不敵台灣觀光業衰退洪流，中小型飯店經營業者經營困難，資產陸續流入法拍市場，今年以來共有至少7家飯店旗下資產遭到法拍，總計一拍法拍底價超過22億元，地點遍布台中、南投、嘉義、高雄、屏東、台東及宜蘭等地區。專家透露，若再計入規模更小的商旅，今年以來幾乎是以1個月法拍1家業者的速度在前進，觀光業前景令人憂心。

根據司法院最新公告，位於宜蘭縣冬山鄉梅花湖畔、立德旅館事業持有的土地，將在本月27日法拍，土地面積約841坪、一拍底價7788萬元，該筆土地地目編列為公園用地，但據查現仍為未使用之空地。

立德失守梅花湖與溪頭
2013年立德拿出梅花湖畔土地約6000坪，預備建設166間房的溫泉度假飯店，原定2016年應完工啟用，並與宜蘭縣政府簽訂民間自備土地投資興建營運（BOO）案契約，但據《蘋果》實地勘察，該區仍未有興建跡象。

而立德在2016年時即傳出求售梅花湖土地，總價20億元。今年6月，立德再爆出積欠溪頭館員工薪資共計550萬元，後勞資雙方談判破裂，立德也失去溪頭館經營權。本月法拍除梅花湖畔土地，也包括該公司在高雄市前鎮區的辦公室。

寬頻房訊指出，今年以來債務人以飯店、旅館為名遭法拍的物件，共計有7筆，一拍底價最高的是南投縣埔里鎮友山尊爵酒店，一拍底價超過11億元，但友山尊爵飯店表示，正積極處理財務狀況，全案已進入停拍。另外，台東縣三博大飯店、高雄市微風行旅，一拍底價都超過2億元，前者歷經四拍，目前底價降至不到1.1億元仍乏人問津；後者則在一拍時即由債權人承受。

進方大飯店唯一獲金主
同樣也有億級身價的嘉義市夏禾國際行館，標榜位於市中心精華地段，去年10月啟動法拍，今年2月四拍仍以流標收場；將於本月15日一拍的屏東縣大鵬灣大飯店，一拍底價1億1320萬元，市場判斷，在觀光業未獲復甦的情況下，流標機率高。

唯一獲得投資人信賴接手的台中市梧棲區進方大飯店，今年1月以8059萬元一拍，7月四拍由一六八管理顧問公司以5001萬餘元得標。寬頻房訊發言人徐華辰認為，該案因價格合理，加上飯店近話題正炙熱的三井Outlet，是順利標脫的原因。

旅館多殺多 家數增幅快過旅客數

觀光業景氣進入寒冬，業者憂心忡忡，多將矛頭指向受政策影響導致中國遊客不來、年改衝擊，不過據統計，近3年來台觀光人口每人仍達千萬人，國民旅遊狀況表現也不差，反而是近年旅館家數不斷增加，供給變多之下，也讓整體住房率逐步下修，影響旅館業生存。
根據交通部觀光局統計，2014~2017來台觀光人口每年達標千萬人，其中2017年4大國際市場來台占比結構略為改變，中國市場從40%下修至25%，但南向市場成長逾220萬人次與東北亞近300萬人次，合計占比突破50%。而國人在國內旅遊總旅次雖在2017年較2016年減少，卻仍為5年內的第2高，顯示飯店業仍有需求支撐，不至造成如此大衝擊。

住房率降至46.83%
反觀飯店供給部分，近2年全國各地有不少大型國際連鎖飯店插旗籌備，陸續於這2年亮相開幕，統計全台合法旅館家數，2014年為2852家，至今年則已達3300家，5來年增加448家旅館，還不包含未合法登記的旅館、民宿。在供給增加之下，觀察整體住房率，2014年達53.88%，但逐年遞減到今年6月剩下46.83%。

老爺集團執行長沈方正曾表示，目前觀光業確實處於谷底，且前景不明，3年內都看不出有什麼利多。
台中福華飯店公關賴邵廣表示，現況的確是供需失衡，較會受到衝擊的多是50間房數左右的一般飯店、商務飯店、民宿等，以五星觀光飯店而言，因開業時間久，加上品牌效應，實際影響不大。

業者分析，旅館業經營好壞，須看飯店的布局方式，通常不會只仰賴團客、中國遊客等一條命脈，以台中福華飯店與全國大飯店為例，6位旅客中就有1位是日本客，再搭配商務客與一般旅客、親子市場，基本盤穩固，不削價競爭，就不怕受團客減少的衝擊。

台北台中減5~7成 高雄前3季僅19件

房市欲振乏力，富人出手更趨保守。實價登錄顯示自2013年以來，北中南3都豪宅交易嚴重量縮，又以高雄萎縮最多，今年截至9月豪宅交易僅19件，較2013年高點的月平均成交件數少逾8成。台北、台中也萎縮近5成、逾7成。

北市單價125萬 3年高點
統計實價登錄台北、台中、高雄3都豪宅交易量，在2013年均達歷史高點，台北總價逾1億元豪宅交易共307件，台中、高雄總價逾4千萬元豪宅交易各有473、137件。

今年累計前9月豪宅交易量，台北有122件、台中92件、高雄僅19件。

以平均單月成交件數來看，台北今年月成交13.6件，較2013年每月25.6件下滑約46.9%；台中今年每月成交10.2件，較高點每月39.4件下滑約74.1%；高雄今年每月成交2.1件，較高點每月11.4件下滑81.6%。

豪宅價格方面，台北今年平均成交單價125.3萬元，創近3年高點，但較2015年每坪136萬元跌約8%；台中市單價去年攀上5字頭，今年卻跌近2成至均價40.8萬元；高雄市豪宅價則創歷史新高達每坪39.8萬元。

台中集中7期 買方出手謹慎
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，台北豪宅迄今揭露數量雖不多，但今年出現幾個轉折，先是超豪宅登場，包括傳聞1戶賣30億元的「陶朱隱園」，「One Park」已見預售揭露資訊。另外是不少久未交易、釋出極少的一線豪宅突然動起來，如「皇翔御琚」、「台北信義」，且屬合理行情，可見A級豪宅聲勢不墜，為市場反彈徵兆。

住商機構中區協理賴萬表示，台中豪宅集中7期重劃區，2013年進入交屋高峰期而爆量，隨區域開發趨於飽和、供給量偏高，加上高資產族群對經濟環境變化較敏感，出手置產格外謹慎，近期豪宅交易集中在寶輝、大陸、聯聚等知名建商品牌，如今年交易總價最高的「寶輝秋紅谷」，總價達1億1688萬元。

高雄量跌價穩 站上6字頭
高雄今年交易總價最高豪宅為鼓山區「京城」，29樓戶總價約1.09億元，單價約60.5萬元。住商機構高屏澎區協理林祺博指出，雖說豪宅交易冷清，但價格都維持一定水準，以「京城」為例，該社區過往27樓以上成交單價都站穩6字頭。

台北車站商圈的衡陽路，兩側建築物充滿歷史氣息，其中有棟建物特別引人注目，因其外觀一半新一半舊，左側水泥牆、新式窗框、乾淨鐵門，與右側髒污又長草的磚牆、破舊窗框、舊商家招牌等形成強烈對比，彷彿被從中劃下一道時光分割線。新的這半建物去年拉皮整建過，目前招租中。

