台中海線喊開發已久，直到大前年遠雄率先卡位推出系列造鎮案，輔以三井OUTLET開幕，台中港特區正式上演爆天量的推案量。觀察今年台中港特定區周邊至少新增2000戶新建戶數，且其中揮軍中部的遠雄、長虹、聯悅、寶佳光這4大建商就推出1535戶。

今年春假檔期「遠雄之星6」順利完銷，「遠雄之星7」目前也開始潛銷。遠雄透露，從三井OUTLET開幕之後，完銷時間提早一半，台中港特區推出的首購住宅目前也售出1500戶，「不少已購戶都推薦自己的親友購買，已購戶的重購率高達3成。」

長虹首度跨出雙北
首度跨出雙北的長虹建設，也在台中港特區推出30到52坪、總戶數達607戶的「長虹天擎」，由於長虹建設以豪宅聞名，此次進軍台中港特區，同業看好長虹豪宅品牌，有望挑戰台中港特區新高價。
聯悅建設也推出390戶，28坪∼46坪、每坪16萬起的「聯悅聚」，主打社區與日本最大的紀伊國屋書店合作；寶佳集團的佳鋐建設，也在大勇北路推出地上15層、地下4層的「晴灣」，基地面積836坪，規劃27∼45坪、2∼3房共194戶，每坪約在14∼15萬，強打買比租划算推案策略。

北屯烏日「小宅化」
據實價登錄顯示，台中海線近1年住宅平均單價，年漲1∼2成；考慮觀光效益、低房價基期，未來補漲空間大，成為外地建商願意投資原因。在地業者認為，目前台中港特區的房價僅市區的1/2，隨著生活機能發展，未來換屋時，具備保值、出租價值。

除了台中港特區建案爆量，北屯區、烏日區兩區也不斷有大批建商投入。仲介指出，這2區有3個共同特色能吸引首購族：包括重劃區綠地多、交通利多、房價親民等。
據統計，北屯區今年推案金額上看500億元、烏日區也有300億元。信義房屋南屯東興店執行經理張嵩佶指出，這兩區受到市區房價推升，推案傾向「小宅化」，然換算下來單價可能超過區域行情，但總價壓在800萬∼1000萬元都是未來優勢。

上揚國際建築團隊台中營業一處副總經理楊濬輔表示，受到市區推擠效應，輔以工業區大廠提供大量就業機會，帶來外來人口成長情況下，小宅剛性需求增加，像是達麗建設位於G3捷運站附近的「達麗居山」5月即將公開，切中首購坪數，規劃23∼55坪的2∼4房產品，開價每坪約26萬∼29萬元，目前已有200組客戶預約。

張嵩佶指出，年輕首購族挑重劃區內的房屋，主要考量為學區與商圈，烏日區、北屯區、太平區已成為年輕人首購重鎮，區域商圈漸漸形成。楊濬輔表示，人口大量流入創造商圈食衣住行需求，在集客力強大之下，預期這3個新興商圈成長速度也會加速。

房市推案熱區向來伴隨人口增幅強勢成長。台中市民政局統計，台74線外圍行政區中，以太平區成長最為猛烈，人口成長率從1.2%提高到1.4%，目前19餘萬人口，逐漸逼近大里區的21萬人，未來隨著新案推動，有可能會成為台中第3大行政區。

人口聚集新光重劃區
太平區發展早，生活機能佳且學區完整，尤以南太平鄰近太平、大里工業區，就業機會豐富，加上台74線通車後，交通更為便利，也帶進人口移入，連年保持2000人左右的成長，增長速度僅次於北屯區；近年區內新光國小完工後，近期又投入2.1億元興建新高國小，顯見年輕人口成長爆發力。

其中移入人口大多聚集在新光重劃區，建案多以3房首購型大樓為主，成屋首購案成交每坪介於17∼22萬元之間。房仲業者謝德賢說：「當地屬台74沿線少數1字頭房市熱區，近年吸引不少外地民眾移入，幾年前完工的新光國小，已是供不應求的爆滿學區，未來還有太平社會住宅、建商造鎮案完工，至少都還有千戶成長量。」

掀起首購輕移民風潮
當地最新指標案是「富宇讀樂樂」，近期在南太平主幹道附近的建案還包括有「坤悅迎新墅」、電梯別墅「新富紳晴」，都屬於在地最低價的別墅新案。

群義房屋不動產企研室張菱育指出，由於地價全面上揚，不少建商會退居外圍推出超低總價產品，或者是縮小坪數，讓年輕人與買屋的距離不遙遠，而太平區近年又處相對落後補漲區域，房價平穩，這幾年也造成一波首購輕移民風潮。

璞真建設暨大安森林公園首排「勤美璞真」，再次推出系列案「勤美璞真碧湖畔」，面對台北市內湖區面積16公頃的碧湖，為內湖最高建築，共26層，戶戶有湖景，規劃130、160坪，1戶1梯廳設計，保有住戶隱私，並由大陸工程負責營造，每坪160萬元。

