當包租公儘管人人稱羨，但高報酬其實也伴隨著高風險，若未慎選租客，房東可能不僅收不到租，還無法趕他走，實在欲哭無淚。若房東遇到不繳房租的奧客，該如何因應與處理？專家建議，可寄發存證信函向法院聲請支付命令。

租屋市場不只有惡房東，奧房客也不少，不時有租客破壞房子、遺留一堆垃圾等案例，房東若不想遇到此狀況，最好留心觀察租客，從承租人年齡、職業、租房動機等來評估否有正常收入，避免後續權益受損。

至少耗時3個月
中信房屋法務專員鍾運凱表示，最常見糾紛是房客不按時繳交租金，依新上路的《租賃專法》，房東於租客欠租達2個月後，可寄發存證信函且催告，若僅想討回租金且事實明確，就無須進入訴訟程序，直接向法院聲請「支付命令」，強制執行房客必須給付的欠款。

若房東因此不想繼續出租房屋給壞房客，鍾運凱表示，先看租約期剩下多久，若剩下半年內，不建議房東提起訴訟，原因在於訴訟至少耗時3個月，加上訴訟金額支出龐大，不如等到租約到期，再依公證法強制執行請求返還房屋，或是先到公所申請調解。

但若租約還有一段時間卻想解除契約關係，就要先看當初雙方簽定的契約內容是否有「契約終止」規定，若有就可依相關約定提出終止租約，但通常須支付解約金。

如果沒有相關規定，房東只能進行民事訴訟，首先在達2個月欠租事實確立後，寄發存證信函並催告無效，房東此時要請租客搬家，還必須符合「提前1個月通知」規定，等於必須要經歷3個月，期間蒐集證據後才得以進行訴訟，最後再由法官判定是否歸還房屋。

近幾年台中市單元2重劃區，蓋了不少新大樓、別墅，但在住宅建案以外，其實也出現很多「企業總部」，基地不大、建物不高，但數量並不下於住宅案件數，更有許多土地都掌握在這些企業主手中，除因看好單元2交通區位的優勢，也反映出企業主喜好買地投資的性格，且出手闊綽程度更甚建商。

根據住商不動產統計，近1年台中市總價上億元土地成交量，北屯區達86筆排名第1，單坪均價29.22萬元，集中在捷運機廠特區、單元12重劃區，南屯、西屯區排名2、3，這2區總計77筆土地，單坪均價47∼49萬元，大部分都集中在單元2重劃區，少部分在水湳地區，顯見3大屯區的新重劃區土地，是目前業者投資的熱門標的。

新重劃區熱門標的
不過大舉投資土地的不盡然都是建商，華人喜愛買地置產的天性，在一般企業同樣是展露無疑。住商不動產企研室經理徐佳馨指出，雖然繼美國、中國之後，台版肥咖條款也將上路，但這波購地熱潮與之無太大關係，「回流台灣的熱錢太多還是主因，大家都在找好標的停泊。」

針對台中上億元的土地交易，春耕不動產協理洪永瀚分析，面積大、單價高的土地，幾乎都是上市建商在買，買到就立即蓋大樓銷售；面積大、單價不高的土地，則是企業主最有興趣的長期投資標的；至於面積小、地點好、單價合理的土地，因具短期投資價值，成交量最多，中小企業主也會買來自用。

例如單元2重劃區就出現企業湧入購地、蓋總部的現象，主因是該區近7期重劃區，地段佳，且交通便利，又近彰化及大肚山一帶的產業聚落，不過中小企業多購買500坪以下土地，如瑞柏勝投資公司即購買約300坪土地，興建總部大樓；購買500坪以上的多為車商，為擁有更大的展示空間而從市區搬過去，如Land Rover達970坪的土地、Volvo有900坪、MAZDA更達1222坪，都位在新富路、向上路一帶，藍寶堅尼也在此興建旗艦店。

高總價地需求持續
購買土地者因為身分不同，考慮與接受的價格也不一樣。建商買地時，出價會受房屋銷售價格與市況的影響，所以出價通常會有上限，甚至還會殺價；企業主購地則多沒有容積率概念，且通常較有急迫性，所以不怕「買貴」，只要地點好、價錢不貴得太離譜，就能接受。

以單元2重劃區來看，2013∼2014年買地的企業主就佔多數，追價力道之大，遠非建商能比，也造成地價大漲，最近1年的單元12重劃區、捷運機廠特區也有相同情形。

企業「錢」進土地，大部分也不只是空置著當去化閒錢，而是為幾年後的擴張做準備，先把土地當作存錢筒。洪永瀚表示，現在的土地公告現值已經很高，因此未來售出的土增稅已經降低，地主只需負擔地價稅即可，「囤地成本降，也造成企業主現在又開始和建商搶地的局面，房屋成交量下跌，土地成交量卻增長。」

洪永瀚說明，以前可用土地很少，企業主都買房子停泊現金，現在新的重劃區太多，企業主轉買土地，無論是為了擴張、蓋廠房、蓋企業總部等「顯性需求」，或是為了節稅、避稅、將獲利轉為私用等「隱性需求」，高總價土地需求持續存在，而地價持續維持高點，估計房價要回跌也幾乎沒有機會。

