房價高攀不起，不少民眾選擇重新翻修住家，或買老屋後再裝潢，但若屋況不佳需砍掉重練，大改造的費用恐怕也相當驚人！臉書社團《裝潢DIY研究室》有位民眾想翻修1間35年老屋，地坪55坪，建坪共105坪，預估需拆除到見磚、重新蓋隔間，結果設計師竟給了整整19頁的估價單，細項清楚，報價600萬元，換算下來改造費用1坪達5.7萬元。

改造費用高達600萬元，令網友相當吃驚，建議屋主不如打掉重蓋，但屋主回應，評估重蓋金額可能超過1倍，跑流程也會花費很多時間，所以不考慮重蓋。然多達19頁的報價單，看似詳盡，卻仍有須釐清的地方，例如羅列很多「預算」選項，如磁磚報價60坪材料9萬元，但施工費用估50坪7.5萬元，推算耗材多抓約10坪，以一般耗材率10~15%來說高出3坪的價差。

報價應比較2家以上
經手過多間老屋翻新的潘天壹建築師事務所表示，每間房屋屋況不同，不太能概括而論，但目前室內簡單裝修價格，1坪約2~3萬元，其中包含粉刷、嵌燈、間接光、更新機水電、廚房瓦斯、各式管路與地板，但結構評估與拆卸打牆、外裝修等費用不含在內。

以該案105建坪來看，潘天壹認為，裝修價格粗估350萬元以上。但裝修材料的價格相差甚大，以地板為例，因品質不同，價格從5~20萬元都有。建議民眾依報價單為據，比較2家以上的報價較恰當，但評估過程不能只取決於價格，包含施工品質都須考量，最好能跟設計師多討論，以免日後產生糾紛。

此外，潘天壹提醒，設計費用可能含在工程款內，建議設計費應另外列出，民眾也能反向提出預算界線，讓業者了解該如何替代材料，控制在固定金額中。

其實所有的裝潢報價單，都應具配3項基本準則，即圖文相符、廠牌數量規格需詳列、及將報價單當驗收依據。圖文相符是報價單上的項目，與圖面必須相符，如地磚用了60坪材料，實際圖面卻只有50坪，便會造成紛爭。

應拆設計與工程2合約
凝思創意張茲文表示，室內裝修分成2種合約，設計約與工程約，通常設計公司會先出各式平面圖、立面圖、施工圖、水電圖、3D圖，標示一定要清楚，民眾有權選擇不與設計公司簽訂工程約，自行發包。

所有建材的廠牌、使用數量、型號、規格皆應詳盡列入報價單，相同廠牌也會有不同型號、等級之分，價差可能達2倍甚至更多，民眾需多加留心。最後把報價單當驗收依據，不論點交材料、完工驗收，民眾可逐一檢核，或請專業驗屋團隊來檢查。

張茲文舉例，「報價單就像菜單，不需將菜名弄成法國名，落落長又拆解得太零散，民眾根本無法有效理解。」但民眾總要知道牛肉麵是美國牛還是澳洲牛，是否真材實料，所以消費者可要求業者提供憑證附在報價單。

商圈興起帶動城市發展，以高雄為例，從過去鹽埕區的大新百貨、五福路的大統百貨、三多商圈以及現在最熱的漢神巨蛋商圈，清一色都是由百貨公司帶起周邊發展，尤其北高雄博愛路沿線，除了有漢神巨蛋外，近期更將有3家百貨進駐，儼然形成新興的博愛特區，也帶動區域經濟。

過去高雄的百貨公司撐起商圈一片天，但當商圈開始移轉，原有的百貨商圈就逐漸式微，新堀江商圈因大統火災後走下坡，近年人潮大不如前；而三多商圈貴為高雄地王，儘管公共建設眾多，也抵擋不了人潮往北高雄移動的趨勢；火車站前的中山路沿線更是冷清，租售看板到處都是，只能期待鐵路地下化後新高雄車站能否帶進新藍海。不僅如此，過去公司行號齊聚的中正路金融街，有愈來愈多辦公室招租中，這些企業也開始往北高雄移動，尋找更適合的辦公大樓。龍登國際廣告總經理戴嘉聖表示，過去百貨商圈會隨著時代變遷而起落，不見得是舊的百貨商圈不好，只是民眾都會向更新的百貨商圈靠攏。

3大百貨業進駐
目前高雄最繁華的百貨商圈就是漢神巨蛋購物廣場，不僅人潮傲視各大百貨，營業額也遠把競爭對手拋在後頭。京城建設總經理陳添進表示，高雄的發展一直都是由百貨業作為龍頭，未來北高雄博愛路沿線將有「義享天地」、富邦人壽BOT案、都會生活影城商場案等3大百貨業進駐，形成嶄新「博愛特區」，預計2024年將全部完工，總商業樓地板面積達31萬5000餘坪，等於是3個高雄夢時代的規模，可媲美台北信義計劃區。

「博愛特區」為高雄現階段的蛋黃區，包含農16、漢神巨蛋商圈在內，推案產品多元，豪宅也有中、小坪數產品，房價3字頭起跳，近期新案如「綠翡翠」規劃純115坪豪宅產品，每坪開價35萬元起，「時尚京城」則規劃47~57坪首換產品，每坪開價34萬元起。

南台科技園區嚴重缺地，今年7月高雄市橋頭區的高雄新市鎮，被規劃為高雄科學園區2期用地，房市買氣大幅提升，其中又以首購型建案銷售速度最佳。專家分析，高雄城市發展重心逐漸往北移轉，1字頭房價的岡山、橋頭、楠梓等衛星城市，將成為未來10年首購熱區。

南台灣科技園區缺地問題嚴重，連帶影響產業進駐意願。景銳國際協理楊佰翰指出，楠梓加工區廠商進駐率百分之百，足顯示中大型科技廠相當缺乏產業用地，行政院才會在7月宣布，將高雄新市鎮2期規劃為高雄科學園區2期用地，重大建設對於區段產業升級與房市買氣有加分作用。
7月來賣百戶
該區周邊大樓預售案「交響樂」已售7成，成屋案「森之丘」已售9成，鄰近新市鎮2期土地的結構銷售案「陽光新未來」，7月至今已賣百戶，目前僅剩不到50戶。
華雄建設董事長劉文城指出，近年來居住人口往北高雄發展，1字頭房價在楠梓、岡山、橋頭等區段買氣不差，自住需求加上有高科2期議題發酵，未來房市買氣短期不會改變，市郊將成首購與首換族熱區。

台中鐵路高架化於上月全線完工通車，讓舊鐵路兩側地區縫合，包括地下道填平、拆除陸橋、打通道路等，達到發展平衡，雖然鐵路高架化前房價已漲好幾波，不過目前主幹道已盡數暢通，市民也很「有感」。

通勤縮短5~10分鐘
鐵路高架化完工，從豐原到東區的所有地下道、陸橋，除了太原路之外，幾乎盡數拆除填平，除了連結北屯10期一帶的東山路，太平新光通往市區的天祥街也填平開通，便利性大幅提高，過去居住在鐵路以東的汪小姐指出，目前往市區通勤時間可縮短5~10分鐘，感受頗為明顯。

對於南區人而言，最大的改變則非地下道填平，而是學府路與西區公館路打通，以及東興路開通，從中興大學往來美術園道，或從台中高工往來8期重劃區的迪卡儂、COSTCO，便利性大幅提升，也讓南區近年晉升推案熱區，發展不可同日而語。

