A7佔400億 寶佳最大咖

北台灣「重劃區F4」近期推案量大，明年預估也不惶多讓。市調業者指出，2019年光是新北市板橋區江翠北側、新店區央北、土城暫緩發展區和桃園市龜山區的A7重劃區等4地區，總推案量就將超過千億元，估將佔北台灣總推案量的1/4。最大推案量為A7重劃區，總案量將達400億元，最大咖建商當屬寶佳集團。

根據《住展》雜誌統計，北台灣2018年成交最熱絡的新興重劃區F4，分別是江翠北側、央北、土城暫緩發展區以及A7重劃區。2019年建商也趁勝追擊，大舉推案，預估總推案量將達1270億元。最大量將在A7重劃區，推案量估約400億元；其次是熱絡多年的江翠北側重劃區，案量估約350億元。

江翠水岸景觀成焦點
A7重劃區乍看之下推案的建商雖不多，但光是寶佳機構旗下子孫公司，皆各有推案計劃，多又已取得建照，總案量不容小覷，再加上竹城、欣巴巴、興富發、遠雄等主力建商進駐，總量上看400億元。
江翠北側重劃區明年推案焦點是水岸景觀產品，坪數較大。如東騰建設江翠段案、國泰建設新都段案、鉅陞建設「河藍湾2」及立信機構的「瀚疆」等。其他建案則以立信華江一路案量體最大，總戶數逾千戶，總銷金額超過百億元。
央北重劃區明年總銷金額上看300億元，推案進度最快的應是鑫怡、宏普2家建設，預計Q1推出。《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，「今年央北成交價開低走高，建案頻開天價已讓人咋舌，預估明年在非大樓的特殊產品出現後，開價會再創新猷。」

國泰開天價可能性大
土城暫緩發展區明年案量估約220億元，農曆春節過後，國泰建設與寶佳機構會陸續釋出新案。何世昌認為，依國泰建設過去頻開天價的慣例，明年該區開價再創新高的可能性極大。
《591新建案》總編輯李忠哲表示，4大重劃區中，今年詢問度最高、成交度最熱的為A7重劃區，「普遍建案行情在每坪21~25萬元左右，僅有『遠雄新未來』1案，創造單價見3行情。」他補充，「由於該區房價為4重劃區中最低，且已有機場捷運線通車加持，所以最獲民眾青睞。」

天母豪宅低價定錨？最新實價揭露，台北市天母知名豪宅「天母一莊」今年9月交易1筆2樓戶，總價1.23億元，扣除車位單價為113.9萬元，貼近去年8月成交的最低單價110萬元，買方為該戶隔壁鄰居，目前已持有該社區2戶，都是捧著現金、零貸款購置，身價不容小覷。

天母一莊低價定錨
樓高5層、屋齡約11年的「天母一莊」，位於台北市士林區中山北路七段141巷內，過去成交紀錄落在每坪110∼140萬元間，去年8月1樓戶以總價約1.25億餘元交易，拆算車位後，成交單價約110.3萬元，創社區新低價。或許也是價低招來社區住戶加碼搶進，今年9月的2樓戶交易，總價1.23億元，總坪數約123.37坪，拆算車位後單價約114萬元。根據地籍謄本，該戶買方為張姓自然人，就住在隔壁，2戶皆未貸款、直接現金購入。

以現金購買房宅的狀況，台灣房屋資深分析師陳炳辰認為，除了顯示買方資產雄厚，較單純的原因還有免於升息趨勢所致房貸利率損失，另外在肥咖條款影響下，資金湧向無須申報的不動產市場，加上銀行仍多爛頭寸，無意承作大筆現金存款，買豪宅也是富人消化鉅額的最好走向。

若以「天母一莊」6年前同樓層同面積戶別、交易單價135萬元來看，陳炳辰表示，社區行情跌幅已超過15%。天母貴為傳統豪宅區，但在大安森林公園周邊、信義計劃區、大直水岸等豪宅聚落興起，天母招牌顯得落漆，今年除「天母一莊」行情持續低檔，包括「國泰天母」、「華固天鑄」，也不見精采交易。

華固天鑄推升交易量
今年以來，天母地區包括中山北路七段、天母東路一帶，成交億元以上豪宅共計14筆，中信房屋行銷企劃副理江龍名分析，除有建案1次去化整棟外，成交金額最高的就是天母東路「華固天鑄」32樓戶，總價約3.55億元；中山北路七段81巷內的「天母紘琚」頂樓樓中樓戶，總價約3.36億元，則位列區域第2。對比2017年同樣1∼10月，該區域億元豪宅成交共計20戶，江龍名說：「主要在『華固天鑄』交屋推升交易量，否則天母豪宅市場表現並未特別突出。」

再熱門的商圈，遇到房東漲租也沒轍！知名史奴比連鎖餐廳「Charlie Brown Cafe查理布朗咖啡專門店」，2015年進駐高雄漢神巨蛋商圈，開幕之初滿滿排隊人潮，不到3年竟已於本月中歇業，因該店租約到期，且房東欲將房租調漲近10%，業者考量成本太高決定結束營業。

在香港、韓國都有分店的查理布朗咖啡專門店，3年前進駐高雄漢神巨蛋商圈，是全台首家店，目前在高雄夢時代、台中亦有分店，北部近期內也將開出2家。曾去過香港查理布朗咖啡專門店的陳小姐表示，高雄這家店開幕之初因馬克杯被偷走不少，店內改用紙杯，覺得質感不好，且甜點無法像香港一樣外帶。

原店租年漲7%
而查理布朗咖啡專門店高雄巨蛋分店自從開幕熱潮過後，就少有排隊狀況，儘管該區為高雄最熱門商圈，但2017年起迄今，有時夜間人數寥寥可數。如今該店已於本月15日吹起熄燈號，讓人驚訝。查理布朗咖啡專門店公司公關不願透露該店租金價格，但表示租約到期後，房東欲漲租近10%，將導致成本增加，因此正尋找新據點。記者循原店出租電話詢問，自稱代理人的男子向《蘋果》表示，目前開出租金是每月23萬元，可打5年約，每年漲幅7%。

信義房屋漢神巨蛋店副店長陳柏榮表示，該店原先租金應為15萬元以上，但增加到每月23萬元幅度頗大，且每年調漲7%也比一般行情多，尤其近2年景氣不好，這種主題餐廳易受影響。周邊店面房租約在15萬元上下，除非較大型的店面，月租金才可能超過20萬元。

2018年可說是商用不動產表現強勁的一年，根據高力國際統計，不單全年商用不動產成交總額重新站回800億關卡，突破自2015年起，連續三年未達該門檻的低迷情況外，土地市場更是熱絡，全年累積成交總額高達1822億元，更為近5年新高，此外，北市商辦租賃市場也表現不俗，2018年累積去化租賃面積逾6萬坪，創下調查以來新紀錄，整體租賃市場每月每坪租金約1868元，也創下10年新高，至於，內科空置率則縮小至4.21％，為調查以來新低。

高力國際2018年12月27日發布2018年台灣商用不動產投資與土地市場交易概況以及2019展望報告，2018年商用不動產投資市場受到自用需求以及2018年有新的REITs(不動產投資信託)掛牌的帶動下，全年交易總額達809億元，相較2017年全年546億元，整整多出263億元，增幅約48.17％。

