329檔期後將邁入房市傳統旺季。今年主要看點包括板橋江翠北側重劃區、新店央北重劃區，以及桃園A7重劃區等。代銷業者表示，看屋人潮較去年同期多，整體市況僅較去年同期稍好，而329檔期至今累積的潛在買盤，可望反應在第2季的成交量上，預計能較第1季成長三至四成。

今年329北台灣推案預估量2,225.1億元，較去年量增逾百億元，依然以新北市推案量最高，預估將湧現逾900億元巨量，其中更以板橋案量超過350億元最可觀，約占全新北市檔期案量三分之一，主要集中於江翠北側重劃區，包括「帝國花園廣場」與「麗寶北歐莊園」等兩個大型指標案。

此外，桃園案量最高的行政區為桃園、龜山兩區，預估量均突破百億元以上。桃園供給量多來自中路重劃區，龜山則是A7重劃區，尤以基地超過4,000坪「A7地王竹城甲子園」，總銷高達135億元案量最大。
海悅廣告總經理王俊傑表示，今年329檔期復甦走勢較2018年微揚，來客狀況也與去年同期相比稍好，觀察發現只要建案價格能讓消費者認同，買方考慮時間明顯縮短，預計第2季市況，若自住客持續支撐市場，交易量較能反應出來。

針對329檔期表現，創意家發言人柯仲武表示，329檔期來客量穩定增加，加上後有五一勞動節接棒，創意家有信心旗下個案第2季的來客與成交量，都能較第1季成長三至四成。

柯仲武指出，農曆年後氣候轉好，看屋人潮持續出籠，第2季增溫的主因包括九合一大選後，韓流效應提振經濟話題，市場氛圍信心增加，潛在買盤持續累積當中，除了這類「有望客」持續攀升外，6月也逢結婚旺季，不少新人在第1季看屋，預計買盤可望陸續反應在第2季，也就是房市傳統旺季。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，從3月表現來看，新建案市況雖有回溫，但稱不上熱絡。

由於3月公開的部分新建案已經潛銷預收，所以開賣初期銷售率可以直衝到五成、甚至更高，進而推升3月的成交組數；但若未經潛銷直接開賣則遜於去年同期，因此房市是否能夠強勁復甦仍有疑慮，後續值得關注。

商圈店面的發展，區域人口是關鍵。台中市連年人口淨成長，平均每年增加近2萬人，目前為280.4萬人，因此帶進消費力之餘，又因低利率環境持續，雙雙刺激店面交易熱度，業者統計去年台中店面買氣持續增加，且單價逾100萬元以上店面便達15筆。

低利率促進買氣
鄉林不動產研究室近日統計實價登錄資訊，發現台中市2018年店面交易資料有657筆，雖與2017年差異不大，但每坪達到100萬元以上的黃金店面則有15筆，較往年多。依交易單價前10名，分別為南屯區大墩路2筆，北區五權路、中清路2筆，北屯區崇德路二段、東光路2筆，西屯區文心路三段、文華路2筆，西區中興街及大里區爽文路各1筆。

台中店面交易熱絡，一方面是因建商獵地不手軟，二方面是低利率帶來的甜美報酬率。鄉林建設副總經理方偉民分析，「台灣利率持續連11低檔，但店面、住宅租金卻背離上揚，對於有自住及創業需求的人來說是『租不如買』，無論是台商或中小企業主、高階經理人，都在尋找報酬率佳的投資標的，促使店面交易升溫。」

觀察單價「百萬俱樂部」的店面交易，多集中在已成熟的舊市區商圈，既有機能優勢，也有地價保值效果，買方通常評估店面效益外，亦看中該地點的「重建潛力」。

單價王位大墩路
鄉林不動產研究室舉例，如台中科技園區還有廣大就業人口，讓人口正向成長，故在自用需求續增的前提下，不動產交易溫和擴張。

去年店面單價王前2名都位南屯區大墩路，總價各為2.8、1.9億元，單價各為236.3、199.1萬元，該店面原由販售戶外露營用品的桃源戶外承租，目前已拉上長安建設的布條，將推出新案，市場預估開價每坪落在4字頭；另外店面單價第3、4名，則由連鎖企業購入，置產意味濃厚。

此外，目前不少住宅預售案的店面產品，銷售也不錯，如2月才開賣的鄉林潭子案，目前15戶店面已剩下2戶，不少還是合併打通；興富發烏日造鎮案，店面銷售速度也相當快，業者表示，總價2000萬元以下的店面需求強勁，顯示不動產仍是資金最佳避風港。

說到台中房市，西屯區七期重劃區的精華地段當仁不讓，如市政路短短2公里聚集頂級商辦、一線豪宅，房價每坪衝到6字頭，沉寂一時的土地交易也開始熱絡，每坪最高達266萬元；而西屯區水湳經貿園區，近年則以後起之秀，成為第二大房市亮點，土地單價逼近200萬元，在地房仲直呼：「比七期更七期！」

市政路為台中市七期重劃區最知名豪宅聚落，短短2公里集結各大一線豪宅品牌建商的作品，去年該路段有3大指標土地成交，包括興富發建設買下市政路原Lexus車廠千坪土地，豐邑建設購入市政路、河南路口的親家建設接待中心用地，聯聚建設也悄悄布局市政路近河南路的空地。
其中豐邑建設去年底相中的親家建設土地，基地面積達2493坪，成交價每坪達266萬元，創下去年最高價。該建商還持有惠中路、市政路的數千坪商業用地，早期曾傳出要蓋複合式商場，目前還在規劃中。

聚集頂級商辦豪宅
除了沿路豪宅林立，頂級商辦如地上38樓的台中商銀企業總部「台中之鑽」，也讓該路段增添濃厚金融氣息。由於先天地利優勢，實價登錄揭露，去年當地指標豪宅「聯聚保和大廈」、「謙臻邸」價格都達5字頭，甚至站上6字頭。
太平洋房屋7期秋紅谷加盟店經理廖香婷表示，七期新市政中心已飽和，該路段的商業開發將緊接而來，成為建商卡位考量因素，且市政路未開發土地在去年的成交價格不俗，未來隨著豪宅區域發展成熟，還有機會向上攀升。
至於鄰近的台中水湳經貿園區，在許多重大建設的拉抬下，也成新興房市亮點，儘管水湳智慧城尚未啟用，建設利多已反映在土地價格上，去年周邊土地已出現單價逼近200萬元、不輸七期的成交行情，許多建商看準該區發展潛力，近來也爭相進場購地推案，目前中清路以西的建案，每坪38萬元起跳，水湳經貿園區內至少50萬元起跳，中清路以東的舊眷村區落在31~32萬元起跳。

水湳智慧城潛力大
「比七期更七期！」一名資深房地產業者表示，七期重劃區從20年前土地十幾萬元，至今房價每坪40萬元身價，一路慢慢爬升才有現在的地位，但觀察水湳經貿園區周邊，尚未大量推案，每坪就達50萬元身價，笑稱「水湳智慧城不是下一個七期，是比七期更七期！」
水湳智慧城所以受矚目，因整個園區廣達254公頃，光中央公園就佔67.34公頃，換算下來每3坪就有1坪綠地。
此外，政府預計砸下500億元打造綠美圖、中台灣電影中心、國際會展中心、水湳轉運中心、智慧營運中心等5大亮點建築，重大建設密集度之高全台少見，也造就不凡身價。
雖然目前僅中央公園完工、智慧停車場、水資源處理中心完工，其他建設尚未到位，但看好水湳智慧城的未來發展潛力，吸引包括寶輝、龍寶、帝璟、創健、華相、親家等建商，近年爭相插旗周邊購地。近期帝璟建設推出當地首案「帝璟謙和」，規劃地上24層樓建築，以換屋族為主力，每坪開價34∼39萬元，成為中清路以西目前唯一新案。
帝璟建設副總經理陳金山表示，面對「都市之肺」的中央公園，「帝璟謙和」尚未正式推出已銷售3成，且單是農曆春節過後至今，就賣出6戶，其中包含退休族、台積電員工，銷售成績不俗。

【水湳經貿園區小檔案】
面積：約251公頃
範疇：北鄰環中路、西鄰12期重劃區逢甲大學、南鄰河南路、東鄰單元8自辦市地重劃區
5大分區：生態住宅區、經貿專用區、文化商業專區、創新研發專區及文教區
重大設施：
◎中央公園：目前驗收中
◎水湳智慧城地下停車場：已完工，委外管理中
◎水湳水資源回收中心：已完工，試轉運中
◎水湳國際會展中心：施工中，預計2023年完工
◎台中綠美圖：招標中，預計2021年完工
◎智慧營運中心：暫停履約中
◎中台灣電影中心：施工中，預計2020年完工
◎水湳轉運中心：規劃設計中，預計2022年啟用
資料來源：台中市政府、《蘋果》採訪整理