有閒錢的企業主，除了經營本業外，亦會買地置產、投資，等待未來擴張企業規模，可打造企業總部之用；若是錢太多又年老的企業者，因想將資產贈與給小孩，同樣也是以買地來處理。台中市近1年成交上億元的大筆土地中，烏日區不但佔有一席之地，且大部分的交易集中在即將重劃、準備禁止移轉的「前竹區段徵收」，其公設保留地為熱門產品。

近年土地交易密集
「前竹區段徵收」位於烏日區的最東邊，緊鄰南區，中間有環中路七段穿過，目前還是農業景觀居多，不過未來即將重劃成住宅、商業區及公園用地，身價看漲，近1年土地交易密集，有10餘筆還是千坪以上、總價1~3億元大筆土地，平均單價12.98萬元，幾乎都包含了大面積的公設保留地。

公設保留地是指位置座落在都市計劃區中屬公設土地，如道路、綠地、河川用地等，且尚未被政府徵收。春耕不動產協理洪永瀚解釋，公設保留地、農地都有個好處，就是免稅，「免課土地增值稅、免報房地合一稅、贈與稅也是免稅，且持有滿5年後賣掉，獲利實拿。」

洪永瀚表示，台中市還是有很多公設保留地是沒人要買的，因為可能沒機會被徵收、沒有錢景，而像前竹區段徵收這種公告即將禁止移轉的土地，因為「時辰到了」，在公告實施之後再買就不算，贈與就不能免稅，因此引發許多人大量快速地購入。

租賃契約到期後，不少房東或租客為求方便，沒有訂立新約，租約就會自動從「定期租約」轉為「不定期租約」，此時房東不得隨意收回房屋，也不能片面終止契約，看似對房客有利，但若房東賣屋，則不適用「買賣不破租賃」原則，新房東有權要求房客立刻打包走人。

不適用買賣不破租賃
不定期租約定義指「若房屋租約超過1年，同時沒有用字據、書面訂定契約，或是租約期間屆滿，房客繼續使用房屋，沒有訂定新契約時，房東繼續收取租金。」律師提醒，房東收下租金等於默認不定期契約成立，除非符合《土地法》100條6項限制其中1項，例如房東要收回自住或重建，或房客違反使用情形等，才可終止租約。

儘管房東要終止契約難度提高，若房東賣屋，則不定期契約不適用《民法》第425條，「房客可以繼續向新屋主承租至租約屆滿」的「買賣不破租賃」原則，新房東有權要求房客無條件返還房屋。

崔媽媽基金會表示，為確保租賃雙方的權益，租賃雙方姓名、聯絡資料，尤其是租期期間房屋狀況與所附家具等，都應該白紙黑字詳細紀錄，並簽約蓋章，且合約屆滿時，租賃雙方都應重新訂定合約，維持定期租約狀態；轉換成不定期契約對雙方都沒有保障。

凶宅因價格遠低於市價，成為高房價市場下的搶手貨，但要留意，除了物件難申貸之外，其實依照「死法」、「怨氣」不同，也有大凶、小凶的等級之分。

大凶、小凶看事端
若以風俗民情角度看待，名門易理教育協會理事長楊登嵙表示，市場上大凶、小凶的房子，價差的確存在，可依「死因」、「怨氣」2大方向區分，第一，若為外力、人為造成死亡就是大凶，包含分屍、殺害等；第二則是看怨氣，若死者特別穿著紅衣、紅鞋上吊自殺，刻意要讓別人不得好死，報仇怨氣重，視為大凶，而久病厭世選擇輕生則屬小凶，其他意外事故如一氧化碳中毒、長輩跌倒身亡等，也都算小凶。

民眾若要購買大凶宅，楊登嵙建議，不論亡者家屬是否曾進行招魂儀式，最好再自行普渡一次，並進行除煞儀式，例如彰化的送肉粽就是除煞儀式之一。而小凶宅則須請法師來除煞、念經文，制煞之後就能較安心居住。

由於二手屋交易普遍，楊登嵙建議自住民眾，若不清楚房屋過去曾發生什麼事件，最好都在入住前先進行淨宅儀式，只需準備淨符、陰陽水、綠色葉子如榕樹、艾草等，從家中最裡面的房間開始，一路灑淨至大門口，形成結界，象徵把穢物趕出大門，但要留意路線不可從客廳開始灑，否則若真有冤魂，就可能被困住出不去。

向附近鄰居多打聽
但實務上，依照內政部對凶宅的定義，須在賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分，包括主建物及附屬建物，曾發生兇殺或自殺死亡案件，不包括自然死亡，及在專有部分有求死行為而致死。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，若為非自然身故，或是陳屍於主建物及附屬建物之外的地方，則不須計入凶宅。

另如跳樓命案，因跳樓地點與陳屍地點的凶宅認定仍有爭議。陳炳辰說，為避免這類糾紛，仲介多會以最大範圍論之，例如帶看時，雖非該物件內發生意外，但也會如實告知該社區有發生過非自然身故事件，同時也建議民眾，購屋前應多向附近商家、鄰居打聽。

六都房市回溫！根據內政部近期公布Q2購置住宅貸款餘額、建築貸款餘額顯示，就民眾購置住宅貸款餘額的部分，不論季表現、或是對比去年同期表現，都呈現正向成長。而建商建築貸款餘額，就年增減率來看，僅台中、台南建商呈現正成長，代表該區建商推案態度較為正面，其餘四都，尤其台北市，建商則仍消極。