該案位於碧湖首排，可見湖景及綿延迭起的山巒，不僅有碧湖畔環湖步道，旁邊還有長青公園，後方則有內湖國小，住宅環境單純寧靜，又近捷運文德站及著名的內湖路一段737巷美食商圈，皆步行10分鐘內可至，為離塵不離城的居住環境。

璞園集團璞真建設總經理汪家玗表示，本案1樓挑高8.8米，2樓5.3米，皆為公設樓層，游泳池位於2樓，3樓起為住家，戶戶有湖景，基地保留一半面積做為花園，為內湖最高建築。

基地面積1281坪，僅有48戶住家，規劃130、160坪，戶戶有獨立梯廳及2部電梯，還有主僕分道設計，採毛胚交屋，窗戶配備YKK氣密窗搭配8+6+6mmLow-E複層玻璃。

隨著豐原區、潭子區的「城鎮之心鐵道綠廊計畫」工程動工，未來將進一步串連豐原與潭子兩大地區的鐵道綠廊，大幅優化、提升區域生活品質，加上區域內明星學校林立，在雙重利多加持下，豐原區、潭子區已成為近年來的推案熱區。

潭子區目前已有包括鄉林「天韻」、「久樘臻星」、坤悅「悅.勝利」、順天「大豐」等新案陸續進場；豐原區則有坤悅「心世代」、「國聚之境」等新案進場，紛紛傳出熱銷捷報。

近期適逢公立學校新生報到，明星學區周邊家長搶設籍，連帶也帶動學區宅賞屋熱潮。此外，豐原、潭子地區因相對親民的房價，與區內明星學校如豐原南楊國小、豐東國中，潭子區頭家國小、潭秀國中、弘文中學等，在自住族群往外圍擴展的趨勢下，成為家長首選的文教住宅區。

不僅如此，台中市府活化豐原-潭子段鐵路高架化後地面空間的「城鎮之心鐵道綠廊計畫」，自豐原車站北側起至潭子車站，將闢建橫跨兩大區的鐵道綠廊，總長達9.9公里，平均寬度11公尺，將提供市民舒適寬廣的綠地休憩空間，完工後可整合區域周邊公共設施，發揮交通區位競爭優勢，也成為區域環境優化的一大助力。

坤悅、久樘分別押寶豐原與潭子。其中，坤悅在豐原區推出「心世代」案，受惠明星學校光環加持，基地位於福陽國小南陽分校學區內，可直升當地明星學校豐東國中，頗受區域首購族的青睞。「心世代」位於豐原大道四段與中陽東街口，產品規劃18至27坪、總價436萬至600多萬元，部分樓層已完銷，整體銷售衝破六成。

而潭子區明星學校-弘文中學，周邊則有「久樘臻星」、億承「弘文青」等新案。其中，「久樘臻星」以制音宅為訴求，頗受自住客的喜愛，該案位於弘文街上，屬於潭子弘富重劃區，產品規畫23至34坪、2至3房，住家66戶、店面6戶；此外，潭秀國中附近的坤悅「悅.勝利」，主打戶戶三面採光。

台開董座邱復生表示將以「去資產、做創新」進行資產活化，也就是以文化科技與科技創新方式，將花蓮、新埔土地灌注創意價值，打造一個創新價值的場域。主打「買鑽石土地持份送房子」策略，台開委託商仲住邦佳士得國際資產，標售台北市承德路、重慶南路與至善路等三處資產。其中承德路靠近捷運圓山站出口，大型商業聚所，絕佳地段，有4米高度，可做百貨商場規畫，土地屬於商三特，土地持分面積316坪，建築物總面積2,320坪。重慶南路資產「台開金融大樓」，占台北雙子星新門戶地利之便，是頂級藝文餐飲空間，土地屬於商四，土地持分面積114坪，建築物總面積1,110坪。

外雙溪至善路的「雙溪逸苑」，位於台北市士林區至善路二段5、7、9、11 號，在中影文化城對面，屬於第二種住宅區，土地持分面積485坪，建物共670坪，並邀請建築大師隈研吾設計建築藍圖，未來可作為高級商業空間、私人住宅或畫廊，也可作為企業行館或教育訓練中心，為客戶量身訂做一座有品味的建築，也將成為台北市獨有的「隈研吾建築」。

除上述三物件外，2019年將分兩階段啟動資產活化計劃，一是出售碩果僅存的夜明珠，包括草屯14公頃、台中大坑14公頃及新竹新埔20公頃土地；二是在6月後，啟動預售3案，分別在花蓮洄瀾灣園區有2件、新埔地區有1件。對比同樣2小時車程的台中。台中工業用地每坪20萬台幣，花蓮洄瀾灣園區中有包括22公頃工業區土地，每坪6萬元，土地加上資產價值超過130億，整體花蓮洄瀾灣園區含房產、飯店等，整體銷售超過200億元以上，台開已打造「生產、生態、生活」三生一體之良好環境，歡迎企業東移到花蓮投資。