中市建功重劃區 地價5年翻倍漲

台中市南屯區的嶺東建功自辦重劃區，近年推案火熱，推案量直逼千戶，地價的熱度也不遑多讓。力麒建設近期將原本要推出的「建功段案」，面積2405坪土地帶建照售出，交易總金額達18.2億元，換算每坪高達62萬元。買方富宇地產則是首次進軍嶺東，將推出首購小宅產品，開價每坪25萬元以上。

這塊土地位於建功自辦重劃區的建功路，是5年前力麒建設向國防部取得的都更土地案，當時買價7.73億元，換算單價26.6萬元，近期則傳已出售，以總價18.2億元賣給富宇地產，創下當地少見的單價6字頭高行情，短短5年內地價漲逾1倍。

將推首購小宅產品
事實上，力麒建設早已取得該地建照，年初產品規劃28至53坪，總戶數608戶，總銷約57億元，如今轉保守售地，力麒建設發言人柯賢仁說：「含建照出售給在地建商，主要是在地建商出價很不錯，符合期待報酬，因此提前實現獲利；另一方面布局重心仍以台北為主，考量到人員、工務等管理上的困難，加上近年中部並無購入其他土地，成本考量下決定售出。」

在地房仲表示，嶺東建功推案戶數近期至少上千戶，推案強度是有史以來最高，清一色都是小坪數低總價產品，單價也都不便宜，北部上市建商不一定能「強壓地頭蛇」，太過競爭也可能是出售因素之一。

接手該地的富宇地產表示，建功自辦重劃區規劃完整，附近生活機能齊全，看好後市，將規劃30∼40坪、2∼3房產品，暫定單價25萬元以上，力拼今年底進場。

值得一提的是，豐邑建設年初才以每坪60.56萬元價格，標下南屯區春安路與春安路56巷的2514坪住五土地，總價15.22億元，同樣都是6字頭高價土地。

隨著台中、彰化的房價日益高漲，近期吹起用相同預算外溢至南投置產的風潮。然觀察近年南投縣草屯鎮已推出不少指標大樓建案、不乏有上市櫃建商如太子建設、富宇地產搶進，房價也往每坪20萬元推升，因此許多建商改而瞄準土地價格更低的南投市，甚至有建商在同條路上分別推出電梯別墅案與首購大樓案，且2案並行銷售的特別景象。

台北市建商富錸建設看準南投市潛力，首先在南投市中心、復興路推出電梯別墅案「吉富苑」，基地面積達1600坪，總戶數45戶、總價1488~2860萬元，是該區少見的大面積基地整體開發社區，因追求在地豪宅標竿，採用筏式基礎設計，更特殊的是還加強採用16組強固消能制震阻尼器，創下南投市透天別墅首例。
該案另規劃二進式社區大門、24小時警衛管理、地下室停車、人車分道、垃圾冷藏中心等高規格設計，因此自今年4月完工以來，已吸引企業主、醫生、退休公教人員購屋置產，在春節期間回流的台商更下手2戶，至今已賣破3成。

別墅豪宅案賣破3成
不過銷售總監楊嘉麟透露，南投市受921大地震影響，民眾對大樓產品較有抗性，因此至今近20年來，當地沒有再出現大樓建案，而他在銷售透天案「吉富苑」陸續接待的400組客戶中，居然有200組客戶額外詢問是否有大樓住宅。

小宅大樓每坪16萬起
其實近年針對當地居民需求，推出大樓案而熱賣的業者，已有在地建商寬心開發的「時尚寬心」、日月潭建設「山水匯」，皆是2~3房小宅大樓，房價每坪16萬元起跳，銷售表現頗佳。

而富錸建設原定要續推透天別墅案的第2期，也因此改變策略，推出預售大樓案「吉富市」，規劃33坪純3房規格，含1平面車位與2格機車位的總價600~650萬元，屬於區域低價，不僅漳興國小就在隔壁，基地對面就是幼稚園，主攻小家庭的首購族，也創下1個月內就賣破5成，與「吉富苑」主攻的高價換屋客層區別。

2案位於漳興國小兩旁，交通便利，車程2分鐘可上國道3號南投交流道，車程3~5分鐘可到南投縣行政中心、南投醫院、縣立體育場、縣政府、南投高中、南投高商、地方法院、南崗工業區、家樂福、傳統市場等，到中興新村、台中市區的車程時間也只需半小時。

通勤台中比想像中快
住在南投市、每天通勤往返台中市上班的黃小姐表示：「其實車程沒有想像中久，大約20~30分鐘就可到中港交流道，比從台中郊區進入市區還來得快速。」南投縣仲介公會理事長吳俊邦表示，南投市人購買透天的預算頂多800~900萬元，因此總價500~600萬元的大樓，對年輕人具吸引力，但由於內需有限，建商莫不極力以「房價差」吸引來自周邊草屯、彰化、台中等、房價較高城市的買方。

舊區新生，房市也跟著牽動！台中市東區是近年舊市區翻轉計劃中最重要一環，受惠於當地利多持續釋出，讓該區房市開始受到矚目，10年來房價噴漲1倍，3年內新屋平均房價站上2字頭，帶動在地建商紛紛挺進推案，建案增長數量也是近期少見。

新站周邊建設吸買氣
台中車站周邊近來利多頻頻，包含台中大車站新站啟用、秀泰廣場開幕、李方艾美酒店完工等，近期又有三井不動產簽約投資台糖湖濱生態園區、綠空鐵道等建設，接連帶動東區、中區商業活絡，提升周邊房市買氣。
萬閤廣告副總經理卓慶能認為：「以往對台中車站周邊印象就是老舊，如今可說是一次補足利多，也許給了東區美好願景，因此吸引不少購屋族回流、建商進駐推案。」

利多建設不只翻轉街景風貌，對房市更如同吃下定心丸，林維建設成屋案「湖濱雙星」近年就創下成交單價25萬元上下的當地新高價，今年還有新案「國聚之禮」、「浩瀚MVP」將進場，市場預估房價每坪站上2字頭。
其中「國聚之禮」正處醞釀階段，規劃坪數 37~46坪的3、4房格局，預計5月公開銷售，總銷約20億元，均鎖定首購客層，實際售價未定。在地房仲評估，三井對於塑造話題效益最明顯，東區作為第2個中部據點，也將進駐延宕開發超過10年的「台糖湖濱生態園區」商業區土地開發案，為東區近年最大筆投資招商，勢必帶動附近房市與商圈發展。

東區商圈近年人潮減，倒店不斷，店面價格一路下滑，但房仲統計商圈住宅房價，去年均價每坪87.5萬元，不跌反漲，在北市六大百貨商圈中仍排名第一。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，東區人潮減少，主要影響鐘表精品、大型餐飲店面，一般生活所需店面，包括百貨、美妝、超商、超市、服飾等依然林立，當地交通方便，機能成熟，仍被視為蛋黃中的蛋黃，房價因此居高不下。

台灣房屋智庫近日統計北市東區、信義、八德微風、南西、北車、天母忠誠等六大百貨商圈住宅房價，2018年和2017年相比，五個回漲，北車商圈年漲11%最多，東區、信義、南西、天母約上漲1~3%，八德微風一帶房價小跌1%。

以價格來看，目前仍是東區住宅房價最高，每坪達87.5萬元，其次為信義商圈85.6萬元，第三是微風八德83.5萬元。北車商圈、南西商圈、天母忠誠商圈均價都是六字頭，在62至64萬元之間。

張旭嵐表示，大型百貨公司大多座落在機能成熟，交通便捷的區域，由於集合各項優勢條件，周邊住宅身價不凡，即使先前受房市整體下滑影響，房價小幅修正，但房市買氣稍有回升，即率先回穩。

以東區商圈為例，區域平均房價在房市高點時高達九字頭，2017年雖下修至86萬，但2018年即出現回升。當地店面風雨飄搖，外圍店面陸續出現認賠出售，整體店面成交價也不若以往，但住宅方面，住戶仍普遍惜售，賠售不多。

信義商圈也一樣，區內豪宅雖然仍在盤整，但周邊包括松仁路、北醫商圈住宅在信義計劃區百貨群拉抬下，房價也往上走。

北車、南西以及天母忠誠商圈也十分明顯，房市氣氣稍轉好，區域買氣立刻浮現，北車一帶因交通便利，租屋需求旺，投資買盤進場，房價從前年一坪57萬元上升至64萬，漲幅達11%；南西商圈去年交易逾500件，買氣最旺。

商圈的集客力影響店家甚大！台北市信義路五段的美式運動餐廳1Bite2Go Cafe & Deli，是松仁路至莊敬路段中唯一位大馬路的獨立店面，已於1月底因租約到期悄悄收店，月租約28萬元符合行情，專家分析，主因是該區餐廳不集中，無法產生集客效應。

