25年前凌晨，台北市行天宮附近的論情西餐廳發生大火，造成33人死亡，震驚全國。警方調查，西餐廳遭人尋仇丟擲汽油彈，因而起火，但肇事者迄今仍逍遙法外。後來該址重新整修，成為萬通證券營業處所，經營超過20年。直到今年2月，萬通證券結束營業，店面立刻於8月再度租出，月總租金31.5萬元，租客為麻辣火鍋老牌川巴子旗下的川夜宴無二火鍋樓。

根據實價揭露，今年8月位於台北市中山區松江路301~330號2樓、約132坪空間租出，月總租金31.5萬元。換算租金單價，每月每坪為2393元，對照該區2樓以上店面租金行情，其實並不算低。據查，該店面前身為萬通證券，去年11月，萬通證券被元富證券以1元併購，今年則撤出松江路唯一經營據點。

每月每坪租金2393元
根據該店面在網站上的招租訊息，房東開出每月33萬元的租金，最終卻僅打95折成交（31.5萬元），顯見屋主對店面去化深具信心。周圍房仲業者透露，店面位置優越，距捷運行天宮站3號出口步行僅3分鐘，周圍商業機能熱絡，緊鄰松江路，雖位於2樓，店面卻十分醒目，「周圍店面汰換率很低，也難怪屋主對租金有所堅持。」
該店新租客為台灣老牌麻辣火鍋品牌川巴子創辦人張永華，開設的新品牌川夜宴無二火鍋樓，已在11月初正式營業。張永華說，他知道這裡曾發生悲劇，「但人不是我殺的，何必害怕！」而周邊許多逛街經過的年輕人，幾乎不曉得25年前的論情西餐廳事故，就連該店面所處的「興華大樓」管理員，對於這段歷史也不是很清楚。

逃生道阻塞飄焦肉味
1993年1月19日凌晨2點17分，24小時營業的論情西餐廳，突然燃起熊熊大火，由於起火點就位在其中一個逃生出口，餐廳內民眾只得往另一逃生通道疏散，沒想到另一逃生通道卻堆滿雜物，阻礙逃生，且窗戶全都裝上密封強化玻璃，無法開啟，逃生民眾全擠往最後1扇可推開的窗戶，甚至有不少人等不及救援，直接從2樓一躍而下，倒於人行道上哀號。
消防隊雖於起火後5分鐘到達現場、22分鐘內撲滅火勢，但仍造成33人死亡、21人輕重傷的慘劇。
警消人員與現場採訪記者回憶，當時事故現場可見不少罹難者，整齊倒臥在可逃生的唯一窗口前，現場更瀰漫焦肉味。事後，警方證實論情西餐廳因遭人尋仇丟擲汽油彈而起火，但肇事者卻仍逍遙法外。而餐廳內部因阻礙逃生口、未取得營利事業登記證等過失，讓負責人許慶雄被依過失致死，判刑3年3個月有期徒刑。

租賃凶宅無告知義務
至於租賃店面前手狀況，全國不動產企研室主任張瀞勻指出，法律上在房屋出租部分，並無明文規定屋主有告知義務，但是因為店面跟商辦，屬租金較高的物件，建議消費者在簽訂租賃合約時，一定要使用定型化契約書，裡頭就有標的物現況確認書可自保。另外，在沒有法律保障的情況下，消費者在承租物件前，可多方打聽，像是里長、鄰居、房仲，以及管理員等等，也可在簽約時寫上備註條款，確保物件並非凶宅。

川夜宴小檔案
開幕時間：2018/11
地點：台北市松江路301號2樓
總坪數：約132坪
月總租金：31.5萬元
可容納人數：20桌、125座位
人均消費：約700~800元
資料來源：《蘋果》採訪整理

論情西餐廳大火事件
★時間：1993/1/19凌晨2點17分
★事故：論情西餐廳其中一逃生口起火，另一逃生通道則堆滿雜物，阻礙逃生，迫使不少人自2樓躍下
★傷亡人數：共33人死亡、21人輕重傷
★起火原因：遭人尋仇丟擲汽油彈而起火，肇事者仍逍遙法外
★判決：餐廳負責人許慶雄因阻礙逃生口、未取得營利事業登記證等疏失，依過失殺人判刑3年3個月
資料來源：《蘋果》採訪整理

深夜獨坐凶宅 麻辣霸主重起爐灶
2018年11月28日


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【詹宜軒╱台北報導】選在大火曾葬送33條人命的凶宅，作為62歲再創業的起點，知名「川巴子火鍋樓」創辦人張永華，歷經生意低潮、離婚、退出餐飲界，最終在曾被大火肆虐的論情西餐廳舊址重新出發，「我曾經一個人坐在燈光微弱的餐廳裡，直到深夜，但什麼奇怪的感受都沒有。」也因借鏡當年這場重大公安事故，他在消防逃生設備上更細細逐一檢視，絕不重蹈覆轍。


川巴子火鍋樓創辦人張永華，選在論情西餐廳舊址開設新店。范厚珉攝
歷經離婚退出餐飲界
15年前，麻辣火鍋店如雨後春筍般冒出，大打299元價格戰，其中標榜集合大陸各省口味之大成、擁有十餘種鍋底的川巴子火鍋樓，在台北市復興南路開出首店。而美味背後，張永華歷經婚變辛酸，才再度重掌湯杓。
「從事餐飲業30幾年，火鍋還是我做最久、最熱愛的料理。」62歲的張永華，一邊指導湯頭調配、一邊與老客人談笑風生。「我已經8年沒有碰過火鍋湯頭。」張永華2003年創立的川巴子火鍋樓，2010年與前妻離婚後，將復興南路本店交由前妻經營，自己則持有吉林店，後因價格定位意見分歧，張永華向兒子保證退出火鍋界，直至去年前妻將川巴子本店結束營業，張永華才在今年著手新店開幕。
走訪全台北市東西南北熱門商圈，直到7月初，仲介帶看位於敦化南路、安和路口的舊和民餐廳店面，以及松江路現有店面，「當時我一來到松江路這棟大樓，我就跟仲介說，35年前，我專科一年級最好的朋友就在這棟樓上班，所以我了解這裡曾經發生什麼事情。」仲介也不諱言告訴張永華，「論情西餐廳事件後，屋主為萬通證券的股東之一，將原址作為萬通證券營業處所約20年，直至今年萬通撤出。」
初次見到該店面，張永華坦承好奇心大過一切，但看到整個屋況、正臨松江路的開闊街景、加上周圍商業機能的熱絡，「我相信這就是我要的店面。」張永華說，「開業前，我曾向風水命理老師請益，他告訴我，這都是25年前的事情了，人也不是你害的，你只要正正當當做生意，說不定能化為助力。」張永華也曾到鄰近的行天宮去擲筊，籤詩也給予正面的支持，「開店前，我曾經一個人坐在燈光微弱的餐廳裡，直到深夜，但什麼奇怪的感受都沒有。」

消防逃生設備高規格
當年那場大火，因逃生通道阻塞造成33人死亡，讓張永華對消防逃生設備更加重視。「面向松江路的開窗面，一共是四扇可敞開；面對巷弄內的，則是通通可敞開，我也改了進出口方位，使逃生路線更為暢通。」張永華推開逃生門，一一解釋自己在消防逃生設備上的佈建，「我們有自己的消防栓、滅火器，全部都通過消防安檢。」

張永華小檔案
★出生：1957年
★經歷：
上海開設水果量販店、火鍋店
創立川巴子火鍋樓、麵對餡實麵館
在台灣陸續經營牛排館、便當店
★現任：川夜宴無二火鍋樓經營者
資料來源：《蘋果》採訪整理

火鍋店大手筆拓點 海底撈店租砸百萬

台灣人超愛吃火鍋，讓業者也甘願砸重金租下黃金店面！根據實價揭露，業者租賃麻辣火鍋店面，多要求百坪以上面積，樓層則不限定僅在街邊1樓，舉凡品牌夠響亮，民眾就算鑽往地下室、或辛苦點爬爬樓梯，也都願意品嘗。

堪稱拓點租店最大手筆的，非海底撈莫屬，今年4月租下松山區慶城街1號美食廣場3樓，作為全台第8號店址。該店總面積約370坪，月總租金高達100萬元。該店以肉麻級服務著稱，包含美甲、按摩椅、擦鞋服務，及桌邊拉麵秀、變臉秀等，號稱全台最難訂位的麻辣火鍋店。

馬辣地下樓租27.3萬
最新揭露的川夜宴無二火鍋樓，位於金融圈商辦的松江路上，月總租金32.5萬元，拆算單坪月租金逼近3000元，顯然並未因為25年前的事故，使租金價格稍有折損。

