稅改大減稅，今年報稅預估稅收將大減500多億元，財政部國署預計今年起陸續推出四筆土地活化案，包括讓引發業界關注、堪稱國產署「壓箱寶」的台北市信義區世貿三館招標設定地上權案，可望為國庫增加收益。

國產署高層表示，未來將陸續推出四大土地活化案，地點統統在台北市，包括位於北市捷運松江南京站出口的松江南京基地、今年底收回的世貿三館用地、光復南路國產署大樓重建案，以及規劃結合華光用地與民間合作開發的愛國西路財政部舊址興建案等。

「一定會賺啦！」國產署官員表示，此四大活化案除了招標設定地上權會有權利金收入外，採用合作開發的方式還可賺得新大樓，效益可期。

但因設定地上權的期間、權利金底價等條件要由地上權審議小組來評定，目前沒有具體數字，國產署會努力設計規劃出市場接受度高的產品，以提高權利金的收益。

四大案中最快將招標的是松江南京基地，官員指出，這塊地原本是國發基金的財產，包括捷運松江南京站二、三號出入口的基地，除捷運共構部分是低度利用外，其餘是素地，總計逾500坪，預計以招標設定地上權的方式活化。因涉及捷運出入口，要接合的環節比較多，預計今年下半年招標。

官員表示，今年底租約到期的世貿三館，坐落信義計畫區松智路、松壽路口的A21街廓，占地近5,000坪，屬於娛樂設施用地，可使用項目比商用地還多，十分受到外界矚目。由於目前土地上還有展覽館的建物，處理起來比較複雜，今年下半年北區分署展開前置作業，規劃最快明年第1季招標設定地上權。

至於位在國父紀念館附近、光復南路的國產署大樓，由於太過老舊且不敷使用，官員說，國產署大樓預計依據都市危老築物加速重建條例進行重建，搭配晶華飯店附近或師大臨沂街土地設定地上權的方式與民間合作開發，也就是讓業者透過蓋大樓及權利金的方式取得地上權。

前期的設計規劃標下周就要開標，希望能設計出市場最能接受的招標方案。

至於財政部舊址，國產署官員指出，此案將結合華光特區以設定地上權的方式與民間合作開發。目前華光特區租給南門市場作為改建的中繼站，中華郵政也有意租用中正國中旁的土地，因此，財政部舊大樓將先作為國產署重建時的中繼站，財政部舊址開發案則於後年開始規劃及招標，在華光租期屆滿後「無縫接軌」展開活化計畫。

產權獨立且土地持分大的透天厝，在南台灣一向較受歡迎，但近年由於地價持續上揚，透天案供給量大幅衰退，近期高雄市楠梓區「大學墅」的公開記者會現場，吸引上百人進場，3小時的活動現場即售出25戶、約該案4成，透天的搶手度可見一斑。

高雄市近年土地價格居高不下，透天別墅推案量體也跟著下滑，佳上佳地產位楠梓區高雄大學特區的「大學墅」別墅預售案，規劃59戶，地坪19~25坪、建坪51~65坪，臨路型別墅開價1688萬元、社區型別墅總價1388萬元。

當地透天推案稀有
該案日前舉辦公開說明會，吸引約百人參加，當日購屋並贈送30~50萬元家電金，短短3個小時便銷售25戶，總銷約3.6億元。負責銷售的上揚國際高雄4處總經理施棟瀝表示，高雄別墅供給愈來愈少，主因是地價太高，如該案周邊土地成交價每坪逾40萬元，要規劃總價1500萬元內的別墅案難度非常高。

買方陳先生指出，透天整棟都是自己的，而且不用繳管理費，會購買的原因則是認為區域具備發展潛力。
永慶不動產楠梓德賢德惠加盟店經理宋志龍分析，高雄大學特區若要以1300萬元買新別墅產品比較少，即便是中古屋都要1100萬元以上，「目前區內多大樓推案，透天案十分稀有。」

觀察內政部不動產資訊平台，高雄市透天房價逐年上揚，以楠梓區表現最突出，從2011年總價901萬元至去年1139萬元，創歷史新高，8年漲幅逾26%，顯見該區透天的房價競爭力，近年該區較具規模的透天案則包含土庫重劃區「聯上大囍市」與「清豐大鎮」系列，皆在短時間即創下高買氣。

豪宅推案吹起星級飯店服務進駐風，包括「文華苑」、「西華富邦」、「琢豐」、「遠雄The One」等豪宅案，相繼導入星級飯店專屬的物業管理尊榮服務、飯店設施使用，及飯店餐飲服務等特色，在豪宅獨特性大增下，獲得高端客戶青睞。

其中「文華苑」是國內最早結合星級飯店服務頂級豪宅，更是現階段亞洲首宗擁有六星級文華東方酒店頂級物管服務豪宅，住戶一通電話就有專人服務，可請飯店廚師到府或做外燴服務。

該案已成屋六年，但深獲大咖客戶的心，包括國巨集團董事長陳泰銘、「主機板之父」精英電腦前董座蔣東濬各自收藏七戶和九戶。該案平均成交價達148.43萬元，每坪最高價更上看209.98萬元。

完工已三年多的「西華富邦」，在以細膩度著稱的西華飯店集團董事長劉文治操刀下，將旗下萬豪酒店專業服務團隊導入、包辦社區軟硬體管理，更大手筆每日提供免費萬豪飯店早餐進駐社區給住戶享用，更推出專屬社區的課程活動，擄獲頂級客戶的心，包括「半導體教父」台積電創辦人張忠謀、富邦集團蔡家等都是住戶之一。該案平均每坪成交價186.42萬元，每坪最高曾達291.95萬元。

大陸建設規劃、預計2021年完工的「琢豐」，是目前豪宅市場中唯一規劃中小坪數的產品，其中一到九樓擁有寒舍餐旅集團進駐，住戶能20年免費使用寒舍飯店游泳池、健身房，以及享有飯店餐飲服務有專屬優惠；甲桂林廣告副董事長曹瑞濱表示，有已購客戶加碼買進。

預計明年完工的高雄「遠雄The One」，1~16樓有遠雄悅來飯店進駐，17~58樓為豪宅，集團導入零時差服務直送樓上住宅，包括禮賓接待、行動交通、商務管家、商務隨扈、高檔家宴、居家管理等六大服務。

重大建設往往是房市發展關鍵，台中海線近年因有大型商場、捷運藍線等話題，原有的鄉村景觀逐漸出現大樓推案，從沙鹿、清水、梧棲，到相對邊陲的龍井區。大里區也從台74線開通後，人口高速成長，建商轉向土地開發機會較多、價格較親民的邊陲區塊，近1年待銷案量高達400戶。

過去台中龍井區因農業保護區範圍大，建地有限，又有台中火力發電廠，人口移入少，也少有建商進場，被稱作「三不管地帶」，隨著台中港特定區各項利多議題發酵，建商看準該區土地每坪1字頭相對便宜，推出大樓新案。

龍井建案門檻最低
在地業者透露，「當建商吃不消地價上漲速度，就會出走至外圍區塊推案，龍井區是海線地價最便宜區域，很多土地每坪甚至不到10萬元。」因此有愈來愈多建商到龍井區購地推案，也是目前台中建案入手最低門檻區。

