漫步高雄愛河畔，沿路是櫛次鱗比的豪宅，但就在一個街廓的距離外，前金區林投里社區，因為64年前土地被劃分為機關用地，禁止開發，里中有錯縱複雜、最小僅1米寬的生旺巷，低矮破屋與周邊高聳大樓形成強烈對比，巷內有約200戶住民，因人口外流嚴重，多為低收入戶老人，許多久無人居的廢墟孳生蚊蟲，居住環境差，里長直稱：「這裡如同高雄貧民區！」

位愛河風景區旁的林投里，因1955年政府公告將該區劃分成為機10與機12機關用地，區域範圍涵蓋大同二路以北、中正四路以南、成功一路以西與市中一路以東，佔地面積達3.02公頃，政策施行後法規限建，居民只能以補強方式整修住家，區內多是屋齡60年以上老宅，不少屬空無人居的廢墟。

機關用地 只能等徵收
根據高雄市民政局統計，1999年該里住戶有1730人，爾後人口一路下滑，2009年僅剩1270人，至今年剩下1080人。20年來人口外流逾37.5%。而從人口結構發現，該里人口年齡逾60歲者有364人，佔全體約33%。
林投里里長鄭順成指出，當地許多居民的祖先從清朝開始居住在此，可說是高雄最早發展聚落之一，因鄰近碼頭，早期居民多是勞工，生活不富裕，由於地目被劃分為機關用地無法開發，住戶只能等待政府徵收，但礙於土地產權複雜，地主包括高雄市府、國產局、土地銀行、水利局等，加上民間私有土地等，無論要都更或危老重建都有難度，對建商而言開發誘因不大。

早期住民無土地所有權概念，鄭順成補充，國民政府來台時要土地登記，民眾怕多報土地要多繳稅，因此短報，造成沒登記的都變成國有或市有土地，過去多任市長、議員或立委要都更，但條件談不攏，最終都破局。

產權複雜 都更談不攏
林投里內有條「生旺巷」，居住著約200戶住家，巷子四通八達，最窄僅1米寬，巷道門牌錯綜複雜，有高達約30個出口，誤闖入其中的民眾往往很難找到正確地址。鄭順成說明，該巷道較寬的是早期給牛車走的，更多的是極狹窄的巷道，只能側身行走，且頂多能容納機車穿越，汽車無法駛入，早期四通八達，但現在有不少住戶在巷內堆放雜物，通行頗困難。

《蘋果》走進生旺巷內，許多住宅門窗已破損，部份無人居住的房子家門深鎖，有些空地雜草叢生，老厝磚瓦脫落，可見牆壁因年久失修而龜裂年久失修。鄭順成指出，「這邊居住趙姓、徐姓與楊姓3大家族，但隨著經濟條件提升，許多人都已遷離。」

巷內有口老井是早期住戶取水區，現在雖已封存，但仍有打水器方便住戶洗手取水。四周到處可見設置於屋外的廁所，原因是巷弄狹小，不少住家沒做污水下水道，廢水直接排入水溝。也因巷道狹小會影響救災，也可看到大型滅火器設置在巷內。

老人逾6成 經濟條件差
這裡同時成為許多中低收入戶承租的地點，鄭順成說明，月租最低僅2000元，承租者多為年齡大、行動不便者，實際上該巷內老人佔比約有6~7成，一半以上都是中低收入戶，經濟條件較差。

置身屋況老舊的巷內街廓，不遠處卻是風貌截然不同的豪宅聚落，根據在地房產業者指出，近期愛河畔有多件豪宅案銷售，因部分屬河岸景觀宅，最高單價每坪逾60萬元，顯見兩者落差極大。

對於該區里民而言，因限建超過一甲子，形成「產業進不來、人出不去，更不用說發大財。」因此居民皆盼政府能加速都更，先將地目更改，不再做為機關用地使用。

位於路口的「角店」，有臨路及位置顯眼的優勢，一向是店家必爭之地，但近年卻有空租拉長的狀況。台中市西區台灣大道、忠明南路口的角店，在近2年空租後，最近終於有新店家「18 PARK流行燈飾傢飾」即將入駐，業者透露因舊店正對BRT車站，擋住整排店面招牌，所以優先考慮有廣告效應的角店。

角店租金漲跌起伏大
忠明台灣大道口的3樓透天角店，曾租給台中市前市長林佳龍當辦公室，後租給金車葛瑪蘭威士忌與伯朗咖啡館近5年，歷經2年空租，最近由「18 PARK流行燈飾傢飾」接手進駐，使用坪數約160坪，近期即將營業。該店於2007年在網路創立起家，目前全台共有3間店，其中台中旗艦店原位台灣大道二段的1~3樓透天，使用坪數約120 坪。

18PARK店長陳正瑜表示，「會想搬遷主要是租約到期，另個原因是舊店正對BRT車站，一整排店面招牌都被擋住，對店家來說十分困擾。」因為角店「夠顯眼」，具備廣告效應，所以優先考慮。

根據實價登錄揭露，舊店面整棟租金行情為4~4.5萬元，但新店面整棟租金逾8萬元，增加近2倍的成本，群義房屋全國旗艦店協理陳永鴻認為，角間店面很看產業，行情沒有一定水準，租金漲跌起伏很大。

與該店面相距500公尺、同樣位於台灣大道另有2間知名角店待租中，一為台中廣三SOGO旁1~4層樓超大角店，共387坪，12年前曾是LV的台中精品旗艦店，金碧輝煌外觀曾吸引許多人打卡，2015年退租後，同年5月由快時尚品牌GAP進駐，但去年底已清倉熄燈，當時市場預估撤離原因是租金高達50~60萬元，也曾傳出屋主開價80萬元嚇跑租客，故至今仍在招租。

總價高不願輕言降租
另間待租角店是中興街與台灣大道口的400坪店面，原為渣打銀行台中分行，自2017年7月撤出後，傳出月租68萬元，至今乏人問津。陳永鴻強調，這些舊角店面屋主多為早期持有資產，口袋夠深，因此不會積極處分。
至於台中角店待租時間長的原因，陳永鴻認為，包含消費型態轉換、網購崛起，且角店本就屬於特殊行業承租，現在還有不少新商場可選擇進駐，相對稀釋市場。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，角店因地點好，若使用面積大，多因總價偏高，房東不輕言降租，近年消費力道弱故出租不易。

