大選過後，住居問題隨著新政上台也備受期待。除根據六都新任首長政見，來看未來房市潛力區，房產業界也普遍認為，若政見能落實，對房市轉黑為紅深具信心。高雄市民更因「韓流」風潮，看屋民眾大增，帶動建案成交，直接出現房市利多。
雙北市長房市政見都以危老都更為優先，台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，若台北西區改造成功，萬華、大同可望優先受惠。而侯友宜主張推動的泰山、深坑輕軌和八里延伸線等，這些區域是未來房市觀察重點。

選後周日來人量勝1周
桃園市連任市長鄭文燦強調加速航空城開發、亞洲矽谷計劃與大桃園捷運發展，台灣房屋智庫經理江怡慧分析，受惠區域的房市有機會趨暖。全國不動產中南部分公司執行長藍怡婷對於台中市況則認為，「兩岸關係將緩解，新政將加速建構第2條捷運，預估對買方購屋計劃有更明確方向。」至於台南市，藍怡婷認為，若能與高雄捷運聯結，將吸引更多民眾移居台南置產。

高雄的房市更吹起熱絡的「韓流」，代銷業者表示，選後隔天馬上接到北部投資人電話，甚至有海外僑胞來電，「對高雄房市具有信心。」看屋人潮也變得踴躍，如大寮區「上揚捷運商城」，選後周日的來人比選前1周加總還多，中鋼集團的「欣灣時代」網路開放預約看屋僅1天，就吸引逾百組預約。

維多廣告總經理鍾榮和表示，指標區段如農16、亞洲新灣區，或高雄新市鎮仍是高雄發展重心。甲山林廣告總經理張境在則指出，高雄市具有得天獨厚的建設基礎，唯獨經濟不夠活絡，使房市表現長期受到委曲，以與高雄相對的對岸城市廈門來看，公共建設發展略遜於高雄，市中心房價每坪卻達6字頭。期許在新政府帶領下，讓人民賺到錢、買得起房，房價來到每坪50萬元也並非難事。

少子化問題陸續衝擊大專院校，今年8月停招的苗栗縣亞太創意技術學院，周邊原本仰賴師生消費的商家和房地產，已一片死寂。《蘋果》平日白天前往當地，發現異常寂靜，在地居民直言：「投資客鳥獸散、房價跌入谷底、套房1間25萬元都賣不掉」、「現在就是1座空城」。

創立於1988年的亞太創意技術學院，前身為親民工專，高峰期學生數高達1萬2千人，歌手蕭敬騰也是知名校友，2011年改名後仍不敵大環境少子化衝擊，學生人數猶如溜滑梯式大減，一路下滑至2~3000人；2014年陸續停招多個科系，僅剩數百名學生，今年8月確定停招、申請停辦，原剩的200多位學生轉校就讀。
亞太校方低調表示，今年8月停招後，正在做後續整理，土地校產未來沒有要做其他用途，教育部也不會同意，目前雖暫無明確活化計劃，但希望可以朝向重新辦學努力。

不敵少子化停招停辦
而30多年來靠著亞太興起的學府路一帶小型商圈，多為屋齡15~30年的透天店面、套房，《蘋果》到當地查看，目前只剩下斑駁的老招牌、垃圾隨意棄置，整排空蕩蕩的房屋，有社區停車場長滿雜草、透天鐵窗被撬開等，多數建物呈荒廢狀態，放眼望去都是待租、待售的廣告看板，路邊嬉鬧的野狗野貓，都比人還多。

在當地當包租公20多年的簡先生表示，「以前因為亞太學院的關係，這裡都是透天店面套房或是純套房，還有學生的時候，1個月的套房租金至少還有2000~3000元，現在根本已經很少人會租了，就算租金降到1000~1500元，都沒辦法出租。」偶爾只有人力派遣公司的基層員工，相中這裡的低價來承租，不過人數仍非常少。

套房1間25萬賣不掉
簡先生補充，亞太的學生減少後，這裡也跟著沒落，房地產早已大受影響，幸好大部分房東都是老屋主，無貸款壓力，所以現在都變成空屋，就閒置放著，不過也有投資客趕緊低價拋售，「目前1棟透天行情大約300~400萬元、套房1間25萬元，卻都賣不出去，只有一些在地自住客，因為相中這裡比頭份市區便宜而搬入，不過數量也不多。」
在當地居住超過20年、8年前也在此經營「葵可利」的王先生，指著大學門口某處的待售物件表示，「這間公寓單層有6間套房，開價150萬元，賣了3年還賣不掉。」他隨即又指向另1棟建物稱，「這間地上3樓、屋齡33年的透天別墅，最近被台北客買走了，總價406萬元，10年前可以賣到1200萬元呢。」

卡在管理問題難成交
觀察網路待售的當地1間透天套房，地坪36坪、分割12間套房，開價也僅要298萬元。承接該案的許姓仲介表示，現在當地因為房價和租金都比頭份市區便宜一半以上，1個月最低只租1000元，所以尚可期待有市區客能承租，另外租客來源則是附近的基層勞工。該物件目前詢問度不算低，平均2天有1通電話，都是外地投資客詢問，「畢竟這樣的低價透天物件很難碰到，但是都卡在管理問題無法成交。」

《蘋果》當下也遇到1名從台北特地來賞湖兼考察的投資客，不願具名的他認為，「這裡透天確實便宜，如果自住的話很適合，價格便宜、距離市區又不遠，但是若想投資，幾乎沒什麼價值跟報酬，管理上也是一大麻煩，除非要賭未來學校能重生，否則暫時不會出手。」

【民眾看法】店家幾乎都搬走了
10多年前這裡非常熱鬧，附近店家一間間開，想買房屋也沒人要賣，當時市值至少上千萬元，隨便1家自助餐店，全盛時期可創造1天2~3萬元業績，附近還有全家便利商店、網咖、撞球館，幾乎是不夜城，後來學生人數銳減加上學校易主，消費力道一去不復返，這8年來店家陸續關掉，幾乎都搬走了，空屋應有100%，等於完蛋了。

王先生 曾經營飲料店
透天跌剩400多萬
這裡以前有學生時很熱鬧，大約7~8年前開始逐漸沒落，因為大環境、少子化問題，招不到學生了也沒辦法，也就沒人開店了。以前這邊住家都出租學生套房，近幾年很多投資客都賣掉房子跑了，陸續有其他人買屋住進來，以前整棟透天總價約600萬元，現在僅約400多萬元。我出租的套房，現在都是竹南園區的工人來租，但人也不多，且多是短期派遣工。

私校退場壓力大 3條出路仍無解

台灣學生來源大幅減少，偏遠的私立大學首受衝擊，面臨嚴峻的退場壓力，但教育部配套措施至今仍無明確共識。1名私校老師嘆說：「這個問題三天兩夜都講不完，是體制、制度、環境盤根錯節，就怕國家政策朝令夕改，上位者換了，規定又改。」

最怕政策朝令夕改
1996年台灣廣設大專院校，最高峰時期全國高達167所，即便近幾年陸續有學校退場，仍高達157間。根據2017學年度教育部學生註冊率資料顯示，全台有17所大專院校註冊率低於6成，皆是私立學校。

近年包括2014年高鳳數位學院停辦，改辦雙語崇華國小，是退場後再興學的成功案例；同年度的屏東永達技術學院儘管推出各式改辦計劃，如長照、職訓等，但都遭教育部駁回，若在2020年未完成轉型，將被解散董事會並清算，校地由縣政府接收。

