台灣少子化現象已是不爭的事實，內政部也宣布邁入高齡社會，65歲以上老年人口正式突破14%，而從2015年不斷被重視的全齡通用無障礙居住環境，儼然成為建築業界與居家裝潢的新顯學。
小孩、孕婦、老人、傷患以及身心障礙者，是居家空間弱勢者，永慶居家服務指出兒童死因榜首就是居家事故傷害，佔比高達73%，而孕婦流產原因比例最高的，是在家中取高處物品及滑倒的腹部撞擊，另外台灣有1/3老人每年至少跌倒1次，8%以上必須急診就醫，其中30%~40%住院治療。

政府並無獎勵配套
看似迫在眉睫的全齡宅規劃，實際上因建築成本增加、政府無獎勵配套，讓業界還是以能夠「賣得出去」為主，自由空間教育基金會董事長唐峰正表示，在不用額外增加興建成本之下，如何規劃好未來30年的居住空間，才是正題。
唐峰正說明，「無障礙設計」與「通用設計」不同，無障礙設計的成本太高，等於得「3戶變2戶、2戶變1戶」，除了可銷售面積變少、不符合經濟效益，對建商來說窒礙難行，而且還可能被貼上「殘障」宅標籤。
通用設計秉持「空間、容錯、直覺、公平、彈性、簡單、省力」等7大原則，舉例來說室內通道淨寬90cm以上、衛浴門淨寬75cm，可供輪椅直進直出，室內增加0.5坪讓照護者有能站立位置、在出入口無高低差，就能讓建商在不增加成本的原則上，又多一個全齡宅噱頭。

公宅擁無障礙功能
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，雖然台灣社會逐步傾向高齡化，只是無障礙宅並非房市主力，即便建商有意在室內做相關規劃，也不乏買方認為用處不大而打掉重新裝潢，在價格為王的現況下，減少成本、壓低房價才是主流。
目前給高齡者居住的健康養身住宅，或政府提供之弱勢族群公宅，反倒具備健全無障礙功能，其餘建案，多以輪椅坡道、階梯把手等低成本規劃為主，室內建材因取決於買方個人喜好，建商不一定會納入規劃。

「我幾乎是一路哭著過來的。」都更程序一走18年，台北市永春都更案住戶蔡小姐，眼看新家結構最後1根樑柱被架設至定點，心中百感交集。該案2000年劃定都更範圍，歷經多年整合，最後因4戶不同意戶卡關，直至2015年11月台北市長柯文哲對不同意戶喊話：「不要等到我出手，你那12.9億元就什麼都沒有！」終於在2016年9月動土、並於昨日上樑。

該案實施者森業營造董事長黃呈琮指出，全案將於2020年7月完工交屋，「務必讓所有老住戶盡快回家。」自救會會長劉德玢表示，2000年他女兒剛出生，今年她已18歲，也每天告訴76歲的母親：「快可以搬回家跟老鄰居團聚了，終於不用流浪在外。」
目前興建的A區為1棟21樓、2棟15樓建物，總戶數282戶，建商分回110戶，案名訂為「森業永春」，可望年底進場。已於2008年暫停的B區，預計明年啟動都更計劃，第1步先提高同意比例（原約75%）。

御盟集團2016年得標高雄市鼓山區「金馬賓館」開發案，斥資1.37億元，將昔日軍事據點打造成藝術中心，每月月租金逾200萬元，昨舉辦開幕活動。名導演吳念真也出席現場分享自己對該處的回憶。

「金馬賓館」屋齡51年，為地上3樓建築，基地面積約940坪，過去曾是青年當兵抽中外島時，往返金門與台灣的暫宿處所。
與會的吳念真指出，1973年他搭火車來高雄，在金馬賓館附近的壽山補充營待5天，準備搭船前往金門服役，這段期間天天聽到反攻大陸這類的話，心中充滿未知與恐懼，然而時代變遷，從打仗對象變成拉攏對象，回顧起來滄桑無限。

拼南台灣頂級藝術館
御盟集團董事長邵永添指出，原打算投入5000萬元改造「金馬賓館」，但規劃時建物如同廢墟，光結構補強就花逾2000萬元，最終以超過預算2倍約1.37億元完工。他認為，高雄不缺養老院、不缺商旅，但缺少1個當代藝術館，該空間將結合建築、美食、精品與藝術，打造南台灣頂級美術中心。
該建築採OT模式經營(Operation, and Transfer)，意旨由政府投資新建完成後，委託民間機構營運，營運期間屆滿後，營運權歸還政府。「金馬賓館」藝術中心扣除興建2年，未來仍有25年屬御盟集團管理營運。

金馬賓館小檔案
基地位置：鼓山區鼓山一路111號
樓層與地建：地上3樓，地坪940坪、建坪847坪
屋齡：51年
經營者：御盟集團以OT模式取得27年經營權
規劃：展覽廳、策展室、咖啡廳、宴會空間
前身：青年至外島服役的休息據點
投入經費：1.37億元，每年另付租金約200萬元
資料來源：御盟集團，《蘋果》採訪整理

高雄市長當選人韓國瑜號召拚經濟，義聯集團秀出全新的334億元投資計劃相挺，包括義大世界水樂園210億元、湖內科技城110億元，涵蓋觀光休閒服務及科技製造業領域，期盼可成為高雄經濟發展的一股動能。
義聯是南部重量級集團，集團上市公司如燁輝、燁聯等，近幾年積極布局觀光內需事業，包括已完成的義大世界及進行中的義享天地，是「韓流觀光紅利」最大受惠者之一。

義聯集團董事長林義守昨（28）日說，這些計劃不是因為選舉揭曉突然冒出來，而是長期審慎規劃後成形。像義大水樂園斥資上千萬元聘請加拿大專業寶瀾公司做顧問設計，完整的計劃月前剛出爐，「集團一直在動，高雄需要更多投資，若全部落實，就業機會增加數千個，起薪保證3萬元以上，政府稅收增加10億元，真正創造多贏」。

林義守指出，義大世界留有約60公頃腹地擴充使用，其中水樂園是全球最先進的親水設施，人工衝浪、漂浮等全部在內，同時搭配觀光酒莊及villa數百間客房的villa飯店住宿。此外，如同東京「天空樹」的景觀高塔也將搬到義大世界，透過纜車連結重要景點，三大計劃投資210億元、占地27公頃，提升高雄國際能見度。

義聯集團在高雄湖內擁有2.4萬餘坪工商綜合區用地，鑑於國內科技業缺地孔急，林義守規劃投資110億元興建科技廠辦大樓，總樓地板面積8萬餘坪，地下室為大型科技物流中心，貨櫃車可直接進出與高雄港銜接，目標鎖定電子元件廠進駐，與附近南科等結合，搭配購物、住宿等，形成全新的科技城。林義守說，集團在台中有億威科技公司，近年經營愈來愈好，呼應新市長韓國瑜政策，考慮將億威科技遷回高雄湖內科技城。

資深建商表示，高雄市往北發展趨勢不可擋，房地產界認為湖內這片工商綜合區將為義聯帶來超高效益。

鴨子划水八年…機會來了

義聯集團多項大筆投資從八年前就面臨卡關，雖然大環境不利，但林義守一方面透過訴訟、申請國賠等方式自保，同時也沒閒著，陸續完成二家大醫院及多項計劃，針對想完成的投資花錢找顧問公司規劃，鴨子划水做自己能做的，等待時機到來。

