位於台中車站北側的干城重劃區，豎立著1棟廢棄商場大樓，大門深鎖，被垃圾雜物包圍，誰能想到它曾是「中台最貴金店舖」。20多年前開賣時，正值房地產大好時期，5坪商舖總價千萬元，投資人捧現金搶進，狂吸21億元完銷，豈料剛完工開發商就跑路，逾500名所有權人只拿到廢紙般的權狀，畢生心血泡湯，「有些人等不到就離世了，連進都沒有進去過。」

「干城第一廣場商業大樓」地下3層樓、地上9層樓的建築物，完工於1996年，當年正處房地產蓬勃發展時期，一開賣馬上就吸引許多在地人瘋狂搶購。據開發資料及在地老居民口述，「干城廣場」土地是由當時台灣省議員施松輝（歿）牽線，由來自彰化溪湖鎮祥和建設公司開發興建，基地面積483坪，建物面積約4099坪，總共有594攤位，外觀還是由101大樓建築師李祖原所設計，現今外牆上還掛有電子大螢幕，是當年前衛新潮的大樓之一。

一開賣狂銷21億元
商場規劃誘人、車站前地點看似也不錯，於是許多人投入千萬心血，想要一圓老闆夢，但是沒想到，開發商卻財務槓桿失衡，又碰到台中商銀掏空案，導致無法如期放款、資金周轉失靈跟著跳票，留下無辜捧現金搶攤位的買家。所有權人之一、70歲的張木龍說，「當時1樓商場1個5坪的攤位，每坪單價200萬元，總價就高達1000萬元，現金付款、一毛都沒借。」他形容：「因為商場規劃有產權，又是新重劃區，所以一開賣就盛況空前，狂銷21億元，最後建商還封盤保留2層樓不賣，很多都是在地市場攤販購入，只能捶心肝。」

該大樓建物23年前開賣，依當年購入行情與現在比較，黃金店舖每坪最高200萬元、等同現在七期土地成交價格，也寫下台中最貴商用不動產一頁傳奇。不過，當建物完工、過戶給買家後，開發商卻跑路，土地、建物都遭銀行質押，共同持有者500多位，一人一張嘴，導致商場經營無法步上正軌，權狀猶如壁紙。張木龍感嘆：「中區正繁榮，很多人都捧著現金來買，有些人等不到就離世了，換來的是什麼，什麼都沒有，連進都沒有進去過。」

資產收購僅剩1成價
約2006年間，部分買家成立了寶蓮資產管理公司，想以不動產證券化模式進行市價收購，但萬萬想不到，經歷20多個寒暑，房地產不如當年盛況，原始成本價最高每坪達200萬元，如今市值只剩1∼2成；另一部分攤商則自行成立自救會，想要跟資產管理公司抗衡，意圖拉高收購價。於是10多年間，2大不同意見開始互相質疑、互揭瘡疤，並經歷上百次法院訴訟，成為地方法院的著名案件，最大的癥結是對於收購價、收購方式都有著巨大歧異，直到近年才稍稍有了轉機。
記者循線找到寶蓮資產管理公司負責人龔家澍，他說：「該大樓原始承銷價為21億元，10多年前委請鑑定公司鑑定總價約為2億餘元，所以才以1成來換取股票，共約300餘位所有權人加入，其餘的有人失聯、有的人想要爭取更好的收購方式，『人性』也使得整件事情一直卡在這。」

目前在走都更程序
他感嘆，「這棟樓無法營業，維修的成本可能不如打掉重蓋更有效益，本來以為3∼5年就能達成整合目標，一拖就是10多年，500多個攤位要達到百分之百共識太困難。」他強調，商場愈擺愈爛，還因颱風引發公安疑慮，所以愈來愈多人願意加入公司，目前共握有逾8成的產權比例，正在走都更程序。

台中都發局都更科股長王先生表示，該案朝向「私辦都更」方式進行，同意比例已過法規門檻，目前進行第1階段事業計劃書審查，接下來就是權利變換。但是他強調：「都更的進度快慢取決於都更實施者及所有權人，因為仍有許多細節未達共識，進度仍較為緩慢，對於民間的整合，市府插手能做的很有限。」

干城重劃區死寂30年 商場建商進駐盼解凍

台中10多年來重劃區發展如火如荼，西南屯7期、8期及12期等地，幾乎都已開發完成；唯獨台中車站旁的干城重劃區，當年炒高的地價碰到都心轉移、景氣轉換，無人想要進駐低效益發展區域，近30年如一日，直到近5年才有秀泰商場進駐、麗寶機構卡位買地，重拾房市目光。

有巢氏房屋東區樂業加盟店專案經理曾志成說：「干城開發時機點正好適逢台中車站沒落、都市重心轉移，不僅地點不吸引人，加上地價過高，所以以前標售都沒人要，況且台中其他可選擇腹地太多，相對無吸引力。」
當地最近1筆指標土地交易是5年前，台開集團出售2塊、1648坪土地，由名軒開發取得，基地位於公園東路、南京3街口，現場已開工，將伺機進場推案；若以當地最大中古社區「東京市」估算，當地新屋房價大約2字頭，是台中少數低價首購生活圈。

將開發逾600戶新屋
同為麗寶集團旗下的鵬程建設，也看好發展潛力，購地布局公園東路、自由2街口，土地面積933坪，目前也已動工，再加上東區練武段社會住宅，開發千坪基地。
總計起來，未來3年內約有超過600戶新屋量能，且南山人壽新商場案，也都已開幕，是否就此讓死寂的干城重劃區一舉重生，都讓在地居民頗為期待。

知名租屋代管公司「永勝租屋經理」欠租連環爆，房東真的好無奈！台北市、新北市、桃園市及高雄市共四都委託「永勝租屋經理」媒合執行包租代管政策，未料，除了桃園以外，其他三都皆發生拖延或欠租情形，高雄尤其嚴重，170媒合案中，就有110起糾紛，至今全台累積141件。房仲業者分析，永勝同時吃下四都業務，開發案件太多，導致短期資金困難。

業者表示已解決問題
對此，「永勝租屋經理」社會住宅專案負責人陳薇羽坦言，公司案件量太大，短期資金卡住；再加上，業務員流動快速，沒做好交接，導致總部撥款困難延宕。公司現已解決資金問題，並繳清欠租，交接資料也重新整理好，目前沒有問題，近期會向雙北市爭取復權來開發新案。

為了解決空屋、降低租屋糾紛，內政部推出包租代管政策，由地方政府委託業者作為租客與房東的平台。每個月房客付租給業者，業者收到租金後，再加上政府補貼，1次匯給房東；若租金或補貼沒到位，業者須先行墊付。對於房東而言，可由政府篩選租客，且3年內租金穩定；對於租客而言，則能降低租金成本，也避免租屋採雷。

永勝租屋承攬台北市、新北市、桃園市及高雄市四都業務，不料屢傳拖欠房租，房東慘淪「受災戶」；去年起，台北市、新北市及高雄市陸續接獲房東投訴，據上述都發局統計，台北市累計有15起、新北市累計有16起，高雄狀況最慘烈多達110起。

