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資訊日報 2018/12/25
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2018.12.25 蘋果日報
上海隆記菜飯歇業 新美齊整建 原地改蓋小坪數大樓
中山堂旁傳香65年

傳承65年的上海菜飯滋味即將消失。台北市中山堂附近的巷弄名店「上海隆記菜飯」日前宣告將在本月31日走入歷史,吸引大批饕客排隊,把握最後僅剩不到1周的營業日大啖美食。該店歇業原因為店面所在地即將都更,未來規劃小坪數住宅案,隆記菜飯因佔有約1成土地,也可分回住宅。

「不要訪問我們啦!自從歇業消息傳出後,廚師們每天忙得焦頭爛額,大家怨聲載道,謝謝大家喜歡我們。」上海隆記菜飯即將歇業,《蘋果》致電表明採訪來意,遭店家婉拒,實際走訪該店,可發現排隊人龍不斷,廚房中師傅炒菜的鍋鏟沒停止翻炒過,可見傳香65年的老滋味讓許多饕客感到惋惜。

盆菜樣式吸政商名流
1953開業的上海隆記菜館,位台北市中正區中山堂旁、延平南路101巷內,由第一代老闆王阿隆與兄弟聯手經營,以上海正統菜色如嗆蟹、腐乳肉、蔥燒鯽魚等打響名號,櫥櫃裡的盆菜樣式豐富,吸引蔣緯國、何應欽、郝柏村等名流光臨。王阿隆過世後,其妻將店面交由小叔經營,1969年再轉手給會計朱寶玉、主廚陳雙旺聯手經營,老味道不變。
該店址將與新美齊集團進行合建,該公司董事長為大同集團第四代接班人林傳捷,7年級的他曾接連推出信義路二段「PARK 259」、新北市三重區「新美齊匯」等完銷案,近期也將整棟預售案「新美齊天母」以總價11.6億元,售予AIT美國在台協會,創下今年銷售最快建案紀錄。

隆記擁總合建土地8%
林傳捷透露,新美齊位中山堂附近的合建地塊之一的確包括「上海隆記菜飯」,但澄清:「絕對不是我們逼走隆記的。當時我們在談整合土地,隆記的老闆主動表示炒飯炒了這麼多年,想退休,才促成合建案。」
全案基地面積約130坪,目前尚未核定,若審核流程順利,預定明年中拆除地上建物,林傳捷指出,「將興建住宅大樓,規劃以小坪數為主,不排除以預售方式進場。」而隆記為地上2層透天建物,基地面積約為總合建土地的8%,將可分回新大樓部分住宅戶。

《住展》雜誌企研室經理何世昌表示,依照中正區新案行情來看,均價每坪約在100萬元,「中山堂附近則視基地條件,均價在每坪80∼100萬元間。」
 
2018.12.25 蘋果日報
美哉開放廚房 視覺放大有感
買了新房、開始規劃空間做裝潢,若是小坪數住家,多會考慮開放式廚房,卻又擔心油煙問題。專家建議,可避免快炒式料理、選擇節能鍋具來解決,而在空間規劃上,則可善用餐桌、電器櫃的擺設來阻隔。

節能鍋具可避油煙
「開放式廚房兼具了空間美感與使用上的便利性。」宅即變空間微整型設計總監朱俞君分享自身經驗,自從她生了小孩後,體會到開放式廚房的優點,就是可以一邊在廚房料理,一邊掌握外部環境的狀況、看小孩在客廳玩,也能與家人互動,增進情誼。

坪數小的房子,開放式廚房能增加視覺的寬敞感,不會被廚房隔間阻擋。朱俞君提醒,若屋主喜歡開放式廚房又擔心油煙問題,建議可選擇較高電機功率的油煙機,或避免太多大火快炒的料理,甚至可選擇節能的鍋具來解決問題。
針對小宅格局的規劃,亦境室內設計總監李思嫻建議可設計長形櫃體,讓空間視覺延伸,且善用小宅空間相當重要,所以可將廚房後的過道空間,多規劃出一處用餐區,讓空間更靈活。

長形櫃體延伸視覺
開放式廚房如果緊鄰客廳,恐怕更有油煙飄散問題,但若因此加設隔間,又可能阻擋光線,李思嫻建議可以整合客廳的電視背牆與廚房的電器櫃,並將電視牆上方鏤空,規劃在廚房與客廳之間,讓光線可引進客廳的同時,也能阻擋廚房的油煙飄散。
 
2018.12.25 蘋果日報
台北高峰會 重回百萬元俱樂部
藝人HEBE田馥甄買給雙親的台北市信義計劃區豪宅「台北高峰會」,近期出現交易紀錄,低樓層2樓戶以總價1.38億元成交,換算單價重回百萬元俱樂部,每坪近105萬元。該社區去年曾出現高樓層戶屋主賠售2600萬元出場,使交易單價跌落至百萬元以下。專家認為,豪宅交易在景氣下行階段,雖創低價,但也為社區身價敲下入門磚。

豪宅今年「蹲低跳高」
最新實價揭露,信義區松仁路豪宅「台北高峰會」今年9月交易2樓戶,總坪數159.6坪,總價1.38億元,扣除車位後單價104.7萬元,是該社區自2017年底創下每坪96.5萬元交易後,重新回到百萬元俱樂部。謄本資料顯示,買賣雙方均為自然人,據查賣方應為科技業主。社區名人除HEBE雙親外,還有達欣工程小開王才翔與主播妻子郭惠妮等,屋齡雖高達23年,但百萬身價定錨,凸顯住戶投資眼光。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,不少豪宅近年交易創下社區新低價紀錄,但自今年起卻展現「蹲低跳高」之姿,如2年半未見成交的「皇翔御琚」,5月迎來15樓戶的218.99萬元新低交易,亦仍是站穩200萬元關卡。

陳炳辰補充,近期再次揭露的大直地區「西華富邦」,低樓層單價維持140.31萬元,與年中交易的5樓戶同價,為社區定錨在140萬元起跳;今年逾10戶交易的大安區「敦南寓邸」,年初的5樓戶單價低至115萬元,但之後行情皆在120∼150萬元間,「『台北高峰會』從破盤價回歸百萬元俱樂部,更驗證豪宅築底反彈趨勢。」

今年台北市豪宅市場略有回溫跡象,大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,原因在於不動產市場信心增強,買方對豪宅市場不再那麼悲觀,另一方面,全球盛行肥咖條款及中美貿易動盪等因素,讓投資人將資金停泊於穩定性較高、風險較低的不動產,豪宅1戶動輒上億元,吸引買方購置豪宅。

郎美囡從今年的交易單價也觀察到,買方對超豪宅的接受度高於去年,單價超過200萬元的交易量有小幅拉抬,但一般豪宅買方仍期待價格下修,總價帶在9千萬到1億元左右,推測明年豪宅也將走向M型化發展。
 
2018.12.25 蘋果日報
高雄雙語國小學區 撐起區域房價
韓國瑜今日正式就職高雄市長,從競選時他就強調要發展國小英語教學,讓每間國小教英文。其實高雄市部分國小原就有英語課程,如近高鐵左營站的文府國小、31期重劃區的民權國小及校史逾百年的苓洲國小,都是高雄知名雙語小學。而在家長重視教育的渴望下,周邊房價也表現不俗。

苓洲國小周邊衝2字頭
左營區文府國小是高雄知名公立雙語國小之一,英語教學效果佳,也是許多家長心中理想的學區,若非近高鐵左營站位置較偏,否則該校知名度應會更高。信義房屋左營高鐵店店長陳麗蘭表示,該校周邊的中古大樓行情每坪約16.5∼17萬元,和左營區的均價相去不遠。

