前年熱門電視劇《花甲男孩轉大人》知名一鏡到底的吵架片段，沿路紅磚瓦的平房，地點就在台中市大肚區的瑞井社區，近期台中地方法院公告竟出現1筆法拍物件，就位於該社區，僅約5.25坪的地上1層樓建物，底價只要3萬元。

該筆位於瑞井路的法拍物件，將於下月13日開標，不包含土地，僅拍賣建物所有權，依公告面積全部為21坪的1/4，換算僅約5.25坪，底價3萬元，等於單坪僅約5714元。
《蘋果》訪視該物件位置，整棟紅磚屋為老式三合院，古色古香相當純樸，臨瑞井路的那面屋外還有彩繪，不過該三合院共有3個門牌，遭法拍的那間位於最外側，為補上水泥牆的灰白色小屋，有別於三合院正廳內尚有人居，該小屋目前並無人居住。

該屋目前無人居住
三合院的住戶不願受訪，僅表示拍賣原因應問當事人。遭拍賣的建物僅是全屋的1/4，資料顯示建物持有人分別為老屋主的4個兒子，林姓債務人因在外負債導致祖產被拍賣，但在拍賣前已將土地過戶給他人。

法拍業者直言：「這個沒辦法買！」原因是「就像1個家有4個房間，你只能使用其中1間房，又沒有土地，除債權人之外，應不會有人去投標。」加上附近機能尚未開發，評估沒有投標價值。

根據實價登錄資訊，該區房市交易雖不旺盛，自2017年12月成交1筆屋齡37年的1層樓房屋外，至今無任何實價紀錄，交易紀錄顯示建物為18.57坪，土地面積34.19坪，總價455萬元成交，若僅算土地價值，每坪約落在1.3萬元，為建商購地蓋大樓使用，該建案離遭拍賣的小屋相隔不遠。

留意「買賣不破租賃」
附近居民紀先生表示，「據我所知，那間法拍屋以前是整間三合院的廚房，由於附近的大家都互相認識，所以不好意思，也不會想買；但如果屋主是不認識的人，就會很心動，因為3萬元真的很便宜。」陳先生則表示：「我應該不太會去投標，會去買的人應該是在附近有需求、或是在附近上班的人，才有興趣，因為小屋看起來蠻小的，機能不太夠。」饒先生也認為，「如果是包含土地的話，3萬元就蠻吸引人的，但如果不含土地，只有地上建物就覺得還好。」

律師田勝侑提醒，根據法院公告顯示，該建物「債務人未現實占有」，表示債務人並沒有進去那間房子使用、管理或居住，而且根據這種只有建物、沒有土地的案件，以後恐會衍生更多糾紛。

不論該屋目前是出租中，或是無人居住的空屋，田勝侑補充，依照《民法》425條「買賣不破租賃」的規定，若承租人不願搬離或租約未到期，新接手的屋主想請租客離開，恐要負擔其他金額。而即便租約已到期，前屋主若無續約，也很有可能變成不定期契約，就無法依照產權收回房屋，建議想投標的民眾小心為上。

高級汽車品牌進駐台北信義計劃區，3強鼎立卡位3大頂級A辦！包括台灣福斯集團、台灣保時捷及台灣富豪汽車等，分別租下遠雄金融中心、國泰置地廣場、台北101大樓等，月租金單價皆在3000元以上，甚至上看4000元，又以台灣福斯集團一次吃下3層樓、共1500餘坪面積最大手筆。

屬一級商圈的信義計劃區，不僅一線名品會擇此區商場駐點，連高級汽車品牌也看準A級商辦集中的優勢選擇搶進。已知包括台灣福斯集團、台灣保時捷及台灣富豪汽車等，陸續租下信義計劃區A辦。

福斯承租1500餘坪
最早進駐者為台灣福斯集團，2014年下半年租下遠雄金融中心3個樓層，總面積共1512.5坪，月總租金約475.22萬元，換算單價3142元；台灣保時捷租下國泰置地廣場，總面積約450坪，據了解該大樓已近滿租，租金每坪3200∼3500元。
近期台灣富豪則租下台北101大樓38樓，總面積約400坪，月總租金近140萬元，單價近3500元，據了解是因品牌銷售狀況佳，因此選擇自桃園市搬向台北市指標型辦公大樓。

富豪4百坪月租140萬
香港商匯泓不動產副總經理吳懿倫表示，一線品牌搶進A辦商圈，指定面積多在百坪以上，對於租金也有一定的認知，「但目前釋出空間不多，形成有錢也不一定租得到的少見景象。」

不僅是高級車品牌搶進信義計劃區，不少精品品牌也與零售櫃位連結，積極在該區找尋辦公室。仲量聯行董事總經理趙正義透露，「目前企業搶進信義計劃區頂級A辦，因僧多粥少，甚至出現預租現象，鎖定租期將至、或新建大樓的供給。」預計在新增供給量不多的情況下，A辦租金行情還會持續飆高。

又發生建商落跑、民眾求助無門案例！桃園市預售案「銘曜高尚」的建商銘曜建設，在建案取得使照後隨即落跑，留下龐大債務與過不了戶的建物。投訴人吳先生一次買下2戶，總投入金額約1000萬元卻拿不回來，「我們已組成自救會，大概30多人受騙上當，這個年恐怕不好過。」