今年5月鐵路沿線的「綠空廊道」也正式動工，高架道下除了將規劃都市稀有的綠色自行車道，更納入照明、公園、籃球場、羽球場等各類運動設施，並與市區綠帶串聯，兼顧都市發展與休閒。大台中不動產開發公會監事梁信雄認為，綠空廊道屬於遊憩性質，對於公設、綠地缺乏的舊社區，如潭子、豐原、北區邊緣等靠近鐵路的地方，購屋抗性可望大幅下降。

台中花博今日開幕，作為主展場之一的后里、外埔區，最近出現民宿投資熱，業者認為，后里旅遊資源豐富，長期以來卻被嚴重低估，現在正是數十年來，最好的一次機會。飯店業者也推出花博套票專案搶客，坐擁地利之便的3大五星級飯店，假日訂房更已排到12月，除國內民眾外，日、韓、東南亞旅客也很踴躍，觀旅局長預估，花博帶來的總觀光人數上看800萬人。

后里區地處偏僻，過去只有汽車旅館、舊賓館與福容大飯店等3大住宿選擇，這272間房位幾乎獨佔后里市場，隨著花博腳步逼近，業者紛紛進場搶食旅遊市場大餅，民宿每棟雖僅4∼11間房，卻也爭奇鬥豔、各具特色。

觀光人數上看800萬
剛開幕的「風自然時尚親子旅宿」有8間親子房，主提包括樹屋、城堡、森林等，10坪房內還設置溜滑梯、球池，有如小型遊樂場，1晚房價約4000元，含2台可無限騎乘的電動車、花博門票；北歐風高級民宿「星月文旅」位在該區制高點，房內可泡溫泉，隔壁就是同集團、的星月大地園區；今年初開幕的「法格斯-石光」則蓋了1座大城堡與魔法木屋，夜晚燈光造景奇幻，吸引許多愛拍照的住客。

風自然時尚親子旅宿執行長鄭秀葳表示，除了即將到來的花博外，后里本身的旅遊資源就相當豐富，包括麗寶樂園、月眉觀光糖廠、鐵馬道、木匠兄妹、泰安鐵道園區、水流東步道、花季等，「過去住宿選擇少，旅客留不住，現在福容大飯店周末都客滿，民宿又各具特色，旅遊市場還有成長空間，各業者也需要結合起來。」
近年開設的民宿都離麗寶樂園非常近，東森房屋后里中科加盟店專案經理陳鳳蓮表示，去年中樂園的摩天輪啟用後，明顯感受到民宿開不少，很多業者都選在晚上能看到摩天輪點燈的位置，「以前很多旅客都選擇回台中市中心住，現在后里入夜後多了去處，旅客都願意留下。」

飯店周末滿房到12月
花博恐是台中史上帶來最多觀光人潮的盛會，除造福民宿業者，飯店業也蓄勢待發。觀旅局長預估，總觀光人數可以上看800萬，其中以日、韓、東南亞等亞洲觀光客最多，而坐擁地利之便的麗寶福容飯店、西屯區福華飯店、西區台中亞緻大飯店，因距離3大主展場最近，都傳出周末滿房到12月。
后里園區旁的福容飯店公關吳致萱表示，花博開幕當周全館滿檔，11∼12月訂房狀況目前以國人為主，再來就是日本客，截至明年1月底，假日住房率已達9.5成，樂園、賣場也都受惠。
台中亞緻大飯店公關吳宗翰則表示，11、12月住房已達8成，開幕周平日僅剩高端房間，假日則完全滿房。除了花博外，還受惠台中旅展、工具機展等國際大展覽，緊接著跨年檔期與農曆年節。

看好業績可增4~5成
台中福華飯店公關賴邵廣則表示，開幕前、開幕當天是滿檔狀態，但部分訂房客戶尚未付訂，加上有保留團體房，未來幾個月絕對是旺季，目前住房狀況較去年提升1成。
台中市政府觀光局專任委員曹忠猷則表示，扣除在地遊客，大台中地區有3萬間房能提供給旅客，加上花博接駁設點多，建議民眾能使用大眾運輸工具。此外，11月份推出花博專案的飯店幾乎都已滿房，整體來說，寒假、春節會推上另一波高峰，也預估飯店觀光業績相較前2年會成長4∼5成。

后里房地步步漲 新大樓單價逼近2字頭

近年后里區地價、房價節節高漲，新透天地段好一點要價千萬元，新大樓單價則逼近2字頭，在地營建業者無奈表示，后里區近年搭上花博議題，加上當地幾無建地可開發，地主坐地起價，行情已經不輸豐原市區。

過去后里區位處偏鄉，與台中市銜接的道路只有國道1號、台13線，10年前一場颱風沖垮后豐大橋，甚至一度讓后里區成為孤島，房產業者幾乎不會選在后里投資，不過自2013年花博定案在后里，當地5年來房價節節高漲。
台中市府為了花博，砸了數十億在后里區多開2條南向跨溪道路，已於今年10月開通，麗寶樂園也陸續增闢摩天輪、OUTLET、賽車場等設施，后里儼然已是觀光重鎮。

以后里核心區、房價為當地指標的「詠丞文匯」而言，透天總價開1628萬元起，對比過去當地透天普遍在千萬元內，居民大多難以置信，該案專案經理鄭詠哲表示：「這塊光土地臨路的每坪32萬元，裡面的23萬元，完全不輸給豐原，后里區發展有大幅進步，只是當地人尚未意識到。」

透天新案市區恐絕跡
當地沒有重劃區，也罕有空置建地，建商要推案，只能購買老舊房舍敲除取得土地，也導致成本大增。在當地從事建設、仲介、近年自己還開設民宿的業者鄭秀葳表示，后科園區進來之後，就業機會增加，近年麗寶樂園又擴張，「照理來說，后里甚至比大雅有話題。」
房地價高漲，也非全歸因於花博議題，業者表示，其實后里區房市處於供不應求的狀態，新屋幾乎無產品可選，房價繼續往上漲，透天新案甚至可能在后里市區絕跡。

台灣又有建築獲得國際獎項！繼去年屏東的良悅建築打造白色極簡透天厝獲得國際大獎後，屏東大苑建設的建案「拾光居」日前也獲得德國設計獎銀獎，該透天別墅以玻璃磚作為主要設計元素，兼具採光及隱私，總價也相當親民。

奪獎設計市場罕見
去年屏東良悅建築的設計師賴建志，以1棟純白極簡的透天厝橫掃多項國際設計獎項，令人嘖嘖稱奇，而今年來自屏東的別墅也再度獲獎，大苑建設「拾光居」奪下德國設計獎銀獎。該案規劃12戶透天別墅，地坪31.8~40.9坪、建坪45.3~60坪，面寬5~6米，總價598~958萬元。
「拾光居」由詹秀芬建築師事務所設計，大量「玻璃磚」為主設計元素，1樓起居空間，以大面玻璃連接室外中庭景觀，2樓臥室及衛浴空間，以陽台作為第1層與中庭的間隔，衛浴空間再以大面玻璃磚達到隱蔽效果。

善用建材特性透光
這類設計在住宅市場非常罕見，住商不動產屏東明正加盟店店長楊信華表示，該案總價帶並不高，且外觀設計相當吸睛，利用玻璃的特性產生自然透光，室內可以兼具採光、又能保有隱私，設計感也很強。民眾陳小姐認為外觀很漂亮，但擔心室內可能也會比較熱。

