7687 全球物件

_
_

搜尋

_
_

搜尋

新聞中心

資訊日報 2019/01/04
  •   回列表
  •   好友分享
  •   訂閱周報
 
2019.01.04 蘋果日報
成都路41號 店租5年翻倍漲
前東家百億包租公「seven董仔」店面比超商更密集

來自西班牙的化妝品牌3INA,以高CP值彩妝品著稱,今日將在西門町開出品牌旗艦店,月租金45萬元。而該店面租約,意外揭露前任屋主是擁有西門町20家店面的神祕大咖「seven董仔」,月收租上看3000萬元,1年租金輕易越過上億門檻。

實價最新揭露,位於成都路41號的店面,以月總租金45萬元租出,全棟為6層樓建物,租出樓層為1∼2樓,總面積約39.62坪,拆算月租單價為1萬1359元,創成都路近5年租金單價紀錄。據查,新租客即為西班牙平價彩妝品牌3INA,該品牌去年9月引進台灣,首店選在新光三越信義新天地,西門町的店面則為旗艦店。

租金單價創5年新高
3INA租下的新店面來頭不小,2010年房市大多頭,其持有人為北市大咖投資客「劉媽媽」的兒子俞昌哲,曾以法人轉個人的形式,讓該店面成功轉貸,後在2012年以1.7億元出售,據傳,買方即為在西門町坐擁超過20間店面、人稱「seven董仔」的林世昌,直到前年8月,才又出售予富海國際公司。

林世昌在西門町的店面之密集,號稱「比區域的便利商店還多」,因而有「Seven董仔」之稱。有仲介業者透露,林世昌每月光收租就超過3000萬元入帳,一年至少收租上億元,身價更是上看百億。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰說,成都路41號店面,以月租金45萬元租出,相較同店面前次揭露、2013年9月的資料,月租金僅20萬元,5年間房租、等同1.25倍的成長。而成都路最高租金單價,落在該路段接近捷運西門站6號出口的位置,2014年2月,面積約12.6坪的店面、以月租金25.2萬元租出,換算月租單價近2萬元。

峨嵋街見百萬待租案
香港商匯泓不動產副總經理吳懿倫透露,成都路41號店面,已成為西門町房東們的佳話,近期也出現峨嵋街店面在5年前月租80萬元、現開出180萬元待租案例。

吳懿倫認為:「西門町不論買賣、或是租賃的貨源極少,1間地段好的店面,可賺的效益,包括外牆廣告、騎樓柱位、及店面本身租金。」也因此,長期深耕西門町的店面房東,收購店面幾乎只進不出。

林世昌 吳振隆 西門町雙雄 最愛連排店面

「西門町店面持有最大咖就2個人,一個是『Seven董仔』、另一個就是買好樂迪西寧店的吳振隆。」談起西門町店面持有者,商仲業者幾乎口徑一致這麼說。

給仲介佣金很阿莎力
據傳,林世昌全盛時期在西門町坐擁23間店面,其中包括峨嵋街、漢中街口的2層樓透天店面,2016年時曾以總價3億元交易、拆算土地單價2608萬元,一度刷新不動產交易紀錄。據了解,當時該透天厝2樓部分出租給日式餐廳,1樓分租給雞排、手搖飲等業者,再包裝騎樓柱位出租,月總租金超過120萬元,光1個店面,就讓「Seven董仔」林世昌1年進帳1500萬元。

而實際接觸過林世昌的業者透露,他在2012∼2014年間,從東區轉戰西門町店面,為人低調、樸實,常輕裝在西門町巡視店面,該給仲介的佣金也很阿莎力,絕不討價還價。選店秘訣以透天厝居多,位於熱鬧的主幹道上,最好是整排一次吃下,以掌握租金行情。

另一位西門町大亨吳振隆,曾在2017年1月,1次拿出22億元,買下好樂迪西寧南路大樓,除了投資不動產有成,同時也是HBO頻道代理商永鑫多媒體董事長,並自創男性服飾品牌JUN。

連排店年收租近億元
2016年,吳振隆將經營多年的台南新永安有線電視部分股權,出售予台數科,這筆交易外傳進帳數十億元,之所以選擇西寧大樓,是因該地曾為JUN男裝設櫃的百貨公司。據悉,吳振隆對於這宗買賣,後來遭到媒體強力曝光,頗有微詞,甚至直言「有點後悔」。另位於捷運景美站旁的瀚星百貨,創辦人亦為吳振隆,據傳多年前投入10億資金買進、改裝,後交棒由長子吳峻毅出任董事長。
吳振隆在西門町坐擁多筆店面,其中包括當時ZARA欲前進西區,首選的峨眉街37∼45號連排店面,根據地籍謄本,37∼43號均為吳振隆所有,購入時間則是2004年。商仲業者透露,這筆建物及土地價值已無法衡量,年租金逼近億元水平,「投資報酬率這麼高,加上持有土地的效益,不要說吳董,很多大咖投資人一旦選進西門町,根本是只進不出。」
 
2019.01.04 蘋果日報
去年苦吞7藍燈 建商拼了 舊案破盤賣 北市3字頭
2018年房市虎頭蛇尾,為求最後1個月擠出亮眼表現,房市出現2大怪誕現象。一是從新案賣成中古屋的個案,最後衝刺打出北市最低單價,吸引民眾出手;二是順應「北漂、南漂」議題,不少南部建商在北台灣大打建案廣告,盼遊子返鄉置產。但2018年12月新案市況依舊欲振乏力,景氣信號再度亮出谷底藍燈,更是去年的第7藍。

根據《住展》雜誌觀察,去年12月預售、成屋推案量,案場來人及成交組數,議價率、及報紙廣告量,雖都較11月成長,但整體景氣信號仍死守在谷底藍燈,2018年總計以7盞藍燈收場,市場苦多於樂。但為求在年末傳統購屋季抓到一線生機,市場出現2大特殊現象。

一是陳年建案不再死守價格,開始破盤出清,《住展》雜誌企研室經理何世昌透露,「少數銷售期較長的舊建案、餘屋案,為求加快結案、破盤殺出,售價根本砍到見骨。」

「金河富居」單價新低
例如內湖科技園區位於瑞光路的廠辦案「環球科技大樓」,近期為加速去化餘屋約2戶,打出「瑞光路4字頭」房價,為區域行情7折。另外,士林區環河北路三段的住宅案「金河富居」,強打河岸景觀每坪39萬起,創下北市目前線上銷售中建案的最低單價紀錄,而區域平均單價還守在5字頭。

二是選後北台灣投資性買盤,似乎出現「南漂」到高雄的現象,致使高雄房市來自於北市的客源快速增加,包括京城、皇苑、遠雄、麗晶、雄崗等建商,紛紛將旗下南台灣建案廣告,投放到北部,希望搶搭這波資金南漂的順風車。
 
2019.01.04 蘋果日報
買屋送精裝修吸客 留意管線與機能性
新屋附贈精裝修,訴求買屋搬家能一次到位,吸引年輕首購買盤,雖然無形中墊高房價,但配備豪宅化、高CP值促銷策略,仍成為近年新屋銷售趨勢,名師設計、客製化服務、家具打折方案等,成為房市銷售場外戰。

