小老百姓打拼一輩子，有間小窩就心滿意足，但對有錢人來說，動輒破億的豪宅買來可能只是收藏品。《蘋果》整理近年名人已曝光豪宅發現，擁有國際酒店品牌加持的「文華苑」，熱度始終不墜，還讓國巨董座陳泰銘與精英前董座蔣東濬爭相搶買；原本陳泰銘有7戶、蔣有9戶，陳泰銘日前購入第8戶，交易單價創歷來新高，結果賣方就是蔣東濬。如今2人皆持有8戶，但這次交易，已讓蔣東濬大賺逾2億元，這場豪宅之爭，正方興未艾。

位於北市文華東方酒店旁 的「文華苑」，總戶數僅26戶、採取1層2戶設計；根據實價揭露，陳泰銘3月購入13樓戶，總價6.07億元，每坪約215萬元，創歷年來文華苑實價揭露單價最高。

蔣東濬讓售賺滿缽
根據謄本顯示，該筆交易賣方就是蔣東濬，他原持有該社區9戶，如今讓售1戶與陳泰銘。交易資料指出，2009年蔣東濬以總價3.85億元、每坪133萬元購入，持有10年後轉賣陳泰銘，賺進2.22億元，相當每年增值2000萬元；如今2人同樣各擁8戶「文華苑」，佔總戶數6成以上。

房地產市場眾所周知，陳泰銘獨鍾「文華苑」，2016年他從龍巖集團總裁李世聰手上買下第1戶，每坪單價才176萬元，當年算是「破盤價」，因為李世聰以5.1億元買進，賠了1800萬元脫手，卻是陳泰銘日後多筆「文華苑」交易中，最划算的1次紀錄；累計陳泰銘至今共持有「文華苑」8戶，大約砸了43.24億元。

蔣東濬則是文華苑的原始住戶，預售時已買3戶，之間逐步收購，最高紀錄持有9戶，估砸20多億元，不僅購屋成本低於陳泰銘，轉手賣給他的13樓戶也賺逾2億元，可謂大贏家。

飯店式管理吸富豪
解析富豪為何衷情「文華苑」，台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，許多豪宅強調大師級設計，但讓「文華苑」成為集郵式豪宅的最關鍵因素，還是因為飯店式管理的軟體服務：由中泰賓館改建的「文華苑」，是亞洲第1棟文華東方酒店的管理住宅，26戶都以文華東方酒店的總統套房等級來規劃，並提供主廚到府服務，各種需求皆比照文華東方酒店規格有專人處理，因此吸引金字塔頂端的富豪購入。

不過享受高級服務代價不小，每月管理費1坪370元，以1戶260坪為例，每月至少要付逾9萬元管理費，1年超過百萬，是目前全台管理費最高貴的豪宅；若持有8戶，就至少800萬元，非等閒之輩能為之。

大家族同住具優勢
張旭嵐指出，酒店式硬體規格和頂級服務管理，造就「文華苑」在豪宅市場中的頂級地位，坪數雖大，總價門檻高，仍讓富豪趨之若鶩。部分富豪甚至不斷收集，其中多半是為子女或家族同住而添購，而資產增值空間也成了不斷收購的主因之一。

美商ERA不動產資深經理陳泰源表示，通常企業財團都是「大家族」，親戚們能夠住在同社區，增進家族情感，又便於管理，一舉數得，總比買到其他不瞭解的社區，入住後才發現問題，那才頭大。

台灣首富、鴻海董事長郭台銘投入國民黨總統初選，引發各界關注，而他最愛的豪宅，非「信義富邦」莫屬。郭台銘家族共持有6戶，5年前，他砸下5.5億元買下1樓物件，創豪宅史上最高單價每坪358萬元紀錄，迄今無人能破；戶數少、富豪群聚、官邸級保全規格，讓「信義富邦」號稱元首級豪宅，還由前總統李登揮的退役隨扈為保安加密。

公設奢華驚豔富豪圈
大師房屋董事長陳建慶透露，早期台灣有錢人喜歡住林口、陽明山獨棟別墅，自從新光少東吳東亮綁架案和白曉燕命案發生後，許多有錢人發現維安的重要性，紛紛轉念改住市區，建設公司開始規劃市區豪宅，「信義富邦」應運而生。
屋齡17年的「信義富邦」共有2棟RC建築，分別是11樓高43戶的「國際館」，以及12樓高共27戶的「世紀館」；擁有北市信義區松勇路、松德路燙金門牌，由富邦集團董事長蔡明忠親自規劃操刀，並委由大陸工程建造。

陳建慶表示，當時蔡明忠還聘請李登輝翠山莊的特勤退役隨扈來做保全主任，並花上千萬更換保全監視系統；「信義富邦」也不走傳統廣告銷售模式，而是斥資1億打造銷售中心，幾乎每日辦活動，邀請政商各界聚餐、辦趴，成為上流社會聊天的內容，成功吸引關注。

「信義富邦」公設也相當吸引人，其中1棟10樓設有中西式宴會廳、酒吧檯、麻將房以及11樓的空中游泳池、三溫暖、健身房設施；頂樓還設有500坪會館和空中花園，奢華設施當時驚豔政商名流。
郭董在預售時就一口氣買下4戶，其中2戶登記自己名下，另2戶買給兒子郭守正；2011年3月郭妻曾馨瑩以約2.6億元買下5樓戶。台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，頂級豪宅鮮少在市場上流通，住戶間為了過濾買家，若有意釋出時也會優先詢問原住戶鄰居。

購1樓戶創單價新高
2014年郭董以億銈投資公司名義，再用5.5億元買下國際館1樓戶、坪數181.35坪，若單純以坪數換算，已經突破「彭淮南防線」、創下每坪單價358萬元天價紀錄；張旭嵐解釋，「信義富邦」該1樓戶有約定專用庭院，算是豪宅社區中少見戶型，增添隱藏性價值，不過因約定專用庭院，坪數並未記載在謄本中，因此依照謄本坪數扣車位拆算，才會導致單價突破300萬元防線。
郭台銘家族先前就已持有「信義富邦」國際館的2、3、5樓等共5戶，加上1樓特殊戶，共持有6戶；張旭嵐說，2014年仍處於房市大好時機，郭董高價買下顯示的霸氣，更是「信義富邦」超級大戶。

富人最愛的豪宅榜單還有「昇陽國寶」與「松江1號院」；2棟豪宅單人持有戶數紀錄都是7戶，也僅次於「文華苑」。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨分析，「昇陽國寶」主打口碑及信賴感；「松江1號院」推出時正逢房價低點，富人危機入市，一出手就拿下7戶。

創見束家拿下7戶
「昇陽國寶」位於北市信義區松勤街，屋齡28年，據實價揭露，今年1月成交11、12樓戶，總價為3.25億元，買家為創見束家，為該家族近年買下的第7戶豪宅，另外包括藝人胡瓜、潤泰集團總裁尹衍樑、新東陽董座麥寬成都曾是名人住戶。

「昇陽國寶」穩居富人單持有數量亞軍，「信賴感」、「家族群居」、「決策權」為3大主因。徐佳馨解釋，「信賴感」來自旗下新東陽營造的口碑累積；「家族群居」是28年屋齡讓家族數不斷擴大；且當管委會進行決策時，持有戶數多，「決策權」自然較高。