台北市中正區衡陽路這棟建物為2間連棟的房屋，分屬不同屋主，舊屋的招牌「同泰銀樓」還在，但外觀殘破，2樓窗台還長出小樹，電線散亂垂掛，舊式窗框的玻璃窗有許多破損，《蘋果》記者從信封洞口往裡面看，發現裡面的建物都已經被打掉夷平，只剩左半邊尚存小部分鷹架。

年代不明 留意結構安全
另一邊較新穎的房屋，原為三代魚翅肉羹麵店面，目前掛出出租招牌。受託出租的房仲表示，新的這半建物，去年有拉皮整建過，近期重新招租，總面積74坪，1~2樓可分租，1樓開價月租金15萬元、2樓月租金10萬元，對於建築物的年代則不清楚。

民眾莊先生對此建物疑惑表示，「蠻奇怪的建築，不知道屋主是不是錢不夠，或是產權有什麼問題？」黃先生則認為，「建物外皮拉一下，外觀的確是比較好看一點。」

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，衡陽路租金行情約每坪4000元，該1樓店面換算下來每坪約3800元，開價合理，但地點吸引力較不足，附近只有沅陵商店街，雖然車潮多但人潮較少停留。

陳炳辰建議，有意承租此店面的民眾，留意內部結構有無需重新整理、漏水及安全性問題，適合較低單價的讀書休閒型咖啡輕食店，與附近的星巴克、Smith&Hsu、西堤牛排、MO-MO-Paradise壽喜燒等商家做出價格差異。

年僅40歲的新銳建築師曾柏庭，作品連續4年入圍有建築奧斯卡之稱的「世界建築節獎」，成為台灣亮眼之星，靠著就是打破台灣建築典型意識型態，為公共空間與民眾生活帶來無限想像，其中最知名的「中和國民運動中心」更曾獲外媒評選為「27件地表最酷建築」，其他如烏來立體停車場、土城國民運動中心等案，都是國內公共工程競圖的常勝軍。

中和運動中心入選
「住宅是人因居住發明出來，辦公空間也是人類發明；所以住宅不一定要長得像住宅，辦公空間也不一定要長得像辦公室。」Q-LAB設計總監暨合夥人曾柏庭說，「創業之初，我失敗了10次，才拿下人生第1次競圖成功的個案『台南一中體育館』。」只比國父革命少一次嘗試，但也因此一炮而紅，業界評論他的作品不屈服於窠臼，孤獨堅持自己的路，默默以建築來改變台灣。

想要翻轉鳥籠國宅
公共建築後的下一步就是公共住宅，曾柏庭說：「台灣的國宅跟鳥籠差不多，我想要翻轉，讓它不一樣。」過去民眾往往對公共住宅的印象就是貧民窟或社會亂源，曾柏庭想要讓住進公宅的民眾與有榮焉，需要跳躍式改變，例如美麗的空中花園不只豪宅才能擁有，在公共住宅中規劃空中大樹，讓住戶在這休憩、交誼。

商圈北移 磁吸消費力

高雄選情熱，今昔發展成為候選人攻防焦點。日前《蘋果》翻出資料照片，對比新崛江商圈10年來人潮變化，引發網友高度討論。如今《蘋果》再針對南北高雄6大百貨、夜市、賣場等指標做對照，發現有明顯差異，南高雄逛街人潮雖較冷清，但好市多高雄店，因周邊有家樂福、IKEA、MLD台鋁生活廣場聚集效應，人流則略勝一籌。

南、北高雄以高雄車站為界，以北稱為北高雄，以南則為南高雄，2大區塊人口數在縣市合併後產生極大落差，人潮、商圈都呈現北移態勢。京城建設發言人周敬恆表示，南高雄為發展已久的市區，北高雄則是近年崛起市區，許多年輕人往北高雄移居，也把旺盛的消費力帶走，因此北高雄商圈愈發熱鬧，相較之下南高雄商圈自然較沒落。

漢神巨蛋每日人流4萬
統一夢時代購物中心位於南高雄前鎮區，營業面積7.8萬坪，為全國最大購物中心；漢神巨蛋購物廣場位於北高雄左營區，營業面積2.1萬坪，2017年總營收為128.7億元，為高市百貨業霸主。
《蘋果》實際觀察週二及週三平日晚上6點半用餐時間，夢時代雖逢周年慶期間，但美食街空桌頗多，且提袋率不高，但也有可能因夢時代佔地廣，稀釋了人潮感。高雄夢時代公共事務經理唐晞宇表示，平日來人數約3萬人，假日則有8萬人，平均每日來人數近3.7萬人，營業額不便透露，但今年度營業額超過百億沒有問題。唐晞宇也指出，夢時代及亞洲新灣區是南高雄2大亮點，相信未來表現會更好。

六合夜市觀光名氣響
北高雄同為周年慶期間的漢神巨蛋，地下街人滿為患，提袋率較高。漢神巨蛋企劃部副理王素賢表示，去年營業額128.7億元，今年度可望再提升，且每月來客數約125萬人，也就是說平均每日人流逾4萬人。

位於美麗島捷運站附近的六合夜市已有68年歷史，攤位逾170個，為陸客必逛景點；位在左營區的瑞豐夜市則屬巨蛋商圈，有20年歷史，是由小攤販組成的大規模夜市。週二晚間，南高雄六合夜市人潮並不少，其中不乏來自中國、日本、歐美的遊客，但以團客居多。北高雄瑞豐夜市，人潮以台灣人居多。隨機訪問台灣民眾都認為瑞豐夜市因品項多，能滿足吃喝玩樂需求，以吃為主的六合夜市較難吸引在地消費者。

南高雄的好市多高雄店位在前鎮區，1997年開幕，是全台第1家好市多，開幕初期曾面臨5年虧損，近年則受惠亞洲新灣區發展，加上周邊賣場聚集效應，人潮回溫；北高雄鼓山區的好市多大順店則在2011年開設，是高雄第2家門市。其實南、北好市多盛況差異不大，但高雄店周邊因有家樂福、IKEA、MLD台鋁生活廣場等眾多賣場，聚集效應明顯；而大順店周邊的「義享天地」尚未開幕，就吸引力來說，南高雄的好市多略勝一籌。

南高雄發展較早，包括鹽埕、前金、新興、苓雅、前鎮、小港等區，雖然現在商圈熱度、百貨公司及夜市人潮都已不及北高雄，但生活機能則略勝一籌，整體房價也更高。而《蘋果》隨機街訪，3位民眾皆一致表示想在北高雄買房，因機能發展較好，現階段房價也較便宜。

南高雄娛樂機能強
高雄的發展從南高雄起步，龍登國際廣告總經理戴嘉聖表示，南高雄過去一直都是高雄的政經中心，市政府、中正路金融街都位在此區，仍是民眾口中的「市區」，生活機能不在話下。除了食衣住行之外，南高雄娛樂場所也較多，光電影院數量就壓過北高雄，從新堀江、大遠百、MLD台鋁生活廣場、夢時代，到大魯閣草衙道都有電影院，而北高雄僅有高醫對面的美奇萊影城及義大世界的國賓影城。

