曾被稱為「炒房三黃一劉」的房市投資大咖劉媽媽與兒子俞昌哲，深耕台中市逢甲商圈多年，被視為是該商圈神秘大咖房東之一，他們母子在2010年以逾10億元入手的福星路角地整棟大樓，除了有老牌旅館「碧根行館」外，1樓還有麥當勞租用。近期實價揭露碧根行館月租金為180萬元，在不計算麥當勞租金下，報酬率約2.08%。專家認為，該租金報酬率雖不高，但已高於周邊同類型產品行情，且具長期穩定收益。

報酬率大約2.08%
根據實價揭露，去年10月台中市西屯區福星路1筆地上11樓建物出租，月租金達180萬元，創下台中市除工廠產品外的不動產租金總價紀錄。該租賃物件為出租地上11層建物，總面積約2208.9坪，建物現況為140房、1廳、140衛。據查，地址位於福星路427號，推敲租客即為在地經營近30年的碧根行館，由於碧根行館並無換手經營，觀察應是續約條件揭露。

該大樓除碧根行館外，1樓店面尚有麥當勞承租中，大家房屋西屯逢甲加盟店店東詹豐澤估計，這個路段三角窗店面的月租金約30∼40萬元，換算1坪租金約7000∼8000元。

對照地籍謄本，該建物持有人領頭羊有限公司，負責人為房市投資大咖劉媽媽兒子俞昌哲，母子兩人不但專營台北市主要商圈店面、住宅，也深耕台中逢甲商圈，該建物自2010年經買賣取得，前一手持有人為上櫃公司海灣國際開發，當時俞昌哲以總價10.36億元取得建物總面積約2872坪。

劉媽媽在台北市西門町經營皮鞋店起家，後來發現「收租比賣鞋好賺」，遂投入房地產市場，狂買市區黃金店面，且多為長期持有，後來她轉往住宅市場，舉家搬到台北市大安區知名豪宅「帝寶」，之後交棒給兒子俞昌哲。

年進帳逾2000萬
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，若以投資金額和租金推算，該案的租金報酬率在2.08%左右，但若以單坪租金來看，略高於周邊同類產品行情，近年不少投資客，轉進中南部中小型商旅，「以逢甲商圈來看，租金報酬率約有2∼3%水準，雖然報酬率不高，但若位於精華區域，維持穩定租金收益，如此案1年進帳超過2000萬元，對投資客來說也有相當助益。」

最新調查顯示，台北市30歲屋齡以上的老舊辦公商業大樓至少達50棟，5年後將增加到88棟，在都更相關法令和銀行法陸續修正後，老舊商辦的都更商機蓄勢待發，估計至少10幾棟金融保險業和大股東持有的老舊大樓，紛紛啟動都更重建，潛在產值上看千億。

高力國際調查，台北市辦公樓目前超過30歲屋齡以上比例，已達20％，估計5年內，30歲老樓比例，將超過35％，預期在都更、危老條例及銀行法75條陸續修正後，金融保險業和銀行將掀起新一波老舊商辦都更熱潮。

宏大國際資產公司總經理陳益盛表示，銀行法第75條放寬金融業老舊行舍重建後自用比率由50％下調為20％，激勵金融保險和銀行積極把自家老舊行舍大樓參與都更；目前，國泰、新光、元大等逾10家金融保險業，都紛紛提出都更重建案。

據調查，國泰人壽民生建國都更案上月成功「變身」為台北國泰萬怡酒店，大幅提升資產價值，成為商辦都更的典範。目前國泰還有「國泰一號」REITs的「西門中華大樓」、及「國泰世華敦北分行」等屋齡30年以上的大樓，參與都更。

國泰霖園蔡家公子-寶豐隆實業董事長蔡鎮宇擁有的敦南地標「敦南誠品」大樓，「身價」最高，其資產價值，光是兩、三年前就至少200億元，預期更新改建後將三級跳。

元大馬家公主馬維欣掌控的和鑫光電所擁有的基隆路「佩芳大樓」，也才「變身」完成為「Hanns House」瀚寓精品酒店；接下來，元大金控將進行南京東路三段復興南路口地標「大同大樓」都更案，現正整合產權近尾聲，未來將是南京商圈新地標。

富邦金控位於仁愛路、建國北路口的富邦產險大樓先前受震災影響，已決定都更改建，預期將作為住宅商業大樓。另南京東路五段「中華開發大樓」近期也傳出有都更改建計劃；新光人壽南京東路「南東大樓」去年10月提出申請都更；玉山銀行兩個月前也以60億元買下敦北公辦都更地上權土地，計劃打造未來的企業總部大樓；中國人壽也正進行敦北台北學苑地上權總部大樓的開發計劃。

老行庫也跟上這一波都更潮。台灣企銀位於重慶南路襄陽路口的舊總行大樓，屋齡逾50年，正評估都更可行性；另外，大同分行、延平大樓等舊行舍，也在評估之列。

宏大國際資產總經理陳益盛14日指出，據金管會統計，在大陸投資設廠的台商上市櫃公司，截至2018年第三季止，匯回的資金累計高達4,337億元，商仲不動產業者預期，不動產市場可望直接受惠，最看好的明星產品是工業廠房、工業土地。

陳益盛表示，2018年商用不動產交易金額突破千億元關卡，顯示台灣企業界對於市場樂觀。除金融保險業滿手現金之外，台商企業資金回流數千億元，也牽動商用不動產市場的表現。觀察2019年商用不動產，將有八大投資趨勢。首先，台商資金回流持續購置土地廠房、商辦、豪宅、旅館；預期後續最看好工業廠房、土地，其次為商辦、旅館及豪宅為主。

第二，台北市B辦價格悄悄漲、A辦租金續上揚。第三，建商擁地不建，期待量身打造商業大樓，如企業總部、科技廠辦、旅館、展示空間及餐飲或主題商場等。

第四，老舊商辦都更展現商機，且中大型企業舊總部或北市基地超過300坪，甚至上千坪基地舊商辦都更，將蔚為趨勢，如敦北台塑總部大樓展開都更。

第五，台北市精華地段地上權開發案，重現生機。隨著地價逐步平穩，地上權地租亦逐步採雙軌制，即部分固定地租、部分隨公告地價浮動，去年多筆精華區地上權開發案順利去化；預期2019年，台北市中心將有數處令人期待個案出現。