中山區松江路的「松江1號院」，2016年林姓富商危機入市、一口氣狂掃7戶，去年實價揭露每坪單價101.6∼103.5萬元；依建物所有權資料顯示，目前「松江1號院」有7戶登記在林姓大戶名下，但據《壹週刊》報導，背後買家就是媚登峰創辦人莊雅清。「松江1號院」推出時正逢房市低點，從2011年潛銷、次年公開銷售，直到2018年陳姓自然人以1億8888萬元買下最後的4樓戶才完銷，共歷經8年之久。

資深豪宅「宏盛帝寶」因位在台北仁愛路上，又稱「仁愛帝寶」，是全國知名度最高的名人豪宅社區，包括頂新魏家、宏泰林家、連戰家族、藝人小S家族等。大師房屋董事長陳建慶表示，帝寶能成為最多名人豪宅社區，關鍵在14年資深屋齡及168戶數；但早期銷售不好，賣很久才完銷。

帝寶基地原在日治時期是台灣放送協會總部，政府遷台後，成中廣廣播電視大廈；1999年中廣以90億元將土地售予宏盛建設；2001年接待中心正式公開，建案為「宏盛帝寶」。

富豪群聚成「帝寶幫」
據宏盛建設介紹，帝寶由日本國寶級建築師丹下健三操刀設計，規劃6棟大樓共168戶，預售每坪開價僅80萬元上下。陳建慶解釋，當年城堡式建築、固若金湯的安全系統，與現在的「信義富邦」無二，卻因為戶數較多，被富豪們戲稱「最貴國宅」，買氣非常不好。

即使建商以安全性考量打造，「宏盛帝寶」一開始市場接受度卻不好，直到陸續交屋後，社區品質打響口碑，富豪紛紛購買入住。頂樓獨棟VIP俱樂部會館，是住戶們最常聚會場所，許多家族2代自小認識，形成小型社交圈，一起看展覽、打高夫球、出國遊玩，到後來成了人人口中的「帝寶幫」。

美商ERA不動產資深經理陳泰源分析，目前台灣房市只有「宏盛帝寶」具國際知名度，除了當藝術品收藏之外，還是身分、地位的象徵。

5月車市在和泰Altis與RAV4等兩款車大賣挹注下，單月掛牌達37,829輛，超出業者原先預估的3.6萬輛，較去年同期成長6%，也較4月成長9.1%，車市氛圍已轉趨樂觀。

除和泰車的暢銷車款發威，中華三菱、福特及一些進口品牌的領牌數也都高於原先預期。在市場需求持續增溫下，業界估計，6月車市可望更優於5月，整體市場單月可望達到4.1萬輛。

和泰車推出的Altis與RAV4，5月的掛牌數分別為2,883輛、2,820輛，分別是市場單一車款的銷售冠軍與亞軍，撐起和泰車的半壁江山，總掛牌數1萬2,008輛，較去年同期成長26.5%。

在新車助威之下，和泰車、裕日車、中華車、福特、福斯與現代等車廠營運都較去年同期成長。其中福特5月掛牌數為1,811輛，年增率高達46%，成長動能來自Focus、單一車款掛牌1,111輛；單月掛牌四位數以上是數年前的事。裕日車的KICKS單月掛牌1,422輛，也是熱度不減。

根據統計，整體車市今年前五月累積掛牌數達16萬8,683輛，較去年同期減少8.5%，主要是今年第1季RAV4與Altis都是改款前的末段，市場上無車可賣，這部分的缺口仍待新車逐步補上。

值得注意的是，車市掛牌雖然已繳出相當亮眼的成績，卻還有多款車是屬於訂單超出供給量的情況，消費者下訂後，還要等待多時才有新車可交，包括RAV4、Altis油電車、Focus頂級車款、Kicks以及Lexus的UX與NX等，都有超過1,000張訂單，因為配額不足，而尚待消化，這也是業者認為後續車市持續增溫的主要原因。

和泰車已有兩款新車陸續助威，品牌市占率達31.7%，但是和泰車不敢掉以輕心，仍下重本，加碼促銷，目標是要在兩款新車之外，進一步帶動Sienta、Yaris和Vios的銷售，全力推動國產車的銷量。預期進入6月，和泰車全車系的銷售可望進一步推高，單月掛牌可望達到1.3萬輛。

油電、智駕車 賣到缺貨

台灣車市在各家車廠推出暢銷車款下，將整體銷量推高。而且不只是主流SUV車款熱銷，福特Focus挾智駕科技搶下業績，和泰車則是以油電混合車為訴求，都賣到缺車。

近兩年以來，幾乎所有SUV車款都能賣出不錯的成績，由於許多消費者想要換口味，從房車車款轉換為休旅車；也有不少人偏好休旅車的空間，因此原本房車是台灣車市最大的級距，如今已由休旅車取代，傳統休旅車或是小型休旅車取代房車，都已成為市場主流。

和泰車指出示，過去兩年以來，新車款推出，只要是休旅車，就會看到大量訂單湧入，傳統房車已很難有這樣的景象。

不過，近期發表的福特Focus與和泰Altis，雖然都不是休旅車，而是傳統的房車，但都搶下不少訂單，而且還呈現供不應求的局面。

福特Focus主打的是Co-Pilot360智駕科技，強調的Level 2智駕科技，彌補駕駛可能的不留意，訂單中有九成全數集中在頂級車款，就是為了這項科技。今年上市以來，累積訂單已突破5,000張，近期又導入TSR道路標誌識別輔助系統，讓車子幫駕駛人留意超速問題，也打動不少消費者的心。

和泰車的Altis也是房車，但因油電車款油耗表現相當吸引消費者，因此油電車的訂單比重近五成，快速帶動銷售。不過，目前油電車電池嚴重缺貨，讓Altis的實際交車無法達成訂單的數量。

六都地政局3日公布5月建物買賣移轉棟數，六都合計2.2萬棟，月增15％、年增8％，創下近五年以來的同期新高。其中，台中市創下房地合一實施41個月以來單月新高，反應出4月房市熱的市況（成交後移轉過戶約有一個月時間差）。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，4、5二個月的移轉棟數皆創下近五年來新高，顯示今年3、4月的房市熱度為近五年同期買氣最旺，房價止跌後趨於穩定，加上遞延買盤回流，帶動交易量回升，使今年的移轉棟數出現明顯回溫。

根據六都地政局資料，台北市、桃園市及台中市5月均有二成以上月增率，台北市2,743棟、台中市4,141棟分別創下34個月、41個月來的單月新高；桃園市3,667棟為近一年半來單月移轉量新高。

當前房市人氣指標的高雄市，房市交易量仍維持在相對高檔的準，3月高雄買賣移轉創下近39個月新高，4月則是年增48％，5月則是維持在3,626棟、年增16％，顯示高雄房市復甦狀況明顯。

累計今年前五月，六都買賣移轉共9.1萬棟、年增7.6％，除了台北市仍較去年同期衰退約2％外，其餘各都普遍有5~7％的成長率，其中受惠韓流帶動的高雄房市年增21.7％，居六都之冠。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，隨著總統大選白熱化，高雄投資型買盤出現觀望，不動產買賣回歸理性基本面，但比起去年明顯增溫，南台灣出現近年難得一見的房市熱潮，不過後續買氣可能會多少受到大選氛圍影響。