銘曜捲款不只一例
桃園市桃園區春日路建案「銘曜高尚」，早因建商落跑，被網友PO文於PTT網站，可見甫蓋好的建物被貼上不少白紙條，寫著「邱水成，聯合詐騙，出來面對」、「黑心建商、無良建商」等字眼，邱水成即為銘曜建設負責人。
吳先生向《蘋果》宣稱，自己去年11月中購入「銘曜高尚」3樓、7樓共2戶，合計面積約50坪，總價約1800餘萬元，目前已繳約1000萬元，「但建案在取得使照、權狀後，建商卻捲款落跑，現在房子不能過戶給我們，建商也不願出面。」
除「銘曜高尚」，吳先生透露，同負責人的琦曜建設，在桃園區泰昌3街的「國際極」案，也有相同狀況，受害者合計逾30人，目前已組成自救會，更委請律師向建設公司及負責人提出告訴。

善用價金返還保證
「銘曜高尚」在去年11月甫開賣，每坪開價31萬元，成交行情約25萬元，規劃24∼27坪，總價在700∼800萬元上下。吳先生更稱：「當初就是看準這建案地點不差，加上價格真的比區域其他建案要便宜很多，才會出手，誰知會受騙上當。」
《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，民眾購買預售屋前最好要看實績、查履保，看該建商有蓋過哪些房子、評價如何，假如蓋過的建案極少、甚至沒有，應要謹慎，或檢覆有無預售屋履約保證，最有保障的是「價金返還保證」，買方可以留住血汗錢，但若遇到惡意倒閉的建商，真是防不勝防，不如買新成屋較保險。

大台北地區的民眾仰賴捷運通往各地，捷運宅也一向是搶手貨。永慶房屋統計2018年民眾熱搜捷運宅前10站，光中和新蘆線就佔據5站，其中以中山國小站奪得冠軍寶座。松山新店線也有3站入榜，居熱搜第2名的古亭站即是其一，而該站因與中和新蘆線交會，更顯「熱上加熱」。

中和新蘆線佔5站
永慶房屋根據永慶房仲網，統計2018年大台北地區各捷運站周邊700公尺內的網路物件點閱量，以中和新蘆線的中山國小站最熱門，其次是雙捷交會站的古亭站，第3名則是文湖線的文湖站。若以各線入榜狀況觀察，中和新蘆線包括中山國小、古亭、景安、永安市場及頂溪站，共計5站入榜；松山新店線則有古亭、台電大樓、南京復興等3站入榜。
永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，新蘆中和線除地處台北市的中山國小、古亭站，還有中永和區的景安、永安市場及頂溪站，頗受購屋族青睞，「其中的景安站未來在環狀線通車後，將躍升為雙捷運站，加上周邊大樓、公寓房價，與永安市場及頂溪站相比相對親民，因此更受到關注。」

熱搜第1名的中山國小站，周邊生活機能、學區選擇完善，加上附近產品型態多元，吸引更多不同購屋需求的民眾點閱，謝志傑分析，「區域內的大樓房價平均每坪約58萬元，與其他也入榜的台北市捷運站周邊大樓相比，最為親民。」

淡海1字頭吸首購
第2名的古亭站為新蘆中和線及松山新店線的交會站，交通便捷，生活機能佳，加上知名學區在側，周邊大樓房價每坪約80.9萬元，公寓平均約59.1萬元。謝志傑認為，「該站東西兩側的生活圈有所差異，東側多為住商混和，西側偏向住宅生活圈，民眾可根據自身喜好做選擇。」

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，軌道經濟是買房的重要考量，尤其已經施工或剛通車的路線，更是自住買方考量之一，如剛開通的淡海輕軌，未來聯外通勤更便利，整條輕軌的平均房價僅2字頭，其中淡海新市鎮站的平均房價每坪僅16∼17萬元，「雖然生活機能尚未成熟，但可依賴鄰近淡水舊有商圈，且有交通議題支撐，房價又在低點，對購屋預算較有限的首購族群來說，是符合各項期待的選擇。」

換屋價差 料以現金補齊

以屋換屋又出現、高雄3戶豪宅換北市1戶？根據內政部實價網，高雄市鼓山區龍勝路某豪宅建案，去年10月建商向外資買家買回頂樓3戶住家，合計約1.33億元，同月該外資轉為買家，向同個建商以1.89億元買進北市松江路某豪宅最後一戶。房產業者推測，應該是為了不讓買家退屋，採取彈性的「以屋換屋」策略，換屋之間的價差，業者推測可能以現金補齊。

2013、2014年房市低迷時，碰上前一波高價買房的交屋潮，部分建商為了讓已購戶盡量不退屋，使交屋能夠順利進行，採取旗下建案都能「以屋易屋」的策略，因此曾出現「商辦換多戶住宅」、「豪宅換店面」等情形。

避免退屋 給予額外優惠
住展雜誌企研室經理何世昌表示，遇到市場展望不佳時，建商為了避免承購戶退屋，有時會給予額外優惠留住買家，包括貸款不足的部分由建商提供無息貸款、升級配備不加價，以及加贈裝潢等；說穿了，就是變相降價，通常以送裝潢、家電、車位的案例較多，也曾出現部分建商採取退部分比率價金，甚至給客戶換戶、換到同公司旗下建案價值相近的戶別。

