綜觀2019年第1季，5大銀行合計新增1305億元房貸，創2012年來同期新高；另3月5大銀行平均房貸利率為1.627%，也落至3個月新低；房貸利率穩定偏低，民眾買房自然得挑選適合自己的房貸還款方式，近年興起的「3段式房貸」方案，受到許多購屋族詢問，但專家點出羊毛出在羊身上的魔鬼細節，民眾購屋前不得不慎。

房貸還款的方式一般可分為「一般本金攤還貸款」、「前2年寬限期貸款」、「3段式貸款」，其中「3段式貸款」最近吸引不少買房族的目光，其還款方式為：第1階段只需繳納利息，第2階段是本金彈性還款，第3階段本金加利息攤還。看似輕鬆還款無負擔，簡單來說就是拉長貸款寬限期，以貸款金額800萬元、貸款30年、加上銀行對3段式房貸牌告的年利率1.98%為例，該方案第9年須開始每月繳款金額衝破3字頭，每月需繳交34712元的房貸。

最新5大銀行平均房貸利率為1.627%，貸款金額800萬元，3段式房貸比一般本金利息攤還方案，要多繳了85.7萬元，也比前2年寬限期房貸多繳74.7萬元。

適合新婚族創業者
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，在物價漲而薪水不漲的情況下，使用該方案的民眾得先衡量，是否在9年後有把握賺取每月超過7萬元的薪資，讓房貸支出壓低在所得的一半，以顧及生活品質，否則斷頭危險機率就會出現。」
陳炳辰也表示，若以房地合一稅閉鎖6年限制來看，這6年加上緩衝2年共8年，每月最多繳2萬元房貸，倒是讓投資客進場機會大增。群義房屋不動產企研室張菱育也指出，3段式房貸雖然總利息增加，但對需要靈活資金調度的民眾來說，可有較多彈性，像是新婚夫妻，或是有創業經商需求的購屋族。

前8年輕鬆繳利息
準備購屋的中科單身工程師楊先生表示，已經準備購入離工作地點近的2房加車位產品，總價共1055萬元，但他看準市場上「3段式房貸還款方案」，認為前8年可以輕鬆繳利息，如果未來有論及婚嫁的對象，要結婚、購車可能會臨時性的大筆支出，資金調度上也比較靈活。
但另一位同是工程師的林先生則說，「我屬於保守派，會以總額來看，幾種方案還是會選擇一般本金攤還方式，除了可以知道每月支出，固定分配收入外，還能省下不少利息錢。」

即便房貸利率創新低，但對一般受薪階級來說，買房仍舊不易，因此建商不斷推陳出新，主打「低自備、低首付、低月付」的3低小宅預售案，還是吸引不少資金有限的民眾進場買房。

房貸公司貸壓力大
不過建商祭出低門檻還款方案，如「自備XX萬元起」、甚至還有「0首付」可非佛心，羊毛還是出在羊身上，建商壓低首付款或自備款，只代表簽約或交屋的門檻變低，但總價並沒有變少；而低月付也只是將攤還的期數拉長，總利息其實更高。

舉例來說，若自備款1成，銀行貸款8成，另外1成款項，可用「信用貸款」或是「公司貸」，提供公司貸的建商大多財力雄厚，換句話說，建商賣房時收取9成款項，剩下的1成讓購屋人分期付款，按月償還。

這種方式看似划算，但存在不少風險，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰認為，首購族3低進場，如沒衡量好還款能力，扣除銀行貸款和尾款後，剩餘款項要在交屋前全部付清，恐讓交屋後發生斷頭危機。

另外，每月房貸已吃緊，如未把裝潢費、家具費算進去，日後可能要再借錢周轉，加上若無使用寬限期，須同時繳交銀行房貸和建商公司貸，還款壓力大增；如遇結婚、失業等臨時需用大筆資金，也只能賣房或轉貸。

群義地政士聯合事務所地政士謝正男指出，低首付主要是讓買方能輕鬆成家，若日後無法還款，房子恐出售或法拍；至於轉貸，陳炳辰表示，近一年已貸款的民眾，若轉貸恐怕佔不了便宜，還得額外支出手續費用。

以涵碧樓打響名號的鄉林集團，在新北市新莊副都心內推出預售案「鄉林淳真」，近Au捷運商城及3座公園，步行約8分鐘可至捷運新莊副都心站，建築及內部公設承襲涵碧樓一貫日式極簡風格，打造泳池、茶亭等豐富休閒會館，並引進飯店式管理，規劃31~66坪2~4房，每坪48~55萬元。

新莊副都心近年建設如火如荼展開，不僅有捷運環狀線、頂級飯店、企業總部，還有影城、百貨、國際演唱會館在興建中，該案位於中港路，中央路巷口即是Au捷運商城，距離僅160米。該案專案經理吳宗諺指出，這些建設多預計2020年完工，與本案完工日期相去不遠，時間點剛好。

新莊副都心多是商業區，該案位處重劃區包圍的舊住宅區，無住商混合問題，打造銀級綠建築，規劃豐富的休閒設施，如早餐吧、室內外兒童遊戲區、室外泳池、蒸氣室、烤箱等，2樓還有健身房、閱覽室，規劃2棟單層5、6戶大樓，地下室有2個電動車充電車位。

雙北大安、文山、新店、永和 近1年上漲最高逾5%

年金改革並未影響房價，根據調查，大台北30個主要行政區房價，公教人員集中的北市大安、文山及新北新店、永和4區，近1年房價全面上揚。市調機構分析，除了房市逐步好轉帶動外，對於公教人員來說，購屋仍是主要且傳統的理財觀念，寧可削減休閒消費，還是要買房。

住展雜誌調查，年金改革上路快滿1年，市場原本認為年金改革將不利房市，但從近來房價走勢觀察，公教人員集中的行政區，包括大安、文山、新店、永和4區，近1年房價上漲2.04-5.61%。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，這些行政區房價並未因為年金改革而下跌，主因為近年房市景氣好轉，也可能與公教人員買房觀念比較保守、傳統有關；即使退休金減少，不管買房自住或是幫子女購屋，該買還是會買，頂多刪減休閒消費及縮小坪數、降低購屋預算，因此住宅需求並未明顯降低。

大台北19區上漲 淡水漲8.02%最高
根據調查，大台北30個行政區近1年新案成交行情，有19個行政區房價上漲，以淡水漲幅8.02%最高，2個行政區持平，9個行政區下跌，以松山跌幅4.27%最深；但整體趨勢漲多跌少，且大多數行政區房價波動在5%以內，顯示大台北近1年來房價仍處盤整階段。

每坪房價漲額 中山區漲4.6萬元最多
近1年大台北新建案漲幅較大的前10個行政區，分別是淡水8.08%、永和5.61%、中山4.91%、蘆洲4.37%、大同4.32%、汐止3.97%、樹林3.45%、南港3.30%、大安2.85%、泰山2.37%；若以每坪房價上漲金額來看，則以中山區漲4.6萬元最多，較淡水漲2.1萬元高出逾1倍。

何世昌指出，房價漲幅前10大行政區，僅有北市中山、大安及新北永和屬於蛋黃區，其餘7區均為蛋白區，近1年蛋白區房價率先反彈的訊號相對明顯。

近1年雙北房市 蛋白區率先反彈
何世昌分析，淡水房價經歷2014-2017年大幅修正，淡海輕軌沿線遍布成交1字頭，紅樹林豪宅區也出現2字頭；但隨著前波建案完銷去化，淡海供給大幅減少，去年以來房價雖漲，但市況相當低迷，輕軌通車後買氣遠遜於通車前。

