高雄市目前出現少有的1層1戶1億元的建案銷售，但翻開港都近年豪宅買氣發現，豪宅銷售熱度不及過往：去年全市共有414戶百坪以上大樓住家成交，換算約每月34.5戶，較2014年房市高峰有明顯落差，量縮36%；統計發現，去年僅2戶豪宅成交上億元，均為京城建設凹子底森林公園首排同名建案「京城」。
《蘋果》委託台灣房屋智庫中心統計實價登錄揭露，高雄百坪以上豪宅成交價量，以2013∼2015年為高峰，年成交量介於535∼647戶間；2016年大幅萎縮，僅329戶，隨後2年為397戶與414戶，連3年正成長。

一般價格3∼4字頭
台灣房屋智庫中心發言人張旭嵐從統計數據分析，高雄百坪以上豪宅每坪均價約23∼27.5萬元，產品集中在漢神巨蛋、農16、美術館、文化中心與亞洲新灣區；若以成交上億元豪宅統計，多數年份成交量僅1∼2戶，最多也僅7戶，可見高雄上億豪宅大樓需求量有限。

豪宅大樓住家要成交上億元有幾項先決條件，就是區段房價高且坪數到達150∼200坪才有機會。永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮分析，高雄多數豪宅每坪成交價在3∼4字頭，多數豪宅不太可能成交上億元，上億豪宅通常要超過5字頭。

目前高雄有機會站上5字頭的房價十分稀有，當中最具指標性的為京城建設位於凹子底森林公園首排的「京城」，該案銷售至今有12戶億萬元宅，堪稱目前高雄豪宅代表，該棟大樓成交單價每坪最高66.2萬元，僅次亞洲新灣區指標豪宅「國硯」，「國硯」於2012年5月曾以每坪68.7萬元創高市最貴豪宅紀錄。

但「國硯」第1豪宅寶座不久將面臨挑戰，因為明年即將完工的亞洲新灣區豪宅「遠雄THE ONE」，坪數116∼366坪，依樓層不同每坪開價50∼70萬元，入住門檻至少6000萬元起跳。

超級豪宅陸續登場
遠雄房地產總經理張麗蓉曾於5月記者會指出，「遠雄THE ONE」建案樓高268公尺，為全球第26高、亞洲第6高、台灣最高住宅，部分高樓層住家尚未公開，「成屋銷售後房價自然會比預售屋更高，每坪成交價站上7字頭是很自然的事。」
除了「遠雄THE ONE」，另有位於凹子底運動公園首排「雄崗信義美術館」，每坪最高開價百萬元，另國城建設則將在亞洲新灣區推出超級豪宅「定潮」，頂樓開價560坪7億元，換算每坪120萬元。這些超級豪宅待成屋後實價登錄，都有機會挑戰高雄第1豪宅寶座。

看好首購市場買盤力道，興富發集團今年加大火力推案，含旗下潤隆建設合計推案量近800億元；除了住宅市場外，興富發建設董座鄭志隆昨（10）日表示，興富發更鎖定台商回流趨勢，認為明年總統大選後，台商回流購買商辦效益將顯現，目標未來五年蓋30棟商辦搶市。

鄭志隆昨在股東會後指出，雖然今年下半年房市隨著總統大選逼近，民眾目光將被激烈選戰吸走，認為下半年房地產市場來人狀況將會變差，不過此狀況不影響建案成交，主要是因為來客更是誠意的購屋客戶，因此集團推案依舊會按照原本規畫、不受影響。
鄭志隆分析，過去興富發建設往年推案量都在400~600億元間，今年首購市場躍主流，屬於集團推案的主力客層，興富發建設推案量估近600億元的歷史高點水準，指標新案像是總銷60億元「華悅誠」、近140億元「夢幻誠」、67.71億元台中「豐功段」、台南40.64億元「漁光三案」，以及高雄28.72億元「CBD時代廣場」、29.71億元「博愛京棧」、44.5億元「美樹大悅」、49.83億元「福山段案」、54.32億元「愛情河左岸」。

至於潤隆建設，潤隆建設發言人邱秉澤表示，今年將有四筆新案，其中總銷110億元「竹科潤隆」已在329檔期公開，台南20.87億元「真愛NO.2潤隆」賣四、五成，高雄36.6億元「樹禾苑」第2季推出，以及桃園總銷20億元的中路重劃區新案預計11、12月完工後推出，四大案總銷約187.48億元。合計興富發建設加上潤隆建設今年推案量近800億元。

除了住宅市場，鄭志隆表示，美中貿易戰下，認為台商回流機會相當高，惟因目前國內工業用地稀少，政府已看到相關問題，已在研擬相關辦法，像是提供工業區容積率，認為台商回流購買商辦效益將在明年總統大選後發酵，興富發將鎖定此趨勢，目標未來五年蓋30棟商辦搶市。台中、高雄今年將各有一棟商辦動工。興富發今年前五月營收120.93億元，年減25.27億元。該公司今年第1季稅後純益18.14億元，每股稅後純益1.59元。

冠德信義在名宅一級戰區信義區潛銷1個月，許多客戶持續回籠、回購，人氣、買氣攀升，B案收訂超過3成，在信義區豪宅一級戰區敲出響鐘，顯示市場上的隱形大戶已率先嗅到房市翻轉契機，提前卡位。

「冠德信義」是冠德建設在信義區醞釀最久、最受外界期待的建築，位於松勇路、松德路200巷之間，分屬BCF等3宗基地，由澳洲DBI建築師事務所規劃，產品坪數與戶數分別為B案168坪15戶、C案206坪15戶、F案152坪11戶。

精華地段擁景觀及隱密性
不論是英國倫敦海德公園或是紐約中央公園旁的豪邸，全球頂尖名宅除了所在地段無可取代的優越性外，幾乎都有「景觀」及「隱密性」的共通點；冠德信義面信義松德公園永久綠地，BC案兩棟間更有四季變化色彩的落羽松廊道，在寸土寸金的信義區難得可以結合自然環境，擁抱陽光與綠地。也因為與公園為鄰，幾乎沒有鄰房棟距壓迫、生活隱私可能受視線侵犯的困擾，這也是B案能在開案沒多久即收訂3成的重要原因。