年輕人接受度最高
過去景氣熱絡,少有建商搭配精裝修,因資金回收時間拉長、客戶討論程序繁瑣,耗費時間與人力成本;但如今市場投資客散去,建商改以精裝修配套抓住自住客目光,萬紫千紅廣告總經理曾素惠說:「精裝修宅還有一個優點是能拉高總價、貸款成數,另一方面,由於是建商大量,價格也會比同等級裝潢要親民,自己做反而貴。」

例如大里樹王路新案「小時代」,室內裝潢有著8種精裝修風格,坪數20∼29坪,含車位總價600∼900萬元,也是台中外圍區段少見,從白派、極簡、奢華到度假風都有。代銷業者馬世雄說:「每周差不多都有2∼3戶簽約成交,年輕人接受度最高。」

這波精裝修熱潮,不管是首購或換屋,都相當熱門。部分個案為了增加彈性,不喜愛裝修風格,可改從房價扣除每坪2∼3萬元。也有建案打出合作優惠,廍子區段最受矚目新案「總太2020」,為去年全台最大造鎮案,市場最低開價每坪15.8∼17.8萬元,攜手歐雅系統家具設計團隊,提供住戶68折優惠方案。

應先打聽建商口碑
品間設計公司設計總監林聖哲也提醒,一是建商品質口碑要先打聽,二是衣櫃、收納空間可能容易不足,建商常為了空間美感而犧牲「收納」,機能性相對不足,過去偶有客戶購入裝修屋重作案例,得先留意合用度。此外若為預售屋,可要求先驗屋再進行精裝修,且冷氣、全熱交換機等預留管路位置須先告知,免得裝修後還得打掉重來。
 
2019.01.04 經濟日報
西華富邦 神祕買家 曝光
豪宅神祕買家頻頻曝光,繼糖果大王徐福記家族,砸8億元買二戶「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」後,又傳出一口氣砸近10億元,狂掃四戶「西華富邦」的神祕大戶,經查傳為和泰興業董事長蘇一仲家族,也為該豪宅再添企業界名人入住的消息。

實價登錄資料顯示,去年10月,大直指標豪宅「西華富邦」12樓、13樓共計四戶,分別成交在2.3至2.4億元。據謄本資料指出,買方皆為法人樸盛開發投資,經查該法人背後大股東,應為和泰興業董事長蘇一仲,且四戶總價合計近10億元,居然沒有貸款跡象,財力驚人。

和泰興業是和泰集團之一,代理大金空調,年營業額超過百億元,董事長蘇一仲除了主導和泰興業之外,本身也是和泰汽車大股東之一,在產業界實力雄厚。

進一步檢視,四戶每坪成交單價皆落在158萬元左右。房仲業者指出,西華富邦目前揭露價格在140至290萬元,差異之大是因樓層落差,而這次12、13樓揭露在158萬元,實屬行情價格。

由於2015年蘇一仲以金桔投資名義,購置大直豪宅「輕井澤」,但置產消息傳開後,該公司負責人隨即更換為林帥宏;而法人樸盛開發負責人同樣登記為林帥宏,且公司登記地址,與金桔投資以及加百利資產,均為同一地址。因此,房地產業者推測,「西華富邦」四戶的真正買家,應該是還是與蘇一仲有關。

據了解,目前西華富邦知名住戶有已退休的前台積電董座張忠謀、全球最大金屬水龍頭供應商路達集團董事長吳材攀,「紡織大王」宋良浩的接班人宋大江,還有富邦集團蔡家、西華飯店集團劉家的自留戶等。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,「西華富邦」是中山區指標豪宅,共計198戶,2015年在內政部實價登錄上揭露了81筆交屋資料後,每年在實價揭露的交易資料都不多,2016年2筆、2017年3筆,直到2018年大量揭露17筆交易。

和泰興業董座低調買屋 自用為主

外傳和泰興業董事長蘇一仲一口氣買下四戶台北市大直指標豪宅「西華富邦」。知情相關人士說,蘇一仲對此十分低調,買宅純粹是自用為主,因有四個子女,家庭成員較多,家人居住需求是此次購屋的主要考量,跟看好房地產市場沒有關聯。

蘇一仲引進日本大金空調來台,成為台灣總代理,成功打開台灣變頻冷氣市場,他與家人數度為大金空調及大金空氣清淨機等的產品代言,被市場稱為大金台灣代言人。
 
2019.01.04 工商時報
桃機租金漲聲響起 最快上半年實施
近年桃園機場的房地持有稅大幅調高,桃機公司預計最快今年上半年公告調漲土地、房舍及報到櫃檯租金,其中以捷運動線旁的美食廣場店舖,因機捷通車後大幅帶動人流,調幅達48%最高。

至於業者商品售價是否轉嫁?桃機公司認為,去年桃機旅客人流達4,650萬人次,轉嫁成本每人次不到1元,影響應有限。

土地部分,桃機公司表示,因2016年公告地價調整,桃機公司去年繳交給民航局地租成本增加2.5億元、達48億元,但桃機每年土地租金收入僅10餘億,相較於一般市場工業用地租金每平方公尺180~210元,桃園機場目前僅收90元,自2005年訂定迄今已逾13年,無法反應真實價值,調整後依租用性質不同為每平方公尺140-150元,預估整體租金增加收入3.6億元。

桃機土地主要租客包括華航、長榮等航空業者,與公務機關,共32個單位,將採「一次核定,分年調整」,規劃新費率實施後,首年折扣9折、次年95折,第3年再恢復正常收費。

房舍部分,由於今年桃園機場房屋稅由原本1千餘萬元,增加至近6千萬元,為反映真實成本也會調整現行房舍租用費率,預估增加租金收入1,300萬元。

報到櫃檯部分,因鼓勵航空公司使用自助報到及自助行李託運系統,且目前報到櫃檯前方排隊空間,均未向航空公司收取租金。目前現行費率為每櫃檯每分鐘0.97元,相較於香港機場2.4元有頗大差距;調整後改為每分鐘1.5元,桃機公司預計可增加3千萬元收入。
 
2019.01.04 工商時報
台北市房價 殺出3字頭
選舉的不確定因素不再,加上建商有意求現好過年,在農曆年關將屆之際,台北市房市再度出現「破盤」價,殺價風潮再現,甚至驚見每坪3字頭的讓利價,也催出選後年終的遞延性買盤。

住展雜誌昨(3)日公布最新市調指出,年終之際,台北市有些銷售期較長的舊案、餘屋案,為求加快結案,紛紛祭出「破盤」價,售價更砍到見骨。住展雜誌企研室經理何世昌表示,士林區社子「金河富居」出現每坪殺到39萬起的河岸景觀大戶新屋,硬是比平均每坪開價43萬讓利9%,創下台北市線上銷售中個案最低單價紀錄。另內湖廠辦案也出現「瑞光路4字頭」,遠低於同路段廠辦案6字頭行情。

2018年12月住展風向球昨天也出爐,燈號逼近黃藍燈,這是九合一選舉後,房市小回暖訊號。住展風向球12月總分為31.7分,比11月大增4.5分,對應燈號雖仍為藍燈、且連續五個月亮出藍燈,但風向球六項統計指標更全數上揚。