製造業買家最積極 2018年出手346億買商用不動產

高力國際指出，前十大交易中，僅有一筆總額破百億元，便是台塑集團以187億元向全球人壽、美孚建設買進內湖「台北企業總部園區」3棟廠辦，買進面積高達3萬731坪，至於，單宗交易總額突破50億元的交易案，還有陽信銀行以76.5億元買進忠泰中山北路預售商辦、樂富一號REITs以68.7億元買進桃園南崁台茂購屋中心5成產權，以及玉山銀行以60.9億元買進冠德敦北大樓地上權案。進一步分析買家背景，2018年以製造業買家最積極，2018年買進商用不動產金額達346億元，占整體交易總額比率約42.77％，相較2017年全年製造業出手金額，增加105％，2018年金融保險業者出手也相較踴躍，全年出手金額約197億元，占比約24.35％，相較2017年全年成長約85％。

2018年土地交易總額達1822億元 為近5年新高

高力國際董事總經理劉學龍表示，2018年商用不動產交易類型則以廠辦最為熱絡，全年交易金額達402億元，占整體交易比率近5成，相較2017年全年274億元，增幅約46.72％，更是近8年廠辦交易金額最高的一年，其次則是辦公室，全年交易總額約239億元、第三高則是零售類，分別較2017年全年增加135％與128％。

2018年土地(所有權加地上權)交易熱度持續發燒，建築開發業、金融保險業與製造業的購地金額都大幅增加，全年交易總額達1822億元，相較2017年的1218億元，大增600餘億元，增幅近5成，更是2014年以來、近5年新高。此外、2018年地上權成交總額約204億元，相較2017年全年僅7億元，大增近200億元、增幅約30倍，

前十大土地交易案中則以地上權拿下第一名，其中仁愛空官俱樂部地上權案，當時共吸引5家業者競標，最終由元大銀行擊退四大保險業者，以82億元、每坪地上權單價約720萬元的高價取得。2018年最捧場的土地買家則是來自建築開發業者，合計以近千億元、約968億元買地，相較2017年全年建築開發業購買土地總額704億元，增加264億元、增幅約37.5％，建築開發業中最積極買地的則是興富發集團，其中興富發累積購地金額約174.3億元、潤隆則約54.3億元，合計約228.6億元，占建築開發業整體購地金額比率約23.61％。

2018年整體商辦租賃去化量逾6萬坪 創統計以來新高

2018年北市商辦租賃市場其實表現不凡，全年去化量達61,479坪，創統計以來去化新高，整體租金單價每月每坪約1868元，創近10年新高。目前北市各級商辦空置率表現，除頂級商辦、AB級大樓的空置率各約11.50％、7.56％，高於整體商辦平均空置率6.19％外，其餘等級商辦空置率均在平均數以下。至於，各級商辦租金價差，除頂級、A級間的價差高達25％外，其他各等級之間的價差僅有11~13％，未來3年內的新增供給除了量體稀少之外, 預計可對外招租的物件更為有限，預期未來整體租金可突破1900元，再創歷史新高。

高力國際資深執行董事楊慧明表示，由於市場需求強勁以及供給緊縮，延續2017年的表現，辦公室租金總體平均值在2018年再度創十年新高，目前頂級大樓之平均租金已經高出整體平均值約39％，未來持續上漲的趨勢已十分明顯。預計未來兩年內企業在洽談辦公室新租約或續約時，極可能將面臨強大的租金上漲壓力，建議提早準備以免屆時失去議價的籌碼。

再觀察內科辦公室市場，整體空置率在往下探，已經連續三年低於5％，2018年更僅約4.21％，來到史上新低。高需求加上低空置率帶動租金緩慢上揚。與2017年同期相比整體漲幅約1.11％。目前最高租金同時出現在西湖段與文德段每坪每坪租金約1,700元。相較於台北市區租金的有感上漲，內科租金穩健緩慢爬升，部分房東已有惜租心態，預估2019年度租金將繼續上升。舊宗、潭美近期的新成建案皆已整棟買賣為訴求，目前以建坪2500坪左右的企業總部產品為市場主流。

高力國際董事總經理劉學龍指出，對於2019年商用不動產展望，廠辦、廠房與工業用地等資產將持續受惠於自用與投資需求，租賃市場表現良好帶動下，開價合理的台北市辦公室與廠辦資產仍然受到買家青睞、惟貿易衝突、英國脫歐議題產生的混亂與美國內部相關課題等，皆不利2018年全球的經濟成長；嚴重的話將降低不動產的自用與投資需求。

此外，台商回台暨IFRS 16(國際財務報導準則16號)「新租賃準則」於2019.1.1生效，使自用交易比重大幅增加。

高雄建商京城建設（2524）昨天公告，處分其持有的豪宅建案—「京城」4戶店面、及4個車位給香港樂施達公司，總交易金額5.84億元，每坪平均售價達104.9萬元，至於處分利益，京城表示，目前還在估算中。

由租轉買 做高檔家具旗艦店
據了解，樂施達（Luxtek）公司專賣歐洲高檔家具，這次一口氣砸下5億餘元買下4個店面，其實樂施達原本就承租其中2戶店面，並借用2戶店面，因看好高雄長期發展，昨天中午決定由租轉買，正式與京城簽約，未來將做為旗艦展示中心。

這次成交的4個店面（各含一個車位），個別的交易總額分別是1.09億元、0.95億元、0.91億元，以及2.88億元，其中，神農路91號、面積最大的259.14坪三角窗店面，總額2.88億元，每坪售價超過110萬元，創高雄鼓山區店面成交次高紀錄。

京城建設位於農16特區的「京城」豪宅建案，總共有126戶，包括118戶住宅和8戶一樓店面，不過在去年底之前，因單價較高，銷售速度較慢，只有賣出13戶，今年11月之前，也僅賣了4戶，不過12月在昨天之前，已賣出2戶，再加上昨日賣出4戶店面，因此光是12月就成交6戶，去化速度加快。

京城表示，在昨天之前賣出的2戶住宅、總成交金額約1.5億元，有機會在12月入帳，但昨天成交的4戶店面，恐怕要到明年第一季才能完成過戶入帳，貢獻營收獲利。

房地產保值看地點，且要往人多的地方買，新光金控（2888）董事長吳東進昨天表示，不動產布局還是會以台北市為主，台北市人口較多，除非是分公司設在高雄或有特殊原因，否則他還是看好台北房市勝過高雄。

至於明年是不是投資房地產的好時機？吳東進說，要再觀察看看，現在他也不敢講，最主要還是美中貿易戰何時落幕還不知道，他弟弟吳東昇的新光合纖（1409）的中國供應商，最近還傳出錢都不付，美中貿易戰的後續狀況如何還要再觀察。

新光金砸118億元 北部蓋健康銀髮宅
新光金近年積極搶攻銀髮商機，今年5月子公司新壽先標下國有財產署位於中正區杭州北路775坪的地上權，使用權70年，將興建提供給健康銀髮族的出租住宅，總投資金額逾38億元，連同新板、三重及士林的3棟在建工程，新壽預估將砸118億元興建北部4棟健康銀髮宅。

新壽先前也宣布要購置海外不動產，鎖定日本東京精華地區商辦洽談，不過，吳東進說，現在日本邁入高齡化社會，人口可能會萎縮至7000多萬，「這樣房地產會漲嗎？」他認為十年內可能很多鄉鎮都會逐一消失不見。