冠德信義具備隱密車道，車輛須先行經中庭才會進入車道，隔絕外界窺探及打擾；面向永久綠地以及校園也成為隱密性重要的一環，鄰近周邊沒有高樓建築物能夠讓有心人士偷拍或攝影，住戶可安心在家舉辦聚會或是邀請重要貴賓，對於金字塔頂端客層非常重要。

而公設使用方面，住戶可提前預約時段作為單戶使用，例如可提前預約泳池某時段只有某層住戶使用，不只對外隱密性高，更可以享受無人打擾的私密休閒時間，讓高端客戶徹底放鬆。

信義代銷專案經理黃翔瑜表示，信義區原就有101地標效應，在微風南山開幕後，名宅更明顯受到高端客層青睞；冠德信義就如全球知名名邸一樣，在最精華地段中近鄰公園擁有視野，還享有私密寧靜的生活空間，兼顧隱私與置產需求，預期冠德信義將成為這波資金購買名宅的潮流中，最亮眼也最有價值的標的。

行政院前院長賴清德提出政見，要課三間房子以上的空屋稅，協助民眾租屋及買房；有民眾至國發會平台提案「應課徵空屋稅」，迅速獲附議通過，財政部表示會在兩個月內提出具體回應。房市專家Sway直言，此案民眾很支持，但相關利益團體反彈大，質疑在居住正義上毫無建樹的民進黨政府有決心課徵空屋稅。

「居住正義」遲遲無法落實，也成為許多無殼蝸牛心中永遠的痛。最新的例子就是先前才拋出開徵空屋稅構想的台北市政府，在財政部請北市府先研究是否可引用「地方稅法通則」，以開徵特別稅的方式處理後，北市府考量開徵特別稅有冗長的行政和法制作業程序，認為空屋稅並非目前優先要推動的政策，決定到今年底只研究評估，暫時不會再推動此案。也就是說，今年內北市府不會再提開徵空屋稅的事。

北市財政局副局長游適銘表示，因應東區空店太多，產業發展局構思「空店稅」的想法，現在產業局將以協助輔導的方式，達到提振商圈繁榮發展的效果，由空店稅擴大出來的「空屋稅」，也就不那麼急迫了。

儘管北市府暫緩開徵空屋稅，但民間要求課稅的訴求仍獲得許多回響。民眾「凱旋歸來」五月中旬於國發會公共政策網路參與平台提點子，直指台灣房價高，但是空屋率竟高達一成，國家政策應以平民為優先，而不是以金字塔上層利益優先，提案「應課徵空屋稅」，不應把房屋當成投資。

提案建議，課徵空屋稅可朝「限定一個家庭只能有一間房，超過則課稅」、「稅率可以為房價的兩成至三成以上」等方向思考，以達到讓房價下跌，不再成為炒房客的投資工具，並縮小貧富差距等目標。這一項提案迅速獲得附議並通過成案門檻，財政部表示，會在七月廿九日前具體回應。

Sway指出，民進黨政府課徵空屋稅的機率很低，因為在空屋、空店、調高稅基等居住正義相關政策上，民進黨政府什麼都沒做，連自己提案的實價登錄二．○政策都被民進黨立委卡住。他也質疑賴清德，「當行政院長時做了什麼？」擔任台南市長八年，好不容易調高一點點稅基，為何一下台就馬上被翻案？

政治大學地政系特聘教授張金鶚說，空屋稅認定不易，落實囤房稅就有提高持有稅、減少空屋的效果，但目前全台各縣市面對囤房稅卻是大倒退。相較於其他縣市首長，他肯定賴清德過去在台南市長任內努力提高稅基，願意面對台灣居住正義的問題，「這一點他比蔡英文總統和台北市長柯文哲都好」。

Sway則說，柯文哲主張要課空店稅，民眾支持度也很高，但文武百官、學者專家都反對，如果都找相關利益團體來開會，當然無人贊成要課稅，課空屋稅只是有沒有決心和魄力的問題。

儘管合宜住宅受限轉售禁令，但仍有人利用「法拍」漏洞，包括A7、浮洲二大合宜住宅迄今累計44筆法拍，而且最終拍定價格都高於當初承購價。外界質疑，一旦轉售期限解禁後，合宜住宅恐將淪為套利工具，違背當初的政策美意。

營建署說明，合宜住宅為免不當炒作，採預告登記限制一定期間（機場捷運A7站五年、板橋浮洲十年）除繼承或依法強制信託外，不得出售、出典、贈與、交換或信託移轉予他人，但因採預告登記方式依土地法笫79條之1規定，無法排除強制執行的效力，故於預告登記限制期間，無法排除法院拍賣情形。

營建署指出，浮洲合宜住宅4,009戶、機場捷運A7站合宜住宅4,238戶，合計總興建戶數為8,247戶，法拍件數44戶僅約總戶數0.5%，有鑒於合宜住宅有法院拍賣的可能，合宜住宅交屋後即嚴加控管貸款方式，並且嚴格限定承購人僅能透過金融機構貸款，藉此降低法拍及防杜人為的炒作行為。

營建署強調，目前已經不再辦理合宜住宅不再辦理，為解決國內民眾住宅問題，政府積極推動「只租不售」的社會住宅。

根據統計，目前全國社會住宅已完工與施工中戶數合計超過2.7萬戶，其中2,600戶可望於年底前完工。

營建署表示，預計今年底已完工與施工中戶數可達3.5萬戶，明年底將超過4萬戶，第一階段目標應可達標，未來推動進度將持續穩健成長，同時籲請地方政府，不要再推動出售式的住宅。

