台中大里1名楊姓男子退休後想當包租公，相中西屯區1間舊公寓5樓，是房屋市場罕見的「蘋果件」，計劃在頂樓加蓋套房，月可收租3.5萬元，報酬率達7∼8%，因此以高於市價行情的520萬元買下；沒想到頂加一施工立刻被檢舉，還被告知原來房東只賣350萬元，他不僅多花170萬元，還無法收頂加20年租金，少賺288萬元，「真是虧大了!」憤而投訴該仲介資訊揭露根本沒說清楚。

投資客行內用語「蘋果件」(Apple Case)，意指價格便宜、條件優異的秒殺物件，其中公寓因頂樓加蓋，單戶產權卻有雙倍使用空間，報酬率高，號稱「不敗投資聖品」。

施工被檢舉感覺受騙
57歲的楊先生因年屆退休之齡，於是鎖定這類公寓頂加物件投資；今年3月份，楊先生買下西屯區長安路巷弄內一處屋齡30多年的公寓5樓，他告訴《蘋果》記者：「當時仲介知道我是投資客，還特別帶看頂樓位置，說這邊範圍可以再做頂加隔2間套房，看現場已經有施工痕跡跟衛浴位置，不疑有他，趕緊出高價買下；沒想到交屋後施工，才被鄰居告知前屋主也在施工被檢舉拆掉，感覺受騙，才會生氣投訴。」

楊先生控訴：「頂樓可以加蓋我就買，不能蓋我就不買了，仲介當時為了成交，一直向我說蓋得成！」
原本楊先生計算，權狀坪數28坪的公寓，現隔有4套房、頂樓還可再加蓋隔2房，總租金可以收到3.5萬元，以他購入總價520萬元換算，年報酬率達8%，現在沒了頂樓2房，租金僅收2.3萬元，報酬率縮水成5%，讓他氣得向記者抱怨，「頂加租金1.2萬元，拉長20年，我總共損失了288萬元！」

除了報酬率縮水，楊先生表示就是因為相信仲介說頂樓可加蓋，才出高於市場行情去買，換算單坪價18萬元多，實在非常貴，令人氣結的是，「交屋完遇到鄰居，才知道原屋主只賣350萬元，等於買貴了170萬元！」

記者詢問當時經手的仲介林先生，他無奈說：「遇到這種頂加違法爭議的CASE，不可能跟買方保證能不能蓋，只會如實告知被鄰居檢舉有被拆的風險。

再加上對方是專業投資客，都很清楚該怎麼處理，現在被檢舉就歸咎仲介服務瑕疵，實在非常遺憾，如果對方自認有理，可進入調解程序。」

購買頂加留意爭議多
仲介林先生補充：「這幾年違建抓得很嚴，一抓到就拆掉，除了既存頂加，不然要再蓋基本上都很困難，有經驗的仲介帶看時，不可能會去強調這個灰色地帶，讓買方抱有這樣的期待。」

群義房屋客戶服務暨法務課副理郭孟其表示，經加盟總部向加盟店查證，該加盟店並無保證頂樓可加蓋，客戶也無法提供書面關於保證的約定。

實務上，公寓共有部分使用，通常會基於全體所有權人之共識，並非仲介可決定，加盟總部基於中立第3方立場，會積極協助加盟店與客戶雙方做有效的溝通。

民眾在坊間常可看到房仲打著「健身公寓」名號在行銷特定物件，可別以為這類公寓住宅沒什麼人買，因具備低單價、低總價且低公設比的3低特性，市場接受度頗高。台灣房屋依據高雄市公寓1∼5樓成交統計發現，愈往高樓層的公寓買氣更熱絡，其中公寓4樓會有22.5%民眾想買、5樓想買民眾更達26.1%。

年輕族群接受度高
永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮表示，所謂「健身公寓」通常指地上4∼5樓公寓住宅，銷售人員把爬樓梯比喻成「健身」運動。

該類產品在房市銷售中買氣不差，多屬50歲以下購屋族為大宗，年輕族群因體力好接受度也高。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，南部房價低，一般長輩多半傾向居住空間大的透天厝；隨著家庭人數減少，小資族成家也偏好單層、小空間的住家型態，而公寓產品單價低、總價低、公設比低，尤其頂樓公寓價格也低，甚至部分還有加蓋空間可使用，CP值高。

以高雄公寓為例，5樓住家平均總價僅223萬元，購屋族自備款僅需40萬元，貸款180萬元，每月僅付1萬元房貸就可輕鬆成家。

留意土地使用強度
從統計可看出，樓層價差在高雄公寓頗為明顯，以平均單價為例，1∼5樓分別為17.8、12.4、11.1、9.8與8.5萬元，2樓房價是1樓7折，往上1個樓層，房價約打9折。

張旭嵐分析，1樓公寓因門前可停車，因此房價也被拉高，每坪17.8萬元比多數市郊新成屋大樓還貴，「民眾選購公寓時建議先了解區段土地使用強度，若屬商業用地建商收購意願較高，未來較具增值潛力。」

公寓頂樓加蓋擁單層權狀、雙倍空間效益，拿來出租投資，包租公樂得數鈔票、笑得喜孜孜，但是這幾年「打違建」加上公安意識抬頭，想要頂樓加蓋違建，除非偷偷來沒人檢舉，否則幾乎都蓋不成，各地政府也採以「即報即拆」嚴加管制，再加上上一波房地產超漲，諸多因素都讓公寓5樓價格盤整或打回原形。

統計過去5年，台北公寓5樓跌價最多，平均跌幅約達3∼5%；但是中南部由於享有高報酬率，加上房價基期低，價格相對抗跌，台中、台南仍逆勢上漲6∼18%。

政策打違建公寓見跌
公寓常具備地單價、低總價、低公設等特性，是房市各類型產品中價格最低的產品類別，其中，位處公寓的5樓，買方多以少數的年輕人及包租公為主。

包租公大多相中的是頂樓加蓋空間的利用價值，若是早年的既存違建，當成投資出租、分割套房，都能成為高投報率的聖品，雖然違法，但被拆除機率渺渺，成交單價就會大幅提升。

仲介曾志成說：「公寓行情以1樓最漂亮，至於頂樓若具有加蓋空間，價格也不錯，但買的都是既存違建，沒有聽過有人買頂樓再蓋的，因為通常早已是鄰居的共用空間，常見會堆放雜物或當倉庫，所以頂樓屋主想私佔獨用，幾乎都會檢舉，加上現在即報即拆，原本沒蓋起來，就不建議購屋族有這樣的僥倖心態。」

