高雄市長當選人韓國瑜還未上任，要挑戰的難題不少，包括許多待售的旅館。《蘋果》統計目前至少有13家旅館出售案，總底價達58.9億元，總房數近1300戶，旅館業者指出，近2年觀光產業慘淡，不過大選後對銷售飯店的詢問度倍增。

統計高雄市近8年旅館住用率，今年1∼9月國際觀光旅館住用率57.6%創新低，較2014年高峰期少14.8個百分點；一般觀光旅館住用率也僅38.6%，連續4年衰退。高雄市觀光局觀光產業科長李淑芝指出，高雄市有些新飯店進駐，分食原本旅館客源，有些旅館設備沒更新下便影響住房率。

1∼9月營收8年新低
再看高雄旅館家數，過去4年家數介於413∼422家，但房數從2015年2萬2244戶至今年增至2萬5337戶，年營收卻從高峰的2015年約133億元連2年下滑，其中觀光旅館今年1∼9月營收額40.1億元，也是8年新低。
目前待售旅館包含新興區「皇家尊龍大酒店」、前金區「喜悅酒店」、鹽埕區「中正飯店」與「新富七賢企業總部」，另博愛一路、五福三路、文武2街、河北二路、忠孝一路、苓雅二路、林森三路與左營大道也有旅館釋出銷售，甚至有間位南高雄、總房數超過250間的觀光飯店，開價逾15億元低調求售。李淑芝分析，「有些是以經營陸客為主，有些是以國旅為主，有些是租期到期而不再經營，店家出售原因各不同。」

要不要賣仍在評估
開價8.8億元的「皇家尊龍大酒店」總經理郭家妃指出，當初經營是因總統馬英九上任，觀光產業有好榮景，當時甚至有人開價11億元要買，但這2年總統蔡英文上任後生意下滑，因此今年初有意出售，一開始詢問度低，只1∼2組接洽，但在韓國瑜當選後增7∼8組，也有人出價，「從韓市長拼觀光政策中看到曙光，要不要賣仍在評估，如價格不錯會考慮出售。」

台灣房屋台灣房屋高雄美術館特許加盟店經理李哲維分析，高雄旅館供給過多導致不少要銷售，但因屬高總價產品，詢問度有限，據了解韓國瑜當選後整體詢問度提升。水京棧國際酒店總經理譚逸峰指出，選後住宿詢問度變高，已有客戶預約明年2∼4月住宿，韓流確實有拉抬住房率，但要如何延續觀光特色仍待考驗。

近年蔡英文政府強力發展新南向政策，力拼東南亞旅客至台觀光，其成效對觀光產業是否有實質提升仍有待商榷，但近年中國遊客大幅減少卻已對高雄商家產生嚴重損傷。統計過去8年中國遊客每年前3季至高雄觀光人次，去年與今年分別為16萬與16.5萬人次，相對2015∼2016年達24∼25萬人次，衰退超過3成。

衰退超過3成
據交通部統計今年前3季至高雄旅遊人次，中國遊客僅16.5萬人，雖較去年16萬人略提升，但與2015∼2016年同期相比，少了約8萬人。中國遊客減少影響高雄各商圈發展，如新崛江、旗津、六合夜市等商圈均產生不小衝擊、攤商空置率提升，住房率也因此下降。

高雄市旅館商業同業公會副理事長周文彬指出，過去中國遊客來台多從桃園機場進出，在高雄頂多停留1天，近年因中國遊客減少，許多旅店生意大受影響，由於中國遊客商機是發展觀光的重要一環，若中國遊客可南進南出，料將帶動高雄、墾丁等景點消費，至少要待2天以上才能提升整體觀光效益。

高雄市旅館商業同業公會理事長劉坤福認為，新任市長韓國瑜未來要發展觀光產業，建議應多輔導旅館業者轉型、補助設備更新等，提升旅館質量，城市行銷則多推展地標式觀光景點，提高雄對各國遊客的吸引力。

「業績最差住房率僅剩4成，但還是附近旅館中住房率最好的！」新興區待售的「皇家尊龍大酒店」總經理郭家妃，此次出錢出力印製韓流貼紙、布條，主因是近2年觀光業太差，年虧最多達600∼700萬元，為讓旗下60名員工得以溫飽，決定挺韓求發展觀光業。

業績2年前盈轉虧
「皇家尊龍大酒店」為150間房的中型旅館，評鑑3星，位市區精華地段，距高雄車站與捷運美麗島站不遠，步行可到六合夜市，頗受國內旅客青睞。郭家妃指出，公司少接中國團客，但在經濟不景氣下，許多旅館因中國遊客減少，削價競爭搶食國旅客源，使業績在2年前由盈轉虧。

郭家妃表示，近年觀光業被許多政策弄得雞飛狗跳，如一例一休使每月人事成本從140萬元增至160萬元，「許多政策實施太突然，讓產業無所適從，軍公教年金改革也讓許多家庭減少旅遊支出，旅館經營更是雪上加霜。」

強調過去沒特別支持政黨的郭家妃，這次卻站出來挺韓，主因是韓國瑜的政策說中旅館業痛處，因此花了約10萬元，製作1.5萬張「禿頭跟著月亮走，我們跟著禿頭走」貼紙，及數千條彩帶布條免費發送。

如今力挺的韓國瑜已當選，是否還要出售飯店？郭家妃雖期待韓國瑜落實發展觀光，但旅館仍考慮出售，接手的人須繼續照顧員工，不能是要炒地皮的開發商。

「賠售！」「破盤賠售！」「快撐不住！」房屋交易網上因同社區出現太多「賠售」字眼，引起網友關注的新北市林口區「國家首席」，攤開實價登錄網站，近1年該案的二手交易共計35筆，其中僅2筆「安全下莊」，其餘33筆均賠售，賠售率達94%。賠價區間自1∼800萬元不等，其中單戶賠售逾300萬元的即20戶，超過半數。
新北市林口區的知名豪宅社區「國家1號院」、「世界首席」合併案名「國家首席」，本月初，有房仲業者在PTT實業坊Home Sale版，刊載「國家1號院」出售訊息，大方打上開價3380萬元，並在其他介紹部分，註明屋主成本價3550萬元，也挑明「屋主都在比誰賠比較多」，因此買方「只要敢出我都敢談」。

僅2筆「安全下莊」
對此訊息，不少網友在該物件下方留言：「好慘，每戶都在比賠得多的」、「膝蓋斬好像可以收喔」，另有留言稱：「此一時彼一時」；但也有人為該社區緩頰：「個案」、「坪數太大了，當時喊太兇了，不然中庭花園真的氣派」。
「國家首席」分為2社區，第1期為「世界首席」、第2期為「國家1號院」，基地位林口區文化三路二段、文化二路二段、中華一路所包圍的街廓之中，合計基地面積約7200餘坪，規劃80~120坪豪宅住家，總戶數768戶。根據《住展房屋網》資訊，2案於2011年預售，當時推案開價每坪平均38萬元。

至於賠售狀況是否真如網友所言般淒冷，根據實價揭露，自去年10月至今年10月的1年間，2案合計二手交易35戶，其中僅有2戶的第一手買方獲利了結，另外33戶均賠售出場，等同賠售機率超過94%。賠售價最低1萬元，最高800萬元，賠售達800萬元者有3戶，單戶賠售價逾300萬元的就有20戶，超過二手交易量體的一半。

前呂副總統為住戶
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，該社區屬區域大坪數豪宅，規劃3000多坪中庭造景，公設氣派完善，連前副總統呂秀蓮也是社區住戶之一。但由於基地屬林口區外圍，加上戶數多，景觀差異大，市場價格差異也大，在房市轉向後，大坪數豪宅去化不易，導致轉手交易頻頻出現賠售案例。

