傳開發商10.26億元買下創10年最高

出產「綠油精」的老藥廠新萬仁，日前出售位於台中豐原的總部土地，根據實價登錄，該廠區土地面積達3800.8坪，交易總價10.26億元，創下當地10年來最高價不動產紀錄，買方為中部大型開發商，若作為住宅開發案，預估將是豐原最大造鎮案。

「綠油精，綠油精，爸爸愛用綠油精。」耳熟能詳的廣告詞超洗腦，擁有71年歷史的台灣知名胃腸藥大廠新萬仁化學製藥，旗下產品除熱銷千萬瓶的「綠油精」外，另有「金十字胃腸藥」、「綠油精」、「康得咳嗽膠囊」、「叮寧防蚊乳液」幾乎都是家庭常備用藥。

屬葫蘆墩生活圈
新萬仁藥廠總部位在台中豐原文賢街，3年前就計劃遷廠至后里，因此積極出售總部土地，根據今年3月實價登錄揭露，該總部土地面積3800.8坪，交易總價高達10.26億元，創下該區10年來最高價不動產紀錄。
另據謄本資料顯示，買家為施姓自然人，已證實為中部大型開發商，未來若作為住宅開發案，將是豐原最大造鎮案。該區屬葫蘆墩生活圈，環境愜意、綠意盎然，純住宅氛圍濃厚，是早期豐原別墅高指名區段，而據了解，該廠區周邊仍有1631坪土地為新萬仁持有。

對此，新萬仁回應，「主要是因為這裡（豐原）屬於住宅區，要擴廠及符合法規並不容易，而后里廠屬於工業地，面積達5000坪，目前已開工動土。」至於交易細節則不願多談。新萬仁出售「起家厝」土地，一名製藥同業私下表示，處分位於豐原黃金地段的總廠，對於新萬仁是重大決策，由於新萬仁在台中它處已購買遷廠的土地，是否為財務規劃並不清楚，但對當地進一步建設發展有所助益。

豐原熱業者搶進
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，該區附近土地買賣單價約在27∼30萬元，而該總部土地面積大又完整，且地上建物屋齡逾40年，未來還可再申請危老獎勵，價格不算太差，推測應是受惠近年豐原推案熱絡，也帶進開發商搶進，近年住宅開發熱度不輸台中市區，富宇、寶佳及在地建商紛推出1∼2字頭首購案，銷況都不俗。新萬仁藥廠於1947年成立，創辦人林添如早年以日榮堂藥房起家，因熱愛大自然，總部廠區花木扶疏，官網上更將該區命名為「花園廠區」，當時最高參訪人數曾破8萬人，也成為新人拍婚紗的景點，就連已故總統蔣經國及副總統謝東閔都曾是座上賓。廠內更飼養不少珍奇異獸，包括近3米長的大鱷魚、黑天鵝、冠鶴等。新萬仁管理部張經理表示，「這些動物的未來去向會妥善處理。」

對於新萬仁印象，民眾白小姐表示：「小時候都會聽『綠油精、綠油精』的廣告歌。」民眾楊小姐則說：「以前考試讀書精神不好的時候，就會拿綠油精擦鼻子下方提神，且只要聞到綠油精的味道，就會想到老一輩台灣人。」新萬仁的家庭常備藥成為台灣人共同的記憶，也讓林家累積不少財富。根據實價登錄，林家日前買下台中10大豪宅之一的「謙臻邸」，砸下約2.27億元購入2戶高樓戶。

重劃區爭議 昔搶進大埔炒房 今爆黯然賠售退場

黎明幼兒園園長林金連失蹤多日，昨卻突騎車衝撞台中市長林佳龍座車，林金連送醫急救，也讓重劃區爭議再次浮上檯面。2013年鬧得沸沸揚揚的大埔重劃區張藥房事件，苗縣府強拆民宅，居民憤而自殺抗議，後投資客大舉進場炒作周邊住宅，如今卻爆出不少人黯然賠售退場。
由於竹科已近飽和，中央規劃竹科第4期擴建用地竹南基地，而大埔重劃區就位在竹科四期竹南基地旁，佔地約154公頃。5年前鬧得滿城風雨的張藥房事件，則因苗栗縣府強拆大埔重劃區民宅徵地，引發居民自殺抗議而起。該區後傳出台積電要進駐，引起不動產市場注意，台北投資客組團進場，大舉炒作當地建案。

今年僅2件獲利出場
如今根據實價登錄，該區投資客賺少賠多，不少人認賠殺出。今年僅出現2件大埔重劃區案獲利出場，包括科專五路的透天與科專七路上的大樓產品，分別獲利20萬元、56萬元，以1020萬元與788萬元成交。
其餘均為賠售交易，其中大埔5街的1戶透天產品，前年入手價1258萬元，今年2月轉手已下跌228萬元；其他透天也有12∼148萬元不等的賠售情況，僅有2戶以平盤出售，但論持有、交易成本，則可見投資失利窘況。
大埔重劃區5年前開發時，發生苗栗縣政府強拆張藥房，導致藥房老闆張森文自殺事件，引發政治風暴。3年前，建商積極推案，吸引台北炒房客揪團大舉進場炒作，讓大埔房市一飛衝天。

