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資訊日報 2018/12/26
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2018.12.26 蘋果日報
高雄85大樓 君鴻酒店遭法拍85億
鄧文聰掏空案

昨是高雄新科市長韓國瑜就職首日,卻驚傳當地地標「85大樓」遭法拍消息!根據高雄地院公告,拍賣樓層為34及35樓、與37∼85樓。該筆法拍案曾在2011年標售,總面積約3.2萬餘坪,由億大聯合以32.18億元得標,而億大董事長即為前幸福人壽董事長鄧文聰。此次法拍,債務人則為當年的得標人億大聯合及君鴻酒店,一拍底價訂在85億40萬元。

根據高雄地院於本月16日公告,高雄市地標「85大樓」再現法拍案,包含「全台最高飯店」君鴻酒店在內等標的,一拍底價85億40萬元,預定法拍時間為下月17日,債務人為億大聯合及君鴻酒店。

標的出租狀況複雜
此次法拍標的物,出租予他人使用的面積複雜,遭法拍的樓層為34、35樓,及37樓以上至85樓,總面積3.2萬餘坪。其中,34樓目前出租予第三人樂活商旅事業,租期自2015年8月18日起至2035年8月17日止,月租金約56萬元,而樂活公司再轉租予第三人耐渤房屋管理顧問,租期至2022年4月20日止,租金前3年每月60萬元,第4至第5年度,每月租金則按年以3%比率調升。

35樓將其中8間客房轉租予債務人公司員工使用,租期自2016年1月1日起、至書面通知對方終止租約日止,月租8萬元,上述部分皆不點交。

另外,39樓部分面積、73樓至75樓全樓層、1樓大廳部分面積、地下第4層(即6608建號)之全部面積,及高速電梯3部出租予第三人富勝文創開發,租期至2035年止,月租金115萬餘元;富勝再將39樓承租面積,轉租予第三人富山香堂企業,租期至2019年止,雙方約定以富山公司每月實際營業額抽成12%等方式,計算月租金,此部分除債務人佔有部分點交,其餘皆不點交。除不動產外,君鴻酒店使用的動產部分,如營業使用的鋼琴、電氣設備及運動設備,都一併被法拍,依現況點交。
 
2018.12.26 蘋果日報
高雄輕軌停工 沿線建商民眾齊喊爽
高雄輕軌停工,美術館及大順路的民眾、建商皆樂見。新任高雄市長韓國瑜接受《蘋果》專訪時指出,輕軌第2階段一定會停工。《蘋果》昨實際走訪輕軌第2階段沿線,發現工地大門深鎖,裡面空無一人,工程已然停擺。

路幅縮減恐影響車流
輕軌第2階段受到最大的責難,就是將縮減原本道路的路幅,尤其美術館路、大順路沿線的停車格將被取消,居民擔心造成交通困擾。

民眾陳先生表示,美術館路沿線的民眾普遍認為不要蓋輕軌,因為美術館路並不寬,輕軌軌道佔用車道之後不僅交通不便,若有緊急事故需要救護車救援也會被軌道影響。大順路中古車廠陳老闆則指出,軌道建設不是不好,如果能改為高架或地下的方式,才不會對平面車流造成影響。

至於房價部分,京城建設發言人周敬恆表示,輕軌第2階段沿線新建案不多,僅「天峰」及「美術帝國」,目前主力開價在3字頭,輕軌停工並不會對房價產生加乘效果,「不可能因為沒有輕軌而漲價」。

「難確認是建設或嫌惡」
龍登國際廣告總經理戴嘉聖則表示,高雄房產業界本來就不看好輕軌第2階段,「不確定是建設還是嫌惡設施」,停工之後周邊的房市也能恢復自然發展。

住商不動產高雄民族大順加盟店店東黃世宏指出,輕軌若不蓋,對在地市場反而利多於弊,主因在於高雄民眾習慣以汽機車為交通工具,對於捷運或輕軌的依賴度低,且大順路一帶不似亞灣區觀光成分較高,因此輕軌對於在地生活機能的提升有限,另一方面,大順路線道不多卻是主要道路,尖峰時刻車流量大,若輕軌佔用到部分道路,對交通影響高。
 
2018.12.26 蘋果日報
7期周邊重劃區瘋漲 11期、單元2晉升3字頭
台中7期向來是房價指標,但隨近年大坪數房價修正,價格也被周邊重劃區迎頭趕上,周邊北屯11期、8期、12期、單元2等各大重劃區,建商紛紛打造超高樓換屋產品,外觀爭奇鬥豔、公設豪華氣派、低密度大綠化,房價晉升3字頭,甚至可達5字頭,平均單價緊追7期。

最高單價達6字頭
北屯11期因商圈腹地夠大,消費族群充足,近年包括龍寶、惠宇建設都創下單價3字頭完銷,確立其北台中新核心地位。南屯8期高綠覆率,新成屋「見山」、「南苑主人」實價登錄、新案開價都站穩3字頭,為南台中換屋霸主。尉寶建設副總經理陳彥彰說:「換屋型產品,成屋後去化都相對順利,坪數至少要50坪以上才夠用,含車位總價至少2000萬元。」

另一房市黑馬南屯單元2重劃區,受惠地價飆漲、建商房價推波助瀾,也是3字頭新屋大本營。若以五權西路為分水嶺,南單元2「國聚花園寓所」、「精銳博」、「遠雄一品」等,皆是3字頭個案;緊鄰7期的北單元2區塊,由於品牌建商卡位,首批推案房價衝上5字頭。當地最高價建案是成屋案「陸府植森」,成交價每坪48∼60萬元,創下單元2新高,甚至已追上7期豪宅價格。
 
2018.12.26 經濟日報
加速危老重建 住都中心助攻
國家住宅及都市更新中心助攻危老重建,為解決過去重建範圍內因含有國有土地而卡關的問題,即日起只要私有地主已全數同意,可申請由住都中心買下範圍內國產署持有地,成為該危老案參與者之一,加速重建。

內政部積極推動危老重建,自去年11月開始受理以來逐漸升溫。不過,實務上有不少案件,私地主雖已100%同意,但範圍內卻因為有國有非公用土地而卡關。

依據都市更新條例第27條,都更事業計畫範圍內公有土地及建築物,必須一律參加都市更新;不過,在危老條例中卻沒有相關規定。
因此實務上,常發生因基地範圍包含國有房地而無法推動重建的情形,像是公寓內某一層、臨路的帶狀畸零地、或是由國產署持分的房地資產,不僅單獨運用的效益較低,還可能阻礙相鄰基地的重建。