前鎮區的民權國小同樣是高雄知名雙語學區,一直是附近家長鎖定的置產區段,加上位於發展成熟的31期重劃區,生活機能便利,周邊公園、市場、量販店皆有。信義房屋光華一心店店長洪薏珺指出,該校附近的中古屋屋齡皆差不多,最多不超過12年,坪數規劃也相去不遠,但房價依據建商品牌不同而有差異,目前行情每坪約16∼17萬元。

苓雅區的苓洲國小則在1904年已成立,校史迄今114年,曾被《商周》評為台灣百大特色小學,教學品質相當受家長肯定。該校周邊屬於開發較早的舊社區,因此中古屋屋齡普遍較高,信義房屋成功漢神店店長吳光祐表示,屋齡大概都超過20年,中古大樓房價每坪約17∼21.5萬元,行情比苓雅區中古大樓均價更高,可以看出家長看好該學區,連帶撐起區域房價的現象。
 
2018.12.25 經濟日報
興富發台中推案 明年衝高
興富發(2542)看好台中躋身全台第二大城市發展願景,決加碼在台中布局,明年推案金額衝破200億元,其中又以烏日高鐵站特區約170億元住商混合開發案最受矚目。

目前已知,位於烏日高鐵站特區、以40億元標購的7,656坪土地,預計明年第2季進場銷售,此案規劃開發為住商混合社區,其中住宅總銷約120億元,其餘還有店面及商場產品。

另外,興富發向遠雄建設購入位於八期文心南路上的1,334坪土地,也訂明年第2季公開,總銷約40億元。至於稍早向港商購入位於文心路、市政路口附近1,011坪土地,目前尚無推案規劃。

興富發規劃明年全台推案金額逾500億元,較今年300億元大增逾65%,推案火力集中在中南部地區,包括台中、台南及高雄都有上百億元、甚至200億元的總銷規模。

今年以來興富發在台中已陸續砸下83億元獵地,包括烏日高鐵站、七期新市政中心及八期重劃區等;而目前在售建案總銷金額也超過100億元,顯示對台中房地產市場信心十足。

興富發今年前11月營收397.54億元、年增150.1%;前三季稅後純益49.78億元、年增約1.7倍,每股稅後純益4.37元。
 
2018.12.25 工商時報
勤美砸45億打造勤美洲際大飯店
勤美為配合集團在台中市草悟道商圈的「勤美之森」整體開發案規畫,昨(24)日董事會通過將砸下45.06億元重金,委託大陸工程興建打造台中「勤美洲際大飯店」案,預計2019年第1季動工、2022年底完工營運。

這也將是勤美集團繼全國大飯店、金典酒店之後,在台中地區的第3家飯店投資案,同時也是台灣第一座洲際五星級酒店投資案。

勤美表示,「勤美洲際大飯店」開發案規畫18層樓,共有203間客房,未來住房價格平均在6,000~8,000元之間,可望成為台中地區住房價最高的五星級飯店。

據悉,「勤美之森」整體開發計畫總面積達7,200坪,將分成兩期陸續開發。其中,一期4,200坪的開發案內容,包括「勤美洲際大飯店」、「勤美之森」豪宅案、勤美璞真藝術基金會美術館與日本建築大師「隈研吾」設計的教會;二期3,000坪基地,將由3棟超高層豪宅大樓所組成。

一期由勤美與樸真建設合資開發的「勤美之森」豪宅案,預計明年首季與「勤美洲際酒店」同步動土,兩案總投資額估超過120億元。

單是「勤美之森」豪宅案,規畫由2棟超高層住宅大樓構成,樓高35層,產品規畫70~210坪,每坪開價60萬元起,總銷超過百億元大關,挑戰草悟道豪宅新高價。
 
2018.12.25 工商時報
高雄和發售產二用地 迎台商
貿易戰影響下,台商回流獵取工業地動作升溫,高雄市政府推出的和發產業園區「產一用地」,銷售率即將突破7成,作為提供營運及服務支援的「產二用地」,正式公告標售,5塊「產二用地」共7,200坪左右,每坪底價12.7萬元。

合發公司總經理張俊良24日表示,此次供標售的「產二用地」包括和春基地有3處,大發基地有2處,每處坵塊面積皆約1,400坪。
 
2018.12.25 工商時報
韓國瑜籲開放陸資高雄買房
公開表態接受「九二共識」的高雄市長韓國瑜,在就任前夕接受旺旺中時媒體集團專訪時指出,未來他要向中央政府爭取逐步放寬陸資投資高雄、並購買房地產。他也強調,「開是一定要開的」,但不躁進,要看民意可以接受的程度到那裡,以取得兩者的平衡。

韓國瑜今(25)日上午就職接任高雄市長,旺旺中時媒體集團昨(24)日由副總裁王綽中、中時社長王丰帶隊專訪韓國瑜。韓國瑜說,就職後將成立兩岸工作小組,納入不同政黨的學者、專家,並由研考會主委擔任執行長,希望大家「不要有門戶之見」,一起為高雄的未來打拚。

他強調,新政府「完全是興利的政府」,施政的目標是提振經濟與民生,讓老百姓過好日子。

由於兩岸交流是韓國瑜的施政主軸,未來恐怕免不了與中央政策有所磨擦,韓國瑜強調,他的兩岸交流著重在經濟和民生,「中央有什麼好反對的?」萬一真的中央和地方發生對立,「中央必須讓步」。他指出,他的「九二共識」是要為人民改善經濟和民生,如果行政院要阻擋高雄發展經濟,無法認知「人民要過好日子」的主流民意,「那是行政院的愚蠢」。

由於長期以來,兩岸交流、投資不平衡,台商投資大陸總額逾千億美元,但大陸投資台灣卻只有數十億美元,因此,韓國瑜呼籲中央政府,讓所有人都能正常交流,前來投資、購物、以及觀光。

韓國瑜說,有關放寬陸資投資高雄、購買房地產,他會利用列席行政院會的管道做反應,並了解高雄市民的多數民意,可以接受開放的程度如何?否則,一下開這麼大,市民會慌,「我要更精確了解」。他說,「開是一定要開」,但要讓大家認知開放是有好處的,並在接受度愈來愈大後,再逐步擴大開放的步伐,「這方面,我要拿捏」。

韓國瑜表示,短期內要讓農漁產品「貨出得去」,並帶來觀光人口,「人進得來」,特別是讓批發、零售、物流、餐飲等幾十萬就業人口能夠溫飽,為了讓人進人出更方便,他也將爭取高雄和上海虹橋機場的直飛,「80分鐘就可以到」。

不過,初期,這只能讓民眾賺點小錢,如果要讓高雄起飛,必須寄望於大型產業包括金屬、石化、鋼鐵、造船、電子和IT等,「這才是高雄最重要的經濟命脈」。對此,韓國瑜說,由於大型企業有技術、有研發和製造,並不需要政府太多的幫忙,只需要由政府打造友善環境,建立起能夠隨時解決緊急需求的管道。

他也保證,「政府不會找麻煩」,而是做好後勤的公共資源即可,像是環保和消防等單位,執行任務時應該要有同理心,不可以有酷吏的心態,免得打擊經濟活動。

韓國瑜指出,反倒是中小企業,高雄市政府將積極協助、介入,輔導,讓中小企業可以變得愈來愈具規模、茁壯。
 
2018.12.25 聯合報
房市回溫 量能仍窒息
房仲公會全聯會理事長林正雄昨(24)日表示,今年買賣移轉棟數可望創三年高點,站穩28萬棟,但與昔日相比還是「令人窒息的量」。林正雄表示,這次選後「拚經濟」成為國內最重要的議題,且受惠於選後局勢底定,購屋族隨之出籠,不少個案在選舉周後締造業績紅盤,推升房地產市況。