當地房價回歸起漲點
最初推案時，大樓預售單價13、14萬元，透天一戶總價800∼900萬元，主打台積電進駐利多，吸引大批台北投資客注意。後隨建案完工，當地房價已回歸起漲點。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，苗栗的房市熱區在竹南、頭份市區，這類蛋黃區的高價大樓住宅若逼近總價1500萬元，買盤多不願出手；而大埔更是以1000萬元為壓力點，挑戰千萬以上行情抗跌性弱。
目前大埔透天總價約600∼700萬元，大樓單價則是10∼15萬元，雖因台積電建廠明朗增添不少土地買賣詢問度，但因2、3年前獵地者眾，短期仍以去化為主，整體現況依舊為買方市場，讓利空間來到1∼2成。

元利建設頂級豪宅「One Park Taipei元利信義聯勤」再添新交易！實價登錄最新資料顯示，名列北市3大豪宅之一的「One Park Taipei元利信義聯勤」，日前又添2筆位於9樓的新交易，成交總價分別為3.45億元與3億元，換算每坪單價各為232.6萬元與226.6萬元，該案迄今已揭露7筆交易，其中最高單價仍是28樓戶的283.4萬元。

最高單價為283.4萬
北市豪宅3巨頭之一的「One Park Taipei元利信義聯勤」，主打24小時「黑卡級管家」服務，據悉，該案訓練10多名英式管家，提供住戶頂級的私人服務。

根據最新實價揭露，「One Park Taipei元利信義聯勤」再添2筆成交紀錄，今年8月，位於9樓的2戶分別以每坪226.6萬元與232.6萬元成交，加上先前已經揭露的5筆資料，24樓及28樓戶別，成交單價每坪272.6萬元以上，最高每坪283.4萬元，低樓層的8、9樓則以單價225.6至232.6萬元成交，總計目前已有7筆實價登錄出現。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，該豪宅為大安森林公園第1排的指標豪宅，由英國建築師巨擘、普立茲建築獎得主Richard Rogers親自操刀設計，歷時12年落成，揭露的實價價格也創下近年新高，豪宅市場已從谷底復甦回溫，新的頂級豪宅吸引置產或換屋豪宅客的目光。

眷村活化再利用，位於屏東的勝利星村藉由空軍第6聯隊居中牽線，與縣府文化處及熊有良心室內設計公司合作，將鼎鼎有名的「將軍之屋」改造成「大樹冊店」親子公益圖書館，幫助偏鄉孩童閱讀。

逾70年屋花70萬改建
屏東的勝利星村原名勝利新村，從日治時代一直到國民政府來台，都作為空軍眷舍使用，然屋齡已逾70年，軍眷後裔也紛紛搬離。現則透過活化再利用，搖身一變成為屏東觀光景點，周邊不少老眷舍也整修作為商業場所。

過去屏東縣政府就曾在此舉辦屏東地景藝術節，當時最知名的「將軍之屋」就展出許多空軍的歷史文物，這次改造「大樹冊店」親子公益圖書館，熊有良心室內設計總經理張瓊娟表示，為了不破壞原有的建築並加入設計元素，該公司設計師Jimmy特別在房子裡加入樹的造型，讓孩童更願意親近。

張瓊娟指出，屏東地區缺乏專為孩童設計的圖書空間，這次和屏東縣文化處合作也很有挑戰，屋齡超過70年的老眷舍，加上牆壁是早期竹編混泥牆，整修難度很高，花費近70萬元才整修完畢。

藍天電腦（2362）與宏匯集團全力爭取台北雙子星大樓標案，傾盡集團在科技製造、建築開發、商業不動產與智慧建築系統各項資源，未來將借重旗下群光電能（6412）在智慧綠能建築的豐富經驗，將台北雙子星大樓打造為「有感覺、會思考、能對話」的智慧建築國際新地標。

智慧建築國際新地標
為了展現智慧綠能建築的科技實力，藍天集團董事長許崑泰昨日首度開放群光智慧綠能大樓讓媒體參觀，讓外界進一步了解台北雙子星大樓的綠能發展藍圖；位於台北新莊的群光智慧綠能大樓，在2016年啟用，今年代表台灣角逐2018年亞太地區優良智慧建築評選，榮獲設計類最高榮譽鉑金獎，群光智慧大樓背後最大推手為群光電能，獨家研發智慧無線存取系統（IWA），節能效果高達45%。

群光電能先進技術中心技術長黃中明指出，群光電能IWA智慧建築系統具備多元優異的智慧演算法、軟硬體自主開發能力與成熟的系統整合，從商場、飯店、辦公大樓、社區住宅、公共服務設施、文創園區等不同型態空間，皆可進行高度整合的智慧管理，除了群光大樓，客戶群遍及大型電子代工廠、澎湖國際藝術園區、台中文化創意園區等公共建設等。

黃中明表示，透過不同類型感測器，給予建築物視覺能力和環境感知能力，讓建築能夠「感覺」周邊的光線、溫度、室內人員與空氣狀態，再透過大量導入的多元演算法及機器學習，讓建築有能力自己「思考」在不同的環境下，室內外光源大小、窗簾高低，以及空調強弱應如何互相調控搭配，達到舒適度與節能的最佳平衡，同時也自創更簡易、友善的人機互動介面，可藉此與建築物「對話」，享受健康節能的舒適空間。