吳東進也表示，未來不動產布局還是會以台北市為主，不動產還是要往人多的地方買，畢竟台北、高雄相比，財產價值還是差很多，所以除非有其他特殊原因，不然他還是比較看好台北房市。

總太地產（3056）主席吳錫坤昨（27）日宣布，集團旗下永福地產推出的「洲際W」預售案銷售率已逼近六成，其中客戶介紹成交率更創下73%的亮麗成績，帶來逾40億元銷售業績。

吳錫坤表示，總太稍早取得的「台南市新化區虎頭埤湖濱旅館BOT案」，預定明年啟動、2022年完工營運；初期將投資4億元、規劃興建地上六層、地下一層的國際休閒度假旅館，房間數在40至60間。吳錫坤指出，虎頭埤有小日月潭美稱，每年遊客約40萬人次。這項投資案主體事業為旅館飯店經營，除提供住宿客房及旅遊諮詢服務外，另規劃餐廳、會議、婚宴等相關設施，未來將是集團跨足飯店市場的試金石。

位於台中市忠孝路夜市商圈與國賓影城合作的「總太國賓影城」，預定2020年初營運。

韓流效應持續發酵，京城建設(2524)昨（27）日公告，豪宅建案「京城」昨天賣出四戶，總價5.84億元，買家為專賣歐洲高檔家具的香港富商樂施達（Luxtek）公司，將做為旗艦展示中心。

京城建設發言人周敬恆表示，樂施達兩年多前以租賃方式租下「京城」四間店面，九合一選舉過後，業者看好高雄市未來發展，因此轉租為買，昨天正式簽訂銷售契約。

據了解，該四戶店面總面積557.14坪，樂施達以總價5.84億元購入，包括四個車位，平均每坪售價約104. 9萬元。

其中神農路91號的三角窗店面面積最大、近260坪，成交總價2.88億元，換算每坪單價111.2萬元，創下鼓山區店面成交次高紀錄。

周敬恆說，高雄房地產市場最近明顯活絡，在11月24日韓國瑜當選市長之後，京城集團旗下建案總成交金額已達12億元，為多年來未見熱銷市況。

法人指出，京城建設今年購地1,974.29坪，若扣除興建中建案的土地面積，京城建設仍有1萬坪的土地庫存可供使用。預估未來一年新推案金額達213.22億元，將推出的總戶數達到811戶，分別為時尚京城、京城大苑、美術皇居、林德官段1135等。

至於先前推出至今仍銷售中的建案，還包括京城凱悅、極境等，合計明年可銷售建案金額逾400億元。京城建設昨天股價上漲1.45元、收25.25元。

新光人壽新板樂齡（銀髮）宅明年5月將取得使用執照，但目前尚無人預訂，新光金控董事長吳東進27日表示，希望明年下半年開放入住後，一年內出租率可達八成，初期會先鎖定新壽已有高額保價金的老客戶，與已退休生活優渥的老員工試住。

由於新壽的樂齡宅主要是針對健康、仍有自主活動力的長者，提供高檔出租式住宅，吳東進表示，規畫出租契約中要訂「退場機制」，即已需要照護者將協助轉住安養院，以利後續新住戶進來，才有流動性、可長期經營。

吳東進說，2019年5月將拿到使用執照，且開放試住，會徵詢有意入住者的意見，增加相關設備，如目前已投資近億元，設置可淨化空氣、解決PM2.5及產冷供暖的全熱交換器，許多東西可能會以聲控、手機遙控等，增加注意長者安全的設備。

新板樂齡（銀髮）宅共有180間房，吳東進說，若明年上半年有20％預約入住，明年底左右達8成，「心就安了」。

新光金先前曾統計，光是保單價值金逾1,500萬元的高資產保戶就有近萬人，吳東進說，未來甚至可以用保價金作擔保或進行保單貸款等。

但目前訂價是最大問題，先前國內幾棟養生宅最大問題即很多入住者都已坐輪椅或臥床，造成新住戶進不來，且入住者也可能面臨後續租金付不出來的問題，吳東進因而表示，目前正在設計房客「退場機制」。

國銀房貸市場競爭激烈，利率下殺戰火延燒至明年，符合條件者最低可申請到「1.58」字頭房貸利率，為目前市場最低水準；即使信用條件不符，無法申請到最低水準，也能退而求其次，選擇多家銀行加碼推出的「1.6」字頭利率專案，與一般房貸專案比較還是省很大。
目前市場房貸利率最低專案，為青年安心成家購屋優惠貸款，選機動計息，前二年房貸利率1.44%、第三年起跳到1.74%，但限制本人、配偶及未成年子女名下不能有自用住宅，且購屋目的是自用。

不過，金融業者指出，現在銀行為了搶房貸，還會加碼提供信用卡或理財商品優惠，甚至手續費還打折，換算下來，有時候優惠利率比青年安心成家貸款還好。

以永豐銀為例，新推出的豐雲房貸利率1.58%起專案，最長可貸款30年、最高可貸八成五，手續費最低3,000元起，加碼推早鳥方案，新申貸並在明年1月底前完成撥款，可以獲得百貨公司3,000元禮券，且還有機會拿昂貴吹風機。

民眾若利用玉山e指房貸網站進行線上試算申請，可享有玉山銀房貸第一年利率1.6%起跳，手續費八折，玉山信用卡紅利還可以折抵房貸利息，但實際房貸利率還是得看擔保品座落地點、申貸者個人資產與信用狀況。

土銀推出「軍公教人員優惠房貸」，貸款對象除公教人員還納入軍人，貸款期限最長30年，包含寬限期最長五年，利率1.56%~1.67%，採機動計息。

國銀加入房貸戰場，房貸利率專案紛紛貼近1.6%水位。還有如一銀的金鑽客群優惠房貸專案房貸利率為1.62%；國泰世華銀優質客戶精選方案利率1.61%起；遠東商銀購屋貸款利率也有1.6%起跳專案；上海商銀也推幸福貸回家方案，包括首次購屋、上市櫃公司員工等，房貸利率有機會談到最低1.6%起，貸款成數八成，貸款期限最長30年。

不過業者提醒，想要拿到最低房貸利率，職業通常得要進入前500大公司，或是醫師、律師、會計師等職業，或是房產位置位在蛋黃區中的蛋黃區，建議民眾平日可以與單一銀行保持良好往來，有機會爭取對自己較有利的房貸條件。

第一太平戴維斯(savills)在2018年底發表台灣商辦/廠辦調查年終報告，彙整出5大焦點，分別是：(1)商用不動產連續2年成長，2018年交易量再增41％，(2)企業總部自用需求轉強，辦公室、廠辦的聯合需求達57％，(3)中美貿易戰刺激台商回台生產，2018工業廠房交易創10年新高，(4)雙北、桃園囊括9成大型交易，自用型買方佔比超過72％，(5)A辦空置率走低，租金持續上揚約3％。

CBRE：商業及工業不動產租金持續上漲

這份統計數據與CBRE世邦魏理仕《2018年台灣不動產市場回顧暨展望》的結論相同，CBRE台灣董事總經理朱幸兒表示：「根據我們的調查與統計，台灣商用不動產(含商用不動產、土地)總交易量達2496億元，年增率達40％，商用不動產交易金額及土地交易金額分別較2017年同期大增38％及42％，創下自2013年以來市場交易最大量，且A辦平均租金出現近10年的最大漲幅。」她繼續指出，展望2019年，預估台灣商用不動產市場之自用型需求熱度應持續看漲，然投資型需求則將處於相對有限之態勢；此外由於商業及工業不動產租金持續上漲，估計長期租金收益率亦將小幅攀升。