林正雄昨天於不動產仲介公會全聯會年終記者會上提出以上看法,不過,他仍呼籲政府應以「穩定房市」、「挺房市」為目標,並將「持有稅」調降、「房地合一稅」廢除。

林正雄表示,選後全台以「拚經濟」為目標,不僅帶動拚經濟的信心增加,也有利明年的房市買氣,因此選後房市迎來一波交易潮,而後年總統大選在即,為了扳回九合一敗選頹勢,執政黨應不會有太多的利空政策,不過明年下半年總統大選前哨戰開跑,對房市的影響也不容忽視。
 
2018.12.25 聯合報
台中十大豪宅社區排行出爐 大陸建設「寶格」奪冠
台中市今年「十大豪宅社區」排行榜今(24)日出爐,大陸建設在七期推出的「寶格」,以社區均價每坪67.1萬元、最高成交單價84.6萬元奪冠;由鉅建設在國美館特區的「大恆」,則分別以65.9萬元、76.4萬元排名第二。

此次發布的十大豪宅社區,評定標準是以社區成交均價與最高成交單價為基準。值得注意的是,十大豪宅分布區段,除了七期新市政中心與國美館特區之外,單元二市地重劃區新完工個案陸府「植森」,也首度躋身前十大豪宅。

據實價登錄資料顯示,台中十大豪宅社區中,以七期所屬建案為最多,共占7件,其次為國美館特區2件;而單元二首次進榜即衝新高價,陸府「植森」社區均價50.6萬元、名列第九,最高成交單價每坪61.8萬元,與七期建案也不相上下。

排名第三的富邦「天空樹」,社區成交均價每坪59.8萬元、最高成交單價77.8萬元;龍寶「謙臻邸」社區均價58.3萬元、最高成交單價67.4萬元,位居第四。

寶輝「秋紅谷」排名第五,社區成交均價每坪57.9萬元、最高成交單價83.5萬元。此外,七期西側的龍寶「四季臻邸」近期實價登錄出爐,社區均價每坪57.6萬元,最高單價每坪61萬元,排名第六。

台中豪宅一哥聯聚建設有兩案上榜,分別為「泰和大廈」社區均價55萬元、最高成交單價65.5萬元;「保和大廈」社區均價51.1萬元、最高成交單價70.9萬元。兩案分居第七、第八名。

排名第十的台中「帝寶」,社區成交均價每坪47.8萬元、最高成交單價56.3萬元。

住商不動產七期南屯店協理張峰碩指出,單元二開發腹地大、可塑性高,尤以單元二北側連接七期市政商圈,距歌劇院、百貨商圈不遠,吸引知名豪宅建商搶進推案,豪宅新聚落儼然成形。

以陸府「植森」為例,此案景觀採3D立體式綠覆規劃,包括一樓庭園、地下停車場、各梯廳以及住家陽台窗台都加大植栽強度,「私人空中花園」式的陽台設計,猶如內建景觀的升級版景觀宅,是一大特點。此案規劃63至68坪,每坪單價55萬至65萬元。

與「植森」同街區的還有寶輝「City Park」、雙橡園「S1特區」兩大豪宅預售新案,其中寶輝「City Park」基地1,600坪,建蔽率僅18%,產品規劃60、75、140坪,每坪開價約在50萬至60萬元。

以服務軟實力升級、贏得不少豪宅客青睞的雙橡園「SI特區」,擁近千坪前後大花園,歐式莊園風格與單進單出車道設計,坪數規劃47至100坪,每坪約落在50萬至60萬元間,銷售成績不俗。

日前公開將重返七期豪宅的惠宇建設,在單元二的新成屋惠宇「大聚」近日落成,庭園綠意氛圍讓外界驚艷,為惠宇集綠化大成的代表作,也讓市場更加期待單元二後續發展。
 
2018.12.25 買購新聞
榜首是誰?2018年度房地產市場十大新聞
不動產仲介經濟商業同業公會2018年12月24日召開年終記者會,公布2018年十大新聞,公會表示,「租賃住宅市場發展及管理條例」於2018年6月27日上路,為2018年十大新聞打頭陣,蔡政府上台這兩年的新政當中,不動產的相關政策落實的最徹底,配套措施也最完整。

1.「租賃住宅市場發展及管理條例」於6月27日上路,租屋市場全面納管解除租屋亂象,惡房東惡房客不再無法管
全面納管租屋契約,明訂押金不得逾2個月租金,且保障退租時須退還押金;房東須說明負責修繕項目,若期限內未修繕完畢,可由房客自行修繕並請求修繕費等。

2.國家住宅及都市更新中心8/3正式揭牌,首8案投資規模478億元,都更元年啟動、政府與住都中心帶頭沖,強化民眾都更信心
2018年為都更啟動元年,總統蔡英文上任後力推社會住宅、《危老條例》修法、成立國家住都中心、《租賃條例》立法、《都更條例》修法等5大住宅政策,其中只有《都更條例》修法還未完成立院三讀。為加速公辦都更案,國家住宅及都市更新中心在2018年8月初正式揭牌,初期已鎖定8個公辦都更案,投資規模高達新台幣478億元,希望透過政府與住都中心的投入,帶動民眾對都市更新的信心。

3.建築融資大鬆綁,房市7,000億活水來了,銀行擴大不動產放款承作能量,房市注入活水
金管會6月14日宣布將大幅鬆綁銀行建築融資限制,預估可釋出3,500億元到7,000億元貸款額度,對不動產市場將是一大利多。增列長照、社會住宅、學校及2012年前的廠房興建等,可免計入建築融資上限30%限制,這項排除作法,將有助銀行擴大不動產放款承作能量。

4.立院三讀「洗錢防制法」銀樓、地政士也納管,升級版洗錢防制網上線
台灣在11月接受「亞太洗錢防制組織」第三輪相互評鑑,為了加強防制洗錢,立法院11月初三讀通過「洗錢防制法」修正案,修法條文將銀樓、地政士等非金融事業和人員也納入管理範圍,對指定的非金融事業與人員,如果違反可罰5萬到100萬元。

5.房貸利率下探1.62%,最快可能在2019年第一季升息,利率持續低檔,房屋貸款餘額續上升,央行政策利率連10凍
央行年終理監事會,政策利率如預期連10凍;民眾購置「房屋貸款餘額」持續上升,截至2018年10月共增加了2574億元。五大銀行新承做放款亦較2017年全年增加約10.8%,平均放款利率為1.627%,低於2017年的1.652%。其中2018年度平均放款利率維持於1.63~1.62%之間,持續低檔。

6.全國建物買賣移轉登記棟數,小增5%預估28萬件,移轉登記棟數約為28萬件,持續穩定回升中
2018年的房市景氣算是「微回溫」,內政部最新公布累計至10月底止,全國建物買賣移轉登記棟數為23萬134件,較2017年同期小增5%;六都移轉棟數累計至11月底止,同樣較2017年同期小增5%,因此預估2018年全年的移轉登記棟數約為28萬件,持續穩定回升中。

7.台北市危老條例三讀通過,20年後屋齡30年約740萬戶,加速推動都更
據統計,全國屋齡30年以上老屋384萬戶,雙北占32%;10年後增至597萬戶,20年後增至740萬戶,尤其雙北市有必要加速推動,加上2018年年初花蓮發生的地震,造成17人罹難,讓政府更加重視老宅的安全問題。也因此,台北市的危老條例也在2018年三讀通過,畢竟台北市屋齡30年以上的老屋佔所有住宅的66%,居住安全迫在眉捷,10月1日條例通過後,預計將有15萬戶受惠。