購置住宅貸款餘額增加，代表民眾借款速度、快於還款速度，多在民眾積極購屋的時期，才會出現。根據內政部近期公佈的六都Q2購置住宅貸款餘額來看，以雙北金額最高，雙雙突破1.5兆元。季增率部分，六都清一色較上季呈現0.84~2.08%間的成長。對比去年同期，則以台南市增加8.3%最多，台中市年增近5.5%居次。

台中台南建商較積極
大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，台南市有南科加持，又搭上重劃區話題，促使就業人口增加，新案推出吸引買方看屋、購屋，此外，由於台南之前的基期較低，故交易量大幅提升，連帶購置建築貸款餘額的表現上也較突出；而台中是近期年輕人口移民的大熱門區域，在人口紅利的支持下，自用買方持續進場購屋，且台中從前年開始房價有感修正，也提升了買方的購屋意願。

至於建築貸款餘額部分，若建商借款速度快於還款速度，其貸款餘額就會呈現正成長，通常在建商推案腳步較為積極的時期，才會出現。依此觀察，六都Q2建築貸款餘額，季增比例最高的是台南市，較上季成長近15%，若對比去年同期，則僅有台中市、台南市呈現正成長，台南市年增率則逼近25%。


四都建商一步一腳印
住商不動產企研室經理徐佳馨認為，在這波交易回春戰的過程中，建商狂打低自備款與低總價的雙低策略奏效，雖成功吸引自用買盤，但從建築貸款餘額可以發現，如雙北、桃園、高雄等四都建商，在「薄利多銷」的情況下，推案寧可一步一腳印，趨於緩和。

危老重建今年上路，因有容積獎勵，不少建商躍躍欲試。台中太平大仁街一處老三合院，近期由建商整合購入，預計選舉後推出，含精裝修、日立空調，均2房總價438萬元起，也是台中舊市區精裝修最低總價。由於是舊市區罕見新案，附近首購詢問度踴躍。

太平市區唯一新案
危老重建除了嶺東宥全建設造鎮案外，太平舊市區新案「大鑫大心」同屬危老重建，負責整合的大鑫開發建設總經理劉育明說：「該地原是老三合院，整合後透過危老條例後，推出地上12層、標準5併大樓，是附近近年來唯一新案。」
台中太平受惠台74線交通便利，人口年年成長，至今已突破19萬人大關，沿線都是1∼2字頭首購熱區，該危老基地正位處中山路以南的南太平區段，周邊最近一棟大樓案則是5年前的「三上悅讀」，如今成屋已2年；今年透過整合重建推出周邊唯一新案「大鑫大心」，住家規劃22~28坪、均質2房，最低總價438萬元起，並採實價銷售，為年底新案最低總價產品。

精裝修大餐廚空間
劉育明說：「舊市區由於欠缺整合，新案量少也難成為市場焦點，但在地換屋、首購需求殷切。」該案以飯店設計出發，大門處都有鮮艷跳色標示，住家採精裝修，特別規劃4.5米餐廚空間，戶戶還配備中島、大雅高檔廚具，既可濃縮生活機能，又符合現代人空間需求，未來一卡皮箱即可入住。

九合一選舉在轟轟烈烈長達10小時的開票後落幕，準高雄市長韓國瑜掀起的韓流狂掃89多萬票，翻轉了南台灣、也翻轉了建商攻城掠地的策略！興富發建設集團、甲山林廣告和愛山林建設先後表態愛高雄，計劃在未來一年，大舉加碼高雄推案達400億元，跟著韓流拚經濟。

興富發建設代銷事業特助苗青德昨（25）日表示，看好高雄潛力，選後興富發集團的潤隆，預計本周將正式推出總銷30億元的高雄「文化潤隆」；緊接著12月集團首座購物商場「悅誠」，可望試營運。

苗青德表示，興富發目前已排定至明年底之前，將會在高雄推出總銷達200億元的7大案，包括住宅和首座高雄的辦公大樓案，統統都有，看好韓流重押高雄推案，這也是集團史上首見的大手筆。

興富發表示，近幾年集團的興富發建設和潤隆建設，都十分看好高雄的公共建設和剛性需求，密集在高雄「掃」地，累計至少握有1萬多坪土地存量，其中3分之2是重押北高雄，希望長期耕耘南台灣。

苗青德表示，選舉對於高雄房市，雖然是短期的影響，但昨日是選舉過後的第一個假日，高雄銷售中個案接待中心確實湧入比過去三、四個星期都多的賞屋客和人潮，不過興富發還是有獨特的選地策略和產品定位，壯大在高雄房市的基礎。

苗青德表示，以「文化潤隆」來說，位於苓雅區三多二路、鄰近文化中心，商圈生活機能便利，是區內20多年來第一筆大樓新案，步行5分鐘就有6所學校；興富發將祭出「50萬不到就可入手」的超低自備專案，搶市高雄。

至於甲山林廣告＋愛山林建設，總經理張境在昨天表示，集團不論自建案或代銷案，選後都看好高雄將大翻轉，看好韓流決心搞好高雄經濟，甲山林也樂觀其成，會有利於房市也翻轉，因此計劃明年初陸續推出約60多億的2筆高雄自建案「時尚帝寶」和「文華帝寶」，以及高雄代銷案150多億，總計200億，明年在高雄重磅出場。

九合一選舉過後民進黨大挫敗，選民想拚經濟、不想再看口水戰的心聲，帶起連月觀望的房市信心回籠，昨（25）日選後第一個星期假日，預售屋接待中心的賞屋客組數，平均比選前激增1~3成。中華民國商業總會理事長賴正鎰表示：「看到復甦的房地產加速上揚，可以再旺10年！」

