太平洋建設集團創辦人章民強10日晚間辭世、嵩壽100歲。太平洋建設發布新聞稿證實創辦人在家中自然離世，感謝外界關心，目前家屬忙於處理後事，希望低調處理暫不提其他。

章民強見證了台灣房地產、經濟發展，全盛時期不僅叱咤台灣商場，更跨足對岸成立太平洋百貨品牌。太設發表聲明稿表示，章民強10日晚間與家人共進晚餐，閒話家常後返房間休息，晚間9時許，安詳溘然長逝。

一生充滿傳奇爭議
章民強一生充滿傳奇與爭議，1920年出生於浙江，才7歲的他就遇到國共內戰爆發，章民強靠靈活的反應、臨危不亂，好幾次從槍口下逃生。1948年從上海華強工專畢業，畢業後進入大陸工程，1979年受大陸工程、太平洋電線電纜2位已故創辦人殷之浩及孫法民賞識，將共同投資創立的太平洋建設交付他管理，從總經理到董事長，章民強凡事親力親為，成為集團靈魂人物，公司成立不到半年，股票就已成功上市。

太設老員工表示，章民強對員工重情重義，臉上永遠帶著笑容，但對於工作則是一絲不苟，不僅執行力強更是專業細膩，太平洋建設買下的每筆土地、工地、轉投資任何一項事業都全程參與。走過戰火，章民強眼光過人，台灣南北都有他蓋的房子，早在東區還是一片稻田時，他就預測到這片土地不可限量的未來，一手推動了台北市東區的發展。
在太設穩固後，1983年章民強更將版圖擴大到百貨業，1987年SOGO百貨開幕，豈料1997年亞洲金融風暴席捲全台，2年後921大地震重創台灣，才休生養息不到2年，2001年納莉風災又灌進SOGO百貨，單日營業損失上看3000萬元，眾銀行紛紛在此時抽銀根，對太設而言無疑雪上加霜。

無計可施之下，章民強只好求助東區大地主、太平洋流通董座李恆隆，章民強將太平洋崇光百貨股份登記在太平洋流通下後，同時由李恆隆出任太平洋崇光百貨董事長；2002年太平洋建設總經理章啟明正式宣布，將太設集團手中51％太平洋崇光百貨股權出售給太平洋流通，遠東徐旭東也在此時入主SOGO，展開股權糾紛，也就是著名的「SOGO經營權之爭」。

太設章家、李恆隆與徐旭東3方面人馬展開SOGO經營權爭奪戰纏訟18年，今年3月章民強父子違反證券交易法虛偽記載不實罪，各4月到6月不等徒刑，全案定讞。

重啟建案交棒2代
SOGO經營權爭奪期間，太設重啟建案，財務狀況也逐漸回穩，2017年章民強辭去集團內太平洋房屋董座一職，只掛總裁職務，退居幕後，他還是每天準時上班，中午回家吃午餐，下午則視情況進公司辦公，精神比很多年輕人都好。
老員工感嘆，章民強雖然有意交棒給第2代，但觀察「森之丘」、「太平洋盛宴」、「太平洋之森」3項建案過程，章民強依然放不下，仍親力親為直到順利完銷，公司財務回復平穩。目前公司持有土地與案件還有楊梅案、整合中的雨農市場案、翡翠灣2萬餘坪土地，仍將持續完成。

【章民強小檔案】
享嵩壽：100歲（1920年生）
學歷：上海強華工專畢業
經歷：太平洋SOGO董事長、北市建築公會榮譽理事長、大陸工程經理、太平洋建設集團總裁等
家庭：已婚，育有3子
興趣：讀聖經、泡溫泉
身家：因SOGO遭質押股票，但近年公司推案順暢，穩定清償其債務，無法統計
爭議：與遠東集團董事長徐旭東之間的SOGO經營權之爭
資料來源：《蘋果》採訪整理


太設創辦人章民強辭世 享壽100歲
聯合報

太平洋建設集團創辦人章民強十日晚間辭世，享嵩壽一百歲。太平洋建設主管低調表示，集團目前由新經營團隊運營，創辦人已淡出公司，家屬正處理相關事宜，不便多做回應。

章民強最後一次公開露面是在二○一四年十一月底，高院判ＳＯＧＯ經營權太設集團勝訴。不料全案在今年三月峰迴路轉，更一審判章民強、章啟光、章啟明等父子三人，各四月到六月不等徒刑，可易科罰金，全案定讞。而無法拿回一手創立的SOGO百貨，也成為他一生遺憾。

「大樓外牆破裂，造成屋內滲水，管委會雙手一攤，拖了快10年還不修理！」1名居住台中南區的陳小姐向《蘋果》投訴，自家漏水快10年，主委、總幹事1年換1個，各個以拖待變，始終不願意動用社區基金修繕，害得傢俱長黴，只能每天開除濕機生活，最後只好自掏腰包10萬元打針修繕，讓她處理到崩潰，決定槓上管委會。
近來連日大雨，部分中古大樓欠缺保養，造成滲漏水問題嚴重，成為不少人夢魘。台中南區「長億城」陽光區1樓店面屋主陳小姐表示，過去10年包括「臥室、廚房、樓梯間」至少有3處大漏水，找來專家鑑定原因出在社區外牆、樓上露台水滲入，但管委會長年擺爛，陳小姐只能自己掏錢「治水」，前後總花費至少10萬元，目前臥室、樓頂暫時以打針解決，但是樓梯間還是不斷滲水。

地震導致結構裂縫
記者實際探訪現場，屋主陳小姐2層樓店，單層使用空間約10坪，1樓當作工作室、2樓作為1房1廚1衛，2年前漏水修繕完畢後，出租給知名刺青店，沒想到又繼續漏。租客刺青師林先生無奈說：「去年一搬進來就碰到漏水問題，最慘的時候，外面下大雨、裡面下小雨，只能拿水盆接，晚上移開床舖到角落睡覺，現在廚房、樓梯間仍有許多滲漏水處。」
屋主陳小姐推測房子漏水可能因位在剪力牆轉接處，地震導致結構裂縫。租客林先生說：「現在每天都要開著除濕機，不然非常容易發霉，也常飄怪味，但工作室裝潢花了20萬元，不能說搬就搬，真的很麻煩。」記者致電給該社區管理室，暫未獲得回應。

鴻海物業總經理李慶雷表示，漏水修繕責任歸屬是最常見的社區爭議，以該案例來看，依《公寓大廈管理條例》，大樓屋頂、外牆都是由全體戶所共同使用，屬於「共用部分」；又同法第10條規定，屋頂即共有部分的修繕、管理、維護等事項應由管理委員會負責，所生的費用應由公共基金支付，而非由住戶支出。

依法訴請履行義務
李慶雷建議，一旦民眾發現自宅不明漏水，建議先知會管理中心，且偕同專家查看原因，責任歸屬源頭確定後，若管委會拒絕修繕，最後1招可依《公寓大廈管理條例》第10條第2項規定，向法院訴請管理委員會履行修繕義務。另外鄰居共同壁及樓地板漏水，依《公寓大廈管理條例》第12條規定，維修費用也是由雙方區分所有權人共同負擔。

