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資訊日報 2018/12/24
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2018.12.24 蘋果日報
北市10大豪宅 大安區佔半數
信義聯勤單價勝帝寶 有機會上探300萬

今年房市多空交戰,但高價豪宅仍不斷傳出交易,《蘋果》根據實價登錄成交紀錄,整理出單價逾200萬元的豪宅,邀請代銷業、房仲業、市調、網路平台等8家業者,圈選出心目中的10大豪宅。最後毫無懸念地由大安區的「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」與「宏盛帝寶」,及大直的「西華富邦」,拿下滿分8票、登上前3大巨頭寶座。

另外7名則是松山區「文華苑」、信義區「信義富邦」及「皇翔御琚」、大安區「元大栢悅」、「勤美璞真」、「和平大苑」,與中正區「松濤苑」。
根據實價揭露資訊,過往交易曾突破單價200萬元水準的豪宅社區,全台共計19個,皆位於房價最貴的台北市。其中屋齡最老的是近20年的中山區「帝景水花園」,屋齡最輕的則是今年甫取得使用執照的大安區「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」。針對19個200萬元俱樂部成員,《蘋果》邀集包括海悅廣告、甲山林廣告、創意家行銷等3家代銷業者,及信義房屋、永慶房產集團、台灣房屋等3家房仲業者,《住展房屋網》、《591新建案》等2家網路平台,共同圈選出心目中最具代表性的10個豪宅社區。

西華富邦 最高單價290萬
8位代表一致圈選、毫無懸念的3大豪宅巨頭,分別是「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」、「宏盛帝寶」、「西華富邦」。其中「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」今年共已揭露11筆交易資料,高樓層包括24、27、28、32樓戶別,成交單價在每坪272.6萬元以上,最高每坪299萬元,低樓層也有220~230萬元水準,除成交單價已擊敗「宏盛帝寶」,成為新豪宅一哥,更被視為有機會突破300萬元防線的首個豪宅案。

《蘋果》實際走訪該社區,分為南北2棟,高度分別有31、35層,迎賓大廳分以金、銀2種色調為主軸,營造不同氣勢,2棟各有庭園造景,分布有四季分別盛開的各色樹種,如櫻花、茶花、紫藤花等,戶外泳池旁設有玻璃屋,可作為休憩下午茶、閱讀書報之用,健身房則在玻璃屋2樓,其放鬆的氛圍,宛如置身度假小島。

「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」實品屋,邀來為足球金童貝克漢操刀住家設計的Kelly Hoppen打造,善用黑、白及奶油色等簡單色調,提升居家質感;輔以別具巧思的室內動線,如電影場景般的盥洗室、更衣室,據傳,此設計吸引不少層峰人士身旁的「帳房」,點頭出手。

屋齡約13年的「宏盛帝寶」,包括房價、名人齊聚性及其住宅類地王身價,都令其穩坐豪宅一哥寶座多年,社區最高交易價格出現在2013年,19樓戶以約3.98億元交易,換算單價約298.2萬元,紀錄維持5年之久,直至今年被信義聯勤案打破。

「西華富邦」交易最高單價出現在39樓,單價為290萬元,該社區除強調萬豪酒店物業管理,更訴求部份樓層的無敵河景,雖在2016~2017年景氣低谷,全年才賣5戶,但今年幾乎是以1個月成交1戶的速度前進,堪稱今年賣最好的豪宅案。

管理要好 屋齡不能過高
其餘入圍10大豪宅的社區,包括「文華苑」、「富邦信義」、「元大栢悅」、「松濤苑」及「皇翔御琚」、「勤美璞真」、「和平大苑」等。獲得7票的「文華苑」曾標榜為東方文華酒店物業管理,目前則是富豪競逐購買的標的,最高成交單價來到210萬元。但該案未獲《住展房屋網》圈選,因該單位認為「近期社區傳出未與酒店續約疑慮,當初最大賣點頓時消失。其次,社區過半戶數為極少數人擁有,是好是壞,亦見仁見智。」

海悅廣告總經理王俊傑認為,「真正的豪宅,必須考慮其社區管理,1樓是否有店面,再加上屋齡也不能過高,就此條件之下,有不少豪宅成為遺珠之憾。」

有趣的是,如「松濤苑」、「元大栢悅」等豪宅案,獲評審青睞的原因,除地段、景觀及建商品牌,社區設置避難室的獨特規劃,也成為一大特色。

豪宅多住明星富商 陸客當名人村觀光

台北市豪宅不僅身價高,還可稱為名人村,更有旅遊業者透露,如藝人小S、國民黨榮譽主席連戰、頂新集團魏家等人所居住的「帝寶」,及鴻海集團總裁郭台銘、藝人蕭亞軒、大S所居住的信義計劃區豪宅群等,成為不少陸客指名必經的「景點」。

帝寶最多名人住戶
10大豪宅中名人聚居最多的,當屬大安區仁愛路三段的「帝寶」,擁有最多戶的是頂新集團魏家及宏泰集團林家,有「河南王」之稱的東裕集團和丹尼斯集團董事長王任生,及萬海集團陳家,也坐擁不少戶別。此外連戰、寶成集團蔡家、小S、投資客大咖劉媽媽、名媛何麗玲等人也都是「帝寶」住戶。

規劃有萬豪酒店物業管理的中山區大直地區「西華富邦」,最大咖住戶為「半導體教父」、台積電退休董座張忠謀,他過去與妻子居住於大直地區老牌豪宅「帝景水花園」多年,再入手「西華富邦」,足見其對於大直水岸景觀的忠誠度與喜愛度。另外包括印尼紡織大王宋良浩之子宋大江、三發建設董事長鍾俊榮,也都出手該社區。

松山區「文華苑」標榜東方文華酒店物業管理,最知名住戶包括國巨集團董座陳泰銘與前精英董座蔣東濬,分別購置7戶及9戶。中正區鄰近植物園的「松濤苑」,大咖住戶為潤泰集團總裁尹衍樑,以及號稱台灣最大創投公司的華威創投資深合夥人張志成。

豪宅群聚的信義計劃區,名人也特別多,最為神秘的豪宅社區「信義富邦」,總戶數僅42戶,少有二手交易買賣出現,知名住戶包括郭台銘家族,共計擁有約4戶,廣達董事長林百里、副董事長梁次震也是其中的住戶。同位信義區的「皇翔御琚」知名買方為震旦國際;「元大栢悅」住戶則傳有連戰家族、歌手葉璦菱及蔡幸娟、華新科技董事長焦佑衡、安泰銀行總經理丁予康、中強光電董娘宗志媛、韓風整形診所負責人徐洵平等人。