反觀北高雄自20多年前崛起，包括農16、凹子底、漢神巨蛋，甚至高鐵商圈等，都是新開發的重劃區，規劃雖完整，但是要追上南高雄的發展成熟度的話，仍需要一點時間。

北高雄1字頭建案多
至於房價，發展早的南高雄也略勝一籌，戴嘉聖指出，畢竟南高雄是「市區」很多年了，房價的基礎略勝，南高雄的苓雅、前金、新興或前鎮等行政區，主力房價都從2字頭起跳，甚至在文化中心、亞洲新灣區等區段，房價都站穩3字頭。南高雄僅小港等外圍地區行情1字頭，鳳山等熱門區段則都站上2字頭。而北高雄幅員遼闊，除豪宅地段的農16、美術館等地區房價拉抬，其餘如三民、仁武、楠梓及橋頭區域，都能找到1字頭建案。

《蘋果》隨機街訪3位當地民眾，若要買房會選在哪個區域，包括60歲的劉小姐、30歲的陳小姐以及27歲的方小姐，都一致認為會買在北高雄，因為那裡機能發展較好，且現階段房價仍較便宜，頗受購屋族青睞。

高雄選戰打得火熱，高雄發展除了商圈北移外，港都內人口也有北漂現象。高雄自2010年縣市合併至今，總人口皆維持在277萬人左右，未有大幅增減，但過去8年北高雄人口增加1萬2716人，南高雄則大減3萬2349人，都內人口移動明顯。

楠梓人數增加最多
人口統計發現，北高雄包括楠梓、左營與鼓山等區，人口數明顯增加，其中楠梓區增加人數最多，而南高雄包括新興、前金、前鎮、鹽埕、旗津與苓雅區，人口則大幅減少，其中又以苓雅區減少1.3萬人、前鎮區減少1萬人最多。
商圈跟著人潮走，高雄房屋市場調查協會理事長蔡紹豪分析，近年來北高雄多個重劃區快速發展，由農16、美術館與漢神巨蛋構成的「市區鐵三角」機能逐漸到位；另有楠梓區的高雄大學特區、土庫重劃區，大樓如雨後春筍林立，吸引首購族移居；而大順路沿線，未來將有興富發、義联、富邦、聯上4大百貨陸續完工，商圈架構已然成形。蔡紹豪表示，南高雄可開發土地少，新屋價卻多在2字頭以上，居住人口才會大減。

仁武房價便宜吸睛
房價影響居住人口，從其他行政區也可看出明顯變化，縣市合併前的高雄縣發展核心重鎮，如東高雄的鳳山區人口，在縣市合併後增加1萬7567人，為目前全市人口最多的行政區；而仁武區也增加近1.5萬人，增幅20.6%冠全市，尤其仁武區內有眾多工廠，為典型「煙囪區」，卻因房價便宜吸引人口流入。
此外，這類衛星城市也因距核心市區車程短，而大樓新案每坪成交價也有7∼8萬元落差，吸引首購族置產。蔡紹豪分析，鳳山區可開發土地不多，目前集中在外圍重劃區，而仁武包括慈惠、育才、灣北、澄德重劃區，未來仍有許多新案，可望帶來更多居住人口。

近年企業鎖定桃園建廠需求旺盛、工業地供需失衡，桃園市積極規劃開發6座產業園區，其中桃科二期、沙崙與楊梅3處可望於未來2年內完成開發，八德、大園及新屋3個規劃中產業園區日前已取得中央支持，預計4年內6座產業園區能再提供約135公頃的產業園區釋出，改善工業缺地問題。

2016年預登記釋出總面積38公頃的桃科二期，就接到56公頃廠商需求；總面積17公頃的沙崙產業園區規畫以倉儲物流業為主，尚未開放預登記，不過廠商洽詢極為熱烈。

桃園市也積極規劃楊梅埔心牧場旁由中華電信、國產署持有的電信專用區土地，透過公辦重劃方式變更為產專用地，可望釋出總面積約28公頃土地，預計打造為智慧物流、智慧製造及馬達製造產業園區。

除了上述3座產業園區可望於未來二年內完成開發，桃園市也規劃位於八德大安、大園及新屋頭洲3座新的產業園區，透過區段徵收模式，將農地變更為工業地或產專用地，日前獲中央支持並取得規劃補助款，預期能再提供總面積約50公頃的產業園區釋出。

桃園積極推動在地型產業園區，桃園市經發局表示，透過短期3個開發中共約80幾公頃土地，中期3個新規劃的產業園區約50公頃土地，長期還有航空計畫288公頃產專用地土地釋出，滿足不同時間軸的廠商用地需求。

桃園市長鄭文燦表示，桃園每年人口成長4萬人，具有交通、區位、房價優勢，近來回流台商中有四、五成設廠都指定桃園，最近流行北漂、南漂，無論北漂或南漂，其實都漂到桃園。

鄭文燦表示，最近市府也與經濟部工業局完成工業區立體化方案獎勵措施，都會型工業區容積率最高可提高50％，其中綠能獎勵5％、新增投資獎勵15％、捐贈代金方式取得容積獎勵30％，可提高工業區土地利用效率，吸引產業根留台灣、台商回流台灣。

同時，也發展防土地炒作機制，採先建廠再登記產權的方式，亦即先租後售，避免囤積、炒作或轉售，若不建廠，須將土地歸還市府，確保工業用地為工業所用。

桃園建廠熱 前3季完工量逼近去年全年

製造業及物流業業務成長，企業建廠建需求旺盛，中美貿易戰、鮭魚返鄉潮更加深工業地產的需求，內政部統計顯示，工業重鎮桃園今年前3季工業廠房取得使照面積累計已達31.7萬坪，逼近去年全年水準，大幅領先居次的台南14.5萬坪、彰化11.6萬坪。

反應近年製造業建廠及擴廠需求增加，加上住宅市場自高點反轉，促使部分建商轉向開發工業產品，根據內政部統計顯示，全台工業及倉儲類建築每年完工面積自2012年起逐年成長，2012年時152.9萬坪，去年達184.8萬坪，不過今年起，地價及建廠成本高漲、加重工業地產供需不對稱，前3季完工面積僅115.5萬坪，供給動能減緩。

值得注意的是，長年居工業地產供給規模最大的桃園，今年廠房及倉儲完工規模仍持續快速成長，前3季已逼近去年全年水準，全台新完工的工業地產，每10坪中，就有將近3坪位在桃園。就今年前3季各地工業地產申報開工的規模來看，桃園達40.6萬坪，也是大幅領先居次的台南18萬坪、台中及新北各約14萬坪。

即使不動產景氣低迷三年多，但工業地產無論供給面及交易面熱度仍未見降溫，又以桃園最炙手可熱，信義全球資產調查顯示，今年前3季上市櫃公司全台工業地產交易金額290.2億元，桃園市為126.5億元，即占約四成；面積超過5,000坪的工業用地交易，全台共有15件，桃園占7件為最大宗，其次彰化、雲林各2件。

內政部政務次長花敬群今天表示，歷經60年的土地重劃，台灣脫胎換骨。他坦言，現代化社會多關注正義、環保、歷史文化保護等，政府會更精緻來推動土地重劃，讓國家持續進步。

