台中市中區成功路商場「中英育樂大樓」是都發局列管的8大閒置大樓，集所有不利發展因素於一身，不只是位在蕭條沒落區域，過去還曾奪走至少7條人命，整棟所有權人超過200人，被喻為最難處理大樓之一。

近年因「中英育樂大樓」土地被拍賣，新地主槓上住戶，先是出招「不當得利、違建拆除」雙箭齊發，形同被架空的住戶只能無奈的掛出白布條控訴「司法不公、天理何在！」對此，新地主江翊股份有限公司負責人林輝武則回應：「過去歷史糾葛不再討論，得標後目前暫無開發計劃，也沒有任何預設立場，只是按部就班取得法律應有權益，同時期待未來能再重新開發。」

近50年建物產權複雜
7層樓高的「中英育樂大樓」，1971年完工，外觀幾何圖樣色彩鮮明，早期住商合一，高樓層有舞廳、餐廳、三溫暖等，頂樓還是個旋轉餐廳，是當年最夯的商場之一。據在地老居民透露，最高成交至每坪百萬元之譜，1993∼1999年卻因多次火劫、奪走至少7條人命，超夯商場至此劃下句點，還被列為一大危樓，正式邁向蕭條廢棄命運，目前當地只剩33戶、平均年齡超過60歲老住戶堅守。

災禍連連之餘，這棟建物產權還很複雜，「當年建商蓋屋完工時、不負責任跑路，導致建物過戶、土地卻無過戶」，從小就住在這裡的王小姐攤開當初所有買賣權狀及合約，部分合約內文確有指向購地，但是「權狀及謄本」都沒有辦理過戶登記，也無任何標記，如今事過境遷，無有效證據證明居民有理。

早期無土地權，但住在這棟商場的住戶長年下來也相安無事，卻因為近年原地主陳原生積欠逾1000萬元的地價稅，遭行政執行署拍賣土地。王小姐無奈說：「早期權狀登記不完全，但是土地都是跟著建物一起買賣，而且每年都要繳地價稅，但部分住戶長期未繳，所以國稅局追不到，於是拍賣原地主建商陳原生土地，才驚覺事情大條了。」

資產公司卡位撿便宜
格正、江翊等資產公司，看準該地有利可圖，卡位以「超低總價」5701萬元標得全區661坪土地，換算每坪僅8.6萬元，遠遠低於附近商業地每坪動輒約50萬元的行情價；同時控告住戶不當得利、違建拆除。住戶如同俎上之肉、任人宰割，一群白髮蒼蒼的老住戶，只能消極的在大樓入口掛起白布條「行政執行署賤賣土地」、「司法不公」等字，希望引起過路人關注目光。

王小姐說：「不滿的是土地遭行政執行署賤價拍賣，而新地主購入後，從來沒有面對面溝通過，其實要都更、收購，我們都願意談，也很希望看到這塊廢棄大樓有新面貌，但接到的卻是不斷的法律訴訟，擺明吃定人。」
新地主取得土地後，先是控告原住戶「不當得利」勝訴，向住戶收取地租。記者詢問商場內1間雜貨店，坪數約莫8∼9坪，目前每年得多繳納2400元地租。由於老商場四處都充滿既存違建，新地主再告「拆除違建」，許多住戶被迫自拆家園，也讓他們對未來感到很不安，抱怨不知道接下來又要出什麼招。

林輝武回應指出，這棟樓當初是由行政署公開拍賣之土地，當時土地價格很低、每坪不到10萬元，但依舊吸引不到任何開發商目光，「進場是因土地產權清楚、政府背書，因此打算作為長期置產使用，短期都沒有開發打算」。

建物殘值低整併期長
林輝武感嘆說：「目前所進行的法律程序，都只是取回地主應有的權益，像是『不當得利』部分，因為該地1年得繳納上百萬元地價稅，身為地主卻無法使用土地，當然會向居民收取「地租」，價金還遠遠不及市價1成。」至於居民認為的產權不明，林輝武認為，過去幾10年來，住戶都有許多釐清及上訴的機會，但這方面不清楚為何住戶不履行自己的權益，現在得標後才來掛白布條抗議。

他表示，由於該大樓早已是危樓，建物殘值有限，也有部分原始住戶主動來協商要拋棄建物產權，或是以每坪5000元的方式價購，只要合理可接受的範圍，都願意幫忙處理。「但不會主動向住戶進行協商價購或都更，若是住戶整合好意見，歡迎隨時過來談」。

投資客鄭先生分析，該地未來若拆除重蓋，地形方正漂亮，加上未來可能有都更獎勵，使用強度效益不低，時間拉長來看，有閒錢置產相當划算。

地政士公會全國聯合會理事長李嘉贏指出，早期確實有許多產權不清的狀況，例如建物、土地皆屬不同所有權人，直到80年代後修法，慢慢走向房地合一所有權人，才減少許多紛爭。此案開發商考量的應是地價低於行情許多，購地後再拉長時間與住戶溝通、收購、整併等重新開發，但整個過程會相當冗長。

「以訟止戰」資產業者祭出3招牟利

「中英育樂大樓」土地產權拍賣多年連年流標，直到近年被資產公司相中低價取得，開始不斷跟住戶出招鬥法，打算「以訟止戰」告得原始住戶自動投降。法拍專家分析，這類案件通常都是大型財團或資產公司才能處理，專業投資客都不太敢碰，屬於段數最高的獲利手段，處理時間短則5年、長則10年都有可能。

每坪8.6萬創土地新低
台中江翊、格正投資聯手的資產公司合資5701萬元，2016年出手進場標得「中英育樂大樓」土地所有權，換算每坪單價8.6萬元，創下當地土地新低價。
新地主取得土地後，住戶大多以為應該來談都更、收購或是其他合作？結果都沒有，反而先祭出不當得利、違建拆除等訴訟表明來意。經常處理各式產權的104法拍屋副總聶學智指出，這類資產管理公司財力雄厚，熟諳處理步驟，剛開始不太可能談任何價購模式，因為住戶肯定是開出天價，不太可能談到好價格，所以寧願把時間花在法院。

祭「不當得利」收地租
第1招，新地主先是祭出「不當得利」，開始向住戶收取地租，現階段看似每月數百塊金額不大，但資產公司早有長期抗戰準備，未來地價稅等成本增加，或地價行情上漲，都可以要求提高租金。若是住戶不繳，直接再申請強制執行，甚至拍賣該戶產權，資產公司即可再以「優先購買權」收購，不費吹灰之力。

第2招，目前原住戶最大怨言是被控告「既存違建」，影響大多只有1樓住戶。投資客鄭先生表示，以前這類違建可能相安無事，但只要有人上法院告拆違建，消防安全、公安危險等，這些違反建築法行為，都能讓提告者交叉搭配，讓住戶「家不像家、店不像店」。

贏面機率各半很難說
小招攻完，打蛇隨棍上，雖然新地主暫無打算進行第3招「拆屋還地」，以地主角度，一定會想辦法把土地收回來提高開發效益；而屋主則是想繼續佔有土地、使用建物，所以兩者協商不成，終將在法院一戰。聶學智補充，這類情況很難解釋，原住戶得提供佔有土地合法權源，及法院會辨別新地主是否有權利濫用之虞，贏面機率各半，很難說得準。

聶學智指出，「拆屋還地」算是不動產訴訟大工程，動輒3∼5年以上。以該案例地點位在台中，就得一路從台中地方法院打到台北最高法院，對一群年事已高的屋主而言，實難負荷。最後大多是以法院調解、協商價購居多，依照過去處理經驗，大約市價一半收購，不過屆時重新開發，投資方絕對是獲利超豐厚。