一老人獨居一宅 全國近40萬

根據內政部統計處統計，至今年六月底，全國六十五歲以上老人居住的宅數高達五十二萬餘宅，其中一人獨居的「孤老宅」將近四十萬宅、佔比近七十六％，光是雙北就有十三萬餘宅，若以一宅總價一千萬元推估，價值超過兆元，初估可衍生的「以房養老」商機超過四百億元。

根據內政部不動產資訊平台統計的六都「孤老宅」資料，以新北市最多，共七萬七千餘宅，其次為台北市五萬九千餘宅、高雄市五萬餘宅，總計六都「孤老宅」共二十八萬一千餘宅，佔全國「孤老宅」比率的七十六．六四％，其中雙北市占比四十八．八一％。

承作「以房養老」業務的公股行庫主管試算，目前該類型的核貸成數平均五成多，若以五成推估，一棟估值一千萬元的房子，可申請到五百萬元貸款，以平均年息二％、年期三十年計算，合計利息約一百五十萬元；扣除成本及風險後，推估銀行最終的實際收益可能只有四分之一、約三十七萬元。依此推算，大台北十三萬餘「孤老宅」的以房養老商機可超過四百億元。

延壽、房價、利率 潛藏風險
不過，公股主管表示，以房養老業務存在幾項風險，包括波動風險，例如未來房價下跌，以及延壽風險，假設借款人壽命較長，貸款金額可能超過房屋價值，造成損失；另外利率風險也要考量，雖目前利率處於低檔，但未來央行若升息，利率上揚恐影響借貸人還款。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，除了一名老人居住一宅的趨勢之外，另一個問題就是老宅化，老人住老宅成為一種社會現象，因此除了加速都更改建外，政府也應鼓勵銀行推動以房養老方案，協助老人將資產活化為可運用的資金。

營建股年底完工入帳題材夯，上周以來類股周線開始強彈，躍居游資避風港。國建（2501）、潤隆（1808）、宏盛（2534）、興富發（2542）、長虹（5534）等，第4季可望有新案再衝一波完工挹注的營收，獲利表現也可望衝衝衝。

上半年獲利名列前茅的「小鋼炮」潤隆，前三季營收令人驚豔，累計達113.56億元，首度站上百億關卡；年底前入帳重點，包括總銷32.58億的台中「潤隆」，總銷62億的「NTC國家商貿中心」。法人估計，若交屋順利，全年將有實力首度挑戰獲利1個股本。

國建今年完工入帳案的5大案，從第一季認到第四季，包括國泰金城、文海硯、御博苑、沐善、Double A馥建築等，總銷達127億元；第四季將交屋認列Double A馥建築，已售75％。

另外國建年底還會有上海「南翔太茂」、「金橋太茂」2座購物商場的業外處分貢獻，處分獲利約14.6億元；法人估每股獲利貢獻約1.2元，可望為第4季獲利再衝高。

宏盛今年上半年已大賺24.6億元，EPS一舉衝上4元，快超越2017年全年。Q3~Q4淡水百億大案「海洋都心2期」、總銷22億元「得意山莊－微風區」是交屋入帳重點。市場預期全年營收有機會重返2006年高點，並突破百億大關。

興富發今年大發威，前3季營收已大躍進1.38倍、達329.76億元；第4季全台多筆新案完工或是先建後售個案將認列，包括總銷10億元「站前A＋」、34.15億元的「樹禾院」等新成屋案，新竹17.72億元的「公園一號」、20億元「民生香榭」及32.75億元「興富發大悅」等新案，都接近完銷，第4季營收可望再攀升。

年度「EPS獲利王」長虹，上半年就大賺1個股本，前三季營收已首度站上百億大關。法人估計，2018年是長虹有機會營收首度站上100億大關的一年，年底前完工入帳重點為總銷80億元的「長虹天際」，若交屋順利，全年獲利可望再挑戰近5年新高紀錄。

第四季商用不動產另一場重頭戲即將登場，國內殯葬業龍頭龍巖（5530）將在周三（7日）公開標售台北市「太平洋商業大樓」、「台北金融中心大樓」部分樓層，標售底價共32.4億元；據悉，各大金控、壽險紛紛表態，有意角逐，預期成功脫標機率大增。

不動產市場上最炙手可熱的辦公產品，即將有大型不動產標售案登場。龍巖將公開標售2筆台北市精華地段辦公大樓，並委託信義全球資產代理公開標售。

標售不動產的標的物總共有兩標，甲標為忠孝東路延吉街口的「太平洋商業大樓」，底價14.2億元、乙標「台北金融中心大樓」底價18.2億元；兩標總底價共計32.4億元。


龍巖的「太平洋商業大樓」持有面積，包括三~五樓，及16個坡道平面車位，建物面積為1,490坪，以底價14.2億元拆算，每坪建物底價91.6萬元。

至於小巨蛋對面敦化北路88號「台北金融中心大樓」，龍巖將標售地上一樓、二樓，及辦公室八樓、九樓及地下一層，加上33個坡道平面車位，標售底價為18.2億元，每坪底價約116萬元。

據悉，市場上評估「太平洋商業大樓」年租金報酬率可望在4.8％以上，「台北金融中心」年租金報酬率則在2.6％以上，因此潛銷期間已吸引10多家金控、壽產險和傳產業者詢問。

上周，也有中信金、新光人壽等金融壽險業陸續公告將置產大台北不動產。

市場預期，11月7日公開標售時，可望傳出成功脫標的喜訊。

一旦龍巖順利處分這2筆台北市辦公大樓部分樓層，市場預期其處分利益，將上看10億元，對EPS的貢獻度，將有機會上看2元。

龍巖表示，其擁有的資產價值，至少200億元以上，包括最具價值的台北市南港車站附近1,727坪土地、信義犁和段2,490坪土地等。

由於龍巖在兩岸將陸續啟動新的塔位開發計畫，因此預估從2019年起，未來幾年資本支出將逐漸增加，近年已陸續啟動閒置資產的處分計畫。

根據最新公布的信義第3季房價指數，桃園及新竹地區平均標準房價，均連續3季站上每坪20萬元關卡，相較於雙北市擺脫急跌三年後的穩步回升，桃園及新竹呈現高檔盤整格局，新竹上季房價還創下歷年單季次高。

房仲業者分析，反應桃竹地區自用需求與相對強勁的購買力支撐，帶動房價在全台各都會區相對強勢。

根據信義房價指數顯示，全台第3季房價指數為283.98，季減0.55％、年增1.56％，全台都會區目前房價水位，普遍低於房市最熱絡的2014、2015年，但高於過去2016、2017年二年。其中，桃園第3季房價指數304.77、新竹為221.34，與去年同期成長3.12％、4.61％，房價表現明顯優於其他都會區。


其中，新竹房價堪稱北台灣各都會區中最為強勢，以北台灣各都會區目前房價水位與歷史高點相比，台北市、新北市目前房價與歷史高點的2014年第2季，分別低了10.4％、4.9％；桃園市目前房價與2014年第1季的歷史高點，尚有2.1％的差距；新竹地區房價則是在今年第2季創下歷史高點，上季仍持續高檔盤整，房價水位比起北北桃2014年上半年的高點，還上漲了約7％。

