三代同堂看似和樂，卻也不乏同住一個屋簷下婆媳、妯娌爭吵的痛苦，而這類家庭糾紛竟成近年小夫妻買房的原因。台中黃小姐婚後與婆家9口人同住，因生活習慣不同常爆糾紛，最後與丈夫在附近買房，雖須月繳4萬元房貸，仍坦言：「從此人生黑白變彩色。」專家表示，現在社會進入「三代同鄰」的小家庭時代，也讓低總價小宅更受歡迎。

黃小姐與丈夫結婚4年，育有1名2歲小孩，與公婆、伯嫂共9人同住在台中市潭子區的3樓透天厝，她因此被迫要適應夫家各種生活習慣。「光浴室問題就說不完。」因大伯夫妻都上夜班，當他們洗澡時，全家都睡了，「夜晚發出的水聲與吹風機聲，讓我每晚都睡不好。」

買房獨立感情變好
還有婆婆的嚴重潔癖，不能接受潮濕的浴室，全家人都讓婆婆第1個洗澡，「但有時小孩打翻果汁全身髒兮兮，老房子又只有1間浴室」，讓黃小姐精神緊張。此外，婆婆常進她的房間巡視、拔掉電器插頭，造成日常很大困擾。最終爆發點是2年前全家人共用的洗衣機壞掉，婆婆要求他們要全額支付1萬多元的洗衣機費用，讓他們夫妻累積的埋怨瞬間爆發，決定買房獨立。

黃小姐說，決定新家地點時還擔憂落下「不孝」的口實，也考量公婆偶爾會幫忙照顧小孩，所以選定離公婆家5~10分鐘路程，總價900萬元的透天厝，夫妻倆自備300萬元，貸款600萬元，房貸25年，月繳4萬元，壓力不小，不過她鬆口氣說：「花千萬元買距離，從此看不到婆家缺點，反而感情比之前還好。」

鄉林建設副總經理方偉民表示，「這種狀況其實很常見，不是特例！」現在已從三代同堂的大家庭，進入「三代同鄰」小家庭時代，很多女性在婚前已規劃不與公婆同住，「相見好、同住難」是市場趨勢，年輕人買房希望與長輩住得近、但不住一起，這也是現在建商普遍推小宅案的原因之一。

住商不動產七期惠中加盟店經理王柏順更點出，「因婆媳教養孩子方式大不同，有小孩的夫妻，想自立門戶的比重更高。」觀察現在的購屋民眾，約有一半為小家庭、單親家庭與不婚族，都看中小3房、2房，且小家庭民眾因婆媳不和來購屋的約佔1成。至於購屋金額，「以700~1000萬的價格最為熱門」。

大坪數真的買不起
至於小房較熱門的另個原因，則是大坪數真的買不起。群義房屋不動產企研室張菱育指出，因現代女性受教育比例、勞動參與率及薪資水準皆提高，女性自主購屋意識抬頭，選擇產品類型時則較偏好「新古屋」或「新成屋」，但礙於總價考量，最終僅能買到2~3房。

群義房屋董事長陳俊男分析，未來市場主流仍是小宅、低總價，這與家庭戶數年年增加、但每戶人口卻年年減少相關。根據內政部戶政司統計，1~3人為1家戶的數字已連10年增加，反觀4~6人為1戶的數字卻連10年下降。
但方偉民也補充，「不少年輕人還是得靠父母幫忙出頭期款。」且生活在都會區或教育水準較高的長輩，有時候自己也不想與晚輩同住，反而幫忙自備款，讓孩子繳貸款，他便遇過長輩將老透天賣掉，再換購大樓2戶的案例，選擇與兒子媳婦當鄰居。

彰化58歲廖小姐的兒子在3年前結婚，因自己結婚時與婆婆同住很長的時間，能夠感同身受媳婦即將面臨的壓力，所以在媳婦尚未開口前，就與兒子商議在台中市另外購屋，當作新婚禮物，她認為不同住就不會有摩擦，實際上的確減少許多婆媳問題。

壓力大不跟公婆住
兩性專家吳娟瑜指出，有些活在傳統觀念裡的婆婆，認為媳婦是「我們家」的，大小事都應該順從，導致媳婦籠罩在無形壓力中、夫妻關係緊張，現代有經濟能力的女性，有的會想辦法搬出去，有的會買個小套房，讓自己有個放鬆喘息的空間，「彼此有生活空間，互相尊重，這是對大家都好的必然趨勢。」

結婚多年沒跟公婆一起住的丁小姐表示，「我盡可能不跟公婆一起住，小孩教養方式不同，難免起摩擦，但缺點是小孩需送保母照顧，什麼都得花錢，公婆可幫忙照顧是住在一起的優點。」單身的鄭小姐則表示，「未來我不會想跟公婆一起住，因為年輕人跟老人家習慣不同，壓力會更大。」

台灣人愛吃火鍋，從滿街都火鍋店便可窺知一二，台中市尤以南屯區的公益路為代表，短短1公里的路原就有9間火鍋店，上周再新增1間「老常在麻辣火鍋」。不過若要論及火鍋店密度，西屯區的西屯路三段，短短200公尺共聚集9間火鍋店，堪稱「台中火鍋一條街」榜首。
常見的火鍋店可分為平價個人小火鍋、個人涮涮鍋、吃到飽、單點鍋物等4類型，從《2018台灣連鎖店年鑑》資料顯示，全台連鎖加盟餐飲品牌中有4成是火鍋店，店數高達1834家，與2012年僅1077家相比，成長率高達70%，若再加上獨立品牌，初估全台至少破萬家火鍋店。

公益路開10火鍋店
築間幸福鍋物品牌公關莊秀雯觀察，國人愛吃鍋，據統計，1年火鍋商機高達300億元，其中以台中人最愛吃鍋，且不分四季，「就算是熱到中暑的夏天，也要開超強冷氣嗑鍋，所以不論是知名或外地客必點鍋物，幾乎都是台中出品。」因此不難想像火鍋店能成為支撐商圈街道的王牌。