事實上林義守的投資熱情連桃園市長鄭文燦都有意爭取投資，南下針對桃園航空城招商議題討論，林義守昨（28）日爆料：「我跟他說義聯集團不夠資格進到桃園航空城，建議他應該找迪士尼、環球影城等國際級知名團隊，才能讓航空城一炮而紅。」

林義守說，桃園航空城面積廣達5,000公頃，又是國家門戶，義聯集團向來很有自信，但就事論事，仍自認不夠格。

鄭文燦回去後，立刻指示市府首長南下做第二次會談，「真的很用心，令人感動」。

政商人士表示，義聯集團因為支持前縣長楊秋興面臨極大政治壓力，導致集團在高雄的投資包括義大世界、義享天地等都遭受許多障礙，如今高雄政情翻轉，義聯集團能否在這一波「韓流紅利」中擴大投資，受到市場關注。

政商人士指出，韓國瑜競選歌曲「夜襲」歌詞中描寫，「無聲無息、只等那信號一響、打一個轟轟烈烈的勝仗」，似可做為義聯集團近年處理投資案的寫照。

展現美國對台灣的信心

破天荒！美國在台協會（ＡＩＴ）首度在台置產，展現對台灣的信心。ＡＩＴ昨日砸下十一．六億元向上市公司新美齊買下原本要在天母推出的預售建案，計畫打造為ＡＩＴ員工宿舍。房地產業者指出，過往ＡＩＴ在台辦公室與宿舍均是採租賃方式，這次是首度買下資產，顯示對台灣的態度相當友善。

房地產業者表示，ＡＩＴ設立近四十年，從來沒有在台買過房地產，一九七九年最初的北市大安區信義路辦事處採取承租方式，即使近期搬遷到內湖新館，也是向我方租地自建。根據內湖新館的合約，租期九十九年，租金約三億三千九百餘萬元，ＡＩＴ採一次付清方式交付，租約自二○○五年一月起生效。

內湖新館 採取租地自建
至於ＡＩＴ在台置產，根據公開資訊觀測站公告，ＡＩＴ甫買進的資產坐落北市天母地區、中山北路六段四○五巷內，基地面積約三○二．五坪，最初預計興建建物面積約一一○八．九坪，購入總價十一．六億元。

房地產業者透露，ＡＩＴ添購宿舍的指令是從美國直接下達，買進的建案距離天母美國學校五百公尺左右。

買天母建案 當員工宿舍
新美齊董事長林傳捷指出，該案原本規劃地上十三層、地下三層的住宅建案，戶數二十三戶、坪數約四十五坪，今年八月才取得建照。不過，新買家買下後，將採取變更設計，戶數與坪數會變動，加上資訊、網路等特殊設計需求，因此還無法確定最終興建模式，預估處分利益為一億元。

北市信義計畫區頂級商辦租賃需求強勁，外商也加入搶租戰局。商仲業者表示，蘋果台灣分公司10月以月租近600萬元租下「南山廣場」31、32樓，創實價揭露以來信義計畫區頂級商辦月租金第2高紀錄。

商仲業者表示，蘋果台灣分公司之前承租的辦公室，也是位處信義計畫區的華新麗華大樓，10月則轉租距離舊辦公室約750公尺的「南山廣場」，月租591萬2780元，面積1706.44坪，租下31、32樓兩個完整樓層，拆算每月每坪租金約3465元。

第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，由於頂級商辦供給有限，該商辦出現不少大咖一次租賃多個樓層的紀錄，例如勤業眾信聯合會計師事務所便一口氣租下8個樓層，台灣電通則租下5個樓層；此外，羅氏藥廠也承租2個樓層，光是上述三個租戶便包辦可租賃樓層近4成。

北市信義計畫區歷年頂級商辦揭露資訊，月租最高紀錄是台灣微軟，以月租1043萬餘元租下「國泰置地廣場」15至19樓等5個樓層，面積3425.61坪，每月每坪租金約3045元。

外商辦公室升級需求強勁
丁玟甄表示，頂級商辦租賃需求大增的原因，除大型企業將分散在各商圈的部門進行整合外，外商辦公室升級需求強勁也是原因之一，多家知名外商軟體與社群平台進行辦公室搬遷；更特別的是，不少是在同一商圈中移動，由信義商圈中的A級辦公大樓，擴編升級到新完工的頂級辦公大樓。

信義全球資產經理王維宏表示，信義計畫區內未來僅剩興建中的富邦A25大樓完工釋出，新增供給量有限，新承租方可能向外圍的大樓尋找標的，例如重建的聯合報大樓及整建中的佩芳大樓等，或者像玉山銀及元大銀等需求面積較大者，轉而在敦化南北路購買地上權土地或建物自用。

被市場形容是「神才賣得掉」的北海岸喜凱亞渡假村法拍屋，今（28）日進行第17次拍賣，仍然無人投標。寬頻房訊發言人徐華辰表示，喜凱亞度假村法拍屋底價相當便宜，最低一戶總價僅18.9萬元，先前傳出有人打算整批買來經營長照，但地點實在太過偏僻，加上買下後要大幅整修，最後仍以流標收場。

喜凱亞渡假村位於新北市萬里區，社區基地面積超過5,000坪，合計興建八大棟地上14層、地下3層建物，戶數共約512戶，訴求可以遠眺海景，加上社區內規劃不少休閒設施，早期吸引不少民眾前往置產，但也有不少賣不出去空置。

2008年開始該社區有217戶被拍賣，首次拍賣總底價共8.5億元，之後一路降價，根據法拍資料，十年來，這217戶一共經歷經六輪16次法拍，一戶也沒賣掉，今天進行第6輪第2次法拍，也是第17次法拍，拍賣底價2.4億元，不到第1次法拍的三成，但仍然流標收場。

徐華辰表示，今天法拍的217戶住宅底價，最低一戶每坪單價約2萬元，約9.26坪，總價僅18.9萬元，總價最高的一戶也僅約92萬元，每坪底價僅約1.9萬元，價格非常低。日前傳出有多組人馬看好長照商機，打算改造成養生村或是照護中心，但可能考量地點及裝修成本，並未出手。

仲量聯行發佈亞太區倉儲物流研究報告，亞太區前六大市場，分別為中國大陸、日本、南韓、新加坡、澳洲和印度；該研究也參考世界銀行全球物流業表現報告，指 2018 年，台灣物流業表現，全球排名第 27，落後南韓 (第 25) 及中國大陸(第 26)。

仲量聯行總經理趙正義表示，過去數年間，台灣新型現代化與自動化物流園區面積已興建超過 15 萬坪，包括國泰人壽與永聯物流、富邦、誠品等業者都積極開發現代化物流園區，投入資金已超過新台幣 400 億元開發物流產業專區，也帶動台灣物流產業的快速成長，未來倉儲物流不動產也將更成為投資人關注的標的。

仲量聯行並指出，由世界銀行今年的全球物流表現報告排行，評比涵蓋 160 個國家與地區，主要評比指標則包括了海關與通關效率、物流基礎設施、國際運輸、物流能力、貨物追蹤及運送及時性。

仲量聯行補充，世界銀行評比台灣 2018 年物流表現在全球排行第 27 名，而亞太區進入前 20 名的國家共 5 個，按序為日本（第 5）、新加坡（第 7）、香港（第 12）、紐西蘭（第 15）及澳洲（第 18）。另外南韓排 25、中國排名第 26。

台灣經濟部大力發展物流，攜手民間企業持續開發空港、海港，並建設國內運輸設施，使台灣在物流基礎建設的得分進步。仲量聯行指出，台灣民間企業不斷提昇物流產業軟硬體設備，也令台灣於通關效率、貨物追蹤兩項指標的分數上升。不過，在海外運輸、貨品準時送達率，和物流服務品質上，台灣仍有加強空間。