何世昌指出,選後北台灣投資性買盤似乎出現「南漂」到高雄的現象,高雄房市來自於北市的客源增加,包括京城、皇苑、麗晶、雄崗等高雄建商,以及南下推案的遠雄建設,紛紛將建案房地產廣告投放到北部,希望搶搭這波資金南漂的順風車。如果資金南移狀況持續,會不會瓜分北部房市買氣?則有待觀察。

選後的預售屋、新成屋供給量,雙雙攀升。何世昌表示,雖然上(12)月推案量呈現月增,但推案量還沒回到去年8~10月的爆量現象,顯示建商心態比外界預期要冷靜,預期今年「329檔期」才會看到新一波推案潮。

在房地產報紙廣告量指標方面,回升至約1.75萬批,差不多回到選前水位。至於議價率分數指標呈相對上升,顯示建案賣價更硬,買方砍價空間相對縮小。

在市況方面,因遞延性買盤出現,選後人氣、買氣雙雙上升;但成交量幾乎都集中在少數新建案、降價案及特定重劃區。人氣較旺的指標案如「土城日月光」、板橋「永雄卓閱」等,單週看屋來客組數達百組以上。
 
2019.01.04 聯合報
房仲:破盤房價 可能是廣告戶
市場人士提醒,新建案大打行銷牌,可能是方位、樓層較不佳的廣告戶,因此部分建案祭出流血價,並不代表整體市場走勢,不管是自住還是投資,都要先看過才好。

北台灣目前市況,因遞延性買盤出現,選後人氣與買氣連袂上揚,但成交量高度集中於少數新建案與降價案,以及特定重劃區,其餘部分建案表現與選舉當月一樣低迷,業界人士認為是較大的隱憂。

東森房屋研究中心經理于靜芳提醒,目前新建案為吸引首購族,經常打出低總價如880萬起促銷方案,民眾需注意其可能是方位、樓層較不佳的廣告戶,且低總價手法,也通常不含車位,若加上車位總價大多破千萬元。
 
2019.01.04 聯合報
稅制毒藥太厲害 顏炳立:東西再好也沒有故事可說
九合一選後,房地產業者紛對後市表示樂觀,戴德梁行總經理顏炳立表示,地方選舉結果,不足以影響整個台灣房地產走勢;說選後房地產會變成一個大波浪,不如說這些小小漣漪很快就會消失。

顏炳立近日以「選舉是房地產的利多?」為題,發表市場觀點。他表示,南部變天,給了當地民眾、建築商、購買者的期待,但是主導房地產上揚,必須要有外來的資金、外來的人以及充滿吸引力的投資市場,才能帶動這個市場往上走。

然而,台灣在舊執政者訂下了對外來投資者不友善的稅制後,已經讓台灣整體投資市場幾乎掛掉了。

顏炳立認為,台灣對外來投資稅制,第一年成交收45%,第二年35%,這樣的稅制,不管台灣擁有什麼樣的好東西,在經濟成長率2~3%之下,根本沒有故事可以說,等於拒外來投資於千里之外。

稅制沒有改善,台灣未來這幾年只能存留在島內玩而已,不會有外來的經濟力或資金的刺激,房價就不可能有大漲,台灣也就不具備投資的機會,若是寄望房價因為六都的選舉就能一飛沖天,恐怕是太樂觀了。

顏炳立表示,中間選民跟年輕族群,也就是經濟選民,決定了這次選舉結果,也告訴執政者,誰讓台灣經濟起飛誰就有票。在逐漸緩跌的不動產市場,調整稅制的毒藥,恐怕是執政者必須去思考的。
 
2019.01.04 聯合報
投資人怕怕!360度環景豪華飯店大砍4億仍流標
九合一選舉後,不少人認為兩岸關係可能改善,陸客來台人數可望回升,飯店旅館將翻身成為搶手貨。但法拍情況顯示投資人仍在觀望,沒有想像樂觀。

南投埔里「友山尊爵酒店」及「友山精品旅館」,2日法拍,已是第三拍,底價從一拍11.7億元,下殺至約7.5億元,已降價逾4億元,結果仍然無人投標,流標收場。

友山尊爵酒店為南投埔里知名飯店,占地1,200多坪,除了設有游泳池及多項休閒設施酒店,包含SPA美容室、健身房、男女三溫暖之外,還有一間360度環景餐廳,號稱擁有全埔里鎮最好的觀景視野,單晚房價訂價7,600元起。

根據法院筆錄,友山尊爵酒店、友山精品旅館因持有人財務問題,去年11月淪入法拍,拍賣項目除了旅館外,由於現仍營業中,債務人以設備拆除後不利使用,請求包含辦公、客房、餐廳用具、以及福特七人座自小客車、賓士車,一併拍賣。

一拍、二拍均流標,2日進行三拍,底價已大砍逾4億元,降至約7.5億元,仍然乏人問津。

寬頻房訊發言人徐華辰表示,友山尊爵三拍仍流標,除因拍賣項目包含動產、另有欠款項目等因素,讓投資人猶豫外,看到這兩年因為陸客減少,許多飯店求生不能,求售不成,也讓投資人不敢貿然進場。

選後雖然政治氣氛改變,但在兩岸關係沒有明顯改善,陸客還沒大舉回流之前,出手仍持保守。
 
2019.01.04 買購新聞
官方說法:桃園房市維持保守觀望盤整格局
根據桃園市買賣移轉登記案件統計,2018年9月買賣登記案件量共計3,233件,較上月(3,613件)減少380件,幅度約為10.52%;且較2017年同期(3,459件)減少226件,幅度約為6.53%。此外,2018年9月土地移轉筆數為4,337筆,建物棟數為2,830棟,合計總筆棟數(7,167筆)較上月(8,031筆)及2017年同月(7,732筆)分別減少10.76%及7.31%。整體而言,2018年9月交易量較8月份減少,略低於過去一年之月平均交易量,由於影響不動產市場的總體因素短期內並無重大波動,故桃園市不動產市場大致維持保守觀望的盤整格局,桃園市相對其他縣市具備人口成長的剛性需求,故交易市場仍以自住型供需為主。

依據桃園市最新實價登錄資料顯示,2018年7月已申報並揭露之交易案件土地、建物筆棟數目前為6,732筆,分別較前月(6,659筆)增加1.10%及2017年同月(7,644筆)減少11.93%,本月尚有部分案件未申報與揭露,待未來案件全數揭露後,實際交易數量可能落在約7,500筆左右。統計2018年7月全市公寓及大樓交易均價,公寓為11.47萬元/坪,分別較前月(11.05萬元/坪)上漲3.80%及2017年7月(10.93萬元/坪)上漲4.94%;大樓成交均價為18.38萬元/坪,分別較前月(19.55萬元/坪)下跌5.98%及2017年7月(18.45萬元/坪)下跌0.38%。

本月擇定八德、中壢、平鎮、桃園、龜山及蘆竹等行政區作桃園市重點都會區住宅平均成交單價分析,以探討桃園市不同建物型態成交均價及考量各行政區成交規模表現。以前述行政區2018年7月住宅(大樓、華廈、公寓)成交單價與2018年6月相較,桃園區本月交易件數較上月大幅增加,主要受龍安地區新建案大量交屋為主,但由於位屬桃園區成交較低的區位,致全區平均單價較上月下跌約8.84%;蘆竹區交易量較上月明顯減少,交易區位以大竹地區新成屋及南崁地區中古屋為主,故交易均價下跌約5.41%,其餘行政區變動幅度則相對穩定。近期桃園市不動產交易尚稱穩定,惟各月價格波動因素仍以交易區位移轉之影響最為顯著,桃園市行政區2018年7月住宅成交平均單價較高者,依序為桃園區(19.69萬元/坪),其次為龜山區(18.91萬元/坪)及蘆竹區(18.87萬元/坪)。
 