鄰近房仲業者、台灣房屋中山民生特許加盟店東蕭佑寯指出，關於論情西餐廳，當地人多已淡忘，「民權東路、松江路口，靠近行天宮知名火鍋店面，月租金單坪甚至達6000元。餐飲商機不亞於一級商圈，租金報酬率多有2~3%。」
以暴龍級肉量吸引饕客的肉多多火鍋店，南京東路上的旗艦店即便位於2樓，用餐時間依舊滿座，根據實價登錄，該店約108坪空間，每月租金約22萬元。吃到飽麻辣火鍋店馬辣，則租下南京西路地下1樓店面，總面積超過200坪，月租金約27.3萬元。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，屋齡較舊的商辦或是住辦大樓，將低樓層轉作餐飲業的案例極多，忠孝東路四段尤其盛行，「該類型建物除多臨主要幹道，即便租賃2樓以上、或地下室，曝光度也夠，加上租金不高，所以頗獲餐飲業者青睞。」

九合一選舉過後，「拚經濟」成為全台努力方向，12月將登場的「京華城標售案」也傳來好消息。據了解，目前已有四組投資組合領取標單，其中一組還是選後才領標，顯見選舉過後，外界對台灣發展更具信心。

堪稱史上總價最高的標售案「京華城」，底價開在380億元，外界認為價格偏高，但台灣商用不動產市場持續加溫，選舉過後投資環境再被看好，這次傳出已有四組投資方領標，為市場注入強心針。

「京華城標售案」將於12月12日開標，標售方式有全區標售與分區標售兩種，該案將以整筆土地標售、底價380億元為優先；其次是將占地約5,000坪基地，分為A、B、C、D共四地塊，以每區底價約120億元分開標售，但需同時投標二筆以上才能得標。

據悉，京華城標售案先前已有兩組投資方領取標單，隨後委託標售的戴德梁行10月中公告，經投資方反應將延後領標期限，又增加一組領標，而近日選後因看好台灣未來投資環境，再有一組投資方出手領取標單，且截至昨（27）日仍有多組潛在投資方洽詢中。

此外，目前已知領標的四組投資方，有三組為國內資金，另一組是台資與外資組合的「混血團隊」，且四組都打算以全區競標；至於京華城未來開發走向有三種可能，首先是保留建築物，改裝內部格局成辦公大樓或飯店等，其次為保留建築物即商場格局，但百貨販售品項不同，最後則是拆除重建為辦公大樓等形式。

京華城董事長陳玉坤表示，九合一大選人民已用選票表態，「拚經濟」是人心所向，當然樂見有外資對京華城感興趣，期盼未來引進外資能更開放，年輕人才有希望；且從這次選舉結果可期，未來兩黨都能以「加速經濟發展」為目標，以較開放心態吸引外資來台投資。

除了目前四組領標外，據悉仍有不少團隊評估京華城案。對此，戴德梁行資本市場部資深協理賴一毅坦言，的確有許多海內外團隊仍有興趣。

松山區豪宅「文華苑」再傳九樓交易，買方又是國巨董座陳泰銘，不過他並非增加持有戶數，而是以左手轉右手方式交易，且該戶並未貸款，因此成交金額不得而知，推測目的是節稅的需求。

陳泰銘陸續以法人旭泰新名義，買進文華苑七戶，另精英電腦前董事長蔣東濬，先後買進九戶。

不過，今年10月「文華苑」再傳九樓交易，弔詭的是據謄本資料指出，買方為法人士亨興，其負責人謝垂蓮即為陳泰銘財務老臣，而賣方是陳泰銘持有的旭泰新股份有限公司，其負責人同樣為謝垂蓮，推估應為左手轉右手的資產配置交易。

不過該戶以現金交易並未貸款，確切金額得視實價揭露後始得知，而當初陳泰銘以旭泰新名義購入，發生於2017年以總價5.3億元、單價184.58萬元買進。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，房市交易時有所聞左手轉右手，最常見的在於針對房地合一稅避稅，若墊高持有成本，未來出售價格可能無獲利，就無需被課重稅。

另一方面也有低價轉手的情況，可能出現在轉手給親人或相關公司，避免贈與、繼承後再出售被課鉅額獲利重稅；也有讓公司出售資產呈現虧損狀態，同樣可以達到避稅的結果。

選後不到三日，京華城標售案就增加一組領標方，原因無他，就是看好選後台灣的經濟走勢，甚至期待兩岸關係能緩和增溫，促進國內經濟發展。而在商用不動產上，商仲業者指出，除了投資方意願增加，持有方釋出的意願也顯著增加，後勢持續看好。

戴德梁行資本市場部資深協理賴一毅表示，選後氛圍對投資環境加分不少，且選民這次都用「拚經濟」來表態，已超越過去兩黨的投票氛圍，而兩岸關係若能實質增溫，對於商用不動產投資市場，有實質升溫的作用。

除了選後氛圍有利投資方外，第一太平戴維斯協理丁玟甄也指出，不少持有方在選後信心增加，開始願意釋出手中物件，甚至有部分持有方選前觀望，表態要看選後狀況，其中，有意釋出的多為土地及廠辦，不排除看好這波台商回流的擴廠需求。

不過丁玟甄提醒，這次九合一大選，部分縣市首長面臨政黨輪替，原先的政策是否能延續仍是投資風險之一，但整體看來，商用不動產持續加溫指日可待。

國民黨屏東縣黨部大樓昨進行第三次法拍，由廖姓業者以近四千六百三十萬元得標，縣黨部主委廖婉汝聞訊後表示，將邀集黨內幹部商議因應措施。

縣黨部主委︰商議因應措施
國民黨因積欠黨工薪資遭債權人聲請查封財產，導致各縣市黨部建物陸續遭到法拍，位於屏東市桂林街的黨部大樓佔地兩百多坪，地上四樓加地下一樓，總坪數八百多坪，格局方正，且靠近火車站，拍賣詢問度頗高。

今年七月第一拍底價為六千五百七十七萬元，並未拍出，國民黨為降低外界競標意願，祭出租約策略，一樓出租給不分區立委柯志恩當辦公室，租期長達十年，此策略似乎奏效，十月進行二拍，底價降為五千兩百六十一萬六千元，仍宣告流標。

法院昨進行第三拍，底價再降為四千兩百零九萬三千元，只有一人投標，開標結果，由投標的廖姓業者以多出底價四百二十萬元的四千六百二十九萬三千元得標；廖男低調表示，他是替人投標，至於未來該大樓將做何用途，還要「再看看」。

屏東地院表示，扣除八百四十多萬元保證金，廖姓得標人須七日內繳清尾款，院方才會發予權利移轉登記書，讓得標人辦理產權過戶。

廖婉汝說，二拍流標後，曾有具財力的黨友表示考慮標下大樓再回租給縣黨部，沒想到還是被人標走了，該如何因應，將和黨內幹部商議後決定。

太子建設（2511）表示，明年規劃推案量約131.6億元，包括「太子華威」、「太子玉鼎」、「太子學」等新案，加上在線銷售建案穩定銷售，以及工程中個案均按照進度進行，明年營運將維持今年穩健格局。

太子建設今年前三季稅後純益達7.33億元，優於去年同期7.21億元，每股稅後純益0.45元。

今年前十月營收73.89億元、年減12.8%；以管理見長的太子建設董事長羅智先，近幾年積極優化公司本業、轉投資事業財務以及相關組織架構調整。

太子建設指出，目前公司積極做飯店、營造事業整併，明年開始飯店事業將以新的控股公司時代控股為首。至於營造事業，將以100%轉投資的誠實投資控股為主，再加上已經整併完成的太子物業事業（含公寓、保全）後，明年起，太子建設將以全新、優化的組織出擊。太子建設昨（27）日收在10.3元，下跌0.05元。

除了調整組織架構、優化各事業體財物外，專注本業的太子建設明年持續釋出達131.6億元的案量，像是台北市士林、總銷11.4億元的「太子華威」、總銷9.03億元「桃園雙嶺段案」、台中南屯、總銷19.05億元「太子玉鼎」，以及高雄楠梓、總銷19.41億元的「太子學（透天）」等建案，其中「太子華威」銷售率已達45%，尚有逾6億元可售。

太子建設同步規劃好2020、2021年推案量，其中2020年推案量高達171.8億元、年增率達30.5%，又以總銷55.15億元的「太子學（大樓）」案量最大，為地上23樓、地下四樓的先建後售案，太子建設未來三到四年業績無虞。

九合一大選塵埃落定，六都市長當選人對於房市的政見將影響房市景氣。像是大台北地區將以都更與老舊公寓加裝電梯為主軸，桃園市與台中市主打航空與港口建設，南台灣則力行「拼經濟、發大財」。房仲業者認為，返鄉潮可望帶動2房銷售，農曆年前整體買氣可望增溫。

選舉期間開出的支票，將在就任後逐一兌現，以六都新任市長政策來看，將左右房市發展。例如台北市長柯文哲連任，政策著重於斯文里都更與西區門戶計畫；新北市侯友宜強調危老都更與老舊公寓加裝電梯，並透過輕軌建設提升外圍區域的機動性。台北西區若改造成功，萬華與大同區可望優先受惠，新北泰山、深坑、八里等地雖然短時間內不見得發酵，若政策逐步落實，也將成為未來房市觀察重點。

桃園市長鄭文燦政見主要在加速航空城開發與亞洲矽谷計畫，大桃園捷運發展將全面整合大桃園地區緊密程度，有望持續吸引雙北民眾到桃園置產；台中市長盧秀燕主打「台中富市3」，著重「前店、後廠與自由港」，其中豐原原本是台中市府力推的3大副都心之一，在花博效應加上新車站與快速道路，已吸引企業與建商規畫布局，豐原將是台中下一個亮點。