住都中心25日表示,目前已與國產署達成共識,即日起類似案件,只要範圍內所有地主都同意,備妥相關文件後向住都中心提出申請,經董事會審酌必要性、適宜性、合理性等,通過後由住都中心以價購國有房地的方式參與重建,重建完成後,住都中心可合理分回房地。

住都中心表示,申請人必須先確認基地內,其他私地主全數同意參與危老重建,接著由預定起造人檢附相關文件提出申請,住都中心將就個案執行可行性及分配房地或權利金的合理性,來判斷是否接受。

在經過初審確認資格及條件符合後,住都中心將擬具價購計畫書提報董事會同意,辦理價購及產權移轉的程序,預計從申請到同意價購約需兩個月作業時間。

住都中心同意價購後,就會函請國產署配合出具參與危老重建的公函,讓民眾危老重建計畫能儘快送到地方主管機關審查;也會在產權移轉後,配合危老重建申請建造執照,出具土地使用權同意書。

不過官員表示,住都中心目前能夠協助的範圍,僅限國產署所管房地,其餘各部會、國營事業轄下的財產,住都中心目前仍無法介入。
 
2018.12.26 工商時報
台商回流 高雄工業地搶手
受到中美貿易戰的影響,台商回流獵取工業地的熱潮持續升溫,高雄市政府推出的和發產業園區,供製造業使用的產一銷售率即將突破7成,高市經發局12月20日正式公告標售5處產二用地,有意購地投資廠商,可視此次公告標售坵塊進行申標。

合發公司總經理張俊良表示,和發園區產一用地銷售率近7成,購地廠商共65家,目前已有3家廠商營運、20家廠商建廠中,廠商投資金額(含土地)共284億元,創造6,124人就業機會,產值440億元,目前尚有30公頃土地可出售(含產二8公頃),14公頃可出租,此時進行產二用地標售,可配合未來園區各廠商營運後的生活機能需求。

產二可申請住宿、餐飲、金融、電信、運輸輔助業等支援性產業使用,土地公告標售受理申請期間為107年12月20日至108年1月30日止,底價每坪12.7萬元,視各坵塊權重底價有所不同,相較鄰近大發工業區類似案件每坪成交價17萬元,相當優惠。

產二用地可提供廠商服務性產業滾動式發展,園區生產及生活功能完整,包含鄰近的大發工業區、萬大工業區等周邊上千家廠商,估計鄰近區域約有將近5萬名就業人口的生活需求,產二可直接提供服務滿足需求,投資發展相當有潛力,目前已有餐廳和員工宿舍業者洽詢中。

本次公告可供標售的產二用地共有5處,和春基地有3處,大發基地有2處,共計有7,200多坪土地進行標售,每處坵塊面積約1,400坪,詳細標售訊息可上和發產業園區官網(www.kcghofa.com.tw)查詢。
 
2018.12.26 工商時報
潤隆備糧 砸24.6億買8千坪土地
潤隆建設(1808)今年密集交屋入帳、營收獲利大爆發,營收首度狂噴百億,前11月營收已突破132億元,為儲備2021年之後的案源,霸氣砸下24.64億元,接手帝國建設位於台北市文山區的8,800多坪土地,創下自興富發集團2011入主以來,7年的最大購地手筆紀錄。

潤隆自興富發集團總裁鄭欽天取得國賓大地環保事業公司、並正式更名為潤隆之後,近7年最高購地手筆,就是此次買下台北市文山區土地,潤隆洽談很久,才從知名老字號建商帝國建設和華和資產管理公司的手中,買下占地8,870坪的住宅區土地,總計有2筆,土地款為23.84億元,再加上建造執照,總共交易金額達24.64億元。

潤隆副總邱秉澤表示,這塊文山區住宅區土地未來會規畫為電梯大樓的小坪數住宅產品,因此必須進行變更設計,初步估計總銷規模可能有50億元以上,主要是因為近兩年大量密集的完工交屋,潤隆必須為2021年之後的貢獻案源,補充土地庫存水位。
 
2018.12.26 工商時報
遠雄加碼8億 參與大巨蛋現增
遠雄企業集團在「大巨蛋」BOT案堅持合法、合約,並持續局部復工基於安全為前提的14個工項,而為配合聯貸銀行要求,「大巨蛋」最大股東遠雄建設昨(25)日決議加碼8億元,參與遠雄巨蛋事業公司的現金增資計畫,持股比例也從原本20%提高到23.5%。

近日大巨蛋再度成為各界關注焦點,昨日各縣市首長就職,台北市府也出現部分人事更迭,在此敏感時刻,遠雄建剛好排定召開董事會,討論對遠雄巨蛋事業的現增案,公司強調,並非因北市府都發局首長更迭才通過此案。

遠雄企業團執行長楊舜欽、遠雄建設協理程澤昕表示,此次遠雄建設通過對遠雄巨蛋事業的現增案,預計交易數量8,400萬股、總金額8.4億,預計繳款日至12月27日止;完成後累積持有普通股4.025億股、累計投資金額40.25億,持股比例以增資後股本171.25億計算約23.5%。

程澤昕表示,全案主要是基於聯貸銀行團對原始最優申請人遠雄建設在遠雄巨蛋事業的財務比例要求;由於去年9月大巨蛋「局部」復工14個工項以來,所有工程款都由大股東遠雄建設自掏腰包,因此銀行團對遠雄建在巨蛋事業公司的持股也要求要提高。

外界好奇,路過忠孝東路國父紀念館前都會發現大巨蛋的「蛋殼」幾乎快完工了,是否偷偷全面復工?對此,楊舜欽重申遠雄「大巨蛋」向來合法、合約行事,絕對不是偷偷全面復工。事實上自2015年520被勒令停工,2017年9月台北高等行政法院判決大巨蛋被停工不符比例原則,得以在安全和防災維護前提下「局部」復工以來,復工項目只有防洪排水、屋頂鈦版、影城及商場洞外牆等14項。

遠雄表示,大巨蛋仍須經過性能審查、都審、環差、建照變更後,才能申請全面復工。現在建管處每周5次到現場勘查並拍照,所以絕對沒有全面復工情況。

目前「大巨蛋」工程進度已8成多,接近封頂階段,整顆「蛋殼」結構體已快完成。
 
2018.12.26 聯合報
房價跳恰恰 北市守5字頭
根據台北市地政局最新一期住宅價格指數,北市8月均價達50.5萬元,已連四個月站上5字頭,也是北市房價在2016年跌破5字頭以後,首見連四月5字頭。