正對大安森林公園的「勤美璞真」,入住名人傳聞有自然美創辦人蔡燕萍、新光產險創辦人之一的謝南強、永豐餘董事長何壽川的妹妹何美育等。而「和平大苑」最知名住戶,為買下最高樓中樓戶別的歌手周杰倫,據傳因周杰倫對該戶的裝修相當講究,自2015年入手至今,尚未正式入住。

豪宅二手交易少 僅「文華苑」有1戶賠售

為檢驗最新出爐的10大豪宅是否真金不怕火煉,《蘋果》統整實價登錄資訊,發現10大豪宅中的二手交易賠售狀況,僅有「文華苑」1戶,賠售約1800萬元的紀錄。而「文華苑」也是二手交易最多戶的豪宅社區,共計10戶出現轉手,「和平大苑」也出現1戶,其餘豪宅社區則未揭露任何二手交易紀錄。

實價登錄以來的10大豪宅二手交易紀錄,僅有「文華苑」、「和平大苑」曾出現二手交易紀錄,而「文華苑」共計10戶出現二手交易,其中僅有11樓戶賠售,其餘賣家皆獲利了結、開心出場。11樓其中1戶2015年以總價5.29億元交易,以總面積約350坪拆算,單價約186萬元,買方為龍巖集團董事長李世聰。事隔1年,李再以5.11億元將該戶賣給國巨集團董座陳泰銘,1年間賠售約1800萬元,該筆交易扣除車位後,單價為176萬元,更堪稱陳泰銘收購該社區中最划算的1戶。
觀察其他9戶交易紀錄,除陳泰銘近期以左手換右手交易持有的9樓戶外,其餘賣方皆滿手現金出場,如9、10樓戶,總面積350坪,賣家皆為預售時期購入,分別在2016、2015年出售,現賺超過2億元。
另有二手交易的豪宅社區「和平大苑」,3樓戶賣方於2015年7月以總價6239萬元入手,總面積約163.24坪,後在今年4月以1億7450萬元出售。帳面上來看,賣方雖持有3年即賺超過1億元,但據實價登錄備註,該戶為建商與地主合建案,並依原地主出售時契約條件及價格買回,才使交易價格異於市場行情。
 
2018.12.24 蘋果日報
六都地王 南北現值價差5.6倍
4處皆百貨商場 推升地段效益

六都地王陸續出爐,其中有4處都是百貨商場!台北101大樓毫無懸念奪下最高單價地王,每坪公告土地現值為584萬元。而地王的元老級人物,則是桃園市火車站前的肯德基店面,蟬聯區域地王寶座已有13年,地位難以撼動。

根據六都地政局最新公布的地王資料顯示,六都地王大概具有幾項特徵,包括百貨商場、區域交通要點、熱門商圈、重劃區、地標建築等。六都地王中,有4個經營型態屬於大型百貨商場,包含台北市的101大樓、台中市新光三越中港店、台南市新光三越中山店,及高雄市大遠百。而台北最貴地王101大樓,每坪公告土地現值為584萬元,是台南地王新光三越中山店的5.6倍。

桃園肯德基13年第1
至於六都地王各自的公告土地現值狀況,世界地標101大樓,主要屬於百貨商場與辦公室的複合型開發案,高樓層辦公室租金每坪可達4000元以上,新北市地王則是新板特區內的板信雙子星大樓,公告土地現值每坪236萬元,桃園市則是站前商圈的鬧區三角窗店王,公告土地現值為每坪142.7萬元,現況則由連鎖業者肯德基承租。
台中市七期重劃區新光三越百貨公司,公告土地現值每坪為224.8萬元,台南市站前商圈新光三越中山店,公告土地現值為每坪103萬元,南高雄大遠百公告土地現值為每坪188萬元,中南部三都地王都由百貨業者經營中。

多位於商業活絡區域
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,從六都地王分布的區域來看,多屬於商業機能活絡最精華的地段,包括北市的信義計劃區、新北市的新板特區與台中市的七期重劃區,「這些通常屬於商業區或高容積的土地,因此土地價值也相對較高。從南北地王公告土地現值的價差達5.6倍,也可知南北土地價差大。而公告土地現值,主要作為土地移轉時課徵土徵稅使用,通常價格低於正常市價許多。」
 
2018.12.24 蘋果日報
台南豪墅買氣冷 交易量較5年前腰斬
房市買氣盤整,高總價豪墅買氣衰退,建商以奢華排檔迎戰。實價登錄揭露,今年前10月台南總價逾3000萬元豪墅,共僅成交49戶,為近5年成交量腰斬,專家分析,高資產族在房市盤整期仍在觀望。而建商也推出奢華排檔迎戰,包括全透明景觀電梯、客廳挑高7米、藍白色地中海建築外觀、主臥達47坪、1樓可並排停6輛車等。

建商奢華排檔迎戰
台灣房屋依據實價登錄統計,今年屋齡3年內總價逾3000萬元豪墅成交量僅49戶,與近5年成交量最高的2014年137戶相差近2倍。台灣房屋智庫中心發言人張旭嵐指出,近2年來房市處於盤整態勢,房價持續微幅下跌,此時高資產族非必要不會冒然進場置產。

實務上,豪墅雖去化慢,但極具特色產品仍有成交紀錄,如安南區好瀚建設豪墅成屋案「好瀚八寀+」總價7600萬元起,公開半年已成交2戶。中西區湖美社區超級豪墅「隱玉所第5期」,最高總價1.26萬元,2戶也已完售。
台南市代銷公會理事長黃慧英表示,今年適逢選舉年,整體豪宅市場的銷售受到大環境的景氣影響,消費者信心較薄弱,尤其這些豪宅的購買族群沒有剛性需求的急迫性,因此大坪數產品今年銷售狀況不理想。

大坪數銷售不理想
另外,建商品牌也是金字塔頂端客層挑選標的的重要因素,上揚國際實業營業三處總經理徐全興指出,台南人對於建商品牌的重視程度高,若非老牌大建商蓋的豪宅,銷售就會較差。

緯立廣告總經理薛志宏表示,台南豪墅產品相較於高雄更有理想性,除了規劃大尺度的格局之外,建材及外觀也都非常講究。例如位於東區的豪墅案「喆大成」找來名建築師施進宗規劃,以3種大理石搭配德國STO塗料,並大膽使用藍、白色在建築上,顯現出濃濃的地中海風格。全案地坪54∼82坪、建坪148∼177坪,總價5488萬元起。

鄰近長榮中學的建案「府城觀止」外觀全棟崗石搭配抿石子,格柵以鍍鋅鋼板打造,配備全透明景觀電梯,地坪50∼64坪、建坪118~129坪,客廳挑高7米,總價5880萬元起。安平區的豪墅案「巴黎16區II」規劃巴洛克風格外觀,地坪60∼97坪、建坪166∼249坪,1樓可並排停4∼6輛車,總價6600萬元起。
 
