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資訊日報 2019/01/07
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2019.01.07 蘋果日報
工研醋富少爆財務危機 名下豪宅遭賤價法拍
台灣「工研醋」創辦人許家後代、「謹得養生酢」生技董事長許光輝,銜著金湯匙出生,憑家傳技藝自行創業,相當自傲於「豪宅投資心法」,如今卻驚爆財務危機!根據台北地院公告,許光輝買在台北市中正區總統府博愛特區內的豪宅「揚昇君臨」6樓戶,將在本周五第二次法拍,底價6400萬元,拆算單價不到70萬元,遠低於當時入手單價80萬元。而他投資另1戶大安區豪宅「縱橫天廈」,如今也信託到他人公司名下。
台北地院公告,本月11日將二拍的中正區博愛路77號6樓物件,其債務人為「謹得養生酢」生技董事長許光輝,公告內容稱該戶為許光輝與家人自住使用。曾與他接觸的業界人士透露,他是台灣知名「工研醋」創辦人許家的後代,對於房地產投資相當有興趣,除遭法拍的「揚昇君臨」、大安區豪宅「縱橫天廈」等2間豪宅,另外也曾投資過台北市店辦產品。

料創社區賠售首例
許光輝自住、卻淪落法拍的「揚昇君臨」6樓戶別,總面積約為92.29坪,含1車位,二拍底價6400萬元,拆算車位後單價約69.52萬元;對照許光輝入手該宅的時間與實價揭露資訊,推測其入手總價為6900萬元,拆算車位後單價近80萬元。寬頻房訊發言人徐華辰指出,該物件是「揚昇君臨」首度出現法拍戶。

根據《蘋果》統整,屋齡已有6年的「揚昇君臨」,歷年實價揭露共有51筆交易紀錄,其中有7戶二手交易紀錄,且戶戶賣方皆獲利出場,從交易單價來看,每坪轉手價比入手價的最高價差達27~30萬元,總價最高價差甚至逼近7000萬元,等於有戶前手屋主大賺7000萬元。若許光輝物件順利在二拍標出,且投標人加價幅度不大,此戶恐將摧毀該社區0賠售紀錄戰績。

另一豪宅信託予他人
此外,許光輝在2015年以總價約1.2億元,買下由知名設計師吳季剛設計外觀、台北市大安區四維路豪宅「縱橫天廈」的毛胚屋,並在該年底接受《蘋果》採訪,大方公開該戶簡單裝潢後的內部空間,且暢談出租豪宅的心法。
當時他透露看中「縱橫天廈」的原因,是其地點好、交通佳等優勢,未來有增值潛力,不過他也直言:「市場冷清,連毛胚屋都難賣,為觀察2年後房市,簡單裝潢、購置系統家具,期盼90坪物件每月可有17萬元的固定租金收益。」可惜的是,目前該戶別已在去年5月信託予保優中美聯合生技公司,並不在許光輝名下。
 
2019.01.07 蘋果日報
神祕大亨砸1.18億 買下彰濱1條街
荒地淘金!填海造地而生的彰濱工業區,去年6月竟出現一名神祕買家,豪擲1.18億元買下整條商店街,相中中美貿易戰的回流潮,周邊連帶896坪土地開發效益。而該筆交易單價創下當地新高、總價也寫下鹿港新紀錄。

位於彰化縣西北隅的濱海工業區,俗稱為「彰濱」,是一座臨海工業區,也是填海造地而成的海埔新生地,40年前開發時分為線西區、鹿港區、崙尾區3區,目前以鹿港工業區的進駐率、廠房行情雙雙領先,吸引最多買家關注。

6家店偏高價購入
其中鹿港區中,位於鹿工南一路、秀傳醫院對面的一排商店街,以萊爾富超商為首、外籍商店為輔的6家店舖,是這座人造島的唯一臨街型商業機能,平假日人潮都相當洶湧,日前就被一位在地的神祕買家相中,斥資1.18億元購入整排商店街,為鹿港鎮近7年罕見交易紀錄。

據了解,該買家為一名彰化在地的地主,長期從事房地產行業,然此次不像一般彰濱置產客,鎖定工業地設廠或養地,反而相中當地唯一條商店街,還以「偏高」行情購入。在此工作的梁小姐相當訝異:「1億元買這些店面非常貴,這裡夏天熱、冬天風超大,本地人多是來醫院就離開,都是外籍移工消費才支撐起這條商店街,有聽說之後要引入連鎖超市跟餐飲,倒不是很看好。」

看準貿易戰回流潮
若以實價登錄比較,鹿港鎮天后宮周邊多為長期在地人持有,少有成交紀錄,一般店面交易能破3000萬元以上就屬稀有;若再以土地行情比較,彰濱附近工業地單價僅3~4萬元,該地單價換算每坪達13萬元,但是該地因具商業效益,加上附近沒有同類型標的行情可參考,所以買家背後的盤算,也讓人感到好奇。

據了解,神祕大亨看準的是當地既有穩定的工作人潮及醫院人口,以高價購入後,盤算著利用現有商機環境,邊等待現有租賃契約到期後,引入國內大型連鎖餐飲品牌或超市,拉抬地價行情,再整頓包裝、拉抬投報率;另外中美貿易戰今年也將邁入「最高潮」,看準廠商將回流、工作機會大增,也是盤算之一。

鹿港秀傳醫院加持
在地仲介紀先生分析,彰化臨海工業區中,以鹿港區發展最成熟,鄰近市區、機能佳,又有秀傳醫院加持,未來貿易戰持續,多少能夠吸納廠商回流,加上既有近萬名穩定的工作人口,投資風險相對不高。而且這次交易每坪13萬元,當地來看會覺得貴,但市區地價都是2倍以上,所以地價排擠效應也讓置產客有了外擴效應。

紀先生說:「該地已銷售2年以上,目前商家多為外籍移工店家,加上周邊沒有其他商業機能,難以推算現今報酬,但是租金一定非常低廉,所以買家相中的,絕不是當下的投報率,而是未來的『期望值』,只要好好包裝,拉高投報率,租金換算能抓到3~4%以上,未來待房地合一稅後再轉售也不難。」
 
2019.01.07 蘋果日報
外籍勞工消費強 雜貨店月收百萬
彰濱鹿港工業區店面交易破億元,在地人議論紛紛,而這條不起眼的商店街,卻憑藉外籍勞工強大的消費力,讓一家店單日營業額上看10萬元,相當於月收入百萬,相當驚人。

每分鐘賣出一隻雞
彰濱鹿港工業區唯一條商店街位於鹿工南一路,日前雖被神祕買家砸上億買下,但因卡在「買賣不破租賃」原則,目前仍由萊爾富超商及外籍移工商店持續經營,該地主要仰賴外籍移工為主的消費客群。一家外籍商店女性店員透露:「這裡雖然沒什麼商業機能,但是1天營業額都可達5~10萬元,外籍勞工買東西不手軟、啤酒一箱箱在搬,最近有聽說土地賣掉,新地主不希望這邊是外籍商店,形象觀感不佳,想要以大型高質感的品牌取代、以當地消費客層為主,不知道地主在想什麼。」

這條商店街日進斗金,假日更是熱鬧非凡,每家雜貨店都爆滿,附近還有許多貨車攤販,剪髮、賣水果、賣鮮果蔬菜樣樣都不少,移工人潮絡繹不絕,還能見到活體雞零售買賣,店家說,活體雞新鮮又美味,一整隻雞價格僅200元,實地觀察,每分鐘都有客人上門買雞,店家熟練地以麻布袋包捆,生意還算不錯。