商用不動產市場熱度愈燒愈旺，2019年首季不動產標售市場就強強滾，估計有近600億元待價而沽；其中，以底價125億、高屏史上最大單一標案最具指標，另外「京華城」標售案是否捲土重來也備受矚目。

根據調查，2019年開春第一場的不動產公開標售大案-燁輝企業、博發興業、大慶汽車的高雄、屏東125億聯合標售案，原本預計23日下午開標，受託單位世邦魏理仕董事總經理朱幸兒22日表示，由於很多上市櫃公司農曆年前來不及召開董事會，因此全案會延後到3月12日，此案也被視為今年商用地產市場溫度指標。

預計23日率先登場的是國產署北區分署標售國有非公用不動產，總計有18筆新北市不動產，底價共0.97億元。接下來2月19日有國產署北區分署國軍老舊眷村改建標售登場，總計標售台北市萬華83筆，總底價達21.7億元。

另民間企業資產也湧現標售熱潮，生技業太醫預計2月23日公開標售位於苗栗銅鑼的工業廠房，底價3.58億元。

大同集團尚志資產台北市復興北路、新北市土城兩筆閒置土地，也預計在3月公開標售，總底價達100億元。至於「京華城」大案，戴德梁行董事總經理顏炳立透露，接下來可能「拔劍再戰」，市場預期將在首季二度招標。

上述標案中，燁輝企業、博發興業、大慶汽車的125億聯合標售案，以及台北「京華城」，堪稱南北兩大不動產指標案，討論度極高。朱幸兒表示，「韓流」席捲南台灣之際，企業自用型買家工業地供不應求，此標案投資人可個別投標、或同時投遞四標，自去年底公告標售以來詢問度相當高。朱幸兒透露，其中最熱門的是路竹，多組傳產和物流業者積極爭取，至於其餘三標也各有三~四組投資人較勁中。

至於「京華城」去年底首度以380億底價公開標售，是史上標售金額最高的不動產，但最終流標收場。

據悉，若京華城董事會通過，2019年第一季將二度招標，底價很可能有「再讓利」的空間。

隨著企業自用需求殷切、海外台商持續回流，商用不動產被視為2019年最熱門的戰區，值得觀察的是，台北市已面臨企業總部缺貨的窘境，估計至少15棟老舊辦公大樓紛紛辦理都更，預期未來3~5年辦公市場供不應求的局面更明顯。

第一太平戴維斯協理丁玟甄表示，台北市商用不動產市場在自用需求大增、政府積極推動都更政策引導下，未來3~5年辦公市場將供不應求。第一太平戴維斯統計，目前北市至少有15棟辦公大樓推動都更，準備進行拆除改建。初估將有8.2萬坪的舊辦公大樓會「暫時」被消失，被迫遷移而外溢的企業及原租戶將大增，這一波企業購置自用辦公室的趨勢將會延續。

丁玟甄指出，隨著台北市區可售的新辦公大樓有限，加上辦公室租金逐步上升，自用型企業除向建商收購整棟的預售辦公大樓之外，不少大型企業會轉向購地自建總部。

仲量聯行董事總經理趙正義表示，例如去年下半年元大銀行以82.01億元標下仁愛路三段的空軍活動中心地上權，和泰產險購置大直土地、中鼎集團也在北投士林科技園區購地，分別要興建企業總部大樓。他表示，目前仲量聯行手中需求整棟辦公大樓的潛在買家至少五組，需求坪數以五千、八千及一萬坪居多，至於購樓預算在30~100億元不等。

太子建設布局觀光飯店產業再下一城，為擴大飯店事業版圖，太子建設已與富邦人壽簽約，承租富邦人壽在北市林森南路投資興建的旅館，而為廣拓國際客源行銷通路，太子計畫掛上國際連鎖酒店品牌，目標於2020年開幕營運。屆時，台北市中正區將繼台北喜來登飯店之後，出現第二家國際連鎖酒店。

同時，太子建設也將成為繼旗下有台北喜來登飯店與寒舍艾美酒店的寒舍餐旅集團，兼有高雄英迪格酒店與台中李方艾美店的李方酒店集團，以及子樂投資之後，旗下在台兼有2家國際酒店品牌的企業集團。據調查，為提高在台飯店市場市占，包括萬豪國際集團、IHG洲際酒店集團，以及希爾頓酒店集團均積極向太子爭取該案，希望掛上旗下飯店品牌，惟目前太子仍在審慎評核中，預估農曆年後會明朗。

富邦人壽的北市林森南路旅館案，是富邦於2013年4月以26.08億標下國防部與北市府合作開發的「台北市立成功高中旁國有土地設定地上權案」後投資開發。據了解，富邦人壽當年在競標前有意尋找詢寒舍餐旅集團共同合作，如今則確定由太子建設承租，而這也是太子建設繼台北W飯店後，在台北市投資經營的第二家飯店。


富邦人壽台北市林森南路新建旅館，請到大元建築師事務所負責建築與外觀，整棟建築地下3層、地下14層，太子建設承租後斥資館內裝潢，客房數約在180間至200間。為求投資效益極大化，加上鄰近的台北喜來登飯店有很多餐廳可以選擇，目前規畫是館內不設餐廳。