北市區內商辦租金與價格將再度走揚

種種跡象以及數據都已經說明，台灣商用不動產市場正在穩步發展，且持續上揚之中，不過，台北市商圈內的辦公商品，無論在銷售單價、平均租金對一般企業來說，依舊是比較沈重的負擔，而且北市區域內的商辦大樓，很多都是屋齡超過20年以上的老舊辦公商品，在CP值的表現上，其實並不算強勢。根據調查，目前北市區域內已有約15棟商辦大樓申請或研議辦理都市更新，如果通過，估計未來3-5年內，台北市中心區將會減少約8.2萬坪的辦公室供給，屆時將導致市區內商辦租金與價格再度走揚。

3大理由！前進台北東區，汐止聰明買商辦

因此，聰明的商辦置產買家，依循著台北城市東移的發展趨勢，配合台北市政府積極推動「台北新東區」計畫，從台北市南港區延伸到汐止的商用不動產，就開始受到這批嗅覺靈敏企業買家的注意，主要的原因有3點：(1)汐止商用不動產可以找到新產品，滿足「高大尚」(高端、大器、時尚)的企業經營需求，(2)汐止商辦商圈距離台北南港科學園區車程僅約10分鐘，房價少一半，(3)台北市商辦金持續走高，汐止近鄰台北商辦廊道，租金行情有比價拉抬效應。

坪效創造產值，「東豐」打造最佳機會

以汐止福德二路392號的「東豐」商辦建案為例，13-17樓5棟全新完工的商辦建築，規劃75-320坪的一般事務所創新辦公商務格局，找來戴雲發結構技師為建築安全把關，在5300坪的大基地裡，創造出32％的低公設比，讓辦公室內空間得以更充實放大，增添「坪效創造產值」的企業架構。

休閒辦公！水岸+溫泉+商辦

而目前全球辦公流行的趨勢則是「休閒辦公」風潮，一般企業都會將辦公室設計得很人性化，讓員工能夠舒服自在的工作，「東豐」的格局規劃也是如此，更特別的是，「東豐」是雙北地區少數「水岸第一排」的擁有溫泉的商辦產品，辦公室內就可以眺望南港經貿園區，中信金控總部等大樓群，在這樣的開闊視野場域內工作，對於員工、企業主來說，都是一種職場的幸福。

南港經貿旁「東豐」全新完工

台北商辦的租金正在走揚，根據預測「未來可能會越來越貴」，企業爭取利潤的不敗法則就是「控制支出，爭取利潤」，前進南港半價的汐止地區選購商用不動產，是企業發展值得考慮的一步，「東豐」水岸第一排的優質商辦，具備市場稀有性的增值空間。

　　戴德梁行發布的《2018亞洲房地産投資信托基金（REITs）研究報告》顯示，2018年國內房地産資産證券化市場規模繼續保持快速上升勢頭，僅2018年前10個月，發行規模就接近2017年全年總和。截至2018年10月31日，國內已成功發行的房地産資産證券化産品共計93單，發行規模2197.4億元。

　　12月27日，戴德梁行高級董事胡峰接受中國證券報記者專訪時表示，企業通過發行REITs産品，可以實現“投融管退”的商業閉環。REITs産品為持有優質物業的企業提供了更加多元化的資金渠道。目前，底層資産涉及的業態越加豐富，包括綜合體、辦公、零售、酒店、公寓及物流等。特別是在租賃住房領域，REITs作為創新金融工具和長效商業模式，既有助于租賃住房企業的規模化、集約化和專業化，還有助于消化住房市場庫存，盤活存量，提高資源利用效率和住房租賃市場的活力。

　　針對國內類REITs與國際標準REITs兩者的區別，胡峰表示，主要體現在三個方面。

　　第一，産品性質方面，國際REITs是公募權益型，國內類REITs較多是固定收益債權型。在國際上可以通過公募REITs來體現大宗不動産資産的價格。因為REITs是可以“長大的”它可以買進物業和賣出物業，定價的體係就是大宗物業交易價格，並可以通過交易所REITs公告獲知。第二，投資者方面，國際REITs的認購方主要是機構和公眾投資者，國內類REITs的認購方則為合格機構投資者。第三，國際REITs存續期長期有效，國內類REITs存續期多為三年開放周期。

　　針對國內類REITs退出機制，胡峰表示，目前主要的形式有四種：回購資産、續發、轉向公募REITs以及處置資産。目前，已有部分REITs産品存續期超過三年後，續發進入下一個存續周期。

　　胡峰強調，商業地産通過REITs相當于變相實現了IPO。優質商業地産項目是服務實體經濟的重要載體，以往房企可能出于盈利的目的分割出售寫字樓、商場等物業，影響了物業品質。但是通過REITs這種資産證券化的方式，房企既獲得了融資，物業品質也得到了保證，更好地作為人們生活、經營活動的場所而服務，促進了金融與不動産的良性循環。此外，REITs為社會大眾投資人提供投資渠道，有助于穩定房地産整體市場。

1　　2月27日,中國證券報記者獲悉,26日深圳市第六屆人大常委會第二十九次會議對《深圳市政府關于加快培育和發展住房租賃市場工作情況的報告》(以下簡稱《報告》)進行了審議。《報告》明確,下一步深圳市將多渠道增加租賃住房供應,力爭到2022年新增建設籌集各類租賃住房不少于30萬套,佔新增建設籌集住房總量的50%以上。深圳將編制全市統一合理的租金指導價格並定期向社會發布,引導骨幹企業出租房的租金不高于所在區域的租金指導價格。

　　針對深圳市租賃市場的現狀,《報告》指出,深圳市共有各類出租住房約783萬套、3.48億平方米,佔住房存量總套數的73.5%。租賃住房供應量大,能基本滿足各類群體的需求,城中村和工業配套宿舍佔比較高,城中村租賃住房約490萬套,佔全市租賃住房的62.6%。此外,市場化租賃佔比較高,達到673萬套,佔比86%。政府公租房、單位低租金自用房、保障性租賃住房等政策性住房約110萬套,僅佔14%。租賃住房流轉快出租率高,部分原特區內及地鐵沿線城中村基本處于滿租狀態。

　　針對深圳市租賃市場存在的問題,《報告》指出,深圳市機構化租賃僅佔市場化租賃住房的4%左右,絕大部分為業主自行出租或者“二房東”代為出租,“個人對個人”是主流。住房租賃登記備案率較低,截至今年10月底,全市住房類房屋租賃登記備案僅50萬余份,面積0.68億平方米,約佔全市市場化租賃住房套數的7.5%。此外,近期還呈現出租金上漲態勢明顯、市場行為不夠規范、企業進村改造無序等新問題。

　　《報告》還強調,要關注城中村專業化租賃對低收入群體形成的擠出效應。部分分散式長租公寓機構為加速擴張而爭搶房源,帶來房租的非理性上漲。房租的上漲,擠佔了對價格較為敏感的低收入者的居住空間,特別是部分企業在進村改造中聯合原村民、股份公司強行騰退現有租戶,又未採取有效的安置措施,帶來較大社會風險。下一步將多渠道增加租賃住房供應,加強對城中村規模化改造的指導,合理設置租賃企業準入門檻,通過規劃統籌、價格指導等手段有序推進城中村改造。

