房地產景氣不佳，且擔心總統大選影響買氣，裕隆（2201）新店裕隆城開發案計劃再度往後推延，繼去年11月法說會宣布商業區將延至2020年第1季公開銷售後，裕隆經理羅文邑昨天於集團法說會上表示，將再從明年上半年延至下半年。

羅文邑坦承，此次再度推延公開銷售進度，主要還是著眼於房地產景氣不是太好，目前看起來，較去年第4季的看法更為保守，再加上有總統大選等政治因素干擾，恐怕會影響市場買氣，因此決定再往後延。

2020年第3季預銷
事實上，裕隆投入新店裕隆城開發案計劃已進行多年，集團投入相當多的心力，還特別成立裕隆建設，在包括開發計劃溝通以及申請執照等變數下，期間已調整4、5次，此次再度推延公開銷售時間。
裕隆城商業區是於2017年第2季動工，目前連續壁工程及基樁工程已經完工，預計2023年第2季取得使用執照，2024年第1季開始營運，並於2020年第3季公開預銷。

根據裕隆資訊，新店裕隆城商業區樓地板面積約6萬6000坪，樓層規劃地下5層及地上40層，地下1樓至地上7樓為商場，地下2樓至地下5樓為停車場，8至40樓則為住宅。

相較於商業區將先行銷售，羅文邑表示，住宅區預計今年下半年可取得建築執照，但銷售時間未定。住宅區樓地板面積約4萬6000坪，規劃地下5層至地上46層，地下1樓至地下5樓為停車場，1至46樓為住宅。

納智捷估賣3萬台
至於裕隆汽車本業，羅文邑表示，日前以71.37億元向華創車電購入技術資產，未來開發新車型可大幅降低開發成本，隨著今年新車陸續上市，自有品牌納智捷兩岸銷售目標各設定1萬5000台，合計3萬台，較去年大增80%。
納智捷今年在台灣將陸續推出M7、S5 GT和GT220，而URX新車主打5+2座椅，羅文邑表示，將可滿足全客群需求，目前也已確定將於第3季推出，相信都可推升品牌全年銷量。

對於今年車市看法，羅文邑分析，今年車市變數很多，雖新車型推出可望推升銷量，不過，隨著舊換新補助效益遞減，加上總統大選及美中貿易戰等影響買氣，全年台灣汽車市場看法不含重車約42萬台，與去年的42.3萬略減。

裕隆並無減資規劃
另對於集團包括中華（2204）及嘉裕（1417）相繼減資，有法人好奇裕隆是否也會進行減資，羅文邑表示，公司並未有減資規劃，但身為中華股東，在中華減資後，裕隆可收約6億多現金收入，將投入自有品牌開發，同時強化財務結構，這是公司一貫作法及原則。

中華協理錢經武重申，公司手上現金逾80億元，在計入包括未來車型投資及財務投資後，相關資金運用無虞，因此決定減資將現金返還股東。有法人質疑減資是否表示公司未來沒有好的投資標的，錢經武指出，公司仍會持續投入車型及技術研發，相關計劃沒有改變。

從台北市永康街起家的芒果冰名店「思慕昔」，2年前插旗台中一中商圈開設旗艦店，卻已於去年底悄悄收攤。該店前手租客為85度C，經營逾8年，不堪房東從月租14萬元，一口氣漲近8成至25萬元而撤離，由思慕昔高價承租，因來客不如預期，苦撐1年5個月鎩羽而歸，店面至今已空租半年。

該三角窗整棟逾百坪店面位於台中市北區雙十路、太平路口，屬於一中商圈範圍，使用坪數為1、2樓，推估約60坪，前房客為經營逾8年的85度C，2017年由台北芒果冰名店思慕昔接手。

精緻冰品單價破百元
思慕昔2009年從台北市起家，隔年轉戰永康街觀光商圈一炮而紅，鎖定外國觀光客，將原本1碗70、80元的芒果冰精緻化，單價一舉拉到200元以上，並以億元吃下原本永康街老店「冰館」，連美國流行天后小甜甜布蘭妮，來台開唱時也曾指定品嘗招牌芒果雪花冰，亦曾吸引英國知名美食雜誌《Food and Travel Magazine》來台採訪，顯見其名氣。
近年該集團布局其他市場，不只拓展中國、新加坡及南韓，同時也揮軍南下搶佔台中市場，2017年插旗台中成立旗艦店，砸重本全屋拉皮裝潢，掛上與永康店一樣的黃色招牌，但才經營1年5個月時間，去年10月，店面就悄悄關閉，門上貼著告示指「租約到期，將再尋他址另闢新店」。

漲逾78%85度C棄守
目前店面外觀都還是招牌黃色，但思慕昔的招牌早已取下，室內拆除部分裝修，騎樓則堆滿垃圾，並未貼出招租電話。附近商家透露，該店近半年都是閒置狀態，「來來去去找店舖的租客不少，但始終沒聽聞有人要租。」《蘋果》詢問周邊2家房屋仲介，都沒有承攬該店面，透過管道取得負責出租的業者電話，對方一聽是記者就匆匆掛電話，不願透露更多細節。根據調查，該三角窗店面空租半年，租金還是最大因素。不具名者證實，前手租客85度C是因房東在合約到期後，一口氣將租金從14萬元漲到25萬元，無法接受漲幅超過78%，因此改遷到中興大學附近設店。

閒置的店面被南下拓點的思慕昔看上，以每月20∼25萬元月租金接手，卻僅經營1年5個月便黯然退場。思慕昔總部回應，台中旗艦店為加盟店，詳細關店原因不便評論，其他拓點計劃也都在評估中。85度C則表示，搬遷店面為加盟店，目前業績及租金狀況不清楚，也不方便透露，對於接手的思慕昔撤租，僅表示「不方便評論。」

商圈外圍集客力較差
若該店面月租25萬元，以60坪推算，每坪租金行情約4100元，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，雙十路一段租金行情約在1500∼2000元，即便是三角窗位置，店租還是偏貴。此外，他認為店家也誤判情勢，2017年後，中國遊客減少，觀光人潮不再，且那邊屬一中商圈外圍，較無聚集店面效果。