2019.01.04 信報
大埔天鑽324伙貼市推售
今年新盤頭炮 438萬入場

中國海外(00688)旗下大埔大型樓盤天鑽於2019年搶閘推出,成為今年首個開價的新盤,昨天公布首張324伙價單,折實平均呎價12800元,為區內逾4年推售新盤首張價單中最低,惟比對同區二手市場現時平均呎價約1.11萬至1.59萬元,屬貼市價推售,折實入場費438.8萬元。項目今天起收票,最快下周進行首輪銷售,業界預期首批很大機會沽清。

折實每呎12800 四年最平

位於大埔荔枝山山塘路8號的天鑽,位處大埔半山,首批324伙分布於8至15座,實用面積377至761方呎,定價計平均呎價15707元;發展商是次提供最高18.5%折扣,折實平均呎價12800元。最平單位為10座2樓E室,實用面積379方呎,折實438.8萬元,呎價11578元;售價最貴單位為10座18樓A室,實用面積750方呎,折實售價1018.4萬元,呎價13579元。首批呎價最平單位為8座1樓K室,實用面積551方呎,折實588.9萬元,呎價10688元。

大埔區過去4年僅2018年始有全新項目推出,開賣的4個新盤,只有嘉華(00173)大埔白石角嘉熙及新地(00016)毗鄰雲滙2期以發價單方式發售,嘉熙折實平均呎價16498元,較天鑽高28.9%;雲滙2期折實平均呎價17380元,較天鑽更高出35.8%。另外,雲滙1期及同區億京發展的海日灣以招標方式推售,至今售出單位平均呎價更高,故天鑽已創區內逾4年新盤推售首批中最平。不過,比對區內二手指標屋苑如大埔中心、新達廣場等現時平均呎價約11192至15951元,天鑽屬貼市價推售。

中海地產董事總經理游偉光形容,天鑽首張價單屬吸引價,較同區二手有折讓,項目今天起開始收票,最快下周進行首輪銷售。項目位處半山,游偉光強調曾親自於天鑽步行至港鐵大埔墟站,步程只需約9分鐘。天鑽由17幢組成,提供1620伙,實用面積334至1388方呎,2021年1月底入伙。

天鑽開價後,位於九龍灣國際交易中心的展銷廳已見市民前來參觀,場面熱鬧。

首批料沽清 春節前或賣逾千戶

中原地產亞太區副主席陳永傑表示,天鑽首批以震撼價推售,較二手市場有折讓,樓盤主力400萬至700萬元單位,與觀塘凱滙不同,但預料首批有機會沽清,春節前或售逾千伙。美聯住宅部行政總裁布少明說,項目低市價推售,估計反應理想,日後呎租料達35元,回報約3厘半,相信可吸引投資者入市。

剛踏入2019年,新地旗下土瓜灣Downtown 38亦展開銷售步伐,今天開放示範單位供傳媒參觀,短期內開價。另外,恆地(00012)牽頭發展的馬鞍山迎海.星灣,昨天標售的18座33及35樓頂層B室複式戶以7038萬元售出,實用面積2881方呎,設有1005方呎平台,平台設有泳池,呎價24429元。
 
2019.01.04 信報
海逸豪園賠訂重售 賣貴80萬
樓市跌勢尚未喘定,已有買家勇於以進取價搶盤。紅磡海逸豪園一個原先以988萬元易主的兩房單位,出售後兩天卻戲劇性獲另一位買家加碼至1068萬元搶購,原業主最終不惜賠訂連代理佣金把單位轉售,扣除使費後火速多賺近30萬元。

市場消息稱,海逸豪園11座低層C室,實用面積544方呎,兩房間隔,原本累劈共262萬元(約21%)後,於2018年12月29日以988萬元沽出,當時買家已支付30萬元作為訂金。然而,該宗交易兩天後峰迴路轉,據代理透露,區內一名換樓客見上述單位優質,不惜較原來成交價加碼80萬元,以1068萬元洽購;原業主「計過數後」認為重售有利可圖,於是賠訂及佣金共39.88萬元,把單位以1068萬元重新轉手,計及新交易涉及1%佣金共10.68萬元開支,實質較舊售價仍多賺29.44萬元。

新買家加碼至1068萬「截糊」

代理透露,海逸豪園海景單位一向集中3房戶,上述賠訂重售單位卻屬該屋苑少有的兩房海景戶,因此分外搶手,惟原業主屬退休人士,「本身上咗年紀又唔係長期喺香港住,冇咁貼市(行情)」,早前心急賣樓下,一度被鋤價至極低價易手,「最新個價就算係去番合理水平」。原業主2014年以793.8萬元購入,以最新賣價計賬面賺274.2萬元(約34.5%)。

不過,劈價成交依然主導大市,火炭聚龍居樓價罕有跌穿千萬元大關。消息稱,12座高層C室,實用面積736方呎,3房間隔,剛以950萬元沽出,呎價12908元,撇除內部轉讓成交,屬聚龍居自2017年3月錄得990萬元成交後,樓價逾一年半以來首次跌穿千萬元。原業主2007年斥460萬元入市,持貨逾11年賬面賺490萬元(約1.1倍)。

聚龍居逾年半首穿千萬

利嘉閣地產分區經理黃永全說,元朗朗屏8號2座極高層H室,實用面積481方呎,原業主原開價800萬元放售,但因買家願意代付樓價10%的額外印花稅(SSD),故減至628萬元沽出,呎價13056元。據土地註冊處資料,原業主2016年以625.1萬元入市,並有3度押借紀錄,轉手賬面僅賺2.9萬元,扣除其他雜費開支後,料倒蝕離場。
 
2019.01.04 經濟
香港電訊柴灣3層工廈 3.6億沽
工廈交投平穩,消息指,香港電訊(06823)以約3.6億元,沽出柴灣百樂門大廈3層。

市場消息指,柴灣嘉業街12號百樂門大廈18樓、19樓及20樓全層連天台及9個車位,以約3.6億元易手。每層面積約20,335平方呎,總面積約61,005平方呎。消息指,新買家為外資基金,購入3層作長綫收租。

長沙灣高層放售 叫7398萬

另有消息指,灣仔英皇集團中心中層,面積約9,323平方呎,以約1.6億元易手,呎價約1.7萬元。觀塘萬兆豐中心低層9D室,面積約1,915平方呎,以約3,300萬元成交,呎價約1.7萬元。

中原(工商舖)工商部營業董事何芳表示,長沙灣時豐工業中心高層全層放售,總面積約10,204平方呎,意向呎價約7,250元,涉及總金額近7,398萬元。物業連租約放售,每月總租金收入超過15萬元,租金回報約2.4厘。
 
2019.01.04 文匯
1至3房貨尾 全港逼近9千伙
樓市向下調整,有統計顯示,一手銷情最受影響的不是迷你型新盤,反而是傳統屋苑型新盤。一房到三房的新盤貨尾按月大增到8,763個,相反,開放式新盤貨尾量最低,只有841個。

