房價高漲時代，低總價的套房產品成為小資族躋身有房階級的入門磚。根據統計，去年六都的套房價值及房貸，以雙北市的市場性較佳，房價最高的台北市，套房鑑估值791萬元，且貸款利率僅1.79%，價值高與低利率都奪下六都之冠，緊追在後的則是新北市477萬元。台中則是可貸成數近7成最高。

雙北外四都利率逾2%
根據聯徵中心去年前3季統計，六都套房鑑估值由高而低，依序為台北市791萬元、新北市477萬元、桃園市216萬元、台中市199萬元、台南183萬元及高雄169萬元。

利率除台北市1.79%、新北市1.87%外，其他四都利率皆超過2%，最高是台南2.67%。值得注意的是，台中市貸款成數最高，平均可貸到69.09%。

若以多數銀行房貸放款認定來看，15坪內、或扣除公設後剩下8坪的產品，都屬套房，成數約6~6.5成，而從平均鑑估台北市套房價值高達791萬元及利率1.79%的條件來看，該區套房最被銀行視為好物件。

不具名銀行專員表示，現行套房鑑估價皆以實價登錄為標準，與市值不會相差太多，但地段多少會影響鑑價金額，如捷運宅、學區設籍宅、飯店管理新成屋等，都是銀行心中保值的物件，相對成數也會較高。

鑑估價與市值差不多
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，通常15坪以下套房因過去投資客大量進場，加上某些產品公設比過高，相對條件較差，銀行為了降低風險，對小套房貸款承作較為嚴格及保守。

不過，由於近年小宅成交量逐步上揚，套房貸款需求升高，陳炳辰透露，銀行也針對小套房貸款放寬，甚至最高可貸7成，以台北市大同區1間中古套房為例，該首購民眾向公股銀行辦理「青年安心成家購屋優惠貸款」後，1間僅9坪的套房總價近500萬元，因近捷運站、周邊生活機能佳，加上台北市門牌，結果僅用100萬元自備款就成功買到。

至於想貸到好條件，不具名銀行專員表示，要證明自己財務狀況、信用好且還款能力好，或是否為老客戶和優質客戶，都有機會和銀行交涉更佳的成數和利率。陳炳辰也分享，買方有正常工作收入、信用良好，讓銀行不擔心有收款異常風險外，物件也要有其價值。

危老條例前年上路，針對基地小、百分之百通過的危老建築，獎勵明確，業者認為，台北市申請及通過危老審議的個案，將逐年倍增。對此，老屋身價是「愈老愈值錢」，根據實價登錄歷史成交資料，台北市40年以上老屋身價，清一色較30~40年老屋值錢，尤其北投區還貴上2成，價差居冠。

根據實價揭露歷史資訊，台北市30年以上、與40年以上老屋身價大比拼，其中，最貴40年以上老屋，集中在大安、中正及松山區，這3行政區40年以上老屋，每坪成交行情都還上看6字頭，大安區甚至接近7字頭。

北投價差2成最大
而「愈老愈值錢」現象普遍存在各行政區，僅士林、萬華區「與眾不同」，30年老屋較40年房價高。最為特殊的行政區是北投區，40年以上老屋平均成交行情，每坪44.3萬元，較30年老屋每坪36萬元，約高出23%，價差為全市最大；而士林區40年以上老屋平均成交行情每坪約38.7萬元，較30年老屋便宜約13%，兩區相鄰，老屋表現卻是兩樣情。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，北投區都更案多，像是大業路的都更，竟一舉將44年的老公寓單價拉抬到83.7萬，等於不少蛋黃區電梯大樓產品的價格，而捷運石牌站、榮總商圈的老公寓也很值錢，來到65~70萬元，推升40年以上屋齡的行情。相對之下30~40年的公寓產品則為北投區普遍產品，賣相稍差，若短期內無都更前景，價格都偏低。

士林區方面，陳炳辰表示，南士林本為老宅聚集地段，相較北士林、天母一帶房價，可說天差地遠，特別是社子島區塊，屋齡40年以上公寓，尚有不及30萬元的物件，「而就30~40年屋齡的公寓來看，士林區中的天母一帶，還保持在6字頭身價。兩者拉鋸之下，形成40年老屋較為便宜的現象。」

高雄市長韓國瑜原預計農曆年後搬進高雄市長官邸，但日前卻又認為自己住官邸太大，將不會搬進凱旋二路官邸、改以租屋方式，而他目前在左營區租屋，未來將到鳳山區辦公，若以2房戶型為例，這兩行政區月租從7000元~20000元皆有，落差甚大。

位於凱旋二路的高雄市長官邸，坐落於苓雅區精華地帶，佔地逾500坪、建坪千坪，戶外另有花園、籃球場。該區屬文化中心商圈，附近有捷運站、高師大，文藝氣息濃厚，周邊新建案單價站上3字頭、中古屋也有2字頭。

蓮潭會館已退房
而先前有人透露韓國瑜住在左營的蓮潭會館，每晚房價依房型不等從5000~16000元都有，經《蘋果》致電，飯店人員證實韓國瑜已退房，但住宿時間多久、住宿房型、房價如何、誰付費等問題，該飯店一律以「機密」避答，高雄市新聞局局長王淺秋也表示不清楚。

據了解，韓國瑜目前在左營區租下2房1廳戶型，未來市長辦公室將設在鳳山行政中心，距離左營約20分鐘車程，因此推估韓會在左營或鳳山兩區租屋。至於佔地522坪的市長官邸該怎麼處置？韓認為可提供給社團使用、宴請外賓或借給慈善團體辦公益活動，相關辦法仍在研議中。有趣的是，雖然韓國瑜不住市長官邸，但隔壁的副市長官邸已有李四川進駐，也形成「長官不住、副手住」的奇特現象。