近日召開的全國住房和城鄉建設工作會議提出，2019年要抓好十個方面的重點任務。其中，除了強調要以“三穩”為目標，保持調控政策的連續性和穩定性外，在住房租賃市場方面提出，要以解決新市民住房問題為主要出發點，補齊租賃住房短板。

近日召開的全國住房和城鄉建設工作會議提出，2019年要抓好十個方面的重點任務。其中，除了強調要以“三穩”為目標，保持調控政策的連續性和穩定性外，在住房租賃市場方面提出，要以解決新市民住房問題為主要出發點，補齊租賃住房短板。

易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示，從本次會議內容上看，進一步說明了2019年住房租賃市場的發展力度會繼續強化，尤其是此次提到的“補齊租賃住房短板”概念，體現了當前住房租賃市場依然存在較多矛盾。類似短板，可以總結為“租售同權”不到位，表現為教育配套等資源還不完善,預計後續各類住房租賃房源會在這方面繼續下功夫。

會議指出，人口流入量大、住房價格高的特大城市和大城市要積極盤活存量土地，加快推進租賃住房建設，切實增加有效供應。在總結試點經驗基礎上，指導大中城市全面培育和發展住房租賃市場。繼續推進集體土地建設租賃住房試點工作。深化住房公積金制度改革，研究建立住宅政策性金融機構，加大對城鎮中低收入家庭和新市民租房購房的支持力度，全面提高住房公積金服務效能和管理水準。

“此前，住建部共確定北京（樓盤）、上海（樓盤）、廣州（樓盤）等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。預計未來將在這些試點的基礎上，繼續將試點範圍擴大到更多二線、三線城市。”合碩機構首席分析師郭毅對《證券日報》記者分析稱，此次關於“特大城市和大城市要積極盤活存量土地”的提法，有望使得更多城市積極推進企業閒置工業用地、商業用地的盤活，通過制定相應的扶持政策，為當前極度低迷的商辦市場打開新的通路。

張波在接受《證券日報》記者採訪時預計，2019年住房租賃市場將迎來有品質的發展。從2018年以來的整體情況來看，受部分城市租金非理性上漲、長租公寓“爆倉”以及租金貸等事件影響，使得住房租賃市場上出現了一些不和諧的聲音。因此，對2019年的工作來說，如何在繼續推進各項住房試點工作的基礎上，讓住房租賃市場健康有序且有品質的發展，將是未來住房租賃政策的重點內容。

　　近兩年多來，房地產市場調控政策取得了較為明顯的成效。昨日，中國銀行(3.630, 0.00, 0.00%)國際金融研究所研究員李赫在接受《證券日報》記者採訪時表示，從國家統計局發佈的70城二手住宅價格指數和新建商品住宅價格指數環比情況來看，8月份可以說是年內房價的最高點，之後便呈現下降趨勢。總的來看，無論是一二線城市還是三四線城市，房價漲幅都在第四季度開始收窄。

　　“究其原因，一是7月底中央政治局會議提出‘堅決遏制房價上漲’後，市場預期由慢漲轉為下跌；二是8月份開始，部分城市棚改貨幣化安置方式逐步退出，使得三四線城市房價上漲預期加速回落。”李赫預計，2019年三四線城市房價的下行壓力會進一步加大。

　　除了銷售價格進一步回落外，2018年全國商品住宅銷售面積和銷售金額增速也從9月份開始呈現放緩態勢。

　　資料顯示，今年前11個月，商品房銷售面積僅為148604萬平方米，同比增長1.4%，增速比前10個月回落0.8個百分點；商品房銷售額為129508億元，增長12.1%，增速回落0.4個百分點。其中，一線城市成交面積下滑相對有限，二線城市成交面積在11月份略有明顯反彈，三四線城市漲幅收窄較為明顯。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者採訪時分析認為，總的來看，目前二線城市在供求兩端都保持著較高的水準，而三四線城市受“去庫存”任務基本完成以及棚改政策調整因素影響，市場預期在逐步發生改變。基於此，預計2019年一線城市將呈現價格穩定但成交量下滑的局面，二線城市分化態勢會更為明顯，對於三四線城市來說，在2019年的變化或更加明顯，尤其是已經完成“去庫存”的城市，在因城施策的指引下會對樓市採取一定的調控措施，成交量或迎來進一步下降。

　　克而瑞研究中心副總經理楊科偉指出，用“冰火兩重天”來形容2018年房地產市場，似乎一點也不為過。上半年，雖然調控政策層面依舊“高壓”，但銷售慣性維持，投資開發額、新開工面積、土地購置面積增速等指標依舊保持著快速增長。然而步入下半年，市場涼意徵兆盡顯，核心一二線城市的去化率較前期均有了不同程度的回檔，土地購置面積增速放緩，投資開發增速雖維持高位但上漲動力不足等，這一系列現象都預示著樓市迎來自身的調整期。

　　展望2019年，楊科偉預計，房地產銷售以“淡季”為主。

今年以來，在中央“房住不炒”定位和因城施策、分類調控精神指導下，各地政策持續加碼，年內累計各項調控政策多達450次，成為歷史上房地產調控最密集的一年。正是在這一從嚴調控的背景下，全國樓市經歷了從局部過熱到整體降溫的過程，市場預期出現了積極變化，房價、銷售、投資、地價等多項房地產指標均明顯降溫，調控取得了階段性成果。

不過，在樓市深度調整期，特別是國內經濟下行壓力加大的背景下，有關樓市調控放鬆的傳聞也此起彼伏，明年調控政策和市場走向備受關注。對此，接受證券時報記者採訪的業內人士認為，從中央經濟工作會議的表述來看，房地產調控的政策思路沒有改變，再次強調“房住不炒”的定位，意味著抑制非理性的投資、投機需求的“主體性”政策仍然具有連續性和穩定性，與此同時，在因城施策、分類指導的調控策略指導下，將賦予地方政府更多的調控自主權，也把城市樓市穩定的主體責任真正落實到地方。

業內人士還指出，當前樓市面臨行政調控弊端逐漸凸顯的問題，建議政府應當管好預期、完善調控和加快改革三策並舉協同推進。

市場：從局部過熱到整體降溫

上半年，多地樓市調控政策不斷收緊，部分前期調控徹底或經歷多輪加碼的城市市場降溫明顯，但仍有部分城市出現過熱苗頭，“搶房大戰”不斷上演。如成都某樓盤數萬人搶購千套房，杭州某樓盤近3000人搶不到200套房，甚至還有98歲老奶奶參與搖號的現象，同時，也出現了部分開發商暗箱操作、收茶水費、炒賣房號、捆綁搭售等違規行為。因對房價上漲仍有預期，重慶、西安、武漢、南京等“搶人”的熱門二線城市以及丹東、粵港澳大灣區、海南等因政策預期帶來房價上漲預期的地區，房價漲幅比較大，投機炒作抬頭。國家統計局6月公佈的5月70城房價資料環比漲幅仍進一步擴大，市場沒有出現明顯降溫，搖號搶房背後的市場亂象屢禁不止，調控壓力繼續增大。

