大建商踢鐵板！富邦建設在台中市七期重劃區推出「富邦新市政」，吸引台北旅遊大亨、華友旅行社總經理詹棣傢，砸上億元購買180坪豪宅，豈料因房市不景氣，建商擅改為較易銷售的120、130坪，引發買方不滿，要求退款並索賠1500萬元違約金，告上法庭，「就是爭一口氣！」目前全案移付調解中。

位台中市西屯區市政路、文心路口的「富邦新市政」可謂命運多舛，規劃地上41樓、地下6樓，有私人泳池、健身房及空中花園等設施，2014年開始預售時案名為「市政富邦」，屬160、180坪超大坪數豪宅，每坪開價最高80萬元，每戶總價逾億元。

不景氣改案名掙賣率
不過該案開工後遇房市景氣下滑，改案名為「富邦豪庭」，最後再更名「富邦新市政」，為迎合市場需求，坪數修正成120、130坪，每戶總價拉到億元以下，總戶數從110戶修正成148戶，增加38戶。因此拉長總工期至將近5年，預計今年9月才完工。據傳目前銷售約1成，市場預估每坪成交價逾60萬元，總銷上看百億元。

華友旅行社總經理詹棣傢是旅遊大亨，除台北總公司，在台中、高雄也有分公司，資本額共3800萬元。他於2015年購入23樓180坪戶別，含4個車位，總價逾1.08億元，「當初看中的就是富邦品牌大，加上朋友在北部也有購入富邦建案，當時下台中看房子，來回不到3次就簽約了。」因經常往來台北、台中打球，家人也會到台中度假，才購入大坪數自住。
詹棣傢前後支付8筆工程款約1956萬元後，富邦在未徵得其同意下，擅自修改坪數成120、130坪，直到2017年12月，詹棣傢寄存證信函要求退還工程款，並求償違約金房屋總價15%、約1500萬元。

試圖換建案弭平客怨
雖然富邦已於去年4月交還1956萬元工程款，但雙方對於違約金卻遲無共識，詹棣傢一狀告上法院，上月19日官司在台中地院民事開庭，律師老婆還從加拿大飛回台灣協助打官司，目前全案則移付調解中。
協調過程中，富邦曾提出更換成小坪數戶別，或換到西區台中美術館附近、實價揭露單價逾7字頭的頂級豪宅「富邦天空樹」。依該案公設比近40%計算，180坪住宅扣除公設後，室內空間仍在百坪以上，若換成130坪，扣除公設比後室內不到百坪。詹棣傢認為，換小戶不符合其購買原意，加上他往來台中以高鐵為主，「富邦天空樹」位五權西路恐受塞車之苦。

詹棣傢直言，和富邦來往近2年的談判，最不解的是「合約白紙黑字清清楚楚，富邦卻不斷採用拖延戰術，甚至在提出抗議後，才將工程款退回，根本視消費者於無物。」對於走上訴訟前，富邦在回函中指稱提出的違約金賠償過高，並稱「無損害即無賠償之原則」，想藉由房價無損失等理由，希望法官酌減違約金金額，也讓他無法接受，直稱：「太離譜了。」

視顧客於無物踢鐵板
經查雙方預售屋合約中，確實明訂如有違反規定者契約解除，除應將已繳款返還外，還應賠償總價15%金額。對於富邦要求降低違約金要求，擔任律師的詹太太表示，「只要1期工程款我們沒按時付款，富邦也可以要求15%違約金，這合約是他們訂的，現在有糾紛不遵守的也是他們，這是他們寫的合約耶，哪有這種建商通贏的做法？」

《蘋果》求證富邦建設總經理宋良政，電話轉入語音信箱；致電富邦建設總部，總機表示將轉接相關人員，但至今未收到聲明。當時的代銷業者則低調表示，他們與「富邦新市政」的合作關係已結束，不便說明。

不具名的台中建商表示， 過去案例多是沒賣掉的戶別改成小坪數、已賣掉的不變，如此全社區戶數增加，買方即使難接受，也難向建商請求退屋、賠償，因為社區戶數變多、變複雜是「感覺」問題，不構成解約理由。「但富邦建設卻連買方的住宅全修改，這不僅富邦理虧，也是明顯違約，若買方不接受富邦提出的優惠方案，只能走法律途徑，索賠15%違約金也是合理，因已購戶若違約，建商通常也比照辦理。」

索賠15%違約金合理
律師田勝侑認為，此案價格高昂，法官可能會審酌富邦已退還工程款，可視為當契約兩造雙方合意解除，再評估雙方歸責比例，來決定賠償金額；另外，白紙黑字已明定違約金比率，除非買方也同意調降比率才有議價可能，否則法官仍會依合約條款賠償。 另依《民法》260條規定，即便已退還工程款項，但消費者仍可舉證因解除合約後的額外損害賠償，如利息損失、因買了A房沒買到B房等。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，不論新案、中古屋物件狀況與合約記載不符，均可要求解約賠償，而屋主或建商在以成交為主要訴求下，除將有缺失的物件狀況加以彌補，像是常見的修理漏水、延長售後保固時間等，有時也會在價格上讓步，便仍有交易轉機，此次鬧上法庭案例並不常見。

從黑手起家到坐擁多戶房產的旅遊大亨，出生台北市北投區的詹棣傢，從小家境清貧，父親務農、母親是家庭主婦，一家6口擠在20坪土角厝，因此他一直渴望能有自己的房子，如今不僅在全台有6戶房產、市價逾8億元，其中1戶更是價值逾2億元的「敦南寓邸」，也是知名藝人張震所住社區。

