位於台北市民權東路三段、靠近松山機場的昇恆昌市區民權店，驚傳月底將結束營業。一位遊覽車司機表示，近半年來，到民權店的人次變少了，可能是歇業的原因之一。昇恆昌公關表示，「因民權店和松山免稅店、內湖旗艦店的點位密集，因此將把民權店整合到內湖旗艦店。」

昇恆昌免稅商店在1995年由創辦人江松樺成立，之後陸續取得台灣高雄、桃園、松山、台中機場、金門水頭商港等營運據點之經營權；目前全台有10家分店。2013年，為慶祝昇恆昌創立18周年，並來台旅遊人數突破7百萬大關，因此在內湖大規模打造品牌旗艦店，訴求為亞洲首間最大的市區免稅購物中心。

首間北市市區免稅店
昇恆昌「市區民權店」，是昇恆昌第1間在台北的市區免稅店，於1997年成立，迄今22年，位在民權東路3段、近捷運中山國中站旁，交通便利。

《蘋果》記者昨在現場看到3~4輛遊覽車，載著日本、韓國觀光客來購買；1樓入口處雖不顯眼，但走下B1別有洞天，坪數上千坪，雖不像內湖旗艦店空間寬廣，但品牌齊備多元，精品如GUGGI、PRADA、藥妝、菸酒等各樣品牌都有設點。

如今市區民權店將歇業，載著觀光客的巴士司機也知道，「近半年我有發現來民權店的遊客變少了；這裡是主打日、韓觀光客，內湖則鎖定陸客群。」他推測，可能人潮不夠才會結束營業。

昇恆昌表示，「調整營業點的原因，是為了因應目前旅遊購物消費習性的變化趨勢，而且民權店和松山機場免稅店、內湖旗艦店的點位靠近，所以公司希望將民權店的據點整合於昇恆昌內湖旗艦店，提供消費者更好的購物環境。」

員工調內湖松山服務
至於民權店櫃位人員該何去何從，昇恆昌則回應，「昇恆昌的員工就是家人，民權店的全數員工都會調整到內湖旗艦店與松山機場繼續服務。」
台灣智庫資深分析師陳炳辰表示，該路段租金行情每坪約2000元，地下室行情大約每坪約1500元，推估月租金接近200萬元，不過，當地人潮不算太多，主要為上班族以及在地居民，若是昇恆昌遷走，因為坪數大、又位處在地下室，比較適合用來做健身房、大型特色餐飲店面等。

新北市林口新市鎮自從機捷開通、三井OUTLET進駐後，機能愈發成熟，富堡機構於民族路推出系列建案「富堡晶宴」，步行可達扶輪、林口第二運動公園及昕境廣場、三井OUTLET，建築並獲得金石首獎，規劃22~33坪2~3房1衛，開價每坪34~36萬元。

該案基地面積678.91坪，前後臨路，專案經理王志堅指出，本案步行10分鐘內可達4座公園、2座商場，逛街、吃飯、看電影、運動都很方便。該案基地位於民族路近忠孝路，屬於林口新市鎮前段位置，距離捷運林口站約1.4公里，學區為新林國小、崇林國中。

建築外觀4面全石材規劃，1、2樓規劃8間店面，大廳挑高6米，由20米的民族路進出，路寬加上建築物退縮，至少有30、40米棟距，後棟則有20米棟距，且面對的建築物較低矮，高樓層視野佳，休閒設施有健身房，頂樓規劃空中花園，住家從3樓開始，3~6樓單層6戶，7樓以上單層5戶，共用2部電梯。

皇翔董事長廖年吉昨（20）日表示，房市景氣不好，目前皇翔不會到中南部推案，採取在自有精華地段土地推出國際型飯店的策略因應，如台汽北站、士林土地等，都與萬豪國際集團的跨國飯店管理業者合作。

廖年吉指出，目前房市銷售主流產品以自住型的小坪數為主，豪宅因政府重稅法令限制未鬆綁，不利銷售表現。

廖年吉強調，皇翔在房市不景氣下，推案不會向中南部擴張，而是插旗精華地區的經營飯店事業。大台北地區市場已經不好，何況是其他地區。目前公司握有不少好地點的土地，如緊鄰台北車站、面積1,392坪地的台汽北站案，以及基地391坪的臨沂街案，前者將與跨國飯店集團萬豪國際集團合作；後者出租予日本藤田集團，2021年完工後坐穩租金收益。

皇翔發言人游玉華指出，旗下首宗飯店案「台北士林萬麗酒店」已在去年第4季開幕，目前單月營收逾2,000萬元、年營收逾2.5億元，現階段住房率達六、七成以上，每晚房價超過6,000元，由於飯店新開幕須攤提折舊，預計十年以上才有機會達到損益平衡。

皇翔今年業績主要來自成屋銷售，其中北市信義計畫區「皇翔御琚」5月時賣出一戶、6月完成過戶入帳，該案截至目前已售出18戶。至於明年業績方面，有總銷120億元土城案「創活新天地」、「捷2」入帳，營運將大吃補丸。

在推案部分，皇翔今年底將正式銷售「創活新天地」，該案預售時賣出二至三成。另外，總銷30億至40億元的「永寧站案」，若下半年完成容積移轉，也將在年底開賣。

閒置長達16年的台北市仁愛路知名豪宅「致和園」，有望重返市場。久揚機構20日召開記者會表示，已透過關係企業迅邦建設，完成產權糾紛的訴訟程序，合法取得土地產權，希望有機會重啟開發。

久揚機構昨天表示，與其有股東重疊關係的迅邦建設，在108年3月20日，已經最高法院判決確定，終結「致和園」爭訟多年的產權糾紛，判決中指出，前地主掬水軒家族不能再主張要求返還土地。久揚機構強調，迅邦建設合法取得「致和園」土地產權，目前已經和取得地上物的周姓所有權人達成共識，要把「致和園」進一步開發。