仲量聯行認為，在電商蓬勃、消費人口成長等因素下，亞太區倉儲物流市場逐步吸引越來越多投資額，尤其是新興市場如中國、南韓與印度。亞太區整體倉儲物流產業鏈的交易額持續創新紀錄，2017 年交易額年增約 34%，今年前 3 季交易額也年增 29%。若綜觀全球物流市場，明顯可見智慧物流市場價值連年攀升，2017 年時，此市場規模約為 419 億美元，預估 2023 年將成長至美 735 億美元。

根據經濟部統計，台灣 2017 年電子商務零售總額達新台幣 2387 億元。觀察台灣過去幾年，電子商務年成長率皆約為 5%，呈穩定成長，台灣物流需求隨之穩定提升，進而帶動工業物流用地、倉儲用地的需求，吸引倉儲運輸業者以外的法人投資。

內湖聯邦合家歡社區富貴區更新案經過十多年住戶自組更新會整合，歷經不同意戶拒絕拆遷、重建工程一度因停止撥款而停工的困境，在北市府各相關單位協助之下，目前更新案工程順利進行。北市府都發局副局長王玉芬2018年11月28日親赴上樑典禮給予社區住戶祝賀，展現北市府對於海砂屋重建的高度重視。

聯邦合家歡社區富貴區於921地震後，被鑑定為海砂屋危樓，其後被台北市建築管理工程處列管屬須拆除之建物，經社區住戶自組更新會推動都更，自2004年更新會立案至今已歷時14年，社區部分住戶對都更進行曾抱持質疑聲浪，導致更新案進度遲緩，在北市府及民意代表多次協調溝通之下，終於在2016年7月住戶全數搬遷並開始建物拆除程序，目前重建工程進行中，預計於2019年8月完工，更新後，前排為7層及後排為15層建築物，全區共有9棟，更新會孫理事長亦表達感謝市府之大力協助。

王玉芬表示海砂屋重建是市府施政的重點，對於經建管處列管海砂屋已進入都更程序之案件，就整合同意比例達90％以上且無爭議之案件，將比照目前都市更新168專案納入快軌程序，優先排入都市更新審議會，加速時程推動。另外，王玉芬進一步表示，對於本案建物於領取使用執照前，將啟動市府地政局辦理釐正圖冊之預審事宜，以縮短建築物辦理登記之時程。王玉芬最後表示，海砂屋之改建有急迫性，市府會積極協助，都市更新勢在必行。

新北市板橋地政事務所統計2018年第3季板橋及土城區實價登錄資料，排除新成屋大批移轉案件，成交價格與第2季相較整體呈現持平，其中大眾關注新板特區平均房價為58萬元/坪，與上季相較上漲1.75％。

分析板橋區公寓房價每坪約30~37萬元、住宅大樓每坪約38~52萬元，住宅區、商業區房價分別較上季下跌6.84％及上漲0.98％，住宅區因本季有較低單價之大批建案移轉，致均價下跌；土城區公寓成交行情每坪約25~30萬元、住宅大樓每坪約31~42萬元，統計住宅區及商業區房價較上季分別下跌2.11％及上漲2.52％。

新北市板橋地政事務所網站不動產資訊專區提供轄區重大工程、整體開發計畫、地價動態、轄區買賣件數及建使照統計量等多元豐富的參考資訊，歡迎各界多加利用。

　[根據中原地產研究中心統計資料，11月房企合計融資數額已經超過500億，較10月份的不足400億顯著增長。]

　　11月28日，弘陽地產集團有限公司（01996.HK，下稱“弘陽”）發佈公告稱，擬發行於2020年12月3日到期本金總額為1.8億美元的優先票據，年利率為13.5%。

　　按照計畫，弘陽擬將該筆款項用於為現有債務再融資，並用於一般企業用途。不排除或根據市場狀況、政府政策變更或其他因素調整其計畫。本次票據的發售價將為優先票據本金額的100%。利息每半年期，即每年6月3日及12月3日支付，自2019年6月3日開始。

　　公告顯示，中國國際金融、國泰君安(15.880, 0.37, 2.39%)國際、農銀國際、建銀國際金融及海通國際已獲委任為票據發行的聯席全球協調人、聯席牽頭經辦人及聯席帳簿管理人，而交銀國際、招銀國際、招商證券(13.940, 0.25, 1.83%)（香港）及山證國際證券已獲委任為票據發行的聯席牽頭經辦人及聯席帳簿管理人。

　　這是弘陽上市後首次境外融資。對於登陸香港資本市場的房企來說，境外融資管道的打通是其赴港上市的目的之一。

　　“從金額看，弘陽的融資金額在同類房企屬於較大的境外融資。不過從利率看，其13.5%的利率偏高。”易居智庫研究總監嚴躍進告訴記者。

　　弘陽方面認為，此次發行主要針對友好的境外投資者，作為首次發行，利率尚在可以接受的區間。

　　“我們認為四季度是土地市場低點，準備籌集資金拿地。”一位元弘陽內部人士告訴記者。

　　作為一家中型房企，弘陽正在通過抓住週期，進而實現自己的發展需求。資料顯示，2018年1月1日至2018年10月31日期間，弘陽地產累計合約銷售額為人民幣347億元，較去年同期（人民幣172億元）增加102%。2018年10月，弘陽地產合約銷售額為人民幣34億元，較去年同期（人民幣28億元）增加21%。

　　不過，弘陽也因此提高了自己的債務水準，截至本公告日期，弘陽地產總債務較2018年6月30日增加約30%，主要是因為新開發項目進行項目融資所致。

　　不只是弘陽，包括時代中國、福晟集團、龍湖集團均在近期進行了債務融資。

　　根據中原地產研究中心統計資料，11月房企合計融資數額已經超過500億，較10月份的不足400億顯著增長。

　　11月19日消息，福建福晟集團有限公司2018年公司債券（第一期）發行完成，發行總額10億元，票面利率7.90%，期限3年。

　　今年9月，福晟就取得中國證券監督管理委員會《關於核准福建福晟集團有限公司面向合格投資者公開發行公司債券的批復》（“證監許可[2018]1470號”）的同意，獲准面向合格投資者公開發行不超過45億元的公司債券。

　　1月19日，據上證所最新披露消息，華夏幸福(25.790, 0.07, 0.27%)基業控股股份公司的2018年非公開發行短期公司債券專案狀態更新為“已受理”，該筆債券發行規模為40億元。

　　2018年11月19日，正榮集團與中山證券舉行戰略合作協定簽約儀式，雙方締結了200億元全方位的資本市場金融業務合作。

　　11月15日上證所消息，龍湖企業拓展集團連續兩日提交了兩宗發債申請計畫，分別為55億元的第三期公司債券，以及50億元規模的住房租賃專項債券。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為從融資難度看，最近大部分房企融資成本穩定在一定水準，雖然處於高位，但隨著全社會資金成本的相對平穩，房地產企業融資的成本並未大幅度上漲，對於這些企業來說，算是積極的信號。

　　“四季度融資相對比較順暢，企業也在積極發債，行業面上可以贏得更多空間。”一位元房企負責融資人士告訴記者。

　　從土地埠看，包括融創、新城等房企都開始拿地，僅26日一天，全國土地出讓金額超過400億。

　　嚴躍進判斷，融資管道相對放鬆，土地市場將逐漸活躍，目前資金壓力較小的房企將開始拿地。

　首開股份11月28日晚公告，全資子公司首開盈信擬出資不超過6億元，投資蕪湖遠翔天祥投資管理中心（有限合夥）（簡稱“蕪湖遠翔”）有限合夥份額，成為蕪湖遠翔的有限合夥人。蕪湖遠翔是由遠洋集團子公司遠洋資本擬發起設立的城市更新基金。