依據台北捷運公司的統計資料，2019年4月份台北捷運運量達6,367萬人次，以雙北市人口進行估算，平均每人每月進出站約9.6次，顯示捷運成為民眾不可或缺的通勤方式。然而，大多數的民眾仍須走一小段路程才能從家裡抵達捷運站，在炎熱的夏季中，這段路程往往成為通勤族的天堂路。但若是住在捷運共構宅中，到站即到家，良好的交通機能使捷運共構宅成為熱銷且具保值性的產品。

雙北熱門捷運共構宅　「美河市」交易量57件坐穩第一

依據實價登錄資料統計，觀察2018年5月至2019年4月雙北市捷運共構宅的交易量，與小碧潭站共構的「美河市」以57件的交易量排行第一，平均單價約為每坪48.9萬元。永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，美河市的單價較為親民，加上IKEA進駐，京站也預計於2019年第四季開幕，在利多消息的加持下，帶動美河市的交易熱度升溫。

交易量排行第二的為板橋區與新埔站共構的「新巨蛋」，其成交件數為45件，平均單價約為每坪67.2萬元。謝志傑說明，新巨蛋位於板橋區的核心地帶，而新埔站在環狀線開通後，將成為雙捷運線交會站，再度提升周遭生活機能及交通便利性，且該社區屬於中山國中的學區，是集結交通、生活及學區等優勢的住宅。此外，其房型規劃相當多元，從套房至四房格局都有，購屋者可依需求選擇適宜的房型。

交易量排行第三的則為中和區與南勢角站共構的「南方之星」，成交件數為35件，平均單價約為47.8萬元。謝志傑表示，南方之星除了捷運帶來的便利之外，其周遭南勢角商圈及興南夜市便利的生活機能也是賣點之一，且在價格方面也相對親民，適合注重生活機能的小資族。

信義區保值捷運共構小宅　「E.A.T國際館」平均單價115.5萬

另從平均交易單價進行觀察，在十大熱門捷運共構宅中平均單價最高的為位於信義區與永春站共構的「E.A.T國際館」，平均單價約為115.5萬元。謝志傑表示，該住宅位於台北市的核心區，主要以套房產品居多，並且利用挑高設計，增加使用空間的舒適度，在與捷運站共構的條件下，價格能夠保持在一定水準。

而單價排行二、三名的則為與松江南京站共構的「新東京宅」以及南京三民站共構的「台北摩根」，平均單價分別為81.9萬及77.5萬元，房型同樣也是以套房為主。謝志傑說明，新東京宅位於台北市的中心區域，且有雙捷運線的優勢，交通往來易達性高，房價也因此較高。而台北摩根則透過飯店式管理的策略，提高社區管理的水準，穩定社區的房市行情。

謝志傑補充，捷運共構宅在捷運的支撐下，具有優良的保值性，較不受到景氣波動造的影響。除此之外，建議民眾可以將社區管理維護、鄰近學區、生活機能及建商品牌等方面納入購屋考量，並依照自己的需求選擇適合的好宅。

房租連年上漲，屋比房屋比價平台昨（11）日公布台北市待租套雅房統計發現，2019年5月平均每坪開價高達1,688元，等同於承租十坪套房月租近1.7萬元，不僅上看最低薪資七成，三坪內的「蟻居房」待租量，兩年間成長35%，換算投資報酬率逼近4%。

台北市套雅房出租收益可觀，若換算投報率平均竟超過3%。由於眾多套雅房是購置一般住宅，進而隔成套雅房，屋比進一步統計實價登錄交易資料換算，平均投報率來到3.7%，市中心因購置成本較高，投報率落在3.29%，市郊區投報率達到3.87%。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，台北市獨立門牌套房多在八坪以上，由於單價較高，因此受限於租金承受力的天花板上限，投報率多半都在2%左右，但若將公寓或華夏隔間小套房，常見大小四至八坪，月租行情多在1到1.5萬元間，拉高整體投報率在3%~5%間，是在房市盤整到復甦之際，少見高報酬的投資選項。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，由於目前各縣市資源分配不平均，人口不斷向直轄市集中，導致工作機會多的直轄市住屋需求大增，未來如何在這些都會區外圍創造更多就業機會，舒緩市中心的居住壓力，將是未來執政者所需面對的重要課題。

根據台北市待租套雅房數據顯示，平均每坪月租金來到1,688元，相較2017年同期上漲3.9%，市郊區每坪月租金則達到1,501元，同樣較兩年前上漲3.3%，增幅最大的落在市中心，每坪月租金上看1,836元，較兩年前大增4.5%。

此外，調查也發現，台北市租屋市場有開始「蟻居化」的趨勢，近三年三坪以下的「蟻居房」待租量逐年增加，目前北市三坪以下網路待租套雅房就高達147間，較2017年同期成長35%。

不僅數量增加，陳傑鳴指出，近三年「蟻居房」每月平均租金就漲了8%，甚至高於一般套雅房3.9%的漲幅，目前北市甚至還有一間三坪內的「蟻居房」，月租金高達1.8萬的待租案例，社會新鮮人承租「蟻居房」可能也無法節省多少開銷，反而降低居住品質與增加居住風險。

昔日國民黨「大掌櫃」劉泰英與兒子劉昭毅因債務問題，導致劉泰英在大安路1段的燙金地段資產遭法拍，1拍底價6950萬元，而三三會理事長許勝雄也是債權人之一。

許勝雄是債權人之一
寬頻房訊指出，劉泰英遭法拍的資產坐落於北市大安區大安路1段上的「仁愛大廈」7樓，坪數58.32坪，1拍底價約6950萬元，拆算每坪底價約126萬餘元，預計7月25日執行第1拍。

根據台北地院資料顯示，劉泰英與兒子劉昭毅及劉昭毅擔任董事長的昌泰資產管理等，累積積欠債務1830萬元，債權人包括祥宸有限公司、吳姓自然人以及許勝雄，其中劉泰英父子尚未清償的債務金額分別為950萬、250萬及180萬元。至於劉泰英在大安路的資產，則由祥宸公司聲請法拍。

劉泰英名下資產並非首度遭到法拍，2015年劉泰英因欠稅高達1.2億元，遭行政執行署士林分署法拍名下位於內湖康寧路的別墅，最終3拍拍定金額4730萬元。

業者指出，劉泰英是前總統李登輝時代的國民黨「大掌櫃」，過去叱吒一時，曾操盤多宗黨產交易案，其中指標豪宅「帝寶」的土地，便是經由他的手完成交易。

今年再推出52戶

台灣金聯連續9年推平價屋，今年再推出52戶（住宅50戶、商辦2戶），其中台北市平均每坪39萬元、新北市30萬元、桃園市13萬元、台中市14萬元、台南市9萬元、高雄市11萬元。台灣金聯表示，這批平價屋從今天起至7月3日受理申購，並提供汽車、折扣金等價值近150萬元獎項供申購者抽獎。

北市平均每坪39萬
台灣金聯代理董事長郭文進表示，今年推出的52戶平價屋，以雙北、桃園、高雄為主，約占全部物件73%；其中台北市6戶，平均每戶售價約1650萬元；新北市10戶，平均每戶約1132萬元；其餘縣市36戶，平均每戶約419萬元。

