南投縣南投市今接連出現多棟大樓案，連台北建商都來插旗，一案甚至單月湧進400人看屋，當地年輕人興奮表示：「終於有買得起的新房，想趕快告訴老婆可以搬家了。」

從國道3號南投交流道下來，一系列大樓建案廣告映入眼簾，座落位置都在南投市，是25年來首見，如在地建商寬心開發「時尚寬心」、日月潭建設「山水匯」，皆是2~3房小宅大樓，房價每坪16萬元起跳，而近1年首度進軍南投的北部建商富錸建設（康百力建設），也準備推出大樓案。

透天太貴改買大樓
老家在南投市，目前外漂台中工作的30歲田先生表示，以前從小都是住透天，沒有像大樓那麼方便，結婚後雖想要有自己的空間，但爸媽覺得透天房間多，也希望自己住家裡，加上南投市過去只有3棟20多年舊大樓，新透天1500萬元也買不起，最後才在台中租房。他也興奮地說，「家鄉在南投，總有一天要回去，南投市現在有交流道、5分鐘就能上國道，通勤上班沒問題，而且也從沒想過南投市會出現買得起的新房子。」

富錸建設銷售總監楊嘉麟表示，今年在南投市推出第1個別墅案「吉富苑」時，第1個月來了400組客人，其中卻有200組都想買大樓，「第2期建案原本規劃別墅，看到這個現象後我們全部翻盤、改推大樓，預計年底推出純3房大樓，總價含車位設定在600萬元左右。」

921陰影主打耐震
南投市出現低薪、高房價現象，地價受外地影響而上漲是主因，目前每坪已達17~20萬元以上，透天總價破千，在地人難以負荷，南投縣仲介公會理事長吳俊邦表示，南投市人購買透天的預算頂多800~900萬元，因此總價500~600萬元大樓，對年輕人較具吸引力，也因總價考量，建商只會規劃2~3房。

此外，南投市今年才首度出現大樓案，一部分是因在地人對921地震的陰影仍揮之不去。當地老者范先生表示，「電梯公寓看起來就是危險，買地自己蓋透天才實在。」也因此，已推或即將推出的大樓案，不乏主打「耐震」字樣，這在鄉下地區也算是特殊現象。

與草屯價差僅2成
由於南投市人口外流、內需有限，建商想以「房價差」吸引在草屯、台中買不起房的族群。不過實地訪查草屯當地，居民簡先生坦言，「草屯到了晚上還很熱鬧，南投店家8點就關了，吸引力不大。」另一位住在草屯、每天通勤到台中上班的李先生則說，「草屯到台中有國道3號、中投公路2路可選，但南投市車程又要多加10分鐘，因此不考慮。」

吳俊邦分析，目前草屯鎮大樓新案，成交單價約20萬元，與南投市預售案房價差距僅2成，要讓人「移民」去南投市的誘因還太小，至少要差距3成才有機會。「如果差距4成，外地人就會往南投市搶購，因此現在南投市建案，仍得依靠在地客。」

南投市投資沙漠 9成年輕人外漂

南投市區出現大樓推案潮，但當地人口不斷外移，其中南投縣人口今年跌破50萬人大關，南投市也僅剩9萬多人，當地年輕人更直言，同村年輕人9成都離開了，因為在家鄉看不到未來性。

腹地小企業難進駐
依山傍水的南投小城，商店晚上7、8點就陸續關門，生活作息如同鄉村，當地僅存的娛樂據點，就是90多年歷史、全台最老的南投大戲院。在南投市農村長大，18歲後出外打拼的陳先生表示，原本在台北工作，後來為照顧父母而遷回中部，無奈南投市沒有就業機會，因此定居台中，回老家也方便，「同村中9成的同學都離開了，有北漂、南漂、漂到國外的，幾乎沒有人留下，在家鄉看不到未來性。」

陳先生感嘆，南投市居民多集中在南投縣府一帶及中興新村，其他地區多為小村莊，產業缺乏特色、沒有遊樂園、也沒有文化底蘊，就是一個車流會經過的地方，自己和同學也曾想為家鄉做點什麼，但實在難找到著力點，「沒有年輕人、知識份子願意回來，這裡就沒有希望。」

年收入全台第2低
根據財政部2016年綜稅所得總額，南投縣年收入中位數為54.6萬元，位居全台第2低，僅次於彰化縣，而從南投市的住宅區土地成交均價，也可發現2013年南投市、草屯鎮的土地每坪都是9萬多元，到了今年，草屯鎮已漲價到17萬元，南投市卻依然停在9萬多元，形同投資沙漠。

南投縣仲介公會理事長吳俊邦表示，1998年精省後，數萬工作人口消散重創草屯鎮與南投市，不過草屯具有台中門戶優勢、又有新重劃區，後來便再度發展起來，南投市則因缺乏發展腹地、優質就業機會而沒落。

吳俊邦認為，當地故有的南崗工業區已滿，而新設的中台灣創新園區，可用面積僅2.5公頃，旺來產業園區可用地也僅10公頃，都不足供大型企業進駐，因此南投市發展仍未見曙光。

台中連續4年蟬聯六都移居城市之冠，年淨移入人口數屢破萬人，尤以北屯區年逾3000人最多，移轉買賣量亦為全市最高，其中區內的廍子、10期等重劃區， 1字頭房價吸引大量首購族移入，功不可沒。不過業者提醒，近來當地供給需求過大，許多新案都是成屋後銷售，待售餘屋也不少，若對未來價格有期待，就要三思。

房價1字頭吸首購族
台中北屯、太平等台74線沿線地區，因房價較市區親民、且有充足交通機能，成為購屋族首選，根據今年前10月買賣移轉棟數資料，北屯共有4716棟買賣移轉，是大台中房市交易最熱行政區，並吸引大量外地人遷入，據移入人口統計顯示，去年北屯區淨遷入人口數高達3262人，為台中雙冠王。

正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔表示，重劃區房產帶動後，北屯近年有著許多人口移入，而非投資客炒作出的交易量。但是供給量也相當驚人，也是當地保持低價行情的關鍵之一。