北市5年跌幅近3%
俯瞰台灣城市街景，家家戶戶頂樓加蓋早已經是主要風景，根據台灣房屋統計，六都公寓5樓成交價格顯示，近5年來，台北公寓5樓由單價44萬元、下跌至42.8萬元，下跌幅度近3%；但是，台中、台南兩地竟逆勢上漲約6∼18%，但仍是當地最低價產品。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析說：「台北新建頂樓加蓋幾乎不可能，既有的違建若有公安也可能遭鎖定，所以頂加市場指名度並不高，加上上一波房地產多頭超漲，如今些微回檔也屬於正常市場表現。」

頂加須留意公安問題
陳炳辰表示，至於台中、台南部分，則是因為其房價基期過低，再加上若是既存違建，報酬率不低。
根據內政部統計，全台灣統計在案的違建棟數超過66萬棟，這還只是有被查報舉報的部分，沒計算到的數量應該不只於此，頂加也常引發公安危險，所以頂加租屋族，得要多留意公共逃生路線及安全性。

公寓5樓身價跌 台南逆漲逾1成

公寓頂樓加蓋擁單層權狀、雙倍空間效益，拿來出租投資，包租公樂得數鈔票、笑得喜孜孜，但是這幾年「打違建」加上公安意識抬頭，想要頂樓加蓋違建，除非偷偷來沒人檢舉，否則幾乎都蓋不成，各地政府也採以「即報即拆」嚴加管制，再加上上一波房地產超漲，諸多因素都讓公寓5樓價格盤整或打回原形。
統計過去5年，台北公寓5樓跌價最多，平均跌幅約達3∼5%；但是中南部由於享有高報酬率，加上房價基期低，價格相對抗跌，台中、台南仍逆勢上漲6∼18%。

政策打違建公寓見跌
公寓常具備地單價、低總價、低公設等特性，是房市各類型產品中價格最低的產品類別，其中，位處公寓的5樓，買方多以少數的年輕人及包租公為主。
包租公大多相中的是頂樓加蓋空間的利用價值，若是早年的既存違建，當成投資出租、分割套房，都能成為高投報率的聖品，雖然違法，但被拆除機率渺渺，成交單價就會大幅提升。

仲介曾志成說：「公寓行情以1樓最漂亮，至於頂樓若具有加蓋空間，價格也不錯，但買的都是既存違建，沒有聽過有人買頂樓再蓋的，因為通常早已是鄰居的共用空間，常見會堆放雜物或當倉庫，所以頂樓屋主想私佔獨用，幾乎都會檢舉，加上現在即報即拆，原本沒蓋起來，就不建議購屋族有這樣的僥倖心態。」

北市5年跌幅近3%
俯瞰台灣城市街景，家家戶戶頂樓加蓋早已經是主要風景，根據台灣房屋統計，六都公寓5樓成交價格顯示，近5年來，台北公寓5樓由單價44萬元、下跌至42.8萬元，下跌幅度近3%；但是，台中、台南兩地竟逆勢上漲約6∼18%，但仍是當地最低價產品。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析說：「台北新建頂樓加蓋幾乎不可能，既有的違建若有公安也可能遭鎖定，所以頂加市場指名度並不高，加上上一波房地產多頭超漲，如今些微回檔也屬於正常市場表現。」

頂加須留意公安問題
陳炳辰表示，至於台中、台南部分，則是因為其房價基期過低，再加上若是既存違建，報酬率不低。
根據內政部統計，全台灣統計在案的違建棟數超過66萬棟，這還只是有被查報舉報的部分，沒計算到的數量應該不只於此，頂加也常引發公安危險，所以頂加租屋族，得要多留意公共逃生路線及安全性。

配合政府推動都更與危老重建，台灣企銀去年12月成立「創新金融專案辦公室」，針對投入都更或危老改建的建商，給予優惠快速的融資服務；實行半年來，已有8案核准授信，總金額60.67億元，其餘尚有40件都更、危老案正在洽談。
受惠專案辦公室快速整合動工、也是新北市第1件危老重建計劃，是由鈞碩建設興建位在新北市板橋區松柏街的「發樓ME」；原本12棟老舊危樓，將成為地下6層、地上14層的電梯大樓。鈞碩董事長胡睿鈞透露，台灣企銀董事長黃博怡親自到地主家裡簽信託，讓隔壁原本沒進來的案子都可以送事業計劃，僅1周總行就核定。

胡睿鈞說，「發樓ME」距離江子翠捷運站4號出口僅100公尺，周邊商圈機能完善；基地面積共536坪，預計興建地下4層、地上14層之電梯大樓，並導入綠建築、智能住宅與耐震設計。今年已開工，現正施做地下室工程，預計2年完工，每坪開價65∼68萬元，9樓以下已賣完。

提供最高上限6成
創新金融專案辦公室陳銅溪表示，一般都更或危老重建，建商常面臨到融資困難，以整合階段為例，地主要賣地給建商時，因為地主持分小、產權零碎，銀行融資給建商的意願低。台灣企銀成立「創新金融專案辦公室」，只要建商願意購地來展現投入意願，台灣企銀就提供整合前期的融資，包含土融、建融，及周轉金融資。

陳銅溪強調，「不是每家銀行都有提供周轉金融資。」台灣企銀率業之先，提供最高上限6成的周轉金融資，讓建商可以用於拆遷補償費、代銷費用、容積移轉等費用等，台灣企銀也會定期委託建經公司工程進度查核，按工程進度撥款。

