有「冰淇淋界勞斯萊斯」稱號的哈根達斯(Haagen-Dazs)，全台有37間門市，然屬街邊店的台中旗艦店將於年底收攤，未來除百貨、超市門市外，全台街邊店將僅剩台北敦南店。有趣的是，哈根達斯天母店前年撤離後，連鎖咖啡店龍頭星巴克無縫接手原址，打造成露天庭園咖啡店，成為民眾朝聖景點。

哈根達斯天母店在台北市士林區天玉街經營近20年，以獨立洋房外觀與歐式庭園設計為特色，卻於前年9月因租約到期宣告收攤，當時市場分析則指出，除租金太高，愈來愈多吃到飽餐廳打出「哈根達斯吃到飽」，拉低品牌價值，減低消費者上門意願。

哈根達斯撤離後，星巴克火速接手成立天玉門市，打造「全台最美露天星巴克，總面積197坪，室外面積就佔110坪。當地房仲透露，哈根達斯當時租約較長，每月租金約在20∼25萬元間，推估目前星巴克約以每月30萬元租下，「價格不算貴。」

住商不動產天母西路店店長林學良表示，哈根達斯撤離時店舖並未釋出，就由星巴克無縫接軌，推估租金應與哈根達斯差不多；而天母因商圈沒落後，租金行情較2年前下修，每坪5000∼6000元，因透天店面含室內及室外花園坪數，行情較難估計，周邊類似的店面平均行情約27萬元。

公關僅回應營運策略
居民呂小姐表示，「如果是哈根達斯與星巴克相比，我選星巴克，平均2個禮拜會來一次。」張小姐也爽快回答：「當然是星巴克啊！」表示每周都會來2∼3次。

哈根達斯進入台灣市場逾25年，當時卡位東區拓店時，1客冰淇淋就要價百元，在消費者眼中是高貴象徵，但如今本土及各國冰淇淋品牌眾多，加上不少吃到飽店家也提供哈根達斯冰淇淋店，即便價格仍相對較貴，但稀有度已不若以往。
目前哈根達斯在台仍有37家門市，並打入百貨、連鎖超市等通路，對於街邊店收攤，該公司公關僅簡單回應，「就是租約到期，其他不方便透露。」並強調當時天母店業績不錯，目前營運策略是與餐廳、通路商合作，業績持續成長。
星巴克公關表示，當時看準天玉門市位商圈精華區段，加上西式建築的庭園風格，經過通盤考量後決議租下，至於租金則不願透露。

對於星巴克接手哈根達斯店面，中興大學行銷系副教授蕭仁傑分析，「與台灣人消費習慣息息相關。」兩者雖皆大品牌，但「消費者可天天1杯咖啡，但不見得天天吃冰。」冰品的淡旺季十分明顯，加上哈根達斯以通路鋪貨為主，到處都買得到，不見得要到店內享用。

撐起店租獲利須30%
至於接手的星巴克何以能承受高租金，蕭仁傑說明，店家選點會評估人流量，星巴克一年四季的品項眾多，冬天有熱飲、夏天有冰沙，來客量不間斷，就撐得起固定成本，加上不定期的促銷刺激消費，且到星巴克店內的「消費感覺」很重要。

手握21家連鎖飲料的大咖業者透露，毛利率會依營業模式不同而改變，有店面座位的毛利約70∼80%，外帶則在65∼70%；1間店的營運成本為店租20%、人事30%、原物料30%、5%水電與雜支，剩下15%為淨利，但店租會依商圈知名度、人潮熱鬧而有不同比率，「以星巴克集團的經營模式，獲利至少30%才能撐得起知名景點店租。」

哈根達斯中港店掰了 國雄建設25億整棟端走

進口冰淇淋品牌哈根達斯(Haagen-Dazs)，多種口味冰涼滋味讓不少民眾相當喜愛，不過繼2017年9月天母旗艦店不續租後，台中市台灣大道二段的旗艦店也將在今年底吹熄燈號，原因是該店址整棟建物去年11月已出售予國雄建設，成交總價25億元，待年底租約到期後，便會拆除建物改推住宅案。

年底或明年初動工
根據內政部實價登錄資訊，去年11月有筆總價約25億元的交易紀錄，位於台中市台灣大道二段，土地移轉面積約為1667坪，建物面積約為1223.4坪，每坪土地成交價約為150萬元，查為地上4層樓的哈根達斯中港旗艦店，建物外觀採玻璃帷幕，於2005年興建完成，目前約有13年屋齡。

買方為台中知名建商國雄建設，國雄建設總裁許坤仲表示，看該精華地已經有逾半年的時間，預計今年底或明年初開始動工，未來將興建住宅案，預計規劃小坪數住宅，以20至40坪為主，開價每坪在40萬元左右，但戶數可望超過600戶。

看好後續推案熱潮
立智國際總經理王耀斗表示，最近台中市買氣回溫，包含許久不見土地買賣的七期重劃區，近年也傳出多筆交易案，例如國泰金控旗下國泰人壽，去年12月以76.64億元，買下台灣大道、文心路口的土地，面積約3260.65坪，將規劃興建複合式商場；興富發建設也在去年11月砸下近17億元買下惠順段約1011.22坪土地，換算單價約168萬，便可窺知一二。
而海線、機場和捷運等地段，今年預估也會興建近萬戶的住宅，王耀斗補充，預期台中房市後續還有一波推案熱潮，但以這麼龐大的銷售量來看，房市對於大型品牌建商較有利。

人力移入帶動房價發展！桃園市近7年共14.5萬人移入，為六都之最，繼而推升房市剛性需求。根據統計，2008年到2018年，桃園市房價從每坪10.1萬元增至每坪18.9萬元，10年成長近9成，爆發力不容小覷。

移入人口六都之冠
信義房屋觀察內政部統計處資料，近7年各縣市人口遷移趨勢中，淨遷入累計正成長人數前2位為桃園市、台中市，其中桃園市7年累計移入14.5萬人，為六都之冠。另從就業機會增加的態勢來看，2011∼2016年桃園就業人口數從83萬人增加到93萬人，增幅約12.4%，六都之中則僅次於台中的18.5%。

持續增長的人口與就業機會帶來穩定的住宅需求，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，桃園市房價從2008年每坪約10.1萬元，漲至2018年每坪18.9萬元，「桃園房價所得比約在8倍水準，購屋壓力不若雙北嚴峻，因此吸引自用買盤出手。」