8.林口2,500戶社宅招租,申請反應熱烈,2018年底完工5000戶,8年20萬戶社宅目標可望達陣
而社會住宅2018年也可望全台百花齊放,2018年底完工約近5,000戶,而預計動工約1.6萬戶,至年底累積量即有1.5萬戶,8年20萬戶目標應可望達陣。林口社會住宅招租申請熱烈,顯示政策符合民意,為各縣市社會住宅的後續招租注入強心針。

9.美中大戰台商大咖回台,美中貿易戰台商受創,回台設廠工業地價續創高
美中貿易大戰使得大陸台商直接受創,因應權宜之下,不少台商都陸續回台設立加工廠,進駐工業區,造成近年工業土地價格高漲,而在這波方興未艾的經濟大戰中,台商購買不動產的範圍,極有可能從工業廠房擴大到住宅市場。

10.豪宅瘋又起,西華富邦單月狂賣6戶,豪宅市場開始復甦,豪宅順銷頻傳
2018年市場面最令人振奮的訊息,就是沉寂已久的豪宅市場終於開始復甦,西華富邦單月銷售六戶,其餘豪宅也是傳出順銷訊息,甚至高雄市的豪宅建案實價登錄單價也有近70萬的水準,一來可能是由台商回台購屋帶動,二來可能是買氣積壓已久,價格合理性升高,促成買氣。
 
2018.12.25 買購新聞
房市現況 兩好三壞,2019穩中求進,短期難撥雲
2018年轉眼走到尾聲,2019年的房市表現到底如何呢?住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,2019年整體經濟並不樂觀,需求端減少,消費以外項目的續航力不足,全球經濟進入緩成長,都讓市況蒙上陰影,加上中美貿易戰引發全球經濟震盪,延伸出的企業壞帳風險,也讓市場表現不容易撥雲見日,反映在房地產市場上,雖有資金行情挹注,加上九合一選後的民眾心態,在目前都只能視之為短期話題,中長期來說,房價不低,賣壓不小,持有與移轉成本在高水位,房市呈現仍維持自用為主的微溫格局。

徐佳馨指出,在2018年,房市留下兩好三壞的局面,全年移轉量在27.9-28.1萬棟,好的部分包括資金以及九合一大選後的民氣;可是卻有價格處於高點、稅負壓力以及建照使照的高供給,面對新年度,預估兩好三壞的局面依舊不變,在2020大選前,若無太大變化發生,房市在低價區、特殊產品上會出現小火花,但想要期待野火燎原,目前仍沒有跡象。

整體來說,徐佳馨分析,2019年仍維持自用客戶為王的格局,不過結構有所改變,換屋族會因為需求而轉進市場,在信心面支撐下,賣方讓價意願低,買方很難期待2016年到2017年的買方為王市場,至於手抱資金的大戶,會持續在市場上尋找好標的,形成「賣方高築牆,買方難稱王,大戶廣積糧」的現象,遺贈規劃與節稅需求湧現,這部分也將成為市場亮點;低價區受資金帶動,會有短期行情。

除此之外,由於租金漲房價不漲,投資報酬率提高;加上市場資金仍有去處,因此租賃,或是特殊交易增加。不過,由於銀行對於不動產態度仍相對友善,加上利率環境處於低水位,短時間內還不至於出現結構問題,可是重劃區供給爆量,個案表現與市場整體出現分化狀態,都是購屋人應該要特別注意的。
 
2018.12.25 信報
凱匯加推百伙 208戶周六賣
折實呎價19952 定價忍手保吸引力

觀塘大型重建項目凱滙推售連番報捷,牽頭發展商信置(00083)周一(24日)平安夜加推新一張價單共100伙,折實平均呎價19952元,較上一張價單調升不足1%,折實平均呎價仍未破2萬元,可見發展商刻意保持單位吸引力,定價相當克制,並連同上一張價單共208伙於周六(29日)進行次輪銷售。

凱滙第二期加推最新一張100伙價單,包括18個1房戶、65個2房戶及17個3房戶,實用面積391至909方呎,最高折扣維持20.5%,折實平均呎價19952元,較上一批折實平均呎價19838元調高0.57%,折實售價765.34至1810.13萬元,呎價18183至21783元。整個凱滙項目經多次加推後,最新一張價單均價仍未破2萬元,個別單位折實呎價亦未有創新高,相信發展商在定價上刻意保持吸引力。

再削一按付款折扣

信置營業部聯席董事田兆源表示,凱滙第二期首輪銷售當日加推的108伙,由於單位坐落高層,與對上一批比較,實際價格調高1%至3%,並首度推出全盤最細、實用面積333方呎單位,折實售價668.35萬元亦屬新低,平安夜再加推的100伙屬原價加推,兩批單位將於周六發售。周六發售的208伙,折實平均呎價19892元,定價計市值超過31億元,周五(28日)下午2時截票。

發展商亦一併更新上一張價單,再度削減一按付款方法折扣,其中提供最高樓價80%備用一按的「180天按揭付款計劃」及「360天按揭付款計劃」,前者折扣由5.25%削至5%;後者則由3.25%降至3%。

市場消息稱,凱滙第二期於周一沽出1伙,為5座23樓N室,實用面積758方呎,折實計成交價約1422.49萬元,呎價18766元。

天鑄單日沽9單位

位於協和街33號的凱滙第二期共974伙,實用面積333至1502方呎,經過首輪發售及加推後,已推出546伙,尚餘428伙有待推售。項目預計2021年4月底落成入伙。

聖誕節長假期市場焦點仍集中在凱滙,其他樓盤暫未有新一輪銷售。新地(00016)何文田天鑄繼續售出招標單位,項目周一連沽9伙,單日套現逾5.28億元,其中1期8座28及29樓D室複式戶以1.163億元售出,實用面積2326方呎,另設261方呎平台,呎價5萬元;其他8伙分布於1及2期,實用面積902至1723方呎,成交價2417.36萬至6801.882萬元,呎價26800至39477元。
 
2018.12.25 信報
惠安苑舖1.65億易手 減價21% 每呎9.63萬
市道回軟,加上年尾氣氛淡靜,投資者須減價沽貨。鰂魚涌惠安苑地下一個單邊地舖,剛以約1.65億元沽出,較叫價大減逾兩成。

市場消息透露,鰂魚涌英皇道1025至1037號惠安苑B座地下G7號舖連兩個車位,建築面積約1713方呎,原本以2.1億元放售,終減價4500萬元或21.4%,以約1.65億元易手,呎價約9.63萬元。該地舖位於英皇道及華蘭路單邊,現由中信銀行(國際)以每月46萬元租用,回報率約3.3厘。

根據土地註冊處資料,原業主2013年底以1.43億元購入,持貨5年,賬面獲利2200萬元,升值15.4%。

灣仔連約舖6800萬轉售 22年漲11倍

此外,灣仔堅拿道西10號地下 I 舖,建築面積約900方呎,以約6800萬元售出,呎價約7.56萬元。物業連茶餐廳租約出售,月租14.8萬元,回報約2.6厘。

資料顯示,上述舖位11月透過代理以意向價7600萬元放售,最後降價800萬元售出,減幅10.5%。舖位原業主1996年以550萬元購入,持貨22年,賬面獲利6250萬元,升值11.4倍。

另外,世紀21天生置業(新蒲崗工商部)經理岑順榮表示,新蒲崗五芳街24至26號榮盛工業大廈2樓1及2號室,建築面積13262方呎,獲買家斥資5100萬元入市,呎價3846元。
 