目前台北市中正區內有寒舍餐旅集團經營的台北喜來登大飯店，國泰商旅集團旗下自創品牌Hotel Cozzi和逸飯店忠孝館，年平均房價住房率在台北市飯店居前段班。太子建設插旗該商圈，因量體不大，且會掛上國際酒店品牌，業界預估平均房價不會低於6,000元。

捷運環狀線今年將通車，台北市捷運局近日公告甄選中和站、橋和站、中原站土地開發投資人。商仲表示，三站位於環狀線中心位置，無論規畫複合式住宅、辦公室或商業使用都能創造效益，為投資好標的。

環狀線由新北市政府自建，委由台北市政府捷運局擔任建設計畫及土地開發地方主管機關。台北市於本月14日公告甄選沿線中和站、橋和站、中原站土地開發投資人作業，並於上周舉辦招商說明會。

其中，中和站土地位於新北市中和區中山路二段、景平路交叉口西南側，基地面積約729坪。中和站為環狀線及萬大線的交會轉運站，緊鄰威力廣場，且近華中橋，來往台北市交通便利。

橋和站土地位於在中和區板南路、中山路二段交叉口東北側，基地面積約505坪，土地使用分區為捷運系統用地，周遭多以廠辦及工廠使用為主，近期周邊工業廠房積極轉型升級，預期未來可帶動大量就業人口、提升商業及生活機能。

中原站土地在位於中和區板南路、板南路二段520巷交叉口東側，基地面積約590坪。基地周圍有大型廠辦園區群聚，包括元隆雙星、MIT國際科學園區等，為北台灣重要科技聚落之一，周邊知名企業包含微星科技、恆通科技及新漢電腦等。

招商總顧問戴德梁行表示，中和因交通、生活及工作機能皆備，上述土地若開發建案，價格相對有支撐；若推辦公室，中和地區產業基礎深厚，上下游關聯性強，招商基地產業基礎深厚、上下游產業鏈結構完整，也很適合。

戴德梁行表示，招商案預計5月29日截止收件，依資格、規格和價格標等順序逐一審查，審查期約三個月，預計今年8月底審查完畢，由承諾土地所有權人最高分配比率者得標，並於9月底前由最優申請人繳交履約保證金和簽訂投資契約。

各項統計均顯示2014年房市反轉後，平均房價確有下修，不過聯徵中心貸款資料顯示，20到45歲年齡層，這幾年購屋總價一直維持在高點，幾乎沒有下修，有些年齡層購屋負擔還年年升高。

購屋總價有比較明顯下修的是55歲以上購屋族，和2014年相比，總價多減少80~150萬元，約減6~10%。

住商不動產企研室經理徐佳馨分析，會出現如此情況，主因有三。

1.自住宅降幅有限
這幾年房價下修以投資置產型產品為主，包括投資套房、大坪數住宅、休閒養生宅等，自住剛性需求產品下跌有限，50歲以上購屋人多為換屋族或退休族，購屋總價因此有較明顯下降。

相對的，20歲到45歲以自住居多，自住產品價格下修較小，因此購屋總價降低也相對較少。

2.蛋白區跌勢較弱
這波房市反轉，蛋黃區領跌，跌勢也比蛋白區重，許多年輕購屋人原本想買在蛋白區，比較之後，決定以原本購屋預算返回交通便利、機能較佳的市中心區，甚至加價購買，因此購屋總價反而增加。

3.物件比價效應
房市反轉後，市場瀰漫悲觀氣氛，許多優質物件決定先跑先贏，購屋人基於自住考量，寧可以同樣預算，買好一點房子，甚至增加預算買更好房子，因此平均購屋總價並未減少。

財團法人金融聯合徵信中心每季統計各年齡層購置住宅貸款情況，觀察和購屋實際總價相差不大的貸款房屋鑑估值，20~25歲購屋總價2014年為743萬元，之後幾乎年年升高，2018第三季（Q3）達816萬元，較2018負擔增加約一成。

25~30歲也是一路走升，從819萬元上升到898萬元；30~35歲購屋總價在2017年小降約30萬元，但去年Q3攀升到942萬元，再創新高。35~40歲、40~45歲、45~50歲，這五年也多是維持在高檔，沒有明顯下修。

50歲以上各年齡層購屋總價才有較明顯修正，和高點相比，大約減少80~150萬，減幅約6%~10%。

大家房屋企研室主任郎美囡表示，50歲以上年齡層購屋人多是換屋、置產或投資，考量的坪數較大，也以生活機能較佳區段為主，不少人更是買透天為退休作準備。這類型的房屋因為總價高，議價空間相對大，在市場修正時，較具降價空間。

　1月21日上午，省部級主要領導幹部堅持底線思維著力防範化解重大風險專題研討班開班，習近平在開班式上發表重要講話，對防範化解政治、經濟、科技等領域的重大風險提出了明確要求，進行了具體指導。

　　值得注意的是，在應對經濟領域可能出現的重大風險時，特別提到了房地產，並且提出“要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案”。儘管房地產長效機制近年來多次被提及，但是這次的措辭發生了明顯變化。

　　那麼，在省部級主要領導幹部堅持底線思維著力防範化解重大風險專題研討班上，特別提到房地產市場，有何信號意義？房地產長效機制實施方案可能包括哪些內容？如何穩妥實施？

　　對此，券商中國記者採訪了多位元業內人士，帶來了最新解讀！

　　變化一：房地產成防範化解重大風險內容之一

　　對經濟領域，習近平強調，既要保持戰略定力，推動我國經濟發展沿著正確方向前進；又要增強憂患意識，未雨綢繆，精准研判、妥善應對經濟領域可能出現的重大風險。他用七個“要”作出了具體指導，其中之一就是“要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案”。