台灣金聯指出，今年推出的52戶平價屋，單價最低的是雲林縣林內鄉大同路的透天厝，總價146萬元、每坪僅約3萬元；總價最低的則是高雄市旗山區大衛營山莊渡假套房，每戶僅95萬元，去年釋出10戶幾乎銷售一空，今年再釋出7戶。

另外，位於新北市新店區大樓華廈，近碧潭風景區，高樓層可遠眺碧潭吊橋，總價1758萬元；台北市中山北路7段華廈總價1768萬及2298萬元、台北市林森北路收租房總價1368萬元，都是搶手物件。此外，去年幾乎完銷的捷運南勢角站「南方之星」共構商辦，今年再釋出2戶，總價1098萬及1358萬元。

郭文進表示，平價屋活動除了維持「1抽2送3免4保證」外，今年再加碼，成交者可抽總金額45萬元可抵買賣價金獎項，且只要完成登記申購者即可參加汽車、智慧型手機等抽獎；且成交者送家電提貨券6萬元；並可享免加價、免仲介費及免代書費；另提供平價屋產權清楚、無海砂屋、無輻射屋及非凶宅等4大保證。

台灣金聯說明，平價屋申購手續非常簡單，民眾可以先在該公司網站（www.tamco.com.tw）搜尋或電詢相關物件，並可依DM所公布時間前往看屋；若欲申購，可先在網站上填寫資料，只要繳交1000元登記費及3萬元保證金即完成登記手續，且每人不限申購1戶；同一物件若有多人登記採抽籤決定，未抽中者退還保證金。

都市更新刻不容緩，新北市城鄉發展局昨（11）日指出，新北市住宅戶數約159萬戶，其中，對都市更新有需求的「潛在客戶」高達70萬戶，占整體戶數44%，均為屋齡30年以上的老舊房屋。

雖然新北市的都更潛在需求量大，但目前已申請都市更新計畫的案件僅309件，即便是號稱「都更特快車」的危老重建計畫，自2017年推行以來，申請的案件數達68件，雖然成效已居各縣市之冠，但仍反映都更推動之長路漫漫。

老屋要加速都更，新北市城鄉局因此喊出「都更三箭」，將捷運周遭和主要幹道沿線及危老房屋列為優先區域，給出不同的容積獎勵，甚至增設公益性設施，提升整體環境，並舉辦與民眾面對面的都更說明會，截至27日將滿200場，達成年初目標。

都更三箭的第一箭，捷運做為都市計畫的基礎，捷運到哪，都更就做到哪，透過蛋黃、蛋白區的概念，擇定20處場站優先推動捷運都更。第二箭，在20公尺寬以上的主幹道兩側推動都更，但目前仍在修正「新北市施行細則」，增訂提高主幹道沿線基準容積後才能實施。

第三箭則著重在居住安全，推動防災型都更，針對危老建築將優先協助，經盤點至少有190處危險老舊社區大廈；而新北市的危老重建計畫進度中，目前已經核定有41件，其中有11案已經動工、六案正要拆除作業。

台北市租金隨著房價水漲船高，根據主計總處資料可發現，全台租金指數已連53個月上揚，甚至出現三坪「蟻居房」，月租開價1.8萬元的實例。屋比房屋比價創辦人葉國華表示，「低薪、高房價、高租金」是造就「蟻居房」產生的主因。

針對租金指數已連53個月上揚，台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，由於租賃專法通過後，不少人積極投入包租代管市場，亦有屋主願意接受支付服務費交給專人代管，不過，屋主將成本轉嫁在租金上，因此房客要承受的租金提高，加上市場上條件好的套房相對搶手，因此整體市場租金只漲不跌。

雖然「蟻居房」的出現，對社會新鮮人來說，或許能減少承租成本，但葉國華指出，承租「蟻居房」大幅降低居住品質，且大部分的「蟻居房」消防系統、逃生動線都不符合標準，如有火災發生，恐釀成不小傷亡。

葉國華表示，面對高房價、高租金，「蟻居房」大量出現值得政府機關加以重視，除了應積極取締不肖房東違規隔間的「蟻居房」外，也應持續強化公共住宅政策，不僅得提供只租不賣的公宅，在租屋補貼上也須有更積極的作為，否則年輕人不僅無法購屋，未來恐連在北市租屋都成問題。

在南部房市銷售優質建案，去年一年即售出1100戶房屋的龍登國際總經理戴嘉聖，接案主要以首購產品居多，戴嘉聖指出，隨著土地與營建成本持續墊高，市區蛋黃區的首購宅，房價帶拉高達千萬元已成新趨勢，面對預售推案大增的市場情勢，具備地段、規劃、建商品牌、售後服務與價格合理性的首購宅，仍利於爭取消費者青睞。

戴嘉聖指出，多年來國內低利率環境，刺激國內房市走多已長達十餘年，但今年包括一例一休、通膨等因素，影響建材與工資成本高漲，這對房市的影響層面，業界仍應高度戒備，同時推案土地成本持續墊高，建築業界開始逐漸反映成本在售價，市區蛋黃區的首購宅價位帶，拉高至千萬元已將成為常態，市區採中小坪數規劃的首購宅或輕豪宅大樓，更成為主力。

綜觀今年南部房市發展變化趨勢，高總價豪宅的置產型買盤尚待加溫，房市交易仍以自住客群為主力，預計到年底之前房市都將以基本的供需為主要影響層面，剛性需求持續回籠，南部房市當前仍溫和成長，但是，今年高雄預售案大量進場，全年預估預售戶數至少超過1.5萬戶，造成今年房市出現供給面壓力加重，這是推案必須注意的因素。

戴嘉聖認為，雖然當前預售推案大增，但消費者購屋考量因素，仍以建商品牌形象、售後服務內容、地段條件與建築品質為關鍵因素，售價合理性也是影響銷售速度的重點，做好產品定位與市場區隔，則是推案先決條件，近二年來市區小坪數產品大增，反而凸顯50、60坪換屋市場契機，換屋市場後市發展值得多觀察。

又到了6月畢業季，各大專院校有不少學生即將離開校園，也成大學周邊學生套房的轉手旺季。少子化的年代，北部的淡江大學周邊、台中的一中商圈，有不少家長心疼小孩而為子女購置套房，當孩子畢業後再出售，促使畢業季有一波房市交易熱潮。

新北市淡江大學周邊除有舊公寓、大樓改裝成的套房外，還有不少建商興建整棟的學生套房，如「淡大財庫」共逾1200戶套房，信義房屋淡水店店長周偉仁表示，1戶總價200~250萬元，「幾乎僅台北市1個車位的價格」，月租5000~8000元，報酬率至少3.8%，每年有50~60戶移轉。另如「淡大101」坪數較大，1戶規畫2套房，總價400~500萬元，套房1間月租8000~1萬元。

周偉仁透露，因套房便宜，有家長乾脆買下來供小孩住，4年後用不到再賣出。但他也坦言，學生套房因總價低仍搶手，不過房價至少已3年沒漲，出租仍可賺取收入，若要轉手不易賺到價差。