台灣推動土地重劃一甲子，內政部今天舉辦「107年土地重劃60週年成果展暨開幕園遊會」，花敬群、內政部地政司長王靚琇、台北市政府副秘書長李得全、不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長林正雄、不動產估價師公會全國聯合會理事長陳諶等人出席。

花敬群致詞表示，台灣推動土地改革大約從60年前開始，經過60年的變遷，「台灣真的脫胎換骨，完全不一樣」。

他說，土地重劃、以及後續推動的農地重劃，不僅讓台灣脫胎換骨，也帶動城市的經濟發展、提供更現代化的生活環境，「這一切就是政府在為人民創造優良的生活環境底下最具體的事證」，政府會繼續努力往前推動。

不過，他坦言土地重劃過程中，從過去比較沒有爭議的環境，到現代化的社會較為關注正義、利益分配、環境保護、甚至於重視歷史文化保護等議題，因此政府應可以做得更精緻些，「一定會把這些人民所期待的價值，繼續努力把它做好、做到位、做得更精緻」。展望未來，國際競爭會越來越強大，如果沒有土地重劃重要的基礎，手腳很難施展。

花敬群期待從中央到地方，真的要用最溫暖的心，做好土地重劃，繼續往前推動，讓國家更進步。

花敬群表示，地政是高科技產業，是智慧國家、智慧城市的基礎，政府會與民間銜接，把智慧台灣、智慧國土、科技台灣等一系列的基礎工作做到位，讓其他的相關科技廠商可以更好銜接。

園遊會設在中央聯合辦公大樓外的空地，有許多攤位，由來自台北市、桃園市、台中市等政府單位擺攤，與民眾大玩闖關遊戲，問題皆與土地重劃、地政相關，只要答對，可以集點，還有驚喜小禮物，例如環保吸管等，民眾玩得不亦樂乎。

台中市北屯隨著人口移入優勢，以及招商案陸續啟動等話題帶動，區域房市銷售升溫，而日趨成熟的崇德路沿線，在人潮群聚效應下，店面售價與租金行情表現更是亮眼。

據內政部實價登錄資料顯示，成交單價較高的熱門店面，大多位於精華商圈、人潮密集地段，北屯總價5,000萬元以上的店面交易大多落在崇德路三段、823公園附近。

而創下今年北屯最高店面成交紀錄，則是3月一筆在東光路781至810號的店面交易，以每坪單價147.2萬元售出，土地面積369坪，交易總價達1.5億元。

位於北屯首座大型商場影城首排的「洲際W」，看好商場帶來的集客力及磁吸效應串連社區店面，不僅住宅熱銷，店面也非常搶手，未來一樓店面預計有連鎖超商、診所、寵物美容進駐，目前僅剩一戶可售，每坪成交價65萬元左右。

業者指出，因「洲際W」地處台74線、崇德路交匯處，對面洲際棒球場時常舉辦各項國際級賽事，活動帶來人潮、帶來商機，這也是店面搶手主因之一。

而單元12緊鄰雙鐵共構的松竹站與捷運機廠總站商業特區，加上臨近松竹商圈，且好市多北屯店也將進駐，商機滾滾，引起不少矚目。

　　“金九”失色之後,“銀十”同樣成色不足。在嚴厲的樓市調控下,深圳樓市整體成交低迷,10月一二手住宅量價齊跌,購房者觀望情緒濃厚。

　　多位業內人士向《每日經濟新聞》記者表示,在今年僅剩的兩個月,部分開發商面臨資金及業績壓力,或將採取“以價換量”的措施,但成交量難有大幅突破,深圳樓市仍將處于高位盤整階段。

　　一二手住宅量價齊跌

　　今年以來,深圳樓市調控力度加大,尤其是“731新政”的持續影響,在房地産市場預期轉變的背景下,持幣觀望者大增。

　　深圳中原研究中心數據顯示,深圳市10月規土委備案數據繼續大幅下滑,除去今年2月受春節影響,一二手成交量皆為2017年4月以來的新低;同時,一二手住宅價格繼續呈現下滑趨勢,其中二手住宅價格連續三個月下滑,價格趨勢由升轉跌,一二手住宅價格走勢背離現象基本扭轉。

　　具體而言,10月深圳全市新房住宅批售約51.41萬平方米,推售約74.23萬平米;10月深圳全市一手住宅的成交均價為54071元/平方米,環比下降0.02%,即下降9元/平方米;10月新房住宅成交套數為1835套,環比下滑18.35%;成交面積17.82萬平方米,環比下滑19.10%。

　　二手住宅方面,10月深圳全市二手住宅成交量3787套,較上月下滑23.5%,除今年2月份春節影響成交只有3133套外,本月成交量創下近20月以來的最低值,市場成交持續低迷;10月全市二手住宅均價為52481元/平方米,環比下滑0.73%。

　　《每日經濟新聞》記者注意到,其實今年深圳“731”新政後樓市就開始降溫,買賣雙方博弈加劇。之前“網紅盤”華潤城三期開盤出現的排隊買房、“打新房”等現象已不再,取而代之的是多個樓盤開始了“特價房”“分期付首付”、主動降價等現象;二手房成交的樓盤多多少少都略有調價,但幅度並不是太大。面對嚴厲的樓市調控,更有中介坦言:“深圳新房二手房不好賣,現在給客戶推薦的多是商鋪。”

　　開發商或“以價換量”

　　在樓市調控趨嚴的背景下,面臨資金和業績的雙重壓力,房企開始加快推盤速度。

　　據美聯物業全國研究中心統計,隨著調控政策逐漸被消化及年末房企衝刺業績的刺激作用,自9月底開始,開發商逐漸加快推盤速度。截至10月30日,深圳全市10月份共有18個項目入市銷售,其中住宅和公寓産品的總推售量高達9977套,尤其是前期供應比較乏力的原關內地區有11個項目入市。

　　美聯物業預計,11月份或將延續“銀十”推盤小高潮,預計深圳全市或有21個新房項目入市,不過具體入市時間仍需以開發商公布為準。而且由于近兩個月開發商推盤速度明顯加快,預計在今年剩余的兩個月裡,深圳一手住宅的網簽量將上升,且受年底衝刺業績的影響,部分開發商或將採取“以價走量”方式進行推盤,新房價格或迎來低水位。

　　深圳中原研究中心分析稱,年底開發商迫于資金壓力和年底業績壓力,許多捂了很久的現房、準現房項目紛紛推出,部分開發商提前推出新盤增加銷售量,新房訪客量有所提高,但是成交轉化率不高。預計後期開發商將保持快速的推盤節奏,新房成交量將有所回升,二手房成交量將維持低迷。

　　戴德梁行華南及華西區研究部主管及高級董事張曉端向《每日經濟新聞》記者表示,進入第四季度以來,一方面市場觀望情緒持續存在,另一方面由于近兩個月新房供應大幅增加,部分置業者轉向新房市場,因而二手住宅成交偏弱。臨近年底,預計年內有購房計劃的人會擇機購買,置業需求將有所增加。但當前調控嚴厲,成交量難有大幅突破。

　　張曉端補充道,整體來看,深圳市場低迷態勢延續,雖然近期市場供應量大增,但成交量並未有較大起色,市場觀望氛圍濃厚。

　　今年北京樓市“金九銀十”成色不足已是不爭的事實。據《每日經濟新聞》此前報道,今年國慶黃金周期間,北京新建住宅網簽235套,延續了2016年“930新政”以來的低迷態勢。

