沉寂的舊商場，將以飯店激戰區重返台北車站商圈。新光三越台北站前店旁的亞洲廣場大樓，曾是知名大亞百貨，曾蟬聯9年台北地王寶座，但10餘年後因母公司亞洲世界集團爆發財務危機、結業拍賣產權後，頻更名易主。如今該大樓產權大致整合完成，除已進駐營業的4家商旅，尚有龍巖集團、台灣人壽將出租給飯店業者，可望成北車前的飯店一級戰區。

台北車站對面、位忠孝西路的亞洲廣場大樓，地理位置優越，規劃地上27層、地下5層的住商混合大樓，1990年完工落成，工程造價6.99億元，直到1993年旁邊的地上51層新光摩天大樓落成後才讓出寶座。
當時該大樓地下1∼3樓、地上1∼6樓為大亞百貨，為亞洲世界集團旗下環亞百貨的姊妹店，人潮匯集，也是綜藝節目、MTV取景地，且隔壁新光三越開幕後，雙強鼎力，成為該區最熱鬧商圈。但2000年亞洲世界集團爆發財務危機，連累大亞百貨在2004年結束營業，結束13年歷史。

曾蟬聯9年地王寶座
此後亞洲廣場大樓幾度易手換人經營，包括2004年的KMall、2007年的統一元氣館、2009年的松崗廣場、2014年的五鐵秋葉原，乃至2016年3月開出泰迪熊百貨，卻3個月不到就結束營業，創下營運最短紀錄。《蘋果》隨機街訪，林先生表示：「我從沒來逛過。」鍾先生則表示：「如果是要逛，當然是選旁邊的新光三越。」另位林先生則稱：「這是商辦大樓吧！我不知道它以前是賣場。」

亞洲廣場大樓目前已非賣場，但仍有飯店進駐，包括位於7、8、11樓的「台北大亞帝國」飯店，共有200間客房；位於23樓的「芒果驛站旅店」，則有10間客房；19樓的「日光拾玖」也有41間客房；22樓另有「阿羅國際旅館」的8間房間，查詢訂房網站優惠價格，雙人房1晚至少都要千元起跳。

目前該大樓產權已大致整合完畢，地下1∼3樓由台灣農林購得，1樓為新光人壽於2012年標得，2樓為台灣人壽所持有，5∼7樓由國寶人壽大股東朱國榮持有，3∼4樓由龍巖於2011年標得，26樓為中國人壽持有。

實際走訪該大樓，1樓被新光人壽規劃成「新光生活未來館」，除設有新光數位分行及壽險服務站外，並結合餐飲，與新光三越站前本館串連，打造「香咖大道」，目前進駐的品牌有全家便利商店、摩斯漢堡、路易莎咖啡、米哥烘焙等，仍有不少空櫃位招租中。

6樓則是知名連鎖健身房「世界健身」，其餘套房有些被改成飯店住房、法律事務所、診所及公司行號進駐，還有一些是私人住家。

每坪租金1500至1800
此外，龍巖集團所持有的3∼4樓，半年前也已經租給商旅業者，該集團人士表示，「日後就規劃做商旅使用。」持有2樓的台灣人壽也表示，目前正在跟飯店業者議約中，未來2樓也將租給飯店經營。

住商不動產企研室經理徐佳馨分析，目前亞洲廣場大樓每坪租金行情落在1500∼1800元，據了解，龍巖集團也是以此行情價格租給商旅業者。「目前區域環境，開飯店是相對較好的選擇，但長期來看，勢必還要再做其他評估。」由於該大樓裡的飯店採輕資產經營，不會砸太高成本裝潢，回收時間短，日後發展還需看台北雙子星開發案進度。

義房屋針對網友進行2019年第2季的購屋意向調查，此次調查受訪者對於未來房價看跌比例收斂到48％，雖然收斂幅度並不大，看跌房價的比例已經是近18季調查以來最低的一次，且連續五季的調查看壞與不看壞的比例呈現五五波，而調查資料顯示，台南與高雄房市能見度優於北部，認為未來房價持平的比例已經比看跌得更多。

民眾對於未來房價看法，在2016年調查期間，10個人就有7個看跌房價，不過從2018年開始看跌房價比例穩定維持在5成左右，將近5季的時間看跌與認為持平的比例約5比4，認為上漲則約1成左右，房價從2015年修正以來，目前民眾對於房價看法已經逐漸轉趨中性。

若以區域的表現來看，此次調查雙北市看跌的比例收斂在5成左右，認為持平接近4成，上漲則在9％左右，民眾對於未來房市看法較上季調查有明顯改善，看跌約減少6個百分點，持平比例明顯增加，至於對於未來看法相對中性偏樂觀的則有台南市與高雄市，兩者認為未來房價持平比看跌的還多，且看漲的比例比起北部高出一倍。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從購屋信心調查來看，現在可以說是房市修正以來最不悲觀的時候，雖然距離樂觀還有段差距，但明顯看跌收斂認為持平者增加，對於未來房價的看法漸趨中性後，也見到遞延觀望的買盤持續回籠，近期房市熱度也隨之回溫。

調查資料還顯示，有39％的受訪者因為擔心房價下跌而延後購屋，但也有高達46％的受訪者預期波動幅度有限，有需求就購屋，顯見房價波動對於民眾購屋干擾逐漸降低，需求動機才是決定民眾購屋的主要因素。

至於民眾的購屋動機部分，約有31％的受訪者屬於租轉買的需求，另有29％的購屋動機則是出自於換屋，另外還有23％則與家人同住想要分戶購屋，另外有11％動機是想投資，與其它5％等，由此可見現在需求分布相當平均，且仍屬於自住當道的市場。

註：信義房屋針對瀏覽信義房屋官網民眾，進行網路問卷調查，調查時間為2019年3月7日~3月18日，總計回收1206份網路問卷。「在 95％信心水準，抽樣誤差於正負3％以內」