開放式貨尾841個最少

中原地產統計,截至2018年11月,開放式新盤貨尾量最低,只有841個。其次是四房或以上,有1,380個。至於一房貨尾有2,311個。而三房及兩房貨尾均超過三千個水平,分別有3,309個及3,143個。當中,各類貨尾均錄上升,一房貨尾按月增加372個,兩房增加489個,三房增加414個,合共增加1,275個,顯示傳統大眾化屋苑新盤滯銷。相反,開放式貨尾只增22個,四房或以上則增114個。

另外,一房、兩房及三房新盤滯銷,集中於樓花,即2019年及2020年落成的。2019年有3,929個,2020年有2,347個,合共6,276個。

至於四房及以上新盤現樓貨尾積極清貨,縱然樓市下調,2017年及2018年落成的新盤貨尾按月減少11個。
 
2019.01.04 文匯
仲行:中資投地中標率大跌
曾在本港「勇猛」搶地的中資發展商,鑑於全球政經局勢不穩,加上內地政府採取措施限制資金外流,令中資發展商搶地意慾減少,更有個別中資出現財困需賣地套現,近期已鮮有出現在投地的報道中。仲量聯行昨日公佈的《住宅銷售報告》顯示,2018年中資發展商在香港政府的賣地市場競投住宅地皮的中標率顯著下跌,由2017年的70%大跌至去年的27%。

報告指,去年政府推出招標出售的11幅住宅地皮,只有3幅由中資發展商投得,包括由保利置業投得的油塘住宅地皮,以及高銀集團及中國海外發展分別投得的舊啟德機場跑道的兩幅地皮,其中兩幅地皮中標價為市場估值下限。其他住宅地皮大多由本地大型發展商投得。
 
2019.01.04 網路新聞
融信中國:2018年累計合約銷售金額同比增73.35%
  記者1月3日獲悉,融信中國(3301.HK)日前發布全年未經審核營運數據。數據顯示,融信集團2018年全年累計合約銷售金額達1218.84億元人民幣,完成年初公司定下的1200億元目標。按同口徑計算,較2017年同比增長73.35%;平均合約售價為21672元/平方米,高于2018年上半年的21494元/平方米。

  融信集團相關負責人表示,融信2019年將更加重視利潤和現金流、持續降負債、優化財務結構,在規模、利潤和杠桿方面均不“偏科”,實現穩健而有質量的增長。而在企業治理端,公司也將進一步補齊短板,在現代企業治理的維度做出調整,為“千億後”時代做好準備。

  “當前房地産宏觀調整已經取得明顯成效,為住房制度改革和房地産長效調控機制建設營造了穩定市場環境。合理的政策調控對于市場的長期健康發展有正向作用。目前趨緊的行業大環境對房企而言,既有挑戰也有機遇。”該負責人表示,“我們將繼續探索,找到利潤、規模和杠桿三者之間的平衡點。不斷優化財務結構,提升企業安全邊際。”

  據了解,隨著規模穩健邁上新臺階,規模已再不是融信當前的首要目標,“追求更加有質量的增長”在融信內部已經達成共識。

  2019年,融信將在産品品質、社區營造、平衡發展“三駕馬車”上重點發力。産品方面,公司將持續踐行品質立世,提升産品能力,在營造高端藝術人文社區方面持續創新探索;同時不斷優化財務結構,提升企業經營的安全邊際;另外也將持續加大公益投入,承擔企業社會責任。

  産品品質方面,融信中國營銷總經理張文龍表示,2018年融信明確了産品係,2019年會堅持做品質,力爭形成 “1+3”的産品係梯隊,“1”是指一個明星,“世紀係”,"3"是指三個主力,“府、瀾、公館”。

  另外,融信將在營造高端藝術人文社區方面持續發力。“明年公司將圍繞藝術人文社區的概念,陸續在已建社區內引入文化藝術硬件及相關軟件資源,增設無人圖書館、無人咖啡吧、古典音樂教室等。與此同時,在新建社區中,將從社區景觀到社區會所、再到社區功能區均大量植入藝術人文元素,讓融信業主在滿足社區功能性的同時,會有一個更加舒適的精神家園。”融信相關負責人表示。
 
2019.01.04 新浪網
北京:慎對金融客戶 個別區域寫字樓空置增加租金鬆動
  日前,證券時報記者對北京中央商務區(CBD)、東二環、中關村(6.680, -0.30, -4.30%)等核心商圈的十余個寫字樓進行調查發現,受部分企業撤離和縮小承租面積影響,部分寫字樓空置面積有所增加,租金出現鬆動,特別是CBD區域對金融企業清理整頓後,個別前期炒作明顯的寫字樓租金回歸理性。不過,大部分甲級寫字樓的空置率仍處低位元,部分寫字樓基本滿租,有個別寫字樓甚至打算春節後漲租金。

  接受證券時報記者採訪的業內人士認為,受去杠杆政策和經濟增速放緩等多重因素影響,2018年下半年北京寫字樓新增需求較上半年明顯放緩,第四季度主要是CBD商圈出現一些租戶退租現象,原因是極個別大面積租戶的經營調整,但這不具有普遍性和持續性,整體市場空置率仍處低位,租金水準仍保持平穩。預計2019年隨著寫字樓供給的大量增加,整體租金或穩中有降,但2020~2021年市場新增供應較少,整體租金水準預計仍會繼續上行。

  金融客戶搬離較多

  日前,證券時報記者以租戶身份來到位於北京東三環的CBD商圈進行調查,該區域某甲級寫字樓租賃部負責人告訴證券時報記者,目前整個大廈可租面積3000多平方米,主要是有一些金融公司到期搬走後空出來一些面積,其中有一家金融公司之前租了一整層,有1000多平方米。“以前大廈空置時間不超過1個月,現在加上春節得有兩個月空置期,年底到春節前後找房客戶少,我們也適當優惠一些以吸引客戶。”他說。

  據上述寫字樓租賃部負責人介紹,目前該寫字樓的租金報價是18~21元/平方米/天,也就是大概600元/平方米/月,具體價格還可以談,而且可給1個月的免租期,與10月份之前最高簽到21元/平方米/天且沒有免租期相比,這已經是年底至春節前的優惠價了。

  CBD商圈另一棟甲級寫字樓租賃中心負責人對證券時報記者表示,目前大廈總共空置出大概1萬平方米面積,主要是因為之前一個金融大客戶違約退租,否則大廈基本滿租了。“一般年底附近租金會比原來稍微低一點,起租期可以往後錯一點,報價600~650元/平方米/月,裝修加免租期可以給到3個月。”他說。

  “最近也有從西二環金融街(6.230, -0.11, -1.74%)商圈來這邊看房的,可能因為那邊租金更貴,有意搬到東邊來;也有CBD區域內互換的,有的是覺得現有面積不合適,想換大面積,當然也有縮面積的,有的都撤出CBD了,CBD區域比之前空置面積多了一些,可能也與一些公司縮減開支搬離有關。”上述寫字樓租賃中心負責人對證券時報記者說。