台南市長黃偉哲以南科與沙崙綠能科學城，為主要發展雙引擎，預期有破千位科技人才進駐，周邊區域如歸仁、東區、南區、仁德等將提升租購需求；高雄市長韓國瑜的「北漂返鄉」訴求，提升高雄微型創業機會，商務中心與購屋需求將上揚，預期買方的購屋行動將更明確。

針對選情最熱的高雄市，台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，高雄硬體建設成熟，尤其高雄軟體園區是全台唯一靠海的科技園區，具有海空雙港優勢，加上有環狀輕軌，串聯三多商圈，未來若有更多廠商進駐，亞洲新灣區仍是最大受惠區，不僅商業指數增加、工作機會更多，周邊買氣動力強，農曆年前房市買氣將更顯著。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨也指出，從內政部公布的六都第2季建築貸款餘額與購置住宅餘額2大指標來看，發現建築貸款餘額減多增少，住宅貸款餘額則全面翻紅，意味市場購屋意願高，但建商居高思危、動作保守。在今(107)年不動產最大變因的選舉過去後，正是建商大展身手的好時機，因此年底的房市交易將熱鬧可期。

高雄市政府統計資料顯示，12年來，市府辦理公辦重劃及區段徵收共41處，總面積511公頃，取得公設用地面積191公頃，讓重大公共建設得以順利推動。在亞洲新灣區的開發部分，包含共10期的公辦重劃以及205兵工廠區段徵收，儲備水岸後線160公頃腹地，是高雄翻轉升級新引擎。

高雄市政府指出，中都重劃區(第42、68、69期)融合愛河水岸綠帶及中都磚窯人文古蹟，區內的中都濕地公園由昔日的儲木河道改造，屢獲國際大獎肯定。透過完善的道路交通系統，串接鄰近美術館園區及農16，是市中心的下一個發展潛力點。透過都市計畫變更及減額市地重劃，取得第84期重劃區公共設施用地，完成北屋排水拓寬及滯洪公園開闢，提升當地防洪能量。

高雄市府並開發大寮眷村(81期)、鳳山工協新村(93期)及岡山大鵬九村(87期)眷村土地，強化生活機能，讓老眷村再獲新生。市府強調，鐵路地下化縫合了高雄南北都市紋理，透過高雄車站(71期)、鳳山車站(85期)的改造，提升周邊地區景觀、生活品質及商業發展機能，促使舊市區再發展。辦理73期(河堤社區旁)、75期(五甲前鎮河畔)及鳳山鳳青重劃等重劃案，促進區域加速發展，地利共享創多贏。

市府表示，歷年公辦重劃及區段徵收累計面積皆為全國第一，成功釋放優質居住空間，打造出多座都市森林公園，徹底翻轉工業城市面貌，落實幸福宜居城市的願景。

台北市寸土寸金，房價貴鬆鬆，想要以總價千萬元買進北市門牌，絕大多數只能入手套房，但根據信義房屋今年第3季調查發現，北市12個行政區當中，1千萬元以下預算可買得到文山區電梯大樓房屋，在萬華區則買得到公寓住宅。

根據信義房屋不動產企研室調查，今年第3季台北市12個行政區最低單坪售價，電梯大樓部分，以文山區單坪售價48.4萬最低，其次依序為北投區50.3萬和萬華區50.9萬；公寓單坪最低售價落在萬華區的33.6萬，大同區35.3萬、北投區40.8萬排行第2和第３低。

文山區是知名文教區，人口結構以公教人員為主，生活環境相對單純。內有河濱公園和木柵山區，多處綠意盎然，具休憩、運動功能，在都市內實屬難得的清幽居住地。此外，地理位置鄰近信義、大安和公館等鬧區，未來捷運環狀線開通後，更能提升交通便利性。

文山區擁有良好居住環境，信義房屋景美景中店專員夏仲霖指出，文山區房價相對北市其他地區親民，位於景興路「台大新生活」電梯大樓，屋齡約23年，小坪數16.73坪，２房１廳１衛，有陽台，總價約800萬至880萬元，較大坪數20坪，同樣格局，成交總價在1千萬元內，步行景美捷運站只需5分鐘，吸引35歲至45歲首購族或換屋族置產。

公寓部分，在萬華區買得到1千萬元以下房屋。信義房屋萬華萬大店專員王憲昌指出，萬華區多老舊公寓，萬大線沿線、青年公園附近的國光社區，德昌街185巷等處，多有一千萬元內的公寓，其中德昌街185巷一間屋齡41年的公寓，24.83坪，格局3房2廳1衛，鄰近超市、夜市和公園，成交總價只要998萬。

萬華區是台北市早開發的區域，當地有許多老舊社區和古蹟，也有年輕人喜好聚集的西門商圈徒步區，同時也是北市供應新鮮食材的果菜、肉類運銷中心。內有南機場夜市、雙捷運、青年公園運動園區和多個公園綠地，前往台北和板橋車站也都相當方便。

王憲昌進一步說明，在華萬區購買1千萬元以下的人，多為附近住戶、剛成家的夫婦、北漂的上班族，以30歲至40歲青壯年居多，多為軍警、公教人員、服務業和金融業。

打開台中都心地圖，惠來溪、潮洋溪沿線流經水湳、七期新光、歌劇院等豪宅區塊，是台中最貴的一條溪。其中惠來溪、一條長1.7公里的綠帶，北側有著水湳中央公園、南側是新光及歌劇院，中央預計進行景觀整治工程，年底可發包動工，2020年底即可完工。房仲看好前景指出，沿線都有不少鐵皮建物、倉儲、工廠，面積完整、整合相對容易，是台中下一個最有潛力的綠帶。

惠來溪沿線只有短短1.7公里，近年早吸引不少建商卡位，包括惠宇建設、精銳建設紛紛推出新案，主打的便是水湳、七期新光、逢甲核心地帶，每坪開價達3字頭，精銳建設總經理吳秋凉表示，西屯路的土地得之不易，且逢甲商圈周遭幾乎已無可開發的建地，但這附近卻是集各項重大建設於一身，才會提早卡位。此外，近期最新案還有創建「MOONPARK」，超高24樓層指標大案將進場；而龍寶建設沿線也有庫存土地。

除此之外，惠來溪、近河南路一側，南山人壽還有千坪土地，預計開發做為商場使用；附近櫻花市場文教預定地，市地檢討中解編，面積廣達上千坪，將吸引大型開發商進駐。土地開發動作頻頻，也吸引網友討論指出，「這是台中最有潛力的一條溪流，一定比綠川整治效力要大。」在地房仲沈先生表示，惠來溪地段之精華，只要透過整合集能成功串連逢甲、水湳及七期，即能發揮最大三邊效益，目前沿線也還有一些小工廠或是公用土地，開發整合相對舊市區容易，吸引建商卡位。

向廣州地鐵買65%權益 建商住辦公樓

本港樓市轉弱，發展商北上收購項目有增加跡象。新世界發展（00017）公布，旗下新世界中國以總代價47.81億元（人民幣．下同），約54.8億港元，向廣州地鐵集團收購廣州耀勝房地產65%股權及債權（佔耀勝房地產應償還廣州地鐵的股東貸款總額65%），並須按股權比例承擔耀勝房地產對廣州地鐵的特定債務近6790萬元，以由廣州地鐵與新世界中國合作，開發廣州耀勝今年4月16日投得的廣州漢溪長隆地鐵站上蓋項目。

大灣區戰略部署

新世界中國將向耀勝房地產作出31.8億元資本承擔，相當於按股權比例所須承擔項目的估計開發及建築成本。該項目總用地面積7.09萬平方米，可建設用地面積5.8萬平方米，包含總建築面積29.01萬平方米作銷售及投資用途的綜合商住項目，即住宅、商場及商務辦公物業。

新世界中國承諾，項目的商業物業自竣工5年後，其年租金收入及經營總收入，不得少於12個月平均每月每平方米200元；商務辦公部分自竣工5年後，其年租金收入及經營總收入，則不得少於12個月平均每月每平方米120元。新世界承諾，在合作開發協議期間，不得把所持該項目股權公司的控制權轉讓予任何第三方。

新世界表示，該發展項目位處廣州漢溪長隆地鐵站上蓋，是廣州南部重要的交通、物流、人流及訊息流的交換樞紐。地皮坐落於已開通的廣州地鐵3號線、7號線及在建的佛莞城際軌道的交滙處，該項目連接珠江新城、高鐵廣州南站、亞運城、廣州大學城及萬博商圈等核心區域，地理位置優越，人流暢旺。收購事項是該公司於大灣區戰略部署之一。

距高鐵廣州南站車程15分鐘

翻查資料，該項目位於長隆歡樂世界與長隆旅遊度假區之間，經由漢溪大道往來廣州南站，單程私家車車程需時約15分鐘；若由羅湖站出境經由鐵路交通前往，需時約2小時。

內地市場獲港資青睞，已缺席內地投地市場超過5年的?隆地產（00101），今年5月捲土重來，以107.31億元擊敗九倉（00004）及新世界，投得杭州市下城區百井坊一塊商業地皮，計劃投資190億元發展為大型商業綜合項目。