在路寬最窄僅1米的高雄市前金區生旺巷內迷路，不算稀奇，但若在大道上仍迷失方向，則顯得有趣。高雄便有讓人非常容易迷路的「楠梓百慕達」與「仁武八卦陣」，因道路規劃上下盤節交錯，告示繁多，常有外地人開錯路，遲遲找不到正確方向。

楠梓區的楠陽陸橋，為高楠公路連接通往橋頭岡山、楠梓加工區與高雄市區的重要交通樞紐，過去許多汽車駕駛與機車騎士因錯過出入口，在陸橋周邊繞來繞去迷航。該陸橋周邊不只分道多，交通告示板也多，導致用路人眼花撩亂，被網友戲稱根本就是「楠梓百慕達」。

告示牌以顏色區分
近年高雄市交通局為改善用路人迷航問題，透過使用顏色告示牌引導騎士行駛正確方向，如「黃色」表示通往「橋頭岡山」、「藍色」通往「楠梓加工出口區」、「棕色」通往「楠梓火車站」、「橙色」則表示為「民族一路」。透過不同顏色的告示牌，大幅降低迷路機率。

仁武區八卦寮則被網友戲稱「八卦陣」，該區道路多以「八德」命名，但八德南路往北不接八德北路，而是接八德中路；八德東路與八德西路也不相交。無論八德東路、西路、南路、北路與八德一路，沿線均有許多密密麻麻小道，非本地人，便常在裡面找不到正確方向。

毛小孩有福了，荒廢10年的「東山樂園」將打造為2萬坪寵物樂園！該地近期由建商海灣國際開發買下，規劃寵物水樂園、寵物醫院，以及七星級寵物度假旅館等全方位服務，業者透露，原欲規劃溫泉度假村，做「人」的生意，但驚覺僅寵物市場不斷成長，才斥資20億元轉做寵物生意，預計今年6月試營運。

台中廢棄多年的東山樂園，位於大坑風景區內，過去園內景色秀麗，水上遊樂設施更是老台中人的兒時回憶，但不敵大環境因素，2008年底宣告歇業，2014年被海灣國際開發公司買下，經過整頓後便沒動靜，還一度傳出大陸財團有意接手。

原本想做溫泉村
海灣國際開發副總經理暨發言人陳信嘉透露，最初原計劃打造溫泉度假村，做人的生意，但策略邊走邊修正，「評估過各種業種別，大約都只有3∼5年壽命，只有寵物市場是不斷成長的。」海灣國際開發認為，萌寵經濟就是集團一直在尋找的藍海產業。

而該案的執行主管陳信嘉認為寵物起居照護是現代人十分重視的一環，且經過5年大規模市調，也深獲董事長認同，「要做領頭羊，要完全跳脫與市場上的商業模式，至少要超越業界10年，才有機會創造利潤。」

園區跨越大坑溪打造「海灣樂世界」，未來將規劃8大區塊，包含幸福草原區（寵物奔跑區）、情人吊橋、寵物主題樂園（水樂園）、6大溫泉魚區、河岸美食區、舞台區、寵物醫療院所區，8大區塊都是人寵共同玩樂、休憩又可親子互動的區塊。其中「寵物ONLY」的七星級渡假飯店，內有狗狗旅館220間房、貓咪villa86間，共計306間房，將有專業監控設備，讓飼主們出門在外，也能安心將寵物送往渡假區。

估5年內可賺錢
陳信嘉指出，數據顯示，寵物飼養數量每年有30~50％成長，有登記在案的貓狗數量已達250萬隻，佔家戶比例17%，未登記的數量可能多達4、5倍，因此鎖定各式各樣的消費商機，預計每年將湧入500~600萬人次。雖然門票、住宿費用尚未公布，但陳信嘉表示，「不會高於市場行情，加上土地完整，能洽談許多不同類型異業合作，例如寵物展、園遊會等創造業外收入，預計5年內能創造利潤。」

《蘋果》推估，若以20億元成本計算，5年來客數若達2500萬人次，平均每人消費80元即可收支平衡；再依台中市政府統計資料，大坑觀光風景區1年遊客量約240萬人，以5年入園達500萬人次計算，平均消費僅400元，即能打平成本。
住在台中西屯飼養3狗2貓的陳小姐表示：「如果人的消費壓在500元，會想帶狗狗去體驗。」但她也提到，自家狗狗是小型犬馬爾濟斯，若園區大小狗未區隔，會擔心毛孩受傷。

海灣國際從在地建商起家，知名作品包括「真海灣」、「藍海」、「兼六園」、「三千院」、「莫內花園」，多集中在台中10期，近年則少有推案。而「海灣樂世界」開幕後，也會率先邀請旗下建案屋主一同體驗，並與集團飯店結合，形成另類的「售後服務」。

另外，海灣國際在台中港附近土地約1400坪，因三井Outlet帶動，已著手進行與希爾頓（Hilton）飯店籌設案。其他飯店投資，包括2018年入主台中四星級「通豪大飯店」，更名「海灣藝術酒店」；2013年購入「台北深坑假日飯店」，也改名「海灣假日酒店」；中科大飯店與海灣后豐商務會館，則主攻商務客源，採取聯賣做法。

【民眾意見】舒服至上 貴一點沒關係
工作常需要出差，貓咪都得請朋友來家中看顧，但若出差時間長，則會送旅館住宿，如果這裡住宿空間比一般大，只要車程30分鐘內都會考慮，因為不喜歡毛孩被關在籠子內，若有較大空間、寵物不會受到壓迫，即便比市價貴一些都能接受。

中部缺乏 寵物友善空間
除了狼犬，家裡還有未滿3歲的小孩，中部地區對寵物友善的地方很少，尤其我家是大型犬，需要較大的運動量，常帶孩子出門、狗狗卻留在家，真的會心疼，所以即便往返要開車也會去。

恐怖傳說多 廢墟吸年輕人探險

名列台中3大廢墟的東山樂園，即將以寵物樂園面貌重生，而與知齊名的，還有亞哥花園、卡多里樂園，由於荒廢多年，反成為年輕人探險新地標。其中亞哥花園，更曾被英國網站票選為「全球恐怖廢棄遊樂園」之一，目前是賽車練習場；而卡多里遊樂園迄今無人接手，被外界視為「猛鬼樂園」，連恐怖片《紅衣小女孩》都來取景。