2018.12.24 蘋果日報
「華友聯i世界」挖到遺址 建商退戶阿莎力
高雄預售大樓「華友聯i世界」昨驚傳挖出清朝城牆遺址,經建商通報,市府要求變更設計,影響總可售戶數,因此將針對已承購戶部分,將採全額退款及補償金。

配合市府變更設計
左營舊城為國定古蹟,已有193年歷史,是台灣現存清代城牆中,保存最完整、範圍最大的城牆古蹟,採用當地特有的咾咕石為結構材。近期即有在地建商造鎮案開挖出該城牆遺址。

華友聯建設副總吳家德說:「因配合城牆保護,基地臨啟文路基地將再退縮4米,總戶數將少掉14戶,由於是不可抗力因素,將採全額退款、並加發2萬元補償金,另外也可原價購入其他戶別。」

「華友聯i世界」造鎮社區,住家20∼37坪、2∼3房,每坪開價17∼19萬元屬讓利價,銷售不俗,吳家德指出,原本按地籍圖已知道基地下方應有古城牆遺址,但開挖後發現比預期的「距離更近」,因此一直有在監管。如今總戶數513戶將少掉14戶,但容積不變,損失的為地下36個車位,預計總銷減損5000萬元。高雄市文化局副局長王文翠表示,「這是公私部門共同古蹟的良好典範。」
 
2018.12.24 經濟日報
聯上土地存貨 估值68億
選舉帶動「高雄紅利」,港都房地產成為重點受惠者,上櫃建商聯上(4113)基本面走強,營運表現比去年躍進,土地庫存近1萬坪,存貨價值超過三個資本額,隨著新任市長本周就職後,另一波新政推動下,對高雄房市有高度加分效果,聯上直接獲益。

法人表示,選後中鋼推出中大坪數的「欣灣時代」一周完銷驚爆市場,顯見高雄市況確實轉熱。

聯上推案量維持相當水準,包括「聯上峰景」、「聯上海棠」、「聯上 VI」、「聯上鉑麗」等建案都有優異表現,成為年度重要入帳基礎。

法人指出,聯上精華地段擁有超過9,000坪,粗估土地存貨價值68.7億元,為股本21.11億元的三倍,選後高雄百業明顯轉強,義聯等大企業加碼投資高雄,對房地產市場有助攻效果。時序進到年底,預估聯上今年每股稅後純益可達0.8元以上,屬於高現金殖利率概念股。

此外,聯上實業在房地產市場站穩腳步,持續進取休閒服務業,集團公司參與都會生活開發公司在北高雄投資23億元,結合機關辦公場所、文創書局、商場、影城、美食街等生活空間,為北高雄錦上添花。

聯上實業指出,房地產市場仍受景氣影響,將以嚴選土地原料、精準產品定位、堅持建築品質為後盾,持續在高雄及大台南推案。
 
2018.12.24 工商時報
都更條例今協商 拚本會期三讀
為加速推動都更,立法院將於今(24)日進行朝野協商,討論都更條例修法,若獲得共識,可望於本會期逕付二、三讀。內政部次長花敬群指出,已經與立委、社會團體進行全面性溝通,並沒有特別需要擔憂的條文。

總統蔡英文上任後推動危老條例、社會住宅、都更條例修法、國家住都中心等4大住宅政策,蔡英文任期剩下一年半,剩下都更條例修法尚未完成。

立法院今天將進行朝野協商,討論都更條例修法與國家語言發展條例等2項重要法案,若能獲得共識,這2項法案將於這個月底結束的正式會期或是1月中旬的臨時會中,獲得三讀。

花敬群表示,立法院審議法案的時間有限,許多重大法案都在排隊,內政部對於都更條例修法仍然樂觀看待,如果朝野協商獲得共識,就能盡快完成三讀。

都更條例審議過程中,許多立委提出不同看法,花敬群表示,都更條例修法是民眾非常期待的法案,修正條文將可以提供比較好的制度來推動都更,降低都更的不確定因素,吸引更多都更戶參與。

另外,實施一年多的危老條例,先前因為民眾參與的意願低、案件少,而受到社會輿論批評。花敬群指出,今年底前申請危老改建的數量已經達到120件,明年很有機會翻倍。

內政部統計指出,目前全國30年以上的建築有384萬戶,其中4、5層樓者約86萬戶、約8.6萬棟,40%的耐震係數不足,是危老改建的潛在目標。

內政部也希望,結合危老整建、都更、社會住宅等住宅政策,讓都市更新可以多元發展,例如危老、都更在改建時,讓周邊的社會住宅變成中繼住宅,或是讓社會住宅進行包租代管,讓都更戶可以進駐,就可以大幅擴張都更能量。
 
2018.12.24 工商時報
房市回溫 住宅開工數量上升 Q2季增13.88%
房市回溫,民眾貸款金額上升。內政部近日發布統計指出,今年第二季全國住宅建照為3萬1,312宅,較前一季增加13.81%,同時住宅開工數量為2萬4,851宅,較上季增加 13.88%。

內政部第二季住宅資訊統計會報中指出,全國住宅建造執照和開工數量,都有所上升,其中建造執照以桃竹苗地區增加36.57%為最多、住宅使用執照以高屏地區增加49.66%為最多、住宅開工數量以中彰投區域增加116.46%最高。

但是,北北基宜地區雖然第二季住宅建造執照數量增加22.55%,但是住宅使用執照數量降低33.87%,約6,022戶;住宅開工數量也減少5.17%,約6,114戶。專家認為,北部地區可以開發的土地較為有限,雖然房市稍微回暖,卻沒有更多土地能夠使用。

另外,第二季全國購置住宅貸款餘額為7兆 2,481.43億元,較上季增加1.18%,較去年同季增加4.04%。購置住宅貸款承作筆數總計為5萬3,242筆,較上季增加6.09%,較去年同季減少2.31%。

民眾購置住宅的金額,平均每筆為688萬元,增加1.29%,顯示出民眾購屋的意願雖然增加,但是負擔也越來越高,北北基宜地區仍然是購屋主要區域,貸款承作比數增加11.57%。
 
2018.12.24 工商時報
代銷業南霸天 上揚國際插旗中台灣
上揚國際建築團隊深耕南台灣房地產市場,2017年在高雄、台南創下破千億的總接案量佳績;2018年總接案量更是登峰、上看1,200億元,堪稱是代銷業界的「南霸天」;如今,上揚國際看好台中房地產市場,正式插旗中台灣代銷市場!