久揚機構表示，「致和園」位於台北市中正區仁愛路二段，原地主為知名掬水軒家族與第一產物保險、中國人壽等持有，基地面積為497.92坪，於92年興建完工，是地上16樓、地下3層的住宅大樓。

久揚機構表示，目前產權訴訟程序已告一段落，接下來如何開發？將同時評估幾個方向，目的是要把這塊地的價值發揮到極大化，未來可能重新拉皮，也可能拆掉重建；與其他建商合作或自己開發？各種方向都同時評估。

久揚表示，回顧「致和園」在民國89年預售時，是全台第1個每坪開價破百萬元的豪宅案。觀察台北市豪宅市場，歷經金融海嘯、北市豪宅稅等衝擊，尤其是調高路段、房屋標準單價的影響，台北市億級豪宅的交易量逐年下修；不過，106年7月調降豪宅稅的加乘比重後，終於提高新豪宅的銷售機會，加上精華區素地取得不易，仁愛路二段的林蔭景觀豪宅產品稀有，更是指標豪宅匯集區段，「致和園」將有機會重返市場擦亮招牌。

根據永慶房產集團交易資料顯示，全台七大都會第2季房價「五漲二持平」，除新北、台中持平外，其餘都會區均上揚，且雙北、桃、竹四都都已達到2016年房地合一稅實施以來的水準；不過，與歷史高點相較，台北尚有11.9％的差距，新北、高雄也還有約8％，「低交易量、高供給量」現況使房價反彈力道仍受壓抑。

永慶統計顯示，台北市第2季房價每坪59.7萬元、季漲1.7％，為2016年實施房地合一稅、跌破6字頭以來單季最高位置；新北市今年第1、2季房價均為每坪31.8萬，相較2017、2018年間數季跌破3字頭，亦為相對高點位置；桃園市的每坪16.8萬、新竹的每坪18.4萬均較上季上漲逾2％，目前桃竹房價都是這波房價下跌以來的高點。

若目前房價與單季歷史高點相較，台北市與2013年第4季高點的每坪67.8萬元，還有近12％的差距；新北市與2014年第2季高點的每坪34.5萬元，也還有約8％的差距，不過新竹、台中、台南三都目前房價與歷史高點的差距都在3％以內。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，房地合一稅的實施讓房價回歸正常化，不易大起大落，近三年多以來房價多呈「鋸齒狀」的緩升，即使近年交易量緩步回溫、購屋信心回升，但全台每年不到29萬件的交易量與過往高峰相較仍屬低量，難以支撐房價有明顯漲幅；而房市新建房屋的超額供給，特別在供給量大的重劃區等，削價競爭壓力仍大。

為積極推動「八年20萬戶社會住宅興辦計畫」，內政部長徐國勇今（20）日在行政院會報告社會住宅推動情形，目前全國社會住宅已完工與施工中戶數合計超過2.7萬戶，預計今年底可達3.5萬戶，明年底將超過第一階段四萬戶目標，透過中央、地方攜手合作，政府有信心如期達成八年20萬戶社會住宅的目標。

內政部表示，下一階段（2021~2024年）規劃直接興建8萬戶，目前已盤點183處區位適合的土地，將視基地條件以多元方式創造社會住宅，善用每一筆土地，地方政府做不來的，內政部將運用營建署及國家住宅及都市更新中心的能量來協助與補足。

此外，為加速落實社會住宅政策，政府積極推動「包租代管」，鼓勵房東釋出民間房屋轉化為社會住宅，除在社會住宅起步階段提供多元化的居住選擇，也發揮散居及融入社區的效果。

內政部指出，六都試辦計畫，自去年1月開辦以來，已委託17家民間業者，提供專業租賃媒合與租賃住宅的經營管理，除弱勢房客將獲得租金補助外，參與的房東可享有修繕補助、居家安全險補助及賦稅優惠，目前媒合戶數已超過4,200戶，等同創造了14個中型規模住宅社區，使就學就業青年及弱勢族群，能有更多樣的租屋選擇及安穩的居住環境。

內政部也說，目前推動的社會住宅包租代管第二期計畫採雙軌制執行，除由六都擴大至全國各縣市共同辦理外，也配合依「租賃住宅市場發展及管理條例」成立的租賃住宅服務業及國家住宅及都市更新中心攜手合作，全面提升包租代管媒合量能，盼藉此擴大社會住宅供給，減輕地方政府興辦社會住宅負擔，並扶植住宅租賃市場與產業的發展。

「施政必須有節奏」，內政部強調，社會住宅是中央與地方政府的合作成果，中央會持續與地方政府密切合作，按照一定的步驟與方法，逐步達成八年20 萬戶社會住宅政策目標。

中央銀行總裁楊金龍昨（20）日表示，央行的確認為台商等境外資金回流，容易導致預期房價上漲心理，恐加劇房價波動，不利金融穩定。因此央行會密切注意，但也強調利率政策影響廣泛，不是處理房價問題最佳工具。

楊金龍並說，近期房市價量確有回升，尤其是中南部房地產價格漲幅大，不過，今年房市交易量仍估計維持在28萬棟，與過去相比相差甚多。

楊金龍指出，央行認為台商資金回流可能會造成房價預期心理，且更關心一般住宅表現。據央行了解，目前一般住宅仍以自住客為主，台商這波回流台灣不動產仍是鎖定工業區、商辦，這兩種類型不動產上漲幅度相當高。但楊金龍強調，央行會密切注意房價變化，必要時採行適當管理措施。

市場關注，台灣是否一直維持低利率，才讓資金湧進房市炒作。楊金龍昨日為央行平反，利率僅是影響房價的因素之一，並非直接影響因素，須透過銀行信用管道，才會影響房地產交易量與價格，且每一次理監事會議上都會專門針對房地產問題商討。