日前，領展（00823）事隔一年半後再於內地進行收購，斥資25.6億元收購位於北京的京通羅斯福廣場。


新世界斥48億購廣州耀勝房地產
星島日報

新世界發展（017）宣布，向廣州地鐵集團收購廣州耀勝房地產65%股權及股東貸款，總代價為47.81億元（人民幣．下同），其中3.02億元為收購股權代價，餘額44.78億元為承擔由廣州地鐵提供的股東貸款。

　　新世界與廣州地鐵已在昨日簽訂買賣協議。今次收購的公司可在該廣州地塊上開發房地產項目，包括住宅、商場及商務辦公。

　　除以上代價外，新世界亦需要按比例承擔將收購的項目公司，對廣州地鐵的特定債務約6790萬元。新世界指出，有關商務辦公及商場部分，均須於2022年5月29日前竣工，並承諾商場會在工程竣工後起計1年內試業。同時承諾自商業物業部分落成5年後計起，商場部分每月每平方米租金收入為200元，而商務辦公部分每月每平方米租金收入則為120元。在出售項目65%股權後，賣方會跟新世界合作按股權比例出資興建項目。

　　新世界指出，發展項目地塊面積為7.09萬平方米，其中可建設用地為5.8萬平方米，總面建築面積為29萬平方米，並處於廣州漢溪長隆地鐵站上蓋，是廣州南部重要的交通及物流的交換樞紐，坐落於已開通的廣州地鐵3號線、7號線及在建的佛莞城際軌道之交匯處，該項目連接珠江新城、廣州南站、亞運城、廣州大學城及萬博商圈等核心區域，指收購事項為集團於粵港澳大灣區的戰略部署。

11月27日，58集團高級副總裁、安居客COO葉兵在WISE2018未來城市峰會上透露，“58同城、安居客將持續加大投入，推動更多生活智能場景落地，重塑行業生態”。

　　葉兵表示，通過人工智能等前沿科技手段賦能服務，用不斷強化的平臺技術提升用戶服務體驗，是58同城、安居客所擁有的核心競爭力。

　　雖然宏觀環境存在一定的不確定性，但58同城（WUBA.N）最新財報顯示，58同城第三季度仍實現營收凈利高增長，其中營收達36.268億人民幣，同比增長33.2%；實現凈利潤為7.262億人民幣，同比增長105.6%，主要動力來源于在線服務和會員服務：其中，在線推廣服務方面，第三季度營收達到23.3億元；會員服務方面，58同城、趕集網、安居客等平臺的付費會員數達到了296.8萬，會員服務貢獻了11.8億元的收入。而會員及在線收入的增長主要來自58集團付費會員數及流量的增長，以及實時競價係統和其他在線服務的持續優化升級。

　　葉兵在峰會現場透露了58集團人工智能等技術在房産交易場景的應用布局。安居客智能挑房助手X博士基于百萬房源信息與每天實時生成的3000萬用戶畫像，3毫秒“極速找房”精準把握用戶找房需求。同時，結合深度學習、自然語言理解等前沿技術，58同城、安居客推出AI客服“智能客服幫幫”，以自動問答對話為主、人工在線客服為輔，幫助用戶降低時間成本。據葉兵介紹，當前“智能客服幫幫”日均問答數已超10萬次，並且保持著高達85%的準確率。

　　通過科技創新優化看房體驗，葉兵還介紹了臨感VR看房的技術優勢。他表示，臨感VR看房所採用的創新技術領先于市場上的第一代雙目立體視覺係統和第二代激光點雲技術，可以針對建模操作復雜、3D模型效果差、價格昂貴三個房産應用方面的核心問題進行産品升級。基于AlphaGo技術，臨感可對照片數據進行自動處理並完成3D拍照建模。臨感VR看房通過對房源展現形式的技術變革，提升線上看房可視化程度。

　　市場分析人士指出，“新經濟”時代來臨，城市生態面臨再造，城市空間的價值邏輯進入調整期。房産作為城市經濟中的重要一環，在交易模式、服務質量等方面將發生巨大改變，其中科技賦能房産的市場空間空前。德勤最新發布的《超級智慧城市報告》顯示，目前全球已啟動或在建的智慧城市有1000多個，中國在建500個，遠超排名第二的歐洲(90個)。

　當前在全國主要城市二手房市場成交出現分化的情況下，熱點城市的二手房市場價格與成交情況亦體現出分化的趨勢，中西部城市二手房價格漲幅明顯高於東部。不過，從一些指標可以發現，二線城市二手房降價跡象開始顯現。

　　樓市傳統市場旺季“金九銀十”剛過，年內各地樓市成交最後一波高峰期落下帷幕。

　　在當前樓市全面嚴控，市場逐漸回歸理性的情況下，二手房市場的成交情況如何？21世紀經濟研究院注意到，全國主要城市的成交出現較為明顯的分化。

　　根據國家統計局資料顯示，10月份我國樓市下行趨勢明顯。表現在二手房市場上，全國4個一線城市二手房價格皆出現回落，且降幅在9月的基礎上持續擴大，受監測的31個二線城市的二手房價格平均上漲了0.3%。

　　21世紀經濟研究院選取國內11座重點城市（主要包括省會城市、直轄市和計畫單列市），分別從10月份掛牌均價、成交單價、平均每日降價房源數、平均每日漲價房源數，以及租賃價格漲幅等資料維度，綜合分析其二手房市場成交現狀。

　　從分析結果來看，當前在全國主要城市二手房市場成交出現分化的情況下，熱點城市的二手房市場價格與成交情況亦體現出分化的趨勢，且中西部熱點城市的二手房價格漲幅明顯高於東部熱點城市。

　　同時，對比同期各主要熱點城市的掛牌均價、每日降價房源和漲價房源比之後發現，二線城市二手房降價跡象開始顯現。

　　二手房市場分化明顯

　　作為樓市成交的傳統旺季，10月份熱點城市二手房市場分化的跡象十分明顯。

　　根據國家統計局網站資料顯示，10月11個主要城市的二手房售價環比情況中，一線城市的北京、上海和深圳環比9月皆出現下降趨勢。其中環比跌幅最大的是深圳，達到0.6%，北京和上海皆以0.2%的跌幅排在其後。

　　在剩餘8個熱點城市中，除杭州出現0.4%的較大跌幅外，其餘7個熱點城市的二手房售價皆出現了不同程度的上漲趨勢。

　　值得關注的是，二手房售價環比上漲的熱點城市中，中西部城市成交價漲幅明顯高於東部。西部城市西安、重慶和成都的二手房成交單價環比漲幅分別為1.5%、0.5%和0.5%，而東部城市中的大連、濟南和南京漲幅分別為0.1%、0.6%和0.1%。

　　二手房市場成交往往直接反映當地樓市的變動現狀，結合10月份各城市的二手房成交價來看，當前中西部熱點城市環比漲幅普遍高於東部沿海地區的熱點城市，這在一定程度上說明東部熱點城市的二手房市場正處於高位盤整階段，而售價相對較低的中西部熱點城市市場活躍度明顯更高。

　　在10月11城的二手房均價環比漲跌情況統計中，杭州二手房成交均價是唯一一個在二線城市中出現較大幅度下跌的城市。根據杭州市國土局的統計資料，杭州二手房成交量在5月達到高峰後，便連續下跌了6個月時間，10月杭州二手房市場成交量僅1939套，甚至低於今年2月的成交量，創一年成交量的最低值。

　　21世紀經濟研究院分析師認為，杭州二手房價格下行趨勢與10月一線城市二手房市場整體下行趨勢類似，皆是當前樓市調控政策發揮市場實際作用的體現。同時，杭州又具有特殊性，此前受土地拍賣和樓市成交熱度的影響，杭州房價逐漸走高，當前二手房市場下行調整，正是杭州下半年土地降溫和搖號等樓市調控政策發揮實效的表現。

　　在熱點城市二手房市場整體分化趨勢明顯的情況下，各地租房市場出現了不同程度的整體下調情形。

　　據中國房價行情網（中國房地產行業協會主辦）統計資料顯示，10月份11城的平均月租金為48.73元/平，環比9月下跌了0.53%。其中，月平均租金下調最快的城市為濟南，跌幅為2.22%，西安和杭州次之，跌幅分別為1.73%和1.51%。

　　除去個別熱點城市之外，10月11個熱點城市房租降價趨勢與當前各城市大力發展租房租賃市場，不斷提升租賃市場供給有關。受此影響，部分城市的住房剛需得到一定程度的滿足，從而使得置換需求在二手房交易中的比重提升，可能也是推動當前二線城市二手房價格提升的一個重要原因。

　　與此同時，在當前樓市調控不放鬆的情況下，房屋租賃和二手房市場成為滿足居住需求的關鍵力量。熱點城市的房租價格下調，有益於解決熱點城市，尤其是二手房價格上漲的熱點城市的居住矛盾問題。

