韓流效應讓高雄六合夜市人氣增溫，場內175個攤位呈現滿租狀態，「人進得來、小吃出得去，大家發大財」儼然不是口號。然而仔細觀察商圈，滿租攤位後方的店面，有許多高掛出租或出售的布告，近期房屋銷售網還出現整棟店面從開價1.2億元大降3000萬元求售的訊息。當地店家指出，人潮回流好到攤販，門市生意影響有限，甚至有老店日營業額不到千元。

近期高雄市新興區六合夜市一片欣欣向榮，然而《蘋果》實際走訪發現，短短350公尺的六合二路，有5家娃娃機店與7間待租、售的店面。位夜市出入口旁的整棟店面，1樓販賣紅珊瑚，更在銷售網上開價從1.2億元大降3000萬元至8980萬元求售，降幅達25.2%。

房仲：過去開價高 今修正
該店面屋齡35.7年，地坪46.58坪、建坪160.72坪、面寬7.5米，查詢周邊透天店面租金行情，每坪2000~3000元，但實價登錄網上少有六合夜市店面出售與出租的成交訊息。
永慶不動產中華藝校加盟店店長郭銘揮分析，該區店面與攤位相比，較不那麼熱門，但因位捷運紅、橘雙線交會的美麗島站旁，屬精華地段，六合二路沿線每坪地價可破150萬元，「此次降價25%在市場不多見，可能是過去開價過高，現已修正價格，以該建物地坪46.58坪計算，每坪土地開價換算為192萬元，符合市場行情。」

夜市人潮 只有好到餐飲業
在六合夜市經營皮包店門市50年、高齡80歲的老闆王先生指出，「民眾沒錢是事實，生意真的不好做，選舉後雖然夜市人潮較多，但只有好到餐飲業，店內有時整天賣不到1000元，甚至沒開市。」老闆娘黃女士透露，夜市通常到晚上10時後人潮減少，許多店面早關店休息。

店面經營飲料的杜先生表示，白天生意還好，晚上生意並不好，近年許多六合夜市周邊店面門市一窩蜂做陸客，商品針對特定購買族群，陸客減少時，生意必然受影響，推測也是店面空租原因。

消費習慣改變 大店面式微
高雄市不動產仲介公會副理事長鄭啟峰分析，因為消費習慣改變，實體店面會愈來愈沒落，許多門市已開始評估不承租或購入車水馬龍的大馬路店面，反而移至郊區，未來精華店面可能朝向小攤位集合式分租，大店面門市式微。

近期高雄市知名的新崛江商圈，位大統五福店旁的空租店面也持續增加，《蘋果》調查，捷運中央公園站出口旁，短短130公尺的中山一路沿線店面，便有6家掛出招租或出售的看板，意味著精華地段的店家也難以支撐，紛紛選擇歇業遷走。
新崛江商圈位新興區五福二路與中山一路周邊，有高雄西門町美名，近期該商圈主要幹道的中山一路沿線，短短130公尺就有6家店面出租或出售中，其中包括「瘋牛排洋食高雄新崛江店」與建案接待中心等，目前都已空租。

主幹道租金 小餐飲業扛不住
信義房屋新崛江店經理柳柏壽指出，中山一路有許多店面空租，主因是該店面都是同一持有者，目前剛好是換約期；另一方面，這些店面因位於主要幹道，僅適合大型醫美診所或餐飲集團進駐，而遷走的店家有的是中小型餐飲，較難負荷租金。

在新崛江開服飾店已30年的李先生認為，現在網購市場搶佔商機，加上商圈人潮減少，導致生意下滑，只能說是每況愈下，「或許大家都期待很高，但目前看不出來韓國瑜當選市長後有什麼效果。」

民眾宋小姐指出，新崛江目前都是觀光客比較多，以前學生時期自己還會去，現在感覺都是中國客比較多，所以已經不太會去那邊逛街了，現在反而多去漢神巨蛋百貨或台鋁商圈，因為那邊小市集比較多。

柳柏壽強調，最近也成交租出2間新崛江店面，整體看來該區空租率有在下降，以文橫二路143巷為例，店面租金行情從2014~2015年每坪6000~7000元，下滑至目前4000~5000元，租金確實出現鬆動下跌現象，但韓國瑜當選後，店面承租意願有提升，至於購買意願則仍待觀察。

興富發建設以新台幣51億元買下大同公司台北市精華區土地，平均每坪1120萬元，創北市中山區紀錄。商仲表示，景氣循環屆臨辦公樓需求增加，且辦公樓可租可售，便利建商財務操作。

大同子公司尚志資產委託外商商仲仲量聯行公開標售台北市中山區復興北路和長安東路口456坪的商業區土地，達成尚志活化資產的階段性目標，興富發建設7日以總價51億1158萬元取得，溢價率約9%，換算每坪地約1119.8萬元，創中山區紀錄。

近年台北約有3筆創下每坪千萬元天價的土地。包括2012年11月初中信金控旗下中信人壽砸36.79億元，向皇家季節酒店買下中華路、寶慶路口344.55坪土地，換算每坪1067.76萬元。

這塊地原本設定為中信人壽總部，後因中信人壽母公司中信金併購台灣人壽，台壽總部移至南港中信園區，這塊西門町素地由台灣人壽與印象台灣飯店合作，目前已興建歐風飯店。

新加坡首峰資金管理集團亦在2103年8月初向夆典建設以24.75億元買下台北市中華路、忠孝西路口燙金門牌的215.68坪土地，每坪成交價格高達1147.5萬元，至今維持北市最高價，如今這塊已興建成為台北北門citizen M飯店。

元大人壽曾於2015年3月底向國產署以29.04億元，標下南京東路二段和一江街口的商業區289.49坪土地，換算每坪土地單價高達1004.86萬元，隨後元大人壽再以3.925億元，買下同地塊隔鄰約64.4坪土地，換算每坪價格達609.4萬元，使得這個區塊基地更方正，大樓的出入口也可望開在南京東路，做企業總部更顯大器。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，從去年下半年起台北市A級和A+級辦公樓非常缺乏，偏偏很多中小企業擴張和搬遷，非常需要升級辦公室，形成粥少僧多，而且很多中大型企業愈來愈希望整棟大樓都是以總部自用為主，但台北市這類物件少之又少。