永慶不動產台中公園爵聖加盟店店東郭誌蘭也說：「這間三角窗地段非常好，但區域屬一中商圈外圍，車多、人不多，加上位置沒有集市，附近多以服飾、球鞋店為主，應是名店停損喊卡的主因。」

中興大學行銷系副教授蕭仁傑指出表示，一中商圈多為本地客人，年齡層較低，思慕昔1碗冰單價逾200元，單價幾乎是附近店家的1倍，加上品牌定位以觀光客為主，卻不能像台北一樣吸引多數日韓觀光客特地朝聖，都是成敗關鍵。

富爸爸瑞麟美而美撐腰 永康街芒果冰一哥名號響

芒果冰名店思慕昔稱霸台北永康街，是少見專門鎖定外國觀光客的冰店，從台北捷運東門站出來都可以見到醒目的廣告標誌，近年逐漸以加盟型態向外攻城掠地，朝向中部、海外擴張，台中店雖然1年5個月就草草收攤，但絲毫不減損芒果雪花冰一哥名號。

專營國際客品牌
思慕昔資本額雖然只有500萬元，但背後母集團品牌大有來頭，為20年來稱霸早餐市場的瑞麟美而美，最高峰時期全台有高達2800家加盟店，曾經穩坐本土速食連鎖加盟業龍頭，近年仍有約2000家的規模。品牌創辦人賴瑞麟長年堅持獨資經營，一直到近年兒子賴威光、美而美餐飲連鎖集團總經理的加入，讓老店品牌帶入更多創新與企圖心，發展其他副品牌。

賴威光於2009年在台北市長安路創立第1家思慕昔．隔年則轉戰一級觀光商圈永康街，打破傳統盤裝剉冰，首創將新鮮水果放在冰磚裡，成為台灣第1家鮮果雪花冰創始店，還將冰品精緻化，將原本1碗百元都嫌貴的芒果冰，一口氣拉到200元以上、近年甚至漲到250元，但仍擋不住觀光客朝聖、人潮依舊絡繹不絕，尤以日、韓觀光客最大宗，成為少見的專營國際客的餐飲品牌。

最轟動業界的，則是2012年賴瑞麟砸下1億元買下永康街原「冰館」5坪店面，大手筆投資令人咋舌，背後母集團瑞麟美而美才因此曝光。此後集團開始開放加盟、積極拓展海外市場，成功進軍中國深圳、成都、福洲及韓國首爾、釜山，最高峰時期全球有17個據點，還有人加盟到中部開旗艦店，卻因品牌定位因素，加上位一中商圈外圍，展店失利。

本土客源相對少
《蘋果》詢問台中民眾，大多沒聽過這家芒果雪花冰，連附近商家對此品牌也沒有太大印象，還有學生說：「夜市商圈要邊吃邊走，不會想特別坐下來吃冰，每次經過生意都不是很好」。不少人認為，若品牌定位打國際觀光客，本土客源相對少。

中興大學行銷系副教授蕭仁傑指出，台灣品牌類似這樣的定位還不少，常常也被稱作「隱形冠軍」，但餐飲品牌相對少，可能得從最初的品牌定位、廣告行銷及部落客經營作起，若都以國外作為最大客群，最大風險就是「觀光客數量」，也較難在其他非觀光區施展拳腳。

5大經營壓力源 餐飲租客傷腦筋

近年全台有不少餐飲名店撤離商圈，也有老店因不堪虧損而結束營運。對於有意開設餐飲店的租客來說，除考量自身條件是否具備競爭力，專家提醒，包括租金成本、原物料與水電費管銷、人事成本、商圈型態與業種5大面向，均會產生經營壓力，也直接壓低毛利，成為是否能永續經營的因素。

漲租金耗損成本
對於承租店面的餐飲業者而言，最常面對的就是房東調整租金，導致營運成本大幅提升。永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮指出，若成本支出為10萬元，房租通常在餐飲業佔比約2∼3萬元，通常租約5年1簽，合約也常載明每若干年調整租金1次，調幅約3%內，常有案例是當餐飲店經營進入軌道，卻遇到換約期，若房東有意調高租金，店家成本便大增。

從事餐飲超過15年的業者孫麗鎂表示，原物料、食材與水電雜支成本，佔整體支出最多、約4成，近年即便水電費無大幅上揚，但食材開支卻隨物價上揚而增加，從牛奶、蛋、沙拉油等支出都增加，也連帶影響營收，「人事成本也大幅提升，如一例一休政策不得不聘請更多員工，便增加超過1成開銷。」

商圈人潮最關鍵
業種的改變，也時常壓垮餐飲店。富住通商用不動產主任許值瑋分析，過去一窩蜂開設蛋塔店、火鍋店、甜品港式飲茶店等，當熱潮一過很容易來客數下滑，遭遇經營困境，與目前到處都充斥娃娃機店概念相同。
最後因素則是商圈轉移，人潮隨之減少而影響營業額。許值瑋舉例，過去高雄舊崛江十分熱鬧，但因商圈轉移到三多商圈，人潮銳減，店家紛紛出走，現在人潮都往北高雄移居，南高雄包括新崛江商圈、中華、中正、中山路商圈的店家紛紛出走。

永慶房產集團根據台北市地政局統計資料，盤點106年至107年台北市境內各捷運站周邊300公尺內的房市交易量，並依照五大捷運線分類進行統計，結果顯示，淡水信義線以成交1193件最多，松山新店線則以23.3％的增幅掄魁。

統計發現，除松山新店線外，中和新蘆線小幅衰退6.3％，板南線則衰退16.9％，而文湖線及淡水信義線分別小幅成長0.6％及0.3％。

永慶房屋業管部經理謝志傑表示，淡水信義線由於經過的捷運場站最多，同時也是早期開發的捷運路線之一，周遭地區發展較為成熟，因此交易量較其他捷運路線多。

捷運板南線交易量減少的主因為2017年捷運昆陽站周遭有建案交屋，墊高當年度交易量基期，目前來說房市交易狀況仍維持平穩。至於松山新店線的交易量成長部分來自於中正紀念堂站周邊的聯合開發，其主要因應萬大線開通而擴大站體及增設出入口，使2018年中正紀念堂站周邊房市交易量增加。