繼住建部在5月份約談了西安、海口、三亞、成都、太原等12個城市，重申堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆，並對進一步做好房地產調控工作提出6大具體措施後，6月底住建部等七部門決定在30城聯合開展治理房地產市場亂象專項行動，嚴打投機炒房、穩定市場秩序。隨後，西安、杭州、長沙等地相繼出臺限購方面的“堵漏”措施，暫停了企業在限購區域購房，長沙也對此前人才落戶購房政策“打補丁”，要求不受購房限制的人才至少博士、正高職稱以上……數十個省市相繼採取行動，樓市調控進入“反炒房”新階段。

市場預期真正開始轉變是在7月31日中央政治局會議強調“下決心解決好房地產市場問題……堅決遏制房價上漲”後，8月開始，全國多數地區市場觀望情緒增強，投資投機熱情下降，再加上8月17日住建部又約談了海口、三亞、煙臺等5個城市，再次強調“房住不炒”，9月後市場形勢逆轉，進入下行通道。在龍頭房企萬科喊出“活下去”的口號後，更多房企市場預期發生改變，打折促銷及降價的項目開始增多，售樓處遭業主“維權”事件也不斷上演，個別樓盤遭到了打砸售樓處、拉橫幅“維權”、甚至要求退房等較為激烈的行為，市場“秋涼”感受明顯。與此同時，國務院關於貨幣化棚改政策的調整，對二三四線城市房地產熱起到了加速降溫的作用。10月底，新華社、人民日報等央媒集體發聲“調控不放鬆，不能半途而廢”，令部分開發商和住房投資者對於調控政策放鬆的預期落空。

國家統計局12月公佈的資料顯示，11月，全國商品房銷售面積連續3個月同比下跌，且降幅擴大，市場預期明顯轉變，消費者觀望情緒較濃；17個熱點城市二手房價環比下跌，這是最近4年來首次出現連續2個月超過10個熱點城市二手房價格下調，其中一線城市二手房價連續3個月環比下跌。與此同時，全國房地產開發投資累計同比增速降至全年最低值，全國300城市土地流拍數量創新高、土地平均溢價率創新低，多個指標均顯示全國房地產市場整體降溫。

政策：從持續加碼到局部微調

今年以來，房地產市場從局部過熱到整體降溫、回歸理性，是中央和地方政府對房地產市場持續保持高壓監管態勢、調控政策持續從嚴的效果體現。

從3月兩會政府工作報告進一步強調“房住不炒”定位，繼續實行差別化調控，到7月中央政治局會議強調“下決心解決好房地產市場問題……堅決遏制房價上漲”，再到12月中央經濟工作會議再次強調“房住不炒”定位，堅持因城施策、分類指導，中央不斷明確和強化調控基調，彰顯調控決心，從政策、監管和輿論層面持續保持高壓態勢。住建部、銀保監會、發改委等多部門為把“房住不炒”落到實處，從加強市場監管、深化制度改革、強化金融監管、加快租賃市場建設等方面出臺政策部署樓市調控和長效機制建設。各地方政府因城施策，從需求端和供給端共同發力，落實房地產調控政策，限購、限貸、限價、限售等措施不僅在熱點城市全面升級，並且擴圍至三四線城市，與此同時，數十個城市開展治理房地產市場亂象專項行動，大力整頓規範房地產市場秩序，堅決遏制投機炒房，多個熱點城市開展租賃住房、利用集體建設用地建設租賃住房、共有產權住房試點，加大有效供給，不斷落實“穩地價、穩房價、穩預期”的主體責任。據中原地產研究中心統計，今年以來，全國出臺各種調控政策多達450次，成為歷史上房地產調控政策最密集的年份。

伴隨著房地產調控不斷深入，政策放鬆的傳聞也時有發生。

從年初的蘭州“鬆綁”限購、合肥取消限價、成都借人才落戶政策“放鬆”調控、南京落戶“鬆綁”傳聞，到10月份出現“廣州放鬆限價”、“國務院規定半年內放開全部限購”的傳聞，再到12月出現的“發改委對房企融資鬆綁”傳聞，地方政府和國家部委每項與房地產有關的政策調整都能牽動市場敏感的神經，並被解讀為調控放鬆的信號。不過，這些“放鬆”傳聞均被相關部門及時澄清，並且住建部年內已經6次明確表態“堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，保持調控政策連續性穩定性”，多家央媒也在關鍵時刻集體發聲“調控不會半途而廢”、“房住不炒定位不動搖”，不斷穩定市場預期。

11月房地產市場出現明顯降溫後，調控政策數量也較之前明顯減少，政策內容也基本都是規範房地產市場各種亂象，只有個別城市調控升級，政策環境基本平穩。然而，12月13日的中央政治局會議沒有提及房地產問題，這又被不少人解讀為明年樓市調控或將放鬆的信號。

特別是12月18日和19日連續兩天時間，就有菏澤市取消限售政策、廣州市鬆綁商服類物業限購政策以及珠海金灣、斗門兩區降低限購條件的消息傳出，一石激起千層浪，再次引發了市場對調控政策放鬆的討論，菏澤取消限售甚至被部分業內人士解讀為打響了2018年樓市政策鬆綁的第一槍。不過，菏澤市住建局隨後緊急開會並對此次政策調整做出了情況說明，山東省住建廳也回應稱“山東省住建廳和國家調控政策是一致的，採用一城一策、因城施策的管控措施。因為各地方城市情況不一樣，在政策方面也不是‘一刀切’，各項政策還是由各地方城市根據自身情況來主控，省住建廳會進行總體把控。省住建廳不干涉各個地方住建部門的具體政策，有的政策需要報備，有的不需要報備。”而12月21日的中央經濟工作會議再次強調“堅持‘房住不炒’定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任”，再次明確了明年的樓市調控方向，進一步穩定了市場預期。

展望：調控宗旨不變，市場分化凸顯

12月21日的中央經濟工作會議為明年房地產調控方向定了調，即“要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系”。儘管業內對於前半句的解讀基本一致，即對中央繼續堅持“房住不炒”定位的決心已經達成共識，但是對於後半句的解讀則出現了分歧，特別是“分類指導”中的“指導”兩個字，被部分業內人士解讀為，沒提“調控”兩字有風向標意義，意味著明年房地產調控不會加碼了，調控政策可能出現邊際轉向，會有更多城市政策鬆綁。

不過，全國政協經濟委員會副主任楊偉民在第二天的“2018-2019中國經濟年會”上明確表示：“去年經濟工作會議對房地產表述是‘分類調控’，今年為‘分類指導’，兩者沒有多大差異，摳字眼說‘調控’改為‘指導’意味著放鬆調控是瞎解讀，房地產調控政策沒有變化。”

對於明年的房地產政策走向，中國社科院城市競爭力研究中心主任倪鵬飛接受證券時報記者採訪時表示，由於樓市比較重要和敏感，為了更好地穩定預期，會議沒有對房地產目標做出比較明確的表述，但是相信確保樓市穩定是不用贅述和突出的目標。