該社區近1年成交單價約22~30萬元，也曾2度落入法拍，張旭嵐補充，以今年1月20樓137.7坪戶法拍結果來看，標出總價2483萬元，單價僅18萬元，許多相中該社區的看屋客依此作為議價依據，使社區價格趨於紊亂。

僅管今年豪宅市場交易頻繁，不過調閱實價登錄會發現，台北市六大指標豪宅中，仍有低樓層的便宜可撿，甚至橫跨200萬元俱樂部的「松濤苑」、「皇翔御琚」、「西華富邦」、「敦南寓邸」等熱銷豪宅案，出現不少親民價成交案例，最低入手門檻約每坪120萬元。

今年暫居豪宅交易量冠軍的「西華富邦」，在13筆交易中最低價為該社區6樓，於今年10月以單價約140萬元成交，其餘包括「華固天鑄」、「和平大苑」、「敦南寓邸」等近年熱銷豪宅案，低樓層都在今年寫下該豪宅的門檻價，大約落在120萬元左右。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，像是近期再次揭露的「西華富邦」，行情就接近今年中交易的5樓戶最低價約140萬元，算是平盤；今年成交超過十戶交的「敦南寓邸」，雖然年初單價落在115.11萬元，但之後部分成交約在120萬至150萬元。

業者認為，同一個豪宅因不同樓層價格會有差異，但出現最低價，也就代表行情向下修正；今年不少豪宅交易單價雖創下社區新低，但仍在200萬元之上，像是中正區豪宅「松濤苑」，今年3月的交易社區最低單價252.48萬元；此外，「皇翔御琚」今年的最低成交單價，也在219萬元水準，站穩200萬元的超豪宅俱樂部。

房仲業者認為，由於房市現況止跌走穩，而非過去利空弱化，今年這些豪宅社區創下的低價也可視為是一種築底徵兆，為社區身價畫下底線，並非外界以為的破盤價。

陳炳辰舉例，從二年半都未見成交案「皇翔御琚」來看，今年5月迎來最新一筆交易，15樓戶以單價218.99萬元成為該社區新低交易，但即便如此仍是站穩200萬關卡，並未因長期買盤停滯而出現跳水價，可見穩定抗跌。

由中鋼子公司中欣開發推出的第一個建案「欣灣時代」，開放看屋二天，已有逾100戶下訂。為何該案在高雄房市掀起看屋旋風？

根據591房屋網顯示，「欣灣時代」一案屬大坪數78、92坪的房型，每坪25.8~33.8萬元，一戶單價達2,150萬元~3,350萬元，車位另計，單價130~230萬元。

代銷業者指出，相較於鄰近大坪數的建案，The One每坪47-70萬元， 國城建設在「亞洲新灣區」新建案「復興中華案」，每坪在50-70萬元，「欣灣時代」訂價低許多。

代銷業者指出，「欣灣時代」鄰近中鋼總部大樓，附近生活圈機能良好，有家樂福、IKEA、好市多，並鄰近夢時代、三多商圈，加上訂價相對低，因而在高雄房市引起熱議。

中欣開發公司指出，「欣灣時代」8日開放預約的民眾看屋，連續二天現場人滿為患，已有超過100戶下訂，由於車位沒有配售，且供不應求，少數下訂的人，考慮之後又退訂，但這些退訂空出的戶數，旋即被後面的預約戶接走，顯示看屋民眾反應仍頗熱烈。

「欣灣時代」分前後棟，前棟164戶，對外銷售，後棟222戶賣給中鋼員工，每坪單價均價約24萬元，坪數較小，約42坪至50坪，一戶也要上千萬元，前後兩棟總銷70億元。

房地產市場標售總價最高的北市「京華城」購物中心，預計12日14時截止投標。戴德梁行表示，估計當天才會有人投標，開標結果當天將公布。

這起底價高達新台幣380億元的「京華城」標售案，儘管房產界認為底價偏高，但仍有四組人馬領標單，市場傳聞有興趣投標的企業多為壽險業者。

負責招標業務的戴德梁行表示，先前多次開會討論，希望開標作業順利完成，預計12日14時截止投標，隨即進行開標作業，並由相關人員審查投標文件及價格等是否符合規範。

戴德梁行指出，這種大型的標售作業，通常是當天才會有人投標，投標者可以參與當天的開標作業，審標時最重要的是投標價格是否在底標之上，有無附上押標金等，以價格最高者得標。

戴德梁行說，萬一有兩組投標者所出的價格相同，將由負責開標作業的主席抽簽決定。

戴德梁行表示，標售方式分成全區標售和分區(A、B、C、D四區)標售兩種，投標人可自由選擇，最後決標都是以土地單價最高者得標。

創國內六都之外，縣市首例，台東縣第一棟社會宅「安居家園」大樓今天上午10點啟用典禮，這也是台東縣長黃健庭第二任縣長任內力推的社會住宅政策，在黃健庭卸任前15天，讓弱勢家庭有安居之所。

台東縣社會住宅-安居家園由縣府斥資1.8億元，興建43戶，只租不賣，且限低收入戶、身障者承租，最長承租6年，租金依房間數2至3房，從4300元至6000元不等，並針對住戶實施培力計劃。

工程自106年3月1日動工，日前完工，今天由黃健庭及與會貴賓共同剪綵揭牌，並將大型鑰匙交給住戶代表，象徵交屋與宣示安居家園啟用。

黃健庭表示：「近年台東推動觀光及各項產業升級、招商計畫有成，創造許多就業機會，相關政策的推行也讓民眾幸福有感，在創造國際幸福城市的過程中，我們也沒忘記初入社會還在努力打拼的年輕朋友以及經濟或社會弱勢的族群，因為收入不高或者是一些限制，一時沒能力買得起房子或租得起適合房子，因此，興建安居家園（社會住宅）。

台東縣長當選人饒慶鈴也承諾，一定努力推出安居家園第二期，延續幸福縣政。

土地銀行提供金融服務協助台北市中山區海砂屋危樓啟動重建之路，該重建案係屋齡近30年的海砂屋，經台北市政府列管並建議拆除重建，由於房屋鋼筋裸露腐蝕情況越來越嚴重，住戶的居住安全性受到威脅，除造成日常生活的不便並影響公共安全，在該行及相關專業團隊合作進行規劃重建，協助住戶揮別危樓，以「舊屋變新屋」實現居安的基本人權。

該重建案是由地主自發性啟動，該行因應住戶重建需求，提供重建所需各項金融服務，在住戶凝聚共識及透過專業團隊規劃下順利啟動重建之路。該案未來將改建為地上9層、地下2層RC造華廈大樓，重建完成後將擁有舒適的生活及安全的家園。該行以實際行動已協助全台多個縣市需要改建之老舊危險住宅，提供重建期間所需之各項金融服務，同時也為提升都市公共安全、美化市容及改善環境品質盡一份心力！

土地銀行為國內唯一不動產專業銀行，以豐厚的業務基礎與服務動能，滿足消費者的所有需求，開創獨一無二的不動產一條龍服務機制，未來除了持續深耕土建融外，對於數位科技及海外業務、提升獲利能力的經營方向將更加精進，力求為客戶提供多元化創新金融服務，朝全方位優質金融機構的目標前進。