亞哥花園2011年標出
亞哥花園位在大坑風景區，1981年設立，以種植各種花卉奇樹和水舞表演享譽全台，並成為戶外綜藝節目《百戰百勝》取景地點之一，據資料顯示，遊客人數曾創下單年120萬人次紀錄，但自1999年921大地震後，遊樂區也遭毀損，遊客銳減下，2008年就宣告歇業。

歷經5年多次拍賣流標，2011年亞哥花園共46筆、共計32公頃的土地，以5億530萬元拍定，執行處僅透露由某建商和5名自然人共同標得。而歇業後的亞哥花園，曾被英國網站票選成「全球恐怖廢棄遊樂園」第8名，目前則由超跑買賣商台中速邑國際負責人戴曉祥，租下7公頃停車場土地，斥資3000萬元打造賽車練習場，但未申請執照，被市府認定違規。
另外，最知名的卡多里樂園（Katoris World）原址位於北屯區東山路，1983年2月開幕，是台中第一個大型遊樂園，號稱全台首創「360度雲霄飛車」，後因經營不善在1994年無預警倒閉後，陸續流傳出許多鬼故事、靈異事件，尤其斷軌雲霄飛車傳說，更是令人毛骨悚然。

卡多里倒閉至今超過25年，遊樂器材都已拆除，剩下入口引導處的斑駁廣告，及收費牌樓遺址，也成為台中3大廢墟中，唯一遲遲未重生的樂園。而《蘋果》走訪3大樂園現場，更巧遇2位大學生前來卡多里探險，其中許同學表示，廢墟樂園開發成不同型態也不賴，但如果保留廢墟感、或一部分讓人探險的地方，可吸引年輕人。

少子化來襲，明星學區宅不僅沒退燒、還更加搶手，如金華、博愛、敦化國中小等明星學區，許多家長租屋寄戶籍多年，孩子仍無法錄取，尤其敦化、金華國中小，位屬高房價的超級蛋黃區，在該區自購住宅設籍，套房總價擠破千萬元，換句話說，想入學幾乎是富人專利。

一名在敦化國小學區內居住20餘年的家長透露，學校太搶手，買房直接入學區，還是最有保障。「曾聽過有人從小孩一出生就設籍租屋處，但最後還是沒能入學，輸給花2000萬元買套房的人，因此有錢還是萬能。」

雙敦學區年漲5.1%
根據《台北市新生入學資訊網》的資料顯示，去年台北市設籍學區內學生數、超過學校可容納人數的學校，共有26所。其中，房價最高的大安、信義區，知名滿額學校如金華、博愛國小，學區內住宅平均房價，前者超過每坪90萬元、後者約每坪77萬元；至於得設籍6年以上，才「有機會」入學的松山區敦化國小，學區平均房價每坪則來到79萬元。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，不少明星國小周邊還有明星國中加持，成為優質雙學區，更讓父母設籍搶破頭，增添區域房市優勢，像是敦化國小、敦化國中形成的雙敦學區，區域平均單價已逼近8字頭，年漲幅達5.1%，若以12坪的套房產品來看，總價逼近千萬元。

中信房屋行銷企劃副理江龍名指出，敦化國小學區住宅環境，屬捷運小巨蛋生活圈，原本就是敦北林蔭大道黃金區塊，除設籍因素，居住機能佳也成為自住首選，像台視中崙附近，或是南京東路三、四段巷弄等都是當地交易熱區，「另外，受到周圍豪宅案如『華固名鋳』的帶動，房價近2年也有相當程度的攀升。」

而信義區的博愛國小，有興雅國中同步帶動學區房市，大安區的金華國小與國中，皆組成雙明星學區，陳炳辰說：「兩者分別位於信義計劃區、大安森林公園周邊的豪宅聚集地段，而不少家長搶攻小宅設籍，也造就附近，單價百萬小套房熱潮。」

豪宅加持墊高房價
以金華國小周圍住宅行情來看，12坪小套房總價至少1100萬元。陳炳辰補充：「去年區域平均成交單價來到92.8萬元，對比2017年的103.4萬元，雖下滑約1成，但隨著豪宅交易逐步回溫，今年平均房價可望築底、且略為回檔。」
明星學區內的房仲業者私下透露，租戶籍1個月僅3000元左右，但不少學區就算租6年以上，也無法保障成功入學，「花錢買房，且讓孩子與父母同在同一戶籍地，看起來是較有保障的做法。」

台中 買屋衝著「學區」來 大墩國小周邊最夯

位處蛋黃區的新學校，若辦學口碑好，學生人數常不減反增、甚至長年爆滿。台中尤以大墩國小最常蟬聯滿額學區冠軍，附近學區介於7期豪宅區段及舊市區，是台中最精華地段，家長至少須提早2年設籍。

「卡位不用寄戶口」
大墩國小學區設備新穎，學生人數年年滿額，主要原因在於學校於2009年創立，校齡相對輕、且規模不大，目前單一年級僅6班、全校有千人學生，也是台中市最精華的蛋黃區之一，介於七期生活圈之中，周邊因此成為台中最搶手的國小學區。
根據住商不動產統計，台中最指標的滿額學區，大墩國小近3年、中古屋房價高居不下，儘管房市不景氣，3年來從均價22萬元至去年每坪達到23萬元，也是台中學區之最，不少中古屋出售都是主打「學區宅」、「卡位不用寄戶口」。

中古屋站穩2字頭
新推預售案也引爆熱銷，例如去年面對學區首排的「博識」，坪數規劃21∼46坪，每坪開價4字頭，2房開賣不到1個月就已售鑿。住商不動產南屯市政加盟店店長李美貴說：「大墩國小生活圈附近房市近年絲毫不受影響，也有罕見中小坪數產品推出，每坪4字頭，附近屋齡20年中古屋，單價也有20萬元水準。」
觀察熱門學區附近的中古房市，扣除七期豪宅等高總價產品，大多以3房為主，含車位總價800萬元以上，少數1房社區如「潘朵拉」，總價則為200多萬元，算是當地最低入手門檻，且買賣交易量頻繁，1年有超過10筆交易，不少都是衝著「學區」而來。

過去高雄最知名的學區在文化中心附近，包括四維國小、五福國中、高師大附中等，堪稱最難擠進去的學區。不過隨著人口逐漸往北高雄移動，位於農16的龍華國小、明華國中則躍升為高雄入學門檻最高的學區。