台灣純棉紗業者生存不易，因在地缺乏原料棉花、而下游棉布織造廠多已外移，單純做棉紗的業者停止本業營運後，空出來的土地廠房則拿來開發，轉而從事營建業或商場，甚至將早年取得的土地、建築等賣掉，處分利益直接挹注盈餘，這樣活化資產造成的資金流動，讓傳產股變成資產概念股，對股價也有推升作用。

純棉紗業者利用土地資產轉型，例如大魯閣（1432）在台灣有多處棒球場、保齡球館、小賽車場，並在高雄經營購物中心大魯閣草衙道。而廣豐（1416）在桃園開設廣豐新天地，立益（1443）因廠區靠近桃園機場，在結束台灣紡紗業務後從事國際物流；大將（1453）則從事營建業，在台北市、新北市做都更，並已改掛營建類股。

前紡紗公會理事長、大東紡織（1441）董事長陳修忠說，台灣紡織公司多是永續經營，永續就要創新，無論是把既有業務做得更好、或是轉做其他業務，土地資產是後盾，去年大東把台中市東區振興路段土地及建築物，以總價19億元出售，處分利益11億元用來投資越南，在當地生產的特殊紗，就近供應遠東新（1402）、儒鴻（1476）、旭寬等大廠。

現在台灣仍有棉紗產能者，有遠東新、大東、年興（1451）、南紡（1440）、台元紡織等，因這些公司經濟規模大，並早早佈局海外卡位當地供應鏈，利用化纖與其他業務支持棉紡的營運。

紡織業創新成長 美棉花業愛台灣

美國棉花去年輸台量創新高，來到2.5萬噸、佔台灣棉花總進口量77％，美國國際棉花協會執行總監Bruce Atherley來台感謝台灣紡織業者與消費者對美國棉的支持，Atherley說，他一年要去20多個國家，發現台灣的紡織業者能持續保持創新與成長，在紡織經營不易的現在特別可貴。

台灣多颱風、降雨，不利棉花生長，因此仰賴進口，美國、中國、南亞、西非等是世界主要產棉地區，台灣對美進口量最多，因此台、美在棉製品有堅強合作關係。「2019台灣美棉日」昨日舉辦，以「WHAT’S NEW IN COTTON 棉花新創意」為主題，請來歌手袁詠琳擔任年度代言人，採用美國棉的業者包括台廠遠東新（1402）、大東（1441）、年興（1451）、台元紡織等。

遠東新旗下全家福總經理婁彥傑表示，遠東新的棉紗多是自用，旗下的寢具、男裝、貼身衣物等，原料是美國棉，因其纖維比較長，約3-5公分，可以用來織造60支以上的高密度寢具，親膚性較佳，雖然化纖也有「超細纖維」，但那適用在乾燥地區，在台灣這樣的海島型氣候比較悶熱，因此純棉、棉和化纖混紡材質，會比較適合台灣的使用習慣。

大東以棉業起家，董事長陳修忠說，公司多採購美國棉中的「精梳棉」，織出來的布觸感會比較滑順有光澤，而且要種美國棉，從土地規劃、選種子、環境資源使用都有標準，要通過美國農業部的檢驗，交貨準時，因此製造商在使用美國棉時很安心，若是結合台灣的強項「化纖」做成混紡紗增加功能性，能將產品做出1+1大於2的效果。

遠雄（5522）重兵深耕南台灣，今明二年將加碼66億元案量在高雄推案，後續高雄與台南年度總推案量都上達100億元規模。
負責銷售的遠雄房地產總經理張麗蓉表示，隨著國內政經情勢變化，遠雄推案比重也跟著調整，北台灣推案規模由90%降到81%，雙北市占比由81%下修至64%，台南、高雄的總銷規模由2%跳增至15%，凸顯南部房地產市場的重要性。

張麗蓉指出，房市「北冷南熱」態勢明顯，高雄更是一枝獨秀，為六都之中唯一兩位數成長的都會區。遠雄看高雄是具國際化、能領航世界、含金量高的超級城市，早在2017年在高雄打造全台第一高的飯店住宅， 2018年更加快腳步積極獵地儲備土地原料，以維持未來每年近百億規模的推案量。

遠雄房地產副總呂穎分析，選後高雄的媒體曝光度和網路討論聲量，持續霸占全台，包括房價基期低和亞洲新灣區重大建設匯聚的潛力「終於被市場看見」，除了高雄當地買家外，北部豪宅客與回流台商都注目高雄房市發展。

有鑒於遠雄在台南、高雄兩地推案近期都創造每天成交三戶的熱度，今明兩年將在高雄加碼推案達66億元案量，包括在楠梓以1字頭親民價位，規劃28至50坪、2至3房首購型產品，總計138戶、總銷11億元。另2020年在科工館附近登場的3字頭換屋型產品，預計將有350戶，總銷約55億元。

法人指出，預期台灣今年高雄房市，低單價、低總價續為市場主流，買氣受經濟影響較小，投資及炒作空間不再，房價落底維持平盤，整體環境適合自住買方，房市量穩價溫。

為保障弱勢居住權益，內政部今（16）日部務會報通過「自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法」及「修繕住宅貸款利息及簡易修繕住宅費用補貼辦法」修正草案，除取消受家暴或性侵害者應於「最近一年」受害的限制外，今年7月民眾申請住宅補貼時，也將首次開放線上申請，讓民眾更加便利。

內政部表示，為協助弱勢家庭居住，自96年度起針對租屋、購屋和修繕等都有提供補貼，項目包括對無力購屋的家庭，提供租金補貼；對無自有住宅或兩年內新購住宅者，給予自購住宅貸款利息補貼；對僅擁有一戶老舊住宅的家庭，提供修繕住宅貸款利息補貼。

內政部指出，這次修正主要因應實務情形，針對過去規定受家暴或性侵害之受害者及其子女，須檢附最近一年受害的相關證明，考量家庭暴力或性侵害的遭遇，對受害者的影響深遠，為協助受害者自立生活，故這次取消限制，讓受家暴及性侵害者不必受限於「最近一年」受害，以加強照顧弱勢居住權益。

今年在申請途徑方面，在7、8月開放民眾申請時，將多一個線上申請的管道，民眾除可書面向地方政府提出申請外，也可在網站登打申請資料，並將各項證明文件上傳到網站，可省去郵寄，也不必再跑到地方政府申請。

此外，原規定應在核發核定函次日起兩個月內補件規定，在這次辦法修正後，今年將放寬為三個月內補件。另若申請人不幸在提出申請後、核定前死亡者，各直轄市、縣(市)主管機關爾後將會主動通知家庭成員，家屬可在收到通知後兩個月內申請變更申請人；若於核定後死亡者，則可在收到通知後三個月內變更申請人。

內政部指出，「自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法」及「修繕住宅貸款利息及簡易修繕住宅費用補貼辦法」部分條文修正草案，將依法制作業程序發布施行，並於今年7至8月辦理住宅補貼時適用，未來也將持續滾動檢討住宅補貼相關法規，以落實居住正義的目標。

據市調機構最新統計，低總價蛋白區買氣衝高之下，推升近一年雙北市逾六成、19個行政區新屋房價上漲，其中淡水房價漲幅最高、達8.08%，每坪成交單價達28.1萬元，永和、中山區分別以年漲幅5.61%、4.91%居二、三名。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，近一年來受惠房市景氣復甦，雙北市各行政區房價普遍反彈上揚，不過觀察房價漲幅多在5%以內，顯示大台北地區近一年房價仍是盤整、緩步向上的走勢。