第一季原本是每年的推案旺季，但今年卻出現弔詭現象，看好度高、但建商推案卻不積極，實際推案量不到1,800億元，形成旺季不旺。根據住展雜誌日最新調查，2019年第一季北台灣新成屋、預售屋推案量1,783.1億，比2018年第四季減少近600億元、季減25.2％，也比去年同期萎縮300多億、年減16.6％，與原先預期將爆量演出的盛況大相逕庭。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，第一季有春節及329檔期，向來是房市旺季，但今年實際調查結果推案量卻不如預期，原因除有些新案來不及取得建照、無法如期開賣外，主要也是因為建商戒急用忍，放慢推案腳步。

不過，何世昌指出，推案量下滑對房市並不是壞事，因為自住買盤需求增幅有限，若建商持續爆量推案，將加重市場賣壓，不利於房價持續回升，若能穩健推案，反而有助房市健康發展。

住展調查指出，雙北市第一季推案量雙雙萎縮，建案競爭壓力將獲得紓緩。其中，台北市推案量388.6億元，年減達200億、減幅逾三成，是北台灣Q1案量減幅最大的都會。

而且推案呈現「蛋白熱、蛋黃冷」，蛋白區又以北投、大同區推案量最多，至少180億元，占全市總量的46％；相對地大安、中正等蛋黃區推案量都不到50億元，松山、信義等更是「掛蛋」。

何世昌指出，受到新案供給量減少，市區遞延性買盤逐漸出籠的影響，客源稀釋的問題獲得紓解。2~3月市中心買氣明顯回溫，案場來人量、成交組數普遍都比去年Q4攀升。

新北市部分，第一季推案量572.5億元，年減24％，主要集中在板橋、新莊，案量分別有136億、99億元，總計佔全市案量41％；另土城、三重也都推案50億以上。另宜蘭、新竹的Q1案量也同步下滑，宜蘭案量約25.6億、年減近1成，新竹案量約221億、年減近26％。

不過，桃園、基隆第一季推案量則逆勢攀升，尤其桃園單季案量突破519.2億元，直追推案量最大的新北市，年增60幾億、增幅約13％，主要熱點在桃園區，首季案量逾百億，主要是中路、經國等重劃區新案爆衝所致。

展望第二季，何世昌認為，第一季推案量遞延到第二、三季的可能性不小，建議建商加緊腳步去化，入袋為安並避開年底的總統大選影響。

全台未繼承不動產快速增加，內政部統計顯示，2018年底未辦理繼承土地達1.47萬公頃，已接近一個金門縣的面積：未辦理繼承建物來到47萬坪，相當4棟台北101大樓，未繼承土地面積14年來增加一倍、未繼承建物數量則是六年倍增。

而根據官方估計，光台北市到今年3月底為止，就有561億元現值的土地無人繼承，新北市也有300多億元，推估全台未繼承土地金額破千億元。

統計顯示，未辦理繼承的房地近年快速增加，2012年時全台建物不過1.1萬棟，至去年底已達2.2萬棟。

信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，人口老化趨勢使得近年的繼承移轉棟數也持續創下新高，台北市地政局曾統計，近年來每年的繼承取得人數約占繼承人數的60％，亦即還有近四成的繼承人未繼承取得不動產，顯示不動產發生未繼承的狀況，相當普遍。

曾敬德表示，通常未辦登記的原因有「繼承人間意見不同」、「產權複雜且價值低」及「不諳法令」、「稅務問題」等因素。實務上，繼承人常因不知被繼承人遺有不動產、繼承人的傳統性別觀念導致繼承協議條件談不攏、或被繼承人留有債務等原因，致未辦理繼承登記。

全台各縣市中，未繼承土地面積最大的是新北市，約有2,760公頃，桃園市、屏東縣、南投縣均超過1,000公頃；未繼承建物棟數最多的也是新北市3,326棟，此外，台北市及澎湖縣均超過2,000棟。

土地法規定，繼承人未辦理繼承將列冊管理15年，仍未申請繼承登記，則由國產署公開標售，所得價款以專戶儲存，繼承人可依法領取，逾10年仍未提領價款，將歸屬國庫。

根據內政部統計，無人繼承標售房地也逐年增加，去年全台列冊管理期滿移請國產署標售的土地即有263公頃，建物則有189棟，其中，台南市去年標售了約53公頃土地，澎湖縣則標售了42棟建物，為全台各縣市最多。

內政部次長花敬群25日表示，都市更新條例11項子法7月底前分階段完成，最快有4項子法5月可陸續上路，預期未來都更案件將逐月增加，今年目標推動100件都市更新案件，帶動營造業產值較去年增加500億元以上。

另國家住都中心25日指出，目前正積極推動公辦都更，包括信義區兒福B1-1基地、信義區兒福B1-2基地、捷運圓山站西側基地等3案，將於6月正式對外招商，預估總投資金額58.65億元。