沿路聚集10間火鍋店的公益路，高知名度造就租金居高不下，常有不少進駐的餐廳撐不到1年就退場，但老牌火鍋店卻屹立不搖，如輕井澤、老四川至今仍門庭若市。

群義房屋不動產企研室張菱育分析，公益路及周邊餐廳是餐飲業一級戰區，匯集不少知名餐飲品牌進駐，但在租金飆漲下，店家汰換率也高，目前租金依路段、店面新舊條件不同，價格落差大，正公益路店面每坪月租金2000~6000元，不過周邊路段店面月租金每坪僅700~1500元。

租金成本便宜7倍
為避開高店租，近期火鍋店往西屯路三段卡位，最新進駐該路段的便是築間幸福鍋物，莊秀雯直言：「面對高房租、但有美食華爾街之稱的代表性地段，反而不是品牌首選戰區，工作人員流動率低、房租控管低、食材品質高才是當今餐飲業者生存與否的重要條件。」且餐飲市場是共好集市的概念，能各自吸引自家的客群。

目前中科商圈透天店面租金每月上看5萬元，A級角店可達10~20萬元，而據實價登錄資料，周邊租金行情平均每坪850元，若與公益路同坪數的店面相比較，租金成本便宜7倍，顯得相對划算。

豪宅「帝寶」的第三戶法拍屋，也就是A棟2樓法拍戶，一拍底價高達8.7億元、拆算每坪底價接近380萬元，雙雙創下法拍豪宅總底價、每坪底價新高紀錄。（資料照，記者徐義平攝）

隨著房市買氣逐步回溫，法拍市場買氣也同步回暖。據法拍業者內部統計，去年全國遭執行法拍的房地產近9千件，拍定近4300件，連續兩年拍定率接近5成。

去年近9千件房地產 拍定近4300件
據寬頻房訊統計，去年待拍件數8928件，拍定件數4272件，整體拍定率約47.85%，相較2017年拍定率47.59%，微幅增加約0.26%，連續兩年拍定率超過47%；相較2015、2016年全年拍定率僅4成出頭，已有逐步增溫跡象。

去年整體拍定金額高達427.75億元，較2017年小幅減少1.25億元；去年單宗平均拍定總價為1001萬餘元，已連續兩年站穩千萬大關，平均拍定次數2.68次。

台商回台 商辦、廠辦需求增
寬頻房訊分析，受惠台商回台設廠，商辦、廠辦等商用不動產需求變大，去年可明顯看到投資人進入法拍市場投資相關房產，因短期可收取租金報酬，長期有需求強烈推升價格的機會，進一步賺取增值空間。

此外，目前利率仍維持相對低檔，法拍市場部分低總價住宅也吸引菜籃族或新婚族群進場，前者主要是收取租金，估平均租金收益率2~2.5%，後者因為購屋預算有限，選擇從法拍市場切入。

另平均拍定次數減少也代表投資人意願較高。寬頻房訊解釋，可能因過去投標經驗了解到法拍市場上熱門物件通常有多組人馬競標，對於出價意願也相對提高，不像過去會多觀望，現在只要差價符合預期，即會果斷出手。

去年住宅、土地單宗最大金額法拍案，住宅類是指標豪宅「帝寶」的第三戶法拍屋，也就是A棟2樓法拍戶，一拍底價高達8.7億元、拆算每坪底價接近380萬元，雙雙創下法拍豪宅總底價、每坪底價新高紀錄；最終在三拍時，由宏泰集團小王子以近5.57億元買回父親的豪宅代表作。

去年法拍土地總底價最高的是信義計畫區D3街廓的「最貴停車場」，一拍底價高達160.58億元，創下單宗法拍土地總底價新高紀錄。

二拍程序延宕近1年才執行的「最貴停車場」法拍案，上週五（25日）因無人投標而流標作收。（記者徐義平攝）

二拍程序延宕近1年才執行的「最貴停車場」法拍案，上週五（25日）因無人投標而流標作收。但法拍業者透露，已有掮客盯上該塊地的「經手費」，企圖找多個業者金援、先拍下此塊地，再引進外資取得開發權；據悉，至少有兩組外資被接洽。

「最貴停車場」坐落北市信義計畫區信義路五段、松智路口的D3街廓，正對台北101大樓，被法拍土地是該街廓部分地號，土地面積達1552.73坪，去年1月底執行首拍，底價高達160.58億元、拆算每坪土地底價破千萬元、約1034.18萬元，延宕將近1年，直到上週五才執行第二次法拍，即便底價打8折，約128.464億元，仍因無人投標、而流標作收。

該塊地早在2013年就已取得建照，當時被外界稱為「富創D3案」，最初是規劃興建地上40層樓的超高價豪宅，喊出全台首個每坪要賣「400萬元」的豪宅，單戶最高要價12億元，比信義計畫區另一個指標豪宅「陶朱隱園」喊價喊得更早。

寬頻房訊分析，該案受到幸福人壽前董座鄧文聰官司案影響，土地產權遭多個司法單位限制「禁止處分」，只要這個枷鎖不打開，再怎麼燙金的土地，投資人對該案仍相對保守。傳出有掮客想引進外資來取得該塊地的開發權，但關鍵還是得看司法單位是否願意解除「禁止處分」。

繼「台北雙子星」後，北市商用不動產指標大案聚焦信義計畫區，包括「世貿三館」、「信義行政中心重建案」都可能在2019年登場。外商不動產顧問透露，多家金融保險業都對兩大案興趣濃厚，預期會是下一波商用不動產市場的大熱門。

世邦魏理仕（CBRE）28日公佈「2019年大中華區不動產市場展望」研究報告指出，北市府預計在信義區推出兩筆大型開發案，包括「世貿三館」、「信義行政中心」，其中，「世貿三館」去年底租約到期，國產署規劃2019年可能採地上權方式對外招標，受到市場高度矚目。

該案座落在「台北101」後松智路、松壽路口的A21街廓，佔地4,895坪，容積率560％、建蔽率50％，為娛樂設施用地。考量市中心內可開發素地稀少及辦公室市場需求強勁，預料將成為2019年指標性的投資案。