丁玟甄指出，不難想像台北市精華區釋出456坪的商業區土地多麼珍貴，興富發將興建辦公樓符合邏輯。對建商來說，過去會採取買舊辦公樓拆除後蓋住宅出售，但明顯現在房地產景氣屆臨辦公樓需求增加，建商也希望興建辦公樓，雖然單坪價格低於住宅，但可租可售，不必裝潢，省時省工，買主不論租或買，通常一口氣就是半棟或全棟，交易非常快速，利於建商財務操作。

世邦魏理仕董事總經理朱幸兒表示，興富發願意花大錢買下市中心商業土地蓋辦公樓，顯示非常看好未來辦公需求，但是這塊基地面積僅456坪，三面臨路，可擴充的面積不多，再加上建蔽率的問題，若想興建成單層面積夠大的A+級辦公樓不太容易，因此興富發會在建材和設計上格外用心。

朱幸兒指出，以這塊基地最快明年開始興建，估計2023年完成啟用，這段間內台北市有可能新釋出的A+級辦公空間是由富邦集團在位於信義計畫區的A25基地所開發，屆時台北市辦公空間需求的變化值得仔細觀察。

交通部台鐵局去年繼南港調車場順利完成都更後，今年再釋出兩處土地。以都市更新權利變換方式進行開發，其中台北市南港區玉成段二小段732地號土地，基地面積有1,188餘坪，已公告招商，6月13日截止投標；位於台中市台中公園附近1,613坪土地都更案則公開閱覽，今年內也會公告招標。

台鐵局表示，南港玉成段基地位處昆陽街、南港路三段47巷、市民大道七段及昆陽街60巷所圍中心區域，鄰近鐵路、捷運等車站，可連結南港音樂、轉運、軟體、會展及生技等八大中心，為北市東區門戶計畫範圍內，是台北市區內新興精華路段。除可作為商辦外，亦可興建住宅，未來發展潛力極佳。

台鐵局指出，該案基地權屬單純且方整，土地使用分區是第一種特定商業區。比照商業區可興建商業辦公室，而北市都發局對於都更有獎勵措施，部分空間可以興建住宅。此都更案建蔽率55％、容積率382％，容許使用項目比照第三種商業區，具備發展為台北下一個黃金十年東區新門戶。全區採都更權利變換方式開發，並公開評選民間業者投資建設。

台鐵局說，此案投資金額估約18.7億元。有意參與開發的業者，需自行提出投資開發金額，以及未來開發完成的權利變換分配比例。台鐵局將會依據投資人提出的開發條件進行甄選，評決出最優合作廠商。

除南港地區的土地採用都更方式進行開發外，位於台中市雙十路一段與太平路交叉口的土地有1,613坪，投資金額在三、四十億元間。使用分區屬第二種及第三種住宅區，鄰近台中火車站、台中公園、台中棒球場及一中商圈。周遭交通便利、生活機能完善，投資潛力無窮。

台鐵局表示，該土地目前僅做為地上停車場之用，將以公開評選方式徵求民間投資，引入住宅及商業的複合式開發模式。為廣納投資人意見，故先將招標文件公開閱覽，閱覽期到4月15日，待收集各界意見後，會擇期對外公告。

京懋建設小坪數事務所推案「京懋会」每坪近46萬元，創下去年桃園最高單價紀錄，今年擴大推案手筆，鎖定在豪宅與換屋產品間高端精品的市場缺口，推案重心集中在中路青埔二區，將推出三案，總銷合計逾百億元，推案規模創下歷年新高。

房價4字頭被認為是桃園高端豪宅的門檻，不過藝文特區的精品小坪數個案因產品稀有，單價更甚於百坪豪宅，實價登錄顯示，去年底，藝文二街的「璞園小王子」成交單價每坪達45萬元，中正路上以招待所為訴求的小商辦案「京懋会」更有每坪45.7萬元高價。

京懋建設表示，「京懋会」坪數定位20?35坪的事務所，銷售率約七成，在清一色規劃大坪數住宅的藝文特區中屬稀有產品，不少客戶多為在鄰近擁有豪宅，購入只為作為招待友人的招待所，或臨時休憩的住處，又能作為公司登記。


京懋建設近年看好人口結構改變，以高端精品住宅為定位，在桃園市場銷售成績不差，去年在南崁推出的投資型小坪數預售案「京懋River one」二個月完銷。

今年更擴大推案規模，包括首次進入中路重劃區的「京懋一號」已完工，5月公開銷售，旁側二期總銷50億案預計第四季推出，在中路重劃區案量達80億元，此外，青埔總銷26億元「華爾道夫三期」預計第三季開始進場銷售。

京懋建設表示，桃園房市經過幾年盤整，確立首購市場房價每坪25?28萬元、高端市場房價每坪32?37萬元的水位，多數推案多能在預售、結構體與成屋，各達到三分之一的銷售率。

坐落在新竹人稱為「店王」的遠傳竹塹直營門市，日前悄悄搬離，全棟只剩5樓oyaki燒肉店獨撐，引發在地人關注，是否又是租金拖垮商圈？

曾在2009年風光開幕的遠傳無限城竹塹館，如今卻人去樓空，僅在粉絲團中說明，已於2月27號暫停服務。有趣的是，該地位在新竹火車站前的站前商圈，是竹市最熱鬧的市區核心，而遠傳所在的這棟建物位於火車站正對面，被當地人稱為「店王」，一旁就是太平洋SOGO百貨，地理位置極佳。

新竹市的地王就位在「店王」正對面、新竹火車站前，據公告土地現值，最有價值的地段，是中正路與大同路口的角地，整排地上物現由萊爾富、肯德基承租營運，蟬聯地王11次，每平方公尺價值49萬9200元。