攤販表示,以前也是在商店街後方空地擺攤做生意,自從神祕大亨出手購入後,首先整頓的就是他們這群流動的小攤販,所以現在都只能聚集在道路旁,集市效果差,生意也大不如前。商家陳先生指出,這裡的小貨車攤販已經好多年了,因為外籍移工假日會出門消費,所以都會在此時擺攤,後來土地賣掉了,聽說新地主要好好整頓,不再出租給小販,至於未來要做什麼,要去哪邊擺攤,還要再看看。
 
2019.01.07 蘋果日報
豪宅比鄰軍營 恐洩密 國防部加裝「風雨走廊」應對
上億豪宅竟會造成國安情資外洩?位於士林陽明山腳下的豪宅「太子華威」樓高14層,與一旁的軍情局營區僅一巷之隔,2014年預售時就被議員所詬病,後國防部緊急加裝風雨走廊及百葉窗,杜絕疑慮,而該屋也於日前完工過戶。

該案位於士林區至誠路一段,矗立於陽明山腳下,全案規劃地上14層、地下2層共2棟大樓,坪數規劃83、92、115坪,總戶數僅40戶,預售開價每坪130∼150萬元。

議員詬病威脅國安
2014年預售階段時,台北市議員曾質疑,有心人士可在高處架設攝影機窺探,威脅國安。國防部則表示,該營區周圍沒有禁、限建規定,已特別在軍情局的樓與樓之間加裝「風雨走廊」、另外也在窗戶加裝百葉窗防窺視,杜絕機密外洩疑慮。

而根據最新實價揭露,目前共計5筆中,多數為特殊交易戶、或是地主分回戶,價格失真。其中,位於10樓、於2014年預售的戶別,成交總價1億567萬元,買進面積約117坪,拆算車位後,單價約108.6萬元;另外,去年10月成交的6樓戶,交易總價約1億2813萬元,購入總面積約153坪,拆算車位後,成交單價約104.6萬元。從該社區中高樓層至少億元起跳來看,業者指出,「要窺探機密的代價,也得有相當金援。」

山腳下比鬧區高價
《住展》雜誌企研室經理何世昌分析,陽明山腳下供給量極少,金融海嘯以降,新建案屈指可數,「比較沒那麼山腳」、近鬧區的福志路與士林官邸一帶,推案稍多一些。正山腳下環境清幽,但生活機能較差,新建案視產品定位不同,住宅成交單價從80∼130萬元不等,價位比鬧區還高。

近10餘年來,因高資產族群購屋習性轉變,無論陽明山上或山腳下的客戶明顯流失,雖然價格還是高掛,但因客源侷限性太大,新建案、中古屋成交速度都很慢。

其實高層豪宅惹出國安爭議,也不只「太子華威」一案,過去曾有鄰近博愛特區的「揚昇君臨」,基地位於博愛路上,為總統府鄰居,樓高達31層,而該宅目前高樓層單價則在百萬元以上。
 
2019.01.07 蘋果日報
鹿港 只賺假日財 天后宮周邊店租難漲
廟宇人來人往,帶旺租金程度卻有限。彰化縣鹿港鎮是中台灣最富含文化底蘊的老街古鎮,商圈以天后宮周邊最為熱鬧,不只是信仰中心、也是居民生活重心、觀光文化中心,然而該地店面租金卻維持低檔,在地業者認為,鹿港平日、假日人潮落差太大,只能賺進假日財是一大罩門,連帶使租金行情受影響。

透天釋出量稀少
鹿港天后宮擁有300年歷史,不動產店面多以地坪計價,每坪20∼50萬元不等。其中最受遊客歡迎的老街徒步區,以實價登錄推算,店家地坪約30∼40坪,月租金僅1.5∼3萬元,對經營小生意的老闆來說負擔不大,只有最靠近天后宮的1樓店面,月租可達3萬元以上,也不算太高,經實際走訪,發現整體店面閒置率不高。

在地仲介說:「老街來客90%為外地人,平日和假日的來客數懸殊差異可想而知,連帶租金一直拉不高,租金報酬率偏低。」專賣麵線糊的店家指出,許多店面晚上6、7點就打烊了,近年人潮感覺有比以往少,但還算穩定。
21世紀不動產鹿港中正加盟店店東紀慶堂表示,鹿港以觀光作為支撐,許多店面屋齡高、產權複雜,單一透天售價1500∼3500萬元不等,不過都是在地人長期持有,釋出量非常稀少,交易市場相對封閉。
 
2019.01.07 蘋果日報
超商僅2家 大坪頂千萬別墅 年賣1戶
千萬別墅滯銷!高雄市小港區的大坪頂特定區風景優美,採低密度開發,建物清一色是透天別墅,但近2年銷售狀況普遍不佳,除了少數低總價建案賣得比較快,多數銷售期都長達1年以上。

至市區車程僅10分鐘
大坪頂特定區面積248公頃,位於小港區最東側,是鳳山丘陵的餘脈,地勢較高,屬於低密度開發的住宅區,區域內有大坪頂熱帶植物園、鳳山水庫休閒區、高坪公園及大坪頂運動公園等綠地,綠覆率極高。也因此,過去新案多主打2樓半「休閒別墅」,吸引高資產族或退休族置產。

然而根據內政部實價登錄,去年1∼11月該區屋齡1年內的物件交易量僅17件,許多建案賣了2年還沒賣完,甚至有跑單小姐透露,有些8個月賣1戶,更有11個月才賣1戶的案例。

該區別墅主力總價約700∼1800萬元,不算太高,距離小港市區僅10∼15分鐘車程,甚至比楠梓、仁武還接近市區精華地段,但相同價位的別墅在楠梓或仁武可能1年之內就完銷,為何會產生兩樣情?

總價逾千萬阻力大
住商不動產小港捷運加盟店副店長丁晉偉表示,生活機能不成熟是大坪頂房子賣不掉的主因,環顧整個大坪頂特定區,目前僅有1家7-Eleven及1家全家便利商店,採買非常不方便,只能往小港市區的漢民商圈採購,而人口進駐少及商業不發達互為因果,加上交通及學區也不發達,大眾運輸仰賴公車,整個大坪頂特定區也只有1所坪頂國小,國、高中以上都必須家長接送。

當地居民沈先生則表示,大坪頂的生活機能其實習慣就好,笑稱「冰箱買大一點就可以」,房價太高才是人口進不來的原因,他認為一般年輕人根本負擔不起超過千萬元的房子,根本不可能來大坪頂購屋。

丁晉偉表示,大坪頂特定區就是完全的總價市場,總價在700∼1000萬元的新建案可能幾個月就完銷,總價1000∼1200萬元的產品就會受到不小阻力,總價超過1500萬元更是難賣。大坪頂需要有更多商業活動進入、建商也需要調整推案策略,才有可能吸引買氣進入。
 
2019.01.07 經濟日報
豪宅奪國際大獎 身價鍍金
去年才擠下「帝寶」拿下豪宅王的超豪宅案「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」一舉拿下「2019全球高層建築(100~199公尺)卓越獎」後,4月將代表台灣再角逐「2019全球高層建築最優(winner)」獎項,若順利拿下,將是台灣首個以住宅建築拿下全球高層建築雙獎的作品。

住展雜誌企研室經理何世昌分析,近年來,包括「皇翔御琚」、「陶朱隱園」、「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」等台灣住宅建築相繼拿下國際大獎,凸顯國內建築實力備受國際肯定;從市場面看,這些拿下建築大獎住宅作品,不僅大幅提升市場對建案本身好感度,建案行情相對獲得支撐。