廍子和平單價最親民
北屯新屋供給量主要集中在10期及廍子重劃區，分屬廍子、和平2個里的重劃人口移入量最高，單價也最親民。 首購新屋主力總價約千萬元內，如總太「東方悅」、「佳福山晴」、「七月沐樂」，開價每坪1字頭，也是台中三大屯區中，最親民房價區塊。

若不論新屋，台中房價不如想像中高昂。據《大台中房市月報》統計顯示，2014年台中集合式住宅均價突破15萬元，當時房地產正值飆漲，也帶動老公寓、大樓等上漲，迄今全區均價約達每坪16.8萬元，專家指出，2017年後房價即趨穩定，但是高價位新屋不斷落成，因此中高價產品多維持上漲態勢。

700萬房很好找
統計2013~2018年第3季房價資料顯示，將價格帶分五等分，台中各總價帶房價平均維持穩定上漲。因不動產價格帶差距極大，故以五等分區分，以了解不同等級產品的價格帶分布，如頂標（88%）即為高價產品之交易狀況，底標（12%）則為低價產品的成交狀況。

而今年第3季房市前12%房價約每坪25.9萬，前25%房價約21.2萬╱坪，都屬新屋成交居多。
全市均價則是每坪16.8萬元，若以此均價則來找屋，市中心蛋黃區可以找到屋齡20年大樓或老公寓產品，台74線外圍偶有新屋。

最近剛在文心路購入300多萬元的小宅首購民眾王小姐認為：「台中新房子太貴，但舊屋還好，舊市區單價1字頭、總價700萬元內很好找，雙薪家庭普遍都還算可以負擔，但也希望不要再漲了，因為相對普遍薪水來說，支出相當緊繃。」

六都全面上揚 桃園穩居第一

新北、桃園及台中家庭購屋最給力！根據六都地政局及民政局資料，六都今年前3季家戶購屋比全面上揚，台北市終於突破2%大關，每百戶家庭有2戶買房，但仍為六都比例最低。而買房能力最強勁則是桃園市，每百戶有3.55戶買房，其次則是台中市3.34戶、新北市3.02戶。

住商機構企劃研究室統計六都今年前3季，及2016、2017年同期的家戶購屋比，發現桃園市雖今年家戶購屋比達3.55%，稱霸六都，但較其他五都近3年家戶購屋比一路走揚，桃園市表現仍略遜於2016年。而今年家戶購屋比成長最多者，為台北市及新北市，皆成長0.5%，其中新北市從2.52%躍升至3.02%，等同每百戶就有3戶購屋；而房價最高的台北市終於突破2%大關，從1.63%躍升到2.13%，平均每百戶就有2戶以上購屋。

台中市購屋比3.34%
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，房市谷底回升，大都會區的反應最為明顯，除海外資金回流停泊於不動產外，換屋族也推升交易量，「雙北市今年的買氣顯著增溫，而桃園市在房價相對低、建設及產業具話題的前提下，穩居家戶購屋比的冠軍寶座，雖然今年表現略遜2016年，但若扣除2016年合宜住宅交屋量，桃園市近3年應該也是一路走升。」

台中市家戶購屋比，自去年站上3%後，今年持續成長，約每百戶可達3.34戶購屋。全國不動產企研室主任張勻指出，台中市房價相對親民，又是中部最大都會區，不論在建設或產業、育兒政策方面，都為中部之最，吸引苗彰雲等青年購屋族移入，「此外，許多蛋白區推案傳出捷報，中古屋房價隨之調整，加上今年氣氛樂觀，促使許多首購換屋族進場購屋，買氣一路走升。」

台南高雄成長速度慢
台南市今年前3季家戶購屋比達2.54%，略遜於全國均值的2.64%，但較2016年成長將近1%；而高雄市今年前3季家戶購屋比為2.51%，遜於台南市，較去年同期僅成長0.17%，也是六都成長速度最緩慢的區塊。
住商不動產南區協理林棋博分析，南部購屋比雖然都有增加，但是台南表現明顯強勢，「南科園區話題發燒，加上房價屬於低檔，民眾購屋意願佳，而高雄房市長期來說買盤穩定，在今年第3季之前，也缺乏議題帶動，是購屋比成長趨緩的重要因素，不過綜觀Q4受惠傳統旺季，整年的購屋比，應能比去年明顯成長。」

是業者沒創意，還是變不出新把戲？根據網路平台統計，以「幸福」為名的待售建案達49件，是建案「菜市場名」冠軍，而最被慣用的「花園」、「公園」系列也有56件，另外，受到歌手周杰倫曾入手「元大一品苑」名號響亮的影響，以「一品」為名的建案，全台也有28件。民眾想要買新建案，第一步還得記住，別混淆案名、跑錯案場。

花園第2名公園第4
數字科技（5287）旗下591新建案，統計目前全台超過3600筆新建案，發現目前在售物件中，最常出現的案名關鍵字為「幸福」，共49件；以綠美化為主的「花園」、「公園」分居第2、4名，各有33、23件，共計56件。存在豪宅意象的「一品」、「文華」等，也備受建商青睞。「站前」、「高鐵」，雖位於建商愛用字前10名的末2位，但也凸顯交通機能，為建案闡述重點之一。

《591新建案》總編輯李忠哲表示，由於近期建商主打房市剛性需求，尤其鎖定首購客群，以幸福成家為概念，案名常用「幸福」2字塑造愉悅感，也讓該關鍵字數量暴增。而以城市綠意為主打，案名起用「花園」和「公園」，凸顯基地位在綠地旁，或是自家社區擁有廣大綠地，代表建案如新北市汐止區的「超級花園」、「半島花園」等。

案名中山多在中山路
位居第3名的「一品」，知名度最高的建案為「元大一品苑」，由於該案不到半年就完銷，周杰倫一次購入2戶，也成為話題，造成不少建商追隨「一品」2字，代表建案如近期新公開的「吉美一品花園」，新北市中永和更接連出現「敦南一品花園」、「雙和一品苑」等案。沾光豪宅的案名「文華」，如興富發、遠雄2家建商，則不約而同在台中、竹北推出相同案名的「文華匯」。