業者多認為,台北房市已經脫離恐慌期,短期內不會明顯下挫,但持續上揚力道也薄弱,預料將在每坪50萬元上下盤整。

台北市地政局根據實價登錄資料,每月發布住宅房價指數。最新一期8月指數為109.88,雖較上月微降0.14%,但平均單價仍在每坪50萬元以上,達50.57萬元,連續四個月站上5字頭,為2016年北市房價跌破5字頭後首見。

根據地政局統計資料,北市平均房價在2013年5月首度站上5字頭,一度上漲至一坪55萬元,一直持續到2016年12月才跌破5字頭至49.7萬元,這兩年多次重回5字頭,但都是曇花一現,大多只維持一個月就跌回4字頭。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析,這幾台北房市呈現屋主讓價,買方就買,看到買方動了,屋主就調價,但屋主一調價,買方又縮手,促使屋主只好又再讓價的循環裡,台北房價因此出現久久一次站上5字頭,但都撐不了一兩個月。

這次持續四月,代表屋主漲價之後,買氣並未縮手,不過如果屋主持續上揚,預料又會回到先前輪迴之中。

根據住宅房價指數,北市過去四個月以市中心大安信義中正區,以及士林內湖大同兩個房市區房價較佳, 平均房價都上漲1萬元左右,大安信義中正區今年8月平均房價每坪約66萬元,士林內湖大同均價為49.5萬元。

天時地利不動產總經理張欣民表示,受惠景氣回升,台北市豪宅今年增溫不少,大安森林公園豪宅「元利信義聯勤」,實價登錄最高已達每坪299萬元, 預料明年應可突破央行前總裁一坪300萬防線,甚至創造更高價格。

不過北市豪宅已和一般住宅市場脫勾,豪宅創高價已無法帶動一般住宅價格,目前一般住宅仍是有讓才有量,在此情況下,台北市房價雖然連四個月站上5字頭,但仍否持續仍待觀察,屋主不宜太過樂觀。
 
2018.12.26 買購新聞
新北三重 光興段公辦都更案,川悅建設獲選為最優申請人
新北市政府於2018年12月21日甄選出川悅建設股份有限公司為「新北市三重區光興段三重消防分隊周邊公私有土地都市更新案」最優申請人,全案預估總銷售金額為30.37億元,共同負擔比44.65%,市府約可分回房地價值13.51億元。

新北市政府財政局表示,本案基地鄰近捷運新莊線台北橋站,公有土地面積占更新範圍80.37%,現況為三重消防分隊辦公廳舍且使用效能不佳,經市府評估後,決定以公辦都市更新方式活化公地,提供三重消防分隊、青年社會住宅及公共托育服務,全案於2018年7月公告招商,10月結標,計有1家廠商投標,並於2018年12月21日召開甄審會,川悅公司提出環境共生、空間共享、發揮公益特性理念,並以低於公告共同負擔比例之44.65%,經公開甄選程序成為最優申請人資格,全案可望透過都市更新改善舊有窳陋環境,打造更便捷的宜居空間,創造都市的新風貌。

財政局表示將儘速與川悅公司簽約,並將要求積極整合相鄰土地,期盼透過川悅公司的專業與技術達成更新的目標,為市民打造更為舒適的居住環境,也進一步活化市有地。
 
2018.12.26 買購新聞
再提建言 青年購屋貸款優惠專案再加碼「三高一低」
根據行政院主計處發布2017年家庭收支調查報告,現今社會上有約10.53%家戶無自有住宅,其比例已較2016年的11.5%減少。可見在不動產不景氣的同時,剛性需求的自住者因而投入購買自有住宅,連帶使得無自有住宅的家戶比例大幅下降。中華民國不動產聯盟總會暨中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長林正雄再度提出,若政策可以幫助更多無自用住宅家戶早日「成家」,一來可活絡自住市場,使房市回歸平穩,二來可消化市場上空餘屋,避免高空屋率的資產閒置浪費,三來讓年輕人將租金轉為累積財富,脫離「窮忙族」困境。

全聯會建議政府應推出加強版「青年安心成家購屋優惠貸款」,朝高成數、高期數、高寬限期、低利率等「三高一低」方向進行,即由政府補貼金融機構提供高達九成的低利貸款,拉長貸款期限至40年,拉長寬限期至5年並補助購屋貸款利率低於1%,以幫助年輕人輕鬆購屋,消化閒置資金,活絡房市增添內需景氣動能。

其實在2018年8月初,內政部為了減輕年輕人購屋壓力,曾提出九成房貸的政策,由信保基金提供融資保證,銀行貸款可到七、八成,再加一成信保,就可以達到九成,年輕人只要自備款一成即可購屋。

立意良善但因缺乏配套措施,引來不少社會爭議,其實這個方案很好,不過應該要配合搭配高期數、高寬限期、低利率,讓年輕族群面對資金運用分配時,能有更多選擇,政策才會完整。
而對青年首購族群,建議政府仍應提供適當房貸補貼,才能讓住宅政策更符合居住者與購屋族的實際需求。
 
2018.12.26 工商時報
探索集團再砸2.3億 桃園新舍商旅2020年開幕
看好觀光市場回溫,探索國際集團今年再度砸下2.3億元,加碼整合桃園觀光夜市旁、中正路上老舊閒置的「中正商業大樓」,將重新啟動已放緩2年的開發計畫,該集團預計投資8億元,規劃180房的「新舍商旅」,目標在2020年開幕。

根據實價登錄顯示,探索國際開發2年前分別購入該大樓3間1樓店面與6樓整層,今年9月再分別以3,959萬元、1.93億元分別購入8樓、與1?5樓,累計這2年多來已投入了約3.6億元,取得該大樓包含部分1樓店面、2?6樓、8樓,共近八成產權。

探索集團近年積極發展飯店版圖,除了探索汽車旅館在雙北市有5個據點外,以背包客為主的「趣旅館」在台北林森北路、高雄有分館,「新舍商旅」在於中壢、新竹設有據點,2011年經營版圖也擴展至廈門酒店,以台灣的自創品牌打入國際市場。


該案將成為探索集團的第13個據點、第8個直營店。探索主管表示,2年前開始投入桃園中正大樓的整合,也租下7樓開始進行商旅的裝修,不過因遇到觀光景氣衝擊而放緩開發計畫,這陣子感受觀光景氣稍微回溫而打算加速開發,預計「新舍商旅」將以團客客源為主,住房價約1,500元。

台灣房屋商用不動產副總郭碧芬表示,該大樓位於桃園觀光市旁,過去幾年商圈移轉,原1、2樓為渣打銀行分行據點,在4年前撤出後,就多數閒置,以近期1?5樓成交1.93億元來說,前手屋主2013年取得成本為1.65億,5年來約上漲近二成。