中華民國不動產估價師公會全國聯合會理事長張能政表示，不動產估價師顧名思義就是對不動產價值進行評估，包含土地、建築改良物、農作改良物及其權利等，一般常見的估價需求包括不動產交易價值(買賣)、不動產開發價值(一般合建、危老改建、都市更新、聯合開發等)、不動產資產價值評估(企業資產價值、個人資產證明)、不動產權利價值(地上權、租賃權、土地重劃)、財產分配(遺產、夫妻財產、法人資產)、法院委託(不動產爭訟案件、法院拍賣等)、政府機關委託(協議價購、徵收、基準地)，過去不動產估價師服務對象主要以法人、政府機關及法院機構為主，除了提供簽證報告書外也提供不動產的諮詢服務，近年隨著政府落實推動居住正義與土地正義，估價師與一般民眾關聯性也愈來愈高，如都市更新、危老改建及2012年政府徵收土地改採市價徵收等都與民眾權益有相當高的關連性。

張能政指出，不動產估價師法雖已立法近17年，一般民眾對於不動產估價師的認識仍然不多，不動產價值評估應由不動產估價師依法執行，如同公開發行公司之財報需由會計師簽證一樣，不動產估價師公會全聯會理事長張能政指出目前國內不動產估價師事務所共計209家，開業簽證不動產估價師共計409位，不動產估價師與律師、會計師、建築師等專業人士同屬於國家考試及格之高考證照。

張能政理事長指出估價師立法17年從業人數卻增加有限，主要係政府對於不動產估價師產業並未重視與積極輔導，與當時不動產估價師法的立法意旨有所悖離。舉例而言，2012年土地徵收條例修法土地徵收價格改採市價徵收，不再以公告現值加成方式認定，但法令規定市價評估仍由政府部門地價人員自行查估，各界多建言應委由公正第三人，即不動產估價師客觀進行評估，以維公平正義，但法令訂定上卻未獲採納；雖然這幾年公部門的地價單位已逐漸委託具公正第三人角色之不動產估價師評估，但土地徵收條例等相關法令迄今仍未修訂。

又如金融抵押貸款擔保品的評估，銀行法第37第1項及銀行法施行細則第5條規定，銀行對擔保品鑑價依銀行內部自行訂定的擔保品鑑價標準，未委託公正第三人進行評估，亦將使金融機構承受更大之風險，主要係因不動產買賣金額大，多數人購買不動產時都需向金融機構融資，金融機構其實是不動產市場最大的風險承擔者，因此，金融機構受不動產市場的影響甚鉅。

他指出，國內過去曾經發生過一些金融機關擔保品超貸之情形，例如2013年統源超貸案、2016年的華南銀行超貸案都是人為不法所造成的，金融機構自行決定擔保品價值及放貸金額，當貸款人為獲得較高的貸款金額時，更容易用各種不法方式致產生人謀不臧的結果。許多先進國家在經過幾次金融風暴後，金融機構抵押貸款擔保品估價也都建立委託公正第三人估價之制度，而國內金管單位卻遲遲無法進行這方面的改革，一直強調銀行也有相當豐富的資料及專業性，但真正要降低金融風暴的影響，獨立性更為重要。

政治大學地政系林左裕教授於2016年的海峽兩岸不動產估價學術研討會中，曾發表「各國不動產抵押貸款外部估價制度與金融穩定性」，指出各國在歷經2008年次級房貸風暴後，為解決不動產擔保品估價人員、估價結果及放款額度均由銀行全權決定，所導致金融機構與存款戶間之「代理問題」，各國紛紛修正不動產擔保相關準則。如美國房地美、房利美等機構簽署「房屋評價行為準則」(Home Valuation Code of Conduct, HVCC)協定，對於不動產抵押放款的估值與估價者角色都有所限制。在2011年4月1日，開始以「獨立估價要求」(Appraiser Independence Requirements, AIR)取代「房屋評價行為準則」以法制化的強制方式，藉由獨立估價要求，保護購屋者、貸款投資者及整體住宅市場。

國內不動產市場景氣在2013~2015年間達到最高點，但租金與價格比也降至最低點，以台北市來看年化淨報酬率在1.6％~1.8％間，比貸款利率還低，幾乎是全世界主要都市租金報酬率最低的，這也是國內不動產市場存在高度泡沫風險的警訊，影響未來金融機構與整體金融體系發展甚深。政府更應該在這幾年房地產市場發展開始遲緩時更加警戒與檢討才能建立一個良好的投資與市場環境。

不動產估價師為一個公正客觀第三人的角色，在自由市場裡買賣雙方透過協商達成共識形成交易價格，估價師或可擔任諮詢者；但遇到民間需要申購公部門土地時，卻常無法進行協商，因為協商對於政府機構的人員來說極具壓力，賣低了可能導致圖利之名上身，這樣的心態會導致出售單位寧願將價錢訂高賣不出去，也不願意低價售出的可能。

張能政理事長也指出目前民眾或開發商因畸零地、都市更新單元合併或因過去租地建屋向國產管理單位申請土地讓售，常有國產管理單出售價格過高之抱怨，這並不能怪罪於承辦業務人員，需要檢討的是國有非公用土地讓售價格決定方式的問題。

目前國有土地讓售雖訂有內部查估原則，但國有土地的出售對政府部門而言非為必要之事，再加上民眾案件申請數量眾多業務繁忙，難以審慎評估，加上查估人員多非專業的估價人員，雖然申購者可提出異議但無從協商或仔細了解，這確實讓申購人有投訴無門之苦。

對此，張能政理事長也建議國產管理單位可以善用不動產估價師，委託估價以訂定合理出售價格，若遇民眾認為申購價格訂價過高，也可允許其自行去委託估價，在就雙方提出估價的結果透過審議單位決定，公開透明才是解決方式。這制度的建立不僅可以用在公有土地出售也，可以用來解決目前土地徵收前協議價購的協商。

除了公部門的估價的問題外，近一年來內政部積極推動危老改建，這種小範圍的建物重建比起都市更新更加容易，加上簡易明確的獎勵容積對於舊建物的重建有很大的推動效果，尤其在高房價的六都明顯看到申請案件增加的趨勢。危老改建最大的好處就是地主與開發商之間達成協議即可申請建照，不必如都市更新經冗長的計畫擬定及審查時間，這政策對於老舊建物改建應有很大幫助。但無論大面積的都市更新或小面積的危老改建，主要的問題都在分配的協議上，不論開發商整合的案子或地主自行合意改建的案子，公平合理分配都是最重要。

內政部在危老重建條例中雖未如都市更新權利變換計畫一樣導入不動產估價師協助權益分配的評估，但張能政理事長也指出目前危老重建案子逐漸增加，也有不少的開發商為讓地主獲得較高的信任委請不動產估價師協助評估重建前地主間的分配比率、地主與開發商間的合建分配比以及重建後各層房屋合理市價；沒有開發商由地主自行整合改建者更需要尋求專業客觀第三人協助。

分配價值是重建最核心的課題，以地主與建方合建比而言，房價高的地區地主的分配較高，以台北市精華區來看可能達到七成以上；低房價地區則可能低至五成，這樣差異對一般地主來說恐怕難以判斷；另外，重建前後一樓價值及各層價值的差異？臨路面土地與內側土地之價值差異？每坪土地可興建成多少倍比的房屋面積？分配的公設比多少合理？這是需要有一位專家提供客觀諮詢與協助，不動產估價師正可以提供這樣的協助，地主和開發商也都可善用不動產估價師的獨立性及專業能力。

目前台北市不動產估價師公會為因應危老重建條例的推動訂有「第二號估價作業通則：台北市都市危險及老舊建物重建不動產估價報告書」，將危老重建價值分配的評估方式規定其中，也建議內政部在推動都市危老重建政策時也可以向重建戶或開發商推薦不動產估價師可以提供的協助，對於危老改建的推動相信會有很大的幫助。