33歲攢下人生第1房
現年56歲的詹棣傢，受訪時相當低調，不願曝光，曾就讀松山工農汽車維修科，為求溫飽，也當過黑手。後因想賺大錢一圓買房夢，又報讀淡水工商管理專科學校（現改制為真理大學）觀光科，並於1990年踏入旅遊業，苦學英文，從業務晉升領隊，拼出百萬年薪。33歲時他終於在北投攢下人生第1間房，雖僅是500萬元小宅，但也成為他繼續拚搏下間房子的助力。

1998年，詹棣傢與朋友共同創設「華友運通旅行社」，並首創分期付款遊歐，震撼市場！他們與信用卡合作，推出分6期、月付4990元，就能遊法7天，吸引旅行社爭相模仿，為求差異化，他又主打以火車、船等交通工具深度遊歐專案，搖身成為旅遊界翹楚。

豈料5年後，詹棣傢事業陷入低潮，一度虧損600萬元，最後是靠抵押房子才力挽狂瀾。此時他體認到，旅遊行業毫無專利可言，專業知識、人際關係是成敗的關鍵，於是加緊開發差異化旅遊商品，救活品牌。另一方面，他也更堅信房地產投資的重要性。

低潮抵押房子挽狂瀾
詹棣傢除投資商辦、也蒐羅豪宅，其中台北市大安區「敦南」系列更是他的最愛。2003年，他以總價1700萬元買下北投小坪頂的電梯景觀別墅「海誓山盟」，3年後再購入敦南豪宅「敦藏」106坪戶型，當時總價高達5600萬元，創區域新高，但詹棣傢看準該處地段好、學區佳、房屋品質好，鬧中取靜的居住環境，認定「很有保值性」，而根據實價登錄，目前該社區價格已達1.2億元，等於翻漲1倍。

不僅住宅產品，詹棣傢眼光也鎖定在商辦，一處為旅行社現址、近北市捷運中山站的「潤泰金融大樓」，當時他以每坪38萬元，買下136坪總價約5200萬元戶型，如今市價也直飆1億元。另一處則是位於北市安和路的「安敦國際大樓」。
詹棣傢的存房原則就是「零負債」，一有閒錢就立刻歸還本金，讓本來當作救火隊的置房術，再搭配房地產起漲時刻，替他快速累積財富。他在接受《今周刊》採訪時曾自嘲，「我的理財很老派，就是一個有土斯有財的觀念。」他也鼓勵年輕人購屋目標應由小到大，「與許多首購族一樣，我也是從1間500萬元的小房子開始買起，因此我會勸年輕人第1間房子不一定要在精華區，先求有再求好，慢慢累積財富。」

房市盤整仍加碼買房
近年雖逢房市盤整，詹棣傢仍加碼購入「敦南之翼」，2017年再捧2億元現金入主「敦南寓邸」豪宅，與知名藝人張震當鄰居，在在顯示其雄厚財力。以目前市價計算，詹棣傢在全台坐擁6戶房產，總價值已超越8億元，對比早年以黑手起家，更添傳奇性。

國內雨衣龍頭廠商達新工業（1315）活化資產，委託商仲CBRE世邦魏理仕於昨（6）日正式公開標售位於台中市西屯區六筆土地及一筆建物，土地總面積 661.57坪、建物面積約304.56坪，底價逾5.4億元，預計25日開標。

根據台中市不動產開發公會統計資料顯示，2018年建地面積超過450坪的土地，總共成交 136筆，合計土地面積高達16萬3,680坪。世邦魏理仕也觀察到，2018全年台中土地交易金額僅次於台北市，土地總交易金額達新台幣323.36億元，占全台20.8%，顯示台中不動產市場後勢看漲。

為活化與提升不動產效益，這次達新工業將台中市西屯區六筆土地及一筆建物進行標售，六筆標的位於台中市西屯區台灣大道大遠百商圈，其中，包括三筆住宅用地、兩筆商業用地及一筆道路土地，底價逾5.4億元。

世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示，受到台中大七期的商業核心區域的外擴效應以及未來雙捷運完工的預期效益加持，台中市西屯區已成為投資人、重量級建商陸續搶進搶手投資區域之一。

房市買氣穩步回籠，鄉林建設（5531）表示，旗下預售案「鄉林天韻」、成屋案「鄉林山海滙」穩定去化中，今年業績可望有不錯表現；鄉林今年計有五大案入帳，營運有望優於去年表現。

時序進入3月，各大百貨公司及網路商城的三月八日婦女節檔期熱鬧開跑，女性族群潛在消費力龐大，連房地產買賣也不例外。鄉林建設副總經理方偉民說，現在是「女力崛起，尊重女權」時代，很多男性疼愛老婆，選擇將房產登記在妻子名下。

新光人壽近年積極獵地蓋大樓，目標是後年前有11棟大樓陸續完工啟用，包括醫療大樓、銀髮出租住宅、飯店及豪宅等，11棟大樓將可挹注年租金6億元，以新壽去年總租金收入38億元來看，加計11棟大樓後將可突破40億元。

根據新壽規劃，今年新板傑仕堡有ABC三棟將陸續啟用，年底前還有三重捷運站一棟大樓將完工，明年中則是士林運動中心斜對面一棟大樓將完工；其中，新板傑仕堡ABC三棟規劃做為醫療大樓、銀髮出租住宅及旅館，A棟還有月子中心將進駐，預計今年7月啟用。

