斥資79億元的故宮南院，原被視為嘉義觀光救星，財團也大舉在周邊掠地蓋飯店，不料適逢陸客驟減、國旅也緊縮，導致故宮周圍3飯店分別出售及歇業，1家五星級酒店遲不開幕，園內的BOT酒店也胎死腹中，人不進來、貨出不去，周邊商家更是叫苦連天。

故宮南院開館至今2年多，遊客人數直線下跌。參觀人次從2016年147萬人，衰退至去年97萬人，甚至單日還曾不滿300人。《蘋果》於週二實地勘查，偌大的園區不見遊客蹤影，只見工人、警衛來回穿梭，苦等30分鐘後，好不容易在附近店家找到1組遊客正在買飲料解渴，他們表示：「奇美博物館比較好玩，出來至少還有美食可以吃。」

BOT酒店案胎死腹中
故宮南院總面積70公頃，建築以傳統水墨畫的交織概念為發想，更獲鑽石級綠建築及智慧建築標章，斥資79億元打造。故宮南院自2001年起經歷2次動工，直至2015年終於落成開幕，範圍橫跨太保市、朴子市、六腳鄉3個鄉鎮之間，腹地廣大。

嘉義縣文化觀光局當時宣布，故宮南院將聯合阿里山風景區，大動作招攬12家觀光酒店、旅館興建，投資金額達百億，其中在故宮南院附近就有5間，包含故公園內的樺福BOT飯店、長榮文苑酒店、華義花園飯店、樺舍商旅、崧園陽光酒店等，如今卻紛紛歇業、出售、破局，甚至開幕時間一延再延。

其中，「樺璽BOT案」為最大筆指標投資，由樺福遠航集團董事長張綱維領軍，標下故宮南院50年的BOT酒店案，預計投資50億元，打造酒店、遊客中心、停車場、戶外表演場等，但今年7月計劃宣告胎死腹中，至今無人接手。

長榮開幕一延再延
投資金額達20億的「長榮文苑酒店」，坐落在故宮南院大門正對面，招牌也已掛上，但開幕時間從2017年起不斷遞延，目前預計明年開幕，而附近店家也一語道破，「現在開門就是虧錢，還不如再等等。」
另外3家飯店更慘，包括落成後整棟出售的「華義花園飯店」，連續降價4億元卻仍乏人問津；以ROT案承包台糖員工宿舍改建飯店的「樺舍商旅」歇業撤出；以及尚未開幕，就因建商周轉不靈而跳票的「崧園陽光酒店」等。

公部門應整合串聯
其中「華義花園飯店」鄰近長庚醫院與嘉義縣政府，土地面積1596坪，建物面積5423坪，內部仍為毛胚狀態，據了解，該案為美妝品牌「資生堂」董事長個人投資項目。在地房仲也透露，雖然該案申請的是飯店執照，但未來可以多元規劃如高級套房、育成中心、商場、展示中心等，也因內部毛胚未隔間，能夠發揮的空間也大。然該案出售2年皆無人相中，永慶不動產嘉義興業加盟店店長蔡龍進認為，「其實就是沒人潮，一般企業的資金就比較有限。」

蔡龍進分析，以店面來說，嘉義縣行情較好的地區就僅在縣治特區，即長庚醫院附近，其他地區普遍沒有起色。想藉觀光帶動區域一、二線店面發展，需要公部門整合串聯，停止各景點各做各的，才能繁榮。

對於南故宮觀光復甦，新科嘉義縣長翁章梁表示，希望台北故宮國寶級文物能運來南故宮展覽，加上南院主館外5大庭園建設陸續完工，他也計劃從親子旅遊著手，帶動朴子市、太保市和六腳鄉等周邊鄉鎮繁榮。

官方喊 有些美體驗過才知道

故宮南院及高跟鞋教堂，是嘉義2大新興觀光景點，如今卻受陸客驟減衝擊，對比開幕盛況，更令人唏噓。觀光無帶狀性規劃，讓嘉義成為旅客的中繼站，人潮留不住，飯店、商家命懸一線，儘管今年初才曾風光舉辦大型燈會，但嘉義縣住房率來到5年新低，且合法旅館每晚平均房價僅1538元，為全台吊車尾，甚至還敗給連江縣的1572元，慘況不言而喻。

位於嘉義布袋的高跟鞋教堂，2015年開幕首月就吸引20萬人潮，高跟鞋外觀的藍色建築體佇立在水邊，搭配周邊裝置藝術如小高跟鞋、咖啡杯等，成為熱門打卡景點，但《蘋果》近期勘查發現，2小時內僅有2組馬來西亞團客約20多人，人氣今非昔比。

「孤兒景點」問題大，高跟鞋教堂園內遮蔽物少，民眾拍完照就離開，周邊幾無消費機能，無法拉長停留時間，距最近的景點布袋鹽山也有3公里，其他如東石漁人碼頭、好美里彩繪村須15~20分鐘車程、故宮南院30分鐘、曾文水庫則須1.5小時，景點與景點之間無法串連，成為嘉義觀光敗筆。

一名帶馬來西亞團客的導遊表示，自己不接陸客團，但痛批現有不少以前專接陸客團的業者，正用低價搶食非陸客團的生意。他也直言，團客來台觀光，住宿地點當然以大都市為主，除非要上去阿里山，才會考慮住在嘉義。
位於高跟鞋教堂周邊的「布袋文創海漾行館」，為雲嘉南沿海唯一「星級旅店」，由布袋遊客中心改建而成，副總經理黃秉森表示，平假日住房率相差甚鉅，平日約1成、假日達9成，在經營上的確遇到極大困難，呼籲政府整合觀光路線，再現嘉義風光。

冬季停航衝擊多
旅客留不住，嘉義成為旅遊中繼站，根據港務局統計，從嘉義布袋港搭船前往澎湖的遊客去年達53萬人次，雲嘉南濱海國家風景區管理處布袋站主任吳峻傑表示，以往不少民眾要前往澎湖觀光，第1天會先在嘉義一日遊，隔天再搭船至澎湖，但因布袋港每年冬季停航半年，也多少衝擊嘉義縣住宿率。

再從數據佐證，嘉義縣住房率從2014年43.15%，下滑至今年36.05%，為近5年新低；另一方面，嘉義縣合法旅館平均每晚房價僅1538元，為全台倒數第1，甚至輸給離島連江縣的1572元。但吳峻傑指出，嘉義縣不論山景、海景都深具吸引力，冬季候鳥群飛也令人動容，未來不排除會推廣在地自然美景、農村生活吸引觀光客，也呼籲民眾「有些美是體驗過後才知道的。」

黃秉森補充，未來嘉義布袋港將規劃成國際遊艇俱樂部，高跟鞋教堂也推出夜間光雕秀，跨年檔期更有不少配套活動，希望民眾能看見業者用心。

不僅商用飯店受衝擊，連帶故宮南院周邊住宅房市也跟著跌停。嘉義縣的縣治特區包含文教區、醫療區加上高鐵與故宮南院，數據顯示，2014∼2015年，透天住家從總價750萬元飆升為1443萬，隔年卻落馬，跌回750萬元基本盤，相當戲劇化。