花費近億元打造
遠傳曾表示，遠傳無限城竹塹館出自知名建築師簡學義之手，以綠建築為概念，採用空氣對流帷幕設計隔熱，並達到節能效果，花費近億元打造。除作為銷售門市外，館內設有行動、家庭、娛樂、工作共4大主題區，並提供多種遊戲讓民眾體驗，如Wii、NDSL、PS3、PSP，且包辦1~4樓層。並找來多家廠商進駐，包括APPLE、星巴克、皮件店、禮品店，打造多元服務。

有人將遠傳門市撤離的照片PO上臉書社團《新竹大小事》，引發熱烈討論。有人回憶「念書時期，那裡是金石堂，走廊人山人海，4層樓的書店永遠是滿滿的人，更是同學相約見面的地標，現在好空阿！」也有人質疑「租金到底是有多貴？連遠傳都要搬走。」

台灣房屋新竹直營店主管陳宏銘表示，遠傳竹塹館整棟月租200萬元，1坪租金約1萬元，但同路段租金行情僅5~6000元，陳宏銘表示因該店面位處角地，正對火車站，對面又是地王所在位置，因此店面行情高出區域行情許多。

最受老外青睞的購屋地，除雙北以外，台中也急起直追。據內政部統計，去年外國人在台購屋，台北市326件居冠，而台中市好感度增加迅速，從前年151件、去年增為189件，年增約25%，居六都之冠。專家分析，除原本資源較多的雙北市是老外集中營，挾帶建設起飛的台中市，自然也陸續吸引外籍人士置產目光。

外國人在台置產回溫
根據內政部統計資料，2018年外國人購屋似有回溫跡象，以外國人取得建物來看，共計1254件，比2017年略增4.5%，相較2016年，則增加27.3%。觀察六都外國人購屋量體，仍以台北、新北為最大宗，分別有326件、249件，光雙北市量體，就佔全國總比約46%。而就年增幅來看，台中市2018年共有189件，較2017年的151件，成長25.2%；對比同區2016年的110件，更有7成以上的成長，堪稱老外移居地的黑馬。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，純外資投資案，考量政策性因素、和總體經濟狀況，以及物件投報率，因此置產目光，還是集中在資源豐富、具有投資價值的雙北，「房地合一制上路，對於外國人置產稅率高，持有1年內出售課稅45%，1年後出售也要課35%，使得2015年趕舊制的交易量大增。」而這幾年房市進入盤整期，加上美中貿易戰，不少台商以第三地身份回台購置不動產，使得2018年明顯量增，逐漸恢復2014年的常態水準。

外國人取得建物量衝最多的台中市，老外看中區塊，以西屯、南屯區為最多。台灣房屋富榮大墩店東林秉達指出，水湳經貿園區將動工，帶動商業發展，加上台中國際機場增加國際航線，去年就接到不少台商或海外資金的買家投石問路，品項包括工業地商辦、透天套房，另外草悟道一帶，因人文氣息濃，也頗受外國人自住買盤青睞。

全國「工業住宅」變更「真正住宅」首例，將出現在新北市。位於泰山區的「金璽御品」建案，透過「異地捐贈」及「回饋金」等兩項機制，在三年前通過工業地變更住宅地細部計畫，目前僅剩七千萬餘元的回饋金待繳；房產業者估算，因工業宅行情僅約住宅的七至八折，變更後總銷售金額可望多出逾兩億元，估計最快上半年就可繳清回饋金變身正港住宅。

建商異地捐贈、剩回饋金待繳
新北城鄉發展局計畫科科長謝惠琦表示，該案在二○一三年提出變更計畫，因申請時已興建，基地無法捐地，才協商採取「異地捐贈」；但前提是公告現值與土地面積總值須符合基地原本應捐贈的總額，且捐贈的公設保留地地點不能偏離太遠。

根據法規，原本工業地變更為住宅地，要將基地的三十七％土地釋出興建基礎道路與公共設施，另外七％土地要捐給地方政府；幾經審議後簽訂協議書，該案在二○一六年一月發布工業地變更住宅地細部計畫，據瞭解，目前「異地捐贈」已完成，僅剩七千萬餘元的回饋金尚未繳納。

房產業者分析，工業宅行情約是一般住宅的七至八折，若能變更住宅，房價也會跟著往上，推案建商理應會繳納；以該案來看，若變更為住宅一坪可多賣五萬元，該案興建百餘戶、每戶約四十坪起，總銷售金額初估可增逾兩億元，對照七千萬餘元的回饋金及「異地捐贈」的公設保留地，相較於最初違規使用的「工業住宅」，仍有一定獲利空間。

已售工業宅 變身難上難

為遏止「工業住宅」歪風，內政部祭出督導計畫，這類違規使用案件已從二○一一年最高的七一一件，逐年遞減，到二○一八年五月底最新統計，全國約五八三件，較高峰期減少一二八件、減幅約十八％。

內政部訂四階段防弊 違規工業宅減18％
內政部營建署表示，為了有效防範都市計畫工業區變相作為住宅使用，透過訂定「地方政府執行防範都市計畫工業區變相作住宅使用情形督導查核計畫」，以都計、建管、銷售、使用四階段來訂定防弊措施，已有效降低工業住宅違規狀況。

但房產業者坦言，既存的工業住宅要變更為真正住宅，有著相當難度，尤其是已賣給民眾的「中古」工業住宅，光是要每一戶湊齊回饋金，難度就相當高，更何況還要買公設保留地捐出；可望是全國首例的「金璽御品」，因整個建案還在建商手中，情況相較單純。

台北市不動產估價師公會理事長郭國任建議，主管機關一開始就應針對都市計畫通盤檢討，該區域是否還需要工業地，若周邊都是住宅、商業設施，且沒有廠房等工業類型需求，理應透過使用分區變更，利用捐地及回饋代金方式，讓工業地變更為住宅用地。

政治大學地政系特聘教授張金鶚也認為，無論是通盤或個案檢討，要解決工業住宅問題，還是必須從都市計畫下手，若既存工業宅要變更為住宅，除捐地、繳納回饋金外，建議還要追回不當所得，公部門不能因違規而屈就，後續還會衍生更多問題。