東森房屋研究中心經理于靜芳表示，自住客不再觀望、重劃區推案帶動都會區購屋氛圍，加上大批交屋潮挹注，推升5月旺季移轉量開紅盤，推估六都今年上半年買賣移轉機會挑戰10.5~11萬棟。

貿易戰愈演愈烈，至今已有超過3,000億的資金回流台灣。被視為穩健保值的房地產，成為這波資金回流潮的停泊站，台中4,000萬元起跳的豪宅或豪墅型產品，近期來客數、成交量明顯增加！包括寶輝、陸府、龍寶、寶璽等新成屋，首季紛紛傳出銷售捷報。

有感於台中豪宅市場的買氣加溫，包括惠宇建設、精銳建設，紛紛宣布新案下半年趁勢進場！其中，惠宇位於七期「大墩七街新案」預計7月底進場，產品規畫80至100坪，強調戶戶面對2.6萬坪文心森林公園，每坪開價50萬元起，總銷近50億元，目前預約客戶超乎預期。

此外，精銳建設25周年代表作、位於單元二新公益路商圈的「Garden One」新案，近期即將進場，自從戶外定點看板刊出後，至今超過百組客戶詢問，市場反應熱烈。其中，台商、企業主的占比達三成。

住商不動產七期南屯店協理黃權銘表示，今年以來，感受最明顯的是客戶成交、決定速度加快，不少案例是看一次就談價、下訂；且客戶通常一開始就指定建商品牌，選擇範圍明確。他同時提到，近期想找大坪數的豪宅或豪墅產品的客戶變多，判斷應該是客戶想要長期持有、或是在台居住時間變長有關。

根據實價登錄資料顯示，2019年第一季，台中市西屯區總價4,000萬元以上的交易案共有22筆，豪宅與豪墅各占約一半；其中，豪宅成交單價最高為60.9萬元的「寶輝花園廣場」；其次為單價60.8萬元的「陸府植森」；「龍寶四季臻邸」以58.2萬元緊接在後。

另外，位在七期市政公園首排的寶璽「天睿」新成屋，近期有2戶成交，坪數規畫160至300坪，單戶總價皆超過上億元，高樓層成交單價有望挑戰「8」字頭新高價；七期大陸建設「麗格」，近期也有3戶成交、大陸「寶格」有多組台商洽談中，兩建案均為七期指名度高的建案代表。

此外，台中豪宅與豪墅版圖近年來已延伸到緊鄰七期的單元二重劃區。例如「陸府植森」新成屋，最新成交單價站上「6」字頭，今年以來，來客數增加五成以上，吸引不少台商與外商的詢問。

在透天豪墅方面，總價4,000萬元以上的豪墅交易案，今年首季共有12筆，其中6筆位在單元二重劃區內，成交總價在4,600萬至6,300萬之間；其中，「京佑雅正」臨路型豪墅，有別墅少見的公設會館，頗受台商、企業主的喜愛。

為保障弱勢負擔租金能力，內政部針對包租代管設有租金上限22,500元，不過台北市政府認為租金天花板不符北市租金行情，有礙包租代管媒合，積極爭取調高租金上限。營建署昨（3）點頭同意，預計今年7月陸續展開的包租代管第二期計畫，將調高北市租金上限，其餘縣市則維持原上限。

不過，對於北市提出其餘補助也一併調高的需求，營建署則表示，必須考量中央政府整體財政狀況以及補助公平性，希望北市府若要加碼補助，先從地方財源著手。

營建署土地組組長歐正興表示，北市租金行情相較其他縣市來得高，若以現行的租金22,500元來看，實際租給弱勢租金打八折為18,000元，北市府認為實務上難以吸引房東加入包租代管，因此希望提高租金天花板。

至於其他縣市是否會同步調高或因地制宜？歐正興表示，目前觀察，除台北市狀況較特別，其餘縣市在最高租金22,500元的額度下，應已有足夠的彈性，預計第二期包租代管除北市以外其他縣市，將維持現行租金上限。

戴德梁行總經理顏炳立發表最新市場觀點表示，店面投資市場繁華已盡，店面價格不跌的神話也已破滅，現在若投資店面，會面臨市場的低收益率、租客降租、撤店，以及價格大幅下修的風險。

顏炳立以「店面投資，冷到爆」為題，分析店面市場指出，一則東區店面空店潮的新聞，把店面市場夢幻的高收益、高價格打入凡間，道盡店面投資市場的一場遊戲一場夢。

他說，當全球最強勢貨幣─美元，給付一年3%~3.5%的定存利率，等於宣告台灣店面投資市場掛了，因為強勢貨幣不必擔心大幅跌價的風險，而店面低投報率卻可能面臨房價下修二到三成的損失。

台幣一年的定存才1.04%，逼使大部份資金逃離不漲的房市，搶買強勢貨幣美元，轉去定存。三年前當美元兌換台幣維持在29~29.5 元，已經看出資金挪移的端倪，也等於預告店面投資市場結束了，因為店面的投報率還強勢維持1.9%~2.3%，但市場已經冷卻降溫。現在若投資店面，將會面臨市場的低收益率、租客降租、撤店，及價格大幅下修的風險。

顏炳立表示，租金、房價漲高了，就是最大的利空，店面市場循著自然法則，價高了就得下來，沒有永遠上漲的租金及房價，不論地段好或差，市場會變、環境會變、人潮會轉移，世界上唯一不變的就是「變」。

市場永遠是對的，錯的只是人。人潮改變了，消費力下降，店面營業額少了，付不起租金，房東如果不降租就得撤離，一撤離就產生骨牌效應。然而屋主為了當初追高的房價，仍然任性的想調高租金，自然遭到淘汰。

對於政府要拯救東區，顏炳立建議，棒子要少一點，蘿蔔要多一些，搶救人潮的藥方是「店要開、燈要亮、面要理、街要管、人要在。要辦能夠聚客的活動，團結商家協助管理，找出產業特性，引進新產業，要不斷地創新改變，才能吸引人潮。

政府積極推動都市危險及老舊建築物重建計畫，不動產開發公會全聯會相當肯定政府推動國內老舊建物更新的決心；不過危老重建計畫有四大部分，建議政府調整，包括畸零地納入改建、市有地無法參與合建、基地退縮之容積獎勵嚴格、土增稅負無法比照都更等問題。

第一，以「合併鄰地被迫分割畸零地」來說，若是危老基地旁邊有鄰地要納入一起改建，目前法令規範鄰地面積必須小於危老面積，此規定將造成鄰地面積被迫分割成畸零地部分，接下來將出現眾多零碎土地的狀況，不利整體市容美化。建議政府應適時放寬規定，讓願意納入危老基地的鄰地都能參與重建計畫，有助促成土地整體開發做有效利用，並帶動都市及經濟發展。

第二，現行法規規範，若危老基地夾雜市有地時，無法取得市有地管理機關同意參與合建。也就是說，危老基地若夾雜市有地，市有地是無法參與合建，這部分建議政府要盡速研議相關配套處理機制，讓基地不會出現因夾雜市有地而無法循危老快速通關途徑辦理。

第三，「基地四周要先退縮才能申請另外的獎勵」。以面對道路面積僅四米、六米、八米的窄巷老宅來說，雖然地方政府像是北市府已放寬高度及住宅區建蔽率，不過因危老條例規範危老基地強制要求四面退縮，加上建築物拉高需增加樓梯數量、停車空間及設置升降設備等，恐怕實際執行面上會有設計上的困難。