目前已完工的大樓包括新壽承德路大樓、南港園區大樓，且新壽手中不動產開發案還有9棟，包括新板傑仕堡三棟、三重捷運站大樓、士林運動中心斜對面大樓、杭州北路、重慶南路、內湖陽光街、台中烏日等；除了重慶南路與內湖陽光街規劃為出售住宅外，其他租金收入合計將有6億元。

年總租金收入 可望破40億元
新壽不動產部門主管表示，新壽全台有近200棟大樓，去年一年租金收入38億元，近年興建的11棟大樓，預計2021年前陸續完工啟用，屆時將可望挹注年租金6億元，加計原本的租金收入，一年總租金收入可突破40億元。

延宕多時的全國住宅價格指數報告，總算在昨日發布最新數據，去年第3季全國與六都房價指數同步較第2季呈現全面上漲，這是自2014年第2季後，相隔4年再度出現全面走揚的情形。

根據內政部不動產資訊平台發布最新住宅價格指數報告，以2016年全年為基期100，去年第3季住宅價格指數指數為100.63，較第2季上漲約0.55%，台北市為100.5、上漲約0.49%，新北市為102.56、上漲約1.26%，台中市為102.43、上漲約0.53%，台南市為101.62、上漲約1.08%，高雄市為100.24、上漲約0.6%。

該報告分析，去年第3季國內房貸利率仍持續下滑，持續處於低成本資金環境，因此，有助於維持購屋需求。加上又碰上買賣移轉棟數與建照申請宅數均同步增加，以及整體經濟緩步成長，促使房價持續維持穩定跡象。

低利率+買氣復甦 今年預料讓利案會減少
住展雜誌企研室經理何世昌分析，去年成交量增，助漲賣方調高價格的心態，買方則處於被迫追價局面，因此，去年不管民間、或是官方所統計的數據，均顯示全國主要都會區房價都出現反彈走揚格局。由於今年台灣升息機率不高，目前仍處在極低利率、資金浮濫的環境中，再加上政府頻對房地產釋善意，預料賣方讓利機率只會更低。

房仲︰市場在觸底回升階段
東森房屋研究中心經理于靜芳表示，雙北市房價在經歷2-3年價格修正後，自住買氣回升不少，去年雙北交易量皆較2017年增逾1成，新北市因剛性買盤需求大，無論成屋交易、交屋潮持續支撐移轉量能。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，該指數以2016年全年為基期100，六都指數多數時間維持在100至104的區間，顯示最新的房價和2015年全年差異不大，也就是房價近3年進入盤整期，若搭配移轉棟數來看，市場已經進入一段價格盤整、交易量觸底回升的階段。

台北市去年有不少豪宅熱銷，其中大安區豪宅「敦南寓邸」去年累計有17筆交易，實價登錄昨（6）日揭露，七樓戶成交總價達1.73億元，買方為國內知名鞋業公司阿瘦實業家族人士。
此外，北市內湖區的景觀豪宅「碧湖畔」也有13筆交易資料，最高單價每坪162.6萬元，成為內湖最新豪宅一哥。

「敦南寓邸」最新實價揭露是去年12月交易七樓戶，總價1.73億元，拆算車位每坪單價120.88萬元。

根據謄本資料顯示，買方為鄺姓自然人，經查應為阿瘦實業董事長羅榮岳家族成員。

阿瘦實業發言體系昨晚指出，並不清楚此事。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，「敦南寓邸」共50戶，原本設定高樓層單價在每坪140萬至150萬元，中低樓層在120萬至140萬元，但因其所在地點有巷弄與橋墩影響，樓層、座向等因素讓價格有所限制，迄今該社區揭露21筆交易，去年累計達17筆，交易熱絡，僅次於大直「西華富邦」的19筆。

此外，內湖豪宅案「碧湖畔」目前已揭露的13筆資料，交易時間多在2014年與2015年，除最高價在12樓的2.66億元，成交單價為162.6萬元，13戶的成交價格幾乎都是內湖區最高價，「碧湖畔」成為內湖的豪宅一哥。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近10年富裕階層崛起，景觀條件佳，搭配豪宅品牌建商的設計規劃等，就能吸引富商目光，也較有創造價格的能力。

新聯陽機構總經理林徹人表示，這幾年短線投機客被打掉以後，房市出現了不少改變，房市全面好、全面壞的時代已經過去，以前重畫區價格衝太快，很快就玩完了，現在也沒有這種現象，房市正朝健康穩健發展。

新聯陽機構今天舉行房地產展望記者會，林徹人表示，以前房市都是一起好一起壞，這幾年調整之後，現在都是個案表現，預料也是長期趨勢，賣得好的個案都是符合市場需求、定位準確的產品，不一定是低單低總，豪宅也有不少個案賣得不錯。　

最成功的豪宅案有兩個，一是信義計畫區文心信義，現在只剩二戶，成交價都在200萬以上，一是華固名鑄，也只剩兩戶。

他說，過去買方不太能接受房價下跌，現在也認知房價和股價一樣，有漲有跌，只是股價快漲快跌，房價則是快快漲、慢慢跌，大部分買家都能接受房價有漲有跌的事實。

林徹人說，過去不少重畫區價格衝很快，但一下子就玩完了，近一、兩年登場的江翠北側、新店央北、土城重畫區都沒有一次把價格消耗完，房市表現相對好，預料熱度也能持續。

林徹人表示，目前新聯陽手頭上案子超過30個，預期今年全年度推案量將達1000~1200億元，首季新舊個案推案規模將達550億元。對於首季案量幾乎占了全年度的一半，是否是因為總統大選，他說，公司推案不會因為任何因素改變，無論是2008年金融海嘯還是什麼時候，都是照著原先計畫。