帶著銷售團隊進軍中台灣代銷市場的上揚國際建築團隊台南營業二處總經理杜昀容表示,上揚國際旗下的銷售團隊總人數超過300人,每年代銷個案數十個,2019年已陸續接獲包括達麗等上市建商在高雄、台中的代銷案,目前在手代銷案量已達600-700億元,全年總接案量上看千億元。

杜昀容表示,看好台中房地產市場的開發潛力,今年9月已成立台中分公司,台中明年接案量挑戰250億元目標,目前已接獲達麗建設在台中12期的「達麗.大道」與北屯區的「達麗居山」兩宗預售案,總銷70億元。透過達麗這條線,上揚國際「順藤摸瓜」、在台中代銷市場有了一個好的開始。

杜昀容說,上揚國際是上市櫃建商的好朋友,包括興富發、京城等知名建商,在高雄、台南建案大都由上揚國際負責代銷;因此,興富發明年度在烏日高鐵特區的年度超級大案,也是上揚國際正在積極爭取的目標。

杜昀容說,台中產業動能旺盛、又有人口紅利加持,為了貼近台中市場,上揚國際在台中的代銷案,銷售團隊以台中在地戰將為主力,對台中房地產市場相當有信心,期望上揚國際接手達麗明年在台中的雙建案,也能創造迅速完銷紀錄。
 
2018.12.24 聯合報
供不應求 台北商辦租金看漲
2018年辦公室需求強勁,信義計畫區的南山廣場、台北101等兩大頂級A辦每坪月租金站穩4,000元,整體A辦平均租金達2,704元,創下歷史新高水準;辦公室租金逐步上升,也帶動大型企業轉而購置素地自建總部。

業者展望明年台北市商辦市場,因新供給量依舊缺乏,還有15棟辦公大樓研擬辦理都更,租金上漲、一位難求的熱況勢必湧現,A、B辦租金可望漲1%至1.5%。

頂級A辦為目前商仲業者對南山廣場、台北101等同等級指標性A辦的通稱,目前均集中在信義計畫區,其特點除了座落在精華地段,屋齡、大樓規格、單層樓地板面積等綜合評比也要不俗,甚至這類型大樓還會附加智能或是綠建築等標章。

受惠於多家中大型企業搬遷,及新大樓出租情況優於預期,台北辦公室市場淨去化量表現亮眼。根據世邦魏理仕統計,2018年全年交易數據顯示,A辦及B辦全年去化分別為3.44萬坪、7,756坪。

以A辦為例,淨去化量年成長高達189%,推升A辦平均租金達每坪2,704元,年成長2.53%,租金成長創下近10年最大漲幅;B辦需求則持穩,空置率同時維持良好低水平,平均租金則微升至每坪1,767元,年成長0.48%。

隨著市區辦公室租金逐步上升,可售的新辦公大樓有限。第一太平戴維斯資深協理丁玟甄分析,除向建商購置整棟的預售大樓外,不少大型企業轉而購置素地自建總部,大幅提前因應辦公空間增長的需求。

包括今年元大銀行以82.01億元,標下仁愛路三段的空軍活動中心地上權,和泰產險及中鼎集團,分別在大直及北投士林科技園區購入土地興建總部等。

此外,根據第一太平戴維斯統計,目前台北市區至少有15棟辦公大樓研擬辦理都更,初估將有8.2萬坪的辦公空間將暫時消失,被迫遷移而外溢的企業及原租戶,造成未來3至5年的辦公供給更趨緊張,預期這一波企業購置自用辦公室的趨勢將會延續。

世邦魏理仕台灣交易與顧問部主管陳頌民表示,2018年新落成大樓包括南山廣場、聯合報大樓等出租情況良好,強勁租賃需求帶動租金成長幅度顯著,而展望明年,不僅2019年面臨無新大樓落成,辦公空間供給釋出空間也相當有限,整體空置率可望下降至10%以下,A、B辦租金可望上漲1%至1.5%。
 
2018.12.24 聯合報
共享辦公室崛起 搶商辦商機
明年辦公室將延續今年熱況,供不應求市況可見,不過共享辦公室的崛起也不容小覷。除了今年剛熄燈的金石堂城中店,確定由港商進駐打造共享辦公室The Hive,明年上半年還有國際級知名共享辦公室進駐,不僅在A辦市場中成為最大的二房東,也將對於整體A辦市場帶來一定程度的影響。

根據瑞普萊坊市場研究部調查,自2008年以來,國內服務式辦公室承租面積累計已超過1萬坪,其中英商IWG集團旗下品牌雷格斯、Spaces即租用4,000多坪,德事商務服務中心逾3,000坪,本土商務中心大瀚環球累計承租面積近2,000坪。

瑞普萊坊指出,十年來國內商務中心以及共享辦公室,承租面積累計已逾萬坪,其中A辦部分成長逾八倍,合計年租金規模破億元,已成商用不動產市場新寵。

此外,世邦魏理仕觀察,共享辦公空間業者近年在中國大陸、香港兩地呈現加倍成長,而台灣若在共享辦公空間需求持續增加,整體租賃市場影響力更為顯著。
 
2018.12.24 信報
凱匯套現147億 今年吸金王
今年壓軸大型市區新盤觀塘凱滙採取低價策略,成功吸納不少市場購買力,牽頭發展商信置(00083)本月13日起先後為項目第一期進行兩輪銷售均報捷,昨天(23日)首度發售第二期共338伙,即日亦取得近沽清成績,該項目開售短短11天便極速沽出1205伙,套現逾147億元,打破今年3月由會德豐地產旗下發展的將軍澳日出康城MALIBU創下的144.39億元紀錄,膺2018年「吸金力」最強新盤。發展商打鐵趁熱昨日再加推第二期108伙,折實平均呎價19838元,較上一批調高4.5%,為項目歷次價單中平均呎價最貴;個別單位折實呎價更升至21843元,創凱滙新高。

凱滙第二期昨天在天雨下進行首輪銷售,未有影響買家的置業熱情,早上9時許,位於尖沙咀帝國中心的報到處已出現人潮,發展商隨即安排準買家到鄰近的尖沙咀中心售樓處揀樓,開售首小時便賣出100個單位。

338伙近沽清 加推提價4.5%

信置營業部聯席董事田兆源昨天下午2時半宣布,凱滙第二期已有逾300伙獲認購,當中約有5組買家購入兩伙,最大手連購兩伙三房戶,亦有已成功購得第一期單位的買家再「添食」增購第二期;總括3輪銷售,最大手買家來自一組家庭客,以不同名義合共買入6伙。中原地產九龍董事劉瑛琳表示,凱滙第二期部分買家於前兩輪銷售一期時已購入單位,料佔約不足10%,主要因項目社區配套成熟,增購單位自用。