另「信義行政中心海砂屋重建招標案」位於信義路五段「南山廣場」旁的A26街廓，規劃最後使用限期為2019年，未來將拆除重建，佔地2,388坪，已由機關用地變更為商業區，容積率560％、建蔽率50％，加計增額容積將可達784％，除不得做住宅、特種零售和殯葬事業外，其他使用分區可比照商四。 依市府規劃，希望把該案打造成信義計畫區新地標，與「台北101」和「南山廣場」形成三高塔，因此全案同樣備受民間投資人所矚目。

去年第4季仁愛路空軍官兵活動中心地上權招標案，以每坪權利金約720萬元標脫，創下國產署地上權每坪權利金新高後，地上權土地儼然黑翻紅；接下來，焦點將轉移到信義計畫區的「世貿三館」、「信義行政中心重建案」。

世邦魏理仕董事總經理朱幸兒表示，由於台北市中心內可開發素地稀少，再加上近年辦公室市場需求強勁、但供給卻嚴重不足，預料信義區兩大案登場，將成為2019年指標性的投資案。她指出，2019年辦公室投資需求將由自用型買方主導，預估全年收益率可望微升至2.68％。

40年江浙老餐廳永福樓，因不堪高房租壓力即將熄燈，再度引發市場對北市東區店面高租金的關注，以實價登錄來看，東區店租單坪最高行情3.1萬元，創實價店面單坪租金最高紀錄，前五高店面租金單坪皆在2.6萬以上；不過，面對人潮流失，東區店面租金也出現鬆動跡象，光去年實價就有五筆店租金下修，其中最大降幅逾六成。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，北市東區的店租以忠孝東路四段從SOGO到敦化南路路段最為火熱，實價登錄資料顯示，東區店租單坪最高行情為2012年忠孝東路四段一筆商辦一樓店面，單坪月租金3.1萬元，創實價店面單坪租金最高紀錄。

張旭嵐指出，東區店租之所以不斷高漲，主要因為2013~2015年間，高價店面交易頻傳，店王單價高達778萬元，而為了符合租金投報率，不少換約的租金都面臨調漲命運，也間接帶動周邊租金上漲的風氣。

東區正馬路店面租金行情依位置和人潮，平均單坪在1.5~2萬元，而三角窗或顯著店址，包括忠孝復興路口的雄獅旅行社、香檳大樓、98大樓等，單坪月租金可達2.8~3萬元；但隨著東區人潮衰退，大店面和知名品牌出走，店面空置率增加，黃金店面屋主也願意稍微降租留房客。

以實價登錄資料來看，去年就有五筆新換約店租金下修，主要下修幅度介於一到三成之間，不過，忠孝東路四段61~90號其中一間店面，2015年每月租金為40萬，2018年7月換新約時下修至15萬元，租金下修幅度高達62.5％。

張旭嵐表示，以往炙手可熱的金店面，一但租約到期房東就會調漲房租，而近年東區人潮漸減，房東心態也放軟，過去可能以三年長租為優先，現在三到六個月租約也可以談，甚至配合短期特賣會興起，也可以「日」租，能簽上年約的再釋出價格優惠，房東在時間和價格給予彈性，以降低店面的空置問題。

台中上市櫃建商布局首購剛性需求，今年不約而同湧入鄰近中科、台中港「三井OUTLET PARK」的沙鹿區推案，包括富旺、富宇、海灣，以及台中在地建商如久樘開發、喬立建設、德光機構、合總、世朋等，紛紛以低總價案吸引年輕首購族，開創移居沙鹿的新商機。

沙鹿區位居西屯區與海線地區的重要交通樞紐，區內有三條平行主要道路，從北到南分別為中清路、台灣大道、向上路，為中科園區、台中工業區、台中精密科學園區等三大產業園區的重要道路；沙鹿區早期的商圈發展為沿著沙鹿車站與靜宜、弘光大學城周邊，隨著主要幹道發展，也形成區域內的生活商圈。

2019年進場的預售新案包括「久樘快樂天鵝」，基地位於中山路、近台灣大道口，近日已進場銷售，為沙鹿區首件大型運動主題新案，基地面積達1,560坪，規劃近千坪的運動休閒設施，並創新引進「運動Bar」於社區中，符合現代人講求健康運動的趨勢。

久樘開發表示，「久樘快樂天鵝」部分棟別含裝潢銷售，潛銷期推出「讓利一字頭」價格，採預約登記方式，一開盤即熱銷，其中少數棟別已搶購一空。

久樘開發表示，在高物價、低薪資的條件下，回鄉工作將會是年輕人的主流選擇，而鄰近中科、三井OUTLET的沙鹿區，工作機會集中且房價相對偏低，預期是青年首購族的首要購屋區域。

此外，富旺國際位於沙鹿區中峰巷新案「心海苑」，距離清水車站約3分鐘車程，具超低公設比24％優勢，坪數規劃19至23坪，每戶總價298萬元起，以低總價為訴求。

另外，位在屏西路、保安路口的喬立「Me Town」，則是以精緻化小宅作出市場區隔，包括更衣家事房、長桌餐廳等，坪數規劃29~38坪，每坪開價23至26萬元；德邑建設「致富時上」案，鄰近靜宜商圈，主打豐富公共設施，每坪開價約在16萬元。

而沙鹿西站前自辦重劃區，包括德光建設、海灣建設，皆已購入土地醞釀推案。其中，德光建設「中華路案、永寧路案」，雙建案合計約250戶；海灣建設「永寧路案」約300戶；富宇建設「正德路案」近明秀公園。

高雄推案王城揚建設2018年總共賣出750戶、80億元的房子，銷售額比2017年的73億元，年增9.59％，由於高雄房市正夯，除了正在銷售的建案外，城揚2019年將至少再推出五個新建案，新案戶數達801戶，總銷金額約75億元，要續創佳績。