　　市場下行預期凸顯

　　據諸葛找房資料研究院的資料顯示，10月份全國11個熱點城市的二手房掛牌均價和成交均價，環比9月價格下調的城市數量要遠超價格上浮的城市。

　　從二手房的掛牌均價統計來看，環比9月出現價格回落的城市共有9個。其中，鄭州以1.06%的跌幅成為當月平均二手房掛牌價格跌幅最高的城市，成都和重慶次之，跌幅分別為0.88%和0.89。成都的二手房掛牌價格已連續7個月下跌，體現出當地二手房市場成交週期延長、市場觀望情緒漸濃的特點。

　　11個城市的二手房掛牌價格平均跌幅達到0.42%，21世紀經濟研究院分析師認為，這表明當前在樓市嚴控等政策影響背景下，熱點城市的樓市觀望情緒凸顯。同時，熱點城市的二手房掛牌價整體回落，也有益於推動當地樓市價格逐步向理性回歸。

　　需要注意的是，南京和深圳成為為數不多的二手房掛牌均價上漲城市。其中，南京的掛牌均價為30750元/平方米，環比漲幅為0.35%，深圳的掛牌均價為65813元/平方米，環比漲幅為0.4%。

　　21世紀經濟研究院分析師認為，二手房掛牌市場價格能夠體現當地市場對樓市的預期情況，南京和深圳的二手房掛牌均價都出現環比上漲的情況，主要與當地市場需求結構密切相關。當前市場逐漸回歸理性，刺激一部分剛需和置換需求的出現，同時掛牌房源趁勢漲價起到了一定的提振作用，成為10月上述兩地掛牌均價整體提升的關鍵。

　　據中國房價行情網統計顯示，10月南京和深圳的二手房掛牌房源主要以低總價剛需和改善為主。

　　以南京為例，總價100萬-200萬元的掛牌房源占比最多，高達33%；其次為總價200萬-300萬元的房源，占29%，兩者合計占二手掛牌房源的六成多。

　　“金九銀十”期間，熱點城市二手房市場預期降溫的跡象，還體現在城市日均降價房源和日均漲價房源的比例上。

　　統計顯示，10月11個熱點城市中，日均降價房源數量都遠高於漲價房源數量。上海以3015個日均降價房源位居熱點城市首位，西安則以257個日均降價房源排在最低位。

　　在關鍵的比例方面，11個熱點城市中日均降價房源數量平均是漲價房源數的4倍，其中比例最高的是杭州市，達到了11.3：1，位居11個熱點城市中的首位。

　　21世紀經濟研究院分析師認為，進入2018年下半年杭州土地市場急速降溫，以及搖號等調控政策效果逐漸顯現，樓市逐漸進入到下行盤整時期，目前杭州的二手房源降價趨勢明顯便是很好的佐證。

　　11個城市日均降價房源均大幅高於漲價房源數量，也反映了市場對熱點城市二手房預期的下調。在當前經濟面臨下行壓力的形勢下，熱點城市二手房市場觀望情緒上升，這對於全國房地產市場走勢來說，帶有一定的指向意義。

　　房企債券融資的到期壓力正在加大。

　　“最近一個月以來更好發了。”11月27日，北京某券商固收部承做人士對21世紀經濟報導記者表示，近期房企境內發債出現回暖跡象。儘管監管政策目前尚未有明顯放鬆的跡象，但在貨幣寬鬆背景下，“市場對信用債的偏好也在回歸，地產債也跟著受益。”

　　東方金誠首席工商分析師朱林亦對21世紀經濟報導記者表示，11月份以來，包括中國?大、華夏幸福(25.720, 0.02, 0.08%)、陽光城(5.820, 0.00, 0.00%)、萬科在內的18家房企，21項國內外融資計畫成功獲批或發行。僅從數據來看，與10月份諸多房企融資發債屢遭中止的情形大不相同，地產債發行逐步回暖。

　　Wind資料顯示，今年三季度，房企發債規模為1759億元，環比二季度增加650億元，同比去年同期亦有近500億元的增長；截至11月27日，四季度已發行債券規模為933億元，較2017年四季度增加了約350億元。

　　但發行量的增長，卻被債券到期量的快速攀升所抵消。

　　Wind資料顯示，儘管今年三季度房企債券發行規模錄得1759億元，但當季到期量為1381億元，使得淨融資額僅為378億元，較去年同期的855億元大幅減少；10月1日至今，房企債券到期規模為1183億元，使得截至目前，四季度房企債券淨融資額為-250億元。

　　前述券商人士對21世紀經濟報導記者表示擔憂，目前地產調控政策還在持續，金融監管部門對地產企業融資的約束依舊較大，“明年大量地產債到期，如果沒法借新還舊續不上，引發信用風險，可能房企又會遭遇債券發不出來的情況。”

　　預計2019年4600億地產債到期

　　Wind資料地產債口徑統計資料顯示，2018年至今，地產債總發行量為4108億元，較2017年全年的3382億元有較大增幅；但2018年至今地產債的淨融資額為903億元，較2017年全年的2005億元處於腰斬的狀態。需要說明的是，據業內分析師表示，該口徑下的地產債，包含了城投債。

　　“今年二季度那波公司債違約後，很多AA評級的債發不出來，影響比較大。”前述券商固收部人士對21世紀經濟報導記者表示，隨著債券違約風波的平息，包括地產債在內的信用債發行得到了恢復，信用債發行逐漸得以恢復。其中，“城投債恢復得比較快”，“地產債起起落落，三季度情況還行，四季度是從11月份開始有較為明顯的轉暖”。

　　但目前轉暖的程度，依舊讓市場擔憂明年地產債的到期壓力。

　　中泰證券固收研究團隊近期發佈研報指出，2019年進入回售期的地產債規模高達4211億元，與2018年的3180億元相比大幅上升。其按照2018年的回收率綜合考慮自然到期與回售部分，2019年整體到期規模預計為4600億元，較2018年增幅約為1800億元。分季度來看，一季度與三季度相對壓力更大。

　　“地產債裡占比最高的是交易所公司債，2014年底改革公司債管理辦法後，房企很快成為公司債的發行主力，很多債券都是3年期，或者3+2結構的。”北京某券商資管部投資經理對21世紀經濟報導記者表示，由於2016年地產債發行量最大，“所以到2019年到期壓力就比較大。”

　　Wind資料顯示，2015年地產債淨融資額近6000億元，2016年則進一步飆升至近10000億元，但在2017年則迅速跌落至2000多億元。

　　壓力增大但風險整體可控

　　在業內人士看來，房企明年債券融資壓力，在很大程度上取決於投資者是否會大規模行使回售選擇權。

　　“據我瞭解，今年就有不少機構行使了回售選擇權，一方面是地產行業現在受到的調控比較多，容易出風險；另一方面，幾年前發的債利率太低了，現在可以賣掉再買新的，收益率更高。”前述券商資管部投資經理對21世紀經濟報導記者表示。

　　但他同時認為，隨著寬貨幣向寬信用傳導，目前過高的行業利差未來有望壓縮，“可能到了明年，市場又發現持有地產債市更好的選擇，可能對一些資質好的房企而言，影響沒那麼大。”

　　“無論如何，明年還是需要密切關注房地產企業的償債壓力，現在行業兩級分化在加劇，需要重點關注弱資質的區域性房企的債務違約風險。”他說。

　　朱林對21世紀經濟報導記者表示，2019年房地產企業償債壓力將進一步增加，一是房企所發行的債券到期規模以及面臨的回售規模同比均有所增長，且到期較為集中；二是在當前監管下，房地產企業融資管道仍然受限且融資成本依然較高；三是房地產行業調控政策仍將持續，房企在今年依靠高周轉策略回籠資金的做法延續性較為有限。

　　“整體來看房企的財務壓力仍然較大，一方面房企2017年以來獲取的土地規模較大（且高價地居多），部分還未達到預售條件，同時受限售、限貸等政策影響，推盤項目回款較慢，經營性現金流改善不明顯，內源融資能力沒有得到有效修復。”朱林表示，另一方面為了維持經營規模，投資支出規模難大幅削減，而融資壓力仍然較大；同時，2019年房企到期債務規模高企，流動性壓力較大。

藍鯨房產注意到，雖然朗詩綠色集團一直貫徹其輕資產化戰略，土地大都通過收並購獲取，但其資產負債率卻居高不下。2018年上半年，其資產負債率已高達83.87%，創2016年以來的最高。而其上半年經營性現金流為-5.98億，這顯示出其在資金上並不充足。

自2013年上市以來便深陷業主維權漩渦的朗詩綠色集團（HK.00106，下稱“朗詩”），近年來發展可謂坎坷不斷。伴隨著房地產市場新的建築技術不斷出現新突破，朗詩主打的“綠色地產”核心業務也受到來自競爭對手的衝擊，市場佔有率不斷下降。

2018年11月21日，朗詩公佈其前10月銷售業績，資料顯示，公司1-10月合約銷售額252.66億元，距離年初定下的460億元的目標尚有較大差距。在銷售業績全面下滑的被動局面下，其在行業中的排名也在逐年後退。藍鯨房產梳理發現，截止到2018年10月末，其行業排名從2015-2016年53-54位、2017年64位，下降至如今的73位。