中台灣的一中商圈則匯聚中國醫藥大學、台中科技大學、台灣體育運動大學等，信義房屋北區一中店店長陳光裕表示，因學校知名度高，招生穩定且商圈熱鬧，周邊套房交易穩定，除投資置產客，也有不少年輕買方自住使用。

「因為醫學系要念7年，每年5~7月有不少家長帶小孩來看屋。」陳光裕解釋，除了小孩剛報到便決定買房外，還有不少是小孩就讀1~2年後，不滿意租屋環境，家長乾脆買套房供孩子住。

一中商圈內有不少採飯店式管理、公設豐富的出租型產品，報酬率4~6%，陳光裕表示，「學士會館」有套房、2房格局，總價500~1000萬元，月租1.5~2萬元，1年約交易10多戶；「歐夏蕾」套房總價200~300萬元，月租約1萬元，每年交易20~30戶，「勝美學」1~4房總價500~1000萬元，月租1.5萬元起。

　碧桂園是中國具領導地位的綜合性房地產開發商之一。集團採用集中及標準化的運營模式，業務包含物業發展、建安、裝修、物業管理、物業投資、酒店開發和管理等。碧桂園位於此次“2019新浪財經上市房企價值榜TOP50”榜單的第7位元，其中公司規模效應方面明顯，和萬科等並列第1位；過去一年運營發展方面表現相對弱些，位列42位；而盈利能力方面在TOP50中表現中等，位列21位；且碧桂園的財務表現尚好，位列第18位。

　　規模：體量首屈一指 逆勢拿地穩居第一

　　據克而瑞及公司公告資料，碧桂園在2018年的拿地金額、銷售金額、土儲貨值分別為3149.5、7286.9、23001億元，在TOP50房企中分別位列第1、1、2位元，規模效應首屈一指。碧桂園近幾年銷售額一直處在所有房企的首位，自從碧桂園和?大搭上了“高周轉”和三四線大行情的歷史機遇，碧桂園目前的銷售規模已明顯超過多年的老大哥萬科成為行業第一。截止2018年底，碧桂園的儲備貨值高達2.3萬億元，權益貨值達1.63萬億，貨值規模僅低於中國?大的2.7萬億元。

　　嘗到上一輪地產牛市的甜頭，即使在以?大為代表的高杠杆房企紛紛減少拿地的背景下，碧桂園在2018年拿地不降反升，拿地面積達到12943萬平方米，堪稱一騎絕塵。排在第二的融創中國全年新增面積僅5616萬平方米。

　　由於房地產從預售到結算確認收入通常有2年左右的時間差，因此，多數房企2018年的業績收入反映的是前兩年的銷售情況，碧桂園營收為3811.22億元，同比增速為67.27%，在2016大牛市的背景下，這一增速表現基本符合預期，在頭部房企中僅低於融創中國的89.52%。


　　截止2018年末，公司的總資金和淨資產分別達16296.94億元、1734.08億元，淨資產規模在所有房企中僅位列第6位，可見公司的資產負債率較高。

　　發展：土儲貨值創新高 存貨周轉率降至新低

　　碧桂園2018年拿地金額為3149.5億元，拿地面積為12943萬㎡，同比增長3.1%，拿地力度略有提升，而2017年拿地也高達12553.7萬㎡，拿地均價約為2433.36元/平米，較上年的4100元/平米降低40.65%。碧桂園全年銷售面積為7730.7萬㎡，銷售金額為7286.9億元，同比增長32.49%，這一增速在TOP50名單中較為靠後列35位，這在很大程度上拉低了碧桂園在這一領域的表現。但與規模同樣龐大的其他頭部房企來說，這一增速並不低，全年銷售均價與拿地均價之比為3.87。總體看，全年的拿地面積依然高於銷售面積，可供開發的池子依然在擴大，一旦房地產市場出現波動，相應的土儲風險也在增大。


　　多年來，碧桂園的高周轉表現靚麗，其存貨周轉率表現一直在0.6附近，由於近期拿地力度大，土儲體量龐大，近兩年的存貨周轉率接連下滑至上市以來最低值0.52，不過整體依然處在較高水準。

　　結算儲備倍數是評估一家房企未來業績保障實力的係數，主要包括土儲貨值及已售未結算的存貨。碧桂園收入儲備倍數為7.51（參照的是2018年收入），低於TOP50房企資料均值，而該數值2017年為10.87。

　　盈利：業務利潤率表現平庸 高杠杆高周轉拉升ROE

　　碧桂園近年來在資產負債率、高周轉的拉動下，公司的盈利能力表現較好，不過，利潤率的表現稍差些，排名靠後。2018年碧桂園銷售毛利率為27.03%、銷售淨利率12.74%、但淨資產收益率（加權ROE）達32.2%，在TOP50房企中位列第4位，僅次於靠物業公允價值提升ROE的新城控股(39.500, 0.45, 1.15%)、包含現金流表現一般的產業服務收入的華夏幸福(30.600, 0.90, 3.03%)、等待上市的中梁地產。不過，這是碧桂園除2007年之外最高的ROE表現。


　　碧桂園近些年的股利支付率維持在30%以上，2018年的支付率為30.56%，為上市以來最低的股利支付率年份，但基本維持了一個穩定的分紅政策。

　　財務：融資成本上升超1.2個百分點 龐大的土儲多聚集在三四線

　　碧桂園今年中期平均融資成本較2017年明顯提升，為6.41%，甚至略高於TOP50房企平均融資成本均值6.24%。2017年資料顯示，碧桂園平均融資成本為5.22%。

　　目前碧桂園帳面資金（貨幣資金+受限制使用資金）共有2425億元，短期債務為1261億元，長期債務為2023億元。短期償債壓力指數是評估一家房企一年內的債務壓力情況，碧桂園短期償債壓力指數（短期債務/帳面資金）為0.52，低於TOP50房企資料均值0.69。

　　淨負債率為49.54%，在TOP50中位列第12低位，明顯低於均值90%。在銷售規模前5的頭部房企中僅次於萬科。

　　　華潤置地1994年，華潤置地于北京成立，1996年在香港聯交所上市。2010年，香港?生指數有限公司把華潤置地納入?生指數成份股主，營業務包括房地產開發、商業地產開發及運營、物業服務等。華潤置地名列此次“2019新浪財經上市房企價值榜TOP50”榜單的第1位元，其中公司規模效應方面明顯，和龍湖等並列第6位；運營發展方面表現相對緩慢，位列39位；而盈利能力方面在TOP50中表現良好，和龍光等並列2位；且華潤置地的財務表現一直非常穩健，位列第1位。

　　規模：土地儲備規模有待提高 僅為18年銷售額的3倍

　　據克而瑞及公司公告資料，華潤置地在2018年的拿地金額、銷售金額、土儲貨值分別為1513.5、2106、6704億元，在TOP50房企中分別位列第5、9、14位，頭部效應較為明顯，位列第6位。從排名中可以看出，華潤置地近兩年的拿地力度明顯強於其所處的其餘規模排名，這或許與公司的整體土地儲備並不十分充足有關，由於新城控股(39.500, 0.45, 1.15%)、世茂房地產近年拿地節奏明顯較快，華潤置地的儲備貨值更是掉到了第14位。