租賃寄居排第4順位
龍華國小教務主任許如菁表示，該校是屬於總量管制學校，在學區設籍滿6年的學生是入學第1順位，但根據歷年經驗，該校在第1順位就會錄取超過一半的招生名額，第2順位則是在學區內擁有自有房屋的民眾。由於學區內有高等法院及其宿舍，住在宿舍的法院員工子女則是入學第3順位，而在學區內租賃或寄居的民眾為第4順位。

其中，在學區設籍滿6年，也就是小孩一出生，戶籍就要設在學區，才能擁有第一順位就讀龍華國小的機會。許如菁指出，10年前龍華國小從舊校區遷到現址，校園的規劃採開放式設計，空間感比舊學校好很多，教師的專業及質量也獲得家長肯定，而近年也力推行動學習及國際教育，培養學童的世界觀。她更透露，今年輪到屬龍的學童入學，而龍年生育率一向特別高，所以今年還有200多名龍小孩，等著排隊候補入學。

而明華國中同樣屬於總量管制學校，也是北高雄的明星學校，該校106學年度綠取高雄中學及高雄女中共93人，錄取率為16.01%，也創下該校歷年最佳成績。若要擠進這類明星學校，除了須符合學校本身的招生門檻外，住家的門檻也很高。龍華國小、明華國中的學區，位於鼓山農16及凹子底一帶，也是高雄房價蛋黃區。

周邊豪宅3字頭起跳
上揚國際實業營業三處總經理徐全興表示，該區段新建案幾乎是大坪數豪宅，如「京城」、「綠翡翠」、「雄崗信義美術館」等，都是超過百坪的豪宅，房價3字頭起跳，也不乏成交達5字頭案例，中古屋均價也在2字頭，面公園第1排的中古屋則可站上3字頭。

北市共計逾500億元遺產未辦繼承！北市地政局統計，自1985年至今年3月13日止，因未辦繼承登記被列冊管理的土地有1萬6548筆，面積逾269公頃，若依2019年公告土地現值來計算，總價值超過561億元，建物1986棟、持分面積總和達11.9公頃。

繼承人多是主因
北市地政局提醒，若超過25年未繼承，將被國產署公開標售，標售後10年內若不領取，就會歸屬國庫。
細究未辦理繼承原因，「繼承關係複雜或人數眾多」是主要因素，地政局建議民眾可指定一人或數人代表繼承，並辦理全體繼承人共同持有，否則逾期除有罰鍰外，逾期過久恐被充歸國有。

地政局表示，依土地法規定，不動產所有權人死亡後，繼承人應於6個月內申請繼承登記。地政超過1年繼承人未辦理繼承登記，地政機關會每年4月1日公告繼承人應於3個月內向地政事務所申請繼承登記，逾期未申請者，即予列冊管理15年，逾期仍未申請繼承登記者，則由地政機關移請財政部國有財產署公開標售。

被標售影響很大
標售後所得之價款以專戶儲存，繼承人得依法領取，逾10年仍未提領該價款者，歸屬國庫；另如經標售5次仍未標出者，即登記為國有，繼承人僅能向國有財產署依第5次標售底價按其法定應繼分分算發給價金，對繼承人權益影響很大。

租賃專法自去年6月三讀通過後，九個月來從事包租代管等租賃業務的業者，申請家數快速成長，迄今全台已有567家業者申請許可、141家領證准予登記，其中，桃園在許可及登記領證家數，均居全台各縣市之冠；租賃住宅服務公會全聯會預計4月成立，政府全力推動扶植的新興產業，將進入管理化、法制化的新里程碑。

租賃專法給予業者二年緩衝期，即在2020年6月業者將比照仲介、代銷「業必歸會」精神全面法制化，不少房仲、物業管理及保全業者投入包租代管業務下，申請家數快速成長。根據桃園市地政局統計，桃園市租賃住宅服務業許可家數125家、准予登記領證家數38家，均為全台最高。

每家合法公司依法需均配置一位通過訓練及測驗的租賃管理人員，近期不少公會開課報名均爆滿，不少經營者及從業人員在房市景氣偏保守，對投入新產業意願濃厚，以北部最大的租賃管理兆基集團來說，去年6月進入桃園市場，目前即有近300戶的代管、包租規模。

桃園市租賃住宅公會理事長劉貞君表示，包租代管業主要投入者九成為房仲業轉型或跨足，另一成則為保全及物管業者，產業擴展普遍面臨房東不願繳稅、支付服務費的抗性，不過人口快速成長、學區及工業區密度高，加上租金較雙北低，桃園、台中等地成長空間極大。

3月8日實價揭露最新資料顯示，由豪宅建商璞真建設所推出的碧湖旁第一排景觀豪宅「勤美璞真碧湖畔」，12樓戶別以總價2.66億，每坪單價162.6萬，次高價是11樓的161.6萬元，穩坐內湖豪宅一哥，同社區已揭露的13戶成交價格也多在每坪139-158萬以上，該案規劃雙併、一戶一梯廳，130-160坪大戶住家。璞真建設總經理汪家玗表示，「勤美璞真」系列代表集團最高等級作品，目前能冠上名號的兩件作品，包括大安森林公園第一排的「勤美璞真」，以及將成功經驗移植內湖，用更高規格2.0版本所打造的「勤美璞真碧湖畔」。

「勤美璞真碧湖畔」，不僅立於湖岸第一排1280坪基地，更坐擁巨幅湖光山水美景、享親水環湖小徑的散步悠閒，與大自然面對面接觸的身心開闊，同時，更將近千坪的基地規劃為私人庭園，是碧湖山水的微型縮影，是眾多珍貴神木環繞的百年庭坪，讓人以五感體會四季自然的變幻，是建築謙讓並與自然共生的合諧美好。

總銷百億的「碧湖畔」去年第四季取得使用執照，到目前已售6成，其餘4成今年持續銷售。汪家玗表示，好產品不缺買主，實登揭露後因為價格比想像中可親，很多看過屋的自營商、企業主加緊打電預約，打算呼朋引伴一起入住。