　　在應對經濟領域可能出現的重大風險時，特別提到房地產市場，有何信號意義呢？

　　一位十強房企高管接受券商中國記者採訪時認為，防範化解重大風險主要針對金融系統性風險，而金融風險中房地產又是舉足輕重的關鍵一環，房地產穩住了，房地產上下游基本就穩住了，系統性金融風險就穩住一半。

　　“過去很多文件和會議中多次提及防範重大風險時都沒有提到房地產，這次提到房地產的風險，我感覺應該是樓市下行、房價下跌之後可能會產生的風險，因為過去提防範重大風險時，房價還在漲，而現在房價已經轉跌了，少數城市跌幅較大，所以目前強調的風險，應該是房價可能出現大跌的風險。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對券商中國記者說。

　　貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領則認為，2019年樓市的風險有三個，即三四線與部分二線再次去庫存的風險、高房價的泡沫風險、與房地產相關的潛在金融風險。

　　變化二：房地產長效機制措辭發生明顯變化

　　此次會議談到應對經濟領域可能出現的重大風險時，特別提出“要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案”。

　　對於房地產長效機制，近年來多次被提及，只是表述略有不同，不過，此次會議的表述發生了明顯變化，去年12月中央經濟工作會議上的“構建”，時隔一個月後變成了“穩妥實施”，而且還增加了“方案”兩個字。

　　“這裡說的是‘方案’，說明已經形成了方案，就差公佈與實施了。”楊紅旭對券商中國記者說。

　　來回顧以下房地產長效機制在歷次會議上的表述：

　　2016年的中央經濟工作會議：加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制；

　　2017年的中央經濟工作會議：完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制；

　　2018年的中央經濟工作會議：要構建房地產市場健康發展長效機制；

　　2018年12月24日，全國住房和城鄉建設工作會議要求，著力建立和完善房地產市場平穩健康發展的長效機制；

　　2019年1月21日，習近平在“防範化解重大風險”專題研討班上提出，要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案。

　　既然有了房地產長效機制方案，那麼內容可能包括哪些呢？

　　楊紅旭認為，房地產長效機制方案應是包括土地、金融、財稅、監管等諸多內容的打包方案。總體看，至少不會利好房價，關鍵在於房地產稅推進的節奏。

　　在上述十強房企高管看來，目前長效機制主要包括供給端的土地供給人地掛鉤與農村集體建設用地入市、房地產金融，需求端的城鎮化與農村人口落戶、棚戶區改造、城市更新，市場端的成交量和房價監測與調控、房地產稅收改革等，目標是穩定房地產市場。

　　楊現領則認為，長效機制不是憑空而出的，而是從過往調控政策的經驗和教訓中不斷提煉出來的，它既是對歷史的延續，一部分行之有效的（包括部分城市的限制性行政措施）政策會得以繼續實施，也有對未來新藍圖的重新設計，特別是“房住不炒、兩多一併”大方向下的新的機制和體制創新。因此，長效機制不是固有的一成不變的“既成問題”，而是在歷史調控基礎上不斷動態調整，不斷進化。

　　變化三：房地產長效機制或循序漸進、小步試行

　　對於如何穩妥實施房地產長效機制方案，楊紅旭對券商中國記者表示，房地產長效機制的方案應該是替代短期調控措施及各種行政干預，但目前是市場的低迷期，而且為了防範風險，政策不應該進一步傳遞出“加碼”的信號，而長效機制裡面的措施有些是利空房價走勢的，尤其是房地產稅。

　　因此，楊紅旭建議，各地推出長效機制方案時必須做一種替換，比如各地可以公佈自己的長效機制方案，同時，如果方案當中有一些涉及到利空房價的，應該有個相應的對沖機制，這個對沖機制就是地方要取消或者鬆綁限價、限購、限售、限商住、限離婚等短期行政干預政策。

　　“長效機制總體利空房價，為防範房價下跌、跌幅加大的風險，要謹慎決定實施的時間節點，同時考慮對沖方案，一邊實施一邊取消短期的行政干預措施，這樣才能穩妥實施。”楊紅旭對券商中國記者說。


　　在上述房企高管看來，穩妥實施意味著長效機制將循序漸進、小步試行，既不會急功近利、大步快跑，也不想簡單粗暴、畢其功於一役。“事實上，長效機制已經在擇機而行、逐步實施之中，因此不會再有明確的信號彈。”他說。

　　楊現領則認為，穩妥實施的核心在於落實“一城一策”，既要通過地方的長效機制試點，不斷總結經驗，有序穩步推廣，也要在中央的“房住不炒”的大邏輯下進行，接受中央的指導和管理，同時地方也會承擔回應的責任。只有這樣，“一城一策”才能實現它的兩個核心目標：給予地方調控的靈活性，同時避免統一調控帶來的系統性風險。

　　券商中國記者瞭解到，1月18日召開的浙江省住房城鄉建設工作會議上提出，浙江將加快建立房地產市場平穩健康發展長效機制，杭州、寧波兩市今年將研究制訂“一城一策”方案。