高雄市副市長 李四川
「盼韓市長帶頭置產」
而鳳山及左營租屋行情，信義房屋漢神巨蛋店店長何柏勳表示，以2房為例，接近楠梓的左營大路、福山學區，租金相對較低，公寓月租落在7000~8000元，大樓也有站上1.5~1.6萬元的機會，鄰近漢神巨蛋的新屋更可上看2萬元。
住商不動產鳳山文山加盟店店長鄭啟峰則說，韓市長鼓勵大家來高雄買房，他也建議韓市長可以身作則、在高雄置產，鄰近鳳山行政特區的包括文山特區與武廟商圈，2房1廳含1車位總價約500~700萬元。

北市官邸有79年歷史
無獨有偶，台北市長柯文哲同樣也不入住官邸，依舊住在自己位於大安區的「大安尚御」4樓戶，鄰近信義路二段及永康街。
而台北市長官邸建於1940年，坐落在中正區徐州路46號，鄰近臺大醫院，又位於濟南路、仁愛路等精華區周邊，基地800坪、建地300坪，為和洋混合日式住宅，除有前庭及後院廣場，內部還有表演廳、和室講堂、貴賓室、生活藝術廳、及餐廳，於1996年對外開放參觀，現則作為「市長官邸藝文沙龍」，向大眾推廣文創、生活美學、及作為藝文展演空間。

市長官邸地值7億 建商想買不能買

韓國瑜不住市長官邸，但建商卻是看得口水直流，坐落在凱旋二路的市長官邸為苓雅區精華地帶，同條路上土地交易單價來到70萬元，房仲業者更預估，市長官邸與隔壁的副市長官邸合計土地逾千坪，總價值超過7億元，若能順利開發價值相當可觀，但礙於國有財產法規定，建商可是看得到、吃不到。

逾500坪不得標售
高雄市長官邸位於苓雅區凱旋二路7號，隔壁的7之1號則是副市長官邸，永慶不動產高雄師大加盟店店長葉誌螢表示，根據謄本，這2塊地原為1塊，後來才一分為二，其中市長官邸面積522.12坪，副市長官邸481.58坪，2塊地合計1003.7坪，尤其位於高雄市區精華帶，「絕對是建商會流口水的一塊地」。

市長官邸落成於1979年，前後歷經10位市長。根據實價登錄，凱旋二路巷內的老舊透天厝的售價，扣掉建物的殘餘價值，土地交易平均價格每坪40~50萬元，位於正凱旋二路上的土地則來到每坪70萬元。

葉誌螢推估，市長官邸土地也有每坪70萬元的實力，甚至因該地地形方正、四面臨路，又鄰近輕軌站，可享獎勵容積，開發價值有機會超過每坪70萬元，換算總價上看7億元。

然而礙於2012年修正的《國有財產法》第53條，面積在500坪以上的國有土地不得標售，因此市長官邸這塊地，高雄市政府不能出售。

台中近5年來房市熱區物換星移，許多原本蛋白區受惠這波發展及交通利多，高價交易相當熱烈。信義房屋統計實價登錄中2018年前10月住宅成交狀況，發現全台中2018年成交的千萬住宅，較2017年增量13.9%，尤其太平成長7成最驚人，第2名則是南屯區成長近4成，顯示千萬元仍是購屋易入手總價帶，房價並無明顯修正。

CP值高成交增7成
太平區早期因聯外交通不甚便利，房市交易多屬於在地形封閉生活圈，5年前因台74線快速道路通車，再加上台鐵高架精武站、太原站等通勤站，帶起一波房市購屋熱潮，即便近年房市不景氣，千萬元高價件數依舊呈「猛爆性成長」，據信義房屋統計，2017年太平千萬元以上住宅成交僅149筆，2018年卻增加至260筆，成長逾7成，為台中之冠。

信義房屋北屯松竹店專案經理謝明哲分析，太平之所以吸引許多千萬預算購屋族，主要是因為「CP值」最高，可以買到比傳統蛋黃區更大、更新的產品，例如許多當地新成屋3~4房含車位，約在千萬上下，其中更不乏知名建商。

傳統蛋黃南屯一帶千萬住宅則是成長第2快速，2年高達近4成比例，信義房屋南屯東興店經理張嵩佶說：「南屯主要成交是在八期、文心森林公園及單元2，都享有地段優勢，但房價相對西屯豪宅更加平易近人，帶起千萬元以上成交件數成長。」另外還有個正在開發中的13期重劃區。而近期很夯的南屯嶺東一帶，附近擁有中科、精科等產業優勢，帶起推案價格不斷往上攀，部分首換型產品價格也達千萬元，同樣推升數據成長。

近年高雄居住人口，大量往北高雄的鼓山、左營、楠梓、仁武等區移居，南高雄無論人口紅利或房市買氣都不及北高雄，唯獨商業重鎮三多商圈周邊房價高居全市之冠。僑馥建經統計，去年高雄各捷運站新屋與中古屋成交均價，三多商圈新成屋房價站上每坪32.9萬元，中古屋則以凹子底捷運站每坪突破2字頭最高。

凹子底站衝2字頭
僑馥建經依實價登錄統計，去年1~10月高雄紅橘雙線各捷運站房價，屋齡5年內新屋房價最高位於捷運三多商圈站，每坪來到32.9萬元，其次是捷運獅甲站每坪32.4萬元，是港都唯二站新屋平均房價站上3字頭。另包括捷運凹子底站、信義國小站、文化中心站等新屋成交單價普遍都在26萬元。

僑馥建經總經理彭慶分析，三多商圈是高雄土地公告現值最高區段，因此近年來推案多屬豪宅住家，釋出土地有限，新屋供給出現斷層，捷運站周邊新案如「名發晶閣」多數成交站上3字頭，是拉高均價主因，另獅甲站周邊受惠亞洲新灣區發展，近年來都規劃豪宅豪墅，因此新屋單價突破3字頭。

而屋齡5年以上中古屋中，市區多在1字頭，僅捷運凹子底站每坪均價來到21.4萬元，彭慶指出，凹子底站位處農16特區，是北高雄蛋黃區，加上未來大順路沿線有4大百貨開發，尤其凹子底站與巨蛋站將是高雄未來10年房價最高區段。

