台北市錦新大樓曾發生大火及兇殺案，34年來共釀24死，被外界視為最猛凶宅，但據實價揭露，自2013年以來，錦新大樓每年交易件數穩定維持在10餘筆以上，每坪交易均價站穩3字頭，最高成交單價更超過64萬元。前新北市議員李婉鈺也持有多戶，但去年陸續遭法拍。

出租套房報酬率高
《蘋果》統整實價揭露，位於北市中山區新生北路二段的「錦新大樓」，歷史交易紀錄共109筆，扣除2012年實價登錄剛起跑的年度，近6年該社區穩定維持年交易量約10餘筆，其中2014年交易件數最多，共計24筆。
另就交易價格來看，自2012年以來，錦新大樓平均成交單價站穩3字頭，與中山區屋齡同在30年以上大樓相較，便宜3成5以上。而最高成交單價，歷來均維持在4字頭上下，惟2014年12月，有筆位於14樓頂樓的交易，成交單價超過64萬元，比當時區域行情高出2成。

住商不動產企研室經理徐佳馨分析，錦新大樓所處新生北路二段、錦州街一帶，是中山區價格較低路段，「以錦新對比全區，自然價格落差較大。」大家房屋不動產企研室主任郎美囡則分析，「錦新大樓」創價的頂樓戶，總面積約57.11坪，共分6房6衛，「除單價破6字頭創新高，該戶前手買家在同年2月的取得成本，每坪不過35萬元，相當於持有10個月就賺進1600萬元。足見該戶隔成套房出租的租金報酬率之高，是使物件身價鍍金關鍵。」

備受矚目的台北市大安區超級豪宅「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」神秘買家陸續曝光，繼中國糖果大王徐福記及迪化街百億家族廣豐集團後代後，先前已查出的27樓戶江姓自然人買方，經《蘋果》查證為藝人江蕙買下，而江蕙所購入的戶別，實價揭露總價為4.27億元，總面積約176.37坪、含3車位，拆算車位後，單價為281.5萬元，顯示台語歌壇天后即使封麥多年，財力仍相當雄厚。

人稱「二姐」的江蕙已退出歌壇、封麥克風3年，上次露臉開唱，是在周杰倫的澳門演唱會中，兩人情同姐弟，就連投資標的也是英雄所見略同。周杰倫先於2015年底，砸下6.6億元，入手元利建設在大安區和平東路一段的豪宅「和平大苑」頂樓樓中樓戶，至今還在精雕細琢內部裝潢；江蕙則是去年7月豪擲4.27億元，買下元利建設新落成的豪宅案「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」，該案去年32樓戶成交總價達4.61億元，拆算單價299萬元，創下台灣豪宅史上最高單價的新紀錄，成為目前全台最貴豪宅王

經紀人回應不太清楚
對此元利建設不願證實。江蕙經紀人陳子鴻昨則表示，已留話詢問江蕙，但至記者截稿前仍未回覆，「房子的事情我不太清楚。」
《蘋果》記者對照江蕙位於新北市淡水區「楓丹白露」社區、台北市信義區和平東路三段房屋、及大安區「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」等地籍謄本，與娛樂圈內可靠消息來源證實，封麥3年的她確已買下最貴豪宅王。而江蕙所購入的27樓戶，總面積176.37坪，含3車位，總價4.27億元，拆算車位後，單價達281.5萬元，為該豪宅案已揭露的戶別中，單價交易第5高。

目前多從事慈善活動
現年56歲的台語天后江蕙，於2015年宣告封麥，與元利建設、全聯董事長林敏雄私交甚篤的她，原本就是全聯公益活動的終身代言人，2016年在「全聯善美的文化藝術基金會」接手原由統一經營的國立宜蘭傳藝中心後，應林敏雄之邀，加入傳藝中心基金會的董事群，據了解，該職位沒有支薪、比較類似顧問職，而江蕙則可提供個人曾在演藝圈的相關經驗，給予幫助。其餘時間，江蕙除從事慈善活動，基本上都在享受慢活人生。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，相較於企業家因為肥咖條款、現金去化、資產配置等因素購置豪宅，藝人置產較在乎隱密性、景觀享受、身分象徵，以及增值空間，「如今江蕙以4.27億元，買下全台第1豪宅的高樓層，一方面把握當下砸錢享受豪宅，另一方面，也是考量演藝圈的不確定性，用買房為將來人生資產保值。」

盤點演藝天王天后置產 出手億級豪宅快狠準

除企業家買豪宅不手軟，演藝圈中的天王天后級人物，口袋同樣深不可測。近年不少明星置產，都挑選區域精華地段、百坪以上豪宅案，講究建商品牌、建案規劃、居住隱密性等，出手億級豪宅更是快狠準。其中，又以周杰倫一次拿出6.6億元買下「和平大苑」頂樓戶最大咖；江蕙斥資4.27億元買進「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」，單價超過280萬元，堪稱最貴案；而四爺吳奇隆一次買進4戶新莊區豪宅，面積超過400坪，則是買進面積最大者。

周杰倫最大咖
歸納近5年，藝人入手知名豪宅案例，中信房屋行銷企劃副理江龍名說：「可發現藝人買房，不外乎從建商品牌下手，像是元利、華固、國美及太子等指標建商，都有藝人入住。另外，交通方便的精華地段、管理嚴謹的社區等，都是重要考量。」

最大手筆，當屬周杰倫與昆凌在大安區和平東路的愛巢「和平大苑」，周杰倫在2015年以總價6.6億元買下頂樓樓中樓戶，據了解，由於周杰倫對於裝潢擺設十分用心，以致「周家人」目前還未正式入住。但昆凌多次在網路上秀出該社區頂樓空中花園的照片，包括可鳥瞰北市的環狀休憩區等，讓民眾得以一窺天王住所。