　　10月份,北京的新房和二手房交易持續低迷,無論從交易量和交易價格衡量,都難掩疲態。與此同時,近期大量新房源的入市,使得購房者原本濃厚的觀望情緒進一步加強。

　　新房二手房成交環比雙雙大降

　　北京新房交易量在交易面積和成交套數都呈現出下行趨勢。

　　根據安居客數據分析,10月北京新房成交3270套,環比下降34.6%。諸葛找房數據顯示,近期北京新房供應面積增速度遠大于銷售面積增速,銷供比從今年4月份開始逐月下跌。

　　就供應面積上講,6月以來北京新房供應面積速度加快,10月北京新房供應面積為117.94萬平方米,而冷清的交易量使得10月銷供比達到最低值0.43。

　　從交易量和交易價格看,北京二手房市場都可以用冷清來形容。

　　貝殼研究院數據顯示,10月北京二手房市場實時成交量環比減少12.5%,成交絕對水平降至2017年11月水平。均價繼續下跌至61103元/平方米,環比下跌1.2%。安居客數據分析指出,北京10月二手房源量供應環比下跌31.7%。

　　據諸葛找房數據研究中心監測數據,10月北京二手住宅網簽8879套,環比下跌41.9%。

　　不僅如此,市場成交難度仍在加大,成交周期進也一步延長。在換房佔比較高的北京二手房市場上,由于客戶持續觀望,業主賣房換房也較為困難,買賣雙方成交周期同時延長至2017年以來的歷史高位。

　　交易降低縱然有10月的黃金周的影響,但是限競房的入市也令二手房市場受到衝擊。貝殼研究院首席市場分析師許小樂向《每日經濟新聞》記者表示:“10月限競房項目集中入市,批準上市房源5000余套,環比增加33%,將分流部分二手房市場需求。因此,預計11月北京二手房市場成交增幅不大,均價將在當前水平附近波動。”

　　大量新房入市強化市場觀望情緒

　　低迷的市場表現增加了購房者的觀望情緒,而選擇面的擴大更強化了這一心理。

　　由于新房供應增加,大量新房包括價格較低的限競房入市為北京市場帶來了更多選擇。數據顯示,10月以來北京共有21個新房項目入市,共計14329套房源,分別分布在朝陽區、豐臺區、石景山區、大興區、房山區、順義區等各個區域。

　　《每日經濟新聞》記者注意到,9月北京市公積金政策調整後,市場購買力尤其是首置剛需購買力被進一步削弱,同時市場預期受此影響進一步回落,客戶入市積極性下降。數據顯示,10月北京新增客源量和帶看量環比下滑1.3%,處于低位穩定。

　　據安居客市場調研,32.7%的購房者認為今年房價未來會繼續上漲,而67.3%的購房者認為房價會繼續上漲或保持現有水平。

　　在7月31日中央提出“堅決遏制房價上漲”以來,樓市表現的確回應了這一政策導向。“‘金九銀十’出現意料之中的黯然失色,這也是2016年以來‘金九銀十’最為慘淡的一年。在樓市降溫的大背景下,穩定依然是四季度的重點。穩地價、穩房價、穩預期,確保市場穩定、房價穩中有降的同時,未來預期穩定也是調控重點。”58安居客房産研究首席分析師張波對《每日經濟新聞》記者表示。

　　至于還有不足兩個月就即將告別的2018年,張波告訴《每日經濟新聞》記者:“整體來看商品房的成交量價並不會出現大波動,但由于市場預期變化影響,房企的降價步伐會加快,一二線熱點城市降溫趨勢不變。”

市場趨向平穩、開發商大量推盤、購房者觀望……有購房者形容，當前深圳樓市的參與者都“徘徊在十字路口”，買賣雙方的“博弈”已初顯結果。

投資公司出貨

美聯物業全國研究中心的資料顯示，10月深圳共有18個新房項目入市銷售，其中住宅和公寓產品的總推售量高達9977套，11月預計將有21個新房項目入市。雖然10月推盤量大增，但是市場去化率卻呈走低態勢。無論是顧客紮堆的“網紅盤”，還是市區還是較為偏遠的樓盤，實際去化率均不理想。深圳市規土委發佈的統計資料顯示，10月深圳全市新房住宅的成交均價為每平方米54071元，環比下降0.02%，成交套數為1835套，環比下滑18.35%。

證券時報記者發現，數個本來已被“整售”項目也在近期以“散售”的形式入市。在龍華紅山地鐵站附近，一處“網紅”公寓樓盤最近以“散售”的形式推出數百套公寓，價格在每平方米7.5萬元至8.5萬元左右。

去年11月，該項目的數百套商務公寓才被打包“整售”。此番入市，自然也就吸引許多人來“一睹風采”。不過，多位元購房者告訴記者，價格漲幅之大讓人難以接受。記者調查顯示，2017年11月，這批公寓的備案均價僅為每平方米5.7萬元左右，目前的銷售價格卻直逼附近帶學位的住宅項目。深圳中原研究中心的報告顯示，這個“次新房”項目入市按照二手房形式來交易，開盤當天成交約30套。

而在羅湖筍崗片區，一處商務公寓項目也是去年“整售”給投資公司的貨源，近期投資公司拿出近百套公寓“散售”，房源價格在每平方米7.5萬元左右，2017年5月這批商務公寓產品的備案價為每平方米6.8萬元左右。

這些本已“整售”的公寓突然“散售”，在一些業內人士看來，原因可能是年底資金緊張，投資公司拿出部分專案回款以減少壓力。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，投資公司一次性大規模拿盤，能獲得比較低的折扣，日後轉讓時可以獲取較大的溢價，這是投資公司的一種盈利模式。目前來看，由於“731政策”出臺了商務公寓的限售政策，市場上對商務公寓的需求有所降溫，而且對商務公寓短期的溢價率預期也有所降低。投資公司在這個時候出貨，一方面是預計短期內價格上漲的空間有限，“落袋為安”是上策；另一方面，投資公司購房的資金大多來源於貸款，資金壓力也不小，再加上年底一向是樓市銷售旺季，因此結合上述這些原因，出現了近期的推貨熱潮。

以價換量

市場趨向平穩，開發商必然是感觸最深。“之前，一些離市區較遠的公寓項目推出了一些特價盤，我最近去龍崗中心城看房，發現有商鋪也在降價。”成先生告訴記者，“這些商鋪都緊靠主幹道，原來甚至賣到每平方米8萬多元，現在推出特價每平方米3萬多元，說是工程抵款，就是之前給施工方房屋來沖抵工程款。”

“開發商每年都有一定的銷售目標，如果快到年底尚有距離，他們就會對樓盤進行降價促銷，以期快速銷售快速回款，完成全年銷售目標。”福田一處新盤專案銷售經理對記者說。

此外，由於新盤項目和一些酒店式公寓項目大量推出，仲介上街兜售房源的現象也在多處出現。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從企業行銷策略來看，開發商資金壓力還是很大，密集推盤加上主動促銷，表明部分開發商已顯露出以價換量的心態。