　　隨著城市更新概念興起，廣州、深圳福田等多地相繼發起城市更新基金。不少房企積極參與由政府倡導設立的城市更新基金，或自行設立、參設城市更新基金。業內人士表示，相較于傳統的地産投資開發，城市更新瞄準的外延更深，項目縱深更廣。涵蓋房地産一二級開發、物業資産管理、城市管網改造、城中村改造等。房企以此方式參與相關項目靈活度更高。

　　瞄準城市商辦投資

　　首開股份表示，蕪湖遠翔將主要投資于合夥企業，主要關注一線城市以及杭州、蘇州、南京、成都等強二線城市的辦公、商業及公寓等項目。借助專業投資機構，提高對外投資的專業化運作能力，投資具有成長性和發展前景的商業地産，有望實現較好的投資收益。業內人士指出，一二線城市的辦公、商業等項目投資前景廣闊。

　　對于城市更新領域的布局，首開股份今年以來動作頗多。今年5月，公司公告，擬以現金收購控股股東北京首都開發控股（集團）有限公司所持有的北京首開中晟置業有限責任公司（簡稱“中晟置業”）100%股權。

　　首開股份董事長潘利群當時對中國證券報記者表示，首開股份近年來積極推進在京的棚戶區改造業務，希望迅速做大做強棚改業務板塊，並成為首開股份商品房開發之外另一重要的、發展空間大的業務。

　　首開股份11月28日晚同時公告，擬對中晟置業增資40億元。中晟置業目前主要從事保障房建設、土地一級開發及棚戶區改造等業務。

　　今年前十月，首開股份共實現簽約面積252.74萬平方米，同比上升3.43%；簽約金額676.69億元，同比上升17.29%。

　　城市更新概念興起

　　梳理公開信息發現，近年來眾多房企參與由政府倡導設立的城市更新基金，或自行設立、參設城市更新基金，或將城市更新作為重要戰略。

　　以行業龍頭萬科為例，萬科北方區域計劃未來三年將在城市更新方面每年增加百億元投資。總體看，萬科未來三年城市更新項目規模將達500億元。

　　萬科集團高級副總裁、北方區域本部CEO劉肖此前表示，現階段北京正進入全新的城市更新周期，産業和人口結構正發生巨變，而土地開發則在進入存量時代。據悉，北京萬科已在朝陽、望京、海淀、昌平等核心商務區持有10個優質存量改造資産，總開發面積逾65萬平方米，投資總額168億元。

　　眾多房企積極參與政府主導的城市更新基金。以去年7月設立的、規模達2000億元的廣州城市更新基金為例，珠江實業是該基金的發起人之一。據了解，該基金兩大投資方向包括土地整備和物業活化，並圍繞軌道交通沿線進行一二級開發運營，推進土地儲備，實施綜合開發，形成城市功能區。

　　房企自行設立城市更新基金方面。今年1月，中洲控股公告，為積極推進地産金融業務及創新投資業務，擬通過全資子公司中洲資本與西藏中平信聯合發起設立城市更新投資基金，主要用于城市更新相關的股權投資、並購投資等。基金總規模預計不超過45億元。其中，中洲資本認繳25億元。

　　分析人士表示，從城市更新的概念看，無論是從舊城改造、棚改、工業區舊改等概念延伸出來的城市更新，還是更為廣義的物業管理、土地整合、商業模式開發等，未來在以存量土地和存量地産為主的一二線城市中市場前景廣闊。對于謀求轉型的房企而言，不失為一條新路。

　　番禺漢溪村地塊65%股權出讓終于塵埃落定。最終，新世界發展（00017，HK）以47.81億元底價競得廣州地鐵集團有限公司（以下簡稱“廣州地鐵”）轉讓的廣州耀勝房地産開發有限公司（以下簡稱“耀勝房地産”）65%股權及相關債權。

　　據新世界發展披露的數據顯示，截至2018年8月31日，耀勝房地産持有的漢溪長隆地鐵上蓋項目處于虧損狀態。高力國際華南區咨詢服務部高級董事陳厚橋向《每日經濟新聞》記者分析認為，在當前房地産資本寒冬下，商業地産的壓力越來越大，引入有商業地産運營經驗並且有資金實力的開發商，有利于項目成功開發。

　　新世界近48億接盤

　　11月27日，新世界發展公告顯示，新世界中國地産有限公司旗下廣州新沛投資有限公司與廣州地鐵訂立收購協議，新世界中國以47.81億元底價競得廣州地鐵轉讓的耀勝房地産65%股權及相關債權。

　　資料顯示，耀勝房地産為廣州地鐵100%持股公司，持有番禺區鐘村街漢溪村BA0904007地塊。2017年11月，廣州地鐵以63.83億元底價競得該地塊，折合樓面地價2.2萬元/平方米。地塊包含商業商務、娛樂康體及二類居住用地。

　　據媒體此前報道，該地塊股權的接盤者十有八九為越秀地産，稱兩年前廣州地鐵和越秀集團在國資委的安排下開始整合之後，地鐵集團的地産項目都會慢慢地交由越秀來參與或者開發。

　　但該消息並未獲得越秀地産方面的證實，內部人士表示並不清楚。

　　對于新世界接盤該項目，高力國際華南區咨詢服務部高級董事陳厚橋向《每日經濟新聞》記者分析認為，在當前房地産資本寒冬下，商業地産的壓力越來越大，通過轉讓股權形式緩解資金壓力，同時又能為項目找到有資金實力、具備商業地産運營經驗的合作夥伴，有利于項目未來的發展。廣州地鐵開發和運營能力偏弱，新世界是很好的選擇。

　　對于新世界而言，收購漢溪長隆項目股權是其在大灣區的戰略部署。新世界發展有限公司執行副主席兼總經理鄭志剛曾在公開場合表示，大灣區是未來五年新世界在內地最優先的布局區域，未來會投放大概150億元人民幣在大灣區繼續增加土地儲備，尤其是廣州、佛山、東莞等城市。

　　《每日經濟新聞》記者觀察發現，近期已有多個商業項目進行股權轉讓，包括凱德接手上海星外灘項目、越秀地産正轉讓越秀財富天地廣場項目77.79%的股權等。

　　出售源于資金壓力？

　　資料顯示，番禺漢溪村地塊位于廣州地鐵3號線、7號線以及在建的佛莞城際軌道交匯處，為漢溪長隆地鐵上蓋物業，地塊位置較為優越。為何廣州地鐵選擇出售該地塊的65%股權？

　　陳厚橋表示，不排除廣州地鐵在該項目開發運營過程中面臨資金壓力，因而通過出讓股權彌補資金缺口。

　　該説法從耀勝房地産的財務數據中可見端倪。

　　據新世界公布的數據顯示，耀勝房地産于2017年12月5日注冊成立，至2018年8月31日，項目出現虧損，總虧損為23848.96元。

　　目前，漢溪長隆地塊項目尚未進入銷售和運營階段，意味著後續的開發需要更多資金支持。據新世界公告顯示，除去收購事項代價，新世界將向耀勝房地産作出約31.8億元的資本承擔，為新世界佔股65%需承擔的估計開發及建築成本。