據信義房價指數顯示，桃竹房價今年前3季各季均站上2字頭大關，桃園上季標準單價每坪20.54萬元、新竹則是每坪20.26萬元，但約僅台北市房價的不到4成、新北市房價的不到6成。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，相較雙北市近年房價受到政策因素明顯波動，桃竹地區因房價所得比低於大台北地區，相對合理的購屋條件，在目前以自住買盤為主的房市結構下，成為支撐房價穩定的重要因素。

曾敬德表示，特別新竹縣市擁有高科技聚落的竹科園區，近年半導體產業發展興盛、就業人口平均薪資高於六都，除了部分二、三年前推出的規畫失當、供給量大的建案，房價有較明顯修正外，整體房價穩定度仍高，可以說是房市政策的無感區。

11月4日消息，2018年10月份公司實現合同銷售面積341.3萬平方米，合同銷售金額540.7億元；2018年1~10月份公司累計實現合同銷售面積3，243.4萬平方米，合同銷售金額4，856.2億元。

　為實現“住宅+商業”雙輪驅動的發展模式，中糧地產(5.050, 0.10, 2.02%)（集團）股份有限公司（中糧地產000031.SZ）擬以147.56億元入主大悅城地產有限公司（大悅城地產00207.HK）。

　　儘管中糧地產董事長周政在今年中期業績發佈會表示“如今我們已經做好了充分的軟著陸準備”，但在歷時15個月之後，由於證監會並購重組委認為中糧地產發行股份購買資產的方案因交易標的資產定價公允性缺乏合理依據，中糧系重組並購案還是被按下了暫停鍵。

　　至於本次重組被否的原因，證監會沒有對具體細節進行披露。但分析人士認為，並購估值過高可能是關鍵原因。

　　坎坷重組路

　　10月25日，證監會發佈的並購重組委2018年第50次會議審核結果公告顯示，因交易標的資產定價的公允性缺乏合理依據，不符合《上市公司重大資產重組管理辦法》第十一條的相關規定，“中糧地產（集團）股份有限公司（發行股份購買資產）未獲通過”。

　　根據此前資料，作為首批國有資本投資公司改革試點央企，中糧地產於2017年7月開始籌畫停牌重組交易事項；8月21日，中糧地產和大悅城地產分別發佈了中糧地產擬購大悅城地產股權的消息，但之後重組事宜進展緩慢，且波折不斷。

　　公佈消息之後，中糧地產多次停牌期滿申請繼續停牌，超過了證監會“重組停牌時間在半年之內”的要求。直到今年3月30日，中糧地產連發24份公告披露和大悅城地產重組的初步方案，重組事宜才有了實質性的進展。

　　中糧地產《重組情況表》中透露，中糧地產擬以發行股份方式向明毅有限公司（為本次收購專門設立的持股公司，成立於2017年7月，無實際資產）收購大悅城地產有限公司91.34億股普通股股份，同時中糧地產擬採用詢價方式向不超過10名特定投資者發行股份募集配套資金不超過24.26億元。對於該項交易，中糧地產認為，“將為上市公司主營業務注入新的商業地產元素，釋放住宅、商業板塊整合的協同效應。公司既能通過開髮型物業的高周轉實現現金回流，又能分享持有型物業帶來的長期穩定收益和升值紅利，有利於改善公司的持續經營能力，提高公司的競爭力。”

　　不過，深交所在4月3日發出問詢函，向中糧地產提出包括本次收購大悅城地產的發行股份價格、交易方案的設計合理性、定價依據以及重組後產生的協同效應等18個問題；5月22日，調整交易價格之後中糧地產發佈公告稱，公司擬發行股份方式購買大悅城地產股份，並擬向投資者發行股份募集資金24.26億元；7月24日，中糧地產再次發佈公告稱因實施分紅觸及調整交易對價的情形，將原定發行股份購買資產的交易價格由147.56億元調整為144.47億元，股份發行數量和價格也做了相應調整。

　　儘管沒能順利通過證監會的審核，但中糧地產強調，“目前，公司尚未收到中國證監會的不予核准檔。本次重大資產重組的後續事項有待公司董事會研究確定”。而在此前，該重組事宜已先後獲國資委同意批復及發改委核准。10月26日，商務部也原則同意大悅城大股東戰略投資中糧地產。

　　可能與估值偏高有關

　　對於重組被否的原因，證監會沒有披露具體的細節。但業內人士普遍認為，這可能與估值偏高有關。

　　“如果並購估值過度，將損害中糧地產投資人的利益而惠及大悅城股東的利益，這可能是證監會叫停的內在原因。”中央財經大學教授魯桂華分析認為，中糧地產擬以發行股份的方式收購大悅城64.18%股份，交易價格為144.47億元。而大悅城地產10月25日以0.84港幣/股報收，港股市值119.54億元，折合人民幣約105.87億元，“64.18%的股份，市價67.95億元，溢價太多”。

　　“深交所顯然認為在目前市場情況下估值太高了。”協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖直言，中糧地產要通過重組就需要調整估值，以便體現市場對商業地產態度的變化，不願意調整被否“也是自然的事情”。

　　事實上，重組標的大幅溢價早已受到深交所及證監會的質疑。4月3日中糧地產收到深交所問詢函，對於交易標的預估值147.56億元，交易所要求公司說明本次交易採取估值法而非資產評估方式的理由和依據、交易標的預估值具體過程，主要參數的選擇過程和依據等；9月13日，《中國證監會行政許可專案審查一次回饋意見通知書》第22條回饋意見也提出，“請你公司補充披露最終作價的確定過程和依據，與估值範圍的關係”。

　　不過，在一些業內人士看來，並購價格偏高只是一方面，兩家公司自身的發展情況才是關鍵因素，此前證監會在監管函中就對中糧地產以及大悅城的公司運營狀態表示了異議。

　　而根據10月30日中糧地產披露的第三季度報告，2018年1-9月，中糧地產實現營業收入78.71億元，同比減少7.39%，歸屬于上市公司股東的淨利潤為9.08億元，同比減少72.67%。截至2018年9月30日，中糧地產的總資產為894.16億元，比上年度末增長18.04%；10月29日，大悅城地產有限公司發佈公告，宣佈其在物業開發方面，前三季度實現合同銷售總面積約11.3萬平米，合同銷售總金額約人民幣60.3億元。

　　諸葛找房研究中心首席分析師陳雷認為，中糧和大悅城重組遇阻表明證監會對於企業重組監管更加嚴格，房企金融環境仍然不樂觀，中糧地產重組失敗給其他追求規模而忽視盈利及經營狀態的房企敲響了警鐘。而《華夏時報》記者獲得的一份投行針對A股上市公司再融資審核知識問答檔也顯示，對於涉房上市公司再融資，主營業務為房地產(包括住宅地產、商業地產)的上市公司或主營業務雖不屬於房地產、但目前存在房地產業務的上市公司申請再融資，為防止募集資金變相用於房地產業務，暫不推進審核。

　　對於是否會調整定價之後再次申請重組的問題，中糧地產回應股民稱：“本次重大資產重組的後續事項有待公司董事會研究確定。請關注公司通過證監會指定媒體發佈的公告。”

　進入四季度以來，魔都上海全新購物中心和存量改造項目都進入了集中釋放期。據不完全統計，今年9月，上海有凱德晶萃廣場、置匯旭輝廣場、青浦寶龍廣場、世茂廣場等專案開業入市。10月份也有10家商場開始迎客，其中5家正式營業，5家處於試營業狀態。