台灣房屋智庫統計竹北總價5千萬以上的交易狀況，交易量從2016年的28筆，2017年減至17筆，不過2018年交易回溫至28筆，平均交易單價也在2018年修正到35.1萬，2018年增至36.7萬，從價或量的角度都顯示高資產買氣漸回。觀察近3年的最高價社區，2016年是以國泰TWIN PARK以最高單價48.9萬奪冠，不過近2年則是由新豪宅屋若合山蟬聯，最高單價是2018年7月成交18樓戶54.1萬，2018年12月底竹北豪宅若合山再現交易，13樓總價7037萬，單價49.5萬，論單價或總價都可謂是近3年的竹北豪宅王。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，若合山2017年3月交屋，是若山系列的第二期，若山三期都走自然原始的設計概念，不僅大量植樹綠覆率很高，同時也維持生態平衡，眷養鳥類、蛙類，因此在豪宅市場獨樹一格，也吸引重視環保和自然生態的買家。若合山目前實價共揭露共17筆交易，最高單價是2014年預售交易19樓戶的55.62萬，其餘成交價格在46~53萬之間，目前仍有餘屋待售。

張旭嵐補充，受惠於竹科園區科技新貴的財力，竹北豪宅有一定買盤市場，財政部公布的2016年全國平均所得中位數，新竹縣竹北市打敗台北勇奪全台第1，達102萬，因此也讓建商有信心持續在竹北推出大坪數的高規格豪宅，除了科技業企業主和高階主管之外，也不乏有地緣關係的名人，對於遠離塵囂，但商業和交通都方便的竹北，有極大的興去，尤其竹北高資產族聚集，近年商圈更走向國際人文，精緻化路線，吸引不少外地買盤。

台灣房屋竹北高鐵站前店經營主管楊樹寶表示，竹北豪宅的買家絕大多數還是園區的企業主為大宗，因為財力雄厚，多偏好知名的建商作品，且對於景觀視野要求高，因此數意高樓層戶別，以面高鐵區中央公園，或河岸景觀優先。

美中貿易戰，引發台商回流潮，去年全台廠房交易金額達到216億元，年增加47％，創下10年來新高，也一併帶動高鐵一帶房產案。暐順集團執行長林峰世表示，從去年底至今已著手打造5棟廠房，每棟要價約1億元，新竹整體營造業也約帶動3成成長，蓋廠市場活絡。

科技大廠回台投資，初估將近100億元，根據科技部3月發布最新統計，2018年三大科學園區的營業總額為2兆5960億元，其中，以竹科的1兆755億元最多，年增5.56％為過去2年難得的現象。

林峰世觀察，美中貿易戰前，集團的3個新竹高鐵特區建案原本詢問度高、但成交慢，但2月底以來，成交速度加快，比去年底成交量翻倍，有的是台商退休返鄉、有的是企業回台蓋廠房，連帶全家一起回國的高階主管尋找居家標的。

林峰世表示，新竹高鐵站特區房產案，為便利的交通及特色醫療聚落可望成型，成為鮭魚返鄉台商的首選，近來接待上海台商團，一口氣就成交5戶成屋，締造上億元業績。

美中貿易戰引發台廠回流潮，對此，竹科管理局坦言，不少台廠考慮移轉到東南亞，但考量台灣擁有完整的產業聚落及高品質勞動人口，仍以選擇回台首選。未來，台商回流設廠後，並有其他大廠也陸續擴建廠房，將助於園區整體營收再創新高。

業者透露，受惠台商資金回流，商辦不動產需求正逐步從信義計畫區轉到南港、內科升溫。新光人壽昨（26）日指出，在南港的新光南港軟體園區大樓，去年起就很受企業主歡迎，今年已滿租，非常搶手。

新壽主管表示，在這波台商回流台灣不動產行情中，南港商辦不動產熱度的確有升溫熱潮，觀察發現企業商業活動，逐步從信義計畫區轉移到南港。

也因新壽今年持續看好北中南大型都會區商業不動產行情，新壽已備妥300億元，鎖定雙北市、台中以及高雄商辦不動產，看好標的就能出手。

金融業者表示，台商回流，許多企業主相中廠辦，有些則需要商用不動產，部分回到台灣發展的企業主聚焦工業廠辦，設立自有廠房，假設資金不充沛，會與金融業者合作蓋廠房，業者再回租廠房；也有些直接進駐商用不動產。

新壽主管表示，觀察近期台商回流潮，發現南港、內科等地的商辦大樓，租賃市場有回溫現象。例如新壽在南港的新光南港軟體園區大樓，去年底才拿到執照，目前就已經滿租狀態。

新壽主管指出，近期觀察發現，企業商業活動逐步從信義計畫區轉移到南港，主要受到南港科技展覽需求吸引，以及南港近兩年辦公大樓都是全新狀態，頗受到企業主歡迎，去年下半年起就感受到企業主喜愛南港商辦不動產的青睞度逐步提高。

新光南港軟體園區大樓後面就是中信金控總部大樓，已經出租給老爺行旅等知名企業，目前當地商用不動產每坪租金行情約落在1,300元到1,500元，目前已經滿租，據估計，每年租金包含車位收入約1.5億元，年化收益率超過3％。

外銀主管昨日指出，不但已經看到中美貿易戰催動台商回流熱潮，且這股台商資金回流台灣是「正在進行式」，而且預期今年會「越來越旺」，「目前只是開端」。

新壽：結合商圈 不動產標的以出租為導向

新光人壽今年看好商業不動產表現，持續鎖定全省大型都會區商業不動產標的，希望跟當地市場、商圈結合，以出租為導向，搭配保險業長期固定收益概念，備好300億元，隨時看好標的出手。

但假設今年無法去化，據了解，新光人壽未來也會等到適合時機進行，符合法規與市況發展的前提下，可望瞄準有前景的土地或不動產大樓。

新光人壽全台共有200多個不動產投資標的物，去年租金收入超過38億元，自2013年迄今有13個開發案，目前已經完成四個開發案。

除了新光南港軟體園區大樓滿租，即將落成「新板傑仕堡」也備受矚目，為針對國人對於退休後高生活品質的需求所打造，規劃全齡化健康樂活出租住宅，三棟建物規劃用途包括醫療診所大樓、新型態出租住宅及旅館大樓。

新光人壽昨（26）日展出「新板傑仕堡」樂齡宅最新智能設備，呈現以智慧建築規劃的頂級住宅，包括分辨性別自動掀蓋的智慧馬桶、浴室裝設智慧魔鏡，每當住戶使用衛浴，魔鏡就會自動記錄體重與體脂變化，提醒住戶管理健康等等。