今年市況尤其炙手可熱，中山一路「MONEY曼尼2期」規劃23∼38坪，總價398萬元起；港灣建設在竹師路二段推出「築詩」，21∼25坪共54戶，規劃25.66%超低公設，總價僅298萬元起。年中還有裕國集團醞釀的沙田路超級大案，規劃2∼3房，總銷破10億元，每坪1字頭，是龍井區推案史上之最。

群義房屋不動產企研室專員張菱育分析，許多建商推案策略是「打帶跑」，鎖定過去案量少、地價低的區塊，推出低總價產品，亦有大型建商帶頭創造話題，使年輕買方接受度相對高。

大里外圍交通方便
大里區在台74線開通後，因聯外交通距離縮短，2011年後每年人口保持近2000人成長，也帶動建商往邊陲區塊推案，近半年已有「坤悅JIA」、「允將福砌」、「親家潮世代」推出，另還有寶佳機構新成屋案，以1∼3房為主，共有400戶新屋量，每坪成交20萬元出頭。

其中「允將福砌」位鄉村乙種建地，2房總價518萬元起，為近5年大里最低入手價格。有巢氏房屋東區樂業加盟店專案經理曾志成表示，該生活圈附近多農田地，過去乏人問津，但也成高房價時代建商搶進的開發利基。
時詣廣告業務經理張日隆也認為，大里市中心已沒地了，建商只能轉向較外圍區塊開發，比市區便宜，聯外交通動線又方便，成為建商青睞主因。

房市2016年交易量創新低後，已連續兩年回升，未來走勢如何市場關注，好時價依北市近四年每月價量表現製作四象限圖，發現北市已經走了一圈，預料很快會再回到價漲量縮的格局。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，房市進入價漲量縮格局，對屋主、建商有利，對消費者、仲介是不好消息。尤其是房仲，上波低迷元氣大傷，交易量若再大幅萎縮，「陣亡」情況恐會比上次嚴重。

好時價表示，觀察不動產，價、量是最重要兩大指標，好時價依照實價資料房價和交易量變化，製作四象限圖，左上為價漲量縮、左下價量俱跌、右下價跌量漲、右上為價量俱漲。

依價格及交易量變化，台北市房價在2014年下半年持續上漲，但交易量明顯下滑，位於左上象限價漲量縮，一直維持到2015年2月。

2015年3月，房價反轉走跌0.5%，交易量也年跌26%，進入左下價量俱跌，並維持了32個月，至2017年10月為止。

2017年11月，房價繼續走跌，交易量止跌回漲，進入右下價跌量漲，至2018年1月為止。

2018年2月，房價年增0.05%，交易量年增9%，進入右上價量俱漲的階段，至目前大約維持一年時間。從走勢來看，目前房價雖維持上揚，但交易量年增率愈來愈少，已快進入先前2014年「價漲量縮」格局。

好時價數據分析經理丁肇毅表示，過去認為房市七年循環一次，從實價四象限圖來看，這波台北房市循環，價量俱跌時間最長，但也僅二年多時間，轉進價跌量漲，僅三個月就跳到價量俱漲。

他表示，台北房市雖然在2018年經歷了將近一年價量俱漲格局，但價漲的幅度皆低於1%，只能稱為價穩，交易量不振隱憂則一直未能排除，如今台北房市又將步入價漲量縮，開始另一個新循環，後市讓人難以樂觀。

陳傑鳴表示，價漲量縮對房市來說，是一個代表風險的訊號，屋主、建商雖可因房價上漲，享受到資產增值的好處，但因交易量縮、去化速度放慢，這類增值財富往往也是空中樓閣，無法真的變現。

對自住者來說，房價上漲，當然是不利的，即便是投資者，價漲量縮，代表房價偏高，買盤觀望，也不適宜進場。

衝擊最大的是房仲、代銷業，他們有成交才有營收，交易量減少，業績跟著減少。房市2014年反轉後，一直到去年才明顯復甦，長期低迷讓業者苦不堪言，迄今元氣未復，如果市場再進入量縮格局，可能比上波低迷更難支撐。

台北市政府地政局發布去年第四季房市指標溫度計。住宅市場供給面│第四季表現維持偏冷黃藍燈，因受到核發住宅類使用執照宅數及住宅建築貸款周轉率指標同步上升影響，顯示近期住宅市場供給動能仍處低檔，中長期供給趨勢偏向保守。

需求面│第四季由穩定綠燈轉偏熱黃紅燈。受到新增家戶數及家戶購屋比增加帶動，近期市場需求增溫，市場中長期需求動能相對穩定。

交易價格面│第四季維持過熱紅燈。由於住宅價格指數、房屋租金指數及預售屋可能成交價指數均連二季持平，惟仍高於前五年均值（八?二六）及前十年均值（六?九四），中長期價格仍持續增溫。

交易量能面─第四季維持穩定綠燈。受買賣移轉棟數、建物買賣周轉率及不動產經紀業開業家數指標走低，市場交易量相對穩定，中長期市場量能趨勢表現穩定。

負擔面│去年第二季維持偏熱黃紅燈。房價所得比及貸款負擔率等構面指標與前季持平，近期住宅負擔雖未升溫但仍然偏重，中長期住宅負擔偏重情形亦未緩解。

金控購置商辦不動產總部需求增，玉山金、元大銀陸續出手買樓，這兩周國票金砸38億元買下華固建設大直亞太置地辦公大樓，金融機構買樓原因多為自用，雖無拉抬價格之效，但多家金融業買樓，多少也支撐台灣商辦不動產行情。

國票金控與子公司國票創投近兩周陸續以38億元購入華固建設亞太置地辦公大樓，一共買下六樓到八樓，以及十樓與17樓，可用商辦空間達到3,955坪，以及144個平面停車位。國票金表示，部分自用，其他樓層也可出租。
國票金表示，買商辦大樓是希望整合國票金母公司與子公司，未來可合署辦公，至於未來是否出租部分樓層給與日本樂天合資樂天國際票券銀行，則仍需看對方需求與否；純網銀業者開始在台北市區內尋找辦公大樓，各家業者幾乎未來初期員工人數上看100~300人，需要的辦公坪數空間也會較大。

去年玉山金子公司玉山銀行也花60億元買冠德建設向國防部承租、位於民生段地上權與兩棟建築物，土地面積達1,836坪，新兩棟大樓預計未來可容納玉山金控逾1,000名以上員工，將規劃作為第二總部大樓，與玉山金控目前位於敦北民生商圈的總部大樓相距不遠。

玉山金第二總部大樓剛好坐落在台北市敦化北路旁，敦化北路上已經有輝煌的東方文華酒店，新大樓將可望成為當地新地標，預計在2021年完工。

元大銀也以82億元取得仁愛路上的空軍總部地上權，同樣規劃為銀行新總部大樓。

金融機構業者表示，多數金融機構現有企業總部或辦公大樓屋齡久，伴隨事業體成長、員工人數增加等，基於空間、大樓屋齡以及企業形象考量，集中辦公可提升管理效能等需求，有新購辦公大樓需求，以便在台北市各精華區卡位，設置自家企業總部。