對於該買房還是該租房，各自都有擁護者。有網友在《Mobile01》上發文，他表示6年前聽到房市將崩盤的說法，他毅然決然出手買房，現在已經繳完三分之一的房貸，他勸網友們與其等房市崩盤，不如多創造自己的價值，而網友看了也回覆「如果能力許可下，好物件大家都會搶著要」。

原Po是高雄人，他發文表示在6年前聽到房市崩盤的消息，他磨刀霍霍等待好時機，但又過了一年，每坪議價空間頂多少1至2萬而已，於是原Po在經濟狀況許可下出手買房。

至今5年過去，房價不動如山更有看漲趨勢，原Po也利用這段時間將房子創造出最大利潤，並繳掉3分之一房貸，他認為「我是秉持房屋是食衣住行的一部份，滷肉飯不跌、電影票不跌，為甚麼房價就會跌？與其期待房屋崩盤，還是多努力點創造自己的價值才是真的」。

而網友看了表示「房子是台灣保證漲的投資，買一間賺一間」、「其實只要房價不要跌太多，繳房貸還是比繳房租來得賺」、「其實應該說前幾年炒上去的，會跌下來，例如林口、青埔」、「統計六都買賣移轉棟數資料顯示，六都5月的買賣移轉棟數為2.2萬棟，年增8%，創下近五年以來的同期新高，所以現在房市兩極化，該倒的就讓他倒吧，好物件沒在怕的。」

逢甲商圈鄰近大學、夜市，又地處台中市中心，平時人潮眾多，日前，知名連鎖咖啡店星巴克看準商圈商機，選擇在此拓點，不料僅營業30天就關門大吉。此外，逢甲商圈的「黃金店面」在運動大廠退出之後也已閒置長達半年，專家認為原因出在店面租金太高。

根據《ETtoday》的報導，日前，星巴克在逢甲商圈擴點，成為當地民眾口中「逢甲商圈最貴的飲料店」。然而，由於該商圈的人潮多為學生族群，消費力不強，讓價位偏高的星巴克無法打入市場。再加上逢甲商圈店面租金高，最便宜的每月也要上看6位數，大幅增加店家營運成本。最後，該星巴克僅開店30天就面臨收攤的命運。

此外，福星停車場旁的「黃金店舖」雖然位於商圈末端，但遊客下車之後一定會經過此處，因此店面租金達每月50萬以上。幾年前國際知名運動品牌進駐黃金店面，卻因租金高昂、獲利不如預期，苦撐1年後便撤店。目前，該店面已閒置半年以上，因為大部分商家都無法承擔房東開出來的租金。

事實上，今年3月逢甲大學統計行銷研究小組就曾指出，逢甲商圈的人數和消費力在2018年創下11年來新低，全年營業額僅新台幣85億元，比2009年金融海嘯時還低。當時，研究小組召集人李燊銘表示，外國觀光客的在逢甲商圈的平均消費金額較高，但國際遊客比例僅佔1.5％到3%，因此，台灣遊客消費力降低可能是逢甲商圈退燒的原因之一。

營建署表示，為解決當前國內民眾住宅問題，政府推動只租不售的社會住宅政策，目前全國社會住宅已完工與施工中戶數合計超過2.7萬戶，其中2,600戶可望於年底前完工，預計2019年底已完工與施工中戶數可達3.5萬戶，2020年底將超過4萬戶，第一階段目標應可達標，未來推動進度將持續穩健成長，同時，並籲建請各地方政府不要再推動出售式的住宅。

營建署說明，合宜住宅為免不當炒作，採預告登記限制一定期間(機場捷運A7站5年，板橋浮洲10年)除繼承或依法強制信託外，不得出售、出典、贈與、交換或信託移轉予他人，然因採預告登記之方式依土地法笫79條之1規定，無法排除強制執行之效力，故於預告登記限制期間即無法排除法院拍賣之情形，另合宜住宅計興建有板橋浮洲合宜住宅4,009戶與機場捷運A7站合宜住宅4,238戶，合計總興建戶數為8,247戶，媒體報導之法拍件數44戶，僅約總戶數之0.5％，有鑒於合宜住宅有法院拍賣之可能，自始合宜住宅交屋後即嚴加控管合宜住宅之貸款方式，並嚴格限定承購人僅能透過金融機構貸款(排除非金融機構貸款)，其意即在降低法拍及防杜人為的炒作行為。

營建署強調，合宜住宅已不再辦理，為解決當前國內民眾居住問題，政府積極推動社會住宅，並優化社宅內涵，讓住宅政策的推動更符合國家與社會的需求。

彰化縣是傳統產業大本營，創造許多「隱形冠軍」，也不免令人好奇，這些傳產老闆最愛住哪裡？據了解彰化兩大商圈聚集這些老闆們，「大埔商圈」因擁兩大醫院、學區、餐飲機能，深受企業主、醫護人員等高收入族群喜愛；「泰和國小商圈」因有大型別墅、環境佳而受到歡迎。

彰化縣經濟發展以傳統產業為主軸，不乏歷史悠久的精密機械公司、國際彩妝品牌代工大廠、外銷全球的織襪廠，近期更因中美貿易戰持續，台商陸續回流至彰濱工業區設廠，而這些企業主強大購買力，撐起彰化房市，近年彰化市區大樓新成屋的實價登錄單價更衝上2字頭。

令人好奇的是，這些傳產老闆最愛住在哪裡？據信義房屋彰化三民店店長巫忠穎觀察，大埔商圈的生活機能深獲傳產老闆喜愛，因區內有彰化基督教醫院和彰化秀傳醫院兩大醫學中心，以及南郭國小、彰化高商與高中等學區，且大埔路上擁有各式小吃餐飲店家，中山路還可連接台74線，到台中最快開車30分鐘內就能抵達，亦是在地公教、醫護人員首選居住地。

巫忠穎表示，大埔商圈以屋齡10年的社區型別墅為主，地坪約35坪左右，總價約2000至2500萬元，比區域中古透天行情高出4成以上，是當地中高收入族群才能購得的總價帶。