探索集團取得該大樓約八成產權,換算土地成本約每坪百萬左右,鄰近夜市商業氣息濃,以其土地473坪、中正路二面臨路條件,現況再拉皮作為旅館、甚至若能全數取得完整產權重建,均相當具有潛力。
 
2018.12.26 文匯
4年最少 首十月12609伙新盤動工
過去一季(Q3)持續淡靜的動工量,在10月份有大型新盤展開施工下終見突破。根據屋宇署發表的最新數據,2018年10月份全港共有5個私人住宅項目動工,涉及單位2,303伙,較9月份的553伙大增3.16倍。不過,今年首十個月累計動工量合共有12,609伙,較去年同期的18,725伙仍少32.7%,仍為4年以來同期最少。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,10月份共有5個私宅項目動工,涉及單位總數2,303伙,其中單一最大項目為新界元朗天水圍112區項目,涉及單位1,991伙;而九龍區有3個項目動工,包括油麻地德成街2號(172伙)、深水埗AVA61(138伙)及九龍塘根德道4號(1伙);另外,港島銅鑼灣加路連山道103至105號(1伙)亦於月內展開施工。

新界區的施工伙數最多,港島區共有8個項目、合共678個單位動工,佔整體比例只約5.4%。

連同上述項目,2018年首10個月全港共有31個私宅項目動工,涉及單位總數12,609伙。當中以新界區的施工伙數最多,涉及8個項目共9,256伙,單位佔整體比例達73.4%;九龍區則共有15個私宅項目動工,單位數量共2,675伙,佔整體比率逾21.2%;港島區共有8個項目、合共678個單位動工,佔整體比例只約5.4%。

陳海潮指,10月份動工量有所加快,加上今年尚有部分大型項目預料可於餘下兩月開展動工,估計全年私宅動工量至少可達約1.6萬至1.8萬伙水平。

10月竣工單位按月減63%

落成量方面,由於10月份落成私宅項目的規模較細,令該月竣工數字急速回落,跌穿千伙水平。根據屋宇署顯示,10月份全港共有7個私人住宅項目,但只有409個單位落成,較9月份的1,095伙大減63%,並屬今年單月次低;至於今年首10個月合共13,086伙私宅落成,雖較去年同期的14,135伙減少逾7%,但仍屬過去13年同期次高。

陳海潮表示,今年首10個月私宅竣工量暫佔差估署全年預測的18,130伙約72.2%,現距離今年完結尚餘兩個月時間,預期一些大型項目仍有望趕及於年底前落成,相信全年落成量仍有機會達至約1.8萬伙水平。
 
2018.12.26 文匯
凱匯向隅客 低市價一成買「將廣」
觀塘新盤熱賣帶動樓市回暖,亦有人趁聖誕假期入市,將軍澳廣場新近有凱滙向隅客斥資1,260萬元,於平安夜當晚連車位入市中層3房戶,扣除車位後單位造價約為1,030萬元,低市價約一成;而同一晚荔枝角美孚新邨亦錄得「遺產樓」四度減價後易手,以低於市價的830萬元完成交易,其造價較個別銀行估價低逾一成。

SSD禁售期滿 原業主賺210萬

美聯物業林志堅表示,將軍澳廣場於平安夜當晚錄得7座中層C室成交,並成為屋苑本月首宗成交。該址實用面積728方呎,屬3房套連士多房間隔,原業主7月份以1,480萬元連車位放售,因業主急於套現,故多次減價求售,並累減220萬元或近15%,終以1,260萬元連車位易手,實用呎價17,308元。若扣除車位市值約230萬元計,單位成交價為1,030萬元,實呎14,148元,低市價約一成。

據悉,新買家為凱滙向隅客,原業主則於2015年8月以1,050萬元連車位買入,持貨3年,於SSD禁售期限剛過後易手,賬面獲利210萬元或20%。

美孚沽盤「四連劈」 累減100萬

香港置業林冠宏透露,荔枝角美孚新邨於平安夜當晚錄得「遺產樓」成交,該單位為6期蘭秀道19號高層D室,實用面積651方呎。單位11月初放盤,原叫價930萬元,其間四度減價,最終以830萬元沽出,實用呎價約12,750元,低市價約5%,而匯豐、恆生及中銀對上址初步估價分別為926萬元、896萬元、887萬元,成交價較估值低約6.4%至10.4%。據悉,原業主於2007年11月以238萬元購入上址,持貨11年賬面賺592萬元。

碧荔臺低層減逾400萬易手

此外,港島區大碼物業未有受惠於新盤開售氣氛帶動,業主仍需多減幾口價才能沽出單位。利嘉閣地產陳漢白稱,市場新近錄得薄扶林碧荔臺低層D室單位易手,該單位實用面積約873方呎,為3房1套間隔。

原業主於6月上旬放盤,歷經逾半年時間,由1,850萬元起不斷減價,累劈近417萬元後,終獲買家以1,433萬元承接,減幅逾20%,折合呎價約16,415元。

陳漢白補充,該成交價貼近市價,參考對上一宗成交為5月份,同樣為低層單位,當時以約1,400萬元易手。據了解,原業主於2013年5月,斥資1,170萬元購入上述單位,轉售賬面獲利約263萬元,持貨5年升幅只有兩成。
 
2018.12.26 星島
山頂布力徑屋將易手
  豪宅頻錄交投,其中由HMV數碼中國主席蕭定一持有,山頂布力徑單號屋快將易手。蕭定一回應,因為物業採用公司股權轉讓形式作買賣,將用兩天時間考慮,希望明日回港後有定案。

  Q房網聯席董事尹偉光稱,目前該大屋降低意向價至1.99億後,獲得多組準買家洽談,雖然物業過往曾承造多次按揭,但由於涉及的物業印花稅較高,買家願意以公司股權轉讓形式作洽談,並以2.05億將售,相信會在聖誕假期後落實。上址面積約3018方呎,若以此售價沽出,呎價67926元。

  市場指,九龍塘畢架山一號剛錄成交,為10座低層D室,面積990方呎,原叫價2980萬,其後累減230萬,以2750萬易主,呎價27778元。原業主於07年以1200萬購入,目前帳面獲利1550萬,持貨約11年,升值約1.29倍。

  利嘉閣分行經理陳漢白表示,薄扶林碧荔臺低層D室,面積約873方呎,為3房連套房間隔,原業主於6月上旬放盤,歷經逾半年時間放售,原叫價1850萬,其後不斷減價,累減約417萬,終獲買家以1433萬承接,呎價16415元,貼近市價水平。據了解,原業主於13年5月斥資1170萬購入上述單位,現轉售帳面可獲利約263萬。