第六，零售業「V」型化，百貨業持續歡迎餐飲業進駐。第七，工業區土地一枝獨秀，甚至也同時加入都更行列。

第八，旅館業轉型，以台北市而言，高端五星或六星級，平價青年旅館、精品商務飯店，這三種等級飯店各有定位，並搭配地利之便，或與外國知名品牌合作，適當搭配品牌餐飲，以提高來客量。

儘管去年上半年房市略回溫，但統計2018年至今，就有13筆建案遭到法拍，這些建案整棟法拍推升法拍戶數，估2018年全台拍賣移轉量體恐衝破5,000戶，為近三年高點。

據內政部拍賣移轉最新資料顯示，2018年累計至11月全台拍賣量達4,825棟，年增近一成，由於2017全年約4,899棟，因此去年幾乎確定超過5,000戶，創三年高點，以北北桃及高雄市增幅最多。

其中較特殊的情況是整棟建案遭法拍件數多，繼去年台北市北投「樂高高」、新北樹林「永捷京都」等案流入拍賣市場，今年年初又傳出新北中和建案「嘉泉名璽」2月將法拍。

寬頻房訊發言人徐華辰指出，2018年遭到法拍的主因仍以「清還債款」占大宗，因此儘管房價有下修，但雙北房價仍在高點，屋主若有周轉需求，拿房產抵押的案件不少，不過受惠於房貸利率維持低檔，實際還不出貸款遭法拍的物件並不多。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，台灣現行低利環境加上銀行放貸趨向寬鬆，法拍市場新增供給、拍定量其實處在低檔，不過2018年陸續有建商因資金周轉不靈，持有標的物流入法拍。

寬頻房訊統計資料顯示，2018年至今遭法拍建案高達13筆，包括北投「樂高高」等建案全案，或建商所持有未售戶遭法拍；雖然才剛進入2019年，已有六筆建案將在第一季待拍。

至於今年狀況，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨認為，北部大量賣壓對於大型建商應不構成影響，但對於中小型建商，確實有去化上的壓力，財務若操作不慎，不排除建案恐整批落入法拍市場，雖不至於雨後春筍般地湧現，但零星個案還是可能發生。

高雄市左營區一間房仲公司今天下午遭人持榔頭砸毀店面落地玻璃，警方獲報到場發現砸玻璃的戴姓男子還在現場，將人帶回調查。詢問過後，發現戴男日前打算購買一間公寓，托房仲業務向賣家洽談價格，賣家疑因看準選後房價會上漲，不願以一開始口頭允諾的價格出售，戴男才持榔頭砸房仲公司的落地玻璃洩恨，警詢後全案依毀損罪移送法辦。

左營警分局指出，戴姓男子（77歲，竊盜、傷害、恐嚇前科）今天下午2點15分，持榔頭砸毀新庄仔路一間房仲公司落地玻璃，玻璃當場碎裂，警方接獲公司員工報案後趕到現場，將戴男依現行犯帶回派出所調查。

戴男向警方表示，他11日與該公司的陳姓房仲業務（56歲）接洽，想購買位於新興區南華路的一間公寓，當天便交付斡旋金新台幣24萬8千元，請房仲代為向房屋賣家斡旋售價，不料隔天房仲再次陪戴男到南華路看公寓時，房屋賣家疑似認為目前房市看漲，不願以一開始口頭答應的價格將房屋出售。

房仲於是將斡旋結果告知戴男，但戴男認為房仲收了斡旋金，就應該達成他當初的期望，否則應為此賠償2倍的斡旋金以補償他的損失，但房仲依據當初簽訂的「斡旋金契約書」婉拒戴男的要求，戴男認為房眾公司未依約行事，一時氣憤之下，今天下午坐計程車到現場砸毀公司落地強化玻璃，玻璃價值約新台幣1萬5千元。

事後房仲公司洪姓董事代表該店對戴男提出毀損告訴，警詢後將戴男依毀損罪嫌移送橋頭地檢署偵辦。

配合政府推動危險暨老舊建築物加速重建政策，國內唯一不動產專業銀行—土地銀行與福榮華建設共同合作，協助高雄市新興區老舊建物的地主進行改建，未來將成為地上15層、地下2層RC造新穎大樓。

土銀指出，該案鄰近高雄鐵路地下化之廊帶土地及「幸福川」，配合市府規劃廊帶土地為生態綠廊道、自行車道及水廊系統，將翻轉城市地景風貌及再現高雄火車站生活圈榮景。

該重建案由土銀配合重建專業團隊及地主進行老舊建物改建，除帶給地主擁有舒適安全的生活家園外，亦呼應高雄鐵道廊帶土地未來之發展，再造城市嶄新面貌。

土銀已陸續成功協助雙北、桃園、新竹、臺中及高雄地區等十餘件老舊建物個案進行改建，其中除縣市政府核定之危老重建外，亦協助海砂屋及30年以上老舊房屋重建，提供重建業者及地主完整的金融服務，讓重建業者順利完成老舊建物改建及保障地主之權益。

土地銀行為國內唯一不動產專業銀行，以豐厚的業務基礎與服務動能，擴大辦理企業授信、信用卡、財富管理、電子金融等業務，滿足消費者的所有需求，未來除了持續深耕土建融外，對於數位科技及海外業務、提升獲利能力的經營方向將更加精進，力求為客戶提供多元化創新金融服務，朝全方位優質金融機構的目標前進。

四大代銷業者今年接案量衝破3,700億元，值得注意的是，兩大龍頭海悅、甲山林同時把戰線延伸至南部市場，各自接案量均達百億元以上，其中海悅機構更首次搶進台南接案，看得出集團企圖心；新聯陽接案布局則到台中，拿下總銷百億元的豪宅案，創意家則是固守原本北台灣戰線。