藍天電腦與宏匯集團強調，希望透過建築工程與智慧系統的完美結合，打造台北雙子星成為全球頂尖的智慧綠建築國際新地標，讓世界看見台灣的卓越實力。

群光員工買智慧屋 7折優惠

當群光（2385）員工真不錯！公司蓋房子，自家員工可以市價7折購入，而且這房子除了有裝潢、更有智慧，地點還是在公司旁邊，更緊鄰大台北都會公園和捷運三重站，風水更好，是在與台北101、站前新光三越連成一條的「發財線」上，這麼好的福利，當群光員工才可以擁有！

預計明年完工
藍天電腦（2362）暨宏匯、群光、群電（6412）、群百董事長許崑泰，有感於現在房價讓年輕人高攀不起，要打造自家員工可以負擔得起的好宅，便把多年前和群光總部基地一起購入的住宅用地，蓋成樓高180米、39層，共135戶的群光住宅大樓，不僅採用綠色建材，建築從裡到外都搭載IWA智慧建築系統，成為一棟有感覺、會思考、能對話的好房子，預計明年完工，初步規劃是讓沒有房子的群光、群電員工抽籤認購。

群電技術長黃中明說，IWA智慧建築系統會「思考」，因具有空調、照明、電力、窗簾控制、影像辨識、機器學習、自然語言理解演算法，還可以持續最佳化、整合多系統。他示範，IWA偵測、計算出室外氣溫舒適、光線宜人，窗簾會打開讓室外光進到室內，達到室內燈不用多開的節能效果，若要窗簾關閉，室內燈也會逐漸變亮，不會突然全開導致眼睛不舒服。

黃中明說，公司投入節能馬達、智慧建築整合系統的研發，IWA在群光辦公大樓成功應用，能夠達到45%的節能效果，降低能源成本35%，也導入台北市廣慈博愛院智慧公宅、台中文化創意園區、澎湖國際藝術園區等多項公共建設，部分台灣商場採用後，1-3年能夠回收系統建置成本，節能是IWA最基本的功能，還可以做到智慧工廠管理，未來將IWA系統導入中、日、菲律賓、美國等處，更能成為台灣門戶—台北雙子星的大腦，讓該建物成為智慧建築國際新地標。

桃竹地區精華商圈店面求售量大增，目前至少有240件店面開價單價逾百萬元待售，年增逾4成，高度集中桃園、中壢二個站前商圈。房仲業者指出，店租難成長、大型商場磁吸零售及餐飲租客，加上桃園近年大興建設效益漸顯現，愈來愈多精華區店面屋主趁勢出脫、待價而沽。

據屋比趨勢研究中心統計，目前在桃園及新竹建坪單價超過百萬的待售店面共有240件，比起去年同期169件、增加約42％，其中商業密集、高人潮流量的老舊商圈更是高價店面釋出的大本營，不乏多件開價每坪超過200萬的店面求售。

統計顯示，包括桃園市站前商圈的中正路、中山路、中壢SOGO商圈的新生路、站前商圈的建國路，為高價店面釋出的大本營。此外，新竹則以東區的光復路一段、關埔重劃區的慈濟路，高單價店面釋出規模較大。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，過去桃竹地區高價店面在桃園、中壢、新竹市區等成熟商圈成交案例並不少見，隨近年陸客不來、消費低迷，全台店面空置率出現攀升，以實價登錄資料來看，今年桃園及新竹成交單價逾百萬的店面成交數量僅個位數，零售業愈來愈以難負荷高租金，租客棄守一線店面，轉進低租金的巷弄內或大型商場，精華路段租金收益率偏低，也使高單價店面去化力道趨薄弱。

台灣房屋智庫經理江怡慧指出，近年桃園商場業績成長，新建商場亦持續投入市場強力招商，大搶零售及餐飲等業種的強勢品牌，讓不少有較高承租力的街邊租客，轉進人潮流量更穩定的商場。

此外，桃園、中壢二大火車站商圈因早期高密度發展，更新難度高，停車不易難以吸引外來客進入，加上原以學生、通勤族主要消費族群，消費力有限的外勞族群，也限制店面租金的成長性，待未來鐵路地下化發展後，商圈腹地擴大，對店面價值將有正面效益。

台北市文山區曾經因文教區而出名，有政大、政大附中等明星學校，但房市專家Sway在節目《Sway說》「投資客棄守 看誰在裸泳」單元指出，現在這個地方已經失去光環，房價開始下跌，有屋主賠308萬，但這只是小意思，還有慘賠600萬的，建議想入住文教區的民眾，不如來文山區挖挖寶。

文山區房價支撐不住，Sway指出，原因在於「少子化」，沒了孩子、沒了學生，好學校不用搶，大家都能輕鬆入學，明星學區也不再明星。根據內政部實價登錄，在政大二街260巷，政大附中附近、屋齡9年的房子，102年7月每坪34.3萬元、總價4508萬元買入，107年6月以每坪31.2萬元、總價4200萬元賣出，賠308萬。