  美聯首席高級營業經理廖粕光表示,大圍聚龍居10座高層C室,面積約736方呎,3房連套房間隔,享開揚景,以1100萬易主,呎價14946元,買家購入作換樓用途。原業主於09年以約470萬購入,現沽出單位帳面獲利約630萬,升值約1.3倍。

  中原分區經理周家傑表示,火炭御龍山3座中層C室,面積689方呎,3房連套房間隔,外望山景,原叫租約25500元,議價後以24700元租出,呎租約35.8元。據了解,業主於11年以700萬購入市,是次租出可享約4.2厘租金回報。

  Q房網聯席營業董事陳振興表示,堅尼地城IMPERIAL KENNEDY低層A室,面積555方呎,2房間隔,獲租客以3.2萬租入,呎租約57.7元。據了解,業主於13年12月以983萬購入單位,按買入價計算,租金回報約3.9厘。
 
2018.12.26 星島
尚珩複式戶易手 呎價約3.2萬
  昨日為聖誕節假期,一手成交趨慢熱,其中沙田九肚尚珩,以招標形式售出複式單位,呎價約3.2萬;另外,觀塘凱滙2期也沽出1伙,目前兩日長假期暫沽約11伙。

  香港興業及南豐合作發展的沙田九肚尚珩,以招標形式沽出1伙,市場指,為2座複式戶,面積2676方呎,連550方呎平台及1111方呎天台,成交價約8700萬,呎價約32511元。據悉,項目至今暫沽逾60伙。

  項目採用低密度純大宅設計,合共提供61伙,包括13座洋房、1個花園複式單位、以及位於3座大樓的47個分層單位,面積由1554至3591方呎,3房連套房至5套房間隔。部分分層單位設有私人升降機大堂,部分特色天台單位亦設有私人平台連游泳池或按摩池及天台,所有洋房單位則設有私人花園。

  至於由信和牽頭發展的觀塘凱滙2期,亦沽出1伙,令第二期首批推出的338伙,目前經已沽清,若連同日前新地何文田天鑄連沽9伙,現時兩日假期,一手市場累沽約11伙。

  由長實發展的現樓豪宅盤淺水灣道90號,目前推出2座洋房招標,為11及12號屋,面積5584方呎及5915方呎,另有逾900方呎天台,284及307方呎花園以及2個車位,於明日上午9時至中午12時招標和截標。該盤由11座洋房組成,面積介乎5347至5915方呎,每個單位屬3層高連天台,5套房設計,間隔寬敞實用,項目自推出以來,暫沽出約3伙。
 
2018.12.26 星島
美孚呎價1.27萬低5%
  樓市氣氛轉趨審慎,二手紛錄低市價及減價個案,其中美孚新邨高層戶,以呎價12750元易手,低市價5%。另外,淘大花園高層戶,業主減價38萬以518萬易手。

  市場指,荔枝角美孚新邨6期蘭秀道19號高層D室,面積651方呎,屬遺產單位,新近以830萬沽出,呎價12750元,較市價低約5%。

  代理指,牛頭角淘大花園D座高層5室,面積389方呎,2房間隔,原叫價618萬放售,目前減38萬以580萬沽出,呎價14910元。

  美聯首席高級營業經理李杏儀表示,荃灣麗城花園3期2座低層E室,面積728方呎,屬3房1套間隔,外望海景,單位原叫價880萬,目前累減至700萬易主,呎價9615元。

  利嘉閣分行經理李建禧稱,粉嶺逸峯5座低層A室,面積616方呎,為3房連套房間隔,附設平台,成交價680萬,呎價11039元。

  祥益高級區域經理黃肇雯表示,天水圍居屋天盛苑A座中層10室,面積597方呎,3房設計,以居二價445萬沽出,呎價7454元,屬市價成交,據悉,買家為新居屋回流客。

  中原分行經理戴祖強表示,屯門恆豐園2座高層E室,單位面積436方呎,原叫價540萬,累減至473萬沽出,呎價10849元,買家為區內居屋業主,沽出自住居屋後隨即換入私樓。

  世紀21奇豐分行經理陳桂新表示,粉嶺中心F座高層8室,面積368方呎,2房間隔,外望內園景,原叫價500萬,終減至452萬沽出,呎價12283元。

  世紀21宇田高級物業顧問何蕭表示,大埔美豐花園A座低層2室,面積296方呎,2房間隔,以415萬沽出,呎價14020元。

  市場指,將軍澳廣場7座中層C室,面積728方呎,3房間隔,以1260萬連車位易手,呎價17308元,買家為新盤向隅客。

  代理指,東涌裕東苑B座中層4室,面積535方呎,2房間隔,以綠表價402萬沽出,呎價7514元,買家為自用客。
 
2018.12.26 21世紀經濟
不再 必須國有 集體經營性建設用地擬直接入市 土地管制不會放松
 城鄉統一的建設用地市場,越來越近。

  12月23日提請十三屆全國人大常委會第七次會議審議的土地管理法、城市房地産管理法修正案草案,刪去了現行土地管理法中關于從事非農業建設使用土地的,必須使用國有土地或徵為國有的原集體土地的規定;對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途,並經依法登記的集體建設用地,允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或個人使用。

  此外,現行城市房地産管理法關于城市規劃區內的集體土地必須先徵收為國有後才能出讓的規定,新增加一句“法律另有規定的除外”。

  這意味著,如果草案審議通過,作為消除城鄉土地二元體制改革的重要組成部分,城鄉統一的建設用地市場的建立,其所面臨的法律障礙將被掃清。

  據國務院12月23日提請十三屆全國人大常委會第七次會議審議的關于農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點情況的總結報告,對試點成果進行了肯定,認為將集體經營性建設用地納入國有建設用地市場進行公開交易,充分發揮了市場在土地資源配置中的決定性作用,實現了城鄉土地平等入市、公平競爭。同時還增強了農村産業發展用地保障能力、增加了農民土地財産收入。

  堅持用途管制

  明確提出,“建立城鄉統一的建設用地市場,在符合規劃和用途管制前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同價同權”。

  上述總結報告顯示,截至目前,33個試點縣(市、區)已按新辦法實施徵地1275宗、18萬畝;集體經營性建設用地已入市地塊1萬余宗,面積9萬余畝,總價款約257億元,收取調節金28.6億元,辦理集體經營性建設用地抵押貸款228宗、38.6億元。