建設未帶動人潮停留
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，故宮南院周邊房價在2015年開幕時來到最高峰，後拉高回跌，顯然人潮與附近建設未如預期，加上房市進入冷靜期，都讓2016年價格重挫，而近年隨著房市回溫止跌，當地透天住宅產品總價約落在700∼800萬元較受青睞，高於千萬則難為市場接受。

永慶不動產嘉義興業加盟店店長蔡龍進說明：「嘉義房市很特別，除了縣治特區當時有不少北部投資客進場操作，漲幅達2波以上，且現況餘屋量不算少之外，嘉義縣或是嘉義市都是主攻在地人居多。」

也因故宮南院人潮不如預期，不少投資客早早平盤殺出。附近較具指標性的成屋案都在求售，包含「宏都磐石」、「國家藝術園區」、「文化國際村」、「世紀香榭」、「故宮名邸」等，總價帶從580萬元到3000萬元都有。

店面身價較不易拉抬
至於透店，陳炳辰分析，當地雖具備故宮、高鐵兩大建設，但周邊商業機能仍弱，近年透店總價維持在800∼900萬元，具備營業機能的物件與透天住宅價差不多，且量能也不多，總價得壓低在700萬元左右，較受市場買單，不易拉抬店面身價。

投資客撤出，房價被打回原形，但住在嘉義朴子區的民眾表示，住在縣治特區的人多是長庚醫院員工或軍公教人員，大部分仍集中在其他生活機能更好的地方，因為故宮南院前面的故宮大道，連一間便利商店或超市都沒有，晚上更是鬼城、沒人要來，他認為縣治特區的房價已經被炒得過高，像是有錢人才住得起的地方。

廠辦、工業地需求熱絡

根據高力國際統計，截至5日為止，今年商業不動產累積交易總額達723億元，相較去年全年的546億元大增逾3成，尤其台商回台設廠引發廠辦、工業地需求熱絡。展望明年，預期出口應該會受到衝擊，須靠內需提振經濟，加上中國房市泡沫化情況擴大，建議人民幣或是中國資產部位較高的台商，可以及早避險甚至回台設廠。

購物協會與不動產協進會昨舉辦「商業地產資本市場國際論壇」，邀請三大商仲發表看法。高力國際董事總經理劉學龍表示，受到美中貿易戰影響，今年製造業回台設廠的需求相當明確，使得工業地、廠辦需求大增，商業不動產交易總額也較去年大增逾3成。

而且，中國、香港房地產已經走了10多年的多頭，房地產泡沫風險變大，尤其中國主要房地產商出現嚴重的貸款清償以及餘屋去化問題，在中國資產部位較高的台商，可能為求避險而將資產逐步移回台灣或是其他地區。

此外，台灣經濟也可能受到美中貿易戰影響，出口受到衝擊，必須靠內需提振經濟，包括擴大觀光旅遊市場、政策鼓勵台商回台設廠等。

預期明年店面會更好
戴德梁行董事總經理顏炳立則指出，明年商用不動產充滿期待，尤其部分縣市長換人，可能吸引中國旅客來台，因此預期飯店、商場以及店面會比今年好。不過，前提是真的有中國旅客來旅遊消費，要看中央與地方能否同步，不然地方一頭熱，中央卻採保守態度，對商用不動產不會有助益。

顏炳立指出，土地市場明年也不會寂寞，尤其工業土地的需求會更強勁，新的頂級商辦租賃也出現供不應求的現象，主要過往一般租賃市場一年頂多2萬坪的需求，近年則出現一年有4至5萬坪的需求；整體來說，市場資金還是相當充沛，只是沒有好貨可以買，因此部分「餓昏」的業者去買地上權案。至於住宅市場，因為仍是自用買盤為主，房價沒有往上的動力。

在中國經營土地開發的日月光集團旗下的鼎固-KY（2923），昨天公告將處分該公司位於中國北京的鼎好電子城，初估總交易金額為人民幣41.9億（約折合新台幣186億元），若順利簽署買賣協議及最後完成交割，預計鼎固將認列收益新台幣75億元，每股稅後盈餘可貢獻4.32元。

鼎好電子城是當初日月光集團在中國的第一個土地開發案，日月光集團第三代、鼎固總經理張能耀表示，會想處分這個商辦，主要是對方出的價格，比現在市價還高一點，評估後覺得價格合理，就決議出售，不過他表示，目前其他如上海、重慶等地的商場，還沒有處分的計畫。

鼎固表示，中國的商業不動產，在商場方面，受到電商極大挑戰，雖然鼎固的商場積極轉型，以餐飲、娛樂為主，但還是有一點影響；相較於辦公大樓，其需求還是很強勁，鼎固在北京、上海的辦公大樓空置率僅有個位數。

鼎固指出，此次出售北京鼎好電子城，預估會產生5.1億美元（約新台幣157億元）現金收入，估計應可在明年入帳，但要看實際交割的速度；至於產生的大筆現金流，鼎固可能會朝「尋找其他建案投資、減少銀行債務、股利發放」三個方向來利用這筆資金。

九合一大選衝擊，代表北台灣新建案市況的住展風向球，11月總分為27.2分，被抬入冷凍庫，創下今年以來最低分，住展雜誌企研室經理何世昌表示，預期選舉因素排除後，12月房市會解凍，回歸正常。

風向球6項統計指標中，預售屋推案量、議價率等指數持平，建案廣告量、成屋供給量，來客與成交組數評分，則都在近1年最低點。

何世昌表示，由於選舉因素，建商推案信心明顯下滑，11月預售屋推案量減少，成屋供給量也萎縮。代表建商與代銷銷售信心強度的建案廣告量，10月才剛創下今年新高，但11月因選舉干擾，報廣量驟減至約1.09萬批，幾近腰斬。

選前不僅建商推案力道衰退，買氣也同樣萎縮。雖然11月整體平均來人僅小幅減少，但成交組數則比10月再降約一成，成交組數創下今年來新低點。

以地區別來看，何世昌指出，台北市、宜蘭縣因10月市況已經缺氧，11月已降無可降，大致與10月維持平盤；新北市11月市況受傷較重，尤其火熱的板橋江翠北側、新店央北、土城暫緩發展區等新興重劃區，來人與成交組數同步大幅度縮水。

至於桃、竹地區市況相對穩定，尤其新竹地區表現較佳，部份區域如竹北等地，建案平均來人量甚至微幅增加至15組到20組，成交組數則以平盤作收；桃園來人量也持平，成交組數微降，但中壢、龜山等區域則相對平穩。

何世昌認為，12月房市應會明顯好轉，業者也會把握年底前時機強銷，預料12月風向球應有機會大幅彈升，但是否能脫離藍燈？恐怕還有得拚。

全國房仲聯合會理事長林正雄今天呼籲降低房地產的持有稅，以鼓勵更多年輕人成家，並以租稅特赦方式，吸引海外10兆元資產回流，振興國內經濟。

五大不動產業今天舉行聯合年終記者會，林正雄說，2016年上路的房地合一稅高達45%的稅率，是導致房市未能回歸正常化的癥結，加上隨著公告地價、與房屋標準造價提高而調漲的不動產持有稅(地價稅、房屋稅)，如同是重創房市的「兩把利劍」。