台北市信義區繼忠孝東路五段與永吉路口的「金鑛咖啡」於今年1月吹熄燈號後，信義路五段的1Bite2Go Cafe & Deli，於2014年開幕，地段精華，正對台北世貿，步行至台北101大樓僅約2分鐘，卻同樣在1月底時歇業，目前店面已清空，並貼出招租廣告。

單坪租金約4000元
該店房東透露，與該餐廳租期5年1簽，餐廳收店原因是租約到期，月租金約28萬元，店內實際營業面積共70坪，為打通2間格局，其中23坪為另一位房東所有。香港商匯泓不動產副總吳懿倫表示，該店換算單坪月租金4000元其實不貴，附近店面租金行情單坪約4000∼5000元。

根據1Bite2Go Cafe & Deli員工表示，餐廳收店覺得可惜，平常生意還不錯，但業績約與開店成本持平，客人很多是附近上班族和住戶，未來會繼續找其他地點開店，目前尚在評估合適地點。

1Bite2Go Cafe & Deli是群欣置業繼投資開發amba意舍酒店外，自創品牌的館外餐飲事業，其中士林開發持有群欣置業5成以上股份，董事長就是接下台灣麥當勞經營權的李昌霖。李昌霖除率領群欣置業開出西門町、中山與松南3家amba意舍酒店外，近年也積極發展館外餐飲事業，並先後創立「1Bite2Go Cafe & Deli」與「Burger Fix」等餐飲品牌，前者是美式主題餐廳，後者主攻手工披薩。

五段以南商業氛圍弱
「如果餐廳沒有足夠特色，加上位置沒有其他餐廳聚集，很難產生集客效應。」吳懿倫表示，1Bite2Go Cafe & Deli信義店雖然地點熱鬧，但相較周邊信義計劃區一帶，百貨餐廳聚集林立，消費者在飲食用餐等目的性消費下，容易選擇前往百貨商場，而非1Bite2Go Cafe & Deli，如果沒有忠實顧客，扣掉目的性消費客層，就剩過路客。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛也認為，要像附近的排隊名店一蘭拉麵，因指名度夠高、具吸引力，有忠實顧客支撐，才有辦法以獨立店面存活，否則目前信義路五段以南的商業氣氛較弱，不若北側有磁吸力強的台北101、微風南山等，導致即使是看世貿展的民眾，也只會往百貨公司消費。
觀察近年信義區歇業的餐廳，包括日式餐廳牡丹園、Brown Sugar爵士音樂餐廳、金鑛咖啡等，吳懿倫直言，這些店家皆僅差幾條馬路，但人潮願不願意跨越馬路走進店裡，就要看店家特色了。

信義區商圈競爭激烈
「信義計劃區的餐廳競爭度就像戰國時代一樣」吳懿倫表示，因各百貨找來眾多國內外知名餐廳進駐，甚至提供免租期或抽成優惠，就為透過名店人氣吸引人潮，例如ATT 4 FUN、新光三越台北信義新天地A11、微風南山等，都有許多知名餐飲品牌聚集。

吳懿倫認為，信義區的餐廳生態和西門町一樣，平時都有國內外人潮，因此餐廳店家不須擔心該地沒人潮，而是要想辦法做出特色，讓顧客願意走進店裡消費。

除了台北市精華地段的老屋因有都更價值，常有天價交易的狀況，其他地區的民眾買屋通常選擇愈新愈好。不過觀察高雄市實價揭露資訊，有不少屋齡逾80年的老透天以千萬元高價售出，鳳山區甚至有屋齡106年的「祖父級」老屋賣出740萬元，專家分析，應是建商囤地等待開發。

鼓山一路成交量體多
根據實價登錄資訊顯示，自2012年有紀錄以來，高雄市最老透天厝交易案位鳳山區中正路91∼120號，於2017年12月成交，地坪25.4坪，建坪44.36坪，當時屋齡高達106年，總價740萬元。《蘋果》實地查訪，當地居民林先生指出，應是被建商收購的房子，目前該屋已拆除。

通常屋齡超過80年以上的老宅，多位於區段開發較早的地區，以高雄市來看，最早開發的鹽埕區也的確出現許多老屋交易，統整實價登錄網站交易件數，共有22戶屋齡逾80年的老透天厝，物件分散於五福四路、七賢三路、大仁路等路段，成交總價從最便宜的120萬元至3950萬元都有。

此外，老屋成交量體也多的區域，還包括鼓山區的鼓山一路與鼓山二路一帶，其中鼓山一路161巷1∼30號，地坪26.02坪、建坪9.43坪透天厝，2017年2月成交金額為440萬元，當時屋齡達100年。目前該路段的確也有許多地上1∼2樓的老建物。

富住通商用不動產主任許值瑋分析，會選購該類老屋的民眾多半不是為了自住，多數是建商代表，且在老屋周邊已有囤地準備開發，透過收購老屋賺取容積獎勵。大江工程顧問土木技師梁俊雄也認為，購買屋齡100年以上房子的民眾，多數不是為了房屋本身價值，而是為了土地，這些房子透過危險老屋加速重建條例，可享高容積獎勵。

自住應評估結構安全
不過若民眾購老屋的目的是為了自住，梁俊雄提醒，房屋應須經過安全評估，沒有立即危險才可入住，基本上屋齡50年以上的老屋，混凝土風化速度會加快，對房屋結構可能產生影響，再來是此類老屋過去可能遇到多次天災如地震、颱風，結構恐有損害，建議民眾購買前先找結構技師評估，確保居住安全。

北台灣3月的新建案房市終於反彈回升，看屋人潮與成交量均同步上揚，且出現僅7坪、總價588萬元起的投資型小套房案，備受市場矚目。業者表示，近期隨著天候春暖花開，買方看屋意願確實提高，但專家提醒，3月成交組數推升是潛銷預收的關係，民眾對於前景不宜過度樂觀。

連7藍終轉黃藍燈
代表北台灣新建案市場概況的《住展》風向球，3月總分躍升至32.3分，較2月大增5.4分，中止象徵衰退谷底的連7藍燈，亮出黃藍燈。6大觀察指標中僅議價率維持平盤，新建案價格多居高不下，幾乎找不到讓利案，所以分數維持不變，其他如預售屋供給、新成屋供給、建案廣告量、來人組數與成交組數指標都上揚。

其中預售屋推案湧現，案量高達300多億元，單一案量15億元以上的指標案包括新北市三重「豐鼎」、板橋「上上禮」、「遇東騰」與「國泰田」，及基隆中正的「台北雪梨灣」等。新成屋可售戶數則衝破1000戶，單一案量達10億元以上的指標案有台北中正「Legend 63」，新北新莊「賓陽悅容莊」、五股「麗寶微風天地」及桃園中壢「國際商務城」等。

也因市場信心復甦，投資、置產需求陸續浮現，台北市文山區近期出現投資型套房建案，最小坪數僅7坪，廣告戶總價588萬元起，坪數與總價均創下目前台北市最低紀錄，市場反應熱絡。

樂觀看待需求旺季
創意家行銷副總經理柯仲武透露，傳統房市旺季多從第2季開始，因為天候春暖花開，民眾出門看屋的意願提高，近年買方看屋時間雖拉長不少，但也因此累積許多「有望客戶」，議價磨到一定時間、看了一圈房子後，回頭成交的不少。
《住展》雜誌企研室經理何世昌則分析，新建案市況雖有回溫，但稱不上熱絡，329檔期還處在暖機階段，且成交組數雖大幅彈升，主因是多數建案在公開前就已潛銷預收，所以開賣初期銷售率可以直衝5成、甚至更高，其他直接開賣的建案3月銷況並不佳，遠遜於去年同期，因此房市是否能強勁復甦，還有疑慮。

但柯仲武認為，目前政府多將重點放在提振經濟，不少企業集團也多有獲利，加速員工置產、換屋規劃，加上傳統「6月新娘」的新婚房需求，都要趕在近期看屋、成交，目前房市看來並沒有不好的因素干擾。

上櫃建商聯上（4113）推案熱絡表現活躍，「聯上WE」、「捷運之星」等主要以首購族群為訴求，吸引購屋者注目，對中長營收獲利有助，吸引特定買盤青睞。
法人指出，聯上財務體質建全，前波已經成功吸引投資圈注目，特定買盤對聯上個股表達興趣，落實「只買不賣」策略，累積持股到相當程度後，可能進一步取得合理的董事席次，對聯上的營運有加分效果。

尤其當前聯上推案符合市場主流，加上口碑行銷奏效 ，隨著高雄、台南等多個建案完工交屋入帳，營運面積極進取，後續隨著有計劃增加土地資源，奠定長期推案基礎，除了對今年營收獲利有助外，中長期看旺。