另外，從案名本身一眼就可看出建案特色及訴求，如「中山」、「站前」、「高鐵」等。「中山」多為基地位於各縣市幾乎都有的中山路上，如位於台北市中山區的「中山TED」，便訴求中山北路二段門牌；桃園市桃園區「中山都滙」則強打當地中山路機能。「站前」、「高鐵」則強調交通條件，如台中市「高鐵捷市城」、高雄市「鑫高鐵」等，皆為近期熱搜建案。

全台高鐵重劃區周邊都正如火如荼開發中，其中台中烏日高鐵站為第2大載客站，附近重劃區發展速度也是中南部最快，已有不少便利商店、小商家相繼進駐。業者分析，烏日高鐵特定區主力為首購產品，房市供給量大、房價向來平穩，漲幅不多、基本面強，因此帶動發展。

新成屋入住率8成5
寶佳機構為烏日高鐵特定區最大推案建商，旗下包含櫻花、和峻、佳福及興築等品牌，2015年前即有2000戶造鎮案、12個社區，隨後又再加碼1163戶造鎮案，迄今總銷已近200億元。且今年下半年3大預售案「和築青風」、「高鐵捷市城」、「佳福I幸福」，造鎮戶數再添至少750戶。當地代銷業者估計，過去烏日推案量不少，也有部分投資客，但如今新成屋社區入住率達8成5，光是寶佳案量即可帶入近萬人口。

烏日高鐵特定區能保持一定推案量，其原因即是價格優勢，和峻建設副理張展溢說：「當地市場普遍成交仍在1字頭，房價無暴漲暴跌，以量制價、大量造鎮、提早購入土地，都是維持房價平穩的關鍵，也讓消費者有信心購屋、帶進更多自住客群，人進來、機能跟著進來、公共建設持續推動，讓烏日高鐵站發展快於其他地方。」

以和峻建設所推的個案為例，旗下2012年副都心系列，每坪成交價格約13萬元，今年底最新案「高鐵捷市城」，每坪成交價推估僅17.5萬元，相比其他首購熱區同樣都歷經上一波房地產高峰，但新屋價上漲幅度遠過於此，因此能磁吸自住客及鄰近的彰化客群。

美中貿易戰火不止、美國放緩升息腳步，國際金融市場波動加劇，加上海外避險成本太高，壽險業又回到相對穩定的國內不動產市場，五大壽險公司累計不動產部位已逾兆元。今年投入近300億元。

其中以國泰人壽超過5,000億元最高，五大壽險業租金收入前三季約超過240億元，南山人壽因台北市信義區南山廣場完成招租，租金收入年增近三成，表現最佳。

海外投資變數多，今年壽險公司又回到以往熟悉的國內不動產市場。

根據各家壽險公司法說會與第3季財報資料顯示，五大壽險公司累計前三季投資在不動產的金額高達1兆42億元，投資金額前三大分別為國壽、富邦人壽和新光人壽。

國壽法說會公布前三季不動產投資部位高達5,000億元，占總投資部位比重約8.7%，在五家保險公司中最高，跟2015年時占比10.5%相比，雖然近三年不斷下滑，但是總金額還是逐年成長。

12月國壽公告加碼76餘億元，買下位於台中市西屯區的兩筆土地，靠近台中市政府、未來有雙捷運通過的精華商圈，使得國壽今年不動產投資的比重有機會超過去年。

富邦人壽與新光人壽今年不動產投資金額分別為2,087億元與1,444億元，投資金額排名第二及第三，就整體總投資占比來看，富邦壽5.8%，新壽5.6%。

從租金收入的角度來看，富邦金法說會公布前三季租金與其他收入有111億元，目前高過國壽季報上公布的81餘億元。

不過，富邦壽前三季租金收入比去年同期衰退約19%。

國壽前三季租金收入年成長率5.8%，相對穩定；身為國內最大商辦包租公，國壽每年租金收入都在百億元以上。

而值得一提的是，南山壽今年因為南山廣場開幕後，九成滿租，再加上微風百貨拚年底開業，帶動南山今年前三季租金收入大增至18.58億元，一年來增加超過4.1億元，幅度逾28.5%，年底百貨等各公司入駐後將有帶動近倍數成長，租金收入的成長幅度居五大壽險之冠。

壽險業搶機會財…青睞國內資產

台美利差加上匯率因素，壽險業者海外避險成本居高不下，近來有壽險公司主管釋出可望加碼國內市場，或願意尋找好的不動產投資標的，賺取「機會財」。

雖然這幾年房地產不景氣，讓壽險業租金收益率一直只比金管會要求的2.34%好一點點，但台美利差擴大，今年各大壽險業者海外避險成本平均比去年增加1個百分點，等於一年避險費用要多出800~900億元以上，吃掉美國升息受惠部位，而壽險業海外可投資部位，又多已逼近主管機關的上限，國內外的股債市近來頻頻大地震，國內不動產重獲青睞也是必然的趨勢。

新光金高層主管日前表示，將評估具增值且有穩定收益率的不動產，並直言不動產屬於機會財，只要有好機會、好地點，就會增加不動產投資部位，同時藉由舊大樓資產活化、開發素地或地上權案，規劃興建優質標的，提升不動產價值。

富邦金主管也在法說會上說，在海外避險成本太高下，若美國再升息，考慮未來將加碼國內。

國壽雖然沒有說要加碼不動產投資，但以實際行動表態，12月加碼台中市不動產，是2012年後，難得再見到的大金額不動產投資案。

北部不動產好的物件難求，讓壽險業投資不動產的比重數年來不斷下降，但金額大致維持一定或高一些，有些業者往北市以外的高雄市或是台中市。

壽險銀行業下半年開始搶樓轉趨積極，備受矚目的台北市大型球體購物中心京華城標售案，周三（12日）即將正式開標，底標金額高達380億元，堪稱史上總價最高，國內壽險業者摩拳擦掌與國外團隊競標，是否開出新天價，將是國內不動產景氣與壽險業擴大投資不動產的重要風向球。