皇翔建設20日舉行股東會，董事長廖年吉被問到目前房市好不好時說：「當然不好！」問他會不會往其他地區發展，他認為，大台北都不好了，還往其他地方走? 至於會不會到中南部，他說：「八字不合不敢去。」

廖年吉不擅言詞，說話一向簡短。去年股東會，他被問到房市景氣有沒有變好時，也表示「老樣子」、「景氣不是很好」。

今年股東會結束， 媒體再問他房市好不好，他直接說「當然不好」。他說，現在有總統大選，又有美中貿易戰，充滿不確定性，房市當然不好，不過應該會慢慢轉好。

能銷售的是小坪數，豪宅仍不好，因為景氣這麼不好，豪宅管制也沒有鬆動。還好他把重心轉到飯店，當初選定的飯店都是好的地點，好地點就不怕。

近來中南部房市表現亮眼，不少建商往南發展，媒體問他要不要到中南部去，廖年吉表示「不敢去」，因為八字不合，多年前去桃園南坎推案，結果不太順利。

今天有股東提問，公司餘屋量大，是否打算盡快出清，皇翔發言人游玉華副總表示，公司存貨有七成左右都在台北市，該不該賣公司心中有原則，該貼近市場的時候會貼近市場，但信義區豪宅案皇翔御琚，此產品很稀有，現在也銷售近一半，並不會急著想要完銷。

又一間金店面生鏽！俋泰建設在公館商圈投資興建的「匯台大」，完工後，可能認為店面是金雞母， 留下來自行出租，但之前承租的燒肉店、麵店相繼搬走，二年半前，租給知名運動品牌「Under Armour」，也傳出將於本月底提前解約歇業。

更慘的是，俋泰建設因財務問題，欠繳銀行利息，租給UA的店面日前淪入法拍，竟然前三拍流標，8月7日將進行第四拍，分甲乙兩標，底價從最早的甲標1.98億、乙標1.46億，降至甲標1.1億、乙標7,522萬元，和一拍底價相比，幾乎腰斬。

雖然底價已腰斬，寬頻房訊發言人徐華辰表示，乙標出入口位於窄巷內，且坪效不高，預估四拍拍定機率不大，甲標則可望在四拍順利拍出。

俋泰匯台大位於羅斯福路三段316巷口，為套房產品。根據權狀資料，俋泰建設興建完工後，並未把店面出售，留下出租。本來租給燒肉店及麵店，但可能租金過高，相繼搬走，二年半前合併租給知名運動品牌「Under Armour」，月總租金傳出約100萬元，根據法院資料，UA原本租約是到111年8月，但傳出本月底即將歇業。

不僅租事不順，法院公告，俋泰建設因自2017年欠繳利息，作為抵押物的店面遭到法拍，雖是金店面，但前三拍都無人投標，8月7日將進行第四拍。

為改善弱勢家庭的居住品質，繼文山區安康平宅自2011年逐步改建為興隆公宅，萬華區福民平宅也於2019年啟動改建計畫，福民平宅共計210戶，將分2期改建，其中配合改建的57戶住戶即將在2019年7月喬遷至青年1期公共住宅。台北市政府社會局於2019年6月19日舉辦「惜別福民，歡慶入厝」晚會，柯文哲市長親自致贈代表住戶新家的鑰匙及入厝七寶—柴米油鹽醬醋茶，象徵未來不愁吃穿，祈願平宅住戶入住公宅後和樂興旺。

柯文哲市長指出，過去為了幫助弱勢落實居住權，台北市設置了平價住宅，但卻也讓平價住宅容易受到社會汙名與標籤化，另外，為解決台北市地狹人稠與高房價所衍生的社會問題，台北市政府積極讓平價住宅轉型公宅。並擬定分級租金補貼新制，打造「住得起、住得好、住得便利」的居住環境。

社會局表示，為協助平宅住戶順利銜接公宅生活，提供福民平宅原住戶租金補貼，可享有青年1期公宅租金市價之1-3折租金，依低收類別及不同房型約為1,800元至8,600元之間。本次無法入住或無意願入住青年公宅之平宅住戶，將由社會局安置至福民平宅第二期改建之房舍，或鼓勵在外租屋等候後續之公共住宅資源。同時提供配合搬遷之福民戶搬家服務與搬遷安置補助，每戶3萬元、單身戶1萬5千元，以協助因應搬遷所需之相關經費。若選擇在外租屋者將另提供租金補貼。福民平宅第一期改建基地預計於2019年年底淨空，2020年1月拆除，2014年6月福民1期公宅完工，2016年5月福民2期公宅完工。

　　6月20日，西安市促進房地産市場平穩健康發展協調領導小組下發《關于進一步加強住房市場調控管理的通知》，《通知》中明確：自下發之日起，從西安市外遷入戶籍的居民家庭（退伍轉業、家屬隨軍落戶的除外）在本市住房限購區域范圍內購買商品住房或二手住房的，應落戶滿1年，或在本市連續繳納12個月的社會保險（或個人所得稅）。非本市戶籍居民家庭在本市住房限購區域范圍內無住房且能夠提供5年以上（含5年）個人所得稅或社會保險證明的，方可購買1套商品住房或二手住房。同時將臨潼區納入住房限購范圍，嚴格執行我市住房限購政策。

　　6月18日，國家統計局今日發布了2019年5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。在一二三線城市住宅銷售價格漲幅總體穩定的態勢下，西安市房價指數環比增幅排名第一，最高漲幅為24.4%，這是西安連續第6個月在全國范圍內領跑。值得注意的是，與房價走向相關聯的是，西安的戶籍準入政策發生了重大調整。自2017年3月，西安6次升級調整戶籍政策，大幅簡化落戶流程，提升服務質量和服務效率。