今年甫退場的亞太創意技術學院，2016年由中信金集團的怡盛集團接手後，今年隨即停辦，各界議論紛紛。校方表示目前僅剩3位正式職員處理後續事宜，外界有太多不實謠言，例如侵吞校產、惡意倒校，但都不是事實。
亞太校方強調，「任何計劃都必須要教育部點頭同意才可能，校產不能隨意改作其他機構使用，教育部也會嚴謹看待，畢竟少子化、私校退場，是未來持續發生的問題，目前校方還是傾向辦學方向，至於細節、計劃，現在談都還太早。」

退場條例躺在立院
私校退場的配套措施目前至少有3種版本。教育部唯一解方是去年提出《私立大專校院轉型及退場條例》，此案還躺在立院待三讀，主要方向是將2年內註冊率未達6成的學校，直接列管輔導，屆期未改善即停辦，3年內得提出改辦計劃並得信託校產，若未完成即解散清算由地方政府接管。

高教工會版本則是若校方欠薪時，不應專案輔導，而是直接解散董事、由公益董事接管學校，此舉只有「轉型」，不能「改辦」作為社福、其他機構，讓董事會無後路可退。部分教育人士提出「私校整併」，難度最高，因學校組織龐大、利益盤根錯節，且學生人數不足下，合併後是否有足額學生仍是問號。

私校老師連先生認為，國家教育政策向來缺乏前瞻性，頭痛醫痛、腳痛醫腳，換人後規則也改了，希望上位者不再犯過去的錯。

央行前總裁彭淮南最關注的豪宅「勤美璞真」頂樓戶，終於賣出！據地籍謄本，台北市大安森林公園第一排、屋齡已9年的「勤美璞真」28、29頂樓樓中樓戶，已於本月20日過戶，買方為英屬維京群島商易盛國際有限公司，專營電腦零組件業務，全以現金買下，無貸款紀錄，故無從推測成交金額。該戶曾喊出單價304萬元求售，使彭淮南祭出豪宅信用管制，影響豪宅市場至今。

豪宅信用管制「眾矢之的」的「勤美璞真」頂樓戶，總面積近439坪，含7車位，買方全以現金交易，無貸款紀錄，除其資金之雄厚令人咋舌，屋齡已達9年、頂樓戶始終乏人問津，如今終於交易也給豪宅市場注入一劑強心針。

買方全現金財力驚人
2013年該戶因喊出總價10億元、拆算單價304萬元求售，引起時任央行總裁的彭淮南高度關注，甚至主動查訪，發現是有人為炒房亂放話，一怒之下，祭出豪宅限貸令，台北市總價超過8千萬元的豪宅，貸款最高限6成、利率2%起跳。
「勤美璞真」歷來實價登錄僅揭露3筆，各位4、6及9樓，其中今年1月交易的9樓戶，成交總價2.15億元，總面積151.77坪含3車位，拆算車位後單價約185萬元，低於2015年6樓的每坪202萬元，但略高於2013年每坪179萬元，顯然難以支撐300萬元天花板行情。

周圍房產業者推估，在屋齡逼近10年、樓中樓戶坪數較大的狀況下，該戶成交單價應在210萬元左右，部分樂觀的業者則稱該案「惜售」長達10年，在開發商價格堅持下，應仍有250萬元水平。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，據過往實價揭露，「勤美璞真」最高單價僅在200萬元，加上屋齡限制，高資產族群有更多其他選項，「估計頂樓戶成交單價至少210萬元，若以車位單價400萬元來看，成交總價約7~7.5億元。雖單價不高，但總價幾乎進入近年豪宅交易的前段班。」

成交單價至少210萬
近期陸續實價揭露的新豪宅「One Park Taipei元利信義聯勤」，最高單價299萬元，擊敗「帝寶」成為新一代豪宅王，對大安森林公園周圍豪宅市場交易具帶動效果，進一步促成「話題戶」成交，至於實際成交價，則有待實價登錄揭曉。

兆豐金控子公司兆豐證券昨（26）日決議活化資產，出售位於羅斯福路與和平東路交叉口的「大都市國際中心」五戶不動產暨停車位，以行情每坪可逾80萬元估算，粗估處分金額可達約7億元左右。兆豐金預估可望明年完成處分、挹注獲利。

兆豐證券9月、10月連兩月單月虧損，今年前十月稅後純益2.37億元，比去年同期幾乎腰斬，累計前十月每股稅後純益（EPS）0.2元。早在六年前兆豐證券就曾經在母公司兆豐金主導下，評估處分不動產、減少自有房舍，但最終未果，僅將揚昇大樓部分空間出租賺取租金。昨天兆豐證則是正式拍板要賣掉大都市國際中心的辦公室，據悉，由於這是當年併購倍利證券所取得的資產，因此當時帳列成本已經依照當時市價評估，所以處分利益大約也在數億元左右。

不動產專家、庶民不動產協會祕書長邱太煊指出，大都市國際中心為中正區A級商辦大樓，鄰近雙捷運交會大站，每坪行情可望超過80萬元。

兆豐銀推危老都更 最高可百分百融資

兆豐金控子公司兆豐銀行昨（26）日宣布推出危老都更專案優惠貸款「新生貸」，額度100億元，貸款期限最長五年，若個案條件與借款人債信佳，最高融資成數可達百分百。

兆豐銀指出，該行「新生貸」專案除針對屋齡逾30年、無電梯、為都市計劃範圍且非歷史建築；得依危老條例申請重建計劃核定的業主可申請外，另放寬簡易都更、防災型都更適用對象也可申貸該專案。專案貸款項目包含土地融資貸款、建築融資貸款、週轉金貸款及代償既有債務貸款，貸款期限最長五年，而自力重建案件如個案地點、借款人信用良好，最高還可百分百貸款所需資金全額。

九合一選舉結果塵埃落定，房市買氣明顯回升，總太地產（3056）董事長翁毓羚昨（26）日表示，總太在台中市北屯推出的「總太2020」預售案，選後兩天來客累積超過30組，比選前至少多兩成以上。

鄉林建設在北屯推出的總銷18億元輕豪宅新案，日前才剛動工，選前就接獲200多組電話或網路詢問，並有超過100組預約看屋，選後兩天預約看屋一口氣又增加30組，人氣強強滾。
鄉林董事長賴正鎰表示，軌道經濟與重大投資建設帶旺台中房市前三季推案年增七成，九合一選後，選前觀望的不確定因素消除，預期民眾看屋潮將會陸續出籠。

據了解，總銷60億元的「總太2020」，週日來客10組，當場簽約四戶、下訂三戶，而昨天來客21組，簽約有兩戶、下訂三戶，合計兩天共成交12戶、成交金額逾7,000萬元，總太「2020」銷售也正式突破八成。