木柵國小正對面，秀朗路一段上的21坪小宅含車位，102年3月以每坪44.5萬元、總價970萬元買入，107年3月以每坪42萬元、總價916萬元賣出，賠54萬。Sway表示，賠54萬還是賣，代表屋主不看好後市，能脫手就脫手。

另外，文山區超夯的力行國小，過去小孩一出生就得入籍才擠得進去的明星學校，附近木新路三段50巷不含車位的房子也賠了！105年6月每坪59萬元、總價1745萬元賣出，107年6月每坪48萬元總價1420萬賣掉，2年賠了325萬。

此外，位於木柵興隆路靠辛亥路的福興路106巷的敦南觀止，買家以103年5月每坪58.8萬元、總價3155萬元買進，107年5月以每坪35.7萬元、總價2530萬元賣出，賠了625萬。不過，Sway提出質疑：「你有可能錢多到去墳墓區買房子嗎？」該處靠近墳墓，單價58萬元超過當年行情，他認為如果是真的代表就是賠這麼多，但他合理懷疑，可能是投資客作的假登錄。

Sway說文山區有標準的文教住宅圈，現在行情已經比新店便宜很多，也比擁擠的板橋還要舒適，他認為死守新店的買家目光可以轉移到文山區，表示：「買房有耐心就能買到這種文教住宅！」

房市進入盤整期，自住型剛性需求成購買主力，根據最新市調統計，第三季成交價、量俱跌，對此景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，今年第三季需求已經跟不上供給的腳步，價格表現受到很大壓力，應該要探討剛性需求是挖到枯竭？還是潛在購屋者仍再觀望？假使是枯竭房市後勢不會好。

他指出，剛需客特性因對住有需求，大多年齡在30~40歲，或是有小孩的家庭，社會對於這個年齡層期許成為有房者，因此這類人會不斷到案場去看房，縱使可能因房價太高無法下手，但並不會停止看房。

他表示，至於要如何判別剛性客是觀望？還是需求枯竭？可以觀察市調統計案場來客量增減幅，假使剛性客處於觀望階段，案場仍然會有一定來客量，頂多銷售量、銷售價下跌，但若剛性客枯竭，那案場來客量將會會減少。

國泰第三季房地產指數出爐，雖然較上一季價量穩，不過該份報告指出，六都可能成交價普遍下跌趨勢，而銷售期也較上季拖長許多，反觀案量卻絲毫沒有踩煞車。對此章定煊表示，就結論來看，全國可能成交價下跌了0.77％，成交量減少了15％，這樣的市場穩嗎？

他指出，第3季建商推案動作仍然非常積極，也就是供給量仍然繼續提高，推案金額比上一季增加了28.5%，接近三成。尤其是台北市、台中市與台南市增加最多，台中市與台南市推案金額增加近五成，台北市的推案量更是暴增一倍，在供給量強增之下，整體的價格表現就很重要了，也就是要看需求面是否足以支持這樣的供給量。

報告中指出，六都中除了台中、台南這兩個中小型的市場價格還算熱，其他都市的價格都很不好，桃竹地區也跌掉了6.41％，台北市跌掉了4.85％，尤其是高雄市價格下修幅度居然高達8.28％。再從銷售率來看，每一個都市，最多是持平，不然就是下修，銷售率下修最多居然是台南市，銷售率下修率超過了推案增加率，使得它成交量下滑。

最後他結論，簡單的說，第3季需求已經跟不上供給的腳步，讓價格表現受到很大的壓力，到底是剛性需求已經挖到枯竭、還是仍有潛在的購屋者在觀望，是值得進一步調查的地方，如果是剛性需求挖到枯竭，後市就很難看好。

近來不少建商喊出房市回溫，房價看升。房產代銷龍頭甲山林機構董事長祝文宇表示，房市仍是讓利當道，有讓才有量，不讓就賣不動。甲山林未來接案仍然是願意讓利，價格夠便宜的案子才會接。

搶搭雙11購物節話題，甲山林近日宣布推出雙11歡樂購屋節，除了推出旗下代銷、自建約20個讓利建案，並祭出三項特惠活動，包括：買屋送頂級湯券；自備10%即交屋，另外10%也採優惠貸款配套；買成屋送每坪1.1萬元裝潢補助金。

祝文宇表示，大台北房市在甲山林兩年前推出板橋江翠ONE破盤價，出現搶購之後，價格就已落底，之後各地依照不同情況進行修正，和最高點相比，大約回跌25%，建案就可以迅速賣掉，也就是房市底部。

雖然早已落底，但兩岸關係不佳，經濟景氣沒有明顯復甦，房價要回升不易。現在建商想要把房子賣掉，仍然得比照先前幅度讓利，也就是25%左右；若想調高價格，回到先前高點，結果就是賣不掉。

祝文宇表示，甲山林很清楚這點，因此現在只挑業主建商願意讓利的建案，因為如果不讓利，接了也賣不掉；市場常常有人統計接案量，比較誰接的案子比較多，但接案量是狗屁，要賣得掉才有用，要比也要比成交量才對。

祝文宇表示，甲山林今年前10月已成交300億，1個月約成交30億元。由於手上的案子都是經過篩選、都是最便宜的建案，因此特別結合優惠購屋方案，推出雙11歡樂購屋節，所有建案都不怕比較，希望今年成交目標能挑戰400億元。

