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資訊日報 2019/01/03
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2019.01.03 蘋果日報
「糖果大王」徐福記 砸8億買豪宅王
台商砸8億元買下最新豪宅王「信義聯勤」。根據地籍謄本資料,「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」目前僅2名買家過戶,其一為海凰環球,一次吃下24樓2戶,對照實價揭露,總購入金額為8.38億元,而海凰環球公司登記地,更與人稱「糖果大王」的徐福記同址;至於另一買方為江姓自然人,其戶籍登記地自路段以下,皆已隱匿。

「徐福記」是1992年由台灣徐氏四兄弟,徐鐠、徐乘、徐沆與徐梗,到廣東東莞設廠,一舉成為中國糖果龍頭,銷售額一度突破60億元人民幣(約270億元台幣),也在2008年包辦鴻海董事長郭台銘婚宴的66萬包喜糖。

躋身《富比士》富豪榜
「徐福記」2006年於新加坡上市,2011年被全球最大食品商雀巢集團,以17億美元(約522億元台幣)買下6成股權,進軍中國。主要由徐家老二、身任集團總裁的徐乘指揮大局,他也曾在2011年以14.1億美元身家躋身《富比士》富豪榜。

被業界評選為10大豪宅之首的「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」,正對大安森林公園,其一已過戶的買方為海凰環球,對照公司地址即為「徐福記」。海凰環球入手24樓2戶,對照實價登錄,交易面積分別為176.1坪、170.8坪,分別以單價275萬、272.6萬元成交,總價合計達8.38億元。交易時間為2015年6月,是該社區目前出現最早出手的買家。

另外,地籍謄本中也有1戶江姓自然人已過戶,但其戶籍地址在路段以下遭到隱匿。業者透露,「現在豪宅客買屋,舉凡以個人名義購買,一律會隱匿個資,但公司名義購買,就無法隱匿。」
 
2019.01.03 蘋果日報
中部低總價大樓好好賣 買方1/3是密戶
買房偷偷來!近年許多低總價大樓推出,吸引年輕夫妻或女性悄悄買房成「密戶」,不讓公婆、父母知道,要求建商不能寄資料到家裡,中部甚至有個178戶的大樓案中,超過60戶都是「密戶」,細究背後原因,除媳婦不願寄人籬下、看人臉色外,許多父母也相當反對小孩離家,尤以鄉下地區為甚。

建商透露,1位40多歲黃小姐雙親逝世,與日本老公離婚後返台,借住叔叔的透天厝,並在南崗工業區謀職,薪水3萬多元,叔叔覺得透天厝夠住、反對她買房,但黃小姐不願寄人籬下,在弟弟資助自備款後,偷偷地買下1戶預售大樓。

生活習慣不同調
南投人到台中工作的田先生已婚,也不打算跟爸媽同住,「太多朋友都是公媳、婆媳、姑媳不合,洗衣服要一起洗還是分開洗?公公早上5點敲鍋子叫人下樓吃飯,抱怨媳婦很常買外食,因此小朋友一有錢,冒著家庭革命也要偷買房搬出去。」

這類案例在鄉下大樓案客戶中屢見不鮮,如南投草屯寬心開發建設的「年輕貴族」178戶中,有超過3分之1都是「密戶」,當地以往都是興建透天案,建商首度推出18∼47坪大樓、1字頭房價,讓許多年輕自住客找上門,買房保密到家。
該案業務經理賴潔儀表示,傳統上都是用掛號信寄購屋資料、繳款單據、稅單,但這案卻有很多客戶要求用簡訊、LINE、或約在案場索取,其中有1名50多歲女性獨自來買房,表示和夫家一起生活壓力大,因此秘密買房,「從訂到買,先生從來沒有出現過。」

台中清水郊區大樓案「遠雄之星」也出現類似情形,行銷經理錢儀峯表示,2014年造鎮案起步時,當地客群對大樓案仍存疑,但到了第6期,「2房戶型200戶中,就有30戶是先買後奏,未告知家人。」

對於兒女買房先斬後奏,民眾古小姐說,「他有本事他就去買啊!爸媽養小孩不是為了把他綁在一起。」傅先生則說,「成年那就他們自己負責啊,只要知會吧,就算是事後我也可以接受啦。」

而這類「密戶」除出現在預售屋外,新成屋、中古大樓也都有,共同特色就是「小坪數、低總價」,幾乎都是1∼2房格局,總價500∼600萬元以下產品,一是經濟考量,二是對空間的需求也不高,且愈鄉下愈普遍。

女性決定權增強
親子兩性專家吳娟瑜表示,近10多年女性經濟力增強,在職場力爭上游,帶動社會地位提高,在家講話聲量增加,加上現代男性也比較懂得尊重、理解女性的意見,也因此這類情況會明顯增加,「鄉下的婆婆則比都市更傳統,較無法跟上新時代的女性思維,也造成家庭衝突。」

建商觀察,近年購屋客群成長較明顯的,莫過於傳統鄉下中,想與公婆分居、或想獨立自主的女性為大宗,象徵女性在買房重大決定中已趨於強勢。定家地政士事務所地政士張宛欣表示,從簽約過程可明顯感受,買房決定多由女性拍板定案,甚至也有男友出錢、房子登記在女友名下的例子。

女性「買房革命」有苦衷 長輩壓力是主因

女性自主意識愈來愈強,思想傳統的鄉間「買房革命」、「密戶」現象層出不窮,但先買後奏又會衝擊家族情感,專家建議,若生活習慣差異太大,搬出來前先租房一陣子,更為妥善。
針對「買房密戶」,建商觀察,反對小孩買房的父母親,多習慣傳統的大家庭生活模式,通常沒有住過大樓,因此對大樓相對排斥,房價行情也停留在早年買房時的價格,對這一輩來說,一生就是住1間房、一次到位,甚至還會反對小孩貸款,因為「向別人借錢不好」。

買房還是坦承為佳
聖揚開發總經理陳正哲則說,很多長輩希望跟兒子住一起,覺得有安全感,怕小孩離家後會孤單,「有些則是婆婆怕兒子被媳婦搶走,特別是獨生子,公婆反對的比例較高。」
遇上這類案例,他會請客戶帶長輩來,由他親自去了解、說服,「因為年齡層相仿,聊起來比較能理解對方的思維。」
遠雄之星行銷經理錢儀峯建議,買房還是坦承為佳,但說法可以圓滑,例如以想跟老公投資為由,日後是否搬入就再伺機而動。

南投縣仲介公會理事長吳俊邦則建議,若家庭保守,年輕人不一定要一下子買房離家,「先在外租房一陣子,讓雙方習慣彼此距離,有些緩衝後,再做買房決定更好。」

【當地心聲】脫離父母掌控欲
在草屯工作,覺得父母親的控制欲太強,想為小孩做很多人生決定,卻從不過問我們真正的需要是什麼,所以日後買房絕不會告訴爸媽。

甘小姐 25歲
教育方式受干擾
我從台北嫁到南投,育有2個小孩,嫁入另一個家庭,一方面要學習當母親,一方面又要去應付公婆,帶小孩的方式也要管,真的很辛苦,現在外面租屋比較輕鬆,當初要搬出來公婆也是很反對。其實男方父母通常都反對孩子離家,尤其老公是獨子的話,老婆只能忍耐,不然就要抗戰。
 