　　連日來，《中國經營報》記者實地走訪了上海華潤萬象城、凱德星貿、興業太古匯、月星環球港、吳涇寶龍廣場等多個商業綜合體項目發現，各商場均有不同數量的店鋪處於閉店或圍欄情況，部分商場存在人氣不足的問題。

　　針對上述問題，記者分別致電寶龍地產上海公司 （以下簡稱“寶龍地產”，1238.HK）以及華潤置地上海公司 （以下簡稱“華潤置地”，1109.HK）進行採訪。

　　寶龍地產方面回復記者稱，目前吳涇項目在整體升級，現有4家商家在裝修。華潤置地方面在回復記者時表示，上海萬象城開業一年以來，整體項目定位正循序漸進的提升，公司將基於項目自身特色實現穩步升級，體現萬象城輕奢時尚、品質生活的品牌定位。

　　核心商圈項目首層租金上調競爭激烈

　　位於上海市軌道交通10號線紫藤路站上蓋的華潤萬象城已開業一周年，據商場工作人員介紹，目前商場有300多家品牌入駐，開業率達九成以上。記者在商場六層內走訪發現有8家商鋪處於圍欄狀態，並標有“COMING SOON”“即將開幕 敬請期待”“OPENING SOON 即將開業”等字樣，這8家商鋪就包括CALVIN KLEIN、COACH等奢侈品牌。

　　此前，根據相關媒體報導，上海協信星光廣場出現多品牌撤店。本報記者實地走訪發現，確有多家店鋪處於閉店之中，商場內的顧客寥寥無幾。記者向工作人員詢問商場的入駐品牌量，對方表示因為目前商場正在大規模品牌升級，具體的數字不方便告知。

　　戴德梁行華東區研究部統計資料顯示，第三季度，上海協信星光廣場首層租金報價為每平方米每月253元，空置率7%，客流量等級為“人氣一般”；華潤萬象城首層租金報價為每平方米每月772元，空置率9%，人流量大，但是客單轉化率低。

　　仲量聯行發佈的資料顯示，2018年第三季度，上海有凱德晶萃廣場、世茂廣場、智匯旭輝廣場等專案開業入市。受部分新開業專案的空置率高於平均水準影響，核心區域空置率從10.2%上升至10.6%。此外，核心區域零售市場首層租金同比上漲1.9%至51.1元每天每平方米，非核心區域首層租金同比上漲3.5%至20.2元每天每平方米。

　　記者同時走訪發現，位於南京西路核心商圈且定位高端的興業太古匯也有部分店鋪仍在圍欄裝修中尚未開放，在走訪中並未發現很多前來消費的顧客。家住靜安區的吳小姐向記者表示，雖然興業太古匯定位精品、高品質的商業地產項目，商場內也不乏香奈兒等化妝品牌，但是多數人來太古匯都是沖著餐飲去的，不太會在太古匯買奢侈品，這是因為南京路上已經有中信泰富、恆隆、久光等奢侈品店。

　　記者實地走訪月星環球港發現，商場內仍有少許店鋪未開業，大多為一些餐飲與服裝品牌。對此，記者多次致電環球港均未得到回應。

　　上海購物中心協會品牌專業委員會秘書長杜斌認為，購物中心存在商鋪未開業、圍欄的情況，一方面由於競爭越來越激烈，另一方面是因為購物中心的租金與人流量不匹配，導致租戶退租。一般來說，商場內商鋪的退租保持在5%~10%之內屬於正常範圍，每隔大年（三年、五年、八年）品牌的更新換代會更高，甚至高達30%到40%，同樣屬於正常範圍。

　　同質化項目偏多網紅業態人氣不足

　　除了核心區域空置率的上升，在業態佈局方面，記者在實地走訪中瞭解到，各大新開業的商場主要以購物、餐飲、親子和娛樂等商業業態為主，同質化項目較多。不同于以往傳統的購物中心，新增的商業體基本都引入體驗式消費。

　　仲量聯行華東區及上海董事總經理吳允燊表示，消費持續升級，促使市場需求更加細分多樣，包括新零售概念店、電動汽車和商務休閒服飾品牌共同促進租賃需求。

　　不過，記者在採訪中瞭解到，各商場除了餐飲業人流稍多，其他商業業態的人流量並不突出，而商場用來吸引人流的體驗式項目同樣冷清。

　　上海萬象城引進的奧林匹克標準真冰冰場、會員制Meland兒童成長樂園和首次進入中國的終極銀幕鐳射LUXE的百麗宮影城的主力店，這樣的配置並未吸引多少前來消費的顧客。對於商場客流量情況，多位元工作人員表示週末的時候人多。華潤置地品牌方面在回復記者時表示，過去的一年，上海萬象城內各商戶經營狀況表現優異，週末及節假日客流表現搶眼，但具體的數字並未透露。

　　記者在吳涇寶龍廣場走訪看到，商場一至二層的餐飲店鋪客源密集，但是三層的教育店鋪未開業，而在四層，幾乎整層無人問津。

　　統計資料顯示，第三季度，吳涇寶龍廣場每平方米每月375元，空置率達到17%，為走訪的幾家商業項目中空置率最高的項目。戴德梁行出具的客流量等級評定為“人氣不好”。

　　針對網紅、體驗專案人氣不足的現象，杜斌則指出，現在新開業的購物中心，都會有相關的體驗式業態，不像以前剛開始的百貨公司開設體驗中心。他指出，網紅式業態更新反覆運算的速度非常快，要緊跟時代的步伐。他還舉例說到餐飲的生命週期，從一開始的5年降到3年，到最近一次顯示為1.6年。這意味著一家新開的店，至多1.6年就會有新的口味來替代，如果不加以更新反覆運算，那麼隨之而來的就是倒閉潮。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對於類似網紅概念業態和其他業態，其實是不斷和當前消費需求做匹配，通過類似IP模式，是為了尋找“志同道合”的消費群體，這樣反而是更聚焦商業業態的策略。而傳統購物中心，受制於商業空間、建築設計和地段，吸引力確實在下降。

　　企業負債攀升隱憂暗存

　　隨著核心商圈空置率的上升以及同質化競爭導致的業態疲軟，不少商業地產運營商面臨負債堆高的壓力，在此基礎上，如何持續穩定現金流也成為擺在商業地產運營商面前的一道難題。

　　“存量時代的發展要求未來商業地產加大金融創新，尤其是證券化的產品模式需要推進，大體上說此類模式也需要有更好的思路，否則商業地產很多專案確實會面臨壓力。” 嚴躍進指出。

　　寶龍地產2018年中期業績顯示，截至2018年6月30日，寶龍地產收入約人民幣92.84億元，其中寶龍地產租金及物業管理服務收入約為10.6億元，占比約為11.4%。另據2018年中報資料顯示，寶龍地產資產合計1134.25億元，負債合計829.54億元；經營流動現金流量淨額為2.22億元，投資活動現金流量淨額為-56.06億元。

　　寶龍地產回復記者稱，目前公司的融資屬於市場正常情況，公司也在持續開闢更多的金融管道，而且公司有大量自持性物業，相對傳統住宅開發房企更有融資優勢。上半年公司新增了300多萬平方米的土地，目前土地儲備達4000多萬平方米，貨量充足，且其中住宅的占比相對更多；公司的商業物業主要是用來自持經營，為公司提供經常性收入。