交易總額達574億

房市看法不偏空，建商積極獵地。根據商仲業者統計，第一季土地交易總額達574億元，創歷年同期調查新高，其中489億元、逾85%來自建商，獵地金額更較前一波房市高峰2013年首季高出3成；商仲分析，顯示建商對於未來房市看法偏樂觀，才會積極買地。

較去年同期增加近9成
根據第一太平戴維斯統計，今年第一季土地市場出現爆量情形，首季交易總額高達574億元，較去年同期增加近9成；商用不動產買氣也暢旺，第一季交易總額192億元，年增逾6成，更是2014年以來同期新高。

購地主要鎖定北市與新北
值得注意的是，建商嗅到市區商辦老舊及都更危老衍生的商機，積極購置商業用地或都會區工業土地，主要鎖定台北市與新北市，將推案重心從住宅轉向商辦、廠辦。其中興富發砸下逾51.1億元標得大同復興北路商業地，就是要興建商辦大樓；華固則斥資20.55億元購入新莊工業地，江陵、京城及宏普建設也分別取得商用土地，合計第1季建商購置商辦及科技廠辦土地達145億元，幾乎占建商購地比重約3成。

房市看法不再悲觀，根據信義房屋第2季購屋意向調查，看跌比率約48%、持平約42%、看漲約10%；其中，看跌比率為2015年第1季以來最低，且已連續4季下跌。

根據調查，民眾對未來房價看法最悲觀是在2016年，每10個人就有7個看跌房價；但自2018年開始，看跌比率維持5成上下，近5季調查看跌與持平比率約5：4，看漲則約1成，顯示自2015年房價修正以來，民眾對於房價看法逐漸轉趨中性。

行政院消保處昨天審議通過修正版「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，除禁止爐碴再利用於預售屋，若發現有使用可止付貸款，且可開罰業者。針對爭議不斷的屋簷、雨遮和陽台都屬附屬建物面積登記項目，也規定二○一八年一月一日以後申請建造、執照者，僅限「陽台」可辦理測繪登記。上述增修規定最快五月上路。

消保處本次修正通過「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，新增規定除了既有的梁柱、樓梯外，也增列基礎、承重牆壁、樓地板、屋頂為預售屋結構保固項目，由賣方保固十五年。

過去在房屋買賣時，交易雙方常因屋簷、雨遮和陽台都屬於附屬建物面積登記項目，發生糾紛。消保處表示，本次修訂在二○一八年起申請建造、執照者，其附屬建物面積，僅限「陽台」可辦理測繪登記，以減少建物虛坪買賣，與其衍生的交易計價爭議。

過去常發生消費者在買屋後，才發現買到摻有爐碴作為建材的「青春痘屋」。消保處修正規定，嚴禁工業用廢棄物使用在和人體相關的建材。消保處指出，買方若發現建商有使用爐碴情事，應立即要求撥款銀行終止撥款給建商，建商也應負連帶賠償責任。

消保處表示，若業者違反此規定，得依據「消費者保護法」規定，第一次先限期建商改正，若不改正，可處三萬元以上、五十萬元以下罰鍰，且可連續處罰至改善為止。

本次修改也增訂接通「自來水、「電力」與「天然瓦斯」費用負擔方式，如內管或外管定義是以「預售屋基地範圍」做區分，自來水及電力部分，則不論內、外管費用均由賣方負擔。在天然瓦斯部分，內管費用由賣方負擔，外管費用由買賣雙方議定，未議定者則由賣方負擔。

消保處也提醒，預售屋交易金額甚高，消費者簽約前應逐條詳閱契約內容，避免消費爭議侵害自身權益，若遇契約內容與「預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項」規定不符的部分，可請建商及代銷公司修改或拒絕簽約，以保障自身權益。

房市歷經一波盤整，其中新北市板橋地區在江翠北側重劃區每坪4字頭成交價的帶動下，區域交易量回升。永雄建設機構董事長劉炳煌，在江翠北側重劃區每坪4字頭成交價影響，新板特區周邊買氣有沉寂一段時間，不過去年開始，著重生活機能的換屋客積極進場下，新板特區周邊房市能見度提高。

劉炳煌強調，以板橋為例，新板計劃周邊開發已臻飽和，不過周邊生活機能成熟，相對於江翠北側重劃區來說，仍是換屋族出手的重點區域。以旗下「永雄卓閱」來說，每坪成交價落在6~7字頭，優勢是與新板特區有相對便宜一成左右的價差，加上周邊生活機能佳，新案規劃28~46坪、52~65坪的首購、換屋產品為主，切中市場需求，因此銷售率達六成左右。

在地建商永雄建設機構耗費17年時間，在新北市板橋實踐路旁整合1,300坪土地，推出預售新案「永雄卓閱」，是近年當地首個千坪以上的都更案，不僅在許久未有指標案問世的大新板地區中相當罕見，更吸引換屋客出手。

劉炳煌指出，該案去化最快的是52~65坪產品，顯示換屋族對於成熟商圈加上對區域情感連結，成為新案主力買盤；「永雄卓閱」住宅區總銷約90億元、商業區約60億元，其中商業區一到三樓規劃一般事務所，全案總戶數為274戶，為兩棟地上29樓、地下6樓的產品。

現任新北市不動產開發商業同業公會理事長暨永雄建設機構董事長的劉炳煌，其家族是被譽為板橋三大家族之一的劉家，民國42年從木材行開始接觸建築業，之後由建材轉型為建商，先後40餘年的時間，雖遭逢事業的大起大落，不過在從林口、龜山慢慢經營之下，最終回歸故鄉板橋推案，集團目前除了「永雄卓閱」外，還有三重、八里的自地自建案，兩案總銷分別超過7億元，新莊也有一筆通過危老重建計畫案在手，土城也有一筆都更案。

北市繼東區延吉街有店面認賠950萬出售後，最新實價揭露，市府站商圈也有店面認賠600萬轉手。房仲業表示，北市倒店風暴持續擴大，店面投資客心態已從觀望，轉為先跑先贏、認輸出場，賠售潮正在快速蔓延。

北市一級商圈租金高漲，近一兩年頻傳知名老店關門，店面待租空置情況也愈來愈嚴重，先前房東都死守租金，但近來已鬆 動，過去投資客轉售店面，大多加價兩三成以上，持有時間較長的，甚至要賺一兩倍才願意轉手。