據住展雜誌最新統計，近一年來雙北市30個主要行政區的新屋行情，呈現漲多跌少的市況，高達19個、逾六成行政區上漲，平均漲幅3.14%，下跌僅有九個、二個持平；其中上漲的地區當中以蛋白區為主，又以淡水年漲幅達8%最兇，永和、中山區分別以年漲幅5.61%、4.91%居二、三名。蘆洲、大同每坪房價則以年成長率逾4.3%進入前五名。

何世昌分析，淡水從2014~2017年間，歷經四年大幅度修正，房價打回1字頭，加上建商推案踩剎車、強銷餘屋，以及淡海輕軌通車題材激勵，雙北市輕移民買盤進駐，讓去年區域房價止跌回升，以致每坪成交價從26萬元漲至今年首季的28.1萬元；值得注意的是，淡水房價雖然漲了，但市場買氣卻退散，輕軌通車後因區域房價持續上漲，市場追價買盤不足，買氣直接腰斬。

永和部分與淡水房市相似，房市多頭時，區域每坪成交價一度逼近7字頭，後來一路下殺，自住、置產行買盤在有感房價下跌之下，逐步出手購屋，讓去年區域房價跌深反彈，每坪成交價從去年首季的55.3萬元上漲至今年首季的58.4萬元、年漲幅達5.6%。

北市中山區方面，因近台北火車站周邊、中山北路二段，以及大直重劃區等新案小宅產品價格上漲明顯，推升區域房價出現年漲幅4.9%，每坪成交價達98.3萬元。

商辦市場持續受企業青睞，前5月純辦交易金額達新台幣135.6億元，為近5年新高。商仲發現，大型業主受到租金上漲影響，市區精華地段業主由租轉買，更希望在精華地段成立企業總部。

信義房屋旗下信義全球資產投資部資深協理歐人彰表示，北市商辦租金上漲趨勢形成，在市區精華地段租辦公空間的業主對於由租轉買，且在都更期間轉換標的的需求明顯，精華地段純辦交易躍升為市場新寵。

統計近5年前5月的商辦交易變化，由租轉買的趨勢增強，由2015年同期不到20億元，今年前5個月商辦交易已大增為135.6億元，為商用不動產交出好成績。

歐人彰指出，今年前5月純辦大樓交易量增，包括國際票券、泰安產險、萬海航運等公司都購入大面積辦公室作為未來總部使用。

例如萬海航運以14.2億元買下忠孝東路4段太平洋商業大樓3至5樓及16個坡道平面車位，建物面積約1490坪，未來將做企業總部使用。

泰安產物保險則以37.68億元得標長春金融大樓，建物面積約3559.85坪，以每個車位220萬元拆算2樓以上每坪單價約85.5萬元，未來也將做企業總部使用，部分出租。

國際票券以總價約56.7億元購入華固亞太置地3樓至10樓、17樓及216個車位，建物面積約5926坪，平均每坪約86.6萬元，未來將部分自用、部分出租。

歐人彰說，台北市商辦市場上新的辦公樓─南山廣場、聯合報總部大樓、國泰民生建國大樓等幾乎早已滿租，且短期內沒有大面積新商辦大樓供給下，租金勢必上揚；更帶動老舊商辦的都更商機，目前已超過10棟大樓申請或研議辦理都更，以金融業參與最踴躍，包括國泰、新光、元大等，紛紛提出都更改建案。

內政部不動產資訊平台最新數據顯示，去年全國平均購屋屋齡為21年，新竹縣交易屋齡僅約9年，全台最低。房仲業者分析，新竹縣新房屋交易比例高，主要與竹科就業人口的強勁購屋需求有關，科技業薪水高，區域房價又相對低，因此新屋成為多數人買房首選，也吸引建商推案，降低整體屋齡。

根據內政部統計，新竹縣去年住宅平均交易屋齡9.25年，為全台最低，屋齡5年以下交易占比合計為54.81%，等於每2人置產者就有1人選擇買新房子。

信義房屋竹北高鐵店店長吳曉芳分析，新房屋買賣比例高，與竹科就業人口龐大購屋需求及高收入有關，據勞動部資料，新竹縣去年平均提繳工資為4.8萬元左右，更勝台北市4.4萬，新竹縣大樓實價登錄均價也僅約22萬元，房價不到雙北的3分之1，因此購屋族群多以新屋優先選擇。

其中新竹縣以竹北市購屋屋齡5.46年最低，其次為新埔鎮12.32年與關西鎮13.2年。吳曉芳指出，竹北市受惠於竹科購屋族群，又有高鐵交通與優質生活機能，致使重劃區推案量大、房市交易熱，買房屋齡低，且房價相較雙北親民許多，屋齡10年內大樓單價約22至28萬元，3房總價約1000至1300萬元，亦有不少消費者選擇新竹、台北通勤上班。

此外，新埔鎮、關西鎮屋齡低，是因為近年市區土地稀缺、地價高漲，不少建商往外圍獵地蓋樓，許多新建案主打400至500萬元就能購入3房，以低總價吸引買氣，因此降低購屋屋齡。

4月一二線新建商品住宅價格漲幅擴大

5月16日週四，統計局發佈4月70個大中城市商品住宅銷售價格 變動情況。其中，67城新建商品住宅環比上漲，較上月增多2城；環比下滑的僅贛州和韶關。

4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.4個百分點。北京、上海、廣州和深圳環比分別上漲0.5%、0.3%、1.1%和0.4%，同比分別漲3.5%、1.5%、13.3%、0.7%。

其他城市中，秦皇島、重慶、昆明、西安新建商品住宅環比漲超1%，其中秦皇島漲1.8%。杭州、濟南、武漢環比漲1%。

一二線城市的二手房價格同樣漲幅擴大顯著。北京、上海、深圳二手房銷售價格指數環比分別上漲0.6%、0.5%、1.1%，廣州二手房環比跌0.4%，同比持平。上海二手房同比仍然下跌，但跌幅1%較上月收窄0.6個百分點。

統計局提到：

一、一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅均略有擴大；二線城市新建商品住宅銷售價格漲幅擴大，二手住宅漲幅回落；三線城市新建商品住宅銷售價格漲幅回落，二手住宅漲幅微擴

4月份，各地進一步落實好因城施策、一城一策、城市政府主體責任的長效調控機制，房地產市場基本延續平穩態勢。4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.4個百分點。其中：北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.3%、1.1%和0.4%。二手住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中：北京、上海和深圳分別上漲0.6%、0.5%和1.1%，廣州下降0.4%。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.8%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；二手住宅銷售價格上漲0.6%，漲幅回落0.6個百分點。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格上漲0.6%，漲幅擴大0.1個百分點。

二、一二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅均略有擴大；三線城市新建商品住宅銷售價格同比漲幅回落，二手住宅漲幅與上月相同

4月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.7%，漲幅比上月擴大0.5個百分點；二手住宅銷售價格上漲0.8%，漲幅擴大0.3個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲12.3%和8.3%，漲幅均比上月擴大0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲11.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二手住宅銷售價格上漲8.4%，漲幅與上月相同。