城揚董事長楊振宗表示，由於與全誠建設合作，在仁武區推出的「大麗城」首購大樓產品，預售已突破80％，因此，今年將再推出「大麗城二期」，滿足該區的首購市場需求。

楊振宗說，在高雄市中心，與隆大營建、太普建設合作推出的「新都廳」銷售一如預期，「新都廳二期」（園林官邸）也已上線銷售，今年因為韓國瑜接任高雄市長之後，高雄房市轉熱，因此，將持續加碼推案。

展望未來，楊振宗指出，「韓流」帶動高雄強勢發展，新投資、新計劃、新合作，源源不絕，讓人民更有信心，更多人回流高雄，因此，城揚建設集團看好這片土地，也將持續長期深耕，期盼在春暖花開中，穩定布局，樂見房市比以前更好。

城揚建設集團被外界視為高雄建築業界的傳奇，憑藉著豐沛的推案量與人氣口碑，造就事業長紅，營收總額甚至超越多家上市櫃建商的總和，城揚首席副總陳靜儀表示，城揚集團2018年總共賣了750戶的房子，總銷售額約80億元，比2017年的銷售總額73億元，年增約9.59％。

陳靜儀說，除了仁武區381戶的「大麗城二期」預售案之外，包括「文山ID」、「Jessica」、「重信案」、以及「林聖案」等四個新建個案，合計420戶，今年總共有801戶將進場銷售，可售金額約75億元。

建商在新竹購地轉趨積極，2018年前10月土地市場交易規模331億元，年增約一成，近年又以新竹市與新竹縣外圍如湖口、新豐、寶山土地交易明顯轉熱，但房市主戰區竹北，則因土地價格高漲，交易陷入停滯。

根據實價登錄統計顯示，新竹縣市在2013年時土地市場總交易規模有861億元水準，不過隨著整體房市景氣轉差、地價高漲，交易規模逐年快速萎縮，2014年跌破700億、2015年跌破500億，近年約在300多億元低檔水位。

2018年前10月已揭露實價的土地交易則達331億元，較去年同期增加一成，依此熱度預估，全年度可望達400億元水準。

以成交總價超過一億元的土地交易件數來觀察新竹各區熱度，新竹兩大房市重鎮新竹市、竹北，呈現明顯分歧，新竹市在2017年億元土地交易31件、件數為歷年新高，2018年前10月也有24件之多，近二年明顯均高於往年水準；反觀竹北則在2013年曾有56件高峰，不過近年則每年約在10件左右，與新竹市相較，消長態勢明顯。

不過去年底慧榮科技以約18.1億元，向高鐵局標下竹北高鐵站旁核心地段世興段1,846坪商業區土地，這筆交易不僅是新竹土地市場總價歷年第三高，每坪近百萬的單價也是竹北近年新高。

當地業者指出，大新竹土地交易版圖的變化，反應各地預售市場的熱度，也與建商對於價格是否下得了手有密切相關。市中心土地動輒每坪70、80萬元以上，具開發規模的800坪以上土地不易入手，又以竹北地價高漲情形更明顯。

反而不少建商朝向新竹市外圍土地單價約每坪30~40萬元、易塑造首購產品的區段入手，此外，新竹縣如湖口王爺壟、新豐鄉明新與福陽等小型重劃區土地一直在成交，低價區段也吸引部分建商買盤。

2018年全台買賣移轉棟數出爐，達27.8萬棟、年增約4.5％，雖然移轉棟數出現連續兩年反彈，但卻不如市場預期的28萬棟，房市復甦力道已不若前一年強勁，預估今年房市仍將呈現盤整走勢。

此外，因目前房貸利率仍處於低水位，去年拍賣移轉僅5,234棟，10年來減少約8成；另受人口老化影響，去年繼承移轉棟數持續創新高，達到5.6萬棟。

根據內政部統計處最新資料顯示，2018全年買賣移轉棟數為27.8萬棟，年增約4.5％，若與10年前相較，2008年因整體房價水準較低，加上當年投資買盤興盛，新成屋交屋量大，全年買賣移轉棟數達到37.9萬棟。不過，自2014年房市反轉後，市場以自住客為主，10年間移轉棟數大幅減少逾10萬棟。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，2018全年交易量僅呈現小幅回升走勢，不如市場預期的28萬棟，房市復甦力道已不若前一年強勁，今年中美貿易衝突未解，全球經濟局勢仍不明朗，加上總統大選即將在下半年開跑，預期可能壓縮交易量成長空間，雖然九合一大選後民眾購屋信心回升，但房市交易還稱不上熱絡，且自住市場結構短期不會改變。

在拍賣市場方面，受惠低利率環境目前市況仍相對穩定，2008年的拍賣移轉高達2.5萬棟，不過2018年剩下5,234棟，較當年減少約8成。信義房屋企研室專經理曾敬德表示，拍賣移轉量大減，反應當前因債務或欠繳房貸而流入法拍市場的量少，拍定移轉的量也因而減少，不過另一方面也可看出市場大致維持穩定，急需資金或債務可能出問題的民眾，可以順利售屋變現。

另繼承移轉棟數則反應人口老化與高自有住宅率等因素，加上不動產的價值高，因此繼承的移轉棟數年年攀升，2018年已經增加至5.6萬棟，持續創下新高，和10年前的3.6萬棟相比，呈現逆勢增加的狀況。

　　保利地産(600048)1月28日在上證e互動平臺上對投資者表示，針對部分項目出現的公司與業主的意見分歧，公司將積極面對，與業主共同推動解決問題，不存在影響公司經營的情況。

　　投資者的問題為“集團旗下保利（青島）實業有限公司開發的多個項目因質量問題，導致業主在青島保利中心總部維權，該消息經自媒體傳播後造成了惡劣影響，使保利品牌形象下降，這是否會影響公司2019的業績，對公司股價是否有不利影響？銷售規模退出前三與這些事件是否有關聯？公司經營是否正常？ 集團旗下子公司是否與集團價值觀一致？集團是否對負面影響有應對機制，避免對公司品牌造成持續性不良影響？”

　　保利地産回應稱，公司作為一個負責任的房地産開發企業，始終非常重視住宅産品的質量和業主權益的維護。針對部分項目出現的公司與業主的意見分歧，公司也會積極面對，與業主共同推動解決問題，不存在影響公司經營的情況。