進一步探討交易量最多的淡水信義線，並以其捷運場站近2年房市交易量進行排序，前三名依序為新北投站、東門站以及中正紀念堂站。觀察實價登錄的平均交易價格，漲幅最高的為中正紀念堂站的3.1％，其次為東門站的2.8％，而新北投站僅成長0.5％。

新北市市政會議10日通過「新北市住宅及都市更新中心自治條例（草案）」，將續提送新北市議會審議，最快可於明年成立全台第一處地方版的社宅及都更專責機構「新北市住宅及都市更新中心」。

新北市政府說明，未來新北市社會住宅營運及都更推動，將可交付專責法人辦理，提供社宅住戶貼心及效率並俱的專業服務，同時加速本市危老建物、都更地區之整建更新。

新北市城鄉發展局局長黃一平表示，為了積極推動侯市長都市更新重點政策，本市已於3月18日成立了「新北市都市更新推動辦公室」，針對需要辦理都更地區，主動深入社區辦理說明會，讓居民瞭解推動問題所在，提供最直接的諮詢與輔導。

黃一平說，未來都更推動辦公室也將併入行政法人，除了推廣宣導都更政策，更能適時協助市有土地、整合困難或效益較低之案件擔任都更實施者，加速都市更新推動進程。另新北市政府以多元興辦的方式落實社會住宅政策，目前已完工16處社會住宅（5,627戶），四處基地施工中（1,924戶），還有九處基地規劃中（約2,500戶），預計2023年累計完成10,000戶以上社會住宅；未來也將由行政法人提供更優質、高效率的管理服務。

新北市政府城鄉局補充，「新北市住宅及都市更新中心自治條例」已在今日市政會議通過，相關籌備作業刻正同步作業中，最快可於2020年掛牌上路；期望透過企業化經營模式、引入民間專才，提升社會住宅管理營運品質，加速都市更新推動。

為實現高市長韓國瑜「老青共居，世代共好」政見，高市都發局宣布推出「老青分租」、「老青共幢」及「老青共居分租認證」等老青共居政策計畫3方案，並將分租房屋設施納入保險，將於1年內陸續實施。

韓國瑜提出「老青共居，世代共好」政見，希望促成年長者有青年人陪伴，彼此照顧，打造高雄成為世代和諧、共好城市。韓國瑜日前再指示高雄市都發局推動過程應將心比心，讓配合政策的年長者能安心獲得保障，指示將分租房屋設施納入保險。

高雄市都發局長林裕益說，「老青共居」政策將在1年內分別推行「老青分租」、「老青共幢」及「分租認證」等3項輔助住宅方案。其中「老青分租」今年下半年實施，「老青共幢」及「分租認證」則預計明年上半年實施。

都發局住宅發展處長翁浩建說，「老青分租」是鼓勵家中有空餘房間的長輩能釋出，以合理租金出租給年輕人。都發局並委託專業的租賃服務業者，媒合長輩房東與青年房客，並以「契約公證」保障房客與房東租賃權利義務，也會定期進行滿意度問卷調查，了解問題加以改善，保障品質。

而「老青共幢」則是利用修繕閒置公有房舍，作為只租不售的社會住宅，由都發局擔任房東，提供符合一定條件的年長者與青年家庭申請入住。

翁浩建表示，都發局正加速修繕位於大同二路與自強二路口的「前金區舊警察宿舍」，預定明年上半年提供48戶，每戶2房1廳1衛，約14坪的老青共幢社會住宅。

此外，都發局也提出「老青共居分租認證」方案，將與高雄在地大學合作，結合市府工務、警察、消防、教育及社會等局處，協助大學建立分租房屋認證制度，安排人員追蹤關懷租房的長輩與學生。

台南市第1季不動產交易統計出爐，土地移轉11,987筆與前一季相較，土地筆數減少1,043筆，減幅8%；建物買賣移轉棟數5,350棟，增加184棟，增幅3.56%。本季適逢農曆過年期間及228連假，交易天數減少，致土地成交量減少，建物因農曆年前交屋需求較高，逆勢增長。

台南市地政局長陳淑美表示，本季房屋交易量分布仍集中於原台南市市區邊及南科地區。

以永康區、東區、安平區、南區、安南區及善化區為交易熱區，其中永康區本季建物移轉達911棟，為全市最高，與上季641棟相較，增加42%。

主要受惠於重大公共建設持續推動，包括永康創意設計園區、鹽行國中區段徵收、永康物流專區市地重劃、市立總圖書館設立、台南都會區北外環道路開闢等因素，更有南科台積電擴建新廠帶動投資，增加就業機會，加上生活機能完善，吸引人口入住永康區，帶動不動產交易持續熱絡。

砲校創意設計園區ㄧ期已於3月29日完工通車，永康區發展動能將源源不斷。

東區一直為南市優質文教區，各項公共設施及生活機能完善，又有國立科學教育體驗未來館將設立於南台南副都心區段徵收區內，加上南紡購物中心附近平實營區市地重劃開發完成，不動產業者看好未來發展潛力，帶動東區不動產交易成長。安平區、南區、安南區受惠於安平工業區、台南科技工業區、新吉工業區，產業聚集效應及重劃區闢建公共設施完善與交通路網便捷，不動產交易升溫。

善化區鄰近南科，因南科FG區塊區段徵收即將開發，帶動交易熱潮。

局長陳淑美進一步表示，南科在台灣科技界的份量，已經不輸竹科，藉由必要性公共設施用地的興闢，可強化南科周邊生活服務發展環境，對於南科整體發展，以及對廠商的吸引力，都將大大增加。除此之外將持續推動市內16個大型土地開發案，建構台南市未來發展的基礎。

號稱全台最大的中輟樓（俗稱爛尾樓）華麗轉身。中部知名建商采揚建設昨（10）日宣布，規劃推出長達12年的鐳力「萬世如意」，重新整建後以全新面貌的「國美晴空」正式公開銷售。

據了解，此案的幕後業主正是股市名人賈文中。總建坪達8,000坪的「國美晴空」，基地位於五權西路、精誠路口，這棟矗立十餘年卻一直未能完工的建築，是台中有名的中輟樓，從去年11月悄悄搭起鷹架，今年2月以全新面貌重現市場，外觀嶄新氣派，並有一個亮麗的名字「國美晴空」。