花敬群25日在行政院會後記者會表示，都市更新條例三讀通過後，容積獎勵明確化、爭議解決能力強化，預期都更案件與審議效率將倍增，預計2019年起，危老及都更案件將全面爆發，帶動營造業產值千億元以上。

花敬群說，都市更新條例11項子法將分三階段完成，第一階段將修正都市更新建築容積獎勵辦法、修正都市更新團體設立管理及解散辦法、新增各級都市更新及爭議處理審議會設置辦法和修正都市更新條例施行細則等四項子法，5月底前可發布實施。

第二階段包含修正都市更新權利變換實施辦法、修正都市更新事業接管辦法二項子法，6月底前發布施行；第三階段有都市更新事業實施者公開評選辦法等五項子法，均屬新增。

此外，國家住都中心加快腳步推動公辦都更，有三案6月將對外招商，其中金額最高為圓山站西側基地，預估投資金額為40.28億元，面積0.99公頃。國家住都中心表示，該基地主要產權為台灣銀行，緊鄰圓山站、花博園區、台北數位產業園區，希望發展數位產業、商旅商場等複合式商業活動，為北大同區注入新的發展活力。

另信義區兒福中心B1-1、B1-2等兩塊基地，預估投資金額分別為8.58億元和9.79億元，合計面積為0.51公頃，希望透過分區更新方式開發，結合既有綠帶和保留開放空間，讓老舊街區成為新的優質住商環境。

內政部次長花敬群25日宣布，7月1日起有三類特定建築將強制進行耐震評估，其中，單一所有權人、且在1000平方公尺規模的百貨公司、商場、旅館、電影院等私有供公眾使用建物，都要強制辦理耐震能力評估檢查。而為增加民眾主動提出耐震評估誘因，花敬群並宣布，原本初評每件6,000元~8,000元，決提高至1.2萬~1.5萬元，補助初評從占費用4成提高一倍至8成。

花敬群指出，凡921地震以前建物、單一所有權人、一定規模（1000平方公尺以上）私有供公眾使用建築物，今年7月1日起都納入強制耐震能力評估的範圍。如未依規定辦理處6萬以上、30萬以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善者得連續處罰。

第二類是內政部將與各地方政府研議，將快篩後具潛在危險疑慮建築物依轄區實際需求，訂定分類、分期、分區的執行推動計畫，以確認是否真有危險。

第三類是已建議台北市政府針對因地震傾斜建物，如418強震北市兩棟傾斜大樓長安東路二段的金林大廈、信義路四段的富貴角大樓，或貼有黃標建物，納入強制辦理耐震評估檢查。

花敬群說，內政部已修正放寬無須詳評即可申辦危老重建標準，並提高初步評估補助至費用的八成，最高每件可至1.2萬~1.5萬元，目前已呈報行政院核定中，俟核定後即可實施，預算經費並未增加，編列7,000餘萬元，主因民眾擔心房價減損，申請件數不如預期，因此提高補助誘因。

行政院會昨日聽取內政部報告危險老舊建物耐震相關執行成果，內政部表示，全面執行全國危老建物快篩、耐震評估、補強及重建三個具體作為。內政部統計，屋齡30年以上戶數已有410萬戶，如未加速重建，十年後將達640萬戶。

內政部並已提出建築法第77條之1修正案，送請立法院審議，要求經耐震評估後構造安全不符現行規定的建築，應在一定期限內進行補強或重建。

此外，內政部也和金管會研議鬆綁金融機構資金提供住戶推動都更前期規劃所需資金的建築放款30％限制。

根據內政部的未辦繼承登記土地及建物列冊管理統計顯示，2018年底全國未辦理繼承的土地有1.47萬公頃，已經是接近一個金門的面積規模，另外全台未辦理繼承的建物則有47萬坪，面積約4棟101大樓。

官方估計光台北市到今年3月為止，就有561億的土地無人繼承，推估全台未繼承的土地金額價格可能破千億元。而常見未辦登記的原因有「繼承人間意見不同」、「產權複雜且價值低」及「不諳法令」、「稅務問題」等因素。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，人口老化的趨勢已經無法逆轉，連帶近年的繼承移轉棟數也持續創下新高，不過北市地政局曾統計2012年到2016年每年的繼承人數與繼承取得人數比例約為60%，還有將近4成繼承人未繼承取得不動產，顯見不動產發生未繼承的狀況相當普遍。統計近10年未辦理繼承登記的土地面積增加58%，建物未辦理繼承面積則暴增143%。

六都之中，2018年底未繼承土地面積最大的是新北市，土地約有2760公頃，建物有6.9萬坪，最少的則是地價最高的台北市，土地僅約279公頃，建物約4萬坪，台北市地政局統計，截至今年3月，北市因未辦繼承登記被列冊管理的土地高達16548筆、面積逾269公頃，建物為1986棟，依2019公告土地現值計算高達561億餘元。