　　上海證券交易所公佈的《月星集團有限公司公司債券2018 年半年度報告》顯示，從負債結構來看，截止至本報告期末，月星集團的有息負債規模共 132.04億元，包括短期借款 9.6億元、一年內到期的非流動負債 9.28億元、長期借款 81.73億元和應付債券 31.43億元，合計占負債總額比例為 67.14%，占淨資產比例為 105.49%。報告表明，較高的有息負債總額和負債率使月星集團的經營存在一定的償付風險，如果月星集團持續融資能力受到限制或者未能及時、有效地做好償債安排，可能面臨的償債壓力會對其經營活動產生不利影響。

　　據戴德梁行華東區研究部資料顯示，9月底，上海月星環球港空置率2.3%，首層租金報價為1161元每平方米。記者實地走訪月星環球港發現，商場內仍有少許店鋪未開業，大多為一些餐飲與服裝品牌。對此，記者多次致電環球港均未得到回應。

　　杜斌認為，商業地產的增量將會放緩，存量將會開始改造，大量新購物中心開業後，老的購物中心會面臨極大的威脅。部分環境、品牌不如新開的購物中心，若不加以改造，其市場份額就會被擠壓，倒逼傳統商場進行改造，例如改進場景、引進各種網紅品牌，增加體驗業態，在新購物中心出來的時候，老購物中心也得進行改造，這是一個趨勢。“地產公司要想使企業良好發展，就一定要在專案品質、經營管理上下苦功夫，得到市場的認可才是關鍵。”杜斌直言。

　　近兩年來，房地產市場“金九銀十”成色愈發不如從前。近日多家房地產研究機構的統計資料表明，今年“金九銀十”週期也黯然收場。

　　《證券日報》記者從克而瑞地產研究中心瞭解到，在其監測的全國29個重點城市中，10月份商品住宅供應量為2028萬平方米，環比下降43%，成交量為2302萬平方米，環比下降6%，總的來看，本月整體成交表現不及2018年月均。

　　具體來看，一線城市成交低位回升態勢在10月份戛然而止，同比、環比齊跌，環比銳減45%，同比微跌3%，且10月份成交量也不及2018年月均水準。其中北京、廣州的跌幅比較顯著，跌幅均在45%以上；雖然二線、三線城市成交量環比持平，但各城市市場熱度持續分化。

　　昨日，克而瑞研究中心研究總監楊科偉在接受《證券日報》記者採訪時分析稱，在調控政策常態化背景下，市場降溫已在情理之中，加之中央再次明確“決不會允許房地產調控半途而廢、前功盡棄”，預計後續政策層面放鬆可能性並不大。與此同時，預計未來兩個月的成交量或繼續維持環比小幅回落態勢，尤其是那些經濟基本面平平、市場購買力透支的二線、三線及四線城市來說，或將面臨更大地調整壓力。

　　回看始於2016年“930”政策開啟的全國樓市調控熱潮，目前已過去兩年有餘。從調控效果來看，一線城市新房及二手房市場全面降溫，二線、三線城市房價漲幅亦有所回落，但儘管如此，無論是從年內各地發佈的超過400餘次調控政策，還是高層頻繁表態樓市調控不放鬆均明確，本輪房地產市場調控將繼續從嚴且持續。

　　58安居客房產研究首席分析師張波在接受《證券日報》記者採訪時表示，從2018年剩餘的兩個月情況來看，預計商品房整體成交量不會出現較大波動，但受市場預期變化影響，房企降價步伐或繼續加快，具體表現為降價潮將呈擴大趨勢，“以價換量”的銷售方式將大面積推開；一線、二線熱點城市降溫趨勢不變，以北京為代表的一線城市，第四季度降溫態勢可能進一步加速，二手房市場呈現出成交量縮、有價無市情形，而新房市場的成交量則由於“以價換量”不斷增多，預計保持相對穩定。部分熱點二線城市的降溫甚至可能超過一線城市，環一線城市成交量縮將表現得更為明顯。

　　“值得關注的是，在政策從緊基調不變的影響下，預計2018年積蓄的政策下拉力將有可能在2019年上半年得到充分顯現。”張波如是說。

“這套房子剛掛出來價格是500萬元，現在降到430萬元，確定的話，還可以和業主談。”10月31日，在北京大興南六環一家鏈家門店內，一位元仲介指著電腦螢幕上的一套三居室表示，全款購買，可談的空間更大。

該仲介介紹，近期，一些堅守價格的業主信心開始鬆動，“原來是報出一個價，能賣就賣，賣不了就掛著”，但從八九月開始，有業主著急起來，降價房源明顯多了。

賣方定價鬆動背後是供應增加、成交放緩。

中指院資料顯示，10月北京庫存漲幅超過12%，一手房成交面積環比下降29%，截至30日，二手房成交套數環比下降105.24%。

上述鏈家仲介表示，目前北京市場二手房成交多數以換房改善為主，所以連環單較多，“有的是為了孩子上學，換到市里，有的是小換大，純剛需首套的也有，但占比不是很高。”

這名仲介發現，從9月開始明顯的變化是，業主出貨的意願變得強烈起來，新掛出的房源價格開始走低。

9月，北京一手房成交量為5574套，為全年最高點，10月截至30日，成交量為4198套，下滑較為明顯。從成交面積上看，10月北京一手房成交面積環比下降了29%。

上海一手房成交量在9月也出現了驟降，官方網簽資料顯示，9月網簽量為2590套，而8月這一數據是14448套；二手房方面，9月鏈家和我愛我家合計成交3220套，稍高於8月，10月前兩周為899套。

9月，廣州中心城區多個項目放開限簽政策，導致成交量創全年新高，也導致10月的成交量環比出現50.81%的降幅。

深圳一二手房成交量最高點均出現在8月，分別為3694套和7208套，9月兩個數字分別降至2169套和4492套，10月仍在持續下滑，截至30日，分別為1617套和3570套。

一家香港上市房企的行銷總監表示，成交量變化受到的影響因素較多，短期下降並不意味著市場冷卻，“原來房地產市場有投資屬性的，加杠杆容易，現在把杠杆抽離了。300萬的房子，原來手裡有80萬就能買，現在起碼得200萬。”

出貨意願變強

上述仲介表示，北京二手房市場供應增加並不明顯，但由於成交走低，無論是投資客還是改善型換房客，出貨意願變得強烈。

判斷一套房源屬於自住還是投資並不難，一般情況下，房屋是簡裝甚至保持毛坯，業主從未居住過，絕大多數為投資。“當時這邊房子比較便宜，單價只有1萬元左右，很多人作為投資買的。”該仲介表示。

投資客，往往也是打破市場價格底線的領頭羊。環京地區燕郊樓市就是典型，燕郊房價在高杠杆投資客割肉甩貨過程中，從接近4萬元/平方米一路下滑到當前得不足2萬元。

由於北京購房門檻較高，市場容量較大，投資客的變化對整體樓市的影響還不明顯，“這個社區，買的時候基本都是1萬元出頭，現在4萬出頭，無論怎麼降，業主都能賺錢。”

另外，改善型換房為主的市場下，一些連環單中的業主，也會選擇小幅降價出售，“我剛做一個連環單，業主為了小孩上學換房，一賣一買，用了5個多月，還好她家小孩是明年上學，如果距離登記入學很近，就只能降價賣了。”

鏈家資料顯示，今年5月，新增房源平均報價開始高於在售房源平均報價，但從9月開始，新增房源平均報價又低於在售房源平均報價，10月最後一周，這一差距是500元/平方米。