對於不動產估價師產業目前的發展，張能政理事長認為主管機關並未好好善用這個專業證照來協助政府推動相關的土地政策，很多不動產估價師開業後以法院拍賣估價為主要業務，顯與其應展現的職能極不相稱，主管機關應該可以來省思的問題。以鄰近中國大陸、韓國及日本等國家來看，不動產估價師大量協助政府公示地價的評估、舊城市更新及新都市擴張開發，也規定金融機構貸款擔保品必須委外估價，估價師與公部門密切配合，對於相關政策的推動會有很大的幫助，全聯會也期待政府單位能再審思當初不動產估價師法立法意旨，增加估價師的法定業務，善用不動產估價師的「專業性」、「獨立性」及「客觀性」，一起為落實這個國家土地公平正義的理想而努力。

　　12月10日下午，格力地産（600185）披露回購股份預案，公司擬回購資金總額為2億元至3億元，擬回購股份的價格不超過5.8元/股，回購股份期限為自董事會審議通過日起不超過12個月。

　　格力地産表示，本次回購股份的用途包括但不限于用于員工持股計劃或者股權激勵計劃，轉換上市公司發行的可轉換為股票的公司債券，或為維護公司價值及股東權益所必需等法律法規允許的其他情形。

　　公告顯示，如以回購資金總額上限人民幣3億元，回購價格上限人民幣5.8元/股測算，預計回購股份數量不超過5172.41萬股，約佔公司目前總股本的2.51%。

　　截至9月30日，公司總資産為277.20億元，歸母凈資産為75.70億元，流動資産為244.60億元。如回購金額上限3億元全部使用完畢，按2018年9月30日的財務數據測算，回購資金約佔公司總資産的比重為1.08%、約佔歸母凈資産的比重為3.96%、約佔流動資産的比重為1.23%。

　　格力地産進一步表示，本次回購存在回購期限內公司股票價格持續超出回購方案價格區間，導致回購方案無法順利實施的風險。

　　截至12月10日，格力地産低開低走，公司股價當天下跌1.05%，報3.77元/股。

　　逾30家內地及在港上市房企發布了11月銷售數據，整體看銷售依然處于高位，11月單月合計銷售4254.3億元；前11月合計銷售額達4.48萬億元，增幅達33.2%。其中，銷售額破千億元的企業14家，兩家企業突破5000億元。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，2018年依然是房地産銷售刷新歷史紀錄的一年，標桿房企市場佔有率繼續提升。不過，隨著房地産調控的深入，房企逐漸出現業績上漲乏力的現象，包括多家龍頭房企銷售業績出現放緩跡象。市場人士擔憂房地産行業進入調整周期。

　　銷售總量高歌猛進

　　從目前情況看，萬科、碧桂園以及中國恆大前11月銷售額接近或超過5000億元。今年1至11月，萬科累計實現合同銷售額5439.5億元，同比增長約16.32%。萬科董事會主席鬱亮稱，今年完成6300億元問題不大，並表示萬科的銷售回款率將是業內最高之一。

　　前11月，中國恆大累計合約銷售額約5352.1億元，同比增長13.78%；累計合約銷售面積約為5088.4萬平方米，同比增長7.53%；銷售均價約為1.05萬元/平方米。

　　碧桂園今年下半年開始僅公布權益銷售金額，盡管統計口徑不同，但仍然保持強勁的增長態勢。前11月，碧桂園實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約4897.4億元，同比增長29.52%；歸屬公司股東權益的合同銷售建築面積約5246萬平方米，同比增長22.31%。

　　銷售總量仍然高歌猛進，但多家房企11月單月銷售額增速放緩甚至下降。11月份，保利地産實現簽約面積233.5萬平方米，同比下滑了19.5%；簽約金額335.2億元，同比下滑7.9%。

　　全年目標完成樂觀

　　根據中房網統計數據，在2018年百強房企中，至少56家提出了年度銷售目標。從這些企業完成情況看，前11個月標桿房企銷售目標完成率均值為90.79%，比上月提高10.05個百分點。

　　截至11月底，建業地産、美的置業、龍光地産、正榮地産、藍光發展、世茂房地産、新城控股、金科集團、中梁地産、寶龍地産、華潤置地、九龍倉、佳兆業、中國奧園、融僑集團15家房企完成了全年銷售任務。其中，新城控股銷售金額居前，前11個月實現合同銷售金額1985.65億元，同比增長88.6%。公司此前公布的全年銷售目標為1800億元。

　　目標完成率超過九成的房企18家，包括招商蛇口、中國恆大、時代地産、保利置業、富力地産、北辰實業、新力地産、旭輝集團、中海地産、東原地産、融創中國、中國金茂、遠洋集團、保利發展、福晟集團、龍湖集團、當代置業、融信中國，比上月增加12家。

　　11家房企目標完成率在80%-90%之間，包括中南置地、陽光城、金地集團、祥生地産、中駿置業、榮盛發展、三盛集團、合景泰富、雅居樂、卓越集團、首開股份；6家房企目標完成率在70%-80%之間，包括仁恆置地、禹洲集團、濱江集團、越秀地産、首創置業、綠城中國；3家房企目標完成率在60%-70%之間，包括綠地控股、華夏幸福、正商地産。

　　值得注意的是，泰禾集團銷售表現不佳。盡管目前尚未公告最新的銷售金額，但根據第三方研究機構克而瑞的預測，泰禾集團目前銷售金額為1100億元左右，僅完成全年銷售目標的55%。2017年12月22日，泰禾集團董事長黃其森接受媒體採訪時表示，公司2018年銷售額目標將再翻一番至2000億元。隨後泰禾集團股價異動，按收盤價計算，9個交易日股價漲幅高達65%，市值增加136億元。深交所對此向泰禾集團發出監管函指出，公司銷售額及銷售目標金額屬于可能對公司股價産生較大影響的重要信息，公司相關人士接受特定媒體採訪時泄露公司未公開的重大信息，違反了相關規定。

　　當前，恰逢鄉村振興戰略的全面推進，民宿産業成為國內不少地方政府大力推動的“下鄉産業”。

　　更有很多地方政府先後出臺多種鼓勵舉措，通過樹立行業典型為社會資本進入鄉村民宿産業提供示范效應。在當前的浙江麗水，尤為如此。

　　2016至2017年間，麗水市連續制定出臺了《關于大力發展農家樂民宿經濟、促進鄉村旅遊業轉型升級發展的三年行動計劃（2016-2018年）》、《關于全面提升農家樂民宿規范發展的實施意見》以及《“麗水山居”農家樂綜合體和精品民宿示范項目評審認定辦法（試行）》。

　　除此之外，麗水各縣（市、區）還先後投入了數百萬元用于編制縣域和特色村的民宿發展規劃。種種努力之下，民宿經濟已經成為麗水旅遊産業的新增長點之一。

　　但事實上，以麗水的民宿産業發展為例，其往往需要具有較高的資源要素門檻。從這個角度來説，盡管麗水通過試點宅基地使用權流轉，為社會資本進駐鄉村打通了渠道，但實際上全國范圍內能夠依賴民宿産業發展從而推動鄉村振興的農村地區卻並不算多。

　　因此，民宿産業大規模進駐鄉村，能夠為鄉村振興提供的力量和影響范圍還具有一定的局限性。大量進駐鄉村的民宿産業，其本身也會面臨著農村旅遊産業發展，短時間內無法解決的服務人才短缺、監管和退出機制缺乏等關鍵問題。