最新揭露江蕙入手的「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」，總價4.27億元，權狀面積約176.37坪，含3車位，拆算車位後，單價超過280萬元，號稱目前全台最貴豪宅案。該案分南北2棟，分別為31、35層樓，迎賓大廳分別以金、銀兩種色調為主軸，2棟各有庭園造景，其中分布在四季盛開的各色樹種，戶外泳池還旁設有玻璃屋，可作為下午茶、閱讀書報之用，健身房則在玻璃屋2樓，宛如置身度假小島。

由於地緣關係，選擇在新北市新莊區置產的吳奇隆，一次買進「京雅苑」4戶，總面積超過400坪，堪稱買進面積最大咖。而「京雅苑」位中華路三段、昌和街口，鄰近捷運副都心站、塭仔底濕地公園，狗仔更曾捕捉吳奇隆與正在養胎的妻子劉詩詩出入社區的畫面。另有彭于晏也因地緣關係，以總價3億元買下士林區天母東路「華固天鑄」，據傳，彭于晏也尚未正式入住。

吳奇隆買最多
至於已在信義區置產2間房的大S徐熙媛，又於2016年底，與夫婿汪小菲砸3.6億元，購入信義區「台北信義」頂樓戶，據了解，該社區曾入住的明星還包括蕭亞軒、房祖名等人。而對賽車情有獨鍾的林志穎，買房也有個人偏好，接連在2015、2016年購入中山區「國美大真」豪宅案，包下整層11樓戶，斥資約4.6億元，總面積超過350坪，含8個大車位，讓他停放心愛的跑車。

貴1萬元 信義聯勤擠下帝寶稱王

江蕙買進豪宅王「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」高樓層戶，目前該案最高成交單價為299萬元，逼進前央行總裁彭淮南的300萬元防線，擊退稱霸多年的「帝寶」。而目前具備290萬元身價的豪宅，還有「西華富邦」、「皇翔御琚」，且為守住豪宅身價，不少成屋多年的豪宅仍有許多一手戶待價而沽。

「西華富邦」強化物管

實價揭露目前全台單價排行前10名豪宅，第1名由「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」拿下，32樓戶交易總額4.61億元，換算單價299萬元。被逼退至第2位的「帝寶」，同在大安區，2013年由「河南王」王任生買下4戶，其中19樓2戶總價3.55億元、3.98億元，換算單價達298.2萬元。

中山區「西華富邦」標榜萬豪酒店物業管理、水岸第一排景觀，最高價為39樓戶，總價4.36億元，換算單價290.6萬元。信義區「皇翔御琚」最高成交單價約290.5萬元，成交總價逾5.8億元，該戶買方更以全現金交易，足見資產之雄厚。
另外如「元大栢悅」、「松濤苑」、「仁愛吾疆」、「代官山」、「和平大苑」、「潤泰敦仁」等案，最高單價均逾219萬元。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，全球最貴豪宅在摩納哥，單價約600萬元，亞洲最高價在香港淺水灣，單價約450萬元，台灣中古豪宅均價約150萬元，較雪梨、上海稍低，與北京相當，但略勝東京的130萬元。

代表預售、新成屋一手市場的最新去年第4季國泰房地產指數今（29）日出爐，去年第4季六大地區推案戶數較2017年同期成長0.6~94.1%，又以台北市增加94.1%最多；惟銷售率偏低，僅有9~17%，其中桃竹以北銷售率衰退最多、達23.3~34.3%，顯示建商在推案價格轉硬之下，買方開始縮手。

國泰建設公布去年第4季預售、新成屋一手市場銷售狀況，以整體來看，去年第4季全國推案數為216個、年增16.1%，推案戶數達15,698戶、年增10.5%，單季推案金額達2,166億元，年成長率達21.4%；且為搶攻市場，建商預售推案比重達六成，較前年同期增加13.1個百分點。價格部分全國新屋推案價達38萬元，較前年同期成長12.1%，顯示整體建商推案信心回升，不僅加大力道推案，且新屋房價持續拉高，購屋總價年增8%、達1,333萬元。

不過，從銷售率來看，整體建案去化率僅有11.96%，不僅較上季減少7.4個百分點，更較前年同期減少11個百分點，看得出建商雖然加大推案力道，但也因為調高新屋價格，以致買方購屋縮手。

若以六大地區去年第4季新屋表現來看，中南部表現優於北部地區，其中又以高雄表現最好，不僅推案數36個、年增63.6%，推案戶數2,402戶、年增49.4%，區域銷售率達17%，不僅較上季增加18.3個百分點，更比前年同期增加30.1個百分點。

觀察高雄去年第4季新屋每坪價格達23萬元，較前年同期微增0.7%，不過若以季度來看，卻較上季增加14.9%。顯示目前高雄一手屋房價對民眾仍在可接受範圍，不過若後續價格持續攀升，是否會影響銷售率還要再多加觀察。

房產專家表示，去年第4季六大地區推案戶數較2017年同期成長0.6~94.1%，又以台北市增加94.1%最多，值得注意的是，雖然推案戶數大增凸顯建商看好市場的信心，不過整體新屋銷售率卻相當低，僅有9~17%，其中桃竹以北銷售率衰退最多、達23.3~34.3%。

其中雙北市、桃竹地區去年第4季新屋銷售率均較前年同期衰退許多，台北市單季銷售率僅14%、年減23.3個百分點，新北市、桃竹地區銷售率更低、分別僅達11%、9%，均較前年同期大減逾30個百分點，顯示雖然建商推案信心增強，但因建案價格拉高，以致買方卻步，讓銷售率大幅滑落。

房產專家指出，去年第4季預售、新成屋市場受到九合一選舉的影響，房市買氣表現不盡理想，雖然都市更新條例修正案通過，可能為房地產市場帶來利多，但近期兩岸關係緊張及政治紛擾情勢，均可能對未來國內房市景氣造成外在震盪干擾。