上周末3月9日至10日，勤美集團璞真建設與璞園建築團隊在碧湖舉辦水上「愛在碧湖畔，攜手共相傳公益音樂會」，邀請台北香頌管弦樂團、與多所學校樂團表演，現場更結合天主教光仁社會福利基金會、伊甸社會福利基金會、靖娟兒童安全文教基金會、心路基金會、家扶基金會等五大兒童相關的基金會公益團體來舉行義賣募款。

都更轉危老將成趨勢，據內政部最新資料顯示，去年至今年2月底為止，全台共有176件危老申請件數，核定件數達90件，核定比率超過一半；建商看好危老獎勵明確、審核快，估將成為衝刺老舊房屋改建新趨勢。
2017年通過危老條例，成為建商在都更卡關後的快速直達車，據內政部營建署最新統計，去年截至今年2月底為止，全台申請危老重建計畫的核定比率51.1%，看得出政府欲透過危老政策加速解決國內房屋老舊問題。


長虹建設董事長李文造分析，危老政策最大困難是怎麼樣達到所有權人100%同意，不過好處是不用走都更繁瑣的程序，且獎勵明確、最高獎勵法定容積30%，如果三年內申請還有時程獎勵10%，總計確定的容積獎勵就有40%，且重建計畫報核，主管機關在60日內審查完畢，不僅程序簡便、審核快，獎勵明確，接下來建商都會走危老重建的途徑。
據該份資料顯示，以區域來看，危老申請件數最多是台北市、台中市，均達47件，但北市審核通過僅九件，相較於整體平均值逾五成，核定比率偏低、僅19.1%。反觀台中市，核定件數達20件、比率超過40%。

新北市部分，雖然危老申請件數為全台第二、達41件，不過審核效率高，共核定30件，核定比率高達73.1%。擁有全台第一件危老審核通過案「森森富祥」的高雄市，去年至2月申請數為八件，共通過六件，核定比率也有75%；台南市雖僅有十件申請，不過核定數達九件，核定比率高達九成，為五大都會區效率最高。

　　3月14日晚,陽光城(000671)發布2018年年度報告。報告期內,公司全口徑銷售金額達到1628.56億元。當期實現結算營業收入564.70億元,同比增長70.28%;合並報表凈利潤39.06億元,同比增長75.30%,合並歸屬于上市公司股東凈利潤30.18億元,同比增長46.36%。

　　同時,在3月14日舉行的“陽光城2018年業績發布會”上,對于中民投轉讓陽光城股份的情況,陽光城集團執行副總裁吳建斌介紹,中民投旗下的中民嘉業通過全資子公司上海嘉聞投資管理有限公司(簡稱“上海嘉聞”) 持有陽光城18.04%股份。今年2月,中民投把上海嘉聞50%的股權轉讓給福建捷成貿易有限公司(簡稱“福建捷成” )。這也意味著中民投把間接持有的陽光城9.02%的股份轉讓給了福建捷成。這次股份轉讓的價格,陽光城並不知道。剩余9.02%的股份,中民投可能還會尋找新的合作人轉讓。2015年,中民投是作為財務投資人加入陽光城的。

　　報告期內,公司合並報表總資産2633.97億元,較上年末增長23.52%;合並報表凈資産410.30億元,較上年末增長34.22%。

　　公告還顯示,本報告期內,在整個行業利潤趨于下行的大背景下,公司房地産項目毛利率較往期明顯改善,房地産及相關業務毛利率同比增加約1個百分點達26.06%,合並報表凈利潤率提升約至7.00%,加權平均凈資産收益率提升2個百分點達16.38%。

　　報告期內,公司有效降低扣除預收賬款的資産負債率至60.84%,同比減少6個百分點,有息資産負債率降至42.75%,同比減少10個百分點,凈負債率降至182.22%,同比減少70個百分點。

　　報告期內,公司平均回款率約80.05%,同時,本期經營性凈現金流入218億元,同比增147.55%,達到歷史高點,連續兩個會計年度保持正值。本報告期,公司融資凈額比2017年有所優化,有息負債規模較上一年末減少8.75億元。同時,公司平均融資成本7.94%。本期賬面貨幣資金378億元,佔比總資産14.36%,貨幣資金情況健康。

3月15日晚間，美的置業控股有限公司發佈公告稱，預期於相關年度之核心溢利較上年度將錄得超過70%升幅，主要因為集團於相關年度收入增長所致。

據財經網瞭解，美的置業於2018年在香港聯合交易所上市(股票代碼3990.HK)，2018年全年合同銷售金額約790億元人民幣，較2017年同期增長約55.82%。

距離2017年3月17日北京出臺的樓市調整政策（簡稱“317新政”）已滿兩年，從效果上看，不僅成交量大幅銳減，房價也出現明顯回檔。

“從2017年以來的資料看，北京房地產市場整體處於低迷期。”昨日，中原地產首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者採訪時表示，究其原因，除了密集發佈樓市調控政策外，北京房地產市場還主要受到共有產權房以及住房租賃政策等因素影響。

“317新政”出臺兩年來，北京新房成交約50843套，比新政出臺前兩年的（2015年3月18日至2017年3月17日，下同）92281套，下降約45%；二手房成交不足28萬套，而新政出臺前兩年累計交易約48萬套。再從房價表現上看，2019年2月份北京二手房均價為59898元/平方米，較2017年3月份的高點仍下跌11.3%；此外，與“317新政”前業主頻繁上調報價不同的是，“317新政”實施後，業主報價趨於理性，成交週期開始變長。

“317新政”包括二套房最低首付比例提高至六成、最高貸款年限由30年降至25年，同時對企業購房實施限售，期限為三年。

昨日，58安居客房產研究院資深分析師李震在接受《證券日報》記者採訪時表示，“317新政”及後續一系列政策組合拳的調控本質是增加交易成本，劍指炒房。通過兩年的限購、限價等政策，目前市場和購房者預期均已逐漸回歸理性。整體上看，投資投機需求被遏制，“恐慌性追漲”情緒明顯消退。

“從今年政府工作報告可以看出，穩地價、穩房價、穩預期仍是今年房地產市場的工作重點。”李震預計，今年北京樓市大概率維持現狀，但成交量在短期內或會有小幅回升。

在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來，在嚴厲的樓市調控政策下，北京房地產市場成交量調整至歷史中等水準，價格累計跌幅也超過10%。從近兩年的房地產市場調控表明，新房供給增多可緩解市場緊張情緒。此外，影響房地產市場短期的決定因素主要還是信貸政策。預計未來“認房認貸”政策或繼續保持。