為搶攻房市買氣，以北台灣戰線為主的海悅、甲山林、新聯陽、創意家等四大代銷，今年接案版圖轉變；其中海悅國際除了新北市依舊是布局重點，區域接案量達375億元外，新接案版圖延伸至南部市場。

海悅國際總經理王俊傑表示，今年台南、高雄新接案量合計113億元，分別拿下45億元「聯上康橋」、23億元「文元一品」、45億元「三發五塊厝」三大新案。

甲山林機構今年拿下高雄兩筆新案，包括郡都建設總銷70億元新案，以及興富發建設30億元建案，合計案量達100億元；甲山林廣告暨愛山林建設總經理張境在及王俊傑直言，前進高雄接案並非「韓流效應」，而是市場買氣回溫，加上業主願意配合以「親民價」銷售所致。

新聯陽機構總經理林徹人指出，除了建商願意配合市場行情銷售外，新案有無代表性，也是集團考慮是否接案的重點。

房市買氣回溫，興富發、華固、長虹、達麗、三圓等知名建商乘勝追擊，近期祭出「貼近市場行情價」的銷售策略，希望刺激新一波買盤，維持市場高人氣，提前炒熱329檔期熱度。

隨著建商大舉讓利推案，海悅、甲山林、新聯陽及創意家等四大代銷業接案量因而暴增，目前合計在手新案量逾3,700億元，較去年同期大增逾八成。

海悅總經理王俊傑表示，過去海悅集團平均每年新接案量約600億至800億元，今年可能衝刺到1,000億元，較過去成長逾25%，其中上半年就超過700億元，較去年高出200億元。
王俊傑分析，近期主要建商頻推「貼近市場行情價」搶市，代銷商接案策略也順勢採取「把餅做大」策略。

甲山林機構今年新接案量約1,200億元（加計自建案），較去年成長一倍，光是上半年案量達415億元，並持續重壓江翠北側重劃區，「帝國廣場」、「漢疆」兩大案合計總銷就達125億元。

甲山林廣告暨愛山林建設總經理張境在指出，「產品賣得出去最重要」，今年集團接案量擴大，主因房市買氣較前二、三年來得好，加上業主願意配合代銷業者以貼近市場行情銷售，因此集團接案意願提高。

新聯陽機構總經理林徹人表示，今年集團全年新接案量初估約1,200億元，目前業主對建案價格不再是高可攀，而是願意貼近市場價格，「賣得掉才會接案」。

像是已經登場的麗寶集團的「北歐莊園」，平均每坪銷售價約45萬元，加上三、四十坪的自住產品規劃，該案開賣不到一個月，銷售狀況達三成。預計329檔期開賣的「華固翡儷」，目前預約狀況相當不錯。

美中貿易戰開打以來，為經濟景氣增添不確定因素，豪宅市場明顯退燒，反倒是竹科週邊主打小坪數、低總價的個案，傳出銷售告捷的好成績。利豐建設位於關新公園旁的「賦居」預售案，推出三個多月就締造銷售預六成的佳績。

有「台灣矽谷」之稱的新竹縣市，早年是以米粉、貢丸等農特產遠近馳名。隨著工研院、新竹科學園區進駐，逐漸改變產業結構與生活環境，同時為居民也帶來了就業機會和高薪資所得。外地來新竹就業的移居族，更成為支撐新竹房價穩定的大功臣。

利豐建設董事長簡嘉成表示，利豐推案向來秉持的企業理念「選好地、起好厝。」買地寧缺勿濫，即便土地買貴也要挑選較好的地段，強調「步行生活圈」，在住家步行即可滿足基本生活需求，且堅持基地一定要有開闊的景觀視野，擁有大棟距、大街廓優勢，保有住宅的良好通風及採光。

「賦居」專案陳清駿表示，在都市中擁有諾大的綠地，是可遇不可求的，「賦居」正座落關新北路，緊鄰關新公園，擁有得天獨厚的環境，鄰近竹科園區，還有新莊車站，在工作與交通上占盡地利之便。

在生活與小孩教育上，旁邊就有關東市場，可滿足飲食採買的需求。關東國小步行2分鐘即可到達，讓父母親接送小孩上學不僅方便，更可以享受陪他們成長的過程。

利豐「賦居」全區規劃25〜38坪、2〜3房產品，戶戶講究採光與通風，搭配歐式廚具、BOSCH烤箱、TOTO免治馬桶、電動曬衣架等多項貼心建材，限量80戶。

陳清駿表示，賦居每坪牌價約36萬元，總價依坪數、樓層與方位不同，從905萬元至1,430萬元不等。主力客層是年齡介於30-35層的首購族；其次是住在關新公園週邊的科技人，挑選鄰近的賦居要供長輩、或是弟妹來新竹就業，可就近為鄰的好宅。

日前在台灣金融研訓院舉辦一場2019年台灣商用不動產趨投資趨勢的講座，主講人宏大國際資產總經理陳益盛指出，「在不景氣市場有人一樣賺錢，在景氣好時卻也有的人賠錢」在市場渾沌不明之際，就是要從中察覺危機並發掘契機。」儘管2018年全球經濟景氣動蕩，但全年度商用不動產交易仍突破千億元關卡，似乎顯示台灣企業各界對於未來市場呈現稍具樂觀的看法。除了金融業滿手現金之外，台商企業資金回流資金數千億元，而這些資金要去哪裡，2019年面對全球經濟景氣下修、台海二岸政經環境的變動、中美貿易戰的不確定因素…等諸多因素，商用不動產的投資或開發動態及趨勢，關係到產業的發展與變化，可說是經濟發展的前期指標。

陳益盛總經理表示，依據宏大國際資產近期的交易與觀察，從政策的調整、買家的來源、業主的需求、資金的轉移等多面向累積，分析台灣2019年投資進行式及趨勢有以下幾點可供投資或開發參考:

一、台商資金回流持續購置土地廠房、商辦、豪宅、旅館：依據金管會統計，在大陸投資設廠的台商上市櫃公司，2018年第三季截止匯回的資金累積高達4337億元，較2018年增加423億元。如加上中小企業台商，金額將更為可觀。具宏大不動產企研室統計，目前仍以工業廠房、土地為主，次為商辦、旅館及豪宅為主。