自東區倒店風暴引發各界注目，台北市長柯文哲受訪也表示考慮課徵空店稅後，投資客心態明顯轉變， 延吉街一間店面，投資人以5,450萬元買進，持有五年後，日前以4,500萬元轉手，賠了950萬元。

最新實價資料，位於捷運市府站一號出口後方，基隆路一段147巷內一間約32坪店面，屋主在2014年以4880萬買進，今年一月以4280萬轉手，持有五年，賠了600萬元出場。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，該店面屬市府站商圈，但不在核心的永吉路30巷，較靠近外圍地帶，人潮相對較少，賣方認賠出售，除了個人資金因素外，可能也因找不到好租客。

陳炳辰表示，雖然該店面賠售，但成交單價每坪132萬，仍符合目前當地店面行情，五年前賣方以每坪150萬元取得，現在看來明顯偏高，加上市場對店面未來普遍不看好，屋主因此選擇賠售。

實價揭露，內湖碧湖旁的「勤美璞真碧湖畔」，多戶成交到一坪140萬以上，最高達162萬元，成為內湖新豪宅一哥，不過揭露價格為三、四年前預售行情，業者坦言，目前成屋後重啟銷售，開價較先前下修約15%。

雖然房價下修，璞真建設總經理汪家玗表示，「好房子不怕沒人要」，交屋至今沒有一戶退戶，反而不少住戶急著想搬進社區，目前有九成住戶裝修中，都希望能馬上入住欣賞美景。

內湖最貴豪宅原是位於金湖路、美國在台協會對面的文心AIT，2015年22樓以總價1.34億元、單價130.7萬元交易，為內湖第一，也是唯一站上一坪130萬元的豪宅。

本月初台北市政府揭露勤美璞真碧湖畔實價交易行情，成交時間在2014與2015年，共13戶，最高價為12樓的2.66億元，每坪162.6萬元，其次為11樓161.6萬元，其他成交價在139萬~158萬元之間，都高於文心AIT的130萬元。

信義房屋企研室專案經理曾敬德分析，近十年富裕階層崛起，對於住宅品質、管理、景觀等條件越來越重視，有較佳的景觀條件，如都會公園景觀宅、水岸豪宅等，搭配豪宅品牌建商設計規劃，往往能吸引富人目光，也有較強創價能力。

勤美璞真碧湖畔今年完工交屋後，重啟銷售。汪家玗表示，整體豪宅市場大環境不佳，碧湖畔重新銷售後，也下調開價約15%，不過已售的六成客戶沒有退戶，反而催促交屋，而且一交屋就立刻找人裝潢，目前九成住戶都在裝修，剩下一成，也都等設計師確認就展開裝修。

代銷業者表示，房市景氣反轉至今已四、五年，隨盤整時間拉長，買方多能接受房價下修的事實，不再因建案降價要求退戶。此外，由於不少地區房價從谷底慢慢往上回升，買方對後市也開始有所期待，不再急著認賠斷頭。

　　3月26日盤後，世茂房地産（0813.HK）發布2018年年報，截至2018年12月31日，公司實現營業額855.13億元（人民幣，單位下同），同比增加21.42%；毛利269.49億元，同比增加25.76%；股東應佔利潤88.35億元，同比增長12.76%；基本每股盈利264.7分；擬派末期股息每股70港仙。

　　年報顯示，2018年公司全年簽約額為1761.5億元，同比大幅上漲74.8%，實際銷售額目標完成率達到126%，增速領先行業，簽約額排名前進5位至第11名。

　　在限購持續、銀行額度收緊、融資管控、棚改降溫等多重壓力疊加的情況下，世茂2018年全年實現回款1374億元，回款額同比大幅上升70.4%。資金儲備方面，報告期內賬面現金為495.8億元，較2017年底上升50.2%。未動用銀行及金融機構等融資額度約人民幣400億元。2018年全年融資成本控制在5.8%。2018年至2019年2月共發行23.2億美元高級票據。2018年共發行21.5億元人民幣點心債。2018年獲批4年期5.7億美元及35.5億港元境外銀團，利率為Libor/Hibor+2.5%。公司2018年年底凈負債率降至59.4%，較年中下降3.3個百分點。長期借款佔比71%，短期借款佔比29%。

　　年報同時披露，公司子公司世茂股份（600823）2018年簽約額271億元，同比上升25.5%，營業額206.7億元，同比上升10.7%，股東應佔利潤24億元，同比上升8.0%，營收實現穩步增長。

　　2019年業績展望方面，公司在大灣區、長三角以及福建等區域持續加大布局，目前全國貨值超9000億元。其中，熱點區域：大灣區貨值2000億元、長三角貨值2250億元、福建地區貨值2100億元。集團權益前土地儲備約5538萬平米，全年新增權益後土地519億元，大部分位于一、二線及強三、四線城市。

　　董事局副主席兼總裁許世壇表示，世茂2019年握有3500億元可售項目資源，保守按照60%去化率計算，預計可實現銷售簽約2100億元，銷售規模有望再創新高。此外，另一個重磅消息是世茂未來拆分資産分別上市的計劃。許世壇回應酒店物業拆分事宜稱，力爭未來三年收入年均增幅達40%以上，並計劃在未來三年對酒店、物業進行分拆上市。

　　年報顯示，世茂2018全年酒店、商業、物業及其他收入同比上升26.9%，達46.1億元，其中各酒店總錄得收入人民幣19.1億元，EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）率30.8%；商業總錄得收入人民幣10.9億元，EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）率56%。

　　從“收斂聚焦”、“鞏固提升基本盤”、“矢量組織、冠軍組織、韌性組織”，到“活下去、活得好、活得久”，近年來，自帶話題流量的萬科不斷拋出一個個新名詞，成為行業熱議和猜測的焦點。3月26日上午，帶著新鮮出爐的2018年年報，萬科A(000002)在深圳總部舉行了業績推介會。針對房地産行業的未來、萬科的“護城河”、業務轉型進程以及萬科人才引進培養計劃等諸多方面的內容，萬科管理層進行了一一回答。