　今年以來，房地産企業整體放慢了對長租房公寓布局，近期更有多家房地産企業擬剝離長租公寓業務。此外，房企租賃專項債今年以來明顯降溫。在經歷了長租房企業資金鏈斷裂、“爆雷”、租房融資用于開發項目等亂象後，長租房融資市場進入理性期，降溫態勢明顯。同時，政府對租賃市場的支持力度有增無減，從個稅減免、加速租賃土地出讓力度、加大人才租賃市場供應等多個層面進行支持，針對低收入人群的廉租房産品熱度上升。

　　剝離長租房業務

　　朗詩綠色集團日前公告，計劃2019年將非地産開發相關業務剝離至控股集團，包括長租公寓、物業管理、設計等。公司表示，剝離長租公寓等虧損業務，有助于提高公司盈利能力，精簡業務聚焦綠色科技地産開發核心業務，釋放差異化産品核心能力的溢價空間，提升股東價值。

　　朗詩綠色集團從2016年開始涉足長租公寓領域，2017年旗下長租公寓房源達到1.5萬間，2018年超過4萬間。但長租房業務始終處于虧損狀態。數據顯示，2017年公司長租公寓業務扣除稅及非經常性項目之前合計虧損4430.9萬元，2018年虧損擴大至1.94億元。

　　朗詩董事長田明曾在2018年業績會上表示，公司長租房業務主要做“二房東”模式，從商家手上整租進來，改造以後再長租出去，獲得租金差以及增值服務的收入。長租公寓業務需要培育，回本周期長，預計2019年、2020年長租公寓還會産生虧損，且虧損額隨著公司規模擴大而逐年增加。

　　中原地産首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，回款周期長、盈利性較差、房源獲取難，是長租房企業普遍面臨的三大問題。習慣了高周轉的商業住宅開發項目，很多開發商難以接受長租房的運營模式。經歷連續虧損後，不少企業對長租房項目進行剝離可以理解。

　　諸葛找房數據研究中心分析師楊雅靖對此表示，從已有的長租房運營模式看，“二房東”模式分散式公寓運營佔到很大比例。這類長租房源以存量民宅為主。運營商從業主手中拿到房源，進行簡單裝修後，以單間或整租形式出租。其次是租下整套商用辦公樓，租期一般10年左右，裝修後整體對外出租。有一部分是重資産運營，通過購取租賃地塊，布局長租房項目。

　　業內人士稱，民房改造後的長租房産品，可能導致屋內甲醛超標、租金市場價格抬升等情況。整租改造商用辦公樓，需要面對消防等問題；而拿地新建長租房則面臨較大的資金壓力。

　　楊雅靖表示，2019年一季度末，樓市走出小陽春行情，但房地産行業依然處于下行通道。隨著償債高峰期到來，房企資金面壓力較大，剝離長租房業務可以緩解資金壓力。

　　融資難度加大

　　經歷一係列長租房企業資金斷裂等問題，疊加房企普遍面臨融資可能進一步收緊的背景下，房企融資布局長租房項目降溫。據諸葛找房數據統計，房企租賃專項債今年以來明顯降溫，長租房融資整體進入理性期。

　　2017年-2018年，長租房項目甫一興起，不少企業通過長租房項目融資，間接解決了開發項目資金短缺等問題。克而瑞研究報告顯示，2019年5月17日，銀保監會網站發文，明確要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地産融資。在此背景下，信托貸款余額經歷三月份短暫反彈後于5月再次回落。6月13日，銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇上指出，進一步擴大金融開放，但要防止房地産投資行為。這預示未來房地産調控仍將不放松，融資可能進一步收緊。

　　值得注意的是，針對租賃市場的支持力度有增無減。2019年5月，財政部、住建部接連出臺政策，加大對租賃市場的支持力度。財政部發文，公租房免徵城鎮土地使用稅，兩年內免徵房産稅。住建部則發文，明確人口流入量多的大中城市要切實增加公租房供給。

　　此外，近期租賃市場獲政策支持力度進一步加大，多地區明確提出加大租賃類住宅用地供應。據中原地産監測，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等十余個城市租賃土地供應加速。北京、上海等熱點城市出讓租賃土地面積超過500萬平方米。其中，北京預計2021年以前供應1000公頃集體土地建設集體租賃住房。成都則預計2021年全市租賃住房保有量達151萬套。

　　楊雅靖強調，供給端的發力，有利于企業降低運營成本。整體看，長租公寓領域需求可觀。但前期投入巨大，且回報周期長的客觀因素決定了企業進入門檻。長租公寓需要企業精耕細作，考驗企業運營能力。

　　廉租産品受關注

　　與針對年輕白領市場的長租房公寓不同，廉租房市場近期逐步興起。

　　2018年5月，杭州頒布了《藍領公寓（臨時租賃住房）租賃管理辦法》，對藍領公寓進行多方面規范；當年6月，北京發布《關于發展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》，定出了消防安全細則。此後，藍領公寓市場逐漸活躍。

　　中國證券報記者調查發現，時隔一年，不少企業涉足藍領公寓的産品已經落地。以魔方生活服務集團旗下品牌9號樓公寓為例，産品主要針對企業員工等基層人員，目前在北京、上海、廣州等8個城市運營。根據企業需求，可以定制多人一間的住宿條件。

　　以北京酒仙橋地區的9號樓公寓為例，四人間的床位費在1000元/床左右。該藍領公寓以北京電機總廠的舊辦公樓和綜合樓為基礎進行改造。承租職工宿舍，只要求員工承擔水電費，剩下的費用由公司承擔。