今年到11月為止，壽險及銀行買下不動產的金額約370億元，今年與往年最大不同是，銀行業者「搶樓」不落人後，甚至比壽險業更敢花錢，今年花最多錢買的是元大銀行，9月以底價的2.2倍、82億元氣走南山人壽，買下北市空軍官兵活動中心70年地上權，每坪權利金720萬元創下新高。

玉山銀11月也大手筆以60.88億元的價格，全數吃下冠德建設位於敦化北路、民權東路口的50年地上權總部大樓兩棟。

富邦人壽搶下高雄凹子底70年地上權，金額78.08億元，未來對這筆接近高雄捷運站土地，會再加碼投資開發，總金額上看200億。

九合一大選後，國泰人壽公告以約76.64億元買下台中市未來有雙捷運通過的西屯區約3,260坪土地，這是國壽近六年來最大手筆。

其他壽險公司投資不動產的動作包括，新光人壽投資台北中正區地上權、台北金融中心部分樓層共37.75億元，台灣人壽買內湖壹傳媒大樓17.9億元，南山買萬國大樓部分樓層7.61億元。

少子化衝擊，租屋市場大宗的學生租屋需求減少，初估桃竹苗地區至少有近百件以整棟華廈大樓、透天或農舍分割成數十甚至上百間套房的待售，比去年增加三成。過去曾熱門一時的出租型投資型商品，進入了出脫高峰期，待售規模愈來愈大。

觀察各大房屋銷售網站，待售的投資型產品以大學周邊最為密集，如龜山銘傳大學湖山路上旁一棟合法加增建至1,100坪的透天，共有138間套房，開價8,900萬求售；中壢中原大學旁整棟6樓共62間套房的華廈，訴求年收租475萬，開價1.1億元找買主。

學生商圈以外，工業區這類產品的供給量也不小，例如觀音濱海路上，有五棟合計206房的新華廈，開價2.5億元待售中。

根據屋比房屋比價平台調查，目前在桃竹苗地區屬於整棟銷售、隔成至少5間以上套房或雅房的投資型產品、開價超過3,000萬元，在網路上公開銷售的待售案件，至少就有88件，合計總房間數量高達將近2,700間房，待售件數比去年同期增加33％。

這些來自整棟大樓、透天、農舍隔成套房，銷售中的投資型產品，主要分布地區，包括桃園火車站周邊，中壢SOGO商圈、中原大學、元智大學、健行科大、萬能科大周邊；新竹地區則以竹科周邊的金山街、清大及教育大學周邊較密集。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，投資型產品主要集中在大學周邊、辦公商圈及工業區周遭出租需求旺盛的地區，過去這類大台北以外、大學周邊的整棟分隔套房產品年投報率多可達到5~6％以上，也極能吸引中長期置產客進場。

少子化的趨勢下，大學減招及退場頻傳，大學生向來為租屋市場大宗，學生租屋需求降低，出租率下滑，統計顯示，目前桃竹苗待售的投資型產品案件就有45%的銷售期超過1年，甚至有25％銷售期超過2年，顯示屋主取得成本高、期待高出售價格，加上出租率維繫不易，租金行情鬆動，對於收租置產買盤的吸引力快速下滑中。

眾所矚目的台中港三井OUTLET PARK，11/29試營運以來，每日吸引逾2萬人潮湧入，加上政府政策、重大建設等雙重利多，台中海線發展後勢看漲，吸引上市建商包括遠雄、富宇及寶佳機構旗下的勝美、佳鋐等爭相推案競逐；此外，看好海線房市發展潛力，早已購地卡位的太子、長虹、海灣等上市櫃建商，均已規劃新案明年醞釀進場搶市。

不僅如此，兼具招商實力與商業經營的日本三井不動產集團，積極在台中地區擴展購物商場的事業版圖，砸重金打造「台中港三井OUTLET PARK」，預計12/12正式開幕；三井集團下一站已相中台中東區「台糖湖濱生態園區」，規劃打造佔地4.36公頃大型複合式商場，為東區商業發展與房市添新動能。

其中，東區近幾年在台中大車站商圈、台糖湖濱生態園區、鐵路高架化等重大建設議題發酵下，建商持續搶進推案。其中，麗寶集團旗下的上市建商-名軒開發，深耕東區打造「美好莊園」系列產品，第3期「夏卡爾」已熱銷近千戶，產品規劃39至53坪，每坪開價19至23萬元；寶典建設也插旗東區將推出新案，開價可望創區域新高。

隨著九合一大選落幕，台中新市長盧秀燕提出「前店後廠自由港」、「雙港國際化」政策，將結合海港、空港，不僅設置外銷通路，也讓觀光人潮流進來，將使台中港躍升國際門戶。

看好台中港的觀光前景，日本三井集團斥資打造的、台灣首座海港型購物商場「台中港三井OUTLET PARK」，引進約170家國內外知名廠商進駐。11/29試營運以來、參觀人潮滿滿，靠近台中港的台灣大道難得出現塞車現象，已為海線地區帶來龐大的觀光人潮、消費商機及就業機會，預期將有利於帶動區域房市成長，早已吸引大批建商購地推案。

最早前進台中海線購地推案的建商，就是遠雄集團，在台中清水區推出萬坪造鎮計畫，目前推案已到「遠雄之星6」系列。由於該案距台中港三井OUTLET PARK車程不到10分鐘，產品規劃30至50坪、3至4房格局，每坪開價15萬元起，還推出工程零付款優惠案，搶攻在地、跨區等自住客源，目前銷售已突破8成。

多年來，遠雄建設在台中海線地區估計已賣出逾1,500戶住宅，是當地最大贏家。此外，寶佳機構旗下的勝美建設、佳鋐建設，分別在海線地區清水、梧棲推案。

其中，勝美「新橫濱」規劃2至3房、29至41坪，每坪開價14至15萬元；「佳鋐樂灣」新成屋主打3房及店面產品，住宅每坪開價15至16萬元。據悉台中港三井OUTLET試營運後，區域房市銷售有增溫跡象。