2019.01.03 蘋果日報
去年12月移轉棟數 台南最優 桃園量能落漆
2019年首日上班日,六都公布2018年12月買賣移轉棟數,其中台南市表現最佳,上月建物交易量較前年同期成長約3.9%,全年建物交易量來到1萬9495棟,比2017年全年成長7.8%,雙雙呈現正成長。
而韓流效應則未見波瀾,高雄上月總量為2762棟,較2017年同期減少3%以上,全年建物交易量也比前年減逾2%。台北市12月交易量2138棟,較前年同期減少超過16%,全年則比前年增近15%。

北市全年增近15%
根據六都地政局公布的2018年12月買賣移轉棟數資料來看,當月交易棟數最多者為新北市、台中市,分別為4588、3779棟,但對比2017年同期,卻各有3.04%、3.77%的衰退。而新北、台中去年全年累計買賣移轉棟數各為5萬6684棟、4萬105棟,較2017年各成長約9%、2%。

然而,綜觀九合一大選後第1個月,及去年全年表現,僅台南市雙雙繳出亮眼成績單。上月台南市買賣移轉棟數為1787棟,較前年同期成長約3.9%;去年全年為2萬1016棟,較2017年成長7.8%,更創下2016年以來高點。

住商不動產台南區經理陳佩吟指出,去年台南市表現不俗,增幅之大也讓人眼睛一亮,推估除區域房價較低,有外地投資買盤進駐外,近年自用買房認為房價下修無望,因此積極進場。「分就各行政區來看,東區仍獨佔鰲頭,成交量暴增2成6,安南區表現也不俗,增加2成2,除受惠區域原本機能優勢外,建商推案積極,帶動話題,也帶來不少買氣。」

而台北市去年12月交易2138棟,較前年同期量減超過16%,全年表現則較前年成長15%。東森房屋研究中心經理于靜芳分析,雖台北市Q4交易量微幅下滑,但今年大致站穩每月2000棟水平,全年增率也是六都最佳。

桃園市去年房市交易略顯後繼無力,上月買賣移轉棟數為2978棟,較2016年同期減少超過5%,全年為3萬4580棟,則較2016年減少2.89%,表現雙雙墊底。

高雄年度減少2.1%
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,桃園市上月屬龜山區年減47.8%減幅最大,主因在於僅一站之隔的機捷A9林口站與A8長庚醫院站,前者屬新北市林口區,後者則已有劃入桃園市龜山區地帶,在A9站價格彈性大的情況下,有意買房的民眾,自然轉戰新北市門牌,拉低龜山房市量能。此外,桃園區與中壢區2大熱區表現平平,難左右桃園房市,也形成拖累。
高雄市雖有韓流加持,但房市交易量仍欲振乏力,上月為2762棟,較2017年同期減少約3%,更是去年Q4中,表現最差的1個月。總計高雄市去年度買賣移轉棟數為33263棟,較前年同期減少2.1%。
 
2019.01.03 經濟日報
高雄房價 出現調漲聲音
高雄房價基期低,加上近來水泥、土方運輸等成本大增,高雄主力上市櫃建商包括京城(2524)、永信、聯上等出現調高房價的機會,各家審慎評估利弊、伺機而動。法人分析,若高雄房價由低點起漲,擁有最多可售成屋及土地資源的京城建設將是最大受益者。

大高雄不動產開發公會理事長卓永富表示,政府推動老車汰換政策,已經造成連鎖反應,土方業者以運輸成本暴漲為由,將土方運價從每立方公尺210元大幅調高到420元,高達一倍的漲幅令建商跳腳。緊接著國內幾家大型水泥業者通知,今年預拌混凝土每立方公尺調漲270元,漲幅逾20%,以反映運輸以及人工成本墊高。
 
2019.01.03 工商時報
洲際W熱銷 創造逾40億銷售額
總太地產(TPE:3056)集團目前旗下有永豐泰地產、永福地產、永益發建設,其中永福地產位於北屯的「洲際W」案成功打響第一炮!受惠市府與中信集團旗下午資開發攜手打造的運動休閒產業園區、台中巨蛋、台74線運動廊帶等投資利多,以及業者採全棟均一價、線上購屋等價格透明化銷售策略,快速獲得民眾信任,進而對產品產生認同,創下客戶介紹成交率高達73%傲人成績,也帶來逾40億元銷售額。

總太集團主席吳錫坤表示,總太品牌去年在北屯推案表現亮眼,看好今年房市發展,將再開3家建設公司,鼓勵有志青年內部創業,催生建築界新世代老闆。

「洲際W」以全齡、親子共遊為主軸規畫公設,基地面積3,114坪,緊鄰1,000坪以上雙公園綠地,強調無限棟距景觀,預計打造地上24層、地下5層地標性高層住宅大樓,興建128米大面寬、縱深66米的6棟對稱式建築,規劃有4戶店面,採「分棟管制、集合管理」6大棟分3個接待大廳,各自擁有專門的社區秘書。

「洲際W」產品規劃2至4房、27至45坪,且戶戶雙面採光,每坪開價27至30萬元,目前案場活動主推完成簽約即送iPhone XS,業者更看準五月天商機,只要五月天歌迷到接待中心拍照打卡就可抽iPhone XS。

永豐泰地產將推出大樓及高級別墅案,在單元2推出8戶透天別墅「八大苑」案,朝南、獨門獨院,總銷3.6億元;在台中市南區復興路上,推出2至3房住宅大樓,興建地上15樓,每坪單價約27萬元,總戶數168戶(含店面),總銷17億元。永益發建設則在台中市沙鹿區推出均質3房產品,每坪單價約18萬元,興建地上7樓,總銷4億元。
 
2019.01.03 工商時報
南山廣場37樓租金 全台第二貴
商用不動產市場再傳喜訊,實價登錄最新揭露信義計劃區「台北南山廣場」的37樓,去年11月間以月租金338.28萬元成交,坪數達776.3坪,每坪月租達4,358元,登上全台第二高價辦公室寶座,直追「台北101」83樓的4,411元。

2018年初完工的北市新地標「台北南山廣場」,去年九月間曾揭露1筆實價租金行情,為去年7月成交的36樓790.5坪,月租金324.09萬,每坪月租平均達4,100元,一舉坐上最貴租金第三名寶座。 如今「台北南山廣場」最新揭露的37樓以每坪月租4,358元再寫新高,與「台北101」最高租金行情僅一步之遙。

實價揭露資料也顯示,以往信義計劃區辦公大樓每坪月租站上3,500元以上者,每年都不到10筆,但去年多達23筆,其中至少5筆已超越每坪4,000元大關。市場預期,頂級辦公大樓租金攀高後,將產生一股外溢的比價效應,加上區域內需求強供給持續去化,信義計劃區內的A辦租金也出現調漲的想像空間。

世邦魏理仕統計,去年12月台北市A辦平均租金達每坪2,705元,全年漲幅達2.53%,創下近10年最大漲幅;主要是需求殷切,且2018年新落成大樓出租情況良好,強勁租賃需求帶動租金成長幅度顯著。

展望今年,世邦魏理仕預期,由於新完工大樓進入空窗期,恐怕會面臨無新大樓落成,辦公空間供給釋出空間相當有限,今年平均租金成長幅度預期不高於2個百分點。
 
2019.01.03 工商時報
青出於藍 台中建商二代新案傳佳績
台中建商二代出頭天,近期有許多熱銷新案,均出自7年級的二代之手!如華相建設二代王世榮主導的「華相上謙」,2018年第3季進場至今銷售已破5成;屏仕建設二代蔡又鈞、蔡又豪兄弟檔攜手推出的「森之驛」,預售期間熱銷8成;嘉磐建設二代魏豪志,跟著父親在「東方嘉磐」案磨練至今,嘉磐2019年在台中南區推新案,魏豪志將首度親上火線、為全案規劃操刀。