台北東區近三年逐步沒落，去年更是包括OMEGA、SWATCH等名店撤店潮最高峰，反觀西門町則是絕地大反攻，藥妝店、運動用品大店紛紛搶進西門町，包括屈臣氏開4號店，日藥本舖、Tomod's等陸續於西門町開2號店，而去年進台的日本最大藥妝連鎖松本清則準備6月進駐西門町開出1-2樓首家旗艦店，西門商圈儼然成為零售連鎖超級戰區。

不過，也有連鎖業者趁著台北東區空置率居高不下，逆勢進駐東區，像是台灣本土美妝用品連鎖龍頭寶雅，去年8月底在東區開幕，呼應上班族生活用品需求，業績相對平穩。

而無論東區或西區，藥妝雙雄屈臣氏、康是美均布局多家，各搶觀光客與本地客，業績毫不受影響，屈臣氏更於三月在西門商圈開出第4家店，原西門店業績亦躍居全台前三大。

日本藥妝連鎖「松本清」自去年10月來台後，開幕首周便創下百萬業績，一個月庫存量於一周內掃空，台灣首號店更成為東區打卡新地標。接著11月於誠品生活南西開出百貨一號店，亦創下與日本花王合作的松本清獨家販售款眼罩大斷貨，突破多項海外展店紀錄。

松本清強調，預計6月前進西門町開旗艦店，整棟雙樓層店舖，比照日本秋葉原店規劃，尤其集結最新流行資訊迎來觀光客，松本清調查，西門商圈每月超過上百萬往來人群，將提供獨創四大品牌系列超出上萬獨家商品開賣。

而日本Tomod's來台至今，已於台灣北、中、南及離島澎湖累積共46間分店，會員數逾60萬人，Tomod's甫於4月在西門捷運站內開出西門商圈二號店，Tomod's指出，西門町商圈本就是「藥妝一條街」，且觀察到西門成都店的觀光客群總消費額占門市營業額6成之多，以日、韓、中旅客最多，因此除增設觀光客必買專區平價、CP值高的面膜、美妝產品外，還有牙膏、香氛、食品等日常小物，且拉高彩妝及保養品的比例。

日藥本舖在台發展藥妝店連鎖邁向第八年，至今全台已達60家，展店策略從「車站型」到觀光夜市，甚至開到佛光山，而在西門商圈則早在4年前就布局開首號店，去年五月則開成都店，西門店業績更排名全台前三大。

「台北京華城」確定要讓利了！戴德梁行27日表示，將在6月27日以低於380億的底價三度標售，在京華城陸續祭出鬆綁價格、取消罰則、投標金額若低於底價不會沒收押標金等條件後，有信心這次會脫標。

戴德梁行27日下午宣布，史上標售規模最大單一商用不動產「台北京華城」將捲土重來，預計6月27日三度標售。京華城去年進行標售，底價380億元，但沒人投標；2019年三月29日二度標售，底價改為不公開，但因「未有有效的投標單」投遞而再度流標。

戴德梁行協理賴一毅表示，此次標售底價一定會往下調，不過究竟多少？只在投標須知中載明，一份10萬元；而若先前第一、二次購買過標單的投資人則不必再買標單，戴德梁行會主動告知。

另外，京華城已向台北市政府提出申請得作為住宅使用，若順利通過將讓京華城重新興建時產品的規劃及搭配更具靈活性及市場性。戴德梁行也表示，為使投資人在瞬息萬變的市場能做出最佳判斷，特別再調整「台北京華城」五大重要標售條件。

第一，標售底價調整後載於投標須知。第二，投標金額高於或等於標售底價之最高價者為得標人。第三，填寫之投標金額如低於標售底價將不沒收押標金。第四，所有投標金額如皆低於標售底價，將優先與最高價者進行議約。第五，除投標人有重大明顯違約之情形外，以不沒收押標金為契約訂定原則。

高市府韓國瑜團隊積極招商，2個月內即協助鴻海完成選地購地，高市經發局27日證實，鴻海集團預定購買1.2萬坪工業用地的申購保證金，已在5月24日匯入和發產業園區指定專戶，土地申購書也將在28日送進高市府，鴻海確定投資高雄，並使得今年前4月累計到高雄簽約購地、擴增產線的確定投資金額衝上500億元。

經發局表示，高雄市政府對有意願投資高雄的廠商，都會給予適當的行政協助，讓企業輕鬆進駐，並提供優惠獎助措施等，協助企業落地生根。經發局統計，光1月到四月，高雄的確定投資金額就達500億元，新增4,300個就業機會。

高雄經發局指出，鴻海將在和發產業園區購置約1.2萬坪土地，投資興建一座智慧工廠，生產伺服器等相關產品，市府設置投資專線、單一窗口提供專人服務，終於迎來好消息，鴻海子公司已於5月24日將3％土地申購保證金，匯入和發產業園區指定專戶。

據悉，和發產業園區土地出（標）售案審查作業預定6月初開會，但是因審核原則之一是大面積購地優先，因此鴻海購地案確定列入審查。

經發局說，中美貿易戰升溫，企業紛紛回台投資，高雄是得天獨厚的國際城市，無論是地理位置、天候狀況或生活品質，都十分具有競爭力；在招商引資方面，高市府簡化行政程序，換位思考與企業家作朋友，高雄處處充滿機會，歡迎企業及早投資高雄。

回流＋韓流 和發產業園區銷售破八成

台商回流夯，加上企業前進高雄，和發產業園區銷售率達82.3％，只剩3.2萬坪土地可供銷售，不過，除了和發產業園區單一工業區用地之外，近期可供建廠的產業用地面積還有181.8公頃，如果再包括未來將開發的仁武產業園區與橋頭科學園區，產業用地面積可達445.8公頃。

高雄大寮區的和發產業園區，是由高雄市政府委託「合發土地開發公司」負責開發，合發土地開發則由台灣人壽保險、新亞建設合資成立，在鴻海集團將購買1.2萬坪、以另大型企業預購之後，和發產業園區只剩3.2萬坪土地可供銷售。

合發總經理張俊良27日說，因容積率只有210％，使用強度相對較低的「產一園區」約剩1.1萬坪，也因使用強度關係，每坪平均售價約9萬元，此次鴻海集團預定購買的土地即在此一基地。