　　廣深兩地銀行下調房貸利率，要入市嗎？

　　3月還未過半，深圳地區房貸利率就迎來本月內二次下調，多家銀行首套最低可執行基準上浮5%，二套利率最低可執行基準上浮10%。

　　在此之前，3月初部分銀行將首套房貸利率最低可執行基準上浮8%，二套利率最低可執行基準上浮12%。

　　同時，廣州房貸利率也出現一些下調跡象。目前廣州的銀行房貸利率最低可以執行基準上浮3%，例如廣州滙豐銀行存款50萬，持續3個月，可以享受基準利率上浮3%；存款20萬持續3個月則上浮3.5%。此外大銀行額度充足，放款速度也越來越快。

　　深圳、廣州地區房貸利率下降趨勢會持續多久，是否會回到可以打折的年代，對於剛需人群來說現在是入市的好時機嗎？多位銀行人士和地產分析師對經濟觀察報記者表示，2019年房貸利率往上走的可能性不大，至於未來能不能回歸八五折、九五折的優惠並不能完全確定，但隨著房地產調控基調的轉變以及央行可能進一步降准，房貸可能可以回到基準利率。

　　廣深房貸利率下調

　　“今年2月剛開年的時候，杭州銀行(8.680, 0.06, 0.70%)深圳分行為了吸引客戶，首套房貸利率已經執行基準利率上浮到8%，那個時候四大行還是執行基準利率上浮10%，從3月初開始，我們就把基準利率從上浮10%調整到上浮到5%，二套房貸利率從基準利率上浮15%下調至基準利率上浮10%，只要征信沒有問題都執行新的標準了。”建行深圳某支行的一位個貸經理對經濟觀察報記者表示。

　　除了建行深圳地區之外，經濟觀察報記者從深圳多家銀行獲悉，深圳房貸利率有全面鬆動的跡象，深圳主要銀行的個人住房貸款利率已於3月初左右下調。其中，四大行深圳地區的首套房貸基準從上浮10%調整到上浮到5%，二套房貸利率從基準利率上浮15%下調至上浮10%。交行和郵儲銀行首套最低執行基準利率5%，二套最低執行基準利率11%-15%。此外，根據融360資料監測，其餘多家銀行如招行、民生銀行(6.450, 0.01, 0.16%)、中信銀行(6.360, 0.02, 0.32%)、廣發銀行、興業銀行(18.440, 0.25, 1.37%)等也從上周開始也做出了相同的調整。事實上，有些深圳地區的銀行已經是本月以來第二次下調房貸利率。例如廣發銀行、中信銀行在3月初的時候已經把首套利率最低可執行基準調整為上浮8%，二套利率最低可執行基準調整為上浮12%。

　　以貸款100萬元、期限20年來算筆賬的話：按照等額本息的還款方式，按照利率上浮10%計算，每月需要還款6816.89元，累計支付的利息總額約為63.61萬元。如今調整為上浮5%後，每月需要還款6677.14元，20年間累計支付的利息總額約為60.25萬元；這也意味著，今年初首次貸款買房貸100萬元，要比去年初每月少還139.75元，20年間少支付3.36萬利息。

　　深圳的房貸利率下調的同時，也傳出了廣州房貸利率鬆動的消息。不過經濟觀察報記者走訪廣州各大銀行網點發現，廣州各大銀行房貸利率普遍執行首套基準上浮10%、二套上浮10-15%的水準，尤其是四大行分支行的相關人士告訴記者利率依然保持原有水準，沒有收到相關調整政策。

　　不過有股份行和外資銀行在首套房利率上給出優惠政策，銀行人士認為目前額度也比較寬鬆，也想多爭取一些客戶。“貴賓以上客戶就是有50萬存款我們可以申請走基準利率上浮8%，達不到條件的就走上浮10%，這個優惠政策前兩周才發出來的，以前一直是上浮10%-15%。”中信銀行廣州某支行的個貸經理對經濟觀察報記者表示。廣發銀行首套房貸利率也可做到上浮5%，不過需要客戶購買一份為貸款金額千分之六的重疾類保險產品。相比起前兩家，招行的優惠更有力度，從2018年年底開始，廣州地區只要申請首套房貸、征信沒有問題的客戶都可以無條件做到8%。

　　根據房地產大資料應用服務商克而瑞廣州的監測，二套房貸利率方面，中行、平安、中信、浦發4家銀行仍執行上浮20%以上，其餘上浮區間主要集中在上浮15%。除了貸款利率的下降，放款速度也越來越快。廣州多家銀行支行的個貸經理對經濟觀察報記者表示，放款速度已經較春節前有所加快，資料齊全的話大概三天就能批，如果個人過戶很快的話，銀行收到新的房產證之後一般一周內放款，快則三四天。“事實上從2018年年底到現在都有一個下調的趨勢，從2018年到現在降准五次，市場流動性比以前寬鬆，銀行放貸的資金比以前要多。”克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉觀察到進入2019年，政府對房地產態度出現了些變化。前兩年房地產調控的基調是“房子不能炒，抑制房價上漲”等，從2019年開始已經轉為“穩地價、穩房價、穩預期”，整個市場調控的中心是穩定。肖文曉說，廣州、深圳等地區對房地產市場在政策上有一些優化調整，包括局部的放鬆，事實上商業銀行也會感受到市場的一些變化，在政策的傾斜下相對以前有些放鬆。

　　池子的水多了

　　“曾幾何時深圳首套房貸是可以打折的。我見證了從三年多前基準利率下浮15%，到上浮15%，再到從去年下半年開始的上浮10%，我還在去年高位的時候貸款買了一套房子。”上述建行深圳某支行的個貸經理對記者說道。

　　2015年，深圳執行二套房新政，不少銀行將首付由七成下調至四成，與此同時還進一步調整了首套房貸款利率，不少房貸利率均降至八八折，還有大行還祭出了低至八五折的優惠利率，創下首套房貸利率的歷史新低，這種優惠力度一直持續到2017年，此前普遍都執行九折的優惠，有的銀行優惠力度更大。隨著2017年資金成本上升，房貸利率的這種優惠成為歷史，深圳部分銀行已將首套房貸利率從9折上調到9.5折，到五一假期以後，深圳出現個別銀行執行首套房貸1.1倍利率。進入2018年，政府堅持“房住不炒”，嚴格執行“限價”等房地產政策，同時金融“去杠杆”的效應正在房地產行業逐漸顯現，四大國有銀行、部分股份行等銀行在深圳房貸市場的首套房利率已全部上浮15%，二套房上浮20%。