2018.12.25 經濟
私樓動工首10月1.26萬伙 跌33%
發展商緩建避空置稅 僅達全年目標7成

新長策將減少中長期私樓供應,發展商為避空置稅亦減慢建屋步伐,恐使短中期新樓供應也推遲,今年首10個月私樓動工量錄1.26萬伙,按年同期挫33%,為近4年低。

根據屋宇署最新數據顯示,今年10月份私樓動工量(按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準)有2,303伙,較9月份升3.16倍,為推出一手空置稅以來近5個月高位。月內共有5個私樓項目動工,當中主要由新地(00016)元朗天水圍112區項目(涉1,991伙)帶動,佔該月的動工量達86%。

受到首三季的低動工量拖累,今年首10個月累積有31個私樓項目動工,共涉約12,609伙,比去年同期的18,725伙,下跌約33%,並距離長策未來5年平均1.8萬至2萬伙私樓供應數目,達標度僅6至7成。除非餘下2個月按月動工量增至超過2,700伙,否則今年動工量有機會難以達標。

政府今年6月底宣告推出一手空置稅,向空置一手單位徵收懲罰性差餉租值。為避免墮入空置稅網,近數月部分發展商減慢動工和建屋步伐,以延遲新盤取得入伙紙的時間;而今年內已動工的逾千伙大型新盤暫錄得4個,其餘大部分為少於500伙的中小型項目。

利嘉閣:樓價回調幅度料減

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指,若年內項目能如期動工,對短期供應暫未有明顯影響,但長遠來看,將部分私樓地皮改建資助房屋及調低私樓供應比例,勢影響中期私宅供應,估計使私樓樓價持續企硬,亦容易對市場釋出相關信息,或令樓價回調幅度降低。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為,空置稅增加項目建築發展成本,估計明年發展商在開展動工上仍「會歎慢板」,但計及現有現樓餘貨等,料潛在供應量約有2.5萬伙,短期供應仍然足夠,而長策將私樓比例下調,若未能解決中長期土地問題,住宅數量供應不足,將對私樓樓價影響更大。

落成量方面,10月份有7個新盤入伙,但得409伙,較9月的1,095伙回落63%,屬今年單月的第二低,而首10個月則共有13,086伙落成,與去年同期的1.41萬伙少7.4%,仍為過去13年同期次高,但較差估署預測全年落成1.81萬伙,達標約72%。

不過,市場預期部分大型項目有望趕及年底前落成,包括新地日出康城晉海及晉海II(共約2,171伙),以及九建(00034)紅磡環海.東岸,涉約1,008伙,估計全年落成量仍有機會達至1.8萬伙目標。
 
2018.12.25 經濟
側魚涌地舖1.7億沽 5年升21%
投資者看好民生地段舖位前景,市場消息透露,鰂魚涌英皇道1025至1037號地下,一個面積1,713平方呎地舖,業主原本叫價2.1億元放售,最終獲投資者約近1.7億元承接。

以該舖現時月租46萬元計,租金回報約3.2厘。資料顯示,原業主早於2013年以約1.4億元購入該舖,是次易手帳面獲利接近3,000萬元,期內升值21%。

其次,市場消息透露,天后威非路道萬國寶通中心地下A、B舖,面積約16,450平方呎,連10個車位,以公司股權交易形式售出,涉及成交金額約2.1億元,買方可節省高達1,785萬元雙倍印花稅。另外,灣仔堅拿道西10號地下I舖,面積約900平方呎,剛以6,800萬元易手。

新蒲崗榮盛工廈全層 5100萬破頂

另一方面,世紀21天生置業(新蒲崗工商部)經理岑順榮表示,新蒲崗五芳街24至26號榮盛工業大廈2樓1及2號室全層,面積13,262平方呎,獲買家斥資5,100萬元入市,呎價3,846元,造價創該大廈同類物業新高。

據了解,原業主於2012年以2,800萬元購入上述物業,是次轉售帳面獲利2,300萬元,6年升值約82%。
 
2018.12.25 文匯
億京荃灣項目批建商廈
屋宇署資料顯示,億京去年底以約21.6億元,向永泰地產購入荃灣永南貨倉大廈全幢,為歷來最大額工廈成交,剛獲屋宇署批建1幢21層高商廈(另有2層地庫),樓面約497,883方呎。

新意網馬角街地批建工廈

此外,新意網集團今年初以7.258億元投得的荃灣馬角街工業地,准建1幢18億元工廈(建於3層地庫之上),可建樓面約201,737方呎。此外,大鴻輝旗下上環干諾道西96號至103A號及德輔道西91號,亦剛獲批建1幢29層高商廈(建於2層地庫上),樓面約205,811方呎。
 
2018.12.25 21世紀經濟
超級城市綜合體運營樣本:華潤深圳灣歷經十年終落成
  伴隨深圳這座城市的生長,將一片灘涂打造為超級城市綜合體,華潤置地可謂十年磨一劍。

  12月18日,深圳南山深圳灣,中國華潤大廈(又稱“春筍”)正式落成,深圳灣萬象城也同時開業。

  這意味著,歷時10年打造的華潤深圳灣綜合體,終于全面投入運營;該項目除了部分住宅和公寓可售外,其余全部自持。

  十年間,從羅湖到福田、南山,深圳的城市人口、産業、商業急劇變遷,華潤深圳灣的發展與此契合、共振。

  當傳統的“開發商”落幕,角色轉換的難題橫亙在各大房企面前。對華潤置地來説,華潤深圳灣就是它目前的答卷。

  12月18日恰逢華潤80周年,21世紀經濟報道記者獲悉,華潤集團內地總部將進駐剛落成的“春筍”。在深圳南山區後海這一雲集眾多企業和人才的片區,運營一個超級城市綜合體,對華潤置地的考驗,還將繼續。

  超級城市運營商

  漫步深圳灣公園,可清晰望見一棟狀若“春筍”的大樓,那是中國華潤大廈。

  12月18日,“春筍”正式投入使用,部分用于華潤集團內地總部辦公,部分對外出租;同時亮相的還有中國華潤大廈藝術中心,以及備受關注的深圳灣萬象城。

  至此,華潤深圳灣像一幅色彩斑斕的畫卷呈現于眼前。這是一個超級城市綜合體,涉及商務、居住、商業、運動、藝術等在內的多元化復合業態,佔地120萬平方米。

  時間倒回十年前,2008年12月,以深圳大運會為契機,華潤集團通過代建方式,獲得深圳灣項目地塊,負責深圳灣體育中心工程建設及運營。

  資料顯示,深圳灣體育中心運營不到一年,實現了盈利。2017年,“春繭”引進各類賽事以及文化演藝活動、早教培訓等294場,年度人流量超600萬人次。

  2012年起,以體育中心的運營為基礎,華潤置地開始了深圳灣綜合體二期的搭建,這一過程,與深圳這座城市的産業升級、政府治理密切相關。

  過去十年,深圳經濟迅猛發展。深圳統計公報顯示,2017年,深圳GDP高達22438.39億元,同比增長8.8%,位列全國第三。

  從區域視角,深圳的城市發展和産業升級聚焦于南山,深圳灣金融總部基地擁有騰訊、中海油等80多家公司總部,産業和辦公氛圍濃鬱,但缺少諸多文體、商業、藝術、生活類配套。

  對此,深圳市充分發揮“小政府、大社會”理念,南山區借鑒招商局主導開發蛇口片區、華僑城開發華僑城片區的經驗,由華潤統籌後海片區整體規劃與運營,涉及綜合運營、市政公園、公共文體設施建設運營、學校醫院建設等領域。