大台中房市交易動態資訊平台今天發布大台中房市分析年報。正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔說明，目前台中房市趨向於「蝸居」，主要是購屋民眾負擔不起高總價產品，只能退而求其次縮減生活居住空間，造成小坪數產品爆量，出現餘屋大者恆大、預售小者恆小現象，建議應長遠規劃，避免小宅餘屋流通問題加劇房市的泡沫化。

大台中房市交易動態資訊平台由台中市不動產仲介經紀公會、台中市地政士公會、台中市不動產代銷經紀公會、正心不動產估價師聯合事務所等單共同成立。

依地政機關資料統計，台中市去年買賣登記棟數為39804棟，較前年增加1.2%；交易熱絡區域前三名為北屯區5908件、西屯區5321件，以及南屯區3657件，太平區緊追其後名例第四，有3218件，為最具潛力區域。

黃昭閔認為，建照量連3年成長，去年更創下歷史新高點，主要是市場以小坪數產品為主流有關；近2年平均每5個月就出現「使照量大於建照量」，今年1月出現頻率有變快，顯示餘屋飽合度加劇，恐不利於房市發展。

黃昭閔說，去年經濟成長率2.63%，較前年2.89%退步，景氣呈現走弱局勢，雖然美中貿易大戰促使台商積極佈局轉回台投資，活絡商辦與工業區土地的交易表現，但從央行公佈的金融帳已連續34季淨流出，累計規模首度突破4000億美元大關達4133億美元，折合新台幣約12.7兆元，仍舊處於「錢不留台」的狀況，表示投資空轉的機率極高。

巢運、OURs都市改革組織等公民團體2019年3月6日召開記者會，對於不動產成交案件實際資訊申報登錄制度及修法作業提出相關建議。對此，內政部表達逐步推動制度精進之期望，並尊重立法院對於相關法案審議結果；對於各界建議，均會納入後續參與法案審議之通盤考量。

內政部表示，不動產成交案件實際資訊申報登錄制度自從2012年8月1日施行後，已成為我國不動產市場交易資訊最重要的來源，是市場透明健全最關鍵的基礎。為精進制度，提供更為即時、透明、正確的交易資訊，內政部陸續辦理相關法律修法作業。

內政部指出，相關公民團體對於不動產交易資訊更加透明提出建議，而外界也對於本次修法重點如揭露完整門牌、預售屋申報範圍擴大及時機提前等，尚有對於實務作業上之疑慮與擔憂，為期修法作業更加周全，內政部將持續蒐集各界意見，以提供立法院於審議法案時參考，並當尊重立法院審議結果。

　　“全國12城樓市鬆綁，樓市回暖信號來了。”“樓市‘王炸’開局！真的要回暖了”……去年底菏澤取消限售、廣州鬆綁公寓限購、青島取消搖號購房等政策以來，各大媒體平臺上有關“利好”不斷，一時間，樓市回暖似乎成為年後樓市的基調。

　　然而，資料並不支援“樓市回暖”一說。中國指數研究院監測資料顯示，2月份主要城市商品房成交面積同比下降7.3%。與此同時，克而瑞資料顯示，2月份TOP100房企合約銷售4470億元，同比下滑15.6%。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，菏澤、廣州、青島等地樓市調控政策的微調雖然並未引起樓市的大起大落，但這也反應了當前房地產調控思路的轉變——從過去的“一刀切”“約談”，轉變為“因城施策”“一城一策”，調控主體責任也從部委下放到地方政府。

　　多地調控思路已有轉變

　　2018年12月18日，山東菏澤發佈《關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》，明確提出取消此前“主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施”，正式取消早前“取得產權證書滿2年後方可上市交易”“非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年”的限售政策。這也被市場解讀為樓市調控出現“鬆動”。

　　值得一提的是，就在山東菏澤發佈上述通知的次日，廣州發佈《關於完善商服類房地產專案銷售管理的意見》，規定2017年3月30日前土地出讓專案不限定銷售物件，可以銷售給個人。這也意味著廣州不再一刀切地執行“商服類地產專案不得銷售給個人”政策。

　　2018年12月27日晚，衡陽出臺《關於暫停執行<關於規範市城區新建商品房銷售價格行為的通知>的通知》，擬暫停執行限價政策。不過該檔隨後被官方以“其影響有悖於部門出臺檔的初衷”為由撤回。

　　2018年12月31日，青島市高新區發佈檔，暫停執行“青島市高新區商品房公證搖號售房規則”。

　　實際上，上述這些城市對樓市調控政策進行微調，其調控思路與過去的“政策一 刀切”“被約談”相比已有比較明顯的轉變。

　　去年底召開的全國住建工作會議上，住建部部長王蒙徽就曾指出，堅持因城施策、分類指導，夯實城市主體責任，加強市場監測和評價考核，切實把穩地價、穩房價、穩預期的責任落到實處。

　　上述城市樓市政策的微調，正是“因城施策、分類指導、夯實城市主體責任”的“一城一策”調控思路的具體體現。

　　值得注意的是，早前多個城市還在地方兩會中明確表示要實行“一城一策”。據《每日經濟新聞》記者不完全統計，僅今年1月份，已有河南省、安徽省、上海市，以及杭州、寧波、福州、廈門、長沙等地紛紛表示要實行“一城一策”。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，不同的區域、不同的量級、不同的城市，其房地產市場呈現出的特點不盡相同。“一城一策”正是“因城施策、分類指導、夯實城市主體責任”的體現，更加科學實際、實事求是。其含義在於，地方政府將獲得更大的調控自主權，根據自身實際情況進行調控。但同時，地方政府還需要承擔“穩地價、穩房價、穩預期”的調控責任。