新北不續約北市跟進
高雄市都發局處住宅發展處翁浩建表示，高雄委託兆基、永勝2業者辦理包租代管，至今媒合案量498件；其中，永勝媒合170件，去年起零星收到房東投訴拖欠款，平均每個月2∼3件；當時認為只是個案事件，每次向永勝反映後，問題就能迅速解決。但「今年3月狀況滿糟糕的」，翁浩建說，高市府突然收到爆量投訴，這才發現苗頭不對，便找業者來開會討論，同時市府也考慮解約。事後，業者於4月承諾改善，並提出財務計畫，拖欠費也全部撥款，因此決定再給業者1次機會。

高雄雖然願給機會，但雙北市不領情。新北去年10月就直接要求永勝停止新媒合，台北市也於今年4月底跟進。新北市城鄉局說，永勝原本有50件媒合案，租約到期後就協調21世紀及兆基接手。

桃園市住宅發展處服務科長陳宣宇表示，在桃園，永勝雖沒發生欠租，但因內政部營建署特別來文示警，所以去年底合約到期後，不再展延合約。永勝是唯一未獲得展延的廠商。

內政部營建署則表示，針對下半年將推出「包租代管」的第2期計畫進行檢討，未來新合約將納入「履約保證機制」，並載明業者欠租的相關罰則，藉此避免同樣情況再度發生。

除了拖欠房租，永勝去年還爆出欠薪糾紛，公司問題連環爆，就連營建署都擔心體質有問題。對此，陳薇羽證實確實有發生這類事情，但並非財務問題，而是離職人員薪資處理不當，事發後都已經協調完成，並補回薪資。

被封為「全台最醜」的星巴克南港三重門市，上周二悄悄熄燈，房東本周火速將物件上網招租，整棟3層樓共74坪，每月租金要價36萬元，房東代理人表示，「星巴克就是租這個價格」，還強調物件「已有大型連鎖藥妝店來詢問」，相當火熱；但專家表示，南港經貿園區周邊單坪租金最高2500元，這間轉角店面卻要4864元，「超過行情1倍以上，完全是天價！」

單坪租金翻倍漲
根據《蘋果》日前報導，位於松江路名屋體育用品，56坪店面租金36萬元；大安區光復南路港式飲茶餐廳華嫂冰室，40坪店面22萬元；松山區東興路的小南門旗艦店舊址，3層樓共115坪，月租29萬元。南港轉角店開出月租36萬元，「真的是在地天價ㄟ！」台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰驚呼。

陳炳辰指出，南港經貿園區周邊店租行情每坪單價1500∼2500元，這間轉角店面折算每坪單價4864元，超過行情1倍以上！附近房仲也表示，周邊1樓店面門面小、室內狹長，坪數約15坪，月租金8∼10萬元。對照以往36萬元價格，真的是天價行情。

已有藥妝店洽談
《蘋果》記者查閱地政資料揭露，該分店建物是在1950年首次登記，原是「土造1層樓民房」；換言之，僅1樓合法產權，2樓以上都是列管緩拆的既存違建；且此處位在「住3特」2樓以上不得做餐飲使用。當記者偽裝租客去電沈先生。沈先生表明，「以前星巴克差不多也是這個價格，沒有漲過啦，含稅36萬元」，目前已有大型連鎖藥妝店來談，至於是哪間藥妝店，沈先生不願透露。

再進一步詢問，關於2樓以上不能做餐廳的部分。沈先生指，這區塊整排房屋，早年皆是1層樓泥造磚房，所有權狀登記都是「1層樓土造厝」；後為拓寬南港路，政府徵收部分民宅，對違建「睜一眼閉一眼」，沈最後說，「基本上做餐廳應該都不是問題啦！」

近年大型連鎖藥妝店布局積極，以松本清為例，上月底就主動加碼6成，租金自36萬元提高至60萬元擠下松江路體育用品老店，顯示驚人付租能力。不過房仲認為，此區住宅密度低，僅南軟上班族，假日並無人潮，「等著看藥妝店哪來消費群！」

美中貿易戰帶動台商回流置產。根據商仲業者統計，今年前四個月全國商用不動產與土地累積交易額近一千兩百億元，較去年同期大增逾七成；其中工業土地受惠台商陸續回流投資，前四月交易額一二八億元、年增一六一％。

根據CBRE（世邦魏理仕）統計，今年前四月全國商用不動產與土地累積成交額達一一九九億元，包含工業地、廠房與廠辦等在內的工業地產成長強勁，前四月累積成交二八一億元、年增二十五％，占全國交易比重逾二十三％。

世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒指出，前兩年台灣商用不動產處於低迷狀態，但美中貿易戰開打後，去年下半年出現曙光，工業地產交易熱絡，買家除傳統電子業外，還有物流、石化、機械設備等製造業，且台灣利率處於相對低檔，短期內工業地產在台商回流需求帶動下，可望有一波榮景。

去年已有一波台商先回台買地設廠，光是廠房、廠辦等兩類型工業地產交易總額就達五八五億元，再加計工業地交易總額二○三億元，去年三大類工業地產成交額達七八八億元，佔去年整體商用不動產與土地交易總額的三十一．五七％。

世邦魏理仕建議，政府若能透過租稅優惠促進產業升級，持續吸引台商返鄉投資，並在相關政策配合下，於北中南各地發展智慧製造產業聚落，絕對可為國內工業地產市場帶來新氣象。

滿足回流台商 台糖加碼7倍釋地

台商回流加速，上週審查投資金額已突破三三○○億元，為讓台商可安心投資不缺地，台糖先前已盤點出二七七．六六公頃土地，但在經濟部工業局「盼多一點選擇性」要求下，台糖上週緊急再清點，除了高雄市以外，又新增七處，合計提供十三處土地、可達二○五一．五九公頃，是先前面積的七倍。

合計13處土地、可達2051.59公頃 只租不售
台糖指出，配合工業局盤點台商回流用地，彰化、雲林、嘉義、台南、高雄等五縣市先前已各盤點出至少一處、共提供二七七．六六公頃，讓工業局可篩選適合的新產業園區用地；因工業局認為數量太少、無從選起，台糖又重新盤點可供土地面積。

根據台糖盤點內容，彰化增加到四處、五八六．五九公頃，雲林提供三處、六○○．八三公頃，嘉義兩處、二八○．○五公頃，台南三處、五四四．三三公頃，僅高雄市未新增，維持一處、三十九．七九公頃；合計提供十三處大而完整的土地，最新釋出面積為先前的七倍，高達二○五一．五九公頃。

台糖：優良農地絕不釋出
台糖表示，這些土地是否適合開發，全交由工業局勘選，一旦雀屏中選，這些土地大多是未有水電基礎建設的生地，雙方還要合作開發、整合，但台糖僅供土地，並採只租不售模式。

台糖強調，釋出的土地多為農地、部分是造林地，優良農地絕對不會釋出；台糖也分析，彰化到雲林區間，因無大型港口，交通優勢不如其他地區，恐會較乏人問津。

雖然整體房市回溫，不過新北市的百坪豪宅市場卻持續萎縮。據台灣房屋統計，新北市去年僅444件百坪豪宅交易，為連續第二年衰退，且今年來百坪豪宅每坪35.5萬、平均總價4,225萬元，均為近年最低水位，反應出新北市大坪數、高總價產品去化速度趨牛步化的現象。