不僅是二手房市場，經濟觀察報記者發現，北京一手房市場中，限競房作為性價比較高的產品，目前多數專案實際去化效果並不理想，尤其是交通、教育、醫療等配套相對薄弱的遠郊項目。

中指院的報告顯示，截至10月20日，北京25個限競房項目平均備案簽約率只有15%，尤其是位於房山、平谷等區域的部分專案，從蓄客至今已經過去半年多時間，但備案簽約率還不到10%。

上述行銷總監表示，在一個投資為主的市場中，配套並不重要，但在剛需和改善型為主的市場中，“有沒有地鐵、有沒有好學校等配套，往往是購房者做決定的關鍵。”

價格回到2016年底

上述仲介介紹，他負責銷售的社區由一家美國上市的房企開發，2015年交付，2016年初，二手房價格2萬元出頭，到2016年底，房價已經突破4萬元大關，到2017年3月，成交價格超過5萬元/平方米，“限購升級後，價格開始下跌，到現在中間有漲有跌，整體算下來跌了1萬元左右。”

來自中國房地產業協會的中國房價行情顯示，10月北京一手房均價為6.4萬元/平方米，環比持平。二手房均價為6.21萬元/平方米，環比小幅上升0.96%，同比下滑了4.07%，價格已經回歸到2016年底。

與北京相比，上海一二手房價格均出現下滑，其中10月一手房均價為6.09萬元/平方米，環比下滑0.2%，二手房均價為5.14萬元/平方米，環比下降1.31%，同比下降了2.03%。

10月，廣州一手房均價為3.5萬元/平方米，環比上升1.05%，二手房均價為3.3萬元/平方米，環比上漲1.04%，同比上漲7.8%。廣州也是一線城市中一二手房環比同比均上漲的城市。

深圳10月一手房均價為6.34萬元/平方米，環比上升0.54%，二手房均價為5.57%，環比下降4.35%，同比上升了4.77%。


值得關注是，北京、上海、廣州和深圳4個一線城市中，10月二手房價格均低於一手房價格。此前，四個城市一二手房價格曾長時間倒掛。這意味著“買到即賺到”時代的終結。

上述房企行銷總監表示，從市場層面而言，未來比拼的是專案自身硬體品質和服務，以及區位、交通、園林、教育、醫療、商業等綜合資源稟賦。

就在業界普遍認為樓市即將進入拐點的時候，房企的業績再創紀錄。中指院發佈的榜單顯示，前10個月，銷售額超過千億的房企數量達到24家，遠洋、融信、藍光也有望在年底進入千億俱樂部。2017年中國千億房企為17家，2016年是12家，2015年是7家。

德福「則王」劈85萬易主 月餘冧價12%

樓市愈跌愈頹，業主鬥快沽貨斬纜。九龍灣淘大花園一房單位放盤僅一周，即以477萬元沽出，樓價創該屋苑約7個月新低，並同時首度跌穿「五球」。將軍澳新寶城也有兩房單位，一個月勁割價逾「一球」，至600萬元易主，原業主持貨約3年，賬面升幅不足一成。

市場消息稱，淘大花園M座高層7室一房單位，實用面積285方呎，上月28日以480萬元放售，叫價雖然一度平絕全屋苑，但仍遭買家還價，雙方最終議價至477萬元成交，呎價16737元，樓價為該屋苑自今年4月後首度跌穿「五球」。

相同面積的L座中層8室，今年7月造價曾達547萬元，意味同類單位相隔約4個月跌價70萬元（約12.8%）。原業主2015年以390.8萬元購入，賬面賺86.2萬元（約22.1%）。

同區德福花園同樣出現大冧價，美聯物業高級營業經理徐廣森表示，A座高層6室，實用面積538方呎，屬實用率近九成的兩房則王。原業主開價830萬元，「因為市淡，對後市不確定性有保留」，因此最近開始減價，至昨天累劈至745萬元沽出，劈價85萬元（約10.2%），呎價13848元。

同面積兼層數一樣的H座高層6室兩房，今年9月中曾見848萬元，同類單位相隔不足兩個月冧價103萬元（約12.1%）。原業主2011年以402萬元入市，賬面賺343萬元（約85.3%）。

新寶城降價速離場僅賺一成

徐廣森坦言，近期市況急轉直下，德福花園業主普遍已回歸現實，以實用面積538方呎的同類則王放盤為例，約20個放盤中，9月叫價仍全數高於800萬元，惟現時已有7個叫價低見「七字頭」，其中最平的C座中層2室，叫價更僅達699萬元，「個個都想執平貨，業主都知個價要去番舊年底先承接到」。

另外，新寶城更出現業主斬纜微賺個案。美聯物業營業經理林志堅說，6座高層F室兩房單位，實用面積378方呎，原業主以738萬元放售，「諗住測驗市場氣氛，惟之後樓市不利因素增加，見睇樓客寥寥可數，於是一個月內將叫價急速下調」，最終勁削至僅600萬元沽出，劈幅高達138萬元（約18.7%）。同座同面積的高層B室，9月以708萬元沽出，同類單位造價在兩個月急回108萬元（約15.3%）。原業主2015年以548萬元購入，約3年賬面只賺52萬元（約9.5%）。

而市傳由一名中原地產代理持有的上水欣翠花園3座高層B室兩房單位，實用面積378方呎，剛也以380萬元沽出，呎價10053元，為該屋苑去年4月錄得3座低層F室同面積單位的370萬元成交後，約一年半以來再重現九成按揭成交。

大埔比華利山別墅蝕1530萬

市場消息稱，大埔比華利山別墅湖景道一個單號屋「皇宮屋」，實用面積6371方呎，5房間隔，以1.15億元放售逾一年，新近終減至9980萬元易手，減幅1520萬元（約13.2%），呎價15665元。原業主2012年以1.15104億元購入，賬面蝕1530.4萬元（約13.3%）。

二手樓市減價之聲此起彼落，市場瀰漫悲觀情緒，令成交量持續低位徘徊。中原地產統計十大屋苑過去兩天只有一宗成交，按周持平。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，近期受加息及股市波動等負面消息影響，樓價走勢持續向下，買家悲觀情緒瀰漫，即使出動睇樓，亦入市信心明顯不足；加上業主減價幅度未達預期，故此不少買家轉買為租，靜候入市良機。

該行統計周末十大屋苑，僅鰂魚涌康怡花園錄得一宗買賣。

觀望貿戰專家唱淡挫買意

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，雖然中美貿易戰可能有轉機，但一切尚待談判確定，買家目前仍然採取觀望態度；加上近期不少專家均唱淡樓市，進一步令買家卻步、減弱入市動力。綜合利嘉閣地產分行網絡數據，過去兩天，十大指標屋苑僅錄得兩宗買賣，雖較對上一個周末多一宗，但仍未能擺脫「一宗起兩宗止」的極低迷水平。

至於美聯物業統計十大藍籌屋苑周末有約3宗交投，雖按周回升兩宗，但繼續低位徘徊，最近約4個月的每個周末都只錄得個位數成交。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，美國中期選舉在即，外圍經濟走勢反覆，樓市觀望氣氛濃厚，樓價下調壓力增加，二手成交繼續於低位橫行。