林正雄說，房地合一、實價課稅的階段性任務已完成，應該退場，未來售屋所得可納入綜所稅計算，以建立合理稅制、落實居住正義，並增加政府稅收。

林正雄強調，房地合一稅規定2年內移轉稅率35%到45%，民眾因稅率太高不敢買房，房市交易量因此驟減，政府也收不到稅，已經形成人民、政府、產業三輸局面。

林正雄呼籲，趁著全球各國實施肥咖政策，政府應趕快通過「租稅特赦草案」，引回台灣中小企業數十年海外打拼的10兆元資金，以投入符合政策的特定產業，並設定信託專戶專款專用，有效控管回台資金流向。

他強調，10兆元資金相當於台灣去年GDP的55%，可望創造房地產業機會點，商資金回流雖有限制特定產業，但本國收益可以用來置產，頂級豪宅產品看漲。

另外，今年九合一選舉中，以「拼經濟」為主軸的選戰策略大獲全勝，房仲全聯會也選定以「亮」作為代表字，象徵明年的社會氛圍重回和諧，整體經濟及不動產市場都將回歸穩定。

韓國瑜還沒上任，房市效應已出現。房比房屋統計顯示，看好買氣，高雄屋主開價紛紛調漲，平均開價選前每坪24.2萬元，選後上漲至24.5萬元，網路待售量也較選前量增7.8%，約3000戶。

許多屋主都在售屋廣告加上「韓流來襲」四個字，光是591售屋網站就有40多筆，一家溫泉度假山莊並以「韓國瑜拚經濟高雄發大財」作為銷售訴求，要價4850萬元。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，高雄今年下半年房市買氣下滑，相較上半年，不僅待售物件減少，開價也一路下修。

上月24日九合一選舉結果出爐，韓國瑜當選新任市長後，網路住宅待售量從3萬8253件，增加至4萬1252件，短短不到一周就增加了7.8%，約3000戶。

屋主開價也從選前調降，紛紛轉為調漲，其中待售量前十名行政區，住宅平均開價全部上漲，楠梓區平均開價上漲2.6%，漲幅最大，全市平均開價則由24.2萬元，上漲至24.5萬元。

陳傑鳴表示，數據顯示，韓國瑜「貨出去，人進來，高雄發大財」的口號，不僅選前打動選民，選後也明顯提振屋主銷售信心，韓國瑜尚未上任，房價已開始喊漲。

他表示，年底購屋旺季已到，韓國瑜上任後，若真出現一波企業投資熱潮，預料高雄可能出現一波購屋熱，低迷許久的高雄店面與觀光市場，包括六合商圈、新崛江商圈與三多商圈，也有機會優先受惠復甦。

台北市頂級A辦大樓三強鼎立，包括世界地標101大樓、南山廣場與國泰置地大樓，台北市頂級A辦大樓的租金行情持續向上推升，帶動北市A辦出現一波比價行情，最新10月全豐盛信義105大樓(克緹國際大樓)14樓以每坪3707元出租，租金行情直逼101與南山廣場等級。

信義全球資產經理王維宏指出，信義計劃區的A級辦公大樓大概可以分為三個等級，頂級指標的辦公大樓，包括101、南山廣場與國泰置地大概每坪3500~4000元，部分超高樓層甚至每坪在4000元以上，一般屋齡10年內的辦公大樓每坪租金約在3000~3500元，至於屋齡超過20年的辦公大樓租金行情可能在3000元以下，這幾年雖然有新大樓供給釋出，但受惠於新創產業崛起，跨國科技產業持續擴增辦公室空間，加上金融業與技術服務業等業務量增加帶動下，最近2、3年的確可以感受到信義計劃區的租金逐步走揚。


信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從實價揭露資料則可發現，過去兩年信義區租金每坪3500元以上的辦公室租賃揭露皆不到10筆，但2018年就出現22筆租金行情在每坪3500元以上，甚至有4筆的租金行情在每坪4000元以上，頂級辦公大樓租金攀高後，也產生一股外溢的比價效應，加上區域內需求強供給持續去化，信義計劃區內的A辦租金也出現調漲的想像空間。

東區門戶計畫範圍涵蓋南港區全區，將改造南港下一個半輩子。此計畫是目前北市政府積極作業的重點區塊，其具有交通與產業發展的關鍵地位，扮演台北再生的重要一環，近來眾多開發案與建設集中南港區，使南港備受關注。

東區門戶計畫有13處，含8個里，總面積52公頃，田大全稱：「等同兩個大安森林的大都更！」，另將工業區變更為產業生活特定專用區，是政府執行都更的標準示範區。開發期程推估10年，換一個新的南港。

「南港快變成潤泰村了！」目前市民大道稱作潤泰大道，南港車站大樓也是由潤泰集團出資開發的商辦摩天大樓，與南港車站共構，現正進行潤泰集團南港公辦都更案，基地面積將近8,000坪，樓地板面積高達113,978坪，田大全強調：「等於一個101！」此案將於115年完工，田大全說，台北素地所剩無幾，南港是塊很不錯的布料。

除此之外，南港生技產業園區、C2案含兩棟觀光旅館、C3案有三井LALAPO大型商場，都將於未來三年內完工、開幕。另外，還有國產集團開發案、世界明珠南港輪胎改建案也開工了，而新光人壽南港大樓即將完工。總編稱之「上帝給南港的禮物」。

隨11月六都移轉棟數公佈，選後房市動向再度受到關切，不同11月交易冷淡，九合一大選過後，房市交易、看屋狀況回溫。天時地利不動產總經理張欣民表示，房市最壞時期已過，隨後將進入新一波盤整期，選前觀望族將逐漸出籠。

受九合一大選影響，11月六都移轉棟數量縮2.8個百分比，總量僅1.85萬棟。張欣民認為，選舉前房市影響是必然，值得注意的是，踩在此次選舉的熱度氛圍下，選後房市將於激情過後回歸基本面盤，不會大好，也不會大壞，估計呈現小幅量增。

張欣民觀察，選後房市已陸續有回溫跡象，尤其選前觀望族陸續出籠，看屋人數明顯增加，估計之後房市將進入新一波盤整期，價格會呈現小幅調降、交易量隨之帶動。

張欣民認為，後市房市不宜太過樂觀，以熱門話題高雄市為例，受惠選舉熱潮，民眾期待度高，短線可能會出現炒作行情，而長線則還需看經濟帶動狀況，畢竟若人民口袋沒錢，要談房市也只是空談。

選舉結束，房市回歸冷靜，張欣民估計，包括雙北等他縣市，後市相較11月前的交易狀況均不會有太大變化。他建議，政府現應力拼經濟，穩固人民荷包，以因應中美貿易動盪及明年經濟挑戰等國際情勢。

中華民國不動產聯盟總會也提出健全住宅政策3大建言，分別是(1)房地合一實價課稅階段性任務完成，應予以退場、(2)豪宅貸款六成應該鬆綁，解除信用管制、(3)青年購屋貸款優惠專案再加碼「三高一低」。

■房地合一實價課稅階段性任務完成，應予以退場

面對稅制及政策問題，中華民國不動產聯盟總會暨中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長林正雄指出，房地合一實價課稅的階段性任務已經完成，最高達45％的超高稅率是目前房市交易未能完全回歸正常化的主要癥結，建議政府考慮將房地合一稅機制進行退場；出售獲利值皆納入年度所得計算稅率，以落實居住正義，建立合理稅制、增加政府稅收。