　　由於房地產從預售到結算確認收入通常有2年左右的時間差，因此，多數房企2018年的業績收入反映的是前兩年的銷售情況，華潤置地營收為1216億元，同比增速為18.7%，在2016大牛市的背景下，這一增速表現較為一般，低於體量同樣龐大的碧桂園、融創、?大、龍湖、中海等。

　　截止2018年末，公司的總資產和淨資產分別達6557.43億元、1807.05億元，淨資產規模在所有房企中位列第5位。

　　發展：18年銷售增速靠後 存貨周轉率下滑至0.24

　　華潤置地2018年拿地金額為1513.5億元，拿地面積為2213萬㎡，同比增長84.9%，拿地力度提升明顯，而2017年拿地僅為1197萬㎡。拿地均價約為5932元/平米，較上年的8340元/平米降低29%。華潤置地全年銷售面積為1205.9萬㎡，銷售金額為2106億元，同比增長22.3%，這一增速在TOP50名單中明顯靠後，這在很大程度上拉低了華潤置地在這一領域的得分情況，全年銷售均價與拿地均價之比為2.94。總體看，全年的拿地面積接近於銷售面積的一倍，可供開發的池子依然在擴大。

　　華潤置地的存貨周轉率表現相對較慢，近十年來均未能超過0.4，由於近期拿地力度大，銷售增速相對不高的原因，近兩年的存貨周轉率接連下滑至0.24。


　　結算儲備倍數是評估一家房企未來業績保障實力的係數，主要包括土儲貨值及已售未結算的存貨。華潤置地收入儲備倍數為7.09（參照的是2018年收入），低於主流房企資料均值，而該數值2017年為5.92。

　　盈利：盈利能力穩定 低周轉、低杠杆拉低ROE

　　華潤置地多年來細水長流，公司的盈利能力一直保持穩定且較好的狀態。2018年華潤置地盈利表現向好，銷售毛利率為43.39%、銷售淨利率22.43%、淨資產收益率（加權ROE）18.38%，各項盈利指標處在TOP50房企的中上游。在頭部的幾家房企中，華潤置地的加權ROE表現一般，比碧桂園、新城、融創、龍湖的都要低一些，這跟華潤置地的杠杆率較低、周轉率較慢有關係，不過，這是華潤置地上市以來除2013年之外最高的ROE表現。


　　華潤置地近些年的股利支付率維持在30%左右，2018年的支付率為31.12%，整體保持著一個較為穩定的分紅政策。

　　財務：融資成本維持低水準 資產負債率歷史新高

　　華潤置地2018年平均融資成本較2017年稍有提升，為4.47%，大幅低於TOP50房企平均融資成本均值6.24%，多年來華潤置地保持著財務穩健、融資成本低的印象。2017年資料顯示，華潤置地平均融資成本為4.16%。

　　目前華潤置地帳面資金（貨幣資金+受限制使用資金）共有710億元，短期債務為221億元，長期債務為1101億元。短期償債壓力指數是評估一家房企一年內的債務壓力情況，華潤置地短期償債壓力指數（短期債務/帳面資金）為0.31，低於TOP50房企資料均值0.69。

　　淨負債率為33.87%，在TOP50中位列第7低位，遠低於均值90%。在銷售規模前幾的頭部房企中僅高於中海地產、萬科兩家房企。值得注意的是，儘管華潤置地的整體資產負債率僅有72.44，這在房企中屬於低水準，但卻達到了公司上市以來的最高值，公司帳面合同負債高達1923億元，且公司整體的土地儲備多數分佈在一二線城市，風險相對可控，財務穩健。

南京一套雙學區房爆出“天價”

現場叫價，13.2平方米“棚屋”飆價至200萬；業內提醒恐無法入學

一套近40年前建的“棚屋”，面積只有13.2平方米，在南京市鼓樓雙學區的加持之下，能賣多少錢？昨天，記者的朋友圈被這套位於靈隱路22號的學區房“刷屏”了，房主開價168萬元，竟被買房人加價到200萬元，單價超過15萬元/㎡，不過最終並沒有成交。

現場叫價，168萬飆到200萬

昨天下午，南京房產界的微信朋友圈裡流傳著這樣一套“神房”：琅琊路小學+29中本部的雙學區，學籍未佔用，總價只要168萬元！

之所以被稱為“神房”，揚子晚報記者瞭解到，是因為這套房源的面積只有13.2平方米，單價超12萬元/㎡。記者朋友圈裡的不少仲介人員紛紛轉發這條消息，有的還特地加上“秒殺”字樣，“總價這麼低的雙學區房太難得了！”

然而，不少買房人在仲介帶領下到達現場時卻發現，這套“學區房”實在沒什麼賣相。“仲介說，房齡是1980年的，都快40年了，看房子得小心點，別一不小心碰倒了”，一位元看房人告訴記者，因為自己關注學區房，看到相識的仲介發佈消息後，立刻趕了過來，不料看到房子的第一眼便傻眼了。“完全破破爛爛，簡直就像搭的棚子一樣，這房子怎麼能住人啊？”

可即便如此，也擋不住買房人的熱情。這位元看房人告訴記者，下午3點多的時候，價格在眾多買家的“哄抬”下，已經漲到了188萬元；他臨走時，房主開價198萬元；等他到了家，仲介告訴他，房價已經達到200萬元了。

門檻甚高！買家要全款付清

揚子晚報記者隨後電話聯繫了掛牌該房源的德佑地產工作人員，一位姓陳的小夥子告訴記者，買家最好先比對自身條件，不是所有人都適合購買這套房產。“首先，房主要求全款一次性付清，不能貸款，因為這是套租賃房產，不是普通的產權房”，他說，要想過戶，需要到當地的房管所核實自己是否有資格，才能辦理過戶，否則，買了也是白搭。

能否入學？居住權恐怕不能

根據房主出示的相關資料，這是一套位於鼓樓區靈隱路22號的租賃房，房主持有一份《公有住房租賃合約》，上面寫明房產的結構等級為“磚三”，層次為“平”，面積13.2平方米，月租金為3.3元/月/㎡，折合每月租金不到44元，年租金為523元。

只有租賃協議可以辦理過戶嗎？記者瞭解到，居住權過戶的門檻較高，與買方名下有無租賃房源、名下房產套數有關。而更令人關心的是，買這樣的房子真的可以享受雙學區嗎？

權威人士表示，如只有居住權沒有產權，從目前來看是無法通過學校的入學審核的。該人士告訴記者，過去曾有過類似的案例，全家三代以內的名下都沒有產權房，只有一套且惟一的公租房，同時全家人的戶口都在這套公租房裡，那麼小孩可以憑居住權入學，而這樣的情況鳳毛麟角，屬於特事特辦。如今類似情形幾乎不存在了，學校必須認產權證、戶口本和常住地，沒有產權證無法入學。

即便買房人順利過戶，恐怕也很難如願入學。業內人士表示，目前學校審核流程相當嚴格，買房人是否真實居住尤為關鍵，像這樣的“棚屋”，是無法通過學校家訪的，因此買家風險極大。