保利地産（600048）12月9日公告，公司近期通過合作、挂牌等方式取得6塊項目的土地。

其中，通過合作方式取得四塊地。第一塊為，廣州市增城區廣汕公路南側地塊，項目用地面積約85336平方米，規劃容積率面積256007平方米，需支付價款64360萬元，土地用途為住宅用地，公司目前擁有該項目20%權益；第二塊為，珠海市鬥門區同盛路西北側地塊，項目用地面積約11393平方米，規劃容積率面積約28483平方米，需支付價款約11471萬元，土地用途為住宅用地，公司目前擁有該項目50%權益；第三塊為，珠海市鬥門區同富路西南側地塊，項目用地面積約23712平方米，規劃容積率面積約59280平方米，需支付價款約23964萬元，土地用途為住宅用地，公司目前擁有該項目50%權益；第四塊為，青島市黃島區兩河路東側地塊，項目用地面積180329平方米，規劃容積率面積512414平方米，我方需支付價款約53615萬元，土地用途為商住用地，公司目前擁有該項目51%權益。

此外，通過挂牌方式取得兩塊。第一塊為，石家莊市鹿泉區銅冶鎮北銅冶村地塊，項目用地面積約96611平方米，規劃容積率面積約211867平方米，成交總價約44566萬元，土地用途為住宅、住宿餐飲、商務金融用地，公司目前擁有該項目63%權益；第二塊為，太原市小店區南中環街北側地塊，項目用地面積約119434平方米，規劃容積率面積約425019平方米，成交總價130380萬元，土地用途為商住、學校用地，公司目前擁有該項目70%權益。

同日公司公告了11月份銷售情況簡報，2018年11月，公司實現簽約面積233.51萬平方米，同比減少19.53%；實現簽約金額335.22億元，同比減少7.92%。2018年1-11月，公司實現簽約面積2469.16萬平方米，同比增長23.96%；實現簽約金額3682.91億元，同比增長34.28%。

招商蛇口(001979)12月7日晚間公告，11月份公司實現簽約銷售面積82.52萬平方米，同比增加71.13%；簽約銷售金額159.08億元，同比增加14.63%。1-11月，公司累計實現簽約銷售面積711.60萬平方米，同比增加40.84%；簽約銷售金額1488.13億元，同比增加45.04%。

綠地控股（600606）12月7日晚間發布2018年11月新增房地産項目情況簡報。公告顯示，2018年11月，公司新增房地産項目6個。

　　山西太原加節村一期一批次地塊。該項目小店區HGZ-1852地塊西至濱河東路綠化帶，南至加節地塊，東至加節地塊，北至規劃路；小店區HGZ-1853地塊西至加節地塊，南至加節地塊，東至幹渠，北至規劃路。項目用地面積約6.95萬平方米，容積率3.0，計容建築面積約20.90萬平方米，土地用途為住宅用地，總地價6.30億元。公司擁有該項目100%權益。

　　山東德州城際空間站項目一期。該項目2018-015、016地塊東至崇德十大道，西至崇德九大道，北至尚德十一路；2018-018至022地塊北至尚德十一路，東至規劃縱二支路，南至東風東路。項目用地面積約42.02萬平方米，容積率2.75，計容建築面積約115.57萬平方米，土地用途為商住用地，總地價11.38億元。公司擁有該項目100%權益。

　　海南海口美蘭區龍岐村B19-04地塊。該項目位于海府路以西，海航國興城C區北側。項目用地面積約2.93萬平方米，容積率5.37，計容建築面積約15.72萬平方米，土地用途為住宅用地（回遷商品房），總地價2.52億元。公司擁有該項目100%權益。

　　陜西西鹹新區空港新城住宅項目。該項目位于慈恩大街南，永和路西。項目用地面積約1.40萬平方米，容積率1.7，計容建築面積約2.47萬平方米，土地用途為住宅用地，總地價0.42億元。公司擁有該項目100%權益。

　　陜西楊淩綠地世界城2期項目。該項目位于楊淩示范區永安路以南，城南路以北，楊淩大道以東。項目用地面積約13.58萬平方米，容積率2.16，計容建築面積約29.35萬平方米，土地用途為居住、商業用地，總地價1.89億元。公司擁有該項目100%權益。

　　安徽亳州2017-63號合作地塊。該項目西至嵇康路，北至銀杏路，南至百合路，東至龍鳳新河。項目用地面積約15.60萬平方米，容積率2.0，計容建築面積約31.20萬平方米，土地用途為商住用地。公司收購了該項目51%權益，總收購價4.89億元。

　　土地市場向來是樓市的溫度計。2018年，這個市場的熱度逐月遞減。

　　同策研究院數據顯示，今年前11月上市房企前20強拿地金額1.45萬億，同比去年減少了1500億，降幅約10%；近三個月來，25家主流房企平均每月拿地連續不足千億，土地市場進一步降溫。

　　與此同時，市場中出現了越來越多的兼並收購機會，萬科、中海、保利等房企擁有較為充裕的資金，今年並購動作頻頻，而其他不時拋售資産的房企，則凸顯資金緊張。

　　展望明年，多位業內人士預計，土地市場或維持“低溫”，行業兼並重組將進一步深入。

　　“無論是招拍挂拿地還是並購交易，從現在到明年三季度，都是一個比較好的窗口期。”同策咨詢總監張宏偉表示，“大型房企應該把握住這段時間的拿地機會。”

　　土地招拍挂遇冷

　　過去三年“地王”頻出的土地市場，今年不再受到房企熱捧。

　　12月6日，同策研究院發布的數據顯示，在土地招拍挂市場，今年前11個月TOP20房企共拿地約1.45萬億，與去年同期的1.6萬億相比，明顯下降。

　　其中，萬科以1806.82億元排名第一，碧桂園和保利分別以1291.61億和1227.37億元位列二三；在拿地面積方面，碧桂園、綠城控股和萬科分別以5408.52、4288.62和3646.11萬平方米，名列前三位。

　　而去年前11月，萬科的拿地金額為2104億，碧桂園則以2409.95億元拿下6024.86萬平方米土地，穩居榜首，其他房企去年的拿地表現也普遍優于今年。
　並購活躍