台中七期近來很熱鬧，實價揭露，聯聚保和大廈28樓以總價9339萬元、每坪66.4萬元交易，創今年七期成交單價最高價。另外，興富發本月也砸下16.9億元，買下保和大廈附近一塊千坪土地。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，在富邦天空樹、由鉅大恆帶動下，台中西區豪宅近年成為市場熱門話題，但西區豪宅多為區域內獨特產品，出手客群為少數金字塔頂端客群，這一波交屋潮過後，預料就會回歸基本盤。

反觀七期，由於地段受肯定，不少客群將豪宅視作收藏品，即便入住使用率不高，交易偏冷，價格也沒受到撼動。

根據實價資料，去年完工的聯聚保和，今年6月28樓戶交易，謄本資料顯示，買方為台中在地自營商，總坪數約163坪，總價9339萬元，扣除車位後，一坪約66.4萬元，為今年七期交易單價新高。

陳炳辰表示，聯聚保和位於七期蛋黃區、60米寬市政路上，區段好，加上聯聚品牌加持，一直維持不錯的交易行情。去年交屋揭露的37、38樓戶，成交金額分別為1.62億、1.59億元，扣除車位後，每坪單價即達72.8萬元。

陳炳辰說，台中豪宅市場和台北不同，買家除了看地段、規畫，也重視品牌。聯聚有台中豪宅一哥之稱，因此豪宅轉手都有不錯行情表現。

比如今年有兩筆成交資料的聯聚方庭，21樓戶今年3月屋主以5350萬出售，獲利612萬。16樓戶今年7月以5330萬出售，屋主也獲利480萬元。

除了聯聚保和交易創新高，興富發也在本月1日公告買下七期市政路一筆面積1011坪土地，就在聯聚保和大廈附近，交易總價16.98億元、每坪約168萬元。

美中貿易戰持續升溫，外資、台商加速撤離中國，台商回流之後，積極在台灣找尋適合設廠的工業用地，位於高雄的和發產業園區近期就接獲不少台商購地洽詢，除此之外，相當多的北部網通科技大廠、日商電子零組件廠等，也紛紛前來探詢購地事宜，合發土地開發(負責和發產業園區整體銷售)總經理張俊良表示，下半年以來，購地需求明顯升溫，截至目前為止，和發產業園區的工業用地申購面積，大發基地已申購約80％、和春基地約達50％，整體合計約65％。而大發基地出售突破8成，僅剩5處坵塊，近期區內3家標竿企業陸續完成建廠啟用，加上蘋果供應鏈大廠台郡科技宣布加碼105億元投資購地建廠後，已有50家廠商申請進駐，成長迅速。

張俊良表示，根據市場調查，目前高雄臨海工業區土地每坪平均售價約20萬元，鄰近的大發工業區每坪平均售價也要17~18萬元，和發產業園區平均每坪售價約8.98萬元，價格優勢是其他工業區無法相比的，他強調，和發產業園區是全台第一個地方政府報編完成的工業區，園區串聯生態設計概念，超過3成的公共設施，藍綠帶資源豐富，是高雄現代化產業園區，地理位置上高雄擁有小港國際機場、高雄港、高鐵、捷運，交通優勢是廠商進駐最大的考量。

因應和發產業園區申購熱銷，出租詢問熱絡，張俊良指出，和發產業園區「產二用地」即將公告出售，「產二用地」為配合產業發展政策及整體營運需要，提供支援產業使用，可登記住宿及餐飲業，金融保險業、汽車、客貨運、郵政及快遞業，電信業，醫療保健服務業，創作及藝術表演業等。另外，為了促進產業發展，同時鼓勵台商回流，進駐高雄設廠，經過高雄市府的財務評估，和春基地只租不賣的區域，租金部分調整到每坪租金120元，目前也有南部知名烘培業者申租進駐。

產業升級、企業成長，就必需要增加技術含量，降低生產成本，才能夠擴大利潤，一般來說，產業的生產設備、人員薪資、物料成本、管理費用…差異有限，利潤要如何增加呢？張俊良說，最直接就是降低建廠成本，土地尤其是成本控制的重要條件，和發產業園區的建廠土地成本比鄰近大發工業區便宜超過1倍之多，這就是企業節省成本、拉大利潤的最好選擇。

　　日前，易居房地産研究院發布的10月40城市土地市場成交數據顯示，當月40個城市土地成交建築面積環比減少超過兩成，土地出讓均價連續7個月同比下跌。土地成交溢價率也持續下降。

　　據經濟參考報11月6日消息，從成交規模來看，10月，40個典型城市土地成交建築面積3890萬平方米，環比減少22%，同比增長2.9%。1-10月，40個城市累計土地成交建築面積40181萬平方米，同比增長19.7%。

　　易居房地産研究院研究員沈昕分析指出，“從成交數據看，目前已經保持了連續20個月的正增長態勢，但6月以來，增幅明顯放緩，顯露出降溫趨勢。”

　　在土地出讓金方面，10月，40個城市土地出讓金收入為1483.7億元，環比減少15.6%，同比減少27.9%。1-10月，40個城市土地出讓金累計收入18019億元，同比減少0.5%，2016年初以來同比首次轉負。