廣達、台達電、亞旭電腦和迅得機械
受中美貿易戰影響，台商「回流」投資增溫，桃園市政府經發局昨天表示，廣達、台達電已在桃園敲定42億及20億元投資案，台商全球高階網路設備大廠亞旭電腦和迅得機械也都回台購地投資，4大廠粗估回台投資金額近80億元。

高雄市長韓國瑜拚經濟影響下，桃園市長鄭文燦也加入拚經濟行列，因中美貿易大戰持續不定，許多在大陸以輸美為主的台商，受客戶轉單效應，紛紛決定回台投資，鄭文燦去年底指有10家知名台商計畫落腳桃園，如今回流投資廠商陸續浮現。

桃園市府台商回流小組核心主管表示，從台商回台灣投資計畫，需求投資設廠土地的家數不少，但是受限工業用地不足，台商從大陸轉移資金需程序，尤其多家知名科技大廠回台投資，更涉及資金、公司決策及董事會程序「急不得」，必須明確後才能公布。

粗估4大廠投資金額近80億
市府經發局表示，截至目前，回台尋求落腳桃園的台商，包括筆電代工大廠廣達電腦已購入華亞科技園區1.1萬坪土地，計畫投資42億元在台灣成立AI實驗室等研發中心，台達電亦購入中壢工業區約8千坪工業用地，計畫投資擴建廠房。

華碩集團的亞旭電腦在大陸生產輸美的高階網路設備，約占全球百分之十五，亞旭電腦計畫將大陸江蘇吳江廠的無線路由器製程回台生產，目前計畫投資5億元在桃園遠雄自貿港區設廠；台商迅得機械也在桃園市楊梅購地，計畫投資9億元回台興建智慧化生產基地。

市府經發局表示，隨著產業投資增溫，該局列管要在桃園投資、需求土地廠商約有7、80家，返台投資的台商約十分之一約7、8家，市府將就設廠需求土地廠商分類，盡快協助廠商取得土地。

台商設廠用地 桃市府全力協助

因應中美貿易戰衝突，台商及國內廠商投資設廠急需土地，桃園市政府為協助廠商找地，正積極規畫觀音桃園科技二期、大園沙崙產業園區及航空城蛋白區產業專區，市府亦計畫自辦開發八德大安、大園大園工區附近、新屋犁頭洲3處產業專區，最快2020年底、2021年上半年前完成，此外市府也全力協助廠商自行購地投資。

為協助解決台商及國內廠商來桃園投資設廠一地難求，桃園市長鄭文燦多次指示市府台商回流小組、經發局盡速規畫開發產業區土地。台商回流小組召集人、副市長游建華1月至今開過兩次會議，他表示跨局處全力尋求工廠用地。

市府地政局表示，目前規畫開發觀音桃科二期園區58公頃、可用面積38公頃及大園沙崙產業園區28公頃、可用面積18公頃，目前市府協議價購，預定3月底前確定，只是桃科二期預先登記需地廠商已高達百分之一百五十，已無地可供；沙崙產業園區以物流產業為主，且最快2020年底、2021年上半年前開發完成。

桃園航空城計畫蛋白區的產業專區288公頃土地，將來可充分供應台商及國內廠商投資需求，不過該航空城產業專區預定2020年第2季後公告區段徵收，由於交通便利，雖然地上物較少，可以優先做好公設及提供廠商進駐，最快也要在2020年底、2021年上半年前開發完成。

市府經發局表示，在上述現有產業專區開發外，市府規畫自辦產業專區，包括八德區大安、大園區大園工業區附近及新屋區犁頭洲3處，目前也委外評估規畫可行性，預定產業區開發30公頃以內，最快也將在2020年底、2021年上半年前開發完成，若廠商自行購地投資，市府亦將全力協助解決廠商需地問題。

《實價登錄2.0版》大轉彎修正內容

不動產交易總額高 持有人擔心隱私外洩

「實價登錄二．○版」（地政三法修法）原計畫去年五月送進立法院審議，因「預售屋即時登錄」及「門牌全都露」引發房產界反彈，內政部傾向先撤下，先推動實價登錄責任從「地政士」回歸到「買賣雙方」等修法，希望趕在今年修法完成。

「實價登錄二．○版」修法原有五大方向，包括預售屋買賣契約完成三十日內要實價登錄、門牌直接揭露不再區段化、買賣移轉時與實價登錄作業同步進行、申報權利人由地政士及經紀業回歸到買賣雙方，還有提高惡意哄抬價格的業者罰鍰。

憂假行情誤導 預售屋即時登錄也撤下
經過幾次與業界座談後，內政部政務次長花敬群表示，「預售屋」與「門牌」兩項修法阻力最大，還未達成共識；為讓法案順利通過，的確考量將該兩項修法先撤下，將重點放在實價登錄的歸責問題，以及加快實價揭露的速度。

部分建商透露，「預售屋即時登錄」並非所有業者都反對，而是擔心預售合約較容易人為操作，若無足夠配套來確保資料真實性，「假行情」反而會誤導消費者；早已實施預售屋成交資訊揭露制度的香港，就出現造假哄抬價格的案例。

「門牌全都露」有爭議的關鍵在於個資安全考量，雖然是揭露房屋資料而非屋主資料，但因不動產交易總額高，在財不露白心態下，難免會擔心售屋金額曝光。

信義房屋不動產企研室協理蘇啟榮說，現階段實登行情多是三個月前的交易，修法後縮短到約一個月，行情資訊將更即時；另未來買賣雙方對申報內容要負法律責任，人為造假的機率會更低。

房產業︰隱私有疑慮 宜逐步推動

針對「預售屋即時登錄」、「門牌全都露」兩項修法內容遭下架，學者感到不解，希望能提出相關配套措施，讓實價登錄的透明度更高；但房產業者認為，多數民眾對門牌全都露仍有隱私的疑慮，建議可分階段進行，讓民眾逐步接受。

政治大學地政系特聘教授張金鶚指出，「預售屋即時登錄」取消恐會讓預售屋價格被有心人士操作，就算不即時揭露，也應該考量加速揭露等方式，不能再像過往，要等兩到三年交屋後才揭露。