信置昨晚指出,截至晚上8時半,凱滙第一及二期經過合共3輪銷售,11天共沽1205伙(已扣除兩伙撻定單位),套現逾147億元。消息說,單計昨天,第二期共售出336伙,接近沽清。信置副主席黃永光對銷售成績感到十分高興及滿意,認為銷情理想,反映市場對市區地鐵沿線優質住宅項目需求殷切,買家對香港樓市前景充滿信心。

翻查紀錄,凱滙套現逾147億元,已打破今年3月開售的將軍澳MALIBU累積套現逾144億元的紀錄,成為今年新盤吸金王。凱滙第一及二期共提供1999伙,當中二期佔974伙,實用面積333至1502方呎,預計2021年4月底入伙。

一房新貨呎價21843元新高

發展商昨晚加推新一張價單108伙,屬於凱滙第二期第三張價單,包括31個一房戶、44伙兩房單位及33伙三房戶,折扣維持最高20.5%,折實平均呎價19838元,較上周三(19日)公布的第二期第二張價單折實平均呎價18988元,調升約4.5%。發展商解釋,昨天加推的單位在較高樓層及享有更佳景觀,實際輕微提價1%至3%。

在新一張價單內,信置首度推出實用面積333方呎的一房戶型,屬全盤面積最細,設開放式廚房,最平單位為5座7樓B室,折實售價668.35萬元,為凱滙迄今售價新低,呎價20071元;個別單位則以新高呎價發售,其中3座36樓G室,實用面積380方呎一房戶,折實830.05萬元,呎價21843元,是項目推售以來最高。

過去周末除凱滙第二期推售外,碧桂園(02007)牽頭發展的馬鞍山泓碧昨天賣出11伙,連同將軍澳藍塘傲等新盤,過去兩天(22及23日)共沽360伙,創今年第四季周末一手成交量新高。

美聯住宅部行政總裁布少明表示,凱滙本月連番開售均取得理想銷情,料本月一手成交量將達1600宗。資料顯示,11月新盤僅錄得約400宗成交,意味本月新盤成交量有機會暴漲約3倍。
 
2018.12.24 信報
氪空間租港島14萬呎甲廈
攻海外共享市場 港先設據點

近年共享工作空間概念興起,不斷有新營運商加入競爭。內地龍頭共享工作空間營運商氪空間(Kr Space)明年將打入香港市場,並已一口氣預租港島區兩幢甲級寫字樓合共10層、近14萬方呎樓面,首個據點銅鑼灣時代廣場最快明年農曆新年前後開幕,每張辦公桌月租1萬元起。集團將積極研究繼續擴充,與主要競爭對手WeWork一爭長短。

於2014年創立的氪空間,目前在內地11個城市設立約60個共享辦公室,涉及管理總樓面逾320萬方呎。氪空間投資拓展副總裁錢嘯指出,集團今年初部署進軍海外,決定率先在香港設據點,之後才進一步拓展其他市場。結果火速在數月內,連環落實租用銅鑼灣時代廣場3層共5.4萬方呎樓面,以及灣仔 One Hennessy共7層樓面,面積達8.3萬方呎;每個項目租期俱長達10年,顯示其在香港發展的信心。

時代廣場辦公室春節前後啟用

其中,時代廣場的辦公室將於明年農曆新年前後啟用,共有800張獨立辦公桌,每張月租1萬至1.2萬元,租期1個月起,目標在開業3個月內全數租出。灣仔的辦公室則最快要明年中才開幕。

氪空間目前在內地一線城市北京及上海的核心商業區每張辦公桌月租僅4000元人民幣(約4550港元)及3500元人民幣(約3980港元),香港收費高出一倍以上。錢嘯表示,香港寫字樓租金貴,裝修及宣傳費高,成本較內地高得多。不過,氪空間並非要以低價突圍,故價錢只會與被視為唯一競爭對手的WeWork比較,而WeWork在銅鑼灣出租一張辦公桌的價錢亦相若。

每桌收費1萬起 睇齊對手WeWork

雖然氪空間在內地有一定規模,但在香港的首個共享辦公室卻不會大量引入其內地租戶來港。錢嘯稱,本港或跨國的多媒體或科技公司料會對租用銅鑼灣辦公室感興趣。計劃目標租戶不只初創企業或中小企,因氪空間在內地有租戶為員工人數達1000人的公司,故相信具規模的公司亦會轉租共享工作空間。

錢嘯:從未簽協議租中環中心

錢嘯認為,共享工作空間在香港仍有很大發展空間,「因為內地每3至5公里內已有數個同類競爭者,個別更以低價出租辦公桌」,香港顯然沒有太多競爭對手,未有一間建立起規模。日後集團打算在港擴充,希望成為行內香港最大的營運商,主要集中港島區市場,其次為九龍東。早前有指氪空間棄租中環皇后大道中99號中環中心的樓面,錢嘯表明從未簽訂過任何協議承租該廈單位。

不過,由於中美貿易戰影響,令經濟環境產生不確定性,錢嘯坦言,氪空間對整體發展比數年前更為審慎。自中國經濟轉差後,明顯見到內地有公司縮減規模,棄租部分寫字樓,反而改為租用共享辦公桌,所以對共享工作空間而言是一種商機。另外,內地部分城市商廈空置率高,會嘗試與不同業主合作,負責把空置樓面用作共享工作空間一段時間,租金收入與業主分成。惟香港現時商廈空置率低,相信較難按此模式營運。
 
2018.12.24 信報
新盤搶客 10大屋苑周末成交削半
受大型新盤推售兼假期氣氛籠罩影響,二手交投放緩。中原地產統計的十大屋苑,過去兩天(22日及23日)僅錄得2宗成交,較對上一個周末(15日及16日)減少2宗(50%)。美聯物業統計的十大藍籌屋苑過去兩天亦只有2宗交易,為近8個周末成交量新低,當中8個屋苑「零成交」。

市況料膠着至農曆新年

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出,觀塘新盤周日(23日)進行新一輪銷售,搶去市場大批購買力,令二手交投冷清;加上冬至及聖誕節等因素,節日氣氛甚濃,令睇樓量大減,相信二手交投將持續下降。該行過去兩天錄得2宗十大屋苑成交,分別來自鰂魚涌太古城和紅磡黃埔花園。

美聯物業亦只錄得2宗十大藍籌屋苑成交,為今年10月27日及28日僅錄得1宗成交以來,近8個周末交投量新低。美聯物業住宅部行政總裁布少明說,本港銀行暫未跟隨美國聯儲局加息,加上政府宣布未來公私營房屋供應比例由「六四比」調整至「七三比」,有利私樓市場,惟受新盤推售和假期因素影響,二手難免受阻,導致過去兩天出現「一手旺,二手靜」局面。香港置業行政總裁李志成說,該行過去兩天錄得僅2宗十大屋苑成交,創近4個周末新低。