一邊是需求端的觀望，一邊是供給端的擴大，在一些業主和分析人士看來，深圳樓市似乎已經轉入“買方市場”。為了置換更大一點的房子，岳小姐早已經在3個月前把自己的房子掛牌，但仍未賣出，“最近更感到意外的是，之前看好的二手房竟然有業主主動調低價格，深圳二手房市場似乎已經進入買方市場。”她說。

深圳房地產仲介協會此前公佈的仲介行業標準指數顯示，隨著樓市觀望氛圍的日益濃郁，二手房市場的價格也有所鬆動，除龍崗、大鵬兩區外，全市其餘各區二手房報價均出現不同程度下調，這也預示著當下二手房市場買賣雙方的博弈已初顯結果，即二手房價格鬆動已漸成趨勢。何倩茹認為，今年房企整體業績不太理想，年度銷售目標的完成壓力非常大，因此在第四季度，一手新房有望出現一些特價房。從10月開始到農曆新年之前，是一個視窗期。而樓市的調控方向，暫時仍然以偏緊為主，鬆動的可能性會有，但要視樓市的整體走勢是否出現較為明顯的下行情況而定。

對於承接著一線城市溢出效應的城市圈而言，房價上漲時，他們是投資客蜂擁而至的“價值窪地”，樓市敏感時，他們成了隨之破裂的“價格泡沫”，禍福相依。

中國社科院財經戰略研究院發佈的《中國住房市場發展月度分析報告（2018年10月）》（以下簡稱“報告”）顯示，伴隨著房地產市場的調控向三四線城市延伸、棚改貨幣化安置政策調整、價格窪地填平，三四線城市、尤其是一二線中心城市圈的周邊城市出現了漲速持續回落乃至明顯下跌的情況。

報告資料指出，2018年9月，北京、深圳、上海房價環比下跌，其中，上海房價環比下跌1.8%，與2018年1月相比，上海房價累計下跌5.58%，同時，准一線城市與熱門二線城市中，天津、成都、武漢、青島、西安等都出現了明顯的價格下跌。

低溫過境，來勢洶洶，圍繞著一線、二線城市圈，原本房價節節攀升、投資客一擁而上的各周邊城市樓市逐漸回歸理性，資料顯示，環京津的保定廊坊、環滬的嘉興南通、廈門周邊的漳州、成都周邊的樂山等城市出現了明顯的房價下跌，幅度超過中心城市。

價格下跌的同時，一年走到末尾，各城市的開發商面臨年終大考，眾多新盤、加推密集上市，供給集中爆發，久違的促銷、優惠層出不窮，樓市一步步走回供大於求的買方市場。

環滬後花園“急刹車”

“一次性付清，優惠最高9萬元，貸款優惠最高7萬元，先生不要再猶豫了，買到就是賺到，要換做一個多月前，哪有這樣的好事？”溫呂明上個月底隨看房團參觀了嘉興東方禾悅項目，儘管現場銷售給出了很大的優惠力度，他還是想等等看“更多選擇”。

據記者不完全統計，從11月開始短短不到一周的時間，嘉興已經有超過15個樓盤、3000套房源公示了預售方案，超過以往一個月的預售數量。

“這幾天仲介給我推薦的就有七八個樓盤，我在網上查到的樓盤更多，大概有15個新盤，基本上每個板塊都有分佈，可選擇的餘地很大，所以我一點也不著急，而且現在的行情等一等應該不妨事吧？”溫呂明在自己的手機備忘錄裡做了滿滿的看房筆記，價格、配套、戶型等資訊一應俱全，他希望自己的第一套房能夠“一步到位”。

交通是最讓溫呂明在意的因素，目前他最中意的是位於南湖區的兩個新盤，因為嘉興高鐵南站就坐落在南湖區，而高鐵是溫呂明每日到上海上班的最主要通勤工具。“早上起來到高鐵站大概十分鐘，高鐵到虹橋站半個小時，出了虹橋站到公司十分鐘，基本上不存在堵車的問題，所以大部分時候，我用在通勤上的時間比住在上海的同事都要短。”

得益于優越的地理位置、便利的軌道交通以及嘉興市“浙江省全面接軌上海的示範區”這一定位，如溫呂明一樣居住在嘉興的“滬漂”並不少見，溫呂明稱，每天早晚高峰期通往上海的高鐵上，坐滿了西裝筆挺的商務人士，而通過網約車平臺拼車來往於兩地通勤的上班族數量同樣可觀，“開車的話是一個小時，我以前都是拼車過去的，很容易拼，但是容易堵車。”

因為地理位置而成了環滬“睡城”的嘉興，由於出色的居住環境，與昆山、南通等一樣，時常被稱作上海的“後花園”。

2016年，上海的《上海市城市總體規劃（2016-2040）》中，明確提出將嘉興納入上海大都市圈，提出多項基礎設施共建。

也正是在2016年，嘉興的房價開始了大幅上漲，安居客資料顯示，2016年3月，嘉興商品房均價為6567元，而2016年12月，均價漲至8895元，漲幅達到35.45%，同期，上海房價漲幅為18.94%，2018年11月，嘉興房價已達到11377元。

嘉興當地一位元房產仲介馬超群對記者表示，上海人是嘉興樓市的主要消費群體之一，與浙江省內的消費人群幾乎持平，“我們門店的內部記錄資料是，除了嘉興本地人，上海購房人群數量大概占三分之一，浙江省內人群占三分之一，剩下的是其他省外人群。”

不過，馬超群表示，近幾月的看房、購房人群顯著減少，以嘉興本地人以及剛需“滬漂”為主，省外投資客幾乎絕跡，“11月這麼多新盤上市，基本上一個盤只有一兩個外埠看房團，以前可不是這樣的，一個盤基本上三分之一是外埠來看房。”

多個平臺的公開資料顯示，嘉興房價已經連續下滑三個月。一家房地產五十強企業的嘉興公司總經理對記者表示：“由於競品較多，且目前市場需求不旺，公司在嘉興的新開盤項目會有較大力度的優惠，總體價格可能會回到去年的水準。”

加速回款 供給膨脹

在眾多圍繞中心城市的周邊城市中，嘉興並非特例，隨著中心城市的房價回檔，這些原本的“價值窪地”驟然告別了“開盤即磬”，與中心城市一樣，要在平淡的市場中加速去庫存。

據記者不完全統計，多個熱門二線城市在11月迎來了樓盤的密集入市，且均處於近年來的單月推盤高峰值，如重慶預計新推、開盤樓盤超過140個，武漢將有超過80個樓盤入市，佛山有超過50個樓盤計畫推出，成都則有超過30個樓盤在一周內取得了預售證，。

成都一家地方房產經紀公司總經理對記者表示：“已經到年底了，調控政策沒有絲毫放鬆的跡象，年底又有銷售上的壓力，這個月成都的新盤供應量可能會再創新高，很多盤捂了很久，實在捂不住了，而且據我所知，有回款上的要求，很多專案的優惠力度會比之前還要大，很多周邊城市更是這樣的，回款是開發商年底的核心目標，其他都得靠邊站。”

天風證券發佈的行業研報顯示，2017年全年，龍頭房企及大型房企回款率為66%及60%，而在2018年一季度，這一資料已經下降到53%和52%，在融資環境緊張的情況下，回款是房企現金流的最重要來源。因此，包括萬科、碧桂園在內的多家房企已經紛紛表態，今年會將回款率作為最主要的業績目標之一，鬱亮更是曾言，“如果6300億的回款目標沒有達成，我們的所有業務都可以停。”