　　業內人士指出，一般而言，企業為解決資金壓力引入投資者會出售部分股權，但一般不會超50%。

　　此次廣州地鐵出售65%股權，新世界成為漢溪長隆項目的最大股東。那麼，廣州地鐵為何出售該項目股份超過50%？

　　陳厚橋向記者指出，可能是談判中要求的，引入新的控股股東進行市場化運作，可以更好地做好項目，使得項目價值最大化。

　　合作開發協議規定，耀勝房地産董事會由5名成員組成，2名為廣州地鐵方面委任，3名由新世界委任，董事長則從廣州地鐵委任的董事中産生，負責公司日常運營的總經理則由新世界推薦人選擔任。

　　陳厚橋認為，從董事會成員的構成來看，符合股權佔比所擁有的權益，在項目未來的管理中，新世界主要負責日常運營工作，並擁有主要控制權。但是在關鍵時刻董事長擁有特殊的“一票否決權”，如遇到國有資産被損害的關鍵時刻，廣州地鐵具備自我防衛的能力

近日，中山萬科“昇海豪庭”在被相關部門勒令停工後，被曝夜間偷偷施工，並且存在抓人、威脅等行為。針對上述問題，11月26日晚中山萬科官方微信發佈事件進展說明稱，網傳“威脅、恐嚇客戶”說法不實，萬科已與客戶展開了溝通。但是記者發現，回應中未對夜間施工一事做出進一步說明，協力廠商報告仍未對外發佈。

對此，《財經》新媒體記者第一時間與萬科方面聯繫，相關工作人員表示，以中山萬科公眾號公佈資訊為主，目前政府部門已介入，仍需等待協力廠商機構的整體報告。若是萬科的責任，公司會對責任人進行追責處理。

事實上，自今年11月份以來，中山萬科“昇海豪庭”項目發生坍塌事故、武漢萬科高爾夫城市花園社區陽臺也發生坍塌、三亞萬科森林度假公園疊拼別墅出現大面積房屋漏水等涉及萬科專案施工、交付等各類問題被媒體集中曝光。

與此同時，本月鄭州、昆明、杭州、大連等地出現大批萬科業主拉橫幅維權事件，據《財經》新媒體記者與多位元業主求證，矛盾點集中在房屋安全品質、裝修標準以及廣告宣傳與實際交付不符等問題。不過，當地萬科專案方一直未與消費者達成和解，全國萬科業主維權仍在持續。

此前，記者在採訪相關律師時瞭解到，業主有效的維權方式為通過購房合同內容中有關退房、補償條款進行維權，或向相關監管部門舉報。拉橫幅的方式偏向暴力維權，存在安全隱患。

多位元業主告訴記者，目前已經聘請律師，主要訴求分為退房和解決房屋具體問題兩大類。但是上訴仍面臨多重阻力，如合同簽署時並未留意具體細節，與開發商對峙存在實際難度。

而有關今年多家房企遭遇業主維權事件，此前有觀點評論稱為投機客的鬧劇。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，安全品質問題確實存在，且不是單純個案，很多大型房企在追趕業績時都會面臨此類問題。出現品質安全的問題主要由於市場降溫背景下企業追趕工期，適度降低成本以及品質把控不嚴，這也體現出房企的焦慮狀態。尤其在市場降溫時問題暴露，也是整個行業脆弱性的表現。雖與調控以及金融政策有關，但最終需要企業自身加強反思。

值得關注的是，除了業主的的“維權門”，萬科同樣遭遇著相關部門的懲罰。例如，因揚塵治理不到位，多個濟南萬科項目於今年1月、6月、7月、10月、11月被相關部門通報批評，此前佛山、成都等地萬科專案還因該原因被要求整改、停工或遭罰款。此外，今年11月1日，東莞市住房和城鄉建設局對高埗萬科花園12-14號住宅樓預售許可證予以撤銷，理由是該專案申請住宅樓預售許可證時提供虛假形象進度材料。

常與房企打交道的某建築設計公司專業人士表示，現在大多數房企都在執行高周轉，高周轉意味著從拿地到交付的時間節點縮短。但是，專案變現率越快，出現問題幾率可能會越大。目前拿地成本都很高，為保證利潤，房企只能選擇高周轉強利潤的模式。

根據萬科三季度財報顯示，前三季度營收1760.2億元，同比增長50.3%，營收增速遠高於去年同期11.9%的增速，也超過了2015-2017年全年增速水準。實現歸屬于上市公司股東的淨利潤人民幣139.8億元，同比增長26.1%，比去年同期30.1%有所下滑，但仍高於2015以及2016年全年的淨利增速。這意味著，萬科營收能力不減，但想獲取持久的淨利潤高增速變難了。

影響淨利潤增速放緩的原因，除了政策因素，不可忽視的是為跌價做準備。前三季度萬科計提了41.4億元的存貨跌價準備，考慮遞延所得稅因素後，影響稅後淨利潤-22.8億元，影響歸屬于母公司股東的淨利潤-19.6億元。同時，前三季度，萬科資產減值損失為32.5億元，幾乎全部來自計提存貨跌價準備。

雖然萬科對市場價格信心減弱，但從其收並購和拿地的金額來看，仍在加速規模擴張。據不完全統計，2018年萬科參與收並購至少有14起，支出超過230億元。此外，據萬科披露，今年前10個月，其累計新增項目205個，累計支出1338.17億元。

伴隨規模擴展加速，給其帶來營業成本以及債務方面的壓力。前三季度萬科營業成本為453.52億元，同比增加42%。從東興證券研報來看，前三季度萬科淨負債率為51.1%，相對半年末的30.8%和上年末的8.8%均有一定程度的上升。

此外，截至今年9月底，萬科負債總額達到12163.3億元，較初期增長了2376.57億元。同期，其持有貨幣資金1327.7億元，較初期減少413.6億元。另外，萬科短期借款一年內到期的非流動負債繼續攀升，流動比率（流動資產對流動負債比率）為1.16，短期償債能力處於下滑態勢。

正如萬科近期公佈的住房租賃專項公司債券公告書中提及，其流動資產變現存在的主要風險包括，如專案無法順利完成開發、已預售房源退房的風險，以及行業市場形勢發生重大波動。但萬科稱其未發生過開工專案進度嚴重偏離的情況，也未發生專案無法按期交付的情況，同時會結合市場形勢，靈活調整產品價格，確保公司資金餘額充裕。

某上市房企管理層告訴《財經》新媒體記者，企業存在的目的就是賺錢，不斷提高市場份額和淨利都是天生基因。隨著時代的變遷，原本成本應該降低、效率應該提高，但是降低的成本以及提高的部分效率絕大多數也會轉化為企業利潤。至於利潤增加，為什麼房屋品質還會變差？確切的說是降級了。因為均價低於市場價的限競房推出，拉低了房企整體利潤，房企可能會在用材設計以及其他環節上補回來。

嚴躍進指出，房地產企業值得反思的是，社會公益做得很有聲勢，但主營業務中房屋品質仍存問題，這需要企業務實開發專案，重視主營業務的品牌口碑。

事實上，北京房地產業協會秘書長陳志曾於今年北京春季房展會上，公開喊話萬科及北京萬科總經理劉肖注重房屋品質。同時，他提醒房企不要降低產品品質，房企兌現承諾才能得到消費者的信任。尤其千萬不要在此時通過減質來增加利潤，否則將遭淘汰。

有關中山萬科事件以及昆明、鄭州等地萬科業主維權事件，《財經》新媒體將持續關注。

又一家物業公司將在港交所敲鐘上市。11月26日，佳兆業旗下物業集團在香港舉行IPO新聞發佈會。

佳兆業的資料顯示，此次佳兆業物業擬發行總股票數量3500萬股，占發行後總股本的25%，發行價格區間在9.0~10.88港元。以此計算，此次IPO預計所得款淨額約在2.8億~3.81億港元之間。