至於「產二園區」則剩2.1萬坪用地，張俊良表示，此區的容積率達300％，加上可以投資商業設施，因此每坪均價約12.7萬，截至目前為止，整個和發產業園區出售率約82.3％，剩下可供銷售的面積約3.2萬坪。

不過，經發局長伏和中指出，企業立即可投資使用的高雄產業用地，包括現有的75.2公頃及南科高雄園區（原路竹基地）住宅使用分區變更產業用地的38.6公頃、亞洲新灣區68公頃，3者合計181.8公頃。

仁武產業園區在2019年上半年可望完成報編，預計2020年可新增74公頃產業用地；另橋頭科學園區預定2025年完成區段徵收，未來可新增190公頃產業用地，總共可供產業使用的土地面積達445.8公頃。

機捷總旅運量突破5,000萬人次，沿線房價統計顯示，雖多數捷運站尚未回到通車前高點，通車後較通車前平均房價仍低3.7％，不過末端二站、尚未通車的A22老街溪、A23中壢車站房價漲勢兇，較通車前分別漲4.9％、10.7％，機捷沿線房市1字頭房價已漸成絕響。

據統計，機捷沿線14個主要站點周邊住宅平均房價，自2017年初通車二年多來與通車前二年相較，僅有A1台北車站、A6泰山貴和站，以及尚未通車的A22老街溪站、A23中壢車站等四站房價呈正成長；而包括三重、新莊、林口及青埔等多數站點，在房市熱絡的通車前漲勢兇、加上近年來房價修正，通車後房價普遍較通車前回檔5~10％，如大站的A3新北產業園區跌破4字頭、A8長庚醫院站跌破3字頭，青埔三站也有3.3％至6.6％跌幅。

不過，隨著機捷旅運增加、桃機聯外替代率提升，以及推出諸多優惠票券措施，機捷漸成為北北桃通勤、商務重要交通工具，也吸引自住買盤回籠。

近一年來機捷沿線的14個主要站點中有9站房價上漲，各站平均年漲幅2.2％，其中漲幅前三名均位桃園市，包括A17領航站20.7％、 A23中壢車站6.8％、A21環北站6％，多屬房價基期相對較低的區域。

台灣房屋智庫經理江怡慧分析，機捷沿線桃園房價回升幅度高於大台北地區，主要是桃園建設持續啟動，自住買盤浮現。機捷向南延伸到中壢車站，讓機捷網路更完整，加上桃園捷運綠線、鐵路地下化等題材助陣，人口逐漸進駐，有機會成為桃園市的另一個焦點。

內政部日前更新「不動產交易實價查詢服務網」功能，新增「建坪單價計算」選項，提供民眾選擇多種方式計算單價，如今卻遭外界質疑，淨坪揭露資訊更混亂，全台房價瞬間「膨風」。

內政部新增功能包括「主建物單價試算」及「主建物占整體移轉總面積比率」，前者是扣除公設、附屬建物等坪數，且將其面積價格歸零，只算總價除以主建物單價的「淨坪價」；後者則為「淨坪比」，僅計算主建物對總坪數占比。

外界質疑，套用新版試算機制後，「淨坪價」竟較目前實價揭露的房價飆高，「淨坪比」則大幅縮水，將讓數據失真。

內政部指出，「建坪單價計算」的選項，是否包括車位、共同使用部分或附屬建物，主要目的是要讓民眾了解建物的面積組成結構，這樣才能讓價格資訊更清楚，至於不同範圍的單價計算，僅是參考比較的補充訊息，並未涉及何者應計價、何者不應計價的爭論，總價仍然不變，並無價格暴增情事，也不會「膨風」。

內政部表示，一般民眾一生只會購買一、兩次房屋，由於金額龐大，莫不審慎交易，但對房屋的價格形成多半不清楚，因此政府有責任提供更清楚透明的交易資訊。

內政部強調，「不動產交易實價查詢服務網」已經成為民眾不動產交易的重要參考資訊，新增功能前也召開說明會與各界充分討論，未來仍會提供更即時、多元、透明、正確的交易資訊讓民眾參考。

台南市政府將標售市區精華地段的2萬6875坪土地，是近年標售最大筆，涵蓋平實營區、永康砲校及創意設計園區等，其中以平實營區的商業區土地最受矚目，預估每坪的標價可能突破百萬元。

市府今天在南紡購物中心裡舉辦土地開發成果行銷及標售宣傳說明會，雖然下午大雨，仍吸引不少開發商、建商前來。

地政局局長陳淑美表示，這次標售的主要是市地重畫完成後的抵費地，用來償付開發成本，都是公開招標，但一般人不理解加上有心人的操作，常會汙名化認為圖利財團，但事實上根本不是這麼一回事，因此說明會也是藉機宣傳。

市政府這次將標售的土地，含蓋7個地點，分別是東區的平實營區重畫區、安南區的九份子重畫區、新營區客運轉運中心、東區的南台南站副都心區域徵收區、永康砲校遷建暨創意設計園區、佳里國小市地重畫區及東區德高區段徵收，7區裡的抵費地及配餘地，地段都相當不錯，屬於市區的精華，又以永康的土地面積最大，達到1萬1946坪。

地政局表示，土地共分別26標，即日起到6月25日公告相關資訊，6月26日開標。

目前詢問度最高的是平實營區的商業區，總面積約3657坪，每坪底價為85萬6000元，由於正位在南紡購物中心的對面，預估實際標價可能破百。

平實營區之前已標售部分住宅區土地，兩筆土地分別標出每坪58萬3000元及65萬5000元的好價格，附近地段因為生活機能便利，區內還有大型的平實公園，離高速公路又近，可以說是東區的金雞母。

地政局表示，預計全部兩萬多坪的土地將可標售到104億元以上，但是因為是抵費地等，價金將一半回饋給重畫區，一半進入台南市平均地權基金裡，做為後續土地開發之用，並不會進市庫。

而建商對這些釋出的土地躍躍欲試，表示等待已久，其中平實營區的土地成本雖然高，但地段黃金，仍有利潤，屆時開標可能會大家搶。

　5月下旬以來，北京、上海、廣州、深圳等一線城市土地挂牌量明顯增多。其中，北京、上海、深圳等地近期土地出讓金額均超過百億元。廣州5月以來挂牌地塊合計超過11宗。業內人士稱，在三四線城市樓市相對低迷的情況下，房地産企業把更多資金投入到一二線城市，使得一二線城市土地市場升溫。

