商業住宅建案興起，買到區域行情低價真的好划算？購屋民眾要當心，貪小便宜、心存僥倖買下一般事務所當作住宅使用，恐遭建管單位連續處以罰鍰，下手前不可不慎。

內湖五期重劃區鬧中取靜、環境舒適，放眼望去，一棟棟美輪美奐的豪宅矗立在此，但實際上，這裡的建築並非全區都能作住宅使用。以明美公園為分界，以西的住宅區，每坪價格約60∼89萬元；以東則是非住宅區的辦公服務區、工商混合區、工商服務展售區、倉儲專業區，及公園用地、學校用地，每坪僅50萬元上下。

內湖五期土地使用分區，桃紅色區塊為「辦公服務區」與「工商混合區」，依規定不得做為住宅。

每坪價差高達10萬元

內湖五期重劃區的非住宅用區，因環境清幽，鄰近好市多等大賣場，且價差高達10萬元，不少住戶鋌而走險違規作住宅使用。都發局透過稅籍資料交叉比對，篩出455戶違規，曾於3、4月寄出勸導單，但因單坪價差大，仍出現仲介照賣、民眾照買的離譜現象。《蘋果》記者偽裝買家看房，近40坪空間以毛胚交屋，仲介還提醒「不能設籍」，卻暗示已為隔間預留管線，專家表示，「買違規宅就是心存僥倖，政府應該強力執法。」

記者以購屋者身分，委請房仲帶看違規物件，其中1戶2樓已待售半年，扣除車位後，登記坪數為38.99坪，開價2500萬元，每坪約57.7萬元，用途標示為「一般事務所」。為規避法規，建商內裝僅1套浴室、廚房、前後陽台，房仲言明「不得設籍」，但強調隔間預留管線。據實價登錄網站揭露，內湖五期的非住宅區，去年每坪價格約49萬元，對比目前開價已貴上近8萬元。

台灣房屋大直特許加盟店店長卓偉程說，內湖五期重劃區部分被列為「工商混合區」，不能做住宅使用，因為查緝困難，加上價格便宜，成買方置產原因。但明顯違規作住宅用，都發局能否查到？都發局建築管理科科長林玄理表示，受限於私人住宅，無法進到住戶家裡，所以藉稅籍資料繳納房屋稅者來認定。

而內湖五期也非台北市特例，位在大直明水路的大彎北段，豪宅林立，總價動輒億元上下，但土地使用分區是商娛區，美麗華百貨緊鄰的敬業三路以西是商業區，以東是娛樂區，兩處皆不得做住宅，只能作辦公室使用。

籲消費者勿心存僥倖
都發局去年根據稅籍資料，凡繳納房屋稅者，認定是住宅使用，大彎北段亦共篩出1678戶商業宅開罰。另外像是新北市五股、泰山以及淡水，也有很多違規的工業宅狀況。

政治大學地政系特聘教授張金鶚分析，買違規宅的心態就是貪小便宜、心存僥倖，「先買再等就地合法」。他認為查緝並不困難，只要民眾檢舉，就可查辦，「違規是事實，重點在政府態度，殺雞儆猴力道顯然不足，導致類似違規一再發生，政府應考慮加重罰則，否則公信力何在。」

房市達人sway表示，有些建商會在室內使用升降床，平常是辦公室用來檢查用，但其實作為住宅用，哄騙消費者說沒關係，都是欺騙的手法。不過sway認為，政府在營建法律已有進步，以前大直大彎北段可以室內蓋廁所，後來到五期重劃區，一般事務所想假裝成住宅，在室內裝廁所，台北市政府都不會通過，變得必須是公共廁所才能拿到建照。建議政府多多稽查，提醒消費者這種房子可以買，但僅做為辦公室，不得做住宅使用。

簽2次施工同意書 風險住戶一肩扛

非住宅區的辦公事務所不得作住宅使用，雖然建商銷售時，都會盡義務告知買方，但還是會用各種話術引誘購買，甚至請買方簽署2次施工同意書，藉此規避責任。

申請水電稅額無差別
地政士公會全聯會榮譽理事長林旺根表示，非住宅區的事務所作住宅使用，顯然就是違規使用，一般事務所規模較小，面積150平方公尺，近45坪，相當一般住宅規模，不管是稅額或水電申請，都與一般住宅沒什麼差別。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，建商在銷售過程都會告知買方，事務所不能作住宅用，買方如有隔間、裝潢需求，建商會請消費者簽署2次施工同意書，要不要隔間、裝潢，由客戶自行決定，藉此規避責任。建商為了銷售，可能會用「這邊比較便宜」、「關起門來，沒人發現」等方式，引誘購買。

「因為工作太晚，所以在沙發睡一下」，張旭嵐說，辦公事務所因為有這些模糊空間，所以產生作住宅使用的違法情況，通常會被揭發，都是因為鄰居檢舉。

部分高樓層可做住宅
不過也有特例，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，多數都市計劃裡的土地使用劃分，在商業區或特種娛樂用地，只要符合一定比例作事務所使用，其餘中高樓層都可做為住宅；依各地規定不同，也有像北市大直大彎北段的商業與娛樂區，完全無法作住宅使用的特殊規定，民眾買屋前須了解土地分區狀況。

新北市永和區1筆法拍土地，日前以780萬元標脫，拆算單價每坪僅3.2萬元，連首拍底價1.7億元的5%都不到。該土地為永和大地主劉家持有，該家族不動產突破百億元，但子孫多、土地多，後代若欠債和財產喬不攏，就會將祖產土地法拍處置。法拍業者分析，該筆土地多半是法定空地，但含12個停車位，租金收入推估達5.5％以上，「有人出手投標並不意外。」

法定空地流標14次
據法院公告，永和區得林段218、260、273共3塊地號，總坪數共243.59坪，於2018年2月26日進行首拍、底價1億7100萬元，一路進行到27日第15拍、底價758萬元，由游姓自然人出手加價22萬元，共780萬元得標。

寬頻房訊發言人徐華辰分析，前14拍流標主因在於3塊空地多數屬於法定空地，由於土地屬於建築物本身應留設的空地，屬建築基地的一部分；一般而言，法定空地除非整合進行都更，否則並無實際用處，雖然筆錄內記載有部分做為停車位出租，但由於之前總價太高，土地無法另作利用外，車位租金投報率亦未達投資人理想狀態，所以才會流標14次。