香港南海控股在去年底拿下台北雙子星開發案，歷經半年審查，投審會昨（26）日以涉及國家安全議題，且基於三大理由，認定投資人與中國大陸市場淵源及關聯極深，易受大陸政策影響，最終予以駁回設立台灣南海發展公司案。

對於投資案遭駁回，南海控股指出，目前集團正研究如何處理的對策，若有結果將會對外發布。據南海控股內部關係人透露，到目前為止，集團還在研擬對策因應中，不排除將提行政訴訟。

南海控股集團主席于品海有「傳媒大亨」之名，十年前收購「多維新聞」，2015年又創辦「香港01」，外界傳聞獲得大陸新華社長蔡名照的大力支持，被視為中共對外宣傳平台之一。

于品海也從不遮掩他「親中愛台」的立場，不僅創業之路與中國大陸當局走得近，日前于品海被問及親中立場時，仍毫不諱言地說：「我當然親中了！」也因此在雙子星案替自己增添政治變數。

投審會質疑南海控股「有國安疑慮」的三大理由包括，第一南海應該認定為「陸資、非港資」，第二台灣南海發展母公司－百慕達商南海控股，有大陸籍成員高度參與營運、政策方向，第三，香港商南海發展的股票已全部質押予香港商中國數碼，且大陸籍成員高度參與中國數碼營運、財務、人事方針，三點理由認定投資人與大陸市場淵源及關聯極深，易受大陸政策影響。

因此，投審會依《外國人投資條例》第7條認定對國家安全有不利影響，因此駁回香港商南海發展公司及馬來西亞商馬頓公司等申請匯入相當於新台幣10億元等值外幣，投資設立台灣南海發展公司案。

投審會發言人楊淑玲表示，駁回屬於行政處分，若投資方不服則可提起行政訴訟，但在BOT案部分則是由台北市府處理。

台北市雙子星開發案總投資高達新台幣600多億元，歷經12年流標五次，在2018底拍板，由南海控股、馬來西亞商馬頓公司組成的團隊得標，為台北市長柯文哲任內最大投資案，原定2019年3月底與北市府簽約，卻因南海遭質疑有陸資色彩，進度延遲，最終遭投審會駁回。

投審會表示，考量本案國內被投資事業營運涉及台北車站特定專用區C1/D1土地開發案，為台北市西區門戶計畫建設。且附近捷運、高鐵、台鐵、汽車客運等大眾運輸匯聚，位處大台北地區重要交通樞紐，涉及國家安全議題。

十八標土地全數標出

台南市府今年度第一次開發區土地聯合標售，昨日開標拉紅盤，十八標土地底價約九十四億元，結果全數標出，總價共一○九億元，溢價率（超過底價比率）十六．○三％，也是首度創下「百億」進帳紀錄。

黃偉哲︰先還開發費用
市長黃偉哲表示，這次土地標售的重點是，依法優先償還開發總費用，減少利息支出，財務自償，並非創造盈餘，希望得標者儘速規劃建設，帶動地方繁榮與發展。

由於很多開發案都完成了，之前投入重劃開發經費要靠標售回收，這次標售土地除了住宅區之外，尚有平實營區商業區、永康創意設計園區生活服務專用區等。

南市地政局長陳淑美強調，標售土地係市地重劃抵付重劃費用的抵費地和區段徵收後的剩餘地，並非所謂的「祖產」，標售土地分佈於五個開發區，歷經多年開發，目前已完工，到了財務結算費用償還的時間點，這次標售全數清償過去公共設施及開發費用的成本。

陳淑美表示，開發區開發完成後，市府可取得公共設施用地，興建公園、道路、停車場、滯洪池、排水箱涵等，為地方進行環境整理，標售抵費地所得價款償還重劃總費用後，若有盈餘，市府將依規定把經費留供重劃區內增添建設，與民眾共享。

據了解，這次聯合標售作業原本有廿六標土地，因為配合新營客運轉運中心整體招商政策，部份抵費地停止標售，以及「南台南站副都心第一期區段徵收區」新都心段土地，因西側重慶街配合鐵路地下化施工，暫借鐵道局作為工程腹地使用而停止標售，因此變為十八標土地「一口氣」全賣出。

每坪近99萬 總價36億

平實營區重劃區土地，在市府今年首度標售位居地王。

台南市府這次一口氣標售十八標土地，其中最受國內房產界關注的是，平實重劃區商業區抵費地四十五、四十六地號併標土地，面積約三六五七坪，標售底價為每坪約八十五．六萬元，來自台中的建設公司以每坪九十八．八萬元得標，總價共三十六億餘元，成為這次公開標售「地王」！

南市地政局表示，因該土地屬商業區，未來會開發觀光旅館及購物商場，可望與南紡購物中心二期開發案串聯，打造出東台南具指標性的現代化商業地帶。

平實重劃區保留原平實營區內既有的五八一株大樹，植栽保留比率約九十二％，讓平實營區獲得「都市之肺」的美名；市府將營區內原有的部分營舍保留下來，規劃改造為藝術展覽空間。

另一個受關注的永康砲校第一期生活服務專用區土地，面積約一萬一九四六坪，標售底價每坪約四十．三萬元起，標售總價共五十六億六千萬餘元。

台南第一個「低碳示範社區」的九份子重劃區，其中最高得標金額的一○五二坪土地，業者以每坪廿四．八八萬元得標，總價二億六千萬餘元。

台南地政局表示，九份子重劃區以生態、低碳、綠能為首要目標，中心處的帶狀公園具有滯洪功能，因其緊鄰台南科技工業區約五分鐘車程，將可成為就業民眾入住選擇。

信義房屋針對網友進行2019年第3季的購屋意向調查，此次調查受訪者對於未來房價看跌比例收斂到35%，看跌房價的比例已經是近22季調查以來最低的一次，目前市場對房市看法的最大公約數，已經從看跌轉為持平，反應現在房市能見度逐步提升，看跌情緒淡化後，自住買盤持續回流。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，民眾對於未來房價情緒從悲觀轉為中性持平後，有需求的民眾比較敢買，不像前幾年擔心房子買了房價會下跌，反應出來今年房市交易量就出現明顯量增，連帶價格也止跌回穩，部分區域房價甚至較谷底略為反彈。

此次調查顯示，市場上認為房價持平已經成為最大公約數，有將近一半的受訪者認為房價持平，而前幾年市場主流則是以看跌為主，最悲觀時有高達75%的受訪者看跌房價，但2017年開始就逐漸收斂，此季調查則剩下35%的人看壞，認為持平的比例則拉高到49%。

工業地產市場愈來愈夯，現在許多企業主最苦惱的是搶不到地。據宏大國際資產公司26日公布的最新調查顯示，目前企業物色工業區土地，需求最強、最熱門的地點在新北市；但市況卻呈現供不應求，往往10組客戶只有1~2組成交。

近年隨著台商回流日增，愈來愈多的企業積極尋覓工業地或廠房。宏大國際資產公司總經理陳益盛表示，調查顯示，目前工業用地需求最熱門的地點，第一是新北市、其次是桃園市；但儘管企業尋覓工業土地的需求殷切，卻還是有多數的企業找不到合適的標的。

至於企業找不到合適標的物的主因，陳益盛表示，第一個是價格偏高，其次是土地使用用途不符、交通運輸不便等因素。

陳益盛表示，由於新北市可釋出、轉手的工業地，符合買家需求和預算的標的已不多，因此平均每10組潛在客戶中，只有1~2組可如願買到適合的工業地。

陳益盛表示，調查顯示，企業物色工業土地，最夯的區域是在新北市，其中最搶手、也是地價最昂貴的區域是五股、中和、新店三區；其中五股工業地每坪已飆到100多萬元，動輒百萬起跳。