九合一選舉落幕，賴正鎰昨天表示，選前2~3個星期，房市一度陷入觀望，原本來看房、但猶豫不敢下訂的準客戶，選後置產的信心回流，因此，在選舉開票結束當晚和星期天早上，都陸續回到案場趕緊下訂，選後氛圍明顯變化，有意購屋者宛如吃下定心丸，對台灣經濟恢復信心，更對2020年有更多的期待。

對此，賴正鎰表示，「已經看到復甦的房地產加速上揚，可以再旺10年！」

甲山林廣告總經理張境在表示，這次選舉「連鐵板一塊的綠地高雄，都變成藍天」，讓許多客戶對於選後市場變數消弭、政府拚經濟應比較有共識，因此對往後房市比較樂觀、有信心，昨天選後第一個假日，統計在板橋、土城、淡水、新店等許多新案接待中心的來客組數，都比選前一個月明顯增加1成以上。

另外高雄指標大案「悅誠」，現場來客數的反彈程度更是明顯，比選前3~4周要激增1~3成，跟選前的觀望氣氛，大異其趣。預期選後房市年底購屋旺季來臨，買氣可望延續到農曆年前。

賴正鎰表示，藍綠應該回到台灣經濟面，共同拚經濟，且在「九二共識」下恢復兩岸交流，加上肥咖條款效益，不僅景氣回溫，首購族會大舉出籠，連大戶房型也會開始增加成交機會。選舉結果，讓他更看好明年房市表現。

扮演高雄經濟轉型與翻轉的重要區塊，高雄亞洲新灣區內，公、民營地主10大重劃區，將全部在明年6月3日之前，完成市地公辦重劃，全面進入土地開發的實質階段，未來，數千億元的投資帶動，加上既有5大公共建設助攻，勢必成為高雄房地產市場的焦點，而中鋼集團進行土地開發，首次跨入房地產市場，即選擇從高雄亞洲新灣區著手，推出「欣灣時代」大樓住宅，成為卡位的先鋒之一。

高雄工務局日前公布此生必遊的高雄10大景點，高雄亞洲新灣區內，就有4個景點入列，包括高雄展覽館、高雄市立圖書館總館、海洋文化及流行音樂中心、以及環岸輕軌段的真愛碼頭站。

高雄市不動產開發公會理事長張永義說，高雄亞灣腹地達590公頃，5大重大公共建設，都落在這個區域，這些公共建設的整體環境，對亞灣房市的發展，具有正面效益，也因此帶動建商投入，許多新大樓的房價，平均每坪35萬元起跳。

除了政府部門已投入300多億元，興建5大公共建設，提供房地產市場的驅動力之外，高雄地政局長黃進雄說，包括統一集團、台塑集團、中石化、台肥、東南水泥、國泰化工、中油、以及台糖等區內公民營企業的110公頃土地，總共10大重劃區，將在2019年6月3日之前，全部完成。

他表示，如果再加上205兵工廠區段徵收區，面積合計約170公頃，未來龐大的土地開發，成為高雄經貿產業發展腹地，將高雄亞洲新灣區，推向另一個土地實質開發的階段。

從過去市場發展脈動可以了解，重大建設和重劃區，通常都扮演房地產市場驅動的角色，也因此，已有多家建商進場卡位；維多廣告總經理鍾榮和說，中鋼集團進行土地開發，首次跨入房地產市場，即選擇從高雄亞洲新灣區著手，推出「欣灣時代」大樓住宅，成為卡位的先鋒之一。

他指出，高雄亞灣生活機能已經相當完善，包括高軟園區、體感科技產業、以及百貨服務業等產業發展前景，目前正處於起跑點，準備衝刺的階段，這些都是可以提供有意進駐的消費者、以及推案建商，佈局的先機。

11月25日，在第十四屆環渤海鋼鐵市場論壇暨蘭格鋼鐵網2018年會上，北京住總萬科建築工業化科技股份有限公司與蘭格鋼鐵雲商簽署了建築集採協議。根據協議，住總萬科建築今後在全國新開工項目的物資採購中，將採用蘭格鋼鐵網價格作為項目鋼材産品的結算依據；蘭格集採平臺，為住總萬科建築組織開展物資集採工作，召集並提供包括鋼鐵生産廠家在內的供應商資源；蘭格金融平臺還將為住總萬科建築提供金融服務。

同日，河北敬業鋼鐵有限公司電商平臺宣布上線，敬業電商平臺是蘭格雲商集最新技術和經營理念，專為敬業鋼鐵量身定制的適用于建材、板材等多産品、多銷售模式的智能化電商平臺。敬業鋼鐵集團壹佰鋼鐵網總經理楊衛東表示，試運行期間情況良好，其功能和效果完全達到設計要求。平臺的正式上線，標志著敬業鋼鐵的信息化和智能化建設走在了行業前列，也標志著蘭格擁有完全自主知識産權的鋼廠電商平臺解決方案處于同行業領先水平。

蘭格雲商常務副總經理朱坤龍表示，近年來蘭格雲商為全國22家重點鋼廠搭建了購銷運全流成一體化管理係統+電商平臺, 並實現了這些鋼廠與蘭格電商的對接;其次，蘭格雲商與38家建築施工企業建立合作關係，並成為他們規模採購的得力助手；蘭格雲商還推出了相關供應鏈金融産品。