台灣屋智庫發言人張旭嵐指出，面積百坪以上的住宅，在區域中屬高門檻產品，過去景氣大好的2014、2015年建商大推大坪數預售產品，不少在完工後去化速度緩慢，自用的成屋市場亦以40坪以下的住宅為主流，不少大坪數屋主只能以降價吸引目光，或賠售換成交。

統計顯示，2016年時新北市共有537件百坪住宅交易，此後每年以5％~10％的幅度萎縮，而平均成交單價、總價也都有明顯的衰退。

值得注意的是，以百坪豪宅的交易熱區來觀察，林口每年都有超過百件的百坪住宅交易，連年居新北市各行政區之首，整體占了新北市四分之一強，堪稱大台北地區最大的交易集散地，遠超過新莊、板橋、新店等新北市「蛋黃區」。

林口百坪住宅平均單價不到3字頭，相較於板橋的5字頭、新店4字頭相對低的總價，吸引不少具地緣關係的中小企業主、高資產買方進場。台灣房屋林口A9特許加盟店店東周起帆分析，林口房價基期低，又有包括康橋、伯大尼和美國學校等三所國際學校，過去不少建商在重劃區推案時均規畫大坪數產品，尤其在2016年有不少新案交屋，成為近年的百坪宅交易高點，不過近年也因為房價下修、賣壓重，如「國家一號院」等大坪數社區都陸續有賠售交易。

租賃專法上路即將屆滿1周年，近一年來全國包租代管產業快速發展，已成為不動產市場的新藍海！在業界催生下，「中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會（簡稱租賃住宅全聯會）」4日在台中舉辦成立大會，由台中市租賃住宅公會第一屆理事長鄭俊杰，接任全聯會第一屆理事長。

鄭俊杰指出，2019年可說是包租代管產業元年。在租賃專法上路後，預估至今年7月全台將有11個縣市（含六都）加入全聯會；不僅如此，全國加入包租代管業許可的業者多達641家，完成登記領照的業者有267家、加入公會的有343家；另已取得租賃管理人員證照或報名證照班的、合計超過8,300人。

鄭俊杰進一步指出，全台租屋人口已逼近300萬人，而租賃產業不僅提供包租代管、代租等服務，還有其他周邊收益，在租賃專法上路帶動下，租賃產業商機龐大；尤其是委託開辦的租賃管理人員證照班場場爆滿，不少房仲從業人員有意兼職或轉職做租賃管理人員，租賃產業已成為熱門產業。

值得一提的是，租賃住宅服務業也設有營業保證基金管理委員會，保護出租方及承租方的權益，保證金每家業者繳交15萬元。營保基金管委會首屆主委、高雄市租賃住宅公會第一屆理事長林培生指出，目前入會業者有343家，保證金規模已破5,000萬元。

林培生指出，租賃專法訂有落日條款，實施2年內原先從事租賃服務業者可緩繳保證金，期限到2020年6月，預料明年下半年將掀起一波入會高峰潮。為讓租屋民眾區別已加入全聯會且受營保基金保護的租賃業者，未來將製作認證標章，方便市場辨識，健全產業發展。

包租代管夯 租賃住宅全聯會成軍

租賃專法上路即將屆滿1周年，近一年來全國包租代管產業快速發展，已成為不動產市場的新藍海！在業界催生下，「中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會（簡稱租賃住宅全聯會）」4日在台中舉辦成立大會，由台中市租賃住宅公會第一屆理事長鄭俊杰，接任全聯會第一屆理事長。

鄭俊杰指出，2019年可說是包租代管產業元年。在租賃專法上路後，預估至今年7月全台將有11個縣市（含六都）加入全聯會；不僅如此，全國加入包租代管業許可的業者多達641家，完成登記領照的業者有267家、加入公會的有343家；另已取得租賃管理人員證照或報名證照班的、合計超過8,300人。

鄭俊杰進一步指出，全台租屋人口已逼近300萬人，而租賃產業不僅提供包租代管、代租等服務，還有其他周邊收益，在租賃專法上路帶動下，租賃產業商機龐大；尤其是委託開辦的租賃管理人員證照班場場爆滿，不少房仲從業人員有意兼職或轉職做租賃管理人員，租賃產業已成為熱門產業。

值得一提的是，租賃住宅服務業也設有營業保證基金管理委員會，保護出租方及承租方的權益，保證金每家業者繳交15萬元。營保基金管委會首屆主委、高雄市租賃住宅公會第一屆理事長林培生指出，目前入會業者有343家，保證金規模已破5,000萬元。

林培生指出，租賃專法訂有落日條款，實施2年內原先從事租賃服務業者可緩繳保證金，期限到2020年6月，預料明年下半年將掀起一波入會高峰潮。為讓租屋民眾區別已加入全聯會且受營保基金保護的租賃業者，未來將製作認證標章，方便市場辨識，健全產業發展。

淡水房市在輕軌題材帶動下，近來復甦契機明朗，指標大型行庫對於國內不動產市場的內部最新評析報告指出，輕軌題材助揚交易量的效應已在3月發酵，淡水在3月的房市成交量已居新北市各行政區的成交量之冠，買氣已明顯增溫。

指標大行根據全國主要都會區的建物買賣移轉棟數變化指出，全台灣的確呈現「南熱於北」的態勢，若以今年首季和去年同期的比較，台北市成交量衰退12％、新北市成長1.41％、新竹縣市也衰退20.9％，但高雄市則勁揚15.88％，在全國各區域成交量也最為亮眼，應與南台灣房價遠低於北部地區有關。

儘管如此，北部仍看得到有些地區房市正在復甦的契機。除了前述的淡水，大型行庫觀察3、4月的購屋旺季指出，根據向主要建商了解的最新市況，不少地區新建案看屋的來人量與成交量均同步上揚，尤以北市的北投、新北市三重、板橋江翠北側重劃區、桃園龜山、A7重劃區、中壢的內壢地區等地，市況回升幅度相對顯著。

行庫主管指出，北部各區長期賣壓最沉重的就是淡水區，例如，去年第二季內政部就統計新北市以淡水區新建待售的餘屋戶數最多，但近來已有改善，主要是去年底淡海輕軌綠山線通車，且淡江大橋第八度招標後完成發包，使得購屋者對於淡海新市鎮聯外交通及北部濱海公路系統的改善有樂觀預期，進場買房意願大幅提升。

行庫主管分析，雙北捷運沿線各行政區，淡水區的房價原本就相對親民，去年底開始淡海新市鎮房市已漸脫離谷底，現在以中小坪數為推案主流，吸引雙北退休、年輕首購族群置產。

對於未來房市的觀察，大型行庫主管指出，專業投資者的信心明顯高於一般民眾，其中，台灣CCIM不動產投資協會日前發布最新商用不動產投資信心指數就顯示，專業投資人最看好土地開發，例如今年首季的投資信心持續上升，總平均指數為102.89，較去年第四季的101.83，再上升1.06，顯示開發商對未來房市信心轉強。