至於工業地產的主要需求者類型，宏大國際資產統計，工業地產、廠房的需求，主要買家有三大類型，包括物流倉儲、生產組裝、科技廠辦，這三種業態因需求與特性差異不小，要找的土地類型與區域也大不相同。

陳益盛表示，以物流業者而言，由於每天數十趟、甚至上百趟車次進出，大車運輸出入及便捷性為主要考量，最重視的是接近交流道、面前道路要夠寬。

至於以生產為主的廠房，首重生產或組裝過程，供電、污水處理設備的完善，其次為出貨運輸，因此生產用途廠房是目前市場最缺的標的。

另外廠辦方面，則類似辦公室的性質，員工的人數或密度占企業比重相當高，最注重是員工的通勤及飲食等生活機能，同時也須設有銀行及郵局等金融機構，近年隨著交通建設改善，許多工業區廠房搖身一變，紛紛重建為科技廠辦大樓。

台南市政府26日今年度第一次開發區土地聯合標售，總共標售18標、總底價約94億元的土地，此次共吸引73封標單搶標，不僅全數脫標，在豐邑、寶佳二大建商大手筆標地下，總脫標金額109億元，更首度創下百億進帳記錄，平均溢價率為16.03％。

此次台南土地標售除了住宅區外，尚有平實營區商業區、永康創意設計園區生活服務專用區等；最受矚目的為平實營區商業區45、46地號，總面積約3,657坪，為台南市少見的大面積公有地釋出，適合作為旅館、商場等商業區使用，吸引四家建商搶標，最後由來自台中的建商豐邑機構旗下的旌旗開發，以36.1億元得標，換算每坪地價達98萬元。

近年來大手筆在台中、台南購地的豐邑機構總經理邱崇喆表示，豐邑很看好台南市的商業發展潛力，這次首度插旗台南，且好不容易買到這麼大面積的商用土地，未來可興建面積達3.73萬坪，目前初步規劃將會有星級飯店、商場及住宅案，連同土地成本，預估總投資金額超過百億元。

台南市地政局指出，45、46地號因土地屬商業區，可望與目前南紡購物中心二期開發案規劃的觀光旅館及購物商場，以及南紡購物中心一期進行串聯，打造東台南具指標性的現代化商業地帶。

此外，同樣也受市場矚目的永康砲校第一期生活服務專用區土地，康橋段36、40及40-1地號土地，面積合計1萬1,946坪，三筆土地均由寶佳機構旗下的合聯股份有限公司共投入56.6億元標得，平均單價約在每坪46.1萬至49.2萬元。

地政局指出，因土地屬生活服務專用區，可望與目前已開發成熟大橋區段徵收區串聯，打造永康區具指標性的優質住宅地區。

台南市市長黃偉哲表示，本次土地標售的重點是依法優先償還開發總費用，減少利息支出，財務自償，並非創造盈餘，希望得標者儘速規劃建築，帶動地方繁榮與發展。

台南市地政局長陳淑美表示，本次標售土地為市地重劃抵付重劃費用的抵費地，和區段徵收後的剩餘地，標售土地分布於五個開發區，歷經多年的開發，目前已完工，到了財務結算費用償還的時間點，本次標售全數清償過去公共設施及開發費用的成本。

對於首購族來說，千挑萬選好不容易找到滿意的房子，最重要也最關鍵的一步就是交屋了。為了避免搬進新家後才發現房屋有瑕疵，使得買房變成交易糾紛，驗收是很重要的一環。《賣厝阿明 知識+》就列出了驗收必做的5個項目，包含確認坪數、檢查門窗是否會漏水、查看地板磁磚是否貼合等，降低買方踩雷的機率。
一、核對坪數
交屋前，請建商提供「建物測量成果圖」，來核對現場實際看到的格局和坪數，利用捲尺測量室內的長寬高。值得注意的是，圖面標示的距離若為隔間牆，指的是牆心到牆心的距離；如為外牆，則是標示至外緣的距離。因此若測量到長、寬10公分以內、高3公分以內的誤差值都屬正常。

二、檢查泥作
用肉眼查看天花板、地板、牆壁是否平整，看清楚有無裂縫或漏水痕跡。仔細一點，可用手直接觸摸牆面，或用手電筒以側光打在牆壁上，確認粉刷平整均勻。記得準備「角尺」來測量柱子、牆角是否都為90˚直角。

三、門窗契合度
測試門窗能否順利開關，同時利用「水平尺」確認門窗是否水平、門縫是否從頭到尾都一樣寬。確認「塞水路」的工程是否仔細，「塞水路」的用途在於藉由矽利康的彈性和防水性，阻絕雨水透過接縫滲入室內。

施工時，窗框要嵌入結構體，上下左右會有嵌縫。若嵌縫未確實以水泥填滿，未來恐有積水、滲水的問題，買方可敲擊窗框最低點，聽看看聲音是否扎實。別忘了打開窗戶觀察外牆，正常來說下窗框的水泥應有向外的洩水坡度，以防積水。

四、檢驗地板鋪設
房屋地板多以石英磚鋪設，可利用「打診棒」或硬幣，敲擊每個磚面的4個角落和中心點，確保每個磚面、角落都完整貼合，以免熱脹冷縮時地板破裂。

五、廁所排水性能
很多廁所的建造都是乾濕分離的小浴室設計，在「濕」的區域應有洩水坡度，先裝滿一桶水倒在地板上，看看水是否有往排水孔流，確保能順利排水。

中信房屋發佈最新一季宅指數調查報告，本季調查結果顯示經濟感受綜合指數與購屋意願綜合指數雙雙較2018年Q2成長，經濟感受綜合指數為38.66分，較2018年同期增加2.53分；購屋意願綜合指數為40.56分，較2018年同期增加2.95分，2年內有購屋意願者佔全體受訪者48.7％，較2018年同期增加1.1％。

此外調查也指出，有購屋意願的受訪者中，有39.1％是以「自住」為主要購屋目的，整體「自用」的比例為67.3％，比例較比2018年同期減少了1.5％，而非自用、以「投資」為目的購屋比例卻由2018年同期的31.1％成長到32.7％，增加了1.6％。

房市熱 來客斡旋皆有增 平均看屋6-10間即成交

依據中信房屋內部調查指出，有39.7％的門市感受到來客較上季增加1-5％；6.8％感受來客增加6-10％，1.4％則是感受到來客增加10-15％，合計來客較上季增加的比例為47.9％。

至於在斡旋量的部分，也同樣有感提升，34％的門市斡旋量較上季增加1-5％，7％的門市斡旋量則是增加6-10％，合計斡旋量較上季增加的比例約為41％。

中信房屋副總經理張世宗表示，累計一到五月六都建物所有權買賣移轉棟數已較2018年同期成長7.6％，房市交易捷報促使買氣出籠，台中、台南、高雄近月數字甚至超越過往29個月來新高，房市交投熱絡，使得「門市來客」與「買方下斡」的表現出色，平均每組客戶帶看6-10間物件即有機會成交，在預期房市持續增溫的心理下，民眾「邊看邊找」的置產想法也沛然成形。

房價升 投資目的些微增加 但仍以自用為基調

本季調查指出有58.1％有購屋計畫的民眾認為房價有明顯上漲，民眾購屋目的雖仍以「自住」為主，但整體「自用」的比例卻呈現微幅減少，而非自用、以「投資」為目的的比例則呈現些微上升。