朱坤龍表示，目前蘭格雲商已形成包括鋼廠一體化、在線招採、鋼鐵交易、物流運輸、供應鏈金融平臺等在內的全流程電子商務體係。蘭格一體化平臺滿足了鋼廠在銷售、管理、資金管控、倉儲、物流等多方面需求。截至2018年11月，蘭格公司已成功為全國20多家重點鋼鐵生産企業量身定制了一體化平臺，覆蓋7000萬噸鋼鐵産能；蘭格集採平臺在規范鋼鐵市場運營的同時，還推動另外終端用鋼企業的信息化和陽光化建設。2018年1至10月，北京城建、北京建工、中國鐵建、中國建設等數十家建築施工企業通過該平臺集採建築鋼材240萬噸，採購金額超過100億元。

近日，“2018年度中國商業地産TOP100暨商業表現獎”揭曉，越秀商投位列“2018年度中國商業地産TOP100”第25名。

　　據了解，越秀地産（0123.HK）依托35年房地産綜合開發運營管理經驗，于2017年整合內部板塊成立越秀商投。越秀商投作為越秀地産商業板塊的專業開發運營管理平臺，由“基金+非基金”兩大業務模塊組成，形成“開發+運營+金融”閉環運作，負責越秀地産持有型商業地産項目的開發、運營、管理以及金融化的全價值鏈業務。目前，經營范圍涵蓋寫字樓、零售商場、專業市場、酒店公寓、社區商業等業態。

　　據介紹，越秀商投目前運營逾30個商業項目，分布于廣州、香港、上海、武漢、杭州、大連等城市，形成以大灣區為核心，覆蓋長三角、環渤海、中部地區的商業布局，包括廣州越秀金融大廈、杭州臨安越秀萬豪酒店等多個大型商業項目，同時擁有以廣州國際金融中心為代表的地標綜合體、以白馬服裝大廈為代表的專業市場等物業的開發或運營經驗。

　　在項目金融化方面，通過越秀房産基金的REITs上市平臺，將開發運營的優質項目注入該基金，由其進行專業化運作，快速回籠成本並持續獲取項目的未來收益。憑借資産管理與基金管理一體化、商業經營與物業管理一體化、資本提升與資産管理一體化“三位一體”的模式創新，越秀商投走出了一條“以商業運營為根本，以金融化為出路”的商業地産發展之路。發展至今，越秀商投戰略管理資産超1400億元，已逐步形成“3+1+N”（基礎+傳統+創新業態）的産品線體係。

　　摘要：地產行業真的進入了嚴冬？房企真的迎來了“剩者為王”的局面？新浪財經梳理上市房企主要的經營資料，帶你窺探龍頭房企“過冬”的差異與應對，從融資、拿地、銷售、土儲、償債、利潤……入手探尋行業之變。

　　本期新浪財經梳理世茂房地產今年以來經營業績表現，並與去年同期資料、50家主流上市房企經營資料均值進行比較，同時新浪財經根據房地產企業開發業務的整體商業模式和運作流程，參考主流評級體系，歸類經營指標並賦予相應權重，從四個方面來找尋世茂房地產今年以來的“改變”與“側重”。

　　評分方面，世茂房地產財務實力、規模優勢、盈利能力等三方面評分較好，公司在業務發展方面的評分表現一般。

　　業務發展方面，世茂房地產2018年上半年拿地金額為255.4億元，低於主流房企資料均值。2018年上半年世茂房地產拿地面積為308.5萬㎡，拿地力度明顯下降，而2017年全年拿地為846.2萬㎡。世茂房地產半年銷售金額為733億元，銷售面積為459萬㎡，上半年銷售面積同比上漲67.52%，2017年全年世茂房地產銷售面積為604.9萬㎡。公司存貨周轉率較快，但銷售價格與拿地價格之比要顯著低於主流房企均值。

　　收入儲備倍數是評估一家房企未來業績保障實力的係數。世茂房地產收入儲備倍數為20.96（參照的是2018年半年收入），明顯高於主流房企資料均值，而該數值2017年為11.68（參照的是2017年全年收入）。

　　財務方面，世茂房地產今年中期平均融資成本較2017年略有上升，為5.6%，略低於主流上市房企平均融資成本均值6.07%。2017年資料顯示，世茂房地產平均融資成本為5.3%。淨負債率為63%，較2017年略有升高，但仍大幅低於行業均值125%。

　　目前世茂房地產貨幣資金+受限制使用資金共有360億元，短期債務為292億元，長期債務為693億元。短期償債壓力指數是評估一家房企一年內的債務壓力情況，世茂房地產短期償債壓力指數為0.81，與主流房企資料均值相當。

　　規模與盈利方面，世茂房地產規模優勢明顯，盈利能力得分也相對較好。2018年上半年世茂房地產土地儲備貨值為8581億元，高於行業均值為5912.84億元，權益土儲貨值為7491億元，權益比例高達87.3%。世茂房地產預收賬款（合同負債）為357.73億元，大幅低於主流房企資料均值。