上櫃建商主管表示，「聯上捷運之星」基地位於後勁夜市邊，距離捷運站步行五分鐘，全部戶數482戶，住家20至47坪，銷售推出總價318萬元起，換算單坪約15萬元，鄰近捷運加上小坪數總價具親和力，吸引超過600組客戶預約賞屋，已下訂簽約高達150戶、約占三成，公開後短期創造熱銷顯見其銷能量，關鍵在於主打低總價捷運宅，獲得市場回響。

另預售案「聯上WE」位於文山特區，基地1,172坪正對文龍公園，規劃21至46坪的二至三房產品，每坪26萬元起，規劃全平面車位，建案附近有捷運黃線、百貨影城等計畫，未來生活機能齊備，因開價符合行情，購屋者反應不錯。

房價高漲是目前世界多國的普遍狀況，在中國更因漲跌急劇，頗見泡沫化跡象，有位上海民眾向《蘋果》透露，4年前購入250萬元人民幣（約1150萬元台幣）的房子，過完年竟已漲到460萬元人民幣（約2110萬元台幣），但今年又跌回350萬元人民幣（約1605萬元台幣），漲跌相當劇烈。近年中國熱錢大舉進入澳洲買房、炒高房價，使民眾買不起，該國的維州政府因此提出「homesVic（共享產權計劃）」方案，補助頭期款，試行成效頗佳。

過去中國人買房常有漏夜排隊、一推出建案就秒殺的新聞，甚至杭州有農業銀行推出「安居貸款」，讓房貸還款年齡從65歲增到80歲，猶如讓二代子女接力還款的作法，引發熱烈討論。

上海薪資拼不過房價
不過有位上海民眾陳苓分享，她與先生年收入約50萬元人民幣(約250萬元台幣)。2015年10月在上海小區購入屋齡5年的40坪房，買價250萬元人民幣（約1150萬元台幣），豈料才過完年、2016年3月，該房已漲到460萬元人民幣（約2110萬元台幣），5個月大漲1.84倍。她嘆：「薪資漲幅根本拼不過房價漲幅！」近年中國房市雖走跌，「但再怎麼跌，也跌不回去當初購入的價格」，像她的房子今年1月行情跌至350萬元人民幣（約1605萬元台幣），仍高於入手價。

陳苓認為，自己是土生土長上海人，還有家人出資幫忙購屋，但外來人口想購房便難上加難。她舉例，上海一般藍領階級薪資約7000∼1萬元人民幣（約3萬1500~4萬5000元台幣），要負擔1房1廳300萬元人民幣的房子（約1350萬元台幣）有困難，但若租屋，房租是薪資的1/3甚至1/2，所以不少人選擇能包吃包住的工廠，盼存多一點購屋頭期款。
常往返兩岸的化妝品業台商王柏舜表示，以廣州房價來看，漲幅不比大城市北京、上海明顯，且分成金融區與非金融區，有蛋黃、蛋白區的差別，蛋黃區2房2廳的10年以上中古屋要300萬元人民幣（約1350萬元台幣），蛋白區同條件的房價僅220萬元人民幣（約990萬元台幣），而且還是近5年新屋，不過這波跌價，蛋白區反而明顯，蛋黃區依然抗跌。

中國房價漲跌僅瞬間
至於近年許多中國人前往澳洲買房，如中國新科女首富周群飛去年5月在雪梨買豪宅創新高價，但當地報導指出，中國人大舉到澳洲買樓造成不少社會問題，很多中國人在澳洲買房後，不是準備留給子女升學用，就是當自己退休的居所，購買後空置，不居住、不出租也不出售，並間接推高房價。

移民澳洲20年的Janet表示，這幾年澳洲的房價真的漲不少，當地民眾的確難以負擔房貸，但從去年開始，因申請房貸變難，導致成交率變低、房價稍微回落。

有鑑於此，澳洲東岸南部的二線城市維州，近年推出購屋福利政策「homesVic」，類似共享概念，由政府和民眾聯合買房，每間房政府最多佔頭期款25%的股權，購屋者只需負擔5%頭期款，在共同買房後，政府還會幫買方以相對優惠的4%利率申請貸款，目前推出400個名額供民眾申請，試行1年已有逾150個家庭受惠。

維州補助頭期款25%
該政策限制為有澳洲公民或有永久居留權的民眾，且須年滿18歲、首次購屋者，另外單身家庭每年收入不超過7萬7325澳幣（約172萬元台幣），多人家庭收入不得超過9萬7945元澳幣（約218萬元台幣）。
維州民眾Laura年收約120萬元台幣，如要購入約780萬元台幣的房子，正常情況她需負擔30%頭期款、234萬元，再加上546萬元貸款，她表示根本存不到頭期款。但如果Laura申請HomesVic購屋，僅需支付5%頭期款、約39萬元，剩下的25%(約195萬元)由政府出，的確減少不少負擔。

　近期，以北京、上海、深圳為代表的一線城市的樓市成交量快速上升，一二線部分熱點城市的個別樓盤甚至出現了萬人參與搖號的情況。不僅是樓市，土地市場也跟著熱起來，有些城市的宅地溢價率甚至突破100%。

　　樓市要回春了嗎？有業內人士認為，當前以一線城市為代表的局部市場的回暖由多種因素共同促成，但在各地樓市政策基本平穩、市場很難出現大幅度變化的情況下，市場參與者仍需以謹慎樂觀的態度迎接二季度樓市可能出現的變化。

　　龍頭房企3月銷售穩定增長

　　4月3日晚間，碧桂園披露，公司及其附屬公司3月單月實現歸屬于公司股東權益的合同銷售金額約451.3億元，同比增長2.16%。金地集團公告，公司3月實現簽約面積82.4萬平方米，同比增長3.80%；實現簽約金額162.6億元，同比上漲21.26%。

　　此前一天，萬科披露，3月份公司實現合同銷售金額573.7億元，同比增長13.2%。中國?大公告稱，3月份公司實現合約銷售金額約549億元，同比增長11.2%。

　　克而瑞發布的最新統計顯示，3月份，樓市整體表現較前2個月明顯好轉。從企業業績情況來看，百強房企3月份的銷售規模同比呈正增長，但按照可比口徑統計，百強房企今年前3個月的銷售規模下滑1%左右。

　部分熱點城市成交回暖

　　在剛剛過去的3月份，全國不少一二線城市的樓盤出現熱銷。3月6日，杭州中國鐵建西湖國際城262套高層房源，共有17290組客戶報名登記，平均中簽率低至1.5%。3月18日，南京河西的綠地華僑城海珀濱江、升龍天匯分別加推186套房源和323套房源，銷售均價3.5萬元/平方米。短短2天，就吸引了近萬人報名登記。也是在3月18日，位于北京海淀的山嶼湖首期開盤192套，4小時售完。

　　上海中原地産的統計數據顯示，3月份，北京、上海、廣州、深圳等一線城市一二手房銷售出現顯著增長。其中，一手房（含動遷配套房）方面，上海3月成交135.42萬平方米，同比增長33.85%，深圳3月成交30.47萬平方米，同比增長49.14%。二手房方面，3月份，北京網簽量為16051套，成交量是2018年5月後的最高值；上海網簽量約2.6萬套，創29個月以來的新高。

　　房企也在加快推盤節奏。近日，有接近?大地産的知情人士透露，?大的全國樓盤降價促銷活動將延期至5月初，力度與3月份基本相當。之所以這樣做，是因為促銷活動效果良好，?大3月份銷售增速明顯。

　　華發地産華東區總經理章建波表示，與去年底甚至今年1月和2月相比，當前市場交易確實有回暖跡象。相對來説，上海更明顯些，而類似浙江溫州、寧波等市場的反應會慢一點。出現這種情況和幾個因素有關：其一，去年底開發商資金面比較緊張，市場交易會偏弱，但現在此類態勢有所改善；其二，春節長假返鄉置業熱過後，大城市購房的需求開始上升，開發商也在這一輪樓市調整中做好策略的轉變，目前項目的去化速度由放緩轉為向好，但定價方面依然平穩合理。

　　深圳卓越集團投資總監熊奇表示，當前對于“小陽春”的判斷主要還是基于北京、上海、廈門等城市的二手房市場復蘇。但從全國來看，比如廣東，目前企業開盤去化率在30%至70%，東莞、惠州、中山等地沒什麼表現，廣州平穩，僅珠海與佛山略有表現。在局部市場回暖的情況下，開發商資金狀況也在改善。尤其是從近期房企的發債情況看，規模有所增加、節奏有所加快，而融資成本也有所降低。