據法院筆錄，其中260、273地號目前設有停車位出租中，記者循線找到該地號土地，發現現場共有12個平面停車位，以該區停車位月租行情至少3000元推算，每年可收租43.2萬元以上；徐華辰分析，以游姓自然人得標金額780萬元推算，年投報率至少高達5.5％，「以現在景氣而言，投報率相當不錯。」

另法院筆錄指出，該土地為4名都是劉姓的債務人共有，附近商家透露，「有可能是當地超級地主劉家後裔。」《蘋果》記者循線找到劉家後裔，並從地號與債務人姓名後確認：「就是劉家的土地。」

據查，劉家第1代祖先「劉義直」是種菜頭的農夫，後因耕者有其田、公地放領政策成為地主，在台灣經濟起飛，並重新進行都市規劃後，劉家風生水起，成為永和大地主。至今位於成功路二段的公車站牌，就是劉家秀朗區原址，且劉家為秀朗第1大家族，所以直接以「劉厝」為其站名。

不動產至少破百億
劉家後裔說，劉義直生4子，開枝散葉，出過不少名人、民代，新北市議員劉逢雄也是劉家後代。過去一路從中正橋、景平路、成功路，幾乎都屬於劉家的土地，初估在永和一帶擁有的不動產價值至少破百億元以上，但也因為目前家族已達3000餘名子孫、土地又眾多的狀態下，其實祖產被法拍已見怪不怪，只是不見得是因欠款，有時候是因為分家產。

她解釋，家族土地眾多，倘若不加速處理，持分人數再擴大的話，大家在繼承上就會有很多複雜的問題，如蓋印章卻找不到人等；細看該筆土地拍賣，並非是因債務問題遭拍賣，所以應當就是該房子孫為分家產，所以申請法院拍賣，希望直接以現金再分回，讓事情變得單純、簡單。

華固昨日舉行股東會，華固建設董事長鍾榮昌表示，去年雖然營收衰退近5成，但今年有「名鑄、樂沐和新代田」總銷約172億元以及其他個案陸續完工入帳，預期營運成績表現可以讓股東滿意；此外，面對總統選戰干擾房市狀態，鍾榮昌看好自住需求與自家公司品牌，北市部分仍將逆勢推出內湖五期「華固馥儷」，預計今年8月領到建照後立即開工。

總銷172億陸續入帳
鍾榮昌說，北市目前供給量已縮減，房價也較去年回升3∼5％；而華固2月才開賣的北投「華固翡麗」截至今年5月已銷7成；「華固新天地」目前可售餘屋已剩30餘戶，預計8月將可完銷。

鍾榮昌宣布暫停雙北以外推案，包括高雄領有建照但仍未動工的三多案，目前作為停車場租賃使用。
他解釋，目前市場剛回溫，且華固30多年來專注於雙北，高雄市況仍待觀察。

看好台商回流以及廠辦需求增溫，鍾榮昌表示目前大直「華固亞太置地」，累積已銷國票金控總額約56.7億元，買下全棟9個樓層，面積高達5,926.14坪，以及216個地下平面停車位，該大樓已正式更名為「國票金融大樓」，以作為未來的自用辦公室之用；目前剩餘1、2樓約10餘億元案量，預計Q2交屋、將在明年完工前銷售9成以上，該營收將挹注於後年。

堅守單坪30萬底線
鍾榮昌對於市場產品和開發方向十分明確，華固暫不考慮單價30萬元以下產品，「華固走的是精品路線，每坪30萬元以下產品，難有好的規劃」；北投「華固翡麗」推出3個月即熱銷7成市況，顯見自住需求強勁，今年主力推案「華固馥儷」將比照規劃推出坪數28∼61坪、2∼4房產品。

為配合推動太陽光電，財政部國產署公告標租國有非公用土地，供設置太陽光電發電設備使用。國產署官員表示，過去多在屋頂設置太陽光電設備，此次首度公開標租地面，分別位於台中、台南及高雄；其中台中面積最大，已有10家廠商感興趣，將於6月18日開標、租期20年，屆滿經同意可換約續租。

國產署官員表示，3宗國有土地分別位於台中后里、台南善化及高雄美濃；其中台中占地超過萬坪，中區分署已於27日舉行說明會，共10家光電業者參加；至於高雄和台南土地，南區分署將於30日召開說明會，邀請業者及地方政府參加。

國產署官員說明，廠商投標時，須達到設備裝置容量（可發電量的度數）下限、回饋金比率不得低於3%等條件，並以「投標設備裝置容量」與「回饋金比率」的乘積值展開競標；廠商若得標，年租金將按「回饋金比率」與「太陽光電發電設備售電收入」的乘積值計算。

國產署官員表示，在標租機關公告應完成的設置期限前，承租廠商若未完成設置者，須按土地當期依法應繳納的地價稅及土地管理等其他費用計收；租期20年，屆滿後承租廠商經出租機關同意可換約續租。

官員指出，將進一步篩選適當國有土地標租，提供設置太陽光電，由於日照較長等因素，目前太陽光電主要集中在中南部；此次標租未包括屏東縣，主因台電在屏東的輸電容量已飽和。此外，若光電業者認為有適當國有土地，也可主動向各分署申請辦理標租。

潤泰集團旗下營建廠潤弘精密（2597）昨（28）日舉辦股東常會，會中通過2018年財報與盈餘分派，每股將配發現金股利新台幣4.8元。潤弘精密董事長賴士勳指出，去年在美中貿易戰的影響之下，科技業台商回流設廠需求旺，潤弘預鑄工法能達成快速建廠，不僅受到青睞，目前在手案量也達到160億元的高峰。
2018年潤弘精密合併營收為86.46億元，營業毛利13.10億元，稅後純益6.61億元，每股稅後純益4.9元，每股將配發現金股利新台幣4.8元。以昨日收盤價58.1元計算，現金殖利率約8.2%。