「國美晴空」規規劃73戶住家，總銷18億元，分二期對外銷售，其中第一期56戶住家，規劃70至83坪，每坪單價22萬至27萬元，較市場價格具競爭力，潛銷二個月銷量迅速突破六成；第二期17戶住家，採137坪大坪數規劃，預計近期進場。
這棟中輟樓在台中地產圈赫赫有名，前身是鐳力建設「萬世如意」，目前以「國美晴空」為案名對外銷售。地點就在正五期重劃區，且在國美館附近，當初以豪宅開賣，且高價銷售一空。

但隨著鐳力建設財務發生問題，變成中輟樓，最後由遠雄建設與永豐棧酒店完成結構外觀，2007年12月取得使用執照，但內部建材與公共設施幾乎完全未施作。

賈文中以旗下鼎碩開發購入「萬世如意」的產權，而這次接手整新的采揚建設，在台中不動產市場頗具口碑，總經理為大台中不動產開發公會名譽理事長陳正哲，擁有30年建築營造經驗。

陳正哲表示，此案建築地段優越、結構體與維護都十分良好，是讓客戶買到高品質、且價格合宜好宅的絕佳機會。

采揚建設接手後，首先委請結構技師對整棟建築進行結構安全檢測，包括機電、弱電、瓦斯等，並經過專業工程公司進行檢測及汰換，全棟窗框防水加強施作，讓這棟中輟樓華麗變身。

其實，中部中輟樓成功變身的例子不在少數，如美術園道旁的「熊都國美館」、允將建設接手東興路旁的「未來之翼」、霖園集團接手的「台中亞緻大飯店」、興富發建設整新的「Rich19」及「亞太雲端」兩棟辦公大樓等，都是成功的案例。

特別是住宅大樓，整新後的銷售都低於市場價格，以「未來之翼」為例，當時以每坪10萬元左右銷售，如今中古屋開價每坪達19萬元，住戶可說是買到賺到。

仲量聯行全球商辦研究顯示，2018年全球年去化量達4,300萬平方公尺，較2017年成長5％，創歷史新高。主要需求源自部分企業擴編及搬遷，以及全球共享辦公業者空間需求。仲量聯行商業不動產部副總經理劉建宇在2019年4月9日舉行第1季台北商用不動產研究報告記者會中表示，當今企業逐漸著重運用科技來節省營運成本、增進效率及節能永續。相較2018年，2019年採自由坐席結合休憩、開放式空間的企業辦公室設計，預計將成長約一成。多數企業希望藉由提升辦公室空間彈性及機能，來增加員工的創造力、互動度及舒適性。全球空置率在空間持續去化下，來到11.3％，達歷史新低；其中由亞太城市如新加坡、台北帶動需求成長。全球年租金成長則較前年成長3.8％。

然而，2019年全球受總體經濟影響，部分企業已開始裁員，加上主要經濟體貿易衝突造成全球供給鏈面臨重整、需求疲軟、貿易訂單減少等影響，加上部分城市商辦供給有限，企業行事將略顯保守，我們預計全球商辦租賃需求將趨緩。

國內方面，台北市辦公室新供給於2018年大量釋出後，未來三年將無大面積新供給進入市場，受低供給、低空置率帶動，租金年成長預計將比往年更顯著，2019年成長預估將趨近3％。預估需求仍將集中於金融、科技、網通、手遊業及商務中心。共享辦公室經營亦預期成需求重心。

在投資市場部分，仲量聯行則整理歸納以下重點：

?本季直接商業大型不動產交易金額為新台幣147.1億元，高於過去10年第1季的平均值121億元。本季主要因為高雄在新政治經濟環境下，企業對觀光前景深具信心，因此置產。但在當今景氣環境，企業及機構型投資人於投資決策仍持謹慎保守的態度。且當今主要商業區具整棟出售或理想投資報酬率的物件有限，因此本季缺乏壽險業等法人投資人參與大型投資。

?第一季投資標的主要以罕見飯店型交易為主，投資額達總額的41％，其餘則以廠房/廠辦(37％)及辦公室(22％)及為主。最大宗交易為海霸王餐飲集團以54.4億標下高雄85大樓三萬餘坪的樓板空間，預計將進行本業飯店餐飲營運。其次第二大交易則為內湖區整棟完整港媒辦公室交易，買方以14.5億取得後計畫投資出租使用。在當今市場缺乏整棟商辦直接出售的物件，近兩季法人資方則持續注意市中心精華區地上權或法拍物件，在如今游資充沛的狀況下，該類物件預計將持續受到青睞。除此之外，本季其餘買賣交易為買方購產作為營運自用。

?因整棟直接不動產供給相對有限、及建商對於房市前景信心逐漸回溫，當市場上一出現地點稀有、條件優質與形狀方整的物件，買方便積極把握機會，令本季土地成交量創近五年單季最高。第一季大型土地交易總額達416億元，前兩大土地交易皆為大同子公司尚志資產委託仲量聯行公開標售的土地，分別為新北市土城區住宅區，及臺北市中山區商業土地。本季前五大土地交易均為建商購地，並計畫蓋屋出售，顯見其對中長期市場充滿信心。

?壽險業者可用於不動產的投資餘額，在本季達新台幣5.6兆元，較2018年同期成長約一成。顯示市場游資極度充沛，惟目前市場具理想投報率供給有限。投資方除持續積極尋找直接投資標的外，也繼續評估公有土地標售、公共建設投資等可行性，包含促參、土地開發(含招標設定地上權)、公辦都市更新及標租等類型。2018年十大交易中，便有數筆國內壽險業者取得台北市主要商業區辦公標的，顯見目前資金雖充沛，但市場缺乏適合的標的物供給。除國內市場，壽險業者也不斷放眼海外市場，尋找適合的投資標的物。

近年房市景氣不佳房價下修，但租屋族也沒撿到便宜，房價還沒跌到買得起，租金卻無情的跟著物價悄悄漲。主計處公布3月最新物價指數（CPI），較去年同月上漲0.58％，其中房租類也沒有懸念的又漲了。

主計處公布的3月物價指數中租金類指數來到102.41（以民國105年為基期100），比上個月的102.34又稍微提高，觀察自改以105年為基期後的租金指數，每個月都無聲的略為上漲。