二、北市B辦價格悄悄漲、A辦租金續上揚：舊商辦近年因都更重建、改裝旅館等，供給呈現負成長，而租金收益約2.5％又優於住宅，陳益盛表示近年成交幾處舊商辦，與住宅比較相對抗跌，甚至較優質的個案成交價格仍高於往年;另因公司新創、合併、及新A辦陸續完工招商，也帶動企業總部搬遷潮並拉高租金，也因彈性空間成本考量，共享辦公室/商業空間持續掀風潮。

三、開發商有地不建，期待量身打造商業大樓，如企業總部、科技廠辦、旅館、展示空間及餐飲或主題商場等：陳益盛指出，前幾年住宅市場多頭超過十年，建商取得土地總是二話不說興建住宅。近3~4年住宅市場反轉，建商轉變為建照不急著送、或報開工不動工，尋覓幫企業量身打造符合客需的建築物。

四、老舊商辦的都更商機，金融業都更案蓄勢待發：主要是銀行法75條放寬金融業老舊行舍重建後使用率由50％下調為20％，使得國泰、新光、元大...等逾十家金融業紛紛提出都更重建案。其二是中大型企業舊總部或北市基地超過300坪，甚至上千坪基地舊商辦都更，也將蔚為趨勢，如敦北台塑大樓、及敦南、南京復興、松江商圈...等多處。

五、核心地段地上權開發案重現生機：隨著地價逐步平穩，而政府地上權地租亦逐步採雙軌制，即部分固定地租、部分隨公告地價浮動，加上好地段土地取得不易，2018年多處地上權開發案順利去化。如位於台北市中山南路、忠孝東路口市議會舊址要建飯店，仁愛路路原空軍俱樂部由元大金以超底標一倍以上高價取得要興建自用辦公，原冠德取得的敦北地上權興建商辦出售給玉山銀行等幾處，陳益盛預估2019年北市中心將有數處令人期待個案將出現。

六、零售業「V」型化，百貨業持續歡迎餐飲業進駐：街邊零售店面租售價格再下探、大型商場風繼續吹。零售業大者上萬坪，小者3、4坪，甚至一根騎樓柱子都可分多面出租。近期除南山微風走日式風輔剛開幕、ATT以親子家庭主題進駐大直、台中三井outlet也試營運等，陳益盛表示目前仍有多家企業或品牌，持續在北、中、南各地尋覓大面積土地，準備規畫複合式商場或商辦。餐飲業持續進駐各大百貨、購物中心，因餐飲業營收仍是近年持續成長的服務業，雖非萬靈丹卻也不可不為。

七、工業區土地一枝獨秀：工業土地需求大於供給，電商加物流業搶占大型工業地之外，捷運加持也讓新北工業廠房升級廠辦、總部，工業區也同時加入都更行列。有多家建商無奈地表示，洽談幾處工業地，因多家開發商合建意願高，使得地主往往期望過高，開出條件偏高的地價或合建比例，陳益盛預估工業土地開發仍以企業自用及建商合建為主。

八、旅館業轉型：以台北市而言，除了特色之外，三種主要層級定位各有市場。分別是高端五星、六星級，平價青年旅館，及精品商務級以日、韓、港客等為主。另外需搭配二要件: 其一為地利之便更佳，如北車西門六鐵共構、敦南、敦北、信義商圈、市中心雙捷運站等周邊，其二為與外國知名品牌合作，並適當搭配品牌餐飲提高來客量。

此外，陳益盛近一、二年發掘台灣房地產市場目前另有一個特別的現象，即是儘管資金充裕，但除台資回流相對大膽進場之外，本土企業投資相對保守，倒是外資逐步感受到一點一點的商機浮現，值得玩味。

台北市政府地政局2019年1月14日表示，最近一期(2018年9月)實價登錄交易件數1,012件，較8月減幅2.22％，交易總金額261.15億元，較8月增幅6.02％；住宅價格指數109.20，較8月下降0.62％。9月實價登錄交易量較8月減少2.22％，交易總額增加6.02％，總結觀察「全市住宅價格下跌，大樓走低公寓微跌」。

地政局指出，最近一期(2018年9月)實價登錄量價動態，全市交易量共1,012件，較8月1,035件減少23件，減幅2.22％，較2018年同期927件增加85件，增幅9.17％，較2018年平均937件增加75件，增幅8.00％，較5年均值1,243件減少231件，減幅18.58％。交易總金額為261.15億元，較8月246.33億元增加14.82億元，增幅6.02％；較2018年同期240.95億元增加20.20億元，增幅8.38％，較2018年平均248.24億元增加12.91億元，增幅5.20％，較5年均值345.72億元減少84.57億元，減幅為24.46％。

2018年9月全市住宅價格指數109.20，較8月109.88下降0.62％，較2018年同期(2018年9月)108.92上升0.26％；標準住宅總價1,366萬元，標準住宅單價每坪50.25萬元。

大樓住宅價格指數118.52，較8月119.34下降0.69％，較2018年同期121.20下降2.21％。公寓住宅價格指數100.71，較8月100.77下降0.06％，較2018年同期107.14下降6.00％。9月全市住宅價格月線、季線微跌，半年線連6月上漲；大樓月線、季線及半年線均走低；公寓月線微跌，半年線微升，季線持平。

　　保利地産（600048）1月14日公告顯示，2018年12月，公司實現簽約面積296.95萬平方米，同比增長18.54%；實現簽約金額365.26億元，同比增長4.50%。2018年全年，公司實現簽約面積2766.11萬平方米，同比增長23.36%；實現簽約金額4048.17億元，同比增長30.92%。

　　同日，保利地産還發布2018年業績快報，受公司經營規模擴大，受項目結轉規模提升、結轉項目權益比例下降影響，公司2018年實現營業總收入1936.27億元，同比增長32.31%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤188.02億元，同比增長20.33%。