學者︰應提出配套 讓實登更透明
至於「門牌全都露」也拿掉，張金鶚說，實價揭露並未與二類謄本連動，怎麼會有個人隱私問題？若真要拿掉，建議至少要將現行三十個門牌區間，縮小成五到十戶門牌，甚至單、雙號都標明等，民眾才能更有辦法解讀資訊內容。

信義房屋不動產企研室協理蘇啟榮表示，實價登錄上路逾六年，已成為民眾房屋交易的主要參考依據，這次修法雖未能滿足「完整、真實、即時」的三大原則，但是至少在真實與即時上有進步；建議未來主管機關可以透過宣導、加強稽核、甚至開罰，讓民眾認知實價登錄申報是要「負責任」，減少刻意抬價或是做價機率。

瑞普萊坊市場研究暨顧問總監黃舒衛形容，修法就如同考試，五題答對三題也算是及格。預售屋即時登錄的方向正確，但最終還是得要業者配合，否則還是會出現做價的「假登錄」；至於門牌若要全都露，甚至得溯及既往，恐會引發交易糾紛或稅務問題，還是要漸進式改良。

房市「228檔期」將屆，營建股績優生華固（2548）預期房市可望見底，將率先推出首發案，測試房市水溫，2019全年預計將總計推出四大案、總銷高達158億元。展望2019年業績，法人估計華固今年將邁向交屋入帳的高峰，全年營收將有機會重返「百億營收俱樂部」之列，全年獲利將挑戰重返一個股本。

「228檔期」連續假期即將來臨，華固繼去年初大膽預測「房市已落底」、積極推案200億元之後，2019年依然摩拳擦掌，躍躍欲試，預計「228檔期」將正式推出台北市石牌總銷約50億元的「華固翡儷」，測試換屋族需求的房市水溫。

華固建設總經理洪嘉昇表示，華固今年計劃推出四大新案，包括兩筆住宅案、兩筆辦公案，合計總銷共約158億元。其中「華固翡麗」基地面積達830坪，「228檔期」率先登場，每坪希望成交價將落在75~85萬元；內湖潭美也會推出總銷62億元的住宅案，預計第三季推出。

至於兩筆辦公大樓案，則包括總銷33億元的「潭美辦公案」、16億元的「承德路商辦案」，會採先建後售，成為2021年~2022年的業績來源。

至於2018年初正式開賣的台北市大直辦公新案「亞太置地廣場」，目前興建中，華固透露，已洽談幾組潛在的買方，希望2019年第一季衝刺，能簽約一組大咖客戶。

洪嘉昇也信心滿滿，2019年一定是華固的「豐收年」。依華固的工程進度估計，2019年會完工交屋的新案至少三筆，包括「華固新代田」、「華固名鑄」、「華固樂慕」，總銷將達172億元。

其中，最快完工交屋的新案，可能是「華固樂慕」（總銷50億元、已銷售100％）、「華固名鑄」（總銷80億元、已銷售9成多，只剩下2戶可售），Q2~Q3初可望交屋。至於「華固新代田」（總銷42億元、已銷售近七成），預計10月完工交屋。

法人估計，華固2019年的完工挹注高峰期，將落在Q3~Q4，再加上待售新成屋，全年營收可望重返百億大關；至於獲利，有機會再度挑戰賺回一個股本。

龜山A7重劃區去年挾2字頭房價、與建商競推超低自備吸引首購族，成為北台灣新案供給量最大區域之一，今年將進入第二波推案高峰，寶佳、遠雄、竹城、欣巴巴等大型建商積極進場，上半年新供給量初估近3000戶左右，至今年底全區可望累積1萬戶案量。

A7重劃區自去年起進入推案高峰期，全年推案戶數達4,500戶，其中握有最多土地的寶佳機構，去年下半年將旗下四案「鴻築金捷市」、「AiCity樂捷市」、「富御捷境」、「奇幻莊園」以「A7新林口」訴求聯合銷售，目前四案周看屋來人合計120組以上，此四案合計約1,600戶，據悉目前出售逾千戶。

寶佳機構今年上半年預計有「耀台北」、「根津苑」、「合遠新天地」「台北國際村」等四案計749戶，將陸續展開強銷，此外，遠雄集團「新未來2期」近期也將展開銷售。

A7個案主力產品均規劃20~30坪左右的二、三房，以約2字頭的低單價、800萬元以內的總價帶，與超低自備款的低門檻，訴求首購族，例如主打Alfa Safe耐震系統的「鴻築金捷市」以總價698萬元起買二至三房、「新潤翡麗」訴求總價428萬元起、主打全齡運動宅「富宇敦峰」二房自備28萬、三房自備38萬元起、訴求10年防水保固的「皇普MVP」自備20萬元起。

591新建案市調指出，包含寶佳諸案在內，今年上半年至少有八案將進場銷售，A7重劃區去年至今年底可望累積1萬戶的推案，A7迄今在北台灣房市仍維持一定熱度，捷運2字頭房價仍是最大吸引力。

房地產業者指出，龜山A7重劃區與淡海新市鎮為大台北周邊唯二具捷運題材的2字頭房價重劃區，而A7重劃區則因發展初始，建商土地取得成相對低，推案價格相對林口、新莊，在大台北首購市場具競爭力，今年仍將是北台灣推案重鎮。

高雄選後變天，開始牽動不動產資金「南漂」效應。根據大型行庫向大型建商集團訪查結果顯示，近來建商已觀察選後北台灣的投資性買盤似乎有「南漂」的情況，由於建商的預期心理，使得包括高雄建商和南下推案建商，已紛紛在北台灣打起南部的建案廣告，接下來可能引發投資性買盤等購屋資金「南漂」，甚至因此對北台灣房市買氣發生排擠效果。