雙北市租屋需求大，租屋族每個月要付出的租屋代價是多少？根據好房網實際的「租屋行情」，以獨立套房為例，台北市每坪租金1501元，10坪空間就要1.5萬元；若要在大安區租屋則租金要提高到1.7萬元；信義區也在1.7萬元之譜；中山區、中正區多約在1.5萬元在中間值，士林、文山、南港、北投等區域多在1.5萬元以下。

新北市同樣以獨立套房為例，每坪租金行情平均1015元，新店區租金最高每坪1128元，10坪空間租金1.1?1.2萬元；板橋約1.1萬元；中和1?1.1萬元，其他像是三重、蘆洲也在1萬元以上的行情。

第二季預估會是2019年房市交易量高峰，今年329檔期新北市仍舊是北台灣最大推案區域，像是新店央北、板橋江翠北側，以及桃園A7等重劃區都是買氣觀察重點。

新店區為新北市蛋黃區，央北重劃區吸引各大建商插旗，除了原本中央新村生活圈的完善機能、鄰近捷運小碧潭站及環狀線十四張站、環河快速道路等交通題材，今年6月即將開幕的Ikea也被視為生活機能利多再加1，新案開價6字頭起跳。

除了建商推案排山倒海而來，新北市的社會住宅也將在2019年底完工。好房網TV《Sway說》主持人Sway點出央北重劃區的最大隱憂，就是上千戶的社會住宅，「這讓建商很緊張，也很可能會讓新店市中心及環河一帶投資客不用混了！」，而且上千戶住戶的進駐也將使車子變多交通變得擁擠。

對於央北重劃區的前景，Sway認為，新店幾個量體大的社區原本待售物件就多，加上未來的新案，賣壓之大可以想見。另外，像是重劃區內綠地、空地太少，房子太多又太高，跟七期一樣「戶戶就是戶戶」（窗戶打開就是別人家的窗戶），跟七期一模一樣沒甚麼好看的。

不過，Sway強調強，也不是不能買，只要「錢存到了，也有需求」隨時都是買點。 依據永慶房屋實價登錄最新統計資料，新店區中央新村周邊行情，電梯大樓每坪單價48.6萬元，相較上月與去年同期都略為下修；公寓36.5萬元，住宅均價45.8萬元。

保利地産公告，全資子公司保利物業的股票自4月11日起終止在全國中小企業股份轉讓係統挂牌。

　　4月10日，廈門馬鑾灣新城出讓兩宗住宅地塊，總面積約5.54公頃，總起拍價28.45億元，吸引了萬科、融創、中海、保利、華潤、龍湖、旭輝等十余家房企前來競拍。最終，兩宗地塊分別被龍湖和廈門特工競得，總金額約36.73億元。

　　首先出讓的H2019P01地塊，名為海滄05-07新陽西片區東孚東二路與東孚南路交叉口東南側A1地塊，面積14260.494平方米，地上總建築面積40000平方米，起拍價8億元，樓面地價20000元/平方米。

　　經過56輪競拍，最終該地塊被廈門住宅集團旗下的廈門特工開發有限公司以9.68億元競得，成交樓面價24200元/平方米，溢價率21%。

　　其次出讓的H2019P02地塊，名為海滄05-07新陽西片區東孚東二路與東孚南路交叉口東南側A4地塊，土地面積41149.854平方米，地上總建築面積103000平方米，起拍價20.45億元，樓面地價20009元/平方米。

　　經過激烈爭奪，該地塊最終被龍湖以27.05億元拿下，成交樓面價26466元/平方米，溢價率32.27%。

　　根據規劃，馬鑾灣新城定位為片區定位為國家“一帶一路”的戰略支撐點、海峽兩岸合作的地區性服務基地、產城融合的國際化智慧生態海灣新城和廈漳區域綜合服務中心，目前正是廈門島外發展的重要新城之一，未來前景可期。

　　值得注意的是，3月22日，廈門舉行了今年首場土拍，吸引了保利、中海等20多家大型房企參與競拍。位於翔安南部新城的兩幅商住用地X2019P01、X2019P02地塊，分別被廈門中南及首創、翔發聯合體競得，成交樓面價分別為26211元/平方米（高溢價率達45.6%）、25209元/平方米。

　　此外，據廈門市國土資源與房產管理局公告，擬於4月19日出讓集美新城2019JP01商住用地，地塊面積4.46公頃，建築面積約12.5萬平方米，起叫價28.65億元，起始樓面價23007元/平方米。本次拍賣不設底價，價高者得。

近日，國瑞•紫金台專案遭遇業主維權。有業主反映稱，自己購買的國瑞.紫金台專案此前注明的權利性質是商品房，規劃用途是酒店式公寓，在房屋交易、使用過程中，一直都是按普通住宅管理的。但今年1月，業主在出售房屋時卻被告知，房子屬於商業辦公類專案，上市交易要受到北京市商辦326新政的限制。

公開資料顯示，國瑞`紫金台是北京崇外商圈大盤綜合體專案“國瑞城”的一部分。整個國瑞城占地16.3公頃，總建築面積88萬平米，包含了購物中心、商務公寓、高端住宅、酒店式公寓以及商業街、四合院、寫字樓等多種物業類別。國瑞置業曾在2018年年報中提到，北京國瑞城是其旗下專案。

北京住建委網站的資訊顯示，國瑞.紫金台於2009年6月15日獲得預售許可證，2011年4月8日期轉現獲得現房銷售許可證；預售許可證顯示，其房屋用途為“公寓”，土地使用期限為70年；土地使用證號為京崇國用(2010出)第00056號，土地用途為“辦公”。

至於“70年產權的公寓是什麼性質”？北京市住建委官網在2012年、2013年回答相關市民提出的問題時表示，主要看土地年限是不是70年，居住類的是70年；如果產權是70年，就是住宅。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定也顯示，土地使用權出讓的最高年限，居住用地70年，商業用地40年，綜合或其它用地50年。

值得注意的是，2013年國瑞.紫金台曾以“二環以內唯一70年產權且不限購的一手專案”為賣點重新亮相，專案銷售人員曾表示：“不限購是北京市房管局特批的，國瑞紫金台拿地時是以金融和商業立項，但是開發商上繳的是擁有70年產權的住宅土地出讓金，民水民電，市政供暖。”