另外，房產專家表示，從近四季長期趨勢來看，台北市及高雄市價格均接近波段高點，但成交量呈現兩極發展，台北市成交量位處低檔，高雄市成交量增加已超過波段高點；台中市價、量均為近期波段高點，顯示選後單月價量表現並無數據顯示轉好，面對未來房地產市場仍應審慎以對。

整體來看，房產專家指出，2018年房市表現較2017年佳，但長期來看，成交量仍處相對低檔，對未來房市是否復甦仍有不確定性，預期整體房市特別是台北、新北及桃竹地區，仍將維持盤整修正之格局。

代表預售、新成屋一手市場的最新去年第4季國泰房地產指數昨（29）日出爐，去年第4季六大地區推案戶數較2017年同期成長0.6至94.1%，又以台北市增加94.1%最多；惟銷售率偏低，僅有9至17%，其中桃竹以北銷售率衰退最多、衰退幅度超過兩成，顯示建商在推案價格轉硬之下，買方開始縮手。

以整體來看，去年第4季全國推案數為216個、年增16.1%，推案戶數達15,698戶、年增10.5%，單季推案金額達2,166億元，年成長率達21.4%；且為搶攻市場，建商預售推案比重達六成，較前年同期增加13.1個百分點。

價格部分全國新屋推案價達38萬元，較前年同期成長12.1%，顯示整體建商推案信心回升，不僅加大力道推案，且新屋房價持續拉高，購屋總價年增8%、達1,333萬元。

不過，從銷售率來看，整體建案去化率僅有11.96%，不僅較上季減少7.4個百分點，更較前年同期減少11個百分點，看得出建商雖然加大推案力道，但也因為調高新屋價格，以致買方購屋縮手。

若以六大地區去年第4季新屋表現來看，中南部表現優於北部地區，其中又以高雄表現最好，不僅推案數36個、年增63.6%，推案戶數2,402戶、年增49.4%，區域銷售率達17%，不僅較上季增加18.3個百分點，更比前年同期增加30.1個百分點。

觀察高雄去年第4季新屋每坪價格達23萬元，較前年同期微增0.7%，不過若以季度來看，卻較上季增加14.9%。

顯示目前高雄一手屋房價對民眾仍在可接受範圍，不過若後續價格持續攀升，是否會影響銷售率還要再多加觀察。

宜進（1457）2017年取得南港區玉成段千坪土地，預計2020年動工。宜進昨（29）日公告，與子公司光明絲織、大田國際開發加碼投資1.8億元；連同土地取得成本19.7億元，總投資金額超過20億元。

宜進2017年與光明絲織及大田國際共投公告，取得南港玉成段土地，三家公司合計投入19.67億元費用購置1,639.57坪土地。宜進當時表示，南港具有潛在商辦需求，看好潛在增值空間。宜進昨日股價收12.7元，下跌0.05元。
時隔二年，南港投資案有新進展，宜進昨日宣布加碼投資1.8億元，預計一年後取得建照，取得建照後六個月開工。也就是說，全案預計在2020年開始動工。

宜進指出，預計開工後1, 000天完工，完工三個月取得使用執照；取得使用執照三個月後地主配回，才可銷售；預計分屋比率地主64%（宜進29.3%，光明21.0%，大田13.7%）、建方遠雄建設36% 。

該地目為工三用地，建蔽率60%、容積率300%，換算樓地板面積達6,500多坪。按照最新規劃，該地將興建一棟大樓，地上15層樓高，地下三層， 公司強調，尚未進入細部設計，一切還沒定案。

過去幾年，宜進積極布局商用不動產，先後砸數億在台北東區、南港和汐止置產，運營以不動產出租收入為主。宜進去年全年營收56.9億元，年增12.72%；去年前三季稅後純益4.6億元，年增賺1.08倍；每股稅後純益（EPS）1.95元。

韓流效應持續發酵，太子建設（2511）總經理謝明汎昨（29）日宣布，將加碼高雄推案布局，今年全台推案金額168億元，其中高雄就占75億元，台中則約55億元。
謝明汎分析，今年國內房市將呈「量微增、價持平」格局，主要變數包括美中貿易戰後續發展，以及總統大選；而國發院發布去年12月景氣對策信號，出現33個月來首次代表「低迷」的藍燈，也是重要觀察指標。

至於太子的推案策略，謝明汎說，去年全台房屋移轉棟數為27.8萬棟，移轉交易金額2.3兆元，扣除高價豪宅後，換算每戶交易金額800餘萬元，顯示目前市場主流產品總價在1,000萬元上下。

太子在台南、高雄地區推案，將以總價600萬至800萬元的首購產品為主力，台中約1,000萬至1,500萬元，新北市約2,000萬元，台北市3,000萬至4,000萬元間。

太子去年合併營收118.49億元、年增7.8%；前三季稅後淨利7.33億元，每股稅後純益0.45元，第4季完工入帳高峰，法人估，全年獲利應可維持2017年水準。

看好台灣富豪的高端不動產購買實力，國際精品拍賣龍頭老大佳士得集團的國際不動產公司CHRISTIES's International Real Estate，正式插旗台灣，上周在美國宣布與台灣住邦資產管理公司正式合作，採品牌授權模式，跨足台灣高端不動產市場。

擁有「豪宅銷售天王」、「豪宅教父」稱號的住邦資產管理公司總經理劉陳傳，去年底赴美與佳士得集團正式簽約；佳士得2019年一月下旬正式對外宣布雙方合作，並在台灣住邦資產公司官網，正式掛上「CHRISTIES's International Real Estate」的品牌，把台灣住邦納入佳士得的全球高端不動產跨國連鎖平台。

繼蘇富比（Sotheby's）2012年揮軍台灣豪宅市場後，另一個拍賣龍頭佳士得也正式「登台」搶食高端資產市場。兩大國際拍賣集團先後進入台灣房市，勢必為2019年高資產族群市場再掀土洋大戰。