嘉磐建設董事長魏嘉銘日前就公開表示,2019年將交棒給長子魏豪志,「二代接班,除了要學會買地、蓋房子,還要會找住戶!」就像位於台灣大道、甫交屋的「東方嘉磐」案為例,規畫46坪與52坪的宜居格局,以「剛剛好的完美」作為行銷主軸,成功擄獲40歲左右的時尚白領菁英及企業二代的青睞,銷售量已達65%,科技業甚至揪團買了13戶。

從科技業轉戰房地產業近2年的魏豪志表示,跟在父親身邊從買地、規畫到成屋銷售、管理部,無一不學,「也在父親身上學習態度!」預計2019年登場的台中市南區新案,也將首度由他全案規劃操刀,主攻36坪均質宅,總價控制在1,200萬元以內。

魏豪志說,與以往不同的產品與不同的客層,2019年對他是全新的挑戰,但有信心迎接挑戰。

深耕建築業28年的屏仕建設,年輕二代蔡又鈞、蔡又豪兄弟倆旅居國外多年後,帶回全新國際觀的居住視野和實用設計美感,再融入父親蔡炳祥累積多年的精闢選地哲學開發規劃,在嶺東高鐵區附近、1,800坪基地,以高綠覆率規劃,花了長達5年時間打造的最新力作「森之驛」,讓台中建築業界眼睛一亮。

屏仕建設董事長特助蔡又豪表示,屏仕不以單純的「價格」、「坪數」將消費者做分類,挑戰產業對於產品的既定印象。

以「為城市造一座林」為訴求的「森之驛」,取經國外大型社區,零店面的優質住宅,整座社區種滿了180棵大樹,讓住戶彷彿住在森林裡,因此預售期間就熱銷8成;新成屋之後,近期賞屋客戶不斷上門,預料很快就會完銷。

蔡又豪表示,屏仕建設下一個案子在沙鹿區,戶戶都是景觀宅,已有住戶開始期待新案推出了。
 
2019.01.03 工商時報
中壢大江4天進帳1.5億
元旦連假商場業績開紅盤,中壢大江購物中心在跨年晚會移師青埔帶動人潮、二大快時尚品牌折扣下殺一折起、電影夯片檔期熱銷下,四天業績進帳1.5億元、年增45%,2019年度業績目標,將挑戰歷年新高的60億元。

中壢大江購物中心營運處副總何旭魁表示,連假氣候低溫、濕冷,民眾對禦寒衣物與保暖用品需求量大增,包口羽絨外套、保暖冬被、除濕機和電暖器等商品熱賣,加上桃園跨年晚會首度移師青埔,中壢大江相距僅約5分鐘車程,吸引「白天逛街、晚上跨年」的人潮湧入,一掃先前「聖誕節暖冬」低迷買氣,館內外停車位於早上開店後1.5個小時全數客滿。

加上正逢「跨年慶」消費滿4000元送350元e現金、及二大快時尚ZARA、H&M年度折扣下殺1折起,在消費回饋與商品折扣等利多下,增加成交筆數。

不僅百貨零售開紅盤, SBC星橋國際影城近期上檔的DC漫畫改編的美國超級英雄電影「水行俠」、國片「比悲傷還悲傷的故事」等熱門強片吸引人潮,帶動服飾、餐飲等業績。

中壢大江業績成長業種,主要來自中性服飾、寢具、童裝、鐘錶等,包括鐘錶成長116.8%、中性休閒服飾成長70%、居家寢具成長61%、童裝成長40%、餐飲成長13%等,唯珠寶業種衰退8%,其餘業種均成長。

何旭魁表示,看好這波買氣延續至農曆春節,預計1月24日加碼「壓歲慶」,屆時將推出全台最低價商品、超值排隊福袋等,為第1季業績添柴火,2019年目標業績挑戰60億元。
 
2019.01.03 聯合報
撐不下去!中和出現整棟社區80戶被法拍
根據司法院公告,新北市中和出現整棟社區80戶遭法拍,社區名為「嘉泉名璽」,每戶底價從500萬元到1,200萬元,但80戶一次拍賣,總底價約11.6億元,預計2月19日一拍。

寬頻房訊發言人徐華辰表示,個案必須一次吃80戶,總價高,每坪單價57.5萬元也遠高於區域行情,預料一拍流標機率大。

嘉泉名璽位於中和員山路上,為地上17層建築,規畫120多戶。資料顯示,個案在2010年開始預售,原訂2014年完工,但興建過程中,建商爆出財務危機 ,無力續建,2015年一度要求預購買方必須每坪加價12萬元,引發預購戶抗議。

建案後來仍在2017年完工,並取得使照,但糾紛仍不斷。其中,預購戶之一的前立委周雅淑, 花了785萬元買了一戶,因建商遲未交屋,一度提告求確認擁有房地所有權,及移轉登記請求權。

根據法院公告筆錄,嘉泉建設雖風波不斷,但至今年名下建物才首次淪入法拍,拍賣原因為拍賣抵押物,該社區已有住戶入住,遭拍賣物件均為空屋。

徐華辰表示,先前房市景氣多頭長達十年,建商多有不錯獲利,2014年房市反轉急凍,建商多能撐住,但隨著時間拉長,壓力增重,近一年來愈來愈多建案淪入法拍,除非短期內買氣明顯提升,預料建商撐不住情況仍會不斷出現。
 
2019.01.03 聯合報
「自住需求支撐」3國銀看今年房市 穩定
展望今年房市景氣,台灣銀行董事長呂桔誠、土地銀行董事長凌忠嫄與合庫金控董事長雷仲達等三大房貸指標銀行董座一致認為,今年房市將維持「穩定」,因房市有自住需求支撐,預估短期內仍將呈現「盤整」格局。

對於房市未來展望,凌忠嫄、呂桔誠都認為,房市目前仍屬「穩定」;雷仲達則說,「台灣房市雖然感覺好像已經觸底,但上升力道還不是很強」,不過,對於今年房市景氣,他仍樂觀看待,並研判房市景氣將呈盤整向上。

立法院財政委員會日前審查台銀、土銀預算時,兩大國營銀行董座同時接受立委賴士葆質詢,對於選後房市展望,凌忠嫄說,「房市持穩、微幅波動」。至於波動是往上還往下,凌忠嫄表示,「上下都有,要看地區、看縣市,走勢不一定」。

呂桔誠則說,台銀經濟研究處也有研究房市景氣,研判目前還是「穩定」。

雷仲達指出,「台灣房市雖然感覺好像已經觸底,但上升力道還不是很強」,對於明年房市景氣,他仍樂觀看待,並研判房市景氣將盤整向上。

合庫金總經理陳美足上月在合庫金舉行線上法說會時表示,市場仍舊存有房價下修的預期,但在自住型買盤支撐下,房市交易價量短期內仍將維持盤整格局,特別是去年房市成交量已擺脫低迷的谷底、交易量明顯反彈,因此,今年房貸仍是合庫銀個人金融業務的衝刺重點。

土銀、合庫與台銀為國內具指標性的大型公股行庫,央行每月統計五大銀行新增房貸,合計市占率約四成,為房市景氣風向球,而五大銀行除土銀、合庫與台銀外,還包括第一與華南銀行。
 
2019.01.03 買購新聞
三讀通過 都更條例修正懶人包「筆記起來」
立法院院會趕在2018年底三讀通過「都市更新條例修正草案」,內政部表示,這次修法從「健全重要機制」、「解決實務困境」、「強化程序正義」等3大面向,務實提出都更具體可行的解決方案,期盼在各方權益衡平下,讓都更重新出發,成為促進國家建設與都市發展的有效工具。