雖然物業板塊一直被視為優質資產，但今年下半年受資本市場低迷影響，在港上市的物業股表現平平。剛剛赴港上市的另一家同樣由母公司分拆而來的物業股，更是遭遇認購不足。對此，佳兆業物業執行董事、主席以及總裁廖傳強回應稱，對港交所、香港市場充滿信心。

高定價與緩擴張

在佳兆業物業之前，已有彩生活、中海物業、碧桂園服務等多家物業管理服務公司在港上市。這些公司中，有通過社區+互聯網故事贏得市場青睞，也有依靠母公司優越資源實現較好成長。

相較之下，佳兆業物業在規模等方面的表現並不突出。招股書顯示，截至6月30日，佳兆業物業合約管理面積3000萬平方米，在管在建面積2500萬平方米。在管101個住宅專案以及23個屬於非住宅專案，服務使用者數量為16萬人。

但佳兆業物業的高定價仍然顯示出公司對於這一板塊的期許。據《每日經濟新聞》記者瞭解，早期上市的彩生活定價為每股3.78港元，綠城服務定價為每股1.99港元，碧桂園服務和雅生活定價較高，分別為每股12.24港元和每股10港元。

在發佈會上，佳兆業物業融資及證券業務部副總經理劉景睿回答定價問題時透露，公司估值考慮到一些對標公司，一方面是有實力強大的戰略股東方；另一方面則是服務素質以及鼓舞物件屬於中高端水準。

物業公司上市，融資的目的大體相同，無外乎收購擴張以求規模上有更長足進步，佳兆業物業也不例外，其募集的70%資金將用於收購擴張。

招股書顯示，本次IPO募集資金的50%或1.4億港元，將被用於收購或投資其他在市場地位上與公司相當的物業管理公司，20%或5580萬港元將用於收購或投資從事物業管理相關業務的公司。

但目前佳兆業物業在擴張上，走得還略微蹣跚，其旗下近80%專案仍來自於母公司“輸血”。公開資料，其來自佳兆業專案的物業管理服務收益為1.36億港元，占總收益的76.6%。而來自協力廠商的該項收益占23.4%，共計4170萬港元。

廖傳強坦承，在協力廠商的獲取管道上面，限於上市規則，所以現在收並購還沒有展開，但後續肯定會有計劃，目前還是局限於市場的招投標以及合資平臺來進行的。

寒冬下的融資衝動

佳兆業已經是今年第四家赴港IPO的物業管理公司。在佳兆業物業之前，雅生活、碧桂園服務和新城悅已經在年內陸續在港敲鐘。此外，旭輝旗下的永升生活也正籌備上市。

在資本寒冬的背景下，外界普遍認為當下不是最好的上市時機，但佳兆業管理層仍然表示對港股市場充滿信心。

“公司籌備了兩年多，一直以來都是按照時間節點在推進，所以公司此時登陸市場，對港交所、香港市場是充滿信心的。從經營策略以及對投資者負責任來說，都是經過慎重考慮的。”廖傳強指出。

“時間節點不一定是選擇在這個時間上市，而是剛好遇上了（這個時機）。”一名港股分析師在接受《每日經濟新聞》記者採訪時指出。

忽略上市時機的討論，事實上分拆物業平臺上市，最為基本的因素仍然是融資衝動。協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖向《每日經濟新聞》記者分析稱，當下物業公司紛紛分拆上市，其主要還是因為融資面偏緊，在過去這一兩年，房地產公司的融資需求很強烈。

“房地產公司也可以通過這個方式，將物業開發的利潤轉化為物業管理利潤來釋放，可以多一個融資平臺，多一條融資管道。”黃立沖指出。

在招股書中，佳兆業也表示，分拆物業公司能建立其作為獨立上市公司的身份，並擁有獨立融資平臺，能直接通過資本市場進行股本或債務融資，説明物業板塊加速拓展，改善財務表現。

至於後市表現，黃立沖續稱，地產股的估值往往不及物業股。“物業股估值還可以，地產股估值往往沒有物業股估值高。對於物業股而言，它的預期相對穩定，多數是靠母公司源源不斷的專案開發，再交由物業公司管理。”

在調控政策持續實施下，樓市降溫態勢更加明顯。

中新經緯用戶端從諸葛找房資料研究中心發佈的最新《百城二手住宅均價報告》獲悉，上周(11月19日-25日)，百城二手住宅掛牌均價為15341元/平方米，環比下跌0.18%；下跌城市57個，平均跌幅0.55%。

近六成重點城市二手房價下跌

上述報告指出，上周百城二手住宅掛牌均價與前一周均價相比，下跌城市57個，平均跌幅0.55%；上漲城市40個，平均漲幅0.44%；持平城市3個。整體來看，百城二手住宅均價15341元/平方米，環比均價下跌0.18%，跌幅略有收窄。諸葛找房分析師指出，隨著調控的持續，市場預期逐漸發生變化，二手住宅市場熱度不斷下降，目前處於較為穩定的狀態。

近6成重點城市二手房價下跌 一線均價達三四線5倍

資料顯示，淮安(-1.36%)、北海(-1.34%)、德陽(-1.28%)、廈門(-1.26%)、丹東(-1.13%)、桂林(-1.09%)、中山(-1.08%)、瀋陽(-1.08%)、武漢(-1.05%)、宜昌(-0.93%)為環比跌幅TOP10城市。

近6成重點城市二手房價下跌 一線均價達三四線5倍

上饒(1.27%)、嘉興(1.21%)、泉州(1.09%)、許昌(1.09%)、西寧(1.06%)、臨沂(1.06%)、鄂爾多斯(1.02%)、揚州(0.91%)、南寧(0.69%)、呼和浩特(0.63%)為環比漲幅TOP10城市。

廈門跌幅靠前 部分樓盤“麵包比麵粉還便宜”

中新經緯用戶端注意到，在上述環比跌幅TOP10城市中，廈門二手房價格持續回落。此外，廈門部分樓盤以低於成本價銷售的消息也引發市場關注。

11月15日，國家統計局發佈的2018年10月70個大中城市二手住宅銷售價格指數資料顯示，廈門環比跌幅排在第1位，跌幅為0.9%，且跌幅較9月份擴大。

實際上，不僅二手房價格跌幅靠前，在統計局發佈的2018年10月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數資料中，廈門環比跌幅排在第2位。

據媒體報導，廈門精裝樓盤翔安金茂悅推出特價房源，單價僅2.8萬元/平方米，這一價格比樓面價還便宜了1451元/平方米。

克而瑞廈門機構分析師胡慧在接受採訪時表示，從廈門樓市市場方面來說，今年三季度末，在售項目打折成風，降價潮起。整體來看，廈門樓市受政策調控影響，一、二級市場逐漸回歸平淡，進入長期盤整期，特別是2016年左右拍出的地王項目解套難，紛紛進入割肉陣痛階段，在售項目打折讓利成風，但整體去化仍難轉好。對於房企而言，一方面土地市場低溢價成常態，拿地成本降低；另一方面新房市場利潤空間嚴重壓縮，資金回籠壓力大。

在上海中原地產市場分析師盧文曦看來，房企對後市預期並不樂觀，如果一味死守捂在手裡只會增加虧損，而且現金流的壓力會非常大。趁現在大幅打折還能吸引購買力的時候盡可能回籠資金，減少虧損。而拖到後面，不但虧損會增加，還輸掉時間。