國瑞.紫金台項目房產性質為何會突然發生變化？業主手裡的70年產權登記證還作數嗎？中國網財經記者致電國瑞置業，同時按相關負責人要求發送了採訪函，但截至發稿未收到任何回復。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受中國網財經記者採訪時表示，出現這種情況一般是土地出讓的時候是70年，但是在專案規劃時，可能出現了不符合住宅要求的情況，例如採光不太好或者社區配套不太好，這時候就沒法拿下住宅項目的審批，所以改為商辦類項目。嚴躍進認為，開發商應對此作出說明，即便是70年的產權，但非住宅也會對業主產生一定影響。

中國網財經記者注意到，類似國瑞.紫金台這種“土地是商辦性質，但立項用途卻是“公寓70年”的案例並不少見，東城區名成國際大廈、恆基中心、三峽大廈等專案都是類似情況。

一手圈錢，一手買地，開發商的戲碼多年未變。

房地產融資進入3月份以來暖意頻現。據同策資管資料，2019年3月，40家典型上市房企完成融資總額共1024.2億元，環比上漲85.25%，創16個月新高，自2017年11月的1246.18億以來首次突破1000億大關。

過去三個月，房企融資市場可謂跌宕起伏。開年1月份，40家典型房企融資環比大幅上升335.23%至790億元。狂歡之後，2月份融資總額又降至552.88億元。如今，3月“暖意”讓債務壓頂的房企可暫喘一口氣。

而背後的邏輯也顯而易見。多位業內專家對第一財經表示，樓市經歷調整之後，穩預期的重要性不言而喻，如果房企資金鏈斷裂，不僅涉及房地產行業穩定問題，還關係整個系統的金融安全。但房企融資環境是否有放鬆趨勢，還需後續觀察。

融資小高潮

房企近來發債動作頻頻。4月9日，融創中國（01918.HK）公告稱，發行2023年10月到期的7.5億美元優先票據，年利率7.95%。前一日，據上證所披露資訊，融創擬申請發行80億元公司債券，申請已獲得上證所受理。

不僅如此，4月8日，中國恆大（03333.HK）公告稱，發行3筆合共20億美元的優先票據。包括12.5億美元於2022年到期的9.5%優先票據；4.5億美元於2023年到期的10.0%優先票據；以及3億美元於2024年到期的10.5%優先票據。

同日，據上證所披露，恆大擬申請發行不超過200億元（含200億）公司債券。目前債券專案狀態顯示為“已受理”。

經過2018年史上最長週期資金困局，融資能力漸漸成為房企生存的另一命門。甚至有業內人士稱，圈內打招呼的方式已經從“拿了多少地”變成“融了多少錢”。而實際上，近日房企頻繁融資的趨勢自3月就已凸顯。

經歷2月戲劇性回落後，房企融資在3月迎來數據面上的向好。據同策資管資料，2019年3月，40家典型上市房企完成融資總額共1024.2億元，自2017年11月融資達1246.18億以來（其中包含恆大600億元的股權融資），首次突破1000億大關。

從融資管道看，公司債、信託貸款、境內銀行貸款、創新型融資方式等均有顯著提升。其中，創新型融資方式融資總額324.9億元，較上月大幅上漲464.84%，最大筆金額來自招商蛇口發行的150億元可交換債券，其次是金地集團發行的30億元超短期融資券。

對當下融資表現，易居研究院智庫中心研究總監告訴第一財經，房企融資確實有所回暖。

同策諮詢研究中心總監張宏偉同樣認為，融資環境確實政策面上寬鬆了，起碼比去年四季度松了很多。

而更深層次的原因在於行業穩定發展的需要。一位不願具名的業內專家表示，如果房企資金鏈斷裂，不僅涉及房地產行業穩定問題，還關係整個系統的金融安全。樓市經歷調整之後，穩預期的重要性已不言而喻，金融政策適度寬鬆，有利於房地產市場平穩發展。

值得注意的是，過去一個月，房企股權融資絕對值占比雙升。3月份，40家上市房企實現股權融資總額39.05億元，占總融資金額比重3.81%，其中有38.24億元來自房企出售專案公司股權。

對此，同策研究院研究員朱莉莉認為，對於資質等條件受限的房企，出售項目公司股權進行融資雖可能是下下策，但也不失為一種變通管道。

融資成本下降

3月份，房企融資還有一顯著變數，即外幣融資總額明顯下降。該月，房企融資以人民幣為主，美元次之、港元第三。外幣融資總額272.51億元，占比26.53%，環比上月357.71億元下降23.81%。也就是說，有超七成熱錢來自國內市場。

而2月份，房企融資則是以美元為主，人民幣次之、港元第三。放眼至整個2018年，房企利用外幣發行公司債約1585.56億元，占公司債發行總規模的57.04%，同比2017年增長一倍有餘。

以往房企融資額度的提升主要因海外管道的貨幣流入。但3月份融資總額大幅上漲，但外幣融資總額明顯縮水，說明絕大多數熱錢都來自於國內市場。

因此同策研究認為，不管從國內市場政策觸底回溫考慮，還是從成本方面考慮，房企融資應抓住時機“舍遠取近”，主攻國內市場，積極拓展國內融資管道。

此外，房企融資成本在3月份也有所下降，約在3%-7%之間。2月份，房企融資成本約在4%-10%之間。

在已披露資料中，融資成本最低的是招商蛇口發行的150億元可交換債券，票面利率0.1%；最高的是華夏幸福境外間接全資子公司CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD.完成境外發行5.3億美元的高級無抵押定息債券，票面利率為8.625%。

對此，同策研究認為，境外融資的房企短期內仍處於美元加息通道，境外融資成本仍較高。而從SHIBOR走勢可看出，國內市場的利率走勢還是平穩為主，因此房企融資成本總體才能有所下滑。

催熱土地市場

資金面緊張有所緩解的情況下，房企在土地市場動作頻頻。進入3月份，不少熱點二線城市的土拍市場表現異常“活躍”，吸引眾多頭部房企來前競拍，高溢價成交地塊也頻繁出現。

同策研究院監測資料顯示，截至3月31日，3月份全國300個城市建設用地共成交1432宗，比上月增加83宗，比去年同期減少831宗；成交金額2827億元，環比增長35.74%，同比下降11.26%。