　　世茂房地產的銷售毛利率、銷售淨利率都與主流房企平均水準相當，半年ROE為7.38%，略低於行業平均水準8.3%。

　　世茂房地產業績圖譜如下：


　　說明：

　　（1） 指標統計所用資料均來自中國指數研究院、克而瑞、wind資料、公告、公開資料等。

　　（2） 相應指標測算評分為新浪財經選取一定週期內，對公開經營資料賦予相應

　　權重，並參考主流評級體系，進行分值計算。

　　（3） 上市房企資料均值為新浪財經依據相關評價體系，篩選50家主流上市房企的一定週期內資料，進行算術平均。

　　（4） 上市房企經營資料統計為2018年半年數值，部分指標為測算資料，新浪財經依據公開資料、相應會計準則進行公式計算。

　　一線城市樓市再降溫！這個地方二手房市場涼涼~業主降價15%賣房 仲介半年沒接單

　　今年的“金九銀十”對於樓市來說可以說暗淡了不少。在調控政策的實施下，一線城市的樓市降溫態勢更是明顯。

　　以深圳為例，今年10月份，深圳市新房成交量環比下降18.3%，每平米成交均價5.4萬元左右，環比微跌。

　　而二手房市場更是表現冷清，一些仲介甚至表示，他們已經半年沒有接單了。

　　深圳二手房量價走低 房產仲介難開單

　　央視財經記者來到深圳市福田區某房產仲介門店，這裡的仲介告訴記者，由於成交量一直處於低迷的水準，目前二手房價格已經出現了鬆動，不少業主現在都將自己手中的價格下調10%左右，甚至有15%，即使在這樣的下調幅度下，二手房成交量依然沒有上升的趨勢。


　　深圳鏈家房地產仲介 王軍：這套房子面積是一百平，業主從7月份放盤650萬元到現在的590萬元成交，降幅大概在接近10%這樣的比例。

　　王軍告訴記者，目前市場上不少新房樓盤都在打折，價格甚至比二手樓盤更加便宜。

　　深圳某新房樓盤銷售人員：現在的折扣是認購有95折，還有就是促銷的97折，在規定時間內，交齊首期款還有一個98折。95、97加98折，等於差不多9折。


　　由於二手房量價的持續低迷，市場上的仲介人員也在流失。陳紹喜十月底剛剛從做了七年的房地產仲介公司辭職，他告訴記者，自己已經半年沒有成交二手房了。

　　深圳某房地產前仲介 陳紹喜：今年市場一直不好，我們也是很努力地推介，但是成交量非常小，成交少工作壓力大，所以就選擇辭職休息。

　　業內人士認為，自“7.31新政”以來，深圳的二手房市場出現了明顯的降溫態勢。深圳規土委資料顯示，10月深圳市二手房網簽4524套，環比下降17.6%。


　　價格方面，深圳貝殼研究院資料顯示，深圳10月樣本樓盤均價為58429元/平方米，環比下跌0.6%，同比上漲4.7%，漲幅收窄。


　　10月用於編制指數的100個熱點樣本樓盤中，上漲樣本占比27%，基本持平；下跌樣本占比37%，明顯擴大；持平樣本占比縮減至36%。


　　合同違約風險大 深圳二手房面臨調整期

　　除了樓市行情的整體疲軟，以及新房限價的影響，還有哪些原因，導致深圳的二手房交易放緩呢？未來的二手房市場又將面臨怎樣的走勢呢？


　　深圳市民王女士最近想買一套小戶型四十平米左右的公寓，雖然近期二手房市場的降價幅度較大，但總價還是超過了她的預算，王女士最後還是放棄了購買。

　　深圳市民 王女士：因為我現在只能買那種小面積的，300萬元以內的，所以這個價格可能對我來說還貴。

　　像王女士這樣持續觀望的買家並非個例，除此之外，合同成交週期較長可能引發的違約問題，也成為二手房交易放緩的原因之一。


　　深圳美聯物業地產 孫佳彥：因為合同期是半年，但是在這個過程當中，賣家可能又去借了小額貸，甚至有些業主可能拿了房子去做了股權質押，所以就導致到了年底的時候，所有的人都在等回籠資金，去填貸款，但是一旦回不來，就變成了連環違約。

　　業內人士認為，深圳二手房已經持續了相當長時間的價格上漲，目前到了需要調整的時候了。而從二手房交易的情況看，市場仍會維持降溫態勢。

　　深圳貝殼研究院院長 肖小平：以深圳為例，大概現在每個月可能就是4000多套的二手房，2000多套的新房住宅，這個量，如果回顧歷史，確實是比較低的，但是從最近的走勢來看，可能未來一兩個月甚至兩三個月都可能還是維持這樣的一個態勢。

　　二手房和限競房之爭正在北京樓市上演。想買房的預算已經從400萬元提升至500萬元，這是新剛需進入樓市的入場券。

　　記者根據貝殼RealData資料統計發現，自2018年5月份以來，北京二手房套均成交總價一直在502萬元—510萬元之間徘徊。2018年10月份，北京二手房套均成交總價為502.7萬元，成交均價為6.1萬元/平方米，環比下降1%。

　　而在新房市場中，剛需可以考慮的往往是共有產權房和限競房。限競房進入的門檻一般都在400萬元以上，但這種房源供應量相對不大，總價500萬元左右的限競房才是新房市場的主流產品。

　　一、二手樓市爭搶客源

　　“原來計畫拿出160萬元左右首付，在總價400多萬元的限競房中買一套，但看了很多限競房之後才發現，性價比最高的還是500萬元左右的房子。”王女士向《證券日報》記者表示，“現在我面臨兩種選擇，一是借錢湊夠200萬元首付去買限競房；另一種是選擇二手房。”

