萬元（約19.4%），差幅足以支付上述9座低層A室的首期有餘（以承造最高八成按揭計，首期為114.44萬元）。剛易手單位原業主2003年以114.39萬元購入，賬面仍賺457.81萬元（約4倍）。

經歷樓市廿年風浪的業主也劈價沽貨，美聯物業首席聯席區域經理梁仲維說，荃灣愉景新城7座中層H室3房單位，實用面積647方呎，由960萬元減至880萬元沽出，呎價13601元。相同面積及同望內園的6座低層H室，5月以950萬元沽出，反映今次中層單位較低層平70萬元（約7.4%）。原業主1997年以522.3萬元購入，賬面賺357.7萬元（68.5%）。

香港置業助理分區董事劉浩勤說，將軍澳廣場1座低層E室兩房單位，實用面積414方呎，原業主「怕後市差落去」，不惜「啃」額外印花稅（SSD）放售，一周前連SSD開價680萬元，昨即減至630萬元成交，呎價15217元。望同一方向樓景的3座低層E室兩房單位，實用面積428方呎，今年8月以778萬元沽出，呎價18178元，前述單位呎價較之低約16.3%。原業主2016年以518萬元購入，賬面升值112萬元（約21.6%），但扣除樓價10% SSD辣稅，實際賬面賺幅降至僅49萬元。

施永青：五年內樓價反覆下跌

另外，樓市跌勢已成，中原集團主席施永青在專欄中指出，在未來3至5年，樓市的主趨勢是向下回落，有時落得急或者會反彈一下，但即使有反彈，也難改一浪低過一浪的模式，並認為政府政策應設法把樓價的跌幅控制在30%內。施永青說，銀行為減少自己的風險，會強制斷供的小業主賣樓，結果造成惡性的連鎖反應，愈跌愈多，屆時樓價不一定跌三成就可以企穩，直言政府有責任避免市場出現恐慌。

資助房屋交投持續不振，10月未補地價成交降至僅45宗，連跌5個月並創20年紀錄新低。部分屋苑造價隨大市下滑，青衣長安邨兩房戶以未補地價185萬元成交，屬該屋苑2016年底後近兩年低位。

房委會資料顯示，10月全港共錄得45宗未補地價資助房屋成交，較9月的65宗減少20宗（約30.8%），連續5個月下滑，並破1998年8月錄得48宗的紀錄新低。該類市場今年5月曾錄得187宗成交，10月成交量較之急挫142宗（約75.9%）。不過，新一期白居二首批合資格買家在10月22日開始可於二手市場購買未補地價資助房屋，部分宗數料未反映在今次統計內，預料稍後10月成交量仍有較大機會作出修正。

放盤肯減價 青衣買賣逆市增

值得一提的是10月未補地價資助房屋整體成交量雖跌，但個別地區受惠業主擴大減價空間，交投量明顯回升，例如青衣區10月共錄得5宗未補地價買賣，相較9月僅兩宗急彈1.5倍，創今年5月後新高。

青衣區跌價個案不絕於耳，如公屋長安邨4座安濤樓中層5室兩房戶，實用面積366方呎，促成該宗成交的美聯物業助理區域經理譚振聲表示，上址業主為長者，較早前購入市區私樓，故今年9月起把長安邨單位以200萬元未補地價放售，由於「比較急同有心賣」，其後不惜減價共15萬元（7.5%），至185萬元沽出，呎價5055元。原業主2012年以未補地價36.57萬元購入，賬面賺148.43萬元（約4.1倍）。

翻查房委會資料，長安邨對上一宗同面積未補地價的成交，是去年12月以233.8萬元易手的同座低層8室，最新個案較之回落48.8萬元（約20.9%），並創該屋苑2016年12月以來近兩年新低。

譚振聲指出，是次執平貨買家為年約30歲的夫婦，於區內物色上車盤逾兩個月，隨着樓價回落，加上取得白居二認購證，終圓上車夢。

樓市交投回落，但地產代理人數卻繼續破頂。據地產代理監管局資料，截至今年10月底，持牌代理人數達40008人，按月增加174人，首度突破4萬關口，並連續8個月創歷史新高，業界預期代理人數本月仍會進一步上升，至12月才會見頂回落。

期內各類牌照的持牌人數同見增加，其中持有營業員牌照（俗稱S牌或細牌）共21674人，較9月底21654人，增加20人；地產代理（個人）牌照（俗稱E牌或大牌）則有18334人，較9月底18180人，增加154人。

至於反映代理分行數目的「營業詳情說明書」數目亦連升7個月，至10月底錄7087份，較9月再多37份。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，過去兩三個月樓市氣氛轉差，但持牌代理數目逆市增加，未能反映實際市況的主要原因是地產代理從業員考牌往往需時數個月，因此上述數字存在滯後情況，預料11月的代理人數仍有機會繼續破頂，及後才會見頂回落。

持牌人未必從事地產

廖偉強指出，持牌代理人數再錄升幅，但實際並非所有考牌的人均是行內參與者，「部分可以係做銀行、測量等，考個牌純粹為咗方便自己做嘢」，而代理行削減人手也不會令持牌人數回落，主因「你CUT人，但人哋個牌都仲喺到」。

中原地產亞太區副主席陳永傑表示，地產代理人數突破4萬人，但實際活躍於地產代理界人數不足3萬人，隨着樓市降溫，預計代理人數增加情況將會放緩。

山頂地王流標後，多幅地皮的賣地成績亦未如理想，加上外圍經濟因素利淡，多間測量師因此調低今日截標的啟德地皮估值。綜合現時市場預測，每方呎樓面地價估值由13,500至16,000元，估值跌至77.5億元至91.9億元。換言之，地皮估值已再非「百億地王」。

普縉估呎價16000元

啟德第4B區3號地盤今日截標，受到近期多項負面消息拖累，幾乎所有測量師行都將地皮估值大幅降低。其中普縉集團上周調低估值15%，由原來估值每方呎樓面19,000元降至16,000元，為各行中調整幅度最大。其餘萊坊、中原、美聯等都同樣地調低估值，當中美聯及中原分別下調5%，同樣調低至每呎樓面地價16,000元。

萊坊：貿戰空置稅影響

萊坊看法較為悲觀，最新為每呎樓面地價13,500至15,000元，屬市場估值下限。萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，雖然項目地點具備相當優勢，又有海景，但中美貿易戰及本港的空置稅等政策會影響出價，故調低估值10%。

美聯物業研究報告指出，10月整體物業註冊量合共錄5,362宗，較9月4,799宗回升約11.7%，但仍為21個月次低。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，上述10月份註冊個案一般主要反映9月市況。

10月新盤實際銷售回落，二手住宅低迷情況持續，因此估計11月份整體物業註冊量將再度跌穿5,000宗水平。

另外，利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，10月份一手私宅買賣登記共錄2,333宗，按月激增89%。不過，上月市況已愈趨淡靜，新盤開售的承接力已現不足，故料可落入11月份的一手登記數字將明顯回落。