房價約新北市一半
信義房屋南崁光明店店長賴國右指出，桃園市房價約是新北市的2分之1、台北市的4分之1，相較北市屋齡動輒逾30年，桃園則有許多屋齡10年內大樓可選，「如南崁、中壢與藝文中心周邊，都是北客偏好的購屋區段。另外新開發的中路、經國等大型重劃區，新案平均房價多在2字頭，平價的八德擴大重劃區在價格修正過後，甚至還有1字頭新大樓可選。」
台灣房屋智庫經理江怡慧認為，桃園房市在首長就職後更穩定，政策持續發展，如航空城、亞洲矽谷等計劃，有機會帶動產業發展與房市，交易增幅多以建商讓利大的區域及低單價區為主，尤其在1字頭房價區更吸睛，近3年交易量有放大的趨勢。

豪宅解凍，交易量攀升！據內政部統計，去年全國土地買賣登記狀況，土地買賣登記共51萬筆，買賣移轉面積共8220萬坪，是2016年房地合一稅實施後的新高。其中台北市土地買賣交易筆數年增10.5%、交易面積年增超過1倍，2項數據雙雙居於六都之冠；新北市緊追在後，交易筆數年增9.2%、交易面積年增25.5%；表現最差強人意的是桃園市，土地交易筆數年減約1.6%、交易面積年減約3成。

桃園表現最差強人意
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，台北市豪宅解凍、交易量攀升，「這類型房屋屬於大坪數、土地持分較大，因而大幅拉升土地交易面積，此外，換屋型買方進入市場，這也促使雙北市交易量大幅提升。」郎美囡補充，台商回流，瞄準土地、廠房及辦公室，也帶動部份區域的交易量提升。

而住宅交易表現並不遜於其他直轄市的桃園市及高雄市，在土地交易部分，表現卻成「難兄難弟」。據統計，桃園市及高雄市在土地買賣筆數及面積雙雙下滑，桃園市土地買賣筆數年減1.6%、面積年減29.8%，高雄市筆數年減1.6%、面積年減19.7%。

高雄觀望氣氛較濃厚
郎美囡說：「受惠台商回台設廠，近年土地、廠房熱度雖高，但價格翻漲，對買方而言成本偏高。另一方面，住宅市場缺乏再上一層的力道，而高雄市去年受選舉影響甚深，觀望氣氛濃厚，因此交易量走低。」

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，去年市場受選舉影響，故土地買賣移轉量不如預期，不過隨著中美貿易戰持續拉鋸，資金回流、回台設廠的依然讓土地市場增溫，故交易量還有發展潛力。

光明絲織（4420）昨（26）日公告，以4.6億元買下新北市汐止遠雄U-Town同新段6地號、昊天段872地號不動產，日後做為商辦出租使用。光明預計，3月底、4月初就可以過戶完成，最快下半年貢獻營收。

光明指出，這次購買遠雄汐止U-Town預售商辦，樓層位在12樓，土地約有96.6坪，建物約1462.46坪。據了解，該案已經取得使用執照，最快3月底就可以交屋，下半年或明年起可以貢獻營收。

光明為宜進集團成員。宜進以紡織起家，近年積極布局南港、汐止商辦市場，集團成員跟著全面動起來，在光明之前，另一子公司億東纖維去年分別在新台五路一段、中興路置產。

中部房市低自備、低總價產品銷售火紅，富宇集團今年推案創近三年高峰，其中富宇地產（4907）第1季推出大雅「楓采」和草屯「上景」等低首付新案突擊外圍，總銷合計23億元，搶攻首購市場。

富宇地產總經理鍾堯明表示，低利環境不變，年底前升息機率不高，要突圍就得視產品定位和規劃是否符合市場需求，兼顧施工品質的合宜總價，和負擔較輕的付款方式都是成交關鍵。

富宇地產「楓采」主打清新健康宅，基地位於大雅區民生路四段與楓林街口、上楓國小正對面，目前興建中，規劃27至35坪的二至三房格局，開價633萬元起，目前興建中。總銷13億元的「楓采」，標榜為大雅區唯一抗PM2.5的建案，全棟採均一價銷售，以及首付3萬、月付8,000元起的輕鬆付款方式搶攻首購族。位於草屯新富路與新生路口的「上景」，則是主打草屯首座飯店精品宅，此案昨（26）日開工，緊鄰虎山親水公園，同樣以首付3萬、月付6,000元起吸客，總銷約10億元。

中華郵政近年積極尋求轉型，於機場捷運A7站旁已投入220億元打造複合式營運中心，包括物流、郵件處理、電商、商場等產業將進駐，預計2021年完工，初估可創造六千個工作機會，讓更多人落地生根，並可串聯機捷A8、A9站等地的商業活動，帶動區域繁榮發展。

中華郵政副總經理兼郵政物流園區總管理處籌備處處長李甘祥指出，中華郵政於北部地區尋覓郵件處理中心基地多年，多受限於基地面積及聯外道路等因素，而無法順利搬遷，適逢內政部擬出售A7產業專用區用地， 經多項評估及努力，最終向內政部價購交通條件優越、基地大小合適的A7產業專用區用地，規畫建置郵政物流園區，面積約17.14公頃，30分鐘可抵達桃園機場、台北港、台北市區。

郵政物流園區以建置智慧園區為目標，其中郵件處理作業將導入多項自動化設備，處理量除將較現行設備大幅增加外，分揀效率亦可提高到2.5倍以上。

中華郵政積極搶攻物流事業，郵政物流園區除了建置智慧物流設備、推動物流共享平台，也會採「前店後廠」的模式，將引入大賣場、旅宿、商辦、會議展覽、訓練等多種產業型態，並建置4千坪綠地公園，並結合近2公頃的滯洪池，公共設施方面，如區內道路、共同管溝、公園綠地等，預計於今年底完工。

郵政物流園區有5棟建物，郵政物流中心已於去年8月動工，預計於2021年上半年完工。郵政資訊中心、北台灣郵件作業中心、郵政訓練中心等正積極申辦建造執照及辦理營建工程採購案相關作業。工商服務中心現正辦理招商公告，預計引進商場。