　　以能力領跑代替規模領跑

　　近年來，房地産行業的集中度提升越來越難，大型房地産商之間已經進入“高手對決”階段。對于行業競爭，萬科總裁祝九勝表示，從全球的經驗來看，單一開發商的市佔率最高會到6%-8%，公司過往通過對自己的能力定位和戰略定位，對規模的追求和依賴變得不那麼嚴重了，萬科未來要在能力上做到領先和領跑。

　　“所謂領先，我們要能夠先看到客戶的需求變化、市場的變化，能夠先一步找到答案。所謂領跑，就是能夠給客戶提供更多的産品和服務，贏得更好的口碑。”祝九勝表示，為了在能力上領先領跑，萬科已經在租賃住宅、物流、物業服務等多個領域找到了辦法。

　　祝九勝介紹，在租賃住宅方面，萬科從2007年開始探索，2008年在廣州有了第一個租賃項目萬匯樓，為低收入的家庭提供租賃方案，2014年開始大規模探索和布點，經過4年時間，現在已經開業運營超過6萬間，一年的租金收入接近8億；在物流業務方面，公司旗下萬緯物流管理面積現在也超過了971萬平米，進入了42個城市，各種經營指標在行業裡面相對領先，也能覆蓋融資成本；在傳統的物業服務方面，2018年物業服務業務板塊的收入達到了98億元，用4年的時間增加了5倍。

　　危機感驅動公司發展

　　從2018年秋天開始，萬科關于管理方面的各種説法開始在行業內不脛而走，有“收斂聚焦”、“矢量組織”、“冠軍組織”、“韌性組織”，還有廣為流傳的“活下去、活得好、活得久”。萬科一下子冒出來的這麼新名詞，背後的邏輯是什麼？在提出“收斂聚焦”、“基本盤”後，是不是意味著萬科別的轉型業務不做了，又回到基本盤上去了？

　　“萬科是危機感驅動的公司，而不是危機驅動的公司。”萬科董事會主席鬱亮表示，萬科2012年得出一個判斷，房地産行業進入白銀時代，白銀時代雖然沒有黃金時代那麼貴，但仍然是貴金屬。在白銀時代公司啟動轉型，這樣才讓公司有足夠的時間來探索和思考。這六七年以來，萬科對白銀時代的判斷從來沒改變過，公司對轉型堅定的認識也從來沒改變過。

　　“收斂聚焦，是階段性的總結和調整，收斂聚焦不是砍樹，而是修枝剪葉。一棵樹要經過適當的修枝剪葉才能讓根扎得更深，讓主幹長得更加粗壯，之後才能結出更多的果實來。這是萬科收斂聚焦、鞏固基本盤的本意。”鬱亮介紹，萬科2018年在戰略上做了小小的修訂，升級為“城鄉建設與生活服務商”，從配套上升到生活服務商，意味著公司不僅提供硬件，也需要提供軟件，不僅要提供空間，也需要提供內容。萬科試圖找到一條新的增長曲線，在這點上公司從來沒改變過、也沒動搖過。

　　會嚴密監控市場進行資産減值計提

　　近年來房企的融資成本一直在走高，萬科的負債率雖然比較低，但是也有上升的趨勢。萬科的財報顯示，2018年萬科的凈負債率為30.9%，而2016年和2017年分別為25.9%和8.8%。對此，萬科執行副總裁、首席運營官張旭表示，萬科一直以現金流為基礎，一直保持穩健的負債水平，目前的凈負債率是30.9%，維持在非常合理的區間。凈現金流方面，萬科持有貨幣1884億元，是短期負債的2倍，處于穩健的區間。

　　此外，對于外界關于今年萬科資産減值計提增加的疑問，萬科執行副總裁、首席財務官孫嘉表示，萬科每年都在嚴密監控市場和項目情況，並且對項目進行計提減值的測試和評估。今年萬科計提資産減值23.5億元。在是否計提減值的判斷上，會基于這個項目可變現的難易度，整個計提減值的過程要經過公司的審計委員會通過。在未來項目的繼續開發過程中，會持續根據市場變化情況和評估情況，結合實際情況來判斷是不是需要計提和調整的準備。

　　“大江大海”不是“海盜”行動

　　早在2000年，萬科制定了命名為“海盜”的挖人行動，中海成為“海盜”行動針對的對象，在三年的時間內，吸引近50位中海骨幹人員加入萬科，極大提升了萬科在工程質量和成本控制方面的管理能力。而最近一段一時間，萬科又提出了“大江大海”的人才計劃，外界因此有猜測，萬科是不是要啟動新一輪的“海盜”行動？

　　對此，鬱亮回應稱，2000年的時候萬科在發展過程中從中海挖了很多人過來。但現在的“大江大海”計劃跟“海盜”行動一點關係都沒有。“我們的戰略發生轉變，組織要相應轉變，要進行事人匹配。未來公司裡面不是基于人來做事，而是基于事找人。”

　　“萬科在自有人才上還是有信心的，但我們也無法擁有所有的優秀人才。還有優秀人才是否跟你適合匹配。” 鬱亮表示，在新的人才計劃中，首先公司會把內部變成人才的“大江大海”，另外也需要整個社會的“大江大海”，用來自外部的優秀人才來補充。未來公司更多的主張從具有服務意識的企業和行業去挖人，比如從工程管理、建設單位等乙方公司招人，這是“大江大海”計劃考慮的范圍。

　在拖延入市約一年之後，地處長沙湘江西岸洋湖新城的珠江頤德公館（又名珠江柏悅灣）的住宅（毛坯）核價終於塵埃落定，單價比周邊房價高出了約四成，這讓當地業界直呼“漲了姿勢”。

　　長沙市發改委近日在公開回復群眾來信時透露，珠江頤德公館專案1#-5#棟商品房監製均價已由該委監製，監製均價為14500元/平方米（毛坯）。


　　中國房地產報（微信ID：china-crb）記者通過瞭解後發現，這個樓盤近期之所以能引發強烈關注，不僅是其住宅單價高出了周邊項目約四成，更重要的是，還拖延入市，多次被當地政府部門警示、催辦的情況下核出的高價樓盤。

　　“這是不積極落實樓市調控政策的負面典型。尤其是在‘反炒房’的大背景下，還可以抵抗式地討價還價，那是對市場的極大不公。”當地不願具名的業內人士稱，由於此前這個樓盤銷售人員對外宣稱，其住宅銷售（含全裝修）均價會達2萬元/平方米，一度被長沙市尤其是大河西各樓盤視為定價的風向標。