1月14日，中國證券報記者獲悉，近日，東莞市住建局聯合東莞市工商局聯合發了關于推廣使用《東莞市商品房認購書（范本）》的通知，提出買家在樓盤認購後，“兩天內可無理由退定”。東莞市住建局房管科相關負責人介紹，新版認購書將在2019年3月1日起正式在全市推廣實施。截至目前，東莞是國內唯一正式出臺“無理由退定”政策的城市。

　　中國證券報記者查閱發現，2018年4月18日，東莞市住建局聯合東莞市工商局發布的《東莞市商品房認購書（范本）（徵求意見稿）》中就提出“無理由退定”的政策。其中，“無理由退定”需要滿足以下五個條件：第一，購房者在認購書簽訂之日起兩個工作日內(不含簽訂當日)要求解除認購書退回定金，如雙方尚未簽署《商品房買賣合同》的，可退定。第二，認購書簽訂後，遇到政策改變導致購房者及其家庭成員(包括配偶、未成年子女)不能按照原有政策條件購房，要求解除本認購書的，可退定。第三，房企未在約定的期限內與購房者協商簽訂《商品房買賣合同》，房企雙倍返還購房者已支付的定金。第四，房企“一房兩賣”的，房企應向購房者雙倍返還定金。第五，由于不可歸責于買賣雙方的原因導致不能在約定時間內簽訂《商品房買賣合同》的，可退定。

　　但值得注意的是，在認購書簽訂之日起兩個工作日後，購房者就不得以不了解相關購房、貸款政策或不了解項目情況為由拒絕履行該認購書。另外，出售方未在認購書約定的期限內與購房者協商簽訂《商品房買賣合同》的，購房者有權解除該認購書。購房者解除本認購書的，出售方雙倍返還購房者已支付的定金。特別注意的是，如果在認購書簽訂後因政策改變導致購房者或購房者家庭成員(包括配偶、未成年子女)不能按照原有政策條件購房，要求解除本認購書的，出售方應當同意解除，並將已收取的定金退還購房者。如果出售方在購房者支付認購定金之日起至該認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，出售方也應當向購房者雙倍返還定金。

　　對此，業內人士表示，東莞在全國范圍內首推無理由退房，將住房當作商品供給環節，把買房當作一種消費行為，納入保護，有利于買房人的消費者權益。在買房環節，通常會有定金、排卡費等不合理環節，通常會導致一些矛盾，這個規定的出臺，對于消解買房中的矛盾有一定現實意義。

　去年中國樓市出現調整，尤其是下半年調整力度較大，近段時間，部分城市也出現了政策鬆動和微調。專家預計，2019年“房住不炒”的政策主基調不會有實質性扭轉，意即在支持居民合理自住型需求的同時，著力打壓投資、投機性需求。隨著去年下半年房地產市場持續降溫，部分城市、部分區域2019年調控政策出現微調也在預期之中。

　　多地鬆綁房地產調控政策

　　近一個多月來，多個地方城市鬆綁了限購或者限售政策。其中，最為明確的是山東菏澤市，明確提出取消限售條件，這被理解成為“打響樓市鬆綁令的第一槍”。緊接著不少城市紛紛放寬購房限制。

　　1月10日，珠海市提出，將加快完善覆蓋在珠海發展港澳人員的公共就業服務體系，探索放寬澳門居民在購房等方面的限制。1月3日，青島市國土資源和房屋管理局高新區分局發佈通知，暫停“搖號售房”規則。2018年12月底，廣州市出臺最新規定，可異地提取公積金進行購房；幾乎同時，佛山市取消了購房最低准入條件。

　　回顧2018年，房地產調控政策由緊到松。相對應的是，地方政府政策層面也出現明顯的兩階段變化：前三季度堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，涉及四限政策持續高壓，整治市場秩序，上調房貸利率等；四季度調控政策略有鬆動的跡象，廣州、武漢、南寧等部分城市局部放鬆限價，多城市下調房貸利率上浮比例，菏澤更是明確提出取消限售條件。

　　2018年12月，社科院發佈的《中國住房發展報告（2018-2019）》指出，綜合房地產市場週期、前期需求釋放以及政策調控的多重影響，進入2018年下半年後，隨著持續三年的調控政策逐漸顯現效應，部分城市樓市逐漸顯露疲態，土地溢價率不斷下降、土地流拍不斷增加，部分城市的庫存又進入上升通道。

　　業內人士分析認為，2018年底中央經濟工作會議繼續堅持“房住不炒”的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任。基於此，未來“房住不炒”、因城施策的政策主基調保持不變，在支持居民合理居住型需求的同時，著力打壓投資、投機性需求，緩解熱點城市房價上漲壓力。

　　聯繫到近期菏澤取消限售，有分析認為本輪調控政策預期將出現轉變，更多城市或將跟進鬆綁調控。尤其是那些庫存壓力較大的城市，放鬆調控的可能性更大。

　　新城控股(24.960, 0.17, 0.69%)高級副總裁歐陽捷分析認為，當前，市場成交量下滑是住宅市場的主流。“限購的目的是為了限制投機，既然投機客全面退潮，放鬆限購就成為穩定提升成交量的政策首選。比如，降低入戶門檻、降低社保條件、降低人才標準，都會增加市場成交量。”

　　在他看來，限價政策也有放鬆跡象。“一些城市在市場下行時放鬆高端盤價格，釋放高價地入市，順勢解決了高端盤‘堰塞湖’問題。部分一二線城市房貸利率下調已經成為小趨勢，也會推動住宅市場的回溫。”

　　部分城市存在政策回檔動力

　　至於政策放鬆的邊界在哪裡？歐陽捷認為，“限購政策將出現普遍性放鬆，但不會是取消限購。放鬆的邊界將聚焦在限購條件上，比如農民進城買房即可落戶，本科落戶降為中專可落戶，社保年限可以降為半年甚至更低。”

　　“房地產市場正面臨逆週期調節的時機，政策放鬆恰是逆週期調節的預調微調。”歐陽捷表示，地方政府適度放鬆調控，吸引房企買地，金融機構下調利率，都在助推市場回溫。“不過，‘房住不炒’仍是長期定位，從這個意義上來說，放鬆不等於放開，調控也不會退出。”