或許正是由於未來的不可預測，儘管現場叫價聲不斷，還是有很多看房人待了一會兒就走了。一位元從中央門趕來的買家告訴記者，自己並不符合購房條件，即使符合的話，看到這樣的房子也不想買了。現場還有人告訴記者，周邊類似的“棚屋”還有好幾家，他們也都很關注這套房子的銷路究竟如何，“賣得上價錢，我就掛牌提價，賣得不好，我就暫時放一放了”，一位房主表示。

截至昨晚8點，記者從多家仲介處獲悉，這套房子報價至200萬元後並沒有成交，後續會如何發展，仍是個未知數。

南京學區房行情：

5月近半名校學區房漲價

365學區房指數顯示，2019年5月，南京30所名校學區房的均價為49504元/㎡，環比4月漲了7435元/㎡。環比2019年4月，30所名校學區房中有14所名校學區房房價上漲，漲幅最大的為長江路小學，上漲近3成。

　三線忙托底、二線打補丁、一線管市場 樓市因城施策調控分化加速

　　進入2019年以來，三四線城市不時發佈有托底性質的樓市政策。同時，一些熱點二線城市和強三線城市，開始了新的一輪調控加碼。政策已經相對嚴厲的一線城市，則在加大整頓市場秩序。不過，樓市調控的總基調沒有變化。

　　“止跌令”再現。

　　近日，湖北省恩施州恩施市房地產協會發佈《關於穩定恩施房地產市場價格預警的通知》，列舉了包括“高價備案低價開盤”等十類“擾亂恩施房地產市場開發秩序，不利於恩施房地產市場健康穩定發展”的做法，並要求相關企業採取切實可行的整改措施，糾正當前惡意競爭的市場亂象。

　　儘管此後恩施市房協和當地住建部門相關人員均向媒體解釋表示，這是房協出臺的“自律性檔”，但分析人士指出，此舉“托底”意味明顯。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，今年1-4月份，受易居研究院監測的三四線城市房價漲幅為9.7%，遠遠小於2017年的高位水準，同時也低於全國10.2%的平均水準。

　　另外，1到5月，三四線城市累計成交面積同比下降 13%，相比一線上漲42%，二線微跌1%，頹勢明顯。此類檔進一步體現了“穩房價”的概念，即房價過快上漲和過快下跌都不允許，而房價應該基於市場規劃和調控目標，在合理區間波動。後續預計三四線城市還會有各類穩定房價的做法。

　　不同城市調控分化加劇

　　恩施市房地產協會的檔列舉了十類“擾亂恩施房地產市場開發秩序、不利於恩施房地產市場健康穩定發展”的做法。

　　具體包括，“高價備案低價開盤，下調價格在800-1200元/平米之間；預售和銷售價格不同，降幅在300-500元/平米之間；有的樓盤整體價格較去年下滑200-500元/平米”等。

　　恩施位於湖北省西部，地處鄂、湘、渝三省（市）交匯處，屬於典型三四線城市。根據恩施州房地產業協會發佈的市場報告，2018年度，恩施市新建商品住宅成交面積138.86萬平方米，與2017年同期相比上漲15.70%；新建商品住宅成交均價為6165.58元/平方米，與2017年度成交均價相比上漲23.59%，樓市可謂量價齊升。

　　這也刺激了當地開發商的開發熱情。資料顯示，2018年恩施市全年商品房屋新開工面積188.32萬方，近三年來首次高過銷售面積。

　　但好景不長，根據中國房地產業協會“中國房價行情”APP顯示，恩施市近一個月以來，新房與二手房成交價格分別下降了0.32%和1.58%。

　　聯繫到檔中此次限制降價的做法，多位元地產人士均向記者表示，此舉顯然有為當地樓市“托市”的意味。

　　這只是2019年房地產行業頻繁調控的一個縮影。中原地產研究中心統計資料顯示，5月份全國房地產行業調控高達41次，4月份達60次，2019年前5個月，房地產行業發佈調控政策高達205次，與2018年同期的159次相比上漲接近30%。

　　其中，調控分化的趨勢越來越明顯。21世紀經濟報導記者注意到，進入2019年以來，市場不時傳出有三四線城市發佈樓市托底性質的政策。

　　近日，多家媒體報導稱南京市高淳區將放開限購，對外地購房者不再有社保或者個稅的要求。外地人在高淳區買房，只要持有南京市居住證，或者攜帶用工單位的勞務合同和營業執照，即可開具購房證明。2月，安徽阜陽被發現2019 年之後掛牌的土地出讓公告均取消限價條款。同一時期，廣東清遠也發文上調公積金貸款額度。

　　某房企在南京的負責人告訴21世紀經濟報導，由於高淳區遠離南京市主城區，實際上更適合作為一個單獨的三四線城市市場來看待，此前樓市表現一般。

　　同策諮詢研究總監張宏偉表示，對於三四線城市來講，2019年以來因為庫存壓力較大，市場銷售期拉長，房價回落預期明顯，樓市政策可能會迎來更多調整，寬鬆力度可能較大。

　　而在三四線城市忙於“托底”的同時，以蘇州為代表的一些熱點二線城市和強三線城市，則開始了新的一輪調控加碼。

　　近日，5月掛牌出讓土地建築面積同比大幅上升43%的東莞，發佈了新的土拍規則。要求土地拍賣報價達到最高上限後，將不再簡單採取“價高者得”的方式，而是使用“終次報價”規則，以終次報價中最接近所有終次報價平均價的原則，確定競得人。

　　此外，此前樓市火熱的蘇州，在5月中旬以來連續多次調控。房價漲幅同比連續在統計局70城中居首的西安，也在近期發文開始嚴查購房資格。

　　對此，華創證券認為，從去年後半年的地產嚴控到年初以來的精准施策，地方政府房市調控政策逐漸呈現分化趨勢，依據當地市場情況具體施為，地方政策更加富有彈性。

　　樓市調控總基調不變

　　儘管地方政策開始出現明顯的分化，但多位受訪人士均向21世紀經濟報導記者指出，樓市調控的總基調沒有變化。

　　這首先體現在中央層面。在一季度樓市升溫苗頭顯現的背景下，4月19日中央政治局會議再次強調“房住不炒”。

　　此後，按照穩妥實施房地產長效機制方案確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求，住建部在4月對6個城市進行預警提示的基礎上，又在5月對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

　　在融資管道方面，5月17日銀保監會印發《關於開展 “鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知》強調，商業銀行、信託、基金等金融機構不得違規進行房地產融資。5月末，也有消息傳出，監管部門將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產品。

　　這也使得5月房企融資資料明顯下降，通策研究院資料顯示，5月份40家典型上市房企完成融資總額共計367.99億元，相較於4月，融資總額下降52.07%。

　　張宏偉認為，暫停發債的源頭來自于近期房企和土地市場的“反常”。

　　“3、4月份土地市場太火了，如果沒有監管，市場存在風險，預計房企融資後期會略有收緊。”張宏偉說。

　　“調控的大基調沒有變，3、4月樓市剛有‘小陽春’說法的時候，高層就再次強調‘房住不炒’，部分城市土地市場熱度較高，就收緊了融資管道，顯示出穩房價穩預期穩地價的整體方向一直沒有變化。”一位東部房企高管人士向21世紀經濟報導記者表示。