  隨著改革試點的不斷推進,法律條文的“上層建築”也不斷調整。

  在2017年,土地管理法修正案草案公開徵求意見時,草案新增的第六十三條內容為,“國家建立城鄉統一的建設用地市場。符合土地利用總體規劃的集體經營性建設用地,集體土地所有權人可以採取出讓、租賃、作價出資或者入股等方式由單位或者個人使用,並簽訂書面合同。按照前款規定取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、出租或者抵押。集體經營性建設用地出讓轉讓的辦法,由國務院另行制定。”

  據一位知情人士透露,與之前相比,此次提請審議的土地管理法修正案草案版本,一是明確了入市的條件,二是明確了集體經營性建設用地入市後的管理措施。

  其中,入市條件的變動最為引人關注。可以入市的集體土地,從徵求意見時的“符合土地利用總體規劃的集體經營性建設用地”,變為了提請審議時的“對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途,並經依法登記的集體建設用地”。

  此外,為維護土地管理秩序,此次提請審議的草案還明確,要求集體建設用地使用權人嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地;集體建設用地使用權的最高年限、登記等,參照同類用途的國有建設用地執行。具體辦法由國務院自然資源主管部門制定。

  對此,有西部省份的國土部門人士表示,過去集體土地入市需要通過徵地等方式,進行土地“國有化”後方可公開出讓。而草案一旦通過,不用“國有化”也可公開出讓,降低了入市門檻,有利于建立城鄉統一的建設用地市場。

  同時,該人士還指出,草案提請審議的版本,與此前的徵求意見稿版本相比,一方面細化了對集體經營性建設用地入市的管理措施,不再只是之前的“原則性規定”;另一方面,通過強調用途管制,約束了居住用途土地的出讓,避免了新一輪小産權房出現的可能。

  結構性影響為主

  21世紀經濟報道記者了解到,從1999年《土地管理法》修改後,我國開始推行土地用途管制制度,逐漸關閉了集體建設用地從事非農建設的通道。因此,集體經營性建設用地入市所盤活的土地資源,主要是1999年以前形成的存量為主。

  這部分存量有多少?據調查推算,截止到2013年底,全國的集體經營性建設用地的面積約為4200萬畝,佔全國建設用地總量的13.3%左右。

  近期,全國政協經濟委員會副主任楊偉民在公開場合表示,中國城市用于居住的用地過少,而供地增長與人口流動反向配置,一線城市住宅用地增速最低,三線城市住宅用地增速最高。居民用地不足導致高地價,帶來了高房價。

  開放這13%體量的集體經營性建設用地入市,被認為更多會通過用地結構的長期性影響,來影響地市、樓市和經濟的其他方面。

  21世紀經濟報道記者綜合多位受訪人士觀點認為,盡管入市用途受到嚴格控制,不能直接對住宅市場造成影響,但集體經營性建設用地入市,一方面可以降低産業、商業用地地租,有利于實體經濟的發展;另一方面,可以分散城市供地結構的壓力,讓國有建設用地集中滿足住宅用途需求,有利于減輕國有建設用地供地壓力。

  但也有觀點指出,從北京等試點效果來看,集體土地入市直接交易的規模、速度和地點在地方政府的嚴格控制之下,短期內對土地和房地産市場發展的影響有限。

  更直接的影響被認為會體現在租賃住房市場。盈科律師事務所房産金融法律事務部主任郭韌表示,一方面,從各地試點情況來看,僅有租賃用房可適用集體建設用地,其他出售住宅類用途用地還是需國有土地;另一方面,由于酒店公寓屬于商業業態,法律的相關修改,也隱含有鼓勵長租公寓、租賃房屋等業態發展的用意。

  而中國人民大學經濟學院教授、原國務院發展研究中心農村經濟研究部副部長劉守英,則在其今年10月出版的《土地制度與中國發展》一書中,從更宏觀的角度指出,工業用地招拍挂出讓政策的出臺,可以在一定程度上遏制地方政府壓低地價招商引資的行為,但也會提高工業用地的成本。我國現在正處在工業化的關鍵階段,農業勞動力的轉移和工業向中西部的轉移,都有賴于工業化繼續保持一定增長速度。地方經驗表明,在符合規劃和用途管制的前提下,推廣地方集體建設用地直接進入市場的做法,有利于大量中小企業到廣大中西部地區落戶,促進制造業向中西部地區轉移,繼續保持我國制造業在全球的競爭優勢。
 
2018.12.26 證券
北京新房成交2.4萬套創新低 成交萎縮庫存直逼7萬套
  限競房銷售元年,北京新建住宅(普通商品房住宅+別墅)市場遠沒有想象般高熱。限競房新增供應幾乎佔到一半,但網簽量僅佔供應量的兩成左右。供應井噴之下,北京新建住宅成交量創歷史新低已成定局。

   《證券日報》記者根據中原地産研究中心統計數據獲悉,截至目前,北京住宅(普通商品房住宅+別墅)新增供應40866套,同比上漲50%;成交24310套,同比下降約9%;成交面積335萬平方米,同比下降17%;成交均價達51557元?平方米,同比上漲15%;存量套數高達69763套,直逼7萬套,同比上漲31%。

   “2018年,北京樓市只能用‘蕭條’來形容,限競房供應井噴,樓市成交萎縮,導致庫存大量上漲。”中原地産首席分析師張大偉表示,當下北京樓市商品住宅庫存已經接近7萬套,刷新最近三年的最高點。但在供應量井噴的情況下,目前成交套數僅剛剛超過2.4萬套,刷新最近四年年度最低紀錄已成定局。

   值得關注的是,2018年已經進入倒計時,剩下不足7天時間,雖然不少房企都在加班加點賣房,想在年底之前搶收業績,但市場似乎並不買賬。據中原地産研究中心統計數據顯示,截至目前,北京入市限競房總計36個項目,供應限競房住宅約為2.1萬套,但網簽數據僅有4196套,佔比不足20%。

   張大偉表示,限競房市場分化明顯,部分限競房開盤即接近售罄,但大部分限競房去化不理想,有的項目去化甚至不足兩成,相比過去小批次優質房源與一般房源搭售,現在限競房一次全部推出市場,導致開盤優質房源銷售後,後續房源去化非常慢。

   更重要的是,過去兩年的土地供應高峰現象,現在開始傳導至新建住宅市場,這些地塊相繼入市,後市還有大量房源上市,購房者開始全面觀望。

   據《證券日報》記者了解,有些剛需購房者雖想買房,但鑒于限競房買到手後一般8年-10年才能銷售,因此在單套總價400萬元-500萬元區間的房源中,有些剛需購房者寧願選擇二手房,也不選擇限競房,這對限競房銷售造成了不小的衝擊。
 