　　魔方生活服務集團副總裁、企業公寓CEO李亮對中國證券報記者表示，城市快速發展離不開服務行業人員的支持。對于企業解決員工住宿問題，主要有兩個傳統途徑，一種是自建員工宿舍；另一種是民宅改建宿舍。自建員工宿舍成本較高，民宅改建宿舍則存在消防、衛生等諸多隱患。開展藍領公寓業務，統一實行酒店式管理，既可以幫助企業降低用工成本，合理調配社會租住資源，也可以提升居住質量。由于居住人數較多，藍領公寓從項目立項到籌建，再到後期運營管理，比普通長租公寓要求更高。

　　楊雅靖表示，目前廉租産品是租賃市場的一大缺口。針對房企而言，應多開發廉租低配版長租公寓，以滿足更多中低收入群體的租賃需求，當然也需要更多政策支持。比如。設定稅收減免等優惠政策，鼓勵機構和個人將房子出租給中低收入者，完善房屋租賃立法，約定業主在租期內不能隨意提高租金等。北京市此前表態，加速出讓集體建設用地，建設租賃型集體宿舍。

　　基于資金和庫存壓力，開發商正在加快項目入市速度，爭取快速回籠資金。但現實卻是，部分城市去化速度加快，有些城市則仍舊不溫不火。

　　據易居研究院監測數據顯示，截至2019年5月底， 100個城市新建商品住宅庫存總量為45005萬平方米，環比下降0.5%，同比增長5.4%。觀察今年前5個月的數據，庫存規模總體上呈現了環比下降的態勢。但由于去年四季度密集推盤的因素，即便庫存有月度環比的下降，庫存規模仍呈現出連續6個月的同比正增長態勢。

　　分類來看，截至2019年5月底，一線城市、二線城市、三線、四線城市新建商品住宅庫存總量分別為2805萬平方米、22131萬平方米和20069萬平方米，環比增速分別為-2.5%、-0.1%和-0.6%，同比增速分別為33.6%、0.3%和8.2%。

　　可以看出，百城住宅消化程度分化加劇。一線城市和三線、四線城市的庫存拉升態勢較明顯。其中，一線城市預售證管控力度相對減弱，供應放量，庫存同比連增12個月；二線城市終結了連續46個月庫存同比下降的態勢，目前首次出現同比正增長，這説明其庫存基本面也在發生變化；三線、四線城市目前保持了連續7個月的同比正增長態勢，庫存去化壓力略有增加。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，今年4月份房企推盤節奏相對快，但到了5月份，各地穩房價的動作明顯增加，推盤方面的管控繼續加大，這也使得相關城市推盤規模出現了環比下降。

　　從具體城市來看，在上述100個城市中，消化周期在36個月以上的有1城，為漳州；消化周期在18個月-36個月的有13個城市，包括三亞、大廠等城市；消化周期在12個月-18個月的有27個城市，包括銀川、北京等城市。消化周期在6個月-12個月的有44個城市，包括西安、太原等城市。消化周期在6個月以下的有15個城市，包括秦皇島、昆山等城市。

　　嚴躍進表示，庫存下降過快的城市，一、二手房價格往往也容易上漲。以西安和呼和浩特為例，2019年5月份西安新建商品住宅庫存面積同比下降10%，據國家統計局最新數據顯示，西安新建商品住宅價格指數同比漲幅已連續6個月位居全國70城首位。同樣，2019年5月份呼和浩特新建商品住宅庫存面積同比下降18%，其新房庫存明顯不足，這也間接導致了二手房價格上漲過快，其二手房價格指數同比漲幅已連續7個月位居全國70城首位。後續從“穩房價”等角度出發，此類城市需要積極增加新房供應。

　　嚴躍進指出，從後續市場發展來看，考慮到銀行貸款政策收緊等因素，預計住宅成交會繼續降溫，這也制約去庫存的速度。換而言之，未來幾個月要警惕庫存去化周期反彈的可能，此類反彈態勢又會影響相關城市的房價走勢。

　　TOP30上市房企5月數據：銷售總額4808億，萬科碧桂園恆大居前三

　　根據上市公司公告，我們對上市房企5月的經營資料進行了整理。

　　截止2019年5月末，上市房企TOP30合計實現銷售額4808.42億元，較上月相比減少了382.68億元，環比下降了7.37%；合計實現銷售面積3939.99萬平方米，較上月增加315.62萬平方米，環比增長8.71%。


　　從資料來看，TOP30上市房企其合計銷售額自三月開始環比下降，但合計銷售面積自4月環比下降後，5月恢復增長。

　　整體來看，恆碧萬融四大房企龍頭5月的銷售額及銷售面積仍排在前四位，其餘地產公司較上年同期相比則多數出現增長。其中，同時進入銷售額與銷售面積TOP30的地產企業多達29家。

　　除此之外，2019年5月份，當代置業進入銷售額TOP30，而花樣年進入銷售面積TOP30。綠地香港則同時跌出銷售額及銷售面積TOP30。

　　以下為上市房企5月經營資料TOP30的詳細情況。

　　5月銷售額：萬科碧桂園恆大位居前三


　　從單家上市房企的數據來看，2019年5月銷售額排在前四位的依然是恆碧萬融四大房企，其中，萬科以579.9億元的總銷售額排在首位。碧桂園在統計口徑變更為權益後，實現銷售額543.3億元，排在第二位。恆大地產緊隨其後實現銷售額535.3億元，融創中國與上月排名一致，實現銷售額443.8億元，排在第四位。

　　從增速來看，由於碧桂園在2019年變更了統計口徑，資料不具備可比性以外，增長最快的是佳兆業，5月份銷售額較上年同期增長了93.2%。除此之外，增速超過50%的上市房企還有9家。而5月份總銷售額同比下滑最多的是里安地產，較上年同期下降了49.55%。