實務上繼承人常因不知被繼承人遺有不動產、繼承人的傳統性別觀念導致繼承協議條件談不攏、或被繼承人留有債務等原因致未辦理繼承登記。內政部建議，如果是因為無法會同全體繼承人一起申請時，可由部分繼承人先申請登記為公同共有，等全體繼承人會齊並同意後，再申請登記為分別共有。

　據新華社消息，為規范工業用地出讓行為，促進工業用地節約集約利用，天津市人民政府辦公廳近日印發《天津市工業用地招標拍賣挂牌出讓管理辦法》，管理辦法明確規定，工業用地招標、拍賣、挂牌的出讓底價不得低于國家規定的最低價標準。

房地產市場走勢看什麼？

短期看政策，中期看政策，長期還是看政策。

樓市“小陽春”剛剛還熏得眾人醉，3月份，70個大中城市中，新房價格環比上漲的城市有65個。

但新一輪房地產調控政策其實已經上路了！趕緊瞭解一下↓↓

據不完全統計，已有近10個城市房地產調控再升級。

北京：國管公積金對二套房“認房又認貸”

4月12日，北京國管公積金中心發佈《關於調整住房公積金個人住房貸款政策進一步優化服務有關問題的通知》，明確對二套房貸款實行“認房又認貸”，二套房首付比例調整為最低六成，且最多貸60萬元。新政自2019年4月15日起執行，以網簽日期為准。

長沙：停止執行對二套房的契稅優惠政策

日前，湖南省財政廳、國家稅務總局湖南省稅務局、湖南省住建廳下發《關於調整長沙市第二套住房交易環節契稅政策的通知》。通知規定，在長沙市範圍內停止執行對家庭第二套改善性住房的契稅優惠稅率，即對個人購買家庭第二套改善性住房，按 4% 的稅率徵收契稅，自4月22日起正式執行。

西安：將暫停外地購房公積金提取

4月23日，西安住房公積金管理中心發佈通知，從2019年5月13日起，實施資金流動性風險防控一級回應措施。

通知規定將暫停西安地區（含西鹹新區）以外購房提取公積金。同時還提出，繳存職工家庭首次使用住房公積金貸款購買自住住房，面積在144平方米（含）以內的首付比例不低於35%，面積在144平方米以上的首付比例不低於40%；



深圳，開展“樓霸”專項整治活動，打擊房地產市場涉黑涉惡涉亂行為；

合肥，打擊炒房，嚴禁哄抬房價、捂盤惜售等行為；

……

兩大部委齊出手

就在近期中央政治局會議再次重申“房住不炒”定位的前後，與房地產市場密切相關的兩大部委——自然資源部和住建部也一起出手了。

住建部：對漲幅較大城市預警提示

4月19日，住房和城鄉建設部已對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示，要求各地始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，夯實主體責任，保持政策的連續性和穩定性，防止出現大起大落，確保房地產市場平穩健康發展。

自然資源部：實施用地差別化調控

4月17日，自然資源部下發通知，要求做好2019年住宅用地“五類”調控目標制定實施工作。商品住房庫存消化週期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要適當減少供地；18-12個月的，維持供地持平水準；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地。

這兩大部委一個管地，一個管建，對房地產市場未來走勢的影響不言而喻。

政策“雨點”頻 樓市要降溫？

近日，國家統計局發佈3月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格：一二線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅略有下降，但三線城市有所上升。

整體來看，3月有65城新建商品住宅價格環比上漲。（新聞連結：剛剛，70城最新房價出爐！時隔9個月，這座城市再次領漲全國→）

同時，一季度出現資金加快流入房地產的跡象，房地產貸款餘額占各項貸款增量的29.2%；熱點城市土地市場升溫明顯。據不完全統計，一季度16個熱點城市共出讓高樓面地價、高溢價率的地塊48宗，其中20宗樓面地價超過或接近周邊二手房價，一些城市拍出高價地甚至出現新的“地王”。

當前市場走向出現分化，在住房供需結構性、區域性矛盾突出，優質教育資源集中、配套設施完善或具有城市群發展概念的區域，房價上漲壓力較大；但也有一些地方房地產庫存壓力較大。因此，中央把樓市分類調控的責任交給了地方。

有人覺得是政策變了，導致房地產市場忽冷忽熱。其實“房住不炒”政策始終沒有變，各地按照房地產市場運行情況，及時出手預調、微調，穩定市場預期，正是長效調控機制的體現。

政策頻頻落下“雨點”，其實是一種信號。既說明了各地在按照中央政策精神，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制，有意為暗流湧動的樓市降降溫。也告訴市場，當前政策發出的信號尚處於溫和，體現了對市場的呵護；但也要清醒，一旦炒作之風抬頭，隨時會有政策加碼。尤其一些房價波動較大的城市，隨時可能加入政策收緊的行列。