為了一改頹勢，近幾年來朗詩重倉佈局了長租公寓、養老地產等多元化領域，但從其2018年半年報來看，多元化經營仍未成氣候，在未來，多元化發展又能為其提供多大支撐也尚難預料。不過，可以判斷的是，無論在其傳統核心業務板塊“綠色地產”方面或在新佈局的長租公寓、養老地產領域，激烈的市場競爭並沒有任何不同，想要在競爭中立於不敗之地，朗詩顯然還有一段漫長的路要走。

僅完成全年銷售目標的55% 朗詩業績增長乏力

作為一家以“綠色先鋒”著稱的房企，朗詩一直想要在住宅建築領域做大做強。但隨著近年來越來越多房企加大對綠色建築的重視，綠色地產板塊市場競爭不斷加劇，朗詩的業績及市場占比出現明顯下降。

2018年11月21日晚，朗詩發佈前10月營運業績，1-10月份，公司銷售252.66億元，簽約面積約為125.6萬平米。按照朗詩董事長田明2018年3月定下的460億元簽約目標，朗詩僅完成了全年目標的55%，完成率在百強房企中幾乎墊底。

據藍鯨房產觀察，按照朗詩往年銷售規律，其會在年中、年底時刻進行一波加推開盤，以助推其業績實現增長。2017年12月，朗詩綠色發展集團單月銷售額82億，佔據全年銷售額的1/4；2018年6月份，單月銷售額實現55億銷售，占上半年銷售額的1/3。由此來看，不排除在2018年底朗詩會再次加快推盤節奏的可能，但想要在不足兩個月內完成200億的銷售額，似乎並不容易。

事實上，自從朗詩綠色集團提出輕資產戰略轉型以來，其銷售頹勢已逐步顯現。財報顯示，2017年，朗詩合約銷售321億元，全年僅增長13%，遠低於百強房企38%的增速。進入2018年以來，朗詩綠色集團單月銷售額大多均在30億元以下。即便在2018年6月份進行了一波強推，上半年也僅完成目標銷售額的35%。而在傳統的“金九銀十”傳統銷售旺季，朗詩綠色集團也僅在9-10月的兩個月中，實現44億元簽約金額。



（資料來源：克而瑞，製圖：藍鯨房產）

克而瑞資料顯示，截止到2018年10月，朗詩銷售額排名已經由2016年的53名、2017年64名，跌至如今的73位。雖然田明一直在強調，“不以規模論英雄”，但是在目前房地產仍為其核心業務的前提下，口號掩飾不住規模地位的下滑的事實。

藍鯨房產注意到，朗詩業績的頹勢或與其保守的發展策略有關。並且，這與其一直堅持的綠色差異化策略亦脫不了干係。一位不願具名的業內人士向藍鯨房產指出，面對日趨激烈的樓市競爭，朗詩過度重視安全性，而在靈活性上則有所欠缺。

回顧朗詩的發展歷程，其早在2004年便提出綠色地產的概念。然而，差異化的戰略定位並未給朗詩帶來更大的市場和利潤。自從2013年上市之後，朗詩又深陷信任危機，其重倉的大本營——長三角一帶，業主維權事件此起彼伏，這也讓朗詩綠色地產這張“名片”口碑盡失，而口碑的撲街，事實上已經影響到其在長三角的佈局。據藍鯨房產不完全統計，從2016年下半年開始，朗詩已至少出售其在長三角區域7個專案股權。2018年上半年，長三角區域貢獻的權益銷售額僅占52%。

58安居客首席分析師張波向藍鯨房產記者指出，目前很多所謂綠色地產的住宅，大多是停留在概念上，真正做到綠色住宅的少之又少，而購房者願意為綠色住宅多付出的購房成本？從很多綠色地產項目的溢價空間來看，也相對有限。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向藍鯨房產表示，房地產行業是個市場化和同質化特點比較明顯的行業，前幾年，企業盈利主要來自於對行業週期把握，以及對成本的把控能力，品牌和品質的溢價能力實際上並不明顯，因此，差異化往往是中小房企出於市場行銷和市場競爭的噱頭罷了。他透露說，有些企業為了實現差異化，往往有更大的積極性去會採用一些並不十分成熟的科技成果和新技術，導致這些科技成果和新技術在實際應用中頻頻出現問題。他認為，朗詩或許存在類似的問題。“其產品品質在眾多的房企中並不突出，一直以來十分強調綠色和科技概念，那麼屢屢遭遇業主的維權恐怕也在預料之中。”



（橙色為朗詩及其占比情況，資料來源：標準研究院，製圖/藍鯨房產）

隨著越來越多的房企開始玩“綠色住宅”的概念，朗詩所積累起來的優勢正逐漸喪失。標準研究院曾連續三年評選出中國綠色房企排名顯示，雖然朗詩均位列前五位，但是其獲得綠色星級（包括二星和三星）認證的面積卻不斷減少，占比也由2016年的5%降低至2%。

前途未蔔的多元化

維權事件頻發、綠色地產市場競爭加劇，都讓朗詩的房地產銷售板塊增長乏力。為了改變這一頹勢，朗詩多次提出多元化發展戰略，但藍鯨房產梳理發現，目前為止，多元化業務仍未對其業績形成明顯支撐。

事實上，朗詩綠色集團的轉型早在2014年就已經開始。儘管其多次聲明公司已經由傳統房企發展成為綜合性國際性開發服務商，但房地產開發及銷售仍是最主要的業務。據其2018年半年報顯示，上半年朗詩房地產開發及銷售收入約為15.7億元，占總收入20.45億元的76.8%，專案開發管理服務部分的收入2.4億，占比12.1%。從這個角度可見，朗詩的多元化戰略轉型並不算成功。

近年來，隨著大牌房企在長租公寓和養老板塊的加速佈局，朗詩也開始將目標聚焦到這兩個板塊。2018年年初，面對媒體採訪時，田明曾直言，長租公寓風險指數並不大，2018年公司長租公寓要達到5萬間，未來朗詩的長租公寓目標是進入行業前三。而在養老業務方面，田明也豪言，“做到行業最優秀”。

但在2018年長租公寓爆發出的一系列的爆倉案件，讓長租公寓運營風險陡增。包括長租公寓品牌運營商鏈家自如也承認，“盈利是自如的長期目標”。可見，朗詩想要在長租領域分得一杯羹並不容易。

據朗詩2017年年報顯示，朗詩寓運營房間數2010間，全年實現收入828.2萬元，虧損4417萬元。截至2018年11月，朗詩寓獲取房量4萬餘間，在營房量1.3萬間。藍鯨房產曾致函朗詩綠色集團，詢問其盈利情況如何，截止至發稿日，並未得到回復。

張波指出，在目前國家嚴控租金現狀下，本來收益率就普遍偏低的長租公寓運營更是難以盈利。而對於資金壓力較大的中小房企來說，重倉長租公寓也並不是最佳的運營策略。

此外，朗詩自2011年便成立了養老事業部，但該部分運營模式及業績卻極少在財報中體現，這也成為業績比較疑惑的問題。據其官網顯示，目前朗詩已累計擁有38個養老專案，存量床位3263個，對於盈利情況隻字未提。不過，朗詩表示，將力爭成為最早探索出養老業務成熟盈利模式的企業之一。

張波表示，我國養老地產目前依然處於起步階段，這和當下老年人的養老觀念有著直接關係，居家型養老至少還將是未來10年的主流，在此現狀之下，中小房企重倉養老地產的風險也相對較大。

柏文喜指出，對於長租公寓和養老地產的運營，如果以持有和資產經營的方式來操作，從長期來看是個挺好的業務，可是對於企業的資金實力要求很高，否則很有可能由於項目早期的現金流壓力而讓企業陷入流動性危機，進而引發企業的生存問題。

藍鯨房產注意到，雖然朗詩綠色集團一直貫徹其輕資產化戰略，土地大都通過收並購獲取，但其資產負債率卻居高不下。2018年上半年，其資產負債率已高達83.87%，創2016年以來的最高。而其上半年經營性現金流為-5.98億，這顯示出其在資金上並不充足。

2018年2月，朗詩綠色地產正式更名為“朗詩綠色集團”，按照規劃，朗詩不但要做長租公寓、養老服務、綠色金融，還要做綠色建築設計、物業服務、綠色裝飾、資產運營、銷售服務等各個領域。但對於一家資金並不充裕的中小型房企，全面撒網的戰略是否正確？如今的朗詩，一方面面臨著地產業務的銷售壓力，一方面在轉型業務上前途未蔔。下一步，田明又將把朗詩帶往何處？藍鯨房產將持續關注。

　　年度土拍最熱交易日，北京再收316億元回款。

　　26日北京土拍武林大會，12宗土地集中釋放（1宗流拍），超30家房企，成交價316億元，最高溢價率近50%。其中，國家隊霸氣出場，中鐵係雙殺首開+華潤+金地+平安聯合體，102億元分取豐臺白盆窯地塊；中建一局、綠城（中交入股）開創北京本年度拿地紀錄，華發曲線回京再落一子。而此前一口氣報名5塊地的金茂高開低走，僅以聯合體形式拿下1塊地；僅報名1塊迷你地的佳兆業則一無所獲。