　　從銷售額的排名變化來看，與上月相比，當代置業進入前30名，而綠地香港則跌出前30名。另外，有12家房企的排名較上月相比沒有發生變化。除此之外，遠洋地產較上月相比排名下降5位，時代地產較上月相比下降4位，排名變動較大。

　　TOP30銷售額：22家環比上升，8家下降


　　資料顯示，截止5月底Top30的上市房企合計實現銷售額4808.42億元，環比下降了7.37%。整體來看，5月銷售額環比增速下降的家數明顯減少。

　　從單家變動來看，銷售額Top30的上市房企中有22家環比上月出現增長，8家出現下降。其中，環比增長最多的是當代置業，銷售額較上月增長80.76%。此外龍光地產的環比增長超接近40%。而銷售額TOP30中環比下降較多的房企為金地集團(12.230, 0.33, 2.77%)地產，銷售額環比下降了10.85%。

　　5月銷售面積：碧桂園領跑，恆大退居次席


　　從單家資料來看，碧桂園在統計口徑發生變更後，5月份以582萬平方米成為單月銷售面積最多的房企。其次是恆大地產，單月銷售面積為497.3萬平方米。萬科和融創中國分列第三和第四位，5月份的銷售面積為366萬平方米和304.7萬平方米。

　　從銷售面積的增速來看，除碧桂園的資料不具備可比性以外，5月份銷售面積Top30的房企中有28家較上年同期出現增長，只有1家出現下降。其中，增長最快的是時代地產，銷售面積較上年同期增加了11.66%。而銷售面積Top30的房企中同比唯一出現下降的則是綠城中國，較上年同期下降了4.44%。

　　從銷售面積的排名變化來看，除碧桂園以外，花樣年進入銷售面積前三十名，綠地香港則跌出前三十名。另外，有9家地產公司的排名較上月沒有發生變化。而融信中國較上月相比上升7位，招商蛇口(20.950, 0.27, 1.31%)和中國金茂較上月相比排名均下降5位，排名變動較大。

　　TOP30銷售面積環比增長8.71%

　　截止2019年5月末，上市房企TOP30合計合計實現銷售面積3939.99萬平方米，環比增長8.71%。整體來看，5月銷售面積增速環比下降的家數也出現了明顯的下降。

　　從單家變動來看，銷售面積Top30的上市房企中有22家環比上月出現增長，其餘8家出現下降。其中，增長最快的是融信中國，環比上月銷售面積增長了101.07%，其增速變動也是最為明顯的。而銷售面積Top30中，下降最多的是中國金茂，增速較上月相比下滑了93.74%，環比下降27.85%。

　樓市庫存一直是市場的“晴雨錶”，直接影響市場土地供應、商品房銷售。上海易居房地產研究院前5月《中國百城庫存報告》顯示，樓市一直火熱的二線城市庫存47個月來首現同比正增長，部分城市已走出此前低庫存的局面。

　　對此，業內人士解釋稱，因為部分二線城市政策面發生變化，5月份，隨著市場降溫，交易量開始下滑，導致庫存資料出現反彈。由此預見，在二線城市房地產市場降溫的暗流湧動下，二線樓市開始轉向。

　　庫存47個月首現同比正增長

　　6月19日，上海易居房地產研究院發佈前5月《中國百城庫存報告》（城市住宅庫存為取得預售許可證但沒有出售的住宅項目，包括期房和現房）顯示，截至5月底，一、二、三線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2805萬、22131萬和20069萬平方米，環比增速分別為-2.5%、-0.1%和-0.6%，同比增速分別為33.6%、0.3%和8.2%。

　　值得關注的是，二線城市終結了連續46個月庫存同比下降的態勢，目前首次出現同比正增長，其庫存基本面開始發生變化，從側面反映二線城市有望轉向。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進解釋稱，庫存資料首次正增長是一個很重要的信號。換而言之，過去幾年二線城市房價一直上漲，庫存消化也很快，反過來又促使房價繼續上漲。尤其是二線城市的人才落戶政策使得各地的樓盤消化不錯。

　　不過，“近期二線城市的政策風險有所變化，最典型的是蘇州對於蘇州園區採取了限售等政策、成都對於相關銀行貸款利率進行了調整，這都說明部分二線城市政策面發現變化。”嚴躍進如是表示，到了5月份，隨著市場降溫，二線城市房屋交易開始下滑，部分庫存資料出現了反彈。

　　海易居房地產研究院資料顯示，5月100個城市中，有57個城市庫存出現了同比正增長現象。類似南京、福州等低庫存省會城市，庫存同比增速分別達到了81%和72%。不過，也有濟南、合肥、鄭州、南寧、呼和浩特等省會城市出現庫存下降的情況。

　　樓市降溫勢頭顯現

　　隨著部分城市走出了過低庫存階段，58同城、安居客發佈《5月國民安居指數報告》也顯示出二線城市的降溫態勢。

　　上述報告內容顯示，5月份樓市“小陽春”終結，樓市熱度兩極分化，房價上漲動力偏弱。5月全國新房找房熱度環比下降2.4%，一線城市找房熱度環比微漲0.5%，二線城市出現較大幅度下行，降幅為4.1%。

　　2019年端午小長假期間，一二線城市資料也出現了穩中下調的跡象。中原地產研究中心市場報告顯示，二線城市調整比較明顯的城市有成都、南京、濟南等。

　　事實上，此前二線城市樓市火熱除了受需求影響外，也來自於土地市場的暗示。

　　據中原地產的資料顯示，截至6月17日，全國40個熱點一二線城市合計賣地金額高達1.4萬億，同比上漲幅度達到了20.7%。這其中大部分是二線城市的土地成交量。

　　據悉，4月份以來，土地市場升溫就是從部分二線城市開始，特別是以蘇州、武漢、杭州等為代表的二線城市。

　　從城市分佈看，賣地最多的城市分別是杭州賣地1220億元，蘇州賣地827億元，天津賣地802億元，武漢賣地758億元。上述這些二線城市的賣地金額均超過了北京的714億和上海的670億元。