不動產市場掀6月標售潮，包括京華城、北市衡陽路、秋羽林口廠、宜蘭、台南、新竹等多筆土地、辦公、廠房都將在6月標售，總金額逾500億元。

商仲業者表示，這是近年不動產標售市場少見盛況，主要是不少企業、大戶擔心7月以後，隨總統大選熱度升高，買方會選擇觀望，紛紛加快釋出手上存貨，六月標售因此出現爆量。

6月率先登場的標售案，為位於新竹東美路的東美大樓，預計6月12日標售，底價未公開。

接下來是北市衡陽路舊商辦大樓，基地278坪，底價約24.3億元，負責標售的戴德梁行表示，此土地為商四用地，法定容積率就達800%，也符合危老條例及都更容積獎勵，目前已超過20組業者領標。

再來是秋羽林口廠，位於龜山區文化一路上，土地約3752坪，底價14.488億元。個案訴求有四種方案可提升容積率，包括都市型工業區更新立體化方案獎勵、申請危老、都更或林口特定區計畫案規模整體開發獎勵，預計6月18日開標。

6月底從26日至28日，三日內有四筆大型不動產標售案登場，26日台南地政局將標售平實、九份子重劃區等26標筆土地，土地面積達2萬6,875坪，標售總額104億元，此兩區為台南未來10年發展核心，市場預料會出現激烈搶地。

二度流標、原本傳出會在年底進行第三次標售的台北市京華城，提前至本月27日再次公開標售，先前兩次底價都是380億元，這次調降售價，底價未對外公開。市場推測可能有人考慮出手，加上想避開年底選舉干擾，因此趕在本月標售。

月底另兩筆標售案為益通光能南科廠房、以及宜蘭頭城土地烏石港商用土地，益通廠房位於29米寬的南科二路上，基地面積8135坪，廠房總面積1.3萬坪，屋齡不到5年，標售底價9.8億元，6月27日開標。

頭城烏石港土地為帶建照土地，共2,077坪，底價6.988億元，一坪約33.6萬元，預計28日開標。

淡水東來大廈原建物面積報核同意比率約76%，經新北市府、專業輔導團隊及更新會努力整合各住戶意見，公聽會後又增添一戶同意，迄4日簽署都更重建建物面積同意比率達98%。

新北市府自5月20日起辦理由淡水東來大廈都更事業計畫案公開展覽，並在6月3日舉辦公聽會，透過公開展覽及公聽會，讓住戶及相關權利人對公展規畫內容表達意見，作為後續審議參考。

新北淡水東來大廈海砂屋1988年完工，原有81戶，為地上7層、地下2層建築物，社區在2012年鑑定為海砂屋，現況鋼筋嚴重裸露、外牆剝落，危及居住安全，但原住戶意見分歧未達共識，無法直接申請建照辦理重建，故於107年12月28日由住戶自組更新會以都市更新程序辦理重建。

新北市城鄉局表示，市府推動都更三箭，首要任務協助民眾改善危險老舊居住環境，故後續本案將提送本市重大政策案件專案小組加速審議，讓住戶可及早入住安全舒適的家，達到雙贏目標。

新北市城鄉局並說，透過舉辦公辦公聽會聽取各方聲音凝聚共識，並蒐集住戶及相關權利人意見，彙整後提供都市更新審議會作為審議參考。

雖然整體房市回溫，不過新北市的百坪豪宅市場卻持續萎縮。據台灣房屋統計，新北市去年僅444件百坪豪宅交易，為連續第二年衰退，且今年來百坪豪宅每坪35.5萬、平均總價4,225萬元，均為近年最低水位，反應出新北市大坪數、高總價產品去化速度趨牛步化的現象。

台灣屋智庫發言人張旭嵐指出，面積百坪以上的住宅，在區域中屬高門檻產品，過去景氣大好的2014、2015年建商大推大坪數預售產品，不少在完工後去化速度緩慢，自用的成屋市場亦以40坪以下的住宅為主流，不少大坪數屋主只能以降價吸引目光，或賠售換成交。

統計顯示，2016年時新北市共有537件百坪住宅交易，此後每年以5％∼10％的幅度萎縮，而平均成交單價、總價也都有明顯的衰退。

值得注意的是，以百坪豪宅的交易熱區來觀察，林口每年都有超過百件的百坪住宅交易，連年居新北市各行政區之首，整體占了新北市四分之一強，堪稱大台北地區最大的交易集散地，遠超過新莊、板橋、新店等新北市「蛋黃區」。

林口百坪住宅平均單價不到3字頭，相較於板橋的5字頭、新店4字頭相對低的總價，吸引不少具地緣關係的中小企業主、高資產買方進場。台灣房屋林口A9特許加盟店店東周起帆分析，林口房價基期低，又有包括康橋、伯大尼和美國學校等三所國際學校，過去不少建商在重劃區推案時均規畫大坪數產品，尤其在2016年有不少新案交屋，成為近年的百坪宅交易高點，不過近年也因為房價下修、賣壓重，如「國家一號院」等大坪數社區都陸續有賠售交易。

　　6月4日，中國金茂（00817.HK）發布5月份銷售簡報。2019年5月，集團共取得簽約銷售金額133.39億元，簽約銷售建築面積約55.36萬平方米。

　　2019年前5月，集團累計取得簽約銷售金額共544.6億元。其中包含長沙梅溪湖國際新城項目、南京青龍山國際生態新城項目及寧波生命科學城項目的成交銷售金額。累計簽約銷售建築面積約257.24萬平方米。

　　此外，公告顯示，截至2019年5月31日，集團已取得已認購未簽約物業銷售金額51.05億元。

　　6月4日，戴德梁行（紐交所代碼：CWK）對外稱，公司日前與通州投資促進局簽署了戰略合作協議。戴德梁行大中華區副總裁王盛表示，公司一直積極投身北京城市副中心建設工作，包括為城市副中心的新光大中心、環球影城等重點項目及入區企業提供一係列咨詢顧問服務。公司將繼續用專業服務為北京城市副中心的發展建設貢獻力量。

　　戴德梁行中國資本市場副董事總經理劉兵表示，公司已深耕北京城市副中心商業地産市場數年，並取得了一定的成績，2019年初公司協助中國銀行成功落地運河商務核心區。目前與投促局達成公建“千年大計”的戰略協議之後，公司團隊將繼續為北京城市副中心提供更好的專業服務與産業引入支持。

　　據統計，2018年戴德梁行資本市場部大中華區完成了約800億人民幣的交易。公司為北京城市副中心引入中國銀行的同時，完成了東二環東方文華大廈的交易。創造了北京單棟寫字樓45億元的總額最高紀錄，保持了內外資基金良好合作。

　　蘇州樓市“高燒”複盤：從暗流湧動到“警報”拉響 5月中旬密集調控之後，蘇州樓市終於有所緩和

　　21世紀經濟報導 張敏 蘇州報導

　　歷史總是驚人地相似。

　　2016年春節過後，沉寂已久的蘇州樓市忽然爆發。在當年的“小陽春”裡，蘇州市場的成交量近乎翻倍，工業園區成為最火爆的區域。此後，蘇州房價呈階梯式上漲，並拉開了二線樓市升溫的序幕。