一線城市均價是三四線的5.34倍

從百城二手房掛牌均價情況來看，深圳以65845元/平方米位居榜首，其次為北京和上海，掛牌均價分別為63517元/平方米、58902元/平方米，TOP3城市二手房掛牌均價均超5.8萬元/平方米。

近6成重點城市二手房價下跌 一線均價達三四線5倍

資料圖 中新經緯薛宇飛 攝

分城市等級來看，二線城市跌幅最大。一線城市掛牌均價58092/平方米，環比下跌0.02%；二線城市掛牌均價18697/平方米，環比下跌0.32%；三、四線城市掛牌均價10869元/平方米，環比小幅下跌0.09%。

資料顯示，一線城市二手房掛牌均價是二線城市掛牌均價的3.11倍，是三四線城市掛牌均價的5.34倍。

分區域來看，各區域掛牌均價均有下降。東部城市掛牌均價20493元/平方米，環比下跌0.15%；中部城市掛牌均價10642元/平方米，環比下跌0.23%；東北城市掛牌均價9479元/平方米，環比下跌0.37%；西部城市掛牌均價9952元/平方米，環比下跌0.17%。

樓市整體退熱或延續

近日，中國社科院財經戰略研究院住房大資料項目目組、住房大資料聯合實驗室發佈《中國住房市場發展月度分析報告(2018年11月)》(以下簡稱“分析報告”)。分析報告指出，10月全國房地產市場整體退熱，一二三四線城市均穩中有降。

分析報告認為，在中央政治局會議定調堅決遏制房價上漲後，房價上漲預期有了顯著的改變。市場觀望情緒增強，投資投機熱情下降。房地產調控政策保持了其平穩性與延續性，部分開發商及住房投資者關於調控政策放鬆的預期落空。貨幣化棚改政策的調整，對二三四線城市房地產熱起到了釜底抽薪的作用。

分析報告同時指出，中央抑制房價上漲的決心沒有發生改變，“房住不炒”的方略也在從各方面得到進一步落實。這不僅對穩定房價預期有積極作用，也將促使開發企業放棄幻想轉變經營方式，同時將促使地方政府將房地產調控政策真正落到實處。

分析報告預測，短期內一二線城市房價穩中略降，三四線城市漲速進一步下降。少部分房價虛高嚴重的二三四線城市可能進入風險釋放區域。

此外，分析報告還提出五點建議：一是保持貨幣政策的穩健中性，不宜放水或大幅緊縮。二是堅持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持調控政策定力、穩定房價預期。三是建立完善住房租賃市場相關制度。四是加大政府對基本公共服務投入，多管道擴大基本公共服務供給。五是加快推進住房供給側改革和長效機制建設。

有「龍床盤」之稱的屯門迷你單幢住宅菁雋昨日正式開價，首張價單推出73伙，發展商更創「先河」不提供折扣優惠，按照價單定價發售，平均呎價逼近1.7萬元，貴絕屯門新盤（首張價單比較），個別單位每方呎甚至高見2.23萬元，貴過鰂魚涌太古城。

首批最細131呎賣285萬

發展商雖逆市高價推盤，但因首張價單中，實用面積最細的131方呎單位，入場費僅285萬元，銀碼為今年推售新盤之中最低，只稍高於屯門市中心瓏門車位的257萬元成交價。菁雋首張73伙價單內，有72個單位售價600萬元有找，買家可承造80%或以上按揭，發展商並無提供任何財務安排。至於曾掀城中熱話的實用面積128方呎「龍床單位」，今次未見登場。

由佳源國際（02768）及資深投資者鄧成波家族的陞域集團持有、位於屯門青棉徑2號的菁雋，首張73伙價單，實用面積介乎131至416方呎，售價285萬至928.8萬元，發展商不設任何折扣，平均呎價16937元，較不足兩個月前由莊士中國（00298）發展的同區弦海首批折實平均呎價15791元貴7.3%；與年中新地（00016）的屯門御半山首批折實平均呎價15248元相比更高出11.1%；以首張價單計，堪稱貴絕屯門新盤，同時亦較區內指標屋苑如瓏門1及2期、卓爾居及屯門市廣場等二手盤，現時平均呎價約1.16萬至1.67萬元，高出1.5%至46.2%。

龍床單位未登場，與龍床單位面積相若的貨色仍有銀碼細的優勢，菁雋今批最平單位為7至9樓32室，實用面積131方呎，入場費劃一285萬元，平絕屯門今年推售新盤，呎價卻高達21756元；另位於10至12樓的32室，售價劃一291萬元，呎價22214元，較瓏門1期頂層複式天池屋呎價1.9萬至2萬元還要貴，惟該6伙買家可承造九成按揭。此外，發展商亦優待價單中唯一特色戶21樓9室買家，可獲贈名貴汽車一部。

定價無折扣 不設按揭安排

佳源國際項目總經理鄺鴻輝表示，菁雋採快開售快回籠策略，沒有因市況減慢銷售步伐，按市價賣樓，適合不同客路，由於樓花期短，明年便可入伙，是次只設120天即供付款，未有提供一二按安排。項目預計今日（29日）起開始收票，最快下周發售，入票金額僅5萬元，較其他新盤一般約10萬元少一半，相信有助刺激買家入票。菁雋共356伙，實用面積128至794方呎，預計入伙期為2019年9月30日。

中原地產亞太區副主席陳永傑指出，菁雋首批呎價比對同區瓏門差不多，屯門市中心個別單位呎價亦達1.5萬元，相信項目要慢慢賣，但勝在金額低，有吸引力。美聯物業營業董事陳光裕稱，首批除特色戶外，其他單位均在600萬元以下，一般銀行已可承造樓價80%或以上按揭，相信發展商因而未刻意推出財務安排。

近月樓市轉弱，遠東發展（00035）董事總經理孔祥達表示，今年全年計樓價仍有升幅，即使近月有下調壓力，但不認為樓價會大幅下調，因為置業需求仍殷切。他又認為，填海需時屬「遠水不能救近火」，相信市場觀望過後，會發覺供需平衡上仍以需求佔多。

不會放棄本港市場

遠展位於元朗洪水橋的新盤珀爵將於本周末開售，孔祥達承認，近期樓市氣氛「麻麻哋」，因樓價累升太多，市民覺得太貴，加上股市有壓力，樓價有小小調整屬健康。

孔祥達續稱，會繼續「計數」、評估樓市走勢，以便在香港投地，由於在海外有投資機會，故投放了較多精力在海外發展，但強調遠展以港為家，不會放棄這市場，往後旗下香港物業開發仍會佔一定市場份額。

談及主要的海外市場發展，孔祥達指出，遠展已投資澳洲多年，近期由於英國脫歐引致英鎊滙率下跌，在英國出現投資機會。新加坡樓價對比香港仍然「好平」，人均收入略高於香港，市民有足夠負擔能力置業，雖然當地公共房屋供應大，但私樓市場仍值得進攻。

新加坡私樓值得發展

酒店業務方面，孔祥達稱，受惠港珠澳大橋及高鐵通車帶動訪港旅客增長，旗下香港酒店入住率按年由91.2%增至94%，平均房租由655元增至730元，預料往後酒店業發展依然蓬勃。

博彩業務方面（位於澳洲及捷克），由於定位為大眾化娛樂事業，貴賓客生意不多。孔祥達補充，旗下物業開發、酒店管理、停車場營運、博彩娛樂4項核心業務會平衡發展，其中博彩業務剛起步，佔業績貢獻比重不會太多。