　　在業內看來，局部市場住宅銷售持續遇冷是政策鬆綁的主要原因。2018年，全年商品住宅成交規模較2017年微增，城市市場格局也發生了明顯變化。尤其隨著“因城施政、分類調控”的逐步貫徹實施，一線、二線和三四線城市市場分化愈加顯著，城市熱點輪動的勢頭方興未艾。

　　克而瑞地產研究中心的統計資料顯示，從2018全年成交結構來看，三四線市場依然是商品房成交規模主力，占比上升至69%，一線和二線城市成交規模繼續同比下降。該機構認為，考慮到2018年下半年以來市場持續低迷、觀望情緒蔓延，部分三四線城市專案已經降價搶跑，預計2019年城市市場成交規模整體將下滑，而政策回檔壓力主要集中在需求透支和購買力不足的部分二線和大多數三四線城市。

　　上海易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，近期全國部分城市出現了政策調整，“這說明政策放鬆會考慮很多內容，目前是試探階段，比較謹慎。”嚴躍進認為，“對於涉及房價、市場交易秩序、市場預期等概念，政策的鬆綁相對會謹慎，不會輕言放鬆。對於市場成交量、庫存、物業結構等概念，政策上相對會有所放鬆，體現了‘政策分類指導’的導向。”

　　預計不同城市間表現仍將出現分化

　　克而瑞地產研究中心相關人士分析認為，考慮到當前市場已經轉冷，專案去化率已經有明顯的下調，而菏澤、珠海等局部政策放鬆後，調控放鬆預期被進一步強化。但是，購買力嚴重不足是制約三四線成交的最大障礙，大部分三四線市場仍然勢必進入深度調整期，預計2019全年不同城市間表現仍將出現分化。

　　易居房地產研究院分析預測，2019年全國商品房銷售面積可能呈現小幅下降態勢，預計全年同比下降6%左右，在持續四年增長後再次轉降。因此，易居方面在《2018-2019年全國房地產市場研究報告》中預測指出，2019年全國樓市將延續2018年8月開始的降溫進程，全國多數地區的樓市都處於過冬狀態。

　　該機構據此分析指出，“相關部門必須密切關注降溫節奏與幅度，轉變調控思路，由之前兩年多的緊縮型調控，慢慢過渡到擴張型調控；政策重心由防房價大起，轉向防大落。以確保全國房地產市場實現‘軟著陸’，朝著平穩健康的發展方向推進。”

　　針對2019年的政策走勢，易居方面指出，在“房住不炒”大前提不變的情況下，相關部門和地方政府同時將關注地產領域包括銷售量、投資量、價格等下行所帶來的壓力，進而出現各類托底和提振的政策內容。從寬鬆的角度看，對於一些樓市下行壓力大的城市，將遵循“一城一策”的大方向，局部放鬆，尤其是普通住房標準、二套房貸認定、限價、限售、限購、公積金政策等方面，會有放鬆的可能。

　　“房地產需求端的政策將進一步寬鬆。其中房屋買賣市場上將對限購、限售等政策做進一步調整，尤其是一些房價上漲幅度有效控制、市場交易下行力度大的城市，預計放寬的可能性較大。”易居研究院在報告中進一步指出。

　　值得一提的是，社科院在2018年12月發佈的報告中也同樣指出，綜合房地產市場週期、前期需求釋放以及政策調控的多重影響，預計2019年市場仍將保持總體回檔、平穩釋放的總體走勢，出現持續震盪、大幅下跌的概率較小。但局部地區和租賃市場仍存在供需矛盾緊張、市場預期向好的上行壓力，剛性需求和改善性需求有進一步的釋放空間。

　　社科院的報告由此預計，未來，一線城市可能微調調控措施，保持調控政策的適度；二線城市可能最具放鬆的衝動和條件，啟動樓市的熱度；三四線城市可能動用干預之手，極力維護樓市的溫度。

近期，包括北京、上海、廣州等地房貸利率鬆動的消息引人關注。而在深圳，也有銀行再度下調首套房基準利率的上浮比例。

其實，房貸利率一直是購房者關注的重點。此前，深圳絕大部分商業銀行執行首套住宅基準利率上浮15%，二套住宅貸款利率執行基準利率上浮20%。不過，從去年10月份開始，全國部分城市銀行首套房貸利率已開始有下調跡象。到了去年12月和今年1月，深圳多數商業銀行的首套住宅基準利率上浮比例從15%悄然回檔至10%。

不過，記者向滙豐銀行詢問時得知，該行對首套住宅的基準利率上浮比例已經下調至5.14%左右。值得注意的是，要獲得這樣的貸款利率需要滿足諸多條件，包括房屋的新舊程度、房屋面積、貸款數量、客戶資質等。此外，客戶只能選擇全商業貸款，不能轉公積金貸款。

有銀行客戶經理告訴記者，剛剛進入2019年各家銀行的貸款額度比較充裕，此前放款往往排隊至少接近兩個月時間，而今年以來一個月左右就可以完成放款，再加上此前央行降准，市場的資金面比較寬鬆，利率出現鬆動比較正常。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，從目前的情況來判斷，今年首套房執行利率有進一步下調的機會，起碼下調至基準是可以期待的事情。房貸利率下調能有效減輕購房者的負擔，而且也會刺激成交量的上升。

也有業內人士認為，銀行降低信貸利率是很正常的經營決策。隨著市場流動性的增加，銀行手中可以調動的信貸資金量級有明顯上升。此外，受持續性降准政策的影響，銀行本身流動性在改善，有助於擴大放貸規模。未來，房貸利率存在下行的可能，但房貸利率的下調並不意味著調控的放鬆。

融360監測資料顯示，2018年12月全國首套房貸款平均利率為5.68%，相當於基準利率1.159倍，環比下降0.53%。那麼，多城鬆動，房貸利率拐點已至？融360大資料研究院預測，2019年1月全國房貸平均利率將出現小幅回檔。有分析人士表示，目前一線城市較早出現利率下降趨勢，二線城市相繼出現利率回檔，但整體下降幅度較小，預計後期或有更多城市出現變動回檔，但是在大框架內下降的幅度不會過大，穩中有降或將是利率變化特徵的反映。