  上述兩棟甲級寫字樓都是單一業權(樓宇只租不售或整棟樓屬於一個業主),並且在CBD商圈租金價格相對較高,能在這裡辦公的企業一般資質較高,而在分散業權(前期分割為小單元出售,後期由業主自行租賃或甲方包租)的甲級寫字樓裡中小金融企業搬離的現象更多。

  某以小業主為主的寫字樓租賃部負責人對證券時報記者說:“近3年這裡的租金陸續漲起來,基本上是被金融公司炒起來的。2018年經濟增速放緩,再加上對金融公司管控特別嚴,最近1個多月退租的比較多,有十幾家金融公司搬走或者註銷了,有些都搬到四環外了,從來沒有像現在這樣空置這麼多的情況,原來入住率95%,現在可能80%左右了。”他說,2017年這裡的租金都是9元/平方米/天,近兩三個月降到了8元/平方米/天。

  有些核心商圈的部分寫字樓因空置面積多了逐漸就降價。CBD商圈某經紀公司工作人員告訴證券時報記者,有的寫字樓空置較多,特別著急租,租金優惠力度也較大,之前12元/平方米/天成交的,現在客戶出價10元/平方米/天也基本上能成交。另外,一般年底給的免租期最多15天,目前免租期也有優惠,有的最少給2個月,就是為了讓客戶儘快訂房,減少空置。

  業主謹慎對待金融客戶

  在證券時報記者以租戶身份調查過程中,CBD商圈多個甲級寫字樓的租賃負責人均向記者表達了對金融客戶的謹慎態度,一交流都先問客戶是哪個行業的。某甲級寫字樓的租賃主管更是明確表示,大廈對金融投資、基金類的客戶把控比較嚴,如果沒有國企、央企背景或者註冊資金沒有達到一定規模的企業,基本不談。

  “金融類企業的機會受限,但也不是都不接受,因為金融類企業出事的比較多,除非特別知名的,如外資銀行、大投行就沒問題,而不知名的投資公司或經營範圍不是很明朗的,我們都比較謹慎。一句話,大廈對客戶資質一直都卡得挺嚴。”另一棟甲級寫字樓租賃部負責人對證券時報記者說。

  除了位於東三環的CBD商圈,位於東二環核心商圈的部分寫字樓同樣對金融客戶態度謹慎。某甲級寫字樓租賃部負責人對證券時報記者說:“金融行業不穩定,這邊除了港企就是外資企業,現在對金融企業很謹慎,基本不考慮。”

  談到多個寫字樓對金融客戶的謹慎態度,朝陽區某經紀公司的銷售人員深有感觸。他告訴證券時報記者,自2018年下半年開始,國家整頓金融公司,工商部門查得特別嚴,經常從寫字樓頂層走到一層,只要是金融公司證照不全的都會查,有的公司知道自己證照不全就都提前搬走了,好幾家金融公司跑路了,無論是開發商的寫字樓還是以小業主為主的寫字樓都空出好多面積。“大部分是正常到期的,也有資金出問題提前退租的,各種原因都有。超甲級寫字樓因資金問題退租的不多,空置也較少,因為客戶資質都特別高。朝陽區大部分甲級寫字樓裡其他行業還算正常,金融公司搬離的多一些,2018年金融公司倒了一大片,那些特別正規的金融公司都留下了,走的大多是租用300~400平方米的小公司。”他說。

  證券時報記者還瞭解到,位於北四環的中關村商圈的多個寫字樓同樣對金融客戶比較謹慎。“因為之前P2P爆雷,現在區域內政策有變動,P2P、區塊鏈、虛擬幣等互聯網金融企業都不允許入住了。”某甲級寫字樓租賃部工作人員對證券時報記者說。不過,現在區域內對高新科技企業或涉及到科技金融類的企業有租金扶持政策。

  退租、降價

  不具普遍性和持續性

  除了部分金融客戶搬離核心商圈造成較多空置面積外,也有個別互聯網企業大幅縮減面積導致較大的空置。證券時報記者調查瞭解到,最典型的就是ofo小黃車,之前在位於北四環中關村商圈的某甲級寫字樓租了4層辦公樓,2個月前全部搬走了,而現在其在該商圈的另一棟甲級寫字樓的辦公面積只有半層,縮減得比較厲害。

  證券時報記者在ofo小黃車搬離的那棟寫字樓裡看到,原來的那4層辦公區,目前只有一層是空著的,其他3層已經租給某科技企業。不過,該寫字樓的租賃部負責人則對證券時報記者表示,ofo小黃車是到期搬走的,沒有對大廈產生影響,沒走之前就已無縫連接都租完了,空著那層是在裝修。“我們出租率基本是100%,有兩個小面積的2019年3月到期,要租得排隊等。”他說。

  與上述寫字樓的情況類似,證券時報記者走訪中關村商圈的多個寫字樓也基本滿租,某承租率在98%的寫字樓租賃部負責人還對記者表示,明年很有可能還要漲租金。

  儘管因部分金融客戶搬離、特別是個別大客戶退租而使得CBD商圈空置面積有所上升,但CBD商圈某甲級寫字樓租賃負責人告訴證券時報記者:“甲級寫字樓裡1000平方米算小面積,像蘋果這樣的大公司一租就是5000平方米。個別公司搬走的原因很多,有的是為擴面積,有的是自己買樓了。如果是從CBD商圈搬到產業園,可能是為縮減預算,而像德勤這樣的大企業從一般的樓搬到更好的樓,是為提供更好的福利,雖然對舊樓影響大,但只要有補充就OK,出租率90%以上都在可控範圍內。CBD大多是正規的優質企業,個別企業搬離對整體影響不大。”

  “我們大廈沒太受影響,出租率一直挺高,90%多,租金也沒有優惠,不分時候都是這個價。”CBD商圈另一棟甲級寫字樓租賃負責人對證券時報記者說。

  實際上,大部分核心商圈的寫字樓退租情況並不多,空置面積也不多。“我們現在空置率不到1%,每棟樓也就剩1、2間,都是一二百平方米的小面積,大的也就500平方米,即使想要上千平方米的也沒有,這裡沒有退租的,都是正常到期搬走的。”位於東二環核心商圈的某甲級寫字樓租賃部負責人對證券時報記者說。

  雖然去年底部分核心商圈的寫字樓、特別是空置率超過20%的寫字樓有特價優惠,不僅租金較去年10月之前有所下降,而且免租期也可延長,但是CBD商圈某經紀公司的工作人員告訴證券時報記者,等今年春節後客戶一多,租金就會上調,免租期也會減少,3~4月是客戶訂房高峰,寫字樓也會根據客戶量來定價。

  對於近期部分寫字樓退租、降價的現象,世邦魏理仕華北區研究部主管孫祖天接受證券時報記者採訪時也表示,北京2018年第四季度出現一些租戶退租,主要在CBD商圈,原因是極個別大面積租戶的經營調整,但這不具有普遍性和持續性。而整體租金方面並未出現下降,2018年第三季度北京全市租金環比增長1.5%,而第四季度則止升回穩。儘管有少量退租,但由於市場整體新增供應量稀缺,空置率仍然在7.6%的低位,寫字樓業主暫無下調租金的壓力。“但是隨著2018年去杠杆政策的實施和經濟增速的放緩,加上北京本身新項目入市一再延遲,可供租戶選擇有限,2018年下半年寫字樓新增需求乏力,對比上半年有明顯放緩。”他說。