張世宗分析，上半年房市景氣熱絡消息不斷，使得經濟感受綜合指數與購屋意願綜合指數雙雙成長，民眾感受到房價上漲的氛圍，在預期房價可能會逐漸攀升心理作用下，除了促使有基本自住需求的買方趕緊入市外，也帶動了房產投資意願。

不過以目前的市況觀察，民眾購屋目的型態雖有些微變化，但尚無明顯轉向投資的態勢，若以自用與投資的比例來看，仍維持穩定的2：1比例，顯示民眾購屋目的仍以自用為基調，大幅轉向以投資為目的的機會仍偏低。

總結本次宅指數調查結果，中信房屋認為，上半年整體房市熱絡，民眾感受房地產景氣偏多，在經濟信心與購屋意願成長的基礎下，後續可望維持市場熱度，不過由於總體經濟和政治面仍有變數，因此下半年房市熱度或有稍降持平的可能，民眾如有置產規劃，宜持續關注國內整體相關的產經變化，以研判適當的入市時機。

信義房屋針對網友進行2019年第3季的購屋意向調查，此次調查受訪者對於未來房價看跌比例收斂到35％，看跌房價的比例已經是近22季調查以來最低的一次，目前市場對房市看法的最大公約數，已經從看跌轉為持平，反應現在房市能見度逐步提升，看跌情緒淡化後，自住買盤持續回流。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，民眾對於未來房價情緒從悲觀轉為中性持平後，有需求的民眾比較敢買，不像前幾年擔心房子買了房價會下跌，反應出來2019年房市交易量就出現明顯量增，連帶價格也止跌回穩，部分區域房價甚至較谷底略為反彈。


此次調查顯示，市場上認為房價持平已經成為最大公約數，有將近一半的受訪者認為房價持平，而前幾年市場主流則是以看跌為主，最悲觀時有高達75％的受訪者看跌房價，但2017年開始就逐漸收斂，此季調查則剩下35％的人看壞，認為持平的比例則拉高到49％。

至於六都的房市看法部分，新北市、桃園市、台中市與台南市，都是認為未來房價持平比例在一半以上的區域，台北市則是持平與下跌的比例接近，至於「租與買哪個划算」的調查中，有4成受訪者認為沒想過，有需求有能力就會買，比例最高，另外有31％則認為買比租划算，認為「租比買划算」的比例約為21％，曾敬德認為，可能上網搜尋的民眾都是購屋需求比較明確的族群，因此調查出來「租比買划算」的比例偏低。

外在事件影響部分，調查顯示有近半民眾認為沒有影響，會繼續購屋腳步，另外也有31％認為不清楚先觀望，僅有23％認為有受總統大選影響而暫緩購屋。

曾敬德指出，經過4年的時間修正與盤整後，民眾對於房市已經從悲觀轉為持平，有需要的民眾回籠到市場上購屋，而過去積壓的遞延回籠帶動量能回升，價格略為反彈，不過當前房市僅是回到較為正常的市況，距離樂觀與房價可能上漲還有相當一段差距。

　　“還得參與拿地。”6月21日剛參加完北京一場土地出讓的某大型房企高管李明（化名）對中國證券報記者表示。而在2018年4月，李明所在的企業面對是否應該拿地問題時，完全持相反看法。彼時，他所在的房企凈負債率較高，且銷售不達預期，于是主動收縮戰線，減少參與土拍，專注于整理盤活現有的土地儲備。

　　除了北京，深圳、重慶等多地近期土地市場升溫。數據顯示，上半年土地市場較去年活躍不少，房企在相對寬松的貨幣環境下，積極參與土地儲備。一時間，房企紛紛回歸“拿地——蓋房——賣樓”的傳統競爭模式。

　　土地市場升溫

　　6月21日，房企面對多宗土地的爭奪，李明所在的房企與其他有實力的房企組成聯合體。但在眾多房企圍獵的情況下，該聯合體鎩羽而歸，一宗地也沒撈著。

　　當日的土拍結果顯示，位于北京經濟技術開發區的兩宗地均拍出近兩年來少有的溢價率。位于北京經濟技術開發區河西區X92R1地塊R2二類居住用地，土地面積約3.65公頃，建築規模約8.03萬平方米。最終，雅居樂地産以31.8億元競得，溢價率為41%，成交樓面地價為39625元/平方米。緊鄰的另一個地塊面積約3.57公頃，建築規模約7.85萬平方米。最終由港中旅地産以30.6億元競得，溢價率為39%，成交樓面地價為38956元/平方米。

　　當日參與土拍的房企可謂是陣容豪華。除了得標的港中旅和雅居樂，參與陣容包括“華潤+建工”聯合體、中海、“電建+金隅”聯合體、“招商+中糧”聯合體、“首開+金地+保利”聯合體、“平安+金茂+合生”聯合體、萬科、龍湖、葛洲壩等20余家房企。

　　李明表示，得標的雅居樂和港中旅，在北京土拍市場都不算常客。此次得標，顯示出這些企業對于北京市場的雄心，並側面反映今年土拍市場的激烈程度。“可以感受到粵係房企對于拓展全國市場的饑渴。”

　　中原地産首席分析師張大偉表示，作為北京土地市場的“陌生人”港中旅和雅居樂，其拿地顯示出北京依然是全國房企關注的熱點區域。而高溢價率成交説明房企拿地的積極性。

　　與北京土地市場的火熱相似，6月24日，深圳迎來一個瘋狂的土拍日：土地總出讓面積達17.03萬平方米；吸引80余家房企參與土拍；保證金達1100億元；5幅宅地均達到最高土拍限價，成交總價達223.84億元。

　　4月已經歷228億元土拍的武漢，6月底將再有22宗地塊出讓，總出讓用地面積達106.99萬平方米，起拍總價達184.07億元。

融資環境相對寬松

　　與土拍市場形成對比，多地樓市庫存保持攀升。貝殼研究院最新發布的《2019中國房地産半年報》顯示，在其監測的北京、上海、深圳、廣州等29個重點城市中，7個城市二手房月末庫存環比持續3個月增加，13個城市月末庫存環比持續4個月增加，7個城市月末庫存環比持續5個月增加；庫存下降的城市僅上海和蘇州。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂接受中國證券報記者採訪時表示，樓市仍處于嚴格的調控。後續重點城市二手房市場和部分地區新房市場或面臨“新庫存”問題。

　　李明則認為，現在還不到擔心樓市庫存水平的時候。“2017年、2018年，許多房企著力降低負債水平、剝離虧損資産。”從2019年以來的情況看，房企的融資形勢比去年略為寬松。

　　盡管境內融資仍處于趨嚴趨緊，但境外融資情況整體較好。6月以來，10余家房企赴海外市場融資，融資金額超過30億美元。Wind數據顯示，今年1-5月份，房企融資海外債佔比達到23.1%，票面利率均值為8.91%，累計融資352.14億美元。

　　李明坦言，他所在的企業去年主動降了杠桿。“今年的融資情況好一些。土地出讓貸款、開發貸情況也好于去年，整體融資利率較去年也下降了一些。”

　　這些成為房企在全國土地市場四面出擊的底氣。不過，李明認為，目前的土拍市場有點“形勢比人強”的味道。在限購、限貸、限價等諸多調控措施下，不少城市的銷售情況表現並不好。但房企面對新一輪的土地儲備，誰都不想甘當人後。“多的是人想去，錯過了這一波，幾年後就會發現土地儲備斷檔了，也許會錯過一波上漲周期。”

　　張大偉認為，接下來或許會出現融資收緊的信號，房企拿地或許會降溫。“近期針對房地産市場的監管趨勢有所變化，收緊政策再次出現。房企資金寬松後帶來的地價上行，房價上行再次出現，促使融資監管收緊。”