2018.12.26 中新網
31省份房地產開發投資排行榜出爐 廣東江蘇破萬億
今年以來,全國各地房地產調控已達400餘次,刷新歷史記錄。前11月,31省份房地產開發投資已超2017年全年,其中廣東、江蘇兩省份破萬億元。

  前11月房地產開發投資創紀錄


  據國家統計局資料,2018年前11月,31省份房地產開發投資達110,083億元,已超2017年全年投資額(109,799億元)。

  中新經緯用戶端梳理發現,2017年31省份僅有廣東房地產開發投資超萬億元,而截至2018年11月,已有廣東、江蘇兩省份破萬億元大關,浙江省以9,271億元的投資額位列第三,與萬億元也僅一步之遙。

  在中原地產首席分析師張大偉看來,2018年房地產市場開發投資處於高位,全國多城市土地成交也處於高位,特別是一二線城市,房企對住宅類土地拿地積極性較高。三四線城市土地市場也明顯活躍,大量的房企進入三四線城市拿地,推動熱點城市土地銷售額創歷史同期記錄。

  值得注意的是,前11月,31省份房地產開發投資除了總額增加之外,個別省份房地產開發投資增長率也一鳴驚人。據中新經緯用戶端梳理,西藏以136%的增幅排首位,24省份房地產開發投資實現同比增長。其中,廣東、江蘇等14省份同比增長超10%。

  中國城市房地產研究院院長謝逸楓認為,西藏的房地產開發投資同比增長率最高是因為當地棚改貨幣化安置比例非常高。另外,當地基礎設施建設也相應帶動房地產投資額的增長。

  梳理2018年前11月資料,寧夏房地產開發投資同比下降超30.7%,跌幅最大。青海、海南下降超10%,跌幅僅次於寧夏。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,有的地方實施去庫存政策,導致房地產開發投資節奏放緩;有些地方市場行情好些,房地產開發投資資料就隨之增長。體現了不同城市的特徵。

  海南房地產調控見成效


  近年來,海南房地產開發投資占GDP比重遠超他省。2017年海南房地產開發投資占GDP比重達44%,2018年前三季度占比下降到34%。今年4月以來,海南加大對房地產市場調控力度,實行商品房全域限購,很多外省居民不具備購房條件,無法購買海南商品房,導致以外銷為主的商品房銷售明顯減少。

  據海南省統計局資料,2018年前11月,海南省商品房銷售面積1307.35萬平方米,下降36.5%;商品房銷售額1904.71億元,下降21.2%。海南全省房屋新開工面積1786.67萬平方米,下降7.1%。

  海南房地產開發受調控政策影響,房地產開發投資、商品房銷售等主要指標呈現大幅下降態勢。在張大偉看來,海南的調控極其必要,房地產市場過度發展,必然帶來成本增加。海南過去過度依賴房地產是短期發展。但長遠來看,非可持續發展,現在的調控陣痛是必經之路。

  海南房地產總體調控卓有成效,謝逸楓對中新經緯用戶端表示,經過調控,海南房價沒有出現暴漲反彈,從房地產開發投資、商品房銷售面積、商品房銷售總額、新開工面積四個指標總體來看。

樓盤 中新經緯 薛宇飛 攝樓盤 中新經緯 薛宇飛 攝

  2019年全國房地產開發投資料將低位元增長

  2019年的房地產開發投資將會走向何方?張大偉認為,2019年房地產開發投資金額將與2018年基本持平。張大偉表示,剛剛召開的中央經濟工作會議指出,要構建房地產市場健康發展長效機制,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策、分類指導,夯實城市政府主體責任,完善住房市場體系和住房保障體系。因此,2019年房地產開發投資金額增長難度很大。

  嚴躍進預估2019年房地產開發投資將會保持在0-0.5個百分點的低位增長。他表示,2018年房地產開發投資已經處於高位,如果市場政策環境持續寬鬆,企業也會適當增加開發投資,預計增長率將維持在0.5%以內。
 
2018.12.26 每日經濟新聞
廣州再出新政:在佛山等周邊6城買房可提取公積金
 繼上周鬆綁商服類物業限購後,廣州再次出臺住房公積金新政。

  12月24日晚間,廣州住房公積金管理中心發佈《廣州市住房公積金提取管理辦法》(以下簡稱《辦法》),放寬了異地購房提取範圍,繳存人及配偶在廣州無自有產權住房,在廣州毗鄰城市(佛山、清遠、中山、東莞、惠州、韶關)購買擁有所有權的自住住房的,可以申請提取住房公積金帳戶內的存儲餘額。這意味著,在廣州繳存公積金可以在臨近廣州的佛山等6個城市買房。

  據瞭解,《辦法》自2019年1月1日起施行。

  對於出臺此次政策,廣州公積金管理中心表示,是為了貫徹落實“堅持房子是用來住的,不是用來炒的”定位及建立租購並舉住房制度的精神,支持繳存人合理住房消費需求,限制投機性購房,防範化解住房公積金資金風險。

  地產經濟學家鄧浩志在接受《每日經濟新聞》記者採訪時分析指出,此次公積金新政受益最大的是佛山樓市,廣佛兩城已通地鐵,在廣州買不起房子的剛需消費者很大一部分可能會前往佛山購房。

  此次公積金新政也有利於分流廣州購房客,緩解廣州房地產市場壓力,有利於廣州房地產市場的穩定發展。

  同時,廣州此次的公積金新政對“假離婚”買房提取公積金也作出了規定。《辦法》指出,同一人一年內兩次以上(含兩次)變更婚姻關係購房,或者同一套住房一年內兩次以上(含兩次)變更產權的,產權人及配偶均不能申請購房提取住房公積金。

  《每日經濟新聞》記者瞭解到,《辦法》還規定,在廣州市穩定就業的港澳臺居民居住證持有人納入了在職職工範圍。
 
2018.12.26 財經網
千億房企擴容 行業去化率下降
在樓市調控與融資收緊的雙重壓力下,房企“馬太效應”開始顯現。

幾家歡喜幾家愁。在樓市調控與融資收緊的雙重壓力下,房企“馬太效應”開始顯現。

克而瑞發佈研究報告稱,截至2018年11月末,千億房企數量已經達到了25家,其中6家房企業績規模在3000億元以上。而2017年千億房企數量為17家。

部分房企銷售規模再創新高,部分房企業績卻不達預期。據克而瑞報告,截至11月底,目標完成率超過100%的房企包括金科集團、世茂房地產、陽光城(5.260, -0.07, -1.31%)、新城控股(23.800, -0.34, -1.41%)、寶龍地產、中海地產、九龍倉、奧園集團。不過,頭部房企碧桂園、萬科均未對外宣佈2018年銷售目標,恆大目標完成率達98%。據企業公告,碧桂園、萬科、恆大分別在2018年前11月實現合同銷售6645億元、5439.5億元、5352.1億元。