金控置產 面積、地點 首要考量

金融機構近期開始出手買樓，鎖定的大樓、土地特色多要方正、大面積、漂亮的地，地理位置也多希望能鄰近自家現有金控總部附近，或在交通方便、離台北市中心不遠處，細部篩選，符合需求的大樓並不多。

元大銀去年標下的台北市仁愛路與復興南路口空軍官兵活動中心地上權，很接近元大金控總部、元大銀行子公司大樓；玉山銀去年拿下的敦北地上權與兩棟建物，也離自家玉山金控總部大樓不遠。

因各家金融機構高層喜愛的總部土地條件差距不大，去年空軍官兵活動中心地上權標案吸引新壽、全球人壽、富邦壽及南山人壽多家壽險青睞，壽險主管指出，今年還有中美貿易戰催動的台商回流，可望帶動商辦不動產需求，包括南港、內科等地的新大樓都備受青睞

玉山金總經理黃男州曾表示，玉山金尋找鄰近玉山金控總部大樓附近大面積土地相當久，因為台北市大面積土地不易取得。

金控置產 集合辦公…著眼三優勢

金融機構為高度監理行業，格外注重風險控管，加上國內金融機構家數過多（over banking），高度競爭，金融業都要時刻關注同業動態，近年尋找新辦公大樓，都會尋找金融聚落以及坪數夠大辦公大樓，以便盡量納入母子公司員工，因應金控未來發展戰略考量。

金融業者指出，尋找金融聚落原因，是因為自然人或企業主本身就有群聚效應，例如企業主較多的商辦大樓區會有聚集地區，這些地區也吸引鎖定企業主的金融業者分行進駐，不少專門以企業金融為主力業務的銀行分行，就會為了更接近企業主而搬遷地點；若分行業務為財富管理、消金為主，會依照分行業務目標而搬遷到豪宅聚落或熱鬧商業區。

目前各金融機構尋找坪數夠大的辦公大樓，更大的目的是要讓散落各地的母子公司員工，可以凝聚在一起，一來方便辦公效率，二來也能兼顧情感凝聚，三來傳遞行內重要資訊或是風控管理也更便利。

金融業者指出，金融機構為高度監理行業，近年又接軌國際洗錢防制，必須經常舉辦員工訓練與部門相互溝通，對管理階層而言，集合辦公有利於提高各項辦公效率，且可省去高層長官在母子公司奔波時間，便於即時面對面開會，足夠大坪數辦公大樓也有足夠大會議室，也利於常需要開會的金融機構。

若核可面積較現行增多
不排除攜手國際飯店推新品牌飯店

屋齡四十一年的前力霸皇冠大飯店，已易手更名為台北馥敦飯店南京館，在四月十七日經台北市政府核准通過，可望成為全國第一件依「都市危險及老舊建築物加速重建條例（簡稱危老條例）」改建的知名飯店，「超車」四十七年歷史的六福客棧。

根據北市建管處公告，該飯店一九七八年興建完成，屋齡約四十一年，基地面積近九七五坪，建物總面積逾五千六百坪，土地使用分區是第二種商業區、第三種住宅區；全案獲得容積獎勵額度包括建築基地一．一五倍的原建築容積，再加上十％的時程容積獎勵，若不加計容積移轉，以此核定容獎推估，未來可興建樓地板面積約七千坪上下。

台北馥敦飯店南京館總經理陸西亞表示，若核可面積較現行建築物多，不排除會攜手國際飯店品牌推出新品牌飯店；若核可後面積與目前相當，計畫仍持續使用台北馥敦飯店品牌。

陸西亞指出，之前曾與周遭建物採取都市更新方式進行重建，但都更走了七年後，部分住戶意願仍不高，因而作廢、改走危老條例重建；若順利拿到建照，預估工程期三年到三年半。

據了解，早在二○一二年時，該飯店就與鄰近的華豐大樓、啟德大樓三棟共同申請劃定為都更單元，劃定的土地面積大約一一二五坪，預計興建地上二十二到二十四層、地下六層的三棟住宅大樓。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，台北馥敦飯店南京館臨近金融商務、運動賽事設施，加上捷運松山線通車、佳得鳳梨酥等知名伴手禮店加持，住房率不錯；且因適用舊建築法規，原建築容積遠大於後來容積管制後的法定容積近千坪，改建後可明顯增加樓地板面積，對業主確有重建誘因。

47歲六福客棧也提危老案
六福集團也在三月初依危老條例向北市府申請打掉重建，預計最快上半年拍板；隨著危老案十％的時程容積獎勵倒數，預期有更多老舊飯店會搶搭危老案直達車。

台北馥敦飯店南京館前身力霸皇冠大飯店 王又曾銷金窟 獨享總統套房

台北馥敦飯店南京館的前身是力霸皇冠大飯店，可說是前力霸集團董事長王又曾編織其政商人脈的銷金窟，除地下樓「禧悅廳」常見他與女伴在舞池中相擁而舞，頂樓總統套房更只服務王又曾一位客人；台北馥敦飯店總經理陸西亞說，那間總統套房已老舊，少有人使用，若要變更格局還得要送審，因此就沒有更動。

在王又曾未欠債落跑前，力霸飯店幾乎可說是他的政商招待所。他大多是中午過後就會來電，動不動就要求暫停營業、包廳，地下樓的「禧悅廳」就是他呼朋喚友，最常飲酒作樂的地方；旗袍裹身、身段窈窕的歌手唱著「忘不了」、「相思河畔」等老歌，王又曾與女伴在舞池中相擁而舞，這是「禧悅廳」三天兩頭就可見到的畫面。

王又曾有私人的按摩、甚至修指甲師傅，這些人只負責王又曾個人，不接外客，但人事費用都掛在力霸飯店；面積超過百坪的總統套房，開張以來也只服務過王又曾一人，並未對外開放營業。

總統套房裡可坐逾廿人的數百萬元沙發、宛如小型泳池的按摩浴缸，加上十六人大餐桌、卡拉ＯＫ設備與麻將桌，早年不少國民黨黨政要員、中央民代都來過這裡，享受美食、佳餚，還可打打麻將，甚至有現場伴奏、美女陪唱。

危老條例加碼十％的時程容積獎勵僅剩下一年就落日，近來不僅吸引知名老舊飯店申請危老案，甚至連陽明山老豪墅、里民中心等都跟著搶搭「危老直達車」。

「都市危險及老舊建築物加速重建條例（簡稱危老條例）」是二○一七年五月中發布實施，只要在發布三年內申請，就可有十％的時程容積獎勵，且不受危老條例總容積獎勵天花板限制，目前全台已有一三六案核准通過，預期在明年五月時程容積獎勵落日前，將掀起一波搶申請潮。

截至四月二十五日為止，首善之都台北市已發布核准「危老案」累積十九件，其中有一案基地面積僅八十八平方公尺、約二十六．六二坪，地點坐落北市中山區遼寧街四十五巷二十四號，是里民活動中心，獲得容積獎勵值為十六％。