另從財政部年度綜所稅總額統計也可看出，大埔商圈所屬的延平里、南瑤里、南興里，綜所稅總額皆突破200萬元，顯示高收入族群群聚於此。

除此，巫忠穎指出，彰化泰和國小商圈透天別墅也十分受到歡迎，因屬純住宅，也是當地知名的文教區塊，享有公園綠地，又有彰北運動中心機能加持，不少企業主因為喜歡此生活圈，購入地坪60至70坪的大型別墅，總價約3000萬元起跳，亦有屋齡15年內臨路型透天，總價約1500至1800萬元。

選擇房屋樓層時，有人重視風水，也有人在意價格，專家表示，選樓層其實學問很大，最重要的是如何從建築物設計中去判斷各樓層之利弊，特別是在1、2樓及頂樓。

房產專家Sway在《突破黑心房市》書中提到，一樓可以打造庭院，還能合法挑高六米，但要注意通風和採光，建議以風道出口的方向來判斷長年會吹的風比較精準。此外，想買在一樓要注意排水問題，有三點必須留意：1.室內最好比室外高至少30公分，2.注意屋頂排水管是否堵塞，以防與雨水倒灌，3.通往院子的大門最好是防火牆，以減少蟑螂、螞蟻、老鼠等進入。

想買二樓的人，Sway提醒要小心地震和糞管，因為二樓容易排水倒灌，若遇到黑心建商將水管和糞管放在一起，回灌的就是雨水加糞便。另外，Sway提到地震時，房子的二至四樓的搖晃受力點最大，想買低樓層一定要多留意房屋結構。

頂樓景觀好，樓上沒人吵，但Sway表示，頂樓屋頂日曬多，太熱導致夏日電費比較高，也容易因為屋頂裂縫而漏水，他建議簽約前一定要到屋頂看漏水和積水痕跡，留意地板裂縫大小，若看到青苔雜草都長出來了，之後一定會漏水。至於其他樓層，Sway提醒大家要注意是否有「中繼水箱」，他指出超過十五層的大樓都設有中繼水箱，而水箱正下方那一戶會受到幫浦啟動產生的噪音干擾，影響生活品質。

　　招商蛇口(001979)6月10日晚間公告，5月公司實現簽約銷售面積86.64萬平方米，同比增加78.71%；實現簽約銷售金額170.56億元，同比增加67.00%。2019年1-5月，公司累計實現簽約銷售面積366.98萬平方米，同比增加41.86%；累計實現簽約銷售金額728.83億元，同比增加40.38%

　　據新華社10日消息，從北京市住房城鄉建設委了解到，近日北京市針對房屋租賃、物業管理等方面的亂象，開展掃黑除惡專項整治行動。如果市民遇到房産中介用隱瞞、欺詐等手段強制市民租房，或是遇到有人用暴力手段幹擾業主維權等有可能“涉黑涉惡”的情況，可以撥打北京市人民政府服務熱線電話舉報。

　　在涉及房屋租賃的亂象方面，專項整治主要針對房産中介以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務，誘騙消費者交易或者強制交易；泄露或者不當使用委托人的個人信息或者商業秘密，牟取不正當利益；侵佔、挪用房地産交易資金；為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務；在網絡平臺上發布虛假、違規租賃房源信息等。

　　在流動性收緊、調控深化的背景下，5月樓市出現退燒跡象。受此影響，房企在經歷了3、4月的業績增長後，5月銷售增速普遍放緩。

　　根據克而瑞資料，2019年5月，前百強房企整體銷售操盤業績規模近3.5萬億元，同比微增4.1%，但業績同比增速較3、4月有明顯回落。

　　低迷市場環境下，企業融資壓力也在逐漸凸顯。2019年5月，同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資總額共計367.99億元，相較於4月，融資總額大幅下降52.07%。巧合的是，2018年，房企融資規模同在5月收緊，是否預示著新一輪房企融資凜冬來臨的信號？

　　前有銷售業績壓力，後有融資收緊趨勢，眾多房企推出以價換量策略，以適度降價促銷等方式試探市場，從而加快回籠資金。

　　一家行業前十房企的內部人士向時代週報記者表示，目前，全公司範圍內都在開展“全民行銷”活動，員工推薦購房成功有千分之六的傭金，高於銷售人員的提成。“就在端午放假前夕，公司內部召開會議，要求非行銷人員每天帶10組訪客到各個專案上。”上述內部人士向記者表示。

　　廣州本地一家中小型房企的內部人士也向時代週報記者表示，公司內部銷售壓力緊張，很多專案都面臨去化不足的情況，這也導致5月份的銷售額度有所下降，為衝刺業績，公司所有的公寓項目推出了8-9折的活動。

　　房企紛紛“求生”的背後，折射的是下半年樓市走向的不確定性。

　　5月銷售增速放緩

　　系列促銷動作源于5月樓市銷售增速的放緩。

　　據克而瑞研究的資料顯示，百強房企5月的整體銷售規模較上月環比增長8.8%。雖保持一定環比漲勢，但漲幅有所收窄，從同比來看，5月成交同比增長5.7%，較3、4兩月的12.2%和16.6%有明顯回落。1―5月，僅有7家房企銷售目標完成率超40%。

　　蘇甯金融研究院投資策略研究中心副主任顧慧君向時代週報記者表示，前30強房企操盤口徑的銷售金額同比下滑幅度較大，拖累了整體的表現。“在頭部的房地產企業中，很多企業之前拿地主要集中在三四線城市，拿地到樓盤上市會有1―2年的週期，很多頭部房企今年在售的房子較大的比重還是集中在三四線城市，三四線城市房地產市場經過前幾年的高歌猛進，後繼乏力，而較高預期的一二線城市房地產調控邊際放鬆並未發生，導致5月的銷售增速一般。”顧慧君補充道。