收縮戰線

　　2019年以來，房企熱火朝天幹起主業，而近幾年撐起房企轉型大旗的“長租公寓”、“造車”、“特色小鎮”等新業務顯得異常平靜。

　　一些房企近期退出了長租公寓領域。遠洋控股集團有限公司被曝計劃年內剝離長租公寓。5月31日，朗詩綠色集團宣布，計劃剝離長租公寓業務。某龍頭長租公寓品牌負責人近日對中國證券報記者表示，作為重資産業務，長租公寓業務回報率處于低位狀況，盈利情況普遍不佳。“沒有雄厚的資金持續投入，並形成規模，很難在這個市場分一杯羹。”

　　李明所在的房企2017年前後提出要在未來三到五年擴展至全國10萬間的規模。但目前的現實情況是，對于一批自持經營的用地，該房企對于是否要做長租公寓仍處于決策階段。

　　造車領域同樣如此。“縱觀目前堅持布局汽車産業鏈的房企，似乎只有恆大等少數幾家企業。”更多房企選擇退出和觀望。李明認為，房企造車更需要大量的資金和雄厚的人才、技術儲備。“不是簡單的收購和整合産業鏈，銀億的悲劇實際上給所有房企都敲響了警鐘。”

　　從目前情況看，房企競爭的態勢仍是“拿地——蓋房——賣樓”，而不是在轉型戰場一決高低。土拍市場舉牌，房企回到熟悉的老路。

　　6月26日，北京市住建委官微披露，北京市住建委《關于規范互聯網發布本市住房租賃信息的通知（徵求意見稿）》向社會公開徵求意見。明確建立互聯網綜合治理工作機制，住建、市場監管、網信、公安、通信管理部門加強對互聯網平臺發布住房租賃信息的監管，加強聯動，協調配合。

　　同時，北京市住建委通過門戶網站公開已備案的企業名錄和已辦理信息卡的從業人員信息，並向發布住房租賃信息的互聯網平臺提供信息查詢、驗證接口，逐步建立完善房屋租賃信用管理體係。

　　《意見稿》進一步規范互聯網發布本市住房租賃信息。要求互聯網交易平臺不得為被列入異常經營名錄或嚴重違法失信名單的；未按規定辦理信息卡或使用他人信息卡的；被住建、市場監管等部門依法限制發布的企業、從業人員發布住房租賃信息。同時要求互聯網交易平臺要切實履行平臺信息審核和管理責任：房屋照片與實際相符；租金、傭金等明碼標價；同一房源不得由同一家機構（含分支）重復發布；同一房源由多家不同機構發布的應當合並展示；下架發布超過30日的房源信息；不得發布法律、法規禁止出租的房源信息。

　　《意見稿》還規范了發布住房租賃信息主體。明確通過互聯網交易平臺發布本市住房租賃信息的企業要依法登記且正常經營；信息發布人員持有從業人員信息卡；要編制房屋狀況説明書並留存相關資料備查。要求住房租賃企業及時將房屋租賃合同信息錄入北京市住房租賃監管平臺。在互聯網交易平臺房地産經紀機構、住房租賃企業展示房源信息的頁面同步展示企業、從業人員真實合法身份標識、企業投訴受理電話、在本平臺被投訴的記錄、發布房源信息的數量、行政管理部門提供的信用記錄和合同示范文本。對違規通過互聯網交易平臺發布房源信息的企業、從業人員，暫停信息發布1至3個月；違規發布3次以上的，不得再通過互聯網交易平臺發布本市住房租賃房源信息。

　　中國房地産估價師與房地産經紀人學會副會長柴強指出，目前，越來越多的人通過互聯網、手機APP獲取房源信息，住房租賃企業和房地産經紀機構主要通過互聯網平臺發布房源信息獲客，有關互聯網平臺發布的房源信息魚龍混雜、難辨真偽。去年以來北京市大力規范網絡房源發布，多次開展專項執法檢查，集中約談主要網站，嚴查發布違規、虛假房源信息，下架違規房源信息92萬余條，凍結違規用戶帳號約7萬個。在總結工作經驗的基礎上，近日北京市五部門聯合發布《關于規范互聯網發布本市住房租賃信息的通知》（徵求意見稿），將為凈化住房租賃市場、規范租賃行為發揮積極作用。

　　6月25日，財政部、國家稅務總局發佈《關於個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得專案的公告》（以下簡稱《公告》），將部分原按“其他所得”徵稅的項目調整為按照“偶然所得”項目徵稅，納稅人的稅負保持不變。《公告》明確了11項收入不需要繳納個稅的情形，其中，1項涉及股市。

　　“《個人所得稅法》自今年實施以來，個人納稅負擔大幅減輕，居民家庭收入明顯增加，備受社會好評，對穩定經濟、拉動消費、提振信心發揮了重要作用。”中國財政預算績效專委會副主任委員張依群對《證券日報》記者表示，但對個稅的理解程度不同，存在解釋口徑和稅收執行不統一問題。

　　張依群表示，此次財政部、國稅總局聯合印發公告，對個人取得的擔保收入、贈予收入、禮品收入、禮金禮券收入等操作細節適用個人所得稅應稅所得專案做了更進一步的明確，梳理取消了之前的一些與新個稅法不一致或不相適應的個稅政策，一方面為家庭、個人乃至稅務機關在個稅政策操作執行上吃了定心丸，消除了一些不合理的猜疑，有利於保證新個稅法讓居民家庭和個人充分受益；另一方面通過廢止取締原有的一些與個稅相關的單項性政策，減除了之前個稅政策與現行個稅間的不必要干擾，讓《個人所得稅法》更清晰明瞭，讓個稅執行更符合實際和規範有效。

　　例如，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。符合以下情形的，對當事雙方不徵收個人所得稅：房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

　　根據經濟社會的發展變化，《公告》對一些原按“其他所得”徵稅的政策予以廢止，具體包括：一是銀行部門以超過國家規定利率和保值貼補率支付給儲戶的攬儲獎金。二是以蔡冠深中國科學院院士榮譽基金會的基金利息頒發中國科學院院士榮譽獎金。三是保險公司支付給保期內未出險的人壽保險保戶的利息。四是個人因任職單位繳納有關保險費用而取得的無賠款優待收入。五是股民個人從證券公司取得的回扣收入或交易手續費返還收入。六是房地產公司因雙方協商解除商品房買賣合同而向購房人支付的違約金。

　　按國家稅務總局1999年檔規定，對於股民個人從證券公司取得的回扣收入或交易手續費返還收入，應按個稅法中“其他所得”項目徵收個稅。當時，一些證券公司為了招攬大戶股民在本公司開戶交易，通常從證券公司取得的交易手續中支付部分金額給大戶股民。對於股民個人從證券公司取得的此類回扣收入或交易手續費返還收入，應徵收個人所得稅，這部分收入需要繳納20%個稅。

　　假如，股民王某從某證券公司取得交易手續費返還收入10000元，王某應繳納2000元個人所得稅。而本次《公告》廢止了這項政策，意味著王某不用再繳這項個稅。

　　《公告》還明確，企業發放的“網路紅包”按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。企業發放的具有中獎性質的“網路紅包”，獲獎個人應繳納個人所得稅，但具有銷售折扣或折讓性質的“網路紅包”，不徵收個人所得稅。親戚朋友之間互相贈送的禮品（包括網路紅包），不在個人所得稅徵稅範圍之內。

　　租1免1！租房也滿減了？！去年是風口 今年竟被凍出“傷口”