　　起始總價高

　　5月24日，北京市規劃和自然資源委員會挂牌位于石景山區古城南街東側、順義區高麗營鎮、平谷區金海湖鎮3宗地塊，總起始價105.68億元，建設用地面積合計21.99萬平方米。其中，石景山古城南街東側地塊、平谷金海湖地塊不限價，順義高麗營鎮地塊商品住房銷售均價不超過4.86萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過5.11萬元/平方米。

　　上海土地市場官網顯示，上海6月份預計出讓9幅地塊，合計金額將超百億元，起拍時間為6月10日。其中，純住宅地塊3幅，分別位于靜安、奉賢和崇明。靜安區市北高新技術服務業園區地塊將于6月11日出讓，地塊起始總價為32.75億元，起拍樓板價約為4.71萬/平方米，地塊出讓面積為2.78萬平方米。

　　深圳將于6月24日出讓5宗居住用地，起始總價為154億元。據了解，本次住宅用地出讓採用“單限雙競”的挂牌方式。競買人最高報價未超過最高限制地價時，按價高者得的原則確定競得人和成交價。當競買人報價達到最高限制地價時，由競地價轉為競無償移交的只租不售人才住房面積，住宅總建築面積不變，按報出無償移交的只租不售人才住房面積最多者得的原則確定競得人。

　　值得注意的是，5月以來，廣州挂牌地塊合計超過11宗。5月18日，廣州公共資源交易中心公開挂出四宗地塊，包括一宗居住用地，兩宗商業用地以及一宗地下停車場及通道用地，總出讓宗地面積7.21萬平方米，總起始價約26.45億元。

　　開發商積極拿地

　　據中原地産監測數據，截至5月26日，2019年以來土地出讓金額超過100億元的城市49個，超過200億元的25個，超過500億元的7個。在一線城市中，北京市今年以來土地出讓金額合計617.02億元，同比增長1.77%；上海市合計581.46億元，同比增長55.48%。

　　對此，中原地産首席分析師張大偉表示，2019年以來，多數地區土地市場約束條件相對減少。部分城市土地限價、土地保證金、土地配套保障房有所調整，疊加部分城市限價政策微調，使得開發商拿地積極性提高。

　　張大偉表示，近年來一線城市調控一直很嚴，影響了房企在一線城市的拿地規模。但企業需要補充土地儲備。隨著資金面的緩解，部分企業拿地積極性明顯提高。

　　張大偉預計，未來房地産市場走勢依然會出現分化，房企對非優質土地定價出現下調，但對優質城市、優質土地的爭搶依然激烈。雖然一二線城市調控政策嚴格，但對于房企來説，為了提高銷售額，依然會集中拿地。從目前情況看，三四線城市樓市相對低迷，房地産企業將把更多資金投入到一二線城市，這是一二線城市土地市場升溫的重要原因。

誰給了地市“神買”的膽兒？

“房地產交易不創造GDP，卻要大量貨幣支持”，這是監管層對地產過度金融化、泡沫化的警惕。

你很難想像，有一天“秒拍”神技竟然會被應用到標價以億元為單位、需十分謹慎的土地市場。近日，“新一線”城市東莞，土地市場連出“秒拍”宗地，其中5月16日沙田鎮商服地塊，從開拍到“落槌”共計耗時29秒，並且還創造了一項新紀錄，即在短短的10秒內，競得者居然連續出價18輪，將最高限價、最高自持比例如廣場噴水般地推至極限高位。

大家很好奇，這位神奇的競得者是誰？就是年初喊“拿地要小心”，話音未落就在地市揮斥方遒“神買”的TOP4那位。但凡他看中的地，半個月前就要鎖定，這邊土拍市場剛落槌，那邊貸款、信託、前融批單等，都來了。據悉，這位“神買”在主流金融機構都掛上了戰略合作的專家號，各大金融機構都在候著，隨時裝滿“錢袋子”。錢袋充裕，糧草才能先行嘛！

還有一位過去一直低調，但最新晉級“神買”的閩系房企，懷揣著496億現金，並以連續4年6%以下綜合融資成本的身段，不僅在“招拍掛”市場上頻頻舉牌，還屢屢出手並購其他房企的核心資產。最近，他還耗資近80億元，收購了深處交易所問詢漩渦的老鄉的7個項目。記得4月初，彼時土地市場剛開始升溫，關於“降准資金到底有沒有流入樓市”，業內爭論很大。

當時，有2篇文章，誕生于最知名的2個地產研究院，信誓旦旦地說，地市火熱，緣于房企經營現金流改善及預收款增長，而並不是融資環節“加杠杆”。但當我們發現，1-4月商品房銷售額增速相比去年同期、去年年底都下降，而房企到位資金增速（8.9%）比一季度增長3個百分點，4月份百強房企二線城市拿地創新高，我們不得不相信“大河漲水小河滿”這個道理。

4月金融資料發佈的第三天，銀保監給地產“去杠杆”的23號文新鮮出爐了，直指違規融資的“老套路”，比如土地融資、“四證”不全的融資、花樣翻新的影子融資、虛假按揭、違規挪用等。緊接著，違規“輸血”房地產的罰單接踵而至。不出所料，當“去杠杆”稍有停頓遇上樓市轉機甫一出現，早已潛伏並伺機的各路資金，便輕鬆頂翻了鬆動的枷鎖，亂象一如從前。

2019年，“資產荒”已被預期，樓市在兩個維度上受資金青睞。一是“搶人口”、都市圈、“強省會”等多重紅利加持，樓市蟄伏了2年多的東部二線熱點城市，如蘇州、合肥、南京、廈門、東莞等；二是TOP類房企。樓市“強者?強”的它們，是償債能力最強的“大白馬”。去年底以來，各大銀行爭著搶著和他們簽訂各種戰略合作協定，納入貸款“白名單”。