　　開發商在部分熱點城市搶地

　　資金狀況的改善點燃了房企拍地的熱情。一季度，土地市場維持量跌價漲的態勢，雖然房企整體拿地態度偏謹慎，但二線城市土地爭奪異常激烈。3月下旬，合肥6宗優質地塊的土拍共吸引了40余家開發商爭奪，其中多宗地塊的溢價率超過100%。2月下旬，蘇州出讓6宗住宅用地和1宗商業用地，其中2宗宅地各吸引了超過15家開發商參與競拍。

　　中指研究院4月2日發布的最新統計顯示，一季度，全國300個城市土地市場供需均下降，各類用地推出面積同比下降7.3%，成交同比下降14.3%；價格方面，各類用地成交樓面均價同比下跌2.7%，平均溢價率為13.3%。其中，住宅用地成交樓面均價同比轉漲，熱點一二線城市回升顯著。

　　中指研究院監測數據顯示，全國300個城市住宅用地成交樓面均價為4179元/平方米，同比上漲4.9%，較去年四季度上漲17%；平均溢價率為14.6%，較去年四季度提升8.1個百分點。從重點城市來看，一季度尤其是3月份，合肥、重慶、杭州等熱點城市宅地市場出現明顯回暖，成交樓面價及溢價率均出現不同程度回升。

　　融創中國董事會主席孫宏斌在2018年度業績發布會上坦言，2019年拿地會非常小心，主要是因為最近一些城市的土地市場偏熱，很多企業報名，溢價也很高，但銷售價格大幅提高的可能性很小，因此對于拿地還是會相對謹慎的。

　　地方政策微調以穩為主

　　樓市、土地市場的活躍是否預示著房地産調控風向轉變？

　　一季度，多地政策出現微調，包括：部分城市的部分銀行微調信貸政策，利率上浮水平有所下降；少部分城市在減稅降費背景下調整二手房交易稅率；部分城市有針對性地優化限價、搖號等調控方式；部分地區進一步緊縮現有政策；部分地區結合戶籍制度改革、人才引進政策合理保障新市民購房需求等。

　　盡管一季度收緊性政策數量已大為減少，但住建部副部長倪虹在公開場合回應樓市調控是否松動的問題時，仍明確表示堅持樓市調控不動搖，保持政策連續性。

　　在業內人士看來，“穩”將是今年樓市調控的重點。穩地價、穩房價、穩預期是具體目標，“一城一策”則是具體調控路徑。

隨著上市銀行年報陸續披露，銀行去年涉房貸款增長情況浮出水面。截至日前，33家已披露2018年度業績的上市銀行（含A股、H股）去年末涉房貸款餘額合計28萬億元，在總貸款中的占比接近32.7%。

其中，個人房貸總額近23萬億元，較去年初增長15.6%；對公貸款項下房地產行業貸款餘額也接近5.4萬億元，較年初增長16.2%。

統計資料顯示，涉房貸款增長呈現兩大特徵：一是，雖然個人房貸增速繼續下滑，但仍在銀行信貸投放中佔據重要地位。二是，雖然房企融資管道收緊已成事實，但去年上市銀行房地產行業貸款總額卻逆勢增長，增量甚至高於2017年。只有8家銀行該行業貸款餘額有所壓降，且以中小銀行為主。

房貸仍是信貸投放

重要抓手

截至去年末，前述33家上市銀行個人房貸總額已接近23萬億元，較年初增長15.6%。

與此前趨勢相比，雖然個人房貸增速還處於繼續降低的通道，不過考慮到這類優質資產對銀行的綜合效益，個人房貸在A股上市銀行的信貸投放中仍佔據重要地位。

一個可以直接佐證的資料是：前述33家上市銀行去年房貸增量在總貸款增量中的占比高達37.5%。

不少銀行也在年報中表示，將積極落實國家房地產市場調控政策，繼續執行差異化個人住房貸款政策，重點支持居民家庭首套自住性購房需求。

與此同時，上市銀行個人消費貸款、信用卡應收貸款增速明顯快于房貸增速，相對於不斷上升的房貸利率，消費貸款利率也普遍較高，對商業銀行整體資產端收益乃至淨息差都有正面促進。

光大銀行就在2018年年報中表示，2018年該行個貸“重點投向非個人住房貸款”。

展望2019年房地產銷售市場，穆迪投資者服務公司表示，受需求減弱（尤其是三四線城市）影響，未來12個月全國房地產合約銷售增長可能繼續放緩。

建行貸款增量當中

房貸占比67%

具體來看個人房貸，工行、建行、農行仍是房貸大戶，無論是房貸餘額還是增量，都在國內銀行中排名居前。其中，建行去年末房貸餘額在總貸款中占比高達35.1%，繼續排名國內銀行第一位；郵儲銀行、農行的房貸占比也分別達33%、30.7%。

在股份制銀行之中，去年房貸增量規模較大的則是中信銀行和招商銀行，分別超過1381億元和953億元。但增速最快的卻是浙商銀行，該行去年末房貸餘額僅為444.5億元，較去年初大增57%。

值得注意的是，民生銀行去年末個人房貸餘額較去年初壓降約155億元，減幅近4%，成為少數幾家減少個人房貸投放的銀行。

在中小銀行當中，由於房貸餘額基數較低，多家銀行去年實現100%以上的房貸增速。其中，甘肅銀行、江陰銀行、盛京銀行增速分別為221%、131%和126%，但這些銀行的房貸占比都不超過10%。

從房貸增量在全行貸款增量中的占比來看，國有大行普遍超過40%，其中建行此項占比甚至達到67%；股份行中則以中信銀行、招商銀行居前，分別達33%、26%；中小銀行中，江西銀行去年房貸增量占比高達44%，促使該行去年末房貸餘額在全行貸款中的占比升至25.7%，暫列上市中小銀行第一位。

房企開發貸逆勢增長

去年以來，房企融資管道整體收緊——可以直接佐證的資料是，去年房企國內貸款額達2.4萬億元，同比下滑4.9%，這與2017年房企國內貸款額同比增長超過17%的情況截然不同。

但在上市銀行年報裡，結論卻與之相反：截至去年末，前述33家上市銀行對公貸款項下的房地產行業貸款餘額總計5.4萬億元，較去年初增長16.2%；整體增量也高於2017年。其中，只有8家銀行房地產業貸款餘額較去年初有所減少，且以中小銀行為主。

雖然不同銀行對房地產業貸款的統計口徑略有不同，但主要包括開發貸款、經營性物業抵押貸款和其他發放給房地產行業企業的非房地產用途貸款，其中以開發貸為主。

這33家上市銀行中，共有25家銀行去年末的房地產行業貸款餘額較去年初增加，其中20家銀行增幅高於10%，以部分中小銀行為主——青島銀行、鄭州銀行去年房地產行業貸款餘額分別較去年初增長113%、81%。

值得注意的是，雖然個人房貸餘額出現壓降，但民生銀行去年房地產貸款餘額卻呈現較快增長。截至去年末，該行房地產行業貸款餘額達3879億元，較年初增長51.5%，增速位居上市銀行前列。

從增量上看，民生銀行也以1318億元的房地產行業貸款增量暫居第一位，工行、建行兩家大行此類貸款增量也接近1100億元。

聚焦重點客戶

和重點區域

在上市銀行逆勢增加開發貸投放的同時，對房企貸款的結構也在變化，普遍採取的授信策略是：聚焦重點客戶和重點區域。

招行在年報中表示，對房地產授信業務，堅持“控制總量、聚焦客戶、聚焦區域、調整結構、嚴格管理”的基本原則，圍繞住房租賃、房地產資產證券化和房地產權益性投資等行業發展方向，動態調整信貸政策，引導資產組織和投放。




一方面，強化行業限額管理，並不斷優化城市及客戶分類管理，重點投向優質城市和總分行戰略客戶。另一方面，嚴控前期房地產價格過高及庫存較高城市的融資占比，嚴控商用房開發融資，嚴控高杠杆、高融資成本地產項目融資，嚴格執行房地產貸款封閉管理要求，持續優化資產結構。

此外，多家銀行也提高了對房地產領域的資產品質控制和風險防範要求。工行就表示，將通過兩方面舉措加強房地產行業風險管理：首先，引導加大房地產領域民生保障力度，繼續擇優支持棚改貸款業務，穩步開展租賃住房貸款業務；其次，對商業性房地產貸款在總量控制的基礎上，實施區域差異化信貸政策，重點支持一線城市以及庫存消化週期合理、潛在需求充足的二線城市普通商品住房項目，審慎把握三四線城市新增住房開發貸款業務；再次，從嚴控制商品房開發貸款以及商業性棚改貸款業務。