　　上述高管人士表示，目前來看，調控政策趨向於多元化，限售限價限購政策、公積金政策和整頓市場秩序等調控手段頻出，在三四線可能會有“托底”嘗試，熱點二線城市“打補丁”的同時，政策已經相對嚴厲的一線城市，則在市場秩序整頓上，投入了比較大的精力。

　　21世紀經濟報導記者注意到，北京市住建委近日又查處了20家違規發佈房源資訊的房地產仲介，2019年已依法對183家房地產經紀機構的違法違規行為立案查處。

　　而對於後續的政策走向，上述高管人士表示，因城施策試點是否擴圍，試點城市房價調控目標如何落實，長效機制逐步建立的背景下限價等短效措施如何退出等，都值得關注。

　　北京去年首批入市限競房“大賣”落空

　　七成幾乎轉為庫存積壓

　　從四年前的“豪宅元年”到近一年來的“限競房時代”，從新建住宅價格全面高端化到二手房大降價……這幾年，北京樓市起起伏伏，成就了一批“北上”的民營房企，也迫使部分開發商不得不撤離北京。

　　進退之間，考驗的是開發商對政策調控的適應性和自身產品創新、成本管控等多種能力的內功。在當前充斥著大量限競房的市場，為了找到有效客戶群，加快去化速度，開發商不惜支付管道費拉入仲介管道、打出線上線下各種拓客行銷組合拳，但多數專案仍難以改變滯銷的局面。

　　在長期跟蹤調查採訪中，《證券日報》記者獲悉，去年第一批入市的部分限競房專案，原本“大賣”的期望落空後，立即啟動了降價優惠促銷策略，沒想到亦無太多效果。一年多過去了，部分專案整體去化率仍在30%左右徘徊，剩餘的70%則幾乎都轉為庫存積壓。供應區域集中，客戶選擇性多猶豫不出手，競品環伺滯銷難解，這就是限競房入市一周年後，多數樓盤的生存現狀。

　　入市一年供應近3.5萬套房

　　過去一年，《證券日報》記者走訪了不少限競房樓盤，在踩盤過程中，本報記者發現，限競房供應以六環沿線為主，五環至六環之間亦有較大體量的佈局，大興區、豐台區和房山區限競房入市量較高，供應較為集中。

　　據中原地產研究中心統計資料顯示，從2018年6月10日開始，到2019年6月10日，北京新房市場總計入市50個限競房項目，合計75期，供應住宅套數達到了34559套。

　　另據諸葛找房統計資料顯示，2017年至2018年為北京限競房用地成交高峰，今年仍將有大量限競房入市。2017年北京成交限競房用地44宗，限競房用地占整體住宅用地的比例為67%；2018年北京成交限競房用地41宗，限競房用地占整體住宅用地的比例達到80%。

　　不難看出，過去兩年，北京市場限競房用地供應高峰逐漸推高了房源數量，預計今年還將有大量限競房上市。正如中原地產首席分析師張大偉所示，2019年入市的限競房有望超過6萬套。

　　合碩機構首席分析師郭毅也曾表示，過去兩年，北京在加大土地供量的同時，又限定價格和產品，住宅產品的地段、戶型、總價高度相近，造成限競房大面積滯銷，房企不得不在價格已被限定的情況下進一步降價，從而斷臂求生。

　　郭毅表示，背負著748萬平方米庫存的房企們如芒刺在背，僅接近50個未上市地塊的土地出讓金總額便達到1753億元，748萬平方米限競房庫存的市值更超過4000億元，靜態去化週期長達82個月。

　　近七成限競房變庫存積壓

　　市值超過4000億元的限競房庫存市場，真實的去化率到底是多少？

　　據中原地產研究中心統計資料顯示，從2018年6月10日入市開始，截至2019年6月10日，北京限競房網簽套數合計11976套，網簽套數占供應總量為35%；網簽面積為125萬平方米，按照面積計算，網簽完成率只有31%；平均網簽均價為每平方米48693元，網簽總金額為610億元。這就意味著，近七成的限競房還未簽約銷售，已經變為庫存積壓。

　　據張大偉估算，考慮網簽滯後因素，實際銷售去化率可能會達到40%以上，但仍改變不了如今超過2.2萬套限競房成為庫存積壓的現狀。況且還有大量未入市專案，銷售狀況依舊堪憂。


　　“有些限競房項目的退房率很高，甚至動輒多達幾十套。”某房企高管向《證券日報》記者透露，沒有完成網簽就存在著變動的可能性。

　　據諸葛找房統計資料顯示，北京各區域限競房去化水準不同，豐台限競房項目多數位於五環內，位置較好購房者關注度高，去化率為52%，表現優於其他區域；其次為昌平區去化率為48%。

　　值得一提的是，據諸葛找房統計資料顯示，截至目前，北京遠郊區共入市7個限競房項目，5個去化率均不足10%，3個甚至不足2%。此外，門頭溝區限競房專案入市1個，該專案為金地集團(12.180, 0.26, 2.18%)、電建地產等開發商聯合開發的華萃西山，共成交37套，成交面積為3315平方米，成交均價為48963元/平方米，成交金額為1.62億元，去化率僅為6.36%。

　　諸葛找房分析師認為，遠郊區距離北京主城區距離較遠，配套設施不完善，限競房項目雖然價格較低，但仍難以吸引購房者，導致各專案去化情況不佳。無疑，這些項目都陷入了“去化危機”，尚不知何時才能解套。

青衣灝景灣相隔逾一年再誕雙料樓王成交，一個中層海景戶以1668萬元易手，呎價19486元，樓價及呎價同刷新該屋苑紀錄。

每呎1.94萬破頂

中原地產高級分行經理朱偉雄指出，灝景灣7座中層A室，實用面積856方呎，3房間隔，享有海景，原業主開價1750萬元，最後獲買家議價82萬元（約4.7%）後，以1668萬元沽出，呎價19486元，樓價及呎價同刷新該屋苑紀錄。原業主2006年以493萬元購入，賬面升值1175萬元，獲利約2.4倍。

屋苑同座高層A室，為面積一樣的3房戶，去年4月1628萬元獲承接，呎價19019元，一度晉身該屋苑雙料樓王，至今相隔逾一年，紀錄終於改寫。

新蒲崗譽．港灣則誕生首宗呎價逾2萬元的一房戶成交。美聯物業助理區域經理胡善恆表示，譽．港灣2B座高層A室，實用面積454方呎，一房間隔，原業主今年初叫價980萬元，獲區內一名年輕上車客睇樓約3個月，近日終拍板以928萬元成交，呎價20441元，撇除內部轉讓，呎價屬該屋苑一房單位首次突破兩萬元大關。原業主2010年斥403.75萬元入市，約9年賬面賺524.25萬元（約1.3倍）。

另外，將軍澳罕現「短命」居屋王，消息指寶盈花園一個8座中層C室原圖則兩房戶，實用面積484方呎，本月初曾以未補地價607萬元沽出，呎價12541元，刷新全區未補地價居屋呎價紀錄；但新買家因未能取得購買資格證明書，近日被迫撻訂擱置交易。上址目前重新放售，未補地價叫價610萬元。