這兩類受到資金的追捧，因為它們代表著未來的增量樓市，也是符合政策導向的寶貴增量。未來，增量人口和城市化都由它們來承載。當紅利是確定和看得見的，“趕快吃並吃盡”就是最佳選擇。加上各地監管尺度不一，突破管制的“拿地前融”也大膽出道，2018年底鬆綁的信託充當了先遣軍。今年一季度，地產類信託募資增長25.71%，3月房企信託融資暴增382%。

近日發佈的央行一季度貨幣政策執行報告，對樓市有個新鮮表述，“房地產交易不創造GDP，卻要大量貨幣支持”，這是監管層對地產過度金融化、泡沫化的警惕。未來的地產融資，有真實資產支持的，無論“四證齊全”的土地，還是產權清晰的證券化、真股權融資，抑或真實的首套或改善需求，都可以獲得資金支援，這是貨幣政策之于樓市的底線，也是“穩地價、穩房價、穩預期”對金融政策的訴求。其他的，都要倒在毒辣老到的調控指揮棒下。

多家銀行上調首套房貸款利率

“上個月想貸款，已經簽了合約是首套房貸款利率上浮6%，昨天客戶經理對我說，要按照上浮15%來執行了。”最近正在換房的陸女士非常鬱悶。揚子晚報記者昨天採訪聯繫了多家銀行發現，目前南京市面上首套房貸款利率主流為基準利率上浮15%，二套房貸款為基準利率上浮20%。

市場探訪

多家銀行上調首套房貸款利率

揚子晚報記者昨天以購房者身份電話採訪了南京地區多家銀行網點的客戶經理，發現當前市面上大多數銀行的首套房貸款比例已經為基準利率上浮15%。而為數不多的幾家銀行如光大銀行、廣發銀行等雖然目前還與上個月持平，上浮10%，但客戶經理表示，隨時有可能上漲至15%。

一位元股份制銀行的客戶經理表示，半個月前，對於首套房貸款執行基準利率上浮10%的操作，但最近由於政策變動，基本上各家銀行都要上調至上浮15%。

根據揚子晚報記者前段時間以及根據融360大資料研究院監測的資料顯示，2019年4月，南京首套房貸款利率主流由上浮15%降至基準利率上浮10%，也有銀行執行上浮8%或者上浮12%，根據各網點實際政策以及客戶資質來定。與之前相比，當前南京首套房貸款利率確實有所上升。

陸女士最近在換房，前不久她與某家股份制銀行約定好按照當時的政策，首套房貸款為基準利率上浮6%，但是客戶經理卻突然說貸款利率要上浮，是銀行統一規定。“一個月時間不到，購房成本就大幅增加了。”揚子晚報記者採訪了幾家銀行，各方答覆不同，有的銀行表示，如果當時已經辦好手續則按照約定的房貸利率執行，也有的銀行表示，由於手續處理需要時間，一般按照放款時的市場利率執行。

一位元不願透露姓名的銀行客戶經理表示，此次調整是銀行間統一的調整，並非單個銀行的行為。但相關管理部門的工作人員表示，目前房貸利率已經市場化運作了，房貸利率上調是銀行與市場化相關的行為，跟房產調控政策無關。

購房成本

200萬貸款30年期利息總額差11.3萬

首套房貸款折扣利率上浮，實際上增加了購房成本。以200萬商業貸款貸30年為例，採用等額本息的方式計算，當貸款利率為基準利率上浮10%時，貸款總利息為203.9萬，月供為11218元；當貸款利率為基準利率上浮15%時，貸款總利息為215.2萬，月供為11532元。可以看出，利息總額相差11.3萬元，而新的政策背景下，月供上漲了314元。

相關資料顯示，今年4月份多城市房貸利率出現下調。央行公佈的金融統計資料顯示，4月末住戶貸款同比增長17.3%，其中個人住房貸款同比增長17.5%，比上月末和上年同期分別低了0.1個和1.9個百分點。可以看出，雖然2019年住房貸款利率持續下降，房地產市場依然在可控範圍之內，個人住房貸款餘額一直保持比較健康的增速平穩發展。

第一季度北京新建商品房不敵2018年12月一個月的供應。

北京中原資料顯示，2019年第一季度北京新建商品房新簽發37個預售證，涉及31個樓盤，共新增12447套房屋，不敵2018年12月一個月的供應。

限競房作為商品住宅市場供應主力的2019年，第一季度限競房放量明顯。包括橡樹瀾灣限競房等13個共有產權房項目拿到預售證，共5507套，占總供應量的44%。

分析人士表示，如果說2018年北京新房市場主流仍為商品房，限競房成交占比不足兩成，但從2019年前3月成交來看（占整體的56%），今年限競房成交量有望佔據半壁江山。

一季度北京新建商品住宅新增供應面積回落

2019年第一季度新增北京新建商品房新增供應主要集中在朝陽、豐台、海澱、石景山等區域，居住類物業（含普通住宅、豪宅、別墅、自住房、商住公寓）12293套，占比99%，佔據絕對優勢。寫字樓、商業新增僅新增154套。

今年第一季度北京新建商品住宅產品（普宅+別墅+豪宅）新增供應面積83.51萬平方米，供應面積占比54%。供應量明顯不敵去年第四季度，基本與去年前兩個季度持平。


從供應情況看，除共有產權房外，今年1季度北京新建商品房市場各類物業新增供應面積環比均有所回落，新增供應集中在普宅、自住房（共有產權房）。


共有產權房佔據供應市場主力，供應新增55.86萬平方米，共計6315套，占總供應量的51%。普宅產品新增51.89萬㎡，新增4986套，占比4成。

一季度城區限競房高價瘋搶 去化近50%

隨著2018年北京限競房供應井噴，截止3月底，北京共有49個限競房專案取得預售證（去除自持和聯合地塊共計45個），累計供應3萬套，供應面積364萬㎡；有開盤網簽記錄的專案40個，成交7631套，成交面積80萬平方米，證載存量約2.25萬套，存量面積281萬平方米。

從市場表現看，北京限競房已經進入同質、同時、同價無差別競爭狀況，5-6環成為限競房市場主戰場。目前，北京四五環的限競房價格普遍在5.4-6.7萬元/平方米之間，四環內價格更高，而五六環限競房房價則保持在5.5萬元/平方米以下。