　　去年下半年，長租公寓呈現爆發式增長態勢，拉動了一、二線城市房租飛漲。深圳地區最高漲幅達到了30%，其他城市漲幅也達到20%之多。

　　隨著各地的調控政策出臺，今年以來不少長租公寓運營商資金鏈斷裂，頻繁出現“爆雷”，長租公寓到底經歷了什麼呢？

　　利潤微薄運營艱難 長租公寓遇冷

　　近日，記者實地走訪了深圳多個長租公寓項目瞭解到，今年的租賃市場較為冷清。據現場工作人員介紹，目前基本上都有滿減活動，租10個月送2個月，或者是租一年免一年管理費等等。

　　碧桂園文商旅集團長租管理中心總經理楊鵬：往年的租金大概每年有5%左右的增長水準，但是我們今年的租金，基本上是跟去年是持平的。

　　謝克非是最早一批進入長租公寓市場的運營商，他告訴記者，前兩年市場上同類型的產品很少。他們的第一個項目僅56套房間，大概有700人來報名入住，根本供不應求。但這幾年隨著資本大規模進入長租公寓市場，他們獲取物業的成本急劇上升。

　　深圳本地智慧投資管理有限公司創始合夥人謝克非：開發商和一些業主，它們也相繼進入市場，所以導致我們整個租客需求量會變少，顧客的選擇也會比較多，競爭大了以後，租金漲幅放緩，整個市場的利潤空間大大壓縮。

　　地產研究機構克而瑞日前發佈的《2019租賃住宅行業白皮書》顯示，國內一、二線重點城市住宅租金回報率中位數僅為2.04%，回報週期中位數近50年，遠低於辦公物業回報率4%-6%的水準。其中北上廣深四城租金回報率普遍低於2%，深圳回報週期長達60年之久。

　　資金困局難解 長租公寓大洗牌

　　長租公寓這麼短的時間就迎來了大洗牌。在記者的調查中，資金鏈斷裂是長租公寓運營機構最大的攔路虎，根據機構資料，截至5月底，今年長租公寓股權融資僅有3筆，總金額僅為去年同期的六成左右。


　　根據中國飯店協會的統計資料，目前國內重點城市共擁有長租公寓品牌超過2000家，公寓間數超過16萬間，房地產開發商如萬科、龍湖，房地產服務商如鏈家、我愛我家(4.800, -0.01, -0.21%)等紛紛進入長租公寓市場。

　　另據同策房地產研究院的統計資料顯示，2018年隨著大量資金湧入，長租公寓行業十幾家企業全年總融資規模超過700億元。

　　然而從2018下半年開始，市場出現轉折，僅去年四季度，就有超過7家企業的租賃專項債券遭到監管層叫停，總規模超過200億元。


　　儘管入局者眾多，微薄的利潤和艱難的營運壓力還是使得不少運營商轉換“航向”。5月14日，朗詩長租公寓因虧損而被朗詩綠色集團剝離。


　　資料顯示，2017、2018年朗詩長租公寓收入分別為0.08億元、1.25億元，兩年來總虧損則達到2.34億元，2018年隨著規模的擴張，虧損從0.44億元進一步擴大至1.9億元。據中商產業研究院統計，2018年，至少有9個長租公寓品牌消失。


　　華泰證券(22.070, -0.62, -2.73%)房地產行業首席分析師陳慎：短期之內，長租公寓確實存在運營週期長、資金沉澱大，以及利潤率比較低的問題，但是長期來看，受益於市場的增長以及整個政策的扶持，所以我們認為這個行業，未來也會慢慢形成集中提升的情況，更多向頭部房企來集中。

　　“無序生長”催生市場亂象 長租公寓運營能力待考

　　隨著資本退潮，長租公寓市場暗流湧動，一些行業亂象浮出水面。為了最大化攫取利潤，一些運營機構頻頻打起“擦邊球”。

　　記者在採訪中瞭解到，為了提高房屋周轉率、縮短空置時間、節省成本，一些租賃企業從收房、裝修到租客入住的週期甚至不足1個月。

　　深圳市民陳女士：我租的大概是10平米的房子，租金是1490元/月，在我住了大概一個月的時候，我就覺得早上起來會有點頭暈，喉嚨會有點痛，而且能夠聞到明顯的異味。

　　除此之外，部分長租公寓仲介服務機構誤導消費者，通過協力廠商金融機構進行貸款，以消費者的信用風險換取其資金保障。深圳的艾女士告訴記者，自己在不知情的情況下，簽下租房貸款合同，房租不是交給房東而是交給網貸平臺，如果租賃機構資金鏈斷裂，她不僅會遭遇房東強制清退，還會面臨個人信用風險。

　　深圳市民艾女士：那個合同只是我們正常普通的租賃合同，沒看的情況下，當你簽了這份合同，它就產生了法律效應，而這個合同，它其實是一份貸款合同。

　　去年十分火爆的長租公寓市場今年已經開始降溫，如何尋找多元的盈利模式發展，是諸多長租公寓運營商們一直在思考的難題。業內人士認為，隨著市場降溫，長租公寓行業的競爭將逐漸從早期的“無序生長”向精細化運營方向發生轉變。

730萬元能做什麼？一輛蘭博基尼小牛，一線城市較好地段一套面積不小的房子，或在二三線城市的核心地段置業。而在深圳，這只是一筆二手房的違約金。

“這筆違約金，刷新了深圳二手房違約金紀錄。”中原地產華南區總裁李耀智表示，他告訴《每日經濟新聞》記者，印象中深圳歷史上價格最高一筆二手房交易是2017年南山華僑城的一套別墅，成交金額在3億元左右，而此前深圳二手房違約金最高也就五六十萬元。

5A景區內的別墅群

據瞭解，涉事物業所在樓盤為觀瀾湖高爾夫大宅，位於深圳市寶安區觀瀾鎮，建築年代2005年。

記者實地走訪發現，該別墅位於國家5A級旅遊景點觀瀾湖內，深圳與東莞交界處。園區內，多處別墅外牆已被圍擋起來，業主還在裝修中。但同時也有不少別墅仍是毛坯狀態，無人居住，雜草叢生，看起來已閒置多年。

據仲介介紹，目前該片區有觀瀾湖翡翠灣、觀瀾湖高爾夫大宅、黃金嶺等獨棟別墅在售，毛坯、精裝修均有，成交均價為7萬~11萬元/平方米左右，總價從千萬級別到上億元級別不等。

“私家泳池，花園可停飛機，世界豪宅典範，家在半山腰可看山看湖……”仲介滔滔不絕，“目前別墅入住率還可以，大概有50%左右，業主多是企業家或公司高管。也有業主買來投資的，目前有套毛坯別墅在售，是客戶10年前4000萬元左右買的，如今掛牌價7000萬元。”

“現在這一區域別墅掛牌量不少，其中面積相對較小、總價較低的獨棟項目掛牌量超過200套。”對於成交量，仲介笑稱，“肯定不如普通住宅，太高端的專案交易更像是在等待有緣人出現。有誠意的客戶看一眼就能成交。今年行情並不好，前幾天才成交一套上億元的別墅。可貸款可全款，如果一次性付款一套大概可以優惠三四百萬元，分期貸款的話優惠就少些。”

一審判決：買方違約

記者走訪發現，涉事物業在區域內就價格和品相而言，並非頂尖水準，然而為何會誕生天價違約金？據記者瞭解，2018年1月，對於這套別墅，甲方（賣方）乙方（買房）約定一次性付款，轉讓成交價7300萬元。

而近日，審理這起案件的廣東省深圳市龍華區人民法院對此作出了一審判決。法院認定，涉案合同的履行過程中，原告（買方）為違約方，被告（賣方）為守約方，原告要求被告支付違約金並賠償損失缺乏事實依據，法院不予支持。被告方反訴要求原告方支付賠償金有合同依據，法院予以支持。