牽晴間估值按月跌近6% 一城居次

中美貿易戰升溫，市場觀望氣氛濃，二手交投萎縮，銀行估價有見頂回軟迹象。翻查20個上車屋苑細單位估價，逾半數單位估價按月回落，大規模調整屬今年首見，其中粉嶺牽晴間，估價按月跌近6%。

二手樓價指數CCL創新高後回軟，而銀行估價同時轉趨保守。本報翻查20個屋苑細單位身價，以滙豐銀行網上系統為單位進行估值，有11個屋苑最新估價，按月回落，大規模調整屬於今年罕有，主要集於過去樓價升幅較多的新界屋苑。

其中以粉嶺牽晴間估價出現較大幅度調整，屋苑中層一個2房單位，5月份估價670萬元，最新估價630萬元，按月跌40萬元，幅度接近6%。雖然估價現調整，惟實際上仍比市價高。

以牽晴間為例，今年2房樓價高位為568萬元，比上述估價仍低近1成，亦意味着銀行趁交投轉淡，把以往過分進取估價調低，接近二手市價水平。

嘉湖2房 估價今年首回落

另外，沙田第一城估價亦按月跌近4%，跌幅居次位，2房估價由5月556萬元，跌至最新的535萬元，按月跌21萬元，重返今年4月份時水平。

翻查紀錄，5月份沙田第一城值錄14宗二手成交，屬今年最少，不排除成交萎縮參考數據少，或令估價出現較大的波動。

至於指標屋苑天水圍嘉湖山莊，2房估價今年首度回落。屋苑景湖居2房單位，估價最新報564萬元，較5月份570萬元，按月跌1.05%。比較4月單位估價543萬元，即5月份按月升幅近5%，可見銀行因市場上未明朗因素，相隔一個月後，估價取態有明顯的轉變。

屯門豫豐2房 估價升逾1%

至於其他9個估價按月上升的屋苑，升幅由1.01%至3.07%不等，惟升幅按月出現收窄。以屯門豫豐花園為例，2房單位估價最新502萬元，較5月份的497萬元，6月份升1.01%。至於單位4月份估價報482萬元，即5月按月升3.1%，估價升幅按月少逾2個百分點。

銀行估價向來是買賣雙方，樓價參考指標之一，估價趨保守甚至回落，高價入市存有估價不足風險，或令買家態度轉趨審慎，窒礙二手樓價進一步向上。亦估計樓市存未明朗因素下，銀行調低物業估價，以減低借貸風險。

佐敦彌敦道前泰林舖位，現進行標售，市值約6億元。

空置逾10年 下月23日截標

韋堅信測量師行獲委託，標售佐敦彌敦道310號全幢，及比鄰312號美明大廈地舖及1樓全層；將以現狀及交吉出售；截標日期為7月23日（星期二）。

物業為彌敦道310號一幢樓高六層的商住物業，地盤面積約1,830平方呎，地下及一樓為非住宅用途，合共約3,047平方呎；二樓至五樓住宅部分共約5,416平方呎，全幢總實用面積合共8,463平方呎。另美明大廈地舖及1樓，實用面積分別約1,648平方呎及1,326平方呎，總共約2,974平方呎。

據了解，物業地下舖位由泰林電器持有並於早年自用，該集團於2008年金融海嘯後結業，由於物業涉及業主破產等，一直未有出售，空置逾10年。

市場憧憬本港銀行有機會跟隨美國減息，港股連日大幅反彈，加上新一期居屋截止申請，料有大批上車客回流私人住宅市場，屯門兩個中小型住宅新盤隨即上演搶客戰。其中新地旗下屯門景秀里御半山II期首推108伙，折實平均呎價15,166元，重返去年5月御半山首批呎價水平，250方呎開放式戶折實入場439.17萬元；內房萬科旗下掃管笏上源則推出第1座樓王Grand Le Pont首批142伙，折實平均呎價12,481元，平過同區二手，一房折實入場466.2萬元。

御半山II期439萬入場

新地代理業務部總經理張卓秀敏形容，御半山II期首批單位定價為心動價，價錢參考去年中推售的御半山，屬原價推出，該盤將於本周六開放示範單位予公眾參觀及同步收票，最快下周開售，有機會開售前加推，加推有加價空間。對於同期有其他新盤推售，她不擔心會出現互相搶客，反而認為有競爭才有進步，並預期下半年樓市會平穩發展。

同區二手呎價1.33萬起

事實上，與御半山有所不同，御半山II期今次提供開放式及三房戶，令折實入場費更低。價單顯示，御半山II期首推108伙，實用面積由250至531方呎，首批入場單位為2A座3樓J室，面積250平方呎，開放式戶，折實價439.17萬元，折實呎價17,567元；至於三房戶實用面積531方呎，折實價800多萬元已可有一個三房戶。

此外，發展商針對御半山II期個人名義買家提供三款現金回贈優惠，包括粵港澳大灣區11個城市內的買家，均可獲1.5萬元現金回贈，換言之，大部分個人名義買家都可享有此優惠，計入此現金回贈後的光豬價介乎437.67萬至810.74萬元。

另外，買方或其親屬於今年7月31日或之前已以個人名義購入御半山(第一期或第二期)之其他住宅物業可獲額外1%現金回贈;而買方於2018年12月31日或之前曾就映御、珀御，或御半山(第一期)內的住宅物業遞交並持有有效的購樓意向登記，可獲3,000元現金回贈。

資料顯示，御半山去年5月首批折實呎價介乎1.37萬至1.7萬元，與御半山II期首批呎價貼近，代理數據顯示，目前區內部分大型屋苑新近二手呎價大約1.33萬至1.79萬元。

另一邊廂，萬科香港市場營銷與客戶關係部董事周銘禧表示，屯門掃管笏上源昨首推第1座142伙，折實平均呎價12,481元，價錢有相應調整，惟扣除景觀及座向因素，仍屬原價加推。價單顯示，該142伙涵蓋一至三房戶，面積介乎353至738方呎，價單定價555萬至1,107.9萬元，扣除最高16%折扣優惠，折實價466.2萬至930.636萬元。

他指，最快今日上載銷售安排，計劃周日發售新一批單位，除了價單單位外，亦會推出部分三房連儲物房及四房戶招標。該盤累售873伙，平均成交呎價約11,800元，為集團套現約55億元。

此外，內房福晟國際旗下何文田喇沙利道6號晟林亦部署出擊，福晟國際投資總監張楠稱，晟林將於月內上載價單，定價將參考同區一手及二手樓盤，現樓示範單位最快本周開放予公眾參觀。被問及其他新盤會否影響銷情，張楠指，多個新盤開售反映市場氣氛熾熱，項目屬於現樓、提供中小型單位，於區內供應不多，故對銷情有信心。

南豐集團及豐資源合作的港島南區深水灣徑8號昨以2.5億元售出第1座9B室，實用面積為3,641平方呎，呎價6.9萬元。

公屋升值力較私樓尤有過之，青衣長安邨安湖樓中層01室，約126方呎，開放式間隔，自由市場價218萬成交，呎價17302元；利嘉閣首席聯席市務董事彭錦添表示，據了解，原業主於2013年3月以約70.4萬購入。持貨約6年，帳面獲利約147.6萬，賺價約2倍。