但是這段表示其實透視出更加積極的意義：第一是短期的政策沒有變，即在調控的思路上沒有改變，就是“房子是用來住的”即抑制投資投機，同時因城施策分類指導；第二，重點是長期性的制度建設，強調長效機制和基礎制度建設（市場體系和保障體系完善）；第三，進一步突出了地方政府的主體責任，這是住建部一直強調的，也是落地的重點。“當然，因城施策給了地方的權力，突出主體責任增加了地方的責任。總體在房地產方面，地方政府必需對樓市穩定負責、必需對保障負責，更必須對其行為負責。”他說。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉接受證券時報記者採訪時也認為，中央經濟工作會議中房地產的內容與過去的政策表述基本一致，但突出了“房住不炒”的定位，說明“房住不炒”的定位得到了社會各界的廣泛認同，並有望發展成為我國住房市場管理的長期目標；在中央和地方調控責任劃分方面，這次要求“夯實城市政府主體責任”，表明今後要在因城施策、分類指導的調控策略指導下，將賦予地方政府更多的調控自主權，同時也把城市房地產市場穩定的主體責任真正的落實到地方，以有效避免調控政策“一刀切”的現象。

中國指數研究院常務副院長黃瑜進一步指出，2019年房地產市場整體的發展仍然要堅持房屋的居住屬性，抑制非理性的投資、投機需求的“主體性”政策仍然具有連續性和穩定性，同時，調控政策也將更注重保障剛需、置換等合理住房需求。在堅持“房住不炒”基本定位下，城市政府的主體責任明顯上升，當前各城之間所面臨的需求環境已發生了較大的變化，因此重點強調因城施策也有利於優化前期部分行政性調控方式，使整體的政策組合更加合理，從本質上來說更有利於市場平穩運行。

“2019年調控的主體責任下放到各個城市，目前已有散點、自發的政策調整出現，主要是對前期限價、限售等行政干預手段的修正。” 貝殼研究院院長楊現領說，如果經濟增長下滑的風險仍然增加，預計後期會有更多的城市調整房地產調控政策，如放鬆限購、調整房貸利率和首付比等。三四線城市政策鬆動可能先於一二線重點城市，行政性政策放鬆先于金融信貸政策。

對於明年的市場走勢，倪鵬飛預計，總體上，小幅調整是大概率事件。在沒有重大政策轉向和意外事件衝擊的情況下，總體市場轉向降溫通道，不會出現劇烈的波動。時間上，降溫中還有起伏和波動。空間上，城市分化可能再度凸顯。未來一年，一、二線城市總體上市場上行壓力有一定增加，趨勢是增長主導。三四線城市市場向下的壓力再增加，庫存可能再度增加。

黃瑜也認為，在當前政策穩定的前提下，2019年房價有望進一步趨穩，部分之前漲幅過大的城市房價將延續調整態勢，特別是熱點城市的二手房價會率先出現變化；而三四線城市房價上行動力也會明顯趨弱，部分無人口產業支撐的三四線城市更會進入下一輪的市場蹉跎期。

政策建議：三策並舉協同推進

不可否認，今年樓市調控取得的階段性成果與必要的行政調控手段密不可分，但是也要看到行政調控弊端逐漸凸顯的問題。“長期過度使用行政措施，行政調控產生大量意料不到的問題，導致市場亂象，加劇市場風險，使得行政調控作用在下降、市場調節機制無法發揮有效作用、扭曲了市場供求關係和導致房地產泡沫加劇。”倪鵬飛說。

因此，對於明年的房地產調控政策建議，倪鵬飛認為，政府應當管好預期、完善調控和加快改革三策並舉協同推進。第一，穩定房地產市場預期，同時剔除預期泡沫。第二，完善房地產調控政策，防範樓市雙向劇烈波動。首先，需要妥善處理和應對宏觀問題挑戰，妥善處理經濟速度和品質的關係問題，處理好房地產與宏觀經濟的問題。其次，持續保持樓市調控政策的定力和韌性，將調控目標從抑制房價上漲調整為確保樓市穩定，堅守“只住不炒”和“因城施策”的調控思路不動搖，轉變調控手段由行政轉交市場，完善調控措施，將臨時性調控變成制度化和機制化調控。再次，前移和聚焦房地產市場監管的重心，將中央對住房市場監控擴展到地方政府調控預案環節，將中央對地方房地產市場監管的重點前移到土地市場，將房地產調控的重點進一步聚焦在金融機構。最後，做好防控樓市雙向劇烈波動預案。第三，下決心改革基礎制度，加速度建立長效機制。如房地產稅推出實行漸進方案，只對交易或過戶住房的家庭進行計提，並在一定起征點上徵稅；探索以房地產稅和基礎設施未來收益作為未來還債資金流，發行市政債券，填補因土地財政退出留下的地方政府支出缺口；住房制度深化，重新確立商品性住房和保障性住房的比例關係，加快完善租售並舉制度等。


黃瑜也認為，長期來看，要確保房屋的居住屬性，仍然需要加大力度推進房地產市場健康發展的長效機制的建設，2019年在住房、金融、土地、財稅、投資、立法等方面仍然會持續推進。

住宅樓價自高峰掉頭下跌後，土地價格亦步亦趨，地政總署昨天批出九龍東啟德跑道區第三幅住宅地，為鄰近啟德郵輪碼頭的第4B區2號（4B2）地皮，由中資發展商中國海外（00688）以貼近市場下限約80.34億元投得，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）僅13523元，較毗鄰的第4B區4號住宅地（4B4）樓面呎價15497元，短短一個多月下降約12.7%，更是啟德區樓面呎價近19個月新低。中國海外估算，4B2地皮地價連建築費合計總投資額120億元。

逾80億中標 跑道區最平

地政總署今年11月以來，共批出3幅啟德跑道區住宅地，全屬面向觀塘的後排地皮，首幅由新世界（00017）牽頭財團上月7日投得，為第4B區3號住宅地皮（4B3），樓面呎價14502元；另一幅是高銀集團主席潘蘇通等上月14日以樓面呎價15497元投得的4B4地皮。

前述兩幅跑道區地皮，中國海外皆有入標，惟未能中標，相隔一個多月，該集團終以80.3388億元，擊敗新地（00016）、華懋、新世界財團等5個對手奪得4B2地皮，樓面呎價更是三幅地皮之中最低，以該地皮可建樓面面積約59.41萬方呎，樓面呎價僅13523元，較4B3地皮跌6.8%，更遠低於4B4地皮約12.7%。中國海外指出，4B2地皮享有海景，位置優越，計劃打造成豪宅項目，預計總投資額約120億元，即每方呎樓面總成本20199元。

4B2地皮是中國海外第三幅購入的啟德地皮，對上兩幅是2013年6月以合共45.4億元投得的「港人港地」用地，屬於啟德發展區首兩幅批出的私人住宅地，樓面呎價分別為4913元和5428元，以此計算，約5年半時間，啟德區地價已經升值約1.49倍至1.75倍，該兩幅「港人港地」用地已發展成啟德1號（I）及（II），於2016年起推出發售。

維港景地王下月截標挑戰百億

對於4B2地皮造價創跑道區呎價新低，萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文指出，中標價略低於原預期，惟「唔算好差」，相信造價反映4B2地皮未能享有「全維港景」及近月市況疲弱等因素。

現時賣地表當中尚有6幅跑道區住宅地皮有待批出，2幅屬於後排地皮；4幅則是盡享維港景色的前排地皮。雖然後排地皮造價「破底」，一般估計前排臨海用地仍然有力以高價批出，例如正在招標的第4C區3號住宅地（4C3），可建樓面面積約64.86萬方呎，屬於首幅推出招標的前排地皮，明年1月18日截標，市場普遍預測有望成為百億地王，估值約103.78億至116.75億元，樓面呎價介乎1.6萬至1.8萬元。