針對都更業者質疑「公進民退」？內政部次長花敬群強調，「透明、清楚、容易」是未來都更的方向，新版條例已將過往為人詬病的容積獎勵不確定因素去除，改以條列式的十三項容獎為主，加上稅賦有相當程度的減免誘因，內政部有信心今年都更審議案件可以破百件，為史上單一年度新高。

花敬群說，過去都更審議委員會強調「公益」與「回饋」，常見容積獎勵刪減等爭議，拖慢審查進度，引發爭議與不信任：但新版都更條例中，只要是都更案，就具有公益性，委員只要再確認是否符合法規，沒有資格刪減容獎，可望大幅加快審查速度。

內政部︰改正容獎 祭減稅誘因
他強調，「透明、清楚、容易」是未來都更方向，過去每年平均審議完成的都更案僅約四十案，今年目標為一百案；「危老條例」前年上路，因六都相關條例尚未修正放寬，進度嚴重落後，但去年審議完成案件增加，已達一三六案，今年在六都陸續完成相關修法後，且加碼十％的容積獎勵將在明年五月落日，今年危老案應可較去年翻倍。

都更「公進民退」 業界老手不玩了

耗時多年的「都市更新條例修正案」在去年底三讀通過，但卻讓推出全國第一個都更案、有「都更老將」稱號的巧洋實業董事長張敏雄決定不玩了，未來只將舊案完成、不再規劃新案；主因是公有土地占比高的都更案未來將以公辦為主，甚至有國營企業想拿回案子、自辦都更，都被中央拒於門外。

業界抱怨，公辦都更美其名是有「公信力」，卻可能是阻礙都更的大石頭，且修正案規定一定面積、比例以上，除有特殊原因，一律公辦，私地主只能等著公部門執行，但是實際上公部門人力不足，只會讓都更案更停滯不前。

國家推的八大案 還躺著
業界直言，以國家住宅及都市更新中心（住都中心）優先推動的八大案，包括台電嘉興案、台銀圓山案、中山女中南側案等，早在金融海嘯後就是內政部推出的旗艦型都更案，且每年招商說明會都列為優先案，但辦理時程至少超過五年，迄今都未進入招商階段。

成功整合都更案總面積逾兩萬坪，再轉售給建商開發興建的巧洋實業，是國內都更業領頭羊，全國第一宗都更案、一九九三年申請的內湖清白新村「大湖優境」，推手就是巧洋；巧洋副總葉文德證實，都更條例修法後，民間實施者完成都更的難度大增，已停止整合新案，將舊案完成就好。

學者︰公私部門並進
政治大學地政系特聘教授張金鶚認為，公辦都更案規模每個都搞很大，倒不如分期分區進行，讓資源有效利用，逐步讓都更案開花結果；都更案「做得成」最重要，建議公部門可多元進行，就算公有土地占比高，也不一定要硬走公辦都更，可訂定相關規定，放手讓民間企業去執行，公私部門並進，才能有效加速都更案進度。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，北市府在二○一六年發布實施「台北市公辦都市更新實施辦法」，並訂為「公辦都更元年」，實際民間參與的有寶鴻建設的敦化南路二段、富邦建設的復興南路、全坤建設的光復南路、潤泰新的南港商三特及冠德建設的科技大樓、大直案等六案；但對建商來說，分屋比都不高，多在三成以下，甚至僅兩成多，利潤被壓縮、還得面對房價下跌風險，久了就出現基地大的曠日廢時、基地小的獲利有限，效果大打折扣。

老人住老宅 都更要加速

根據內政部全國住宅狀況抽樣調查，全國有七二九萬戶是經常有人居住，而成員中有六十五歲以上老人的比例近四成，但住宅內設置有無障礙設施的比率僅五％出頭，社區（住宅外）有規劃無障礙設施的，也不到十七％；再從完工年份來看，經常有人居住住宅於一九九○年前完工（屋齡廿八年）占五成三、一九八○年前完工（屋齡卅八年）占約三成，凸顯「老人住老宅」得加速推動都更的迫切性。

全國729萬住戶 僅5％有無障礙設施
內政部每十年辦理一次的全國住宅狀況抽樣調查，最新一次是「二○一五年住宅狀況抽樣調查」；根據調查，台灣住宅類型以透天厝占比最高、達四十九．七四％，其次為公寓的十八．九八％、住宅大樓十八．九六％、華廈十一．五一％及農舍○．八一％；從完工年份來看，屋齡逾廿八年占五成三、屋齡逾卅八年約三成。

調查也發現，經常有人居住的住宅成員中，有六十五歲以上老人的比率約三十九．四二％，除南市、高市外，中南部其餘縣市家庭成員有六十五歲以上老人比例均達五成。

而這些住宅內有規劃無障礙設施的比率僅五．五八％，住宅外有規劃無障礙設施比率僅十六．七三％。若以住宅內有規劃無障礙設施來看，無障礙住家出入口比率僅三．三八％，無障礙浴室及廁所比率僅二．一四％，無障礙室內通道比率約一．五七％；住宅外有規劃無障礙設施者，無障礙室外通路比率約十．九九％，無障礙避難層坡道及扶手約五．八六％；各縣市住宅內有規劃無障礙設施比率，六都中以北市最高，比率約十一．九六％，其餘五都均不到一成，台中、台南與高雄更不到四％。

原本為市場票房毒藥的商辦，在韓國瑜當選市長後，因期待未來進駐高雄的企業投資將加大加快，如今已成搶手貨。高雄目前除城揚、興富發跨足商辦產品之外，京城建設日前高價取得的農16特區精華地，決定不蓋豪宅，將推出頂級商辦，與農16另塊精華地，先後在今年第三季開始進場預售，點燃高雄商辦市場戰火。

京城4日公告以每坪229萬元，總價19.87億元，買進的高雄農16特區第一排土地867.91坪，市場一直以為京城將興建豪宅，不過，京城董事長向本報證實，不蓋豪宅，而是要推出頂級商業辦公大樓，除了新購至聖路上的土地要蓋商辦外，農16特區龍勝路第一排土地，也要推商辦，二個商辦都將採取預售。