總太集團另一家永福地產在洲際棒球場園區推出的「洲際W」預售案，這兩天來客也較選前多出2成，成效更增加15%。

現場專案經理林漢炘說，選後不確定因素解除，之前觀望的民眾購屋態度趨轉積極，成交速度也加快。

翁毓羚不諱言，九合一選後，房市也進入傳統購屋旺季，不少剛性需求買家陸續出籠賞屋、下訂，從民眾的積極度可看出對於選後房市相當期待，買氣可望延續至農曆年前。

「洲際W」樣品屋預計12月對外公開，林漢炘表示，之後將趁勝追擊，加碼推出案場促銷活動。

總太深耕中部首購、首換市場有成，建案屢創銷售佳績，今年推案總銷達80億元，包括「總太織築」已完銷、「總太東方紐約」破九成、「總太2020」破八成等。

翁毓羚表示，明年總太預計推出兩大造鎮案，包括「總太2020二期」、「美樂地二期」，總銷上看80億元。

另外，今年已知完工入帳案包括總太「東方悅」、烏日高鐵商貿中心，兩案總銷合計31.7億元，目前都在交屋當中。

房仲統計實價登錄資料，近一年大台北捷運站周邊交易量前五名，有四個站位於中和新蘆線上，景安站名列第一，其他分別是南勢角站、丹鳳站、蘆洲站。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，景安站、南勢角站為中和線末端最後兩站，丹鳳站為新莊線末端倒數第二站，蘆洲站為蘆線末端站。統計顯示，末端站房價相對便宜，已成民眾熱門購屋區。

永慶房屋根據實價登錄資料，統計近一年雙北市捷運站周邊700公尺內住宅成交情況，成交量前五名都在新北市，中和新蘆線囊括四名，另一站為機場捷運林口站，前五名一年交易都在300多件，大約兩天可成交一件。

謝志傑表示，中和新蘆線貫穿台北市中心區，往外連結新北市人口密集的行政區，包括中和、永和、新莊、三重與蘆洲等區，不少站區在捷運通車後，商圈快速發展，生活機能不斷進化提升，吸引民眾逐站區而居。

景安站周邊生活機能充足，捷運環狀線預計明年6月通車後，將成為雙捷運交會站，區域交通機能可再向上提升。當地電梯大樓總價多在1300萬至1500萬元之間，吸引不少換屋族。

交易量排名第二的南勢角站，位於中和線最末端，電梯大樓總價多在1000萬至15。

林口站緊鄰三井outlet商圈、六合一行政園區，生活機能佳，排除新屋交易後周邊平均房價約每坪26.6萬，交易量排名第三。另外丹鳳站平均房價27萬，蘆洲站35萬元，在區域中相對便宜，近一年也都有310件左右交易量。

隨著捷運線陸續建置，捷運宅逐漸成為民眾的購屋指標之一，永慶房屋根據實價登錄資料，觀察近一年雙北市捷運站周邊700公尺內的成交資料，台北市交易量最多的是在中山國小站，新北市交易最熱門的則是在景安站。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，軌道經濟向來是城市發展的重心，捷運宅帶來便利的生活讓不少民眾趨之若鶩，不過隨著捷運站點的增加，各個站點之間的比較也愈加繁瑣，民眾不妨先從交易熱門的捷運站開始選擇，從中尋找最適合自己的捷運宅。

觀察台北市近一年捷運站周邊700公尺內房市交易量，交易量最熱門的站點分別是中山國小站、內湖站及新北投站，謝志傑表示，交易量最夯的「中山國小站」周遭學區、商圈、超市、金融機構林立，生活機能十分完善，附近產品型態多元，可以滿足不同購屋需求的民眾，加上平均總價約1,289萬元，較台北市中心其他捷運宅相對親民，因此吸引不少自住客群來此購屋，另外，由於該區有不少商務人士，小坪數產品需求高，套房產品遂成為該區購屋主流，觀察站點周邊各產品的成交占比，中山國小站有40％都是成交套房型產品，平均總價約667萬元。


「內湖站」近一年周邊房市交易量排名第二，平均單價約53.7萬/坪，謝志傑說明，捷運內湖站周邊生活機能強，2018年9月美國在台協會AIT新館營運又帶動了一波房市話題，而相對於中山國小站周邊多成交套房型產品，來內湖站周邊購屋的民眾則多是大坪數的需求，其中，有近六成的民眾選擇購買電梯大樓，當中有五成購買45坪以上的產品，而電梯大樓平均總價多落在2,000萬至3,000萬之間。

交易量排名第三的「新北投站」平均單價約38.5萬/坪，謝志傑表示，新北投站是北市熱門交易站前五名之中單價最親民的站點，只要3字頭就能入手捷運宅，平均房價約1,026萬元，其中有超過五成是成交屋齡30年以上的產品，熱門成交路段有光明路、溫泉路、泉源路及中和街。

新北市近一年捷運站周邊700公尺內房市交易量，前五名之中就有四個站點都出現在中和新蘆線上，包括景安站、南勢角站、丹鳳站及蘆洲站，其中又以景安站周邊交易量最多，謝志傑表示，「景安站」周邊生活機能充足，並且捷運環狀線預計明年六月通車，屆時景安站將成為雙捷運交會站，提升區域交通機能，而景安站周邊有近六成成交電梯大樓，總價多落在1,300萬至1,500萬之間。

交易量排名第二的「南勢角站」位居中和線最末端，謝志傑說明，由於南勢角站周邊採買機能強、交通便捷，也獲得許多民眾青睞，平均各約有四成民眾購買電梯大樓及公寓型產品，其中電梯大樓總價多落在1,000萬至1,500萬之間，公寓總價多在700萬至900萬之間。

機場捷運線的「林口站」交易量排名第三，排除新屋交易後周邊平均房價約26.6萬/坪，謝志傑表示，林口站緊鄰三井outlet商圈、六合一行政園區，生活機能佳，周邊九成以上均成交電梯大樓產品，成交坪數多為30坪以上的中大坪數，總價多屆在1,000至1,800萬之間。

最後謝志傑表示，目前房價處於平盤整理的狀態，捷運宅在經歷過價格修正後也來到合理價位，而時序即將進入2018年的最後一個月，有購屋需求的民眾不妨加緊腳步，出價時參考實價登錄的行情，多看多比較，好在農曆過年前入住新屋。

九合一大選終於塵埃落定，六都市長各有變化，台灣房屋智庫整理六都當選市長的房市相關政見和未來利多影響區域，其中雙北市長房市政策都以危老都更為優先，台北市柯市長連任，相關政策無縫接軌，房市政策著重斯文里都更和西區門戶計畫，而新北強調危老都更和老舊公寓加裝電梯等政策之外，更希望透過輕軌建設，提升外圍區域的機能性。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，根據內政部的資料顯示，截至2018年上半年，台北30年以上老屋已經超過61萬戶，佔所有住宅的68％，新北市老屋也占了43.89％，這個數字比例連年增加，偏偏都更的同意門檻高，雙北積極打出危老都更希望能夠加速都市改造，若是台北西區改造成功，萬華大同可望優先受惠。

而新北市著眼區域型發展，除了推動泰山、深坑輕軌和八里延伸線，包括林口、新店五股等區域的運動中心興建，雖然不見得會在短時間發酵，不過若逐步落實，有助於該區生活機能提升和區域發展，這些區域也成為未來房市的觀察重點。

桃園連任市長鄭文燦政見主要在加速航空城開發與亞洲矽谷計劃、積極招商與大桃園捷運發展，規劃著重在交通網絡與經濟發展，這些重大建設不僅全面整合大桃園地區緊密程度交通便捷性興緊密程度，提升交通網路便利帶動桃園發展，進而吸引雙北來桃園購屋置產。