限競房6大片區競爭膠著，遍地開花。城區限競房則高價瘋搶，去化近50%。近郊同價肉搏，成交不足2成，與非限商品房形成反差，成交集中在5環以外。資料顯示，五六環限競房總供應量已經達到329萬平方米，成交則70萬平方米。相比之下，大興、豐台及朝陽等區域銷售率最高，四九城，懷柔、通州還未有限競房。

針對之前多被詬病的“雙合同”現象，本次土地條件限制，新建商品住房銷售時不得強制搭售其他服務、產品，不得捆綁精裝修。

靜寂半年的深圳住宅用地市場，如今要迎來2019年首次出讓住宅用地，這也是自2018年12月以來，深圳首次集中大規模出讓住宅用地。

昨日，深圳市土地房產交易中心發佈公告，以掛牌方式公開出讓五宗地塊的使用權，累計供應土地面積約為17萬平方米，建築面積約為69萬平方米。相較於2017年深圳全年住宅土地成交僅為3宗，此次5宗住宅土地的批量供應，實屬罕見。

據深圳市土地房產交易中心公告，此五宗住宅用地分別位於寶安區西鄉鐵崗地區、龍華區民治街道、光明區觀光路北側和明政路南側、光明區光明大道東側和華裕路北側、坪山區老坑路與盤松路交匯處東北角，掛牌起始價為154.4億元，最高限制地價為223.8億元。

其中，龍華區宗地最高限制低價為65.8億元，按照最高限制地價，寶安區地塊折合樓面價最高為4.87萬，坪山區折合樓面價在五宗地塊中最低，約為1.52萬元。

資料來源：深圳市土地房產交易中心

此次土地成交門檻較高，除採用“單限雙競”、配建人才住房外，還需滿足70/90政策。

此外，本次出讓宗地採用“單限雙競”的辦法以掛牌方式出讓，即：限成交地價、競成交地價、競只租不售的人才住房面積。競買人最高報價未超過最高限制地價時，按價高者得的原則確定競得人和成交價。當競買人報價達到最高限制地價時，由競地價轉為競無償移交的只租不售人才住房面積，住宅總建築面積不變，按報出無償移交的只租不售人才住房面積最多者得的原則確定競得人。

本次出讓宗地建設普通商品住房，競配建只租不售的人才住房。其中，A122-0360宗地人才住房初始配建面積為10810平方米，A817-0609宗地人才住房初始配建面積為14100平方米，A510-0151宗地人才住房初始配建面積為25630平方米，A510-0152宗地人才住房初始配建面積為6630平方米，G12107-8063宗地人才住房初始配建面積為36300平方米。只租不售的人才住房產權歸政府，競得人建成後無償移交，由各區住建部門負責接收、運營、監管。

根據目前深圳市限售政策，本次出讓宗地上，居民家庭新購買商品住房的，自取得不動產權利證書之日起3年內不得轉讓。值得關注的是，針對之前多被詬病的“雙合同”現象，本次土地條件限制，新建商品住房銷售時不得強制搭售其他服務、產品，不得捆綁精裝修。

美聯物業總監何倩茹告訴《每日經濟新聞》記者，深圳市向來住宅土地供應較少，此次宅地供應時間相對較晚，且集中供應5宗宅地，在深圳實屬罕見。另外，此次競買設置了“單限雙競”、配建人才住房等多重條件，增加了企業拿地成本，預計不會出現特別激烈的競拍。再者，目前由於深圳樓市嚴格執行限價政策，銷售情況比較穩健，預計參與競買的企業在舉牌時會精打細算，不會逐步推高地價，出現新“地王”。

今年來，因科學城、深圳新中心西移等概念的熱炒，光明區部分樓盤新房成交量位居深圳首位。多名業內人士分析認為，由於多重利好加持，在此次集中供應的五宗住宅用中，光明區地塊或許會備受房企關注。

蘭桂坊集團宣布，與招商蛇口（001979.SZ）及深圳房產服務商亞桐集團達成戰略合作，將於蛇口太子灣推出「LKF852太子灣」項目。蘭桂坊主席盛智文表示，項目將於下月起招商，現時正與潛在租戶接觸了解投資意向，料有50至60個租戶進駐，主要是餐飲、酒吧及零售品牌，尤其是年輕潮流品牌。

盛智文直言，不擔心貿易戰會影響項目的招商情況，相信貿易戰很快完結，因兩國元首計劃6月底於日本會面，預期雙方會給對方「面子」，並繼續磋商。他坦言貿戰對香港零售業有影響，但對港人而言未構成大影響；又認為貿易戰對美國經濟的打擊，尤其消費方面，較對中國的打擊更大，強調自己對中國有信心。

盛智文看好大灣區冀添食

太子灣建築面積達170萬方米，將涵蓋商業、住宅及學校等。亞桐集團董事長李啟鵬指出，集團出資興建太子灣，投資額達22億元人民幣，蘭桂坊則負責「LKF852太子灣」的策劃、營運及招商，並稱項目鄰近郵輪母港，有信心可成為區內地標。

對於大灣區的發展，盛智文認為今次項目是集團在大灣區的好開始，自己看好大灣區前景，未來會繼續與亞桐研究在區內的合作機會，希望在廣州、深圳及蛇口等重點城市再合作推出項目。

中美貿易戰仍未停火，無礙樓市繼續向上，部分屋苑更誕生超高價成交。將軍澳天晉3A期頂層連平台特色戶，剛以癲價3650萬元賣出，呎價逾3萬元貴絕全區二手分層住宅。鰂魚涌康怡花園亦有兩房單位賣1015萬元，緊貼兩個月前屋苑實用面積616方呎3房水平。

代理表示，上述天晉3A期2B座頂層連平台特色戶，實用面積1199方呎，3房間隔，附兩個平台共354方呎，有靚裝兼望少量海景，原業主曾開價3800萬元放售，至去年11月因市況回落一度降價至3500萬元，最後以3650萬元易手，呎價30442元，把2017年5月由天晉1期6座頂層A室複式戶，以每方呎28528元創下的區內二手分層住宅呎價紀錄，推高約6.7%，以原業主2014年一手入市價2204.2萬元計，賬面賺1445.8萬元，升值約65.6%。