李甘祥說，目前招商的詢問度相當熱烈，且配合桃園市政府規畫，工商服務中心規畫引進零售商業、商辦等，滿足民眾日常所需，而園區的招商策略將以充分發揮園區效益、帶動產業及當地經濟成長等原則。

桃園龜山A7產業專用區達45公頃，除了其中有22公頃由禾聯碩、順達科技、致茂電子聯合開發，也吸引中華郵政開闢超過17公頃作為郵政物流園區基地。李甘祥強調，郵政物流園區設立在A7重劃區，將會與產業及地方共榮互利，未來也會引進眾多工作機會，將帶動當地人口成長。

繼北市府建置預售屋信託線上查系統，新北市府也將跟進。信託公會祕書長呂蕙容表示，台北市政府為方便民眾查詢，並強化預售屋銷售的管理，2018年建立預售屋買賣信託機制資訊公開平台，現在信託公會進一步與新北市府合作建置，預計在2019年3月底於新北市政府不動產買賣交易服務網內，建置各銀行辦理預售屋買賣信託機制的查詢專區。

呂蕙容分析，預售屋的建案從整地到完工至少需耗時1至3年不等，交易糾紛時有所聞，為提升民眾權益，目前內政部規定預售屋履約保證機制有5種，分別是「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」與「公會連帶保證」。

其中不動產開發信託及價金信託機制，雖可確保興建資金依工程進度專款專用，避免建商挪用興建資金，但此機制主要是在促進建案之順利完工，而不是在施工興建的品質，民眾在買預售屋時「慎選建商」仍是首要考量。

民眾若購買將價金交付信託的預售屋，如果是將錢先交給建商再繳入信託專戶，一定要至受託銀行網站查詢，所繳的款項建商是否有確實交付信託，如果建商並未交付信託，則民眾是無法取得分配權益的，所以至銀行網站查詢自己繳納的價金金額，隨時掌握交付信託之價金明細及相關資訊，才能確實維護自身的權益。

過去為強化賣方責任，外界曾建請內政部建置預售屋公告查詢網站，讓建商負責在網站上提供消費者查詢繳款資訊，以督促建商盡速將消費者所繳價金存入信託專戶。不過內政部認為預售屋買方繳款情形，屬於買賣雙方權利義務個案關係，由建商或受託銀行協助買方查詢比較適宜。

呂蕙容表示，主管機關和信託業一直在為民眾權益保障努力，民眾自己更應審慎面對，如能直接將應付款項交受託銀行是較有保障，若將款項交建商一定要至受託銀行查詢，若發現建商怠於交付趕快要求建商匯入並反應給銀行或監督建商的地方政府，例如台北市政府或新北市政府，才能有效落實對建商的監督，保障權益。

內政部26日指出，2018年住宅補貼核准達到7萬2,041戶，創下歷史新高，補助項目包括租金補貼、自購住宅貸款利息補貼、修繕住宅貸款利息補貼。2019年住宅補貼將新增線上申請，民眾可於7、8月間辦理住宅補貼。

內政部於每年7、8月間，會開放民眾申請住宅補貼，給予經濟狀況較差的民眾申請，主要項目包括租金補貼、購屋貸款利息補貼、修繕利息補貼。

統計顯示，2018年住宅補貼共有8萬6,742戶申請，經審核後，核准7萬2,041戶，核准戶數較2017年6萬6,483戶，增加8.3％。其中租金補貼核准戶數6萬5,815戶、自購住宅貸款利息補貼核准戶數5,540戶、修繕住宅貸款利息補貼核准戶數686戶。

核准補貼戶數創下2007年開辦住宅補貼以來的新高紀錄，內政部表示，補貼戶數增加的原因，除了有提高租金補貼的計畫戶數外，也放寬評點，把胎兒數量納入家庭成員和未成年子女數，並增加新婚家庭評點權重。

租金補貼部分，依不同地區，每戶最高3千元至5千元，自購住宅貸款利息補貼依不同地區，最高210萬元至250萬元，修繕住宅貸款利息補貼最高80萬元。

內政部將於6月公告2019年具體補貼方案，於7、8月間開放民眾申請，今年將新增線上申請方式。

為活化與提升不動產效益，國內雨衣龍頭廠商達新工業（1315）26日表示，經董事會25日決議通過擬處分位於台中市西屯區台灣大道附近的不動產，共計五筆土地，總面積約661.57坪。不動產業者估計，因地處精華區，達新此次土地交易總價超過4億元。

另達新董事會也決議通過公司轉投資大陸子公司－「達新塑膠工業（東莞）公司」結束營運及辦理註銷案。

達新表示，上述地點位於台中市西屯區惠來厝段1202地號等，共計五筆土地，其中，1970年元月竣工的「達新新邨」大樓，目前是公司宿舍區。

不動產業者透露，因鄰近西屯上埤段的小面積土地，每坪喊價56萬元，粗估達新惠來厝段土地，每坪行情超過70萬元，讓該土地買賣具有重要參考指標，因而備受不動產、建商高度關注。

針對上述土地處分案，達新指出，公司已委託2家專業估價公司完成估價，將依公司取得或處分資產處理程序辦理。

達新表示，為改變營運型態、降低營運成本，調整不具競爭力的生產線，以提升整體營運管理績效，董事會才決定旗下持股100％的子公司－達新塑膠工業（東莞）公司，擬於2019年正式結束營運及辦理註銷作業。

達新指出，東莞廠主要營運以生產護貝膜、卷宗夾、文件蛇圈及塑膠書皮等產品為主，2018年營收人民幣2,059萬元，營運處於虧損。

國內房屋繼承量持續創高，去年達5.6萬棟，累計房地合一上路三年來已逾16萬棟。天時地利不動產總經理張欣民表示，房屋繼承愈多，買盤愈少，房市正面臨比少子化更迫切的基本盤崩壞問題。

張欣民表示，民眾繼承了房子，如果本來沒房的人，買屋的急迫性勢必降低，先前民眾繼承了房子，如果是老房子，不少人會在繼承之後出售，用來買新房子，但是現在有房地合一稅，一旦出售，就得面臨重稅，換屋念頭也大幅降低。