　　易居房地產研究院6月6日發佈的《5月全國40城新建商品住宅成交報告》顯示，5月份，40個典型城市新建商品住宅成交面積環比下降3%，同比下降9%。

　　各個城市市場持續分化。具體而言，一線城市市場需求依舊堅挺，2019年5月份，4個一線城市成交面積環比增長13%，同比增長35%，目前絕對值處於2014年以來的中間位置。

　　其中，北京與深圳的新房交易量增長勢頭迅猛。

　　根據北京中原的成交統計資料，5月北京新建商品房總成交額356.3億元，是去年5月的1.97倍。

　　而深圳房地產資訊平臺披露的最新資料顯示，2019年5月，深圳全市新建商品住宅成交4605套，同比漲幅70%以上。

　　但多數二三線城市市場明顯降溫，成交量均有不同程度的回落。在易居房地產研究院發佈的報告中，18個二線城市成交面積環比下降5%，同比下降3%。無錫、徐州、合肥、濟南、大連成交量更是降至歷史低位。三四線城市成交面積環比下降2%，同比下降29%。

　　市場下行背景下，低溫效應是否會持續？ “從政策面看，房地產調控難有放鬆的跡象，房地產市場還是面臨一個偏緊的政策環境，加之前幾年房地產的高歌猛進，市場後繼有些乏力。下半年的成交量有一些壓力，城市間的分化也會比較明顯，三四線城市的表現會弱於一二線城市。”顧慧君向時代週報記者表示。

　　融資下降五成

　　樓市降溫下，房企融資也在收緊。同策研究院的最新資料顯示，5月，納入監測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計367.99億元，融資總額成為2019年來最低額。

　　公司債和其他債權融資一直是房企融資最重要的兩個管道，5月份，這兩個輸血通道同時 “受阻”。根據資料，5月僅發行6筆公司債，共融資95.85億元，較4月的473.13億元大幅下降79.74%。其他債權融資總額53.13億元，較4月的107.43億元大幅下跌50.54%。

　　境外融資也嚴重縮水，5月份，外幣融資總額32.64億元，占比8.87%，環比上月外幣524.91億元融資金額大幅下降93.82%。而40家房企中，僅有2筆融資額度來自境外。

　　從發債成本看，5月房企融資成本總體有所下滑，基本控制在6.5%以內。融資成本最高的是新城控股(39.050, 1.21, 3.20%)境外子公司新城環球完成在境外發行總額為3億美元的無抵押固定利率債券，票面利率為6.5%。

　　在同策諮詢研究總監張宏偉看來，房地產金融風險仍是監管緊盯重點，銀保監也收緊了向房企融資的監管尺度。

　　5月，針對金融機構違規向樓市“輸血”行為，各地銀保監局、銀保監分局開出多張罰單，進而影響房企境內境外融資的難度。

　　張宏偉表示，目前融資只是階段性收緊，並非持續性動作，6月份應該還會維持這樣的狀態，但只要市場預期變得相對平穩，整個融資環境有可能還會有好轉起來。

　　“今年下半年房企的融資環境更像2018年上半年，既沒有過度寬鬆也沒有過度收緊，處於平穩適中的狀態。”張宏偉補充道，“今年樓市調控的基調還是趨於穩定，資本市場的表現也會相對平穩。”

　　深圳一家本地房企負責融資業務的工作人員向時代週報記者表示，由於交易所審批嚴格，其所在公司已經很少申請債券以及ABS，主要通過金融機構來進行土地前融，即拍地之後去融資，融資回來補齊地價款。“土地前融一般通過信託公司發行信託產品，成本銀行貸款，在11%左右，但比較容易操作。”上述人士告訴時代週報記者。

　　上海租賃住房“國家隊”又有新進展。功能性國企上海地產集團旗下租賃住房運營服務品牌“城方”日前宣佈，“城方活力社區•城寓江月路店”入市，將提供1080套集中式租賃房源。

　　據悉，“城方活力社區•城寓江月路店”是上海首例商業辦公產品轉型為租賃住房的落地項目，也是閔行區存量資產盤活改造為租賃住房的重要樣本。該社區提供33-58平方米的不同戶型租賃房源。

　　“城方活力社區•城寓江月路店租賃住房採用全裝配式內裝，有效減少甲醛污染；並提供必要的室內傢俱家電，對於個性化的傢俱家電及其他生活用品配置則提供長短租服務。”城方社區運營部副總經理徐國軍表示。

　　上海城方租賃住房運營管理有限公司專案總經理金義星透露，在加快構建“租購並舉”的住房制度體系的背景下，上海地產正積極發揮國企在租賃市場的穩定器和壓艙石作用。城方目前已規劃佈局租賃住房專案近30個。

　　金義星說，城方以“讓更多人安居都市宜居生活”為願景，在深入挖掘新一代在滬青年內心訴求的基礎上，構建了新的租賃生活理念與方式，以租賃住房為載體，滿足租客發展性需求。“城方不僅解決‘住’的問題，還致力於為城市帶來生活場景革命，助力培育新的租賃文化，通過用心盡心做好‘服務’促進產城融合、職住平衡。”

　　記者在“城方活力社區•城寓江月路店”看到，該社區集租賃住房、社區共用客廳、特色商業等生活發展服務空間於一體。三棟樓宇的一、二層是商業，城方自營孵化的社區共用客廳“城方堂”率先入駐。

　　身為“90後”的“城方堂”主理人王楊表示，“城方堂”集咖啡、食集、共用書社、生活美學、社群空間五大場景於一體，目標是以複合型業態創造豐富的生活方式，以滲透式服務打造有溫度的生活體驗，以文化型運營構建有活力的社區，為年輕人尋找志同道合的好友、暢談人生與理想提供交互之地。