　　從土地出讓價格來看，10月，40個城市土地成交均價為4323元/平方米，環比下跌0.2%，同比下跌23.7%。當月，40城市土地成交溢價率13.1%，與9月相比下降2個百分點，與去年同期相比下降19.5個百分點。隨著房地産市場逐漸降溫，土地成交溢價率也進入下行通道，該趨勢一直延續至今。

　　對此，沈昕認為，一方面，整個土地市場降溫明顯，多個熱點城市出現土地流拍；另一方面，三線城市成交比重增加，成交結構的變化拉低了成交均價。“40城土地成交均價增幅自2016年9月達到峰值之後便一路震蕩下跌，預計今年全年仍將保持同比下跌態勢。另外，預計2018年全年全國土地成交均價仍將保持正增長，但增幅相比2017年將有所回落”。

　　沈昕預計，一二線城市土地成交面積及均價仍有下降空間。隨著政策的變化和購買力的透支，明年三四線城市的土地成交均價和成交面積將呈現降溫態勢。

　　上海易居房地產研究院發布最新報告顯示，１０月，北京、深圳、蘇州、無錫、杭州、南京、廈門、成都、青島、金華１０個城市的二手秀成交量為３﹒９萬套，按月下降２５％，按年下降９％。在剔除春節假期二手房成交量異動月份的情況下，成交量創４８個月新低。

　　具體來看，１０月杭州二手房成交量按月下降４２％，已連續第５個月下降；北京二手房成交量按月下降４２％；深圳按月下降２４％，按年下降３１％；成都按月下降１０％，按年更大幅下調５２％。

　　上海易居房地產研究院表示，１０月成交量大幅下滑，一方面有國慶長假的因素，另一方面，在持續性的政策打壓和信貸政策限制下，購房者入市的積極性不斷減弱。研究院預計，未來一段時間仍然以維持現有調控政策為主，在房地產信貸收緊的大環境下，預計四季度二手房成交量將維持低迷態勢。

進入10月，隨著天氣的轉冷，北京樓市也驟然轉冷。一方面是新房供應繼續井噴，一方面是市場觀望情緒日漸濃重，再加上國慶黃金周和公積金新政的影響，樓市整體成交量大幅下降。業內人士認為，歲末北京樓市依然面臨著迫在眉睫的銷售壓力，並隨著更多限競房的上市而持續加壓，去化難度加大的區位屬性不好的限競房有可能開始價格戰。

供過於求 樓市成交轉冷

10月以來，北京新房供應繼續井噴。證券時報記者根據北京市住建委預售商品房住宅專案公示資訊統計，10月1日至28日，28天時間裡有22個專案拿到預售證，其中除了大量限競房項目和幾個共有產權住房外，還有多個預售單價9萬元/平方米以上的豪宅項目，最高單價達到11.9萬元/平方米。另據Real Data資料統計，10月批准上市的限競房項目合計房源多達5000餘套，環比增加33%。

自6月限競房開始上市以來，北京新房市場供應量快速增長，供過於求的市場特徵凸顯。據合碩機構統計，今年前10個月，北京新房市場累計供應32510套商品住宅，成交量卻不足兩萬套，僅為19118套，市場供需比達到1.7：1。去化難度加大、庫存危機隱現。

其中，限競房的成交情況遠遠不及預期。中原地產研究中心資料顯示，截至日前，北京合計入市26個限競房項目15982套房源，而網簽累計只有2581套，累計網簽比例只有16%。雖然網簽資料滯後，但統計實際銷售也只有三成。

受新房市場限競房大量上市的衝擊，北京二手房銷量在10月也滑落至萬套邊緣，環比跌幅達四成，創今年2月以來近8個月銷量新低。

不僅成交量下跌，二手房成交價格也有所下跌。Real Data資料顯示，10月北京二手房市場即時成交量環比減少12.5%，成交絕對水準降至2017年11月水準；均價繼續下跌至61103元/平方米，環比下跌1.2%。購房者觀望情緒濃厚，市場成交節奏放緩，入市積極性降低。業主預期持續鬆動，調價房源中漲價占比回落至“3•17調控”後低位，議價空間持續擴大。

觀望濃重或掀起促銷熱潮

10月北京樓市特別是二手房市場成交大幅下降的原因，一方面與國慶假期網簽資料減少一周有關，另一方面受9月公積金政策收緊有關。低溫市場狀態下，二手房買賣雙方入市積極性回落。

“9月公積金政策調整後，市場購買力尤其是首置剛需購買力被進一步削弱，同時市場預期受此影響進一步回落，客戶入市積極性下降。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出。

許小樂認為，當前市場預期鬆動，買賣雙方入市積極性不高，又遇限競房項目集中入市，將分流部分二手房市場需求，預計11月二手房成交量價將繼續低位保持，均價將在當前水準附近波動。