也就是說，最後被告反而告贏了原告。

記者輾轉採訪到了本案的被告方代理方信榮（瀋陽）房地產律師團隊首席律師宋曉鋒，其告訴《每日經濟新聞》記者，2018年1月15日，原告方（買方）、被告方（賣方）簽訂居間合同，約定自合同簽訂起3日內交付定金365萬元，2018年2月13日之前交付3435萬元。隨後，買方于2018年2月13日支付了200萬元，次日支付了1400萬元，累計支付1965萬元，之後再也沒給過。後來，賣方用包括發函、微信等形式向乙方幾次督促付款，均未收到。

2018年3月，賣方通知買方解除合同。隨後，賣方在解除合同後將房屋出售給了協力廠商。

2018年4月27日，買方向深圳市龍華區人民法院提起訴訟，要求賣方履行合同，並支付違約金1460萬元（交易款項的20%），隨後買方又變更了訴訟請求，要求退房款1965萬元，支付違約金1460萬元，居間費32萬元。買方的起訴理由是甲方構成了一房二賣，並購成了違約。

宋曉鋒告訴記者，在接到訴狀後，賣方就提起了反訴，要求買方向賣方支付違約金1460萬元，理由是乙方構成了根本違約，未按照合同在約定日期內支付購房款項。

負責此次案件的另一名賣方代理律師張茂榮向《每日經濟新聞》記者表示，買賣雙方在協力廠商代收問題上產生了分歧，隨後，乙方以協力廠商代收不安全為由拒絕支付剩餘款項。

宋曉鋒告訴記者，買賣雙方在合同中有約定，接收款項是由協力廠商代收，買方也通過協力廠商向指定協力廠商付款。在支付購房款的過程中，乙方要求變更收款方式，甲方不同意，但在實際付款過程中，乙方強行要求變更，與合同約定不符，這也最終導致了甲乙雙方協商不一致。

張茂榮向記者表示，約定協力廠商代收款是符合雙方約定的，找人委託代收款，這個是不違法的。

而法院在判決書中明確表示，原告拒付購房款的理由不充分，法院不予採納。

賣方律師：買方可能上訴

知情人士告訴《每日經濟新聞》記者，對於二手房買賣交易違約，深圳法院普遍判10%的違約金。法院在判決書中指出，本案為房屋買賣合同糾紛，原告與被告之間的《二手房買賣及居間服務合同》及《補充協議》系雙方的真實意思表示，內容未違反法律及行政法規的強制性規定，合法有效，雙方均應遵守。

根據合同，由於原告應于2018年2月13日支付第一期購房款3435萬元至被告指定帳戶，但截至當年2月14日，原告僅支付了定金265萬元及第一期部分購房款1600萬元，構成違約，被告有權解除合同並要求原告承擔違約責任。

被告向原告寄送解除合同的函件符合合同約定，涉案合同函件妥投時已經解除，被告向協力廠商出售房產未違反法律規定。原告關於一房二賣的答辯意見缺乏事實依據，本預案不予採納。

對於案件後續，張茂榮告訴《每日經濟新聞》記者，目前案件的判決尚未生效，如果對方不服判決，可以有15天時間向上一級法院上訴，目前上訴期還沒有過。

張茂榮表示，對方可能會提出上訴，也可能庭外和解，但其認為法院維持原判的可能性較大。

隨後，記者撥通了原告方（買方）代理律師的電話，對方明確表示不接受採訪，記者問及是否會上訴，該律師表示要看委託人的意思。

張茂榮告訴記者，目前尚未收到對方上訴的消息。

華潤保利129億投得 開售每呎料逾3萬

經歷商地撻訂及政治風波後，啟德住宅地終順利批出，由中資華潤及保利（00119）合作以逾129億元投得，每平方呎樓面地價1.81萬元，較上月比鄰地低8%，預計開售呎價逾3.3萬元。

政府減少推出私樓地皮，是次啟德4C區1號住宅地為今個財政年度首幅批出的地皮，原定於6月14日截標，惟其間出現啟德商地棄購及《逃犯條例》修訂政治風波，地皮最終延至上周五（21日）截標，市場一度憂慮流標，但最終趕及上半年成功批出。

地政總署昨公布，該地由華潤及保利合作奪得，中標價129.16億元，屬已批的啟德跑道區地皮中最貴，以最高可建樓面71.4萬平方呎計算，每平方呎樓面地價近1.81萬元，符合市場預期。地價較5月份由會德豐等合組財團投得的比鄰4C區2號地王（呎價約1.96萬元），1個月回調約8%。

不過，若比較新地（00016）今年1月摘下的4C區3號地皮，樓面地價近1.74萬元，該地景觀更佳，今次地價反高其約4.1%，反映今次發展商出價其實不算保守。

總投資額約176億元

泓亮諮詢及評估有限公司董事總經理張翹楚認為，今次地價差距除反映景觀因素，棄標及政治市影響市場投資氣氛，窒礙個別發展商出價，估計令標價有約1成幅度調整未能破頂。

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文則指，地皮屬市區海景地及具區域潛力，中標價屬合理，發展商仍看好後市，但受外圍經濟不明朗影響下，投地出價會較保守，估計下半年地價相對平穩。

以每平方呎建築成本約6,000元計算，連地價及10%發水樓面，預計總投資額約176億元，每平方呎投資額約2.2萬元，加上利潤及8成實用率推算，日後推售實用呎價將逾3.3萬元，相較龍譽一手呎價約2.7萬元高出2成。

梁志堅：地價未來仍企穩

另一方面，啟德跑道區再有中資背景財團進駐，是次中標發展商在港均具發展經驗，出價願較本地財團積極。是次地皮雖為華潤的首幅啟德用地，亦是集團逾20年來再度投得官地，但去年集團二手購入壽臣山豪宅地。而保利除了同區龍譽外，去年8月亦以高價投得油塘高超道項目。

有參與入標的會德豐集團（00020）副主席梁志堅指，政治風波對市場短期會帶來一定心理影響，現時市況百業蕭條，但始終地皮供應不多，相信未來地價仍會企穩，樓價不會大跌，而集團出價屬市價，相信只是「輸個馬鼻」。

連同寬地積比率 高球場部分收回

「娥六招」其中一個重點是增加公營房屋用地，政府近年透過「私轉公」、放寬地積比率及收回粉嶺高爾夫球場部分用地，合共釋出近4.2萬伙供應，惟私樓地供應減少，亦刺激到樓價上升。

去年推出的「娥六招」的第三招涉及土地供應，將9幅私樓用地撥作公營房屋，涉及1.06萬伙，當局已經分別將其中5幅交予房協，而其餘4幅則交予房委會，將陸續在下年度開始動工，並在2024年開始落成。

港鐵兩車廠 研加入公營屋

事實上，將撥地「私轉公」雖未能增加整體房屋供應，但可短期內增加公營房屋，特別是資助房屋供應，對於紓緩上車需求料有幫助。按照政府披露，當局在過去5個年度已經將21幅私樓地撥作公營房屋，合共涉及約25,700伙。

政府未來預計會將更多用地「私轉公」，當中港鐵（00066）小蠔灣車廠及錦田八鄉車廠項目，兩個項目合共約2萬伙供應，亦正研究加入公營房屋供應。

新界東北8地 申寬地積比率

除改撥土地之外，政府亦放寬公營房屋地地積比率，單是新界東北發展區首批8幅公營房屋用地，政府已經申請放寬地積比率2%至20%不等，額外增加4,200伙供應，而整個新界東北則預計會放寬地積比，額外提供約1.2萬伙。