房地合一上路前，由於贈與子女房屋，可省贈與稅，子女轉售，也不會被課重稅，很多人把名下房子事先安排贈與給子女，2012年到2015年房屋贈與棟數都遠高於繼承棟數。

2016年1月房地合一稅上路後，贈與子女房屋，贈與稅基雖然仍採公告現值，但子女如果轉售，就必須以實際售價，減去公告現值，計算獲利後，申報房地合一稅，由於公告現值和市價差距甚巨，稅額驚人。

以一間1,500萬房子來說，公告現值大約500萬元，子女受贈之後，以1,500萬元賣出，扣掉公告現值500萬，等於獲利1,000萬元，如果持有一年內出售，課稅45%，要450萬元，一至二年出售，要350萬，兩年以上也要200萬元。

繼承轉售，房地合一稅算法跟贈與一樣，不過繼承可省下土增稅，因此房地合一稅上路後，很多人不再規畫贈與，讓子孫繼承。2016年全國房子繼承量突破5萬棟，2017年達5.3萬棟，去年進一步升高至5.6萬棟，已比贈與多出1.3萬棟。

張欣民說，繼承棟數大增，除了贈與風潮不再、人口老化、死亡人口年年增加外，這幾年房價大漲小回，居高不下，很多人決定「等房」，等長輩留下房子而不買房，也是主因。

他說，過去不少人繼承長輩房子後，如果房子偏遠、老舊，會把房子賣掉，賣掉的錢就用來買屋。房地合一上路後，一旦轉售，動輒得繳付數百萬甚至上千萬稅額，如此很難買到同樣條件的房子，乾脆打消賣房換屋的念頭。

張欣民說，繼承量愈大，代表愈來愈多人不用買房也有房子，現行稅制又不利這些人換屋，對房市未來相當不利，建議房地合一稅對繼承而來的房地產轉售，應適度調整修正。

大同子公司尚志資產委託仲量聯行公開標售土城區員和段住宅地，本案已於2019年2月26日下午完成開標，由和碩開發以總價70.78億元標取得案尚志資產土城區員和段土地，溢價率49％。成交總價超越年初其取得新莊土地的價格，成為2019年台灣不動產界最大一筆的土地交易，得標單價更創土城區大面積住宅土地的新紀綠。

本案位於土城區員和段，土地總面積6,079.96坪，是土城區近年來少見釋出的方整大面積住宅土地，除鄰近捷運海山站外，附近有秀泰影城、日月光商場和休閒公園，生活機能高度完善。在行銷期間，吸引超過30組優質投資人。本次熱烈搶標情形，顯示投資人皆看旺本區發展潛力，俟重大建設陸續營運啟用後，區域房市熱度有望持續增溫。本標案順利標脫同時，亦達成尚志資產資產活化的目標。

仲量聯行總經理趙正義表示：「2019年才剛開春，本案公開標售案便已順利脫標，反映台灣土地交易市場在2019年會繼續增溫外。亦顯示出投資標的若位在精華地段、稀有且具增值潛力，仍將是投資人積極關注且出手的焦點，我們也很高興看到和碩開發的加入，可以替本案周邊帶來更豐富的天際線，也呼應業主期望引入優質開發商，一同共襄盛舉，提供消費者更多元的優質選擇的目的」。

下週3月7日尚志資產另一筆位在台北市復興北路及長安東路口的土地也將開標，該案是台北市中心難得釋出的土地，領標狀況亦十分踴躍，趙正義表示：「預計也將順利脫標。」

　　記者近日對燕郊、香河等北三縣樓盤調研發現，燕郊、香河部分不限購的商住新樓盤，銷售延續春節前夕升溫態勢。但相比2017年火爆場面，銷售量仍處于低位。按照此前相關部門的規定，兩地商住樓盤的首付比例不能低于50%。但為了促銷，有的樓盤出現首付分期現象，個別開發商找自然人幫忙墊資或直接墊資。住宅類二手房市場則不景氣。

　　看房者較多

　　中國證券報記者近日對燕郊樓市進行了實地調研，從北京乘地鐵再換乘大巴車到達燕郊鎮用了近兩個小時。在燕郊鎮燕靈路口附近的“售樓處一條街”下車，記者就被車站附近拿著宣傳單頁的一位大媽堵住。“來看房子的吧，燕郊、大廠的都有，讓銷售給你好好講講。”

　　走訪燕郊幾家中介門店發現，每家門店擺著的沙盤模型不同，但所售項目大致相同。“沙盤項目早已售罄。看好哪個盤？燕郊目前在售的商住房新樓盤就兩三個。二手房交易成本太高不劃算，建議買新盤。”中介門店工作人員稱。

　　記者發現，進店看商住房的多數是從北京趕過來的，進店前沒想好買一手房還是二手房，不少人被銷售人員引導到了一手房樓盤實地。全鎮房屋中介上百家，代理的基本都是燕達、匯福、福成等本地開發商項目。

　　“燕郊房地産市場變化快，二手房待售業主的情緒不太穩定。不少業主看到近期樓市回暖，就想調高之前的挂牌價。春節過後，有些業主把挂牌價調高了10%。”在燕郊多年從事房産經紀人的老吳對中國證券報記者説，“二手房最近看的人多，能否成交還得看具體房源。”

　　同為北三縣的香河縣，春節假期雖已過去，多數房地産中介門店還處在休假中。“現在香河房地産不好做，外地人限購買不了普通住宅，全縣商住房就兩三個項目。這兩年生意只能做給本地人，不少銷售人員轉行了。現在頂級住宅項目價格不超過1.5萬元/平方米，普通商住房1萬元/平方米左右。”香河一中介銷售人員對中國證券報記者表示。

　　2017年當地樓市火爆時，房價一度飆升至2.8萬元/平方米。彼時，一處樓盤周圍聚集數十家中介門店。

　　出現“墊資”現象

　　中國證券報記者跟隨銷售人員來到一商住樓盤現場。與中介門店人員稀少不同，部分新樓盤樣板間擠滿了人，開發商銷售、房産中介、看房者擠作一團。有的銷售人員拿出手機拍視頻發給潛在客戶：“今天又是這麼多人，再不來就沒了。”