內政部表示,這次修法最重要的是讓民眾信任都市更新機制,第一個步驟是將「容積獎勵明確化」,統一訂定建築容積獎勵項目、額度、計算方式及申請條件,讓實施者與地主開始談權益分配時,就明確知道獎勵後總容積,增加其互信基礎,同時也可以解決過去因容積獎勵造成審議的不確定性,並進一步提高審議效率。

其次,「擴大賦稅減免」範圍,2018年通過的危老條例已延長重建後房屋稅之優惠期限,最長可達12年,這次都更條例修法也一併比照;另外,增加協議合建土地移轉予實施者部分之土地增值稅優惠,鼓勵百分百同意的協議合建,來降低實施爭議及增加推動效率。

政府代拆是這次修法最受矚目的議題,修法後強化不同意戶權益的四道防線處理,包括更新地區劃定及自劃單元劃定基準均應由都市計畫委員會審議、案件如有爭議應一律聽證、嚴謹務實的審議制度及拆除前應落實兩公約有關真誠磋商精神進行協調溝通後,始得為之,有助於減少執行爭議。

內政部表示,程序的完整,是對民眾權益最好的保障,也有助於都更效率的落實。都市更新為公共事務,公權力在適當時機應該要合理的介入,以保障多數人更新的權益,對於不當的反制行為,政府也應當有所作為,不應放任。

至於更新後不應造成弱勢住戶流離失所的議題,內政部也針對屬住宅法規定之社會經濟弱勢或更新後未達最小分配面積單元致無屋可住者,未來將由縣市政府專案提供社會住宅或租金補貼之協助。

由於社會住宅與都市更新均為當前政府重大政策,內政部也呼籲縣市政府積極推動社會住宅,透過都更來鼓勵設置社會住宅,以社會住宅來協助更新單元內居民安置,達到相輔相成的效果。

內政部指出,目前經評估屬危險建築物者,仍有多數無法整合至全體同意致無法透過危老條例程序重建,故為保障民眾居住安全,本次修法規定主管機關可以將危險建築物迅行劃定為更新地區,所有權人即可透過都市更新條例的機制進行重建。未來修法通過後,內政部在訂定容積獎勵項目時,也會將危險建築物納入考量,以增加重建的可行性,並減輕其負擔,增加民眾參與更新的意願。

內政部表示,這次修法也增列「政府主導都市更新」專章,公辦都更實施可以有3種方式,包括由政府自行實施、同意其他機關、專責法人(或機構)實施或公開評選民間都市更新事業機構實施,以利多元合作推展都更業務。

內政部指出,本次修法賦予各級政府設立專責機構的法源依據,內政部已率先成立「行政法人國家住宅及都市更新中心」,也呼籲縣市政府可以評估成立專責機構負責公辦都更推動與實施,讓中央地方全面提升都更量能。

內政部強調,「都市更新條例」第9次修正草案歷經立法院兩屆委員的努力,終於於2019年順利三讀通過,後續內政部與縣市政府將儘速完成都市更新條例施行細則等配套子法研(修)訂作業,並加強宣導,期待在新法的施行下,都更事業可以更務實、全面、有效地推展,以提升國人整體居住環境品質,並加速城市再生。
 
2019.01.03 信報
15屋苑逾七成單位估價降
匯豐最保守 綠楊按年減10%

樓價在2018年見頂回落並持續尋底,銀行估價態度轉趨審慎。本報追蹤匯豐、恆生銀行(00011)及中銀香港(02388)三大銀行就15個屋苑近30個相關單位2018年12月的網上估值,發現按月錄得下調的單位比例達77%以上,其餘單位估值則維持不變;滙豐更有近四成單位的網上估值低於2017年年底,出現按年跌幅的比例屬三大銀行中最高。

本報透過中銀香港、滙豐銀行和恆生銀行的網上估價系統,追蹤15個主要屋苑近30個相關單位截至2018年12月底網上估價走勢。本報發現,相對2018年11月,滙豐銀行下調估值的態度最為積極,除一個單位外,其餘25個單位的估值都有所調低,其中以天水圍嘉湖山莊降幅最大,達7.81%。

三大行俱劈海怡新都城估值

恆生銀行同期雖然只有約77.8%單位的估值出現下調,但個別屋苑如觀塘麗港城17座中高層D室,實用面積687方呎,2018年12月網上估值按月勁插9.72%,至966萬元,落價幅度冠絕三大銀行。中銀香港有約81%受調查單位網上估值出現下調,惟減幅最多只為4.06%,屬三大銀行中下調幅度最溫和。

不過,2018年12月的網上估值不乏按年下跌的例子。滙豐有10個單位錄得按年跌幅,以荃灣綠楊新邨B座高層1室最慘情,按年調低10.62%,至808萬元。中銀香港則有6個單位的網上估值出現按年跌幅,以將軍澳新都城下調8.7%最多。恆生銀行只有3個單位網上估值按年下跌,跌幅最大為鴨脷洲海怡半島的3.96%。

此外,海怡半島13A座高層H室及將軍澳新都城1期2座中層B室,為三大銀行齊齊錄得按年跌幅的單位。

居屋單位估價逆市升

另一方面,2018年12月三大銀行網上估值錄得按年升幅的單位中,幅度最大的不約而同都是居屋單位。滙豐為慈雲山慈愛苑(8.6%),恆生則為沙田愉翠苑(19.2%),中銀香港為筲箕灣愛蝶灣(12.93%)。

經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示,銀行網上估值跌幅是跟貼市場成交走勢,個別屋苑更出現單位造價輕微回升的情況,惟因2019年第一季樓市仍存在不明朗因素,相信樓價會繼續下調,預料銀行的估值整體亦有5%至10%下跌空間。劉圓圓建議有意置業的買家簽約前宜做預先批核,或預留較多資金作首期,以免一旦銀行「估唔到價」影響交易。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳說,由於不同地區或屋苑的樓價跌幅不同,令銀行的網上估值減幅有差別,由於新界區最早出現減價個案,所以新界屋苑的網上估值跌幅亦較大,但如2018年一個月減價5%至10%的個案目前已減少,二手業主的減幅也較2018年11及12月為細,預期未來網上估值的降幅將趨溫和。

王美鳳補充,儘管銀行的網上估值持續下調,但幅度其實與樓市跌幅同步,未見大於市場降價幅度的情況,而公司轉介予銀行的成交個案,銀行亦普遍估足價,反映銀行的按揭取態仍正面及積極,單位估值只跟隨大市調整,未有特別收緊。
 
2019.01.03 信報
凱匯佣金削至1.7% 四大代理齊抗議
由信和置業(00083)牽頭、夥拍華置(00127)及市區重建局發展的觀塘大型住宅項目凱滙,於2018年底推售取得大賣成績,代理亦對樓盤寄予厚望。惟牽頭發展商信置2018年12月29日向代理公布的佣金比率,僅為樓價1.7%,較現時一般新盤佣金比率為樓價2.5%的慣常做法為低。本港四大代理行中原地產、利嘉閣地產、美聯物業及香港置業都對此表達強烈不滿及抗議,另有代理行直言發展商是次做法有如「打完齋唔要和尚」。

廖偉強:打完齋唔要和尚

中原地產昨日以中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑的名義,就有關凱滙佣金事宜致函信置主席黃志祥。信件顯示,信置就地產代理銷售凱滙的佣金比率為樓價1.7%,較一般二手市場買賣雙方合共付出的經紀佣金為樓價2%還要低,實屬不合理、不公平,扼殺地產代理合理回報,並向發展商表達強烈不滿及抗議。