與此同時，政府早前在回應土地供應專責小組的建議時，亦接納將粉嶺高爾夫球場部分用地收回建屋，料提供至少4,600伙供應，並以公營房屋為主。上述3項措施，預計合共釋出約4.2萬伙供應。

不過，要注意的是，由於公營房屋興建速度緩慢，未能即時填補市場需求。例如，雖然政府已經將大量私樓地轉作公營房屋，但按照房委會數據，未來5年的公屋及居屋供應合共不足10萬伙，較長策的目標低出逾3成。

同時，由於長策將公私營房屋的比例由「六四比」改為「七三比」，釋出的私樓供應減少的信息，亦刺激到私樓樓價上升迹象。

GRAND MONTARA超購12倍 OMA四球入場

本月下旬新盤市況急升溫，多個新盤趕月底發售。永泰地產（00369）旗下屯門掃管笏OMA OMA連發3張價單後，昨天公布銷售安排，落實周日（30日）連招標合共發售229伙，令本月最後一個周末（29日及30日）多達7個新盤發售合共811伙，為5月初以來近8周最旺。周末7盤仍以會德豐地產旗下將軍澳日出康城GRAND MONTARA推售504伙最多，項目截至昨晚累收逾6500票，超購11.9倍。

永泰地產發展執行董事兼銷售及市務總監鍾志霖表示，OMA OMA過去一周對外開放示範單位，市場反應正面，推出193伙周日發售，另以招標方式推出36個特色戶。OMA OMA銷售安排顯示，周日分兩批單位發售，A批次發售價單上的193伙，實用面積314至750方呎，平均呎價12719元，最平單位為1B座5樓D室，實用面積318方呎，附41方呎平台，一房間隔，入場費399.88萬元，呎價12575元，整批共有169伙售價低於600萬元。A批次將再細分兩組揀樓，A組大手組別最少購2伙而不多於3伙，當中必須包括一個實用面積700方呎或以上單位；B組可購1至3伙。B批次推出36個特色戶同日以招標方式發售，包括11個地下連花園複式單位。

位於掃管笏路108號的OMA OMA提供466伙，實用面積254至1659方呎，周日連招標共發售229伙，佔樓盤約49%；預計2021年6月底入伙。

本月一手成交挑戰1500宗

此外，新地（00016）九龍站天璽亦加推7伙於周日發售，加上恆地（00012）鰂魚涌君豪峰同日亦發售12伙，而中信股份（00267）旗下中信泰富地產何文田嘉道理道111至133號Kadooria，6月30日推出一伙招標，令周末兩天7盤共發售811伙，為5月首個周末發售1106伙後近8周推盤伙數最多，有機會如業界預期般，本月新盤成交急增至1500宗。

會德豐地產旗下GRAND MONTARA夥拍中介公司為買家提供樓按優惠，美聯物業夥拍經絡按揭轉介，為買家提供兩種按揭優惠。經絡按揭轉介營運總監張顥曦說，為GRAND MONTARA提供「短期彈性/高回贈按揭雙優惠」，其一是按揭成數最高達樓價65%，全期息率為最優惠利率（P為5.125厘）加2.625厘，供息不供本，還款年期最長7年；另可選擇全期息率低至最優惠利率（P為5.125厘）減2.75厘，還款年期最長30年，提供貸款額2.1%現金回贈。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，中原按揭亦為GRAND MONTARA買家推出樓按計劃，全期息率低至銀行同業拆息（HIBOR）加1.23厘，並提供最高貸款額2.1%現金回贈，而封頂按息保障低至2.375厘。買家亦可選擇高達七成按揭成數，全期按息低至P，按揭年期長達25年。

會地大手客逾百組 不乏投資者

會德豐地產市務助理總經理陳惠慈表示， GRAND MONTARA入票者不少為大手客，超過100組有意購2伙或以上，另不乏投資客及家庭客。市場消息稱，截至昨晚8時，該盤累積收票暫錄逾6500張，以周六「晒冷」發售全盤504伙計，超購11.9倍。GRAND MONTARA提供504個單位，實用面積346至789方呎，預計2021年12月中入伙。

環球經濟前景未明朗，部分業主認為後市走向難測，紛紛減價離場。東涌映灣園有低層單位以920萬元成交，呎價創該屋苑今年1月後近半年新低。

中原地產資深區域營業經理陳繼成說，映灣園5座低層H室3房戶，實用面積956方呎，連租約放售。原業主去年10月以940萬元放盤，近日減價20萬元，至920萬元易手，呎價約9623元，呎價創該屋苑今年1月後近半年新低。

陳繼成補充，原業主有感中美貿易戰陰霾影響，樓市走勢難以預測，決定減價止賺離場。據悉，單位是原業主於2016年以750萬元買入收租，賬面獲利170萬元，升值約22.7%。

嘉湖3房呎價再失萬關

另外，天水圍嘉湖山莊亦有單位放盤數日便減價40萬元，以呎價低市價逾3%售出。中原地產副區域營業經理文家輝指出，嘉湖山莊景湖居4座中層A室3房單位，實用面積638方呎。原業主放盤僅4天即減價40萬元，至628萬元易手。

文家輝表示，嘉湖山莊同類單位目前平均呎價約10188元，上述單位成交呎價約9843元，較市價低約3.4%。據悉，單位是原業主於2014年以386萬元買入，現沽貨賬面獲利242萬元，升值約62.7%。

元朗村屋80萬拍賣冇人吼

此外，忠誠拍賣行昨天承銀主命，公開拍賣一個位於元朗祥降圍38號B座2樓連天台的村屋單位，實用面積約105方呎，連105方呎天台，開價80萬元，惟未有買家競投，最終收回物業。

除住宅外，車位亦見「低水」成交，造價較去年高位回落逾兩成。中原地產區域營業經理陳輝麟說，青衣盈翠半島5樓一個雙號車位，原叫價300萬元，放盤約3個月，近日減價至248萬元沽出，成交價創近一年新低。陳輝麟說，若與去年高位323萬元相比，今次成交價大跌75萬元（約23.2%），創近一年新低。據悉，原業主2011年買入該車位，作價80萬元，賬面獲利168萬元。

經濟前景未見明朗下，部分業主信心開始動搖，甚至新盤同區二手出現低市價成交。元朗指標屋苑YOHO TOWN有2房以650萬元沽出，較對上同類成交價低約4%；另市區優質盤也出現大幅減價，紅磡海逸豪園3房海景戶新近以2,500萬元放售，議價後減價6%以2,360萬元獲買家承接。

美聯物業馮根明表示，元朗YOHO TOWN錄得2座低層D室低市價易手，實用面積433方呎，採2房間隔，以650萬元獲新買家承接，實用呎價15,012元。翻查資料，同類單位今年4月曾以680萬元成交，今次成交價低30萬元或4%。

康德花園錄455萬「不睇樓」成交

業主叫價鬆動，有投資者趁機入貨。祥益地產巫嘉露表示，日前屯門康德花園錄得一宗區內投資客「不睇樓」的成交個案。所錄成交單位為1座高層C室，實用面積363呎，屬2房間隔，日前獲區內投資客垂青。由於單位連租約，加上業主願減15萬元，買家「不睇樓」以455萬元承接投資收租，實用呎價為12,534元，屬市價成交。

新盤持續瓜分購買力，二手交投持續疲弱，近日出現多宗市區盤大幅減價成交。

利嘉閣地產潘立信表示，該行新近錄得紅磡海逸豪園15A座中層D室的成交個案，實用面積約1,125方呎，採3房1套連工人套房間隔，外望海景。單位開價2,500萬元放售，經議價後減價140萬元或約6%，終獲買家以2,360萬元承接，折合呎價約20,978元。