　　溢價率50%和0%

　　根據中原地産研究中心統計，年內北京土地總成交1209.9億元，同比減少53.6%。此前有媒體報道，2018年北京出讓土地平均溢價率僅16%，更出現了7宗流標土地。

　　但當天的土拍一開始便充滿了火藥味。

　　首先開拍的是豐臺區花鄉白盆窯村BPY-L010、BPY-L013地塊，該地塊建設用地58664.084平方米，起拍價為56億元。最終，該地塊被中鐵諾德以70.2億元、溢價率25.36%競得。

　　“鎂刻地産”記者注意到，該地塊曾以共有産權房地塊的形式出現過，但因為無企業參與投標，而最終導致流拍，當時起拍價為50.58億元，一度被稱為“最貴共有産權房”地塊。此次白盆窯地塊化身限競房地塊入市，不僅共轉限，而且在總價上增加了5.42億元，相比當時的共有産權房價格，這次限競房的銷售均價達到了67702元/平方米，且最高銷售單價可達到71087元/平方米。據記者初步計算，該地塊的樓面價在43000元/平方米左右。

　　當日的最高溢價率出現在大興區採育鎮區01-0128A地塊，起始價11.855億元。住總集團和陽光城出價達57輪，最終觸及最高限價17.7億元，溢價率高達49.3%。在競自持階段，住總集團以2%的自持優勢獲得該地塊。但值得注意的是，該宗地商品住房銷售均價不超過31136元/平方米，且最高銷售單價不得超過32693元/平方米。記者第一時間聯係住總集團，該公司以現階段不方便談為由回絕了記者。

　　底價成交和流拍亦同時存在。

　　其中，順義一宗地塊因無人報價提前撤牌；房山區拱辰街道F1住宅混合公建用地、A33基礎教育用地因無人現場競價，最終由華發以最高報價25.34億元拿下；昌平區北七家鎮未來科學城南區F2公建混合住宅用地、R2二類居住用地，被未來科學城+城建+金茂一手舉牌41億元速度拿下。

　　而此前一口氣報名5塊地、被寄予厚望的金茂高開低走，最終僅以聯合體形式在本屆土拍大會中分得一杯羹。對此，記者聯係金茂品牌方，對方同樣未做出回應。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，部分企業雖然資金面收緊了，但今年下半年受市場影響，拿地計劃被打亂；部分企業是暫緩拿地的，所以到了年底拿地資金相對充裕。開發商對北京市場還是看好，市場預期可能稍微有所改觀。

　　“補習界頭牌”底價拿地

　　科技類企業似乎迫切地想在北京土拓圈證明自己的實力。

　　在26日土拍中，好未來（學而思）作為唯一報價主體，以13.2億元底價摘得昌平區沙河鎮七?渠南北村B4綜合性商業金融服務業用地，建面2.86萬平方米，樓面價1.8萬元/平方米，將與小米成為鄰居。

　　值得一提的是，該地塊出讓條件包括100%自持且年限不低于20年，地塊建成後入駐企業須符合昌平區和未來科學城的産業發展方向。從昌平區“十三五”時期産業發展及空間布局規劃可知，沙河鎮屬于其南部高新技術研發産業帶范疇。

　　對于拿地後的具體規劃，記者致電好未來，但截至發稿時未能收到有效回復。

　　就在11月5日，小米聯合華潤以26.57億元底價競得昌平區沙河鎮一塊F2公建混合住宅用地，建面13.7萬平方米，其中公建50%自持，自持20年，且執行90/70政策。中原地産首席分析師張大偉對此表示，這是由于房地産企業對公建類地塊拿地運營辦法不多，而諸如小米這樣的使用者直接參與土地的招標和建設，既可降低房企拿地的資金成本，又可增加企業能動性。他預測，未來這種組合或可能在未來土地市場頻繁出現。

　　再早之前的6月，京東拿下亦莊一塊3.3萬平方米的商辦地塊，同樣以底價18.3億元成交。

　　有業內人士告訴記者，這種有定向出讓之嫌的土地價格一般比市場競爭出讓價格要低，從某種意義上説有利于土地市場價格的穩定。地方政府出于整體規劃和實施的考慮，有時也願意把一些區域的開發權交給信得過的企業。

　　央企國資頻頻舉牌

　　持牌的地産央企、國企是這場土拍武林大會的絕對主角。

　　26日的土拍，除好未來外，勝出者幾乎都擁有國資背景。中建一局、中交、綠城（中交入股）、住總、城建、首開、華發、未來科學城，以及如願拿下白盆窯村兩宗限競房地塊的中鐵係等。

　　“鎂刻地産”記者注意到，這或是中建一局和綠城今年首次在京拿地，雙方同時看中順義新城第13街區一宗共有産權住房用地。最終，綠城以7.79億元勝出，銷售價格24000元/平方米，而中建一局則以19.45億元（銷售價格24000元/平方米）斬獲順義區後沙峪鎮一宗共有産權住房+基礎教育用地。

　　“綠城竟然拿地了！”

　　綠城拿下順義這宗地時，有同行發出感慨。在帝都土拓圈沉寂一年的綠城終于出手，盡管這一金額只相當于其去年拿下石景山地王項目時的零頭。

　　除本輪拿地項目外，綠城目前在北京持有三大項目，分別是2015年綠城回歸北京時取得的門頭溝西山燕廬項目，2016年取得的酒仙橋壹亮馬項目，以及上述石景山五?坨西府海棠項目。

　　房企激戰限競房下半場

　　26日土拍仍以限競房土地供應為主。在13宗土地中，除一處商業用地和延慶的商品房用地外，3塊為共有産權住房用地，8塊為各區域的限競房用地。

　　在入市初期，各企業對于限競房的遊戲規則還不熟悉。但隨著調控方向的日漸清晰，一些試水的房企為市場帶來了操盤經驗，在“高層+別墅”模式的影響下，祥雲賦、佑安府、萬和斐麗等限競房成為樣本。反映在22日的土拍中，房企對于限競房項目也表現出了越來越激進的態度。

　　目前，北京合計有29個限競房項目取得36期預售證，合計提供商品房限競房源17462套，達到了202.5萬平方米。張大偉表示，從最近的入市節奏看，未來2個月還將有1萬?2萬套限競房入市，預計今年全年，限競房將積壓庫存超過1000億元。

本港零售市道未能延續年初強勢，九倉置業（01997）旗下的尖沙咀海港城及銅鑼灣時代廣場第三季零售額增長只有16%及6%，遠較首季的逾30%及20%增幅遜色，而希慎（00014）及太古（01972）亦未能獨善其身，期內銅鑼灣希慎廣場及金鐘太古廣場零售額增長僅得10%及約5%。

「十一」後生意大減

美銀美林發表報告指出，第三季受人民幣貶值、宏觀經濟不明朗及9月颱風山竹襲港等多個因素夾擊，期內本港零售市道明顯放緩，但屬預期之內，其中海港城及時代廣場第三季零售額增長只有16%及6%，首三季計則分別錄得29%及16%的增長。一眾收租股昨天隨大市向下，九倉置業跌2.38%，收報49.2元，希慎挫2.88%，收報38.85元。

該行又引述多間零售商意見，指受惠內地十一黃金周，10月首周的零售銷售明顯強勁，惟無以為繼，10月往後日子銷售明顯減弱，預期第四季海港城零售額增長將放緩至10%左右，而時代廣場將僅錄輕微增長。此外，若宏觀環境無明顯惡化，料海港城及時代廣場零售額增長於明年首季錄得跌幅，並於第二季始回穩。

另外，廣深港高鐵於9月底開通，美銀美林認為，將為香港帶來更多內地旅客，而海港城鄰近高鐵站，有望受惠。根據港鐵（00066）數據，高鐵每月帶來的旅客量為150萬人次，其中七成為非香港旅客，美銀美林表示，透過過境列車到港的旅客人次下滑，高鐵有望彌補部分損失，最終可為香港帶來額外10%至14%的旅客人次。不過，由於有更多的短途客，預期每人平均消費下跌。

香港零售管理協會新任主席謝邱安儀早前提到，本港今年首三季零售增長按年錄得11.1%的升幅，但零售增長自9月開始明顯放緩，受本港股市波動、人民幣貶值及貿易戰持續升溫等影響，估計今年全年零售錄高單位數增長，而明年零售增幅則會收窄至低單位數。

印度客低市價沽自住收租兩伙

樓市快速轉向，投資者急急腳沽貨套現。東涌一名外籍投資客，本月一口氣連環以低市價沽出手持自住及收租的兩個藍天海岸單位，套現回國，其中用作收租的頂層連天台戶，更劈至穿「六球」的595萬元成交，造價甚至平過4個月前同面積的低層標準分層戶。荃灣縉庭山也有中層單位減至768萬元易主，造價較一年前樓下單位賣平逾3%。

東涌7屋苑 投資者放盤增

近月減價之聲震天，東涌區更湧現投資者沽貨離場。一名外籍投資者持有的藍天海岸3座頂層連天台單位，實用面積388方呎，一房間隔，附237方呎天台，市場消息稱，昨天減價4%至595萬元易主，呎價15335元，樓價相較今年7月以625萬元易手的毗鄰5座低層G室同面積及同景觀單位，反而賣平30萬元（4.8%）。