更重要的是,若指標豪宅案拿下國際性建築大獎,更能吸引跨國性企業主買方的目光。
房產專家指出,以「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」來看,近幾年交易行情名列前茅,去年才剛以每坪299萬元刷新台灣紀錄。顯示得獎作品和行情確實有直接關連度。

另外,「皇翔御琚」2012年晉身亞洲十大超級豪宅,銷售期間雖面臨房市盤整,惟市場評估,該案每坪成交價仍有220萬至230萬元的行情;預計今年第3季公設、實品屋完成的「陶朱隱園」,則已拿下「2014年WAF世界建築節未來建築組─最高讚賞獎」,及「2015年CTBUH設計創新獎 」;中工高層對於該案期許每坪開價600萬元。

除「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」外,另一豪宅案「華固天鑄」也拿下「2018 GOOD DESIGN AWARD CHICAGO芝加哥優良設計大獎」,顯示台灣建築實力已躍上國際,在全球嶄露頭角。

「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」此次不僅擊退全球超過400件作品,並與已故普立茲獎得主建築師扎哈.哈蒂等在內的八大頂尖世界級建築師事務所,共同拿下全球高層建築卓越獎,是至今台灣住宅建築作品唯一拿下全球性最高層級的建築大獎,堪稱「地產業的台灣之光」。

元利建設表示,該案今年4月將代表台灣角逐「2019全球高層建築最優」獎項,若有機會再順利拿下將是台灣首個以住宅建築拿下全球高層建築雙獎(Excellence 、winner)之作品。

地段產品力 豪宅銷售決勝點

今年豪宅市場恐供給爆量,不過建商表示,在房屋稅轉趨合理下,加上房市信心回升,豪宅市場最壞的情況已過,尤其是特殊性豪宅產品未來五到八年尚未見有新案加入,接下來豪宅銷售決勝點,取決在地段、產品力表現。

建商表示,今年豪宅市場恐爆量演出,不過台北市總價超過7,000萬元以上高級住宅需被課豪宅稅,將迫使建商將手中市中心優質土地規劃成為較好賣的中小坪數產品,未來精華地段的大坪數產品恐將成為絕版品,因此未來五到八年市中心A級地段的特殊型豪宅產品,將呈現缺貨狀態。住展雜誌企研室經理何世昌分析,接下來將是回到各大豪宅地段、產品力表現的基本面上。
 
2019.01.07 工商時報
前進北台灣 2新案找建商、地主合建
在安養共生宅從中部向北台灣推進的同時,也展現該產業更多元發展的潛力,對此合勤建設總經理、合勤健康事業董事長李柏憲指出,包括苗栗、新莊兩件新案,除了原地主,也和另一建商大暐建設合作,在這兩處打造「合建型」的共生,同時也是合勤健康共生宅團隊輔導及認證給予品牌授權的案子。

對於即將在今年完工的烏日安養共生宅,目前向教育部承租有40年使用權,李柏憲說明,在經營架構分成兩個層次,其中在打造時還含有「創投」的精神:第一層是以「空間出租管理」為收益,並且以樂齡住宅住戶,以及提供居住者所需相關服務的商業經營單位作為出租對象;第二層則是以穩定經營、強化理念、維持服務品質以及協助創業為訴求,採取以經營單位部份股權來進行轉投資的「創投」模式為主。

除了經營,烏日安養共生宅在生活支援上分成兩個層次:首先以「房東及房客」身份建立第一層共生關係,收取合理租金讓經營單位依據專業提供服務,因此空間營運將設定具備多樣化樂齡生活展示與教育訓練的機能。

至於第二層共生關係,則是透過原有社區發展協會的活動、公園、活動中心、農地,相融互動與合作,讓居住在共生宅的樂齡族群與社區鄰里居民可充份互動。

對苗栗案,李柏憲說明,該案是採取大暐建設、合勤建設與地主等三方共同合建方式,資產型態將為各自分回部分自有產權,以及部分出售、部分回租、部分保留經營日照中心的模式,同時也和大學合作,讓學生進來服務換取房租減免,最後透過物管的經營管理,讓家屬與長輩能進行「同鄰不同居」的照護共生。

新莊案則為合勤建設、大暐建設、富王企業以合建方式跟地主合作共同興建,配合地主分回產權後,部份轉合勤健康共生宅回租,分回的各合建空間已有護理之家團隊購買部分產權經營管理。
 
2019.01.07 工商時報
2018桃園十大豪宅 中悅機構包辦5席
根據實價登錄統計,2018年桃園豪宅市場單戶交易單價最高的10個社區,以中壢「海華大帝」21樓戶別以每坪44.1萬元,居去年實價單價最高的豪宅,不過中悅建設機構在桃園十大豪宅社區中囊括5件,其中4件社區單價均站上4字頭,穩居桃園的「豪宅一哥」。

中悅機構位於藝文特區、2017年完工的「中悅麗舍花園」;2012年完工的「中悅一品」,在去年分別有每坪43.3萬、42.6萬元高價交易現身,分居桃園去年豪宅高價交易的第二、三名,高鐵特區的「中悅栢軒」、「中悅八京」二案,去年也都有4字頭交易。

除了中正藝文特區與高鐵特區兩地豪宅外,中悅機構位於中路特區的豪宅建案也頗受矚目,去年完工的「中悅中央公園」頂樓戶也有每坪38.9萬元的高價行情,居去年桃園豪宅排名第七,中悅在中路特區近期完工的另一案「中悅學府公園」,雖未躋身十大豪宅,不過去年也有每坪34.7萬元高價。

過去10餘年,中悅已是桃園豪宅建商的代名詞,去年桃園豪宅交易單價前10名,中悅所推建案即占5件,去年前10月十大豪宅合計交易揭露103戶,中悅推案即占64戶,占比超過6成,中悅豪宅品牌在高端買方的指名度持續不墜。

觀察去年桃園十大豪宅的區位分布,中正藝文特區與桃園高鐵特區、中壢SOGO商圈仍是桃園豪宅的三大聚落,其中藝文特區占5件最多,高鐵特區3件次之,值得注意的是,隨著中路特區的發展與建商大量開發進入密集完工高峰,拉抬區域房價水位,未來可望能成為另一新興豪宅聚落。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示,近年來桃園高單豪宅落座區域有往新興重劃區移動,現今的中正藝文特區為早期重新規劃的區域、而桃園高鐵特區亦同,今年更加明顯,至於中路特區建案「中悅中央公園」,以及桃園高鐵特區內的「琴海」更首度進榜。
 
2019.01.07 工商時報
高雄地上權住宅 變夯了
高雄可分割地上權住宅市場接受度提高,永信建設和國揚集團推出地上權商品之後,南台灣代銷天王上揚國際轉向鳳山,推出第二棟地上權透天住宅,另外2個地上權住宅也將接續推出,成為高雄地上權住宅的後起之秀,躍升為高雄地上權住宅王。

上揚國際建築團隊從代銷轉進房產開發,最近相當熱衷地上權住宅,短短1年多的時間,總共砸下12.23億元,標得4筆共達6226坪的地上權土地,對於大力投入地上權市場,上揚國際董事長林聰麟說,因為「便宜,地點佳」。

上揚國際最早投入地上權住宅開發,是在2017年以權利金4,669萬元,向國有財產署標得高雄岡山區573坪土地,並推出高雄第一棟20間透天厝地上權住宅「銳揚傳家寶」。鑲揚國際總經理侯嘉璋表示,「銳揚傳家寶」目前賣到只剩下1間,並從2018年12月底開始交屋。