　　近兩年，三、四線城市房地產市場銷售火爆，不少房企因未能在三、四線城市及時佈局而錯失規模大漲的機會。但接下來，房企對三、四線城市則持有保守的投資心態。

　　1月28日，據上海易居房地產研究院最新《中國百城房價報告》顯示，三、四線城市房價在連續10個月環比上漲的基礎上，2018年12月份首次出現止漲的現象。

　　據該報告顯示，2018年12月份，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅成交均價為13382元/平方米，環比增長0.6%，同比增長8.2%。當前房價繼續上漲，相比2018年11月份13297元/平方米上漲了85元/平方米。

　　上海易居房地產研究院表示，觀察歷史資料可知，在2010年至2016年上半年，百城房價走勢相對還是平緩的，但是2016年下半年開始房價明顯拉升，到2017年底終結了過快上漲的態勢。當前百城房價在連續12個月超過1.2萬元/平方米均價水準的情況下，2018年9月份首次進入1.3萬元/平方米的水準，10月份-12月份房價繼續上漲。統計全年資料可知，2017年房價為11541元/平方米，而2018年全年房價為12800元/平方米，上漲了11%。

　　分城市能級來看，有些城市房地產市場有拐點跡象出現。2018年12月份，100個城市新建商品住宅成交均價中，一線城市、二線城市和三、四線城市分別為46485元/平方米、14240元/平方米和10885元/平方米。對此類價格進行區間劃分，其中一線城市4萬元/平方米以上均價水準持續了21個月，二線城市1.4萬元/平方米以上均價水準持續了3個月，三、四線城市1萬元/平方米以上均價水準則持續了17個月。

　　值得注意的是，一線城市在2018年1月份房價創下了新高，即為42607元/平方米，隨後月份則總體處於下滑態勢，到了2018年下半年房價則呈現了小幅反彈的態勢。而三、四線城市在連續10個月環比上漲的基礎上，12月份首次出現止漲的現象。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，2018年房價總體上保持上漲態勢，但這主要和成交結構的因素有關。尤其是到了下半年，各地高價樓盤的預售證管控力度相對小，很多高價樓盤密集入市，進而帶來了房價的上漲。而從結構上看，三、四線城市終結了此前持續上漲的過熱態勢，當前房價是有所降溫的。

　　嚴躍進進一步稱，2019年上半年新房的供應規模比較多，而市場交易短期看也難以反彈。從這個角度看，房企預計依然會堅持以價換量的策略。換而言之，在庫存規模沒有積極消化、政策沒有明顯鬆動的情況下，房企定價依然會比較謹慎，百城房價走勢也會相對比較溫和。

　1月21日，省部級主要領導幹部堅持底線思維著力防範化解重大風險專項研討班在北京開班。習近平總書記在開班式上發表講話指出，要全面做好住房市場調控等工作，“穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案”。

　　時代週報記者發現，有關國內房地產調控的政策口徑正在發生微妙轉變—與此前相比，長效機制後多加了“方案”二字，而過往建立、研究或構建長效機制的表述也已進化到“穩妥實施”。

　　中國社會科學院城市發展與環境研究所土地經濟與不動產研究室主任王業強對時代週報記者指出：“房地產長效機制已經提了很長一段時間，過去中央的表述從‘加快建立’到‘構建’，從邏輯上看，這次專題會上換成‘穩妥實施……方案’的表述，這就明確地向社會傳達了一種資訊，即中央關於房地產長效機制已經取得突破性進展，目前已經形成具體方案，下一步就是如何‘穩妥實施’的問題。”

　　從概念到方案歷時六年

　　早在2014年3月，中共中央、國務院發佈《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》，其中就提出“調整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構建房地產市場調控長效機制”。“長效機制”首次進入大眾眼簾，但此時還集中在“房地產市場‘調控’長效機制”。

　　2015年4月召開的第十八屆中共中央政治局會議，開始轉變思路，長效機制的著力點由“調控”轉變為“健康發展”，提出“建立房地產健康發展的長效機制”。

　　此後，關於長效機制的概念越來越清晰，思路也越來越明確。

　　“經過長期編制和反復討論，房地產長效機制已經得到高層認可並將逐步轉向實施階段。尤其是此次對長效機制的措辭調整，可以看作是一個實質性的進展。”廣東省住房政策研究中心副主任陳洋對時代週報記者說。

　　“長效機制不是憑空而來的，而是從過往調控政策的經驗和教訓中不斷提煉出來的，它既是對歷史的延續，一部分行之有效的（包括部分城市的限制性行政措施）政策會得以繼續實施，也有對未來新藍圖的重新設計，特別是‘房住不炒、兩多一併’大方向下新機制的創新，”貝殼研究院院長楊現領則對時代週報記者表示，長效機制不是一成不變的，將在歷次調控基礎上不斷動態調整和優化。

　　那麼，長效機制方案將會包括哪些內容？

　　“這個方案一定是涉及從土地開發到市場銷售的方方面面，包括房地產立法、金融、稅收、統計、監管等多個領域；應該是圍繞‘房住不炒’的發展定位，制定或完善相應的商品房制度、公共住房制度、租賃住房制度，進一步完善土地招拍掛制度、創新房地產金融制度等；既包括一些基礎性的制度安排，也包括需求管控政策，即前期的限制性措施要根據市場情況因城施策，不排除在部分壓力較大的地區長期化。”王業強詳細分析指出。

　　“穩妥”實施把控風險

　　在1月21日的防範化解重大風險專項研討班上，對房地產發展長效機制的整體描述為：“各地區各部門要平衡好穩增長和防風險的關係，把握好節奏和力度。要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案。要加強市場心理分析，做好政策出臺對金融市場影響的評估，善於引導預期。要加強市場監測，加強監管協調，及時消除隱患。”

　　王業強指出，這裡“穩妥”二字，暗示了關於房地產長效機制相關政策措施出臺在時機選擇上要確保房地產市場“平穩健康發展”，不能保證房地產市場健康平穩發展的政策措施將會延遲出臺，直到時機成熟。同時，也說明了當前中央對待房地產市場的態度是“求穩”，既要穩房價穩地價，又要穩市場預期。