建議政府可以調整法規為彈性內容，像是若能做到基地四周退縮，就給予一定比率容積獎勵，若因道路面積較小、可採僅做單面或雙面的退縮，容積獎勵也等比的、按退縮比例來給。

第四，「稅負減免土增稅部分無法比照都更」；土增稅減免議題也是如此，危老條例的立法意旨與都更條例相近，因此地主享有的稅負減免應該有一致性，建議兩者享有的稅負減免也需一致。

以上危老推動面臨的困難，政府應儘速檢討修正並放寬規定，才能更有助於推動防災都更及促進內需經濟。

　5月房地產市場出現降溫特徵，成交量同環比微降，各線城市市場明顯分化。與此同時，百城房價漲幅出現回落。

　　6月3日，中國指數研究院發佈5月份百城住宅價格指數。根據中指院針對100個城市新建住宅的全樣本調查資料，2019年5月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為14836元/平方米，環比上漲0.24%，漲幅較上月收窄0.04個百分點。

　　從漲跌城市個數看，100個城市當中有67個城市環比上漲，30個城市環比下跌，3個城市與上月持平。同比來看，全國百城住宅均價較去年同期上漲3.98%，漲幅較上月收窄0.29個百分點。

　　近一個月來，國家發改委等相關部委相繼表態繼續堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基本定位，做好穩地價、穩房價、穩預期的工作。銀保監會表示堅持房地產融資審慎監管制度，嚴控銀行保險資金違規進入房地產市場。其中，住建部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上，隨後又對佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

　　地方層面持續優化調控政策，其中蘇州於5月份陸續出臺包括限售新政在內的多項樓市調控政策。濟南、北京加大對房地產市場的監管力度。合肥完善土地競拍規則，要求關聯公司不得報名競買同一宗土地。

　　從5月份住宅市場情況來看，月內一線城市市場需求依舊堅挺，單月成交量刷新年內新高。不過，多數二三線城市成交量均有不同程度的回落，其中不乏無錫、徐州、合肥這類熱點城市。

　　克而瑞地產研究中心近日發佈的資料顯示，5月份房企供貨節奏明顯放緩，各線城市供應量同環比均有所回落，受監測的29個重點城市整體新增供應量同環比雙降10%。

　　其中，一線城市供應量持續走低，北京、上海更是連續兩月回落。二三線城市供應量由升轉降，同環比跌幅均在-10%附近，但各城市顯著分化。重慶、武漢仍處高位，長沙、長春明顯放量，環比漲幅超80%。青島、杭州環比略增，但同比仍降。值得注意的是，此前被住建部點名的4城再度收緊預售證審批，供應量環比皆降。西安、徐州再陷低迷，同環比均出現“腰斬”現象。

　　從市場成交方面來看，5月份一線城市住宅成交創年內新高，二三線城市則小幅收跌。

　　整體來看，受監測的29個重點監測城市成交量轉升為降，同環比皆微降4%。除了一線城市市場持續升溫外，多數二三線城市市場明顯降溫，成交量均有不同程度的回落。成交下降的城市當中，不乏無錫、徐州、合肥這類熱點城市，濟南、大連成交量更是降至歷史低位。前幾月成交相對火爆的城市當中，如蘇州等，在調控升級後成交明顯放緩。西安雖環比增長明顯，但同比跌幅超-30%，市場熱度明顯不及去年同期。

　　克而瑞地產研究中心分析人士預測，6月份將是房企衝刺半年度業績的關鍵節點，預計企業將明顯加大供貨力度，供應量有望明顯回升。“在房企強勢行銷的加持下，成交量也將有所增長。”

　　“但由於前期積壓的市場需求近乎釋放完畢，成交量整體漲幅有限。”該人士進一步分析認為，尤其是那些市場購買力透支的三四線城市，成交量即使有回升，幅度也將非常有限。因蘇州、合肥相繼收緊土地競買規則，短期內土地市場走穩將是大概率事件。

由於房價地價漲幅較大，近兩個月來，全國累計已經有十座城市被住建部點名進行房價預警。近期，銀監會等監管部門採取一系列措施嚴格監控，多地房貸利率上浮的消息隨之而來，而此輪房貸利率的上升主要出現在二三線城市。

《證券日報》記者近日發現，南京地區多家銀行接到緊急通知，首套房利率重新上浮15%，二套房利率上浮20%，目前額度和放款的時間沒有太大的變化。

不過，“上有政策，下有對策”，記者調查發現，有部分房產仲介宣稱“有門路”，可協助客戶從其它的特殊管道獲得貸款利率的優惠。

南京部分銀行首套房貸

利率上浮20%

記者近日以需要貸款買房為由諮詢了南京地區多家銀行的貸款部門。

據記者瞭解，南京地區的工商銀行、建設銀行、農業銀行、中信銀行、招商銀行、中國銀行、交通銀行、北京銀行、華夏銀行、光大銀行、興業銀行、廣發銀行等在內的多家銀行網點。在首套房貸款利率方面，各家銀行個貸經理的口徑一致，都表示：“房貸利率的上浮是近期才調整的，目前首套房貸款利率為基準利率上浮15%，二套房貸款利率上浮20%。”另外，個別銀行的首套房貸款利率最低上浮20%。

當記者問及利率是否能有折扣優惠時，上述銀行的個貸經理表示，由於央行政策規定，目前接到上級通知，首套必須按規定執行上浮15%，沒有任何的折扣優惠。據記者瞭解到，此前部分銀行對於優質客戶、存款客戶以及對銀行貢獻度大的客戶是可以實行利率優惠，最低的時候可以做到上浮5%。

以某股份制銀行支行為例，工作人員告訴《證券日報》記者：“如果資質、工作單位、收入、信用等都符合標準，目前申請到基準利率上浮15%。如果房貸已結清的，二套房利率可以按照首套房來執行，但是首付比例暫未調整。”

某國有大行支行的個貸部門的工作人員告訴記者：“目前首套房利率執行上浮15%，之前是可以做到上浮5%或者上浮8%，但是現在又調回來了”。對方同時表示，具體利率水準也與貸款客戶的資質有關，最低是上浮15%，如果資質有問題還會進一步上浮。

某城商行支行的相關工作人員表示，該行首套房利率是在近期調整為上浮20%，“之前首套是上浮15%，同時還要滿足在行裡的存款資金達到40萬元以上。目前哪怕是在行裡購買產品也不行，因為上頭有規定不能低定價。主要是因為買房的人多，監管部門要調控房市。”

另一家股份行某支行的客戶經理表示，銀行現在執行首套房利率上浮15%。記者詢問是否一直如此，對方同樣表示是“近期根據上級分行的要求上調，目前南京地區大部分銀行都將首套房貸利率上調。”

房產仲介

自稱“有門路”

在強監管下，銀行房貸利率優惠雖然遭遇封堵，但記者調查發現，有房產仲介宣稱“有門路”，可協助客戶從其他的特殊管道執行首套房利率上浮10%，而且對於資質有瑕疵的客戶可以進行“包裝”，但是要收取一定的費用。