　　政策收緊，預期“轉涼”

　　在土地市場火熱的影響下，5月份以來，部分城市政策再次出現收緊。

　　據中原地產統計顯示，5月，各地包括部委累計針對房地產的調控措施高達41次。雖然少於4月的60次，但連續兩個月房地產處於密集調控期。

　　6月20日，西安針對借落戶政策炒房、部分外來人口炒房、部分郊區市場炒房等出臺了房地產管控政策。其中提到非戶籍人員在西安限購區域購房需要滿足5年社保的條件。

　　對此，嚴躍進認為，西安政策收緊很重要的原因是在全國70城房價指數排行中，西安新建商品住宅價格指數環比增幅連續6個月排名第一，屬於房價過快上漲的城市。

　　嚴躍進表示，目前來看，部分二線城市落戶政策比較寬鬆，使得購房需求大增，炒房需求也出現上升。後續省會城市或二線城市，針對人才購房或會填補漏洞，這樣勢必會影響後續市場交易，進而帶動二線城市庫存的上升。

　　因為持續收緊的調控政策影響市場，5月購房者入市的積極性明顯減少。由此，張大偉分析稱，這一輪因為2019年初資金寬鬆導致的小陽春，在政策影響下，快速退燒。6月至8月，市場有可能進入新一輪的調整期。

　　與此同時，嚴躍進也認為市場行情正在變化。他稱，考慮到銀行貸款政策收緊等因素，預計住宅成交會繼續降溫，未來幾個月要警惕庫存去化週期反彈的可能，此類反彈態勢又會影響相關城市的房價走勢。

中美貿易談判可望重啟，美國亦很大機會下月減息，本港多家發展商隨即加快推盤部署。會德豐地產將軍澳日出康城7B期GRAND MONTARA及永泰地產（00369）屯門掃管笏OMA OMA昨天齊開價，正式加入搶客戰，令本月11日起先後共有4個新盤開價，在競爭激烈下，兩個新加入的樓盤定價克制，GRAND MONTARA首張價單涉及101伙，折實平均呎價13999元，較7A期MONTARA今年4月下旬公布的首份價單折實平均呎價13990元僅高9元，變相原價推售；OMA OMA以貼近同區一手造價發出首張98伙的價單，平均呎價12463元。兩盤今天起收票，合共199單位趕本月內開售。

GRAND MONTARA首份價單的單位實用面積366至768方呎，1房至3房間隔，發展商提供最高22.5%折扣，折實平均呎價13999元，1B座10樓B室1房戶售價最平，折實售價575.8萬元，實用面積366方呎，呎價15732元。

GRAND MONTARA入場576萬

目前日出康城一帶二手成交呎價約11900至14600元，可見GRAND MONTARA開價貼市，並僅較4月MONTARA首張價單的折實平均呎價13990元高9元。被問及定價有否受近期社會運動影響，會德豐地產主席梁志堅強調，定價較保守，只按推盤計劃賣樓，由於MONTARA銷情理想，考慮成本後以原價推售GRAND MONTARA。他認為，近期社會上的「風風雨雨已告一段落，有示威不滿，坐低傾，乜嘢都可以解決」，下半年樓市將平穩發展。資料顯示，MONTARA首輪賣樓時收票逾1.8萬票，成為今年票王，全盤616伙更於不足一個月沽清。

會德豐地產常務董事黃光耀說，是次首批以「紅盤價」推出，今天將開放示範單位供公眾參觀並收票，有機會本月底前首輪銷售，視乎收票情況，加推有加價空間。GRAND MONTARA位於將軍澳康城路1號，合共提供504伙，實用面積346至789方呎，預計2021年12月中入伙。

美聯住宅部行政總裁布少明指出，GRAND MONTARA首批定價吸引，較同區部分新盤呎價低逾10%，亦接近區內二手市價，估計除吸引用家，可獲投資客垂青。該行首席高級營業經理黃富國預期，將軍澳二手交投勢凍結，個別業主或減價賣樓。

將軍澳二手交投凍結

中原地產亞太區住宅副主席陳永傑則稱，美國聯儲局維持利率不變，發展商積極推盤，GRAND MONTARA開價貼市，相信可吸引大批MONTARA向隅客再次認購。4個已開價的新盤全部可在本月內開售，料本月一手成交約1500宗。

監管傳再出招 向銀行窗口指導

內地樓市需求仍然熾熱，內房發展商搶貴地情況時有發生，惹來政府擔心高地價問題再現。早前傳出監管部門將收緊部分發展商的公開市場融資，包括債券及資產證券化ABS產品，昨天再傳出中國銀行間市場交易商協會（NAFMII，簡稱交易商協會）通過窗口指導，暫緩部分發展商通過銀行間發債融資的計劃，並有部分發展商的公司債及資產證券化ABS融資被暫停。今年是債務到期高峰，市場擔心部分發展商融資受阻，恐面臨較大償債壓力。

富力取消超短期融資券

近月內地樓價加速上升，導致監管部門積極作出樓市調控措施，本月初有傳在住建部指示下，人民銀行及中證監將暫停部分房企的債券及ABS融資渠道，據稱涉及旭輝控股（00884）、融創中國（01918）、中鐵建（01186）、禹洲地產（01628）和金地集團（600383.SH）。據悉，發改委也收緊內房發行境外債券的配額申請審批。旭輝重申，集團資本市場業務暫無異常；金地則強調，暫未收到相關訊息，經營一切正常。