美中貿易戰持續升溫，不少科技業台商回流找地設廠。賴士勳表示，在急於遷廠的業者眼中，成本因素並不是他們考量的重點，如何迅速地把廠房蓋起來才是關鍵，尤其科技廠商回流，對工期要求時間要短，希望能立即投入生產，但興建品質要好，這對潤弘公司的預鑄工法爭取案子十分有利。
目前潤弘在手案量達到160億元，是潤弘接案量的高峰。以現階段接案量占比上，住宅類工程案占40%~45%，廠房工程類案件則占55%~60%。賴士勳指出，今年接案狀況仍會以台商回流設廠為主，且這類需求並未減少，多半都位於中南部的廠房，今年營運策略仍以研發創新為主，維持潤弘一貫品質，並沒有到海外承攬的計畫。

不過，受惠於台商回流，潤弘廠房興建工程訂單大增，潤弘精密總經理莫惟瀚卻指出，潤弘在手案量達到高峰，幾乎已經到承接案量的最大值，但目前營造廠的人才缺乏，且包括土木工程、機電，甚至商管學類等，都是潤弘今年招募的重點。

國產署28日二度標售17戶「明日博」，該豪宅在今年3月時標售全數流標，這次由於底價和3月標售時一樣並未調整，再度面臨流標命運。

「明日博」此次標售的17戶是台鐵參與明日博都更分回戶，分別為8、9、10、11、18樓層，委託國產署辦理標售，底價約在1.04億至1.44億元間，單價約在119.6~137.8萬元。以過去「明日博」實價登錄的交易行情觀察，歷史最高單價為2017年3月交易的頂樓戶每坪157.6萬，最低為6樓單價每坪90.2萬元。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，目前高總價市場買氣回溫，亦有不少單價兩百萬的豪宅出售消息，不過明日博今年至今尚無新交易。　觀察2018年12月明日博兩筆9樓交易，單價96.7萬，而這次標售的最低樓層8樓，底標單價仍要119萬，且市場上還有不少成屋待售，標售價格對多數買家而言並不具吸引力。

張旭嵐表示，目前市場上豪宅選擇多，信義、大安區亦有不少新豪宅潛銷中，除了獨特性高、無法比價的指標性豪宅，對於總價1億元左右的物件，「價格」還是成交的關鍵因素。

2019高雄港都盃馬術錦標賽，日前首度在夢時代附近土地舉行二天，亞灣區的10個土地重劃區進度，再度成為各界焦點之一。高雄地政局28日表示，高雄亞灣區的10個土地重劃區，面積約110.52公頃，在台塑的88期確定27日完成公共設施登記之後，全部都在6月3日「大限」之前完成，未來，地主陸續領回總共的65.17公頃肉地，都可享有容積獎勵優惠。

高雄地政局指出，最後五個完成重劃區公共設施登記的期別，包括中石化為主要地主的70期、台肥的90期、中石化的94期、國產署的95期、以及台塑為主要地主的88期等，都在今年5月完成法定程序。

其中，前四個重劃區都在5月17日左右完成，最慢的是88期，但也在今年5月27日完成公共設施登記，至此，高雄亞灣區的10個土地重劃區，面積約110.52公頃，全部都在6月3日「大限」之前完成，未來，地主陸續領回總共的65.17公頃肉地，都可享有容積獎勵優惠。

高雄地政局說，後面五期重劃的地主，因重劃區仍有道路等公共設施工程進行中，地主目前還無法馬上領回肉地，但對於地主招商不會有影響，地政局長黃進雄已經指示所屬，只要地主已有確定的招商投資計劃，地政局將全力趕工、配合，儘早將肉地交給地主。

挺都更，金管會開放金控及銀行旗下資產管理公司（AMC），對於都更及危老重建案可購買不動產及挹注資金，承接屋主或地主釋出的不動產，可投入資金動能約300億元，挾著銀行、金控招牌，對都更案推動將具點火效果。

目前旗下有資產管理公司的金控、銀行共14家，包括兆豐金、合庫金、台新金、元大金、富邦金、第一金、華南金、中信金、開發金、上海銀、遠銀、板信、陽信及新光銀。

金管會上周五發函修正「金控（銀行）轉投資資產管理公司營運原則」；修正重點包括第一，放寬AMC依都更條例或危老條例擔任實施者或起造人時，得挹注資金及購置不動產。
業者反映，有地主或屋主怕麻煩不想參與都更，想直接賣掉不動產，這些人不想參與，就會影響都更推動，開放AMC可以買下時，將有助加速都更推動。

知情官員透露，有幾家公股及具建築背景的金控、銀行旗下的AMC，對這類案件都非常積極，尤其是公股金控下面很多AMC，市場對其信賴感會更好，否則完全是建商主導，大家心理會有戒心。因此，這項開放對都更案的推動，也具有點火作用。

購置這類不動產的總額，則不能超過AMC淨值，根據金管會資料，金控及銀行旗下AMC淨值合計約300億元，換言之，未來可投入都更及危老的資金動能約300億元。

至於注資部分，主要是都更過程中可能有很多費用，例如危老鑑定費用等，屋主不願出，AMC先注資，未來可分到部分不動產。

第二，為利AMC配合政府政策主動以持有的不動產辦理都更，放寬AMC在持有不動產加值利用，包括修繕、合建、參與都更等，顯有困難時，對於有產權整合需求的地上建物、他項權利（如地上權、租賃權等），也可以購置。

官員表示，目前只能取得鄰近的畸零地等「土地」，未來包括地上權、租賃權也可以。

第三，現行規定AMC得投資源自法拍市場及政府機關公開標售的資產，為利業者遵循，明定「政府機關」包含各級政府機關、國營事業、公營事業及政府捐助的財團法人。

危老條例上路滿兩年，房仲統計北市老屋價格，和實施前相比，僅30至40年老屋單價小漲1萬元，40至50年以及50年以上老屋價格都呈下跌，其中50年以上老屋平均價格從9字頭滑落到6字頭。

大家房屋企研室主任郎美囡表示，危老條例雖然提供各項獎勵及優惠，且沒有最小基地面積限制，但必需取得100％土地及建築物所有權人同意，跟都更一樣遇到產權整合的問題，交易量雖增加，但買方追價意願不高，因此房價並未走揚。