　　告別年初短暫“小陽春”後，5月以來一二線樓市表現平穩，三四線城市樓市仍處於盤整期。

　　端午小長假，中證君走訪國內多處樓盤發現，為刺激市場需求，部分售樓中心打出購房優惠招牌，推出特價房、折扣房，甚至發放看房紅包，即便如此，居民購房熱情仍不溫不火。

　　與之形成對比的是，5月以來，部分城市土地市場升溫，杭州更是以收穫266億元土地出讓金領跑土地市場。不過，分析人士指出，土地市場升溫只是個別現象，並未在全國遍地開花。個別城市中的優質地塊，才會產生高溢價競爭，國內土地市場仍將呈平穩發展態勢。

　　資料顯示，告別年初短暫“小陽春”後，5月以來一二線樓市表現平穩，三四線城市樓市仍處於盤整期。市場普遍認為，未來房地產區域市場分化將愈加明顯。其中，一二線城市房價更趨平穩，部分三四線城市將面調整壓力。

　　消費者購房日趨理性

　　中證君端午小長假期間來到山東省某四線城市開發區的一家樓盤，雖該樓盤推出部分特價房，但也僅有3組顧客前來看房。該樓盤去年秋季開盤的約700套住宅目前還剩數十套待售，雖銷量可觀，但遠不及前兩年開盤不久便售罄的場面。售樓處人員向中證君介紹，為吸引居民購房，社區內特設某知名小學分校，如果全款購房，還可免約1萬元現金。

　　市民孫女士去年迎來家中第二個小孩，她計畫更換一套住房。“父母得過來帶孩子，想換套140平的。”不過孫女士表示，該樓盤售價12000元/平方米，略高於心理預期，她仍在觀望。

　　業內人士透露，自去年10月開始，當地房價已到階段高位，在“房住不炒”的定位下，消費者的購房行為也日趨理性，目前購房者多數處於觀望狀態。

　　土地市場升溫將再度刺激房價？

　　專家：個別現象！

　　5月以來，部分城市土地掛牌量明顯增多。土地市場升溫是否意味著將迎來新一輪房價上漲？

　　中指研究院報告顯示，5月全國土地市場整體供應同比增加，成交環比量價齊升。5月，全國土地市場供應量同比微增，宅地供應增逾兩成，各線城市供應環比均增。成交方面，整體成交量環比增加近一成，成交均價同比上漲近50%，出讓金總額同比走高。

　　從5月全國300個城市土地市場情況來看，供求方面，市場總體供應量較4月上升，但成交量同比下滑；價格方面，整體成交均價走高，一線城市均價同比翻番；出讓金方面，出讓金總額同比上揚，杭州攬金近266億領跑；此外，長三角土地交易活躍，多宗地塊入圍前十榜單。

　　不過，分析人士指出，土地市場升溫只是個別現象，並未在全國遍地開花。個別城市中的優質地塊，才會產生高溢價競爭，國內土地市場仍將呈平穩發展態勢。

　　備受關注的是，為控制土地競拍熱度，近期繼蘇州等地下調土地最高限價後，合肥也於近期發佈《關於進一步明確競買資格審查的公告》，盡可能避免關聯公司報名參加同一宗地的競買，最大限度地防止圍標現場發生。

　　對此，業內人士表示，穩地價才能穩房價，政府不斷出臺系列調控政策，預示著“穩地價、穩房價、穩預期”仍將是未來一段時間房地產市場調控的主基調。

　　張波表示，穩房價的關鍵點主要包括三個方面：一是供需平衡，即單靠行政手段壓制房價的效果只能作用於短期，市場供需平衡才是樓市穩定的基礎；二是因城施策，不同城市的冷熱程度和供需雙方的特點都具有差異性，落實地方主體責任，因城施策是保證樓市穩定的關鍵點；三是持續打擊房地產市場亂象，尤其是哄抬房價、鼓吹炒房等行為。

　　另據穆迪預計，在房價持續強勁上漲的情況下，調控措施放鬆可能性降低，年內房價漲勢料將放緩。

　　一二線樓市表現平穩

　　三四線城市樓市仍處盤整期

　　告別年初短暫“小陽春”後，5月以來一二線樓市表現平穩。

　　新建住宅方面，中指研究院報告顯示，5月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為14836元/平方米，環比上漲0.24%，漲幅較上月收窄0.04個百分點。其中，北京、上海等十大城市（新建）住宅均價為26864元/平方米，環比上漲0.08%，漲幅較上月收窄0.03個百分點。

　　58同城、安居客發佈的5月《國民安居指數報告》顯示，5月全國樓市67個重點監測城市中，新房價格環比上浮0.44%，二手房環比微增0.11%。告別年初金三銀四“小陽春”後，5月全國樓市整體上漲動力偏弱。

　　值得關注的是，諸葛找房資料研究中心6月6日發佈的限競房報告顯示，北京限競房供應占比已超六成，為北京市場的供應主力。然而在2019年限競房產品大量入市的情況下，北京新建商品住宅市場也存在著供應結構單一，產品有同質化傾向的問題，導致限競房去化壓力加大。

　　張波分析，首先，區位因素是影響限競房熱度的首要因素，目前絕大部分限競房都位於五環周邊，同時區域內的同質化競爭激烈，加劇了區域內項目的去化難度。

　　其次，限競房未來的成本壓力仍然較大，從近兩年上市的限競房來看，拿地的時點大都是在2016年末到2017年中，這個時段北京樓市依然熱度較高，房企對於後市普遍較為樂觀，拿地熱情也高，也同步造成土地成本相對較高而銷售價格難有大幅下降空間。

　　另外，以目前北京樓市的行情來看，限競房新增供應的銷售壓力依然較大，並且不排除部分專案會以貼著成本最低售價的方式加快銷售。

　　二手房方面，5月，易居研究院監測的10個城市（北京、深圳、杭州、成都、南京、廈門、蘇州、青島、無錫和金華）二手房成交量為8.0萬套，環比下降2.7%，該機構預計6月10城二手房成交量環比進一步下降。