　　宋會雍指出，當前大部分公開招拍挂的土地都有各種限制要求，加之居高不下的土地價格，房企更願意通過收並購的渠道去獲得土地。

　　同策研究院數據顯示，無論是從交易金額還是交易面積來看，11月TOP20上市房企土地成交金額集中度環比均略有下滑。且今年1-11月累計來看，TOP20上市房企拿地集中度同比依舊有不同程度的下滑，集中度低于去年同期。

　　市場上，今年房企之間的兼並重組頻頻上演，遠較往年為多，其中不乏發生在萬科、恆大、融創、萬達、華夏幸福等大型房企之間的並購交易。

　　在今年房企的收並購中，最引人注目的莫過于高喊“活下去”萬科的幾次動作。

　　早在今年3月份，萬科就以17.8億元總價拿下杭鋼集團資産包，新增8個項目；10月又通過收購目標公司部分股權的方式，與華夏幸福合作開發了多個環京項目，交易價款約為32.34億元。

　　萬科與海航的交易就更為密切。7月，萬科從海航手中接盤了武漢海航藍海臨空産業園（一期）80%股權，交易價格為3.12億元；其後又于11月拿下海航基礎旗下子公司所持有的廣東興華實業100%的股權，價格約為10.35億元。

　　除萬科外，融創、保利、中海等房企都在今年積極展開收並購。

　　今年初，保利通過合作方式，從美的地産取得佛山市高明區麗景東路南側地塊； 10月29日，融創收購萬達文旅“收尾”，出資62.8億收購原萬達文旅集團和13個文旅項目的設計、建設和管理公司。

　　萬科、保利、融創這類資金充裕的房企連續發起對同行的收購，而華夏幸福、海航、萬達等出售資産的行為，則凸顯其自身的資金緊張。

　　縱觀房企發展史，萬科、恆大、融創都在特定的時間、機會中大規模收購其他公司資産，實現企業的增長。比如萬科收購南都地産，恆大收購華人置業等港商資産，融創收購萬達文旅等案例。

　　“從長遠來看，地産行業品牌企業的集中度還是不太高，未來行業內的淘汰和盤整還會繼續發生。”宋會雍對21世紀經濟報道表示，“在行業下行周期中，實力強大的房企可以進行逆周期操作，從而實現規模的大幅擴張。”

　　“收並購在之後會進一步加深。”宋會雍表示，“兼並重組是一個趨勢，不太容易出現折返和回調，應該會持續發展下去。”

　　融創中國董事局主席孫宏斌認為，中型房企被並購的情況，在2018、2019年會出現，房企並購的份額將向大公司集中，前十名房企市場佔有率未來將達到50%的比例。



　　21世紀經濟報道記者統計發現，去年同期以1117.49億元拿下4530.5萬平方米的恆大，在今年僅花費382.26億元在招拍挂市場拿地，在前20強的房企中墊底。

　　在萬科、中海等房企內部人士看來，土地市場的降溫是逐步發生的。根據中指院數據，2018年上半年，20家典型代表房企拿地額與銷售額比重平均值為50.9%，保持較高水平，規模擴張意願較強。其中仍以招拍挂為主。

　　轉變發生在三季度。9月份開始，無論從拿地金額還是拿地面積來看，龍頭企業都未能延續之前的熱情。

　　中原地産研究數據顯示，25家房地産行業龍頭房企中，9-11月，拿地金額分別合計只有767億、720億、394億，連續3個月低于千億，這是最近4年來首次出現。在2018年之前的月份，基本拿地金額都在1200-2000億這個區間。

　　剛剛過去的11月，土地市場開啟新一輪放量供應。根據同策研究院數據，11月全國土地供應9919宗，比上月增加928宗，比去年同期增加1266宗；土地供應建面53701.29萬平方米，環比、同比分別上漲8.91%、14.12%。

　　在這樣的供應刺激下，也未能使房企在土地市場上回心轉意，房企的態度依舊謹慎。

　　同策研究院監測數據顯示，11月全國建設用地共成交5664宗，比上月減少1290宗，比去年同期減少162宗；成交金額達4154.89億元，環比下降7.86%，同比下降15.7%。

　　房企對土地市場的態度為何轉變？上海資深房地産評論員宋會雍認為，市場風向轉變了，特別是國家“房住不炒”和“堅決遏制房價上漲”的基調，迫使房企都做出調整。

　　宋會雍預測，“明年上半年到第三季度估計還是在盤整，如果地方政府對價格讓步，可能下半年會有好轉。”

　　“現在地價已經有所降低了。”同策咨詢總監張宏偉則認為，“對于排名在前的房企來説，從現在到明年三季度應該繼續關注一二線的土地市場，現在是回歸一二線城市市場的機會。”

未來，房企應積極把握資產證券化融資機會，並結合自身情況發行租賃類融資產品，不斷優化債務結構，獲取優質發展資源。

進入12月份，房企也相繼曬出了前11個月的銷售成績單。從整體情況看，龍頭房企仍保持穩定增長，且市場佔有率進一步提升。　　

26家房企銷售超千億元

12月3日，碧桂園發佈公告稱，截至11月30日，碧桂園及其附屬公司，連同其合營公司和聯營公司，共實現歸屬于公司股東權益的合同銷售額約4897.4億元，同比增長29.52%；歸屬于公司股東權益的合同銷售建築面積約5246萬平方米，同比增長22.31%。以其前10個月銷售金額約4559.9億元計算，11月份碧桂園的權益銷售金額約為337.5億元。碧桂園全年的權益銷售額突破5000億元已是大概率事件。

而稍早前，融信中國也發佈了11月份銷售業績，其當月完成銷售額135.84億元，合約建築面積約為62.15萬平方米。前11個月，融信共完成銷售額1082.17億元，同比分別增長125.8%及162.8%，首次躋身“千億級”房企，平均合約售價約為21573元/平方米。而以目前的銷售情況看，融信完成全年合約銷售目標1200億元問題不大。

同時，富力地產11月份完成銷售額181.9億元，環比上升109%；銷售面積約159.82萬平方米，環比上升121%。前11個月，富力地產實現總權益合約銷售金額約1138.5億元，銷售面積達892.91萬平方米，同比分別上升55%和56%。以1300億元的銷售目標計算，富力地產已完成全年指標的87.58%。