林正雄表示，房地合一稅規定2年內移轉稅率35?45％，高稅率讓民眾不敢買房，造成人民、政府、產業三輸局面，稅率過高造成房市交易量驟減，就人民而言，不敢輕易購屋、賣屋；就政府來說，因交易量少，無法獲得更多稅收；就不動產產業而言，因市場蕭條、不動產交易秩序崩跌，導致多家業者紛紛倒閉，形成人民、政府、產業三輸局面。

但2018年民眾購屋信心仍不足，一是被建商購屋優惠吸引，建商讓利1成銷售，為移轉量成長主因；二是購屋主力還是以首購為主，換屋族及置產族並未入市買賣交易，中古屋交易仍嫌低迷。

全國房仲家數，根據房仲全聯會統計，最高峰時期不動產經紀業家數有7,423家，截至2018年10月底，僅剩5,499家，與最高峰相比已減少1,974家，衰退了25.9％。

「房價已經落底，但是，高稅率將逼走資金！」律師李永然說，與新加坡、馬來西亞、香港相比較，台灣房地合一稅對買屋1年內轉售課45％稅率，2年內成交也要課35％，實在過重，且也未因此增加稅收，也建議稅率應合理化調整。

■豪宅貸款六成應該鬆綁 解除信用管制

另外，目前住宅政策轉向較溫和的社會住宅及健全租賃市場面向，但對豪宅信用管制遲遲未鬆綁，對高稅收、高經濟貢獻度的人有所不公。不升息的方向大致底定，央行對豪宅管制卻仍未鬆綁。央行2010年陸續啟動房貸選擇性信用管制之後，陸續納管一般住宅及豪宅，不過一般住宅管制已於2年前全部取消，回歸各銀行內部風險控管，僅剩豪宅尚未解除管制。

銀行主管認為，當時管制豪宅的背景是因為不想影響一般住宅，不過觀察房市景氣已在谷底，投資客幾近絕跡，自住客占比逾90％，豪宅還要不要繼續管制，各方已有不同聲音，央行應該要積極評估鬆綁的可能性。

另一派站在務實角度，認為央行對豪宅的定義「一點都不豪」，頂多算是中高價位宅，未必管得到有錢買豪宅的人，反倒讓有需求購屋者被卡得死死的，不利房市健全。

■青年購屋貸款優惠專案再加碼「三高一低」

這是2017年就已經提出的建言，可惜政府並未採用。2018年仍然存在著相同的問題，因此再度提出，希望政府能感受到本項政策的重要性。根據行政院主計處發布2017年家庭收支調查報告，現今社會上有約10.53％家戶無自有住宅，其比例已較2016年的11.5％減少。可見在不動產不景氣的同時，剛性需求的自住者因而投入購買自有住宅，連帶使得無自有住宅的家戶比例大幅下降。

若政策可以幫助更多無自用住宅家戶早日「成家」，一來可活絡自住市場，使房市回歸平穩，二來可消化市場上空餘屋，避免高空屋率的資產閒置浪費，三來讓年輕人將租金轉為累積財富，脫離「窮忙族」困境。

全聯會建議政府應推出加強版「青年安心成家購屋優惠貸款」，朝高成數、高期數、高寬限期、低利率等「三高一低」方向進行，即由政府補貼金融機構提供高達九成的低利貸款，拉長貸款期限至40年，拉長寬限期至5年並補助購屋貸款利率低於1％，以幫助年輕人輕鬆購屋，消化閒置資金，活絡房市增添內需景氣動能。

其實在2018年8月初，內政部為了減輕年輕人購屋壓力，曾提出九成房貸的政策，由信保基金提供融資保證，銀行貸款可到七、八成，再加一成信保，就可以達到九成，年輕人只要自備款一成即可購屋。

立意良善但因缺乏配套措施，引來不少社會爭議，其實這個方案很好，不過應該要配合搭配高期數、高寬限期、低利率，讓年輕族群面對資金運用分配時，能有更多選擇，政策才會完整。

而對青年首購族群，建議政府仍應提供適當房貸補貼，才能讓住宅政策更符合居住者與購屋族的實際需求。

　　隨著房地産租賃市場轉入淡季，北京長租房市場出現不同程度的折扣，最高達85折。此類産品雖然目前折扣較大，但由于前期漲幅較大，價格相比去年同期漲幅仍較大。

　　淡季促銷

　　中國證券報記者走訪了多個位于北京地區的長租房公寓項目了解到，多數長租房公寓項目推出了促銷活動，最大折扣達8.5折。但相比去年期價格仍有一定程度上浮。

　　以位于酒仙橋附近的龍湖冠寓為例，公寓管家對中國證券報記者表示，“目前只有三個戶型，18平方米的暗間月租金報價4190元，目前95折優惠；20平方米的小開間報價6090元至6190元，目前每間優惠900元；25平方米的大開間報價6890元至6990元，目前85折優惠。”

　　現場有租戶向記者反映，這一報價相比去年仍高出不少，自己合同租期到了，按照新的合約續租，大開間報價相比去年高了近千元，即使打85折，仍然高于去年同期。

　　記者走訪附近的魔方、邦舍、自如等長租房項目，均發現存在不同程度的折扣。

　　“酒仙橋邦舍是唯一的LOFT結構項目，一共192間，面積都是41平方米。旺季時入住率能超過90%，目前超過80%。”公寓管家對中國證券報記者表示，“北向的長租月租金定價為每間6040元，南向租金為6180元，目前在此基礎上打95折。”該價格與年初記者走訪時大致相同。

　　在亮馬橋魔方店，該長租房項目按面積大小、戶型、朝向、門口是否有遮擋物等進行區分，按戶型不同折扣不一，並推出優惠券、會員卡等。“算下來應該為92折，每個房間不一樣，無法計算精確的優惠力度。北京地區最便宜的魔方公寓在昌平附近，價格為每間3800元以上。這個區域最便宜每間也要6000元。”魔方管家對中國證券報記者表示。

　　針對租期長短和支付方式的差異，中國證券報記者了解到，上述長租房項目均規定，6個月以上屬于長租，實行長租定價；6個月以內屬于短租，短租不實施折扣。

　　價格較高

　　除房租外，集中式長租房項目的租客，要按照商用水電價格預存水費和電費。按照所在項目和區域不同，每度電在1.2元至1.6元之間，每噸水則在9.5元至11元不等。公寓多配備保潔人員，每次入室清理費用在50元左右。

　　“夏季用電高峰期，每個月要1000元左右的電費；其他時間大概在300元左右。”一位入駐長租房的租客對中國證券報記者表示，“水費每個月為50元左右。房租和水電相比民租房都要貴一些。”

　　“長租房價格確實比普通民租房價格要高，但比同品質的酒店要低很多。長租房本身不以酒店定位，而是營造一種社群文化。比如，集中觀看影片、DIY活動、免費書吧等。”有長租房項目管家對記者表示。

　　長租房的推出，使得不少核心地段民租房價格出現一定程度上漲。對此，魔方生活集團CEO柳佳表示，北京地區房租價格整體漲幅有限，三環以內核心區漲幅較大。如果算上四環、五環、六環的數據，整體漲幅不到10%。據魔方對20個城市10年以來整體數據監測，房租平均年度增長率約為5%。