“市場下行趨勢不會因此改變。”同策研究院總監張宏偉認為，現在還達不到寬鬆的環境。即使利率下調，相對基準利率來說，也是上浮狀態。此外，對於一二線大城市來說，房貸利率微調，背後依然是高房價的基調。“對樓市的影響依然微不足道。”張宏偉說，高房價之下，利率下調依然難以啟動普通老百姓的購買力。只有房價真正下降，市場才會好轉。

除了房貸利率出現鬆動，深圳購房者有望在今年迎來上調豪宅稅標準。市場普遍預計，深圳在今年不排除會結合實際情況，提高豪宅稅門檻，給剛需購房者減壓。據悉，目前深圳普通住房價格標準依然採用的是2015年10月1日出臺的標準，對於現在的市場價格來看，並不能夠形成匹配，部分普通住宅被“豪宅化”，導致購房稅費大幅增多，部分剛需客戶利益受損。有分析人士認為，根據實際情況對住房價格標準進行調整有迫切必要，能對剛需客戶起到減負效果。

綠城中國（０３９００）宣布，附屬西安國際陸港，委聘主要股東附屬中交二公局第五工程為主要承建商，進行西安全運村３、４、７、８地塊（三期）的建造工程，代價為４﹒２億元人民幣，擬以內部資源及外部融資撥付。
該工程位於西安市國際港務區，總建築面積約２２﹒２萬平方米，擬主要開發作住宅物業、寫字樓及商業物業。

大埔爆發新盤搶客戰，信置（00083）旗下大埔白石角逸瓏灣8公布獲批預售僅3天，發展商昨晚即發出首張108伙價單，折實平均呎價低至13228元，較毗鄰對上一個發出價單的新盤雲滙第2期首批，開價低近25%，而相對同區招標發售的新盤及二手則低最多達40%。項目折實入場費607.38萬元，個別單位折實呎價僅12088元，為近年白石角區內新盤新低價。

兩房607萬入場 截擊天鑽

逸瓏灣8火速低價推盤，似衝着中國海外（00688）於同區正準備次輪銷售的天鑽而來，由於折實平均呎價較天鑽最新一批加推單位折實平均呎價13350元還要平，兩盤對撼，令搶客戰急升溫。

逸瓏灣8昨日首度展出2房示範單位，晚上隨即發出首張108伙價單，速度之快出乎意料，首批單位實用面積490方呎至779方呎，平均呎價16633元，發展商提供最高20.5%折扣優惠，折實平均呎價降至13228元，其中最平為3C座1樓D室，實用面積490方呎，兩房間隔，折實售價607.38萬元，呎價12396元。

該項目較2018年7月新地（00016）推售同區的雲滙第2期首張128伙價單折實平均呎價17380元低23.9%，相對區內以招標發售的雲滙第1期及億京旗下海日灣1期，兩盤平均成交呎價約23000元及19000元，逸瓏灣8更大幅低約42.8%及31.2%。

逸瓏灣8「劈價」推售，不單向白石角區內新盤搶客，甚至截擊首輪銷售取得沽清成績後即兩度加推的天鑽，天鑽於過去周六及周日公布的兩張價單，折實平均呎價已升穿13000元，最新一批162伙，折實平均呎價為13350元。逸瓏灣8昨日低價出擊，似刻意爭奪天鑽的購買力，對壘的味道極濃。

信置營業部聯席董事田兆源表示，項目以超級開心價推出，料最快下周發售。位於大埔白石角科研路1號的逸瓏灣8，提供528伙，實用面積490方呎至1688方呎，預計2021年6月底入伙。

中原地產亞太區副主席陳永傑指出，逸瓏灣8首批折實平均呎價13228元，價錢對比同區去年推售的新盤折讓約兩成，可見發展商希望開賣可一Q清袋，定價克制，首批共76伙兩房戶，或可吸納上車客，勢分散天鑽客源。

Carmel提價6%加推22伙

另外，折實平均呎價創逾兩年來新盤首批新低的永泰地產（00369）屯門大欖The Carmel，昨日加推新一張價單，涉22個單位，平均呎價11564元，較首張價單調高6.1%，實用面積279方呎至805方呎，售價368.4萬至927.5萬元。

買家重新入市 資助房回暖

資助房屋擺脫近月急速跌勢，樓價有逐步回升跡象，其中一向盛產居屋王的鰂魚涌康山花園，3房單位未補地價造價更由去年低位僅655萬元，反覆升至698萬元，較3個月前低位彈近7%，直逼「七球」關口。

業界表示，樓市不利因素近月陸續被多項利好消息抵消，部分買家開始接受現實重新入市，料帶動資助房屋仍有「一浸升勢」。

長城物業區域董事蔡詠霜說，康山花園3座高層F室，實用面積592方呎，3房間隔，早於2018年11月放售，由於過去數月市場氣氛持續低迷，單位一直未能沽出，惟近月買家入市意欲增強，上址終以698萬元未補地價沽出，呎價11791元。原業主1986年僅以未補地價42.79萬元購入，賬面大幅升值655.21萬元（約15.3倍）。

康山花園同面積未補地價3房單位，於2018年10月造價最低僅得655萬元，反映前述單位樓價已低位回升43萬元（約6.6%），並較日前成交的同座中層B室成交價693萬元，再多5萬元（約0.7%）。

屯門兆麟苑呎造萬元新高

蔡詠霜直言，現時康山花園業主叫價相比2018年跌市明顯硬淨，「去年急跌期間試過有10%議價空間，但宜家肯畀4%已算多」，加上準買家已逐步接受業主收窄議價空間，估計康山花園同類實用面積592方呎3房單位，未補地價成交價短期內勢升破700萬元。