令人驚訝的還有陽明山的豪墅也出現在危老案核准通過名單；該豪墅坐落大亨路、近陽明山中國麗緻大飯店，基地面積約七十三．四三坪，獲得容積獎勵值為十六％。

十九案中基地面積最大的要屬南門市場案，基地面積將近一千兩百坪，獲得容積獎勵值為三十％；但核准十九案中超過一半基地面積不到兩百坪。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，危老重建程序簡易、獎勵容積明確，的確在「泛都更」市場引發話題；依北市已發布十九個核准案，容積獎勵值獲得超過三十％的高達十案，獲得四十％的核准案更有七件，容積獎勵值對比都更容獎天花板的五成，沒有少掉很多。

他指出，危老案雖強調須產權所有人百分百同意，卻不限基地規模；此大門一開，讓許多過往搞不定的都更案選擇切割出百分百同意的區域，改走危老途徑。這做法不只提供經濟誘因，也可解決居住安全的困境。

台灣房價回檔修正，吸引不少港澳人士資金悄悄「錢」進高端不動產。據實價登錄顯示，台北市大安區豪宅「敦南寓邸」，今年二月10樓戶別以總價1.76億元、單價約每坪123萬元出售，其買主即為香港籍自然人。

觀察近一年港人來台置產蹤影，包括去年12月有港資背景的僑外資企業昌億投資有限公司，砸4.7億元買下大安區豪宅「和平大苑」36樓戶別，拆算車位單價每坪214萬元；專賣高檔傢具的香港富商樂施達公司，一口氣買下高雄「京城」四間店面，總價5.84億元；此外，如香港藝人余文樂，去年5月以總價近2.8億元買下「頂禾園」14樓戶別。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，近年大陸祭出肥咖條款，查稅動作頻頻，對於在海外有資產的華人，也會積極進行資產配置，而目前台灣房價處於近年相對低點，且豪宅單價又比香港便宜，也吸引高資產族目光。

根據美國商業不動產公司公布的最新資料顯示，香港房地產價格持續為全球最高，一般住宅平均價格約新台幣3,726萬元、每坪220萬元，豪宅房價平均達新台幣2.1億元、每坪約356萬，幾乎是台灣豪宅的兩倍。

近年香港來台居留證人數，2018全年4,148人，比起2017年小幅成長3.3％。張旭嵐指出，香港人來台置產不受大陸人士置產的條款限制，而來台居留又真正會留下來並置產的，多半是因為工作或婚姻而定居，或退休族群移居來台置產，近年也有香港年輕人，有感於香港房價高，生活空間擁擠，移居台灣創業。

由於香港豪宅多在半山腰，過去香港富豪偏好新店大台北華城的獨棟豪宅，近年台灣房地產盤整，海外資金退燒，直到大陸肥咖條款上路之後，一些海外資金又逐漸以僑外資或法人身分，出現在大安、信義等高端新豪宅買家之列。

　　5月4日，中國金茂（00817.HK）位于北京市昌平區未來科技城區域的未來金茂府項目示范區正式開放，這是中國金茂在北京的第五個金茂府産品。值得注意的是，由于未來金茂府項目所在土地在摘牌挂時就已經明確為“限競房”土地，而金茂府是中國金茂旗下最高端的産品線。

　　地産行業人士指出，未來金茂府是北京市目前首個在限競房中引入高端産品線的項目。這顯示出，在限競房繼續“霸佔”北京樓市主力且限競房供應量持續井噴，部分項目面臨去化壓力的當下，房企已經接受了目前北京市場一手房市場的“新玩法”，打造高性價比的限競房産品突出“重圍”，加速回款將成為越來越多房企的選擇。

　　據悉，該項目主力戶型為約120-160平米的精裝修三/四居，均價在5.4萬元-5.6萬元/平方米。由于價格有一定競爭力，記者在現場看到，盡管樣板間尚未開放，該項目還是吸引了不少購房者前來凍資排號。

　　中原地産研究中心數據顯示，截至4月底，北京合計入市了41個限競房項目，合計57期，供應的限競房住宅有26567套、合計的建築面積是315.7萬平米，後續預計還有約50個項目入市。部分區域如石景山區的項目，由于扎堆上市，目前面臨去化難題，部分項目去化率甚至低于20%。

　　記者了解到，目前去化程度良好的限競房主要是那些位置優越的項目（四環內）和性價比較高的項目。本次中國金茂在限競房項目中引入最高端産品線，讓利促進銷售意圖明顯。

　　中國金茂北京朝陽片區總經理、北京城茂未來房地産開發有限公司總經理趙偉對記者表示，目前全國23個城市已經有42個金茂府項目，未來5年內金茂府將擴張至全國40余個城市，規模超過100座。同時，金茂府也全新升級至2.0版本，從科技住宅迭代為智慧住宅。未來金茂府這一項目預計總貨值將超過100億元。該項目將與華為合作，打造全場景智慧化家居係統，讓金茂的12大科技係統得到更好的發揮，打造以品質、科技、智慧為符號的城市高端住宅。

　就在住建部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示之後，中原地產研究中心統計資料顯示，4月來，各地包括部委累計針對房地產的調控措施超過60次，環比上漲300%，調控頻率明顯增長。

　　在發佈調控政策的城市中，包括濟南、鄭州等地城市針對樓市出現的謠言進行闢謠；也有城市針對市場明顯“回溫”跡象發佈樓市收緊調控，包括合肥、遵義、深圳、長沙、丹東等多個城市；深圳、南沙、北京等城市針對人才房、共有產權房等政策也再次明確落地細則；此外，公積金收緊政策4月也在多城市發佈，包括合肥、佛山、成都、黃山等地，整體來看，公積金政策有收緊趨勢。

　　在發佈調控的城市中，除了長沙，其他城市房價在3月份均出現了異動。這些發佈調控的城市的地市、樓市大多都有回暖甚至過熱跡象，如合肥、杭州等地均因土地市場拍賣過熱頻頻登上新聞報導，而被住建部點名的丹東，其也因新建商品住宅銷售價格同比漲幅超過20%，領跑全國引人注目。

　　一季度樓市回暖

　　房地產交易市場以及土地市場的回暖令樓市調控再遭考驗。

　　2019年1-3月，全國房地產開發投資額累計人民幣2.4萬億元，同比增加11.8%。同期，全國房地產開發企業土地單價同比上漲9.3%至每平方米人民幣4695元，新開工面積同比增加11.9%至3.87億平方米。2019年3月，100個大城市的土地出讓成交溢價率已經恢復到 9.9%，成為 2018年5月以來的歷史新高。4月末，江蘇省蘇州市5天內兩次土拍均有地塊創下樓面價新高。4月29日，蘇州工業園區一地塊成交樓面價約每平方米3.03萬元人民幣，溢價37.7%，創下十年以來蘇州工業園區拍出的單價最高的住宅用地記錄。除蘇州外，武漢、無錫、杭州、南京、合肥等城市的土地市場同樣活躍。

　　土地市場熱火朝天，3月的樓市春意濃濃。來自國家統計局發佈的3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，3月份共有65個城市房價上漲。而根據中指百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查資料，2019年4月，全國100個城市新建住宅平均價格為14800元/平方米，環比上漲0.28%，漲幅較上月擴大0.04個百分點。同比來看，全國100個城市新建住宅均價較去年同期上漲4.27%，漲幅較上月收窄0.16個百分點。另外，北京、上海等十大城市新建住宅均價為26843元/平方米，環比上漲0.11%，漲幅較上月收窄0.04個百分點；同比上漲2.27%，漲幅較上月擴大0.02個百分點。