　　廣州的房貸利率在過去的三四年間也是經歷了多次“跳躍”。2016年初的時候，廣州首套房貸利率主流為八五折，最低可達八二折的優惠，兩年後廣州市內四家國有銀行同時發聲將首套房貸利率上浮10%起，二套房房貸利率則上浮15%。

　　多位銀行人士和地產分析師對經濟觀察報記者表示，2019年房貸利率往上走的可能性不大。至於未來能不能回歸八五折、九五折的優惠並不能完全確定，但很有可能可以回到基準利率。

　　肖文曉認為今年還會有下調的空間。在他看來，今年經濟穩增長的任務目標非常重，而且強調鬆緊適度，在地方政府的層面來說，房地產對於經濟貢獻度比較高，還是會有一些“因城施策”的放鬆，雖然房地產向來都是嚴控的行業，但是只要池子裡注入的水變大，多少還能流到相關行業。他預測今年會進一步降准，對於比較合理的住房需求不排除還會給出更優惠的空間。

　　美聯物業交易管理總監曹凱紅對經濟觀察報記者表示，過去一段時間利率太高剛需供樓壓力太大，現在房貸利率下調也是支持首套，回應“房子用來住的”政策的一種反應，市場沉澱了這麼久，水分都擠乾淨了，現在對於剛需來說是比較好的買入時期。“隨著大灣區綱要發佈，灣區熱度比年前有所上升，有些樓盤取消了一些優惠政策，對於剛需人群來說房價更為關鍵，不可能等一個利率優惠就不買房。利率是輔助性的，只要不是太高對他們決策來說不會有太大影響。”肖文曉對經濟觀察報記者說。

大陸國家統計局15日發布2月份大陸70座中大城市房價數據，2月新建商品住宅價格指數月增率僅達0.5％，創下10個月新低點。其中，一線城市房價月增0.3％，漲幅下滑0.1個百分點；二線城市漲幅持平；三線城市漲幅則下滑0.2百分點。

路透報導，2月份大陸70座大中城市新建住宅銷售價格數據顯示，2月份城市新建商品住宅價格指數年增10.4％，漲幅為2017年6月以來最高；不過月增率僅達0.5％，尤其一、三線城市住宅價格漲幅均出現下滑。

數據指出，大陸「北上廣深」四個一線城市新建商品住宅銷售價格月增0.3％，漲幅較上月滑落0.1個百分點。其中，北京月減0.2％，上海和廣州月增分別為0.3％和1.1％，深圳持平。二線城市房價整體持平，岳陽、泉州、無錫、錦州、惠州等三線城市房價呈現下降。

另外，2月份大陸中古屋銷售價格月增0.1％，其中，北京和深圳分別上漲0.2％和0.5％，上海和廣州分別下降0.1％和0.2％。

大陸國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，大陸各地繼續落實房市調控，雖然2月份一二三線城市新房價格增速分別回落或持平，但一線城市二手房價漲幅均擴大，顯見房市仍然保持平穩健康發展。

分析人士指出，大陸各線城市新建商品住宅銷售價格增速出現回落或持平，一線城市二手房價指數止跌回升，主要是受到廣州和深圳的漲幅擴大，但三線城市新建房價格明顯下滑，預計各線城市市場將持續分化，一二線城市有望在低檔走穩，但部分三四線城市的房價恐將持續受壓。

花園道三號呎租過百元 睇齊中區

冠君產業信託（02778）去年每基金單位分派增加8%，旗下花園道三號寫字樓及朗豪坊商場物業收益淨額分別增長14.2%及10.5%。

冠君行政總裁王家琦接受訪問時表示，今年花園道三號有超過40%面積要續租或檢討租金，租金與中環同區寫字樓相若，相信今年中呎租一定會超過100元水平。至於今年零售前景難以預測，惟會透過不斷增加新元素、更換租戶組合來維持銷售增長。

多間大行在冠君公布去年業績後，皆看好其表現，料花園道三號今年業務會繼續穩健，朗豪坊在零售市道轉差下料仍能維持增長。該股股價近月拾級而上，2月21日公布業績至今累升7.7%，年初至今累升達22.6%，仍較每基金單位資產淨值折讓42.5%，折讓幅度高於市場平均水平。

醫療美容業承租力強

冠君有52%租金收益來自花園道三號，雖然零星新簽租約租金觸及每方呎140元，但截至去年底，整體現收租金僅98.61元，繼續低於附近寫字樓的租金水平。

王家琦透露，花園道三號今年有超過40%面積要續租或檢討租金，相信今年中呎租一定會超過100元水平；她強調銀行及資產管理公司租客（佔花園道三號租戶69%）對中環寫字樓需求仍殷切，而區內新供應尚要數年才落成，加上A股期貨推出會吸引中資金融機構來港設辦公室，中環寫字樓需求依然向好。

零售方面，王家琦指去年朗豪坊商場表現「好到超乎想像」，惟人民幣走勢不明朗，加上有高基數效應，今年零售前景「唔識睇」，會不斷增加新元素、更換租戶組合來維持銷售增長，並會略為增加宣傳推廣費用。

中英覓購仍待時機

至於朗豪坊辦公樓2017年7月放售至今一直沒有買家承接，她指出，仍隨時開放交易，惟目前市況下要完成這種銀碼的交易有難度；該址租金水平不俗，但同樣需要轉換租戶，醫療及美容行業生意穩定且承租力較佳。

該公司多次提出會在內地一線城市及英國物色收購，惟至今未有斬獲，王家琦說，收購必須有助提升分派水平，只會尋找與現有物業質素接近項目，但毋須「為買而買」，現正等待時機，不想在內地市場高位接火棒。英國方面，則不妨等待脫歐發展穩定下來再作考慮。

談及冠君股價較每基金單位資產淨值折讓逾四成，但股息率只有約4厘，王家琦強調，以現價每手毋須一萬元，便能投資中環甲級寫字樓、有穩定回報，而且相比另外4大核心商場業主股價平均折讓35%，冠君是「好抵買」；約4厘股息率，已高於同業平均的3.1厘水平。