資深測量師張翹楚對4C3地皮的造價看法最樂觀，估計樓面呎價可達1.8萬元，並相信「前排」地皮的樓面呎價可維持1.5萬元以上；至於「後排」地皮的造價，則與已批出的3幅地相若。

中資搶地降溫 今年僅奪兩幅

另外，中資搶地意欲降溫，地政總署今年累積批出15幅地，中資僅拿下2幅，包括前述4B2地皮和保利置業（00119）今年8月以33億元投得的油塘高超道住宅地，中資投地總金額約113.34億元，佔15幅地皮的總地價收入約802.78億元的14%；比例較去年約33%急降約19個百分點。

樓市暢旺，帶動今年二手公屋（包括已補地價及未補地價）買賣註冊金額創紀錄新高。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，今年截至本周一（24日）暫錄677宗二手公屋買賣登記，已較去年全年的672宗多出5宗；涉及金額更達19.75億元，較去年全年約16.79億元高出約17.6%，逼近20億元關口，創歷史新高。

長安邨47宗稱冠

今年二手公屋買賣總金額按年升幅顯著，主要受逾300萬元成交個案增加帶動。美聯物業首席分析師劉嘉輝說，今年逾300萬元成交有272宗，較去年全年153宗高約77.8%，創紀錄新高，並成為年內整體二手公屋註冊金額創新高的主要動力；反之，300萬元或以下成交僅得405宗，按年減少約22%。

資料顯示，今年交投最活躍的10個公屋屋邨中，6個成交宗數超越去年，1個按年保持平穩，另有3個按年下跌，其中青衣長安邨屬本年迄今交投量最多的屋邨，以47宗買賣稱冠，交投量按年急升80.8%；緊隨其後為粉嶺華明邨，今年錄得42宗成交，交投量更按年飆1.47倍；排名第三的大埔太和邨今年則有32宗買賣，按年亦升45.5%。

「北水重倉股」豐盛控股（00607）主席季昌群旗下南京豐盛傳流動資金緊張，內地傳媒報道，南京豐盛已到期未償還債務近12.8億元人民幣。

豐盛控股昨早申請停牌，但仍錄132萬元成交額，股價大跌17.9%，公司表示將刊發澄清近期媒體報道的公告，惟至昨晚11時仍未有相關公告。另有內地傳媒指，豐盛控股稱，與南京豐盛是獨立不同的經營主體，兩者無股權關係。

內地傳媒引述消息指，南京豐盛除了有到期債務未償清，集團目前發行的5間債券或觸及提前還款條款，涉資45億元人民幣。

豐盛主席胞弟 掌南京豐盛

據豐盛中期報告，豐盛與南京豐盛無股權直接連繫，但主席季昌群胞弟季昌榮持有南京豐盛超過50%表決權。

豐盛控股為北水港股通的重倉股，深圳、上海港股通合計持股26.44%股權，撇除季昌群持股，北水佔豐盛其餘股本近半。另外，據公司中期報告，華融（02799）也持有豐盛9.59%股權，被獨立股評人David Webb列為與華融相關的26隻網絡股份之一。豐盛持股的港股如中國高速傳動（00658）、卓爾智聯（02098）昨日最多曾跌逾一成。

第一集團董事魏深儀指房策、貿戰、加息和居屋發售，4因素將影響明年樓市走勢，對中小型單位樓價影響較大，建議政府多建中小型單位助市民上流。集團則計劃投資逾30億元買入地皮打造上車盤。

在房策、貿易戰、加息及居屋推售等因素下，魏深儀認為對中小型單位樓價影響較大，但香港面對土地供應不足，住屋需求供不應求情況持續下，可望為樓價帶來一定支持，預計明年中小型單位有機會出現少許波動，但未至於大上大落，走勢大致平穩。反而豪宅目標客源多為實力用家或富豪，使豪宅市場調整幅度料相對較小。

魏深儀：南區豪宅擬明年次季推

現時一般住宅項目發展期為4至5年，相信發展商大多希望可盡快取得預售紙，讓樓花的銷售期延長，有利資金加快回籠，為避免墮入空置稅網，會調整推盤節奏，料部分會把豪宅項目轉買為租，有望帶動豪宅租務轉活躍。

集團南區淺水灣道72號「巨無霸」獨立屋，樓面涉1.8萬平方呎，部署明年第二季前可取得滿意紙，以現樓形式推。明年繼續「貨如輪轉」推盤策略，計劃在私人市場物色一至兩幅沿鐵路站地區的住宅地盤，打造中小型單位的上車盤，預算投資額30億至40億元，亦會留意政府官地。

對於提高公營房屋比例，她認為政府與發展商應做好分工，如政府可多建約300平方呎上車單位，因應需求可發展混合發展房屋，為市民建立良好置業階梯；而發展商的角色可多興建逾300呎的換樓單位，讓大眾有機會向上流，由「住得到」升級為「住得好」。

支持「明日大嶼」 減收地矛盾

目前土地供應短缺，她支持填海發展「明日大嶼」，不但對舊區破壞影響較細，減少收地矛盾，而且填海所得土地的規模大，提高對發展房屋經濟、基礎配套的規劃彈性。雖有意見指填海屬「遠水」，但現時填海技術進步，相信可減輕對環保生態影響之餘，可縮短發展期，並舉機場三期發展為例，新增用地可分期發展，不會造成土地資源浪費。

魏深儀續談及土地共享先導計劃，大量經營作業者及大眾持官商勾結疑慮，令開發收地寸步為艱，但該批農地棕地若為私人財產，發展與否屬商業行為，認為政府可加以完善地區整體規劃配套和發展政策，可將一些鄰近具潛力的地皮推出拍賣，讓發展商投得後可合併發展擴大發展規模，有助鼓勵釋放土地加快配合發展。

新盤搶客 將軍澳本月暫50成交

小業主獲利幅度收窄，將軍澳CAPRI錄得首宗2房二手買賣，成交價850萬元，較3年前買入價僅高9%。

呎價15343 業主累減逾1成

美聯物業分行營業經理林志堅指出，市場聚焦觀塘大型新盤，將軍澳12月份二手暫僅錄約50宗成交，業主減價沽樓，包括CAPRI 7座中層A室，實用面積554平方呎，單位8月份以950萬元放盤，至11月份已減價至880萬元，最終以850萬元沽出單位，累積減幅11%，呎價15,343元。

上述屬於項目首宗兩房二手成交，較2015年11月份時買入價777.3萬元，帳面獲利72.7萬元，升幅9.4%。事實上，比鄰於同年發售的帝景灣，項目7座一個2房戶，面積596平方呎，今年7月份以1,080萬元沽出，較2015年6月份買入價773.6萬元，升值幅度4成。可見樓價回落下，小業主獲利幅度明顯減少。

其次，美聯物業首席高級營業經理林海成指出，美孚新邨百老滙街3號高層A室，實用面積706平方呎，減價約54萬元，以約844萬元沽，呎價11,955元，屬於近日低位。

啟泰苑呎價6630 返去年水平

居二市場呎價持續回落，富誠地產客戶經理鄧宇熙指出，九龍灣居屋啟泰苑B座低層5室，實用面積546平方呎，2房以362萬元（未補地價）沽出，呎價6,630元，重返去年水平。

樓市未明朗，銀行估價保守，中原估價指數CVI最新報2.86點，屬指數自2014年4月有紀錄以來最低，按周跌0.78點，並連續3周低於5點以下水平。