　　經營風險

　　值得注意的是，長租房項目高昂的拿房、裝修、運維成本，使得一些企業在盈利方面尋求新出路。

　　中國證券報記者走訪發現，部分長租房品牌出于盈利性和獲客率考慮，在集中式長租房公寓中植入了聯合辦公等項目。以位于酒仙橋附近的龍湖冠寓為例，該長租房項目2017年底對外開放運營，樓下1至4層由龍湖旗下聯合辦公項目一展空間運營，5至13樓層由龍湖冠寓運營。從目前情況看，聯合辦公項目已被360企業安全等幾十家企業佔用。甫一進樓，電梯中人來人往。

　　記者發現，冠寓配備了健身房、觀影區、公共廚房、自助超市等設備，相比其他長租房品牌配套更完備。但公共區域和公共電梯由于使用人數較多，磨損較為嚴重。

　　“樓下聯合辦公項目的工作人員有一些也在樓上冠寓長租公寓居住。”冠寓管家對中國證券報記者表示，“會來長租公寓公共區域健身。健身房對長租房租客免費，但對外實行會員制收費。但外部人員不能進入5層以上的住房區域。長租房公寓的私密性整體較好。”

　　中原地産研究院指出，長租公寓類企業在北京上海等城市佔市場份額已超過20%。除了推漲房租，長租公寓的金融化帶來“資金池”問題。不少長租公寓不僅僅一家租賃企業，而是成為一家“金融企業”。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，租賃市場最大的問題表面是租金上漲，背後更大的問題是租賃公寓企業可能資金鏈斷裂。如果租賃代理企業賺取租金服務費與差價，基本不存在風險。但越來越多的企業利用租金支付差，即給付房主按月付，而收取租戶按照季度甚至半年甚至以上，利用租金差建立資金池挪作他用，經營風險較大。

　12月6日，佳兆業物業集團有限公司（02168.HK，以下簡稱佳兆業物業）正式于香港交易所主板挂牌上市，這是繼佳兆業集團控股（01638.HK）後，佳兆業自主孵化的又一港股上市平臺，這也是今年內地第4家在港交所主板上市的物業公司。在其之後，旭輝控股旗下物業管理公司永升生活服務管理公司，計劃于本周內完成招股，並于12月17日登陸香港主板。

　　今年以來，房企再度掀起分拆物業上市的熱潮。雖然佳兆業物業昨日受大盤整體不景氣影響，上市首日即破發，不過今年上市的物業股多數表現不錯，整體跑贏大盤，甚至有的市值超過了其母公司的市值。

　　物業股整體跑贏大盤

　　佳兆業物業昨日在港交所上市交易，股價低開後有所回彈，以低位震蕩為主，全日收報9.24港元，較上市價9.38港元低出約1.49%，最新總市值12.94億港元。佳兆業物業本次香港IPO凈籌資2.594億港元。

　　公開資料顯示，佳兆業物業集團成立于1999年，是佳兆業集團成員企業，前身主要負責集團控股地産業務後勤物業保障服務。截至2018年上半年，佳兆業物業業務覆蓋38個城市，管理124處物業，總在管建築面積達2540萬平方米，包括101個住宅社區及23個非住宅物業。

　　佳兆業物業破發或與整體大市不景氣有關，昨日港股市場上的物業股均以下跌報收，彩生活、中海物業、新城悅跌幅超過3%。

　　不過，從今年以來的表現來看，物業股整體跑贏大盤。今年以來恆生指數下跌12.58%，而物業股多數錄得漲幅。6月19日上市的碧桂園服務、2月9日上市的雅生活服務和11月6日上市的新城悅今年以來分別漲約28%、16%和13%。中海物業和綠城服務今年也錄得漲幅。

　　有意思的是，有的物業股市值甚至超過了母公司市值。截至12月6日收盤，綠城服務的市值為176億港元，而其母公司綠城中國的市值僅為130億港元；彩生活的市值約為56億港元，而其母公司花樣年控股的市值為54億港元。

分拆物業上市潮涌

　　在當前資本市場環境下，出現了非房地産主業公司通過出售項目股權去地産化的現象，而以房地産為主業的企業也通過各種途徑去地産化，將旗下物業拆分上市，使其成為新的穩定業績來源便是其中一種途徑。

　　目前來看，房企分拆物業上市熱潮仍方興未艾。2014年6月，彩生活登陸港股資本市場，成為國內首個分拆上市的物業服務企業，公司挂牌首日受追捧。隨後中奧到家、中海物業、綠城服務等也相繼被母公司分拆上市。今年以來，港股市場迎來了雅生活服務、碧桂園服務、新城悅及佳兆業物業4家物業上市公司。

　　隨後在12月17日，旭輝控股旗下物業管理公司——永升生活服務管理公司也將挂牌，成為內地第5家在港交所主板上市的物業公司。早在2017年4月14日，旭輝物業就在新三板挂牌，當時主體為“上海永升物業管理股份有限公司”，今年3月9日，永升物業終止在新三板挂牌，因此其也將成為國內首家成功從新三板“轉板”的物業股。

　　一位業內人士表示，物業公司上市可以規范公司運營與管理、獲得資金支持，還可以提升企業的運營服務能力。而上海大學教授陳湛勻則將優質資産分拆上市比作結婚生子，認為分拆上市有利于更加有效地管理，更加優化有效的主營業務，同時也會給母公司帶來更多融資。他認為一些盈余能力比較好的、業績出色的地産公司可以考慮拆分公司。

　　佳兆業物業主席兼總裁廖傳強昨日在上市儀式後表示，內地房地産市場表現不錯，看到中國人口持續上升，預計未來樓市仍有不錯發展。目前每家物管公司都有其核心競爭力，會聚焦內地物業管理市場。公司在國內深耕多年，目前沒有向海外擴張的計劃。

　　結束28個月的漲勢，香港房價已經連續三個月下跌，且跌幅正在擴大。有香港“樓神”之稱的長實集團（01113.HK）執行董事甚至稱，明年跌幅或至30%。

　　據香港差餉物業估價署（以下簡稱“香港差估署”）11月30日公佈的資料，10月香港私人住宅指數報380.3，較9月下降2.36%。

　　私人住宅指數已經連續第三個月下跌，且跌幅在擴大。據香港差估署資料，9月和8月，私人住宅指數分別為389.5和394.7，環比跌幅為1.31%和0.02%。

　　8月，該指數終止連續28個月的上升趨勢，並下跌0.1至394.7；至10月，該指數下跌約2.4%。

　　其中，二手房更加跌勢明顯，最新公佈的中原城市領先指數為177.39點，已連跌9周，累跌4.94%，反映出二手樓價以更快速度下調。

　　據香港文匯報消息，房價下跌，經濟形勢不明，開始有業主降價急拋，有業主降價近30%出售。

　　來自中原地產的業內人士表示，市場觀望氣氛濃厚，買家大多期望較大議價空間，位於將軍澳景林邨的一處物業，業主4月時的掛牌價格為338萬港元，近日以245萬港元成交，折價93萬港元，約27%。