劉陳傳表示，佳士得在頂級藝術品及精品拍賣領域，已引領風騷有250多年的歷史，看到台灣高端客層的購買潛力，與住邦資產已達成共識，早在2013年即有意與住邦資產簽訂合作草約，直到2018年12月雙方才正式簽約，展開實質合作。

劉陳傳表示，未來佳士得在高端資產和藝術精品拍賣兩大領域的買家，都會和住邦進行物件資訊、買賣雙方客源的合作交流。住邦現階段將優先推薦台灣屬於「藝術品」等級、收藏家會青睞的優質稀有資產，向佳士得的國際買家招手，例如：新店華城別墅「豐雲匯─境峰」、信義計畫區「陶朱隱園」、南港創意辦公大樓「砳建築」等。

至於住邦資產，耕耘金字塔頂端豪宅客源已20年，房市景氣一度低迷時，轉換跑道跨界到商用不動產市場，目前壯大為橫跨豪宅、商用不動產的仲介業。主要代表作包括：國壽30億買錢櫃SOGO大樓、中華郵政64億買長虹建設內湖「長虹新世紀」等大手筆。

劉陳傳表示，2018年豪宅、工商用地產市場有好轉，展望2019年，預期仍延續自用為主的趨勢，但中國經濟成長降速、美中貿易摩擦、高持有稅和交易稅、餘屋多，房價往下走的力道蠻大、往上走則是困難的，除非精華地段、戶數稀有的頂級豪宅，價格相對抗跌，自用型高端資產族群會擇優布局。

農曆新年封關前夕，興富發（2542）、遠雄建（5522）29日雙雙鳴出2019年搶地第一炮，為三年後業績衝刺預作暖身。其中，興富發砸下14.6億元買下台中市905坪土地，將開發住宅出售；至於遠雄建，則宣布攜手宜進實業（1457）及光明絲（4420）、大田國際開發，簽定合作興建科技廠辦大樓的契約，預計做為宜進未來的企業總部。

興富發29日公告，以14.6億元買進台中市西屯區惠安段土地，土地面積約905坪，地點就在環中路三段、台灣大道三段交叉口。興富發表示，這是2019年第一筆進帳的土地，計畫未來將興建房屋出售。

遠雄也開出好采頭，29日和宜進雙雙公告攜手合作，在台北市南港區玉成段占地1,640土地上，和光明絲、大田國際開發，簽定合作興建房屋契約。

這塊地的土地所有權人為宜進實業等，2017年即買進，目前確定與最擅長科技廠辦大樓的遠雄建設合作，共同開發宜進未來的企業總部大樓，部分樓層則對外出售或出租；規畫地上15樓，地下3層，預計2020年第一季取得建照、2023年完工。

遠雄建表示，該案分配比例為地主64％、建方36％，預計投資興建成本約15.6億元。估計未來總銷約59億元，遠雄建約可分回約36％。

國泰建設晚間發布2018年第4季國泰全國房地產指數，統計發現九合一大選後單月房市量價無數據顯示好轉，未來仍要謹慎以對，預期整體房市，特別是雙北和桃竹區將維持盤整修正。
國泰建設與政治大學台灣房地產研究中心共同發布最新國泰全國房地產指數統計，與2018年第3季相較，2018年第4季呈現價漲量縮，但與2017年同季比較則呈價量俱穩。

觀察六都表現，去年第4季可能成交價相較第3季，除新北市平均成交價每坪新台幣37.19萬元，下跌3.1%外，其他地區均上漲3.01%到13.31%不等，其中台北市平均成交價每坪81.15萬元，上漲3.01%，桃竹地區平均成交價每坪24.89萬元，上漲13.31%；相較2017年同季，除雙北地區下跌外，其他地區均穩定或上漲。

各地區成交量指數去年第4季相較第3季，除台北市為270.86，下跌6.23%；台南市219.35，上漲 21.26%，維持穩定外，其他四都均減少3成以上，其中以桃竹地區成交量指數202.57，下跌39.36%最多；相較2017年第4季，除新北市減少外，其他地區成交量均呈穩定或增加。

國泰建設表示，2018年第4季受到九合一選舉影響，房市買氣表現不盡理想，都市更新條例修正案通過雖為房地產市場帶來可能的利多，但近期兩岸關係緊張及政治紛擾情勢，可能對未來國內房市景氣造成外在震盪干擾。

國泰建設指出，九合一大選後拼經濟替房市創造利多題材，但選後單月價量表現並無數據顯示轉好，面對未來房地產市場仍應審慎以對。

整體而言，2018年房市表現較2017年佳，但長期來看，成交量仍處相對低檔，對未來是否復甦仍有不確定性。預期整體房市特別是台北、新北及桃竹地區，仍將維持盤整修正的格局。

內政部統計資料顯示，2018年建物開工面積至11月底已達726萬坪，可望創近4年新高，其中工業倉儲類反映市場需求，2018年有機會突破2015年的154萬坪，創十年新高。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，住宅市場投資需求雖未回籠，但建商感受到產品定位正確，總價合宜，仍可吸引自住客戶的目光，紛紛加快開發商請照開工的速度，去年截至11月住宅開工戶數達9.3萬戶，預料全年有機會挑戰10萬戶。

工商使用的不動產部分，商業類如飯店等開發案，一度在2014年創下高峰開工62萬坪，不過可能因為適合興建的土地難尋，或者是適合開發地點的地價過高與觀光不振等因素，開工的面積一路衰減，去年至11月僅17萬坪，可能寫下六年新低。

工業或物流的工業倉儲類則表現亮眼，2018前11月的開工面積約147萬坪，有機會挑戰2009年以來的新高。曾敬德表示，物流業近年持續擴增物流倉儲空間，且規劃配置越來越智能化，對於交通便捷的區段需求穩定，加上前一兩年製造業景氣佳，不少廠商也有擴廠規劃，近期則有台商回流等題材，預料工業倉儲仍將是2019年的房市亮點。