美聯工商舖（00459）資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，今年2月錄得137宗工廈買賣註冊個案（主要反映1月市況），較今年1月的170宗減少約19.4%，宗數屬2016年4月以來最少，更是連續3個月錄得不足200宗。

美聯工商董事陳偉志認為，觀塘工廈新盤創匯廣場近期熱賣，有關成交將陸續於3月註冊，預期本月工廈註冊量有所回升。

二手樓市轉熱，有業主毋懼「辣招」，付稅仍賺錢離場。去年入伙的將軍澳藍塘傲錄得首宗二手成交，一個低層一房戶以682萬元易手，原業主須繳付額外印花稅，但仍賺逾150萬元。

中原地產副分區營業經理伍錦基表示，藍塘傲6座低層H室，實用面積388方呎，以682萬元售出，呎價約17577元，屬該屋苑首宗二手成交。據悉，原業主於2016年10月用461.3萬元買入單位，賬面賺220.7萬元（約47.8%）；由於持貨不足3年，需要支付成交價10%的SSD，即約68.2萬元，但扣除SSD後，仍大賺約152.5萬元。

同區樓齡約16年的將軍澳廣場，樓價亦向上，香港置業助理分區董事劉浩勤指出，將軍澳廣場7座中低層E室，實用面積459方呎，兩房間隔，新近以780萬元易手，呎價約16993元。據悉，單位原業主於2009年5月以約256.3萬元買入，賬面獲利約523.7萬元（約2倍）。

劉浩勤透露，原業主早於2017年中以750萬元放盤，去年2月叫價曾漲至800萬元，及後樓市回調，叫價在去年底降回750萬元，近日又調高叫價，結果以780萬元售出單位，較原放盤價高約4%。同座實用面積442方呎的低層G室兩房戶，今年1月以698萬元售出，實用呎價15792元，意味僅約兩個月時間，呎價上漲約7.6%。

十大屋苑16成交五連旺

十大屋苑方面，中原地產指出，過去兩天（16及17日）十大屋苑錄得16宗成交，按周減少4宗，惟仍是連續5個周末錄得逾10宗十大屋苑成交，該行高級區域營業經理張光耀說，鰂魚涌太古城啟天閣中高層C室，實用面積797方呎，三房間隔，以1820萬元易手，呎價約22836元。據了解，該單位由原業主於1997年3月用750萬元買入，賬面勁賺1070萬元（約1.4倍）。資料顯示，同座高約4層的B室，面積和間隔相同，去年4月以1600萬元易手，最新成交造價較其高約13.8%。

美聯物業過去兩天則錄得15宗十大屋苑交易，按周增加一宗，亦是連續5個周末錄得逾10宗成交。美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，樓市重拾升軌，發展商加快推售新盤，二手市場亦價量齊升，惟筍價盤源不斷減少，業主看好後市並收窄議價空間，部分屋苑已有缺盤情況，預期購買力持續釋放下，二手市場將不乏高價成交。

換樓客入市 美孚大戶買賣增至4宗

二手續旺，10大屋苑交投保持雙位數，過去兩天錄16宗成交，換樓客蜂擁入市，荔枝角美孚新邨「凹凸海」大戶成交本月急增至4宗。

過去周六、日二手市場表現續向好，中原地產錄16宗成交，較前周20宗減少4宗，按周減20%；美聯物業錄約15宗買賣，按周增加約7%；利嘉閣地產錄17宗，按周增加5宗，已連續五個周末錄得雙位數交投；香港置業錄得12宗成交，與前周相同（註：四大代理10大屋苑各有差別）。

美孚新邨今個月暫錄28宗成交，超越上月全月22宗。中原美孚3期分行A組高級資深分區營業經理黃惠霞稱，3月份美孚新邨「凹凸海」大戶錄4宗成交，較去年1月份高位3宗，還要多1宗，反映換樓客入市需求大。

太古城暫22成交 按月多7成

其中8期百老滙街108號頂層，實用面積1,335平方呎，為「凹海」大戶，戶主於去年12月初以1,800萬元放售，單位終成功獲買家以1,680萬元購入，呎價12,584元。

至於鰂魚涌太古城本月暫錄22宗成交，較上月同期升7成，啟天閣高層C室套3房，面積797平方呎，業主去年以1,720萬元放售，及後封盤，至上周六再以1,820萬元放盤，翌日即零議價下獲承接。

海怡2房1070萬 半月漲7%

盤源緊絀推高造價，鴨脷洲海怡半島2房連儲物房錄新高價，屋苑3座高層H室，面積598平方呎，戶主於本月初才以1,080萬元放售，最終業主只接受議價10萬元，以1,070萬元沽出，呎價17,893元。上述成交較本月初另一間同座稍低樓層造價998萬元，半個月再升7%。

東涌映灣園2房錄近半年新高，美聯物業映灣園分行營業經理陳贊強表示，該單位為9座高層F室，面積565平方呎，以689萬元易手，呎價12,195元。映灣園本月暫13宗成交，較上月同期6宗多逾1倍，平均呎價升2.6%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，市場上充斥利好消息，一手銷情亦理想，惟部分業主反價過急，買家需時間適應；而美聯物業住宅部行政總裁布少明指，過去幾周睇樓活躍，二手成交加快，意味筍價盤源不斷減少。

豪宅市況轉趨理想，多區陸續出現大額成交，九龍站天璽市傳一個高層單位，以約1.2億元易手，呎價高見7萬元。

連車位易手 9年賺6329萬

消息指，天璽皇鑽璽極高層C室，實用面積1,580平方呎，屬4房戶型，市傳已獲買家承接，作價約1.2億元，並連一個車位成交，實用面積呎價75,949元。資料顯示，原業主於2010年以5,671萬元買入單位，持貨約9年，帳面獲利6,329萬元離場，賺幅超過1倍。

另外，香港仔深灣9號連錄兩宗大額成交，消息指，6座低層A室，面積1,807平方呎，以6,250萬元連車位售出，成交呎價34,588元。另外同座同室，一個較低樓層的單位，面積同屬1,807平方呎，則以5,900萬元連車位易手，成交呎價32,651元。

南灣1118呎 呎售27281

鴨脷洲南灣6座高層A室，實用面積1,118平方呎，則連車位以3,050萬元轉手，實用面積呎價27,281元。原業主於2010年以2,354萬元購入單位，現易手帳面賺696萬元。