　　價格下跌正在影響房屋的成交。據香港土地註冊處12月4日公佈的資料，11月香港住宅銷售總額為260億港元，環比下跌32.5%，同比下跌51.6%。

　　香港樓市成交和價格雙雙下行，業內對明年市場預期同樣不樂觀。

　　據香港明報消息，有“樓神”之稱的長實集團執行董事趙國雄稱，2019年經濟會比今年更差，並預測明年香港房價將下跌20%-30%。

　　趙國雄同時透露，長實集團早已看到中美貿易戰對經濟的負面影響，且會愈發嚴重，2017年即通過賣出大量住宅套現500度億港元，該銷售額創公司往年記錄。

　　趙國雄稱，香港加息幅度輕微，但過去數年間房價急速上漲，市民收入的漲幅是跟不上的，買房帶來的負擔正在加重，估計中美貿易戰對樓市的影響明年將會更加明顯。

　　據香港明報消息，第一太平大衛斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，中美貿易戰、加息等因素，影響准買家入市意願，當市場不明朗因素消退後，市場會重回上升軌道，預計明年中小型住宅及豪宅樓價均下跌5%至10%。因二手房價格下跌，房企未來推售新盤價格將會緊貼市場價格。

　　陳超國又指出，樓市前景不明朗，發展商出價投地亦見保守，預計地價明年將較今年為低。目前政府推售的土地規模較大，中小型發展商未必冒險將大量資金投放于單一地皮之上，反而會選擇風險較低的市區舊樓進行並購。

　　另據星島日報消息，標準普爾全球評級金融服務評級董事鄭弘澤表示，香港房價在今年8月和9月皆出現下跌，估計受加息和住宅供應增加因素影響，明年樓價將有5%至10%的調整幅度。

　　鄭弘澤預期本港銀行的按揭貸款增長也會相應放緩，在樓價下跌以及信貸增長放慢的情況下，指本港經濟增長有放緩跡象，但明年本港銀行業整體展望仍然穩定。

　　不過，鄭弘澤同時稱，由於市場對住宅供應仍然不足，相信樓市未必出現大跌。他又指，如果房價一旦出現急速下跌，政府可考慮採取措施。

　　鄭弘澤預測，香港銀行的按揭貸款增長也會相應放緩，在樓價下跌以及信貸增長放慢的情況下，香港經濟增長有放緩跡象，但明年香港銀行業整體展望仍然穩定。

時至年末，各地政府推地積極，土地市場迎來一波小高峰，但依舊未能改變全年降溫的局面。

其中，一線城市降溫更為明顯。中原地產資料顯示，北京今年前11個月的土地成交金額為1680億左右，與去年同期的2609億相比，相去甚遠。

與此同時，土地市場整體溢價率下調、流拍創下歷史紀錄。

不少業內人士認為，土地市場尤其是一線城市的低迷，表明房地產市場的存量時代正在到來。

1998年起，我國房地產一直處於增量狀態，價量齊飛、長期上揚的狀態在近兩年的政策調控下正在迎來拐點。一線城市作為房地產市場的風向標，特別是北京、上海，事實上在幾年前就已經進入了存量時代，二手房交易遠超新房，而存量時代的房地產市場如何演變，正在被市場的各方實踐和檢驗。

一線賣地收入下滑

今年持續緊縮的房地產市場蔓延到了土地市場。

12月3日，中原地產研究中心統計資料顯示，今年前11個月，中國土地出讓收入最高的50大城市合計“賣地”收入3.27萬億元，同比上漲7.3%。而去年同期的上漲速度在30%以上，增速明顯放緩。

這樣的放緩態勢率先在一線城市得以體現。統計顯示，北京年內土地成交大約在1680億左右，截至目前已經成交1558.54億，同比去年下降41.51%。

擁有充足的郊區土地供應量的廣州，其在今年的土地的出讓金額卻不足千億，為930.8億元，同比下降2.35%。

土地供應量不足更是深圳的一大弊病。易居研究院的《中國百城土地儲備報告》和中原地產研究中心資料顯示，今年前10個月，深圳有4個月土地0交易，其餘幾個月土地交易也處於低位元。在今年前11個月，深圳出讓土地397.6億元，同比下降了11.88%。房企們甚至需要爭搶東莞塘廈、鳳崗、清溪等這些臨深片區的土地。

同為一線城市，上海又有所不同。截至目前，年內上海土地出讓金達到了1715.7億元，同比上漲了26.96%。據中指院資料，上海去年的土地出讓金為1472億元，這是由去年的供地結構調整等原因所致。

整體上看，一線城市土地市場降溫明顯，包括土地交易下滑、流拍率增高、溢價率下調等一系列表現。

中國土地勘測規劃院城市地價動態監測組監測，今年三季度，一線城市住宅地價同比增幅連續7個季度收窄，上海、北京分別連續8個和7個季度持續降速。

另據廣州克而瑞資料，今年廣州計畫供地面積是1561萬平米，但截至11月27日，廣州已經交易的土地面積僅為580萬平方米，僅完成37%，而往年的完成度都在50%-60%之間。

今年亦是土地頻頻流拍的一年。中原地產研究中心表示，截至11月29日，一二線城市住宅土地流標282宗，同比增長143%，且是近6年來最高紀錄。其中，北京和廣州的土地流拍宗數分別為6宗和7宗。而在2017年，北京全年僅流拍了3宗土地。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，“流標的原因非常多，最主要原因是房地產企業資金鏈壓力逐漸增大，而一線城市的限價、限售等政策使得開發商回款壓力越來越大。”

而溢價率方面，北上廣深四個一線城市也出現危機，北京和上海分別以同比42.37%和88.51%的下降幅度迅速降溫，廣州和深圳也以同比上漲2.8%和1.54%的增幅放緩增速。

與一線城市相對比，二線城市的土地市場整體仍處在上升之中。據統計，前11個月，杭州“賣地”收入達2452億元，居於全國首位。此外還有鄭州、重慶、蘇州、武漢等二線城市土地收入也超過了千億元。

存量時代到來

歷史地看，1998年到2008年，房地產行業進行了長達10年的新一輪建設高峰，城市人口在增長，住房的建設量也在增加。2008年危機之後，“4萬億”救市，房地產又進入了貨幣推動的加杠杆通道。

“經歷了這麼多年的發展，從總體上來看我們已經不缺房子了，這個判斷意味著，未來房地產市場的需求將主要來自於存量的流通。”貝殼研究院院長楊現領表示。

貝殼研究院的資料顯示，2016年和2017年分別有9個和24個城市的二手房交易量超過新房，成為滿足住房需求的主要管道。這個數字在2018年預計將超過40個。

其中，經過了增量時代的擴張與發展，身居一線的城市或將率先進入房地產行業的存量時代。

在張大偉看來，從某種意義上來說，2009年一線城市就已經是存量時代了，“如果單純從面積角度上來講的話，供應量早就和以前不一樣了，已經是質的變化了。”

儘管眼前，一線城市因為限競房等因素，短期上來看新房供應量依舊上漲，“但趨勢上來看，現在已經是二手房時代了，從成交結構看，除了廣州，其他一線城市都已經是二手房為主了。”張大偉表示。

鏈家董事長左暉說，過去十年來，我國一線城市房價平均漲幅在5倍以上，二線城市的平均漲幅也可達到3倍，但從目前來看，不動產資產價格高速增長的時代已經結束了。

同時，存量時代，意味著租賃市場的發展機遇已經到來。

新的土地供應、新房供給逐年減少的同時，人口向大城市遷移的步伐沒有停止，一線城市高企的房價也促使更多人選擇租房；同時，大城市也擁有更多的流動人口，這註定了其租賃市場的活躍。