至於辦公類的開工樓地板面積，2018年也觸底反彈，去年前11個月已達48萬坪，已比前三年全年還多。辦公室開工面積反映市場供給有限，但經濟成長企業有擴增使用空間的需求，預料未來一兩年開發商仍會積極覓地興建辦公大樓。

　邁入2019年僅20余天，涉房企業債券融資總額已接近1400億元人民幣，而這背後是洶涌而來的債券到期高峰。

　　“2019年上半年，內地房企迎來第一波債券到期高峰，明後年的壓力會更大。”中銀國際研究部副主管、董事總經理王衛指出。

　　不過，“一城一策”也在悄然改變市場對于樓市的預期，融資規模放大之時，房企境內外融資環境也在明顯改善，認購情況較2018年大幅好轉，與2018年四季度相比，今年1月份涉房企業發行債券的利率下降明顯。

　　房企迎來債券到期高峰

　　Wind統計數據顯示，2019年前26天，涉房企業在境內債券市場成功發行了110只債券，合計規模達700.7億元人民幣，數量和規模分別較上年同期增長214.3%、140.9%。

　　海外方面，上證報資訊統計數據顯示，2019年以來，內地房企已發行美元債23單，發行總規模高達101.25億美元，折合人民幣約682億元。

　　無論是恆大、碧桂園、融創等頭部房企，還是新城控股、富力地産、龍光地産等品牌地産商，都在1月份積極入市融資。

　　其中，發行規模居首位的恆大地産，一口氣發行了3只美元債，合計融資30億美元，利率在6.25%至8.25%之間。

　　碧桂園也發行了1只5.5億美元的3年期債券及1只4.5億美元的5年期債券，合計融資10億美元，發行利率分別為7.125%及8%。

　　正榮地産更是一個月內三次海外發債，累計融資5.5億美元。新城、奧園等也兩度入市融資。

　　“去年想發債融資但沒能發出去的、1月份到期的、2月到期但為避開春節假期提前發行的，湊到了一起，導致1月份債券市場格外熱鬧。”王衛對記者表示。

　　梳理上市公司的發債公告可以發現，絕大部分房企的籌資用途為“現有債務再融資”，即“借新還舊”。而根據國金證券統計的數據，2019年上半年房企到期的債券總量將達2272.68億元人民幣，同比增加44.26%。

　　龍頭房企短期償債壓力較小

　　數據顯示，截至2019年1月23日，恆大以1275億元人民幣的待還債券總額位列榜首，但3年以上的長期債券佔比超過85%，短期償債壓力較小。

　　碧桂園排第二位，待還債券總額為642億元人民幣，2019年到期的僅17.1億元人民幣，短期債務壓力也比較小，但未來將要承擔逐年上漲的到期債務。

　　萬科總規模為430.92億元人民幣的待還債券中，在2019年需要償還至少189億的到期債券本金。不過，分析人士指出，萬科並不差錢，而且可以隨時在債券市場融到錢。

　　王衛認為，因為房企拿地變得更加謹慎，房企發債主要用于“借舊還新”，因此預計2019年房企的整體發債規模會與2018年持平，甚至有所萎縮。當然，這還取決于政策和經濟走向。

　　“經歷過2018年的數個違約事件後，投資者更聰明了，基本面差的公司在市場上融資變得很困難，即便能融到錢也要付出非常高的代價，財務會越來越困難。”王衛認為，不排除今年仍會有內地房企違約。

　　1月17日，內房股佳源國際股價“閃崩”，並拖累內地房地産板塊市值蒸發逾千億，導火索正是債務違約擔憂。佳源國際之後聲明稱，暴跌係大股東部分股票做了抵押融資，未及時補倉而被強制平倉所致，但聲明發布後，其股價再度暴跌，該公司已于1月22日下午1點申請停牌。

　　為了緩解流動性壓力，也有房企選擇“斷臂求生”，輕裝上陣。泛海控股1月21日宣布，擬通過轉讓項目公司股權的方式，以約148.87億元人民幣（含衝抵債務）將所屬公司名下的北京泛海國際居住區1號地塊和上海董家渡項目出讓給融創地産。

　　機構投資意願升溫

　　與2018年度四季度相比，今年1月份涉房企業發行債券的利率已經有所下行，但仍處于較高水平。

　　以內地房企發行的美元債為例，已發行的23只債券中，除了力高地産發行的1年期優先票據票息率高達13.5%、正榮地産發行的1年期優先票據票息率為10.5%外，其余債券的票息率都在10%以下。

　　王衛指出，債券發行利率整體呈現下行趨勢，與近期境內外融資環境均有所改善有關。

　　近期地方兩會陸續召開， “一城一策”成為2019年各地房地産調控的一大關鍵詞，也從微觀層面印證了市場預期。

　　此外，王衛指出，1月份是投資機構布局的重要時期，債券集中到期也意味著投資機構的資金陸續回到賬上，他們也是要做投資的，即便債券收益率有所下行，但仍處于相對高位，大部分地産類債券的收益率都超過6%，相比股票市場仍具有吸引力。

　　據了解，由于機構投資債券的意願提升，房企發債的認購情況也較2018年明顯好轉。

記者28日從海南省第六屆人民代表大會第二次會議記者會上獲悉，受規劃調整、生態保護要求和房地産調控政策等影響，海南目前有3.1萬畝存量商品住宅用地不能繼續用于住宅開發。海南將通過轉型利用或退出等措施，逐步消化存量，保障土地使用權人合法權益，確保不出現區域性係統性金融風險，保持房地産市場健康穩定發展，為高質量推進自貿區建設提供良好的發展環境。