　　從長期來看，要實現産業振興，在盤活閒置宅地資産的制度基礎上，除了需要導入民宿等旅遊産業外，可能還需要引導其他的産業形態更大范圍地進駐鄉村。

　　實際上，在産業振興的實施路徑中，鄉村振興戰略中特別提出了國家現代農業産業園、田園綜合體、農村産業融合發展示范園、農村一二三産業融合發展先導區、對養殖基地與農産品流通設施的扶持，共計5種重點扶持的農業産業形態，以引導農村産業的平衡發展。

　　其中，2017年中央財政對于國家現代化産業園更是拿出了50億元的扶持資金，可見其扶持力度之大。

　　但其産業形態導入至農村的成果卻並不理想。公開資料顯示，目前我國符合要求的國家現代化産業園僅有62家。在2018年農業部發布的“關于國家現代化産業園創建”的相關通知中，規劃要在2020年將國家現代化産業園的數量擴充到300家。

　　顯然，鄉村振興還存在著不小的産業發展距離要去彌補。除去客觀存在的地質等農業要素影響，某種程度上反映出在當前農村産業的發展實際中、不少地方更加重視類似民宿産業為代表的旅遊産業導入的事實。

　　其根源或許在于，在鄉村振興的過程中，通過宅基地管理制度改革所導入旅遊相關的産業形態，往往能夠在短期內快速取得實際成效，但同時不應忽略了通過農村土地徵收改革，以及集體經營性建設用地入市改革所能夠帶來的其他形態的“下鄉産業”。

　　從這個角度來説，在全國落實推進鄉村振興的宏觀背景下，對于依然還處在起步階段的絕大多數鄉村地區而言，旅遊資本和産業的快速導入，或許能夠讓鄉村發展在短時間內走得更快；但基礎和核心的農業産業發展，也需要各地區重視並同步推進，或許這樣才能夠讓鄉村振興走得更遠。

　　導讀：麗水鄉村的發展轉變背後，除了受益于當地的自然山水風光之外，麗水正在探索推進的農村宅基地使用權流轉改革，成為盤活鄉村經濟發展的重要制度創新，為社會資本和産業進駐農村打通了制度通道，成為當地鄉村振興的核心驅動力。

　　李凱怎麼也沒有想到，作為一個學酒店管理專業畢業的大學生，他會在浙江的一個小山村裡經營民宿扎下了根。

　　李凱的民宿在梅源村雲和梯田旁，位于浙江麗水市雲和縣，雲和是麗水“九山半水半分田”地質特徵明顯的九個縣之一。

　　在麗水，“開門見山景溪流，臨窗望雲卷雲舒”的景象可謂處處可見，但在早年間，卻因農耕時期的“人地矛盾”突出，越來越多的當地人選擇外出求生，讓這裡成為全國知名的僑鄉。

　　12月初，21世紀經濟報道記者通過實地走訪麗水的山村田野後發現，如今，隨著鄉村旅遊的興起，越來越多類似李凱這樣的外地年輕人來到麗水，昔日分散而破落的小山村，通過發展民宿産業等新的鄉村産業形態，帶動當地農民逐漸歸巢創業，這一新的鄉村發展軌跡，正改變著當地農村的面貌。

　　實際上，麗水鄉村的發展轉變背後，除了受益于當地的自然山水風光之外，麗水正在探索推進的農村宅基地使用權流轉改革，是盤活鄉村經濟發展的重要制度創新，為社會資本和産業進駐農村打通了制度通道，成為當地鄉村振興的核心驅動力。

　　在此基礎上，麗水還將計劃“第二輪”改革，通過一係列政策，讓“鄉愁”效應吸引當地城市人口前往鄉村地區創業和短時居住，為更多的城市資本和人口要素重新回歸鄉村，盤活農村閒置資源提供源源動力。

　　宅基地使用權可抵押

　　初見李凱時，他顯得心事重重，一連好幾天為如何擴大自己創辦的民宿品牌增加經營體量而發愁。

　　“如何籌錢和解決當地農房的租賃問題是關鍵。”李凱告訴21世紀經濟報道記者，2015年計劃在雲和梯田創辦精品民宿的時候，遇到的最大困難便是資金問題，為此他不惜轉讓了在縣城的經濟型酒店，同時還要為滿足銀行貸款條件，到處找當地人做擔保。

　　李凱擔憂的問題，實際也是此前不少來此投資民宿的創業者的關鍵阻礙。如今在浙江麗水，這些難題都已經有了解決方案。

　　在採訪中，21世紀經濟報道記者了解到，當前麗水在落實推進農村宅基地“三權分置”改革舉措中，正探索推動宅基地使用權流轉抵押的相關工作。在保障宅基地和農房的“所有權”和“資格權”基礎上，對“使用權”流轉進行了試點與創新。

　　其中，最核心與關鍵的創新探索在于打通農村宅基地和住宅的確權抵押、銀行信貸等過去試點工作中的“症結”之處。

　　今年5月，麗水市國土資源局正式發布了《麗水市農村宅基地“三權分置”改革試點工作的指導意見》，明確了改革主要內容為落實宅基地集體所有權、保障宅基地農戶資格權、放活用好宅基地及農房使用權，並在麗水的蓮都、青田、松陽和遂昌四個縣（區）開展首批試點工作。

　　其中在“放活宅基地使用權”方面，上述文件明確了“允許個人和社會工商資本通過簽訂宅基地及房屋流轉協議，將流轉取得的宅基地及房屋使用權用于民宿、農家樂等經營（期限不得超過20年）”主體內容。

　　浙江省麗水市國土資源局副局長周樂均向21世紀經濟報道記者解釋稱，宅基地使用權流轉的關鍵，一方面是需要法律的認可，流轉使用不超過20年正是基于此；另一方面則必須要和金融係統進行銜接，使得宅基地使用權能夠實現抵押。

　　為此，今年8月28日麗水市國土資源局與麗水市人民銀行聯合下發了《關于加快推進農村宅基地“三權分置”改革抵押融資工作的指導意見》，並統一在松陽、青田、蓮都和遂昌四地開展了首批試點。

　　“麗水為推進使用權流轉，先後與當地法院和人民銀行進行了溝通，讓宅基地使用權明確了合法的流轉期限，以及擁有債權抵押的資格。”周樂均告訴記者，市國土資源局為此還首創了《麗水市農村宅基地使用權及房屋使用權流轉合同》以及配套宅基地使用權流轉的相關不動産權證登記制度。

　　在具體操作方式上，只要出租的農村閒置農房具有確權後的産權證，房主和租客就可以到當地的不動産登記中心辦理該農房的使用權流轉證。在此基礎上，租客就能夠憑借宅基地使用權證到銀行辦理融資業務。

　　“既為農民增加了收入，也為農房的租客提供了資金保障。”周樂均介紹稱，宅基地流轉的合同期限根據雙方需求靈活設置，對于租客來説，有了使用權流轉證之後，在經營的過程中也可轉讓其使用權，同時剩余時限的宅基地使用權還可再進行流轉和抵押。

　　統計資料顯示，截至目前，全市已經辦理“宅基地及房屋使用權”證書27本，辦理抵押登記9宗，貸款金額220萬元。

　　“銀行十分看重擔保。”李凱告訴記者，2017年決心在雲和梯田旁的山腳下租用當地農房再增加一個民宿項目時，盡管當地銀行對其一期項目經營的情況已經比較了解，但出于程序要求，還是要求他必須找到梅源村當地人作為貸款擔保人才可以放款。

　　“實際上，作為外地人能夠找到一個為你承擔風險的當地擔保人，並不容易。”李凱感慨道，在新試點的制度下，進駐農村的資本和産業，就有了一定的融資渠道和權益保護基礎，為像他這樣有意在農村地區將産業做大做強的人，提供了制度保障。

　　流轉對象“擴圍”