利嘉閣地產統計的十大指標屋苑,過去4個周末交投均上升,惟過去兩天終「斷纜」,僅錄得3宗成交,較對上一個周末的7宗減少4宗(約57%)。利嘉閣地產總裁廖偉強相信,二手交投膠着情況會維持一段時間,明年農曆新年過後氣氛轉好,交投將回升。
 
2018.12.24 經濟
豐泰:樓市基調好 超級豪宅抗跌力強
下半年樓市轉弱,豐泰地產投資管理合夥人暨投資長朱惠德認為,外圍市況影響樓市氣氛,短期內樓價調整亦屬正常現象,而樓市基本因素仍好,明年平穩,而超級豪宅罕有,抗跌力極強。

朱惠德:中小單位波幅1成

受中美貿易戰等因素影響,樓市下半年轉勢,樓價輕微回調,成交量亦相繼下降,朱惠德指,整體市況主要受外圍因素影響,如中美貿易戰影響氣氛,令樓價短期受壓,「買家轉為審慎,令樓價有所回調,調整屬正常,不會一直升,抖下氣亦合理。」他預期調整主要集中於中小型住宅,因供應相對較多,短期價格調整約1成。相比之下,他相信超級豪宅抗跌力最強,「下半年超級豪宅價在逆市下仍屢創新高,畢竟供應極罕有,一件貨品很多人要,自然搶貴,抗跌力強,下半年強勢持續。」

即使近期樓市轉弱,他表示對後市不太悲觀,樓市基本因素仍好,例如息口走勢漸明朗,不會加得急,本港經濟好,失業率低,「看不到樓價有大調整的迹象,以前樓市危機,因為借貸比率高,利息又高,炒味極濃而致。」

政府新增供應策略上,他表示支持填海,「絕對贊成,應該早開始填海,畢竟非短期內可完成。香港要保持有地皮供應,不止住宅,寫字樓也短缺,長遠發展來說必須要有土地。短期策略上,政府可加快農地可轉作住宅以及放寬收購重建政策等,多方面一起做以增加供應。香港是國際城市,要有土地才有人才,經濟發展才理想,樓價亦穩定一點。」

集團推盤上,2019上半年將與資本策略(00497)推出山頂道項目,翻查資料,資本策略等於數年前購入山頂道8號OASIS欣宜居單位,朱惠德透露,項目提供逾10伙,享全維港海景的超級豪宅,由於位處最優質地段,絕對是明年重點項目。

棗梨雅道3號 2特色戶待售

另何文田棗梨雅道3號今年銷售理想,項目累售65伙,佔總單位97%,套現逾11億。位於30樓B單位頂層大宅「JULIA SKYTOP」,實用面積1,269平方呎,成交價約4,409萬元,平均呎價34,750元,成交呎價及售價均創項目新高。現僅餘最後2伙特色戶待售,分別為29樓至30樓A頂層複式大宅面積約1,887平方呎,以及29樓B特色相連大宅,面積約1,345平方呎,均享加多利山翠綠景致。
 
2018.12.24 星島
麗城每呎9615元低市15%
  聖誕長假將至,二手市場交投氣氛淡靜,紛錄低市價成交,其中荃灣麗城花園3房單位呎價9615元,低市價約15%;此外,將軍澳峻瀅中層單位亦以768萬售出,低市價逾1成。

  美聯首席高級營業經理李杏儀指出,荃灣麗城花園3期2座低層E室,面積728方呎,屬3房1套間隔,作價700萬成交,呎價約9615元,低市價約15%。李氏續指,上址同類放盤約有20伙,叫價由800萬起。

  港置助理分區董事劉浩勤指出,將軍澳峻瀅2期3座中層B室,面積757方呎,3房1套另設工人房,以768萬成交,呎價約10145元,低市價約15%,新買家為換樓客。

  利嘉閣助理市務分區經理蔡再興表示,將軍澳日出康城領都2座高層LD室,面積714方呎,3房1套連儲物室間隔,早前以800萬放售,及後反價5萬,以805萬成交,呎價約11275元。

  世紀21物業魏仕良表示,將軍澳公屋景林邨景楠樓中層18室,面積397方呎,以居二市場價235萬承接,呎價5919元,創去年7月以來同類造價新低。

  祥益高級區域經理黃慶德表示,屯門居屋龍門居14座中層C室,面積592方呎,2房間隔,以居二市場價469萬沽出,呎價約7922元,新買家為區內首置客。
 
2018.12.24 新浪網
土地管理法修改:農地入市掃清障礙 政府六情形可征地
 [堅持現行土地管理法關於土地所有制的規定,全面強化對永久基本農田的管理和保護,在征地補償標準、宅基地審批等直接關係農民利益的問題上只做加法、不做減法,確保法律修改方向正確]

  時隔14年,土地管理法再度修訂。我國將縮小征地範圍,集體經營性建設用地入市也將掃清法律障礙。

  23日下午,《土地管理法修正案(草案)》(下稱《草案》)提請十三屆全國人大常委會第七次會議審議。現行土地管理法自1986年公佈以來,歷經1988年第一次修正、1998年8月全面修訂、2004年8月第三次修正。

  重大立法事項

  在向全國人大常委會作草案說明時,自然資源部部長陸昊表示,根據黨中央關於農村土地制度改革的決策部署,全國人大常委會於2015年通過決定,授權國務院在試點地區暫時調整實施土地管理法、城市房地產管理法有關規定,並要求在總結試點經驗基礎上,對實踐證明可行的,修改完善有關法律,授權期限至2017年12月31日。2017年,全國人大常委會決定將授權期限延長至2018年12月31日。

  陸昊稱,按照黨中央、國務院統一部署,原國土資源部在總結農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點經驗的基礎上起草了土地管理法修正案(徵求意見稿),向社會公開徵求了意見,於2017年8月報送國務院。

  司法部先後兩次徵求農業農村部等有關部門、地方人民政府、研究機構和企業的意見,赴實地調研,召開專家論證會和有關部門座談會,會同自然資源部反復研究修改,形成了草案。

  陸昊表示,土地制度是國家的基礎性制度,事關經濟社會發展和國家長治久安。堅持現行土地管理法關於土地所有制的規定,全面強化對永久基本農田的管理和保護,在征地補償標準、宅基地審批等直接關係農民利益的問題上只做加法、不做減法,確保法律修改方向正確。

  為破解集體經營性建設用地入市的法律障礙,《草案》刪去了從事非農業建設必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規定;為縮小土地徵收範圍、規範土地徵收程式,限定了可以徵收集體土地的具體情形,補充了社會穩定風險評估、先簽協議再上報征地審批等程式;為完善對被征地農民保障機制,修改徵收土地按照年產值倍數補償的規定,強化了對被征地農民的社會保障、住宅補償等制度。