　　海南省自然資源和規劃廳廳長丁式江介紹，海南正在研究相關政策，鼓勵和引導存量商品住宅用地轉型用于以旅遊業、現代服務業和高新技術産業等為主導的符合自貿區（港）發展定位的産業項目。另外建立健全退出機制，將位于生態保護紅線范圍內和開發邊界外等區域的存量商品住宅用地調出建設用地范圍。

　　據了解，海南將依法出臺增加容積率、調整土地使用年限、退還土地差價、降低商業或辦公等經營性房地産項目預售門檻等優惠政策和將存量商品住宅用地與其他用途的建設用地進行置換的方式，鼓勵和引導土地使用權人將存量商品住宅改變用途用于産業項目建設。

　　同時支持土地轉讓盤活，鼓勵市場主體收購單宗或多宗零星分散的存量商品住宅用地，改變用途轉型用于産業項目建設。政府也將依法按市場評估價值對存量商品住宅用地有償收回，促進存量商品住宅用地依法退出。

　　此外，對原經海南省人民政府或市縣人民政府同意配套商品住宅用地的歷史遺留問題，海南也將尊重歷史、實事求是，將其納入規劃和用地計劃管理，積極引導土地使用權人依法取得配套用地後，轉型用于發展住宅項目以外的産業項目。

　　百城住宅庫存連增4個月

　　房企高庫存壓力重現

　　基於資金和庫存壓力，開發商正在加快專案入市速度，爭取快速回籠資金。

　　據易居研究院監測資料顯示，截至 2018 年 12 月底，全國 100城新建商品住宅庫存總量為 45734 萬平方米，環比增長 2.1%，同比增長 1.6%，市場消化完這些庫存需要 9.7 個月。

　　觀察歷史資料，2015 年 1 月份以來全國 100 城庫存規模就呈現出持續性的下跌態勢，中間個別月份雖有反彈，但下跌的趨勢不改。到了 2018 年，庫存走勢基本呈現了“上半年減少、下半年增長”的態勢。尤其是 9 月份庫存規模明顯增長，屬於首次顯著攀升的態勢，10月份-12 月份繼續保持增長。

　　橫向對比看，2018 年三、四線城市的存銷比下跌較為明顯。觀察歷史資料，2014 年下半年三、四線城市積極推進棚改政策，去庫存週期指標反應迅速，從高位水準顯著到持續下滑，即從 2014 年 7 月份的需消化25 個月的歷史高位水準下滑到 2018年 8 月份的需消化 9 個月的歷史底部水準。而後受市場降溫、推盤節奏加快等因素影響，三、四線城市存銷比開始反彈。目前來看，三、四線城市的存銷比探底已基本完成。

　　總體上，百城住宅庫存環比連續增長4個月，庫存走勢正迎來拐點，年底正式步入上行通道。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，2018 年全年庫存先降後增，存銷比也有類似的走勢。上半年銷售行情還不錯，去庫存效果也值得肯定。但到了下半年市場交易開始降溫，房企高庫存壓力重現，這也倒逼相關房企積極降價。當然對於購房者來說，恰形成了一個相對好的購房視窗期。

　　事實上，多數房企在2018年四季度開始加快項目入市量，降價促銷也較為常見。據易居研究院監測，2018 年 12 月份，100 個城市新建商品住宅月度新批准預售面積為 6183 萬平方米，環比增長 4.3%，同比增長 19.8%。觀察歷史資料，12 月份推盤規模創下了歷史最高水準，次高水準則出現在 11 月份。

　　觀察 2018 年月度推盤資料，可以看出，總體上呈現了逐月增加的態勢。這也說明房企推盤的意願是比較強烈的。而且各地管控力度也明顯放鬆，所以這都會使得新增供應不斷放量，尤其是部分高端樓盤。但當樓盤密集入市時，房企也會因為行銷壓力而主動降價。

　　嚴躍進表示，2018年第四季度形成了相對多的住宅庫存。2019 年上半年，預計房企會把去庫存作為一項重要的工作去抓。若是資金方面壓力大，那麼相關房企也依然會採取以價換量的策略，即定價方面不會太強勢。

其中，以穩城鎮的消費來穩住區域消費的“面”方面。《實施方案》將重點考慮是加快推進老舊社區和老年家庭適老化改造，鼓勵有條件的地方對家裝電梯等給予補貼。

1月29日上午，國家發展改革召開專題新聞發佈會。國家發展改革委、工業和資訊化部、商務部相關司局負責同志出席，介紹《進一步優化供給推動消費平穩增長促進形成強大國內市場的實施方案（2019年）》有關情況，並回答記者提問。

國家發展改革委綜合司巡視員劉宇南在會上表示，十部門聯合出臺的《實施方案》，既是貫徹落實中央經濟工作會議精神的一個具體體現，也是適應新形勢需要，促進消費平穩增長所採取的一個具體行動。該《實施方案》提出了六方面共24條具體舉措。

據瞭解，劉宇南指出，六大方面分別為：一是以穩汽車消費來托住商品消費“大頭”；二是以穩城鎮的消費來穩住區域消費的“面”；三是以農村消費升級疏通城鄉消費聯動增長的“鏈條”；四是以新品消費打造高品質消費的“增量”；五是以優質產品和服務供給優化現有消費的“存量”；六是當前保持消費平穩增長要多方協同發力，完善政策體系，加大政策協調配合和落實力度，優化消費市場環境。

其中，以穩城鎮的消費來穩住區域消費的“面”方面。《實施方案》將重點考慮是加快推進老舊社區和老年家庭適老化改造，鼓勵有條件的地方對家裝電梯等給予補貼。

進一步滿足農業轉移人口適齡化的住房消費需求，加快發展住房租賃市場，支持人口淨流入、房價高、租賃需求大的大中小城市多管道籌集公租房和市場租賃的住房房源，將集體土地建設租賃住房作為重點支援的內容。