　　為遏制市場的非理性上漲，從2016年3月開始，蘇州先後出臺“樓市十條”、“房八條”、“新十五條”等多項調控政策。當年年末，市場開始下行，並進入長達兩年的低迷期。

　　2019年，低迷過後，類似的劇情再度上演。同樣是“小陽春”，同樣是工業園區領銜，同樣有高價地刺激和恐慌心態。蘇州樓市幾乎在一夜之間沸騰起來。學區房領漲、二手房跳價等熟悉的場面也再度出現。

　　雖然蘇州房價並不在官方統計的70個大中城市之列，但在5月18日，住建部仍然對蘇州樓市進行警示。

　　此前的5月11日，蘇州已經出臺政策，對兩個熱點區域——工業園區和高新區獅山板塊進行精准調控。5月16日，蘇州調整學區房政策。5月末，蘇州召開開發商座談會，提出一系列約束性條款。截至記者發稿時，市場終於有所緩和。

　　就像中國樓市多年來的規律一樣，蘇州市場似乎進入了一個新的迴圈週期，甚至可能成為這輪二線城市升溫的代表。但在調控手段日趨成熟、長效機制呼之欲出的情況下，這一輪的市場，會出現不一樣的走勢嗎？

　　瘋狂的學區房

　　信義房產的業務員小董怎麼也沒有想到，僅僅過了一個春節，工業園區楓情水岸專案的二手房交易就迅速火爆起來，“看房和成交的節奏明顯快了，到3、4月份的時候，所有的業務員都在帶人看房或交易。”

　　小董是去年才入職的新人，第一次見到這種場面的他，感到相當震撼：坐地起價司空見慣，有些業主一次性“跳價”二三十萬元，但仍有多個客戶爭搶；跟去年下半年相比，同戶型、同樓層的房源，價格普遍上漲了近百萬元；社區裡最難賣的別墅項目，今年居然賣出了3套。

　　楓情水岸專案位於金雞湖東側，其所在的區域被稱為“湖東CBD”。這是工業園區的一個核心區域。不僅交通便利、環境優美，而且擁有工業園區的優質學位。根據貝殼找房app的資料，今年5月，該區域的二手房均價達到4.6萬元/平方米。

　　而鄰近該區域、學區更好的白塘、玲瓏一帶，二手房交易均價分別達到5.3萬元/平方米和6.5萬元/平方米。這三個區域的均價比去年下半年上漲了近萬元。

　　蘇州另一個火熱的區域為高新區的獅山板塊，當前獅山的二手房交易均價達到3.6萬元/平方米，區域內部分房源價格已經接近5萬元。優質的學區資源，也是支撐該區域房價的主要原因。

　　在任何一個城市，優質學區房都是頂級資源。蘇州某房企人士向21世紀經濟報導表示，這兩個區域是蘇州的重點發展地帶，不僅享受很多政策傾斜，還坐擁最頂級的商業、交通等配套資源，“想擠進來的人群基數太大”。他舉例稱，有客戶會選擇賣掉兩套房，來換取工業園區或獅山片區的一套學區房。

　　該人士還表示，年初本身就是學區房的購房季，再疊加傳統“小陽春”等因素，才使這兩個區域的交易異常火爆。

　　這只是蘇州樓市整體表現的一個極端切面。在新房市場，某大型房企蘇州區域銷售總監發現，春節前夕，項目的諮詢量和來訪量就明顯增多，購房者對價格的接受度也有所提高，購買意願明顯增強。他隱約覺得，“市場要火了”。

　　春節後，市場果然升溫，很多開發商加緊出貨，一些滯銷已久的項目在此輪週期中被消化。

　　資料顯示，從去年12月以來，蘇州市場就出現明顯的“量價齊升”局面。根據蘇州市統計局的資料，2019年第一季度，蘇州商品房銷售面積為425.47萬平方米，同比增長40.3%。

　　一直以來，蘇州房價都不在國家統計局口徑的70個大中城市之列，因而外界很難真正瞭解當地的市場變化。今年5月18日，住建部對蘇州、佛山、大連、南寧四個熱點城市樓市進行警示，蘇州才開始被關注。

　　根據貝殼研究院的統計，今年4月，蘇州二手房成交均價為28253元/平方米，環比上漲5.4%，同比上漲17.4%。

　　改善時代與“羊群效應”

　　很少有受訪者能說清，本輪蘇州樓市上漲的導火索究竟是什麼？流動性寬鬆、高價地、區域一體化政策、股市表現不佳、媒體炒作都被認為是刺激因素。

　　在蘇州大學東吳商學院副院長段進軍看來，蘇州樓市此輪的爆發，兩個長期積累的內在因素頗為關鍵。

　　一是2016年的調控之後，蘇州市場迅速降溫。市場需求在這兩年中不斷積壓，並尋求釋放。2017年蘇州商品房銷售面積下降了22.3%，2018年雖有所恢復，但僅微漲3%。

　　二是在區域一體化過程中，蘇州的房價仍處於“窪地”的水準。“隨著交通等基礎設施建設的加快，長三角一體化的水準越來越高，但和周邊的上海、杭州相比，蘇州的房價水準並不高。”他認為，這幾年蘇州一直被稱為“新一線城市”，從城市能級上看，其房價水準確實低於同區域的其它對標城市。

　　當然，一些短期的刺激性因素也不容忽視，其中便包括高價地。

　　今年1月11日，“蘇地2018-WG-40號地塊”開始出讓，最終由龍湖+首開聯合體以40.62億元總價斬獲，折合樓面價1.79萬元/平方米，溢價率28.87%。而就在兩個月前首次推出時，該地塊曾因無人報價而遭遇流拍。

　　春節後，土地市場繼續升溫。4月24日，在蘇州出讓的7宗地塊中，出現了2個區域“地王”。4月29日，蘇州工業園區湖東板塊一宗住宅用地經過40輪競拍以總價35.63億元成交，成為該區域的單價“地王”。

　　從“讓地”到“搶地”的迅速轉變，帶有一定的偶然性。多家房企人士向21世紀經濟報導表示，“年底更重視報表和現金流，拿地預算比較緊張；但到了年初，總部給予的授權拿地額度就很充足了。”

　　在土地市場和住宅市場同時活躍後，就進入互相影響的邏輯鏈條中。消費者行為特徵也在起作用。段進軍表示，促使購房者做出決定的因素很多、很複雜，但當進入市場上行週期時，“羊群效應”就比較明顯。在房地產市場，通常表現為盲從和恐慌，從而加劇市場的波動。

　　21世紀不動產華東區域高級區域總監史益林認為，蘇州樓市的恐慌情緒是顯而易見的。具體表現為，二手房交易週期由此前的兩個月縮短到一個月，“以往，客戶光是看房和選房，都要花一個月的時間”。

　　史益林還指出，蘇州市場已經進入改善時代，以賣舊買新為主的改善型需求占到市場的6成以上，這也使蘇州樓市出現“戶型越大、單價越高”的局面。由於這部分需求的支付能力強，很容易把房價撐起來。

　　長效機制效果幾何？

　　5月11日，蘇州出臺調控政策，在蘇州工業園區全域、蘇州高新(9.190, 0.84, 10.06%)區獅山片區，實施新房限售3年；蘇州工業園區全域二手房，限售5年。16日，蘇州又出臺補充檔，將上述區域的學位政策由“五年一學位”調整為“九年一學位”。