國家統計局21日發佈的“2018年1至12月全國房地產開發投資和銷售情況”顯示，2018年全國樓市成交呈現分化格局，中西部地區成銷售主力；土地交易量價增速雙雙連續4個月回落，其中土地成交價款總額全年跌三成以上。

資料顯示，2018年，全國商品住宅銷售面積147929萬平方米，同比增長2.2%，增速回落3.1個百分點；銷售額126393億元，同比增長14.7%，增速提升1個百分點。

全國樓市雖整體仍現量價雙增，但各地成交呈現分化。資料顯示，2018年，東部和東北地區商品房銷售面積比上年下降4%以上，銷售額增幅均不超過7%；中西部地區商品房銷售面積均增長近7%，銷售額增幅均超過18%。

中原地產首席分析師張大偉認為，中西部地區樓市銷量漲幅遠超全國市場平均漲幅，說明2018年不少三四線城市仍在去庫存，在棚改等政策的支持下成為樓市成交主力。

易居企業集團CEO丁祖昱表示：“2018年三四線城市住宅銷售面積占全國總成交量的67%，但從三季度開始，隨著去庫存任務的陸續完成，三四線城市樓市開始逐步降溫。”

一二線城市則在嚴厲的市場調控下逐步回歸理性。2018年，不少地方樓市調控持續“加碼”，據機構統計各地調控政策出臺次數累計超過450次。丁祖昱在“丁祖昱評樓市年度發佈會”上表示，經過2016年至2017年的房價上漲，一二線城市房價已達高點，前期積累的剛性購房需求基本釋放，已然出現階段性的購買力“瓶頸”，目前在一線城市和部分二線城市，位於遠郊的剛需房成交出現大幅下滑，開發商銷售難度持續增加。

記者走訪上海新房市場發現，由於市場逐步回歸理性，近年來高價拿地的開發專案普遍面臨去化難。如2016年溢價率高達110%、樓板價超過3.8萬元的融創泗涇項目，近期開盤均價近5萬元/平方米，受到市場冷遇。

國家統計局資料顯示，全國土地交易市場的熱度已逐漸退去。2018年，房地產開發企業土地購置面積29142萬平方米，比上年增長14.2%，增速比上年回落1.6個百分點；土地成交價款16102億元，增長18.0%，增速比上年大幅回落31.4個百分點。

克而瑞研究中心分析師楊科偉認為，不少以往高價項目的“水分”被擠出，讓房企對熱點城市的地塊不再盲目競買，這是土地市場回歸理性的重要信號。

在繼2018年11月房企融資千億、12月融資1600億後，進入2019年以來，房企融資繼續保持大規模擴張。據不完全統計，目前為止已有40多筆融資，合計融資額度高達千億，保利、招商局、華夏幸福、世貿股份、金科、電建、陽光城等房企均公佈了大額融資。

自去年下半年開始，房企逐步迎來償債高峰期，業內人士指出，近期房企融資力度加大多用於“借新債還舊債”。值得注意的是，國家發改委去年底發文支援企業進一步融資，但一些房企因負債過高而被排除在外。

131家房企負債7.89萬億元 2019年6.1萬億債務待還

去年下半年以來，房企頻繁融資，主要是前期過度投資對資金需求有所上漲。國金證券研究所報告顯示，2014年房地產企業發債規模從2013年的435.35億元急劇上升到3965億元；2015年發債規模保持高速增長趨勢達到歷史高點，為12456億元，同比增長214.15%。2016年融資規模9824億元，2017年因嚴監管下調至3286億元。Wind最新統計資料顯示，2018年全年，房地產行業共發行了802只債券，規模高達6807.4億元。

針對近期房企融資潮，諸葛找房資料研究中心首席分析師陳雷表示，2018年底很多企業債券到期，償還壓力大，因此近期房企融資力度加大，並非監管放鬆。不少企業在融資計畫中也說明，所得款項將用於“借新債還舊債”，預計2019年房企現金流會更加緊張。

Wind資料顯示，A股上市的131家房企中，2018年第三季報負債合計7.89萬億元，較2017年年底的6.6萬億元，增長19.5%。具體來看，萬科地產2018年第三季度負債1.22萬億元，較2017年底的9786億元，增幅高達24.5%；綠地控股2018三季度負債總額8497億元，較2017年底上漲12.5%；保利地產負債總額從2017年底的5382億元，增至2018年第三季度的6845億元，增幅達27.18%。

在連續幾年大量融資後，房企迎來了負債集中還款期。恆大研究院報告顯示，2018年下半年開始，房企逐步迎來償債高峰期。截至2018年6月底，除民間融資和類金融機構貸款，房企有息負債餘額約19.2萬億元，規模最大的是房地產開發貸。從兌付規模來看，2018年下半年到2021年到期規模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。

發改委支持優質企業融資 房企前20強中9家負債率過高

國家發改委在2018年12月12日發佈的《關於支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》中提到，支援建築業、房地產業營業收入大於300億元的企業進行發債融資。在參考標準中對於房地產企業的要求為，資產總額大於1500億元，營業收入大於300億元，不超過所在行業資產負債率重點監管線；未明確重點監管線的，原則上資產負債率不得超過85%。