　　國內實體經濟雖然有政策支援，但存在下行壓力。房地產投資一枝獨秀，且房價上漲城市進一步增多，預計各地對市場預期的管控會進一步加強，防止預期過熱傳導到市場。

　　“樓市可以小陽春，不准入夏。” 5月16日，國家統計局發佈4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況後，中原地產首席分析師張大偉感歎。

　　資料顯示，4月，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.4個百分點；31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.8%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.2個百分點。

　　多位受訪人士均向21世紀經濟報導指出，國內實體經濟雖然有政策支援，但存在下行壓力。房地產投資一枝獨秀，且房價上漲城市進一步增多，預計各地對市場預期的管控會進一步加強，防止預期過熱傳導到市場。

　　分化趨勢隱現

　　張大偉對統計局資料統計後發現，4月新建住宅價格房價上漲的城市數量有67個，這一數量創近四年來新高。

　　不過，儘管房價上漲城市增多，但總體上漲幅度較為溫和。據易居研究院研究員王若辰測算，4月份70個大中城市新建商品住宅價格環比漲幅為0.6%，與上月持平。“4月份房價環比漲幅延續‘小陽春’態勢，微幅擴大至合理區間上沿。”王若辰表示。

　　21世紀經濟報導注意到，從國家統計局發佈的4月新房價格環比增速來看，樓市正在出現分化。

　　其中，二線城市正在成為領跑者。70個大中城市中，除秦皇島上漲1.8%全國最高以外，其餘增速相對較快的城市多為一二線城市，包括重慶（1.2%）、昆明（1.2%）、西安（1.1%）、廣州（1.1%）武漢（1.0%）和杭州（1.0%）等。

　　成交面積方面，中指研究院近日發佈的4月全國主要城市交易情報顯示，4月，一線城市成交量環比下降，熱度相對3月消退，但同比來看，相對去年的成交穀底仍有明顯的回暖態勢；三線城市則成交面積同比、環比均有所下降。而二線城市則是同比、環比均有所上升，樓市仍保持著相對較高的熱度。

　　對此，中銀國際近期在研報中指出，2019年一二線在供給改善、去化轉好的情況下，成交將穩步改善；三四線由於棚改弱化銷售，預計大幅下行；

　　而在土地市場，分化趨勢同樣明顯。易居研究院的報告顯示，4月，4個一線城市土地成交建築面積為110.3萬平方米，環比下降62.9%，同比下降 36.5%。三線城市土地成交建築面積為880.7萬平方米，同比下降 33.6%。

　　而二線城市則處於量價齊升的階段。4月土地成交建築面積為3607.1萬平方米，環比大幅增長70.8%，同比增長35.4%。

　　同策研究院認為，當前土地市場回暖，本質是市場融資鬆動下房企投資策略調整導致的。從房企預期看，2019年以來，部分房企調低拿地利潤率為獲取土地爭取更大空間，預計2019年3季度前仍為大多數二線及強三線城市的最佳拿地視窗期。

　　一位東部房企高管告訴21世紀經濟報導記者，對於二線城市來說，人才政策放鬆刺激需求擴張，疊加宏觀城市群、都市圈等多項政策利好，使得2019年諸多房企開始“重回”一二線，在一線城市競爭相對激烈的背景下，二線城市成為首選。

　　預期管控是重點

　　在中央一再強調分類調控、因城施策、落實地方政府調控主體責任的背景下，地方政府調控的壓力不斷增大。隨著3、4月樓市小陽春的到來，據中原地產研究中心統計，4月各地包括部委累計針對房地產的調控措施超過60次，環比上漲300%，調控頻率明顯增長。而4月下旬，住建部也曾對一季度房地產市場運行情況開展專題調研並對房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。

　　因此，在二線城市開始領跑房價漲幅的時候，這些城市的地方政府是否會進一步加碼調控成為關注焦點。以西安為例，在國家統計局公佈的資料中，西安以23.8%的同比漲幅居首，並且已經是連續5個月同比漲幅全國第一。

　　對此，陝西省房地產研究會會長王聖學向21世紀經濟報導記者表示，西安樓市近期持續走高，有多方面因素。首先，寬鬆的人才政策刺激了需求；其次，西安近年來的經濟基本面發展良好，市場對當地樓市預期比較看好；最後，西安對周邊吸附能力較強，需求旺盛。

　　但在王聖學看來，需求管控的調控政策方面，西安繼續加碼的可能性不大。他指出，一方面西安的調控政策力度在當地已經是空前嚴格，另一方面，西安環比漲幅相對比較溫和，而同比漲幅領先更多是由於此前的房價基數相對較低所導致，因此西安更大的可能是“延續當前比較嚴格的調控措施”。

　　實際上，21世紀經濟報導記者注意到，在國家統計局發佈的資料中，同比漲幅排名前十的城市中，省會城市和二線城市有西安、濟南、貴陽、石家莊和昆明，這些城市樓市房價在上一輪上漲行情中均屬“窪地”。

　　而此前更為火熱的杭州、無錫、合肥、廈門等二線城市，同比增幅分別為7.7%、7.7%、7.4%和1.1%，都在70城中處於靠後位置。


　　因此，上述房企人士告訴21世紀經濟報導記者，目前來看，一些強二線城市的土地市場熱度還未傳導到新房市場，當地的價格回檔更多屬於調整時間較長的築底反彈，但需要警惕的是當前市場狀況對預期的影響。

　　王若辰也表示，儘管上漲仍處在“合理”區間，但房價上漲增多，確實會對市場預期造成較大的影響。在一季度“小陽春”後，4月19日的中央政治局會議立即重提“房住不炒”，同時住建部也對部分城市做出預警，傳遞的資訊很明顯：穩房價以及房住不炒是長期的政策目標，是當前經濟轉型和改革的內在要求，不會輕易改變。

　　王若辰指出，對於當前樓市政策來說，預期管理可以從以下幾個方面著手：第一，加強政策解讀和宣傳。第二，加強視窗指導，對於一些房價上漲幅度大的城市及早約談，尤其是強化地方政府調控責任目標制。第三，積極引導市場回歸理性，對於一些市場過熱的現象及早干預，尤其是類似土地交易等市場，進而防範過熱情緒蔓延。

　　2018年報發佈已經告一段落，但對於房地產行業過去一年的表現與總結並未結束。除了銷售額、營業收入、淨利潤、資產負債等單個指標外，過去一年整個行業和單個房企的綜合表現如何？可以從淨資產收益率（ROE）這一指標中窺探一二。

　　新京報房產新聞、新京報傳媒智庫聯合出品的《50家上市房企ROE排行榜》顯示，50家上市房企的平均ROE為19.57%，高於2016年的15.62%和2017年的19.09%。其中，部分大中房企ROE值排名靠前，同比出現增長狀況，而部分中小房企ROE墊底，並出現負增長狀況。

　　巴菲特曾經說，“我寧願要一家資本規模只有1000萬美元而淨資產收益率為15%的小公司，也不願意要一個資本規模高達1億美元而淨資產收益率只有5%的大公司。”

　　這足以見得，ROE在判斷一個企業盈利能力強弱時的重要性。ROE是指利潤額與股東權益的比值，該指標越高，說明投資帶來的收益越高。在業內人士看來，ROE不僅反映了一個企業的盈利能力、資產周轉率、資金使用效率，還反映了杠杆使用情況和資產負債狀況。

　　根據《50家上市房企ROE排行榜》，50家上市房企的平均ROE為19.57%，高於2016的15.62%和2017年的19.09%。據中國指數研究院資料顯示，2018年全年全國排名百強房企淨利潤率、ROE均值分別為11.5%、17.2%，較上年分別提升0.2、0.9個百分點。