　　為了促銷，上述新樓盤推出了不同程度的優惠政策。有的新樓盤首付可以分期，甚至出現開發商找自然人幫忙墊資或直接墊資的情況。

　　以位于燕郊諸葛店附近某新樓盤為例，開發商推出“首付8萬、分期付款”的活動，交完2萬元訂金後，一周以內交清8萬元，就可以與開發商簽訂購房合同，拿到總房款50%的銀行住房貸款。其余款項則由開發商提供自然人與購房者簽訂無息借款合同。據銷售人員介紹，提供借款的自然人與開發商簽訂了協議，從中可以獲利。

　　而記者春節前夕走訪該樓盤時，銷售人員彼時表示：“就要放假了，這個活動到放假就截止。”然而，時間已經過去一個月，這個活動仍在進行。

　　香河商住樓盤銷售過程中的墊資問題與燕郊操作環節有所不同。該處樓盤開發商直接參與墊資。“首付只需6萬元。其中，3.5萬元訂金可以抵5萬元用。剩下的首付款和開發商簽訂借款合同，交房之前還清。”

　　諸葛找房首席分析師陳雷對中國證券報記者表示，開發商墊資屬于違規行為。如果被查處，對購房者不利。北京市京師律師事務所創始合夥人王光英律師則表示，如果開發商不是借款合同主體，只是幫忙介紹借款人，對開發商進行處罰沒有直接法律依據。如果確定是開發商墊資，那肯定是禁止的。屬于變相騙取銀行貸款。本來購房者沒有能力交足首付拿到銀行貸款，開發商用墊資加大杠桿，致使不具備購買能力的人增加負債購買商品房埋下了隱患。如果購房者還款出現問題，可能出現連鎖反應。

　　香河地區部分樓盤則宣稱已放開限購。銷售人員對中國證券報記者表示，樓盤是開發商和北京某學校聯合做的配套項目，從幼兒園到高中都有，可以拿到正常房本，避開限購。目前該項目銷售單價在1.2萬元/平方米左右。

　　存銷比居高不下

　　“在北三縣買房投資的居多。購買用于自住，在北京國貿工作的上班族比較常見。以後通了地鐵就更方便了。”多位銷售人員對中國證券報記者説。

　　貝殼研究院Real Data數據顯示，燕郊二手房市場于2018年三季度觸底，11月市場成交量開始好轉，均價于11月開始回升。2019年1月，燕郊二手房成交量同比增長14.6%，環比下滑6.8%。1月均價達到1.88萬元/平方米，環比上漲4.9%，同比下跌10.5%。從春節假期後兩周數據看，燕郊二手房成交量出現一定回升。

　　但二手房具體的成交套數，各大機構説法不一。“屬于商業機密，不便透露。”銷售人員稱。

　　從記者獲取的一手房成交數據看，今年1月份燕郊一手房成交一百套左右。業內人士推測，二手房成交套數比一手房要少。一方面，新房交易流程較為簡單，且購房者多喜歡購買新房。另一方面，二手房房源以普通住宅為主，商住二手房源比例較低，外地人無法購買普通住宅。

　　中國百城住宅庫存數據顯示，截至2018年底，燕郊庫存量為75萬平方米，同比下降23%；香河為138萬平方米，同比下降15%；大廠為63萬平方米，同比下降7%。按照100平方米/套計算，目前北三縣庫存量合計在3萬套左右。

　　截至2018年底，燕郊存銷比為23.7個月，同比下降51%；香河為40.4個月，同比上升14%；大廠為34.7個月，同比增長2%。

　　陳雷表示，通常存銷比在10個月左右比較安全，超過10個月需要一定程度去庫存。

　　“畢竟只是個鎮，驅車15分鐘就能橫穿整個燕郊。未來發展如何要看政策調控情況。”經紀人老吳對中國證券報記者説。陳雷則表示，通州定位北京城市副中心後，很多産業會相應轉移，通州及周邊地區産業會發展更快。預計其整體居住屬性會進一步加強。北三縣存銷比高是因為目前受調控影響。如果放開限購，相關需求還是存在的。

二三線城市寬鬆落戶時代來臨：拿什麼抵擋大城市“人口虹吸”

具有公共服務優勢的城市將吸引到大批戶籍人口，促進常住人口增加；但是沒有公共服務優勢的三四線城市，人口可能會加快流失，即便是東部省份也是如此。

春節之後，一些大中城市的落戶政策又放寬了。

蘭州市近期公佈《蘭州市中長期職業技能培訓實施意見》指出，全面放開對技術工人、職業院校畢業生等戶籍限制。

湖北省襄陽市近日發佈的《關於深化戶籍制度改革的若干意見》指出，高校、職業院校（含技校）畢業生憑畢業證可在居住地或工作地落戶。

南昌市也傳出了“國內大中專院校（含高職高專）畢業生憑畢業證辦理落戶”的消息。此前，西安、廣州、瀋陽、大連等地也傳來了落戶放鬆的消息。中專生、技校生都在歡迎落戶行列。

中南民族大學教授李彥軍認為，政策帶來的人口流動，可能使得一些城市人口增加，有的地區人口收縮。“比如農村、部分二三線城市可能會有人口‘空心’問題。”他說。

21世紀經濟報導記者瞭解到，2018年至今，杭州、廣州、深圳、武漢、鄭州等地常住人口和戶籍人口均增加很多，但是東北、西部的部分二線城市，以及部分三四線城市常住人口增長慢甚至處於負增長狀態。

部分城市放開中專技校生落戶

春節後，西安、常州、廣州等地公佈了一批落戶寬鬆政策。

比如2月12日，西安市《關於進一步放寬我市部分戶籍准入條件的通知》提出，具有本科（含）以上學歷的，不受年齡限制；具有本科（不含）以下學歷的，年齡在45周歲（含）以下，都可以遷戶口進入西安。

近期出臺的《蘭州市中長期職業技能培訓實施意見》指出，全面放開對技術工人、職業院校畢業生等戶籍限制，沒有購、租住房的，可選擇在用人單位集體戶口或單位所在地街道、派出所集體戶落戶。

二線城市對中專、技校生放開戶籍的時代似乎已經來了。

南昌市2018年實施的《放開非戶籍人口在南昌市落戶推行五條措施》就提出，國內大中專院校（含高職高專）畢業生，憑畢業證辦理落戶。在南昌市大中專、職業技工院校就讀學生，憑新生入學通知書或在校學習證明辦理落戶；全國其他院校就讀學生需將戶口遷入南昌市的，可按在南昌市就讀學生同等條件辦理。