　　在長沙大河西，濱江新城、梅溪湖國際新城、洋湖新城堪稱近年來長沙樓市的三大熱門區域。由於更靠近城市中心區，濱江新城又比洋湖新城具有明顯區位優勢。

　　“按珠江頤德公館之前那種定價期望值，如果我們樓盤（全裝修）住宅單價不定在2萬元/平方米以上，我都不好意思跟朋友說，我在濱江新城做開發。”令長沙濱江新城某開發企業行銷負責人所意想不到的是，拖延入市一年多的洋湖新城珠江頤德公館，此次住宅（毛坯）所核出的單價，竟然比濱江新城目前在售住宅（含全裝修）價格還高。

　　捂盤捂出高價

　　珠江頤德公館位於長沙河西的湘府路大橋南側，由湖南珠江實業(5.200, -0.06, -1.14%)投資有限公司洋湖分公司開發。去年7月初起，就有群眾不斷向長沙市政府《市長信箱》投訴稱，專案在已封頂、有現房可售的情況下，卻不對外銷售。面對當地政府嚴打“捂盤惜售”行為，這個項目售樓部選擇了直接關閉，售樓人員更換了一撥又一撥。

　　2018年6月25日，長沙市政府辦公廳下發《關於進一步加強房地產調控工作的通知》（長政辦函[2018]75號），要求在建樓盤已達到預售條件的，必須在30日內辦理預售許可，以加快房源入市。對“捂盤惜售”的房地產開發企業，一律納入“黑名單”管理。

　　針對群眾的投訴，長沙市住建委公開回復稱，珠江頤德公館如30日內未辦理預售許可，會被列入黑名單，歡迎群眾向執法部門舉報。


　　長沙市政府《市長信箱》的公開回復也顯示，此後該樓盤所在地的湘江新區建設環保局分別於2018年6月28日、10月24日向開發商下發了《關於加快房源入市的催辦通知》。不過，珠江頤德公館仍未當即辦理核價和預售許可。

　　坊間，當地業內不少人士傳言，在長沙聲勢浩大的“反炒房”戰役中，珠江頤德公館一再拖延入市的主要原因是，其住宅當時詢價單價（毛坯）或只能在12000/平方米左右，通過全裝修變相漲房價更是難以如願。

　　去年七八月間，在這個項目北側，位置更接近市中心城區的中國電建(5.650, -0.13, -2.25%)地產•湘熙水郡專案，經長沙市商品房銷售明碼標價審核監製部門聯合審批的90-144平方米剛需房源，銷售均價為9540元/平方米，144平方米以上的非剛需房源均價也僅為10276元/平方米。

　　按照長沙市發改委、市住建委、國家統計局長沙調查隊三部門2017年6月29日聯合印發的《長沙市商品房銷售價格明碼標價監製操作規程》（長髮改〔2017〕236號）檔精神，專案申報預售許可，2016年10月無銷售記錄，但預售審批均價在長沙市房地產調控以後審批的，且申報業態、品質無顯著差異，以預售部門或價格主管部門出具的已審批均價詢價。

　　作為2016年10月無銷售記錄的新專案，珠江頤德公館專案雖然申報業態、品質與周邊專案無顯著差異，但其很顯然不願意接受以預售部門或價格主管部門出具的已審批的均價詢價。

　　為了加快房源入市，緩解市場供需矛盾，2018年10月23日，長沙市發改委、市住建委、市國土局和國家統計局長沙調查隊四部門又聯合印發《關於進一步完善我市新建商品住房銷售明碼標價監製有關事項的通知》（長髮改價調〔2018〕241號）要求，凡長沙市範圍內新建商品住房（不含保障性住房、經濟適用住房、定向開發、單位自建房、拆遷安置房）已達到預售條件的，應在10個工作日內辦理銷售價格監製，對於沒有銷售記錄的樓盤，可以按照“成本+利潤+稅費”方式的成本法監製。

　　此外，該通知還明確了辦結期限。新建商品住房已達到預售條件的，應在10個工作日內辦理銷售價格監製；已辦理價格監製的樓盤專案，應在20個工作日內辦理預售許可證。也就是說，從達到預售條件到核價，再到辦理預售許可證，應該在30個工作日內辦理。

　　公開信息顯示，在“反炒房”和成本法核價的雙重背景下，直到去年11月中旬，珠江頤德公館項目才辦理詢價事宜。今年3月20日，長沙市發改委在公開回復群眾來信時稱，珠江頤德公館1#-5#棟商品房監製均價已由該委監製，監製均價為14500元/平方米（毛坯）。



　　房價恐慌來襲

　　拖延入市約一年，被核出的住宅單價又高出了周邊項目約四成，這讓當地不少媒體人士也稱“看不懂”。加之今年春節以來，長沙市集中推出了一批雙限地，地價、房價雙雙上漲，使得當地購房者的恐慌情緒加劇。

　　據湖南中原資料平臺顯示，上周長沙市一手住宅成交1005套，成交面積11.75萬平方米，環比分別上漲45%、17%。

　　在當地業內人士看來，儘管目前長沙樓市的成交值相較於去年還是處於一個較低點，但購房恐慌情緒一旦蔓延開來，穩地價、穩房價、穩預期將面臨壓力。

　　除了上述因素，被不少購房者質疑為質價不符、監管缺位的長沙全裝修政策也在明緊暗松，人們擔心全裝修會繼續變相漲房價。

　　公開層面上，長沙市自去年7月份下旬以來暫停了全裝修項目價格備案，並在去年12月初啟動了對全裝修項目的專項檢查，但離當初專項檢查承諾在1月底前進行整改總結的期限已過多時，長沙市仍未公佈專項檢查執法整改結果，且在實際操作層面，依然不斷審批出新的全裝修項目，甚至有出現全裝修價格突破之前2500元/平方米“天花板”限價的跡象。

　　“在目前長沙樓市正常調整的氛圍下，這樣高價的樓盤會有人要嗎？”有當地業內人士認為，如果以漲房價的方式，達到快速推地的目的，容易給後續樓市帶來較大波動。

　　在房價已造成購買恐慌的同時，長沙的一些片區也開始在聯合多方力量，為加緊推地造勢。3月28日，湖南湘江新區發展集團將主辦梅溪湖地產行業峰會，在梅溪湖國際新城二期推出一批地塊。