上揚第2個地上權住宅,則是2018年5月向國財署標得高雄市鳳山區1,748.41坪「住三-1」地上權建地,以鑲揚國際名義出手,得標總價約2.2億元,目前正推出「銳揚國寶」透天店住。

永信建設第一個地上權大樓住宅「R5新世界」,率先創下高雄70年期可分割地上權住宅銷售的紀錄,永信副總顧岳軍說,該案以平均每坪15萬元的價位,創下100%完銷紀錄。中都重劃區推出的第2個地上權住宅「韻綠」,每坪售價約17到21萬元,目前銷售已超過50%。

此外,永信2018年9月以1.57億元向國有財產署標購的1447.73坪地上權土地,目前也正在施工中。
 
2019.01.07 經濟
天鑽暫收3400票 超額9.5倍
新盤積極部署帶旺氣氛,本月多盤齊發,勢帶動春節前一手小陽春。大埔天鑽低市價推,暫收約3,400票,超額9.5倍,料日內加推;屯門THE CARMEL短期內上載樓書。

一手市場暫現回暖,發展商提速推盤。中海外(00688)大埔天鑽低市價推出324伙後,過去周末吸引大批準買家到場參觀示範單位。市場消息指,暫收約3,400票,超額9.5倍。中國海外地產董事總經理游偉光表示,會因應市場反應考慮加推,新一批將有加價空間,最快日內推出,周內發售。

屯門THE CARMEL 月內發售

而永泰地產(00369)旗下屯門THE CARMEL亦將於短期內推出,項目提供178伙,包括48座洋房及130個分層單位,戶型由開放式至5房,實用面積約270至4,000平方呎。發展商將於今日公布最新銷售部署,料日內上載樓書,月內發售。另旗下青山公路大欖段項目,屬「Upper Gold Coast」新系列,項目總銷售面積約14.7萬平方呎,其中洋房佔全盤約6成,其餘為分層單位,主打花園洋房戶型。永泰地產發展執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖表示,考慮會以招標形式推售洋房。

除天鑽及THE CARMEL外,新地(00016)馬頭角Downtown 38及新世界(00017)瑧尚亦將於短期內推售,涉2,320伙,有望帶動新盤小陽春。

新盤於過去兩天錄近60宗成交,較上周約200伙下跌70%。觀塘凱滙上周六(5日)發售118伙,2天合共沽41伙,兩期累沽逾1,400伙,套現逾174億元。油塘海傲灣亦錄6宗成交,成交價由393.6萬至545.2萬元,呎價18,923至20,784元。

今年首月新盤已錄4宗撻訂,其中何文田天鑄第1期7座7樓D室,實用面積1,576平方呎,買家去年底以約5,063萬元購入,最新顯示交易未有進展,料損失約253萬元訂金,屬本月最大宗撻訂。
 
2019.01.07 經濟
10大屋苑續淡靜 2天5成交
市場焦點焦中大埔新盤,二手淡靜,過去周六日10大屋苑錄5宗成交,按周增加1宗。沙田第一城大戶放盤兩個月,減價305萬以985萬元沽出。

4大代理周六、日10大屋苑雖有增長,但交投仍處低位,全為單位數字。中原地產錄得5宗成交,按周增加1宗;美聯物業兩天錄6宗買賣,按周增50%,更有6個屋苑錄得零成交;利嘉閣地產兩天錄8宗,按周增7宗;香港置業錄3宗成交,按周增加2宗。

一城套3房 減價305萬沽

沙田第一城再有大戶跌穿1,000萬元,世紀21奇豐周淑萍表示,沙田第一城14座中層B室,實用面積819平方呎,套3房加工人房,單位放盤約2個月,原開價1,290萬元,現減價至985萬元,累減305萬元。售價屬市價,實用呎價12,027元。原業主於2004年以328萬元買入,帳面賺657萬元。

此外,海怡半島優質戶減價1成沽,中原地產盧鏡豪表示,該單位為23A座高層A室,實用面積584平方呎,屬優質戶。戶主於去年12月以1,080萬元放售,現以973萬元沽出,減幅近1成,呎價16,661元。目前同類單位叫價要1,050萬至1,100萬元。

另外,東涌區東環一枝獨秀,1月至今全區暫錄4宗成交,全部為東環樓價600萬元以下買賣,其中2B座中層10室,面積379平方呎,以530萬元易手,呎價13,984元。
 
2019.01.07 信報
一手兩天賣出58戶 周少七成
今年首個周末(5日及6日)有大型樓盤進行收票,帶動一手市況氣氛升溫,其他新盤銷情亦不俗。信置(00083)牽頭發展的觀塘凱滙第二期過去周六(5日)進行第3輪銷售,單日售出39伙,令凱滙第一及第二期於24天內累售單位增至1429伙,套現逾174億元。

凱滙第二期過去周六進行第3輪銷售共195伙,當中包括118伙以即場登記及抽籤發售,另77伙以招標方式進行。雖然面對大埔天鑽強勢推售,但凱滙第二期周六銷售反應不俗,信置副主席黃永光繼續到場力撐樓盤,抽籤方式推售的組別當日共售出39伙,以118伙計,銷情約33%。

凱滙1429伙套逾174億

信置營業部聯席董事田兆源表示,凱滙開售24天共沽出1429伙,套現逾174億元,平均售價逾1200萬元。項目早前就佣金問題掀起風波,其後發展商讓步,並表示項目第二期今年再沽40伙,佣金比率便可調升至劃一2%,周六售出39伙後已達標,所有代理行的佣金均調升至2%。

過去周末銷情較佳的尚有九建(00034)油塘海傲灣,過去2天共賣出6伙,套現逾2800萬元,平均成交呎價約2萬元。九建市務及銷售部總經理楊聰永表示,海傲灣大廈外牆棚架於近日拆除,外貌逐漸曝光,基座亦料於農曆新年後曝光,項目屬短期樓花,入伙期為今年9月底,交投料將激增。

其他較矚目的一手成交包括新世界(00017)牽頭發展的北角柏蔚山,周六單日連沽3伙,套現4814.9萬元,當中一組買家斥資逾3000萬元連購2伙1房戶。連同其他新盤,過去2天新盤市場共售出58伙,較去年最後一個周末(2018年12月29日及30日)售出約193伙,減少約70%。
 
2019.01.07 信報
東角道舖利是封店每月20萬短租
聖誕節已過去,另一個黃金消費旺季農曆新年將至。一向為農曆新年檔期主力短租戶的利是封店,近月已密密開舖,當中以銅鑼灣最密集,主要街道共錄得最少6宗利是封店租賃個案,其中一半舖位更是藥房棄租後,立即由利是封店短租頂上,最貴月租約20萬元。

核心區短租常客利是封店,一向在聖誕節前後開始租用主要街道地舖開業以迎接農曆新年的旺季。由於2019年舖位空置率改善,利是封店未能進佔一線地段,只可以在周邊租舖。

銅鑼灣暫時共有6間利是封店,為核心區中最多,當中租金最高為東角道24至26號置安大廈地下G22號舖,建築面積約416方呎,獲利是封店以每月20萬元短租,呎租約481元。

銅鑼灣旺街6宗同類個案

上述舖位由雅居樂(03383)非執行董事陳卓南持有,原由藥房以月租36萬元租用至2018年11月,雖然業主已減至35萬元,但藥房仍放棄續租結業。該舖位隨即以短租形式租出,避免在消費旺季丟空,短租價較長租叫價低15萬元或42.9%。