建商的預期心理從行庫最新統計的全國各地區申報開工及總銷房屋數、總銷金額的統計可見。最新統計結果顯示，去年12月選後較11月選前的確有相當的增幅，不分南北，增幅大多在二成以上，其中高雄市的總銷金額月增率最多，超過四成，至於雙北市的總銷戶數及金額，月增率則在25％上下，桃竹地區開工戶數的月增率則超過三成。

若以總銷戶數及金額的年增率來觀察，目前仍以雙北市為最高，分別超過95％及接近75％左右，另桃園新竹地區的表現也和雙北市不相上下，甚至桃竹地區的總銷金額還有超過一倍的年增率，而高雄也分別在戶數、金額上有超過36％、57％的年增率。

行庫主管認為，房市今年面臨來自中美貿易戰影響經濟、年改效應折損首購族買房能力等多重變數考驗，未來自住需求買盤仍是房市主流，不過因為經濟效應及對價格的預期，買賣雙方價格認知差距擴大，因此房市交易量成長也將受壓縮。

目前來說，唯一的好消息就是至少「開工率」回升，顯示建商儘管認為賣壓短時間內不易解除，但仍評估房市還不致一點契機都沒有，因此開工率仍有回升，從上述在全國各主要地區開工總銷戶數、金額即可明顯看出。

對銀行而言，房貸逾放比仍是必須留意的指標。行庫主管表示，根據內政部統計，去年第三季全國房貸的違約比率0.23％，已比2017年同期增加0.01個百分點，倘若比起2014年同期更增加0.07個百分點，行庫主管也認為，比起自住戶，投資戶由於賣壓增加，發生違約率的機會更高，這也將成為今年房貸業務的一大變數。

　2月15日，華潤置地(01109，HK)發布公布顯示，1月份總合同銷售金額約163.9億元，按年增長46.6％；總合同銷售建築面積約97.46萬平方米，增長79.6％。同期，權益合同銷售金額及權益合同銷售建築面積分別約119.3億元及80.65萬平方米。

　　同日，華潤置地還發布了《截至2019年1月31日止一個月土地收購更新》的公告。公告顯示，2019年1月，集團在汕尾、長春、蘭州、北京、宜賓、沈陽、無錫及上海等地收購了8幅地塊，總樓面面積約363.06萬平方米。集團就相關土地收購應付的權益土地出讓金約為137.58億元人民幣。

　　2月17日，綠地控股（600606.SH）披露與上海銀行（601229.SH）簽署戰略合作協議，將通過發揮上海銀行融資産品優勢和綠地綜合産業優勢，建立長期穩定的戰略合作關係，在房地産、基建、金融、商貿、酒店旅遊、康養産業及海外業務等領域展開全面合作，重點加強在國家鼓勵發展的租賃住房等國計民生核心領域的合作，加速推動綠地租賃戰略實施。上海銀行將為綠地旗下全産業提供“一攬子”金融服務，並確定了百億級授信額度。這是綠地在2018年擴大授信規模240億元的基礎上，2019年持續加大籌融資力度，拓寬融資渠道，確保融資規模增長，實現全年凈增融資穩步增長。

　　根據此次協議，雙方將在優勢互補基礎上，通過抓戰略、抓渠道、抓創新和抓資金等措施完善風控體係，上海銀行將在多元化融資服務、供應鏈金融等方面為綠地提供全方位金融服務，綠地將享受優惠利率和授信規模的優先安排。

　　目前，綠地已經形成多平臺、多渠道、低成本的全方位融資體係。2018年境外發行26.8億美元債和15億人民幣債，並在深交所發行CMBS10.53億元，整體資金成本穩步下降。

　　針對市場近期傳言北京市將下調出租登記為普通住宅且用作民用出租住房租金收入綜合稅率一事，2月15日中國證券報記者撥打北京稅務官方熱線12366獲知，登記為普通住宅且用作民用出租的住房、月租金收入（不含稅）不超過10萬元的，按照2.5%的綜合徵收率徵收，相較過去的5%稅率下降一半。月租金收入（不含稅）超過10萬元的，按照4%的綜合徵收率徵收，較之前5%的綜合徵收率也有所下調。該政策自2019年1月1日起生效。

　　而個人出租商辦等非住房的綜合徵收率仍然較高。12366工作人員對中國證券報記者表示，非住房類月租金收入（不含稅）在10萬元以下的，按照7%的綜合徵收率徵收。月租金收入（不含稅）在10萬元以上的，按照12%的綜合徵收率徵收。

　　分析人士指出，從北京的情況來看，大多數登記為普通住宅且用于民用出租的住房，月租金收入都在10萬元以下，此次大幅調低這類房屋的租房稅率惠及面廣，有助于鼓勵北京本地租賃市場發展。

　作為中國高凈值人群投資的首選，房子尤其是豪宅，在過去的很多年間備受青睞，豪宅資産可以保值增值，似乎也成為某種共識。

　　然而2018年以來的市場正在顛覆以上認知。克而瑞數據以及21世紀經濟報道的一線調查顯示，北上廣深的一手豪宅成交斷崖式下跌，二手豪宅則正在失去流動性，價格腰斬的案例也已出現。

　　豪宅成交量暴跌背後，首先是過去幾年亢奮的市場對需求的透支。此外，經濟下行、信貸緊縮、改善型需求被抑，使更多的買家選擇了觀望；一手豪宅庫存壓力大增，二手市場流動性降低，形成了惡性循環。

　　豪宅“不再豪”。當住房回歸居住屬性、投資增值效應不再，豪宅的流動性缺乏、降價或者降配，有很大可能在未來發生。

　　“豪宅還是一個好的投資品嗎”？站在2019年的開端，這或許是中國房地産市場從業者、投資者都需要思考的問題。

　　慘淡的豪宅

　　2018年，盡管主流房企都實現了銷售的明顯上升，但北上廣的豪宅項目操盤手，日子卻不好過。

　　中國豪宅市場高度集中在一線和準一線城市，其中北、上、深、杭這4城的佔比超過70%。

　　據克而瑞數據，2018年豪宅市場明顯降溫，以京、滬、廣為代表的傳統一線城市豪宅市場成交套數分別為2156、3610和503套，不足2016年成交的30%；北、上、廣、深、杭五城豪宅成交總量也僅9493套，創下5年來新低，不足2016年全年交易量的4成。