據瞭解，仲介公司所謂的從其他的特殊管道其實就是通過擔保公司這一平臺，由他們來對接銀行。

在《證券日報》記者諮詢過程中，部分房產仲介的工作人員對本報記者表示：“目前如果不通過擔保公司的話，各大銀行都是按上浮15%來執行，而按照此前上浮5%、上浮10%是不可能的。並且，客戶的資質也要達到要求，例如申請人工作單位好，工資證明與工資流水匹配良好，月還款超收入的兩倍、信用好、房齡新。”

南京地區某房產仲介告訴記者：“在您的資質各方面條件比較好的情況下，如果是全商貸貸款利率最低能做到上浮10%，如果是組合貸最低能做到上浮12%，並且要在銀行購買3000元的一月貸產品，而且客戶可以指定下款的日期，從審批到下款的時間為1個月左右。”當記者繼續追問“一月貸”這款產品是銀行的產品還是擔保公司的發的產品時，該仲介表示，“這款產品在不同的管道發行名稱也不同，而且這3000元是由銀行和擔保公司來分賬的。”

“正是因為購買這款一月貸的產品，銀行才會加急下款，一個月左右就可以向客戶放款，否則需要按正常程式排隊放款，一般情況需要3至4個月”。上述經紀人繼續補充道，“對於資質有瑕疵的客戶，我們可以找擔保公司幫您包裝，由於每個客戶的情況不同，所需要支付的價位也不等。具體來說，如果是流水不夠需要支付1000元，如果是收入證明達不到標準則收費500元，如果是房齡在1999年之前的收費500元，如果征信逾期時間不長的收費500元，如果是連續逾期，則根據逾期時間，收取的費用在2000至3000元之間。但是對於有案底的、拉黑、失信的客戶，銀行都不會同意批貸。”

“我們公司只與擔保公司合作，由擔保公司和銀行對接，目前10%以下上浮利率已經沒有，現在只有個別銀行能做到上浮10%，但是擔保公司不願意透露哪家銀行，只有在貸款的當天他們才會聯繫銀行來操作。”另一家房產仲介公司的工作人員告訴記者，還需要向擔保公司支付2000多元手續費，而且有些銀行要求在該行購買產品，成為VIP客戶，具體的金額需要面談。另外，對客戶的資質也有要求，例如好信用、高收入人群，月收入要達到還款額的兩倍。

當本報記者表示擔心風險大，上述工作人員則表示，“我們仲介會與您簽訂書面協議，如果貸款利率無法審批通過我們公司會全額退款。”此外，據上述工作人員介紹，如果要做假材料，一般是1萬元起步，具體情況需要提交材料當面談。

5份全國一二線城市的土地市場逐漸熱了起來，與此同時，三四線城市的土地供應量卻出現了下調的趨勢。

剛剛過去的5月，在全國土地市場交易中，一二線城市的土地交易情況與三四線城市形成了較為明顯的分化特徵。

根據諸葛找房發佈的資料顯示，今年5月全國土地供需規模小幅上漲，土地出讓金同比增加超過50%，其中二線城市的土地市場成交持續火熱，土地出讓金同比上漲了81%。

在此基礎上，5份全國一二線城市的土地市場逐漸熱了起來，該月全國土地出讓金總額達到4889.33億元，同比增加了51.5%。

與此同時，5月三四線城市的土地供應量卻出現了下調的趨勢，三四線城市5月成交土地1325宗，成交規劃建築面積9687萬㎡，同比下跌8.33%。

受訪專家解釋稱這與當前三四線城市的樓市成交趨於平穩，庫存量略有上升的整體市場背景不無關係。

長三角成交易主力

5月土地成交規模同環比均小幅上漲，特別是受長三角等地區二線城市土地成交火熱的帶動，土地出讓金同比增加明顯。

統計資料顯示，5月全國主要地級市土地成交2078宗，同比下跌7.11%。雖然土地成交數量整體下滑，但其中住宅地成交升溫較快，5月全國住宅用地成交面積為8408萬㎡，同比增加19.22%，土地出讓金為4889.33億元，環比上月增加16.69%，同比增加超5成。

其中一線城市、二線城市的土地成交數分別為43宗、710宗，同比漲幅分別為34.38%、1.39%。二線城市仍為全國土地市場的“主力軍”，當月土地出讓“吸金”總額達到了2417億元，同比大幅增加了81.03%。

5月二線城市土地市場成交保持火熱，熱點城市土地的成交帶動作用可謂十分明顯，尤其是長三角地區內的重點二線城市的市場表現十分突出。

分城市來看，2019年5月土地出讓金超過了200億元的城市中，位於長三角的城市就達到了7座，成為近期土地快速升溫的地區。

2019年5月全國主要城市土地出讓金前十名



資料來源：諸葛找房資料研究中心

其中，杭州5月份共有9宗宅地及7宗商業和辦公用地出讓，在平均溢價率為27.98%的情況下，合計獲得土地收入265.71億元，位居首位。天津和重慶則分別以233.65億元、221.04億元緊隨其後。

不過，儘管單月土地收入“不菲”，但5月整體全國土地市場的溢價率卻相對平穩，整體土地出讓金前十名城市的土地平均溢價率為23.79%。

值得一提的是，5月二線城市的土地成交榜單中，長三角地區除了杭州之外，常州、溫州、上海、紹興、無錫、寧波均進入了前10榜單。

一線城市供應量漲幅最大

在土地供應方面，5月全國土地市場整體供應量小幅上漲，其中住宅用地供應量整體漲幅比較明顯。

據諸葛找房資料中心監測，全國主要地級市2019年5月土地供應2415宗，同環比均小幅上漲，同比去年同期上漲1.13%。

5月各級城市土地供應及環比情況

資料來源：諸葛找房資料研究中心

分城市來看，5月一線城市共供應土地達到了38宗，同比上漲了26.67%，引領全國當月土地供應量漲幅；其中住宅用地供應14宗，同比上漲了250%，上海供應9宗，廣州供應3宗、北京供應了2宗，深圳則無宅地掛牌。

在二線城市方面，5月共供應了828宗，同比上漲了6.15%，其中住宅用地供應338宗，同比上漲58.69%。就城市來看，青島、重慶和天津分別供應了31宗、25宗和22宗，成為5月二線城市中宅地供應前三的城市。

值得一提的是，5月三四線城市的土地供應量同比卻出現了小幅下跌，一二線城市的土地熱度似乎並未傳導至這類城市中。統計資料顯示，5月全國三四線城市土地供應量1549宗，同比下跌了1.84%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟報導記者解釋稱，5月份對於土地市場來說，一線城市近期供地明顯增加，說明地方政府在供地目標的完成上加快了節奏，同時也和近期的房企資金面有關。

“房企資金到位情況整體較好，進而地方政府會積極供地，這樣土地市場也不會出現類似2018年的流拍的尷尬現象。”嚴躍進告訴記者，對於當前的三四線城市來說，近期庫存資料略有上升，房價本身也開始平穩，所以市場沒有過去的熱度，這個時候市場成交的情況也會傳導到土地市場上，進而引起市場降溫的狀況發生。

5份全國一二線城市的土地市場逐漸熱了起來，與此同時，三四線城市的土地供應量卻出現了下調的趨勢。

外資大幅加倉中國商業地產的趨勢已延續到2019年。2019年一季度，國內大宗物業投資金額超530億元，其中外資占比升至50%。究其原因，外資除了對市場動態變化反應迅速，也對中國經濟未來發展態勢看好。另一邊，住宅租賃市場方面，經歷了資本和機構的跑馬圈地後，租金放緩甚至不再上漲，開發商也轉向“觀望”，並致力於已有物業的運營。