　　這兩項政策對市場帶來了一定影響。小董表示，他所在的金雞湖片區，最近來看房的人明顯減少，交易量也大幅下滑。但到目前為止，業主的報價並沒有下調。

　　而21世紀經濟報導記者調研發現，在對上述兩個區域實施“定點打擊”後，周邊的相城、吳中兩區，出現房價上漲的現象。

　　蘇州實施的實際調控手段要更加嚴厲。多個不同信源向21世紀經濟報導證實，5月24日，蘇州市政府部門召開了主要開發商座談會，並傳遞出多個資訊，最主要的有：

　　全年房價漲幅必須控制在5%以內；所有項目預售備案價不得超過四萬；土地出讓指導價格會適當下調；蘇州屬於“70+1座”大中城市，房地產指數監控範圍會每月上報；6、7兩月為過渡期，7月後不排除調控加碼的可能，具體措施包括擴大限售範圍、提高限購門檻等。

　　這些措施能在很大程度上緩和市場的緊張情緒。“如果執行到位的話，這些政策力度是很大的，市場應該不會瘋狂太久。”前述房企人士說，只是政策的效果需要過一段時間才能看到。

　　史益林將本輪市場行情與2016年、2009年做對比，他認為，與此前兩輪行情不同，本輪市場行情出現時，蘇州已經實施“限購令”等政策兩年多，雖然限購門檻不高，但市場上已基本沒有投機需求，更多是內生動力。這也決定了，市場的非理性情緒不會過度蔓延。

　　作為一個典型的“強二線城市”，蘇州樓市似乎讓人看到新一輪板塊輪動的端倪。就像2016年，繼“房價四小龍”之後，市場熱度很快轉移到中西部的二線城市，進而又向三四線城市下沉，並最終點燃了一輪樓市上漲週期。

　　此輪蘇州的火爆，會否再度引發類似的多米諾骨牌效應？

　　上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報導指出，今年以來，房企的確在向一二線城市收縮。其中，在一線城市調控政策仍然嚴厲的情況下，東部二線城市成為佈局的重點。蘇州是否代表了新一輪的升溫，目前尚難判斷。但資金大量進入這些區域的現實，仍然值得關注。

　　隨著房企戰略收縮，今年上半年，部分二線城市土地交易旺盛。到目前為止，杭州曾拍出過單價超過45000元/平方米的地塊，南京、天津、武漢、鄭州、福州、合肥等地的土地市場也十分火爆。

　　嚴躍進表示，在多年的實踐後，如今的調控手段已經十分多樣，如果使用得當，完全可以很好地穩定市場。此外，對蘇州等城市的預警也說明，長效機制已經開始運作。因此，這部分市場雖有升溫的動力，但也不能忽視調控政策的力量。至於三四線城市，短期之內很難再有升溫的動力。

　今年以來，關於深圳寫字樓空置率上升的話題有所升溫。近日，網上傳出南山區寫字樓降租，更直呼“相比南山區的房價簡直太便宜，有小老闆把衣服和床都放在公司”。對此，網友紛紛站隊：都是空置率太高惹禍，而事實究竟如何？

　　證券時報記者在南山科技園、科苑片區調查發現，的確有一些寫字樓放出特價單位。“訊美科技廣場現在有220平方米左右的寫字樓特價單位，月租金每平方米88元，價格還可以談，但管理費稍高，基本是每平方米28.25元含中央空調。目前，該大廈高樓層段的平均租金在每平方米130元至150元左右，這一兩年都沒有發生什麼變化，但經常都會有特價單位放出。“仲介經理陳小姐告訴記者，”現在附近的小面積寫字樓基本都是二房東承包，只有一些大面積的寫字樓由一手業主持有，所以現在這個價格二房東都是虧本出租。”

　　記者走訪發現，深圳開發商對寫字樓的經營模式從此前的“開發-銷售”轉型“開發-自持”，這就形成了二房東市場，確實有一些專門的商務辦公服務公司或個人提前租下幾層寫字樓，然後再分割成小單位轉租出去，利用租金差價盈利，甚至利用承租下來的寫字樓去銀行套出貸款。

　　“深圳一些寫字樓選擇開發-銷售的模式，也就是被散賣，會對後期的物管、業態以及環境產生一定破壞。散賣的盈利模式容易導致整體經營一致性的欠缺，無法使價值最大化。”陳經理表示，“一些寫字樓雖被自持，但還是會被一些二房東承租下來，再進行出租，一旦市場環境發生改變，就會有大量寫字樓壓在手上，這些二房東也只好通過降租金、提供更多如增加免租期及對優質大客戶的租金折扣等優惠政策，以換取更高的項目入駐率，導致甲級寫字樓市場平均租金出現下跌。”

　　記者在科苑片區調查發現，一些經營時間較長的寫字樓專案，出租情況較好，如位於科苑片區的軟體產業基地，但一些新寫字樓項目空置率就相對較高。

　　可以說，寫字樓市場向來和緩，如今也有了住宅市場的跌宕之味。在南山科技園，住宅的價格和租金在深圳全市都排名靠前，例如科技園附近的華潤城二手房售價已經超過每平方米10萬元，科苑片區的許多社區售價更超過每平方米15萬元，華潤城旁的大沖城市花園一套80平方米的兩房單位月租已經達到11000元左右，按面積計算的確比一些甲級寫字樓的租金還要高。

　　當然，甲級寫字樓租金不能與住宅租金直接劃上等號，但從2018年四季度起，深圳部分包租及金融行業大面積退租的現象正在加劇，而且大量的寫字樓供應正不斷湧來。第一太平大衛斯發佈的資料顯示，今年第一季度深圳寫字樓市場無新增供應，甲級寫字樓市場空置率環比上升0.2個百分點至18.2%，前海片區的甲級寫字樓空置率更超過50%，甲級寫字樓市場平均租金環比下跌1.7%，同比下跌4.1%至每平方米225.8元。今年，深圳將迎來15個新寫字樓項目，共計建築面積約109.9萬平方米的新增供應交付。由於2019年租賃需求預期疲軟，寫字樓租賃市場的競爭將更加激烈，過量的新增供應將帶給多數業主更大的出租壓力，業主或將採取更多優惠政策以應對挑戰。

　　第一太平大衛斯深圳公司副董事總經理吳睿表示，深圳產業的內部和外部增長基本面依舊向好，且第三產業比重與其他一線城市相比存在一定空間，深圳的第三產業增加值仍將保持較為快速的增長。結合歷史資料來看，羅湖、福田和南山三大商務區的第三產業增加值由2008年的2596億元增長到2018年的8790億元，平均每年近14%的增長率。深圳市政府在短期內加大寫字樓供應，為經濟升級發展提供足夠的優質產業空間，無疑是具有長遠眼光的佈局。雖然近期深圳甲級寫字樓市場受到部分金融企業清退而造成短期震盪，短期內供過於求造成空置率承壓，但在2021年及之後吸納將會開始超越供應，屆時空置率預計將逐年走低至9%的水準，供需關係趨於穩定。

　　另一邊，外資則繼續加倉中國商業地產。與北京、上海及廣州對比，在大宗物業交易的投資者結構中深圳的外資買家占比遠低於其他城市。對此，高力國際資本市場及投資服務部華南區董事林楚洲表示，雖然深圳的房地產市場一直由國內投資者主導，但隨著辦公樓存量的增加和住房長期租賃市場的發展，深圳將為國際機構投資者提供更多機會。未來，深圳與鄰近的粵港澳大灣區城市融合將會增強深圳對外國機構投資者的吸引力。