中原地產首先分析師張大偉預計，隨著後續供應量的繼續上升，去化難度加大的區位屬性不好的限競房有可能開始價格戰。

“歲末北京樓市依然面臨著迫在眉睫的銷售壓力，並隨著更多限競房的上市而持續加壓。”合碩機構首席分析師郭毅對證券時報記者說。

據瞭解，在傳統“雙11”電商購物狂歡節到來之際，北京地產行業也掀起了一場房產促銷熱潮——“合碩雙11光碟節”，包括萬科、保利、金地、中鐵、中糧、遠洋、招商在內的多家大型品牌房企的部分在京樓盤均有參與，優惠樓盤數量達到50個，推出150余套特惠房源，優惠總金額高達5000萬元。該活動由從事房地產行銷代理業務的北京合碩機構發起，截至目前，該活動已吸引到數百組意向客戶，150余套優惠房源有部分已被認購。

不過，郭毅同時強調，上述促銷活動並不代表著開發商正在大面積降價。“其實看著50個項目挺多的，實際總共150套特價房，平均到一個項目也就3套，在單個項目中特惠房源的占比很少。”她說。

大陸地方政府以公共利益為由，徵收民眾土地，但補償金額過低，已成為人民和政府主要糾紛之一，目前聚焦徵地制度改革的《土地管理法》修正案12月有望在大陸全國人大常委會送審，並在土地徵收制度上做出重大變革。據了解，如何縮小徵地範圍，規範徵地程序，完善對被徵地農民合理規範多元保障機制，將是本輪《土地管理法》修法主要著眼點之一。

根據大陸《憲法》和《物權法》規定，為「公共利益」的需要可以徵收農村集體土地，但何為「公共利益」，現行法律並未明確界定，這為地方政府可根據自己需要無限制地使用土地的徵收權埋下了伏筆，且預留了較大的自主操作空間。

完善農民補償機制

而徵地過程中，利益分配是一大核心問題，與地方政府徵地後再賣出獲得的土地收入相比，一些地方對被徵地農民的補償額度相對較低，這個差距也成為民眾和地方政府主要矛盾所在。農業部農村經濟研究中心研究員廖洪樂表示，總體來看，過去在土地增值收益分配中政府佔有比例過高，作為土地所有者的集體和農民佔有比例過低。

也正是因為地方政府壟斷了國有建設用地一級市場，再加上可以較為「不受約束」地徵收農村土地來為城市化以及房地產開發提供土地供給，這個過程中地方政府獲得了較高的土地增值收益，進而演變成地方的「土地財政」。

除此之外，近年來城市建設用地價格上漲較快，而徵地補償標準卻沒有做出相應調整，致使集體和農民在土地增值收益分配中處於更加不利的地位。

徵農地 兩保原則

因此新的修法，便以土地徵收制度改革為主要目標，自然資源部法規司司長魏莉華透露，《土地管理法修正案（草案）》已經起草完成，據《第一財經》報導，12月分將全國人大常委會會議，土地管理法修正草案可能依計畫上會審議。

魏莉華指出，新一次的《土地管理法》修訂過程總對農村土地徵收制度進行多方面的完善，例如對土地徵收的公共利益進行列舉式界定，以兩保原則，就是保證被徵地人原有生活水準不降低，以及長遠生計有保證，作為確立徵地補償費用的基本原則。取消年產值倍數法作為計算土地補償費和安置補助費依據，並在徵地補償費用中增加對被徵地農民的住房補償和社會保障的費用。

　　地政總署資料顯示，１０月未有全新盤申請預售樓花同意書，因應有４盤共１４８１伙批出預售，累積待批單位跌至１﹒３９萬伙，較９月份的１﹒５３萬伙跌９﹒７％。

　　１０月內４個獲批預售的住宅項目，包括華懋集團元朗「朗城滙」、恆地（０００１２）元朗屏健里８號項目、碧桂園（０２００７）及宏安地產（０１２４３）聯同中國建築（０３３１１）合作發展的馬鞍山「泓碧」，以及中國中冶（０１６１８）旗下中冶置業發展的荃灣青龍頭「逸璟．龍灣」。

　　對上一次無發展商申請新盤預售要追溯至去年５月，但當時滾存樓花僅８１８９伙。

長實集團（01113）正洽購位於英國倫敦的豪宅項目，估值料超過7.07億英鎊（約72億港元）。

英國發展商Capital & Counties Properties（下稱Capco）確認，就出售其位於伯爵府（Earls Court）住宅項目，正與長實進行洽商。

位於Earls Court 估值72億

Capco於英國時間周一發出新聞稿表示，Capco已收到包括長實在內若干份就收購其位於Earls Court地產項目的建議書，但當中不包括Lillie Square的合資項目。Capco的董事會將會就各建議書的提議，與直接分拆該項目的好處作出比較，強調現階段未有落實任何交易。

正進行洽談的豪宅項目面積達31公頃，已分割成多個區域，其獲准興建7500個單位。由於有部分區域涉及其他投資者，或會限制Capco能夠出售項目的實際面積。

長實今次提出洽購的並不包括Lillie Square合資項目，Lillie Square是伯爵府的一部分，其開發已進入後期階段，而資料顯示，Lillie Square是 Capco與新地（00016）郭氏家族合資開發項目。

進軍歐洲鞏固租金收入

長實正積極進軍歐洲市場，剛於今年6月以10億英鎊（約106億港元）收購倫敦甲級寫字樓5 Broadgate。

長實當時曾提到，將會繼續擴展英國及歐洲的物業投資組合，以鞏固多元化租金收入來源。

長實洽購倫敦豪宅 估值逾70億
(經濟)