  在全面總結農村土地制度改革三項試點經驗的基礎上,落實黨的十九大精神和中央有關政策檔,將依法經過試點、各方面認識比較一致的土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理方面的制度創新經驗及時上升為法律制度;對經過實踐檢驗比較成熟的永久基本農田保護、土地督察等制度通過法律予以明確;同時,為“多規合一”、國土空間規劃體系建設等預留了法律空間。

  陸昊表示,綜合考慮我國城鎮化的實際需求,兼顧不同省份經濟社會發展的差異性,在征地補償標準上將平均年產值倍數標準修改為綜合地價標準,並授權省、自治區、直轄市制定公佈;在征地範圍上與經實踐檢驗比較可行的《國有土地上房屋徵收與補償條例》相銜接,同時將成片開發納入可以征地的情形,以免對經濟社會發展影響過大。

  修改要點:農村三塊地

  陸昊介紹稱,《草案》共二十九條,主要內容關於土地徵收、關於集體經營性建設用地入市、宅基地制度以及其他修改。

  在征地方面,一是縮小土地徵收範圍。刪去現行土地管理法關於從事非農業建設使用土地的,必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規定;明確因政府組織實施基礎設施建設、公共事業、成片開發建設等六種情形需要用地的,可以徵收集體土地。

  其中成片開發可以徵收土地的範圍限定在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地範圍內,此外不能再實施“成片開發”征地,為集體經營性建設用地入市預留空間。

  二是規範土地徵收程式。要求市、縣人民政府申請徵收土地前進行土地現狀調查、公告聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員意見、組織開展社會穩定風險評估等前期工作,與擬徵收土地的所有權人、使用權人就補償安置等簽訂協定,測算並落實有關費用,保證足額到位,方可申請徵收土地。個別確實難以達成協議的,應當在申請徵收土地時如實說明,供審批機關決策參考。

  三是完善對被征地農民合理、規範、多元保障機制。在總結試點經驗的基礎上,將公平合理補償,保障被征地農民原有生活水準不降低、長遠生計有保障作為基本要求;明確徵收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市制定公佈區片綜合地價確定,制定區片綜合地價要綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、安置人口、區位、供求關係以及經濟社會發展水準等因素,在實踐中穩步推進,。

  “考慮到農村村民住宅補償、被征地農民社會保障費用對被征地農民住有所居和長遠生計的重要性,將這兩項費用單列,明確徵收農村村民住宅要按照先補償後搬遷、居住條件有改善的原則,尊重農村村民意願,採取重新安排宅基地建房、提供安置房等方式,保障其居住權,並將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。”陸昊說。

  在集體經營性建設用地入市方面,《草案》一是明確入市的條件。對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途,並經依法登記的集體建設用地,允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位元或者個人使用,並應當簽訂書面合同,明確用地供應、動工期限、使用期限、規劃用途和雙方其他權利義務;相關建設用地使用權的收回依照雙方簽訂的書面合同辦理。

  二是明確集體經營性建設用地入市後的管理措施。為維護土地管理秩序,明確要求集體建設用地使用權人嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地;集體建設用地使用權的最高年限、登記等,參照同類用途的國有建設用地執行。具體辦法由國務院自然資源主管部門制定。

  在宅基地制度方面,根據鄉村振興的現實需求和各地宅基地現狀,《草案》規定對人均土地少、不能保障一戶一宅的地區,允許縣級人民政府在尊重農村村民意願的基礎上採取措施,保障農村村民實現戶有所居的權利。

  此外,下放宅基地審批權,《草案》明確農村村民申請宅基地的,由鄉(鎮)人民政府審核批准,但涉及佔用農用地的,應當依法辦理農用地轉用審批手續;落實深化黨和國家機構改革精神,明確國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作,賦予農業農村主管部門在宅基地監督管理和行政執法等方面相應職責。

  在探索宅基地自願有償退出機制方面,《草案》原則規定鼓勵進城落戶的農村村民依法自願有償退出宅基地。

  除了上述修改,《草案》還強化了耕地尤其是永久基本農田保護,為“多規合一”、預留空間,適當下放農用地轉用審批許可權,刪去了省級人民政府批准征地報國務院備案的規定。
 
2018.12.24 21世紀經濟
集體經營性建設用地入市 專家:一二線租賃市場影響大
據新華社消息,23日提請全國人大常委會審議的土地管理法、城市房地產管理法修正案草案,刪去了現行土地管理法中關於從事非農業建設使用土地的,必須使用國有土地或征為國有的原集體土地的規定;對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途,並經依法登記的集體建設用地,允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或個人使用。

此外,現行城市房地產管理法關於城市規劃區內的集體土地必須先徵收為國有後才能出讓的規定,新增加一句“法律另有規定的除外”。

這認為意味著,長久以來,各界一直呼籲的集體經營性建設用地與國有土地同等入市、同權同價的法律障礙,即將被掃清。

規模多大?

目前農村的集體建設用地分為三大類:宅基地、公益性公共設施用地和集體建設經營性用地。因此,宅基地、農村公益性公共設施用地與可直接入市的集體建設經營性用地是不同的概念。

在我國,集體經營性建設用地是指具有生產經營性質的農村建設用地,包括農村集體經濟組織使用鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業、商業所使用的農村集體建設用地。

其中,又以過去的鄉鎮企業用地和招商引資用地為主。

不過,21世紀經濟報導瞭解到,從1999年《土地管理法》修改後,我國開始推行土地用途管制制度,逐漸關閉了集體建設用地從事非農建設的通道。經營性的建設用地增量減少,通過國有土地徵收的園區工業化,逐漸取代了鄉村工業化。

因此,經營性集體建設用地入市所盤活的土地資源,主要是99年以前形成的存量為主。

這部分存量有多少?據調查推算,截止到2013年底,全國的集體經營性建設用地的面積約為4200萬畝,占全國建設用地總量的13.3%左右,宅基地的總面積約為1.7億畝,約占集體建設用地的54%左右。

不過,宅基地本身並不是經營用途,不在法律修改目前透露的內容以內。

影響幾何?

那麼,此次法律層面在人大立法修法階段正式討論經營性建設用地入市問題,對城市土地供應和房地產市場將會造成哪些影響?