　　“穩”這個字，不僅是此次長效機制方案實施的一個必要前提，也是2019年全國經濟工作和住建工作的主旋律。

　　在去年12月底進行的中央經濟工作會議上，對今年經濟工作提出“進一步穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期”的要求。在同月召開的全國住房和城鄉建設工作會議上，也對2019年全國住建工作提出了“穩地價、穩房價、穩預期”的三穩目標。

　　資料顯示，在經過2016年9月30日開啟的這一輪從嚴調控之後，我國房地產市場房價上漲勢頭得到遏制，市場步入平穩發展軌道。

　　國家統計局公佈資料顯示，去年12月一二線城市新建商品房和二手房銷售價格同比累計平均漲幅比上年同期均回落，三線城市新建商品房價格同比累計平均漲幅與上年同期相同，二手房銷售價格累計平均漲幅有所擴大，房地產市場平穩健康發展。

　　雖然我國去庫存工作取得了一定成就，大多數城市庫存處於低位，但不排除這一兩年受各地供應加大、市場遇冷等情況影響，整體庫存有反升的威脅。

　　中國指數研究院監測資料顯示，截至2018年12月末，中指監測的主要城市庫存總量環比上升9.0%。重點檢測城市中，福州升幅較大，達25.42%，寧波次之，升幅約20%，北京、上海和溫州庫存升幅也超過了10%。

　　楊現領分析，2019年樓市的風險有三個，包括三四線與部分二線再次去庫存的風險、高房價的泡沫風險、與房地產相關的潛在金融風險。

　　與此同時，克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉也對時代週報記者指出，我國房地產業存在“一放就瘋”的特點，需要警惕“失控”風險。

　　王業強指出，方案實施的前提是“穩妥實施”，也就是說，任何政策措施的出臺都要以房地產市場健康平穩發展為前提。這樣看來，預測將會是“中央出臺指導性政策，各地方根據實際情況從中央提供的方案中選擇性制定相應的政策措施，因城施策，確保市場穩定。此外這個方案的推進是不一致的，時間上有先後，力度上有輕重，措施上有差異” 。

　　“一城一策”或成核心

　　面對各地千差萬別的市場狀況，因地制宜、鬆緊有別，但目標一致就成為時下落實房地產調控政策的特點。

　　在中央經濟工作會議提出2019年的住房工作要堅持“因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任”之後，“因城施策”“一城一策”就成為我國房地產熱門詞彙。

　　前述多位專家分析認為，此次穩妥實施長效機制方案，“一城一策”也會成為核心。

　　“穩妥實施的核心在於落實‘一城一策’，既要通過地方的長效機制試點，不斷總結經驗，有序穩步推廣，也要在中央的‘房住不炒’的大方向下進行，接受中央的指導和管理，同時地方也會承擔相應的責任，”楊現領進一步指出，“只有這樣，‘一城一策’才能實現它的兩個核心目標：給予地方調控的靈活性，同時避免統一調控帶來的系統性風險。”

　　時代週報記者梳理發現，截至目前，已有河南、浙江、福建、長沙、成都等省市宣佈將開展房地產市場調控“一城一策”試點。

　　但與此同時，時代週報記者也注意到，上述各地發佈的“一城一策”相關資訊，發現大多數城市目前只是提出了概念和方向性要求，並未出臺具體的“一城一策”方案。

　　實際上，各地的“一城一策”規劃除常規性提出“三穩”目標、“房住不炒”、“平穩健康發展”等方向性要求外，部分地方也會圍繞“一城一策”下的房地產調控如何做，提出局部措施，包括“落實地方主體責任”“加強供需雙調節”“加強房地產市場監管檢測和調控工作”“運用住宅用地、金融、財稅等政策‘組合拳’”“保障房、租賃房托底”等。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對時代週報記者表示，從目前已經發佈“一城一策”試點的城市來看，主要還是二線城市，目前全國各地的政府工作報告可以看出，“一城一策”的提法明顯增加，預計接下來市場的定調比較清晰，在“一城一策”上會有較多動作。

　　除了已經宣佈進入“一城一策”試點的城市，近期各地政策調整也呈現出“因城施策”的特點—各地房地產市場政策出現分化，有的地方在收緊，有的地方在適度放鬆。

　　在山東菏澤打響取消限售第一槍之後，多個城市政策出現鬆動，比如廣州調整商服限售、青島暫停搖號。但也有城市加強調控，比如海口限售加碼、深圳在政府工作報告裡重筆提及地產調控。

　　嚴躍進預測，“一城一策”接下來可能會有新的內涵，一是各地會根據自身樓市情況，形成比較豐富的調控內容，大體上以“常規內容+鬆綁內容+規範內容”相結合，比如說在土地供應和住房保障、限購限售等政策、房地產交易秩序等方面進行一些調整。二是各地會從實際出發，形成差異性內容，比如後續各地會結合自身樓市情況，在開發環節、銷售環節有所創新，部分地方也會和區域相結合，針對區域的用地情況，適當調整土地出讓條件等。

大陸房市低迷稍微止步。中國社科院最近發布研究報告指出，去年12月全國房價下跌速度趨緩，下跌城市減少，整體房價實現穩中有降。其中，一、二線城市房價下跌速度明顯減緩，下跌城市略有減少，在房價良性回檔的同時，重點城市的中古屋成交量繼續增大；三、四線城市房價繼續下調，下跌速度略有加快。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組、住房大數據聯合實驗室發布《中國住房市場發展月度分析報告》，報告顯示，一、二線城市房價上漲的動力與下跌的壓力並存，目前房價上升主要受制於嚴厲的調控政策及複雜多變的外部經濟環境。一旦政策及外部經濟環境改善，部分一、二線城市的房地產市場可能先緩慢回暖；三、四線城市的房價短期內仍然以向下調整為主。

在政策建議方面，報告提出三點建議，第一，保持調控政策的延續性及穩定性，繼續抑制炒房，從防範風險的角度來看，要避免因短期的房地產市場調整而放棄對炒房的管控，甚至公布刺激或鼓勵購房的政策，限購、限貸等有效控制炒房需求的政策，仍應保持相對穩定。