　　事實上，麗水探索農村宅基地使用權的流轉政策並非毫無基礎，在探索農村宅基地使用權流轉和房屋抵押貸款方面，皆有相關政策探索的制度先行經驗。

　　21世紀經濟報道梳理發現，2016年，麗水青田縣被列入全國農房抵押貸款試點縣，彼時就為農房抵押貸款登記創建了一些試點經驗。截至今年8月末，青田縣累計發放農房抵押貸款2586筆，貸款總額5.52億元。

　　而其中最關鍵的農村宅基地使用權流轉探索，則早已在雲和縣有所推進。

　　值得一提的是，雖然不在當前宅基地使用權流轉改革試點的四個縣（區）范圍內，但麗水雲和縣早在2013年就被列入國務院首批扶貧改革實驗區，已開始探索通過深化異地搬遷安置方式創新、開展宅基地使用權流轉試點，以推進空閒農房“二次創業”的相關探索工作。

　　只不過，與當前正在推進的農村宅基地使用權流轉舉措不同的是，彼時的政策內容對使用權流轉圈定了嚴格的適用范圍。農村宅基地使用權流轉需在符合“一戶一宅”等法律規定的前提下，允許雲和縣農村村民在縣域規劃區102平方公里之外向本縣農村村民跨社進行農村宅基地使用權流轉。

　　公開資料顯示，截至目前，雲和縣已經辦理189戶村民的宅基地流轉，面積19535平方米，其中空閒宅基地36宗，面積3240平方米，流轉金額1868萬元。

　　但是，這一宅基地使用權流轉的效果並不理想，主要原因在于無法導入外界資本和管理理念，使得鄉村旅遊産業在無法提質增效的基礎上，還面臨著市場炒作且“有些混亂”的尷尬局面。

　　李凱告訴記者，在雲和高端民宿沒有出現時，很多農家樂的興起和低端民宿的興建，讓當地的農宅租金價格上漲很快，一些位置並不好的農宅甚至叫價都達到了5萬元每年的租金。

　　兩相比較之下，不難發現，正在麗水其他四地試點推進的農村宅基地使用權流轉制度，無疑將流轉的對象進行了“擴圍”：從“本縣農民村民”及“跨社”推向了全國范圍內符合條件的流轉對象。

　　雲和縣旅遊局副局長穆曉通在接受21世紀經濟報道記者採訪時坦言，此前的宅基地使用權流轉只是在內部之間流轉，無法為鄉村産業發展帶來有益的資本和經營，長期而言，並不利于鄉村産業的發展，宅基地使用權流轉就需要有一定的跨越性。

　　“需要有行業引領者，這是本地之間流轉所面臨的關鍵瓶頸問題。”穆曉通認為，通過宅基地使用權流轉，讓城市資本進駐鄉村的同時，也能夠為其帶來全新的經營理念和經營方式，對引領農村旅遊産業發展至關重要。

　　在採訪中，記者發現擴容之後的農村宅基地使用權流轉，讓不少社會資本開始陸續進入麗水的農村地區，在帶動當地農民就業增收的同時，也引導從事鄉村旅遊産業的當地農民，扭轉自身傳統的經營理念。

　　在麗水蓮都區利山村，記者採訪時看到，于2009年開始動工並經過全面規劃翻新改造後的畬族村落，青磚白牆，富有民族特色的房屋建設依次排開，村落四周則被青山圍抱，中間近70畝的水田被改造成為荷花景觀帶，成為當地特色鄉村遊中的關鍵元素。

　　據介紹，2012年建成完工之後，利山村便引進了麗水市年利來農業綜合開發公司參與開發，通過宅基地使用權流轉先後將50間農房改造成為標準型的度假客房，並實現統一管護與經營。

　　在此基礎上，通過租用民房和村集體閒置資産、流轉土地、帶動就業以及銷售農産品等方式，每年可為當地村民帶來工資收入近70萬元，房屋租金收入約20萬元，以及土地流轉租金收入約15萬元。

　　麗水市國土資源局不動産登記局局長潘孫維在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，麗水當前的閒置農房共計約有15萬畝，違建去除之後，如何將閒置農房盤活，僅靠在當地范圍內流轉顯然還不夠。由此，在嚴格保障所有權和資格權不變的基礎上，通過將宅基地使用權流轉的制度打通，更要為鄉村引入外界資本與産業的進駐帶來便利的渠道。

　　讓城市人回歸田園

　　基于宅基地使用權流轉的制度探索，讓與鄉村土地有關的産業導入有了更大更多的可能性。

　　在李凱的擴張計劃中，鄉村民宿的分布格局也並不局限在雲和梯田一個地方，且産業發展與其所依附的鄉村資源要素之間的關係，也發生了重要的變化。

　　“現在我的觀念發生了轉變，不再像以前那樣總想著買一個農村的宅地更有安全感，反而是覺得在有制度保障的條件下，租15年時間也已經足夠，期滿之後或者在這期間，我可以通過擴張去更多的地方做大做強。”李凱如是表示。

　　事實上，李凱所言的在農村購置宅地，並不符合我國《土地管理法》的相關規定，“城市人進入農村購置宅地”更是被命令禁止的基本法律紅線。

　　正是麗水探索推進的農村宅基地使用權流轉制度，城裡人和資本進駐農村成為一種可能。這也正是當前麗水在探索宅基地使用權流轉之後，正在嘗試探索推進的“第二輪”相關改革任務。

　　其中一個重要的背景是，當前社會資本和産業進駐鄉村絕大多數都是瞄準當地的旅遊資源。尤其是民宿産業發展，風景要素十分關鍵，這對于更廣意義上的社會資本和産業而言，並不具有很強的復制意義。

　　由此，醞釀中的麗水宅基地使用權改革“第二輪”舉措，正是針對這一現實而言。

　　在採訪中，21世紀經濟報道記者獲悉，當前麗水市正在通過宅基地使用權改革的政策試點，力圖推動更多的當地城市人口回歸農村創業和短時生活創造條件，通過“鄉愁效應”真正為鄉村振興積聚人口和資源等核心要素，帶動鄉村的發展。

　　潘孫偉向記者透露稱，麗水當前共有閒置農房共計約15萬畝，去除違建之後，如何將這些散落在農村的“沉睡”資源盤活更加重要。一方面要繼續引進和推動民宿與農家樂等鄉村旅遊産業發展；另一方面，還需要通過鄉協、創業回歸青年等力量，讓更多的主體參與到盤活農村農宅中去。

　　“通過出臺一些規劃、布局、重建和可適當移位的歸納政策，讓農村的房子能夠修繕並真正用起來十分關鍵。”潘孫偉告訴記者，類似政策的前提條件則必須要以房主的名義，因此也並不涉及其“三權分置”中的所有權和資格權問題。

　　通過這類舉措的出臺，發展益處也十分明顯。其能夠規避鄉村旅遊重風景要素的弊端，吸引更多的城市和資本力量進入到那些位置、景色資源並不好的農村老宅中，讓閒置的資源能夠被利用起來。

　　“類似本地城市人周末能夠回到農村租個地方住，順便種個菜正是我們的發展方向。”周樂均告訴記者，這些設想也僅是未來的工作計劃，眼下麗水宅基地使用權流轉改革的關鍵是要獲得上位法的支持。

　　周樂均表示，麗水在當前的探索過程中，摸索出來的一些改革舉措，有些內容還沒有相關法律上的規定，特別是農村宅基地使用權證，更是從所有權的基礎上分離出來的一個確權證明，雖然客觀存在，但還沒有上位法方面的定位與支撐。