要規模不要高負債的正榮地產(06158.HK)交出上市後首份成績單。3月24日，正榮地產公佈2018年年度業績。財報顯示，期內公司實現營業收入264.53億元，同比增長32.3%；股東應占利潤21.21億元，同比增長50.5%；股東應占核心利潤19.52億元，同比增長70.7%。

對房企而言，利潤的向好首先源於規模增長。2018年，正榮地產合同銷售額1080.17億，同比增長54.0%，完成全年1000億元銷售目標，躋身房企千億陣營；合同銷售面積644萬平方米，同比增長69.8%。

具體到各項盈利指標，正榮地產毛利率由2017年的21.1%上升至22.8%，股東應占核心利潤率由去年同期5.7%提升至7.4%。財報內容顯示，毛利率的提升，主要受益於2018年結轉均價同比增長33%達到17445元。

從2015年到2018年，正榮地產用四年時間完成從230億到千億的跨越。2015-2018年其合約銷售額、合約銷售面積複合增長率分別為67.3%、61.0%。

在這千億銷售金額中，一線城市占3.8%、二線城市占84.8%、三線城市占11.4%，蘇州、南京、南昌三座城市佔據前三甲。長江三角洲經濟區、海峽西岸經濟區、中國中部經濟區、環渤海經濟圈及中國西部經濟區分別貢獻約52.7%、25.8%、14.1%、5.6%及1.8%。

然而，將自身定位為“改善大師”的正榮地產，過去一年的合約平均售價卻有所下降。2018年這一數字為16765元╱平方米，而2017年同期為18484元╱平方米。

對此，正榮地產執行董事、副總裁兼財務總監陳偉健稱：“銷售均價下跌不是問題，主要因為2018年公司在二線城市銷售占比大幅提升，如上海等一線城市銷售占比減少。”

相較價格端反映出的市場認可度變化，正榮地產的核心問題一直是高杠杆率。

自上市以來，其較高的負債率一直備受關注。去年業績會上，正榮管理層承諾：2018年計畫將淨負債比率降至100%以下。而2017年，這一數字高達183.2%。從財報數據看，計畫已然達成，截至年末，正榮地產淨債務與權益比率下降至74%。

實際上，自去年IP0以來，正榮地產通過多元化融資，於年內先後發行優先票據7.6億美元、公司債券人民幣20億元及資產支持證券人民幣35.04億元。在實現降負債的基礎上，提升長債占比。

從償債指標來看，其流動比率也由2017年的1.3增加至2018年的1.4。通常來說，流動比率用來衡量企業流動資產在短期債務到期以前，可以變為現金用於償還負債的能力。比率越高，企業資產的變現能力越強。財報稱，流動比率增加系流動資產增加所致。

縱然各項指標向好，但正榮地產目前負債率仍處於較高水準。2018年，其總資產為1413.99億元，總負債1169.20億元，負債率82.69%。此前2015-2017年，其負債率分別為89.40%、89.64%、88.51%。

目前，正榮地產一年內需要償還的短期有息負債中包括優先票據10.9億元，公司債券11.2億元，以及計息銀行貸款及其他借款216.3億元，合計238.4億元。而期末在手現金及現金等價物為225.4億元，低於一年內償債總額。

規模與債務仍需平衡的情況下，正榮地產將2019年銷售目標定為1300億元，目標增長僅20%。顯然，跨過千億後的正榮地產，正在調整自己的發展節奏。目前，其土地儲備共計2456萬平方米，平均成本4491元/平方米，貨值約人民幣4200億元。

國銳地產（００１０８）發盈喜，截至去年１２月３１日止年度純利將不少於３００萬元，而２０１７年度則錄得虧損約６５００萬元，而轉虧為盈主因去年收購的英國Ｊｕｘｏｎ　Ｈｏｕｓｅ租金收入、物業管理業務的經營表現改善，以及在美國聖莫尼卡發展項目的公平值收益。
該集團預期於本月下旬公布業績。

世茂房地產（00813）公布2018年業績，截至去年底止全年盈利88.35億元（人民幣．下同），按年增長12.68%；倘若撇除稅後主要非現金項目影響，則核心盈利上升23.4%，至85.51億元。每股盈利264.7分，派末期息70港仙。副主席兼總裁許世壇表示，集團今年合約銷售目標為2100億元，較期內實際銷售增加約兩成。

今年銷售目標2100億人幣

公司去年收入按年升21.42%至855.13億元，合約銷售金額增74.8%至1761.5億元，完成全年銷售目標的125.8%。許世壇稱，今年訂下2100億元的銷售目標只是保守估計，目前可售貨值達3500億元，計及今年新收購項目，可售貨值更超過4000億元，若按2018年實際去化率約65%估計，今年合約銷售金額將超過2100億元。

許世壇預期，今年內地樓市有10%下行空間，料一二線城市樓價微升，銷量穩定增長，而三四線城市價量均承壓；目前土地市場已見升溫，靠拍賣買地已很難，集團傾向藉收購補充土儲，今年首季已完成1000億元貨值的收購，而全年土地投資約60%會於上半年完成。

許世壇又透露，集團將繼續專注收購一二線城市土地，並正加快投資大灣區，但認為現時區內地價較貴。目前手持土地儲備中約2000億元位於大灣區，在香港、深圳、廣州及佛山皆有項目，今年可售貨值中約300億元來自廣深項目，預計今年大灣區項目銷售可佔整體約一成。此外，明年計劃於香港推售兩個樓盤，加上酒店及其他商廈陸續開業，相信未來灣區銷售佔比可增至兩成。

期內，世茂酒店、商業營運、物業管理及其他收入按年增加26.9%。許世壇期望，酒店及物管業務今年收入可增40%，目標3年內把相關業務分拆上市。

居屋身價隨私樓急漲，天水圍天富苑有3房戶剛以未補地價490萬元售出，呎價達7538元，樓價及呎價創該居屋未補地價最高紀錄。

祥益地產分行經理謝利官稱，天富苑O座善富閣高層5室，實用面積650方呎，獲同區客以未補地價490萬元承接，呎價7538元，樓價及呎價俱打破去年11月由P座逸富閣高層5室造出的485萬元及呎價7462元紀錄。業主2010年以未補地價108.5萬元購入上址，賬面賺381.5萬元（約3.5倍）。