  此次開業的深圳灣萬象城,便是應運而生。這是繼羅湖萬象城、南山萬象天地之後的又一升級版商業項目。據悉,在同一座城市建兩個萬象城,深圳是第一個。

  而在整個項目的運營中,政府、華潤、專家團隊、公眾參與文化商業服務的創新模式,也首次出現在當前房企的城市運營中。

  這個綜合體以“春繭”體育中心為起點,中國華潤總部大廈“春筍”、深圳灣萬象城以及中國華潤大廈藝術中心、華潤金融大廈、安達仕酒店、高端住宅“悅府”等多種業態分列其中,形成一個高端城市生活圈。

  近期,在粵港澳大灣區的戰略規劃下,後海區域的重要性再次凸顯。華潤置地方面表示,將繼續提升深圳灣項目的運營水平。

  易居智庫研究中心總監嚴躍進認為,華潤深圳灣不僅僅是商業,代建部分更具有公共性質,承載並引領了城市的文化、生活方式的變革,因此具有了開放性和諸多可能。

  房企轉型先行者

  不滿足于拿地賣房的開發模式,而將目光投注于城市運營和生活服務,是眾多房企一致的轉型路徑。萬科、恆大、碧桂園、融創、中海、保利等房企均是如此。

  今年7月,華潤置地提出“城市綜合投資開發運營商”新戰略,同時公布了全新業務矩陣:住宅開發、商業地産、産業地産、康養地産、文化體育和教育地産、物業服務、産業基金、長租公寓、代建代運營、城市更新、其他新産品及新服務等。

  2018年底,華潤置地交出了深圳灣城市綜合體這一答卷,“意味著其在諸多房企的運營轉型中快人一步,有了自己的項目范本”,嚴躍進認為。

  事實上,深圳灣項目是華潤多年運營實踐的呈現。與大多數房企不同,華潤始終堅持銷售物業及投資物業兩大業務並行。

  2017年年報顯示,華潤置地實現營業收入1185.88億港元,實現凈利潤254.09億港元。相較于2016年,營收增長8.47%,凈利潤增長12.93%。其中,購物中心業務營業額為61.4億港元,同比增長20.1%。

  2018年1-11月,華潤置地實現租金收入85.59億元,同比增長30%。國信證券認為,華潤置地一直對商業地産抱有雄心,致力成為中國商業地産領導者,商業地産規模和比重均保持有序上升。

  此外,與其他房企相比,華潤置地在運營上也具備天然優勢,母公司華潤集團在業務、資金、管理等方面,都為其提供了有力的依托。

  財報顯示,2017年華潤集團營業額5513億元,同比增長9.5%;利潤總額658億,同比增長36.1%;總資産12212億,同比增長11%。其主營業務涉及大消費、電力、地産、水泥、燃氣、大健康(醫藥、醫療)、金融等。其中,華潤零售、啤酒、燃氣的經營規模目前為全國第一。

  華潤置地公告顯示,1-11月公司累計銷售面積1086 萬平方米,同比增長36%;累計合約銷售額1896.6億元,同比增長52%,提前完成全年銷售目標所要求的1830億元。

  同時,為保證未來的發展,華潤置地在過去的11個月保持積極拿地的姿態。1-11月公司累計收購81幅地塊,總樓面面積1826.6萬平方米,對應土地出讓金1192億元,累計拿地總樓面面積同比增長69.3%。
 
2018.12.25 21世紀經濟
京城地產一哥衝千億後 向城市復興官轉型
 “一部首開史,半座北京城”。這是北京首都開發控股(集團)(以下簡稱首開)公開打出的廣告語。自成立三十余年以來,這家隸屬于北京市國資委直屬房地産上市公司累計開發面積已經超過5000萬平方米,並在北京業內被冠名為“京城地産一哥”。

  伴隨北京城鎮化高速發展,首開銷售規模在近年來也實現了高速擴張。12月19日,首開集團董事長潘利群在其品牌發布會上用“逆勢突圍”來形容今年的首開,並提出首開首次邁入千億房企的行列。

  在千億房企軍團迅速擴容的時代,這位京城“房地産一哥”的晉升顯得有些不易。隨著北京城市建設進入減量時代,首開是繼續狂奔還是轉型?這是一家房企的命題,也是北京市城市建設的命題。

  千億首開

  截止到目前,首開是唯一一家晉升千億軍團的地方國企。

  中國房地産業協會官方公布的2018年1月至11月份中國房地産企業銷售TOP100排名榜單顯示,1-11月,共有25家房地産企業銷售額達到千億,其中包括碧桂園、萬科地産、中國恆大、融創中國、保利發展、綠地控股、中海地産、華潤置地、龍湖集團、世茂房地産、招商蛇口、綠城中國、陽光城、金地集團、旭輝集團、華夏幸福、中南置地、富力地産、正榮集團、泰禾集團、中國金茂、融信集團、金科集團及中梁控股。可以看出,這些房企基本為央企或民營企業。

  作為北京市一家國有企業,首開最大的優勢無疑在北京。與其他千億軍團房企不同的是,北京房地産市場對首開業績的貢獻率基本佔到一半。回顧其近年來業績不難發現,多年深耕北京、獲得大量土地儲備的首開一直是北京房企銷售額TOP10榜單的常客。

  僅從銷售額增長情況來看,首開的高速擴張發生在2015年。這一年,北京樓市回暖,首開積極推盤,銷售額出現爆發性增長,甚至取代北京萬科成為當年北京樓市銷售冠軍,並且蟬聯銷冠至今。也就在當年7月,潘利群上任首開集團董事長。彼時,首開一改謹慎路線,大舉攻城略地。

  21世紀經濟報道記者查閱了首開自2013年以來的年報。年報顯示,2013年、2014年,首開銷售額分別為185.8億元、205.91億元,但在2015年,首開銷售額達到327.56億元。隨後便開啟高速擴張路徑。同時,首開也持續與其他房企展開合作。

  一個有趣的現象是,在愈發寸土寸金的北京,擁有得天獨厚拿地優勢的首開有著強大的“朋友圈”。在上述品牌發布會上,首開向外界展示了精心準備的VCR。在VCR中,多名房企高管動情講述與首開集團的淵源。臺下坐滿了西裝革履的同行,他們也有不少是來自保利、龍湖、華潤、金地等國內知名地産企業的高層。同時,他們也是近幾年來首開合作拿地的主要合作夥伴。這是在其他房企品牌發布會上難得一見的場景。

  相同的場景也曾出現在去年首開北京公司品牌發布會上。保利地産、萬科集團、住總集團、華潤置地、龍湖地産等知名地産企業高層皆應邀出席,被稱為2017年度北京地産界的最大的“盛筵”。

  但與發布會的熱鬧相比,北京樓市此時寒流涌動。伴隨樓市調控頻頻加碼,北京樓市明顯降溫。此外,限競房和共有産權房政策的大力推行對北京房企發展造成嚴峻考驗。再加之房企融資成本上升,資金面得不到緩解,土地流拍現象也有所加劇。

  樓市寒流之下,國資背景房企展現了強大的競爭力。比如,在高價地競拍市場中,就頻頻出現國資房企身影。據中原地産統計,至今年9月中旬,全國50宗高價住宅地塊中,國資背景佔比達67.3%;非國企房企佔比32.7%。而成交價超過45億元的21幅住宅地塊,全部由國資或有國資入股的房企獲得。

  不缺朋友的國企首開,擁有著令其他房企羨慕的拿地優勢、融資優勢、良好的政府資源和眾多土地儲備資源。這或許是首開面對北京寒冬依然有“溫暖全城”的底氣,同時也是其他房企願意與之聯手合作的原因。