抑制炒房 支持首購

不過，在住房需求管控政策沒有完全退出的條件下，大陸當局可以根據市場形勢變化，對政策進行微調，使得房地產政策更合理。

第二，大陸要繼續支持民眾首次購房需求及合理支持民眾的住房改善需求，透過建構完善政策性住房融資體系及緩解短期貨幣供需關係，改善市場首套房貸利率偏高的現象，實際降低民眾首次購房的還款負擔，還要合理支持民眾的改善性住房需求，適度引導住房升級。對於民眾在一定時期內買一賣一的行為，應從制度上給予交易便利和稅費減免，進而讓更多人的住房條件得到改善。

租賃住房 建設試點

第三，大陸應穩定推進經營性集體土地入市、期房預售、租購同權等與住房有關的重大制度改革，透過推進集體土地建設租賃性住房試點等土地供應制度改革，建立完善多主體供應的住房體系，滿足多樣化的住房需求；透過期房預售制度，保障購房者權益；透過租購同權，保護租房家庭的合法權益，促進住房租賃市場發展；透過探索交通基礎設施、醫療保障、基礎教育等基本公共服務區域一體化，提高住房存量的利用效率，逐步實現職住學平衡。

據《新華社》報道，受規劃調整、生態保護要求和房地產調控政策等影響，海南省目前有３﹒１萬畝存量商品住宅用地不能繼續用於住宅開發。海南將通過轉型利用或退出等措施，逐步消化存量，保持房地產市場健康穩定發展。
海南省自然資源和規劃廳廳長丁式江表示，海南正在研究相關政策，鼓勵和引導存量商品住宅用地轉型用於以旅遊業、現代服務業和高新技術產業等為主導的符合自貿區（港）發展定位的產業項目。另外建立健全退出機制，將位於生態保護紅線範圍內和開發邊界外等區域的存量商品住宅用地調出建設用地範圍。
報道又指，海南將出台增加容積率、調整土地使用年限、退還土地差價、降低商業或辦公等經營性房地產項目預售門檻等，鼓勵和引導土地使用權人將存量商品住宅改變用途用於產業項目建設。同時支持土地轉讓盤活，鼓勵市場主體收購單宗或多宗零星分散的存量商品住宅用地，改變用途轉型用於產業項目建設。

新盤折讓開價 空置稅逼散貨

近期本地樓市乍現小陽春，惟市場預期調整尚未結束。彭博亞太區房地產行業高級分析師黃智亮估計，香港住宅樓價今年或跌5%至10%，主因近期新盤定價跟同區二手樓貼近，甚至有折讓；加上市場有約9000個已落成但未出售的一手住宅單位，料政府實施一手樓空置稅，將迫使發展商加快推盤。這些因素抑壓整體樓市氣氛。

長線基本面仍穩定

黃智亮指出，現時樓價較去年8月高位下調約10%，而樓市調整一般需約12個月，故預期樓價要至今年中或稍後時間才有機會反彈；今年上半年樓價下跌機會較大，下半年則須視乎中美貿易戰局勢。惟他相信，香港樓市長遠基本面仍穩定，因按揭息率上升機會微及未來3年私樓供應不足等因素並無改變，對樓市有支持作用。

他續稱，預測年內一手樓成交達18500個單位，較去年增加約20%，至於二手樓成交料跌逾7%，至35800宗，主要受政府辣招影響，而高按揭成數限制則使上車客轉到一手市場。他又指現時樓價尚未回落至去年初水平，下調幅度不算大，料當局放寬辣招的可能性低。

會公伍耀輝：勿勉強上車

對於坊間認為政府應放寬樓宇按揭成數，香港會計師公會財政預算案建議委員會召集人伍耀輝表示，現時大部分港人都沒能力置業，即使近期樓市已調整10%，但依然昂貴，跌幅亦不及升幅，政府須考慮應否在這此時鼓勵市民置業。他指出，現時置業需求遠高於樓宇供應，讓市民「勉強上車」非最理想做法，暫亦未見政府有需要改變現時政策。另外，公會稅務師會執行委員會主席蘇國基坦言，現時樓市「辣招」見效，減少了炒賣並顧及首次置業市民需要。

內地樓市方面，黃智亮認為基於內房銷售放緩，料房企今年銷售目標的升幅會定於10%至20%，較去年25%審慎。談及內地房企債券違約問題，他表示除了大型房企，中小型內房在境內發債亦困難，有需要增加境外發債或短期境內債，預期行業整體融資成本趨升，將壓抑房企的利潤空間。

置富產業信託（00778）公布截至去年12月底止年度業績，可供分派收益9.86億元，按年增長1.59%；末期每基金單位分派24.94仙，按年少派0.31仙（1.23%）；全年每基金單位分派51.28仙，按年多派0.5仙（1%）。

全年可分派收益增1.6%

期內收益19.4億元，按年升0.24%；物業收入淨額14.72億元，漲1.04%。置富產業信託行政總裁趙宇稱，在和富薈出售、置富嘉湖商場翻新工程等影響下，公司去年物業收益仍錄得升幅，主因期內續租租金調升率保持在12.7%的健康水平，以及停車場收入增加。

趙宇表示，受累中美貿易戰，全球經濟及本地零售市道都會被影響，而旗下商場約34%租戶今年須續租，預期續租租金升幅或收窄；因約60%租戶的業務為生活必需品，抗跌力較強，相信外圍經濟問題影響輕微。

截至2018年年底，置富物業組合出租率為93.1%，較2017年同期98.1%低。趙宇表示，因置富嘉湖商場正進行翻新，預料商場西座翻新工程於今年底前竣工，整體出租將因此回升；嘉湖商場翻新工程涉資約1.5億元，預計投資回報率逾一成。