九十後加5萬搶贏欣盛苑

粉嶺居屋欣盛苑現追價搶盤，利嘉閣地產區域董事陳永強說，F座欣彩閣低層3室，實用面積401方呎，兩房間隔，以已補地價425萬元放售，因單位同時獲5組買家出價洽購，有「九十後」買家為購得單位不惜追加5萬以已補地價430萬元購買，呎價10723元。原業主1993年以未補地價53.84萬元購入，賬面升值376.16萬元（約7倍）。

消息稱，何文田御龍居2座低層D室，實用面積792方呎，3房間隔，原於去年4月以1200萬元售出，惟同年6月被買家撻訂，原業主同月把單位重新以1350萬元放售，剛減至1210萬元沽出，呎價15278元。原業主1998年斥338萬元購入物業，賬面升值872萬元（約2.6倍）。

萬科董事會主席郁亮昨在業績會上表示，從2012年開始萬科提出「房地產白銀時代」，接著啟動轉型，在過去的六七年來，萬科對白銀時代的判斷沒有改變過，對轉型的決心和認知從來沒有改變過。

公司總裁、首席執行官祝九勝稱，沒有一家大企業在轉型的過程中，會那麼容易，這條路很艱難，但是萬科很堅定，公司的原則是先能力，再規模，先看客戶，再看市場容量。在不斷的探索中，萬科對其抱有基本的信心。

租賃住宅 年租金收入近8億

他稱，地產行業既有機會，也有集中度面臨的一些挑戰。以租賃住宅為例，萬科從2007年開始探索租賃住宅，2014年大規模的探索和佈點，經過4年時間，現在已經開業在運營的已經超過6萬間，一年的租金收入接近8億元人民幣，這一塊的錢很難賺，但是服務客戶的數量更多了，也增加了公司在城市的濃度。

郁亮稱，萬科業務轉型是圍繞房地產作更好的探索改變，現在萬科正在「修枝剪葉」，尋求根基穩固。他表示，2019年，面對高度的不確定性，萬科應該摒棄一切投機、僥倖心理，跳出路徑依賴和牛市思維，圍繞「城鄉建設與生活服務商」的戰略定位，依託事業合夥人機制，堅持以「客戶為中心，以現金流為基礎，合夥奮鬥，持續創造更多真實價值，實現有質量發展」的長期經營指導方針，穩住基本盤。

　　樓市回暖，各區屋苑亦錄高市價成交，其中麗港城中層戶，以呎價15629元易手，高市價約7%。

　　中原分區營業經理洪金興指，藍田麗港城8座中層C室，面積517方呎，屬2房間隔，座向南方，擁開揚景觀，屬屋苑優質盤，議價後獲用家以808萬承接，呎價15629元，成交價比市價高約7%。

　　美聯首席高級營業經理鍾家豪表示，荃灣荃威花園E座中層8室，面積534方呎，以599萬成交，呎價11217元，成交價比市價高約2至3%，買家為80後上車客。

　　利嘉閣高級分區經理梁啟豪稱，北角維峯低層B室，面積280方呎，屬1房間隔，獲買家以716萬購入，呎價25571元，成交價比市價高約5%。

　　祥益分行經理謝利官表示，天水圍天富苑O座高層5室，面積650方呎，以490萬（未補地價）獲區內綠表客承接，呎價約7538元，成交價比市價高約10%，同時創屋苑未補價單位新高價。

　　世紀21奇豐分行區域經理胡佩碧指，馬鞍山新港城H座低層07室，面積374方呎，屬2房間隔，座向南面，並外望景觀開揚，單位放盤1個月後，獲買家「零議價」以630萬購入，呎價16845元，成交價比市價高約2%。

　　港置高級客戶經理林桂新表示，荔枝角美孚新村二期吉利徑2號低層D室，面積695方呎，屬3房間隔，原以920萬放售，終以905萬獲屋苑兩房戶業主承接，呎價約13022元，成交價較市價低約6%。

　　美聯高級分區營業經理熊建明表示，馬灣珀麗灣1座低層H室，面積579方呎，3房間隔，經議價後以660萬成交，呎價11399元。

　　世紀21嘉聯分行經理林泰和表示，鴨脷洲海怡半島怡樂閣高層D室，面積641方呎，3房間隔，望開揚景觀，獲用家以1037萬購入自住，呎價16178元。

　　內房雅居樂副主席陳卓賢旗下公司，上月以11.3億最高價奪得大嶼山長沙地皮，政府昨公布所有標價，其中標價較次標的9.95億，高出13%，差額約1.34億，差幅未算太多；同時，亦有個別財團抱「執雞」心態，最低出價較中標價低逾76%。

　　上月開標的長沙住宅地，由內房雅居樂副主席陳卓賢旗下公司，力壓其餘八個入標財團，以最高標價11.3億投得，每呎樓面地價1.27萬，地政總署昨悉數公布所有標價，出價介乎2.66億至9.95億，每呎地價由2999至1.12萬。

　　中標價較次標的9.95億，高出約1.34億，相差約13%，差幅未算太多。至於最低標的出價為2.66億，與中標價相差約8.64萬，樓面呎價2999元，較中標價低逾76%。

美國 2 月新屋開工下降近 9%，大幅低於一年前水準，進一步證實全面下滑的房屋市場依舊未展現太多火花。

根據美國商務部報告顯示，2 月新屋開工下降至年率 116 萬棟。

接受 MarketWatch 調查的分析師平均預估，2 月新屋開工年率為 121 萬棟。

2 月新屋營建許可下降 1.6% 至年率 130 萬棟。

2 月獨棟式新屋開工下降 17% 至年率 80.5 萬棟，

美國 1 月新屋開工由 123 萬棟上修至 127 萬棟。新屋開工數據易於波動，往往會大幅修正。

美國利率大幅下降，可望促使更多買主進入房屋市場，營建商也將增加新建房屋，但不預期會出現榮景。

房價儘管近來下跌，但依舊偏高。建商則面臨多項困境，包括法規更趨嚴格，土地成本上升，及缺少建築工人，管制移民使得缺工更加惡化。