雖然不少準買家有意入市「掃平貨」，但除非二手業主減價幅度擴大；否則，短期二手交投仍難有顯著起色。

雷霆：樓市處回氣階段 明年中前10盤列陣

新地（00016）今年賣樓繼續豐收，全年可沽逾3,300伙，套現近500億元，再創集團新高紀錄。經過一輪消化後，集團副董事總經理雷霆認為，樓市現屬「回氣」階段，明年中前10盤列陣推出。

新地副董事總經理雷霆接受本報專訪時表示，集團今年可售出住宅伙數約3,300伙，另連同熱賣中的W LUXE等商業項目，全年套現金額逼近500億元，較去年400億元增加20%，再創集團新高紀錄。

過去數年，一手物業成交量、價均創新高，受惠環球投資氣氛，過去一段時間一手交投強勁，預計全年沽近1.5萬伙，成交價額達2,000億元，雷霆認為：「現見到有少少透支，所以現階段僅屬『回氣』。香港剛性需求大，供求平穩，但要需時累積購買力，預計回氣階段將維持半年至9個月左右，或明年第二季左右樓市會再度活躍。」

近日股市波動，財務工具成本高，但他認為，香港人喜投資磚頭或給子女，同時港人亦喜愛海外物業投資，但中美貿易摩擦，加上澳洲、英國相繼推辣招限非本地居民投資，均會令資金會重投港樓，有利港樓。雖然本港展開加息周期，但速度及幅度緩慢，加上本港經濟穩定，就業情況理想，失業率低，市場剛性需求大，預計2019年樓價平穩發展，「有些少波幅正常不過。」

納米樓現飽和 發展商會調節

過去細單位銷情快，價理想，但近來銷情轉慢，雷霆認為供應有飽和現象，加上在辣招下，有能力市民利用首置身份，購大一些的單位，故相信發展商會調校納米樓供應量。

未來數月樓市要「回氣」，但雷霆相信，發展商仍會以合理市價推盤。而新地明年中前將有10盤列陣出籠。本月將有3個項目推出，包括現正開售的W LUXE等商業項目，另何文田天鑄及北角海璇兩大豪宅項目將以現樓形式推出。

明年第一季計劃推出屯門御半山第2期，涉495伙；以及剛獲批售樓紙的馬頭角北帝街重建項目，涉228伙；另大埔白石角雲滙第2期沽出了半數，故將於明年第一季續推第一期約804伙；至於已開售的沙田九肚雲端，洋房已沽出半數，分層單位剛開售，並續招標，涉30多伙。

司徒拔道豪宅項目 供約72伙

明年第二季推出重頭項目，東半山司徒拔道18號，提供約72伙，包括10多伙洋房及50多伙分層戶。雷霆指，集團花了不少時間在建築上，料可吸引豪宅買家。另西南九龍匯璽III期約1,172伙，亦計劃季內推出，兩項目正待批現樓售樓紙。

與此同時，部分項目將租售雙綫進行，其中北角海璇6座共140伙，以服務式住宅出租，本月底正式招租，呎租約100元，租約期半年起。而元朗PARK YOHO Napoli暫時會推出100伙招租，租約期1至2年。

惟經過第二及三季全力推盤後，到年底現樓單位相信可由3,000伙大幅減少至1,000伙以下，情況絕不嚴重，即使落實推行一手空置稅，對集團影響亦不大。集團售樓多元化，旗下W系列是集團的商廈、工貿項目，現正開售W LUXE，會分3至4批推出，預計整個項目可套現逾30億元。及至明年中荃灣德士古道250至254號工貿項目提供近38萬平方呎樓面。

不足億元易手 近月最大蝕讓成交

市況轉差，豪宅錄得大額蝕讓，大埔比華利山別墅一幢5按「皇宮屋」，大幅劈價以不足1億元易手，單計帳面已蝕逾1,500萬元，若連同雜費計算實蝕約2,120萬元。

市場消息指出，比華利山別墅湖景道單號屋，面積特大，實用面積達6,371平方呎，據了解，單位起初以1.2億元放售，但最近樓市成交氣氛淡靜，未獲承接，最終業主要大幅劈價至9,980萬元易手，減幅13%，呎價15,665元，今次交易並連7個車位易手。

原業主曾擁3洋房 共蝕4千萬

資料顯示，原業主為秦姓內地客，於2012年以1.151億元購入上述洋房，其間更多次向財務機構承造按揭及加按，累積有5次按揭紀錄，是次單計帳面已經蝕1,520萬元，若連同釐印費及代理佣金計算，料今次實蝕約2,120萬元，亦為近月樓市最大宗蝕讓成交。

據了解，該名內地客早年曾大手購入比華利山別墅合共3幢洋房，連同最新湖景道單位計，已經全部沽出，且全屬蝕賣，合共蝕約4,000萬元。例如翠樺道雙號屋，今年初以3,000萬元沽出，帳面蝕830萬元。另翠樺道雙號屋以1,980萬沽售，帳面蝕775萬元。

麗景園造價 較年初跌16%

南區的指標豪宅屋苑之一麗景園，亦有一宗大幅跌價個案，市場消息指出，屋苑中層38室，剛以5,600萬元轉售，單位實用面積2,049平方呎，成交呎價27,330元。

資料顯示，同座一個較高層的單位，面積同屬2,049平方呎，今年初曾以6,650萬元易手，意味今次成交的單位，造價已大幅下跌逾千萬元，跌幅達16%。

中原地產高級資深分區聯席董事吳鳳萍稱，西半山柏道2號高層A室，實用面積621平方呎，為兩房戶，新近以1,550萬元售出，實用呎價24,960元，略低於市價成交。物業於2009年以790萬元買入，帳面賺760萬元，升值96%。

利嘉閣分行市務經理高偉鴻稱，東半山山光苑1座中層B室，實用880呎，3房，望山景，原叫價1,800萬元，最終輕微減價40萬元以1,760萬元轉售，呎價2萬元。

多項不明朗因素持續影響工商舖市場，美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，工商舖註冊宗數連續4個月下跌，10月錄516宗(剔除10億元以上內部轉讓個案)，為今年以來新低水平，按月下跌25.8%；涉資55.89億元，下跌24.3%。

商舖逆市回升

若按物業類型劃分，10月工廈註冊量錄284宗，按月下挫39.6%，與1月至9月份工廈註冊量平均每月約548宗比較，少近264宗，是跌幅最大類別，涉資共約20.94億元，按月下跌36.5%。商廈則錄95宗登記，按月下跌20.8%，涉資共約14.01億元，按月微升2.6%。至於商舖錄137宗，按月上升30.5%，但在缺乏大額成交支持下，涉資約20.94億元，按月下跌23%。

按銀碼劃分，500萬元或以下的工商舖物業交投10月共錄253宗登記，較9月下跌24.3%。此外，逾億元註冊買賣僅錄3宗，對比今年1至9月平均11宗億元註冊比較，屬低位水平。其中，較受注目的逾億元成交為尖沙咀香檳大廈多個舖位，以1.113億元登記售出。

綜合今年首10個月數字，工商舖累計合共錄8,193宗註冊登記，較2017年同期7,400宗仍錄10.7%升幅，但自7月份開始，工商舖註冊量已連續多月份錄得按月下跌，令全年工商舖交投量增長速度有所放緩。

美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，部分準備入市的投資者及買家持觀望態度，對工商舖價格構成一定壓力。但近期工廈及商廈亦有多個項目推出，市場反應良好，對整體交投增添正面氣氛。再加上政府提到重啟活化工廈措施及「明日大嶼」發展計劃，對香港整體後市有正面作用。