除了上述幾家“千億級”房企，遭遇曲折但家底頗厚的佳兆業也公佈了其銷售情況。公告顯示，截至11月底，佳兆業共實現合約銷售約596.62億元，總合約建築面積約335.93萬平方米，同比增長50.5%、30.3%。其中11月單月錄得合約銷售約105.7億元，錄得合約建築面積約為45.14萬平方米，同比分別增長107.1%與40%。

此外，根據CREIS統計的資料顯示，目前TOP100房企銷售額穩步增長，其中前10大房企的銷售總額高達36691.6億元，銷售額占比為40.6%。

從銷售情況來看，2018年前11個月銷售額突破千億元的房企已增至26家，年內則有望超過30家。其中碧桂園、萬科與恆大均超5000億元，3家企業銷售額均值為5841.7億元，同比增長率均值為18.7%；1000億元-5000億元的企業共23家，銷售額均值為1725.3億元，同比增長率均值為58.3%，其中，融信、藍光發展兩家企業首次跨入千億元陣營。500億元-1000億元的企業有27家，銷售額均值為675.8億元；100億元-500億元的企業銷售額均值為317.7億元；TOP100門檻升至236.3億元。　　

拿地融資兩手抓

銷售額穩步增長的同時，龍頭房企也積極的擴充著土地儲備。

在拿地金額方面，前11個月萬科、碧桂園、保利繼續位列榜單前三。其中，萬科以1250億元拿地金額位居榜首，碧桂園則以1200億元位列第二，保利以926億元穩居第三位，三家房企的拿地金額均超900億元，萬科和碧桂園更是以超1200億元的拿地金額領先行業。TOP10企業前11個月拿地總金額達7609億元，占TOP50企業的42.7%，雖然較前10個月占比下降1.6個百分點，但龍頭房企在土地市場的優勢依然十分明顯，土地資源集中度加速提升。

此外，一、二線城市仍是房企拿地的重點區域。2018 年前11個月，全國土地成交金額 TOP10城市總計成交12023億元，同比下降10%，降幅與前10個月相比收窄1個百分點；規劃建築面積TOP10城市成交29072萬平方米，同比增長14%，增速較前10個月上升1個百分點。其中，杭州以2395億元的成交總價位于榜單首位，同比增長20%，上海和北京分別以1716億元和1526億元的成交總額佔據榜單第二、三位。規劃建築面積方面，鄭州以3956萬平方米穩居榜首，武漢和西安分別以3858萬平方米和3436萬平方米緊隨其後。值得關注的是，青島與菏澤土地成交持續放量，規劃建築面積分別同比增長118%和101%。

而為了獲取更多優質土地，並確保現金流安全，2018年以來，房地產企業也積極地通過資產證券化進行融資，行業資產證券化融資規模迅速增長。根據Wind資料及企業公告初步統計，今年前11個月，房企共發行資產證券化產品154只，融資總額1725.1億元，同比增長56.1%，其中11月份，房企共發行資產證券化產品16只，融資總額147.4億元，環比增幅超過100%。

從資產證券化的資產標的類型來看：11月份，房企資產證券化產品資產標的多為應收賬款，其次為租賃租金、物業費等。其中，萬科發行資產證券化產品6只，資產標的均為應收賬款，共獲資金52.84億元；金茂以物業費作為底層資產，獲得15.4億元資金；越秀以租賃租金作為資產標的發行資產證券化產品，獲得資金10.91億元。

面對當前國內融資環境，房企還通過發行住房租賃專項公司債券進行融資。11月份，萬科20億元住房租賃專項公司債於深交所上市，票面利率僅為4.18%；龍湖提交了規模為50億元的住房租賃專項債券申請，發行期限不超過15年等。

對此，中指院的報告指出，資產證券化產品能夠盤活企業存量資產，拓寬企業融資管道，助力企業未來發展；同時，隨著房地產市場從增量進入存量時代，租賃市場正成為資本角逐的新藍海。未來，房企應積極把握資產證券化融資機會，並結合自身情況發行租賃類融資產品，不斷優化債務結構，獲取優質發展資源。

兩度加推283伙 3號價單每呎17738

信置（00083）牽頭發展的觀塘凱滙第一期，首張價單以震撼低價推出，折實平均呎價僅17388元，隨即掀起入票潮，過去兩天（8日及9日）收票大增逾2500張，由上周五（7日）起收票共3天，總票數達3500票，為今年下半年推出的新盤中，首3天收票最勁的項目。發展商亦順應「民意」，過去兩天連環加推，昨天新加推的180伙，折實平均呎價17738元，較上一批加推103伙折實平均呎價17468元，微升1.5%，並盡推首3張價單合共488伙於周四（13日）進行首輪銷售。業界對該項目銷情寄予厚望，料開售可一炮沽清。

凱滙第一期上周三（5日）以低價出擊，上周五首天收票已錄得逾1000張入票。過去兩天為該樓盤首個周末開放示範單位及收票，位於尖沙咀區尖沙咀中心商場地下的售樓處和示範單位，持續有參觀人龍，人龍更由地下延伸至2樓。

發展商並連續兩天加推單位，周六（8日）率先發出第2號價單，提供103伙，折實平均呎價17468元；昨天再加推第3號價單共180伙，折實平均呎價17738元，較第2號價單微升1.5%，定價相當克制。

黃永光：反應好續推「超級開心價」

昨天加推的180伙，實用面積452至1092方呎，折實售價807.79萬至1987.73萬元，發展商首度推出4房戶，共有9伙，4房折實入場費為1858.15萬元，位於1座12樓A室，實用面積1092方呎，呎價17016元。

信置副主席黃永光表示，凱滙第一期入票反應非常理想，故連環加推單位，昨仍以「超級開心價」推出。

信置營業部聯席董事田兆源說，項目兩度加推的平均呎價有差別，只反映樓層及景觀因素，項目屬「世界盤」，吸引各區準買家入票。田兆源指出，過去兩天，用家入票比例顯著上升，不少是分支家庭，暫不推出單位招標發售。