信中提及,中原銷售管理團隊一直與信置磋商銷售策劃及佣金事宜,要求給予最少樓價2.5%的佣金,認為符合市場慣例,惟信置只管要求代理積極銷售,對佣金比率一事不置可否,亦沒有正面回應,直至完成第四輪銷售並賣出逾1300伙後,信置才於上月29日公布佣金比率為樓價1.7%,認為有欠透明度,對地產代理不公允,該公司難以接受。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,該公司早前已向發展商反映就凱滙公布發放佣金比率為1.7%一事表達強烈不滿。香港置業行政總裁李志成表示,早已向發展商強烈表達不滿,冀發展商正面回應事件。利嘉閣地產總裁廖偉強直言發展商此舉有如「打完齋唔要和尚」,將破壞一直以來的合作關係,該行所有同事均強烈不滿,並考慮去信發展商。

經紀回贈買家 變相「倒貼」

市場消息稱,有代理向凱滙買家承諾提供樓價2%回贈,意味促成有關交易的代理變相要「倒貼」。

對於有關凱滙佣金過低的事件,信置昨日未有任何回應,原定今日舉行的記者會亦取消。據了解,自《一手住宅物業銷售條例》(下稱一手新例)於2013年4月底實施以來,發展商給予代理的新盤佣金比率一般為樓價2.5%,已成為行內不成文規定,雖然間中有個別新盤佣金低於2.5%,惟只屬某類型間隔的單位,而佣金比率低於2%則屬一手新例後首見。以凱滙第一及第二期至今累積套現逾168億元,如按樓價2.5%佣金比例計算,佣金約4.2億元;而現時為1.7%,佣金則為2.856億元,兩者相差1.344億元。
 
2019.01.03 信報
得寶盈翠錄超估值成交
銀行逐步調低二手住宅估價,但無礙部分買家以高於估價姿態入市。九龍灣得寶花園於2019年錄得頭炮成交,一個高層戶以475萬元沽出,高部分銀行網上估價逾2%。

美聯物業高級營業經理黃家明表示,得寶花園錄得2019年首宗成交,為D座高層2室,實用面積282方呎,原業主叫價538萬元,最後降至475萬元沽出,呎價16844元,雖然樓價較樓上一層同室於2018年7月成交價528萬元,回調53萬元(約10%)。但根據滙豐及渣打銀行(02888)網上估價顯示,上址估價同為465萬元,意味買家出價仍較估價高10萬元(約2.2%)。原業主2015年斥400萬元購入,賬面升幅75萬元(約18.8%)。

太古城兩房920萬 續尋底

青衣盈翠半島昨日同樣錄得2019年開齋成交,造價高於估價情況更明顯。利嘉閣地產首席聯席市務董事彭錦添說,9座高層D室,實用面積675方呎,以1228萬元沽出,呎價18193元,較上述兩間銀行網上估價1084萬元,高144萬元,差幅約13.3%。原業主1998年以421.6萬元入市,賬面獲利806.4萬元(約2倍)。

不過,部分屋苑樓價繼續尋底,美聯物業高級分區營業經理吳肇基說,鰂魚涌太古城鄱陽閣中高層H室,實用面積583呎,以920萬元沽出,呎價15780元。資料顯示,樓上高兩層G室,實用面積545方呎,去年6月以1188萬元沽出,呎價21798元,前述單位呎價較其低約27.6%。原業主1977年以15.9萬元購入,賬面賺904.1萬元(約56.9倍)。
 
2019.01.03 信報
公居屋綠表交易1745宗三年低
未補地價資助房屋(下稱資助房屋)交投量於2018年最後兩個月回勇,但全年「埋單」宗數只有1745宗,無力衝上2000宗,按年少逾17%,創3年新低。不過,個別居屋仍於2018年最後一個月成功封王,將軍澳寶盈花園一個中層戶未補地價呎價直逼1.2萬元,「攞尾彩」登上將軍澳未補地價呎價最貴居屋王。

寶盈呎價逼1.2萬 貴絕將軍澳

據房屋委員會資料,2018年全港共錄得1747宗資助房屋成交,較2017年的2110宗減少約17.2%,屬2015年錄得1558宗以來最少。過去12個月中,有9個月的交投量相對2017年同期均錄得跌幅,當中跌幅最大屬2018年9月,當月只有65宗成交,較2017年同期184宗大跌約64.7%,惟2018年最終成交數字稍後仍有機會向上調整。

至於剛過去的12月,全港資助房屋共錄得154宗交投,雖然按月減少114宗(約42.5%),但仍多於2017年同期僅134宗。部分公屋及居屋更逆市創出新高價,如寶盈花園一個中層單位,實用面積484方呎,2018年12月以未補地價577萬元沽出,呎價11921元,打破該居屋2018年6月以每方呎11525元造出的高位,創將軍澳未補地價居屋呎價新高。

世紀21物業分行經理魏仕良說,上址為5座中層G室,兩房間隔,原業主2018年11月開價580萬元,意味最終僅象徵式減價3萬元(約0.5%)易手,新買家屬白居二客。魏仕良坦言,上址屬該居屋僅餘的海景放盤,若以「同類無景單位之前個價做緊520萬、530萬」計,上址造價屬合理水平。原業主2001年以未補地價105.92萬元入市,賬面賺471.08萬元(約4.4倍)。

筲箕灣居屋愛蝶灣也誕生高價成交,一個實用面積484方呎中層單位,兩房間隔,2018年12月以未補地價618萬元沽出,呎價12769元,呎價創該居屋未補地價新高。然而,同屋苑一個相同面積高層戶,同月卻以550萬元未補地價易主,呎價11364元,創同面積單位自2017年3月後的新低。

區內代理表示,上述愛蝶灣低價成交單位為5座高層J室,兩房間隔,單位向南,屬「靚貨」之一,但原業主開價僅618萬元,明顯低於市價,最後再多減68萬元(約11%)易手。原業主2000年以未補地價136.38萬元入市,賬面升值413.62萬元(約3倍)。

公屋方面,藍田興田邨一個高層單位,實用面積443方呎,也於2018年12月以未補地價310萬元轉手,呎價6998元,屬該公屋未補地價最高。
 
2019.01.03 星島
上月註冊量約三千宗跌逾23%
  隨着樓市氣氛轉差,加上受多項利淡因素夾擊,直接打擊樓市成交量;去年12月不論新盤及二手註冊量按月均線下跌,整體錄逾3000宗,按月下跌逾23%。

  樓市氣氛轉趨審慎,加上受多項利淡因素衝擊,樓市整體交投放緩,銷情慢熱。回顧去年12月註冊量,據代理綜合資料顯示,整體物業註冊量錄約3024宗,較11月的3953宗,按月下跌約23.5%,創34個月以來的新低紀錄。

  事實上,按月比較各類物業成交宗數均全線下跌。新盤方面,去年12月份一手私樓註冊量錄397宗,較11月729宗按月跌約45.5%,月內一手私樓註冊量最多的項目為大埔海日灣,其次包括元朗尚悅.嶺、油塘海傲灣及何文田天鑄等。而全年則錄15730宗註冊,按年下跌約15.7%;涉及註冊金額約2207億,按年同樣下跌約8.8%。惟近期觀塘凱滙熱賣,相信有助刺激整體市場,料本月份登記數字將會回升。

  至於二手住宅,12月二手住宅註冊量錄1909宗,較11月2058宗,按月回落約7.2%;全年方面,去年錄得43288宗註冊,按年比較下跌約4%;涉及註冊金額約3415億,較17年約3129億則升約9.1%。