市區居屋樓價回升外，屯門更逆市錄得居屋破頂成交，祥益地產分行經理林英傑指出，兆麟苑G座富麟閣高層4室，實用面積645方呎，3房間隔，雖然曾一度因市場氣氛疲弱而封盤，但單位於2018年12月重新以700萬元放售後，僅一個月即在昨天以645萬元已補地價沽出，樓價創該屋苑新高，呎價10000元。原業主1999年以未補地價143萬元入市，未計補地價金額，賬面升值502萬元（約3.5倍）。

據悉，新買家為區內換樓客，眼見樓市氣氛好轉，擔心隨後樓價會逐步回升，故與原業主議價僅一周即「拿拿臨」入市。

顯徑邨每呎6772元月漲兩成

公屋方面，萬方地產高級客戶經理葉搏麟稱，大圍公屋顯徑邨5座顯祐樓高層22室，實用面積443方呎，兩房間隔，雖減價20萬元（約6.3%），終以未補地價300萬元沽出，呎價6772元，仍較2018年12月以每方呎5600元未補地價易手的8座顯富樓中層4室實用面積375方呎兩房單位，彈升約20.9%。原業主2013年以未補地價191萬元入市，賬面升值109萬元（約57.1%）。

利嘉閣地產總裁廖偉強認為，現時中美貿易戰緩和及美國放慢加息步伐等消息，均對沖過去數月市場出現的利淡因素，有部分買家見「跌唔落」都開始接受現實重新入市，相信市場積聚的購買力將陸續釋放，帶動資助房屋樓價仍有「一浸升勢」。

提供2800伙中小戶 料財團收購續活躍

去年市場錄得至少17個新開展的收購項目，收購金額已逾51億元，全數完成收購後，至少能提供約2,800伙中小型戶，隨着私宅用地供應減少，舊樓收購料續活躍。

舊樓併購活動近年再度活躍起來，除了不少發展商陸續將收購成熟的項目申請強拍外，亦有大量新開展的收購項目出現。

提供85萬呎住宅樓面

粗略估算，單是去年新開展的舊樓收購項目有至少17個，發展商所投入的收購金額亦達51.3億元，遍及筲箕灣、鰂魚涌、尖沙咀、深水埗，以至九龍城的豪宅區。

按照有關項目的地盤面積計算，預計能提供85萬平方呎的住宅樓面，將可興建2,800個中小型單位，以及約6.8萬平方呎的商業樓面。

當中新世界（00017）積極參與併購，至少展開3個收購項目，規模最大料為大角咀萬安街14至30號的一系列舊樓，至今已經斥逾10億元進行收購，購入逾140伙。

整個地盤在完成收購後，料可建樓面達27萬平方呎。

雅居樂陳氏 購龍圃別墅8成業權

同時，中資財團亦積極參與收購，包括雅居樂（03383）陳氏家族或相關人士，累積以約7.13億元收購九龍塘義本道6號的龍圃別墅合共接近8成業權；而同期福建武夷集團亦以1.19億元收購黃大仙鳴鳳街18至20號舊樓。

隨着長遠房屋策略將公私營房屋供應比例由六四比改為七三比，市場預計，未來私樓土地供應將會減少，未必足以滿足發展商吸納土地儲備的需求，或有財團轉為在私人市場收購舊樓重建。

另一邊廂，不少收購接近尾聲的項目，發展商即使提出強拍申請後，仍積極拔釘以完成收購。據EPRC經濟地產庫資料顯示，新世界已申請強拍的北角皇都戲院大廈，最近以1,135萬元收購10樓N室一伙，收購價與之前相若。

據資料顯示，物業原業主4年前以777.5萬元購入單位，疑似「落釘」，現時沽出單位後，成功獲利約357.5萬或45%。

皇都戲院大廈屹立北角65年，由於戲院部分建築設計頗具特色，在3年前獲古諮會評為2級歷史建築，目前新世界已收購逾8成業權並申請強拍，料可重建成住宅或商廈。

近期新盤銷情暢旺，中原集團創辦人施永青昨日出席論壇時指出，一手樓價已較高峰期跌15至20%，而二手樓價亦已跌10%，認為現時樓價日漸企穩，有用家開始入市。

施永青指出，本港樓市已形成下行周期，但相信樓價將於現水平維持一段時間，上半年表現會較好，樓價不會插水式下跌。他又指出，即使未來樓價再出現階段性下跌，相信跌幅最多亦只是高位回調3成。

雖然息口上升，但施永青認為，樓市未出現供應「起突」、貸款「借突」，因為超過6成人已完成供樓。他承認，樓價有「升突」迹象，仍有大多數人有購買力，樓價是有再上升的空間，市民不用太悲觀。

看好深圳樓價

施永青指出，不建議新一年投資車位，因其升值潛力較低，又稱看好深圳的樓價，因騰訊（00700）、華為等大型企業都在深圳設總部，認為深圳發展潛力較大。

同場出席論壇的東亞銀行（00023）貨幣及利率交易部主管陳德祥稱，今年美國聯儲局加息步伐，料介乎零次或1次，因為加息兩次的話，會損害美國企業盈利及投資，另預料美滙指數今年先升後跌，升至98水平後回落至92水平。

　　踏入2019年，多個大盤部署推售成市場焦點，引起市場關注；星島地產網以「多個新盤連環搶攻，會否有助帶動樓市氣氛？」為題進行民意調查。　　

　　是次民調共涉234名受訪者，當中有99人、即約42%的受訪者認為，近期多個大型新盤矚目登場，有效帶動市場氣氛升溫，除了用家積極入市外，另亦有部分投資者出動睇樓，帶動樓市氣氛趨穩定。

　　另外，有約22%的受訪者、即51人持相反觀點，近期市場被多個不利因素影響，導致交投減少，雖然有多個大盤強勢登陸，惟料市場觀望氣氛不會馬上消散；同時亦有47名人士、即約20%的受訪者指出，影響樓市的因素錯綜複雜，一時之間難作定論，所以樓市交投會否轉趨穩定，需視乎外圍經濟因素會否進一步惡化，對該問題先抱持觀望態度。有13%的受訪者、即共30人認為，近期多個焦點新盤接力登場，相當矚目，惟後市去向如何，尚需時間觀察。