內政部自2017年5月正式實施危老條例，針對屋齡30年以上，耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或沒有電梯的建築物，提供1.3倍基準容積，地價稅及房屋稅減半徵收等獎勵優惠，若在明年5月之前申請，還可增加10%容積時程獎勵。

大家房屋統計近年北市老屋實價資料，以30年以上老屋整體來看，2016年平均單價為53.5萬元，2017年持平，2018年上漲至54.9萬元，今年至今為54.5萬元，今年較2016年一坪小漲1萬元，漲幅不到2%。

分別來看，30至40年老屋交易量最大，今年均價53.6萬元，和2016年相比，也上漲1萬元。40至50年老屋房價則從先前一坪56萬元，今年下滑至52萬元。

50年以上老屋，交易量最少，平均房價也從2016、2017年一坪98.5萬元，去年降至64萬元，今年至今更進一步滑至61萬元。

郎美囡分析，北市50年以上老屋平均房價重滑，主要是50年以上老屋交易，交易價格多會考量土地持分，過去交易多為二、三層樓的建築，土地持分高，且不少是精華區店面，因此平均每坪房價將近每坪百萬。

這兩年屋齡50年以上老屋交易，主要是投資人看好危老、都更，多為四、五樓老公寓，土地持分少，且投資人不追價，因此價格明顯滑落。

郎美囡表示，危老重建10%時程獎勵將在明年5月截止，預計會湧現一波未班車申請高潮，也會帶動老屋買氣，從目前交易現況來看，預料仍不會出現追價風，價格波動仍不會太大。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，危老重建不走都更程序、也不必召開聽證會，重建速度相當快，很適合小規模的重建，但由於需獲百分之百住戶同意，若是產權複雜的房屋，想投資的民眾最好還是審慎評估。

房仲統計，扣掉預售交屋、特殊交易，去年北市共交易230件億元豪宅，總金額逾427億元。

此一交易量超越豪宅交易高峰2013年219件，為六年來新高，不過平均每戶1.85億元，較2015年高點時下滑約2,500萬元，也較去年下跌約1,000萬元。

整體景氣復甦，加上海外資金持續回流，去年頻傳豪宅交易，信義房屋統計實價資料，扣除預售屋交屋、左手賣右手的關係人交易等特殊交易，去年北市總價1億元以上豪宅，共成交230戶。

以行政區來看，最熱門的區域則是中山區，實價件數65件，除了市中心有億元左右的名宅交易以外，大直仍是北市億元名宅交易的熱門區段，區域內宜華國際豪宅，成屋後一直有成交消息傳出，去年成交就超過20戶。

第二熱門的則是市中心的大安區、其次則是士林區再來才是信義區，若單就交易量來看，信義計畫區雖然成交單價高，但交易量並未特別突出。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，億元豪宅市場交易量復甦有幾個原因，一是過去幾年億元宅市場受不景氣影響，累積了一些遞延買盤，二是台股上萬點大股東的資產增加，為億元宅增添購屋主力。海外的資金回流，也讓億元宅交易量增溫。

曾敬德指出，近年客戶購買名宅有幾個趨勢，新完工的名宅因屋齡與規畫新穎，較能吸引豪宅客的目光，其次是地段優越、大基地的豪宅，甚至是超高樓層的景觀宅，同樣能夠創造較好的銷售成績。

至於購買名宅的客戶，通常有明顯的地緣性，如同社區持續購入，近年還出現類似整合改建的名宅社區交易。

5月是樓市傳統旺季，但今年的情況有點不同。

期待中的調控放鬆並沒有來，樓市持續收緊。近一個月內包括佛山、蘇州、大連、南寧在內的10個城市被住建部“點名”，表示新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅大。

整體樓市氛圍給市場預期是不樂觀。

實際上，廣州五月成色十足。

據網易資料統計，今年5月（5.1-5.24日）廣州新建商品住宅成交了10009套，儘管少了一周的統計額，但同比去年5月仍然增加了近3000套成交量。

而房價如何？目前廣州政府已不公佈成交價格，但根據國家統計局的70城資料顯示，4月份，廣州房價環比上漲1.1%，是北京、深圳的2倍有多，直接拉高了平均水準。

同時從近半年來看，今年廣州的一手價格一直是保持著穩漲的態勢，每個月漲幅穩定在1%左右，4月同比去年更是上漲了13.3%。

此外，廣州土地熱也印證了樓市熱。

自五月以來，廣州公共資源中心已經掛牌了11宗經營性用地，分別來自南沙、增城、白雲、天河、花都、番禺、從化等區域，包括2宗商辦用地和9宗住宅用地，共計建面113.6萬平。

其中番禺區東環街易興DHJ15-01地塊，扣除配建政府房源後樓面價為33838元/㎡，打破今年2月掛牌廣鋼新城南AF040225-B地塊28140元/㎡的起拍樓面價，成為廣州土拍史上最高起拍價！

  北京市2019年積分落戶的申報正在進行中。28日，北京市積分落戶服務中心發佈《關於房屋租賃備案的重要提示》。提示中指出，近期，有市民反映，部分房地產仲介機構以積分落戶為名，虛構本市住房租賃合同並從中牟利。對此，相關部門將加強對住房租賃備案違法違規行為的稽查。經查證屬實的，將對當事人和仲介機構依法依規嚴肅處理，並依據積分落戶政策有關規定，取消相關申請人當年及以後5年內的積分落戶申請資格；已經落戶的，予以註銷。

  北京市積分落戶服務中心表示，近期，有市民反映，部分房地產仲介機構以積分落戶為名，虛構本市住房租賃合同並從中牟利。在此提醒用人單位和申請人注意：根據《關於加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知》（京建法〔2017〕21號）規定：“租賃當事人對其提供資訊的真實性、合法性、有效性負責。網路交易平臺應當對住房租賃登記備案申請資訊的真實性、合法性、有效性進行核查。”虛構租賃合同進行租賃備案屬於違法違規行為，一經查實，有關部門將註銷備案；網路交易服務平臺或房地產仲介機構協助申請人弄虛作假的，終止其與住房租賃監管平臺的系統連結；涉嫌犯罪的，移交公安部門依法追究刑事責任。