台灣房屋智庫經理江怡慧分析，交通重大建設加上在地型產業園區的開發，吸引企業選擇桃園，增加並帶動就業機會，活化在地經濟，提升住宅需求，刺激購買力。其中，受惠於航空城計劃區域包括有大園、中壢、蘆竹、青埔高鐵特定區；捷運也可望提升桃園市、蘆竹市、八德市、中壢市發展，甚至延伸至平鎮、大溪等區域都有機會受惠。江怡慧建議民眾購屋，能著手重大公共建設、捷運或是公園運動宅、河岸景觀宅、美術館、圖書館等周邊不動產相對保值。

台中市長盧秀燕豐主打「台中富市3」口號，著重「前店、後廠與自由港」包括：屯區會做國際會展中心；霧峰區、烏日區會做影視文化中心；水湳會做智慧4.0園區；豐原區會做運動產業與農產品經貿中心；大肚山主要是科技產業，打造科技廊道。其中豐原原本是台中市府力推的三大副都心之一，花博效應再加上新車站與快速道路，已經吸引企業和建商積極規劃佈局，豐原將會成為台中下一個亮點。

2018年大選激起不少民眾熱情，甚至有候選人打出返鄉牌，張旭嵐分析，對於原本有意在北部落腳的北漂青年而言，可能會因此改變購屋計畫，尤其韓市長主打北漂返鄉，青年創業，因此選後高雄微型創業可望增加，帶動商務中心的市場，加上傳統購屋旺季的需求支撐，農曆年前買方的購屋行動將會更明確，可登記工作室的套房或兩房的租買需求都可望增溫。

張旭嵐表示，高雄硬體建設成熟，尤其高雄軟體園區是全國唯一靠海的科技園區，具有海空雙港的優勢，加上有環狀輕軌，串聯三多商圈，周邊大型賣場多，生活機能佳，未來若有更多廠商進駐，亞洲新灣區還是最大受惠區，不僅商業指數增加，工作機會更多，可望為周邊買氣增添動力。

台南黃偉哲市長的政見包括，以南科和沙崙綠能科學城為主要發展雙引擎。台灣房屋土帝公特許加盟店薛大川表示，以台南科學園區為例，吸引了雲彰投的優秀人才移居台南，未來沙崙綠能科學城完成後，可望有2千位科技人才進駐，將增加租購房屋需求，周邊區域包括歸仁、東區、南區、仁德的房市都有將受惠。

根據民政局資料顯示，近5年來，南港區戶數穩定成長，雖自105年人口有微幅減少，但仍屬人口紅利區，在居住需求提升的環境下，再加眾所關注之東區門戶計畫，南港的房市有望受此激勵而上漲。

這些年南港區域有多項重大建設陸續完工。台北流行音樂中心在東區門戶計畫裡佔有重要地位，是以流行音樂出發的多功能複合型園區；衛福部、食藥署已進駐的國家生技研究園區也於今年十月開幕，促使南港成為台灣生技產業研發重鎮；國家會館中心也將讓南港變為會展重鎮，連同帶動商旅產業；公共住宅建設更是當地居民與就業人士倍感關心之事，近來南港發展積極，指日可待。

依永慶房仲網最新實價登錄資料顯示，近一年南港區行情住宅平均單坪56.3萬，年漲6.9％，其中電梯大樓單坪61萬，年漲7.5％，公寓單坪則是42.2萬，年漲6.9％。

永慶房屋南港南軟直營店店長吳技運對南港區域房市看好，他認為南港房價震盪度趨緩，買賣雙方出價已有交集性，已經經歷過了三四年前房價下修、供給量又過剩的情景。

南港雖算郊區，優勢在於位在汐止和內湖的連接點，也是信義大安往東的延伸，緊鄰台北商業重鎮，尤其南港車站可為市政府分擔交通狀況，往基隆、宜蘭也相當方便，此外，在重大建設加持下，帶動人口移入，也會把食衣住行的產業鏈逐漸完善，提升生活機能。

對購屋者最大的誘因在於北市中心買舊屋的價格可以在南港買新屋，而內科目前飽合度高，價格也相對貴，這裡的建築在建造過程中有增加新的概念和規範標準，注重容積率且外觀氣派、品質也較有保障，因此會吸引部分投資客購屋再分租。長期來看，南港還有許多發展性，未來會更加繁榮。

桃園市近5年人口大幅增加15萬人，一躍成為全國人口增加最多的縣市，除交通便利之外，親民的房價更成為雙北首購、換屋族的首選置產地點。據地政局統計近一年房價變化顯示，新屋單價已跌至今（107）年最低，另外，查詢實價登錄更可找到多筆1字頭交易，地政局解釋，桃園區新屋價跌，主要是受到鄰近的藝文地區巷內新建案大量交屋影響。

據地政局資料指出，桃園市近期交易總價呈現微跌趨勢，統計至今年六月，透天物件已從今年最高1月的1107萬元跌至950萬；大樓物件自2月的976萬元跌至890萬；公寓大樓則相較最高點5月的340萬跌至300萬元。其中，再針對各區分析單價漲跌可以發現，桃園區新成屋單價已落入今年最低，自最高點3月份的28.35萬元，跌至單坪價25.41萬元。

受交屋潮與價跌等因素，桃園區成為近一年桃園市交易熱區之一，地政局分析，桃園區住宅大樓新成屋單價之所以較上個月下跌，主要是受到鄰近的藝文地區巷內新建案大量交屋影響，另外，經國及藝文特區亦有建案成交，近一年各月均價介於24~28.5 萬元/坪間。

相較新成屋跌幅，中古物件幾乎呈現持平狀態，住宅大樓中古屋6月份交易均價仍維持在19萬元之間，地政局解釋，主要是因為成交區位分布均勻，以致均價變化不大，最近一年行情約介於18.5萬~20 萬元/坪之間。

若查詢內政部實價登錄資料可以發現，桃園區今年9月成交多筆的1年內新成屋，單坪價均落在25萬元以內，其中近一年更有多筆5年內新成屋，交易單價仍維持1字頭，成交總價平均約800萬上下，相較雙北高房價，桃園順勢成了雙北首購族的首選地。

　主持人左永剛：在堅定的調控政策下，樓市整體退熱，而房企加緊發債融資，房企專案或股權轉讓、並購重組現象頻發，房地產行業迎來深度調整。


　　在堅定的調控政策下，樓市整體退熱，而房企加緊發債融資，房企專案或股權轉讓、並購重組現象頻發，房地產行業正加速調整。

　　日前，中國社科院財經戰略研究院發佈的報告指出，10月份全國房地產市場整體退熱，一線城市房價集體微降，准一線及二線城市房價總體回檔，過半三四線城市房價下跌且市場分化進一步加劇。例如，10月份一線城市房價環比平均下跌1.857%，跌幅比上月進一步擴大1.3個百分點。廣州、北京、深圳、上海四個一線城市房價均環比下跌。

　　今年房企的日子普遍不大好過，目前不少房企紛紛轉讓專案股權。克而瑞地產研究中心的統計資料顯示，今年前10個月，房企累計專案股權出售動態達到473條。

　　克而瑞研究中心分析師汪維文認為，房企專案股權轉讓浪潮波濤洶湧，背後的原因錯綜複雜，既有融資需要，也有為企業業務轉型鋪墊和出於剝離不良資產的考量。

　　“目前房地產行業中轉讓地產項目或股權的現象比較普遍，這裡面既包括房企之間的轉讓，也包括非主營地產類企業所涉及的轉讓。”58安居客房產研究院首席分析師張波對《證券日報》記者表示，目前來看，大多數房企中短期對房地產行業持悲觀態度，但長期看好房地產發展，而手中的專案受開發進度、公司短期發展戰略等影響，需要在短期內進行相應地優化和盤整，因此轉讓、合作等現象就會時有發生。