　　樓市仍將以“穩”為基調

　　取消限售、限價鬆動、暫停搖號……樓市會全面回暖？

　　“調控依然會繼續，會放鬆但不會放開，樓市將回溫但不會回暖。”新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者。他同時認為，“房住不炒”仍是長期定位，回溫不等於回暖，放鬆不等於放開，調控也不會退出。

　　實際上，自2003年被確定為國民經濟的支柱產業後，房地產業過去很長一段時間裡都被視為經濟逆週期調節的工具來使用。無論是2008年還是2014年，通過限購鬆綁、下調首付比例、降息等“維穩樓市”，房地產業一次次成為抵禦“次貸危機”、經濟下行風險的有力工具。

　　當然，通過“維穩樓市”成功應對經濟下行風險的同時，隨之而來的是房價一輪又一輪快速上漲。

　　目前，我國經濟運行保持總體平穩，但呈現出穩中有變、變中有憂的特點。2018年四季度GDP同比增速為6.4%，為2009年第二季度以來最低水準。作為經濟發展的三駕馬車，投資、消費、淨出口面臨形勢複雜嚴峻。2018年，固定資產投資增速為5.9%，較上年回落1.3個百分點，增速自2009年以來呈逐年下降趨勢；社會消費品零售總額同比增長9%，創2000年以來新低；貿易順差2.33萬億元，為近4年最低，同比增長負18.3%。

　　複雜嚴峻的經濟形勢下，是否意味著房地產業將再次成為逆週期調節的工具呢？房價是否又會如歷史一樣再次出現報復性上漲呢？

　　多位業內人士在接受《每日經濟新聞》記者採訪時均持否定觀點，並表示當前樓市調控思路已發生變化，房價報復性上漲的歷史將難再現，“穩”將成為未來各地樓市調控政策的主基調。

　　今年政府工作報告也指出，“更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。”

　　與過往相比，2018年底以來樓市調控思路已明顯發生變化。“穩”，正成為當前各地樓市調控的主基調。

　　如上海在年初表示正在研究制定完善房地產市場調控“一城一策”的長效機制。要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅持嚴控高房價高地價不是權宜之計、減少經濟增長和財政收入對房地產業的依賴也不是權宜之計，堅持房地產市場調控不動搖、不放鬆，實現穩地價、穩房價、穩市場預期的目標。

　　而杭州則在近日的土地出讓文件中，將封頂溢價率由50%下調至30%。這也被視為穩房價、穩預期的舉措。

　　“一些城市提出‘一城一策’，不能簡單地理解為政策鬆綁或收緊。”嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者，“雖然調控思路已發生變化，但目標都是一致的，即要促進樓市穩定健康發展，積極落實‘房住不炒’的目標。”

今天上午剛剛登陸港股的銀城國際（HK1902）才開市就遭遇大手拋盤，依靠場外上千萬的資金流入，才勉強在上午沒有跌破發行價。

和之前市場預料的接近，今天上午剛剛登陸港股的銀城國際（HK1902）才開市就遭遇大手拋盤，依靠場外上千萬的資金流入，才勉強在上午沒有跌破發行價。但護盤資金並沒有意向，向上拖升股價，經過全天的多空爭奪，截至收盤，股價才勉強維持在2.38港元的水準。

事實上，銀城國際能夠上市成功實屬不易。根據公司之前一天公佈的公告，銀城國際在港發售僅獲得41%認購。依靠著參與國際配售的109個機構及自然人，才勉強超額實現新股認購。而在這些認購銀城國際新股的公司中，就有公司的供應商。

江蘇三六五網(300295)絡股份有限公司2月25日發佈公告，稱擬參與銀城國際控股IPO。根據三六五網擬使用人民幣8000萬元的自有資金，通過認購專項基金玄元投資元寶11號私募投資基金的方式，參與銀城國際控股IPO。

去年業績完成不力 銀城國際靠供應商認購勉強上市

業績完成遠未達預期

銀城國際的股價今日的走勢，其實早在很多人預料中。

擁有投行背景的公眾號IPO早知道，在今日早上推送微信稱“截止2018年10月31日的前十個月，銀城國際營收達到36.7億元，同比增長43.4%。雖然增長率很高，但是銀城國際曾在2018年5月喊出‘今年實現銷售200億’的目標，但事實是前十個月僅完成了年度目標的18.4%，剩下兩個月業績還未公佈，但要達到剩下的81.6%，怕是有些懸。 ”

而據克而瑞公佈的《2018年1-12月中國房地產企業銷售額排行榜TOP200》，銀城國際的銷售金額只有108.9億元，依照當年度的銷售金額計算，只能排到第149名，以上述銷售金額，不僅銷售業績完成率不到55%，保住百強的身份，也需要各種外力幫忙。

在這個背景之下，香港市場出現了大手筆的拋盤。

資金鏈待考

除了業績不佳，市場看空銀城國際的股價的理由還有很多。比如負債率過高、財務短期難改善；市盈率及市淨率高於同類地產公司。

此外，公司究竟還有多大的擴張空間也受到質疑。

近幾年，百花齊放的房地產市場漸漸進入寡頭壟斷的時代，恆大、萬科等國內具有巨大影響力的房企不斷通過科技創新和調整戰略佈局深耕房地產市場。

在房地產行業資源向規模房企傾斜的現狀下，小型房企土儲“餘糧”已經成為生死攸關的大事。現在的銀城國際手中還有多少籌碼？

據招股書披露，截止2018年11月30日，銀城國際共有31個項目，土地儲備建築面積343.7萬平方米。在這31個專案中，100%持有專案占23個，另外有4個為合資開發，4個為聯營性質的合作專案。其中，自有的23個專案中，南京土儲面積為135.5萬平方米，占總土儲面積39.4%，其次，無錫和鎮江分別占比17.7%和12.5%。