  根據戴德梁行2018年四季度寫字樓市場報告也能看出,北京五大核心商圈空置率並不高,並且除了CBD和燕莎環比上漲外,其他都是環比下降的。五大核心商圈總體空置率僅為3.8%,環比上漲了0.4個百分點。其中,中央商務區的空置率為4.2%,環比上漲0.7個百分點;金融街的空置率為3.1%,環比下降0.3個百分點;燕莎的空置率為5.1%,環比上漲2.7個百分點;東二環的空置率為5.8%,環比下降0.4個百分點;中關村的空置率為0.3%,環比下降0.4個百分點。從甲級寫字樓有效租金來看,北京五大核心商圈各自租金環比變化不大。

  2019年整體租金

  或穩中有降

  戴德梁行的最新報告顯示,2018年四季度,新專案的如期入市拉動北京市甲級寫字樓總存量攀升至1058.0萬平方米,全市空置率環比上漲0.2個百分點達8.1%(統計口徑不一樣,與前述資料略有差別)。核心商圈雖然沒有新增供應,但受部分企業撤離和縮小承租面積的影響,空置率較上季度微升0.4個百分點,為3.8%。自2018年下半年,受經濟走勢的不明朗以及金融和互聯網行業租賃需求放緩等多重因素的影響,北京寫字樓市場租賃成交出現小幅下滑。全市下半年寫字樓市場淨吸納量僅為68592平方米,較2017年同期下降53.9%。租賃成交的放緩加之年關將至,部分業主為達成年度租賃指標試圖通過降低租金的方式來爭取更多租戶,四季度寫字樓市場成交租金開始出現鬆動,全市寫字樓有效淨租金環比下降0.7%,按建築面積計算達每月每平方米人民幣400.1元,五大核心商圈有效淨租金環比下降0.6%,按建築面積計算達每月每平方米人民幣439.96元。

  “金融和互聯網這兩個產業受整體經濟形勢影響較大。美國股市波動令互聯網企業市值縮水嚴重,比特幣的跳水對區塊鏈及其上下游相關行業影響較大。前3季度互聯網企業保持了較快的擴張速度,由於資金的進入有可能一年之內以10倍甚至幾十倍的速度擴張,現在整體的市場資金緊張導致融資也變得困難了。另外,受P2P類企業爆雷影響,寫字樓業主方對於小金融機構的進駐持謹慎態度,因為確實給他們帶來一些風險。從政府層面也要求對小金融機構租賃要謹慎,不鼓勵這些企業進入相對高端的寫字樓,而有些大金融機構因整體大環境不好也在縮面積。”戴德梁行北中國區研究部主管魏東對證券時報記者說,2018年下半年北京核心商圈的淨吸納量僅為1.8萬平方米,處於一個較低的水準,第四季度資料能看出來經濟走勢直接反映到寫字樓市場。

  對於當前北京寫字樓市場整體租金情況,魏東對證券時報記者表示,2018年第四季度全市寫字樓有效淨租金環比下降0.7%,基本和上季度持平。不過接近年底,各個業主都比較明顯感覺到市場需求的放緩,有的業主為促進租賃降低了預期,比原來的報價降了些。

  對於2019年北京寫字樓市場的租金價格走勢,孫祖天對證券時報記者表示,2019年市場供應量將有所回升,有望使得租戶今年因項目延遲入市而被推遲的擴張和搬遷計畫得到釋放,因此整體需求量預計有所回升,但由於明年全國經濟仍處於結構性調整,且在空置率上升情況下,業主將較為謹慎,租金平穩是大概率事件。

  魏東則對證券時報記者表示,2019年由於北京寫字樓供應增多,市場租金面臨下行風險,但2020~2021年市場新增供應稀少,租金預計仍會繼續增長。

  魏東還認為,未來位於通州區的運河商務區和位於豐台區的麗澤金融商務區將成為北京寫字樓市場的兩個主力商圈,其中運河商務區將以聚集金融、高端服務業為重點,目前吸引了國有銀行、城市商業銀行和保險公司等金融企業在區域內購置大面積的寫字樓項目。“隨著金融企業在通州區大量聚集,未來將為其他產業進駐通州起到強大的帶動作用。除了已入市的三個項目,未來3年麗澤金融商務區將繼續有約108萬平方米的寫字樓對外出租,隨著新機場航站樓和周邊基礎設施的逐步完善,麗澤金融商務區將吸引更多企業租戶關注。”她說。
 
2019.01.04 財經網
雄安新區總體規劃批復 嚴禁大規模商業房地產開發
近日,國務院正式批復《河北雄安新區總體規劃(2018—2035年)》

近日,國務院正式批復《河北雄安新區總體規劃(2018—2035年)》(以下簡稱“《規劃》”),指出雄安新區將與北京城市副中心形成北京新的兩翼,高起點規劃高標準建設雄安新區、創造“雄安品質”、建設“廉潔雄安”、打造推動高品質發展的全國樣板、建設現代化經濟體系的新引擎。

《規劃》指出,要緊緊抓住疏解北京非首都功能這個“牛鼻子”,重點承接高校、科研院所、醫療機構、企業總部、金融機構、事業單位等非首都功能,促進生產要素合理有序流動,增強雄安新區內生發展動力。並創建數位智慧之城。堅持數字城市與現實城市同步規劃、同步建設,適度超前佈局智慧基礎設施,建設寬頻、融合、安全、泛在的通信網路和智慧多源感知體系,打造智慧城市資訊管理中樞。

但在開發建設方面,《規劃》強調,堅持以資源環境承載能力為剛性約束條件,嚴控城鎮規模和城鎮開發邊界,實現多規合一,將雄安新區藍綠空間占比穩定在70%,遠景開發強度控制在30%。其中,集中建設起步區,率先開發啟動區,集約發展週邊組團,穩步推進新型城鎮化,有序引導人口、產業合理分佈,分類打造特色小城鎮。

《規劃》同時指出,雄安將建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度和房地產市場平穩健康發展長效機制,嚴禁大規模商業房地產開發,原則上不建高樓大廈。

在路網交通方面,《規劃》顯示,將加快建立連接雄安新區與京津及周邊其他城市、北京大興國際機場之間的軌道和公路交通網絡。完善雄安新區與外部連通的高速公路、幹線公路網,實現多種交通方式順暢換乘和無縫銜接。

盤古智庫研究員方燁表示,《規劃》的發佈意味著雄安新區進入發展建設階段。其目標分別是近期疏解北京非首都功能、中期升級京津冀協同發展戰略、遠期修復中國經濟南北長期失衡。

“雄安也將成為多種長效機制的試驗田,例如拒絕炒房、炒地、炒戶籍、炒房租等,雄安新區建設在新區規劃、城市建設、綠色發展方面已經進行了有益探索。”有業內人士表示。
 
2019.01.04 旺報
重慶房產稅起徵點上調 7年來最高
新年首日,重慶市上調房產稅起徵點,為新春房市開了「頭炮」,重慶市住房和城鄉建設委員會發布公告,即日起,重慶市主城個人新購高檔住房房產稅起徵點將由2018年的每平方公尺15455元(人民幣,下同),調整為17630元。業者認為,提高房產稅起徵點,對於購房者而言減輕了負擔,是對地方房市調控的一次「鬆綁」。