根據檔要求，資產總額、營業收入可按照企業最近一年經審計財務資料或最近三年經審計財務資料的平均數進行計算，而資產負債率按照企業最近一年經審計財務資料計算。

梳理2017年銷售排名前20強的房企資料發現，萬科、華夏幸福、綠城中國、旭輝集團、保利地產、金地集團、招商蛇口、龍湖地產、華潤置地、世貿房地產、中國海外發展等11家房企符合條件，其他一些知名房企則因負債率過高而被排除在外。

其中，萬科、華夏幸福、綠城中國2017年資產負債率分別為83.90%、81.10%、80.16%，其他幾家房企負債率均低於80%，中國海外發展2017年資產負債率57.62%。

業內指出，房地產是高杠杆行業，高杠杆一方面決定了房企是否能做大規模，業內著名的閩系、粵系房企都是通過加杠杆做大的典型，但另一方面，如果外部融資不暢，內部銷售又放緩，房地產行業的高周轉不靈的情況下，尤須警惕債務償還高峰對地產企業帶來的資金壓力。能否把握規模與負債之間的利潤平衡，成為橫亙在房企面前的一個挑戰。

上海統計局總經濟師湯匯浩今日在記者會上表示，上海去年新房價格小幅下降０﹒２％，銷售面積下降０﹒６％；二手房價格下降１﹒８％。

花旗發表研究報告指出，融創中國（０１９１８）收購泛海建設對公司屬利好消息，將有助提升其資產淨值及銷售數字，相信集團已步入收成期，視之為行業首選，重申「買入」評級，目標價為４６﹒５港元。
融創中國近日宣布斥資１２５﹒５３億元人民幣收購泛海建設全部股權，泛海建設目前擁有北京泛海國際項目１號地塊及上海董家渡項目。花旗認為是次收購可令融創中國增加一線城市項目，使其可售資源提高３﹒５％，估計集團資產淨值因此增加５﹒７％，今明兩年銷售額可望提高１﹒６％及３﹒９％，預計上海及北京項目的毛率分別達２９％和３４％。
花旗報告說，是次收購在融創中國２０１９年土地收購預算之內，相信集團減債計劃持續推進，即使這次收購會令負債短暫上升，但有信心融創中國仍可達到其減值目標。
報告又指，融創中國的發展項目穩步推進，大量的可售資源、專注盈利增長及盈利能力提升、如期減債和長期多元化的發展，令融創中國進入收成期，現價約為２０１９年預測市盈率的４﹒４倍及資產淨值折讓５２％，估值顯得吸引。花旗預測融資中國２０１７－２０年度盈利複合年增長率將達３８％。
　
＊編者按：本文只供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與《經濟通通訊社》、編者及作者無涉。

碧桂園（02007）去年發生地盤事故後大舉整頓，其後開始大搞現代農業及機械人等新業務，包括成立碧桂園農業控股公司，並表明計劃5年內在機械人領域投資至少800億元（人民幣．下同）。該公司主席楊國強於碧桂園集團年會上強調，碧桂園未來3個業務重點，分別是地產、農業、機械人，成為「三頭馬車」業務架構，並指去年農業公司和機械人公司框架完成搭建，已具有發展思路。

楊國強：「公司+農戶」振興鄉村

楊國強說，通過「公司+農戶」模式，把農民組織一起，出產農作物的中間成本很低，售價便宜、品質高，而且種類豐富，同時會售賣數百種日用品；加上若能做到安全、好吃，相信會受市場歡迎，並期待能對鄉村振興有所貢獻。機械人業務方面，目前主要是建築機械人及機械人餐廳，「希望10個月後能在很多地方用機械人做建築」。

他又強調，依然看好房地產行業在中國城鎮化進程中的發展機會。目前內地城鎮化率仍遠低於發達國家，他認為中國房地產每年起碼有10萬億元左右的市場，重點在於發展商的競爭力，故要求員工重新努力思考如何提升該公司實力。據國統局近日公布數據，去年全國商品房銷售額達14.997萬億元，按年增長12.2%；銷售面積增長1.3%，至17.16億平方米。

為迎合高潛力租戶群，信置（00083）把旗下7個市區出租住宅項目整合，並以全新租務住宅品牌Sino Suites推出市場，共223個單位，整體出租率接近九成，主要成交的實用呎租約90元。

信置租務部市務及推廣總經理梁翠珊表示，Sino Suites的7個項目分別位於中環、灣仔、尖沙咀及跑馬地，整體租用率近九成，實用呎租60至120元；其中，近八成租約呎租約90元。租期由最短一個月起，至最長兩年。

她說，旗下項目多為翻新項目，部分已營運一段時間，但看中巿場對特色住宅有需求，故連同新項目作品牌整合，結果吸引不少本地及海外家庭客戶，甚至海外僱員租用。

其中，品牌最新項目為中環結志街36號嘉寓，原為5層高唐樓，經約一年改造後，共提供5個特色單位出租，租約統一為兩年。項目去年11月招租，已租出其中4個，實用呎租70至80元，月租3萬元起，租客全為外籍人士。

嘉寓頂層叫租3.95萬

信置租務部高級經理李凱靈指出，嘉寓現餘頂層5樓單位待租，實用面積382方呎，連306方呎天台，一房間隔，連全屋傢俬電器，每月叫租3.95萬元，呎租約103元。

同區士丹頓街22號服務式住宅昇寓共57個單位，去年全年平均租住率95%，月租3.2萬至4.68萬元，最後一個待租的26樓B室，實用面積306方呎，亦剛以月租3.68萬元全包租出，呎租約120元。