  公開數據顯示,2017年,首開在北京土地市場上獲得土地儲備17宗,全部以合作拿地方式取得。公開資料顯示,其合作項目中,首開權益比例大多在25%—50%之間。

  高速擴張隱憂

  高處不勝寒。千億之後,不少房企面臨的是增速放緩甚至衰退。隨著北京城鎮化進入尾聲,如果遵循舊路,首開無疑將面臨高速擴張後的隱憂。

  21世紀經濟報道記者查閱年報發現,2017年,首開股份實現合約銷售金額692億元,同比增長9.6%;全年實現簽約面積295.04萬平方米,同比下降0.64%。2016年,首開“簽約面積296.93萬平方米,同比上升41.35%;簽約金額631.03億元,同比上升92.65%”。可以看出,2017年開始,首開規模增速明顯放緩。

  克而瑞一項研究報告顯示,雖然首開四年銷售金額(2014-2017)平均復合增長率達43%,但2017年增速只有不足10%。在《2017年中國房企銷售排行榜TOP200》中,首開也從2016年第20名左右跌至2017年的30名上下。而根據中原地産統計,2017年41家上市房企合計銷售額高達43782億,平均增速同比上漲50%。從業績排名前10名的房企來看,碧桂園、萬科、恆大、融創、保利在2017年的銷售業績增長率分別為73%、45%、34%、140%、47%。

  另外,首開在北京房地産市場的霸主地位也受到衝擊。根據克而瑞數據發布的《2017年北京房企銷售額排行》顯示,2017年,首開以全年255.3億元銷售額位居第一,泰禾以全年239.7億元銷售額緊隨其後,之後則是226.2億成交金額的萬科。但在權益銷售額榜單中,北京市住建委數據顯示,泰禾以153.2億元的權益銷售額位居榜首。

  進入2018年,雖然首開成功邁入千億房企行列,但其業績曾一度讓外界“捏了把汗”。數據顯示,首開2018年1-4月簽約金額只有174.5億元,同比下降34%,只完成全年銷售目標的17%;首開半年報顯示,首開中期合約銷售額為308億元,同比下降19.63%,僅完成年度銷售目標的30.8%。

  首開業績增速放緩與其業務布局不無關係。與其他房企不同,21世紀經濟報道記者查閱首開年報發現,在拓展城市方面,首開表現較為謹慎,城市布局集中在一二線。而這些城市均是近年來房地産調控嚴控區。另外,隨著北京進入“減量開發”時代,北京區域業績佔比過高也影響其增長曲線。年報顯示,2013年-2014年,在首開業績版圖中,北京地區業績貢獻高達60%以上;2015年開始,京外地區貢獻比例在首開業績報表中逐漸上升,但也只佔到50%。

  2016年,首開積極向全國擴張,新增項目14個,北京僅獲取1個項目。2016年年報顯示,2016年全年公司實現營業收入298.83億元,同比增長26.53%,京外項目的營收佔比已升至一半;2017年,首開再次將重心回到京內。2017年,首開在半年報中指出,“公司憑借在北京市場的歷史和地位,始終堅持立足北京、服務首都的主導思想。公司京內項目始終是結算收入的最重要組成部分。公司持續通過各種形式新增北京區域土地儲備。深耕北京市場,成為公司未來利潤的保障。”同年,首開年報顯示,2017年首開有27個新增土地,其中北京獲取16個,項目計容建築面積255.98萬平方米,佔新增建面的64%。而京外區域,首開在如杭州、廈門、天津等強二線城市獲取11個,項目計容建築面積達143.72萬平方米,佔新增建面的36%。

  受人口疏解以及調控的多重影響,自2016年9月開始,北京出讓的新住宅項目主要以限競房和共有産權房為主。在政策嚴格限定之下,此類項目利潤率非常低,且同質化供應背後,房企面臨巨大的去化壓力。

  與其他同規模房企相比,首開盈利能力也有著一定差距。克而瑞研究指出,2017年,遠洋、富力、世茂等同規模房企,其凈利率一般在14%以上,而首開凈利率只有10%。2018年,首開集團黨委書記、董事長、總經理潘利群曾在接受相關媒體採訪時表示,2017年,首開承擔了近300億元投資額的300萬平方米棚改業務,首開還承接了北京最多的自住型商品房和共有産權房項目。

  轉型“城市復興官”

  12月12日,國家發展改革委發布《關于支持優質企業直接融資 進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》,支持信用優良、經營穩健、對産業結構轉型升級或區域經濟發展具有引領作用的優質企業發行企業債券。首開也在受益房企之列。

  2018年年初,在北京市政府提出的2018年8方面重點工作中,多項工作與城市治理有關。其中,第一項重點工作就是全面實施城市總體規劃,優化提升“四個中心”功能。此外,北京城市新總規規定,2018年北京將完成全市建設用地年度減量30平方公里以上的目標,這意味著北京的發展將進入一個全新的“減量建設”時代,“疏解整治促提升”成為政府關注的重點。

  該背景之下,首開早就開啟轉型之路。在上述發布會上,首開又一次提出了“城市復興官”的戰略轉型。事實上,圍繞“城市復興官”,首開近幾年動作不斷,並探索形成了城市復興的五大舉措:涉足住宅租賃市場、推進老舊小區改造更新、培育社區養老服務業態、參與舊城保護復興、打造創客空間平臺。

  2018年5月,公告顯示,首開擬以10.9億元收購北京首開中晟置業有限責任公司100%股權。中晟置業以保障房建設、土地一級開發及棚戶區改造、項目代建為三大主營業務。公告解釋此次收購“為積極適應房地産市場變化,多渠道獲取開發項目,實現公司深入推進棚改業務,努力增加公司在京棚改項目資源的戰略目標” 。

  2016年,首開集團“X+SPACE協同創新空間”三元橋項目落地,進軍協同辦公;2016年7月,首開集團聯合養老行業知名品牌北京寸草關愛管理咨詢有限公司、北京福睿科技有限公司合作成立了北京首開寸草養老服務有限公司;2017年6月2日,全國首個復合介護型養老設施示范項目、首開寸草公司打造的第一家養老院正式啟幕。首開倡導融合式養老模式。與傳統養老模式相比,項目將社區養老、機構養老、居家養老整合在一起。2018年,首開寸草亞運村院、寸草春暉學院路院、寸草春暉雙合院、首開寸草西釣魚臺院、寸草春暉望京院等其他分院分別開業。

  潘利群表示,首開按照北京市政府“疏解整治促提升”專項行動部署,以棚改舊改為抓手,在海淀區八寶莊環境整治項目上,開創了海淀區重點地區改造的標桿項目;通過落實市屬國企精準幫扶低收入“一企一村”部署,承擔起對懷柔區寶山鎮西帽山村低收入農戶的精準幫扶;加速布局養老産業,打造“首開寸草”融合式養老品牌;積極投身“綠金”戰略,在體育場館、商用物業、住宅等所有建築類型上,做到高標準、高層次綠色建築全覆蓋;推動城市由增量發展轉向減量發展,由粗放型發展轉向高質量發展,全面提升城市品質和服務水平。

  據首開股份副總經理田萌介紹,截至目前,首開北京已全面完成2018年度經營指標,同時,更加大了對北京城市更新改造的資金和資源投入,借助棚改解決民生問題,改善城市人居環境,並進一步疏解北京非首都功能。同時,首開北京已將開發建設業務版圖擴大至京津冀地區,與京津冀區域內的重點城市進行資源共享。

  在城市更新成為城市發展新的增長點背景下,城市運營商成為一些房企轉型的重要方向。但城市更新、舊城改造項目周期長、復雜度高,同時對房企能力要求也高,這對于首開來説既是機遇也是挑戰。
 