　　從不同城市區域來看，廣發證券(15.560, 0.16, 1.04%)研究報告指出，4 月份，重點城市基本面繼續呈現溫和復蘇，4月前25天，40城新房成交環比上漲8.3%，同比上漲15.1%。分線來看，4大一線城市、13個二線城市、23個三四線城市成交同比分別上漲53.2%、15.1%、1.8%。從全年累計情況來看，截至2019年4月25日，40城新房成交整體同比上漲4.5%，其中一線、二線累計成交同比分別上漲35.0%、5.8%，三四線城市則下降8.3%。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波表示，從58安居客4月線上的表現來看，一線城市小陽春的熱度還在持續，但廣州地區有一定降溫跡象。一線城市找房熱度4月環比微跌0.5%，分城市來看北上的找房熱度持續上升，雙雙突破2%，廣州呈現一定的下滑，深圳保持相對平穩。預計一線城市的熱度將維持小幅震盪、微度上揚格局，一二手房整體成交量有望好於去年同期，房價則保持相對穩定。

　　房住不炒，一城一策

　　2018年11月之後，全國各地收緊樓市的調控政策在減少，但最近樓市波動頻繁，市場炒作氛圍再啟後，部分城市再次發佈調控政策。據中原地產研究中心統計資料，4月來，各地包括部委累計針對房地產的調控措施超過60次，而此前的一季度加總的房地產調控政策只有104次，其中3月份僅發佈房地產調控政策15次。

　　在決策層面，4月17日，國新辦舉行2019年一季度國民經濟運行情況發佈會，國家統計局國民經濟綜合統計司司長毛盛勇表示，從房地產市場情況來看，市場預期穩定，“房住不炒”市場定位清晰，房子是居住的屬性，要控制投機性、投資性購房需求。

　　同日，一城一策延伸至土地端。自然資源部發出通知，要求根據商品住房庫存消化週期，制定實施本年度住宅用地分類調控目標。其中，消化週期在36個月以上的，應停止供地；36~18個月的，要適當減少供地；18~12個月的，維持供地持平水準；12~6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地。

　　4月19日，習近平總書記主持召開中共中央政治局會議，要求要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。

　　當晚，住建部會同國務院發展研究中心對2019年第一季度房地產市場運行情況開展了專題調研，按照穩妥實施房地產長效機制方案確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求，住建部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。

　　此外，地方層面也加大了房地產市場的監管力度，各地繼續落實樓市分類調控政策，石家莊、西安、合肥收緊住房公積金貸款政策；海南、深圳、哈爾濱、合肥加大對房地產市場的監管力度。4月26日，杭州住保房管局表示將進一步加強房地產仲介監管，持續加強房地產仲介行業監管力度，大力整治房地產經紀機構不規範行為，促進房地產市場健康發展；4月28日，丹東規定同一樓盤商品住房銷售價格每月環比漲幅不得超過0.6%，限售房屋則由新建商品住房擴大到二手住房，同時還增加了限購的有關規定，以遏制投機炒房、保持市場穩定。

　　對於目前收緊的樓市政策，張波認為，很明顯，此前樓市熱度快速提升是政策收緊的內因，一季度的“小陽春”行情讓樓市復蘇的節奏快於預期，一線城市二手房保持回暖，二線城市土地市場開始升溫，土地溢價率也有抬升苗頭。而經濟環境向好和人才政策頻出是為政策收緊的外因。一季度全國經濟環境好於預期，GDP同比增長6.4%，工業、消費、投資、進出口增速加快，回暖跡象顯著。同時各地人才政策頻出也在一定程度上對市場起到“催化”作用，拉動房地產需求量提升，並可能成為後期部分城市房價的上漲的推動力。

　　調控可能再收緊

　　張波認為，2019年的樓市政策看似鬆緊變化無常，實則圍繞市場而行，尺規只有一個，即保持樓市穩定。房價變化的幅度、土地的熱度、市場預期都是這把尺規的刻度體現。調控的精准化、調控的因城施策都是當下政策特點的直接體現。

　　華泰證券(20.400, -0.07, -0.34%)在研究報告中指出，2019 年，“因城施策”、“一城一策”可能才第一次體現出其真正蘊含的意義，即平穩房地產行業週期、防止大起大落、穩定房價，而非打壓房價。報告指出，對於市場較差的低能級城市進行“托底”，讓人口流動更加符合市場規律，同時對潛在過火的高能級城市進行預期管理，是政府穩定房地產市場的核心思路。

　　張波認為，4月中央政治局會議再次提及房地產的信號值得關注，顯示出明顯的“警示”作用，不排除後續政策出現微調收緊的可能性。不過，從目前政策收緊力度來看也偏向溫和，各地公積金貸款政策的收緊目的直指“房住不炒”，並防止由此帶來的房價過快上漲。部分城市收緊公積金貸款符合“一城一策，分類調控”的2019年房地產政策的主基調。因此，張波預計2019年市場的鬆緊“微調節”狀況將持續存在，因城施策的大背景下樓市政策在不同城市的體現方式會更為多樣化，不但鬆緊方式不同，鬆緊的力度亦會有所差異。


　　招商證券(17.530, 0.17, 0.98%)研究報告則指出，4月22日，中央財經委員會會議中關於“強化宏觀政策逆週期調節”的表述非常重要，大概率證明政策並未馬上轉向；對房地產而言，政策雖未轉向，但起碼未來1個季度是一個重要觀察期，即政策是否調整決定於2季度的經濟資料和價格資料，尤其是房價，2季度末或是政策是否轉向的時間視窗。

　　而對於未來市場走向情況，張波稱，從58安居客線上的資料來看，升溫的曲線已趨平緩，4月新房市場找房熱度環比上月微跌0.5%，其中二線城市找房熱度上漲0.2%，三四線城市降溫力度最強。4月購房者信心指數今年以來首次出現下跌，環比下跌幅度為2.4%，約有四成購房者表示沒有固定的買房時間，遇到適合的就出手。和購房者不同，經紀人信心指數則維持小幅上揚，上漲幅度在0.9%，認為政府會出手限制房價上漲的經紀人比例出現上漲。

　　同策諮詢顧問張宏偉表示，“從整體來講，目前的市場還是在穩定和規範化過程中，這輪調控並不是對市場的打壓，因此基於現在情況，在不發生大規模炒作或反彈的情況下，未來核心一二線城市的市場交易量節奏會趨於平穩，市場交易價格不會發生大幅反彈。”

　　主持人沈明：剛剛過去的“五一”假期，北京地區的黃金消費情況如何，樓市交易有哪些特點，投資者對節後的股市行情有怎樣的期待？本報記者多角度出擊，就上述內容進行實地採訪。

　　“我們店很多銷售經理都在外面帶人看房，今年假期的看房量要比去年高出很多，成交量相對來說也要高一點。”近日，北京通州區鏈家龍鼎園店銷售經理李先生對《證券日報》記者介紹說。

　　“五一”小長假期間，《證券日報》記者走訪北京多個房屋仲介公司，記者在通州區部分門店發現，與去年銷售人員在店內坐著玩手機時的冷清相比，今年通州區多家仲介門店的銷售人員多不在辦公室，而是跑出去帶客戶看房。與之形成鮮明對比的是，豐台區的房屋銷售生意似乎並無明顯改變，仲介人員或聚在一起聊家常，或在電腦前發呆。