　一反外界的低迷預期，香港樓市不斷上演回暖之勢。

　　6月3日，香港財政司司長陳茂波表示，受早前市場對貿易摩擦升溫的憂慮減少、環球股市復蘇，加上對美聯儲進一步加息的預期減退，香港樓市自今年1月起反彈，前4個月的月均成交量顯著回升至5400宗。香港樓價已連升4個月，4月整體樓價已較去年12月反彈約9%，較去年高峰低約1%，但仍比1997年高峰高出1.26倍，首季置業供款占市民收入比重仍高達69%，大幅超出市民負擔能力。

　　官方陳述的上漲之勢投射到市場層面則表現為，上個月，在香港龍頭地產商新鴻基地產位於北角的海璿項目中，一套僅26平方米的小戶型以1090.98萬港元成交，平均售價高達42萬港元/平方米；以及，會德豐地產5月9日推售的位於將軍澳日出康城的MONTARA專案，116套房子收到近1.2萬張訂單，超額認購達102.4倍，相當於103人搶1套房，據悉這是自2013年4月《一手住宅物業銷售條例》實施以來競爭最激烈的新盤。

　　這一現象可以說與去年外界“唱跌”香港樓市的猜測背道而馳，尤其去年下半年特區政府與銀行的一系列“施壓”動作，這一猜測更加明顯。

　　去年6月28日，香港特區特別行政會議批准徵收一手房空置稅，稅收政策“加辣”；緊接著9月27日，滙豐銀行12年來首度上調最優惠利率，由5%上調至5.125%，9月28日生效，隨後，恆生銀行宣佈跟進，香港長達10年的低息環境就此宣告告一段落，金融政策使得按揭利率走高；隨後，這些動作都在香港官方住宅成交資料中立竿見影：去年11月，住宅銷售額260億港元，較去年同期538億港元下降51.6%。11月份住宅銷售量2635套，去年同期為5694套，同比下降54%。

　　去年短暫呈現下跌跡象後，今年香港樓市超出外界預期的表現更加耐人尋味。

　　對此，瑞銀駐香港房地產研究部主管林鎮鴻在近期的一份研究報告中寫道，“香港房價的上漲主要原因是大灣區專案將內地的一些城市與香港融為一體，新湧入的購房者將抵消當地人口老齡化而導致的住房需求下降。根據人口以及非本地需求計算，香港每年的住房需求達到6萬套，然而政府的長期住宅供應目標僅為4.5萬套。不過，隨著大灣區計畫的實施，居民流入將成為關鍵，這將延續香港房價過去20年的上漲趨勢。”

　　協縱策略管理集團創始人黃立沖接受中國房地產報記者採訪時則表示，“近期香港樓市上漲與股市有很大關係，1到4月份股市反彈，樓市也因緊張情緒有所回升；並非受粵港澳大灣區規劃的影響，近期來香港置業的內地人並無明顯增多。這種上漲的情形不排除在接下來的6月份和7月份會出現回落現象。”

　　拋開需求層面的原因，現實存在的供給端矛盾是：香港住宅供不應求的窘境短期難以改變，其背後凸顯土地短缺問題，據悉大約有1200公頃的缺口，這對於長期以金融和地產為主要支撐的香港來說是個難題。

　　一個可以佐證的案例是，5月7日香港地政總署公佈，超級財團以總價125.9億港元拿下機場跑道第4C區2號地盤，坐擁無敵維港海景，此塊土地由會德豐地產、新世界(7.050, -0.05, -0.70%)發展、中國海外、恆地、華懋及帝國集團6家發展商組成的超級財團中標，按照可建樓面計算，樓面價約18.6萬元/平方米，較市場預期上限高9%外，比旁邊1月時出讓的地塊貴了13%，創啟德區域地價新高。

　　為了緩解土地短缺引發的一系列問題，香港特區政府正在積極想辦法出措施。在不久前召開的彭博投資亞洲論壇上，香港特區行政長官林鄭月娥表示，對最近香港房價的上漲感到擔憂，“簡單地講，我很擔心，因為負擔能力對香港人來說是個大問題。緩解香港居民住房危機的唯一辦法是增加政府在提高可負擔能力方面的作用和職能，包括將補貼住房的定價與私人房地產價格脫鉤。另外，增加土地供應的更長期解決方案在於維多利亞港以外的填海。”

　　基於對土地供應增加的信心，香港特區政府對未來住宅供應量也持樂觀狀態。陳茂波表示，未來3年至4年一手私人住宅供應量將會達到9.3萬夥，未來5年平均每年落成量則達1.88萬夥，較過去5年年均落成量增加約20%，香港特區政府會密切留意樓市，維持樓市健康發展。

丟空3年獲承接 較舊約削價八成

核心零售區舖租普遍止跌，個別地區更出現回升，惟集高端消費的中環舖位租金仍較高位大幅回落。位於中環皇后大道中九號基座商場嘉軒廣場的3樓特色舖位，在丟空約3年後，剛由美式牛排餐廳Lawry's The Prime Rib以低價每月15萬元承租，較舊租勁跌八成。

前述嘉軒廣場3樓全層，建築面積約6500方呎，另設1500方呎平台，屬於餐廳契樓層，正門設於商場2樓，有獨立電梯及樓梯直上3樓。由於物業樓底特高，達25呎，而且具備圓拱形天幕設計，故適合租予特色餐飲。舖位由餐廳Lawry's The Prime Rib承租，月租僅15萬元，呎租低見約23元。現時同區同類作樓上舖的舖位成交呎租40至60元，因此該租值低市價最多逾六成。

去年叫租65萬 勁劈77%

據了解，該舖位業主於去年中起推出物業放租，叫租每月65萬元，放租接近一年，終以較叫價大減50萬元或約77%租出。新租戶Lawry's The Prime Rib之前曾於同區的和記大廈2樓設店，惟因和記大廈落實拆卸重建而要他遷，終在同區成功覓得新址。

嘉軒廣場3樓舖位一直租予高級餐廳或酒吧，資料顯示，該層於2006年租予高級會所，月租為22萬元。至2013年曾租予一家高級法國餐廳，當年月租高達75萬元，呎租約115元，租期至2016年6月。不過，自法國餐廳遷出後，上址便丟空，業主期間曾推出物業交吉放售，索價3億至3.25億元，最終因未能售出，故重新將舖位放租，但該舖位經過接近3年丟空後，租值隨市況急瀉，月租較2013年勁跌60萬元，下挫80%，租值甚至較2006年平。

中區餐廳舖風光不再

事實上，根據網上餐廳指南顯示，原租戶法國餐廳一道午市套餐價錢為500元，而新租客的午市套餐定價約300元，反映餐廳的定位不同，承租力亦有所下降。

近年中環不乏大樓面用作餐廳的舖位，因市道難復全盛時期，租金現驚人跌幅。如威靈頓街64至66號裕榮大廈地下A、B舖及1至3樓，建築面積約5880方呎，前身來佬餐廳月租100萬元，但於2017年因業主擬重建而遷出。後來物業的業權轉手，重建計劃有變，去年9月，新業主更以月租18萬元把上述舖位租予港式茶餐廳，租金大跌82%。