　　統計顯示，今年第四季度以來，大量房企通過債市或票據市場融資。11月20日，花樣年控股公告稱，附屬公司花樣年中國已獲中國證監會核准向合格投資者公開發行面值總額不超過人民幣29億元的公司債券；同日，時代中國控股發行2020年到期的3億美元優先票據，票面利率10.95%；龍光地產發行規模為人民幣24.9億元、於2022年到期的境內債券，票面年利率為5.98%。

　　張波認為，房企的融資成本整體依然在高位維持，中小房企融資短板更為凸顯，房企資金壓力依然較大，在資金壓力之下，不少房企尤其是中小型房企會尋求實力雄厚的品牌房企進行合作開發，專案並購現象也因此增多。

　　對於當前房地產市場的形勢分析與預測，上述報告認為，中央抑制房價上漲的決心沒有發生改變。這不僅對穩定房價預期有積極作用，也將促使開發企業轉變經營方式，同時將促使地方政府將房地產調控政策真正落到實處。預測一二線城市房價穩中略降，三四線城市漲速將進一步下降。

　11月26日，北京市一次性出讓13宗地塊。最終，除一宗流拍以外，其余12宗地塊均成功出讓，創下單日成交地塊數量新紀錄，一日內獲得土地出讓金合計316.46億元。

　　時值年末，一二線城市土地市場普遍進入密集供應及成交時段。雖然多個城市的地塊單價或總價在近期被刷新，但業內人士指出，在當前房地産調控背景下，開發商資金面整體面臨不小的壓力，對土地市場的投資態度也回歸理性。

　　北京12地塊一日攬金316億

　　北京市當日推出的13宗地塊分別位于順義、大興、昌平等8個城區，包含1宗商辦用地和12宗住宅用地。總出讓面積為79.40萬平方米，總起價295.19億元。

　　當日土地拍賣會上，這些地塊共吸引了綠城、富力、中交、中鐵置業等近50家企業參與競拍，其中幾家企業參與了多宗地塊的競價。最終，兩宗最大的地塊分別被中鐵置業和中鐵諾德獲得。

　　順利出讓的12宗地塊中，唯一的1宗商業用地位于昌平沙河；2宗為共有産權住房用地；剩余的9宗商品住宅用地均為“限競房”地塊。

　　此次土拍中，北京市規土委對保證金的繳納方式進行了創新，採用共享保證金的方式。在以往的土拍活動中，一般情況下參與一宗土地的拍賣就要交一次保證金。而在此次土拍中，競買人只要交納規定金額的共用保證金即可參與組內所有地塊競拍活動。

　　合碩機構首席分析師郭毅表示，北京規土委在年末集中推地，並特別實施了“共有保證金”的出讓新規，一方面是為了加快供地計劃的完成，另一方面是為了減少土地流拍流標，穩定市場預期。

　　據悉，今年北京計劃供應住宅用地1000公頃，其中商品住宅650公頃（含單列共有産權住房用地200公頃），截至目前實際供應的商品住宅用地僅224.69公頃，供地計劃完成率為35%。

　　與此同時，北京年內已有11宗地塊流拍。在調控背景下，房企背負著庫存去化壓力，同時面臨融資難度加大、財務成本提升的難題，資金流入的兩條通路均被堵塞，因此，房企再投資拿地的意願降至谷底。

　　郭毅認為，北京規土委及時對供地策略做出調整，拿出地段條件優越的優質地塊，同時適當減少地塊配建，地塊開發難度減小，市場前景樂觀，房企的積極性得以調動。

　　一二線城市年末土地供應井噴

　　不僅僅是北京，一二線城市年末土地供應井噴。其中，一線城市11月供應土地合計高達90宗，刷新了最近幾年歷史紀錄。而二線城市供應量也有所上漲，11月合計供應土地達到1400宗，也有望創下年內最高紀錄。

　　26日，幾乎和北京土地拍賣同時，上海奉賢南橋新城兩宗宅地成功出讓，總成交價25.42億元。同一日，浙江杭州拱墅區出讓三宗地塊，總面積為10.62萬平方米，最終成交總價為52.32億元。

　　23日，南京發布今年第五批土地出讓預公告，包含7宗土地總出讓面積47.6萬平方米。11月9日，南京第四批預公告信息顯示，其曾經一次推出5宗土地，總出讓面積17.3萬平方米。

　　不僅如此，11月份以來，成都、武漢、廣州等城市也陸續有地塊密集推出或成功出讓。而且，自今年四季度開始，受一二線土地供應增加影響，高單價地塊完全被一線城市包攬。

　　中國指數研究院近日數據顯示，今年10月份，成交單價前10名的地塊中，上海和北京兩個城市各自有5宗地塊上榜。當月成交單價最高的地塊來自上海普陀區，成交樓板價高達52040元/平方米，環比增加19%，是上海今年樓面價格最高的地塊。

　　綜合今年以來的土地市場，各類城市分化現象持續，盡管一二線城市低溢價率、流拍現象也在持續。不過，由于供應量增加，整體土地出讓金仍然居于高位。

　　“從城市排行榜來看，一二線城市仍是房企的拿地重點。”中指院相關負責人指出，今年1-10月，杭州以2315億元的成交總價居于全國土地成交金額榜單首位，同比增長22%；上海和北京分別以1533億元和1094億元的成交總額佔據榜單第二、三位。

　　房企土地投資回歸理性

　　上述中指院人士認為，限地價、限房價、競自持、競配建、共有産權用地等將逐漸成為熱點城市推地的重要要求。對于企業來説，這些限制條件對項目盈利和周轉帶來一定壓力，且對企業資金實力提出了更高的要求。

　　這種現象在北京當日的土地拍賣會上也可見一斑。郭毅指出，雖然北京一日內有12宗地塊順利出讓，但從拿地房企來看，出現了明顯的分化局面。“全國前十大房企中，融創、保利、中海、龍湖、綠地缺席此次土地盛宴；華潤以聯合體方式參與白盆窯地塊；萬科參與北七家地塊最終顆粒無收”。

　　“北京樓市供給將持續處于飽和狀態，如果調控政策未顯寬松，微觀市場面的去化壓力將長期存在。”郭毅認為，房地産市場開發投資受到市場和政策上雙重抑制，導致了土地成交冷清。房企對土地市場的投資態度正在逐步回歸理性。

　　中原地産首席分析師張大偉也認為，從當日的土地溢價率來看，土地市場價格依然處于平穩區間。“12宗低地塊平均溢價率在20%左右，與2018年平均土地溢價率12.8%相比稍有上行。主要原因是這些住宅土地屬性相對較好，以純住宅地塊為主”。

　　張大偉進一步指出，資金成本的優勢將是土地市場最大的優勢。在他看來，目前房地産企業資金壓力明顯比前兩年更加緊張，而且調控政策繼續從嚴將是大趨勢，這種局面下，具備資金實力的企業才能在土地市場獲得競爭優勢。