長實（01113）擬進軍倫敦豪宅市場，目前正就收購Earls Court與英資房地產商Capital & Counties Properties（下稱Capco）進行商討，若成事，長實在英國樓市的勢力將進一步擴大。

6月購英商廈 再度出擊

長實發言人回應指，地產業務一向是集團本業，對任何有潛質的項目都會積極研究，並會按照每個項目本身的條件審慎考慮，為股東尋求合理的投資回報。

繼6月斥資10億英鎊買入英國商廈5 Broadgate後，長實再瞄準當地的房地產市場。Capco昨透露，收到不少對伯爵府區Earls Court項目感興趣的競投建議，當中包括長實有意收購公司持有的Earls Court股權（不包括Lillie Square合資項目），董事會將對所有建議進行研究，包括獨立分拆或將其拆細出售的可能性，現階段尚未達成任何協議。

長實股價昨升2.3%，收報54.15元，成交2.3億元。

Capco於7月時曾指，Earls Court的估值約7.07億英鎊（約71.76億港元），總面積約77英畝，可興建約7,500個單位，但地塊較分散，部分地域與其他投資者共同擁有，故收購後可能只能出售部分面積。

Lillie Square是Capco與新地（00016）大股東郭氏兄弟聯合發展的高級豪宅項目，第1期已售罄，目前正在放售第2期項目。

物業投資氣氛轉差，去年發售的工廈樓花大角咀宏創方，因上會在即，個別不欲上會的投資者蝕讓離場，其中低層一個單位剛以200萬元易手，原業主損手42萬元。

投資者斬纜避上會

土地註冊處資料顯示，大角咀必發道128號宏創方6樓13室，建築面積279方呎，以200萬元售出，呎價7168元。原業主去年6月以242萬元購入，現賬面虧損42萬元沽貨，貶值17.4%，無論蝕讓金額或蝕幅，俱為該廈歷來最大宗。

宏創方去年中開售，物業於近期獲批入伙紙，買家須於短期內上會，但由於市況轉差，市場已出現蝕讓斬纜避免上會的情況。如上月15樓13室，建築面積同為279方呎，以235萬元售出，呎價8423元，原業主須蝕30萬元或11.3%。

拆售後新低 紀惠長線收租

由全國政協委員盧文端持有的中環皇后大道中99號中環中心19樓全層，今年8月傳出以低價每呎3.1萬元易手，總值逾7.6億元，新買家紀惠集團已於日前完成交易，將作長線收租，租金回報逾2.7厘。

成交價7.62億

紀惠集團購入中環中心19樓全層，建築面積約24592方呎，根據公司註冊處資料，持有該層的公司董事已轉由紀惠集團主席廖湯慧靄擔任，意味交易已完成。據了解，單位成交價約7.62352億元，呎價31000元，為中環中心拆售以來呎價最低的成交。紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮確認已落實購入單位，目前全層租出，月租收入175萬元，將持有收租；以現時租金計算，回報逾2.7厘。

長實（01113）去年11月以402億元售出中環中心75%業權，包括47層寫字樓、商業樓面及402個車位，涉及總樓面約122.2726萬方呎，平均呎價約32877元。以19樓的成交呎價計，較平均購入價低5.7%。

白居二入市，第二市場交投轉活，而透過租置計劃入市的業主更大幅獲利離場，如將軍澳公屋寶林邨單位上月以310萬元沽，持貨4年升值7倍。

房委會推出租置計劃，以特惠價向租戶出售現居住公屋單位。其中將軍澳寶林邨2座高層20室，實用面積490平方呎，原業主2014年以38.7萬元（未補地價），向房委會購入單位。

翻查紀錄，當年二手市場上，同面積第二市場單位成交價要200萬元，即比市價平8成。

華貴邨中層 4年升值231萬

根據EPRC經濟地產庫資料顯示，單位10月份以310萬元（未補地價）沽出，持貨4年，帳面獲利271.3萬元，升值幅度達7倍。

假設同期以200萬元買入的業主以同價沽樓，獲利幅度只有55%。

其次，香港仔華貴邨2座中層14室，實用面積376平方呎，10月份以292萬元（未補地價）沽出。

原業主2014年以61.2萬元向房委會購入單位，持貨4年，升值230.8萬元，升幅3.8倍。

廣明苑3房戶 364萬沽

將軍澳居屋廣明苑2房戶，於第二市場上以363.8萬元沽出，樓價創今年4月份後新低。美聯物業營業經理林志堅指出，屋苑B座低層7室，實用面積433平方呎，曾叫價420萬元，最終以363.8萬元（未補地價）沽出，成交呎價8,402元。

原業主1998年以81.9萬元入市，帳面獲利281.9萬元。

　　繼早前灣仔壹環電單車位造價創全港新高，市場又錄1宗高價成交，尖沙嘴港景峯電車位以47.168萬易手，造價屬全港第二高。土地註冊處資料顯示，港景峯6樓電單車位2號，於上月12日以47.168萬成交，原業主於2017年1月以31萬購入，帳面獲利16.168萬，近2年升值逾52%。

　　現時最貴電單車位於今年8月錄得，為灣仔壹環1個電單車位，造價50萬，是全港電單車位新高紀錄。