房企年報觀察 | 太古地產步調緩慢掉隊明顯2018年收入、經營溢利雙下降

擅長製造網紅打卡地的太古地產（01972.HK），最近不再從容不迫，剛剛經歷了2018年收入、經營溢利的雙下滑，其過於緩慢的發展模式也日漸被業內所質疑。

業績下滑

太古地產2018年收入達147.19億港元，相比2017年度收入185.58億港元下降21%；經營溢利實現293.65億港元，相比2017年度經營溢利349.30億港元下降16%；股東應占綜合溢利為286.66億港元，同比下降16%。

太古地產的主要收入來源為租金收入、物業投資、物業買賣、酒店收入等。在2018年太古地產的收入中，物業投資占比最高，達83.25%，同比增長7.68%至122.54億港元；租金在收入貢獻第二，其中辦公樓、零售物業、住宅收入分別達到了63.75億港元、52.05億港元、5.37億港元；物業買賣收入10.61億港元，同比下跌82%，退居收入貢獻第三位；酒店收入14.04億港元，同比增長4.39%，但酒店業務仍在虧損。

上海中原地產市場分析師盧文曦在接受《華夏時報》記者採訪時表示，太古地產在內地佈局商業地產偏多一點，並不像國內地產商熱衷於高周轉的項目，他主要是靠持有商業專案，然後靠租金來回本，還有一些散售的物業，但速度肯定是比較慢的。從最近幾年商業地產的發展來看，實體零售業受到互聯網的衝擊，市場並不是特別好，太古地產在收入方面的壓力，很難去回避掉。另外，香港市場的房地產市場正在面臨調整，在銷售方面也會產生一定的壓力。

另外，由於太古地產較為謹慎的運營策略，2018年企業負債率有所減少。資料顯示，太古地產2018年債務淨額為299.05億港元，低於2017年的353.47億港元。現金及未動用已承擔融資達到了141.47億港元。資本淨負債比率由2017年的13.6%下降為2018年的10.6%。

出售物業

這一年太古地產曾先後多次出售位於香港的辦公樓物業，據不完全統計，太古地產三宗物業出售物業總價值，已經達到216億港元。

在4月8日，太古地產以1.2億港元的價格，出售了香港加列山道的一宗物業；6月8日太古地產發佈公告，公司完成了香港九龍灣新九龍內地段6312號商業地塊及其上一幢25層甲級寫字樓的出讓，這筆交易的成交價65.28億港元；6月15日，太古地產完成了對香港太古城中心第三座、四座100%權益的出讓，這筆出售的總價格為150億港元。

對於2018年幾次辦公樓物業出售的問題，太古地產董事局主席及常務董事施銘倫在業績會上表示，將已經成熟的非核心的物業出售，是符合太古地產發展戰略的。2018年對於太古來講是非同尋常的一年，因為太古計畫出售300億價值的物業，現在出售已經差不多完成， 2019年不會再有那麼多動作。

盧文曦表示，在香港市場受到調整的背景下，太古地產選擇大量出售物業，可能是認為市場短期已經到了相對高位，未來兩到三年之內沒有特別好的機會，所以會進行資產盤整，選擇一些資產出售。另外，出售資產也會增加一部分現金收入，年底的報表也會比較好看一點。

在出售資產的同時，太古地產也在買入一些新的物業。2018年3月，太古地產完成了上海另一宗專案的收購，太古地產佔有其中50%權益，目前正在籌備前灘太古裡項目，預計在2020年完成。

太古地產行政總裁白德利表示，我們有更大的胃口購買更多的土地，不管是住宅用地還是商業用地，或者香港還是內地。太古在投標、買地方面還是非常積極的。在香港使用多年的各種買地管道會繼續使用，但是補充土地，太古會非常小心研究以及長遠部署。

白德利表示，對於粵港澳大灣區太古地產也在非常認真地研究，但是找到一個合適的地點是非常不容易的。目前太古地產已在深圳開設了一間辦公室，去研究大灣區的發展。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《華夏時報》記者採訪時表示，對於粵港澳大灣區的投資，有很多企業都看好，同時需要看到，目前區域發展剛剛起步，利好需要多年的時間才能兌現。尤其是針對商業地產專案來說，區域消費力的培育尚且需要很長一段時間，進入市場還是要等待合適的機會。

步調緩慢

太古雖然進入中國內地已有18年時間，但截至目前為止，僅有6個項目，分別是已開業運營多年的北京三裡屯太古裡、廣州太古匯、北京頤堤港及成都遠洋太古裡。還有位於上海已開業兩年的興業太古匯，以及正在籌備中的前灘太古裡項目。

而慢開發已經成為太古地產的一大標籤，上海興業太古匯項目從拿地到開業用去了13年的時間，成都遠洋太古裡用了6年做開業準備，廣州太古匯也是耗費了10年。

類似於太古地產，從香港起家的地產商，如?隆、?基、新鴻基等，在上世紀90年代，隨著內地房地產市場的崛起，這些房企紛紛北上發展，佔據了企業規模發展的先機。但其擴張速度均遠低於內地地產商，香港起家的企業在地產領域慢慢落於下風。

前者的佈局多局限在一二線城市，甚少有像內地地產商一般下沉至三四線城市中去。和目前內地市場快周轉的開發商相比，太古地產這種慢開發模式在近年來遭受到業內的諸多質疑。

嚴躍進表示，周轉速度太慢，某種程度上降低了開發成本，提高了土地的潛在溢價，但是過於追求高端會影響項目的複製，過慢的周轉速度也影響了專案在全國的鋪開。


盧文曦也提到，同內地開發商快速搶佔市場、依靠規模擴散盈利的快周轉模式不同，從香港起家的地產商更拿手的是在高端商業項目的運作，更加講究品質、利潤，兩者的發展模式完全不同。發源於香港的公司經歷過很多市場週期，他們會把安全放在首位，風險意識更強，開發節奏肯定會比較慢。

盧文曦表示，相比來說，內地並沒有經歷過大的調整，所以內地房企相對比較激進，敢於運用高杠杆、高周轉，發展速度就更快。因為慢開發的模式，從某種程度上來說，類似於太古地產的從香港起步的開發企業，失去了快速成長的機會，過於保守也就錯失了在內地發展的最好時機。

遼寧營口，一個位於遼東半島的三線濱海城市，卻是很多開發商心口的“痛”。

6年前，一家央企開發商在此銷售停滯，“鎩羽而歸”；6年後，萬科在2018年財報中，將其位於營口的海港城項目計提存貨跌價0.68億元。

資料顯示，萬科海港城所在的鮁魚圈板塊，在售樓盤達83個，大部分價格在3000元/到8000元/平方米。均價6000元?平方米的海港城，位置尷尬。

“賣不動”、預期虧損的不僅是萬科，也不僅是營口。諸多跡象顯示，2018年四季度以來，多個三四線城市樓市開始放緩，需求不再。

先知先覺的開發商們正在“逃離”三四線，或者說，他們中的很多人從未深入三四線。等到2019年的春天，一二線率先回暖，這個趨勢越發明朗。

在3月份的業績會上，陽光城董事長朱榮斌表示，“回歸一二線已是房企共識，未來一二線城市的競爭將會很激烈。”

這種競爭，將不限於開發業務，也是存量運營業務的競爭。

城市大挪移

過去三年，一二線嚴厲限購限價的溢出效應，以及棚改貨幣化安置的加持，大量的資金和需求流向了三四線城市，也因此造就了碧桂園、?大、雅居樂這些開發商的業績輝煌。

這樣的好日子似乎難以延續。無論是2018年的財報，還是一季度房企“搶地”的資料，都在生動地演繹著房企“逃離”三四線的路徑。

申萬巨集來源資料顯示，2018年前30強千億房企中，有15家在一二線城市土儲面積占比超過70%。

其中，占比90%以上的公司分別為，中國金茂、首開股份、中海，80%—90%的為陽光城、金地集團，70%—80%的為遠洋集團、金科股份、龍湖集團、招商蛇口、華潤置地、融創中國、萬科和旭輝集團。

從中可以發現，很多房企並沒有在三四線的開發熱潮中過多地下沉。以中海、保利、華潤為代表的傳統地產龍頭對於三四線更是一向謹慎。

以一貫堅持佈局一二線的中海為例，年報顯示，2018年底，中海總土地儲備為9144萬平方米，一二線占比達80%，旗下主攻二三線的中海宏洋占20%，加起來一二線占比90%以上。

曾在碧桂園工作的朱榮斌、吳建斌來到陽光城後，該公司卻是新興房企中佈局一二線最為堅決的。財報顯示，陽光城一二線土儲面積占比高達77%，未來可售占比更高達85.8%。