　　上述李經理告訴記者，隨著今年北京市政府正式遷往通州區，一個很明顯的感覺就是，有購房資質的買家更傾向於在通州區購買首套住房。通州區“五一”期間的成交量，和去年相比有了明顯改變，不過價格變動幅度不大。

　　然而，來自豐台區角門西地鐵站附近的一家鏈家門店的銷售經理尹女士卻稱，沒有感覺到明顯回暖。今年看房的人不多，買房的也不多。

　　“雖然3月份二手房的成交量確實創下階段性新高，但綜合考慮多種因素，我們並不將其作為整年的資料參考。”尹女士認為，今年北京樓市既不大漲也不大跌。

　　資料顯示，今年“五一”期間，北京樓市新建住宅網簽242套，二手房住宅網簽134套。而去年“五一”假期二手房網簽量達到283套；如果與今年上一個小長假對比，2019年4月5日至4月7日，北京新建住宅網簽358套，二手房住宅3天網簽141套。從資料上可以看出，北京樓市正進一步降溫。


　　昨日，諸葛找房資料研究中心分析師國仕英在接受《證券日報》記者採訪時表示，今年“五一”北京新房、二手房網簽量偏低的原因主要有兩個方面：一是受假期較長影響，大部分人員選擇外出旅遊，市場需求減少；另一方面，當前市場觀望情緒依然濃厚，更多購房者仍在觀察市場變化。

　　除上述原因外，中原地產首席分析師張大偉補充道，隨著樓市供應的井噴，大量限競房即將上市，這使得部分購房者再次進入觀望狀態。與此同時，部分城市包括北京的國管公積金政策收緊，也給市場帶來一定影響。

　　“其實春節過後，我和家人看了很多套房子，但總覺得離下決心出手還差一點。”在北京工作已有7年多的王小姐對《證券日報》記者表示，雖然我們是購買首套房，首付比例僅為35%，但總價相對還是太高。加上前段時間賣掉老家房子的40多萬元，目前我們手裡的錢只有不到200萬元，除去仲介費和之後要交的契稅等，用於首付的錢就更少了。

　　“現在貸款利率依然較高，對我們來說，無疑進一步加大了購房成本。”王小姐感慨地說，錢袋子還是太有限了。

“記著我說的吧。你們這一剎那站著的土地，就是這一點，分寸不差，有朝一日會成為整個地球的經濟中心。”4月20日，在大灣區與深圳的未來高峰論壇上，知名經濟學家張五常回憶了兩年前，他帶幾位來自西方的朋友到深圳南山參觀的情形。

張五常表示，“三十年前我推斷上海的經濟將會超越香港；今天我推斷深圳一帶將會超越上海。”

不斷湧入的年輕人，一波波壯大的標杆企業，創新求變的市場氛圍，作為最具活力的一線城市，深圳的確有驕傲的資本。這一切反映到樓市上，就是居高不下的房價。安居客的資料顯示，5月份深圳二手房均價達到5.4萬元/平方米。


而在春節過後的這一波“小陽春”行情中，深圳又走在了前頭。

深圳樓市回暖，4月二手房成交重返8000套之上

據深圳特區報援引深圳市規劃與自然資源局資料，4月份深圳樓市運行平穩，成交活躍度延續3月份的態勢，剛需和改善性需求入市積極。

4月份，深圳市一手住宅成交2704套，與去年同期相比增長4成，成交面積257525平方米，同比增加37.7%。4月成交的戶型中，90㎡以下的戶型成交1353套，占比50%；90㎡~144㎡戶型成交1294套，占比48%。

4月份深圳市有4個樓盤取得住宅預售許可證，分佈位於南山、寶安、龍崗三個區域，合計2242套。寶安區的新房成交量居首位，共成交1371套，同比增加1.4倍；龍崗區成交982套，同比減少一成；南山區成交117套新房住宅，同比減少31.6%。

而在二手房市場方面，4月深圳市成交量重返8000套之上，創16個月以來的新高。

據券商中國報導，深圳市某房地產仲介人士表示，“過完春節後，3月和4月，不管是新房還是二手房成交都比較火熱，剛需客戶和改善型客戶仍然較多，兩房和三房戶型是成交主力。”

與此同時，4月份，綠景紅樹灣壹號和半島城邦4期等豪宅均實現熱銷，再一次反映了深圳客戶的強大購買力。

政策利好與人口紅利

據中指研究院，一線城市中，在土地市場上，深圳受限於土地資源緊缺，一季度無住宅用地推出和成交，土地供應量遠遠小於其他一線城市。土地供應的不足使得深圳房地產市場長期處於供不應求的狀態，一季度銷供比為1.14；供小於求的局面促使開發商轉向商務公寓、城市更新等其他方式獲取土地資源，也使得深圳房價長期保持穩定，大幅回跌的情況很難出現。

深圳近期樓市回暖的一個重要因素是《粵港澳大灣區發展規劃綱要》的正式出爐。

《粵港澳大灣區發展規劃綱要》勾勒出粵港澳地區的未來發展藍圖，規劃打造國際一流灣區，建設世界級城市群，對於珠三角城市群的發展無疑是重大利好。

深圳在大灣區中扮演著重要角色，2018年深圳生產總值突破2.4萬億元，首次超過香港，深圳經濟總量躍居粵港澳大灣區第一城，更進一步增強了公眾對於深圳未來發展的信心。

深圳樓市成交量的反彈，人口持續增加也有一定的影響。近年來，各大城市紛紛開始“搶人大戰”，以增加城市人口，提升城市活力。2018年，深圳以49.83萬的人口增量，奪得城市人口爭奪戰的冠軍，其中，應屆大學生等各類人才達28.5萬，占比近六成。可以看出，無論是人口增量還是增速上，深圳均位於前位，體現了其強大的吸引力。近年來人口的大量流入，尤其是年輕人口，為深圳這座移民城市提供長久的人口紅利，也為房地產市場帶來了大量剛需需求。

利率下調，剛需入市

除此之外，本次樓市“回暖”行情，也受房貸利率下調的影響。

券商中國報導，目前深圳相關銀行普遍房貸利率為：首套房利率價格為基準利率上浮5%（5.145%），二套房貸利率價格為基準利率上浮10%（5.39%），該房貸利率價格為3月下旬之後的價格，在此之前，3月初部分銀行將首套最低可執行也要到基準上浮8%（5.292%），二套利率最低可執行基準上浮12%（5.488%）。

根據融360大資料研究院監測資料，2019年3月，全國首套房貸款平均利率為5.56%，較上月下降7BP，首套平均利率連降4個月，已回歸至2018年4月份水準，未來整體利率仍可能繼續下行，3月有138家銀行下調了房貸利率，是2月下調房貸利率銀行家數的3倍多。而就深圳而言，2019年3月深圳地區房貸利率下調了兩次。3月份深圳首套房貸款平均利率為5.25%，較上期下降21BP；二套房貸款平均利率為5.58%，較上期下降16個BP。