這將是京城多年來首次商辦推案，未來將負責銷售的上揚國際建築團隊執行總經理林聰麟說，京城至聖路商辦將是高雄最頂級的豪華商辦，總銷約50多億元，規劃50多戶，每戶200坪，合併則是400坪，每坪售價在45到55萬元之間。

林聰麟表示，在韓國瑜上任之後，有非常多的企業要投資高雄，「京城至聖案」將以國內大咖企業為主要目標，預定今年第三季進場預售。而「京城龍勝案」則以中小企業為主，二案有明顯的市場區隔，因此，規劃每戶坪數從50多坪到70多坪，每坪售價38萬元到45萬元之間。

他說，目前高雄商辦租金最高為「京城企業總部」的每坪1,500元，中鋼總部每坪租金1,200元居次，未來，「京城至聖案」和「京城龍勝案」的租金，至少也都在每坪1,000元水準。

高雄目前商辦租金大都介於每坪350元到650元之間，富住通商用不動產董事長莊明昇指出，一旦國內外企業前進高雄，勢將帶動高雄商辦需求，因此，未來將會有更多的新商辦出現，畢竟，高雄將近20年沒有多少商辦推案，未來可能拉抬商辦租金行情。

城揚建設是目前高雄唯一擁有新成屋商辦的建商，城揚首席副總陳靜儀說，城揚總裁時代廣場每坪售價28到30多萬元，近期看屋人數明顯增加，且成交好幾戶，目前已售出逾七成。

興富發的預售商辦興富發CBD，則是每坪售價28到35萬元之間，林聰麟表示，目前成交客戶除了高雄在地中小企業主，還有部份來自台北和台中的買家，自用與投資各占50％，預估新屋之後，每月租金大約800元。

　上海易居房地產研究院近日發佈的《2019年2月40城土地市場報告》顯示，2月份，40個典型城市土地出讓金收入為1378.5億元，環比下降36.6%，同比下降27.5%。

　　易居研究院研究員王若辰對《證券日報》記者表示，2018年下半年以來全國土地流拍現象增多，部分熱點城市的土地市場呈現了明顯的降溫態勢。進入2019年，土地出讓金連續兩個月環比下降，而目前政策與經濟環境並未發生大變化，預計未來會持續這一下降趨勢。

　　資料顯示，今年前兩個月，40個典型城市土地出讓金累計收入3553.5億元，同比大幅下降20.9%，延續2018年全年累計同比下降的態勢。從40城年初累計土地出讓金收入同比增速走勢來看，基本與40城年初累計土地成交面積一致，2018年6月份以來下降趨勢較為明顯，去年12月份開始轉負。

　　今年2月份，40個典型城市土地成交均價為4194元/平方米，環比上漲1.7%，同比下跌11.3%，地價相比2018年同期下跌較明顯。2018年4月份以來40城土地成交均價穩定在4200元/平方米左右。

　　王若辰表示，40城土地成交均價同比漲幅自2016年9月達到峰值之後便一路震盪下跌，2018年3月進入負區間，10月份以來由於一線城市土地成交建築面積有所增長，成交結構變化導致40城地價同比跌幅有所收窄。預計在政策調整幅度不大的情況下，2019年上半年40城土地成交均價同比漲幅將繼續處於負區間。

　　王若辰認為，從分城市來看，一線城市正在執行嚴厲的調控措施，在部分城市總供地量和核心位置地塊供地量增加的情況下，成交面積和成交均價有所上漲，但總體溢價率維持在較低水準。部分熱點二線城市也在繼續執行較為嚴厲的調控措施，二線城市土地市場整體表現出量價齊跌的態勢。三線城市進入2019年後重新開啟量價齊跌模式，該類城市房地產市場已經處於板塊輪動上漲結束開始調整的階段，預計未來地價將持續調整。

　　王若辰表示，今年《政府工作報告》中，政府的基調是促進房地產市場平穩健康發展，穩步推進房地產稅立法。對房地產市場的政策並沒有放鬆，仍然以“穩”為主，預計在短時間內不會發生改變，隨著房企的資金壓力逐漸加劇和對市場預期的轉變，全國的土地市場仍會繼續降溫。

重慶典雅房地產開發集團有限公司（以下簡稱典雅地產）是重慶一家本土老牌房企。成立於1995年3月的典雅地產，卻在第23個年頭陷入破產重整的命運。

伴隨著典雅地產的“倒下”，無數家受牽連的企業浮出水面，其中包括14家銀行、10家小貸公司、5家信託公司、13家投資(商貿)公司、多個自然人，以及數百個材料(工程)類的公司。中誠信託就是其中之一。

中誠信託于2014年向典雅地產發放3億元貸款，典雅地產以名下資產設定抵押權，作為向中誠信託履行債務的擔保。伴隨著該項貸款的逾期，中誠信託向法院申請強制執行，但這一訴求的實現卻因一名自然人而出了些“小意外”，近期，才又有了新的動向。隨著最高人民法院二審民事判決書的下達，該案件也塵埃落定。

典雅地產抵押物被佔有

中誠信託因與典雅地產等相關人士的訴訟糾紛還得從一筆貸款說起。

2014年2月11日，典雅地產與中誠信託簽訂（2014）抵押第02111100364號《重慶市房地產抵押合同》，約定：典雅地產以其名下位於重慶市巴南區雲錦路2號的282套住宅和負1-21車庫設定抵押權，作為向中誠信託履行債務的擔保，貸款金額3億元。

後因典雅地產未按約向中誠信託公司歸還到期借款，中誠信託向一審法院申請對典雅地產及保證人張誼生、張鑫強制執行。

一審法院於2015年11月27日作出執行裁定，查封了（2014）抵押第02111100364號《重慶市房地產抵押合同》項下的抵押財產。

而張誼生、張鑫正是典雅地產的第一大股東和第二大股東。啟信寶顯示，張誼生為該企業法定代表人和第一大股東，實繳出資1.32億元。張鑫為典雅地產第二大股東，實繳出資4000萬元。

但是該案件涉及一名自然人田某，該自然人已實際佔有、使用該房屋和車位。

2013年10月19日，典雅地產與田某簽訂《產權置換補償協議》，主要約定：典雅地產收購自然人位於巴南區花溪新村19號3單元6-1號房屋，提供重慶市巴南區雲錦路2號典雅依山郡9號樓3單元5-2號房屋給該田某進行產權置換安置。