同區亦有舖位在藥房撤出後暫時短租予利是封店。位於駱克道491至499號京都廣場地下1號及2號部分舖位,建築面積約884方呎,原獲藥房以月租15.5萬元租至2019年3月,但聖誕節前夕突提早離場。業主遂變陣把舖位短租,料月租10萬元,呎租約113元,較目前市場上長租叫價21萬元,低11萬元或52.4%。

難覓新客改策略免丟空

另外,原由藥房租用的利園山道39至47號寶富大樓地下H舖,建築面積540方呎,租戶約滿撤離並已丟空近半年,在聖誕節前夕才以每月12萬元租予利是封店,呎租約222元。據了解,該舖位正以每月25萬元放租。

業內人士指出,由於藥房算是近年承租能力較強的行業之一,一旦藥房不打算續租,難在短期內以相若租金覓得新租客,故只能暫時短租。

此外,同區波斯富街65號地舖,建築面積約850方呎,前租客眼鏡88在2017年底遷出後,2018年農曆新年檔期由利是封店短租,惟在利是封店短租約滿後,舖位一直未能租出。及至今個農曆新年前,再由同一間利是封店短租,月租約10萬元,呎租約118元,與去年相若。
 
2019.01.07 文匯
新地去年套現460億成賣樓王
2018年樓市可謂一半是天堂一半是地獄,據Q房網香港數據研究中心及一手住宅物業銷售網資料統計顯示,截至去年11月底,2018年新盤銷量為13,935伙,按年大減23.1%,即使預料至年底可售出約14,800伙,銷量仍按年跌18.3%,亦是自一手新例實施以來的五年新低。惟2018年銷售金額表現仍理想,截至11月達1,955.9億元,預計全年約2,100億元,按年減少11.2%,令銷售額連續兩年超越2,000億元。

2018年新地推盤最積極,上半年仍是月月有樓賣,下半年政府一出招研推一手樓空置稅,立刻變為周周有樓推,年內售出逾3,020伙住宅單位,來自逾15個樓盤,包括大埔雲海、九肚雲端、北角海璇、元朗PARK YOHO MILANO、西半山巴丙頓山、何文田天鑄、山頂 TWELVE PEAKS等,連同商業項目,合共套現逾460億元,成為去年賣樓王。

恆地賣樓收逾320億居次位

恆地2018年以來亦售出逾1,500個住宅單位,主要來自田灣南津.迎岸、旺角利奧坊.凱岸、元朗尚.悅嶺等 ,連同北角商業項目及屯門住宅項目轉讓,套現逾321億元,排行次位。

會德豐地產2018年的賣樓收入亦創集團新高紀錄,2018年以來累售2,115個住宅單位及457個車位,套現逾254億元,連同非住宅物業套現逾33億元,合共套現逾290億元,創集團新高。2018年靠推出將軍澳日出康城MALIBU「食糊」,該盤自2018年3月推售至今累沽逾1,550伙,套現約143億元,創會德豐地產歷來最高單一住宅項目銷售額。此外,會德豐負責銷售的山頂MOUNT NICHOLSON 2號屋,實用面積9,217方呎,2018年3月以近14億元售出,呎價逾15.17萬元,創亞洲屋苑式洋房呎價新高。

會德豐新世界均創集團新高

新世界發展於2018年售出1,210個住宅單位,涉及11個樓盤,套現逾283億元,亦創集團歷史新高紀錄。2018年以來經該集團推售的11個住宅盤,主要包括北角柏蔚山、西貢傲瀧、西營盤臻蓺等。

南豐於2018年下半年推售將軍澳日出康城LP6,至今累售逾1,544伙,連同MOUNT NICHOLSON 、尚珩、深灣徑8號、香島等,及以80億元出售九龍灣傲騰廣場等,按其所佔股權計,年內賣樓收入逾210億元。
 
2019.01.07 網路新聞
世茂股份2018年實現簽約額271億元 同比增長25%
  1月6日晚,世茂股份(600823)發布2018年1-12月銷售情況簡報。公告顯示,2018年,公司實現簽約額271億元,比2017年同期增長25%,比2018年計劃增長13%;實現簽約面積138 萬平方米,比2017年同期增長25%,比2018年計劃增長28%。

  2017年,公司實現合同簽約銷售額(簡稱“簽約額”)216億元,實現合同簽約銷售面積(簡稱“簽約面積”) 110萬平方米。2018年,公司計劃簽約額240 億元,計劃簽約面積108萬平方米。

  公告表示, 以上數據為初步統計,尚存在不確定性。
 
2019.01.07 新浪網
合生創展去年銷售近150億 地產老航母漸行漸遠
 合生創展集團有限公司(以下簡稱合生創展)于1992年進軍房地產業,1998年在香港聯交所主機板上市。然而在2004年首沖百億的合生創展早已遠離一線梯隊,2018年合生創展合約銷售金額為約人民幣149.75億元,這艘地產老航母在日益加劇的規模競爭中掉隊,並在漸行漸遠。

  獨自操盤,權益金額跌出百名

  今日晚間,合生創展披露截至2018全年未經審核營運資料。截至2018年12月31日,集團合約銷售金額為約人民幣149.75億元,較2017年92.28億元上升62.3%;合約銷售面積為約1296841平方米,合約銷售平均售價為每平方米人民幣11547元,較2017年同期12680元下跌8.9%。2018年12月份的單月淨合約銷售為人民幣9.53億元。

  據克而瑞發佈的《2018年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》顯示,合生創展以163.2億元流量金額排行第121名,以163.2億權益金額排行第116名。

  對此,業內人士表示,上述資料中的流量金額和權益金額相同,這恰好說明合生創展2018年在拿地開發中沒有與其他公司合作,進行的是獨自開發。而目前環境下,房企之間多為合作開發操盤。

  儘管合生創展2018年全年銷售業績較2017年同期大幅增長,但依舊難振當年行業老大的雄威。合生創展于1992年進軍房地產業,1998年在香港聯交所主機板上市。然而在2004年首沖百億的合生創展早已遠離一線梯隊,甚至掉出了2017年上半年房企銷售百強名單。昔日被王石比為“中國房地產航空母艦”的合生創展在日益加劇的規模競爭中掉隊。

  新京報記者經過梳理發現,合生創展早在2009年達到150.88億元業績高峰後便開始徘徊不前,銷售額保持在百億規模。2010年至2017年,合生創展的銷售額分別為110.37億元,99.44億元,116.44億元,112.67億元,53.12億元,99.87億元,80.89億元,92.28億元。

  商業贏收,整體轉航仍艱難

  作為房地產行業最先沖過100億銷售額大關的企業,合生創展這些年來的發展卻顯得非常緩慢。採用港派開發商的發展模式,將優質土地視作投資,對現金流的要求不高。大規模進行土地儲備,但在開發時有所保留似乎是合生創展這些年來奉行的發展路徑。

  此前有消息稱,合生創展的規模被同行超越主要是由於其集團戰略轉型所致。戰略層面上,在住宅開發領域已經停滯的合生創展正在轉型商業地產、酒店運營和物業管理。合生商管董事長鮑文格曾表示,合生創展未來將會著重做大公司的商業地產板塊,並提出了合生商業“未來3年要推出30多個專案”的戰略目標。

  不過記者注意到,儘管合生創展早就貫徹商業轉型論,但商業收入所占總營業額比重仍然不足,並不能支撐起整個公司。據新京報記者查詢公開資料得知,合生創展酒店營運和物業管理2016年度總收益為10.9億港元(約合8.73億元人民幣),占集團總收益162.56億港元(130.15億元人民幣)的6.7%。而2017年度酒店運營和物業管理年度總收益為13.44億港元( 約合10.76億元人民幣 ),占集團總收益138.24億港元(110.697億元人民幣)的9.7%。