至於長實（01113）申請把天水圍嘉湖海逸酒店改建為住宅大廈，趙宇相信若該計劃可落實，置富嘉湖商場將受惠於人口增長；公司未來會繼續物色本地零售物業的收購機會。

部分企業倒閉 九龍灣Manhattan Place全層再放租

中美貿易戰未平息，影響逐步浮現。據了解，近月商廈出現頂租潮，主要涉及九龍區貿易、採購公司，個別玩具公司亦因倒閉，業主收回樓面重新放租，預計機構對前景抱憂慮下，頂租盤持續上升。

市場消息指，近日寫字樓租務代理接獲不少商廈頂租盤，涉及物業除了甲廈外，更有乙廈、工貿物業，甲廈租盤突增加。

消息指，一家玩具公司原租用九龍灣Manhattan Place中低層全層，面積約1.6萬平方呎，該公司4年前落戶，去年與業主達成續租協議，租約至2021年。不過，上星期公司倒閉，業主立即把樓面重新放租，市值呎租約30至35元。

太古廣場租客擬遷出 租約未完

至於同區東九龍，亦有其他頂租盤，消息指，觀塘創紀之城1期高層，面積約12,394平方呎，由一家工程公司租用，近日機構尋找頂租，單位市值呎租約30元。

另一九龍核心商業區，同樣出現頂租盤，據悉，尖沙咀港威大廈2座中高層單位，面積約10,458平方呎，由一家市場銷售公司租用，最近亦委託測量師行放盤頂租，呎租約50元。另一家貿易公司租用旺角朗豪坊高層單位，面積約1.7萬平方呎，亦正尋找頂租。

港島區方面，代理透露，近日同樣接獲不少頂租盤，多涉及中資金融機構，較大手為金鐘太古廣場2期中高層全層，面積約2萬平方呎，由中資華融集團租用，於2016年租用全層，當時呎租約120元，租約尚未完結。

代理指，租客有意提早遷出，故委託代理行尋找新租客，目前該層樓面呎租料約150元。另外，中環指標商廈國金2期，一個中層單位，面積約2,580平方呎，亦放盤頂租。

寫字樓頂租放盤 本月增逾2倍

萊坊執行董事兼總經理、九龍區商業部主管麥健偉指出，1月份接獲租客委託九龍區寫字樓頂租盤達40多個，若與去年同期僅10多個比較，升幅達2倍以上，近日數字更有上升趨勢。

他指，涉及頂租盤，主要放棄旗下約1至2成樓面，反映機構有意縮減規模，主要因出現裁員，故同時減少樓面，若涉及大幅減規模甚至倒閉，放租樓面則更多。租金走勢上，他分析，頂租盤多需原租客進行補貼，換言之租金水平亦屬市價，短時間內租金不會因此而下跌，不過隨着寫字樓放盤增加，或多或少對寫字樓租金構成下行壓力。

長情業主沽樓先行獲利離場。鰂魚涌太古城長情業主，持貨41年，剛以1,110萬元沽出單位，物業期內升值達59倍。

累減240萬 造價1110萬

單位為怡山閣中層F室，實用面積685平方呎，原業主早於1978年購入單位，當時樓價18.5萬元。至去年12月份以1,350萬元放盤，累減240萬元，最終以1,110萬元沽出，屬去年9月份樓市調整後造價最平的3房戶，實用面積呎價16,204元。

據悉，原業主購入後一直自住，因應單位景觀及裝修質素，最終需要減價沽樓，持貨共41年，帳面獲利1,091.5萬元，升值59倍。太古城本月暫錄17宗成交，已較去年12月全月15宗多。

其次，荃景花園11座高層A室，實用面積577平方呎，3房間隔，開價780萬元，最終以738萬元沽出單位，呎價12,790元，對比去年10月份同戶型單位成交價833萬元，最新造價平約1成。

原業主1989年以87萬元購入單位，持貨30年，帳面獲利651萬元離場，物業升值7.5倍。

區內最平用地 測量師：反映財團出價審慎

中國海外（00688）上年底以80.3億元，「撈底」奪得啟德跑道區第4B區2號地皮。地政總署揭示，第二標價僅72.5億元，較中標價再低出1成。測量師指，反映市場整體出價審慎。

該幅啟德第4B區2號地皮，是跑道區第3幅批出的住宅地，亦是至今跑道區批出地皮最平的一幅用地，由中國海外在去年12月底，以80.3億元擊敗另外5組財團奪得，每呎樓面地價13,523元，較對上一幅於2018年11月，由高銀金融等投得的4號地皮，每呎樓面地價約1.55萬元，低約13%。

發展商應市況 調整投地價

對於中國海外的出價，當時市場已普遍認為屬於偏低水平，認為反映地皮景觀質素，亦顯示發展商因應市況而調整了投地的出價。

地政總署昨日公開其餘入標價，印證市場整體出價偏向保守的看法。據資料顯示，總數6份標書的入標價介乎46.9億至80.3億元不等，樓面地價由最低7,894元至13,523元不等。

即使是屬於次高價的第二標，入標價亦只有72.49億元（樓面地價1.22萬元），較中標價低出1成。至於第3標價及之後的入標，更是與中標價相距超過2成以上，整體情況均反映入標發展商的取態相當保守。

第二高標價曝光 近72.5億

資深測量師張翹楚指出，第4B區2號地盤在上月截標的時候，正值貿易戰及股市陷低潮，樓市亦正在經歷調整期，故此市場普遍都相信啟德地價會有所回落，剛公開的入標情況亦印證了這個現象。

不過，張翹楚認為，招標結果反映發展商出價亦不算太低，與區內賣地頻密，有較多參考數據有關。

他又認為，啟德跑道區的地價大概已經穩定，如前排望港島的住宅地價約1.7萬至1.8萬元，而後排望觀塘的地價則約1.3萬至1.5萬元不等。

事實上，日前首幅望港島區的臨海地皮，第4C區3號地皮，便由新地（00016）以112.6億元奪得，樓面地價約1.74萬元，創區內地價次高，亦較後排的地價高出2成。

至於啟德跑道區內首幅商業地，則在上周五（25日）截標，合共接獲9份標書，包括鷹君集團（00041）、新地及及九倉（00004）等，市場估值約79億至95億元，樓面地價1.3萬至1.55萬元。