　　在採訪中，記者了解到，麗水在推進農村宅基地使用權流轉改革的過程中，除了要面對上位法缺失的關鍵問題之外，農戶對使用權的認知普及和農宅産權證的確權登記，都是當前改革推進過程中所需要不斷解決的核心問題。

　　“此外，還需要一定的考核機制，不能僅靠國土一個部門去推動。”周樂均表示，農村宅基地“三權分置”改革涉及確權發證、兩違處置、修繕審批、規劃布局等多個部門和領域，更是一個係統性的工程，如果要推進“第二輪”改革勢必需要更多的政府管理主體能夠參與其中。

　　在連續三個月下跌後，12月初，百城二手房均價進一步下跌。

　　中新經緯用戶端從諸葛找房資料研究中心發佈的最新《百城二手住宅均價報告》獲悉，上周（12月3日-12月9日），百城二手住宅掛牌均價為15136元/平方米，環比下跌0.54%，下跌城市達69個，平均跌幅0.91%。據諸葛找房此前資料，截至11月，百城二手房均價已連續三個月下跌。

　　近七成重點城市二手房價下跌

　　諸葛找房分析師指出，隨著調控的深化，二手住宅市場熱度持續下降，連續三周掛牌均價下跌。根據上述報告，上周百城二手房均價較前一周環比下跌0.54%，跌幅擴大明顯。其中，下跌城市達69個，平均跌幅0.91%；上漲城市31個，平均漲幅0.51%。

　　中新經緯用戶端梳理發現，惠州（-1.45%）、北海（-1.44%）、許昌（-1.41%）、德陽（-1.11%）、南通（-1.08%）、瀋陽（-0.99%）、煙臺（-0.99%）、貴陽（-0.95%）、泰安（-0.93%）和廊坊（-0.91%）等十個城市二手房均價環比跌幅最大。

　　此外，泉州（1.55%）、嘉興（1.38%）、連雲港(3.140, -0.06, -1.88%)（1.30%）、鹽城（1.28%）、上饒（1.23%）、東莞（1.03%）、鞍山（1.00%）、開封（0.93%）、丹東（0.92%）和銀川（0.92%）等十城為二手房均價漲幅榜前十。

　　惠州跌幅居首 深圳後花園成“睡城”

　　中新經緯用戶端注意到，在跌幅榜Top 10中，惠州以1.45%的跌幅居於首位。

　　11月15日，國家統計局發佈的2018年10月份70個大中城市二手住宅銷售價格指數資料顯示，惠州二手房價格環比上漲0.5%。12月初，諸葛找房發佈的11月百城二手房均價資料顯示，惠州二手房價格環比下跌1.11%。

　　每日經濟新聞12月3日報導，在幾年樓市熱炒後，被稱為深圳後花園的惠州，如今已淪為雙城生活的“睡城”，本地人買不起，外地人不想炒。報導指出，有客戶想出手惠州地鐵口的房子，以低於市場價兩三千的價格掛出，很久無人問津。

　　而據報導，此前就有惠州相關樓市專家指出，調控的深化正在有效擠壓出前期不斷湧入的投機購房需求，市場正在理性回歸。上述報導提到，惠州市房地產市場監督工作領導小組辦公室主任、市房管局局長袁貴平表示，惠州堅持市場調控不動搖，也將不斷推動調控的精准化，因地制宜、因時制宜維護市場的穩定健康。

　　全線城市均價普遍下跌 一線均價是三四線5倍多

　　不僅惠州二手房均價受調控政策影響降溫，北京、廣州等一線城市也有類似情況。

　　央視財經昨日（10日）報導，多名房地產仲介經紀人表示，政府對樓市的總體調控和相關金融政策的出臺，致二手房市場降溫明顯。報導指出，北京部分地區的二手房價格已出現鬆動，11月份廣州二手房交易市場則比較低迷。

　　根據諸葛找房資料，目前全線城市二手房均價普遍出現下跌。

　　分城市等級來看，一線、二線、三四線城市掛牌均價全線持續下跌，二線及三四線城市下跌最大。一線城市二手住宅均價57633元/平方米，均價環比下跌0.46%；二線城市二手住宅均價18541元/平方米，環比下跌0.56%；三四線城市二手住宅均價10692元/平方米，環比下跌0.55%。

　　中新經緯用戶端根據上述均價計算發現，一線城市二手房均價是二線城市的3.11倍，是三四線城市的5.39倍。

　　分區域來看，各區域掛牌均價均有所下降，東部領跌，環比下跌0.63%。中部和東北掛牌均價也繼續下降，且跌幅進一步擴大，分別環比下跌0.55%、0.57%。西部地區跌幅有所收窄，環比下跌0.10%。

　　如是金融研究院高級研究員楊芹芹接受採訪時表示，從需求端看，房地產市場調控依舊較為嚴格，商品房銷售整體處於下行週期，銷售情況不太樂觀。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波認為，2019年一線城市將表現為“價穩量降”，二線城市中的部分熱點城市降溫可能加速，不排除部分城市房價出現較為明顯的波動，但更多的二線城市將呈現出緩慢降溫趨勢。

高力：投資者看淡住宅 納米樓最傷

樓市接連受負面消息影響，由高位迅速下滑，本地兩大龍頭地產代理行中原地產及美聯物業均看淡明年樓市走勢。中原地產料樓價自今年7月高位跌約15%方會喘定，美聯物業則估計明年樓價跌幅約10%，納米單位及細價樓有機會進一步受壓，最壞情況或會下調15%。高力國際向發展商、機構及家族投資者進行投資意向調查，逾半受訪者估計明年樓價跌5%至15%。

中原地產亞太區主席兼行政總裁黃偉雄指出，受6月政府宣布新房策，以及其後的中美貿易戰等負面消息影響，市場觀望氣氛甚濃，二手交投陷入冰封，一手盤銷情亦明顯降溫，令樓價7月起回調。

中原：CCL回落至160水平

黃偉雄說，樓市跌勢今年第三季開始，由於明年不明朗因素多，相信貿易戰將持續影響全球經濟，本港亦難幸免，他預料樓價跌勢將持續至明年首季，第二季起窄幅橫行，由高位起計樓價料回落約15%。他指出，反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）今年高位為188.64，料會跌至約160水平，降幅約15%。他預測，2019年全年二手宗數約4萬宗，金額約3500億元，跟今年相若；發展商推盤步伐不減慢，預期購買力仍傾向一手市場，2019年全年宗數料約2萬宗，金額約3000億元。

美聯：來年中可止跌

美聯物業住宅部行政總裁布少明則表示，本港樓市基本因素不變，美國加息步伐更有望於2019年放慢，本地樓價沒有暴跌的空間，若貿易戰不再惡化，2019年樓價料調整約10%以內，惟納米單位及細價樓跌幅或達15%。他說，若貿易戰紓緩甚或解決糾紛，樓價有望於農曆新年前重回正軌，否則要待明年中才可終止跌勢。

高力國際最新發布《2018年度香港投資者問卷調查報告》，訪問了超過70個以香港為基地的發展商、機構投資者及家族公司。該批投資者多預期住宅市場將有較大調整，55%受訪者認為住宅價格明年將跌5%至15%，僅2%受訪者預期有升幅。

業界：發展商亦睇到危機

高力國際（香港）研究及諮詢部董事石峰稱，投資者普遍看淡明年香港住宅市場，尤其納米樓將首當其衝，壓力最大；有75%投資者認為，中美貿易戰對樓市的影響，已覆蓋其他負面因素，包括加息及經濟因素。目前樓市交投淡靜，投資者正靜待樓市調整周期完結後，再投入市場。