　　無獨有偶，如王女士一樣想買房的剛需客群多面臨這種難題。由於限競房在“70/90”政策限制下，剛需客群能夠支付得起的均價一般在5.2萬元/平方米—5.7萬元/平方米之間。但根據上述貝殼RealData資料統計來看，二手房成交均價已達6.1萬元/平方米。乍看之下，似乎兩者之間價差明顯，但真實的市場更為複雜。在已經入市的約30個限競房專案中，網簽率僅有20%左右，去化率不好的限競房，往往是存在區位無優勢，交通不便利，教育資源差等各種短板，但想以同樣價位購買二手房，則多是“老破小”，這令剛需購房者很難抉擇。

　　有業內人士向《證券日報》記者表示，今年上半年，北京新房新增供應降至歷史低位，大量置業需求湧向二手房市場，總價區間在500萬元左右房源成市場交易主力。不過，今年下半年，限競房集中入市，搶奪的客源正是這批二手房購買主力。有些限競房項目已經引入仲介機構導入客源，從而支付管道費用，可見這一市場競爭的激烈程度。

　　剛需可選房源增加

　　值得注意的是，購房人購買限競房，仍然有很多賬要提前算清。根據北京市最新出臺的《關於加強限房價專案銷售管理的通知》，即使不被轉成共有產權房，限競房應取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證後滿5年方可上市交易，這個週期對於很多購房家庭，必須要在購房前考慮清楚。

　　和碩機構首席分析師郭毅認為，在限購時代，購房人在購房時必須考慮到家庭的成長性。目前的政策對限競房這種房源的流通週期鎖定，至少要在8年。如果說購房者覺得自己在未來的8年當中收入能夠有比較大的提高，家庭的結構有可能會改變，比如說要生孩子，或者要生二胎，或者將來父母可能年齡大了，需要接到身邊來照顧的話，那考慮到未來家庭人口的變化會需要更大面積的住房，同時隨著自己收入的提升需要賣舊買新的話，那最好還是選擇普通商品房，包括二手房。

記者根據貝殼RealData資料統計發現，2018年10月份，北京二手房按套均價格計算的分佈圖大致如下：石景山為380.9萬元、豐台為415.6萬元、大興為369.5萬元、房山為333.2萬元、順義為389.3萬元、通州為369萬元，門頭溝為310.9萬元，其它有的區域甚至高達700萬元以上；從成交單價來看，石景山為5.1萬元/平方米、豐台為5.5萬元/平方米、大興為4.2萬元/平方米、房山為3.6萬元/平方米、順義為3.8萬元/平方米、通州為4.4萬元/平方米，門頭溝為3.8萬元/平方米，其它有的區域甚至高達11萬元/平方米。

　　此外，根據上述貝殼RealData資料統計來看，一般二手房目前的議價空間為5%，環比有所上升；業主掛牌調價資料中，降價占比基本都在90%以上，有的區域甚至高達100%，總體降價占比仍達90%。

　　不難看出，在二手市場，剛需客群可選房源似乎頗多。不過，據王女士表示，看了很多二手房後發現，小戶型一居室總價低、單價高；兩居室則偏重於總價可控，但房齡、地段和教育、醫療資源相對不足。

　　對此，有業內人士認為，如果購房人收入不穩定，無法保證未來8年至10年能夠穩定償還新房貸款，選擇二手房相對靈活性則較高，一般購買學區房較為穩妥，尤其是交通區域優勢明顯的房源和房齡較新等優勢明顯的社區。

二手樓市步入寒冬，新界多個上車屋苑成交呎價齊齊跌穿1萬元大關，呎價重回「4位數」。今年呎價屢創新高的大埔嵐山，大單位呎價隨市況回落，其中一個低層戶呎價僅9853元，重回今年初水平。

市場消息指出，大埔嵐山8座低層G室，實用面積749方呎，3房間隔，7月以860萬元放售，累積減價122萬元（約14.2%），新近以738萬元成交，呎價9853元。原業主2014年以約610.6萬元買入，一直用作收租，見近月樓價轉勢，決定止賺離場，賬面獲利逾127.4萬元，升值20.9%。

三房戶738萬止賺離場

前述8座單位的呎價僅高於今年1月5座低層C室錄得的每方呎成交價9398元，意味最新呎價已重回今年初水平。資料顯示，嵐山今年呎價屢闖高峰，主要是由實用面積不足200方呎的迷你戶帶動，更於6月三度改寫大埔區二手上車屋苑呎價紀錄，當時成交呎價逾2.19萬元。

利嘉閣地產分區經理黃永全表示，元朗朗晴居2座極低層H室，實用面積739方呎，3房1套間隔，以703萬元獲首置客承接，呎價9513元。原業主2012年11月以約425萬元買入，賬面賺約278萬元（65%）。該屋苑對上一宗同面積兼屬極低層單位的成交於4月錄得，涉及12座極低層H室，以718萬元轉手，呎價9716元，意味同類單位呎價相隔7個月跌約2.1%。

碧桂園（02007）牽頭發展的馬鞍山泓碧今天進行首輪發售，連招標推售共110伙。項目昨日截票，市場消息稱共錄得342票，以抽籤發售100伙計算，超額認購2.42倍，平均每3人爭購1伙。過去兩天（24及25日）新盤僅沽17伙，連續6個周末成交低於50伙。