當一審法院查封了中誠信託和典雅地產簽訂合同中涉及的抵押財產時，田某向一審法院提出執行異議，主張重慶市巴南區雲錦路2號典雅依山郡9號樓3單元5-2室房屋和負1-21車庫359號車位系其與典雅地產置換所得，並已實際佔有、使用該房屋和車位，請求解除對該房屋和車位的查封。

一審法院於2016年12月20日作出裁定，中止對重慶市巴南區雲錦路2號典雅依山郡9號樓3單元5-2室房屋和負1-21車庫359號車位的執行。

中誠信託因與典雅地產等相關人士申請執行人執行異議之訴糾紛一案，不服重慶市高級人民法院判決，向最高人民法院提起上訴。

最高人民法院二審後認為，中誠信託關於應對案涉房屋及車位准予執行的訴訟主張不能成立。田某對案涉房屋及車位享有的民事權益足以排除中誠信託的強制執行。

至此，法院判決中誠信託的上訴請求缺乏事實和法律依據，駁回上訴，維持原判。

涉及14家銀行、5家信託

《重慶典雅房地產開發集團有限公司債務清冊（含擔保債務）》（以下簡稱《債務清冊》）顯示，典雅地產清單共有538項，其中債權人包括14家銀行、10家小貸公司、5家信託公司、13家投資(商貿)公司、多名自然人，以及數百個材料(工程)類公司。

14家銀行包括農業銀行重慶巴南支行、恆豐銀行及其重慶分行和控股的村鎮銀行、交通銀行重慶市分行、工商銀行重慶巴南支行、浦東發展銀行及其控股的村鎮銀行、哈爾濱銀行及其重慶分行、大渡口融興村鎮銀行，中信銀行重慶分行、平安銀行回興支行、中國銀行巴南支行、漢口銀行、興業銀行、大連銀行、融興村鎮銀行。

10家小貸公司包括重慶兩江新區科易小額貸款有限公司、重慶市兩江新區通盛（吉乾）小額貸款股份有限公司、重慶兩江新區宗申小額貸款有限責任公司、重慶市大渡口區潛錦小額貸款有限公司、重慶市北碚區襄業小額貸款有限公司、重慶市九龍坡區融盛小額貸款有限責任公司、重慶市江北區聚興小額貸款股份有限公司、重慶市渝北區業如小額貸款有限公司、重慶市巴南區明亮小額貸款有限責任公司、重慶市巴南區向南小額貸款有限公司。

5家信託公司為重慶國際信託有限公司、中誠信託有限責任公司、陝西省國際信託股份有限公司、中泰信託有限責任公司、中原信託有限公司。

值得一提的是，《債務清冊》顯示，典雅地產債務中有30筆長期借款，131筆短期借款或應付票據，1筆稅費，1筆員工工資，375筆工程款、材料款、設計費等。

3月9日，記者從北京房地集團有限公司(簡稱“房地集團”)相關負責人處獲悉，今天下午3點，在首開集團本部會議室，首開集團與房地集團召開重組合並宣佈會。

據瞭解，首開集團黨委書記兼董事長潘利群、總經理李岩等，房地集團黨委副書記兼總經理劉軍、工會主席劉占山等，和負責集團系統非經營性資產接收、管理工作的副總經理徐維恆等13名領導班子成員出席了今天的會議。

據瞭解，房地集團是一家市屬國有企業，註冊資本金8億元。經營範圍主要為施工總承包、專業承包、房地產開發經營、古建築維修保護、近現代文物建築維修保護等。

首開集團於2005年12月10日正式掛牌成立，是在北京市國資委主導下由城開集團、天鴻集團合併重組而成的市屬國有大型企業集團。公開信息顯示，首開集團資產總額為2000多億元，年開復工面積上千萬平方米，物業管理在管面積4500萬平方米，房地產開發綜合實力位居全國前列。業務範圍主要包括房地產開發經營、物業管理、土地一級開發、投資與資產管理。

據知情人士透露，未來兩家集團會根據不同業務，在一級開發棚改、二級開發房地產、物業等方面逐步完善合併進程。

　　在北京，個人買賣二手房迎來減稅降費的新紅利。

　　記者近日諮詢北京市稅務局客服瞭解到，個人出售住宅時，增值稅附加稅稅率可以減半。

　　北京市城六區（東城區、西城區、朝陽區、海澱區、豐台區和石景山區）增值稅附加稅稅率從12%降到6%，其他區域從10%降到5%。

　　具體上，據介紹，此次減免政策，個人間買賣或贈與二手房（包括住房、非住房）業務中，賣方、買方涉及的城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅4個稅種，均可享受50%的減免優惠。

　　需要注意的是，這次北京市下調的是包含城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加在內的增值稅附加稅，而並非增值稅本身。北京增值稅稅率仍是5%，並沒有降低。

　　假如在北京西城區出售一套網簽價為400萬、不滿兩年的二手房，原先需要繳納的增值稅和增值稅附加稅綜合稅率是：5%+5%×12%=5.6%；而今降至5%+5%×6%=5.3%。

　　因此，原先需要繳納的增值稅及增值稅附加稅為21.33萬元【400÷（1+5%）×5.6%】；而今只需要繳納20.19萬元【400÷（1+5%）×5.3%】。

　　也就是說，稅率下調之後，賣房時可以少交1萬多元。

　　至此，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市均下調了房地產交易中涉及的增值稅附加稅。

　　個人出售住宅時，上海的增值稅附加稅稅率從11%降到6%；深圳從12%降到6%；廣州從12%降到6%。基本都是減半徵收。

　　北上廣深等地房地產交易中涉及的增值稅附加稅下調，均是在落實財政部和稅務總局發佈的一則通知。

　　為貫徹落實黨中央、國務院實施更大規模的減稅降費措施的決策部署，財政部和稅務總局1月17日發佈《關於實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》。

　　通知提出，由省、自治區、直轄市人民政府根據本地區實際情況，以及宏觀調控需要確定，對增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地佔用稅和教育費附加、地方教育附加。