　　“2018年北京、深圳的豪宅成交量腰斬，更為極端的是，三亞市場的頂豪幾乎全沒。”易居集團首席執行官丁祖昱説。

　　杭州、南京等準一線城市，豪宅雖未如此慘淡，但成績亦不如2016年。以杭州為例，全年成交豪宅623套，同比上漲21%，但依舊不及2016年的一半。

　　不僅豪宅開發商難過，那些想要變賣豪宅的業主更難。2018年，一線城市二手豪宅普遍 “有價無市”，成交的都要大幅降價。

　　在廣州，珠江新城豪宅標桿凱旋新世界等知名豪宅，目前挂牌價的跌幅均在10%左右，成交量寡淡；在上海，年前有消息傳出，上海浦東陸家嘴世茂濱江花園近20套豪宅拋售，且“嚴重低于市價”。

　　在深圳，已經出現了好幾例豪宅大幅降價成交。去年12月，南山區深圳灣翡翠海岸一套89平米房源從1650萬的高位下跌270萬，以1380萬成交。

　　最慘的是那些在2016年9月左右高位入市的業主，如今自住的是“浮虧”，投資的則確定是虧損了。

　　“北京市場基本有價無市，一套房子總價在500萬，還有流動性，而且大部分是剛需。一上千萬，流動性就很差了，一上三四千萬基本就沒流動性。”2018年3月以後，經濟學家魏傑在中介門店的實地調研中，觀察到了這一現象。

　　“千萬級以上的二手物業買賣情況，在市場不好的時候，成交會更加不樂觀，”美聯物業全國研究總監何倩茹表示。

　　破滅的神話

　　房地産研究者杜麗虹對多個國家和經濟體的樓市研究發現，在下跌的市場中，豪宅産品的抗跌性並不比普通住宅高，相反，其波動性可能更大。

　　“房地産誰來接盤是個大問題，” 魏傑則指出了當前豪宅的最大問題：流動性。

　　克而瑞發現，1000萬-2000萬以內的一手豪宅佔到所有豪宅成交量的75%，2000萬以上就很難賣了；魏傑在二手房市場的調研也反映了這一點。

　　克而瑞認為，究其原因，主要是由于當前經濟下行，居民收入水平增幅放緩，購買力不足，部分城市房價收入比已經接近30，豪宅就更加難以企及。另一方面，豪宅市場在2015、2016年曾有一波供應和銷售的大爆發，很多需求被提前透支了。

　　而美聯物業全國總監何倩茹表達了不同看法，“所有的居住産品的成交量都下降了，豪宅的成交量減少是合理現象。”

　　何倩茹認為，豪宅産品向有錢人開放，流通性本來就不算很大，而且隨著樓價的上升，高總價産品的流通領域只會變得更窄。

　　但即便是在1000萬-2000萬的市場，由于改善性換房需求被抑制，限貸政策仍較嚴格，也進一步阻滯了豪宅市場的流動性。

　　21世紀經濟報道的調查顯示，在這一價格階段的購買者，一般都是二套房，目前一線城市的二套房首付普遍在七、八成，接近全款，他們的資金實力不足，普遍考慮換房，也就是要賣掉一套再買，但在當下的市場，並不好出手。

　　一個例子是，廣州的葉女士今年計劃換房，“因為家裡添了新成員，想要換一套更大點的房子，但因為二套房首付很高，要先賣房才能支付，但自己的房子現在也賣不出去。”葉女士説。

　　深圳的林慧看上了同小區一套170平米的房子，總價最近降了兩、三百萬，但要先賣掉自己的兩房才能買得起，目前也被卡住了。

　　多位房地産業內人士指出，由于過去3年房價的普漲，在當前的一線城市，1000萬、2000萬的房子已經算不上真正的豪宅，再進一步的品質升級要到3000萬及以上，這部分産品的購買力和流通性更差。

　　克而瑞的統計顯示，總價在5000萬左右的別墅、獨棟別墅在2018年非常不好賣；二手市場同樣如此。

　　價格高企、購買力不足、無人接盤，這些都導致豪宅的流通性大減，保值增值的光環消失。

　　“內地的豪宅無法追上香港。”深圳一大型開發商人士認為，包括深圳在內，豪宅不具備稀缺性，各個城市可開發豪宅的土地也仍然很多；況且，香港的樓市也是全球的一個特例。

　　從全世界范圍看，多家機構的研究顯示，也僅有極少數城市、區域的豪宅，可以實現長期的保值增值。

　　當前，部分城市的豪宅已出現庫存上升的壓力。據克而瑞數據，廣州180平米以上大戶型産品去化壓力顯著，獨棟、復式産品嚴重滯銷；深圳復式、五房及以上産品嚴重滯銷。

　　克而瑞給開發商的建議是，因城施策，減少復式産品供給，提高産品適配性；控總價，適當降低總價門檻，可以適度多做“經適型”豪宅。

　　這意味著，一手豪宅市場的降價、減配不可避免。

　　對那些手握豪宅的業主而言，最好不要遇到需要變賣房産的資金危機；若資金充裕可長期持有，但仍需考慮房地産稅的影響。

　　2月16日消息，據中新經緯用戶端不完全統計，2019年以來，已有海口、廣州、大連、常州、西安、南京等6城發佈了落戶新政，僅本周內（2月11日-2月15日）就有南京、常州、西安3城發佈檔調整落戶條件。其中，西安、廣州和海口放寬了落戶的年齡限制，常州、西安取消了購房落戶的面積限制，而南京則降低了落戶的社保繳納門檻。

　　西安取消本科學歷落戶年齡限制

　　春節後西安再出大招，大幅降低落戶門檻。2月13日，西安市發佈《西安市人民政府辦公廳關於進一步放寬我市部分戶籍准入條件的通知》（下稱《通知》）。《通知》明確，學歷落戶方面，具有本科（含）以上學歷的，不受年齡限制；具有本科（不含）以下學歷的，年齡在45周歲（含）以下。此外，全國高等院校在校學生（教育部學信網在冊人員），均可遷入西安市落戶。