　　在業內人士看來，受前幾年樓市高增長影響，2017年、2018年進入利潤結轉週期，房企盈利情況較好，使得ROE水準提高。

　　碧桂園、恆大等盈利能力強

　　總的來看，50家上市房企ROE排名出現分化，從ROE資料來看，大中房企ROE值排名靠前、穩定，同比出現上漲，而部分中小房企ROE墊底，並出現負增長狀況。

　　具體來看，德信中國ROE排名第一，為72.89%，新城控股(38.800, 0.89, 2.35%)、融創中國、碧桂園、龍光地產、中國恆大、華夏幸福(31.360, 1.07, 3.53%)、朗詩綠色集團、時代中國、榮盛發展(9.960, 0.12, 1.22%)排名2-10位，ROE分別為41.05%、32.92%、32.2%、31.54%、30.18%、29.05%、28.26%、27.05%、24.76%。萬科、旭輝控股、中國奧園、龍湖集團、招商蛇口(21.560, 0.24, 1.13%)等房企的ROE在20%-24%。

　　如果按照巴菲特甄選企業的標準，15%的淨資產收益率作為一個“紅線”的話，那麼在這個紅線之上的房企還有正榮地產、華潤置地、融信中國、金地集團(12.090, 0.17, 1.43%)、雅居樂集團、金科股份(6.580, -0.07, -1.05%)、保利地產(12.980, 0.03, 0.23%)、中海地產、世茂房地產等房企，他們的ROE在15%-20%。

　　ROE排名最後五位的房企是當代置業、越秀地產、濱江集團(4.400, 0.07, 1.62%)、首創置業、遠洋集團、綠城中國等，ROE均在10%之下。

　　中型房企ROE增速較高

　　在增長率方面，部分中型房企增長率排名靠前。具體看來，德信中國、朗詩集團的同比增速超過10個百分點，中南建設(8.700, -0.04, -0.46%)、新城控股、金科股份、時代中國的同比增速超過5個百分點。

　　而大房企較為穩定，諸如華潤置地、萬科、保利地產、碧桂園、融創中國2018年的ROE與2017年基本持平，中國恆大、中國海外雖然有所下降，但是幅度在0.5個百分點之內。分析2016年-2018的ROE增長情況，萬科以及保利地產、中海地產、華潤置地等大型央企較為穩定，變化幅度並不是很大。而融創中國、碧桂園、中國恆大2017年、2018年的ROE遠高於2015年。

　　值得關注的是，部分排名靠後的中小房企增長率呈現負增長。從處於39位的佳兆業開始，有10名房企的ROE同比增速呈現下滑狀況，諸如當代置業的ROE同比下降4.7個百分點、綠城中國下降4.85個百分點，首創置業下降3.55個百分點，遠洋地產下降3.68個百分點。

　　在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，大房企擁有更好的品牌價值和行銷管道，其利潤資料相對可以把握，部分行銷成本得到更好的把控，這也使得其比小房企具有更好的盈利機會。

　　富力ROE下降幅度大

　　值得關注的是，在增長率方面，富力地產ROE同比降幅最大，為27.34個百分點，從2017年40.24%至2018年的12.9%，接近2016年15.99%的水準。使富力地產ROE出現較大變動的原因是其淨利潤率出現較大變化，2016-2018年，淨利潤率分別為13.13%、36.14%、11.35%。

　　還有綠城中國，其ROE在50家上市房企中處於最後一位，為3.71%。事實上，根據2018年財報，綠城中國2018年的歸母淨利潤10.03億元，較2017年21.9億元同比下降54.2%；淨利潤率為3.94%，同比2017年的6.37%下降了2.43個百分點，遠低於同行平均水準。對此，綠城中國在年報中曾解釋稱，基於市場環境變化，計提的減值虧損撥備對股東應占利潤的影響較2017年增加6.51億元；以及因人民幣貶值對集團若干外幣借款計提未實現匯兌淨虧損4.88億元。

　　還有遠洋集團，其2018年ROE為7.38%，同比下降3.68個百分點，主要是受淨利潤率和總資產周轉率影響。根據wind資料顯示，遠洋集團2018年的淨利潤率為11.26%，同比2017年下降了6.43個百分點；總資產周轉率18.8%，同比下降了7.95個百分點。老牌國企首創置業2018年ROE為7.68%，主要是其較低的總資產周轉率，2016-2018年，分別為17.12%、15.52%、13.55%，首創置業2018的淨利潤率也不高，為10.4%。

　　分析人士表示，隨著2017、2018年樓市調控的持續，特別是一二線城市實行限價措施，外加房企融資成本高企，房企的盈利水準大概率將會下滑。回饋到未來一兩年，其ROE或將呈現下降趨勢。

　　■ 分析

　　利潤率、周轉率、財務杠杆影響ROE

　　具體到單個房企，有的房企ROE異常亮眼，有的房企則表現較差。背後的原因是什麼呢？哪些指標影響著ROE？

　　根據杜邦分析法，ROE=利潤率×總資產周轉率×權益乘數，如果一個企業想提高ROE，需要從這三個指標入手，淨利潤率代表的是公司賺錢能力，需要通過提高毛利率、降低成本等來提高，總資產周轉率代表的是公司資產運用的效率，加快去化、優化流動資產和非流動資產的比例等影響其高低，權益乘數反映公司利用杠杆的高低，與負債有直接關係，適當運用杠杆能提高權益乘數，但是要使得資本結構合理化，避免財務和資金鏈出現風險。

　　《50家上市房企ROE排行榜》顯示，排名第一位的是德信中國，2018年剛剛於港交所上市，其ROE高達72.89%。東方財富(15.570, -0.19, -1.21%)網資料顯示，德信中國2018年毛利率為38%，增加了15個百分點，淨利率為22%，增加了10個百分點，資產負債率雖然有所下降，但是仍高於行業平均水準，為86%。

　　值得關注的是，新城控股ROE排名第二，為41.05%。根據新城控股年報，2018年業績大增，實現歸母淨利潤104.91億元，同比增長74.02%；實現歸母扣非淨利潤75.97億元，同比增長51.87%；淨利潤率為22.5%，同比增加了7.1個百分點。盈利大增引來了監管層的關注，問詢問題涉及投資性房地產公允價值變動、合併報表等對於淨利潤的影響。

　　新城控股ROE較高的另一個原因是快速加杠杆，2015年新城控股的資產負債率為79.5%，2018年已經達到84.6%。

　國家統計局最新資料顯示，今年1~4月，全國房地產開發投資再創新高，商品房銷售額增速繼續提高。但同時，前4月房屋竣工面積下降10.3%，房企土地購置面積和成交價款均下降超過三成。

　　值得注意的是，前4月全國已有30多個城市調整公積金政策。進入4月，發佈房地產調控政策收緊的城市明顯增多，包括蘇州在內的多地政策有所收緊。業內人士預計，短期內國家層面的調控政策不會放鬆，全國樓市還將持續降溫，房企的資金壓力依然較大。

　　前4月商品房銷售額逼近4萬億房企買地金額下降超三成

　　國家統計局5月15日公佈的《2019年1~4月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，前4個月全國房地產開發投資34217億元，同比增長11.9%，創下自2014年12月份以來新高。