　　有分析認為，預計後續全國其他城市針對增值稅附加稅也會有不同程度的減征，幅度或與北京、上海、深圳、廣州接近。

　　在日前召開的十三屆全國人大二次會議記者會上，全國人大農業與農村委員會主任委員陳錫文表示，我國正在33個縣級行政單位進行試點，推進依法取得符合規劃和用途管制的農村集體經營性建設用地進入市場和國有土地享有同等權利。以後確定正式入法後可以在全國推廣。此外，他還透露，鄉村振興促進法已在起草當中，2019年內能夠形成一個比較成熟的徵求意見稿，並力爭在2020年把法律草案提交全國人大常委會審議。


　　對於農村集體經營性建設用地入市問題，陳錫文指出，承包土地經營權只能用於農業經營，要實行用途管制，農地轉變為非農地要經過嚴格的審批程式。所以，流轉的承包土地的經營權是不能作為建設用地去從事非農建設的。對於農村集體組織已經獲得了建設用地使用權的，國家正在進行試點，在33個縣級行政單位推進依法取得符合規劃和用途管制的農村集體經營性建設用地進入市場和國有土地享有同等權利。全國人大常委會初次審議的土地管理法中已經涉及相關內容。

　　陳錫文表示，下一步要等待試點的進一步推進，爭取把土地管理法進行修改和完善之後，才能確定農村集體經營性建設用地進入市場正式入法。正式入法以後，33個試點地區經驗和成果才可以在全國推廣。

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內房股新城發展控股（01030）宣布，去年營業額約547.8億元（人民幣．下同），按年升34.2%。其中，來自物業銷售的收入約508.4億元，增長31.1%。

年內毛利率由2017年的33.3%升至34.8%。股東應佔溢利升78.2%至67.6億元，核心盈利大增83.4%至56.6億元，派發末期股息每股0.3元，增加85%。

去年新城發展有77個城市貢獻合約銷售，實現合約銷售2211億元，按年增長達74.8%，超額完成全年銷售目標的22.8%，躋身行業排名全國第八位。合約銷售建築面積約1812.1萬平方米，增加95.2%，合約銷售均價（不含車位銷售）為每平方米12824元。截至去年底，集團累計進入98個城市，總土地儲備約1.09億平方米。

商業地產方面，新城發展全年共新開業19座吾悅廣場，實現21.2億元的租金收入，超額完成人民幣20億元的租金目標。展望今年，董事長王振華表示，有信心完成合約銷售目標2700億元，租金和管理費收入目標40億元。

啟岸首輪246伙一炮沽清

樓市升溫，新盤銷售再度報捷，恆地（00012）今年頭炮住宅新盤紅磡啟岸，過去周六（9日）首輪開賣246伙即日被掃清，為2個月內第二個新盤首日賣樓再創即日「一炮沽清」佳績，更帶動過去周末新盤交投激增至336宗，按周彈升約2.1倍，屬今年1月第三個周末錄得646宗後近七周最旺。

啟岸首輪挾超購近8倍推售，賣樓當日不乏大手客足跡。據消息稱，A組大手客時段「一口氣」連沽共16 伙，涉及8組不同買家，各認購2伙，其後正午12時起的散客時段氣氛進一步升溫，首個小時勁沽約100伙。由於銷情速度加快，在下午5時前全數246伙已沽清，以首輪賣樓成績計，成為今年1月中旬新地（00016）土瓜灣Downtown 38首輪即日沽清155伙後，不足2個月首輪賣樓再度即日「一炮沽清」的新盤。

瑧尚逾千人參觀示位

據消息指出，上月底未能購得華懋元朗朗城滙單位的藝人兼歌手雨僑，過去周六亦有偕夫兼藝人羅力威以「夫妻檔」到場揀樓，最終購入啟岸高層A6室一房戶，實用面積261方呎，成交價567.18萬元，築下二人婚後近一年的首個愛巢。

恆地營業（一）部總經理林達民說，該盤將短期內加推應市，料加推有加價空間。位於馬頭圍道63號的啟岸，共提供551伙，實用面積170至425方呎，預計於2021年3月底入伙。首批246伙折實售價382.536萬元起，折實平均呎價20399元。

至於新世界（00017）與市建局合作的土瓜灣新盤瑧尚，過去周末開放設於荃灣愉景新城商場的示範單位供公眾參觀，參觀反應同樣踴躍。發展商表示，2天共吸引逾1000人次參觀，料項目最快日內上載首張價單，不少於80個單位，短期內發售。

海傲灣售20戶第二多

瑧尚位於九龍城道68號，提供294伙，實用面積283至386方呎，預計於2021年3月底落成入伙。

其他新盤銷情加快，九建（00034）旗下油塘海傲灣過去2天招標售出20伙，屬周末售出第二多單位新盤，項目本月5日至今不足一周已勁沽52伙，平均每日有逾8伙成交；南豐發展的將軍澳日出康城LP6周末則以12宗成交居季席。值得一提的是，新地系內5個新盤過去周末共沽出14伙，其中長沙灣南昌站上蓋項目匯璽周日連沽4伙，售價4560.59萬至5322.86萬元，單日吸金逾1.986億元。美聯物業住宅部行政總裁布少明估計本月一手交投量可突破2000宗，較2月新盤僅逾760宗成交，爆升約1.6倍。

樓市逐步收復失地，部分居屋造價更率先創新高，其中屬全港已補地價市場呎價最貴居屋王的何文田冠熹苑，新近再誕未補地價高價成交，一個海景戶以未補地價740萬元易手，將該居屋苑未補地價樓價舊紀錄大幅推高近三成，而呎價1.23萬元更於不足一季兩度破頂。

美聯物業營業經理鄭桂鈺稱，冠熹苑中層3室，實用面積601方呎，3房戶，附裝修，望海景，去年底以780萬元放售，剛以未補地價740萬元沽出，呎價12313元，樓價及呎價俱創該居屋苑未補地價新高。原業主2000年以未補地價140.33萬元購入，賬面賺599.67萬元（約4.3倍）。