導讀

2019年以來，外資的身影頻頻活躍在中國商業地產大宗交易市場上。資料顯示，截至2019年4月底，黑石、凱德、基匯等外資機構，在中國內地的大宗房產交易累計金額已超過400億元。

臨近全球經濟週期尾聲之際，國際投資者正相應調整投資策略和組合。其中，2018年在中國出現的一個顯著現象是，外資正大幅加倉中國商業地產。而這一趨勢已延續到2019年。

據世邦魏理仕最新統計，在海外資本的推動下，2018年中國商業地產大宗投資交易金額超過2600億元，創下歷史記錄的同時較2017年增長10%。外資在國內大宗商業地產的投資總額超過850億元，同比大幅增長68%。

2019年一季度，國內大宗物業投資繼續活躍，交易金額超過人民幣530億元，其中外資占比進一步大幅提升至50%，為2016年以來單季最高。寫字樓大宗交易金額亦超過250億元。

“因為資料都是以季度為單位進行統計，所以，5月份最新資料還沒有出來。但從過去交易來看，2018年之前，外資投資占北京商業地產投資總量只有5%-10%。2018年，外資投資首次在北京商業地產市場上占比27%。外資在中關村、麗澤地區的投資甚至高達80多個億，占北京商業地產全年投資的47%。外資加倉中國商業地產市場在2018年是集中爆發，因為可匹配資金較多，預計未來外資資金湧入國內商業地產市場會創新高。”世邦魏理仕中國區總裁李淩對21世紀經濟報導記者表示。

外資捲土重來

“臨近全球經濟週期尾聲，投資者將更著重關注房地產所具備的分散投資風險，規避市場短期波動，以及產生穩定收入的屬性。近期，國外保險、退休基金、主權財富基金、開發商等長期投資者通過投資地產私募基金或者直投的方式紛紛加快了在國內收購物業的步伐，證實全球資本視增配中國商業地產為長期戰略而非一時熱點。”李淩表示。

他認為，全球經濟是存在週期性的，全球經濟增長正在放緩。而中國經濟與全球經濟週期呈現低相關性，並將在此輪全球經濟景氣週期臨近尾聲之際保持中高速增長，使得中國商業地產成為全球資產配置重要拼圖。

顯然，投資者對中國商業地產的信心首先源自於中國經濟增長的中長期韌性。世邦魏理仕預測，2018至2027年間，中國經濟增長中樞位於5.3%，在全球主要經濟體中高居第二。城鎮化、消費升級以及由此推動的產業升級在維持中國經濟中高速增長的同時，釋放出大量的商業地產需求。世邦魏理仕此前調查顯示，2019年中國首次超越日本和澳大利亞成為亞太地區跨境地產投資的首選目的地；其中，上海首次名列投資目標城市的榜首。

2019年以來，外資的身影頻頻活躍在中國商業地產大宗交易市場上。資料顯示，截至2019年4月底，黑石、凱德、基匯等外資機構，在中國內地的大宗房產交易累計金額已超過400億元。2019年4月，瑞士合眾集團（Partners Group）與中東家族財富基金（The Family Office Co．）等財團聯手以13.4億美元（約合人民幣90.2億元）收購中關村鼎好大廈大部分股權，成為迄今為止北京最大體量的商業地產外資收購專案。

戴德梁行中國資本市場副董事總經理劉兵認為，從外資自身的角度來看，現階段大規模進入國內商業地產市場，除了對市場動態變化反應迅速，同時也是對中國經濟未來發展態勢的看好。中國具有高速的經濟增長、穩定的政治環境、愈發開放的政策等多種優勢。因此之前在日韓超配的外資機構已逐漸主動將中國的重要性提升。

中資力量或爆發前夜

“今年投資者對國內寫字樓和房產債等週期性低風險資產的偏好創下4年新高，而倉儲物流、購物中心、另類資產等結構性板塊亦迎來穿越週期的投資機遇。”李淩表示，在上述諸多標的物中，寫字樓作為週期性類型的投資，因其易於管理、現金流穩定、交易流動性強等特點，即使在臨近週期尾聲、風險趨避的趨勢下受到眾多投資者的青睞。2019年第一季度，寫字樓大宗投資交易超過250億元，金額占商業地產投資總額的47%，較去年同期大幅提升21個百分點。

有趣的是，這邊外資在商業地產大宗交易中活躍，另一邊中資正取代外資成為寫字樓租賃市場的主要力量。世邦魏理仕調研報告指出，中資企業在北京甲級寫字樓的租賃面積占比從2016年的35%上升至2019年的59%，從而取代外資企業成為甲級寫字樓市場的主導力量。中資企業比例在央企總部集中的北京金融街和東二環等商務區提升尤其明顯。中資企業對望京、奧體等非核心商務區也表現出比外資企業更高的接受度。中資企業的壯大得益于大面積租戶群體的迅速成熟，其中，中資企業5000平方米以上的租戶中，金融和能源兩大行業是主力行業，合計租賃面積占51%。

早在2016年，據仲量聯行對北京金融街甲級辦公樓的調查顯示，2016年金融街的“高價”租金迫使一些外資公司遷址，此類企業占比較一年前減少了25%。

不過，在當時，大宗交易市場上活躍的力量卻是中資。2017年年初，戴德梁行資料顯示，從市場成交方面來看，內資企業是當時的成交主力，年度成交總量占總成交面積的81.3%。主要成交行業仍然以金融業、高科技業和專業服務業為主，占比分別達到40.2%、22.6%和14.9%。

為什麼外資“有機可乘”？ “2018年對中國來說是去杠杆，但對全球來講，並沒有出現特別明顯的去杠杆過程。當時，外資較為充裕。另外，在銀保監會合並之後，國內大型保險機構和銀行的管理層面出現調整，在這一調整過程中，國內的投資方向和投資政策也相應地進行調整，這也是這一年多來中資投機買賣不活躍的原因。”劉兵說。

“外資投資並不兇猛，只是之前沒買太多，2018年以來買得比較多。與此同時，中國政府也在加速金融開放。”李淩說。

　北京等熱點地區二手房市場降溫

　　5月以來，北京等熱點城市二手房成交量網簽資料滑坡。2019年5月，北京地區二手房住宅簽約13764套，環比下降4.7%，同比下降24%。二手房成交均價62641元/平方米，環比上漲1.9%，同比持平。春節過後，樓市出現過一波小陽春，二手房價格普遍上漲，導致觀望情緒濃厚；以限競房為代表的新建住宅供應井噴，分流了部分二手房購買需求。值得注意的是，今年以來，土地市場持續升溫，多地出現大額土地轉讓。

　　二手房網簽量下滑

　　中原地產研究中心統計資料顯示，2019年前4月，多地房地產調控出現一定程度鬆綁，信貸政策有所寬鬆，二手房交易出現“量價齊升”局面。進入5月，北京等熱點城市二手房市場降溫。5月，北京地區二手房住宅簽約13764套，環比下降4.7%，同比下降24%，二手房網簽資料滑坡明顯。