還有，完善托幼等配套政策，鼓勵地方政府通過採取提供場地、減免租金等政策措施，加大支持力度。加強城市養老設施建設，提升養老服務的供給水準，加大城市養老服務的用地供給，規劃建設一批、改建擴建一批養老服務機構。

編輯：樊睿昕
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南大蘇富特（０８０４５）宣布，公司與買方訂立出售物業買賣協議，轉讓價介乎１﹒３９５億至１﹒５４１８億元人民幣之間。集團預料出售將產生稅前虧損１８２２萬元人民幣。
該物業是南京市鼓樓區清江南路１９號南大蘇富特科技創新園園區之南大蘇富特科技創新園１號樓及２號樓之十個單位，連同建設單位之土地使用權，單位之估計總建築面積約１４７８８﹒７０平方米。
該公司董事會認為，出售事項有助於籌集資本以通過償還公司之貸款及債務，改善現金流量狀況及其資產負債比率，於未來以充足可用資金把握投資機會，而無需增加融資成本或產生債務。

春節後轉旺 全年計持平

市場普遍估計本港樓價只會短暫調整，摩根大通本月初預期中原城市領先指數由去年8月高位累跌15%後，將於本季尾見底回升，全年樓價將無升跌，摩通亞太（日本除外）研究部聯席董事、香港股票及亞洲地產研究主管梁啟棠昨天表示，短期經濟增長及收入增長放緩令樓價調整，但支持本港樓價高企的因素不變，由於資金流動性充裕，樓價難以大跌，預期農曆新年後樓市再現小陽春，一二手成交均有好轉。

地產股或跑贏大市

梁啟棠指出，去年12月美國聯儲局的利率預期有急劇轉變，本港樓市氣氛也開始轉變，觀塘新盤以保守價開賣獲超額認購近9倍，可見定價下調便會有大批買家打算「執平貨」，置業需求反彈再帶動市場情緒，樓價下行空間便會減少。他重申，去年底二手樓價指數已較去年8月高位累跌8%，本季再跌7%便應見底，今年餘下3季可望回升5%至7%，全年計一二手樓價均會無升跌。

他解釋，美國利率預期轉變，本港加息周期將跟隨完結，本港地產股已偷步反彈，若內地維持放鬆信貸，有機會延長反彈力度。上半年地產股或跑贏大市，下半年則未必，不排除有個別股份仍能跑贏。過去10年，地產股股價對每股資產平均折讓40%至60%，目前折讓不足50%，若能收窄至40%，相當於股價潛在升幅仍有15%至20%。

梁啟棠直言，地產股表現並非依賴樓市走勢，一般樓市復甦三四個月後，地產股便回復平穩，其後便取決個別股份的基本因素；投資者關注公司是否有積極的財政管理、把多餘資金用於派息及公司回購股份後註銷，大股東增持對投資者的實際意義不大。

認為政府毋須鬆綁

談及啟德發展區，梁啟棠坦言，不少持有地皮的發展商要維持價位，不會低價賣樓，正如觀塘樓盤的發展商沒有啟德地，才能以低價賣樓。海航出讓啟德地皮，現有啟德地皮發展商出低價接貨的機會很微，只有無啟德地皮的發展商才抱有「執平貨」心態。

此外，梁啟棠認為，按目前樓市需求情況，政府不需要調整樓市措施。以風險管理角度，也不應降低按揭成數，香港置業負擔比率已是全球最高，若放寬首期誘使財力未夠的人士提前置業，遇上風險時便成為「接火棒」的一群；儘管「加辣」會令供應及需求降低，但額外稅款增加交易成本，樓價只會被推高。政府尚未釋除公眾對公私營合作發展農地上官商勾結的疑慮，今年農地轉換仍停留在討論及諮詢階段。

1月份新盤成交1911宗 四年最旺

信置（00083）進行農曆新年前最後一次大型推售，旗下大埔白石角逸瓏灣8昨天進行次輪銷售共118伙，全日共售出37伙，令項目累售單位增至218伙，套現逾17億元。本月有4個全新盤混戰，刺激一手交投大增，截至昨天（29日）新盤已錄得1911宗成交，為去年9月後單月新高，更是2015年後近4年最旺的1月份。

信置50天推兩盤 套205億

逸瓏灣8昨天次輪銷售118伙，雖然項目僅挾近230張入票開售，昨天上午位於尖沙咀帝國中心的輪候處仍坐滿大批準買家及代理。發展商於早上10時半開始揀樓，首半句鐘已有33伙獲認購，兩房單位接近沽清。

發展商晚上公布，全日共售出37伙，當中一組買家大手購入兩伙，涉資逾2000萬元，售出單位包括2座中層B室，實用面積1007方呎，成交價1571.4萬元創項目新高，呎價15605元。信置過去兩個月連環推盤，觀塘凱滙第一期上月13日起推售，至今連同逸瓏灣8，兩盤不足50天累售1690伙，極速套現205億元。位於科研路1號的逸瓏灣8提供528伙，實用面積490至1740方呎，預計2021年6月底入伙。

本月4個新盤混戰，均取得不俗銷情，帶動一手交投大增。截至昨天，新盤本月首29天錄得1911宗成交，較上月全月約1734宗增約10%，並創去年9月1991宗後近4個月新高，更屬自2015年以來近4年最旺的1月份。成交金額方面，截至昨天暫錄逾186.3億元，較去年12月全月約251.93億元，減少26.1%。

中海外膺本月賣樓吸金雙冠

本月銷售最佳的新盤，4個混戰盤包括中國海外（00688）大埔天鑽、新地（00016）土瓜灣Downtown 38、信置逸瓏灣8及永泰地產（00369）屯門大欖The Carmel全部榜上有名。其中以天鑽迄今售出802伙，套現58.97億元最勁，令中國海外成為本月的賣樓及吸金王雙料冠軍；除了混戰盤外，其他新盤亦受惠樓市升溫，取得不俗銷情，信置觀塘凱滙第二期暫沽92伙，套現11.71億元。南豐牽頭發展的將軍澳日出康城LP6暫錄85伙成交，套現逾7.1億元。