二手造價逐步尋獲支持位，天水圍嘉湖山莊2房單位估價，低位回升2.4%，屬近5個月來首次。另荃威花園2房戶以485萬元沽出，較本月初同戶型單位造價，高出13%。

嘉湖1月平均呎價 暫錄9880

本報翻查20個上車屋苑估價，天水圍嘉湖山莊及元朗YOHO Town兩個屋苑，屋苑2房單位估價於1月份回升，屬樓價9月份回落後，近5個月來首次。

當中以嘉湖山莊估價升幅較明顯，屋苑景湖居4座中層2房單位，最新估價472萬元，較上月低位461萬元，回升11萬元，升幅2.4%。不過，去年該單位估值曾高見561萬元，以1月份估價計，仍然低100萬元，高位跌18%。

嘉湖山莊1月份暫錄29宗成交，由於2房交投增加，刺激平均呎價升至9,880元，較上月呎價9,600元，回升2.9%。中原地產區域營業經理伍耀祖表示，最新成交包括翠湖居1座高層E室，實用面積448平方呎，成交價475萬元。而同座同室中層單位，去年12月份成交價，曾低見445萬元，排除樓層因素，造價回升6.7%。

另外，元朗YOHO Town 5座一個面積393平方呎2房戶，最新估值600萬元，較上月低位591萬元，微升1.5%。

減價盤陸續被消化，美聯物業助理區域經理張啟文指出，屋苑8座高層E室，面積422平方呎，獲上車客以646萬元承接，呎價15,308元。而目前大部分單位叫價，已重回600萬元上水平。

荃威花園468呎 485萬易手

至於其他屋苑估價有止跌迹象，如馬鞍山新港城G座2房戶，估價連續4周於572萬元橫行不變。近日新盤銷售理想，利好樓市氣氛，反映銀行因應市況，二手估價取態轉趨樂觀，或準備迎接農曆新年後，有機會出現的二手小陽春。

其他屋苑造價，亦逐漸找到支持位，未有繼續尋底。如荃灣荃威花園R座高層2室，實用面積468平方呎，曾開價590萬元，現以485萬元沽出，呎價10,363元。本月初屋苑F座中層7室，面積相同，造價亦低見429萬元，呎價更跌穿1萬元，相比之下，最新成交價回升約13%。

不過，業界人士強調，目前只有個別屋苑成功尋獲支持位，此刻期望二手樓價全面回勇仍言之尚早，要待農曆新年後交投量回升，才能決定樓價能否回升。

深圳美聯物業昨日發佈2018年深圳購房大數據報告，香港客戶需求集中中等價位物業，總價在300萬元(人民幣，下同)以內的小戶型，佔港人購房比例近45%。

500萬以下物業佔據優勢

報告顯示，在深圳購房選擇總價在500萬元以下物業的比重在各個籍貫組別中均佔據優勢，最高為湖北的71.4%，最低為深圳的50.7%。購買總價在300萬元以下的各地客戶佔其所在總體的比例，從高到低主要有香港、江西、四川等區域；而300萬元至500萬元的物業，則最受兩湖、河南等地客戶的歡迎。

數據還顯示，選擇購買單價在6萬元/平米以下物業的客戶，在各組中基本能佔據主流，最高的是香港(65.7%)，最低是深圳(44.8%)。

同時，香港客戶在單價4萬至6萬元/平米這一價格範圍物業的表現突出，得益於香港客戶對羅湖的黃貝、蓮塘、火車站，福田的口岸區域，和原關口等地二手房的青睞。另外，兩湖地區對於這類物業也頗為青睞。

小面積入門級物業需求降

和2017年對比，各個籍貫的客戶群體購買4萬元/平米以下物業的比重均有明顯減少，而4萬至8萬元/平米物業的成交佔比相應提高。客戶對於小面積公寓、入門級物業的需求降低。江西、河南等地客戶延續去年表現，購買4萬元/平米以下物業的佔比明顯高於其它籍貫組，一定程度體現這些客戶對配套、樓齡、或區位等要求相對低的情況。

美聯表示，從歷年的演變情況看，在內地高速發展、樓市遭受調控的背景下，港人在深購房的比例整體呈下降趨勢，2018年較2017年進一步下跌。

　　雖然近期樓市氣氛轉好，但世紀21奇豐認為，今年樓市仍然波動，上下波幅約15%至20%。

　　該行主席及行政總裁李峻銘稱，樓市受政治因素影響，今年仍然波動，預期上下波幅約15%至20%，以該區樓盤為例，沙田第一城的樓價呈一定波幅，有單位的價格曾由600多萬，下跌至400多萬，下調逾30%。

　　李氏再指，在樓市時好時壞下，市民普遍選擇先手持物業，靜觀市況，故市場購買力凝聚。不過，中美兩國將會為貿易戰妥協，只看雙方讓步多少，故不擔心樓市有大跌幅。

　　李氏續指，世紀21奇豐今年希望擴張7間分店，預期分店分布於沙田、大埔及馬鞍山區域，並增聘50名員工。他期望未來業務會達至更多樣化，現時二手盤及一手盤成交各佔一半，故希望多爭取一手盤成交，同時亦設立大灣區專責部門作吸客。