區內代理指出，原業主為一名印度籍投資者， 2010年斥258萬元買入後一直持有收租，最新月租為1.38萬元，但租約上月屆滿，由於「無咁睇好後市」，因此趁完約即減價求售，最終把單位以低於市價易主，持貨約8年賬面賺337萬元（約1.3倍）。

該投資者同月也以1110萬元沽出同屋苑1座高層C室3房自住單位，實用面積911方呎，呎價12184元，樓價相較2座高層C室同面積及景觀單位6月成交價1159萬元，賣平約4.2%。以賬面計，該投資客極速套現1705萬元回國。

第一城三房1048萬 平過低層

美聯物業營業經理吳惠斌指出，近月樓市回調，「加埋條橋（港珠澳大橋）通車效應同現實有好大距離」，區內已有不少投資者心淡開始放貨，以藍天海岸、映灣園、海堤灣畔等7個主要大型私人屋苑共約180個實在放盤為例，目前由投資者持有的放盤佔多達六成，相較六七月旺市僅佔三成的比例，明顯大增。

不單投資者，連用家亦求售心切。美聯物業首席聯席區域經理梁仲維說，縉庭山2座中層D室，實用面積622方呎，兩房間隔，原叫價828萬元，及後累減60萬元（約7.2%），至768萬元沽出，呎價12347元，相對低4層同室去年11月的樓價795萬元，仍要賣平27萬元（約3.4%）。原業主2009年斥460.75萬元入市，賬面賺307.25萬元（約66.7%）。

美聯物業助理聯席董事黃錦瀚謂，沙田區沙田第一城14座高層A室，實用面積819方呎，3房間隔，叫價由1180萬元，削至1048萬元沽出，累減132萬元（約11.2%），呎價12796元。原業主2014年以778萬元購入，賬面賺270萬元（約34.7%）。

資料顯示，同屋苑13座高層A室，面積及景觀一致，但樓層較低，今年8月以1328萬元易手，樓價貴絕全屋苑，意味同類單位樓價相隔約3個月回落280萬元（約21.1%）。

中原地產高級分行經理朱偉雄稱，青衣美景花園7座中高層B室，實用面積401方呎，兩房間隔，以496萬元成交，呎價12369元，相比毗鄰A室同面積單位今年7月成交價535萬元，下跌39萬元（約7.3%）。原業主2009年以142.3萬元入市，賬面賺353.7萬元（約2.5倍）。

政府近年全方位覓地建公營房屋，但建屋量遲遲未能達標。運輸及房屋局最新向立法會提交的文件顯示，2018/19至2022/23共5個財政年度，來自房屋委員會（下稱房委會）和房屋協會（下稱房協）所興建的公營房屋項目，可提供約10.08萬個單位，屬2014年政府公布《長遠房屋策略》（下稱長策）以來首度突破10萬伙。不過，政府承認，本年度起未來10個財政年度最多只能提供23.7萬伙，較長策10年目標28萬個單位仍有4.3萬伙缺口。

政府提交的文件顯示，未來5年房委會公營房屋建屋量約9.75萬個單位，其中7.29萬個為出租公屋（下稱公屋）或綠表置居計劃（下稱綠置居）單位，佔約75%；其餘2.46萬個則為居屋等資助出售房屋。房協同期則有1700個出租公屋和1600個資助出售房屋單位落成。

較長策十年目標少4.3萬戶

長策每年的公營房屋供應目標為2.8萬伙，惟一直未能達標，2022/23年度更預計只有1.48萬個單位，僅達全年目標約53%。2022/23年度預計有1.29萬個公屋和綠置居單位落成，其中大埔第9區佔6400個單位最多；該年度則有兩個資助出售房屋項目落成，共約1500伙，包括提供約900伙的鑽石山公營房屋第三期（前大磡村的位置）。

立法會房屋事務委員會主席兼房委會委員柯創盛指出，除本財政年度供應量勉強達標外，緊接的四個年度公屋供應都出現「跳崖式」下降，幾乎肯定未來4年公屋輪候時間會再延長，平均輪候時間可能突破6年，並促請政府推出針對基層住屋的租務管制及租金津貼等。

宏基資本（02288）上月向土地審裁處申請強拍灣仔謝斐道216至222號謝斐大樓，當時持有該地段88%業權，僅餘3個地舖尚未購入。土地註冊處資料顯示，該集團上月底以2.28億元購入前述3個地舖，以該3個地舖總實用面積約2185方呎計算，呎價達10.43萬元，成功「拔釘」統一上址業權。

指標屋苑樓價續尋底 礙周邊二線盤

多個大屋苑單位造價跌穿關鍵位，最新沙田第一城河景3房樓王，以1,048萬元沽出，較8月份時高位跌價2成。業界認為，指標屋苑樓價續尋底，將影響二、三綫屋苑身價，並現連鎖式下跌。

翻查二手成交紀錄，10大屋苑中，除了鴨脷洲海怡半島今月未錄成交，以及美孚新邨樓價表現較為穩定外，本月至少有8個屋苑的成交價，出現大幅度調整，重返今年初水平，個別樓價亦跌穿600萬元，重返可承造高成數按揭樓價範圍。而情況亦由上車單位，蔓延至3房大單位。

累減132萬轉手 呎售12796

最新沙田第一城14座高層A室，實用面積819平方呎，屬於3房連套房間隔。單位望城門河景，客廳外連露台，屬於一綫樓王戶。據悉曾開價1,180萬元，日前累減132萬元，以1,048萬元沽出，呎價12,796元，重返2017年10月份水平。

屋苑提供河景大戶的大廈不足10幢，盤源向來罕有，於今年中旺市更屬有價有市。其中13座高層A室，無論面積、景觀及方向，均與最新成交單位相同，8月曾以1,328萬元沽，屬目前屋苑樓價紀錄。

相比之下，最新樓王造價，相隔3個月下跌280萬元，跌幅21%，甚至較屋苑2房戶更多。如最新51座中層F室，實用面積284平方呎，成交價450萬元，同座樓層較高單位6月份以540萬元售，跌幅17%，可見是次樓王身價調整，較2房戶更明顯。代理指出，目前3房樓王叫價，一般要千萬元。但上述河景樓王平價沽出後，不排除日後同戶型造價會更平。

嘉湖複式戶 身價跌穿1000萬

其次，天水圍嘉湖山莊複式戶，身價跌穿1,000萬元。有指麗湖居8座頂層複式戶，面積986平方呎，屬於4房連套房間隔，單位內置樓梯直上天台，減價114萬元後，以986萬元沽出，呎價1萬元。原業主於2009年以325萬元購入單位，持貨9年，轉手升值2倍。翻查紀錄，屋苑複式戶樓價一向穩企於千萬元以上，其中面積1,462平方呎複式戶，樓價更高見1,400萬元。

業界認為，指標屋苑樓價頻跌穿關鍵水平，對於周邊的二綫屋苑影響最大。如沙田第一城2房價低見450萬元後，同區翠華花園1房戶，隨即回落至330萬元創今年新低。指標屋苑樓價繼續尋底，相信會拖累二、三綫屋苑樓價現連鎖式回落。

細單位樓價現調整，可承造高成數按揭屋苑增加。本報統計20個上車屋苑估價，有15個屋苑細單位，估價已回落至600萬元以下，包括馬鞍山新港城2房戶，屬於今年1月後首現。

本報以滙豐銀行網上系統，為20個屋苑細戶估價進行統計，最新有15個，即7成半屋苑估價重返600萬元或以下，可承造最高8成或以上的按揭水平。

比較8月份樓價高位時，只有9個屋苑單位估價600萬元或以下，現時增加6個，增幅逾6成。

新港城2房估價 高位回落15%

最新估價中，樓價最平為大埔翠屏花園1房戶，面積262平方呎，估價440萬元，若以按揭上限360萬元計，首期支出80萬元。8月份時單位估價高位484萬元，以最多8成按揭計，當時入市首期要96.8萬元，即現樓價水平，首期支出可減少16.8萬元。

可承造高成數按揭單位增，主因是過去3個月樓價回落，個別幅度已逾1成。

跌幅居首位是馬鞍山新港城2房戶，實用面積363平方呎，最新報592萬元，跌穿600萬元屬於1月份後首現。估價由8月份高位697萬元，跌至最新592萬元，跌幅15.1%。

業主減價 嘉湖本月錄36成交

業主減價下，刺激上車客入市。以天水圍嘉湖山莊為例，本月2房及3房戶，由於樓價大部分低於600萬元，重返高成數按揭範圍，刺激屋苑11月份錄36宗成交，已超越10月全月21宗。

至於指標上車屋苑沙田第一城，11月份2房成交大部分低於500萬元，拖累該屋苑估價高位回落1成。

事實上，低價成交湧現，或令銀行對各屋苑估價取態更保守。雖然樓價回落，上車客可把握機會入市，惟同時亦要注意，銀行對單位是否可以估足價，以免入市時財務安排上失去預算。