　據上海土地市場消息：11月26日，上海推出一宗位於中環和內環之間的居住用地——徐匯區康健街道N05-10地塊。

　　出讓公告顯示，該地塊出讓面積為19624.1平方米，容積率為2.5，起始總價為22.58億元，樓板價為4.6萬元/平方米。

　　同一日，兩宗位於奉賢區南橋新城的兩宗居住用地和位於松江區的兩宗集體土地以底價成交。

　　其中，農工商房地產（集團）有限公司聯合上海奉賢城鄉建設投資開發有限公司競得奉賢區南橋新城16單元29-01區域地塊。該地塊為居住用地，出讓面積為42646.8平方米，容積率為1.6，成交總價為12.28億元，樓板價為1.8萬元/平方米。

　　兗礦東華建設有限公司競得奉賢區南橋新城10單元07A-02區域地塊。該地塊為居住用地，出讓面積29804.4平方米，容積率2.26，成交總價為14.14億元，樓板價為2.1萬元/平方米。

　　截至11月26日，上海合計推出61宗住宅、租賃住宅與含住宅的經營性用地，合計建築面積為491.48萬平方米。

　　據澎湃新聞記者整理的資料，截至目前，195.92萬平方米的租賃住宅，包括普通商品房用地中受讓讓人持有的用於租賃的物業、普通的租賃住宅用地及農村集體土地試點入市的租賃住宅地塊。

　　其中，租賃住宅用地為26宗，總規劃建築面積約160.7萬平方米，；最多的為徐匯區，共7宗，規劃建築面積為30.21萬平方米，最多的為徐匯區，共7宗，規劃建築面積為30.21萬平方米。

　　兩宗集體用地松江區小昆山鎮SJS40002單元11-04號（集體土地試點入市）地塊和松江區九亭鎮SJT00106單元10-07A號（集體土地試點入市）地塊分別由上海小昆山資產經營發展有限公司和上海九亭資產經營管理有限公司競得。

　　其中，松江區小昆山鎮SJS40002單元11-04號（集體土地試點入市）地塊，出讓面積為48409.3平方米，容積率為2；松江區九亭鎮SJT00106單元10-07A號（集體土地試點入市）地塊，出讓面積為2556.8平方米，容積率為2。

　　至此，今年上海推出的五宗集體土地試點入市的租賃住房用地已全部成交，五宗地塊全部位於松江區，容積率在1.4至2.5之間，合計建築面積22.76萬平方米。

　　11月20日，上海車興房地產開發建設有限公司以1.75億元競得松江區車墩鎮SJC10022單元23-01號（集體土地試點入市）地塊，出讓面積為23388.6平方米，容積率為2.5。

　　11月12日，上海派米雷投資（集團）有限公司以8581萬元競得松江區泗涇鎮SJS20004單元03-11號（集體土地試點入市）地塊，出讓面積為19180.5平方米，容積率為1.4。

　　10月22日，位於松江區泗涇鎮SJSB0001單元07-09號（集體土地試點入市）地塊被華潤置地控股有限公司全資子公司有巢科技投資（深圳）有限公司以底價競得，成交價格為1.25億元，出讓面積為20166.7平方米，容積率為2。

　一套單位的交易，引發香港房地產市場的軒然大波。

　　11月上旬，被譽為“香港樓市參考指標”的十大“藍籌屋苑”之一的嘉湖山莊一套實用面積為41m2的兩房，以456萬港元成交，相比今年7月下旬同類型單位的最高成交價，降價幅度已經超過22%。

　　據美聯物業資料顯示，10月香港新建住宅銷售交易額跌至112億港元，已降至16個月最低水準；同時10月新屋交易數量僅為1130宗，為9月份的一半左右。不僅剛需盤受挫，豪宅市場也風光不再。

　　然而香港並不是唯一房價受壓的全球核心城市。

　　在美國紐約最繁華的曼哈頓區，房屋銷量已連續三個季度下降。據彭博資料顯示，第二季度末市場上有近7000套房源，比去年同期增長11%，但銷量下降17%，至2600套出頭的水準。

　　而在備受中國炒房客青睞的澳洲，2018年7月房價同比下滑1.6%，創下自2012年8月以來的最大跌幅。

　　從倫敦到悉尼，從香港到紐約，全球樓市正遭遇著價量齊跌的尷尬局面。但這一次樓價下降，到底是真跌還是假摔？

　　高杠杆吹起繁榮泡沫

　　回顧此前的數次金融危機，加杠杆的魅影都隱現其中，債務過高導致資金鏈斷裂，進而引發資產拋售潮。

　　在2008年次貸危機爆發之後，美國房地產市場首當其衝，部分地區的房價甚至暴跌了50%，美國經濟也陷入了衰退。為了挽救美國的樓市和經濟，美聯儲實行了史無前例的“印鈔”政策，不但通過多次降息將利率降低至零，還進行了3輪量化寬鬆（QE），向市場注入了超過3萬億美元的流動性，貨幣大量超發，成了資產價格上漲的基礎。

　　恆大經濟研究院院長任澤平就曾經在研究報告中提到：從長期來看，房價增速與貨幣增速高度相關。過去近50年間，美國10年平均房價增速趨勢與10年平均廣義貨幣（M2）增速趨勢相同。其中，M2增速基本領先房價增速2年時間。

　　而在杠杆率高企的市場，一旦加息步伐加快，資金鏈斷裂，棄房逃跑的故事就會屢見不鮮。日本央行從1989 年開始連續5 次加息，並限制對房地產貸款和打擊土地投機，1991年日本房地產泡沫破裂。

　　美聯儲從2004年6月起兩年內連續17次調高聯邦基金利率，2007年次貸違約大幅增加，2008年次貸危機全面爆發。

　　今年以來，美聯儲已經加息三次。不少地區也跟隨步入加息週期，國際大都市的樓市風險正在進一步聚集。

　　繁榮的第一個裂縫

　　9月27日，瑞士銀行（UBS）發佈《2018全球房地產泡沫指數》報告。根據該報告，全球主要城市在過去5年裡，房價平均上漲了35%。

　　潮流已經改變，分析認為，而在各種力量的影響下，某些房價較高的城市正經歷價格的回落。作為全球安全資產基準的國債收益率正在上升。澳大利亞和加拿大正在收緊抵押貸款的信貸標準，擠壓了當地城市的房產市場。英國脫歐的不確定性讓倫敦成為了一個政治風險的集中地而非避難所。

　　瑞銀在報告中指出，3年前，倫敦和香港是唯一面臨風險的兩個地區；而3年後，風險城市已經擴大到包括香港、慕尼克、多倫多、溫哥華、阿姆斯特丹和倫敦在內的6個城市。

　　“繁榮的第一個裂縫已經顯現：去年的風險城市有一半出現了房價下降。”瑞銀房地產主管克勞迪奧（Claudio Saputelli） 對媒體表示。

　　克勞迪奧表示，根據瑞銀過往的經驗，在風險警告發出的12個季度以內，這些世界級房地產市場出現回檔的可能性會達到50%-60%。

　　瑞銀指出，泡沫出現時，一個典型的跡象是房地產與人均收入和租金嚴重脫節。據統計，這些大城市的工薪階層的稅前平均年收入，如果用來購買一處60平方米的公寓，在香港需要22年（2008年時需要12年），倫敦需要15年，巴黎14年，新加坡12年，東京11年，慕尼克8年，法蘭克福6年。而如果用累計租金收入購買這套公寓的話，在蘇黎世和巴黎需要36年，新加坡、慕尼克、香港需要35年，法蘭克福則需要30年。