前述房地產五十強企業的嘉興公司總經理對記者表示，一二線城市圈中的周邊城市更多負擔著回款的任務，“中心城市的樓盤承擔戰略意義，而且總體價格更為穩健，因此大多數情況下，優惠力度不會那麼明顯，而周邊城市一是前兩年拿地數量多，二是成本更易把控，所以各家都會把優惠力度放到很大，特別是鼓勵全款，利於回款。”

不僅是開發商的新盤集中供應，各城市的二手房供應量也在持續增加，據記者瞭解，北京、重慶、南京、杭州等一二線城市的二手房掛牌數量已經連續數月遞增，嘉興、南通等城市圈周邊城市的二手房掛牌數量也出現了加速增長的趨勢。

克而瑞發佈的《2018年10月29個重點城市住宅供求比、存量及消化週期》顯示，上海、深圳、北京分別以15%、10%、8%的庫存環比增長比例排名前列，此外，杭州、南京、重慶、廈門、鄭州等熱點二線城市均出現了庫存環比小幅增長、同比大幅增長的情況。

與鼓足馬力的加速供給形成鮮明對比的是，城市購房人群的需求趨向飽和，購房熱情不復。例如新一線城市中的杭州，在10月共計出現了20個“流搖”樓盤，其中包括主城區核心地段的部分主流剛改樓盤，同時，多個樓盤出現“0人搖號”的情況。

涼意在眾多熱點城市蔓延，中國指數研究院發佈的資料顯示，10月，受監測的40個主要城市成交面積環比下降達5.91%，近六成城市環比下降。而上海易居房地產研究院發佈的報告則指出，10月，北京、深圳、蘇州、無錫、杭州、南京、廈門、成都、青島、金華等十個城市的二手房交易量為3.9萬套，環比下降25%，同比下降9%，成交量創下48個月新低。

幾個月前，杭州各大銀行門口購房驗資排隊長龍頻現；萬人報名搖號只為爭搶一百多套房源；只要能搖號拿到房票，不管地段、房型、配套等是否稱心，絕不棄權，堅決買下。然而僅隔四、五個月，進入房產傳統銷售的「金九銀十」後，杭州樓市反而和今年杭州的秋天一樣，冷得有點快。據杭州透明售房網數據顯示，「十．一」黃金周期間，杭州市區（含富陽、臨安）新房成交僅293 套。不過，發展商卻眾口一詞看好杭州樓市。

9月底，融信旗下某樓盤推出116套房作銷售預售登記，三天報名時間僅錄106人報名，數字意味著該樓盤無須再進行搖號銷售。登記購買該樓盤的馮先生表示：「我從5月份開始到現在已經參加了6次搖號，多的時候一萬多人報名，最少的也有五、六百人，一次都沒搖中。但這次居然不用搖號就能直接選房了。」

據了解，該樓盤正式選房時，輪號到了98號後，由於位置、樓層等不合心意，有8名選房者放棄了購房資格。這與幾個月前萬人爭搶百套房、閉著眼睛隨便買的情形相比，簡直是「冰火兩重天」。

區域蔓延至主城核心區

該樓盤出現的情況並非偶然。從7月開始搖號登記人數減少，樓盤中籤率持續走高，無須搖號樓盤頻現。9月中籤率低於10%的樓盤不足10個，而無須搖號的樓盤也有10個；區域也從此前的臨安、富陽開始蔓延到拱墅、下城等主城核心區。

業內人士分析，出現以上現象一方面由於調控政策至今，市場開始趨穩，購房者也逐步回歸理性；另一方面，部分房企在市場不斷下修行情況下，資金鏈出現緊張，並且擔心客源流失，所以抓緊時間集中開盤，房源供應量充足。據杭州透明售房網統計顯示，7、8、9、10 四個月，每月有近20個樓盤開售，而且房源套數都在百套以上。

申花慶隆地價回3年前

2018 年上半年，杭州以1,439 億元（人民幣，下同）的土地出讓收入位居大陸全國首位；到了8月，土地出讓收入為226億元，綜合溢價率下降至4%；9月出讓體量繼續縮減，共成交土地25宗，其中18宗為底價成交，平均溢價率為2.44%，出讓金額僅25.9億元，為一年來新低。

在杭州堪稱具有「風向標」意義的申花慶隆板塊，1月九龍倉以每平方米40,536元樓面價、自持6%競得一塊宅地，2月分又以每平方米39,024元的樓面價競得宅地一塊。到了8月，同一板塊九龍倉以每平方米27,923元的樓面價成功「補倉」，加上要求配建公租房，這塊宅地的實際樓面價每平方米約為3.3萬元，這一成交地價一舉將該地價水平拉回到3年前。

一手交投創近10年新低

創近10年新低2018年的「十．一」黃金周可以說是近10年來杭州樓市的「最慘黃金周」，總成交量不足400套。據杭州透明售房網數據顯示，其間杭州市區（含富陽、臨安）新房成交量293套，為10年來同期新低，較去年同期的992套大降71.7%；二手房成交98套，創2014年以來新低。

淡風短期難扭 全月或跌至千宗
發展商增添新盤優惠刺激買家入市，略有成效，過去兩天（10日及11日）一手市場共錄得約40宗成交，創近4周新高，但對本月新盤銷情幫助不大。受港股下挫和中美貿易戰等因素影響，綜合新盤成交紀錄及市場消息，本月首11天僅錄得約152宗一手成交，較上月同期的642宗大減約76%，創今年按月同期成交量新低。有業界認為，整體樓市氣氛偏淡，亦未有大型樓盤推售，令本月新盤「開局」頗差，料全月成交有機會跌至約1000宗水平。

海傲灣呎造2.4萬冠油塘

過去兩天未有大型新盤推售，市場聚焦九建（00034）旗下油塘海傲灣，項目改以大規模招標方式發售，並加入備用一按高成數按揭刺激銷情，過去周六（10日）標售134伙，即日售出13伙，兩天共售17伙，套現近1億元，為過去周末新盤銷售之冠，成交呎價高見2.4萬元，創區內新高。九建市務及銷售部總經理楊聰永表示，昨天有一組買家斥資1600萬元連購20樓中層相鄰兩個全海景單位，包括實用面積264方呎一房戶及實用面積391方呎兩房戶，呎價分別為24269及24366元，料未來高層單位的呎價可達2.8萬元水平。

會德豐地產旗下5個樓盤推出長約3年的1088天先住後付付款計劃後，昨日推售共73伙。發展商表示，將軍澳MONTEREY昨天單日售出8伙，套現逾8060萬元，項目累售單位增至772伙，套現逾76.2億元。

同系九龍東啟德OASIS KAI TAK過去周六發售55個車位及10個電單車車位，即日售出43個，當中電單車車位全數沽清，套現逾1.46億元，令會德豐地產過去周末共套現逾2.26億元。

萬科置業（香港）旗下屯門掃管笏上源上月推售至今累售559伙，套現逾35億元。萬科香港市場營銷與客戶關係部董事周銘禧指出，該項目計劃短時間內推出聖誕節優惠吸客，目前已推出的單位中，尚餘不足100伙待售，以2房至3房為主，另有小量一房單位及特色戶；洋房則預料明年下半年以現樓形式推售。