鏈家董事長左暉以北京為例指出，這兩年北京大概有接近40%的人口是租房子住的，未來這個比例會提升到50%左右。

萬科高級副總裁、南方區域總經理張紀文也認為，在深圳這樣的一線城市，新增土地的供應會越來越少，舊城改造又推進緩慢，租賃市場將成為房企必須在此佈局的戰略。

正是基於這樣的判斷，鏈家轉型貝殼，寄望能在仲介服務和租賃等存量市場大展身手；萬科也在深圳大規模推進城中村“綜合整治”，大力發展租賃。

除了租賃和仲介市場的潛能被業界發現，近年來，各大房企紛紛尋求轉型，改變以往瘋狂拿地的高周轉模式，轉而追求多類物業的持有運營，也正在表明他們正在脫離傳統的增量開發模式。

“未來，所有的開發商都要轉為開發＋運營模式，才能更好地生存，這已經是行業的共識。”深圳一位大型開發商說。

哪裡房價漲幅領跑全球？哪裡置業投資回報最高？胡潤研究院6日發佈的兩份報告給出了答案。

據胡潤百富網站消息，6日，胡潤研究院攜手不動產管理機構斯維登集團，聯合發佈《斯維登置業•胡潤2018上半年全球房價指數》(以下簡稱《房價指數》)及《斯維登置業•胡潤2018上半年海外置業投資回報指數》(以下簡稱《回報指數》)。

其中“海外置業投資回報指數”是中國高淨值人群最主流的大陸以外置業地區的房價年漲幅、租金回報率和當地貨幣兌人民幣漲幅的總和。報告中的指數變化反映的是截至2018年6月過去一年的年度漲幅。

報告顯示，美國城市房價漲幅居世界第一，加拿大溫哥華領跑全球房價漲幅，過去一年漲幅達15.4%，西安領跑中國房價漲幅，過去一年漲幅達11.8%；德國柏林成為全球置業投資回報最高的城市；其次是愛爾蘭都柏林，排名第三是美國的拉斯維加斯。

據悉，這是胡潤研究院第四次發佈“全球房價指數”和“海外置業投資回報指數”。

　　溫哥華房價漲幅居全球首位

《房價指數》顯示，加拿大溫哥華過去一年躍居全球房價漲幅第一，漲幅達15.4%。房價漲幅第二位的是德國柏林，漲幅14.9%。接下來是美國西雅圖和拉斯維加斯，漲幅分別為13.1%和12.7%。愛爾蘭都柏林排名第五，漲幅12.5%。西安成為過去一年中國房價漲幅最快的城市，徐州、重慶和洛陽也表現較好，位列全球前20。

前50名城市共來自19個國家，其中美國最多，有16個城市進入前50，比去年同期增加9個；其次是中國11個，比去年同期減少10個；德國4個，加拿大、英國和泰國各2個，愛爾蘭、匈牙利、荷蘭、西班牙、丹麥、瑞士、法國、澳大利亞、新西蘭、冰島、馬來西亞、日本和波蘭各1個。

《房價指數》指出，受全國各地限購政策影響，中國城市的房價漲幅明顯放緩。西安成為唯一一個進入全球房價漲幅前十的中國城市，漲幅11.8%。對比去年同期，新增徐州、洛陽、溫州和寧波四個大陸城市，一線城市中，北京、上海和廣州均跌出前50名。

胡潤表示：“今年下半年前四個月，上海、深圳房價呈微幅下跌，北京基本維持穩定，廣州同比平均漲幅3.5%。二三線城市基本保持和上半年持平的漲幅。”

柏林為全球置業投資回報最高城市

《回報指數》指出，“胡潤海外置業投資回報指數”是當地的房價年漲幅、租金回報率和當地貨幣兌人民幣漲幅三項相加而成。例如，德國柏林房價年漲幅14.9%，租金回報率2.9%，匯率下跌0.2%，三項相加得投資回報率為17.6%。

德國柏林成為全球置業投資回報最高的城市；其次是愛爾蘭都柏林，排名第三是美國的拉斯維加斯。胡潤表示：“柏林的投資回報率能排到第一，這讓我比較意外。德國房價一直以來都比較穩定，但最近漲得很快。”

《回報指數》顯示，前50名投資回報率最高的城市共來自19個國家，其中美國以21個城市居首，比去年同期增加6個；其次是英國5個，德國有4個，加拿大、西班牙、法國和泰國各有2個，中國、愛爾蘭、荷蘭、丹麥、馬來西亞、匈牙利、馬爾他、日本、韓國、冰島、波蘭和新加坡各1個。

中國樓市降溫

在樓市調控政策持續作用下，中國樓市已開啟降溫模式。

中國指數研究院發佈的最新報告指出，根據中指百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查資料，2018年11月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為14641元/平方米，環比上漲0.27%，漲幅較上月收窄0.20個百分點。其中，西安環比上漲0.64%。

中國指數研究院表示，在中央遏制房價上漲決心不會發生改變的情況下，各地方政府將繼續嚴格執行各項調控措施，加快建立健全住房保障體系，切實改善住房供求關係，確保市場穩定。未來，受政策持續深化影響，一線城市房價將繼續維持穩定，其他熱點城市房價將繼續調整，房價降溫的城市數量將進一步增加。

發展商：今正式收票 九東二手掀減價潮

信置（00083）牽頭發展的觀塘凱滙第一期（下稱凱滙）以震撼低價出擊，發展商昨日首度開放示範單位供公眾參觀，即吸引逾萬人次到場，有機會為今年首天參觀最旺場新盤，據悉不單用家，投資客亦蠢蠢欲動。項目最快下周進行首輪銷售，並有機會發售前加推。九龍東二手屋苑面對新盤低價來襲，有業主隨即劈價求售，個別減價高達14.3%，亦有業主「售轉租」迴避，更有二手睇樓客「褪軚」，打算入票凱滙「博一博」。市場昨晚盛傳項目突擊收票，並取得足額認購的286票，惟發展商稱暫未正式收票，最快今日始進行收票。

凱滙低價出擊掀起全城熱話，昨日首度開放位於尖沙咀中心示範單位供參觀，下午3時許，示範單位已出現人龍，商場內更出現小型「蛇餅」，估計人龍最少有150至200人，人潮愈夜愈墟冚。

黃永光：加推有提價空間

信置副主席黃永光昨日出現撐場，並表示能把尖沙咀九龍站5分鐘生活圈的概念套用在觀塘重建項目，與九龍站一樣擁有住宅、寫字樓、商場、酒店及港鐵站元素，觀塘區更為成熟，生活配套齊備。對於項目以低價推出，黃永光表示首批以超級開心價推出，相信不少買家有儲蓄，等待置業機會，集團亦有不少Fans，加推有提價空間。

信和置業營業部聯席董事田兆源稱，凱滙首天吸引大批投資者及用家參觀，截至晚上8時，錄逾1萬人次，最快下周進行首輪推售，有機會發售前加推。

雖然今年推售的新盤，並非每個都有公布首天參觀人數，惟鑑於年初推出的今年票王將軍澳日出康城MALIBU首天也只有逾5000人參觀，故凱滙勢將成為今年首天參觀最旺場新盤。市場稱該盤昨晚突擊收票，並取得約286票，已獲超額認購，惟發展商回應指昨天未正式收票，最快今日始接受入票。位於協和街33號的凱滙，共1025伙，實用面積452至1543方呎，預計2021年4月底落成入伙，首張價單205伙折實平均呎價17388元。