發展商昨晚亦公布銷售安排，全推首3張價單共488伙於本周四發售，是次沒有大手購貨組別，每客最多購兩伙，發展商亦供公司名義買家入市認購單位，惟上限不多於199伙。

項目截至昨晚累收約逾3500票，為下半年首3天收票最多的新盤，以推出發售488伙計算，超購6.17倍，凍結市場資金3.5億元。該項目亦吸引其他發展商到場觀摩，包括嘉華國際（00173）營業及市場策劃總經理（香港地產）溫偉明。

業界估可一炮賣清

位於協和街33號的凱滙第一期，提供1025伙，實用面積452至1543方呎，預計2021年4月底入伙。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，凱滙第一期加推單位售價克制，加上票源爆升，相信周四推售488伙有機會沽清，在樓市調整下，仍取得此票量，相信市場剛性需求仍然存在。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，觀塘凱滙位置優越，加上發展商以低價推盤，相信開售當日可一炮沽清，料可帶動整體一手市場氣氛，本月新盤交投量將可重上千宗水平，至約1500宗水平。

觀塘大型項目以震撼價推售，凍結市場資金。由佳源國際（02768）及陞域集團合作發展、有「龍床盤」之稱的屯門迷你盤菁雋周六（8日）進行首輪銷售27伙，即日僅沽兩伙，為今年首天銷情最差的新盤，銷情亦僅7.4%。總括過去兩天（8日及9日），新盤市場共售出約23伙，較對上一個周末（1日及2日）錄得的22宗多一宗。

菁雋首日銷情今年最差

菁雋以貴絕同區首批單位的姿態開售，平均呎價近1.7萬元，連日來收票均欠理想。

菁雋周六首輪發售27伙，但面對觀塘大型新盤低價登場搶去市場焦點，當日僅沽兩伙，均屬兩房戶，開放式及一房戶則「零」成交，銷情較麗新（00488）筲箕灣逸瑆9月初首輪銷售僅沽5伙還要差，為今年首天銷情最差的新盤。位於屯門青棉徑2號的菁雋，提供356伙，實用面積128至794方呎，預計明年9月底入伙。

過去周末新盤共錄得約23宗成交，成交量較對上一個周末多一宗，其中九建（00034）油塘海傲灣銷情較佳。發展商指出，過去兩天受觀塘大型樓盤推售帶動，海傲灣睇樓量大增一倍，昨天連沽4伙，過去兩天共售出6伙，套現近3000萬元。

九建銷售及市務部總經理楊聰永表示，海傲灣明年入伙，樓花期短，並已開始拆棚，相信可吸引用家注意，料未來銷售將穩定增長。

新地（00016）北角海璇再錄得大碼成交，昨天以招標方式沽出1座9樓A室4房單位，實用面積1585方呎，成交價8876萬元，呎價5.6萬元；同區新世界（00017）牽頭發展的柏蔚山，周六亦以2332.8萬元售出3座30樓B室，實用面積615方呎，呎價37932元。

其他樓盤如恆地（00012）元朗尚悅．嶺、會德豐地產將軍澳MONTEREY、億京大埔白石角海日灣亦錄得成交，涉及1伙至3伙不等。

市區大盤低價推出，二手樓要平賣才能售出。馬鞍山公屋耀安邨一個兩房戶剛以未補地價188萬元易手，創該屋苑2016年9月以來27個月新低。

世紀21奇豐分行經理莊瑞生表示，耀安邨耀和樓1座低層14室，實用面積351方呎，昨天獲用家以未補地價188萬元承接，呎價5356元。原業主1999年7月以未補地價13.2萬元買入上址，賬面獲利174.8萬元，升值13.2倍。該成交已是2016年9月一個低層戶以未補地價153萬元易手以來約27個月新低。

太古城兩房則王4個月冧價27%

中原地產高級資深區域營業經理趙鴻運說，鰂魚涌太古城夏宮閣中層F室，實用面積580方呎，屬屋苑兩房則王，11月底叫價1280萬元放盤，最終累減270萬元（約21.1%）至1010萬元售出，呎價17414元。原業主2007年6月以353萬元買入該單位，後來成為遺產貨，約11年時間單位賬面升值657萬元（約1.86倍）。資料顯示，同座一個面積相同的中高層G室，8月以1385萬元售出，同類單位造價約4個月狂冧375萬元（約27.1%）。

十大屋苑周末僅4宗成交

中原地產統計過去兩天（8日及9日）十大二手屋苑只錄得4宗成交，較對上一個周末（1日及2日）的11宗大減7宗，並屬於近5個周末新低。

　　建灝地產近年積極投地，早前更投得赤柱黃麻角道豪宅項目，羅建一指，該盤仍在籌備階段，料提供逾80伙，項目位處港島南區超級豪宅地段，擁環迴海景，集團亦聘請國際著名設計團隊為項目親自操刀。

　　他指，赤柱黃麻角道項目位置及質素理想，為有助買家更能夠親身感受項目現場之景觀及優勢，暫定將以現樓形式推售。

　　而集團早前於啟德推售的新盤天寰，羅氏指，項目備受追捧，現時近9成8單位已售出，套現逾92億，其中樓王特色戶天海匯第1座38、39樓樓層及天台Sky Pool Resort A (Duplex)單位，成交呎價達5萬，而4房標準戶天海匯1座37樓A室成交呎價則為4.1萬，創啟德區內標準單位新高，反映優質項目受買家青睞。

　　他續稱，項目現餘17伙，當中16伙為特色單位，包括同區罕見地下花園複式及地下泳池複式單位等，預料未來售價將會有一定調整、並會以惜售態度推出。項目將屆現樓，集團現正籌備及設計現樓示範單位。

　　二手減價盤充斥，帶動市場交投，當中鰂魚涌太古城高層2房則王，累減270萬，以1010萬沽出，較高位回落25%。

　　中原高級資深區域營業經理趙鴻運表示，太古城夏宮閣高層F室，面積580方呎，為2房則王，11月底時以1280萬放盤，剛以1010萬售出，呎價17414元，累減約270萬。屋苑同面積中層G室，今年曾以1385萬售出，呎價23879元，此次成交低約27%；同類景觀的海星閣中層F室，今年8月亦以1340萬成交，目前高位回落25%。