另外，皇后大道中58至60號振邦大廈地庫，建築面積約4000方呎，原租客為曾被評為米芝蓮一星的高級粵菜館波士廳，於2013年起租用，月租高達38萬元。

波士廳在2016年完約後，舖位一直丟空，至今約3年後才獲快餐店承租，新月租約27萬元，較舊租跌11萬元或約29%。

市民買樓不時要追價，即使天價放盤亦爭崩頭，青衣夾屋宏福花園一個海景單位，業主放盤「喪嗌」1000萬元，仍吸引至少3組客出價搶購，最終業主臨場反價，買家要多追20萬元，終以已補地價1020萬元成交，樓價貴絕全港夾屋。

中原地產高級分行經理練玉群表示，宏福花園2座中層A室，實用面積712方呎，3房間隔，屬該屋苑少有享海景的大單位，原業主以1000萬元放盤當日即吸引逾10組準買家預約睇樓，同日至少3組準買家出價洽購，「有客還緊價期間，業主仲一路收到電話約睇樓」，最終一名區內換樓客果斷出價1000萬元，「但業主見之前（同屋苑）無咁靚（的單位）都賣到1000萬元，不為所動」，並臨場反價20萬元，上述買家不惜追價至已補地價1020萬元成交，造價打破上月由同屋苑以1000萬元創下的全港夾屋樓價紀錄，約一個月兩度改寫夾屋王紀錄，呎價14326元。

一個月兩度破頂

原業主2007年以已補地價281.8萬元入市，賬面勁賺738.2萬元（約2.6倍）。據知，新買家是一家五口的家庭客，早前沽出區內自用的兩房單位後一度「落車」租樓，適逢遇上前述單位再上車。

練玉群坦言，由於宏福花園大單位盤源少，目前同類大單位叫價均逾1000萬元，如1座高層單位，面積相同，正以已補地價1180萬元放售。

樓價上升，撻訂貨重售亦帶挈業主多賺，消息人士指出，大埔嵐山5座極低層D室3房戶，實用面積750方呎，原於今年3月以795萬元售出，但買家及後因上會問題被迫撻訂，原業主殺訂後將單位重新放售，日前終再以802萬元易手，呎價10693元，較3個月前多賺7萬元（約0.9%）。原業主2014年斥541.6萬元購入，賬面獲利260.4萬元，物業升值約48.1%。

二線屋苑樓價亦突破「六球」心理關口，代理指出，大埔昌運中心4座極高層G室，實用面積339方呎，兩房間隔，屬鳳凰樓層單位，剛以618萬元成交，呎價18230元，撇除其他內部轉讓成交後，成交價及呎價均創該屋苑新高。原業主2012年以309萬元入市，約7年賬面賺309萬元（1倍）。

市傳紅磡海濱南岸7座中層C室，實用面積590方呎，3房戶，以1228萬元易手，創該屋苑樓價新高，呎價20814元。原業主2014年以750萬元買入，賬面賺478萬元（約64%）。

土地註冊處公布統計數字，5月所有種類樓宇買賣合約共10353份，較4月的9911份增加約4.5%，並創2012年11月錄得11581宗以來近6年半首度重上萬宗水平。今年新盤交投活躍，帶動整體註冊金額首5個月表現理想，共錄得約3437億元，屬於1997年錄得4021億元以來22年同期新高。

住宅8208宗佔79%

土地註冊處數據顯示，5月錄得的逾1萬宗個案中，住宅買賣佔8208份（約79.3%），是2012年10月錄得8714份以來新高。

以今年首5個月計算，美聯物業指出，首5個月樓宇買賣總註冊金額約3437億元，較去年同期的3229億元增加約6.4%，金額連升3年。該行首席分析師劉嘉輝認為，此情況主要受一手私樓的強勁吸金力帶動，首5個月一手私宅的買賣登記金額約1218億元，較去年同期約825億元急彈約47.6%，並創自1996年有紀錄以來同期新高。

新盤成交轉趨活躍，豪宅及特色單位再錄成交。啟德嘉匯連錄3宗特色單位成交，共套現逾2.13億元。

頂層複式連車位 7676萬沽

嘉華國際（00173）旗下啟德嘉匯，連續錄得3宗特色戶成交，合共套現逾2.13億元。其中1座37及38樓B室頂層複式單位，單位實用面積2,193平方呎，連面積632平方呎平台，以7,675.5萬元連同1個車位成交，呎價3.5萬元。

另外2個單位為天台特色戶，成交價介乎6,419.2萬至7,213.5萬元，呎價約3.4萬及3.5萬元。

而項目8座35樓E室上月遭買家取消交易，發展商昨將單位提價27%再售，定價由2017年2月913.4萬元，加至最新1,161.6萬元，加價248.2萬或27.2%，單位於本周六（8日）重新發售。

深水灣徑8號 3641呎2.45億

豪宅方面，南豐集團旗下深水灣徑8號，昨錄1座8樓B室成交，單位實用面積為3,641平方呎，售價約為2.45億元，呎價約67,200元。項目至今共售出9個單位，共套現約26.7億元。

北角柏蔚山昨亦沽出2座29樓A室，實用面積1,271平方呎，成交價4,835.7萬元，呎價38,046元。項目由開售至今，累售544伙，套現近129億元。

外圍局勢不穩，市場觀望氣氛濃厚，買賣市場轉靜，暫以租賃主導大市，東涌區6月首4天未見買賣成交，反觀租務市場至少錄得20宗成交，當中以映灣園表現最佳錄9宗，佔全區45%。

映灣園錄9宗最多

中美關係時好時壞，且買賣盤少，業主態度堅挺，窒礙準買家入市決定，有住屋需求惟有買轉租，再加上暑假旺季即將到來，刺激租客提早入市，東涌區6月首4天至少錄得20宗租務成交，佔9成為租值2萬元以下單位，2房單位為主。中原分區營業經理陳偉平指出，映灣園暫錄得的9宗租務成交中，6宗為2房戶；3宗為套3房戶，實用面積900餘平方呎，租金介乎2.38萬至2.5萬元。

資料顯示，5月份東涌區租務市場已跑贏大市，錄得接近逾90宗租務成交，以映灣園表現最出色，由於該屋苑單位供應較多，新補充盤穩定，雖接連多個月消化了不少租盤，但市場仍有一定選擇。目前映灣園租盤約50至60個。

龍頭指標屋苑鰂魚涌太古城也一樣，以租務主導，6月首4天暫錄5宗租務成交，平均呎租42元，其中4宗租金低於3萬元，最平為興安閣中層F室，實用面積506平方呎，以2.3萬元獲承租，實用呎租45元。最高租價為春櫻閣高層F室，實用面積897平方呎，成交租金3.9萬元，實用呎租43元。

此外，上車屋苑天水圍嘉湖山莊本月至今暫錄6宗租務成交，其中麗湖居8座高層F室，實用面積442平方呎，2房間隔，以1.13萬元租出，實用呎租25.6元，業主於2018年2月460萬元買入單位，現可享約2.9厘租金回報。