政策穩，預期就穩；預期穩，市場就穩。房地產市場平穩健康發展，是政策的本意。

房子是用來住的，

不是用來炒的！

4月25日，58同城、安居客在“地產智會說 理想安居在星城”主題沙龍上發佈《2019年一季度長沙理想購房指數報告》（以下簡稱《報告》）顯示，一季度長沙新房供需基本平衡，二手房掛牌價上升4.3%。從用戶找房行為看，戶型主要集中在120-140平方米和80-120平方米，占比分別達42%和38%；42%的用戶價格承受能力在6000-8000元/平方米。

長沙找房熱度新一線排名第六 二手房掛牌均價上升4.3%


《報告》指出，春節後全國市場找房熱度有所回升，其中，三四線城市的找房熱度高於一二線城市，內陸核心省會城市找房行為活躍度靠前。在熱點城市中，上海二手房找房活躍度領先於一線城市，西安、重慶等西部地區領跑新一線城市。作為近年來崛起的新一線城市，長沙以產業與人才雙輪驅動，實現了高品質發展，找房熱度在新一線城市中排名第六。

2019年，長沙升級“搶人大戰”，規定符合條件的碩博畢業落戶者，分別可得到3萬、6萬的購房補貼，強勢吸引人才進入，對找房熱度提升具有促進作用。不僅是長沙，武漢、天津等內陸城市用戶找房行為也比去年同期更頻繁。《報告》指出，這意味著較大發展空間和較低房價對人才具有較吸引力。

針對長沙房產市場，《報告》分析，一季度長沙六區一縣新房供需基本平衡。供應方面，新增供應量278.94萬方，同比去年上漲17.16%，供應放量穩定，市場貨源充足；從成交面看，2019年第一季度長沙六區一縣總成交面積275.45萬方，同比去年下降23.6%。二手房方面，據58安居客房產研究院資料顯示，與去年同期相比，今年一季度長沙二手房掛牌均價同比上升4.3%。

長沙找房用戶近半來自深圳、岳陽等 多為改善居住品質


《報告》顯示，在安居客90%用戶通過移動端找房，長沙購房者更愛在21：00-22：00時間段找房。在搜索長沙房產資訊的使用者中，56.7%來自本地，其次是深圳、岳陽等城市。從使用者職業分析，19%的使用者來自電腦/互聯網行業，16%來自教育/培訓領域，來自服務/餐飲行業的僅占3%。

對於用戶搜房熱詞，《報告》也進行了細緻分析。在用戶搜索行為標籤中，優惠、公寓、低價房等內容頻頻出現，同時，恆大、萬科、碧桂園等品質樓盤出現頻率較高，說明使用者選房更傾向於綜合考慮品質與價格等因素，以追求最佳性價比。

58安居客房產研究院還攜手湖南廣電893《家在長沙》欄目，進行了雙重用戶畫像調查分析。在長沙購房的用戶中，投資者僅占8%，而為了改善居住品質、孩子上學的用戶分別占到47%和23%。交通地段、教育、商業配套、環境等是用戶購房考慮的主要因素，選擇普通住宅、大平層的用戶分別占比30%、20%。

《報告》還指出，受到50多個新項目入市的推動、長沙地鐵4號線運營、應屆求職高峰季的到來，以及二套房契稅恢復至4%、首套房利率上浮下調至15%等利好疊加，人們對房地產未來走勢有了更好預期。

2018年高舉高打拿地的光明地產，交出的年報業績卻並不喜人。

4月23日，光明地產發佈2018年年報。報告期內，公司實現營業收入204.93億元，較上年減少1.53%；實現淨利潤14.18億元，同比下滑27.17%；實現扣非淨利潤12.76億元，同比下滑32.92%。對於業績下滑的原因，光明地產稱主要是本期支付土地款、工程款和支付企業間往來增加等所致。

此外，公司經營活動產生的現金流量淨額大幅下降至-87.34億元，創下了上市以來新低。

頻繁拿地現金流吃緊

去年，光明地產房地產開發實現營業收入195.73億元，同比減少1.87%，同期，房地產開發業務毛利率為31.97%，較上年增加11.2%。

關於開發業務營業收入減少的原因，光明地產在年報中稱主要是由於房產項目結轉收入的銷售面積同比減少所致。

房地產開發業務以外，光明地產實現物業及租賃收入3.51億元，同比增加21.33%，主要是由於物業管理收入同比增加所致；其他產業實現營業收入5.33億元，同比增加1.43%，主要是由於業務規模增加導致。

長期深耕在長三角的光明地產，從去年開始發力土地市場。根據年報資料，2018年光明地產新增房地產儲備面積144.52萬平方米，較上一年同期的94.25萬平方米，增長53.34%。

雖然身在A股，擁有較為良好的融資平臺，但其融資速度依然跟不上拿地擴張的速度。受此影響，2018年光明地產的現金流狀況差強人意。

根據年報，光明地產經營活動產生的現金流量淨額為-87.34億元，同比上一年下滑近6倍，快速拿地擴張後遺症顯現。

“對於光明地產來說，利潤降幅較大，說明經營方面的壓力較大。從其經營性現金流量資料看，有明顯下滑，或是兩點原因。第一是銷售回款方面的問題，這個是會影響現金流的正向流入。第二是對外投資增加，例如頻繁拿地，這會讓經營性現金流向外流出。”易居中國研究院總監嚴躍進對《證券日報》記者表示。