身兼有線寬頻（01097）非執行董事的孔祥達未有回應有線供股事宜，只強調有線是遠展主席邱達昌的私人投資，與遠展完全無關，但他認為，住宅開發與寬頻網絡有協同效應，光纖寬頻已是現時建屋的基本配備，遠展會與有線進行arm's length transaction（正常交易）。

發展商淡市改以招標形式推盤，億京旗下大埔白石角海日灣成功標售出41伙，其中2房特色戶以6,620萬元售出，創全港2房單位新高價，買家為億京主席余卓兒。

億京海日灣近日頻以招標形式推售，成功標售出41伙，當中Court A第1座17樓A室，實用面積2,242平方呎，屬於2房間隔，另連2,635平方呎平台，成交價高見6,620萬元，呎價29,527元，買家為億京主席余卓兒，是次購入單位作自用，以成交價計打破西九龍天璽2房5,100萬元的紀錄，創全港2房單位新高價。不過，天璽的2房單位只有693平方呎，呎價就高見7.4萬元。

新地巴丙頓山頂層 價創新高

不過，海日灣亦錄得平價成交，如Court C第1座1樓G室，面積508呎，同屬2房，成交價僅658.8萬元，呎價12,969元，呎價跌穿1.3萬元。項目至今累積售出62伙。

此外，新地（00016）西半山巴丙頓山以招標形式售出21、22樓頂層A單位，實用面積1,888平方呎，成交價9,440萬元，呎價5萬元，成交價及呎價均創項目新高。

另外，新世界（00017）清水灣傲瀧沽出C座P6連天台複式戶，實用面積2,207平方呎，連916呎天台，成交價5,527.2萬元，呎價25,044元。

宏基資本旗下大角咀必發道128號工廈「宏創方」隨?近期屆入伙收樓階段，新推兩層合共逾萬方呎樓面，意向價約9,000萬元。

中原(工商舖)工商部高級營業董事陳錦倫表示，宏創方1樓及2樓，總面積約10,638方呎(未核實)，意向價約9,000萬元，平均呎價約8,500元。物業擁有特高樓底約4.9米，可作食堂或其他工業用途。1樓設有約1,500方呎(未核實)平台，同時項目外牆設有招牌位。此外，購入物業買家可享大廈17個車位認購權。

資料顯示，宏創方於2017年中推出市場放售，最高成交呎價為中層04室，面積約293方呎(未核實)，以每呎約1.2萬餘元沽出。

近期成交大減，其中作為大型代理行的中原，收入亦大減，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，除非未來數日成績理想，住宅部料全月虧蝕逾億，甚至蝕1.5億，將創集團紀錄新高。對於會否裁員，他指，集團會待年尾才作出人事政策。

　　陳永傑指，現時市場上一手市況淡靜，今月有多個開售的新盤首輪銷售成績欠理想，本月一手成交量約310宗，創16年1月錄得200多宗成交後的低位，他再指，受政府連串新招、中美貿影戰等影響，樓市交投急凍，第4季樓價跌勢最急，樓價由高位回落，料12月再錄下跌。樓市不斷尋底，買家對後市缺乏信心，加上明年經濟前景未明朗，建議政府考慮放寬辣招，有需要時推刺激經濟措施。

領展（823）日前公布以25.6億元人民幣，收購位於在北京通州區的京通羅斯福廣場，領展行政總裁王國龍表示，通州區一直擴建，料有不俗增長。他指出，這是領展在北京的第二個物業項目，相信可以為租客帶來更多選擇。就市場指收購京通羅斯福廣場的估值偏高，他回應時說，價錢高低是見仁見智，認為增長非常好，而且項目未來1至2年有50%的租約到期，在租金組合上可以有不同調整。

　　王國龍表示，該公司專注在北、 上、廣、深四大一線城市，以及香港市場發展。京通羅斯福廣場是領展在內地一線城市的第4個收購項目，預計收購完成後能為領展帶來即時收入，計入有關項目，內地資產佔領展總資產值增至約9.5%。京通羅斯福廣場位於北京通州區，是較新建成、樓高7層的商場，零售總樓面面積約67546平方米，至上月底止，零售租用率為96.2%，並已訂立268份零售租約，每月租金收入1030萬元人民幣。

　　王國龍表示，這項鐵路沿線零售物業，附近即將落成的住宅發展項目，加上政府計畫把眾多市政部門遷入區內，將有利餐飲、時尚生活和娛樂服務需求的增長，相信可進一步增加人流及提升租金增長潛力，以滿足該區不斷擴展的客群。

周二，美國標普凱斯－席勒房價指數顯示，雖然美國全國 9 月的房價仍在上漲，但是漲幅創 2017 年 1 月以來新低，整體房地產市場表現疲軟。

該指數顯示，9 月美國全國房價較去年同期年增率上漲 5.5%，低於 8 月的年增率增長 5.7%，為連續第六個月增速放緩。

9 月，美國 10 大城市房價年增長率為 4.8％，低於上個月的增長 5.2%；20 大城市房價年增率上漲 5.1%，不及 8 月的增長 5.5%，增幅創 2016 年 11 月以來新低。

經季節性調整後，9 月美國全國房價環比增長 0.4%，10 大城市和 20 大城市房價均環比上漲 0.3%。

標普道瓊斯指數委員會董事總經理兼主席 David Blitzer 表示，

「房屋銷售和建築數據顯示，房屋銷售放緩。房地產市場疲軟的一個因素是近期抵押貸款率的增長。」

目前，美國 30 年期固定抵押貸款平均利率為 4.9％，較一年前高出整整一個百分點，接近 8 年來高點，而承受能力已降至十多年來最低水平。

Blitzer 還指出，除了房價以外，目前美國的房屋銷售以及房屋開工數據也證實了美國房地產市場的放緩。Blitzer 表示，

「美國新建與現有房屋銷售在 2017 年 11 月時已經觸頂，現有住房銷售較高峰時期下跌 9.3%。住房開工較去年 11 月下降 8.7%。全國住宅建築商協會的情緒指數下跌 7 個點至 60，為兩年來的最低水平。」

十年前次貸危機中房價下跌最多的城市，比如，拉斯維加斯、鳳凰城和坦帕，目前房價漲幅最大。

9 月，20 大城市的房價年增率均出現上漲，但只有 4 個城市 9 月的房價增幅超過了 8 月的增幅。其中，拉斯維加斯和舊金山房價 9 月年增長率最高，分別為 13.5% 和 9.9%。西雅圖 9 月房價年增長率為 8.4%，較 8 月下跌 0.3%。另一個房價環比下跌的城市，西雅圖 9 月房價增幅較 8 月環比下跌 0.1%。

受聯邦政府對抵押貸款和房產稅減免新規定的影響，紐約 9 月房價年增長率僅為 2.6%，創有史以來最低，而華盛頓 9 月房價年增長率為 2.9%，為史上第二低。

周二，聯邦住房金融局公布的另一份數據也顯示，美國房價增速放緩。該指數顯示，美國第第三季房價年增率增長 6.3%，低於第第二季的增長 6.8%。美國 9 月房價較 8 月環比增長 0.2%。

Black Knight 的抵押貸款監控（Mortgage Monitor）數據顯示，目前美國住房月供金額是全美收入中位數的 23.6%，這一比例也達到 10 年前金融危機爆發時的水平，美國人的房貸壓力與日俱增。近 20 年來，美國月供收入比的峰值出現在 2006 年，當時的月供收入比達到驚人的 34.5%，次貸危機就在 2007 年爆發。