　　自2012年以來，香港房價持續以每年近10%的速度上漲，截至7月底，香港樓價已連漲27個月，僅上半年的漲幅就達到13%。

　　11月5日，香港金管局總裁陳德霖公開表示，香港樓價由8月開始回落，近月成交量明顯減少，一手及二手成交量合計共跌48%，反映出市場氣氛冷淡。

　　香港研究協會（Hong Kong Research Association）的調查結果顯示，四成受訪者預計房價將下跌。美銀美林的最新報告指出，目前香港住宅樓市轉弱，預計未來兩年香港住宅樓價將下調10%-20%。

　　與此同時，資料顯示，目前悉尼的獨棟房屋和公寓價格已經跌落到了2016年底的水準。有機構認為，澳大利亞將面臨2008年金融危機以來最大的房價調整，房價可能將在2020年下跌23%。

　　在別人恐懼時貪婪

　　在全球樓市一片慘澹氛圍下，“股神”巴菲特卻在久違18年後，又一次加倉美國之外的房地產市場。

　　11月，巴菲特旗下的一家房地產經紀公司Berkshire Hathaway HomeServices（BHH）與設在倫敦的Kay &； Co．達成合作，這也是繼柏林的Rubina Real Estate之後，該公司在歐洲的第二家加盟商。

　　目前，該公司正在與巴黎以及馬德里的潛在夥伴談判，同時把自己的觸角伸向義大利、日本和中東等地。並希望在年底前將米蘭、維也納和迪拜也納入自己的業務版圖。

　　以BHH進軍歐洲的第一站德國為例，經過了四年強勁增長的德國房地產，目前依然保持著健康向上的勢頭。

　　據統計，今年第三季度，德國房地產價格指數同比上漲7.29%，即使是扣除通貨膨脹，也有4.89%的漲幅。二手房價格中位數，也從去年9月份的25.35萬歐元，上漲至今年9月的27.1萬歐元，漲幅接近7%。在全球主要國家和地區中，德國的房地產也是為數不多的安全渡過2008年金融危機的市場。

　　“在市場貪婪時恐懼，在市場恐懼時貪婪。”這是巴菲特最為重要的投資邏輯。在全球房地產市場一片恐慌之際，巴菲特和他的智囊團抓住機遇，進軍仍然具有潛力的德國市場向外界釋放的信號耐人尋味。巴菲特的大舉進軍，不得不讓市場懷疑，這一次房地產市場的下跌，到底是真跌，還只是假摔而已？

　　近日，深圳市規土委發佈《深圳市房地產市場監管辦法（修訂草案徵求意見稿）》（以下簡稱《監管辦法》），提出房企確需調整銷售價格且調整幅度超出備案價格15%的，應當在調整價格前辦理備案變更。

　　有自媒體將其誤讀為“深圳房價將設15%漲跌幅限制”，《每日經濟新聞》記者瞭解到，“備案價格調整15%以上辦理變更”和“資本金帳戶餘額不低於項目資本金10%”並不是新規，而是8年前《監管辦法》已經規定的內容。

　　此外，《監管辦法》還對房屋租賃、商品房預售、資金監管帳戶及歷史遺留建築問題等方面作了詳細規定。有業內人士認為，此次《修訂意見稿》最大的變化是新增了房屋租賃管理規定，其他內容絕大部分是既有規定。

　　房企應在調價前辦理備案變更

　　《監管辦法》在預售許可管理、備案價格等方面進行了規範。《監管辦法》明確，房企應當按照經備案的銷售價格，明碼標價銷售商品房，確需調整銷售價格且調整幅度超出最近一次備案價格上下15%的，應當在調整價格前辦理備案變更。

　　戴德梁行華南及華西區研究部主管及高級董事張曉端直言，這不是新內容，2010年發佈的《深圳市房地產市場監管辦法》就有此規定，深圳近些年也是這樣執行的，現在只能說深圳對樓市的調控並沒有放鬆。

　　但是，有自媒體卻解讀為“深圳房價將設15%漲跌幅限制”。對此，中原地產首席分析師張大偉表示，從徵求意見稿的行文來看，並沒有任何約束降價或者漲價的內容。意見稿說得很清楚，是如果變動幅度大於15%，需要備案變更。對於深圳這樣的城市來說，短期內15%的房價波動基本不可能。所謂不允許漲跌超過15%，實際上是對檔的誤讀。同時，該檔是徵求意見稿，目前處於徵求意見階段，最後形成的檔如何，還很難說。

　　就深圳市場而言，“目前整體市場的確比較淡。”張曉端補充稱，出於回現考慮，適當讓利加速非核心區域的物業銷售是可能的，但核心區的優質物業還是比較堅挺的，二手房市場也類似。大部分業主還是不願意主動降價，也不排除資金壓力大的業主能接受較大議價空間，出現所謂的筍盤。

　　此外，在房地產預售許可管理方面，明確房地產開發專案申請預售前，專案資本金帳戶餘額應當不低於項目資本金的10%。房地產產業化主管部門認定的房地產產業化專案有關工程進度的預售條件，即應“完成地面以上三分之一層數”，要求房地產開發企業應在土地使用權出讓合同約定的竣工日期到期前申請辦理商品房預售許可。

　　《監管辦法》還明確，未取得預售許可證而銷售或者以內部認購、內部認籌等方式變相銷售商品房的房地產開發企業，將被責令停止違法銷售行為，並以每銷售一套商品房罰10萬元的標準接受處罰。

　　新增房屋租賃管理規定

　　值得注意的是，此次《監管辦法》專門增設了“房屋租賃”一章，以此規範房屋租賃市場的監管行為。

　　信榮（全國）房地產律師團隊首席律師張茂榮認為，《監管辦法》最大亮點為新增房屋租賃管理規定，強制備案的重啟即為規定內容之一。

　　深圳市規劃和國土資源委員會表示，自2015年《深圳經濟特區房屋租賃條例》廢止後，深圳房地產租賃市場監管面臨一些新的難題。房地產租賃市場作為房地產市場的重要組成部分，亟需優化監管方式、提高監管效能。為貫徹落實國家有關住房租賃市場發展政策，有必要結合當前住房租賃發展的新形勢，通過修訂《辦法》，完善深圳房地產租賃市場監管規範。

　　據統計，深圳住房自有率不足40%，即60%以上的人口都在租房，住房租賃市場非常龐大。

　　張曉端表示，租賃市場發展較快，未來市場空間占比較高，此次政策出臺增加了對租賃市場的各方面管理，可以有效解決租賃市場的各種亂象。

　　《監管辦法》對最小出租單位進行了明確，出租住房應以間為最小出租單位，人均租住建築面積不得低於6平方米，且禁止將原始設計的居住空間再次分割搭建後出租，廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間不得出租用於居住。

　　《監管辦法》還規定，在深圳市從事房屋租賃經營業務的企業以及出租或者轉租住房間數達到10間及以上的自然人，應當辦理工商登記並向房地產主管部門辦理備案。

經濟放緩遏需求 信貸環境趨緊

本港樓市氣氛轉差，私人住宅樓價指數連升28個月後，在今年8月及9月連續兩個月回落，多間大行先後預測往後樓價將出現雙位數跌幅，高盛中國首席策略分析師劉勁津昨天表示，儘管本地樓市供應緊張，但美國正處於加息周期，以及宏觀經濟持續放緩，均對樓市造成影響，預料未來兩年本港樓市將面臨下行壓力，樓價或下調15%至20%。