  北京市積分落戶服務中心同時強調，北京市積分落戶工作強調誠信原則，申請人應如實填報相關資訊。相關部門將加強對住房租賃備案違法違規行為的稽查。市民如發現有仲介機構、用人單位和申請人存在弄虛作假行為的，可向北京市住建委舉報，北京市住建委將會同有關部門根據舉報情況進行查證，並嚴格為舉報人保密。經查證屬實的，將對當事人和仲介機構依法依規嚴肅處理，並依據積分落戶政策有關規定，取消相關申請人當年及以後5年內的積分落戶申請資格；已經落戶的，予以註銷。

  據悉，“2019中國房地產上市公司TOP10”的研究物件主要包括104家A股上市房地產公司和69家內地在港上市房地產公司。研究結果顯示：2018年，在“房住不炒”理念持續深入和政策調控持續收緊的影響下，全國商品房成交規模再創新高，但銷售及銷售均價增速均放緩。房地產上市公司在行業調整期中把握城鎮化及城市發展結構性機遇，延續“增收又增利”態勢，在盈利能力、財富創造力和財務穩健性等方面分化繼續加深。2019年以來，調控政策轉向“以穩為主，一城一策”，房地產市場保持穩定預期，同時企業融資狀況有所改善，資金壓力有所緩解，高盈利、高潛力、政策紅利加持的房地產上市公司越發引起資本市場的關注，房地產行業價值投資進入新階段。

  房企發展邏輯逐步分化

  2018年，A股及內地在港上市房地產公司總資產繼續保持高速增長，均值同比增長24.82%至1333.98億元。其中，A股上市房地產公司總資產均值達到979.79億元，同比增長23.41%，較2017年下降6.28個百分點；以大型房企為主的內地在港上市房地產公司總資產均值達到1867.82億元，同比增長25.95%，較2017年降低7.79個百分點。

  具體來看，2018年房地產上市公司總資產的增長主要由以下幾個因素推動：存貨、貨幣資金、股權投資以及投資性房地產的增長是總資產的重要組成部分，是助推總資產增長的主要動力。在市場面臨不確定性的情況下，上市房地產公司通過放緩拿地節奏、加大專案去化力度、收並購方式降低開發成本、加大相關多元業務深耕力度，助力企業規模增長。存貨均值分別同比增長21.23%、30.26%，貨幣資金分別增長26.43%、26.67%，權益性投資分別增長45.78%、47.77%，投資性房地產分別增長35.85%、18.41%。

  隨著規模效應不斷顯現，行業集中度進一步提升，陣營出現明顯斷層。具體來看，14家3000億元以上房地產上市企業總資產占全部樣本的51.60%，增長率均值為29.12%，較上年下降15.73個百分點，更加追求穩健高品質；部分中型企業繼續發力加速做大規模，加速優質資源向企業聚集，1000億元-3000億元陣營企業增長率均值為30.05%；總資產規模1000億元以下的小型企業頻頻出現負增長，部分企業因經營不善、過度拓展公司多元業務等原因以出售股權債權等方式維持公司持續經營，資產規模持續收縮。

  強者恆強更為顯著

  2018年，房地產上市公司銷售業績穩步提升，帶動營業收入、淨利潤規模平穩增長，盈利能力顯著增強。受益於早期低成本拿地項目的結轉，2018年房地產上市公司“增收又增利”態勢延續，滬深及內地在港上市房地產公司的營業收入均值為279.49億元，同比增長25.63%；淨利潤均值為40.49億元，同比增長30.49%。

  2018年，房地產上市公司保持較高盈利品質，淨利潤率的提升帶動淨資產收益率穩步提升，A股、內地在港上市房地產公司淨利潤率均值分別為14.35%、17.00%，較去年上升0.55、0.30個百分點，其中內地在港上市房地產公司淨利潤率高於A股2.65個百分點；淨資產收益率均值分別增長了0.24和0.65個百分點，達到11.07%和14.83%。

  2018年，房地產上市公司強化費用管控能力，保持高盈利水準。從三項費用率來看，2018年A股、內地在港上市房地產公司三項費用率均值分別為12.15%、14.47%，A股上市房地產公司較上年上升0.58個百分點，而內地在港上市房地產公司較上年下降0.40個百分點。

  2018年，中央繼續堅持“房住不炒”政策不放鬆，房地產項目去化壓力加大，房企周轉速度小幅放緩。2018年，A股上市房地產公司總資產周轉率、存貨周轉率均值分別為0.21、0.31，均較上年下降0.01；內地在港上市房地產公司的總資產周轉率、存貨周轉率均值分別為0.19、0.35，較上年分別下降0.01和0.02。

  有效負債水準下降

  2018年，房地產上市公司資產負債率保持高位，剔除預收賬款後的有效負債率水準較上年顯著降低，去杠杆取得一定成效。A股及內地在港上市房地產公司資產負債率均值分別為69.03%、75.16%，較上年上升0.65、0.81個百分點。但得益於2018年良好的銷售表現，滬深及內地在港上市房地產公司有效資產負債率均值為50.32%、56.70%，較上年分別下降2.14、3.48個百分點。

  2018年，房地產上市公司加強資金管理，通過強化合同銷售及回款、拓展多元融資管道等方式，有效增強企業的短期償債能力。A股及內地在港上市房地產公司貨幣資金與短期及一年到期借款的比值均值為1.30、1.60，速動比率保持穩定，企業短期償債能力略有提升。

  為應對市場預期轉向和資金面趨緊的情況，房地產上市公司投融資態度更為理性，公司現金流得到一定改善。其中，內地在港上市房地產公司現金及現金等價物淨增加額均值為53.19億元，同比增加134.21%；受部分大型房地產上市公司業務規模持續擴張影響，滬深上市房地產公司現金及現金等價物淨增加額均值同比減少25.34%至18.90億元。

  2018年，房地產市場調控政策和融資管道仍保持收緊態勢，市場預期逐漸回歸理性，房地產上市公司由“沖規模、擴土儲”轉為“緊投資、穩現金”，更加注重提高現金流安全邊際：一方面，房地產上市公司放緩拿地節奏，減少現金支出，保障企業經營現金流的穩定；另一方面，在日益加大的資金壓力下，部分房地產上市公司加強銷售回款管理，制定更高的銷售回款目標，自有資金比例持續增加。