  如果從發展的角度來看,合生商業在合生創展的營業收入中占比正在擴大,2017年租金收入比2016上升了32.36%。截至2017年底,合生創展擁有13項投資物業,比2016年新增了2項。

  值得注意的是,合生創展近兩年也在出售相關物業。2017年9月27日,合生創展及協力廠商企業BMI以36.65億元出售各自所持有的項目公司北京東方文華國際置業有限公司股權,涉及的標的物業為合生國際大廈項目,同樣位於中國北京東城區朝陽北路9號。

  2018年11月30日,合生創展全資附屬公司合生國際,擬分別出售康至公司及凱大公司全部股份予買方Treasure Abundance Limited。與2017年9月27日公告出售的標的物業東方文化藝術中心一部分的北樓,被外界質疑為同一標的物兩次出售。

  對此,業內人士分析指出,合生創展此舉意在補充流動資金,填補大幅下滑的業績。此外,港派開發商的發展模式讓合生創展這些年來被市場上奉行高周轉策略的開發商拉開了差距。重利潤、輕規模、慢周轉的開發模式固然安全,但是也讓合生創展一步步喪失市場話語權。與此同時,高端、大盤的產品路線也拖慢了合生創展的發展步伐。比如此前曾被寄予厚望的“超級大盤”京津新城耗資近200億元,成為了一個“大包袱”。而像北京霄雲路8號至今仍未全部開發入市。

  人事動盪,十年發展令人歎息

  事實上,高管頻繁離職也是合生創展被外界認為發展遲緩的重要原因。過去10年,合生創展先後有四任行政總裁“出走”,分別為謝世東、武捷思、陳長纓和薛虎,公司也由此失去了2008年至今的發展良機,並與曾經同處一線陣營的其他房企差距越拉越大。

  2012年我國房地產行業面臨強調控,同年3月,薛虎辭去合生創展執行董事兼行政總裁職務,結束了其在合生創展18年的職業生涯。據瞭解,合生創展的五任總裁中,唯有薛虎是合生老將,謝世東、武捷思、陳長纓以及新任總裁席榮貴均為“外援”。隨著企業高管的離去,2013年,朱桔榕擔任董事局副主席,正式接手集團其他業務。

  2018年9月3日,合生創展集團有限公司發佈公告稱,席榮貴獲委任為該公司的執行董事及行政總裁。時隔六年,合生創展終於迎來了第五任行政總裁,出身銀行背景卻無地產經驗的席榮貴無疑將扛起公司發展迫在眉睫的大任。

  在業內專家嚴躍進看來,合生創展這十餘年的發展確實可以用“唏噓”兩個字來概括。此前其規模非常大,但近兩年確實落後了。背後的啟示在於,家族管理的風格和職業經理人管理的風格沒有完全真正契合,這樣就帶來企業經營效率不高的現象。

  儘管2018年合生創展銷售額大幅提高,但是不斷消耗原有的優質土地儲備,這艘地產老航母將駛向何方?還能重振華南五虎當年雄威嗎?值得業界繼續關注。
 
2019.01.07 新浪網
房企2018成績單出爐 千億軍團擴至30家土儲趨於冷靜
  房企2018成績單出爐 千億軍團擴至30家

  伴隨著2018年的結束,房企的年終成績單也火熱出爐。

  這一年轉瞬即逝,回首中國樓市,從年初的“漲勢洶洶”到年末的一片平靜,可謂跌宕起伏,風起雲湧。

  這一年,多地密集出臺調控政策,樓市經歷了史上最嚴調控。

  這一年,在“錢緊債多”的資金命門下,地產商們紛紛“緊衣縮食”以求安穩度過樓市“寒冬”。

  這一年,行業加速聚攏,越多越多的企業突破了千億門檻,“越大越強、強者恆強”的趨勢愈加明顯。

  透過這片最終的數字矩陣,我們試圖感知2018年的不易,探索2019年的前程。

  30家千億房企

  克而瑞發佈的銷售資料顯示,頭部三強“碧萬恆”基本格局未變,碧桂園以7287億元再創行業高峰,萬科以6069億元緊隨其後,恆大則以5511億元的銷售額位列第三。

  融創依然保持著較高增速,4600億元的銷售規模和保利發展一起上升至4000億元的梯隊。龍湖以2007億元的業績拿到十強的最後一張門票,這也意味著,房企十強的門檻超過2000億元。前兩年位列十強的華夏幸福(26.010, 0.96, 3.83%)在經歷了資金困境、裁員等風波後,2018年以1680億元的成績位居13名。

  對比最終的成績,將年度目標設置為1400億元的世茂顯得有些過於“保守”。2018年,世茂商業和住宅多點開花,全年業績定格在1761億元,超額完成25%,與業績排名緊隨其後的陽光城(5.330, 0.15, 2.90%)一樣均上升5名。

  2018年,越來越多的房企邁過“千億”門檻,有2017年距離千億僅一步之遙的中南置地,有懷揣“千億夢”數年的老牌房企富力,也有趕超者中梁和祥生。

  千億軍團的擴充速度遠超想像。2018年,千億房企共有30家,2017年,這一數位則是17家,一年時間近乎翻番。將時間軸拉長,2015年,這一資料對應的是7家,2016年為12家,三年間,千億軍團擴充了3倍之多,年複合增長率超過60%。

  2018年,百強房企中有近半數的房企制定了年度銷售目標,且大部分集中在TOP50房企中。雖然2018年中國房地產市場受調控政策持續深入影響,企業銷售增速放緩,但在這些提出業績目標的房企中,仍有近9成房企按時完成了全年業績目標,其中,不乏世茂、陽光城、金科、新城等提前完成者。

  不過,也有華夏幸福、朗詩等業績未達標者。

  頗有意思的是,克而瑞資料顯示,朗詩2018年前11個月銷售的流量金額為274億元,僅完成全年業績目標460億元的59.6%,最後一個月,朗詩似乎在“奮力追趕”。全年381億元的流量金額也意味著,朗詩12月的單月銷售額達到了107億元。

  複盤朗詩2018年前11個月的表現,業績最高的為2018年6月,銷售額為56億元,2018年3月最低,為10.8億元。2018年下半年,朗詩的業績始終較為平淡,7、8兩月合計銷售45億元,9-11月分別為26億元、18億元和21億元。因此,107億元的單月銷售額約等於朗詩7-11月間5個月的銷售額總和。

  土儲趨於冷靜

  與2015年、2016年“高總價、高單價、高溢價率”地塊頻出的“盛況”截然不同,“更加審慎、回歸理性”是房企2018年拿地的真實寫照。

  中指土地資料庫對全國300個重點城市的監測資料顯示,2018年1-12月,流拍住宅用地已超700宗。雖然土地流拍情況在2018年第四季度末已有所改變,但克而瑞資料也指出,2018年銷售額排名前100房企的拿地總貨值較2017年下降13%。

  從梯隊上來看,2018年,位列銷售榜前十房企的新增貨值、建面集中度均在50%以上,成為土地市場上的“常客”。值得一提的是,高喊“活下去”的萬科以及曾聲稱基本不在公開市場拿地的融創均是2018年的土地收割“大戶”,新增土地價值分別為2686.6億元和2033.1億元,僅次於碧桂園。

  此外,2018年11月中旬正式向港交所遞交招股書的中梁也正在加緊全國性縱深佈局以匹配其規模化發展的野心。據瞭解,2018年中梁新增土儲貨值同比增長165%,是銷售榜前30房企中貨值增長最迅猛的企業。