“小產權房還是不能轉正。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,此次政策對於集體建設用地的概念,明確提到了兩點。第一是主要是工業用途和商業用途,這可以擴展為共有用途、狹義上的商業用途、辦公用途等,而居住用途沒有提,實際上無論是銷售類型的商品房還是小產權房,本質上都是居住的概念,所以該政策和小產權關係不大。換而言之,鬆綁的是別的領域,小產權房的政策依然是嚴厲的。第二、此類用地強調了經營性用途。小產權本身也談不上經營用途,即便存在各類出租的概念,本身也是違法的,所以也談不上合法經營的概念。所以也沒有機會轉正。至於具體城市的調整,那麼和具體城市小產權的政策有關,和此次土地管理法修正沒有關係。

也有分析人士指出,此次政策對一二線城市影響較大,尤其是租賃市場的租賃用地供應。

目前,儘管諸多主要城市已經在開展集體建設用地租賃住房建設,但總體供應被認為依然不足,作為經濟工作會議提到的“完善住房保障體系”的重要組成部分,通過修法確立集體經營性建設用地入市制度,對於增加此類供應有較大影響。
 
2018.12.24 中央社
中國城鎮空屋率逾2成 投機偏多空屋稅卻難徵
一項調查顯示,2017年中國的城鎮住房空置率達21.4%,相當於有6500萬戶空屋,顯示投資投機和房屋閒置的比例偏高。但由於界定空屋不易,徵收空屋稅的難度很高。

綜合中新社及財新網報導,西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心21日發布「2017中國城鎮住房空置分析」報告。內容採用抽樣調查方法,樣本涵蓋大陸29個省分364個區或縣級市,約4萬戶家庭。

所謂「空置住房」的定義,是只有一戶房屋的家庭,因外出務工等原因而空置的自有住房;以及有多戶房屋家庭持有的、既未自己居住也未出租的住房。

西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁表示,近年,中國住房空置率備受關注,並被認為是判斷住房市場發展趨勢的關鍵因素。

報告顯示,2011年、2013年、2015年和2017年中國城鎮地區住房空置率分別為18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。

從不同國別來看,當前中國的住房空置率僅次於西班牙(28.3%)和義大利(22.7%),高於多數歐美國家。

根據報告,一線城市2017年房屋空置率為16.8%,二、三線城市則分別為22.2%和21.8%。二、三線城市的住房空置狀況更嚴峻。

易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進說,空置率超過20%就說明投資投機和房屋閒置的比例偏高,房屋的居住屬性受到影響。

甘犁表示,從美國的房地產資料來看,房產稅負擔越重的地區,空置率越低。報告研究認為,有效房產稅率上升1%,空置率顯著下降2.46%。

徵收空屋稅,被認為能有效壓抑房市投機,今年香港就開始徵收房屋空置稅。不過,報導引述專家看法認為,對空屋徵稅最大的難題是識別,也就是如何界定空屋,徵稅實際執行效果不明朗。

房地產行業市場研究機構合碩機構首席分析師郭毅表示,目前中國尚未有任何一個政府部門給出明確的空置率定義和具體計算方法。他並不認同這項調查對空置住房的定義。

「有土斯有財」的觀念深植多數中國人內心,買房被視為置產的重要管道。不過,報告顯示,持有空屋的家庭面臨著更高的金融風險。

2017年32.2%持有空屋的家庭有住房負債,相比之下,無空屋家庭背負住房負債的比例僅為17.3%。

不過,甘犁說,住房市場真正的風險還是來自低收入新購住房家庭。這兩年房價上漲,讓許多怕趕不上房價的民眾急忙買房,導至過去兩年低收入家庭購房槓桿非常高。

這些借貸其中一半來自民間,一半來自銀行,民間借債約定平均還款期限是2年,甘犁直言這些人「根本還不起」。
 
2018.12.24 中國時報
陸中央定調續控房 房產股或承壓
A股21日再度探底,房地產板塊的大跌尤其讓市場怵目驚心。值得注意的是,房地產類股在大跌之後,其估值也跟著來到低點,但資金非但沒進場撿便宜,反而持續出逃,分析師指出,本次中共中央經濟會議定調明年要構建房地產市場健康發展長效機制,堅持房住不炒,這意味著明年大陸房市仍將維持今年的調控主旋律,相對將壓縮房地產股的表現空間。

事實上,近期A股房地產板塊的表現偏弱,21日保利地產、萬科A一度跌幅近6%。今年以來房地產板塊整體跌幅已經達到27%。同樣在H股市場上,內房股也集體跳水。在此情況下,資金持續淨流出已成常態。

其實從業績來看,目前A股房地產板塊總體本益比在9倍左右,股息率是2%左右,營收業績增速普遍高於其他行業。H股市場上,像碧桂園、中國?大、融創中國的本益比則更低,大概只有5.5倍,股息率已經超過5%。

如此低的估值水平下,為什麼資金仍然持續地流出?市場預期是重要原因。分析師指出,特別是一年一度的中共中央經濟工作會議,如何再次定調房地產調控的基調,成為市場關注重點,也是未來一段房地產板塊走勢關鍵。

分析表示,從此次會議稱要構建房地產市場健康發展長效機制,堅持房住不炒。顯示今年的分城施策、完善住房市場保障體系等政策仍將是明年的住房施政主軸,這意味著大陸從中央到地方,「限售」、「限購」等控房政策仍將延續,明年大陸房地產市場的景氣恐怕還會再沉潛一段時期。

換句話說,大陸調控樓市的態度不變,這將直接導致了整體板塊的反彈結束。一旦房地產市場預期逆轉,價格無法進一步上漲,房地產信貸投放量難以擴展,則居民端勢必將開始自發「去槓桿」的進程,再加上房地產稅的加快推進,明年大陸上市房企挑戰仍相當嚴峻。
 
2018.12.24 經濟通
「兩權」抵押貸款試點擬不延期,農地農房區別對待
13屆全國人大常委會第七次會議23日審議《國務院關於全國農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點情況的總結報告》,全國農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點期限屆滿後,擬不再繼續延期農村承包土地經營權抵押貸款問題,已通過修改農村土地承包法予以解決,農村住房財產權抵押貸款問題,恢復施行有關法律規定。
提交常委會審議的報告介紹,兩權抵押貸款試點取得積極成效的同時,也存在一些困難,農地抵押貸款全面推開,條件已經成熟,但農房抵押貸款因農房流轉和處置面臨較大障礙等問題,未形成有效閉環,下一步,對農地抵押和農房抵押貸款以區別對待。
報告提出,目前農村土地承包法正在修訂,並提請全國人大常委會「三審」,如順利通過,2018年試點結束時,農地抵押貸款業務法律障礙基本消除,人民銀行將及時出台相關辦法,明確農地抵押貸款業務的抵押條件,貸款管理,風險處置和配套措施等問題,會同有關方面造好全國推廣工作。
報告提出農房抵押貸款業務擬納入宅基地「三權分置」改革的大盤子統籌考慮,在宅基地三權分置改革取得實際性進展基礎上,再視情考慮物權法、擔保法修改問題,有條件的地區,可在風險可控前提下,繼續穩妥探索宅基地使用權抵押。
全國人大憲法法律委對此報告提出的審議意見顯示,「兩權」抵押貸款試點期限屆滿後,擬不再繼續延期。
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