  5月28日，越秀地產(00123.hk)發佈公告稱，廣州越秀(透過其附屬公司)與廣州地鐵訂立股權轉讓協議，以收購兩間新項目公司各自的51%股權。假設於2019年5月30日完成，總代價分別約人民幣43.6億元(與蘿崗專案有關)及約人民幣34.9億元(與陳頭崗專案有關)，將由廣州越秀(透過其附屬公司)就有關收購事項支付。

  據公告，憑藉公司與廣州地鐵集團有限公司（以下簡稱“廣州地鐵”）的新戰略關係的利益，透過與其最終控股股東廣州越秀集團有限公司訂立兩份越秀地產期權契約，於公告日期已落實取得可收購兩項新地鐵房地產項目51%權益的權利。

  公告稱，廣州地鐵透過其兩間全資附屬公司已成功投得以下兩幅地塊，首個專案目（“蘿崗專案”）的戰略位置毗鄰地鐵6號線香雪站，僅相隔600米，並由地下通道直接連接地鐵站。此為黃浦區核心地區的僅有大面積地塊(地盤面積為約28.29萬平方米及總建築面積為約91.19萬平方米)，可發展由住宅樓宇及教育設施組成的多用途綜合體。

  第二個項目（“陳頭崗項目”，連同蘿崗項目統稱為“新地鐵房地產項目”）位於地鐵22號線陳頭崗站東面，為番禺區罕有大面積純住宅房地產開發專案(地盤面積為約24.21萬平方米及總建築面積為約88.12萬平方米)。地鐵22號線預期將於2020年啟用，預期將符合陳頭崗項目的銷售期，將有助提升項目的價值。

  於公告日期，新地鐵房地產項目仍處於建設前期的設計及繪圖階段。按公司所瞭解建設預期將於2019年第三季展開。

  此外，預期廣州越秀將向新專案公司提供進一步資金支援該等專案初步開發。據瞭解，廣州地鐵亦與其他方訂立股權轉讓協議，以收購新專案公司(其持有蘿崗項目)的 9%股權，並按比例分攤未償還股東貸款(包括應計利息)。

  于公告日期，廣州越秀亦與該公司訂立兩份期權契約，廣州越秀同意授予該公司權利以向廣州越秀(或其附屬公司)收購兩間新項目公司各自的51%股權及初期貸款利息(連同任何進一步股東貸款)以及累計利息。

  董事會認為，落實收購新地鐵房地產專案51%權益的權利為公司與廣州地鐵建立戰略合作關係以及實現“軌交+房地產”業務戰略的重要一環。越秀地產期權將為公司提供機會收購額外優質地塊儲備約179萬平方米，占集團現有土地儲備約 9.2%。於兩份越秀地產期權均獲行使後越秀地產51%收購事項完成時，集團地鐵相關項目的總建築面積將增加至約325萬平方米，占集團現有土地儲備總量約 16.7%，及一線城市土地儲備約41.9%。

  董事會亦認為，越秀地產期權契約可令公司擁有更大靈活度管理其現金流量，繼而提升在現時宏觀經濟環境下維持增長及穩健的最佳平衡的能力。

  倘有關收購事項於2019年12月31日完成，及進一步股東貸款最高金額約人民幣3.13億元(就蘿崗項目而言)及最高金額約人民幣3.72億元(就陳頭崗項目而言)已預付予相關新專案公司，則該公司就蘿崗專案及陳頭崗項目應付的總代價將分別約為人民幣49.3億元及人民幣40.7億元。

據上海證券交易所的消息，上海世茂建設有限公司（以下簡稱“上海世茂建設”）獲批發行總規模不超過132億元公司債券。

上海世茂建設為閩系房企世茂房地產（00813.HK）全資持有，是其在國內核心的房地產住宅業務運營主體。截至2018年末，上海世茂建設總資產、淨資產、營業收入占世茂房地產的比重分別為49.18%、53.14%和64.93%。

此次獲批的發行額度較上海世茂建設的計畫少了28億元。募集說明書顯示，3月18日，上海世茂建設控股股東通過決定擬發行不超過160億元（含160億元）公司債券。

債券募集說明書顯示，所得資金擬將87億元用於償還母公司世茂房地產撥付給世茂建設合併範圍內公司使用的款項，世茂房地產收到款項後，用於償還此前發行的私募熊貓債；擬將45億元用於償還公司存續的公司債券“15世茂01”。

“15世茂01”債券是指上海世茂建設2015年公司債券（第一期），債券基礎發行規模為20億元，可超額配售不超過40億元，實際發行規模60億元。

期限為5年的“15世茂01”債券存續期內前 3年的票面利率為3.90%，存續期內後 2 年票面利率上調為 6.50%。

幾乎與“15世茂01”債券同時到期的還有“15世茂02”債券，即上海世茂建設2015年公司債券（第二期），發行總額為14億元，票面利率為4.15%，到期日為2020年10月19日.



據世茂房地產年報顯示，至2018年底，公司總負債為2723.17億元，淨負債率為59.4%，同比上升0.5%。其中，於2019年年底前需要償還的流動負債為1878.95億元，占總負債的68.99%，該數值2017年的占比為64.26%.

今年年初，世茂房地產曾發行10億美元優先票據進行融資，票面利率為6.125%，到期日為2024年2月21日，所得款項用於現有債務再融資及業務發展。

據世茂房地產年報資料，今年公司擬償還的債務還包括，於2016年7月12日，發行的金額為15億元於2019年7月12日到期且固定年利率為3.38%的長期債券；於2016年9月22日發行的30億元企業債券，利率為3.9%，到期日為2019年9月22日等。

買家轉投細價樓，且仍然可承造高成數按揭的單位，刺激迷你戶市場交投活躍。

其中屯門良景邨開放式戶，以呎價1.43萬元沽出，創區內公屋呎價新高。

迷你戶熱銷 開放式219萬沽

根據EPRC經濟地產庫資料顯示，良景邨良俊樓中層8室，實用面積153平方呎，於自由市場上219萬元沽，呎價14,314元，創屯門區公屋呎價新高。

翻查平面圖，單位開則尚算方正，不過由於窗戶面積細，屋內採光度或較低。原業主於2015年以155萬元購入單位，當時已補地價，持貨4年，帳面獲利64萬元，升值4成。

翻查紀錄，屯門公屋呎價舊紀錄，由同屋苑同面積單位保持，去年4月份以215萬元沽，呎價14,052元，新紀錄推高約2%。

天麗苑低層 持貨12年升6倍

另一方面，天水圍天麗苑低層開放式單位易手，祥益地產分行經理林家倫表示，該項目低層11室，實用面積213平方呎，於自由市場上以300萬元沽出，呎價約為14,085元。