掃管笏上源部署聖誕優惠

周銘禧說，本港樓市受多個外圍因素影響，短期會有波幅，但長遠來看維持健康平穩發展。

新盤過去兩天共售出約40伙，較對上一個周末（3日及4日）僅錄得約9宗成交暴升約3.4倍，創近4個周末的新高，但無助本月新盤整體銷情。據成交紀錄及市場消息，本月首11天新盤僅累沽約152伙，較上月同期的642伙，大幅下挫約76%，亦跌穿今年4月的172宗低位，成為以每月首11天計算，今年新盤成交量最少的月份。

中原地產亞太區副主席陳永傑分析，本月股市不穩，加上未有大型新盤推售，「開局」甚差，雖然近一個星期氣氛有回復跡象，二手交投增加，一手成交過去周末亦稍見上升，但無助本月銷情。陳永傑相信，在淡風籠罩下，新盤成交量將由上月全月約1100宗，跌至本月約1000宗水平（約9%）。

中國中冶（01618）旗下中冶置業香港在港發展的首個住宅項目、深井青龍頭逸璟．龍灣，過去周末（10及11日）首度接受收票，負責銷售的美聯物業稱， 過去兩天累收270票，以首張價單50伙計算，超購4.4倍，有機會日內加推單位，本周末進行首輪銷售。

兩天收270票 年輕客較少

逸璟．龍灣位於尖沙咀天文臺道的銷售處，昨天陸續有市民到場參觀示範單位，情況不俗。中冶置業香港營銷總監胡英表示，該樓盤開價後，過去兩天反應不俗，視乎收票情況再決定是否加推，並且有加價空間。

美聯住宅部行政總裁布少明指出，逸璟．龍灣過去兩天共收約270票，超購4.4倍，入票80%來自新界區，另外20%來自九龍及港島區，用家佔約80%。

布少明說，是次年輕客相對較少，約40%為八十、九十後，有機會於日內加推並在本周末進行首輪銷售，但仍待發展商公布，預計該項目落成後呎租約40元，回報率約3厘。

位於青山公路青龍頭段108號的逸璟．龍灣提供198伙，實用面積261至3857方呎，首張50伙價單折實平均呎價14831元，預計明年6月底入伙。

樓市轉勢回落，愈多愈多業主願意擴大議價空間，吸引買家趁低吸納。中原地產統計的十大屋苑過去兩天（10日及11日）錄得6宗成交，按周增加5宗，成交量創今年8月以來近14個周末新高。二手交投以低價成交主導，其中紅磡黃埔花園高層戶以每方呎15424元易手，同類單位呎價4個月挫約24%；天水圍居屋天頌苑低層戶則獲白表居屋第二市場計劃2018（下稱白居二）中籤者承接，呎價僅5534元，屬該屋苑近一年呎價低位。

黃埔花園本月開齋

中原地產統計的6宗十大屋苑成交，分別來自天水圍嘉湖山莊、鰂魚涌太古城及紅磡黃埔花園3個屋苑。美聯物業十大屋苑過去兩天則錄得4宗成交，按周增加多一宗。中原地產該行亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，近日外圍市況回穩，市場情緒好轉，加上過去兩天一手市場缺乏全新盤開售，令購買力回流二手市場。

黃埔花園買賣於過去周末「開齋」，錄得本月首宗成交。中原地產分行經理袁顯岸指出，黃埔花園2期7座高層G室，兩房間隔，實用面積389方呎，原開價730萬元，最終劈價130萬元或17.8%，以約600萬元成交，造價回到今年初水平，成交呎價15424元，較7月造出的同類單位呎價高峰20308元低4884元，回落約24%。原業主2006年以175萬元買入該單位，賬面獲利425萬元或2.4倍。

白居二買天頌苑呎價僅5534

上月僅錄得7宗成交的太古城，本月交投較暢旺，暫時已錄得6宗成交，更逆市出現「低層貴過高層」的情況。美聯物業高級首席營業經理吳肇基說，太古城高安閣低層H室，實用面積580方呎，以1028萬元售出，呎價17724元；原業主3月叫價1398萬元放盤，8個月以來累積減價370萬元（約26%）。翻查資料，高安閣實用面積同為580方呎的高層H室，上周僅以1003萬元沽出，呎價17293元，反映是次最新低層造價反而較高層單位賣貴25萬元或2.5%。據悉，原業主2002年7月以205萬買入上址，持貨16年轉手，賬面勁賺823萬元，升值4倍。

白居二中籤者陸續入市，惟成交價持續尋底。中原地產副區域營業經理伍耀祖稱，天水圍居屋天頌苑J座低層3室2房戶，實用面積506方呎，昨天（11日）獲白居二買家以未補地價280萬元買入，呎價低見5534元，創下該屋苑自去年11月以來的一年呎價新低。原業主2013年以未補地價131.47萬元入市，約5年賬面升值約148.53萬元（約1.1倍）。

第四季為新盤入伙高峰期，放賣放租盤源增，個別出現連額外印花稅（SSD）急沽個案。將軍澳海翩滙套3房戶累減600萬元後，以1,300萬元易手，賣方付約130萬元SSD。

累減600萬 減幅約32%

中原地產將軍澳天晉第三分行副分區營業經理伍錦基表示，上述單位為海翩滙7座中層K室，實用面積852平方呎，3房套房加士多房單位，向西南，望海景，單位於9月以1,900萬元放盤。

10月收樓時遇上同區新盤吸納大量買家，即調低叫價至1,600萬元，直至海翩滙同類型單位6座低層G室以1,300萬元易手，令上述7座業主接受現實，最終肯以1,300萬元達成交易，累減600萬元，減幅約32%。

原業主於2016年以1,040萬一手買入，因單位未滿3年，需要支付10% SSD，以售價1,300萬元計算，原業主要繳付約130萬元SSD，扣除SSD後，賣方帳面獲利約130萬元，實際有10%利潤。

位於將軍澳南的海翩滙於10月開始陸續入伙，供應戶型多元化，加上屬全新，本月屋苑錄得2宗買賣成交，實用呎價15,205元。

元朗YOHO Town樓價較高位下調約10%，刺激本月交投驟增，首11天已錄6宗成交，已超越10月全月僅1宗水平，買賣表現與藍籌屋苑鰂魚涌太古城看齊。

較今年高位 回落10至12%

YOHO Town於11月份易手單位全屬2房，售價由590萬至748萬元，其中2宗屬大2房，左右廳間隔，其售價分別為650萬及748萬元。

中原地產元朗區副營業董事陳忠浩表示，被視為區內藍籌屋苑的YOHO Town上月只錄得1宗成交，本月首11天已錄得6宗成交，成交量顯著增加，主要因為不少業主減價招徠，現時屋苑樓價相比今年高位已回落10至12%，吸引買家趁機入市。

正如YOHO Town 1座低層F室，實用面積393平方呎，屬細兩房，方廳設計，新近以約590萬元易手，實用面積呎價約15,013元。原業主於2011年2月以243萬買入單位，持貨7年帳面獲利347萬元，單位升值1.4倍。同類型單位今年樓價高位造價約678萬元，現時樓價回落約13%。