融資賣資產補血

雖然淨利潤和營收紛紛下滑，但光明地產並未停止補血。

2018年8月份，光明地產審議通過《關於申請發行購房尾款資產支持證券（ABS）的議案》，同意公司採用ABS模式，設立“上銀光明地產購房尾款資產支持專項計畫”，並通過專項計畫發行資產支持證券進行融資，發行不超過 10 億元的資產支持證券。

2019年1月份，光明地產通過申請發行冷鏈倉儲物流資產支持專項計畫（CMBS），發起設立不超過6億元的資產支持專項計畫。

此外，2019年1月底，光明地產發行了2019年度第一期長期限含權中期票據（永續債），實際發行金額為6億元。今年2月底，公司又發行了2019 年度第二期中期票據，實際發行金額為8億元。

不僅如此，光明地產還出售了旗下子公司套現補血。

今年3月份，光明地產分別召開董事會、監事會，審議通過了《關於授權全資子公司農工商房地產（集團）有限公司轉讓其全資子公司上海廣林物業管理有限公司100%股權暨關聯交易的議案》。3月13日，光明地產與上海梅林正廣和股份有限公司簽署股權轉讓合同，交易金額2.5億元。

如此算來，今年年初至今，加上融資及資產出售，光明地產至少已經獲得數十億元的融資，但與-87.34億元經營活動產生的現金流量淨額相比，公司的資金壓力仍然不小。

　4月25日，中國社會科學院財經戰略研究院發佈了《中國住房市場發展月度分析報告（201904）》。報告關於住房市場運行最新動態的分析顯示，全國房價繼續小幅上漲，重點城市二手房成交量較快放大。報告預測認為，一線、二線城市以小漲或微漲為主，少數城市可能較快上漲。三線、四線城市“小陽春”趨於消退，房價將穩中有降。

　　中原地產首席分析師張大偉昨日對《證券日報》記者表示，一季度部分市場出現小陽春的主要原因是信貸政策的寬鬆，而現在來看，一季度超過預期的經濟形勢，給房地產調控收緊空間，因此部分城市小陽春可能遇到政策約束。此外，一季度的樓市回暖也引起了監管層的重視，再次強調要堅持房子是用來住的。


　　報告認為，2019年一季度出現局部“小陽春”，其主要原因有：一是住房市場融資環境得到改善。資本市場的資金緊張狀況顯著緩解，部分城市首套房貸利率已經降至基準利率水準。 二是房價預期出現轉變。部分城市根據市場變化對房地產調控政策進行了微調，一些城市取消或弱化了限價、限售等輔助性調控手段。部分潛在購房者認為房地產調控可能進一步鬆動，從而對房價預期也由悲觀向謹慎樂觀轉變。

　　“整體看，房地產市場走勢依然以平穩為主，‘小陽春’熱度過大的區域很可能會再次退燒。但市場明顯低迷的區域依然有可能會出臺寬鬆政策。”張大偉說。

　　報告建議，把好貨幣供應總閘門，避免大水漫灌或突擊性信貸；以差別化信貸政策為主抓手，實現對住房投資投機的精准抑制，房價潛在上漲壓力較大的城市，可通過升級二套以上房貸的認定條件以精准抑制投機；加強房價預期管理，保持政策的連續性與穩定性。

二手住宅樓市再陷瘋癲，何文田半山壹號一個於2008年金融海嘯爆發前摸頂買入的中層單位，剛以2900萬元沽出，較樓上同類單位短短3個多月賣貴逾「四球」，原業主持貨約11年賺逾六成。荔枝角美孚新邨也有金融海嘯摸頂貨減價易主，樓價較當年升值1.5倍。

市場消息指出，上述半山壹號摸頂貨為半山徑31號中層戶，實用面積1252方呎，3房間隔，原業主於2008年5月金融海嘯爆發前斥1799.6萬元購入，持貨至今年2月以3000萬元放售，剛減至2900萬元沽出，呎價23163元，以約11年前入市價計，賬面賺1100.4萬元（約61.1%）。

翻查地註冊處資料，上址樓上高13層的高層同室，面積相同，景觀更開揚，今年1月以2483萬元成交，相隔只有一季多，樓下單位賣貴417萬元（約16.8%）。

美孚海嘯摸頂貨1145萬沽 升1.5倍

美孚新邨亦錄得金融海嘯前摸頂貨成交。香港置業營業經理林桂新指出，一名周姓人士於2008年5月斥資455萬元購入美孚新邨4期百老匯街83號高層A室，實用面積869方呎3房戶，一直自住至今年1月，以1200萬元放售單位，近日獲買家議價至1145萬元成交，呎價13176元，樓價較當年購入價升值690萬元（約1.5倍）。