原業主2007年以約41.8萬元購入單位，當時已補地價，持貨12年，升值258.2萬元，幅度6倍。

私樓方面，屯門滿名山滿庭6座低層C室，實用面積311平方呎，原業主2016年以約391萬元購入單位，現以453.5萬元易手，呎價14,582元，單位升值62.5萬元，幅度16%。

恆地系5430億王國交棒 「中港分工一直很好」

四叔李兆基1976年創立恆基地產（00012），打拚40多年後現屆91歲高齡，昨天終於正式退下火線，把系內合計總市值達5430億元（截至昨天）的6間上市公司交棒予兩名兒子李家傑及李家誠。李兆基昨天最後一次以主席身份出席恆地股東周年大會向股東話別，感謝各位股東在過去數十載對他的支持，他隨後又在中華煤氣（00003）股東會上直言，希望兩名兒子能繼續得到各位股東的支持。李家傑及李家誠昨起接棒就任恆地聯席主席兼總經理。

須攙扶入場 抱恙語音模糊

年屆91歲的李兆基，健康情況備受關注。他昨天早上在兩名兒子攙扶下步入恆地股東周年大會會場，在開場感謝股東60年來（實為43年）對他的支持後，便沒有再發言，李家誠表示，父親喉嚨不舒服，交由他們兩兄弟代答。

李兆基隨後在中午舉行的煤氣股東會上負責開場發言，語音則有點模糊。他宣布由於年事已高，決定由即日開始退休，會議通過後，退任煤氣主席，將交棒家傑、家誠，「即我兩個仔」做聯席主席，希望他們繼續得到支持。

兩兄弟值100分 仍參與重要決策

恆地昨向傳媒派發李兆基早前接受外電訪問的書面回覆，李兆基說：「他們兩兄弟的性格稍有不同，家傑靈活，家誠實幹，而他們一直都有很好的分工，家傑主力負責內地，家誠主力負責香港，所有重要決策他們都會參與，有商有量，一起做決定。這幾年我已逐漸退居幕後，很多事情都由他倆自己去做，他們都做得好好，已做到100分，我對交棒給他倆很有信心。」

李兆基退任?地主席兼總經理一職後，仍會留任做董事，他強調日常事務會交給兩名兒子打理，若有重要決策，仍然會參與及給予意見。

副主席林高演於會上強調，兩位聯席主席對公司運作熟悉，四叔放心交棒，股東大可放心，公司班子會繼續做到最好，為各位股東爭取利益。李家誠指出，他與兄長李家傑的分工已實行多年，李家傑熟悉內地業務，他個人則十分了解香港業務，同事已很習慣這模式，一直有很多溝通，會互相支持互相信任。李家傑亦稱，兩兄弟已分工多年，公司架構已運作習慣，沒有新的計劃要部署。

營商「四両撥千斤」 錦囊盡傾授

李兆基有11名孫兒，6男5女年齡介乎3歲至30歲，對於退任後的生活，李家誠替李兆基回答，指父親冀望可以有更多時間享家庭樂，與孫兒玩耍，以及繼續做慈善工作，生活愉快。林高演亦笑言，李兆基擁有兩架私人飛機，相信不會浪費。

談及李兆基有何從商錦囊贈予繼任者，李家傑表示，父親教導兄弟二人數十年，已傾囊相授，大家不用擔心。李家誠補充，兩兄弟都學會做生意、做慈善，都要「四両撥千斤」，按以小博大的方式去營商。

帝國集團已故創辦人郭炳湘的長女郭蕙珊（Lesley）及幼子郭基浩（Jonathan），昨天首次以接班人兼公司董事的身份會見傳媒，表明集團將維持父親生前定下的策略，房地產與金融投資各佔一半，其中地產業務將聚焦香港市場，住宅項目和長線投資的商業及酒店項目雙線發展，暫時未有上市計劃。

金融投資佔半 涉股債新科技

郭蕙珊及郭基浩一直居於幕後，郭基浩更是在去年父親去世後才加入帝國集團，故不為外界熟悉，今次公開露面，接受本報訪問時提到兩人的分工，郭蕙珊主理集團金融投資及人事管理，郭基浩則負責地產項目，至於母親李天穎則主力打理家族的慈善基金，但重要決策上亦會給予意見，相當於顧問角色，「由細到大，佢都係我哋顧問。」

郭炳湘生前已投得8個地產項目，連同及後夥拍其他發展商奪得的兩塊啟德住宅地，現時集團共有10個項目在手。郭蕙珊表示，住宅佔當中一半，有三成是商業物業，餘下則是酒店項目，認為這個比例較健康均衡，冀未來能繼續維持；若以整個帝國集團計，房地產及金融投資則各佔一半，其中金融投資包括股票、債券及新科技等。

地產向來是資金密集行業，無論投地、興建均需大量資金，郭基浩指出，香港土地供應少，加之現時不少地皮投資銀碼大，一般小型發展商要發展實屬不易，故集團傾向與其他財團合作，以分散風險。

至於帝國會否計劃掛牌，他稱上市雖然有助籌集資金，較易參與大型投資，但帝國不止是發展商，更是家族辦公室，有其他金融投資，故上市有其限制，「而家嘅彈性，容許我哋去睇唔同類型嘅投資」，認為目前第一步是先建立好帝國集團這個品牌，並未有掛牌計劃，長遠則對上市持開放態度。

郭炳湘共育有3名子女，除了郭蕙珊及郭基浩，還有長子郭基俊。郭基俊去年已加入新地（00016）擔任非執行董事，主要負責酒店業務，而他亦同時擔任帝國董事，問到兩家公司會否因此加強合作，郭蕙珊坦言，目前是「各有各做」，手頭上已有許多項目，惟不排除日後有合作機會。