康怡兩房1015萬追貼3房

另外，康怡花園兩房賣3房價，消息指出，P座中高層5室，實用面積490方呎，兩房間隔，原業主2013年斥620萬元購入後，一直將單位出租，趁上月租約期屆滿，將單位以1020萬元放售，旋即以1015萬元售出，呎價20714元，原業主持貨約6年賬面賺395萬元（約63.7%）。值得一提，康怡花園樓層一樣的Q座中層9室，屬實用面積616方呎3房單位，今年3月以1030萬元易手，呎價16721元，是次兩房單位造價近乎追貼3房水平。

二、三線屋苑樓價樓價齊齊回升，大埔嵐山本月5宗買賣成交，多達4宗呎價高逾2萬元，包括3座低層H室，實用面積179方呎開放式戶，以380萬元沽出，較本月初樓上高逾10層的同室成交價378萬元，再高2萬元，呎價21229元更刷新該屋苑今年呎價紀錄。原業主2014年以「一+親」形式掃入同層G室及H室，成交價共約804.5萬元。

屯門麗寶大廈高層D室，實用面積238方呎，原圖則一房戶，代理說，以382萬元轉手，呎價16050元，樓價及呎價同屬該廈今年新高，相對樓下一層同面積E室，短短兩個月賣貴67萬元（約21.3%）。原業主2013年斥179萬元購入，賬面賺203萬元（約1.1倍）。

個別心態較弱的業主則傾向沽貨。中原地產營業經理王勤學表示，元朗朗屏8號2座高層F室，實用面積622方呎，3房間隔，以898萬元沽出，呎價14437元，原業主2017年3月以799.7萬元入市，持貨兩年，賬面賺，但扣除樓價10%（SSD）共89.8萬元，賺幅降至8.5萬元。

資深投資者林子峰等拆售香港仔裕輝商業中心全幢，落實售出22個寫字樓單位及3個地舖，成交價共逾1.548億元。

中原（工商舖）工商部高級區域營業董事盧偉德表示，香港仔大道208號裕輝商業中心於上周四（23日）起開放示範單位及接受買家預留，昨日正式開售，落實售出22個寫字樓單位，總成交金額逾1.038億元。當中有兩組大手買家，包括一組買家購入19樓5至6室，建築面積約860方呎，成交價約1044.65萬元，呎價約12147元。

上環全幢舊樓8350萬易手

另地下4至6號舖，建築面積約1600方呎，以約5100萬元易手，呎價31875元。現時尚餘51個寫字樓單位待售，意向呎價約11250元起，入場費約360萬元。

此外，根據土地註處資料，上環威靈頓街152號全幢6層高舊樓，總建築面積約4000方呎，以8350萬元售出，呎價約20875元，新買家為海外註冊公司SPEEDY CLOUD LIMITED。原業主於1951年以4.25萬元購入，賬面獲利8345.75萬元，升值1964倍。

樓價指數節節上升之際，車位價格跟隨急升，何文田天鑄一個車位，剛以600萬元易手，與同屋苑另一車位並列全港最貴車位。

半年兩易手 升價26%不遜住宅

EPRC（經濟地產庫）顯示，何文田天鑄第1期1樓一個單號車位，剛以600萬元易手，新買家名字為內地拼音。原業主於今年2月以573萬元購入，持貨2個月左右，升價27萬元或4.7%。值得留意，此車位已於二手市場兩度易手，早於去年11月獲買家以一手價475萬元入市，意味車位於不足半年間，升價125萬元（26%），升幅並不比住宅慢。

天鑄車位造價不斷破頂，主要來自同屋苑用家，而非炒家。資料顯示，天鑄共527個住宅單位，但車位僅370個，平均每戶分得0.7個，車位需求十分殷切，無論租售均十分吃香。有指現時屋苑的車位，月租叫價約10,000元，挑戰全港車位月租新高紀錄。

根據土地註處資料顯示，近一年天鑄僅錄得14宗車位買賣登記，成交價介乎470萬至600萬元。而同區新盤皓畋則錄得約136宗車位成交登記，平均價約380萬元。

投資者集中炒賣 新界細價車位

至於新界區車位方面，現時最貴車位由九肚玖瓏山保持，最貴二手車位造價逾450萬元。該屋苑最新一個車位買賣為停車場B層B196號車位，上周以385萬元易手，原業主2015年以140萬元購入，持貨4年帳面獲利245萬元。

其次，土地註冊處資料顯示，荃灣萬景峰3樓R號車位，原業主於2011年以92.5萬元購入，剛以310萬元易手，持貨8年帳面升值約2.4倍。

事實上，近年投資者集中炒賣新界區細價車位，以嘉湖山莊為例，過去半年共錄得80宗二手車位買賣個案，車位現造價逾145萬元，較年初一度跌穿100萬元，升幅逾4成。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，一手空置稅即將立法，發展商積極減少現樓豪宅新盤餘貨。2017至2019年落成的CDE類（面積753至1,722平方呎）新盤貨尾，按月減少139個；相反，2020年落成的CDE類新盤貨尾，按月增加478個。

截至2019年4月的統計，2017至2019年落成的新盤，餘貨全綫下降，累積有5,696個，按月減少1,098個。2020年落成新盤，餘貨累積3,540個，按月增加928個。2020年落成的A類（少於431平方呎）新盤餘貨按月增加337個，有886個；B類（431至752平方呎）增加113個，有1,391個；C類增加392個，有1,014個；DE類增加86個，有249個。

數字反映，發展商明顯加快出售已經入伙的大單位，估計因為大單位涉及的空置稅相對細單位為多。而2020年後才落成的項目餘貨單位按月增928個，相信發展商仍看好後市，不急於短期清貨。

統計由2016年及以後首次推出的新盤中，選取102個項目統計，合共59,543個單位。推盤量以整個項目總單位數為準，並非計算價單上的單位數目；項目售出比例以「一手住宅物業售出資訊網」上的售出登記數除以推盤量。