2018.12.25 網路新聞
穩房價成明年樓市目標 官媒2天3度發聲:調控不會改
  穩房價成明年樓市目標,官媒兩天三度發聲:調控不會朝令夕改

  “穩地價、穩房價、穩預期”成為住建部2019年工作的首要目標。

  12月24日,全國住房和城鄉建設工作會議在今召開。住房和城鄉建設部黨組書記、部長王蒙徽全面總結了2018年住房和城鄉建設工作,分析了面臨的形勢和問題,提出了2019年工作總體要求和重點任務。

  住建部在明年的十大工作內容中再次明確強調,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,著力建立和完善房地產市場平穩健康發展的長效機制,堅決防範化解房地產市場風險。

  同時,住建部指出,堅持因城施策、分類指導,夯實城市主體責任,加強市場監測和評價考核,切實把穩地價穩房價穩預期的責任落到實處。繼續保持調控政策的連續性穩定性,加強房地產市場供需雙向調節,改善住房供應結構,支援合理自住需求,堅決遏制投機炒房,強化輿論引導和預期管理,確保市場穩定。

  這一工作重心是對此前剛剛閉幕的中央經濟工作會議有關房地產調控工作的重申和展開。

  12月21日,中央經濟工作會議用66個字定位了房地產市場:“要構建房地產市場健康發展長效機制,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策、分類指導,夯實城市政府主體責任,完善住房市場體系和住房保障體系。”

  在業內人士看來,相比經濟工作會議有關房地產的66個字,住建部的會議明確了未來房地產調控的政策方向,明確了落地細節。同時,也提及了經濟工作會議中未提及的具體如何分類指導,如何鼓勵租賃市場發展,包括棚戶區的未來改造方向。

  澎湃新聞注意到,在此之前,包括新華社,人民日報,中國證券報等中央級媒體對於未來房地產調控形勢都有了明確的基調:“房住不炒”不可能朝令夕改,房地產調控政策不會發生根本改變。

  12月17日,新華社發佈文章回望2018年樓市。文章指出,2018年,中國房地產市場持續調控,“堅決遏制房價上漲,加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制”成為房地產市場主基調。房地產市場總體上保持平穩運行,逐步回歸理性,熱點城市房價過快上漲勢頭得到遏制。

  而中央經濟工作會議召開後,對於堅持房地產調控的方向更是給出了明確的論調。

  12月21日,中國證券報發表題為《樓市橫盤,調控仍“嚴”字當頭》的文章,文章指出,在限貸、限購、限售以及限價等多重組合拳下,房價上漲勢頭已被遏制。多位地產業內人士預計,在“房住不炒”長期基調下,整體保持嚴調控態勢仍將是大概率事件,“穩健發展”仍是房地產行業關鍵字。

  12月21日,人民日報官方微博發佈微評:“房住不炒”何去何從?此前傳言紛紛。堅持“房住不炒”定位,中央經濟工作會議一錘定音。作為長期的住房制度安排,“房住不炒”早就寫入十九大報告,不可能朝令夕改,投機客註定打錯算盤。促進房地產市場更穩定,帶給百姓穩定預期,中央頻出實招,頻現實效。

  12月22日,經濟日報發佈題為《房地產調控政策不會發生根本改變》的文章,文章指出,地方政府是房地產的調控主體,根據市場的變化因城施策出臺相關政策是其職能所在。儘管房地產市場能夠進行自身調節,但在必要時,行政手段通常能夠立竿見影。任由房地產市場如脫韁野馬過快上漲,最後傷及的是整個實體經濟。因此,要堅持房子是用來住的,不是用來炒的定位,堅定不移地進行必要的房地產市場調控,促進市場的平穩健康發展,這是不容置疑的。

  在地方政府作為調控主體的同時,對於地方政府而言,土地財政收入又是一筆重要的財政收入來源,房地產市場是可以比較快速帶來財政收入的一個行業。既要堅持房住不炒,抑制房價過快上漲,又要擺脫對房地產市場的依賴,這是對地方政府的一個重要考驗。

  過去一段時間,各地堅持因城因地制宜、精准施策,強化地方調控主體責任,房地產市場整體保持穩定。應該說,房地產市場調控取得了良好效果。對於房地產市場調控,我們應該保持定力,決不能前功盡棄,半途而廢。
 
2018.12.25 新浪網
六部門推動土地經營權 入股產業化經營試點
  12月24日,農業農村部、國家發展改革委、財政部、中國人民銀行、國家稅務總局、國家市場監督管理總局六部門聯合印發《關於開展土地經營權入股發展農業產業化經營試點的指導意見》(以下簡稱《指導意見》),提出培育一批土地經營權出資發展農業產業化經營的公司、農民專業合作社。


  《指導意見》提出,合理確定土地經營權入股的形式,培育一批土地經營權出資發展農業產業化經營的公司、農民專業合作社。農戶的土地經營權可以依法直接對公司和農民專業合作社出資,還可以先出資設立農民專業合作社,再由農民專業合作社以土地經營權出資設立公司。

  在土地股份組織運行機制上,《指導意見》提出,探索建立公平合理的土地經營權評估作價機制,作價應考慮土地數量品質、入股期限長短、不同要素比價等因素,參考有關部門發佈的土地經營權流轉指導價格,由公司股東、農民專業合作社成員等各方協商確定。

  在土地經營權入股風險防範上,《指導意見》明確,探索“優先股”,讓農民在讓渡公司經營決策權的同時享有優先分紅的權利;探索“先租後股”,讓農民先出租土地,在公司、農民專業合作社具有穩定良好的經濟效益之後再入股。

  盤古智庫高級研究員吳琦對《經濟參考報》記者表示,在土地經營權得到量化和股份化改造之後,雖然土地所有權仍然保留在國家或農村集體組織手裡,但是土地經營權可以有序轉讓和靈活行使,有利於盤活農村存量資源、資產,促進提高土地、勞動力與資本等生產要素在農村地區的有效配置。

 
2018.12.25 網路新聞
遠洋集團近54億出售北京CBD一甲級寫字樓給物業基金
12月23日晚間,遠洋集團控股有限公司(下稱“遠洋集團”)發佈投資物業基金及出售物業控股公司給物業基金的公告。

公告稱,遠洋集團指定有限合夥人新耀環球有限公司(遠洋集團的全資附屬公司)、合資夥伴工銀國際投資管理公司指定有限合夥人永帆國際有限公司(合資夥伴的全資附屬公司)及GP(遠洋集團的合營公司,由遠洋集團全資附屬南勝控股有限公司及合資夥伴全資附屬世基投資有限公司分別擁有50%)訂立有限合夥協定。上述幾方協定管理及投資物業基金SOL Property Fund III LP。

公告顯示,物業基金的設立目的是為收購專案公司北京龍澤源置業有限公司,其項下的遠洋•光華國際寫字樓是位於北京市朝陽區CBD核心區的一棟甲級寫字樓。

據悉,北京龍澤源置業有限公司由城暉控股有限公司間接持有約94.03%,遠洋集團另一家全資附屬公司持有約5.97%。

出售事項所得款項淨額預期約為人民幣53.8億元,將用作遠洋集團一般營運資金。出售事項產生的未經審核除稅前收益估計約為人民幣17.95億元。

公告同時指出,南勝、世基及GP亦于同日訂立股東協議,據此,訂約方就物業基金集團的營運及管理達成協議。

同日,遠洋集團全資附屬迅榮創富有限公司(賣方)與物業基金的全資附屬公司港匯創投有限公司(買方)訂立出售協議。據此,買方同意收購目標公司城暉控股有限公司的全部已發行股本,代價53.8億元人民幣。
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