　　1~4月份商品房銷售額39141億元，增長8.1%，增速提高2.5個百分點。4月份，國房景氣指數繼續上升至100.92。

　　易居研究院研究員沈昕向《每日經濟新聞》記者分析認為：“綜合考慮這些情況，預計短期內國家層面的調控政策不會放鬆，全國樓市還將持續降溫，房企的資金壓力依然較大，預計未來幾個月市場將整體保持穩中有降，多項指標增速將有所回落。”

　　竣工面積同比連跌16月

　　1~4月份，房地產開發企業房屋施工面積722569萬平方米，同比增長8.8%，住宅施工面積501832萬平方米，增長10.4%。其中，房屋新開工面積增速小幅提高1.2%。新開工面積58552萬平方米，增長13.1%其中，住宅新開工面積43335萬平方米，增長13.8%。

　　值得注意的是，前4月房屋竣工面積22564萬平方米，下降10.3%，降幅收窄0.5個百分點。沈昕分析認為，從房屋新開工面積同比增速走勢看，今年1-4月份比1-3月提高1.2個百分點。2019年二季度，考慮到銷售增速大概率低位盤整，預計新開工面積同比增速也將回落。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出：“這已經是連續16個月房屋竣工面積同比下跌的現象。但隨著後續房地產市場供應端的發力，預計專案竣工規模持續下跌的可能性會減少，這也利好後續房屋交付規模的增加。”

　　商品房銷售額逼近4萬億

　　資料顯示，1~4月份商品房銷售面積同比跌幅為0.3%。目前已是連續3個月負增長，但是跌幅並未擴大。

　　其中住宅銷售面積36796，同比增長0.4%。但辦公樓及商業營業用房銷售分別下跌12.4%和8.8%，對整體資料產生拖累。

　　1~4月份商品房銷售額39141億元，增長8.1%，增速提高2.5個百分點。其中，東部地區商品房銷售額21023億元，增長6.0%，增速提高4.9個百分點；西部地區商品房銷售額8553億元，增長11.8%；中部地區商品房銷售額8334億元，增長10.4%；東北地區商品房銷售額1230億元，增長3.3%。

　　“實際上3月份開始各地房屋銷售略有小陽春的態勢，房屋銷售表現總體還不錯，各地購房的情緒也略有好轉，所以這都會使得房屋買賣市場表現不錯。從統計局的資料看，住宅銷售規模其實是呈現正增長態勢的。另外，部分城市在新房規模不多的情況下，二手房市場也隨之活躍起來了。”嚴躍進說。

　　企業買地金額降超三成

　　1~4月份，房地產開發企業到位資金52466億元，同比增長8.9%，增速比1-3月份提高3%。

　　在多地樓市回暖的大環境下，1~4月企業定金及預收款17249億元，大幅增長15.1%；個人按揭貸款8031億元，增長12.4%；國內貸款8955億元，增長3.7%；利用外資34億元，增長1.0倍；自籌資金15687億元，增長5.3%。

　　值得注意的是，1~4月份，房地產開發企業土地購置面積3582萬平方米，同比下降33.8%，降幅比1~3月份擴大0.7個百分點；土地成交價款1590億元，下降33.5%，降幅擴大6.5個百分點。

　　儘管房地產開發企業到位資金同比增速有所提高，但從結構上看，到位資金增速主要來源於定金及預收款和個人按揭貸款，國內貸款形勢依然較為嚴峻，房企資金壓力仍然較大。

　　嚴躍進表示，企業到位資金資料比預期的要好，並且對於企業未來投資等形成了直接的影響。當前房企融資管道確實有較好的拓展，從後續市場的表現看，房企也會引起資金面改善而加快購地和新開工，同時銷售方面主動降價的動作也會減少。同時需要注意到，近期部分城市土地市場等也有管控，後續房屋銷售行情也有不確定性。

　中共中央、國務院印近日發文明確指出，要建立集體經營性建設用地入市制度，加快完成農村集體建設用地使用權確權登記頒證，按照國家統一部署，在符合國土空間規劃、用途管制和依法取得前提下，允許農村集體經營性建設用地入市。

　　實際上，集體土地入市已經在包括北京市大興區、河北省定州市、上海市松江區、浙江省義烏市等在內的全國33個縣（市、區）進行了探索。近日，記者赴北京和上海兩地，實地調查了當地集體土地入市試點的相關專案。

　　這是縮小城鄉差距的宏大決策。

　　近日，中共中央、國務院印發的《關於建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》（下稱《意見》）指出，允許村集體在農民自願的前提下，依法把有償收回的限制宅基地、廢棄的集體公益性建設用地轉變為集體經營性建設用地入市。宅基地的有條件“鬆綁”，對農村土地制度而言顯然意義巨大。

　　多位業內人士在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，在當前城鎮建設用地指標緊張的大環境下，閒置宅基地有條件入市，不僅能進一步盤活和放大農村土地資源，增加農民財產性收入，最大限度挖掘內需，實現鄉村振興；還能緩解城鎮建設用地壓力，實現城鄉統籌協調融合發展。

　　閒置宅基地有條件入市

　　《每日經濟新聞》記者注意到，《意見》從建立健全有利於城鄉要素合理配置的體制機制等幾個方面，對推進城鄉融合發展進行了部署，其中提及的農村土地制度改革尤為引人關注。

　　在農村土地制度改革方面，《意見》從構建城鄉統一建設用地市場的角度，對農村土地制度改革作出了規定，主要包括三大方面：改革完善農村承包制度；穩慎改革農村宅基地制度；建立集體經營性建設用地入市制度。

　　“農村宅基地入市”則是《意見》最大的亮點。

　　《意見》明確，允許村集體在農民自願前提下，依法把有償收回的閒置宅基地、廢棄的集體公益性建設用地轉變為集體經營性建設用地入市。

　　閒置宅基地有條件轉變為集體經營性建設用地入市，顯然會對增加農民收入有積極意義。

　　國家統計局資料顯示，2018年城鎮居民人均可支配收入39251元，增長7.8%；農村居民人均可支配收入14617元，增長8.8%。雖然農村居民收入增幅高於城鎮居民，但兩者之間的收入差距依然不小。

　　閒置宅基地有條件入市，一方面會放大宅基地市場價值，盤活閒置土地資源；另一方面還會增加農民財產性收入，進而挖掘內需潛力。宅基地的有條件“鬆綁”也因此受到市場高度關注。

　　延續本輪土地制度改革

　　值得注意的是，此次《意見》提出的以穩慎改革農村宅基地制度為主要內容的農村土地制度，是自2014年起新一輪土地制度改革的重要內容之一。

　　2014年12月，中央全面深化改革領導小組審議通過《關於農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，拉開新一輪土地制度改革序幕。次年1月，上述檔正式印發，明確探索進城落戶農民在本集體經濟組織內部自願有償退出或轉讓宅基地。

　　2015年3月，原國土資源部正式啟動農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作；6月，明確集體經營性建設用地入市和宅基地制度改革試點各15個縣（市、區），土地徵收制度改革試點3個縣（市、區）。

　　2016年9月，土地徵收制度改革、集體經營性建設用地入市擴大到全部33個試點縣（市、區）；2017年11月，宅基地制度改革拓展到全部33個試點縣（市、區），試點期限延長至2018年12月31日。

　　2018年的中央一號檔進一步要求，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”。這也意味著宅基地將不僅具有農民住房保障功能，還將具有資產要素功能。

　　“過去宅基地雖然也被視為集體建設用地，但並不能作為集體經營性建設用地而直接入市，這次的政策是本輪土地制度改革的延續。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者。