　　我愛我家(4.950, 0.02, 0.41%)研究院通過梳理5月全國各地樓市重要政策及事件指出，國家和地方相關政策促使一二線城市樓市降溫。

　　房地產區域分化愈加明顯

　　展望一二線城市樓市走勢，張波指出，儘管目前一線城市仍是全國調控最為嚴格的區域，但房企對一線城市土地保持了相對謹慎樂觀，一線城市樓市未來的穩定性要好於全國。而人才政策等因素將拉升部分二線城市的競爭力，尤其是近期出臺人才政策力度較大，同時城市本身吸引力也較大的城市，例如杭州、寧波、呼和浩特等。

　　招商證券(15.320, 0.04, 0.26%)研報稱，三四線城市銷量或有1-2個季度的調整，若調整幅度較大或拉動全市場銷量出現第二個底部（預計在年中左右），但之後將企穩。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波指出，三四線城市未來最大的掣肘在於人口，但三四線城市依然有兩個明顯的發展點，其一是環一線和環熱點二線城市的三四線，這部分城市將承接人口的外溢需求；其二是重點城市群涵蓋的三四線城市，包括長三角、珠三角、京津冀等，這類城市群本身的發展會帶動區域內城市的吸引力共同提升。

　　招商證券表示，房地產區域分化依然明顯，目前一二線處於復蘇軌道、三四線仍在探底。

　　中指研究院表示，房地產市場整體仍將繼續平穩運行，各線城市將延續分化態勢。其中，一二線城市房價將更趨平穩，部分三四線城市將面臨調整壓力。

　　易居研究院預計，2019年上半年40城成交將繼續萎縮，分城市類別看，一線城市將繼續企穩；東部二線城市後續將持續降溫，其他地區的二線城市以及三四線城市的成交量或面臨下跌風險。

375萬易手 不足三年貶值8.5%

近年車位造價愈升愈有，部分新盤車位甚至貴過一個普通上車屋苑的住宅單位，但個別貴價車位「高處不勝寒」，更罕有錄得蝕讓。北角柏傲山歷來最貴車位以375萬元售出，原業主持貨不足3年，須蝕35萬元離場，成為該屋苑車位「第一滴血」。不過，該車位業主約一個月前以2000萬元沽出同屋苑的住宅單位，賬面賺167萬元，在扣除車位的虧損及全部使費後，埋單計數實際料獲利約30萬元。

根據土地註冊處資料，柏傲山1樓一個雙號車位，於5月28日登記售出，成交價375萬元。以目前市值月租7000元推算，回報約2.24厘。該車位為柏傲山歷來造價最高，原業主2016年8月以410萬元購入，現賬面蝕讓35萬元，貶值8.5%。

原業主上月沽兩房戶 整體有賺

資料顯示，上述車位於2016年7月由項目發展商新世界（00017）等售出，當時一手造價僅290萬元。由於柏傲山共有358個住宅單位，但只提供139個車位，平均約每2.5戶爭1個車位，在供不應求下出現炒風。該車位在一個月後即以摸貨（完成交易前轉讓）形式轉售，作價急升至410萬元，飆41.4%，至今仍屬屋苑最貴車位。

據區內代理透露，是次蝕讓的1樓雙號車位，去年10月開始在市場放售，索價只400萬元，已較購入價低10萬元或2.4%，「係屋苑第一個、亦係唯一一個肯蝕賣嘅盤」，但最終仍要進一步減價25萬元，至375萬元始成功出貨。

事實上，柏傲山入伙一段時間後，車位交投放慢，連同最新成交在內，今年以來只有3宗買賣。上月初，同為1樓的單號車位以270萬元易手，造價與2016年的一手成交價一樣，雖蝕使費，但賬面「力保不失」。最新的雙號車位變成屋苑首宗蝕讓車位個案。

該原業主雖然賣車位損手離場，不過，由其持有同屋苑的住宅單位剛在上月初獲利離場。單位為3座高層D室，實用面積596方呎，兩房間隔，以2000萬元易手，呎價33557元。單位於2015年4月購入，當時作價1833萬元，持貨逾4年轉售，賬面獲利約167萬元（升值約9.1%）。在扣除車位虧蝕金額後，原業主賬面仍獲利132萬元，若計及印花稅、代理佣金等使費後，估計仍賺約30萬元。

屋苑3車位放售 最貴叫480萬

世紀21日昇地產執行董事黃文龍表示，柏傲山目前只有3個車位放售，全部較購入價高，叫價由410萬元起，最貴為1樓1個車位，叫價480萬元，挑戰港島東新高。

目前港島東最貴車位屬同由新世界發展的北角柏蔚山，在今年初一手拆售時，最高成交價達420萬元。由於購入價較高，加上入市買家多留作自用，故市場鮮有放售。

市場透過內部轉讓自製首置身份的情況愈來愈多，據Q房網的數據顯示，上月內部轉讓宗數重上逾500宗，屬近兩年新高，其中有買家自製首置身份、同月隨即買入九肚山豪宅單位，慳稅近380萬元。

相關個案數字 連升3個月

據Q房網香港數據研究中心引述土地註冊處資料，5月份二手註冊宗數按月微跌，錄得5,336宗，按月跌1.2%。但內部轉讓個案逆市上升，該行將買賣雙方最少有一個姓名相同列為內部轉讓個案計算，5月份錄得502宗相關個案，連升3個月，按月升3.3%，創2017年7月以來新高。

該行提到市場不乏多重內部轉讓個案，即有豪宅業主，將兩個豪宅單位作內部轉讓，涉及成交價高達6,300萬元，估計有關豪宅業主稍後將以首置身份重新入市。

「甩名」後買澐灃 省稅378萬

其中有一名持有西半山殷然中層單位的業主，於2016年購入物業，並由郭姓及梁姓買家二人共同持有。

月前物業以2,600萬元內部轉讓予郭姓業主，涉及印花稅僅48.75萬元，另一名業主隨即在一手市場購入沙田九肚山豪宅澐灃洋房，成交價3,973.4萬元。

由於成功自製「首置」，洋房交易僅繳付印花稅168.9萬元，對比原本非首置身份買入澐灃洋房應付的15%辣招稅596萬元，扣除轉讓支出，前後共省稅378萬元。

另外，亦有一名持有火炭御龍山的業主，透過內部轉讓物業予近親，作價3,000萬元，該宗交易涉及印花稅僅56萬元。成功「甩名」的買家隨即購入一手九龍塘豪宅賢文禮士，成交價2,799萬元，繳付119萬元印花稅，對比原本應繳辣招稅420萬元，前後共省稅245萬元。