　　貝殼研究院資料顯示，5月北京二手房市場成交量環比下降。5月，北京鏈家二手房成交環比下滑約8%。在成交下降的背景下，教育資源一枝獨秀的西城地區成交量環比增長近4%，且總價千萬以上改善社區成交活躍。5月，北京二手房成交均價62641元/平方米，環比上漲1.9%，同比持平。

　　對於北京地區二手房成交量下降的原因，中原地產首席分析師張大偉認為，政策預期出現變化。4月以來，多地樓市調控再次收緊，北京地區國管公積金政策從嚴調控，導致購房者觀望情緒濃厚。同時，樓市小陽春過後，二手房價格普遍上漲較多，市場再次出現博弈。此外，以限競房為代表的新建住宅供應井噴，分流了部分二手房購買需求。

　　據瞭解，5月北京新房成交占比環比提升3%。5月末北京新房庫存達8.6萬套，去年同期為5.4萬套，主流新房為限競房，“剛需化”特徵明顯。

　　同時，多個一二線熱點城市二手房市場降溫。深圳規土委資料顯示，截至5月27日，全市二手房網簽量為6595套，相比4月份有所下降。根據深圳貝殼研究院監測資料，繼4月份降溫後，5月二手房成交量預計再降近兩成。上海市5月二手住宅預計成交量在2.3萬套左右，環比下降10%以上。

　　土地市場熱度不減

　　今年以來，土地市場持續升溫，多地出現大額土地轉讓。中原地產資料顯示，2019年前5月，全國50大城市合計賣地1.59萬億元，同比增長12.3%。其中，9個城市土地出讓金額超過500億元，30個城市土地出讓金額超過200億元。杭州、天津、武漢、蘇州、北京、重慶等地區土地出讓金額居前。

　　從土地拍賣方式看，多數地塊以限價房形式成交。6月3日，廣東江門拍出兩宗地。其中一塊位於樞紐新城今洲路南側、規劃梅江路東側，為城鎮住宅用地。地塊起拍總價為4.51億元，占地面積為2.85萬平方米，計容面積為8.56萬平方米，最終被美的以5.9億元競得，溢價率約為33%。另一宗地位於濱江新區萬錦路和鳳翔路交叉口西南側，為城鎮住宅、商務金融、旅館用地。起拍總價為4.12億元，占地面積約3.39萬平方米，計容面積約10.18萬平方米。地塊最終被保利以4.6億元競得，溢價率為11.7%。兩塊地均採用“限價+競配建+車位元”的方式拍賣。

　　值得注意的是，不少房企拿地積極，導致土地成交溢價率較高。以中國金茂為例，6月3日，汕頭市金平西區一宗純宅地，最終由廣州順茂房地產開發有限公司（金茂）以總價26.56億競得。該宗地塊位於汕頭金平西區金鳳半島偏南部，占地面積13.73萬平方米，建築面積為44.39萬平方米。成交樓面價約6237元/平方米，綜合樓面價約5983元/平方米，溢價率達82%。

　　截至目前，2019年以來，37家房企拿地規模超過百億元。資金面相對寬鬆，房企購置土地熱情升溫。其中，碧桂園、融創中國拿地金額超過600億元，萬科、新城控股(37.100, 0.10, 0.27%)拿地金額超過400億元，拿地規模居前。從拿地位置看，龍頭房企轉向一二線熱點城市拿地動作明顯。

　　張大偉指出，土地市場熱度持續復蘇，以蘇州、武漢、杭州為代表的二線城市土地市場升溫明顯。2019年以來，多地放鬆了土地市場限制，對土地限價、土地保證金、土地配套保障房等規定進行了放鬆。但土地市場如果過熱，不排除政策調控的可能性。

　　監管趨嚴

　　中原地產資料顯示，2019年5月，全國針對房地產的調控措施達41次；2019年前5個月，累計調控次數達205次。最近2個月，多地政策再次出現收緊，特別是海南、廣州、蘇州、合肥等地。

　　以蘇州為例，5月27日，蘇州市政府聯合住建局、發改委、自然資源局等部門，召集30余家地產商召開蘇州房地產行業座談會。會上透露，如蘇州樓市的幾大指標得不到控制，7月後調控會加碼。

　　諸葛找房資料研究中心分析師國仕英對中國證券報記者表示，此次座談會的目的是控制蘇州的房價漲幅。截至4月份，蘇州二手住宅掛牌均價累計上漲5.88%，已超過蘇州全年調控目標5%的界限。且土地市場熱度高。進入2019年，多宗高單價、高溢價率土地成交，“百億級”土拍頻現，多個板塊的“地王”紀錄被刷新。5月18日，住房和城鄉建設部對最近3個月價格指數累計漲幅較大的4個城市進行預警提示，其中就包括蘇州。

　　值得注意的是，近期不少房企融資報告中特別提及融資用途不用於購置土地。以恆大地產集團為例，恆大地產集團110億元公司債券發行申請獲深交所通過。募集資金擬用於償還到期或回售公司債券、支付公司債券利息。本次發行公司債券募集資金將按照募集說明書約定用途使用，不用於購置土地。業內人士指出，2019年以來，多數房企拿地激進，房企債券和ABS融資用途受到關注。未來不排除對用於拿地的大額融資從嚴監管。

受惠谷內需 內地商場生意佳

領展（00823）公布截至今年3月底止全年度業績，收益及物業收入淨額分別按年升0.1%及0.3%，至100.37億元和76.89億元；若撇除收購與出售等影響，兩者升7.2%及7.1%。每基金單位末期分派1.4055元，按年增9.57%，連同中期分派1.3062元，全年每基金單位分派上升8.56%至2.7117元。

行政總裁王國龍表示，在中美貿易戰陰霾下，中國刺激內需以推動經濟，反而有助旗下內地商場生意，並增加投資機會。主席聶雅倫稱，未來除在中港物色收購機會，未來會關注亞洲其他國家。領展昨日中午公布業績後，股價逆市升2.2%，收報95.85元。

領展近年大舉進軍內地，去年更宣布把內地資產佔比上限由12.5%增至20%，並於今年1月及3月斥資共約91.6億元人民幣在北京通洲及深圳購物業，令持有的內地資產達5項，資產佔比為13.2%。

港物業收益跌 有加租空間

期內，內地收益及物業收入淨額分別為10.26億元與8.07億元，按年增加16.1%及18%，若撇除收購影響、以相同基準計算，仍分別升7.6%和9.4%，當中主要受惠於零售及辦公室續租租金率提升30.2%及23.8%。王國龍指出，中美貿易摩擦持續發酵，影響內地銀根，開始見到內地投資者或開發商在再融資上出現困難，「市場上見多咗（出售）投資項目」。此外，市場雖擔心貿易戰，但對領展的影響不明顯。

香港方面，隨着領展陸續出售資產，包括期內以約120億元打包出售12項物業，令香港物業收益下跌1.4%，至90.11億元。若撇除相關影響，收益則升7.2%，其中零售租金漲7.1%，停車場租金增9.4%，期內續租租金調整率提升22.5%。王國龍坦言，期內旗下租戶營業額勝過同業，假設趨勢持續，租金將有調整空間。此外，領展商場主要售賣與民生相關的必需品，故較少受近期本港零售市道下滑影響，目前亦沒有出售資產的計劃。