　　農村閒置土地資源有望盤活

　　儘管農村宅基地可入市，但在政策層面依然受到嚴格限制，“可租不可賣”的原則一直未變。

　　國家發改委規劃司城鄉融合發展處處長劉春雨在解讀《意見》時強調：“城裡人到農村買宅基地的口子不能開，按照規劃嚴格實行土地用途管制的原則不能突破，嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。”

　　中國社科院農村所此前發佈的《中國農村發展報告（2018）》顯示，全國“空心村”閒置宅基地的綜合整治潛力約1.14億畝。規模巨大的閒置宅基地入市，顯然將給農村、農民帶來巨大的影響。

　　不過，多位業內人士也向《每日經濟新聞》記者表示，雖然整治潛力巨大，但並不意味著這1.14億畝宅基地都可以轉化為集體經營性建設用地入市。

　　“宅基地的有條件放開，利好部分城市周邊農村，特別是大城市周邊農村宅基地的盤活。但也有幾個底線，一是土地性質不改變，還屬於集體經營性建設用地，二是只允許出租使用權。此外，還要符合國土空間規劃要求。”嚴躍進分析稱。

　　記者注意到，按照目前的政策，農村土地要入市，首先要由政府進行徵收並轉變為國有建設用地，然後按照招拍掛流程，由開發商或工業企業等與政府對接。通過招拍掛，土地增值的收益是巨大的，但村集體往往拿不到太多土地增值收益。

　　允許集體經營性建設用地入市，最直接的效果是村集體和村民的收益會翻倍增長。

　　實際上，在此次《意見》出臺之前，宅基地有條件入市已在包括北京市大興區、河北省定州市、上海市松江區、浙江省義烏市等在內的全國33個縣（市、區）進行了探索。

　　以上海市松江區為例，其發文規定，在符合規劃和用途管制的前提下，農村集體經濟組織可以按照土地管理法相關規定，通過規範的民主自治程式，採取協定回購等方式協商收回宅基地，轉為集體建設用地使用或組織實施集體經營性建設用地入市；適當放活農村宅基地使用權，鼓勵社會資本和農戶積極參與限制宅基地（農房）活化利用，在保障農村村民基本居住權益和農村公共服務及配套設施的基礎上，經農村集體經濟組織同意，可拓展開發宅基地的研發、商業、旅遊、康養、辦公等非居住功能；嚴格禁止非法買賣宅基地，禁止農村村民擅自與社會資本簽訂宅基地租賃合同用於宅基地盤活利用。

　　顯然，在宅基地或集體經營性建設用地入市的程式方面，由農村集體經濟組織與開發商等直接對接，政府主管部門不再參與收益分配，更多的是承擔監管責任。

　　如去年10月，松江區泗涇鎮一宗占地面積2.1萬平方米的集體經營性建設用地，其70年使用權被華潤以1.25億元競得。與以往不同的是，該宗土地的出讓人為“上海松江區泗涇經濟聯合社”。

　　而在更早前，上海還開展過集體經營性建設用地建設租賃住房的探索。如位於閔行區七寶鎮的“聯明雅苑”專案，其400餘套房源由村民集資8000余萬元建設，並由村集體下屬企業統一運營，每戶村民年底分紅2萬~3萬元，年租金回報率高達15%。

　　“宅基地入市的有條件鬆綁，不僅將緩解宅基地閒置現象，盤活農村存量土地資源，還會進一步放大宅基地價值，調動村集體經濟組織的積極性，增加農民財產性收入。”嚴躍進向記者表示。

　　自然資源部的資料也顯示，到去年底，33個試點縣（市、區）共騰退出零星、閒置的宅基地約14萬戶、8.4萬畝；集體經營性建設用地已入市1萬余宗，面積9萬餘畝，總價款約257億元。其中還提到，“增加了農民土地財產收入”“推動了農村土地利用和治理水準”等。

　

按新指引首發價單 平均呎價16028元

地產建設商會（下稱地建會）上周五（10日）公布新指引，要求實用面積1076呎以下標準分層戶須以發價單方式賣樓，香港興業（00480）率先響應，旗下自今年3月起一直以招標方式發售的大嶼山愉景灣現樓項目意堤，昨日發出首張價單共57伙，單位實用面積全在1076方呎以下，為首個新盤按上周的新指引推售單位，折實平均呎價16028元，折實入場費520萬元。

意堤昨日公布首張57伙價單，位處第6、8座，開放式至3房戶，實用面積350至1019方呎，定價532.8萬至2011.8萬元，平均呎價16422元，發展商提供最高2.4%折扣，折實平均呎價16028元。

下周二發售 同日推20戶招標

香港興業國際銷售及市務助理總經理陳秀珍表示，項目一直以招標方式推售，集團因應地建會公布實用面積1076方呎以下單位須以發價單方式銷售，集團依從指引，發出意堤首張57伙價單，涉及單位實用面積全在1076方呎以下。該57伙將於本月21日（下周二）以先到先得方式發售，同日亦推出20伙以招標方式發售，均屬實用面積1076方呎以上的單位。

匯璽II貨尾加幅最多25.7%

陳秀珍續稱，項目早前招標共售出45伙，套現5.654億元，平均呎價16055元，最高成交呎價約2萬元。她強調，價單上的57伙不能與招標單位直接比較，但整體有輕微加幅，最平為6座6樓F室，實用面積350方呎，屬開放式間隔，折實入場費520萬元，呎價14857元；項目以海景為賣點，價單中呎價最平的海景戶為6座2樓C室，實用面積717方呎，折實售價957.3萬元，呎價13389元。此外，招標推售的20伙包括天池屋，呎價將挑戰項目新高。

中美貿易戰惡化，發展商仍勇於推盤，甚至貨尾單位亦大幅加價推售。恆地紅磡啟岸昨日加推新一張58伙價單，折實平均呎價23889元，較上一批微升1.6%，於本月20日發售其中23伙；同系長沙灣家壹亦加推新一張價單共20伙於同日發售，折實平均呎價22810元，按批調升5.4%，加幅較進取。連同同系鰂魚涌君豪峰，恆地本月20日三盤齊發，共發售55伙。

新地旗下長沙灣南昌站上蓋匯璽II，大幅調高13伙貨尾售價於周日（19日）發售，加幅高達13.9%至25.7%。

台鞋商掃LP6 辣稅5790萬

近月新盤不乏買家大手掃貨，於4月中連購將軍澳日出康城LP6共13伙的買家身份曝光，土地註冊處資料顯示，該13伙以多家公司名義購入，公司董事均為陳柏騰（CHEN, PO TENG）及陳宜靖（CHEN, YI CHING），與台灣新竹製鞋商湯普集團管理層姓名相同，須付30%從價印花稅及買家印花稅，以總價約1.93億元計，涉及辣稅款項約5790萬元。

上車需求撐起本港樓價，房屋委員會資料顯示，5月上半月全港暫錄33宗未補地價資助房屋成交，較4月同期44宗雖跌25%，但多達8宗或24.2%屬樓價或呎價破頂個案。馬鞍山錦豐苑一個靚裝居屋單位，未補地價呎價首度衝破1.2萬元關，刷新新界東未補地價居屋呎價紀錄。

代理消息指出，上述錦豐苑D座錦莉閣高層7室，實用面積428方呎，原圖則開放式，改兩房間隔，望海景，附設全屋簡約時尚裝修，一對年約30歲從事室內設計的夫婦原持有自住，至今年3月起放售，開價560萬元，最後減價約5.4%，以未補地價530萬元沽出，呎價12383元，力壓將軍澳寶盈花園，成為新界東未補地價呎價最高居屋王。原業主2008年以未補地價121.84萬元入市，賬面賺408.16萬元（約3.3倍）。