沽御龍山予近親 再購豪宅

此舉亦反映，市場愈來愈多買家懂得利用條例上的漏洞，令內部轉讓情況愈來愈熾熱。

Q房網香港董事總經理陳坤興指，業主內部轉讓宗數和比率均逆市上升，反映該月投資情緒高漲，業主看好後市做內部轉讓，自製首置身份部署置業。隨着貿易戰升溫，股市調整，甚至有銀行調低物業估價，業主對後市轉趨審慎，買家心態會轉為觀望，相信二手註冊量會有較明顯回落，但仍能保持4,000宗以上。

財團包括舖王鄧成波 實用呎價21萬

核心區舖位受重視，消息指，連鎖快餐店麥當勞放售旗下尖沙咀星光行舖位，獲投資者出價約9億元洽購。

較早前，測量師行接獲麥當勞委託，放售旗下多個商舖，市值逾15億元，其中價值最高為尖沙咀星光行地下，價值約10億元。市場人士指出，該舖位獲財團積極洽購，出價更達9億元。

麥當勞放售6舖 市值15億

據了解，洽購的財團包括舖王鄧成波，更有傳他成功購入。翻查資料，他早年亦曾購入星光行地庫，2012年波叔以約6.45億元購入星光行地庫2.8萬平方呎樓面，其後沽出獲利。鄧成波兒子、陞域集團主席鄧耀昇接受本報查詢時，稱未有購入星光行地下舖位。

據悉，該舖實用面積約4,260平方呎，門闊逾30呎，物業將以連租約形式出售，現由屈臣氏租用，並已租用物業超過20年。該舖位處零售核心地段，人流暢旺，故屬放售舖位中價值最高。若以9億元洽購價計，實用面積呎價約21萬元。

早前麥當勞委託代理行標售旗下6項商舖，分布於尖沙咀、鰂魚涌、藍田、大埔、屯門及深水埗，當中不乏大樓面商舖，而該批物業現獲不同租客承租，而非麥當勞自用。

民生區商舖吸引資金流入，中原（工商舖）商舖部副分區營業董事方錦耀表示，黃大仙鳳德道37號地下，舖位面積約900平方呎，成交價約1,680萬元，平均呎價約18,666元，以連租約形式售出。

黃大仙舖連約 1680萬成交

物業現由3名租客承租，每月總租金收入約3.6萬元，該買家可享約2.57厘回報。資料顯示，業主於2002年斥資約195萬元購入項目，是次易手帳面獲利約1,485萬元，持貨17年升值約7.6倍。

　　短期內將有多個全新項目登場，不少新盤餘貨提速銷售，其中，嘉華旗下啟德嘉匯昨再錄特色戶成交，據成交記錄冊顯示，為5座6樓A室頂層連天台戶，面積1832方呎，另1101方呎平台、1695方呎天台，連車位以6412萬成交，呎價約35000元。

　　該盤至今累售894伙，當中低座單位已全數沽清，目前尚餘高座6伙頂層複式單位待售。

　　樓市氣氛轉趨審慎，二手頻錄低市價及減價交投，其中將軍澳中心兩房戶，新近以呎價18916元易手，屬市價水平。另外，元朗世宙中層戶，減價約9%，以680萬沽出。

　　中原副分區營業經理柯勇表示，將軍澳中心11座高層F室，面積406方呎，屬兩房間隔，議價後以768萬易手，呎價18916元，屬市價水平。

　　中原分區營業經理王勤學表示，元朗世宙1座中層D室，面積426方呎，兩房間隔，原先叫價750萬，其後減價70萬，即約9%，以680萬沽出，呎價15962元。

　　中原分行經理曾芷妍表示，嘉湖山莊景湖居10座高層D室，面積544方呎，3房間隔，原先叫價615萬，議價後以600萬沽出，呎價11029元，低市價約5%，買家為上車客。

　　美聯高級營業經理張少勛表示，東涌昇薈10座高層A室，面積484方呎，屬1房間隔，望海景，原先叫價約698萬，議價後以680萬成交，呎價14050元。

　　利嘉閣分行經理李建禧稱，粉嶺逸峯5座中高層G室，面積約455方呎，為兩房間隔，望開揚景，經議價後以658萬獲承接，呎價14462元。

　　香港置業首席聯席董事林佩玲表示，奧運站柏景灣10座中層G室，面積466方呎，以1050萬沽出，呎價22532元。

　　世紀21奇豐區域經理莊瑞生表示，馬鞍山富寶花園1座中層C室，面積592方呎，3房間隔，以450萬（居二價）易手，呎價7601元。

　　世紀21奇豐分行經理黎樹森稱，粉嶺雍盛苑A座低層21室，面積211方呎，以253萬（自由市場價）沽出，呎價11991元，據悉，由於上述單位屬送契盤，有機會不能承做按揭，故此低市價18%沽出。

　　消息指，大埔嵐山9座中層H室，面積196方呎，屬開放式間隔，成交價398萬，呎價20306元，追平屋苑今年同類單位最高價紀錄。

　　祥益高級區域經理黃慶德表示，屯門龍門居3座中層B室，面積592方呎，獲區內綠表客垂青，以500萬（居二價）購入作自住，呎價為8446元，成交價創屋苑未補價單位次高。

　　豪宅亦頻錄交投，市場指，赤柱璧如花園低層戶，面積1724方呎，成交價3828.8萬，呎價22209元。