此外，新盤大碼樓交投不絕，由嘉華國際（00173）牽頭發展的香港仔深灣9號昨天落實8號花園洋房單位連3個車位以2.18億元售出，創項目成交金額新高，單位實用面積3622方呎，另設999方呎花園，呎價60188元；信置亦以7200萬元售出大埔白石角天賦海灣8號屋，實用面積2853方呎，呎價25237元。

尚有不足一周便踏入農曆新年，恆地（00012）旗下樓盤陸續推出新春優惠，其中鰂魚涌君豪峰及北角君譽峰兩個項目，買家於下月2日至25日購入指定單位，將可獲送贈3.88萬至6.88萬元新春優惠。同系商業項目包括恆地主席李兆基私人持有的西營盤威華商華中心及長沙灣創匯國際中心，由即日起至下月12日，買家可獲4.8萬至8.8萬元新春大利是現金回贈。

上車屋苑樓價近月持續反彈之際，九龍灣「三寶」之一的得寶花園，有一房單位以400萬元沽出，成為該屋苑近月罕有可承造九成按揭的低價成交。

市場消息稱，得寶花園D座極低層7室，實用面積282方呎，一房間隔，日前由區內上車客斥資400萬元承接，呎價14184元。同屋苑一個樓層一樣的E座極低層8室，實用面積265方呎，有指屬凶宅同層單位，去年11月以390萬元沽出，呎價14717元，前述正常單位呎價竟較凶宅同層戶賣平約3.6%，並屬該屋苑近期反彈浪中罕有的低價個案。原業主2012年以183.8萬元購入，賬面仍升值216.2萬元（約1.2倍）。

區內代理透露，今次以低價沽出的單位外牆本身有滲水問題，加上裝修略陳舊，因此月前原業主叫價亦僅415萬元，最終減至400萬元沽出，屬合理水平。

事實上，得寶花園本月暫錄得9宗成交，不計今次成交單位，其餘7宗同面積單位成交價已回升至425萬至482萬元。

碧堤半島業主換樓 608萬甩貨

其他屋苑亦有業主為求換貨或套現而減價賣樓。深井碧堤半島9座低層H室， 實用面積517方呎望山景兩房戶，晉誠地產董事胡卓輝表示，原業主去年以720萬元放售，因為最近睇中同區另一屋苑3房單位，有意細換大，因此減價求售，經過三度劈價後，昨天終以608萬元沽出，較開價累減112萬元（約15.6%），呎價11760元，造價與樓下低5層的同室2017年4月成交價600萬元相若，反映造價重返逾一年半前水平。原業主2010年以247萬元入市，賬面仍賺361萬元（約1.5倍）。

太陽物業分行經理宏惠強說，紅磡半島豪庭1座中層C室，實用面積1005方呎，3房間隔，原業主放盤僅約一個月即劈至1649.8萬元沽出，呎價16416元，呎價創該屋苑2座極低層B室去年5月以每方呎15854元易手後逾半年新低。原業主2009年斥860萬元入市，賬面賺789.8萬元（約91.8%）。

中美貿易衝突、資金外流管制及人民幣貶值，限制中資企業來港租賃寫字樓的需求。世邦魏理仕估計，今年中環核心區甲級寫字樓租金將下跌5%。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務辦公樓執行董事駱應銘指出，2018年香港甲級寫字樓市場錄得淨吸納量300萬方呎，數字是2017年的2.4倍，推高整體租金6.7%。中資公司仍是核心地區甲級寫字樓的主要租賃需求來源，佔2018年新租賃成交24%。

駱應銘相信，經濟波動將影響中資企業的財政能力，導致租賃需求在2019年上半年進一步放慢，預計今年寫字樓市場將出現兩極局面，核心市場的租金會下調最多5%，但非核心地區的租金最高可增長5%。

此外，世邦魏理仕香港顧問及交易服務商舖部資深董事温運强表示，2018年核心區街舖租金全年錄得0.2%輕微上漲，是連續下跌4年後首次錄得增長。雖然今年經濟不穩，但餐飲、日用品和醫療保健產品的需求穩定，相信今年街舖租金大致持平。

一手豪宅再創新高，嘉華（00173）旗下香港仔深灣9號一幢洋房以2.18億元售出，創項目成交價新高。

3622呎連3車位 呎價60188

嘉華牽頭發展的深灣9號，項目花園洋房單位8號以招標形式售出，連3個車位，成交價2.18億元，創項目成交價新高。該單位面積3,622平方呎，花園面積999平方呎，成交呎價60,188元。

其他豪宅盤亦暢旺，信置（00083）旗下大埔天賦海灣昨日招標售出8號屋，成交價7,200萬元，洋房實用面積2,853平方呎，成交呎價25,237元。昨日多個餘貨新盤都錄得成交，包括馬鞍山星漣海、元朗尚悅．嶺、朗城滙、日出康城LP6、屯門琨崙及何文田天鑄等等。

恆地擴優惠 最多回贈6.88萬

臨近農曆新年，恆地（00012）擴大新春優惠適用的樓盤，包括旗下北角君譽峰及鰂魚涌君豪峰，於2月2日起至2月25日期間認購項目指定單位，可享3.88萬或6.88萬元現金回贈優惠，視乎認購的項目及單位面積而定。如買君譽峰351平方呎或以下單位，可享3.88萬元回贈；認購352平方呎或以上單位則有6.88萬元。

另外，同系商廈西環威華商業中心及長沙灣創匯國際中心，由即日起至2月12日，購買上述物業可獲分別4.8萬或8.8萬元「新春大利市」。