未來，房企融資的暖意是否有望延續？張宏偉告訴第一財經，當前融資回暖局面應該還會持續。房地產行業資金面的壓力還是比較大，目前剛出現寬鬆趨勢，未來持續兩三個季度甚至到年底，應該沒問題。

但同時，嚴躍進認為，對房地產金融風險的管控依然存在，融資寬鬆並不代表會讓風險蔓延，整體仍是謹慎態勢。

值得注意的是，在這場求金之戰中，並非所有房企均是向好的態勢。穆迪預計，一些B評級、財務實力較弱的小型開發商因融資管道較窄，與大型開發商相比將面臨更高的再融資風險。由於運營環境困難，投資者和銀行可能會保持謹慎態度。

此外，穆迪表示，受需求減弱（尤其是三四線城市） 影響，中國未來12個月全國房地產合約銷售增長可能繼續放緩。鑒於再融資需求較高，房地產行業流動性依然疲弱。未來12個月將有約397億美元的境內債券和173億美元的境外債券到期或可回售。

富豪國際（０００７８）以不超過２２５０萬英鎊（約２﹒３２億港元）向獨立第三者購入英國倫敦一個物業，擬翻新為一間酒店。
該集團指該物業地盤面積約２５０平方米，總樓面面積約２１５０平方米，共有９層，之前作辦公室出租，現處空置情況。該集團正考慮與一名當地合營公司夥伴成立合營公司進行該物業翻新項目，而該夥伴可能擁有合營公司少數股東權益，惟尚未訂立正式協議。

恆地（00012）長沙灣家壹銷情理想，昨日加推一張全新價單，合共30伙，個別單位加價約2%。

新推2房單位 折實價近千萬

昨加推的4號價單共30伙，實用面積269至479平方呎，只有1房及2房單位，價單定價由613.6萬至1,077.6萬元，價單呎價由21,676至25,777元。折扣率維持最高8%，折實價為564.5萬元至991.4萬元，折實呎價由19,942至23,714元。

今次價單新推的10樓A室，折實樓價955.2萬元，較2號價單（4月1日）推出的9樓A室，折實價930.9萬元，高約2.6%。撇除樓層因素，今次實際加價幅度約2%。而今次推出的18樓A室，實用面積479平方呎，屬2房單位，折實樓價逼近1,000萬元，折實991.4萬元已屬項目推售以來最貴的單位。

白石角雲滙1期 推2伙招標

另外，新地（00016）白石角雲滙第1期繼續招標賣樓，近日錄得多宗細單位成交，自上周六（6日）起計，已錄得24宗成交，成交價介乎493.45萬至960.5萬元，但尚未計算各單位另有回贈優惠。而發展商繼續推出單位招標，最新推出2伙單位於本月15日至下月15日期間招標。

此外，同系西半山巴丙頓山亦推出1伙招標，招標期為本月14日至下月31日。

新地馬頭角Downtown 38日前售出28樓F室連天台單位，成交價1,096萬元，實用呎價28,100元，創項目成交價及呎價新高；永泰（00369）旗下沙田澐灃，單日連沽2幢洋房，成交價分別為4,750萬及4,901.5萬元。

10屋苑車位交投最旺 嘉湖價漲6成稱冠

投資氣氛好轉，資金進駐車位市場，刺激車位身價急升。本報統計10個車位買賣較多的屋苑，其中天水圍嘉湖山莊車位價，較去年12月低位回升近6成。

近期住宅物業交投旺，間接帶動車位市場買賣。據土地註冊處資料顯示，3月份車位註冊宗數約410宗，較去年12月樓市低潮時的358宗，低位回升約15%。

交投量上升，車位價同時獲支持。10個車位買賣較多屋苑中，天水圍嘉湖山莊一個地庫車位以145萬元沽出，較4個月前、即12月份低位91萬元，回升59%，幅度接近6成，亦比屋苑同期住宅呎價升幅13%多。

買賣限制少 入市冀短綫獲利

區內代理指出，目前屋苑約有150個車位放盤，入場價由138萬元起。現車位價還未升至去年高位，以嘉湖山莊為例，去年高位達167.5萬元，最新成交價較高位低13%。投資客認為現購車位仍有獲利空間，所以加快入市。

事實上，不少買家現時入市，都抱有短綫獲利的心態。代理續指，近期有投資客以136萬元購入屋苑車位，倘若正式成交上會前，有新買家出價以150萬元洽購，投資客或會考慮摸出車位。如果未能成功摸出，即會持貨收租。惟目前屋苑車位租值只有約3,000元，以此計算，回報只有2.6厘。

業界指出，買賣車位投資者，大部分都持有一層或以上物業，個別沽樓套現後，把資金投放於不受額外印花稅限制，買賣限制較小的車位物業。

其次，由於車位銀碼細，以200萬元計，即使要付15%的印花稅，亦只是30萬元，比住宅樓價動輒逾600萬元、印花稅要近百萬元少。而其他成本支出如代理佣金，亦比住宅物業低，吸引有餘錢的投資者，投入車位市場。

投資客303萬 購麗城花園2車位

除了沙田河畔花園外，其餘9個屋苑車位價，亦較低位回升逾1成，而今年1月份車位價曾低見101.5萬元的大圍金獅花園，有車位最新以158.5萬元沽出，較低位升56%，升幅居次位。

另外，車位投資氣氛熾熱，有投資客斥303萬元，購入荃灣麗城花園2個車位。據EPRC經濟地產庫資料顯示，購入車位包括3期B2層單號，成交價148萬元，較同期數去年車位高價168萬元，仍低12%。

麗新發展（00488）上月以近2.1億元奪得元朗大旗嶺住宅地，高出第二標價72%，屬實行公開所有入標價政策後的最大差距，顯示發展商出價十分進取。

麗展上月以近2.1億元擊敗其他3家財團投得大旗嶺住宅地皮，事隔逾3年半再度投得用地，以可建樓面約4.2萬平方呎計算，每平方呎樓面地價約4,977元，較同區兩年前補價項目，地價高出1.9倍之多。