泓碧上周新增多種付款方法催谷入票，昨天下午時分位於尖沙咀半島辦公大樓的售樓處，有市民在場參觀及了解項目資料，惟場面未算墟冚。

碧桂園地產（香港）營銷總監周俊豪在現場表示，泓碧錄得逾300張入票，當中大手客佔不足10%，入票人士包括年輕客，將視乎今日銷情再決定加推。由於現時每次推售均須涉及兩成單位，料日後將繼續以公開抽籤及招標方式發售。

海傲灣MONTEREY俱賣5單位

今天首輪發售的110個泓碧單位，其中10伙透過招標方式推售，其餘100伙則以抽籤形式供買家認購。消息稱該樓盤累收約342票，以抽籤發售100伙計，超購2.42倍，每3人爭購1伙。位於耀沙路11號的泓碧共提供547伙，實用面積271至5289方呎，預計2021年1月底入伙。

天鑄1期呎價2.8萬售兩伙

過去兩天新盤銷售仍然淡靜，市場消息稱僅錄得17宗成交，較對上一個周末（17及18日）錄得約37宗，大跌54%，為連續6個周末一手成交不足50伙。過去兩天錄得較多成交的新盤包括九建（00034）油塘海傲灣，昨日連沽3伙，兩天共售出5伙，套現約2800萬元；會德豐地產旗下將軍澳MONTEREY昨天連沽4伙，兩天合計同樣沽出5伙。

另一方面，市場不乏大碼樓成交，新地（00016）何文田天鑄1期昨日以招標方式售出8座7及8樓D室兩伙，實用面積同為1576方呎，成交價分別為4356.97萬及4489.7萬元，呎價各為27646及28488元。

二手陸續有低價放盤，吸引部分買家趁機入市。中原地產統計顯示，十大屋苑過去兩天（24及25日）共有6宗成交，按周增加一宗。不過，部分業主不欲平賣，決定「轉賣為租」，其中東涌映灣園錄得約10宗此類放租盤，促使該屋苑的放租個案彈升逾25%。

中原地產數據顯示，港島區3個屋苑包括鴨脷洲海怡半島過去兩天未聞成交。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑分析，港島區屋苑抗跌力和業主持貨能力較強，令區內屋苑交投膠着；新界區業主則願意擴大議價幅度，普遍超過一成，吸引用家入市，故新界區屢錄減價成交。

映灣園嘉湖添放租盤

面對樓價急挫，部分業主不願平賣，東涌映灣園有約10個「轉賣為租」的放租盤。美聯物業助理區域經理方吉和解釋，「呢幾個月樓價波動，有啲單位放盤價太過平，索性唔賣住。」方吉和指出，暑假旺季該屋苑有約40個放租盤，當時業主的議價空間約2%至3%，近日放租盤已增加至50個至60個水平（增加約25%至50%），業主的議價空間亦略為擴闊至3%至5%。他估計，映灣園整體租金可維持平穩，惟今年12月至明年1月為租務淡季，個別單位或會以「平少少」的價錢租出。

另外，有代理透露，天水圍嘉湖山莊亦有約10名放盤業主見樓價回落，決定「轉賣為租」。

樓市向來是港人最關心的資產市場，陶冬指出，3個月前在博客撰文講述貿易戰對港潛在影響後，香港樓價開始跌了，指出過去兩年入市的港人槓桿高，若衝擊浮現將首當其衝。

近月樓市買家 借款較以前多

香港樓市今年初持續攀升，近期二手市道承接能力已見大打折扣，陶冬指出，即使香港樓市目前槓桿率不如1997年高，「但不代表所有買房的人槓桿都低。在過去兩年間，除了最近幾個月，最後一批買房的人衝進來，的確借債借了很多，發展商也搞出零首付（首期）的支付方法，一旦資金外流、貨幣環境必然受影響。」

據金管局9月的報告，香港樓價與收入比率由1997年的前一高峰14.6倍，增至今年第二季的18.2倍，但新批出按揭的平均按揭成數從實施措施前的64%降至7月份的47%，而供款與入息比率亦從40.8%降至34.7%。

港府可做有限 港人宜去槓桿

「每個人都問香港政府該做甚麼？這是問錯問題。香港政府可以做的有限，因為香港是自由經濟。你要問的是『你能做甚麼？』香港社會碰上金融危機，第一是，聰明一點預先去槓桿，第二也是修身自補，我看不到第三個方法。」

樓市氣氛持續淡靜，過去周末一手錄逾10宗成交，按周跌逾6成。馬鞍山泓碧截收342票，今發售110伙，最快周內加推。

一手市場淡靜，即使發展商出招加推優惠及減價，整體銷情仍無甚起色。過去兩天錄逾10宗成交，按周跌逾6成，其中莊士中國（00298）屯門弦海上周六（24日）公開發售60伙，最終單日只沽出3伙。

泓碧截收342票 今發售110伙

而碧桂園（02007）馬鞍山泓碧，今首輪發售100伙，另安排10伙招標。市場消息指，項目截收約342票，超額2.4倍。今批單位面積312至879平方呎，折實售價518.9萬至1,666.5萬元，呎價13,887至20,139元。

碧桂園地產（香港）營銷總監周俊豪表示，入票人士中用家佔約8成，有7成來自新界東，不少為年輕買家，會視乎今日銷售情況考慮加推，若某類戶型較受歡迎，將作優先考慮。

事實上，本月一手暫錄約300宗成交，即使項目能售出全數100伙，本月成交料亦不足500伙，有機會成一手新例後第四低月份。