海員之家酒店金普頓管理

昨天帝國集團與洲際酒店集團，就營運尖沙咀「海員之家」酒店部分舉行簽約儀式，引進洲際酒店旗下時尚品味酒店品牌「金普頓」負責營運「海員之家」。郭基浩說，這個酒店是集團首個全資擁有的項目，是在建立品牌方面邁進一大步。他在記者會上說，「海員之家」最初由父親策劃，期間更一度哽咽。

帝國執行董事姚志偉補充，「海員之家」已完成拆卸，正待屋宇署核實，料兩個月內開展地基工程，2023年上半年開業，總投資額約60億元。

配合地建會指引 發展商紛重推價單

地產建設商會（下稱地建會）就新盤發價單及招標方式銷售單位定出新指引，並於6月1日（周六）起生效。多家發展商昨日相繼公布新銷售安排，並調整旗下樓盤銷售單位的方法，以符合新指引規定，個別樓盤並復推價單，以便於周六接軌推盤。其中九建（00034）油塘海傲灣、嘉華國際（00173）大埔白石角嘉熙及南豐牽頭發展的將軍澳日出康城LP6等均發出新一張價單，另有多個項目趁勢推出單位發售，令周六全港有逾20個項目推出逾370伙發售或招標，為近4周最熱鬧的周末。

地建會上周五（24日）發出新指引，統一新盤發價單及招標的模式，當中除原有實用面積1076方呎以上單位、特色戶及洋房物業可以招標方式發售外，同時容許實用面積不少於753方呎的三房（以睡房計）單位，都可透過招標形式出售。

海傲灣公布87伙新銷售安排

昨日多家發展商重整旗下樓盤銷售模式以符合新指引，九建油塘海傲灣昨天發出新一張87伙價單，由於項目已屆現樓，發展商未有提供任何折扣，折實平均呎價24105元，若與去年10月發出的價單折實平均呎價19913元相比，加幅達21.05%；87伙將安排周六發售，另推出14個特色戶同日招標發售。同系紅磡環海．東岸亦調整12伙貨尾售價，當中10伙加價1%至11.7%，但有2伙則出現輕微減價，同樣安排本周六發售。

九建表示，海傲灣及環海．東岸屬原價加推，售價只反映近期同類單位的成交價，是次推出價單符合地產建設商會的最新指引，並同步上載銷售安排，無縫接軌於6月1日起推售。

嘉熙昨日亦發出新一張141伙價單，是次提供最高21.5%折扣，較去年推售時最高折扣18.5%增加2%，折實平均呎價18436元，較去年6月發出的價單折實平均呎價19614元，調低約6%，發展商表示是次屬原價加推，折實售價474.7萬至1738.9萬元，其中38伙於本周六發售。同區由億京發展、一直以招標方式推售的海日灣，昨日亦公布銷售安排，停售其中未能符合地建會指引的5伙，億京發展項目及銷售策劃總監潘志才表示，集團樂見及全力支持招標銷售指引出台，並於海日灣招標書中作出相關調整以作配合。

嘉里皓畋加推23戶標售

南豐旗下日出康城LP6亦發出新一張價單共143伙，計算最高18.58%折扣後，平均呎價18161元，折實售價由510萬至5987萬元，其中100個安排於周六以先到先得方式發售。

部分發展商亦趁勢加推單位於周六發售，嘉里（00683）何文田皓畋昨天委託中原地產負責銷售，並加推23伙於周六以招標方式發售。嘉里發展執行董事朱葉培表示，項目尚餘54伙，全為3房或4房大戶，料市值接近20億元。

發展商紛紛推盤，周六有逾20個項目推出單位發售或招標，涉及單位逾370伙，為近4周最多單位發售的周末。

資助房屋輪流破頂，鑽石山夾屋悅庭軒有兩房戶以已補地價818萬元成交，每呎逾1.8萬元，呎價貴絕全港夾屋。屯門已補地價公屋呎價高位相隔約一年同告破頂，公屋良景邨迷你戶已補地價成交呎價14314元，較同區私樓貴約7.6%。

消息指出，悅庭軒1座高層C室，實用面積454方呎，兩房間隔，開價850萬元，最後減32萬元，至818萬元已補地價沽出，呎價18018元，創全港夾屋呎價新高。原業主2016年以已補地價600萬元購入，額外印花稅（SSD）3年限期屆滿即沽貨，賬面賺218萬元（約36.3%）。

呎價直逼私樓星河明居

事實上，本港夾屋過去呎價高位長期由鴨脷洲悅海華庭壟斷，對上高位為悅海華庭2座高層E室，實用面積422方呎，今年4月以已補地價742萬元沽出，呎價17583元創紀錄，前述悅庭軒單位把呎價紀錄推高約2.5%。

代理表示，私人屋苑星河明居C座高層3室3房，實用面積517方呎，日前以960萬元成交，呎價18569元，意味是次悅庭軒單位的成交呎價，甚至直逼私樓星河明居。

屯門公屋呎價亦繼續「拋甩」區內私樓。據土地註冊處資料，良景邨2座良俊樓中層8室，實用面積153方呎，原圖則開放式間隔，上月下旬以已補地價219萬元易手，呎價14314元，打破良景邨1座良偉樓高層25室去年4月以每方呎14052元創下的區內公屋呎價紀錄。原業主2015年以已補地價155萬元入市，賬面升值64萬元（約41.3%）。

良景邨位置靠山，周邊私人屋苑不多，較接近為海麗花園。海麗花園最細單位實用面積由412方呎起，成交呎價最高僅13301元，前述良景邨迷你戶呎價較之高約7.6%。

良景邨每呎1.4萬冠屯門公屋

區內代理表示，屯門實用面積150餘方呎的迷你戶，只有良景邨等公屋有提供，由於該類單位入場門檻較低，客源較集中投資者，以是次成交單位為例，目前市值月租約6000元，回報約3.3厘。

消息指出，鑽石山龍蟠苑E座龍璋閣高層5室，實用面積340方呎，原圖則一房間隔，剛以已補地價590萬元沽出，呎價17353元，屬該居屋呎價新高。原業主1997年斥242萬元未補地價購入，未計補地價，賬面賺348萬元（約1.4倍）。