錦豐苑同類單位上月造價仍未突破500萬元，如同座極高層14室，面積相同兼屬鳳凰樓層（即頂層對下一層），上月以498萬元沽出，呎價11636元一度刷新馬鞍山未補地價居屋呎價紀錄，是次同類貨在一個月後再漲價32萬元（約6.4%）。

新蒲崗居屋采頤花園樓價亦連續兩個月破頂，世紀21富山地產聯席董事林偉雄稱，屋苑8座低層G室，實用面積586方呎，原圖則3房戶，一名逾50歲外區內為「住近家人」，睇樓逾一個月僅議價10萬元，即以728萬元未補地價購入，呎價12423元，將上月錄得的同類高位724萬元推高約0.6%。原業主2010年以未補地價258萬買入，賬面賺470萬元（約1.8倍）。

雅濤閣未補價808萬冠港島南

值得一提，5月上半月除多達24.2%資助房屋屬破頂個案外，期內亦有多達14宗成交呎價高逾1萬元，佔整體33宗約42.4%，比例高於4月全月288宗成交中僅91宗或約31.6%，包括柴灣居屋富欣花園一個實用面積592方呎高層戶，5月以未補地價602萬元沽出，呎價10169元，呎價屬屋苑未補地價首破1萬元，兩者同時創該屋苑未補價新高。

其他居屋樓價近來升勢持續，香港置業首席高級營業經理梁永新表示，香港仔雅濤閣3座高層A室，實用面積591方呎，屬原圖則最大的3房戶，望山景，開價820萬元，有外區客睇樓兩次即以未補地價808萬元拍板成交，造價貴絕港島南區未補地價居屋，並較樓下低4層的同室3月造價698萬元，賣貴110萬元（約15.8%），呎價13672元。原業主2001年以未補地價150.7萬元購入，賬面賺657.3萬元（約4.4倍）。

本港對房屋需求殷切，政府亦絞盡腦汁增加住宅單位供應，城規會今天（17日）就全港124幅已劃作綜合發展區（下稱CDA）用途達3年或以上的用地進行檢討，政府認為部分用地有機會提高發展潛力，當中包括鄰近元朗北環線沿線的新潭路一批用地，以及早於25年前已劃作CDA用途的屯門樂安排前海水化淡廠用地。城規會每隔兩年檢討一次本港CDA用地，而今天討論的124幅用地中，規劃署建議，其中15幅地皮應該作進一步的研究，原因各有不同，包括檢討其發展潛力以便有關用地及早進行發展，以及回應最新的政策等。

其中位於新界西兩幅大型用地，政府有意研究增加提高其發展潛力，較大規模的是位於新潭路鄰近新圍村以南及元朗錦綉花園約11.28公頃地皮，早於1999年已劃為CDA用途，地積比率僅0.4倍，現時由不同的私人業主持有。規劃署指出，政府落實興建北環線，亦正研究港鐵（00066）於2017年提交的發展方案，相信前述11.28公頃用地的發展潛力可提高，故建議進一步研究該批地皮的發展限制。

研新潭路近北環線發展方案

該批用地可建樓面面積約48.57萬方呎，市場人士相信，有關用地地積比率大有機會調高至1.3倍或以上，意味可建樓面面積勢增至157.84萬方呎，若以每伙實用面積約538方呎計算，料可提供逾2900伙。

至於位於屯門青發街盡頭的前樂安排海水化淡廠官地，佔地9公頃，於1994年已被劃為CDA用途，城規會於2009年因應《屯門東可發展房屋用地的規劃及工程檢討可行性研究》，而將該地皮的發展密度限為1.3倍，可建樓面面積約125.94萬方呎，高限則為主水平基準以上41米，以作私人住宅發展，但一直未有納入賣地表，近年則用作跳蚤市場等用途。

規劃署指出，樂安排用地的規模大，可為房屋供應作出貢獻，但強調若要增加該用地的發展密度，必須先就交通、環境和基建方面的限制進行技術評估。

另外，政府重啟活化工廈政策，部分CDA用地亦因而需要進行檢討。規劃署指出，位於荃灣楊屋道和德士古道交界的3幅CDA用地，現時設定的地積比率為5倍，其中4.5倍須作住宅發展，但未就改裝作非住宅用途樓宇設有相應條款，故城規會建議修訂有關大綱圖上的CDA用地的註釋，以容許現有工廈全幢或部分改裝為非住宅用途，以善用現存的工廈。

近月樓價回升，利嘉閣地產統計4月份50大屋苑二手呎價，最新報15,352元，較去年7月份的高位15,303元，高0.32%，突破歷史新高。

首4個月低位累漲7%

綜合利嘉閣地產研究部數據所得，2019年4月份全港50個指標屋苑的加權平均實用呎價維持上升，報15,352元，較3月的14,992元再升2.4%，樓價已連升4個月，且創下歷史新高。

新界區21個指標屋苑的平均實用呎價更跑贏大市，漲2.6%，報12,971元，當中平均呎價最廉宜的嘉湖山莊再度突破1.1萬元關口，按月升3.2%。而50大屋苑今年首4個月，樓價更自低位累升7.24%。

業界料樓價穩中續升

不過，中原城市領先指數CCL上周報186.07點，與歷史高位188.64點，相差1.36%。而值得注意的是，中原地產CCL共選取全港128個屋苑進行統計；而利嘉閣則選取50個主要屋苑進行統計，故兩者數據存在差異。

利嘉閣地產總裁廖偉強指出，雖然中美貿易戰出現劇變，形勢變得緊張，不過，市場對於今次貿易戰的變卦已沒上次恐慌，有業主叫價仍然企硬並觀望事態發展，未來樓價料會穩中續升，惟升幅將有所收窄。

近月樓價回升，市民入市信心增強。Q房網香港數據研究中心資料顯示，4月份共有486宗，以內部轉讓形式自製首置身份，按月急升28.6%。個別已經購入新的物業，最多慳稅逾390萬元。

天晉業主以首置身份 購啟德一號

其中一名將軍澳天晉IIIB期的業主，早於2012年聯名以1,242萬購入一個3房單位，今年3月底以1,700萬元（涉及釐印約32萬）內部轉讓予其中一名業主。隨即4月份以首置身份購入啟德一號一個4房單位，樓價3,964萬元，釐印稅由594.6萬，降至168.5萬，連內部轉讓稅項支出，實質供支付200萬元釐印，即節省394萬元辣稅。

Q房網香港董事總經理陳坤興表示，隨着愈來愈多買家以首置身份入市，4月整體住宅成交中，「首置」客入市個案達7,706宗，再創歷史新高。

Q房網香港數據研究中心，根據土地註冊處資料，2019年4月二手註冊量為5,401宗，連升4個月，較3月份的3,995宗，再大幅升超過35%，是2014年8月以來超過4年半的新高，涉及總金額逾436億。

二手交投延續農曆新年以來旺勢，業主叫價強硬，帶動平均成交價亦升2%，由平均每宗約792萬升至約807萬。

Q房網香港董事總經理陳坤興指出，樓市基本盤依然堅實難以動搖，對未來市況審慎樂觀，相信本月整體住宅樓市會持續暢旺，內轉個案亦會維持高水位。