新地12個月目標價降至166元

劉勁津預料，明年美國聯儲局將再加息4次，高於利率期貨市場的預測，可能會令香港信貸環境轉趨緊張，對本港按揭需求有較大壓力。而宏觀經濟持續放緩對樓市需求亦造成影響，加上住宅供應持續增多，均是導致未來兩年本港樓市面臨壓力的原因。

高盛把新地（00016）12個月目標價輕微下調至166元，維持「買入」評級。該行把新地2019年6月底止年度每股盈利預測上調2.4%，2020年度預測則下調3.6%，以反映該行對新地項目發展進度的假設更新，對新地的看法未有明顯改變，最新目標價相當於較2019年度預測每股淨資產（NAV）折讓25%。

市場普遍認為宏觀經濟前景不明朗，投資取態轉趨審慎，劉勁津認為，未來一年中國及全球經濟仍有較大不確定因素，尤其中美貿易戰對中國的影響將於明年上半年浮現，而且信貸周期逆轉及內地樓市交投淡靜，預測明年中國經濟增長會明顯放緩，由預計今年增長6.6%，放緩至明年增長6.2%。他稱，隨內地經濟持續受壓，相信內地政府有可能頒布措施刺激經濟。

另外，摩根士丹利發表香港明年經濟展望報告指出，樓價在今年7月已見頂，現在正在調整，但預期樓價下行壓力將於明年下半年紓緩，由於預期經濟增長將溫和反彈，而且美國聯儲局加息周期將可能會停止，預測本港未來6個月樓價下跌10%，直至明年下半年將會溫和上升。

大摩：港經濟明年僅增2.4%

大摩預期，香港經濟增速在未來兩至三季將會放慢，加上實際利率上升，將令資產價格包括住宅受壓，同時影響投資意欲。而受貿易緊張、中國經濟放緩，及實際利率攀升影響，預期香港經濟增長由今年的3.3%放緩至明年的2.4%。

大和日前表示，樓市正進入自然健康調整，只是市場情緒過分悲觀，形容樓價下跌的程度被個別傳媒過分誇大。該行預測，本港樓價會自今年8月高位調整6%，明年進一步調整3%。

內房佳兆業（01638）分拆物業管理服務供應商佳兆業物業（02168）主板上市，發售3500萬股，10%本港發售，90%國際配售，集資3.18億至3.81億元，每股招股價介乎9.08元至10.88元，每手250股入場費2747.41元，由昨天起至周四（29日）公開招股，預期12月6日掛牌。該公司表示，擬於上市後每年派付相當於可供分配溢利25%的股息。

按中間價每股9.98元計算，集資淨額約2.795億元，擬50%用作收購或投資其他市場地位與其相若的物業管理公司；20%用作收購或投資從事物業管理相關業務；10%用作開發及推廣K生活移動應用程式及社區增值服務及產品；10%作推進管理數碼化、服務集中化、程序規範化及營運自動化；10%作營運資金及一般用途。

入場費2747元

佳兆業物業主席及總裁廖傳強表示，在目前市況下上市，是對市場有信心，已在經營管理及對投資者負責兩方面作出慎重考慮。融資及證券業務部副總經理劉景睿補充，公司估值參考物管板塊內的同類公司，加上首次公開發行折讓，對市場作出有誠意的定價，相信隨着行業發展，往後估值會較為理想。

截至今年6月底，佳兆業物業在管建築面積2540萬平方米，包括101個住宅社區及23個非住宅物業，上半年收益1.78億元人民幣，其中非住宅物業佔46.6%。廖傳強表示，非住宅物業的收益及毛利率會較住宅社區高，管理門檻及要求也較高，該公司往後會重點發展非住宅物業市場。

樓價雖然回調，惟依照既定機制訂定收購價的市區重建局（下稱市建局）大角咀橡樹街/埃華街重建項目（下稱橡樹街項目），局方向自住業主提出以「7年樓齡」政策訂定的每方呎實用面積自住物業收購價（下稱收購呎價）達18023元，創市建局九龍區重建項目的收購呎價新高。

500呎約賠900萬 可購同區半新樓

市建局今年3月啟動的橡樹街項目，坐落於橡樹街89至95號和埃華街1至5號，佔地約8826方呎，地盤內包括一列6至10層高的舊樓，建於1963至1977年，涉及64個業權，預計重建後的總樓面面積約6.44萬方呎，2027至28年落成。

市建局董事會轄下的土地、安置及補償委員會昨天批准該項目的收購價，市建局將於短期內向受影響業主發出收購建議，其中自住業主的7年樓齡收購呎價為18023元，並可考慮購買九龍東啟德煥然壹居或原址重建後的「樓換樓」單位。假設橡樹街項目內一個實用面積500方呎的單位，自住業主可獲的收購價約901.15萬元，參考市場資訊，在現時市況下有機會以相若價錢購入同區樓齡約6年的奧柏．御峯一個實用面積約574方呎的單位。

橡樹街項目的收購呎價，較去年2月同區萬安街/大角咀道需求主導項目的呎價13391元，不足兩年時間急漲34.6%，並超越土瓜灣春田街/崇志街等3個發展項目去年12月創下的15916元九龍區收購呎價紀錄。資料顯示，市建局歷來收購呎價之冠，則為西營盤崇慶里/桂香街重建項目，今年5月公布的收購呎價為23568元，橡樹街項目較其低約23.5%。

浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才表示，市建局的收購價有既定計算方法，公平公正和透明度高。目前樓價有回落之勢，麥萃才認為，若受影響業主面對樓市下滑覺得「有着數」，可能會加快接納收購建議，令收購進程加快，此舉亦有助市建局「快啲收齊業權，減輕因為時間拖長的發展成本」。

宏安地產（01243）標售薄扶林豪宅地盤，市值約16億元。

萊坊及世邦魏理仕表示，獲業主聯合獨家代理，標售薄扶林道86A至86D號地盤。物業地盤面積超過28,500平方呎，以交吉形式交易。該物業地理位置優越，鄰近香港大學、國際學校西島中學等。物業已獲批則重建成6座獨立洋房，日後可享開揚景觀，截標日期為2019年1月23日。項目市值約16億元，每呎樓面地價約5.6萬元。

翻查資料，項目由宏安持有，早於今年1月起進行收購。項目原為樸園，於1960年落成，現址為兩座4層高住宅及1層停車場，地盤面積約28,514平方呎，提供16個住宅單位及16個車位。其後宏安分階段進行收購，並集齊業權，涉資約7.4億元。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，截至11月19日，2018年一手住宅車位買賣合約登記暫錄72.89億元，已經打破2017年72.13億元的高位，創下歷史新高。

二手金額全年暫錄83.06億元，料全年錄100億元，同樣有望創歷史新高，現時相差約一成半。整體住宅車位方面（包括一手及二手）暫錄8,522宗及155.95億元，金額距離2017年歷史高位161.28億元約3.4%。預計全年金額逼近180億元，將同創歷史新高。

2018年10月份住宅車位買賣登記最多的屋苑是元朗朗屏8號，錄56宗及1.03億元。其次是馬鞍山迎海，錄35宗及0.95億元。元朗尚悅錄27宗，排名第三位，總值0.32億元。