  港置行政總裁李志成表示,去年整體物業買賣錄得79179宗註冊,按年比較下跌約5.5%;反觀,涉及註冊金額約7294.26億,較2017年約7264.15億增加約0.4%,兼創近21年新高紀錄。

  業內人士指,近月市況主要受外圍因素波動影響,如中美貿易戰前景未明,環球經濟轉差,令買家持觀望態度,不單止新盤成交量,連帶二手交投量亦下跌,而近日業主叫價態度普遍軟化,願提供議價空間,約有5%至10%不等,惟買家態度觀望,期望樓價仍有下跌空間,形成買賣雙方拉鋸局面。
 
2019.01.03 網路新聞
華發股份聯手萬科、金融街等合作開發深圳、南京地塊
  華發股份(600325)接連宣布與金融街、萬科兩大巨頭合作開發項目。1月2日晚間,華發股份公告稱,公司全資子公司深圳市華發房地産開發有限公司(簡稱“深圳華發”)已與金融街(深圳)投資有限公司(簡稱“深圳金融街”)及深圳融祺投資發展有限公司(簡稱“深圳融祺”)簽署合作協議,計劃合作開發深圳市光明區光明街道 A621-0044 地塊。

  同日,華發股份還披露,子公司南京鏵順與南京萬融置業(由南京萬科控股)、南京仁北(由南京仁遠投資控股)、南京鑫爍 (係金地集團孫公司)簽署協議,共同開發南京市江寧區天印大道住宅地塊。

  根據公告,深圳地塊拿地價28.10億元,使用權面積為2.41萬平方米,土地用途為二類居住用地,容積率建築面積為點10.85萬平方米,其中配建人才住房面積1.38萬平方米;南京地塊拿地總價57.3億元,規劃用地總面積為16.79萬平方米,綜合容積率為2.56。

  據悉,在深圳項目中,華發股份將在項目公司增資中總投入5000萬元,佔股為50%,並且擁有董事會多數提名權,金融街旗下公司投入另外5000萬元;南京項目中,華發股份將投資1200萬元,佔股24%,萬科旗下的南京萬融置業投入1300萬元,金地集團旗下的南京鑫爍投入1200萬元。
 
2019.01.03 網路新聞
綠地攜手三大海外知名企業 加速整合全球核心資源
  1月2日,綠地控股(600606)分別與日本最大免稅店企業日本Laox株式會社、全球知名鑽石商以色列羅德曼珠寶公司以及全球榴蓮供應商馬來西亞林篷岸種植集團簽約戰略合作,將分別成立合資公司,在日本商品品牌代理及跨境貿易、鑽石和珠寶國際商貿、榴蓮國際貿易等領域進行合作,進一步拓展綠地商貿産業在國際重要市場、專業領域的業務,完善在“一帶一路”主要區域的採購布局,提升國際商貿業務核心競爭力。

  根據協議,綠地商貿與日本Laox株式會社設立貿易公司,綠地商貿佔比51%,Laox佔比49%,將拓展日本商品的品牌代理、日本商品的跨境貿易、一般貿易及商展。綠地商貿與以色列羅德曼珠寶公司設立合資公司,雙方各自持有50%股份,合資公司將聚焦鑽石和珠寶的展示、營銷和銷售。綠地商貿與馬來西亞林篷岸種植集團(PLS)設立榴蓮貿易公司,綠地商貿持股80%,PLS持股20%,負責馬來西亞榴蓮進口以及國內榴蓮銷售等業務。

  綠地將為企業提供從海外生産端到國內銷售端的一整套“保姆式”服務,努力將貿易港打造成為全球新品和潮品的國內“聚集地”和“首發地”,實現從“買全球”到“賣全球”。“綠地全球商品貿易港”目前項目總體簽約面積已近90%,與來自40個國家的超過110家全球知名組織、行業協會和企業簽署了入駐協議。

  據介紹,綠地商貿板塊已打造了消費零售、進口貿易、商業運營、物流地産等四大業務板塊,商貿流通全産業鏈平臺初具規模,多産業協同、海外直採及精品超市的先發優勢,已為商貿板塊的再成長奠定了堅實基礎。未來三年,綠地商貿集團將打造成中國商貿流通行業的大型龍頭企業集團,成為海外優質進口商品全經營業態的領軍企業。
 
2019.01.03 證券
上海:陸家嘴寫字樓一年兩輪降價
 上海:陸家嘴(13.100, 0.11, 0.85%)寫字樓一年兩輪降價

  “這些(涉嫌違規的金融類)企業尋找營業場所,一般只有‘小業主’或‘二房東’願意幹,而且租金肯定會高出市場一大截。”

  “市場上始終有資金在等著這樣一類‘折價’固定資產,最凶的能砍到三折左右買下來。”

  “一家正規持牌的小額貸款公司,3個月時間裡,員工數量就從20多人猛升到100多人,辦公面積從幾百增加到上千平方米。這可能說明,銀行融資太難,民間借貸反而迅速發展。”

  證券時報記者近日走訪上海“小陸家嘴”、浦東八佰伴商圈等一些地標寫字樓後發現,宏觀經濟的影響已從金融、證券市場蔓延到實體企業,進而體現在辦公場所“退租”、空置率抬升和寫字樓租金下降等諸多方面。

  這一波寫字樓退租潮的背後,仍是證券市場財富效應不再、相關金融機構整頓的後遺症在起作用。

  國內經濟仍在“爬坡”。2018年末,在金融、證券機構紮堆的上海陸家嘴,表面上看不出什麼異常,下班高峰的地鐵經常要排隊5、6分鐘才能進站,晚上9點多的車廂仍是十分擁擠。

  寫字樓出租率降逾10%

  據部分樓宇的業主、大廈招商及物業管理者透露,上海陸家嘴區域一些辦公樓2018年初的出租率超過90%,但三季度以來出租率驟降到80%左右,降幅大於10%,分水嶺主要出現在2018年8~9月份。

  一般而言,上海及周邊的杭州、南京等大城市商務寫字樓,空置率保持在10%以下尚屬正常,但像去年這樣半年內出租率陡降10%,導致空置率升至20%甚至更多就顯得不那麼正常了。一般來說,由於年初、年末節假日較多等,客戶退租多發生在每年的二、三季度,但有進有出,適量的小幅空置都屬於常態。

  某台資地產仲介人士告訴證券時報記者,像北京部分金融機構撤退那樣的情況,上海也有,但具體機構名稱不便透露。該人士表示,有的企業把原來一個樓面縮減為半個,如果行業延續低迷,春節後這半個樓面或許也不在了。

  記者在上海證券交易所周邊的某銀行大廈走訪,大樓物業人員表示,該幢寫字樓屬於國有資產,在入駐企業的篩選上更偏重大型證券、銀行類以及會計師事務所、律師事務所等機構,相對來說出租率應該算高一些的,但目前也不到85%。

  該人士表示,企業退租也有多方面原因:有的是本身業務縮減,為降低成本,不再在陸家嘴這邊辦公。此外,現在上海一些新興的產業園區也比較多,租金和稅收優惠政策都較具吸引力,中小型企業出於性價比考慮,有的就會搬遷過去。

  證券時報記者此前瞭解到,為鼓勵支援高新技術企業入駐,上海張江高科(15.930, 0.98, 6.56%)技園區近期就放出不少辦公樓出售,價格也不高。另外,上海虹口、嘉定等區,也針對不同類型科技企業推出創業優惠舉措,除人才、稅收相關政策外,也包括辦公場所租賃、出售等方面。