上海社科院城市與人口發展所楊傳開指出，從人才的角度考慮，一些中西部省份人口本身是流出的，所以作為省會或者大城市，就需要考慮集聚人口。

加上有些城市人口老齡化比較嚴重，而城市發展需要活力，“所以這時候很多城市就想辦法吸引外面的人口，來補充勞動力資源。”他說。

但有的城市對投靠子女的老人落戶也持歡迎態度。

大連市近期發佈的《大連市戶籍管理若干規定》指出，在新區城鎮有合法穩定住所或取得全日制中等職業學校（含技工院校）及以上學歷或在本市就讀並已取得初級工以上國家職業資格證書，距法定退休年齡15年以上的人員，可在新區城鎮落戶。

在投靠人員落戶方面，《大連市戶籍管理若干規定》指出：投靠人單老人65周歲以上、雙老人130周歲以上，已辦理《大連市居住證》2年以上，其子女在主城區落戶8年以上或在新市區落戶5年以上或在新區落戶3年以上，並有合法穩定住所；投靠人80周歲以上，其子女在本市有合法穩定住所。投靠人員都可在被投靠人戶籍所在地辦理落戶。

人口流向將冰火兩重天

鑒於各地正加快吸引人才流入，甚至對符合條件的中專生、技校生、老人也放開戶籍，接下來城市人口可能會出現較大變動。

具有公共服務優勢的城市將吸引到大批戶籍人口，促進常住人口增加；但是缺乏公共服務優勢的三四線城市，人口可能會加快流失，即便是東部省份也是如此。

以浙江省為例，近期公佈的人口抽樣調查報告顯示，2018年杭州、寧波常住人口淨流入27.83萬、15.81萬；嘉興與上海相連，淨流入了4.28萬；湖州與上海距離較近，淨流入2.18萬；紹興與杭州相連，淨流入1.24萬。其他距離上海、杭州、寧波較遠的城市，常住人口流入少，比如溫州淨流出了2.5萬，台州淨流出了1.45萬，麗水淨流出了1000人。

再以山西為例，2018年末太原常住人口增加了4.17萬，運城常住人口增加2.36萬，而陽泉、朔州、忻州、呂梁常住人口增長不到1萬人，去掉自然增長因素（出生人口減去死亡人口），除了太原外的其他地級城市，常住人口應該屬於增長緩慢或者負增長狀態。

一般來講，城市級別越高，公共服務水準越高，吸引人口進入的虹吸效應越大。比如一些直轄市、副省級城市、省會城市，因為聚集了比較好的教育、文化、科技、金融等資源，對人口吸引力都大。

這可能會導致人口從低級別城市，不斷向更高級別城市湧入。比如農村人口會向鄉鎮集中，鄉鎮人口向市縣集中，而市縣人口向省會城市集中，省會城市人口向副省級城市、計畫單列市以及直轄市集中。很多省可能會出現一個省會城市虹吸全省常住人口淨流入的情況。這在陝西、山西、青海等地均表現明顯。

對此，中南民族大學教授李彥軍認為，未來各地城市選人落戶會有差別，比如一線城市會政策趨嚴，一些二線城市將可以吸引到大量人口，但是更邊遠的、缺乏發展機會的城市人口可能流失嚴重，這會影響產業的發展，需要避免空心化問題。

北京市人口學學會常務理事尹志剛指出，一些超大城市與三四線城市的區別其實部分在於社保、醫療等公共服務方面。如果三四線城市這些服務搞好了，人口也不一定都要向更大的城市走。

下一部改革的方向，應該是社保隨人走，促進基本公共服務均等化。

同時也要注意，光靠人才政策吸引人才是不夠的，還是要更多給居民提供發展的機會。“各地還是要靠自己的產業結構來吸引人才，提供均等化的社會保障，讓人才能通過自己的努力提高收入。”他說。

上海社科院城市與人口發展所楊傳開指出，各地制定政策吸引落戶不能夠太盲目，要做好預案。“天津出臺了落戶政策，後來又提出來附加各種限制條件，就是因為前面的政策沒有考慮充分，沒想到一下子會有這麼多人來落戶。”他說。

“同時各地吸引人口要考慮產業結構，像家政行業的從業者也是緊缺的。同時，關鍵是要讓人才留下來。這就需要地方政府在公共服務、生活條件等其他層面做好保障。”他說。

　2月26日，萬科企業發佈公告稱，2019年面向合格投資者公開發行住房租賃專項公司債券（第一期）發行規模為20億元，5年期品種，本期債券發行時間自2019年2月25日至2019年2月26日。債券票面利率詢價區間為3.00%—4.50%，經發行人和主承銷商協商一致，最終確定本期債券票面利率為3.65%，附第3年末發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權，採取網下面向合格投資者公開發行的方式發行。

　　2018年3月份，萬科決定面向合格投資者公開發行住房租賃專項公司債券，計畫發行總規模不超過80億元、期限不超過10年（含10年）的公司債券，採用分期發行方式。去年6月5日，其獲准向合格投資者公開發行面值總額不超過80億元的公司債券。同年8月9日，萬科完成債券首期發行，發行規模15億元，當期票面利率4.05%。

　　隨後的10月份，萬科又宣佈20億元住房租賃專項公司債券發行完成，票面利率為4.18%。而相比此前利率上漲的情況，2019年萬科住房租賃專項公司債券較4個月前下調了0.53個百分點，成本明顯降低。

　　實際上，與同行相比，萬科等龍頭房企的融資成本一直較低。例如央企保利置業，去年其發行的住房租賃專項公司債券（第一期）7億元3年期，獲銀行及非銀機構1.84倍超額認購，票面利率為5.28%。而根據券商的統計，保利置業上述5.28%的債券利率，在房企非公開發行住房租賃專項公司債券中仍處於較低水準。

　　值得注意的是，萬科董事長郁亮此前曾在內部對融資成本問題進行了一番表態。其表示，大公司有的時候也很脆弱，如果萬科信用評級下降，集團的融資成本就會大幅提高，比如萬科的融資成本是5%左右，而同行大概10%，按照現在5%的融資成本，目前萬科的新業務都不怎麼賺錢，如果提高到10%，可能連開發業務都不賺錢了。