目標完成率未達90%的房企包括祥生地產、合景泰富、綠地控股(6.140, 0.08, 1.32%)、首開股份(7.280, 0.17, 2.39%);目標完成率未達80%的房企分別有首創置業、綠城中國、華夏幸福(25.230, -0.39, -1.52%)、朗詩集團,其中朗詩集團全年目標完成率為59.7%。

另外,報告顯示,泰禾集團(14.380, -0.09, -0.62%)在今年前11月實現銷售金額達1110億元。據悉,董事長黃其森曾給泰禾集團提出了“全年銷售額再翻一番至2000億元”的目標。照此計算,該公司全年目標完成率為55%(截至11月底)。

一家地產公司中層告訴時代週報記者,今年年初集團給廣東一分公司定的銷售目標是300億元,截至12月初,銷售額仍未達200億元。

去化率下降

部分房企目標完成率不達預期,正是當下房地產市場的真實寫照。

“銷售難度在逐漸加大,如果沒有放鬆調控的政策,銷售難還會持續下去,去化率很難提升。”今年9月萬科經營情況電話會議上,萬科投資者關係總監趙旭翔透露今年上半年萬科平均去化率在55%–65%之間。到了7月份去化率為51%,到了8月份僅為47%,趙旭翔解釋稱,低去化率的主要原因是萬科在一二線城市的600多個項目都面臨著較大的調控壓力。受限購、限貸等因素的影響,即使開工推盤都順利進行,最終銷售情況可能也不理想。

國家統計局資料顯示,2018年1-11月份,全國房地產開發投資110083億元,同比增長9.7%,增速與1-10月份持平。其中,住宅投資78027億元,增長13.6%,增速回落0.1個百分點。1-11月份,商品房銷售面積148604萬平方米,同比增長1.4%,增速比1-10月份回落0.8個百分點。國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示,11月份,15個熱點城市新建商品住宅銷售價格環比下降的城市有3個,比上月增加1個,最大降幅為0.5%;持平的1個,增加1個;同比下降的城市有2個,比上月減少1個,最大降幅為0.4%。

克而瑞預計,全年千億房企的數量或接近30家,但由於企業推案去化率下降,年末市場形勢依然嚴峻,千億房企數量或低於預期。

樓市銷售放緩,土地市場也在逐步降溫。克而瑞表示,進入2018年下半年之後,土地市場轉冷跡象明顯,房企土地投資總體愈發謹慎。三季度以來,大幅度減少拿地的房企不在少數,包括龍頭企業碧桂園、中海以及保利等一線房企。

“因為目前銷售市場受到調控政策及大環境影響,很多房企資金回籠都成問題之後,肯定會把回籠資金放在首位,減少拿地支出。”華南一家房企中層告訴時代週報記者,房地產週期下,企業想彎道超車的前提是先活下來。所以今明兩年,房地產企業會特別注重回款,同時也會加快開發進度。據他透露,目前包括越秀地產、萬科、碧桂園在內的多家房企,在廣州的樓盤都有不同程度的打折促銷。

今年12月19-21日,中央經濟工作會議重提“房住不炒”,同時,新加入“夯實城市政府主體責任”,強調“因城施策”原則,地產政策區域主導、漸進放鬆。天風證券(6.230, -0.17, -2.66%)認為,雖然房地產從嚴調控的政策將有所改善,但是基本基調不會改變。這意味著:即使地產進入寬鬆週期,也不意味著銷售的立即回暖。

招銀國際證券預測,2019年中國的房地產投資預計增長3.5%,土地購置支出難以維持高增長,但建安支出預計由負轉正。

償債高峰逼近

房企銷售不佳,而償債高峰已然逼近。

海通證券(9.020, -0.11, -1.20%)研報顯示,從存續地產債到期情況看,2019年全年地產債償還量預計還有3031億元,另外還有4157億元會進入回售期,如果按照40%的回售比例預估,明年待償還的規模還有4694億元,這個償還量尚未包括明年底前發行且到期的超短融(2018年這一規模大約有150億元),考慮到這一部分,預計2019年地產債償還規模要在4800億元上下。和今年3100億元的償還量比較看,2019年地產債償還壓力要大幅增加。

“融資杠杆不斷收緊的大背景下,一些銷售額不夠大且債額過大的房企,將會面臨資金壓力過大的風險。”新城控股高級副總裁歐陽捷告訴時代週報記者,按照目前的趨勢,所有的資源都在向大房企集中,銀行等金融機構也很少再給百強房企以外的房企貸款。

天風證券也指出,整體而言,在明年基本面下行,銷售增速下滑,債券到期壓力大,再融資空間有限的背景下,地產企業仍面臨一定的壓力,其中,存貨變現能力弱、債務結構不合理的激進型房企仍面臨流動性的挑戰。

資料顯示,今年以來,隨著融資管道不斷收緊,已有多家與房地產有關的企業發生債務違約。

10月4日,五洲國際控股有限公司(下稱“五洲國際”)公告披露,集團目前已接獲多起重大法律訴訟或申索,合共要求賠償金額達到7.57億元。五洲國際表示,由於該集團面臨財政困難,該集團未能履行上述付款義務及責任。10月15日,北京華業資本(2.790, -0.01, -0.36%)控股股份有限公司(下稱“華業資本”)發佈公告稱,公司2017年度第一期短期融資券“17華業資本CP001”未按時足額償付債務融資工具本息,已構成實質違約。同天,寧夏上陵實業集團(下稱“上陵實業”)發佈公告稱,公司12寧上陵/12寧夏上陵債發生違約,該期債券本息合計5.42億元。

11月22日,中弘股股公告稱,截至公告日,公司及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計金額為85.91億元,全部為各類借款。11月27日,粵泰股份(2.270, -0.04, -1.73%)發佈公告稱,因捲入借款糾紛事宜,導致公司部分專案資產被查封,該部分資產在公司2018年度第三季報告的帳面價值合計約23.6億元。此外,截至11月28日,粵泰股份及其下屬公司銀行帳戶被凍結總數已達11個,實際凍結金額約為442.37萬元,占公司最近一期財務報表淨資產的0.065%。

海通證券表示,行業寒冬下,中小房企將面臨考驗。這其中包括在2016年房地產小週期的高位借助高杠杆激進拿地的房企、短期債務占比較高的企業以及融資管道不暢的企業,特別是不符合房企債發行標準的企業。
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