　　此前，西安市對於學歷落戶的年齡限制條件如下：具有本科（不含）以下學歷的，年齡在35周歲（含）以下；具有本科學歷的，年齡在45周歲（含）以下；具有碩士研究生以上學歷的，不受年齡限制。

　　梳理可見，西安對本科（含）以上學歷落戶的年齡限制已徹底取消，對於本科（不含）以下學歷的年齡限制從35周歲（含）以下放寬為45周歲（含）以下。

　　值得注意的是，兩年不到的時間內，西安曾多次調整戶籍政策。2017年3月1日，被稱為西安市“史上最寬鬆”的戶籍准入新政正式落地，新政對部分戶籍准入條件作出重大調整，包括放開普通大中專院校畢業生的落戶限制、放寬設立單位集體戶口條件等等。據媒體報導，西安是西部2017年出臺“人才新政”以來，首個引進人才達到百萬的城市。

　　放寬落戶年齡限制的省會城市還有廣州和海口。1月11日下午，廣州市發改委聯合廣州市人社局、市來穗人員局及市公安局共同發佈了廣州市新一輪遷入戶政策體系。其中，放寬引進人才入戶的年齡限制，學士、碩士和博士分別從35、40、45周歲調整到40、45、50周歲。

　　據海口市公安局負責人1月4日介紹，海口進一步放寬人才落戶的學歷年齡等條件。從年齡上，全日制本科以上學歷或是中級以上專業技術職稱或技師以上資格人才從40周歲放寬至55周歲，全日制專科學歷或高級工職業資格或執業資格人才從40周歲放寬至45周歲。

　　多城放寬購房落戶條件

　　值得注意的是，作為江蘇省首個出臺房屋“限售”政策的城市，常州市在2月11日發佈的《常州市戶籍准入管理若干規定》（以下簡稱《規定》）中放寬了購房落戶條件。

　　《規定》一是取消了購房遷入房屋面積不小於50平方米，遷入後人均居住面積不小於25平方米的限制；二是取消子女與父母相互投靠且遷入後人均居住面積不小於25平方米的限制；三是放寬80周歲以上老人自願投靠成年子女且不受被投靠人是否為家庭戶口限制的落戶條件。

　　而西安市在安居落戶方面，將原“長期在本市市區就業並擁有合法固定住所人員落戶”和“購房落戶”兩項政策合併，同時放寬了部分准入條件。其中，購房落戶不再受社保年限和購房時間、面積的限制。

　　大連市則取消了落戶房屋轉讓限制。據大連市政府新聞辦1月23日消息，大連市人民政府近日印發了《大連市戶籍管理若干規定》。其中，取消參與積分落戶的房屋辦理落戶後，3年內不得抵押、轉讓的規定；取消落戶新市區滿5年可遷主城區的限制，只要在主城區有合法穩定住所即可遷移落戶。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，戶籍政策放寬確實會帶來更多購房交易需求，市場交易會因此反彈。後續，落戶放寬將會成為部分省會城市政策調整的主要方向。


　　南京降低落戶社保繳納門檻

　　不過也有將購房落戶的條件進一步收緊的。2月14日，南京市政府公佈了修訂後的《南京市積分落戶實施辦法》（下文簡稱《辦法》）。其中，在南京買房，面積每滿1平米計1分，但加分最高不超過90分。而在修訂前，購房加分最高不超過100分。

　　但另一方面，南京市對於落戶的社保繳納門檻有所降低。根據《辦法》，在南京申請積分落戶須在本市合法穩定就業、繳納城鎮職工社會保險，且累計繳納城鎮職工社會保險不少於24個月。

　　而原來南京的積分落戶辦法是要求“正在本市合法穩定就業且近2年內連續繳納社會保險”，如今由“2年內連續繳納社保”變為“累計繳納社保不少於24個月”，無疑是放寬了門檻。

　　無獨有偶，另一個實行積分落戶的城市——大連也降低了落戶的社保繳納門檻：將參加社會保險滿1年可參加積分落戶的標準降低為6個月即可。

太古城兩房1145萬 月彈半成

新春長假期間樓市交投陷入停滯，導致十大屋苑本月截至17日暫只錄得約73宗買賣，較1月同期急插逾三成半。但隨着長假期過去，樓市交投逐步重回正軌，單是過去周末（16及17日）十大屋苑成交量便衝上13宗，較前一個周末（9及10日）僅錄得4宗急彈逾兩倍，創3個周末最多。

本月已有13宗買賣並追和上月同期宗數的鰂魚涌太古城，更於過去周末連錄兩宗樓價谷底反彈個案，其中一個兩房戶以1145萬元沽出，較上月同類單位造價彈升逾半成。

第一城業主復心雄 買家「追唔切」

本報統計全港十大屋苑本月截至17日暫錄73宗買賣，較上月同期約117宗，減少約37.6%；跌勢最急為沙田區上車屋苑沙田第一城，本月只有5宗成交，相對1月同期約19宗，大幅插水約73.7%。

美聯物業助理區域經理翁凱傑表示，沙田第一城本月交投大幅萎縮，除受長假期影響外，亦與該屋苑樓價持續回升及盤源逐步被消化有關。他指出，該屋苑現時尚餘盤源僅約100個，對比上月同期已減約一成，隨着盤源減少，加上樓市氣氛好轉，業主叫價普遍回復進取，當中實用面積284方呎的細兩房單位放盤，普遍叫價高達530萬至540萬元，較早前跌市時同類單位的成交價回升不少，並出現「準買家追唔切、未消化到」情況，導致本月交投有所放緩。