據央視財經，深圳鏈家房地產仲介王軍表示，“尤其在這三月份，今年我們的實際成交大概在一百套左右，就是有增幅的，銀行降息，包括說我們的銀行批貸速度加快，會導致很多例如說我們剛需的客戶，去積極入市。”

開發商刺激購房：首付分期，註冊公司

逐漸回暖的樓市背後，仍有部分開發商為了刺激購房，採取各種銷售手段。

據中國經營報，記者在走訪發現，多處樓盤仍存在首付分期。

一位元樓盤銷售人員告訴記者，購房者可以在7天之內交定金和首付款10%，剩下的40%分別在5月31日和8月31日交完即可。“按照這種方式我們可以晚半年供樓，這樣購房者的壓力也會小很多。”該銷售人員說。

在另外一處專案售樓處，記者發現銷售人員向客戶推薦“輕鬆貸”，即指貸款後，購房者以月供的形式先還貸款年限的全部利息以及本金的15%，剩餘85%本金在最後一個月一次性還完。銷售人員表示，中國銀行和中國建設銀行可以提供這種貸款方式。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，從購房者的角度來看，這種方式降低了每個月的還款壓力，具有一定的吸引力，需要注意的是，這筆貸款是否包含了首付款。“如果這筆貸款中包含了首付款，那就涉嫌違法。另外，已經有實際事例表明，以這種方式貸款，銀行或金融機構不允許提前還款，提前還款需要一定的罰款或違約金。”

另外，還有銷售人員建議記者去註冊一家公司。銷售人員表示，若購房者名下有註冊或占股的小微企業，滿足註冊資本在1000萬元以內，個人占股超過10%，且非P2P、金融投資類企業等條件，可享受房貸利率上浮10%的優惠。

有相關業內人士告訴記者，目前深圳很多樓盤都有註冊公司享受購房利率優惠的活動。

國務院發布建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見。意見提出，到２０２２年，城鄉融合發展體制機制初步建立。將選擇有一定基礎的市縣兩級設立國家城鄉融合發展試驗區。
＊城市落戶限制逐步消除＊
城鄉要素自由流動制度性通道基本打通，城市落戶限制逐步消除，城鄉統一建設用地市場基本建成，金融服務鄉村振興的能力明顯提升，農村產權保護交易制度框架基本形成，基本公共服務均等化水平穩步提高，鄉村治理體系不斷健全。
到２０３５年，城鄉融合發展體制機制更加完善。城鄉有序流動的人口遷徙制度基本建立，城鄉統一建設用地市場全面形成，城鄉普惠金融服務體系全面建成，基本公共服務均等化基本實現，鄉村治理體系更加完善，農業農村現代化基本實現。

樓市熾熱，資助房屋續現破頂成交。青衣夾屋宏福花園一個中層單位， 獲同區私人屋苑灝景灣的租客以已補地價1000萬元買入，成為全港夾屋市場首宗千萬元成交個案。另外，新盤混戰令部分向隅客回流二手市場，其中荃灣區荃灣中心18座高層G室，獲將軍澳日出康城MONTARA向隅客承接，呎價16724元，為該屋苑逾一年呎價新高。

中原地產副分區營業經理蔡偉明表示，青衣宏福花園3座中層H室，實用面積706方呎3房戶，新近以已補地價1000萬元成交，呎價14164元。全港夾屋造價紀錄本身亦由宏福花園於去年8月以985萬元創下，意味僅約9個月時間，紀錄便被推高約1.5%，更令本港夾屋造價首登千萬元關。

蔡偉明指出，原業主本來以1050萬元放售，推出約一星期後減價50萬元（約4.8%）易手，以2015年4月的購入價679萬元（已補地價）計算，賬面賺321萬元（約47.3%）。據悉，買家為灝景灣兩房租客，月付租金約2.2萬元，有感買樓好過租樓，決定入市。

荃中呎造1.6萬逾一年高

新盤吸引大批準買家入票，部分向隅客亦於過去周末轉投二手市場。中原地產高級區域營業董事余俊文指出，有日出康城MONTARA向隅客「即睇即買」，購入荃灣中心濟南樓高層G室的2房戶，實用面積290方呎，附連59方呎平台，以485萬元成交，呎價16724元，屬該屋苑逾一年呎價新高，同時亦是該屋苑呎價歷史次高。

余俊文透露，買家心急入市，委託代理即時送訂至正於南丫島度假的原業主手中，終成功入市。據悉，原業主於2007年12月以133萬元買入單位，賬面獲利352萬元（約2.6倍）。

元朗尚築過去兩天錄得最少3宗成交，其中地下單號室連花園單位，實用面積223呎，連92方呎花園，開放式設計，以399.5萬元易手，呎價17915元。中原地產分行經理陳彥榮透露，買家曾經入票大埔白石角海日灣II，惟抽得的籌號較後，未能購入心水單位，遂轉投二手市場。據悉，前述尚築單位是原業主於2015年6月以321.9萬元買入，賬面賺約77.6萬元（約24.1%）。

另外，市場消息指出，中半山星級名廈雅賓利大廈高層B室，實用面積1308方呎，透過「賣殼」形式以7800萬元易手，呎價高達59633元，創該廈呎價新高。原業主2003年以1980萬元購入該單位，賬面勁賺5820萬元（約2.9倍）。

樓市轉趨活躍，舖位投資者趁旺沽貨。美聯集團（01200）前執行董事郭應龍於3月底開始部署拆售屯門康景花園地下共17個地舖，不足兩個月火速沽清，套現近2.51億元；連同個別早年售出的舖位，賬面上總計大賺逾2.51億元。

據了解，郭應龍早前在市場推售青善街4至70號康景花園地下17個地舖，建築面積約552至1210方呎，意向售價由900餘萬元起。由於全部舖位連租約放售，分別由日本料理、印尼菜館、泰國餐館及糖水店等民生租戶承租，加上現有租約可享兩年4厘回報保證，吸引不少投資者入市。

拆售17連約舖 月餘賣光

雖然上述舖位的叫價已可提供約4厘租金回報，但業主仍提供議價空間，在投資氣氛轉好下，加上民生地區舖位成為近年投資者入市之選，故推動銷情。綜合市場資料，該批舖位在3月售出一個舖後，4月交投明顯加快，單月沽出12個，成交價由845萬至2280萬元，呎價介乎13893至23950元，餘下4個舖位亦在5月售出。以近一個多月售出的17個舖位計，總成交價共約2.5091億元。

據了解，是次售出而成交價最高的舖位為12號舖，建築面積約952方呎，屬單邊舖，原開價2394萬元，最終以2280萬元售出，降價114萬元或4.8%，呎價約23950元。該舖位由茶餐廳租用，月租7.98萬元，回報達4.2厘。

資料顯示，郭應龍於2009年向華懋購入康景花園地下26個舖位，作價8700萬元，一直持有收租多年，並於2014年起拆售。不過，當時拆售銷情一般，由2014至2018年間僅售出9個舖位，套現8738萬元。前述9個舖位連同今批17個舖位計，共套現3.3829億元，較購入價高2.5129億元（約2.9倍）。

整體成交約1200宗 一手新例後最多

3新盤於過去周末推售，帶動周末一手成交，錄約1,200宗成交，套現約80億元，為一手新例後新高成交周末。其中MONTARA首輪沽清500伙，即晚提價加推116伙，料周內推售。