  規模房企充足的“糧草”或將進一步鞏固房地產業“強者恆強”的競爭格局。克而瑞指出,2018年,銷售前十房企新增土儲貨值占比較銷售集中度高出7個百分點,預示其未來規模上仍有較大上漲空間,而其餘各梯度新增土儲集中度均小於銷售集中度,差距有所分化或繼續拉大。

  除大型民營房企外,國資及具有國資背景的拿地聯合體也是2018年土地市場的活躍分子。克而瑞統計,截至2018年12月,中海、華潤置地、保利新增土地價值均過千億。此外,中指研究院資料顯示,2018年,全國住宅用地成交總價TOP10和樓面單價TOP10中,中鐵置業、中海等領銜競得方名單,且成交地塊多位於一線城市。有觀點認為,相較于一些受高杠杆所限,資金鏈趨緊的民營房企,較為穩健的財務政策及佔據優勢的資金成本是國企逆勢拿大宗地塊的底氣。

  就地方國資房企而言,華髮股份(6.220, 0.14, 2.30%)近期加快補倉力度,繼2018年11月落子廣東江門和北京房山後,其分別又以近53億元和35億元獲取湖北武漢CBD板塊兩宗地塊和廣東珠海住宅專案開發建設主導權。進入2019年,華髮股份毫無減速之意,通過入股專案的方式與萬科、金地、金融街(6.470, 0.24, 3.85%)合作開發南京、深圳地塊。

  事實上,“抱團”開發地塊已成為房企擴儲模式中的一個縮影。比如,以北京為主戰場的首創置業在2018年就通過股權收購對其版圖進行拓深及擴張。

  有市場人士對《國際金融報》記者表示,合作開發有助於房企之間的取長補短,如在面對配建保障性住房、“競自持”等愈發嚴苛的土地出讓條件時,大房企既可扮演財務投資者的角色,緩解資金壓力,又可提高專案公司資源整合及運營的能力。其預測,該種模式在2019年或將持續。

  關注城市能級

  2018年,房企的謹慎態度不僅體現在拿地金額和麵積上,在銷售降溫的大環境下,房企也更加重視其投資專案的所在區域及城市等級。

  克而瑞表示,從能級選擇上來看,三四線城市成為2018年多數百強房企的首選。房企在三四線城市新增土儲建面占比接近6成,比二線城市高出20%,而一線城市因受供應緊等因素影響,占比僅有4%。

  針對2019年一二線城市的預期走勢,易居研究院研究員沈昕認為,這主要取決於2019年調控政策和信貸政策是否會放鬆。一線城市和部分熱點二線城市已低迷較長時間,未來樓市如果回暖也會先從這類城市開始。

  值得注意的是,進入2018年下半年,由於棚改貨幣化退潮,一二線城市供地規模提升,再加上樓市整體走弱,不少房企選擇主動收縮戰線,調整區域佈局。

  一葉落而知天下秋,行業龍頭已先一步嗅出市場動向。早在2018年8月,恆大總裁夏海鈞就曾表態,恆大將持續覆蓋一線、二線城市和經濟發達的三線地級市,四線不準備去。融創則表示,其聚焦一二線核心城市的投資策略並不會變。同月,中海主席兼行政總裁顏建國也在業績會上透露,公司下一步投資會緊緊圍繞一二線城市,同時也包括一些人口的確在增長和產業的確在成長的新興城市。

  克而瑞指出,新興城市裡,重慶、河南鄭州、湖北武漢等中西部重點城市或將成為2018年房企競相爭搶的“熱土”。
 
2019.01.07 證券
青島杭州接力鬆綁 各地樓市政策微調將成常態
 分析人士表示,從近期監管層釋放出的信號可以看出,監管層已經意識到樓市的下行勢頭。政策總基調仍然堅持“房住不炒”,但將賦予地方政府更大的調整許可權。

  在菏澤、廣州、珠海等地先後鬆綁樓市調控後,又有城市加入這一行列。

  1月3日,青島市國土資源和房屋管理局高新區分局發佈通知,暫停執行《青島市高新區商品房公證搖號售房規則》,即取消購房搖號政策。此時距離該政策出臺僅有6個月的時間。青島也成為本輪調控中,首個取消搖號政策的城市。

  同日的消息顯示,杭州有銀行推出“接力貸”業務。在子女作為共同還款人的情況下,延長老年人購房的貸款年限。此舉被認為可充分利用購房資格,並用足資金杠杆。

  2019年伊始,兩個城市鬆綁樓市動作的出現,似乎代表了今年房地產調控政策的一種風向。

  分析人士表示,從近期監管層釋放出的信號可以看出,監管層已經意識到樓市的下行勢頭。政策總基調仍然堅持“房住不炒”,但將賦予地方政府更大的調整許可權。未來將可能有更多的“微調”動作出現,其中,“鬆綁”將是主要的調整方向,但也不排除收緊的可能。

  鬆綁樓市動機顯露

  青島市國土資源和房屋管理局表示,鑒於目前高新區商品房銷售市場運行情況基本穩定,故決定於2019年1月1日起暫停執行《青島市高新區商品房公證搖號售房規則》。今後將根據高新區房地產市場變化,適時調整和制定相關政策。

  由此,青島成為2019年首個對樓市政策進行調整的城市,也是本輪調控中,首個取消搖號政策的城市。

  中原地產首席分析師張大偉指出,“搖號”是市場火爆期的非正常舉措,2018年上半年,很多城市房地產供不應求,購房過程中的亂象頻出,部分城市甚至有公職人員參與其中。所以,很多城市發佈了公證搖號的政策。

  但現在看,市場基本面出現了變化,大部分城市出現了供大於求的現象,公證搖號的意義已經不存在。

  事實上,青島的這次調整僅限於高新區的範圍,取消該政策對市場的影響相對有限。但分析人士普遍認為,對於飽嘗政策調控之苦的青島樓市而言,此舉的信號意義更為重要,並有助於提振市場信心。

  有資料顯示,2018年青島市共網簽新建商品房(不含保障性住房)159500套,比2017年下跌15.1%;二手房共計成交54033套,同比下降22.8%。從全年各時間段來看,上半年市場尚可,下半年的市場壓力明顯增大,且到年末並未有明顯改善。

  據21世紀經濟報導瞭解,去年12月,青島的黃島、城陽等區域已經出現價格戰,萬科、龍湖等知名房企均加入其中。部分新房專案還對首付款推出“分期付款”的優惠政策。與此同時,去年下半年以來,部分房地產項目從只能接受單一的公積金或商業貸款,變為接受組合貸。

  推出“接力貸”的杭州,此前已經對限購政策做出調整。2018 年 12 月 21 日,杭州規定,外地戶籍居民家庭在杭州限購範圍內購買住宅的,自購房之日起36個月內連續24次社保或個稅繳納記錄,允許出現累計補繳3次的情況,但不得斷繳。這一舉措被視為限購政策的合理化修正,同樣屬於利好消息。

  與青島類似,受樓市調整的影響,去年杭州樓市交易量同樣受挫,新房和二手房交易雙雙下滑。

  這兩次調整被視為地方政府鬆綁調控的一種延續。2018年12月18日至19日,菏澤、廣州、珠海等城市先後對樓市政策進行微調,涉及限購、限售等條款。其中,菏澤成為本輪調控以來,第一個取消“限售令”的城市,也被視為第一個鬆綁調控的城市。

  上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報導表示,各地對樓市政策的微調,大多為合理化修正。這些調整雖然結合了當地樓市的實際情況,但也反映出地方政府存在鬆綁調控政策的動機,且這種動機正在付諸實踐。

  “收緊”動作同時出現

  各地自行鬆綁樓市的做法,是否符合監管層對樓市政策的總體定調?