麗港城6組睇樓客全取消

凱滙來勢甚勁，二手屋苑隨即有放盤業主劈價求售，代理表示，觀塘麗港城本周末原有6組客預約睇樓，已全數取消睇樓，而該屋苑7座中層兩房單位，實用面積517方呎，昨日叫價由750萬元，降至690萬元（減幅約8%）；同區觀月．樺峯一個中低層B室，實用面積560方呎，兩房間隔，原叫價1050萬元，最新叫價亦下調至900萬元，降幅達150萬元（約14.3%），意向呎價16071元，較實用面積570方呎的低層D室同類兩房單位的9月成交呎價18421元低約12.8%。

此外，有二手業主售轉租迴避，聯萬地產行政總裁潘達?稱，觀塘區昨天最少錄得5宗售轉租個案。

另外，九龍東不少屋苑出現二手睇樓客「褪軚」，打算入票凱滙「博一博」，香港置業分行高級客戶經理譚征表示，昨日至少有3組九龍灣德福花園準買家取消睇樓預約，並擬於日內入票認購凱滙，目標認購1房戶，亦有投資者表明入票，更形容凱滙定價「平到唔正常」。綜合各大代理表示，沙田、大圍、馬鞍山及將軍澳等區域紛有準買家查詢凱滙，逾50組客並已表明將入票凱滙。

多個大型新盤陸續獲批預售樓花，帶動獲批單位數目大增，地政總署昨天公布，今年11月共有5個樓花項目獲批預售，共提供4757伙，較10月的1481伙，按月狂飆約2.2倍，成為2002年11月有6215伙獲批預售樓花以來，近16年最多單位獲批預售的一個月。以首11個月計算，今年共有19429個單位獲批預售，較去年同期的16185伙增加約兩成，亦是近16年最多。

匯璽第五期擬春節後推售

11月獲批預售的5個項目，其中3個是提供逾1000伙的矚目大盤，包括剛於本周三（5日）以低價出擊、信置（00083）牽頭發展的觀塘凱滙第一期，提供1025伙。地政總署資料披露，提供974伙的凱滙第二期同在上月獲批預售，兩期共1999伙，預計2021年4月落成。

至於其餘兩個於上月獲批預售的逾千伙大盤，其中億京旗下大埔白石角海日灣II，提供1408伙，而新地（00016）長沙灣南昌站上蓋項目匯璽第五期有1172伙。新地副董事總經理雷霆指出，樓市正處於回氣階段，集團預計明年農曆新年後始推售匯璽第五期。

雷霆稱，新地於短期內將主力發售北角海璇、何文田天鑄和土瓜灣北帝街全新樓盤，其中海璇已經取得滿意紙，將於未來一周啟動交樓程序。新地代理總經理陳漢麟補充，海璇管理費每方呎5.98元。

至於永泰地產（00369）預告明年推出的屯門The Carmel，亦已在11月批出售樓紙，提供178伙；同系屯門掃管笏路108號（465伙）則於上月申請預售。上月共有4個新盤合共2376伙申請預售，屬近4個月最多，除掃管笏路項目外，亦包括會德豐地產旗下將軍澳日出康城7B期（504伙）、高銀金融（00530）主席潘蘇通持有的何文田常盛街17號項目（401伙），以及提供1006伙的嘉華國際（00173）旗下九龍東啟德第1K區2號用地住宅項目。

美聯物業首席分析師劉嘉輝說，由於獲批預售的單位數目高企，即使上月有逾2300伙申請預售，累積待批樓花單位數目仍按月急瀉約17.7%，至11407伙，創去年11月錄得9243伙以來的近一年新低。

北角海璇剛取得滿意紙，短期將會交樓，新地（00016）指，最近一手豪宅成交情況理想，新推出海璇招標的單位，相信價錢會再創新高。

累售近百伙 呎價高見6.5萬

新地副董事總經理雷霆表示，過去兩年一手住宅成交量高，成交金額更突破2,000億元，故最近樓市回氣屬正常，預計未來1、2個月樓市會儲存足夠購買力，農曆新年後市場購買力會變得活躍。

最近集團旗下豪宅盤成交十分理想，山頂TWELVE PEAKS、天鑄、巴丙頓山及天璽頻錄成交，相信海璇銷情亦會理想，對於有發展商近日表示看淡納米樓樓價，雷霆指集團從不興建納米單位，故不作評論。新地代理總經理陳漢麟指，海璇至今累售近100伙，成交呎價介乎3.3萬至6.5萬元，日前已公布新一份銷售安排，推出14伙招標。

新居屋攪珠後，市場購買力釋放，細價樓受追捧，天水圍密密錄得二手成交之餘，甚至錄得反價個案。中原地產文家輝表示，分行剛促成嘉湖山莊景湖居6座低層E室成交，面積446方呎，2房間隔，望內園景，以436.5萬元沽出，平均呎價9,898元。

上址業主上月初開價450萬元，但因太低層難沽出，其後減至425萬元，買家當時仍要考慮，最近利好消息不斷，業主突然反價至440萬元，買家見兩房戶近月成交活躍，減價盤買少見少，最後追價11.5萬元，以436.5萬元承接。

區內5日錄逾25宗成交

與此同時，天水圍居屋成交急增，利嘉閣地產陳嘉興透露，總結天水圍本月首5日已錄得超過25宗二手成交，當中私樓及居屋成交大致各半。

天盛苑減價60萬易手

當中，天盛苑D座高層10室，面積594方呎，為三房兩廳間隔，外望可享內園景。業主早於5月起於居二市場放售，原開價530萬，唯近月樓價轉勢，故擴大議價空間，經議價後減價60萬元或約11%，最後以470萬元沽出，呎價7,912元。

此外，中原地產伍耀祖表示，天頌苑P座高層5室，面積531方呎，外望樓景，於第二市場以365萬元沽出，平均呎價6,874元。原業主於2000年1月以69.77萬居二市場價買入單位。

樓市整固期持續下，Q房網香港數據研究中心最新報告表示，上月涉及發展商以公司名義購入多伙舊樓單位的舊樓併購註冊量，顯著大幅增加2倍以上，涉及多至333伙註冊。

舊樓併購佔二手15.5%

根據土地註冊處資料，11月二手註冊量為2,066宗，按月升7.6%，打破連跌5個月局面。Q房網指，嘗試將發展商透過公司名義一口氣購入多伙舊樓單位，作舊樓併購個案來計算。11月舊樓併購個案大幅增加，至於涉及20多座舊樓併購活動，註冊量由10月100宗大增至333宗，升幅233%。佔整體二手交投比例方面亦由10月的5.2%大增至15.5%。

另一方面，按買賣雙方最少一個姓名相同，列為內部轉讓個案，有關交易屬於親屬之間轉讓。11月個案達318宗，按月增加4.6%。內部轉讓比率亦高企14.8%，有關比率為有紀錄以來第4多月份。若扣除內部轉讓個案，及舊樓併購，合共佔多達30.3%，每10宗成交，只有7宗為實質成交，令實質二手註冊量只有1,491宗，創2016年3月以來，33個月新低，二手市況顯得更為淡靜。