　　“我們對待風險不能掉以輕心、疏忽大意，一些事情不小心就可能造成大問題。這件事情對於萬科而言很重要，跟每個人都息息相關，一件小的事情，都可能讓我們不堪一擊，這方面我們要認清楚，更關鍵的是要進一步控制好，維持信用評級，以支持新業務發展。”鬱亮稱。

　　而從萬科最新一期的住房租賃專項公司債券發行成本看，鬱亮的上述表態，對公司降低融資成本或多或少起到了一些作用。

　　春節後北京首場土地拍賣會上，位於大興區的兩宗住宅混合公建限競房地塊，中海地產以４４﹒４億元（人民幣．下同）拿下大興區瀛海鎮地塊，溢價率２１﹒６４％，最高銷售單價每平方米５﹒７９萬元。金地商置以２４﹒６億元獲得大興區黃村鎮地塊，溢價率１７﹒１４％，最高銷售單價每平方米５﹒８萬元。兩幅地成交價合共６９億元。

　　受到北京大興機場通航在即和城南發展計劃的拉動，大興區域也成為土地市場的熱點。值得注意的是，加上上述兩幅出讓地塊，北京市出讓的限競房地塊已經超過９０塊。今年１月中旬有機構統計，北京限競房面積累計已達８３９萬平方米，按每套７０－９０平方米的面積計算，北京已經出讓成交的土地預計將建成７－８萬套限競房。如此高位的庫存量，是否能夠被市場接受，仍然將是一大問題。

弘陽地產（０１９９６）斥逾１１﹒７７億元人民幣收購名流置業武漢３９﹒７５％股權，後者持有武漢７幅地皮，總建築面積逾１０１萬平方米，部分已竣工或預期於２０２１年竣工等。

382萬入場 勢搶煥然懿居客源

《財政預算案》公布前夕，恆地（00012）今年頭炮新盤紅磡單幢迷你盤啟岸突然開價，近期一手市況顯著升溫，首張111伙價單未有大幅高開，折實平均呎價19977元，貼近同區二手樓價，首批多達83%單位折實售價低於600萬元，當中7伙更不足400萬元，折實入場費382.536萬元。業界認為，啟岸定價較同區市區重建局港人首次置業先導項目煥然懿居更吸引，料將凍結同區二手交投。

啟岸昨天公布首張111伙價單，實用面積196至391方呎，定價415.8萬至865.3萬元，平均呎價21714元。發展商提供多種付款方法，120天即供付款最高可減樓價8%，折實平均呎價19977元。

最平單位為3樓D5室，實用面積196方呎，折實382.536萬元，呎價19517元；最貴為26樓D1室，實用面積391方呎，折實796.076萬元，呎價20360元。

現時同區樓齡較新的屋苑如環海．東岸、傲形、悅目等，現時二手呎價約1.83萬至2.23萬元，啟岸首批屬貼市價推售。

指定單位可造90%一按

恆基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，啟岸首批以「相宜價」推出，目的是引起市場關注，項目較合理的呎價應為2.6萬至2.7萬元，故日後加推將有很大加價空間。項目今起開放示範單位供參觀及收票，最快下月上旬推售。對於項目突然在《財政預算案》前夕開價，林達民稱，由於提早完成市場調查，故於昨天開價。

發展商提供多種付款方法，當中「168天成交」付款方法指定30個開放式及1房戶，可享由發展商安排的財務公司承造最高90%的高成數一按，惟付款方法只有6%折扣。位於馬頭圍道63號的啟岸提供551伙，實用面積170至425方呎，預計2021年3月底入伙。

首輪銀碼細或一Q清袋

中原地產亞太區副主席陳永傑說，啟岸首張價單貼近同區新晉二手屋苑，屬貼市價推售，發展商提供多重優惠，加上銀碼細，料首輪發售可「一Q清袋」。陳永傑稱，啟岸較同區首置上車盤煥然懿居呎價逾2萬元更具吸引力，客源有重叠，或會吸引部分潛在買家轉投啟岸。美聯住宅部行政總裁布少明指出，項目定價甚具競爭力，料凍結同區二手購買力。

一手市況氣氛持續，華懋旗下元朗朗城滙昨天推售150伙，市場消息指截至晚上10時半有54伙獲認購，當中首次推出的第5座佔52戶。據悉，藝人及歌手雨僑昨天也有到場揀樓，惟未購得單位。碧桂園（02007）牽頭發展的馬鞍山泓碧亦發售120伙，即日沽出26伙，連同其他新盤，新盤昨天單日共沽逾110伙。

另外，麗新發展（00488）與帝國集團聯手發展的將軍澳藍塘傲，昨天首度開放1號及8號洋房示範單位，即日起供預約參觀，發展商連同示範單位推出10座洋房於下月2日起招標發售。

樓市重回升軌，十大屋苑樓價逐個反彈，本月截至26日有8個屋苑的平均呎價（下稱均價）按月錄得漲幅，其中鴨脷洲海怡半島樓價更近乎收復失地，本月錄得的18宗買賣均價上衝至近1.83萬元，與去年歷史高位均價1.85萬元僅低約1.2%，成為十大屋苑最貼近去年高位的一個。代理表示，樓市氣氛「返晒嚟」，買家入市果斷，造就本月普遍住宅成交價按月回升3%至5%。

十大屋苑本月有8個屋苑的均價上揚，漲幅約3.2%至9.6%，其中鰂魚涌太古城升幅最勁，中原地產資深分區營業經理王秀芬表示，太古城本月錄得的24宗買賣均價達19963元，屬近4個月最高。

不過，太古城收復失地能力卻不及海怡半島。據美聯物業高級分區營業經理林潤強透露，本月截至昨天，海怡半島錄得的18宗買賣均價達18286元，較上月17500元升約4.5%，連升3個月，並較去年9月的高位18500元的差幅收窄至僅約1.2%。

十大屋苑回勇 太古城月漲一成最勁

林潤強說，海怡半島本月成交中有約三成屬外區換樓客，所佔比例較以往多近一成，反映近期樓市氣氛回升，買家換樓意欲增強，「啲客大多肯畀多少少追貨，普遍成交價（同類單位計）回升3%至5%」。

他直言，現時樓市氣氛「返晒嚟，（買家）落決定果斷咗」，海怡半島業主議價幅度明顯收窄，由去年10月跌市最多提供約10%，普遍大降至僅1%至2%，個別業主甚至上調叫價。