  建築高度492米的上海環球金融中心大廈(SWFC),是上海最頂尖的辦公大樓之一。2018年以來,這裡的寫字樓出租情況是否也發生了變化?對於記者的採訪請求,截至發稿時官方暫未回復。但據公開資料,上海環球金融中心大廈辦公樓層的租金價格為16.6~20元/平方米/天,協力廠商仲介報價在13~24元之間,物業管理費為49元/平方米/月。作為參考,距此僅一條馬路的國家開發銀行大廈租金為8元/平方米/天左右,物業費為28元/平方米/月。事實上,前些年偏好頂級豪華寫字樓的“類金融企業”如今已人走茶涼,相關租賃變化情況應不難判斷。

  罕見!一年兩輪降價

  在上海,業內一般稱東方明珠(10.280, 0.04, 0.39%)電視塔周邊的金茂大廈、環球金融中心、上海中心大廈等為“小陸家嘴”,屬於金融城的最核心區域。再沿著浦東南路向南,在八佰伴商圈附近,基本就脫離了“小陸家嘴”範圍。記者採訪時瞭解到,此處的租金水準明顯低於核心區,且商務樓宇的空置率也在抬升。

  上海第一八佰伴對面的中融國際商城(現1088廣場)處於黃金地段,大致是南面成片大型居民區與陸家嘴金融城的過渡地帶,緊挨上海軌交9號線出口。證券時報記者走訪周邊商戶時獲悉,該大樓2004年竣工開業,最初主要是百貨業,後改為大型電器商場,見證過互聯網電商對零售行業的巨大衝擊。相關置業顧問告訴記者,2015年前後,大樓商場的出租率降至70%左右,2016年開始大廈重新定位於教育培訓,如今該類機構入駐率已超過一半。

  證券時報記者瞭解到,前兩年商務中心模式受追捧時,該大廈6層以上樓面的租金單價已達到8元/平方米/天以上,那時候下面商場租金也不過4~5元/平方米/天左右。上面的客戶大都是小型互聯網金融P2P一類的機構,可以拎包入住,但後來常能看到維權人群。管理層出手整治之後,這裡的租金開始往下走,相反下面商場的教育培訓機構租金則開始上漲。“新東方是我這裡的第一個客戶,現在5年期合同就要到了,明年肯定是要續租的。”大廈內部人士說。

  一家內資房產仲介人士透露,2018年以來,市場對金融機構的衝擊比較大,“從寫字樓招商的角度來看,只要是互聯網金融如P2P一類的公司,我們可能不會接受(其租賃委託)。”他舉例說,有的P2P企業涉嫌詐騙,會導致投資者群體維權,相關營業場所會被執法機關查封,對業主來說風險太大。“這類企業尋找營業場所,一般只有‘小業主’或‘二房東’願意幹,而且租金肯定會高出市場一大截。”他說。

  綜合多位元受訪者介紹的情況來看,該區域的寫字樓租金2018年以來已出現兩輪降價。一般而言,業主會在上一年末適當上調租金,但2018年甫一開始租售情況就非常不理想,不少業主在年初紛紛降價,有的甚至低於上年末水準。進入第三季度,行情依舊低迷,部分樓宇進行第二輪降價。但儘管如此,商城路、張楊路附近寫字樓的出租率仍在下滑。

  樓盤大宗交易

  壓價至三成

  相比租賃,上海陸家嘴區域商業樓宇買賣市場也出現了多年未見的清淡景象,中小投資者陸續離場,但賣者心切,少量有實力的交易方往往能以超低價購入商用物業。

  “2018年的整盤出售、土地出售等大宗交易供應量比往年明顯增多。這意味著,出讓者突然多了起來,但接盤者數量少了,而且接盤者只是一些大型機構,這樣就很容易砍價,不少最終成交價格往往是市場價的一半甚至1/3。”上述台資地產服務機構人士告訴證券時報記者。

  該人士說,2017年四季度前後,市場整體成交量略微下滑,交易對手數量明顯減少。一方面由於融資利率抬升,一些中小型投資公司或個人的投資意願跌入低谷。而在同一時間段內,大宗交易卻異常火爆,依靠那些融資成本低、實力雄厚的國企央企、大型投資公司或者一些民間聯合資本,5億至10億元的專案都能很順利地“去化”。市場上始終有資金在等著這樣一類“折價”固定資產去入手。

  據介紹,物業的出售方,比如說地產基金以前收購的樓盤,或者是開發商留存的餘量盤,甚至可以與土地專案一起打包出售。這種情況2018年在上海市場很常見,一個主要原因就是中小地產開發商需要快速回籠資金。

  記者瞭解到,2018年以來,市場變化十分明顯。過去,上海市中心的存量土地幾乎沒有願意拿出來銷售的,而自2018年四季度以來,城區地鐵站附近的項目出讓已明顯增多。有業內人士稱,這表明多數開發商不看好商業地產,住宅類開發商在三、四線城市也已呈放棄態勢。

  在採訪的過程中,記者獲得了另外一個重要資訊:據知情人士透露,上海一家正規持牌的小額貸款公司,短短3個月時間裡員工數量從20多人猛升到超過100人,辦公面積也從幾百平方米增加到上千平方米。這可能說明,當前國內的銀行融資管道依舊狹窄,中小及小微企業的資金需求得不到充分滿足,因此推動了民間借貸的“逆勢”快速發展。隨後,記者追問這家小貸公司的名稱,但受訪者以過於敏感為由婉拒,只透露這家小貸公司位於上海張江。
 
2019.01.03 財經網
遠洋集團2000億杠杆擴張預警 八成營收依靠物業開發
儘管遠洋方面不止一次表示過,“除了開發主業,在其他幾個業務領域都已具備獨立發展的能力。”但資料得出的結果,卻未能佐證這一點。從業務構成看,一直強調多元化佈局的該公司,物業開發業務依然保持著最大的貢獻。

遠洋集團2000億杠杆擴張預警 多元發展受限八成營收依靠物業開發

老牌房企遠洋集團控股有限公司(03377HK,下稱“遠洋集團”)提出“三年衝刺2000億規模”。

長江商報記者梳理發現,為了增加規模,遠洋集團開始增加財務杠杆。截至2018年6月30日,遠洋集團資產達到2192億元,較去年同期上漲14.22%,其負債達到1571億元,較去年同期上漲17.94%,淨負債率約為76%,較2017年12月31日的62%增長了14個百分點。今年總負債接近兩千億。

此外,在去地產化浪潮下,2016年,“遠洋地產”正式更名為“遠洋集團”。與此同時,該集團宣佈要走多元化發展道路。不過從各業務對營業總額的貢獻占比來看,物業開發業務依然保持著最大的貢獻,占比為84%。

易居研究院研究總監嚴躍進對長江商報記者表示,遠洋淨負債率較2017年有所升高,但仍明顯低於行業水平均值125%。對遠洋來說未來均衡佈局一二線城市以及進入三線城市,是規模發展和平衡的保障。

投資活動現金連續三年淨流出

遠洋集團公告顯示,2018年1月到11月,遠洋集團的累積協議銷售額已達927.9億元,比去年同期上升48%;累積協議銷售樓面面積約436.1萬平方米,比去年同期增長32%;累積協議銷售均價為每平方米約2.13萬元,比去年同期增長12%。

為了增加規模,遠洋也開始增加財務杠杆。截至6月30日,遠洋集團資產達到2192億元,較2017年同期上漲14.22%,其負債達到1571億元,較2017年同期上漲17.94%,長江商報記者粗略計算,遠洋集團2018年總負債接近2000億。淨負債率約為76%,較2017年12月31日的62%增長了14個百分點,2015年—2017年遠洋集團該項資料分別為67.48%、67.39%、69.40%。