另一方面，上月曾預測來年樓價最差可跌三成的仲量聯行董事總經理曾煥平表示，本港債務水平及息口仍維持較低水平，估計樓價「要爆煲或斷崖式下跌唔容易」，惟他指出，發展商開價逐漸貼近市價，反映「發展商亦睇到市場有一定危機，最好定一個合理價錢盡快清貨」，若發展商帶頭減價，二手業主要售出手上單位，便須減價至低於新盤售價。

長實（01113）去年11月以402億元出售中環皇后大道中99號中環中心75%業權，新買家財團大股東「小巴大王」馬亞木持有的一個高層單位，剛以每方呎105元租出，料創該廈呎租新高。

據了解，以高價租出的單位為中環中心68樓12至13室相連單位，總建築面積約4891方呎，月租約51.36萬元，呎租105元。單位以高價租出，因擁有全海景外，並附有寫字樓裝修。資料顯示，該單位3年前市值呎租約90元，現租金升16.7%。

前述單位由馬亞木持有，在市場放租約兩個月後租出，由於中環中心過往最高成交呎租約100元，是次最新呎租較其高出5%，成大廈新指標。

雖然上述單位租金創新高，不過大廈一早已賣散的79樓頂層戶，業主內地發展商君豪置業集團董事長石金禹及有關人士，近期把一個建築面積約8158方呎的單位推出市場放租，叫租達每方呎110元，挑戰該廈呎租新高。

鄧成波11億購盛世酒店

此外，另一資深投資者「舖王」鄧成波亦有新動作，剛斥11億元向英皇國際（00163）購入油麻地砵蘭街60號盛世酒店全幢。酒店高30層，有199個客房，建築面積約4.86萬方呎，以成交價計平均每個房間作價約553萬元。該地盤由英皇2011年併購後重建，2014年發展成酒店項目，樓齡僅約4年。

資料顯示，鄧成波已持有毗連的砵蘭街46至52號大部分業權，日後擬重建發展，故購入盛世酒店具協同效應。

樓市未見底，青衣青怡花園兩房單位僅以478萬元成交，為屋苑約10個月以來首度失守「五球」。大角咀奧柏．御峯開放式單位亦下破「五球」關，以498萬元易主，造價創逾一年新低。

美聯物業首席高級營業經理蘇順華表示，青怡花園2座高層A室，實用面積343方呎，兩房間隔，原業主上月以560萬元放售，雖然旋即吸引區內分支家庭客出價洽購，但最終仍被「鋤價」共82萬元（約14.6%），終以478萬元沽出，呎價13936元，造價為該屋苑今年2月以來首度跌穿500萬元水平，較今年8月同類單位高位600萬元，短短4個月急瀉122萬元（約20.3%）。原業主1986年以26.34萬元購入，劈價後賬面仍狂賺451.66萬元（約17.1倍）。

奧柏．御峯498萬逾一年低

奧柏．御峯亦錄得不足「五球」的買賣。香港置業高級聯席董事張仲賢說，該屋苑1座低層F室，實用面積283方呎，開放式間隔，原業主本來叫價510萬元，與上車客拉鋸約一周後，終減12萬元（約2.4%），以498萬元沽貨，呎價17597元，撇除內部轉讓，為去年11月1座低層H室實用面積280方呎的開放式單位以482.8萬元轉手後，該屋苑逾一年以來首宗造價不足500萬元的交易。原業主2015年420萬元入市，賬面賺78萬元（約18.6%）。

另外，市場消息稱，元朗溱柏8座高層A室，實用面積696方呎，兩房連書房間隔，原叫價750萬元，日前累劈62萬元（約8.3%），至688萬元沽出，呎價僅9885元，撇除內部轉讓，呎價屬該屋苑今年7月以來首度跌穿1萬元大關。原業主2013年以568萬元購入，賬面賺120萬元（約21.1%）。

比墅五按「皇宮屋」賬蝕1710萬

上月盛傳以9980萬元沽出的大埔比華利山別墅湖景道一個單號屋「皇宮屋」，實用面積6371方呎，5房間隔，據土地註冊處資料，最終成交價再平180萬元（約1.8%），僅以9800萬元易手，呎價15382元。原業主2012年以1.15104億元購入，曾把該大宅5度押借（俗稱五按盤），已償還部分貸款，約6年賬面勁蝕1710.4萬元（約14.9%）。

觀塘凱滙以貼二手樓價推售，同區二手屋苑造價即時受壓。麗港城21座高層C室，實用面積517平方呎，原本叫價800萬求售，凱滙開價後即減至740萬元易手，呎價14,313元，較銀行昨日估價789萬低約49萬元。

區內代理坦言，今年樓市高峰期，同類兩房造價達900萬元，例如比鄰的19座中層C室，6月以900萬元易手，反映同類單位半年間造價回落約18%。

維景灣畔低層 累減147萬售

另香港置業助理分區董事劉浩勤透露，將軍澳維景灣畔7座低層H室，實用面積498平方呎，屬於2房間隔，10月份放盤叫價860萬元，受新盤低價推售影響，最終減至約713萬元易手，累積減價147萬元，減幅17%。

另一方面，美聯物業首席高級營業經理蘇順華表示，青衣青怡花園2座高層A室，實用面積343平方呎，議價後以478萬元成交，實用呎價約13,936元，累減82萬元。

另外，東涌映灣園2座高層H室，實用面積987平方呎，以950萬元沽出，實用呎價9,625元，售價低市價約30萬元，單位放盤3個月，當時開價1,300萬元，及後調整至1,000萬元，終累減350萬元沽出。

鄧成波持鄰廈 收購締協同效應

訪港旅客持續增長，酒店物業受投資者青睞。英皇集團（00163）以約11億元，沽出油麻地盛世酒店全幢，平均每房價值約552萬元。新買家為鄧成波（波叔），因持有比鄰物業，可望產生協同效應。

英皇集團（國際）昨宣布，以11億元出售位於油麻地砵蘭街之盛世酒店，是次出售預計將於2019年6月10日或之前完成。盛世酒店樓高30層，提供199間客房，總樓面面積約48,600平方呎。英皇集團於2011年併購並於2014年發展為酒店項目。集團表示，交易將會為集團帶來約7.46億元收益。酒店位於砵蘭街，鄰近油麻地港鐵站，前往旺角購物區亦方便，每晚房價約800元。

其士5.4億售觀塘地盤 賺1.8億

新買家為舖王鄧成波，他持有比鄰舊樓，2014年起，波叔收購旺角砵蘭街46至52號舊樓項目，如今已統一業權。此外，他早年以8.3億元，回購彌敦道美迪寧廣場商場，總樓面約6萬平方呎。波叔接受本報查詢時，證實購入盛世酒店，他謂持有比鄰舊樓，日後可作綜合用途，如今購入酒店，可望產生協同效應，地段面貌更佳。

事實上，鄧成波兒子鄧耀昇近年進軍酒店業，旗下Tang's Living Group暫時有10間酒店及服務式住宅，分布於旺角、葵涌及天水圍等，提供2星至4星酒店，如今加入旺角盛世酒店，日後自行經營。

另外，其士國際（00025）以約5.4億元，沽出觀塘大業街4號地盤，目前正在發展中，總樓面面積合共近8萬平方呎，買家為浸信會醫院。翻查資料，其士國際去年以3.6億元，向星星地產（01560）購入地盤，持貨僅1年轉手，獲利約1.8億元。

商廈買賣方面，消息指，九龍灣億京中心A座中層全層，面積約12,815平方呎，以約1.5億元易手，呎價約1.1萬元。另尖沙咀其士大廈中低層04至5室，面積約1,622平方呎，以約2,189萬元易手，呎價約1.35萬元。