冠熹苑對上一次未補地價樓價高位尚未破衝600萬元，最高紀錄由高層6室於去年3月以581.5萬元創出，意味相隔約一年，該紀錄被大幅推高158.5萬元（約27.3%），而呎價更極速打破今年1月錄得的12028元紀錄。

鄭桂鈺透露，今次破頂單位過去逾一年曾有至少3組準買家「畀到700萬頭但業主都唔制」。

逸峯追三口價652萬購入

新蒲崗居屋采頤花園亦再闖高峰，據消息稱，11座高層J室，實用面積587方呎，3房間隔，剛以未補地價710萬元沽出，呎價12095元，樓價與去年8月的最貴紀錄看齊。按原業主2014年未補地價購入價計414萬元計，賬面升值296萬元（約71.5%）。而油塘居屋油塘中心2座中層A室，實用面積496方呎，2房戶，以600萬元放盤僅一周，以已補地價583萬元成交，呎價11754元，屬同面積單位最高價成交。原業主1980年以未補地價11.16萬元購入，未計補地價金額，賬面升值571.84萬元（約51.2倍）。

美聯物業首席助理聯席董事王子超說，粉嶺逸峯3座高層E室，實用面積459方呎，原開價625萬元，獲區內一對準新人於一日半內連追三口價共27萬元，至652萬元成交，呎價14205元。原業主持貨6年賬面賺250.244萬元（約62.3%）。

10大屋苑兩天20成交 美孚優質戶1938萬沽

購買力持續釋放，10大屋苑成交量連續兩個周末於20宗或以上，屬逾4年來首次。中價屋苑交投轉旺，荔枝角美孚新邨過去2天錄5宗買賣，優質「凹海」戶1,938萬元沽。新盤銷情理想，向隅客轉投二手，料3月份二手交投可保持暢旺。

據中原地產資料顯示，過去周末10大屋苑錄20宗成交，按周少3宗，3個屋苑未錄成交。翻查紀錄，10大屋苑對上一次，連續兩個周末成交量高於20宗或以上，於2015年1月份錄得，當時1月24至25日，以及1月31至2月1日，兩個周末分別錄22及20宗成交。當時歐洲央行推量寬，以及東涌東環3周內沽逾1,000伙，帶動二手市場氣氛。

至於美聯錄約14宗，按周少1宗。利嘉閣地產錄12宗，按周少9宗。香港置業錄12宗，按周多1宗（4大代理選取統計對象略有不同）。

中價屋苑 佔17宗成交

過去周末交投，除了將軍澳新都城錄1宗，以及天水圍嘉湖山莊錄2宗外，其餘17宗成交均於中價屋苑錄得，佔整體8成。成交最多為美孚新邨錄5宗，屬於去年4月份後最旺周末。有前綫代理指出，幾乎每名的前綫同事都需要外出帶客睇樓，睇樓氣氛不俗。

另美孚新邨亦錄得一宗優質「凹海」戶成交，為百老滙街78號低層A室，實用面積1,327平方呎，外望公園景，開價2,050萬元，放盤數天以1,938萬元沽，呎價14,604元。原業主2009年以713萬元入市，帳面升值1.7倍。目前屋苑暫錄17宗成交，已接近2月全月20宗。

至於龍頭太古城錄2宗成交，包括怡山閣中層G室，3房單位，面積685平方呎，以1,280萬元沽出。翻查紀錄，2月份富山閣中層F室，面積684平方呎，方向一樣，以1,180萬元沽出，即相隔一個月，同戶至單位賣貴100萬元，幅度8%。而鰂魚涌康怡花園過去周末錄4宗成交，集中於2房單位，呎價重上1.8萬元水平。

一城零成交 嘉湖沽2伙

反觀細價上車盤交投轉慢，沙田第一城未錄成交，至於天水圍嘉湖山莊錄2宗，包括景湖居6座中層F室，實用面積442平方呎，望米埔景，買家睇樓1個月，曾數次被業主臨時反價或封盤，最終以510萬元，即睇即入市，2房樓價再重上500萬元。

10大屋苑交投量，連續兩周於高位橫行。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，反映買家入市信心強，願意高追入市。而上車屋苑平價盤減少，料買家需要時間消化業主叫價，料一手氣氛帶動樓市氣氛，二手交投可看俏。

其次，美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，紅磡啟岸首批246伙即日售罄，部分買家亦流入二手市場，在樓市小陽春情況下，3月10大屋苑交投，有機會挑戰去年1月份逾300宗水平。

二手小陽春能否進一步深化，需要不同的元素配合。例如新盤銷情、銀行估價等。而銀行估價開始明顯提升。曾出現估價不足的沙田第一城，2房單位最新估價624萬元，按月升1成，重上600萬元。

一城2房估價 按月升1成

過去一周不少二手成交，出現估價不足情況。不過，根據最新估價資料顯示，有銀行因應市況，大幅調升單位估價。本報翻查20個屋苑上車單位，以沙田第一城2房戶估價升幅最明顯，其中45座高層G室，面積304平方呎，2月初估價565萬元，據滙豐銀行網上系統顯示，最新估價624萬元，按月升幅達1成，並重返去年7月份樓價水平，距去年9月份估價高位653萬元，低約4%。

事實上，上周沙田第一城一個2房戶，以578萬元沽出，當時估價只有518萬元。而銀行已上調該單位估價至550萬元，按周上升6%，情況亦屬於近年銀行估價走勢中，估價按周上調最多。

翻查估價按月表現，20個屋苑估價升幅，由0.5%至10.5%不等。而另一個指標上車屋苑天水圍嘉湖山莊，中層2房戶估價最新511萬元，按月升幅6%。

由於二手成交價於過去兩周，以一個較快的速度回升，故此銀行亦需要跟隨市況，大幅調高估價，才可以捕捉小陽春，去爭取更多的按揭生意。另外，銀行大幅度調高估價，甚至較目前樓價水平超前，例如今年樓價未曾升穿500萬元的沙田河畔花園，一個河景高層戶，面積242平方呎，最新估價535萬元，呎價2.2萬元，亦意味着對後市感樂觀，成推動二手樓價回升動力之一。