億翰智庫認為,由於公司正處於迅速發展期,遠洋集團負債率持續上升,淨負債率為76.5%;貨幣資金233.64億元,同比增長10%;現金短債比為1.5,雖然較於2017年底有所下降,但短期內償債壓力依然很小。

融資方面,2018年上半年,因當前行業融資管道收緊、融資成本普遍提高,集團加權平均利率由5.07%上升至5.26%,出現小幅上升。

年報資料顯示,2015—2017年,遠洋集團經營活動產生現金淨流量分別為52.43億元、189.72億元、-12.22億元,而其投資活動產生現金淨流量分別為-91.26億元、-14.62億元、-29.04億元,連續多年呈淨流出態勢。據悉,遠洋集團期末現金餘額達258.14億元,擁有現金及現金等價物達207.66億元。

事實上,長江商報記者梳理遠洋近年經營業績發現處於穩步增長狀態,2014-2017年合約銷售金額為360億元,421.2億元,526.1億元,705億元,同比上年增長率分別為2%,17%,25%,34%,行業排名分別為18,18,22,30名。

不過,2018年上半年遠洋集團營收、利潤出現了罕見的同步下跌,報告期內,遠洋營業額為人民幣153.76億元,較2017年同期下降11%。毛利為人民幣36.15億元,較2017年同期下降5%,毛利率為24%,較2017年同期上升2個百分點。淨利為人民幣23.3億元,較2017年同期下滑12.53%。

物業開發業務收入占營收84%

進入白銀時代,轉型和變革成為行業共識,住宅開發為主業的黃金時代成為歷史,所有企業面臨重新出發、重新創業的挑戰。

2016年,“遠洋地產”正式更名為“遠洋集團”。宣佈未來只會投入40%的權益資本到住宅項目上,其餘的60%則分別配比在商業地產、房地產金融和物業服務和養老服務業務上,開啟多元化發展,加速佈局養老、長租公寓、物流、聯合辦公、健康等領域。

房地產金融化是遠洋近年來一直側重探索的業務。2018年12月13日,該公司以北京的遠洋未來廣場、遠洋山水未來匯,以及位於天津的遠洋未來廣場三個專案作底層資產,發行規模為32.03億元的ABS產品。12月23日其公告稱53.8億元出售遠洋光華國際寫字樓。近期通過物業基金、類REITs等金融手段,已累計將旗下四個商業項目套現約85.83億元。

對此,遠洋表示,隨著投資物業體量的不斷擴大,集團正在形成和建立針對商業地產的“投資、運營、增值、退出”的閉合資本運作模式。截至目前,遠洋持有性物業規模已達到360萬平方米,主要位於北京、上海、武漢等核心城市的優質地段。

嚴躍進認為,對於金融業務來說,應該說這兩年在去杠杆的情況下,金融產業其實是受到衝擊的,這實際上也是審時度勢,進而業務調整的一個考慮。當然此類調整後,也說明遠洋更側重在金融、資金等領域進行發力,這和當前金融產業發展機會較多是有關的,這利好此類企業新產業的健康發展。

在養老地產方面,由於養老地產是被遠洋寄予厚望的領域,遠洋積極進行跨界合作,與中國人壽等企業探索養老領域商業模式的可能性。

在長租公寓方面,遠洋積極回應市場需求和國家政策參與租賃專案。旗下品牌“邦舍”在北京、大連、杭州、深圳、廣州五個城市落地,已運營超過1000間公寓,2018年長租公寓計畫的儲備量要增至1.4萬間,2020年達10萬間,未來將會在一線城市與核心二線城市籌備開展多個項目。

值得注意的是,儘管遠洋方面不止一次表示過,“除了開發主業,在其他幾個業務領域都已具備獨立發展的能力。”但資料得出的結果,卻未能佐證這一點。從業務構成看,一直強調多元化佈局的該公司,物業開發業務依然保持著最大的貢獻。

2018年半年報資料顯示,從各業務對營業總額的貢獻占比來看,上半年來自物業開發業務的結算收入比例高達84%。

遠洋集團2018年上半年物業開發業務的營業額為129.55億元,較2017年同期的151.80億元同比下降15%,主要由於受階段性結轉節奏影響上半年項目交付數量下降。物業管理業務營收達到5.94億元,物業投資業務營收墊底,僅5.42億元,其他房地產相關業務也僅實現營收12.85億元。

“養老產業面臨著資金沉澱、開發週期長等不利因素,長租公寓頻頻發生關店倒閉,發展前景並不清晰。”嚴躍進對長江商報記者表示,在如今的,市場環境下,除住宅主業服務,養老產業、長租公寓等其他業務短時期內仍難當大任。

堅持全國佈局深耕五大城市群

遠洋集團在2018年明顯加快了擴儲的步伐,截至6月末已購入39幅土地及1個成熟專案,總土地儲備達3918.7萬平方米,同比上升15%,而土地儲備應占權益部分則上升12.2%至2106.2萬平方米。

在土儲的區域分佈中,東北區域的比重逐步降低,其他地區則略有上漲。2018年上半年,遠洋集團繼續堅持加快全國佈局、深耕五大城市群的策略,成功進入台州、茂名等新城,為2018年下半年乃至未來數年的業績實現奠定了基礎。

機構資料顯示,遠洋地產2018年上半年拿地金額為73.5億元,大幅低於主流房企資料均值。2018年上半年遠洋地產拿地面積為79.03萬平方米,拿地力度斷崖式下滑,而2017年全年拿地為1311.9萬平方米。

在擴張戰略上,2010年,遠洋地產積極拓展二三線城市,計畫五年拓展全國。目前遠洋地產在全國擁有超過38個分別處於不同開發階段的開發專案。2018年上半年,遠洋地產按建築面積計算的土地儲備約1442萬平方米,其中約80%位於環渤海灣地區。

不過,二三線城市佈局一度帶來規模上的增長,賣得多卻沒能掙得更多,遠洋在2014年便開始全線退出三四線市場,專案走低價銷售路線,直接導致利潤下降。當年年報顯示,2014年遠洋銷售額增長12%,營業額增長25%。
 
2019.01.03 信報
中金看淡內房銷售勁縮
內地樓市銷情放慢,內房行業前景轉趨悲觀,但實際走勢仍取決於政府會否放鬆調控措施。中金公司發表報告,指出上半年內地樓市可能急劇惡化,年初全國銷售面積恐按年下跌一成以上,最快或於第二季度見底。而摩根士丹利則預期樓市政策會有所放鬆,今年內房股可望跑贏恆指。

中金預料,今年初內地三四線城市住宅物業銷售面積將按年下降約20%,相關內房企業的盈利表現料遜於預期,建議投資者迴避。至於一二線城市則有望保持一定韌性,年初的銷售面積或按年持平。該行認為,地方政府的樓市政策有機會持續放鬆,但中央層面政策調整的時間可能會慢於市場預期。

大摩花旗唱反調籲吸納

大摩表示,內房股今年有望跑贏恆指,由於預期政策放鬆,以及估值接近低谷,估計今年將有更積極的政策和信貸環境來支撐穩定的房地產市場,內房板塊具吸引力。該行首選旭輝(00884)、新城發展(01030)、龍光(03380)及萬科(02202)。花旗認為,內地樓市有復甦跡象,情況樂觀,而地方政策微調的程度會勝於預期,市場情緒改善,今年全年住宅銷售未必如原預測般悲觀。推介潤地(01109)、龍湖(00960)、金茂(00817)、融創(01918)、龍光及新城發展。
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