至於領展夥拍南豐合作發展的觀塘海濱匯，於5月取得入伙紙，租戶將在年內陸續進駐，王國龍稱，逾半零售及辦公樓面已獲承租，招租會因應市況推展，「唔好太急，唔想去唔到理想租金。」此外，目前已翻新將軍澳、慈雲山及南昌的4個項目，預計明年初完成，另有24個項目料分別於明年2023年完成翻新，總投資額逾12億元。

擬回購6000萬基金單位

領展亦公布「2025願景」，力求資產組合價值每年均有高個位數的複合增長率及每基金單位分派持續增加。

此外，領展將續以回購抵消早前出售資產造成的基金單位分派損失，未來在市場條件允許下，回購約6000萬個基金單位。去年度領展回購4210萬個基金單位，總成本為32億元。

摩通指領展分派符預期，隨着有新收購、新項目落成及已有物業的自然增長，續給予「增持」評級，料未來兩年的每基金單位分派維持8.5%至9.5%增長。

傳統上車屋苑樓價連月爆升，並相繼逼近或重返高位，部分購買力轉流向二線屋苑，亦推高該等屋苑造價。其中青衣翠怡花園有兩房戶呎價衝破1.8萬元關，較半個多月前同類單位漲價約1.8%。沙田全輝中心更有細戶以510萬元易手，對比樓上單位短短4個月賣貴約18.1%。

利嘉閣地產首席聯席市務董事彭錦添表示，翠怡花園11座高層G室，實用面積368方呎，兩房間隔，外望海景，新近以665萬元沽出，樓價創該屋苑同類兩房單位新高外，呎價18071元，更刷新全屋苑呎價紀錄。原業主2001年聯名以100萬元入市，約18年賬面獲利565萬元，升值約5.7倍。

全輝原圖則一房510萬沽

根據資料，翠怡花園同類兩房單位，上月中高位衝上653萬元，為9座高層F室，實用面積368方呎，呎價17745元創下當時該屋苑新高，反映相隔半個多月時間，同類貨已漲價約1.8%。

另外，美聯物業高級分區營業經理陸學恩指出，全輝中心B座中層8室，實用面積287方呎，原圖則一房改開放式間隔，原業主一個月前以510萬元放售，最後企硬於近日以510萬元沽出，呎價17770元，而樓上高兩層同室，今年2月僅賣432萬元，今次樓下同類貨只相隔4個月卻賣貴78萬元（約18.1%）。原業主1999年以100萬元入市，賬面賺410萬元（4.1倍）。

東濤苑2房680萬 富榮花園首破800萬

中美貿易戰升溫，觀望氣氛濃，綠表市場進入價升量跌局面，5月份交投量按月少4成。惟市場續錄高價成交，筲箕灣東濤苑2房以680萬元沽，同等樓價足以購入私樓，另大角咀富榮花園樓價首破800萬元。

根據房委會紀錄顯示，5月份公屋及居屋第二市場，暫錄170宗成交，屬去年10月份後，近7個月最少，亦較4月份298宗，按月少4成。

第二市場可按95% 利入市

不過，由於第二市場買家按揭貸款，最高可達樓價的95%，買家不需要擔心首期問題，支持買家高追第二市場物業，形成價升量跌的局面。其中筲箕灣東濤苑C座低層6室，實用面積522平方呎，於5月份以680萬元（未補地價）沽出，呎價13,027元。原業主2008年以187.8萬元購入單位，持貨11年，帳面獲利492.2萬元，升值2.6倍。

是次東濤苑2房綠表樓價，較目前全港呎價最貴居屋，即大角咀富榮花園呎價13,843元，屬於2房間隔，樓價670萬元更貴，再加上面積522呎大2房單位，屬於居屋中十分罕有，故是次成交，有機會是全港最貴2房綠表單位。

新居屋開賣 料礙居二購買力

而相同樓價，足以購入私樓，如將軍澳新都城面積360多呎的2房戶。不過，購入東濤苑可承造95%按揭，首期最低只需34萬元，如購入私樓，6成按揭計，同樣樓價，首期要逾270萬元。

代理透露，目前東濤苑有3個綠表2房戶放盤，其一個全海景單位，叫價達780萬元。而此類2房單位，買家以上車為目標的白居二買家為主。

另外，大角咀富榮花園綠表樓價，亦首破800萬元關口。

市場指出，屋苑富榮花園6座低層D室，實用面積592平方呎，以812萬元（未補地價）沽出，呎價13,716元，成交價創屋苑新高，原業主2014年以439萬元購入單位，持貨5年沽樓，帳面升值373萬元，升幅85%。

新居屋接受申請凍結購買力，料6月份第二市場成交量將進一步下跌，樓價水平方面，由於私樓樓價暫未見回軟，料續支持綠表物業樓價，仍於高位徘徊。

萊坊表示，獲委託標售葵涌葵秀路17至21號兩業工業大廈全幢，截標時間為2019年7月23日（星期二）正午12時正。

該物業為一幢11層高的工業大廈，其地盤面積約5,700平方呎，被列為丙類地盤，位處葵涌區的葵秀路，葵發路以及葵榮路之交界。據悉，目前總樓面約5.7萬平方呎，市值約4億元，呎價約7,000餘元，新買家可申請進行活化改裝。另外，按最高地積比約11.4倍計，可重建成6.5萬平方呎工廈或商廈。

另外，中原（工商舖）工商部分區營業董事何芳表示，由宏安地產夥拍資深投資者羅珠雄發展的荃灣安泰國際中心一籃子單位，早前推出首批14個單位拆售，至今共累沽10個單位，當中8個單位連租約形式購入，買家多為同區投資客。業主按原價加推第二批單位，呎價由4,082元起，入場費由約600萬元起。

藝人麥長青 600萬入市荃灣工廈

何氏續稱，藝人麥長青斥資約600萬元購入單位，該單位為中層04室，面積約1,400平方呎，呎價約4,294元。

禹洲地產（1628）主席林龍安昨於股東會後表示，內地房地產行業大起大落的時代已經過去，未來會穩定發展。他樂觀指出，今年670億元（人民幣，下同）銷售目標一定可完成，半年業績會上有望作出調升，對未來達到千億元銷售額充滿信心。

林龍安透露，公司頗為關注粵港澳大灣區的房地產市場，重點依舊放在內地市場。雖然目前中美貿易戰波及各行各業，但以內地目前經濟總量來看能夠應付，且房地產行業的定位早已訂立，相信未來將繼續穩健有序發展。

重點仍放內地 續伺機併購

一季度內地樓市較淡，林龍安指在此期間已根據公司財務狀況，取得不少優質土地，其中約八成土地儲備處在一、二線城市，未來會繼續把握時機，與同業合作併購，亦會與大股東華僑城亞洲緊密配合發展。

此外，他稱也會持續關注本港樓市整體的發展和走勢，若有較高性價比的地皮則會投標，但不強求拿高價地。此前，禹洲地產曾買下中環中心58樓，林龍安稱一半作辦公用途，另一半則考慮出售。

富力上月合約銷售增18%

另一邊，富力地產（2777）公佈5月合約銷售總金額共105.1億元，銷售面積達92.7萬平方米，分別按月上升18%及30% ，按年則持平及上升12%。公司今年首5個月合約銷售金額442.3億元，按年升2%，銷售面積大約379.4萬平方米，按年升10%。