這樣的策略幫助陽光城實現了快速周轉，在2018年增長80%，進入了千億俱樂部。

以豪宅開發著稱的綠城，前幾年大規模進入三四線城市後也選擇了抽離。財報顯示，2018年其新增土儲中，一二線城市占比達65%。

房企三巨頭碧桂園、?大、萬科也出現了明顯的分化。碧桂園進入了300個以上的城市；?大也佈局了228個城市；反觀萬科，只進入了約78個城市。

在業績會上，僅有少量房企表示對三四線市場的繼續看好。曾經深入三四線的?大，則乾脆摒棄了這一劃分。“評價一二線和三四線的觀點過時了，?大早在2014年就回歸一二線，現在進入的228個城市都是人口淨流入、產業有支撐的。”?大總裁夏海鈞說。

碧桂園也不再提起“一至五線全面下沉”的戰略。接近碧桂園的人士稱，城鎮化策略還在進行，但選擇的城市已經大幅收縮，公司更傾向於發展已經進入的城市。

克而瑞資料顯示，房企今年主要在一二線城市儲備土地。中指資料顯示，1-3月，全國土地成交TOP10城市，共成交8290萬平方米，同比增長13%。其中，天津累計成交442億元，同比增長70%。

主流房企在熱點二線城市戰略性佈局明顯。正榮、金輝和萬科分別出現在天津、西安和福州的1-3月拿地總額前十榜單中。

財報中的“秘密”

三四線城市的頹勢，在房企的財報中也可窺得端倪。多家房企計提存貨準備金額，彰顯了他們對於三四線市場的謹慎態度。

萬科年報顯示，2018年存貨跌價準備為23.1億元，較2017年的16.1億上漲43.5%。

據統計，萬科共計提12個項目，分別位於大連、南充、煙臺、成都、營口等地，一二線和三四線都有，其中有7個項目位於三四線城市。

2012年4月，萬科以6億元拍下南充下中壩2個地塊，首次進入中西部三線城市。然而財報顯示，位於該地塊的專案金潤華府，2018年計提跌價準備金額達到1.8億。

此外，鎮江藍山花園計提跌價準備額為1.3億。該專案的開發似乎不太順利，根據財報，藍山花園不僅規劃建築面積比2017年有所減少，竣工面積也不盡人意。2018年竣工面積為3.3萬平米，僅完成目標的48%。

除了萬科，不少房企也對多個三四線城市的項目計提了存貨跌價準備。如新城控股存貨跌價準備金額達3.97億元、陽光城3.8億元；港股房企綠城中國則採取了“已竣工可出售物業減值虧損”這一統計口徑，虧損額達1.2億元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，上述資料說明房企在財務上審慎管理，也能使其在後續市場的操盤上更遊刃有餘。不過，對三四線城市項目計提跌價，體現了房企對此類城市後續市場看空的心態。

3月份業績會上釋放出來的資訊進一步顯示，房企們均認為，2019年一二線樓市將維穩，三四線繼續承壓。

4月4日，易居房地產研究院發佈的《40城住宅成交報告》顯示，2019年一季度，40城成交面積同比下降4%。其中一線城市同比增長29%，二線城市同比下降4%；三四線城市同比下降12%。

易居預計， 2019年上半年40城成交將繼續萎縮，尤其是2018年成交火熱的未調控或弱調控的三四線城市，將面臨較大的下降風險。

在大型房企中，不少已經預見到今日的市場分化。3月，保利發展提出房地產週期論，認為全國性拐點在去年四季度已出現，進入調整週期。

保利判斷，隨著2019年政策面、資金面等釋放利好，資金將從三四線城市向一二線城市回流，預計全年市場將延續調整，先行一二線城市將有望率先築底。

保利認為，未來能有房地產發展潛力的城市在100個左右。公司將在動態調整中，不斷聚焦約100個城市。

此外，在存量市場試驗了數年之後，保利發現，少數頭部核心城市的增量開發起步早、更成熟，存量經營市場的機會將更加突出。比如，當前外資認為北京、上海等核心城市商辦產品已具備投資性價比。

貝殼研究院認為，長租公寓的發展空間，就在二三十個城市。

標普預計，2019年中國住宅房地產市場銷售將放緩，佈局低線城市的房企，明後年的銷售和利潤率將面臨下行壓力。

經過幾年的“野蠻生長”，長租公寓行業正進入“洗牌期”。業內人士預計，未來房屋租賃機構將日趨專業化和規模化，市場集中度亦將隨之不斷提升。

　　克而瑞副總裁張兆娟日前在“第三屆地新引力峰會”上表示，2017年開始，長租公寓市場上資本蜂擁而至，收購一棟樓往往是四五家公司在競價。2018年，行業遭遇了“甲醛門”“租金貸”，以及部分租賃機構資金鏈斷裂跑路等問題後，四季度開始遇冷，不少企業開始暫緩布局長租公寓領域。2019年一季度開始，租賃行業開始復蘇。“經過了兩三年的洗牌，市場開始回歸理性，經過大浪淘沙留下來的企業正推動行業健康發展。”

　　魔方生活服務集團CEO柳佳認為，2018年長租公寓行業過熱。“就像人發燒一樣，體溫高會將病毒殺死，留下健康的細胞，人體免疫力也會增強。”她認為，“行業中急功近利的企業、不扎實做公寓的企業被淘汰掉，剩下來的就是推動行業健康發展的主力。”

　　根據易居克而瑞發布的《2019房地産多元投資領域全景報告》，我國住房租賃市場總規模預計達15510億元，其中北上廣深一線城市合計達5565億元，佔比35.9%。

　　中航信托信托業務部總經理李曉梅分析認為，“雖然目前住房租賃市場發展不健全、不成熟，但在北上廣深等熱點城市，租房仍是有不少年輕人的首選。隨著消費升級和年輕人居住理念的改變，租房逐漸將替代買房。同時，從合租房、群租房，轉向獨立的、有品質的公寓産品，也將成為都市年輕人的生活方式。”

　　從資本的動向來看，國際投資機構也在“用腳投票”，投資瞄準行業頭部企業。日前，加拿大魁北克儲蓄投資集團（CDPQ）宣布戰略投資魔方生活服務集團，為其D輪融資1.5億美元。CDPQ亞太區私募股權投資總經理林明安表示，作為長期投資管理機構，CDPQ將為魔方的未來項目拓展提供資金保障和戰略支持。柳佳稱，魔方此次融資將主要用于完善IT係統和會員體係，進行項目並購及輕資産拓展，打造高效、便捷、智慧的公寓管理協作平臺，為行業賦能。

　　易居企業集團CEO丁祖昱認為，房地産多元化並不好做，房企前30強基本都布局了長租公寓行業，但很多企業都參與了一年之後回歸“老本行”。“原來動輒進賬幾億元，審批數百萬元都覺得是小事情，進入長租行業後，開發商每天都要和100元、200元打交道，習慣改不了。”

　　一家已布局長租公寓行業的標桿房企負責人告訴記者，從開發投資領域轉做經營長租公寓的實踐中，他遭遇了很多困擾。“政策的變化、盈利模式不確定、培育期過長、缺乏團隊人才，這都是我們碰到的困擾。我們布局的方向要進行重新審視和思考。”

　　“魔方已針對房地産開發企業、建築商、物業持有者等探索出加盟、托管、合資等多種靈活的合作模式，共同開展長租公寓項目的管理和運營。”柳佳透露魔方已開始加速輕資産戰略，除了在原有租賃經營領域繼續發展之外，魔方還將加大在管理體係上的投入，為更多公寓企業、資産所有方提供運營服務，從而成為行業服務商。“魔方將輸出和共享IT係統、團隊、培訓服務和金融服務等，將資源向整個行業開放。”

冠暉苑綠表戶首破五球 每呎越萬關

抑壓數月的資金有加快流入樓市跡象，多個資助房屋於月內連環破位。沙田愉翠苑一個月內連環刷新已補及未補地價呎價高位，最新誕生呎價近1.45萬元的已補地價成交，成為該屋苑史上呎價最貴樓王。何文田冠暉苑未補地價樓價剛也升穿「五球」，約半個月連環打破該屋苑已補及未補地價樓價高位。

樓市情緒由「有樓唔敢買」瞬間變為「怕無樓買」，居屋現連環破頂。萬方地產高級客戶經理葉搏麟稱，愉翠苑O座愉禮閣中層4室，實用面積516方呎，原圖則為兩房戶，今年2月以760萬元放售，昨天減至748萬元以已補地價沽出，呎價14496元，並將屋苑去年11月創下的呎價高位14154元推高約2.4%。原業主2012年以已補地價348萬元買入，賬面賺400萬元（約1.1倍）。

買家怕繼續升「貴貴都買」

翻查資料，愉翠苑上月中始錄未補地價600萬元成交，為R座愉政閣高層2室兩房戶，實用面積519方呎，呎價11561元，刷新屋苑未補地價紀錄，換言之，連同前述成交，屋苑已補及未補地價呎價已於一個月內先後創出新紀錄。