顯然，銀城國際目前的策略依舊是提高在南京的領頭地位，再戰略性擴充至其它選定城市。但是自限購、限貸升級調控以來，南京嚴格執行房地產政策，新房價格漲不上去，和周邊二手房價格嚴重倒掛，銀城國際重倉佈局南京，短期內或難有收穫。

由於，銀城國際是控股股東通過境外成立公司，收購原來銀城地產的部分資產而成立，公司還存在和銀城地產集團以及由銀城地產控股公司之間大量的關聯交易。尤其是涉及沉澱資金較多的養老、長租公寓等業務時，有可能會動用大量的上市公司資金，存在未明的一些風險。

這些都是銀城國際，今日開市就遭到市場打壓的因素。

詹妮弗-威茲（Jennifer Waze）是住在美國康州的一位資深房產仲介。春天即將來臨，房產銷售的旺季就要開始。威茲給第一財經記者展示了自己正在出售的一處位於康州韋斯特波特（Westport）的獨棟房屋，該房屋面積287平方米，去年4月份開價162萬美元，一直沒有成交，且價格一路下跌，去年12月一度降到120萬美元。不過就在前不久，賣家又提高開價到121萬美元。

“去年的形勢不太好，但最近來詢問的人開始增加了。”威茲告訴第一財經記者，“我希望今年有所改變。”

威茲眼中的房市，也是美國近期房地產市場的一個縮影。美國商務部3月4日公佈的資料顯示，去年12月營建支出同比下降0.6%，遠低於之前專家預計的上升0.2%，也遠低於去年11月的上升0.8%。消息公佈以後，股市開始回吐漲幅，最終收跌。

很快美國還將公佈去年12月新屋銷售，專家們預計，環比將出現-8.7%的跌幅，也就是預期美國去年12月新屋銷售將從11月的65.7萬戶下跌到59萬戶。

營建資料大跌但專家們都很樂觀

因為白宮創紀錄的長時間停擺，去年12月營建支出資料的公佈時間被推遲到3月。作為一項重要經濟資料，12月營建支出同比下降0.6%的消息，對美國2018年第四季度國內生產總值（GDP）帶來負面影響。彭博認為，這一指標意味著，2018年的營建支出很可能是上世紀大蕭條以來最糟糕的一年。

另外，美國2018年全年私人營建支出同比只增長了3.3%，為2011年以來最小增幅。在12月，私人住宅類營建支出環比下跌1.4%，遠遜於11月環比增長3.3%的水準。私人非住宅類營建支出環比增長為0，比11月環比下跌1%有所好轉。

儘管經濟資料顯示增長正在放緩，房地產專家們卻並不太悲觀。在由美國亞洲金融協會房地產分會（Asian Financial Society Real Estate Committee）主辦的2019年美國經濟和房地產市場發展論壇上，專家普遍認為，這是個好的時機。

“目前市場已經步入一個經濟週期的晚期。2018年美聯儲提升了4次利率，對房地產自然不利。但如果美聯儲解下來放緩甚至暫停加息，2019年將值得期待。”美國國際集團（American International Group，AIG）首席經濟師和房地產市場分析專家董事總經理亨利•莫（Henry Mo）告訴第一財經記者。

而美國商業地產經紀公司Cushman & Wakefield的經濟學家和美洲地區市場預測負責人麗蓓嘉•洛奇（Rebecca Rockey）則更加樂觀。“2018年年底和2019年年初股票市場有所波動，是由於全球金融市場波動導致的。”洛奇在會上提到，“整體來說，2018年的GDP是繼2015年之後增長最快的一年，漲幅預計為2.9%。預計2019年GDP增長維持在2.5%左右，預計新增250萬就業。房地產市場，特別是美國一線城市的房地產市場目前整體看來空置率低、需求強勁、租金見漲，同時市場資本充足，政府的政策有利於房地產市場增長。”

逢低吸納美國商業房地產？

紐約大學房地產教授約書亞•哈裡斯（Joshua Harris）在接受第一財經記者專訪時強調，“投資房地產最重要的是當地的人口構成。”科斯特洛認為房地產投資需要考慮的因素很多，既要考慮宏觀資料的影響，也要考慮當地情況。其中，他認為當地情況更加重要。

而商業房產研究機構Real Capital Analytics的高級主管吉姆•科斯特洛（Jim Costello）則認為，在目前許多零售企業不景氣，紛紛空置或出售商業地產的時代，逢低吸納會是一個很好的機會。

“目前零售房地產市場受到衝擊較大，行業調整較多，更多投資者轉而選擇投資工業、物流地產。但是我喜歡那些掙扎中的商場地產，沒人願意賣掉賺錢的商場地產，掙扎中的商場地產則容易買到，也容易改建成其他建築。如果你買下一塊綠地建房，很可能當地民意代表、環保人士會阻止你的開發計畫，但是改造一個經營不善的商場地產，可能相關申請費用都可以減免。”科斯特洛告訴第一財經記者。