彭博昨日報道，交易商協會自上周以來，通過窗口指導暫緩部分發展商通過銀行間發債融資的計劃，主要是為避免房地產業過度融資。交易商協會對此不予置評。

彭博數據顯示，今年5月內房企業在境內外發行債券合共約76.6億美元，6月至今已下降至約71億美元。受此影響，第二季內房發債規模將較今年首季創紀錄新高的478億美元，大幅回落約30%。富力地產（02777）日前也決定取消發行2019年度第五期超短期融資券。

全年885億美元債券到期

中銀國際研究主管王衛表示，5月以來內房債供應下降，當中涉及多項原因，包括發行節奏的前置、季節性因素、風險情緒惡化及政策環境收緊。他預計，「這一情況將會貫穿整個夏季，且下半年房企債券發行量不會超過上半年的紀錄水平。」

今年內房有約885億美元境內外債券到期，其中258億美元集中在第三季，為年內高峰。國盛證券稱，雖然融資狀況良好的內房，其抵禦政策收緊風險的能力較強，但中低等級內房商要面臨較大還債壓力。

另外，西安房管局發布購房新政，從市外遷入戶籍的居民家庭，在住房限購區域範圍內購買商品房或二手單位，需要達到落戶滿一年的要求，或連續繳納12個月的社會保險（或個人所得稅）。非本市戶籍居民家庭在住房限購區域範圍內無住房，而且能夠提供5年以上（含5年）個人所得稅或社會保險證明者，方可購買一套商品住房或二手單位。

樓市雖轉靜，但特色戶卻頻頻錄得新高成交。繼近日大角咀維港灣有複式戶造價和呎價「雙破頂」後，同區奧運站帝柏海灣亦誕下樓王，造價高達6280萬元，呎價近3.19萬元，盡破該屋苑造價和呎價紀錄。

美聯物業高級區域經理關穎賢表示，帝柏海灣1座頂層複式戶，實用面積1969方呎，附85方呎平台，內櫳企理，享海景，獲鍾情區內大單位的買家，以6280萬元購入，呎價31894元，樓價及呎價同創該屋苑新高。原業主2013年斥資3646.75萬元購入，轉手賬面大賺2633.25萬元，升值72%。

旺角SKYPARK呎造逾2萬

據滙豐銀行及渣打銀行網上估價系統，該單位現時估價同為5861萬元，即新買家出手較銀行估價搶貴419萬元（約7.1%）。

另外，旺角SKYPARK呎價再破2萬元，利嘉閣地產高級區域董事陳震宇指出，SKYPARK中高層D3室，實用面積310方呎，開放式間隔，原叫價640萬元，獲買家議價後以630萬元易手，呎價20323元。原業主2016年斥512.4萬元購入，額外印花稅（SSD）3年限期屆滿沽出，賬面賺117.6萬元，升值約23%。

居屋則有業主減價沽貨，世紀21物業分行經理魏仕良透露，將軍澳寶明苑B座寶柏閣高層11室，實用面積535方呎，原圖則一房單位，向東北，原業主上月叫價520萬元，獲外區買家議價後，本周三（19日）終減至484萬元未補地價成交，減幅約6.9%，呎價9047元。原業主1998年以未補地價80.6萬元購入，賬面賺403.4萬元（約5倍）。寶明苑同座中層1室，面積相同，今年4月以未補地價502萬元成交，反映是次單位造價低18萬元（約3.6%）。

美國聯儲局對減息持開放態度，券商接連唱好地產股，繼花旗、滙證及大和後，瑞信亦加入唱好行列。瑞信認為，過去2個月的股價回調已反映了宏觀環境的隱憂，加上流動性充裕、新盤銷情理想，看好發展商股跑贏收租股。

瑞信指，雖然短綫仍有不少宏觀負面因素，但自4月以來的回調已反映樓價跌5%，預期下半年樓價平穩，明年溫和上升3%，未來五年年均只有約1.6萬個房屋供應，較1.98萬個供應為少，供不應求下，將支持樓市中綫向好，遂予地產股「與市場同步」評級。

住宅乏供應 明年樓價料升3%

寫字樓方面，瑞信預期甲級寫字樓租金今年溫和增長1.5%，明年隨供應增加及需求減少，租金料介乎跌3%至無升跌。零售物業方面，今年一綫零售租金料保持平穩，惟隨奢侈品銷情放緩，明年料跌5%。

恆地（00012）及新世界（00017）為瑞信首選，評級同為「跑贏大市」。瑞信解釋，恆地的土儲結構具優勢，物業發展銷售額的能見度增加，股息率亦吸引，遂視恆地為首選，目標價50.3元，潛在升幅17.9%。

新世產的本港物業發展銷售額正在改善，盈利質素亦見提升，同時在內地一綫城市的覆蓋率增加，予目標價15.7元，潛在升幅26.2%。

因政治活動而延期截標的啟德4C區1號住宅地，延至今日截標，但政府昨宣布今天政府總部暫停開放，政府指，將延長截標時間至下午5時並更改地點至北角政府合署。

港府宣布 政總今暫停開放

該地皮地盤面積約10.2萬平方呎，最高可建樓面約71.4萬平方呎，估價為121億至143億元，每平方呎樓面地價為1.7萬至2萬元。

5年前 曾移至北角政府合署

地皮原定在上周五（14日）截標，但由於示威影響，令政府總部公眾通道受阻，中央投標委員會早前將地皮截標時間延至今。不過，由於有團體提出今日再次發起示威活動，根據政府昨發出的公布，基於保安考慮，今天添馬政府總部暫停開放，所有探訪活動將會延期或取消。

事實上，中央投標委員會接收投地標書亦曾受大型示威活動影響，包括2014年的佔中事件，當時當局曾將接收標書的地點移至北角政府合署。

據了解，中央投標委員會接收的標書，一向與物流署或者其他部門的標書分開處理，集中政府總部接收。