會德豐地產旗下日出康城MONTARA，首批500伙即晚沽清，套現逾40億元。項目即晚盡推餘下116伙應市。是批單位包括28個1房單位、68個2房戶、16伙3房及4個特色戶。單位定價由750.3萬至1,570.9萬元，呎價由16,930至22,464元。最高折扣優惠不變，以21.5%計算，折實售價由589萬至1,233.2萬元，呎價13,290至17,636元。

如以上下層單位比較，是次推出的2A座9樓B室，775平方呎的3房戶，折實1,032.1萬元，呎價13,318元，較首張價單位中的上層單位，折實983.7萬元，呎價12,693元，下層單位反而貴約5%。

瑧樺2天沽234伙 套逾18億

會德豐地產常務董事黃光耀指，項目銷情相當理想，故盡推項目餘下單位應市，相信項目次輪銷售亦見理想。項目將於今日起再度收取意向登記，有機會同步上載銷售安排，於周五推售。至於日出康城VIIB期項目，亦有意加快推售時間表，料最快可於7月推出。

另一方面，同日推出的新世界（00017）旗下瑧樺，上周六開售全盤240伙，最終售出233伙，2天合共沽出234伙，套現逾18億元。

新世界營業及市務總監黃浩賢表示，瑧樺共錄5組大手客認購，當中1組買家斥資約1,800萬元購入3伙單位。另外亦有5組買家大手連購2伙，反映買家對項目非常有信心。

海日灣Ⅱ 沽263伙佔7成

而次輪銷售的白石角海日灣II，首日已沽出263個單位，佔約7成。連同項目早前已售出的228個單位，海日灣II暫售出501個單位，佔已推出661個單位逾75%。

受大型新盤推售帶動，周末餘貨項目亦見理想，整體成交錄約1,200宗，打破2016年9月份紀錄，成為一手新例後最多成交的周末。

同樣位於日出康城的晉海II，過去周末錄約14宗成交，呎價介乎16,635至19,218元，較同區推出的新盤項目還要高但仍有承接，反映買家睇好區內發展。

另外，萬科屯門上源共錄得13宗成交，呎價介乎10,960至13,673元，項目至今累計銷售823個單位。

業界人士指，兩天合共售出1,200伙屬近年來新高，多盤銷情均理想反映入市需求殷切，料本月一手成交量達逾3,000宗水平，市場轉旺氣氛帶動樓價上升，預期5月樓價升幅逾3%，有機會重返去年8月份高位。

多個大型新盤推售，二手客源被攤薄，過去周末大型屋苑交投放緩。惟樓價持續向好，多個屋苑錄得高價成交，青衣盈翠半島兩房953萬元創新高。

太古城2天4成交

隨着二手盤源收窄及新盤搶客，二手樓市量跌價升現象漸趨明顯，綜合4大代理統計數字顯示，過去周六日10大屋苑僅錄8至11宗成交，與4月份高位的20宗回落近50%；當中只有鰂魚涌太古城表現較平穩，過去兩天共錄4宗二手成交，例如景天閣高層E室，實用面積714平方呎，以1,598萬元易手，呎價22,381元，屬於理想價水平。

業界人士指出，由於市場焦點集中一手，凍結大批資金，故二手交投有放緩。預期新盤向隅客回流二手屋苑探市覓盤，購買力加快釋放，屆時二手市況會有所好轉，價格也會進一步上升。

事實上，過去兩天各區均錄得高價成交，例如青衣盈翠半島1座低層H室，實用面積520平方呎，屬於望海景的兩房單位，昨日以953萬元易手，造價創屋苑兩房單位新高紀錄；其次，東涌東堤灣畔9座高層E室，實用面積527平方呎，剛以795萬元易手，造價同屬屋苑兩房單位新高紀錄。

另一方面，日出康城MONTARA熱賣，向隅客昨日開始回流，帶動區內二手交投。例如日出康城3期緻藍天3座中層LB室，實用面積941平方呎，屬於4房連士多房間隔，業主叫價1,400萬元，獲MONTARA向隅客出價洽購，議價後昨日以剛以1,344萬元易手，呎價約14,283元。原業主於2015年4月以875.2萬購入，額外印花稅限售期剛滿，帳面獲利約469萬元離場。其次，同區峻瀅7座高層G室，實用面積752平方呎，獲MONTARA向隅客以950萬承接，呎價12,633元。

何文田天鑄4700萬售

至於豪宅市場方面，何文田天鑄2座低層A室，實用面積1,738平方呎，原業主2015年4月以3,206萬元購入，剛以4,700萬元轉售，持貨剛3年帳面獲利1,494萬元，若連當年發展商的回贈計，估計實質獲利約1,650萬元。

至於後市走勢，中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，現時一手主導樓市，攤薄二手客源，加上二手盤源短缺，不少買家優先考慮新盤，二手市況橫行。美聯物業住宅部行政總裁布少明則預期，新盤向隅客回流，購買力加快釋放，各區料再錄得高價成交。

4屋苑估價破頂 反映看好後市

樓價升勢持續，距離去年高位不足3%。另一邊廂，銀行表現更進取，估價創出新高，其中大圍金獅花園2房估價651萬元，較去年高位多4.5%。

本報統計20個屋苑細單位估價走勢，其中有4個屋苑的最新估價已超出去年高位。屋苑全數位於新界東大圍及沙田區，其中二綫屋苑金獅花園率先「爬頭」，屋苑一個2房單位，面積363平方呎，最新估價651萬元，較去年高位623萬元，再高出28萬元，幅度4.5%，屬於20個屋苑中最多。

河畔呎價2.7萬 逼港島藍籌屋苑

翻查紀錄上月金獅花園一個兩房單位曾以625萬元易手，成交價屬於目前屋苑新高。不過銀行更看高一綫，把中層優質戶估價按月調高5%，由620萬元升至651萬元，反映銀行極為看好後市。

其餘3個估價超出去年高位的屋苑，全數位於沙田區，包括河畔花園F座河景連天台戶，面積242平方呎，最新估價665萬元，較去年高位644萬元，高出3.3%。以呎價計算，估價每平方呎達2.75萬元，屬於港島藍籌屋苑水平。

事實上，隨着市場上樓價600萬元以下的盤源愈來愈少，買家勢轉投至面積細、入場金額較低的屋苑，包括上述面積不足300平方呎的河畔花園單位，此類細戶身價會緊接向上，銀行亦因此加快調高估價配合。

牽晴間估價 按月升13%稱冠

另一個指標上車屋苑天水圍嘉湖山莊，高層2房估價報621萬元，較去年高位630萬元，僅低1.4%。按每周估價升幅0.5%至1%計，料最快未來2至3周可以突破高位。至於按月表現方面，20個屋苑細戶估價全綫上升，其中粉嶺牽晴間高層2房戶估價報663萬元，較4月份同期589萬元，按月升13%，屬於升幅最大的屋苑。

銀行加快調升估價，以配合樓價上升，爭取更多的按揭生意。對於買賣雙方而言，估價屬於物業身價參考指標之一，估價上升，勢刺激業主以更高叫價放盤，另外，估價充足亦支持買家以高價接貨，推動樓價再上。