科斯特洛所說的民意代表組織並非無風起浪。亞馬遜去年曾打算在紐約長島市投資25億美元，建造約120萬平方米的第二總部，以及雇傭2.5萬員工，就因為社區民意代表的反對而被迫放棄。亞馬遜在西雅圖總部的擴建計畫也因為西雅圖市議會指責亞馬遜抬高當地房價，製造無家可歸人士，並試圖立法對大公司加稅而告吹。

除了商業地產，洛奇認為“寫字樓和公寓都是投資熱門。隨著越來越多的嬰兒潮一代退休，老年公寓也是未來投資的熱點，學生公寓和資料中心更是未來投資需要關注的地方”。

而其他專家則認為，美國傳統上的理想居住地——市郊——也有很大潛力。“因為城市中心區（Central Business District）生活成本高，人們開始選擇住到城市周邊地區、郊區。現在城市周邊地區、郊區住房市場正在迅速發展。”科斯特洛表示。

美國房地產能否在下一次危機中保值

雖然專家們都同意，目前市場已經步入一個經濟週期的晚期，但是對於經濟危機的時間和強度還有不同看法。

“雖然某些金融研究機構對於金融危機有較詳細的時間預測和分析，比如穆迪認為2019~2020年可能迎來下一次金融危機，但從多方面分析市場走向以及各方指標，目前並沒有明顯的指標說明金融危機即將來臨。”亨利•莫說。

哈裡斯同樣不認為2019年會發生金融危機。“目前市場流動性好，房地產市場投資回報率較為穩定，投資者大多願意把資金投入房地產。雖然從目前的情況來看，經濟增長可能受到整體勞動力不足的影響，但經濟發展趨勢還是要看市場需求和供給。供給和需求基本匹配，沒有出現供過於求的現象。”哈裡斯說，“美國房子存量老化嚴重。有一大批50年以上的房子還在等著被替換，目前的營建速度根本不足。”

專家們認為，雖然經濟增長已經超過10年，但是經濟危機的到來需要一個原因或者是一個觸發點。“如果利率繼續上升，觸發債券市場崩潰，市場流動性大幅下降，資本出現匱乏，可能引發下一次金融危機。”亨利•莫說。

但也有專家表示，即便發生經濟危機，房地產市場也不見得會像2008年次貸危機時那樣大跌。“2008年金融危機後營建開支大跌。我們最近10年並沒有像上次那樣造出那麼多房子，房子還是供給不足。即便下次金融危機襲來，房地產價值應該不會有太大的調整。”洛奇說。

2019年以來，隨著房企融資能力分化加劇，境內外資信良好、評級較高、財務盤面穩健的房企普遍披露融資計畫。不過，從房企的融資規模來看，2月份比1月份明顯回落。

3月4日，北京首都開發股份有限公司發佈公告披露其融資計畫，包括兩期總規模不超27億元的債權融資計畫（非公開定向債務融資）及規模不超50億元的永續中票融資計畫。

2019年以來，隨著房企融資能力分化加劇，境內外資信良好、評級較高、財務盤面穩健的房企普遍披露融資計畫。不過，從房企的融資規模來看，2月份比1月份明顯回落。

根據同策房地產研究院的統計資料，2019年2月，萬科、恆大、綠地等40家典型上市房企完成融資總額共計552.88億元，環比1月的881.01億元大幅下降37.25%。

同策研究院研究員朱莉莉指出，“經過2018年史上最長週期的資金困局，房企融資能力漸漸成為另一張房企排位表。開年以來融資環境多變複雜，因此預計2019年房企融資環境依然很緊張，房企資金承壓將成常態。”

朱莉莉分析認為，從融資管道來看，各類型債權融資方式額度降幅明顯，跌幅最高達68.7%。2月份，受監測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計552.88億元，其中債權融資額為551.94億元，環比下降37.31%（1月債權融資總額880.40億元）。

其中，2月份房企發行公司債共融資363.25億元，環比上月的512.62億元下降29.14%。其它債權融資總額57.52億元，較上月183.75億元大幅下降68.7%。

此外，中期票據融資總額為53.52億元，較上月的68.7億元下降22.09%。境內銀行貸款融資額度44.74億元，環比上月的85.65億元下降47.76%。信託貸款融資總額32.91億元，環比上月29.69億元小幅上升10.85%。

2019年開年以來，外幣融資總額穩居首位，占比逐月攀升。2月，外幣融資總額357.7089億元，占比64.7%；1月，外幣融資總額占比56.22%。這意味著，在境內融資管道有所放緩的環境下，境外融資管道也不甘示弱。

同策集團首席分析師張宏偉認為，“龍頭房企的規模競爭可能引起行業的重新洗牌。行業預期悲觀的情況下，部分中小房企可能進一步陷入資金困境，未來半年到一年，龍頭房企在行業下行調整週期中會迎來比較好的並購機會。”

旭輝（００８８４）公布，二月份合同銷售（連合營企業及聯營公司的合同銷售）金額約６３﹒５億元（人民幣﹒下同），較上月減少２９﹒５２％；合同銷售面積約３９﹒８５萬平方米，按月跌２１﹒７９％；合同銷售均價每平方米約１５９００元，較上月減少１０﹒１７％。

鷹君集團（00041）公布去年全年業績，除稅後核心溢利19.95億元，按年增長5%；純利58.11億元，減少34.1%。每股盈利8.33元；派末期息每股0.5元，增4.2%，全年股息每股0.83元，按年少53.3%，因2017年度有派特別中期股息及特別末期股息各0.5元。