葉搏麟直言，買家一向極受市場氣氛左右，如愉翠苑去年12月市況差時，同類已補地價單位入場費「跌到唔使700萬，但啲人見愈平就愈驚唔敢買」，反而樓市止跌後「個個見升緊就驚遲買會更貴，貴貴都買」，令同類單位目前最平叫價已快速回升至780萬元，短短約4個月「貴咗足足成球」。

市區居屋同樣出現短期破位現象，上月22日才誕下已補地價785萬元成交，並貴絕全屋苑的何文田冠暉苑，美聯物業高級營業經理鄭桂鈺指出，該屋苑一個A座鳴暉閣頂層5室，實用面積527方呎，原圖則一房間隔改為3房戶，剛以未補地價540萬元轉手，屬該居屋未補地價首宗升穿破「五球」成交，呎價10247元同樣首次突破萬元大關，以原業主1999年以未補地價購入價111.4萬元計，賬面賺428.6萬元（約3.8倍）。

事實上，近月樓市升溫之快，市場不時出現疑似恐慌性入市搶樓個案，如藍田鯉安苑未補地價呎價高位於3月兩度破頂，最新高見11508元。同月粉嶺昌盛苑未補地價的呎價紀錄更由8308元起步，一個月內三度破頂並飆升至8656元，累漲約6.2%。

陳法蓉1160萬沽碧濤連車位

私樓破頂情況亦未見「停步」，美聯物業首席聯席區域經理梁仲維說，荃灣愉景新城9座頂層E室，實用面積652方呎，3房單位，天台面積490方呎，原業主2月底放售，昨以1100萬元沽出，呎價16871元，樓價及呎價同創該屋苑歷史新高。新買家為外區客，未有還價即入市自住。以原業主1999年入市價425.1萬元計，賬面賺674.9萬元（約1.6倍）。

消息稱，由前港姐陳法蓉持有的沙田碧濤花園D座都美閣高層B室，實用面積912方呎，兩房間隔，過去周六（6日）連車位以1160萬元沽出，呎價12719元，按她2007年購入價453.94萬元計，約12年沽出賬面賺706.06萬元（約1.6倍）。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，現時樓市升浪只屬起步，情況似足「2017年起步嗰次咁」，中小型物業樓價「一齊上」，有能力的買家均有意盡快入市，「連白居二買家都好勇」，相信旺勢會持續至年底。

連鎖時裝品牌Esprit的母公司思捷環球（00330），去年底宣布今年將進行大規模架構重組，據悉，其位於九龍灣企業廣場3期合共逾4萬方呎的總部亦將於今年中棄租，並以每月約48萬元轉租同區高銀金融國際中心，每月租金支出大減逾170萬元，惟辦公室面積縮減至不足2萬方呎。

據了解，思捷環球剛預租高銀金融（00530）旗下啟祥道17號高銀金融國際中心低層約半層單位，建築面積約1.6萬方呎，月租約48萬元，呎租約30元，租約為期3年，料作為該集團的新總部。

思捷環球的總部近十多年都設於九龍灣，集團於2004年合共斥資2.47億元，向嘉里建設（00683）購入宏照道39號企業廣場3期41、42、43、45及46樓大廈最高5層作為自用總部，總樓面面積約7.28萬方呎，並於2005年正式進駐。

不過，近年思捷環球業績下滑，於2015年底更要沽售總部套現9.18億元，並只售後租回最高3層繼續作為主要辦公地點，租期6年。資料顯示，該3層每層建築面積約1.42萬方呎，合共4.26萬方呎，由2016至2019年的每層月租約60.76萬元，總月租為182.28萬元；其後在2019至2022年的每層月租將增加到72.91萬元，每月租金開支將提升兩成至218.73萬元。

惟因生意持續不振，思捷環球去年制定新的品牌轉型計劃，需要大規模重組，香港會裁員及縮減辦公室規模。據悉，由於當年思捷環球在簽訂售後租回協議時訂明，在2019年續租前終止租約，毋須繳付任何罰款，故該公司決定放棄租金較高的企業廣場3期，並租用同區面積較細的寫字樓以配合轉型，終撤出使用約14年的原總部。

3年合約慳6150萬

以月租計算，思捷環球每月租金開支可由218.73萬元大幅減少至48萬元，慳約170.73萬元，以3年租期推算，料共可節省近6150萬元。惟該公司的總部面積卻由4.26萬方呎，縮減至1.6萬方呎，辦公室規模勁削62.4%。

思捷環球過去數年虧損嚴重，近一年Esprit已先後結束尖沙咀裕華國際大廈、銅鑼灣禮頓中心及旺角文華MPM商場3個主要分店，目前設於街舖的門店僅餘中環皇后大道中永恆商業大廈一間。

市場消息指出，中環德輔道中21至23號歐陸貿易中心22樓全層，建築面積約5261方呎，透過公司股份轉讓形式以約2.08億元易手，呎價39500元，成為大廈呎價歷來新高之餘，亦創全港乙級商廈呎價新指標。單位交吉交易，以市值呎租70至73元計，回報率介乎2.1至2.2厘。原業主為資深投資者黎金元，於2005年斥3577.48萬元購入，大幅獲利1.722252億元，升值4.8倍。

估租金升勢受壓 續跑輸樓價

樓市迎來一手新盤入伙高峰期，本報統計，今季一手預計有近6,800伙新盤入伙，為今年最多的一個季度，隨着大量新盤入伙，預計將令租金升勢受壓，續跑輸樓價。

今年第二季屬一手新樓的入伙高峰期，預計有12個新盤入伙，涉及單位總數6,795伙，較首季的4,622伙，高出47%，亦預計會是今年最多的一個季度。

海之戀?愛炫美匯璽II 共2624伙

兩個逾千伙的大型新盤將會入伙，包括荃灣海之戀?愛炫美、西南九龍匯璽II，分別提供1,436及1,188伙，而啟德區繼續成為焦點，今季天寰及OASIS KAI TAK亦會入伙，合共涉及1,470個單位，而事實上，今季入伙的新盤幾乎全屬主打中小型單位。

據中原地產資深分區營業經理陳智欣表示，現時啟德的交通配套尚未成熟，令到區內的租金受壓，加上近年陸續多新樓落成，最近嘉匯及龍譽亦開始相繼入伙，令到大量租盤湧現，現時區內便多達230個新盤，集中在嘉匯，隨着近日龍譽業主收樓，租盤相信會持續上升。

龍譽低層呎租43元 回報僅2.6厘

而適逢今季再多兩項目入伙，他預計租金持續受壓。例如最近一宗龍譽的租務成交，1A座低層C室，實用面積245平方呎，月租10,500元，屬啟德區新低價，呎租43元。

該單位於2017年以481.8萬元購入，回報率僅得2.6厘，以細單位來說算低，若連同管理費等雜費計算，實際回報率將更低。

鐵路項目素來較受租客追捧，交通配套上始終有優勢，匯璽II將於短期內入伙，近期市場錄得不少預租成交，例如5B座中低層F室，屬開放式間隔，實用面積269平方呎，業主起初以1.6萬元放租，最終減價至1.36萬元租出，實用呎租近51元。

而業主在去年9月份以649.4萬元購入，折算租金回報率亦僅得2.5厘，同樣未算理想。

一手海量租盤 二手屋苑亦影響

而實際上，近日樓價再展升浪，樓價依然跑贏租金，隨着今季再有大量的新樓入伙，變相海量的新樓租盤湧現市場，勢令新樓的租金受壓，連帶其他二手屋苑亦受到影響，故相信即使樓價繼續上揚，租金相信會持續跑輸樓價。

融創中國（1918.HK）昨公佈3月份營運數據，3月該集團實現合同銷售金額約376.4億元人民幣（下同），按年增長22%，按月增長1.06倍，合同銷售面積約261.7萬平方米，合同銷售均價約每平方米1.438萬元。

截至今年3月底，該集團累計實現合同銷售金額約798.7億元，按年增長 11%，累計合同銷售面積約542.5萬平方米，合同銷售均價約每平方米1.472萬元。

整體樓市氣氛向好，帶動二手交投緊隨升溫，再錄破頂成交。市場消息指，荃灣愉景新城連天台戶，面積652方呎，作價1100萬沽出，呎價約16871元，創屋苑成交價及呎價新高。

　　美聯首席聯席區域經理梁仲維稱，愉景新城9座高層連天台單位，面積652方呎，作價1100萬沽出，呎價約16871元，創屋苑成交價及呎價新高，買家為外區換樓客。翻查資料顯示，屋苑最貴成交價於去年9月錄得，5座中層A室，當時作價1001萬，故是次成交將紀錄再推高近一成。