另一個均價與高位差距較少的屋苑為將軍澳新都城，中原地產高級分區營業董事伍錦基指出，該屋苑本月9宗成交均價為16051元，較上月的15384元回升約4.3%。根據資料，新都城去年6月均價高位為16790元，即最新均價較高位差幅收窄至僅約4.4%。然而，2月十大屋苑仍有8個物業的均價相對去年高位跌幅達6%以上，其中東涌映灣園本月均價為10591元，按月回落約1%，與去年6月高位12546元差幅約15.6%，屬十大屋苑中最落後。

消費旺區銅鑼灣再錄大額舖位成交，市場人士指出，位於勿地臣街8號地下舖位獲出價約3億元洽購至尾聲，呎價約60萬元。

據了解，該舖坐落勿地臣街及霎東街交界單邊，對面為時代廣場，建築面積約500方呎，以洽購價3億元計，呎價約60萬元。現時舖位由藥房承租，月租43萬元，回報約1.7厘。

資料顯示，勿地臣街6至8號近年有財團進行收購，故不排除是次亦為收購行動。

此外，根據土地註冊處資料，灣仔皇后大道東104號富東大廈地下及1樓，建築面積共約3750方呎，以9967.5萬元售出，呎價約2.66萬元。

上址新買家為騰鴻創建有限公司，該公司董事張騰鴻，是深圳發展商心海控股的董事長。據悉，張騰鴻去年起斥資收購毗連皇后大道東106及108號。據土地註冊處資料，張騰鴻已完成併購該兩幢物業，作價約2.89億元。

太古城飆1成 下月二手可望現小陽春

本月份屬樓市淡季，10大屋苑錄152宗買賣，按月跌17%。不過樓價有尋底回升迹象，7個屋苑呎價按月升，以鰂魚涌太古城升1成最多。購買力累積，加上樓價回穩，3月份二手可望現小陽春。

本報統計10大屋苑2月份價量表現，截至2月26日，錄得152宗成交，較上月184宗，按月少17%。受2月份農曆新年假期氣氛影響，半數屋苑交投量按月跌，長沙灣泓景臺2月份錄3宗成交，較1月份8宗，按月少63%，跌幅屬最大。

至於10大屋苑樓價，有尋底回升迹象，7個屋苑呎價按月上升，升幅由0.6%起。而呎價按月回落屋苑只有3個，為紅磡黃埔花園、鰂魚涌康怡花園及鴨脷洲海怡半島，跌幅由0.2%至1.3%。

10大屋苑暫152成交 跌17%

呎價表現最好為龍頭屋苑太古城，呎價最新報19,963元，較1月份呎價低位18,140元，按月升幅1成。

翻查紀錄，本月太古城至少錄10宗買賣，呎價以逾2萬元以上，另6宗成交價逾2,000萬元，優質戶帶動刺激太古城呎價急升，最新成交包括美菊閣高層B室，3房海景戶，面積1,015平方呎，中原地產分區營業經理王秀芬指，單位以2,280萬元沽，呎價22,463元。

其次，美聯物業高級分區營業經理吳肇基認為，太古城近日睇樓量回升，兼已進入價量齊升小陽春局面，假設業主加價幅度不大，料3月份成交表現會理想。

美孚新邨亦錄得優質凸海戶成交，香港置業首席聯席董事朱達強指出，百老滙街16號低層B室，實用面積1,329平方呎，業主反價100萬元，以1,900萬元沽出，屬近數月屋苑最大宗成交，呎價14,296元。

另外，本月屋苑平均呎價報13,622元，按月升6.8%。

嘉湖呎價10240 按月升3%

上車屋苑天水圍嘉湖山莊呎價報10,240元，按月升3%，是去年10月份，首次重上1萬元水平，較11月份時低位9,428元，回升約9%。中原地產副區域營業經理文家輝指，近日屋苑2房入場價，已升至480萬元以上，料3月份初市況會相對觀望，屋苑能否有小陽春，要視乎買家對樓價的接受程度。

業界指出，2月份屬傳統淡季，累積的購買力，最快於3月份會釋放出來。加上新盤定價貼市，二手樓價尋底成功，有回升迹象，料買家會重拾入市信心，好利3月份二手表現，進入價量齊升小陽春局面。

政府推動九龍東成第2個核心商業區，規劃署剛完成的九龍東商業機構調查顯示，區內在商廈工作的公司，佔比由11%倍增至22%，當中觀塘區更有逾6成公司在商廈營運。

該調查由規劃署在2018年4月至7月進行，共成功訪問8,684間機構，參照機構單位記錄庫作出估算，位於九龍東調查範圍內的機構總數估算為27,136間。

銀行金融業等遷入

對比規劃署在2011年進行同類調查，位於商廈及整幢改裝商廈的商業機構，比例由約11%增至22%，這趨勢在觀塘商貿區尤為明顯，商廈內的商業機構位於該區的百分比增加了1倍，由約32%增加至64%。

以行業分類，發現從事銀行及金融服務以及保險業，以及地產以及專業及商業服務，即所謂FIRE行業的機構大幅增加，由2011年統計調查的約6%增加至2018年統計調查的19%。

調查指出，大約四分之一的機構由非核心商業區，或者傳統核心商業區搬遷、擴充至東九龍，當中55.7%的機構選址九龍東因該區租金便宜、營運成本較低。

美國 12 月新屋開工大幅下降 11% 至年率 108 萬棟，創逾二年低點。但建商申請的新屋營建許可增加，顯示新屋開工可望很快反彈。

接受 MarketWatch 調查的分析師平均預估，12 月新屋開工為 123 萬棟。

12 月新屋營建許可則上升 0.3% 至年率 133 萬棟。

12 月公寓式新屋開工下降達 20%，獨棟式新屋開工下降 6.7%。

但 2018 年全年新屋開工仍上升至 125 萬棟，2017 年為 120 萬棟。

2018 年下半年，美國房屋市場減緩，主要係因抵押貸款利率上升及房價上漲。營建公司亦缺少技術工人。

由於去年底股市大跌，經濟衰退傳言於 12 月甚囂塵上，建商態度因而更加謹慎。

好消息是，抵押貸款利率近來下降至一年低點，股市亦反彈，經濟衰退傳言已見消退，今年稍後，新屋開工與銷售可望增加。