該公司表示，縱使去年市場充斥經濟及政治不明朗因素，充滿挑戰，惟業務仍具抗逆力。此外，旗下美國首間逸東酒店──華盛頓逸東酒店於去年8月試業，標誌重塑後的逸東品牌踏出向全球擴展、迎合社會生活形態及新興旅客需求的重要一步。另一個亮點是，於去年9月20日宣布即將推出位於白石角的豪宅項目朗濤，該項目有723個單位，今年下半年可供預售。

展望未來，儘管環球不明朗因素、特別是中美貿易戰尚未消除，且各國及不同行業皆可見發展放緩，負面影響自去年第四季起已開始出現。

然而，全球中央政府正積極推出刺激經濟計劃，並收回緊縮貨幣政策以應對經濟放緩，故預計除非環球經濟驟然衰退，否則該公司的業務於今年可望表現穩定。

海外酒店EBITDA或放緩

去年，集團旗下的酒店業務EBITDA增長17.6%，至8.54億元，鷹君預計今年整體海外酒店EBITDA增長將會放緩，雖然預期在今年新開業的華盛頓逸東酒店及相對較新的上海虹橋康得思酒店的表現可望隨着營運增長而有所改善，惟此改善將被今年進行大規模修繕工程的波士頓朗廷酒店EBITDA降低所抵消。

差餉物業估價署（下稱差估署）最新資料顯示，今年1月全港共有421個私人住宅單位落成，連升兩個月後首度回落，較去年12月的5281伙急挫92%，落成量亦是繼去年1月錄得344伙以來，近一年落成量新低。

根據差估署最新發布的《香港物業報告每月補編》，今年1月的落成量絕大部分來自新界區，佔420個單位；港島區有一個實用面積逾1722方呎的大單位落成；九龍區則沒有單位落成，屬去年5月以來約8個月九龍區再次出現「零落成量」。

至於1月落成的單位，則以實用面積431至752方呎的B類單位佔主導，共有170伙落成，佔總落成量約40.4%；其次為實用面積753至1075方呎的C類單位，比例為24.2%，涉及102個單位。

另外，差估署公布各類物業的最新租務回報率，其中C類單位的回報於去年11和12月曾回升至2.4厘，1月再挫0.1個百分點，至2.3厘；其餘物業類別的回報則不變，由2.1厘至2.8厘。

踏入本財政年度最後一個月，地政總署將有兩幅住宅地截標，其中位於元朗大旗嶺一幅小型住宅地率先於周五（8日）截標，市場對該用地的估值審慎，最低僅約1.5億元，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）約3500元。

將於周五截標的大旗嶺地皮，前身為已於2005年停辦的嶺文學校，佔地約12045方呎，可建樓面面積約42157方呎，現址仍有建築物，須由發展商自行拆卸。

無車路可達 發展規限多

該用地鄰近已落成的住宅屋苑尚悅和蝶翠峰，惟該地皮設有多種發展限制，包括發展商須負責鋪設公共行人通道，地盤所處位置亦可能有溶洞等，而地皮亦沒有車路可達，業界預料上述因素對地皮發展潛力以至財團出價都可能有影響。

測量界對該地皮的估值由1.5億至2.3億元，樓面呎價約3500至5500元。美聯測量師行董事林子彬認為，該用地的位置和發展上有不少規限，相信會在地價中反映出來，惟由於項目小，涉及資金不多，相信可吸引中小型發展商或獨立投資者競投。林子彬對該用地的最新估值約1.5億元，樓面呎價約3500元。

中原測量師行執行董事張競達對該地皮的最新估值約1.7億元，樓面呎價約4000元，擔心該地皮無車路等因素將影響吸引力，估計發展商入標反應一般甚至冷淡，惟不排除個別發展商會低價入標試圖「執平貨」。

二手交投轉旺，刺激將軍澳今月首6天已錄77宗成交，相等於2月份全月一半，不乏逾千萬元大額成交，佔比例有約2成。

天晉II高層943呎 造價1828萬

市場指出，本月將軍澳區二手私樓，以及居二市場的成交總數已達77宗，已相等於2月份全月約150宗的一半。樓價回升，私樓成交價大部分於600萬元以上。

本月至今不乏逾千萬元的大額成交，合共錄18宗買賣，佔總數77宗約2成。最大宗成交為天晉II2A座高層A室，單位實用面積943平方呎，成交價1,828萬元，實用呎價約19,385元。

裕東苑呎價8811 屋苑新高

另外，東涌區本月已錄20宗成交，較上月同期5宗多3倍，最新藍天海岸4期水藍天岸6座複式戶，面積1,361平方呎，以2,200萬元沽出，屬近日區內罕有大額成交。而成交最多屋苑為東環，暫錄5宗買賣。居二市場呎價創新高，裕東苑E座高層14室，實用面積429平方呎，成交價378萬元（未補地價）沽出，呎價8,811元創屋苑新高。

其次，筲箕灣愛蝶灣10座高層H室，實用面積592平方呎，以675萬元（未補地價）沽出，呎價11,402元，屬於理想價。

金朝陽（00878）相關人士以600萬元購入土瓜灣新柳街16號舊樓一個中層單位，成交呎價約9,188元，不排除為「落釘」收購活動。

根據土地註冊處資料顯示，土瓜灣新柳街16號3樓單位以600萬元沽出，新買家為財立有限公司，註冊董事為金朝陽主席兼執行董事傅金珠和執行董事陳慧苓。

以單位實用面積約653平方呎計，成交呎價約9,188元。該廈樓齡已屆63年，周邊有不少舊樓，具有一定重建價值。

另外，伯恩光學楊建文家族斥資共3,780.3萬元增購觀塘年運工業大廈兩個單位，收購呎價約7,500至8,000元。