十大屋苑兩天買賣重返雙位數

不過，由於市場氣氛趨正面，加上不少買家新春假期後重啟入市計劃，帶動十大屋苑近日交投回勇，過去周末成交量更重回新春前水平。據中原地產統計，過去兩天十大屋苑共錄得13宗成交，比起前一個周末僅4宗，急增約2.3倍，創1月最後一個周末（1月26及27日）錄得18宗以來的近3個周末新高。美聯物業統計的十大屋苑過去周末成交量同樣重返雙位數，兩天錄得12宗，相對前一個周末僅4宗增兩倍，亦為去年6月23及24日以來近8個月最多交投的周末。

以龍頭屋苑之一的太古城為例，過去周末錄得兩宗成交，造價明顯回升，美聯物業高級首席營業經理吳肇基指出，太古城本月暫錄得13宗買賣，追和上月同期宗數。最新一宗成交為漢宮閣高層C室，實用面積580方呎，兩房間隔，原叫價1240萬元，昨日獲投資者議價至1145萬元連租約承接，呎價19741元；該單位現時月租2.4萬元，意味買家享約2.5厘回報。原業主於1990年以122.3萬元購入，賬面勁賺1022.7萬元（約8.4倍）。翻查同類單位近期成交價，如順安閣高層G室同類兩房，面積相同，上月以1085萬元沽出，反映今次同類單位造價回升60萬元（約5.5%）。此外，銀柏閣高層H室，實用面積1114方呎，上周六以2680萬元沽出，實用呎價24058元，較本月初同類單位成交價回升約10%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，現時市場充斥利好消息，買家入市態度正面，加上農曆新年後節日氣氛消散，買家開始於周末積極睇樓，帶動二手交投氣氛逐步回升至新年前水平。不過，農曆新年導致樓市交投量「蝕咗成十日」，因此估計十大屋苑本月成交宗數，仍難追貼上月水平，但樓價卻「已經跌定咗」，低位反覆整固。

資深投資者盧華家族旗下深水埗單幢納米盤AVA 228搶先成為農曆新年假期後首個開價的樓盤，過去周末（16及17日）開放示範單位供參觀及收票。發展商表示，項目累收逾144票，超購1.9倍，料日內加推。農曆新年後新盤逐漸升溫，綜合市場消息稱，過去兩天新盤共沽約41伙，較對上一個周末（9及10日）的29伙急漲41%。

AVA 228位於尖沙咀加拿芬廣場的展銷廳，周日（17日）陸續有市民到場參觀，現場所見不少為年輕客。發展商代表裕滿工程項目經理蔡仁輝說，項目暫錄得逾100票，正積極考慮日內加推單位，入票人士中，投資者佔約30%至40%，八十後及九十後準買家佔近半數，並稱市場不少有供款能力的年輕一族希望擁有自己的空間，該集團亦看準這批購買力。

獨家代理該樓盤銷售事宜的美聯物業住宅部行政總裁布少明於周日晚上指出，AVA 228暫收逾144票，與首張價單50伙比較，超額近兩倍，當中上車客料佔約85%，投資客約15%，而八十後及九十後年輕客佔約80%；示範單位累計參觀人數近1500人，反應理想。位於大南街228號的AVA 228提供160伙，實用面積129至249方呎，項目首張價單推出50伙，折實平均呎價19402元，預計2021年12月底落成。

逸瓏灣8尚悅．嶺各賣7伙

過去周末發展商主力銷售貨尾，綜合市場消息稱，以信置（00083）大埔白石角逸瓏灣8及恆地（00012）元朗尚悅．嶺銷情最佳，各沽7伙，其中逸瓏灣8於周六（16日）更新價單，調高33伙售價，加幅1.5%至2%。

此外，南豐旗下將軍澳日出康城LP6過去兩天繼續舉辦新春活動，期內共沽6伙，並把額外1%優惠延至下月底；市場大額成交則有會德豐地產周六以5506.4萬元售出將軍澳南CAPRI 15號屋，實用面積1934方呎，呎價28472元。總括周末兩天共有16個新盤沽出合共41伙，較前周的29伙，大升41%。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，截至14日止，2月樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖物業）錄得1901宗，全月料約5200宗，較1月的5589宗減少約7%。本月首14日的樓宇買賣登記金額總值152.5億元，他估計，本月登記金額約430億元，較1月的719.8億元按月下跌40.3%。

戴德梁行公布，科達集團旗下淺水灣道121號住宅項目全幢招標，估值約32億至35億元，平均每平方呎約8.9萬至9.73萬元，下月28日截標。

可建樓面約3.6萬呎

項目現時為樓高28層的住宅大樓明苑，1994年入伙，樓齡約25年。單位面積約800至1,000平方呎，作出租用途，目前已交吉。發展商方面數年前表示，有意斥資約6,000萬至7,000萬元進行翻新，作服務式住宅，當時亦有意全幢招標，意向價30億元。

項目地盤面積約12,131平方呎，可建樓面約3.6萬平方呎，市場估計樓面呎價將可達89,000至97,300元，全幢即約32億至35億元。將於3月28日（周四）中午12時截標。

翻查資料，科達於1989年以約2,600萬元購入該項目，當時樓高3層，其後斥資約2,000萬元，申請補高空地價重建，總投資金額約1億元。

私樓樓價反彈，個別準買家轉投居屋自由市場價500餘萬元單位，屯門富健花園一個連租約單位，無樓睇，以自由市場價462萬元沽出。

484呎連租約 減價11%易手

祥益地產高級區域經理黃慶德表示，富健花園9座中層C室，實用面積484平方呎，2房戶，無樓睇。單位於去年10月以自由市場價520萬元放盤，現以462萬元易手，累減58萬元，減幅約11%。目前單位每月收取1.2萬元租金，回報率約3.1厘。

新買家為同區分支戶，因富健花園自由市場放盤量不多，且新買家熟悉區內環境，所以只睇單位相片即拍板入市。新買家擬先收租後自用。原業主於2011年以自由市場價160萬元購入，帳面獲利302萬元。

裕東苑2房 呎售12238元

另外，利嘉閣高級分區董事關騰達指，東涌裕東苑C座高層15室，實用面積429平方呎，2房戶，以自由市場價525萬元易手，實用呎價12,238元。2月至今裕東苑暫錄4宗成交，僅此宗為自由市場成交。