公開入標 中標與次高價差距最多

據地政總署昨公開其餘入標價顯示，第二高標價僅1.22億元，樓面地價每平方呎為2,899元。

換言之，麗展的出價較其他發展商高出至少約8,800萬元，幅度逾7成，或每呎多出約922元，反映發展商出價相當進取。

是次為上年度政府實行不記名公開入標價制度後，中標價與次高標價差距最多，對上一幅為2月批出的大埔優景里地皮，新地以高次標價近3成投得。

另外，其他落選入標價介乎約2,400萬元至1.22億元，每平方呎樓價地價介乎560元至2,899元，相差幅度亦以倍計算。

而中標價較最低標價更高出近8倍，反映發展商對該地的市價取態不一，相信主要是元朗區近年甚少住宅用地推出，除同區新盤和二手呎價外，只可參考同區補地價項目，但難以直接用投地價比較。

此外，麗展現時持有市建局西河灣逸瑆的餘貨單位，手頭上土儲只有該幅元朗大旗嶺地皮，為增加發展用地，故需要以較進取價錢出價投地。

陳帆：銷售手法及成交透明度低

近月部分新盤大規模推出單位招標，連實用面積不足500方呎的細單位亦納入招標之列，惹來相關政府部門關注。運輸及房屋局局長陳帆上周開腔呼籲發展商自律後，昨天進一步披露，負責規管新盤銷售的一手住宅物業銷售監管局（下稱銷監局）早前進行主動監察時，發現個別新盤招標時可能違反《一手住宅物業銷售條例》（下稱一手例），正調查有關個案；銷監局則指出，將向業界發出文件，要求發展商在成交紀錄冊內列出支付條款的所有詳情。

一手例於2013年4月生效時，政府未有限制發展商以招標形式賣樓，被質疑發展商可透過此途徑避過發價單等程序。去年6月政府宣布，獲批預售的新盤每次公布銷售安排時，都需要提供最少該盤20%單位，部分發展商遂以價單和招標單位一併放在同一份銷售安排的做法來「湊數」。

銷監局促列出支付條款所有詳情

去年下半年樓價回落，新盤標售風氣更盛，連細單位亦招標，終引起政府關注。陳帆上周曾指出，政府留意到近期有相當多發展商以招標形式出售一手住宅，部分出售方法欠理想，希望地產業界自律。他昨天出席立法會財委會特別會議時進一步披露，銷監局發現有發展商以招標形式賣樓時，銷售手法和成交資料透明度不足，可能違反一手例，正調查有關個案，將基於證據嚴格執行一手例。

陳帆表示，地產代理監管局亦會提醒持牌地產代理，確保代理參與以招標形式發售的樓盤時，要嚴格遵守相關條例和指引。陳帆強調，政府將繼續密切留意新盤招標的情況，會按需要採取任何可行措施，確保招標的透明度與價單形式賣樓看齊。

銷監局發言人補充，由於相關個案仍在調查中，現階段不便透露相關詳情。不過，銷監局會發出一份「給業界的提醒」，要求發展商於成交紀錄冊內列出支付條款的所有詳情，提高成交資料的透明度，讓買家清楚掌握市場狀況。

對於新盤招標事宜，地產建設商會本月初快速應變，於上周四（4日）舉行特別會議落實部分共識，包括非豪宅項目首批須以發價單形式銷售，最少佔樓盤20%，若要招標亦須事先在樓盤網站等公布招標條款。

地產建設商會執委會主席梁志堅接受傳媒查詢時指出，現時新盤招標的問題是部分發展商連實用面積500至600方呎的單位亦以招標形式發售，惹來市場非議，並強調招標做法「一路都有人做緊」，質疑政府指可能違反一手例之說是當局「知啲唔知啲」。

梁志堅指政府「知啲唔知啲」

另外，新地（00016）副董事總經理雷霆說，集團一向非常重視賣樓資訊清晰及高透明度，希望每個買家都獲得最佳知情權，旗下推出新盤招標時會盡可能上載新的招標文件。

有不願披露身份的發展商指出，近日有個別樓盤以招標形式售出單位所公布的成交資料，與發價單推售的單位不一致，令透明度不足，但相信只是個別樓盤情況，作出修正後會較好。該發展商亦同意陳帆的說法，對於招標售出的單位，發展商應清晰披露相關成交資料。

對於政府即將就一手住宅空置稅（下稱空置稅）立法，陳帆強調，現時市民居住情況嚴峻，政府希望把已建成的單位推出市場，並非與發展商站在對立面或強迫發展商賣樓，只要發展商在取得入伙紙的12個月內把單位出租或出售，便毋須繳空置稅。

近年納米戶增加，陳帆坦言情況不理想，但在自由市場下，不宜立例規定單位面積下限，政府會繼續留意情況。

科網巨擘阿里巴巴近年急速壯大，帶挈集團創辦人身家暴漲，並斥巨資買本港豪宅。阿里巴巴創辦人之一麻長煒剛豪擲近1.61億元購入中半山The Mayfair 一伙，呎價高逾7.46萬元，貴絕中半山。

據土地註冊處資料，上述The Mayfair中層A室，實用面積2155方呎，4房間隔，享維港景，上月22日以1.6088億元沽出，呎價74654元，創中半山住宅呎價新高，登記買家為麻長煒，姓名與阿里巴巴創辦人之一相同，料為同一人。原業主1998年入市價4247.6萬元計，是次成交價較當年大幅升值1.18404億元（約2.8倍）。

位於今次樓王單位樓上高兩層同室，實用面積2228方呎，去年8月以1.398億元沽出，呎價僅62747元，相隔約7個月，樓下單位呎價較之漲約19%。

另外，大潭豪宅雅柏苑C座極低層1室，實用面積2070方呎，據土地註冊處資料，同於上月21日連車位以7700萬元易手，呎價37198元。原業主為GRACE AMBER LIMITED，公司董事包括莊士中國（00298）董事總經理莊家彬及相關人士，2000年斥資1999.888萬元入市，沽貨賬面勁賺5700.112萬元（約2.9倍）。據代理表示，上址今年1月曾以8000萬元放售，按成交價計算，減幅約3.8%。