豪宅繼續漲價，消息指出，中半山馬己仙峽道9號玫瑰別墅極高層A室，實用面積2235方呎，剛以9500萬元售出，呎價42506元，樓價及呎價俱創該豪宅新高。原業主2010年以6000萬元購入，賬面勁賺3500萬元（約58.3%）。

半山玫瑰別墅9500萬雙破頂

該豪宅對上樓價及呎價高位，同由「金牌證券分析師」陸東於去年4月以8650萬元沽出的同層B室相同面積單位造出，意味相隔約一年，紀錄再被推高約9.8%。

另外，世紀21聯誠營業董事謝寶昭說，藍田居屋鯉安苑D座鯉怡閣中層1室，實用面積650方呎，原圖則3房戶，原業主以780萬元放售不足1個月，剛減至以未補地價755萬元沽出，呎價11615元，極速打破上月由樓上高層1室同面積單位，以748萬元創下的區內未補地價居屋樓價紀錄，呎價亦創屋苑未補地價新高。原業主2012年以未補地價395萬元入市，賬面升值360萬元（約91.1%）。

中資買地意欲日濃，去年連環提出8宗強拍申請的萬科置業（香港），再有申請獲批，涉及何文田自由道9至11A號舊樓，土地審裁處批准以底價4.51億元進行強拍。

剛獲批強拍的自由道項目，佔地約4792方呎， 現址為一座8層高建築物，設有一部升降機和兩條樓梯，1963年落成，樓齡約56年。法庭文件顯示，該項目地面層為舖位，一樓為寫字樓，其上則為住宅用途。萬科置業（香港）提出強拍申請時持有該地盤約85.714%業權，及後繼續向小業主進行收購，持有的業權比例於上月已增至96.429%，僅餘一個單位未能成功購入。

資料顯示，與上址相鄰的自由道13至13A號， 已於本周二（23日）由萬科置業（香港）在無對手下以2.491億元統一業權，佔地約2445方呎。待自由道9至11A號完成強拍後，兩個地盤料可合併發展，總佔地約7237方呎，以地積比率9倍估算，可建總樓面面積約6.51萬方呎。

上環信德中心西翼一個高層全海景單位，以約1.152億元易手，呎價高造4萬元，呎價創該廈落成以來新高紀錄。消息指出，信德中心西翼25樓8至9室，建築面積2880方呎，以1.152億元售出，呎價40000元。原業主2000年以1210.88萬元入市，持貨19年，賬面大賺1.030912億元，升值8.5倍。

信德中心對上一宗高價成交於去年6月錄得，呎價38465元，最新成交呎價較舊紀錄高4%。

另外，正八集團斥資8282萬元購入金鐘力寶中心2座31樓2室，建築面積1738方呎，呎價47652元。原業主為德泰新能源集團（00559），今年1月才以8000萬元購入，短炒賬面獲利282萬元，約3個月賺逾3.5%。

此外，世邦魏理仕香港資本市場部董事莫旺寧表示，資深投資者蔡志忠落實出售中環皇后大道中99號中環中心22樓5室，建築面積2852方呎，成交價為9967.74萬元，呎價為34950元。據了解，買家為用家。中環中心22樓分拆項目已售罄，蔡志忠套現約11億元，其後將有其他樓層陸續分拆出售。

一手空置稅影響下，私樓動工量持續低企，今年首兩個月僅得564伙，較去年同期大跌79%，創2010年之後，近9年新低。

據屋宇署公布，2019年2月份全港僅兩個私人住宅項目動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），涉及555伙，雖然較1月份的9伙急增61倍，創近4個月高位，但仍屬於偏低水平。

以今年首兩個月計算，合共錄得564伙動工，較去年同期的2,634伙，按年大跌79%，屬於自2010年錄得185伙以後、近9年新低。

龍光鴨脷洲項目 建291伙

另外，在2月份正式動工的項目，包括龍光（03380）與合景泰富（01813）投得的鴨脷洲地王，將會興建291伙，以實用樓面面積（usable floor area）計算，單位面積由826至8,011平方呎不等。

2月份118伙落成 按月減7成

至於落成量方面，今年2月份錄得118伙落成（以取得入伙紙計算），按月減少7成，累積今年首兩個共錄得539伙落成，較去年同期832伙減少35%，距離今年預測落成量2萬伙，僅達標3%。

投資氣氛轉旺，投資者沽出車位「撈底貨」套現，將軍澳領都投資者沽出車位，3個月獲利22萬元。

據EPRC經濟地產庫資料顯示，領都車場L2層雙號車位，投資者今年1月份以190萬元入市，跌穿200萬元屬於當時的低位。至4月份投資者以212萬元沽貨，持貨3個月，帳面獲利22萬元，升值12%。不過，個別車位仍需要蝕讓，如荃威花園車場L3層雙號車位，以105萬元沽出，較2018年買入價112.8萬元，帳面蝕7.8萬元。