  2018年12月21日,中央經濟工作會議召開,提出“要構建房地產市場健康發展長效機制, 堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策、分類指導,夯實城市政府主體責任,完善住房市場體系和住房保障體系”。 其中,自2016年以來,連續三年明確“房住不炒”的戰略定位, 被認為意味著樓市調控政策的總基調不會發生變化。

  中信建投(10.130, 0.92, 9.99%)證券還指出,在2017年“分清中央和地方事權,實行差別化調控”的基礎上,中央經濟工作會議提出“夯實城市政府主體責任”,這意味著在中央“房住不炒”的基調下,地方政府的調控靈活性加大。

  與此同時,“會議定調強化調控目標,弱化調控手段,是在市場基本面轉向的行業環境下,為今後地方調控政策進一步細化創造空間。”

  此後的2018年12月24日,全國住房和城鄉建設工作會議在京召開,首提“以穩地價穩房價穩預期為目標”,強調房地產市場供需雙向調節,改善住房供應結構,支援合理自住需求,堅決遏制投機炒房,強化輿論引導和預期管理。

  中信建投表示,住建部三個“穩” 而不是“控”字,意味著有關部門已經注意到基本面走弱趨勢漸顯,判斷2019年困難或將加劇,政策已經從防止大起逐漸回歸到防止大落,政策托底的可能性在加大。

  據21世紀經濟報導瞭解,早在前述城市正式發文鬆綁調控之前,“小動作”就已經頻繁出現。從2018年下半年起,很多二線城市在“限價令”的執行上有所放鬆,放行了部分價格偏高的新房項目。另有部分城市下調了房貸利率。多數分析人士認為,未來將有更多的城市效仿,並通過微調的做法,對政策予以鬆綁。

  中原地產表示,2018年第四季度,樓市調控政策出臺的頻率已大幅放緩。在前三季度出臺近400次調控政策的情況下,第四季度各地僅出臺64次調控政策,政策調控有明顯的“退燒”之勢。

  但嚴躍進同時指出,在“房住不炒”的總基調下,各地的微調動作將十分謹慎。一旦有“越界”行為,就會迅速得到糾偏。監管層也會關注市場預期的變化,避免鬆綁論調盛行,甚至有可能敦促政策收緊。

  1月2日,《人民日報》海外版就發表文章稱,當前中國經濟正處於轉型升級、提質換擋的關鍵階段,房地產市場平穩健康對於經濟實現更高品質發展十分重要。文章引用受訪專家的觀點稱,“各地應該圍繞自身城市化進程,根據人口流動和資源稟賦發展適合自己的支柱產業,形成新的增長點,避免回到靠房地產拉動經濟的老路。”

  值得注意的是,就在前述5個城市鬆綁調控的同時,還有兩個城市悄然收緊了公積金政策。

  2018年12月28日,汕頭市宣佈,提取住房公積金購房的區域,僅限職工本人或其配偶的住房公積金繳存地或戶籍所在地。汕頭還將申請租房提取住房公積金的額度由原9600.00元/年調整為4800.00元/年。12月29日,長沙明確,職工申請住房公積金貸款時住房公積金正常繳存時限由“6個月以上”調整為“12個月以上”。
 
2019.01.07 財經網
互聯網整合改造傳統供應鏈 建材電商迎來高速增長期
隨著電子商務的快速發展,建材裝飾業逐漸成為互聯網提升改造的一大熱點,通過互聯網及創新模式對傳統建材裝飾業進行供應鏈整合將是未來趨勢。

中國建材裝飾市場規模高達近5萬億元,長期呈現市場龐大、同質化嚴重、低效、資訊化程度低、物流成本高等特徵。隨著電子商務的快速發展,建材裝飾業逐漸成為互聯網提升改造的一大熱點,通過互聯網及創新模式對傳統建材裝飾業進行供應鏈整合將是未來趨勢。

數萬億元建材裝飾產業面臨管道掣肘

中國既是裝飾建材最大的生產國,也是最大的消費國。目前總市場規模已達5萬億元,並保持平均每年約10%的增長率。

據業內人士介紹,裝飾建材品類眾多,通常主要分為傢俱、人造板、陶瓷、石材、五金、塗料、照明、門窗、廚衛、材管、地板等,每個品類規模都達到數百億元至數千億元不等。

由於行業整體技術含量低、同質化嚴重、物流成本高等因素影響,當前建材裝飾市場集中度極低,即使百億規模的企業也寥寥無幾。在大部分建材品類中,製造工廠達數千家之多。另外,銷售端也極為分散,小賣家、裝修公司數量龐大。

當前的建材經營模式下,裝修存在包料或半包料等形式,消費者不能完全決定使用何種產品,而取決於其服務商(裝飾公司、工程隊)的推薦,造成眼下建材行業的採購和銷售,很大比例來自服務商及其供應商,而不是消費者。

某電商平臺的業內人士告訴記者,在傳統建材經銷供應鏈中,生產工廠由於同質化、規模小等原因造成管道建設低效、成本高,其銷售及物流基本依靠成本高昂的經銷體系。一線銷售商則面臨採購及備貨成本高、缺乏優質服務等難題。

上海另一家建材家居電商負責人認為,家居建材行業正在深度重構,未來三年行業或將有很大變化。裝修公司將在產業鏈中發揮核心作用,建材供應鏈數位化改造至關重要。

互聯網重構建材產業供應鏈

電子商務的迅猛發展給建材裝飾業帶來管道和行銷變革機會。圍繞行業痛點,大批家居、建材電商網站應運而生,憑藉互聯網優勢整合上下游資源,縮短交易中間環節,降低使用者交易成本。

針對定位於B2B(企業對企業)模式的互聯網供應鏈平臺,據業內人士介紹,服務物件是建材行業零售商,下游零售商可以通過手機用戶端一鍵採購批發,並享受物流快捷配送服務。通過電商平臺,下游零售商可節省10%至15%的經營成本。而對上游建材生產企業,專業電商平臺的出現有助其優化產能,獲取更多訂單。

其他業內人士認為,建材家居銷售管道一直在不停發生轉變,從初級擺地攤賣產品,鬆散、粗放型個體零散戶或小建材商店,再到建材批發市場,電商的到來給家居建材提供了多元化管道選擇。

各路資本正加速佈局建材電商行業。近期,齊家網向香港聯交所遞交招股書,擬以紅籌形式在香港主機板上市;京東宣佈上線建築材料業務;“工頭幫”獲得數千萬元融資;綠城中國戰略投資網築集團……建材電商正成為資本追逐的一大風口。

創新現代化供應鏈理念

中國建築材料聯合會會長喬龍德近日指出,建材行業自改革開放以來經歷了快速發展,但是建材服務業還處於起步階段,接下來要把發展建材服務業作為行業結構調整、增加新的經濟增長點的重要支撐。

在喬龍德看來,建材行業要充分應用互聯網、雲計算、大資料等新一代資訊技術,開展網上採購、銷售、結算,縮短生產週期和新品上市時間,降低生產經營和交易成本。

業內人士認為,傢俱建材產業創新升級方向之一即擁抱互聯網,加強線上線下融合,加大電商平臺品牌建設,利用互聯網及新科技資源,建立全管道電商行銷網路。

“建材行業未來在製造、採購、流通、出口、消費等各個環節都會出現互聯網平臺的身影。”馬金寶表示,在互聯網平臺驅動下,製造端的集中度會不斷增加,落後產能被淘汰,以適應消費升級趨勢。

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