事實上,自2011年起,重慶房地產主管部門每年都會公布「高檔住房」房產稅徵收標準:截至2019年,重慶市「高檔住房」房產稅起徵點共上調6次,累積漲幅為77.3%,而按照年度來算,平均每年上調9.5%以上。也就是說,重慶市主城區房價的平均漲幅,在過去的幾年(2011年-2019年)平均達到或超過9.5%。不過,此次房產稅起徵點上調接近14.1%,創下了近7年來最高。儘管仍為「年度例行性調整」,但調漲幅度高,無疑「為眼下嚴格的房市調控政策鬆綁」。

2011年,大陸政府在上海、重慶兩個城市,分別開始進行房產稅的徵收試點工作。但是,由於具有實驗性,這兩個城市的房地產稅徵收辦法普遍存在,徵收範圍較小,稅率較低的特點,因此更具有象徵意義。按照,重慶市目前試點的房地產稅徵收辦法:只針對個人擁有的獨棟商品住宅、新購的高檔住房,以及對在重慶的「三無」人員(無戶籍、無企業、無工作)的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房徵稅,且稅率一般只有0.5%,最高不超過1.2%。


另外,青島市也加入「鬆綁」的隊伍中,過去為了防止炒房,青島市於去年中採取了抽籤排隊購房作法,但3日青島市國土資源和房屋管理局高新區分局通知,暫停執行「青島市高新區商品房公證搖號售房規則」。

業界人士表示,前幾天,青島高新區一建案開賣後,報名抽籤人數遠遠少於房源數,實行抽籤已經沒有任何意義。不過,這次抽籤只是暫停,未來政策如何變化,還要根據市場情況來確定。
 
2019.01.04 旺報
陸房市調控鬆綁 三、四線城先行
大陸房地產市場調控政策在2018年底出現了關鍵變化,最引人注意的,就是山東菏澤等三、四線城市先後公布房市鬆綁令。專家表示,由於這些城市房價下跌壓力加大,城市人口淨流出的現象始終存在,今年大陸三、四線城市房地產市場調控政策微調案例可能會進一步增加。展望未來,預計調控政策將實質性轉向,2019年新一輪放鬆調控潮將至。

在2018年,先有山東省菏澤市取消新購住房限制轉讓期限,後有廣州市鬆綁商服類物業,明確2017年3月30日前土地出讓項目不再限定限售對象,可售個人。與此同時,湖南省衡陽市關於限價令撤銷「一日遊」的操作,同樣被市場報以高度關注。

去年下半年買氣乏力

中國銀行國際金融研究所研究員李赫指出,對於大陸三線、四線城市來說,今年房地產市場調控政策出現微調的案例,可望進一步增多。主要原因,在於2018年上半年,大陸三、四線城市房價經過一輪飆漲,已經提前消耗了買房者的購買力,在下半年買氣後繼無力的情況下,供需兩端同步走弱成為這些城市推出鬆綁政策的最主要原因。

其次,包括遵義、瀘州等人口淨流出的三、四線城市來說,如果沒有政策方面的調整,未來很難持續吸引外來人口以及購房者在當地定居;最後,在「穩房價」的背景下,由於目前三線、四線城市房價下降壓力不小,要想穩住房價,地方政府勢必要在政策上做出一些微調。

李赫認為,由於限購、限價、限售及規定社保繳納年限等政策是由地方政府自行規定,此類政策很有可能是調控政策鬆綁的首要出發點,預料今年會有更多的三、四線城市加入這類的鬆綁行列。

去庫存仍是主旋律

蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任黃志龍則認為,今年有兩類城市有望獲得政策鬆綁許可:一是在財政收入上對房地產相關稅收和土地出讓金收入依賴程度較高的城市;二是經過本輪房市調控後,一些房地產交易、土地出讓下降程度過大的城市,而這類城市一般集中在三線、四線城市。

《長江商報》報導,菏澤打響了2018年房市放鬆調控第一槍後,大陸的房市調控在去年第4季已有鬆動跡象,展望未來,預計調控政策將實質性轉向,2019年新一輪放鬆調控潮將至。不過,房住不炒、因城施策的政策主基調未變,三、四線城市去庫存仍是主旋律。
 
2019.01.04 華爾街見聞
美國豪宅市場崩盤預警?這棟海邊別墅以低於要價73%的價格成交
11 月 12 日,這座豪宅通過禮賓部拍賣會 (Concierge Auctions) 與蘇富比旗下一家國際地產公司 Ralph Arias 合作進行了拍賣。根據 12 月 28 日更新的房產價格成交記錄,這處房產最終以 4250 萬美元出售。

值得注意的是,2014 年,這座豪宅以當時創紀錄的 1.39 億美元價格首次掛牌出售,隨後第二年便很快漲到了 1.59 億美元。

《福布斯》雜誌表示,新東家是一家有限責任公司,隸屬於美國茶葉公司 Teavana 創始人 Andrew 和 Nancy Mack。此前報導稱,他們在 2012 年以 6.2 億美元的價格將 Teavana 賣給了星巴克。

拍賣行的代表此前表示,此次拍賣會有 11 名競拍者參與出價,超過 29 人參觀了該豪宅,並有超過 1800 個潛在買家詢問了該房屋的情況。儘管銷售不符合九位數的要價條件,但這筆交易確實創下了兩個不同的記錄——一是在美國拍賣的最昂貴房產記錄(之前的紀錄是德克薩斯州 Walnut Place 創下的 3890 萬美元售價記錄),二是佛羅里達州布勞沃德縣最昂貴售價記錄(此前的紀錄是有著「美國威尼斯」美名的 Fort Lauderdale 沙灘的 5 個港口以 2750 萬美元價格售出)。

根據公開資料顯示,布勞沃德縣市場上只有九家房屋要價超過 2000 萬美元,所以這是價格範圍內的稀缺區域。

美國不僅沙灘別墅豪宅價格「夢碎」,曼哈頓房屋價格自 2015 年以來也首次跌破 100 萬美元。

房產評估機構 Miller Samuel Inc. 和房屋仲介公司 Douglas Elliman Real Estate 周四在一份報告中稱,共管公寓和合作公寓價格在去年第第四季下跌至 99.9 萬美元,較去年同期下跌 5.8%。許多公寓最終都是以低於賣家理想價出售,平均折扣比上一個標價低 6.2%。

根據彭博報導稱,價格下降主要是購物者有選擇權的結果。數據顯示,市場上現有房屋庫存較上年同期增長了 17%,這給買家帶來了更大的談判能力,讓賣家別無選擇。

不僅如此,根據 Miller Samuel 和 Douglas Elliman 的說法,對於所有公寓而言,剛剛過去的第第四季出售房屋的時間比一年前要長 15%。

房產經紀公司 Brown Harris Stevens 的經紀人 Matthew Hughes 表示,隨著開發商試圖開始出售新房,不少賣家紛紛提出了支付房產轉讓稅或豪宅稅、支付律師費或為買家提供一年免費管家或汽車服務等特殊待遇來增加房屋適銷性,而這些福利「幾年前你甚至都沒聽說過」,現在「我都看過了」。
好友分享
寄件人姓名
電子信箱
好友信箱
分享1
分享2
分享3
分享4
分享5

訂閱周報
姓名
電子信箱