春江水暖鴨先知！台中港特區房市最近熱鬧滾滾，北部指標建商遠雄、長虹陸續插旗推案，就連先行指標的地價也跟著水漲船高；建商透露，從2012年迄今地價已翻漲二至三倍，創歷年新高。

在地業者分析，今年受到美中貿易戰影響，台商回流，括巨大、愛地雅、車王電等知名企業擴充總部，吸引建商在中部獵地蓋房，也有建商轉向投入興建廠辦，帶動中部地價持續走揚。

建商買賣土地價格持續飆漲，從實價登錄可發現，2012年台中市沙鹿、清水、梧棲等海線地區土地均價約8萬元，今年地價每坪上看15~20萬元，近期沙鹿就有土地成交金額達到每坪17萬元。

4月才推出「遠雄之星7」的遠雄建設指出，進場銷售二個月，就已突破百戶大關，創下熱銷佳績。看好台中港特區熱度不墜，遠雄透露，「遠雄之星8」預計最快在第3季928檔期有機會進場。

在地業者分析，由於台中港特區房價基期相對低，又有遠雄品牌加持，讓「遠雄之星」系列暢銷，也帶動區內土地價格上揚，尤其是臨近公園綠地與學區附近的土地，目前價格上看每坪30萬元。

不僅「遠雄之星」系列屢創佳績，據內政部統計4月建物買賣移轉棟數，傳統熱區北屯和西屯仍名列前茅外，清水、沙鹿、梧棲及龍井為主的海線地區也罕見地擠進前十名，其中「久樘快樂天鵝」運動小宅案就榮登沙鹿區銷售冠軍，顯見海線地區交易熱絡。

業者指出，由於低總價市場仍是消費者負擔得起的產品，又相對安全，自然買氣旺。

業者説，目前台中港特區也出現外溢效應，除過去傳統海線的沙鹿、清水、梧棲等在地客群會購買外，最近購屋族群也開始擴及到彰化、南投、苗栗等地區，甚至連台中市中心靠近海線的重點區域如西屯、南屯等地區的客戶也會來買，平均成長了二倍。

這波外溢效應擴及範圍廣泛，業者分析，主要因為位在中科的西屯建案，價格都要上看3字頭，台中港特區建案仍在1字頭，「只要市區的二分之一售價就能買到，以台中所有重劃區來比，台中港特區的CP值最高。」

業者指出，目前台中港特區開車到中科只要20分鐘，又有山手線、三井OUTLET加持，就如同台北的林口、三峽等衛星都市，已有自己的生活圈，自然能進一步吸引市中心客群進住。

林口近年房價下修，不少屋主認賠殺出，尤其是大坪數住宅，頻傳慘賠案例，但也有例外。位於文化三路一段的「大千苑」，實價資料，社區近一年共11戶轉手，全部獲利，最少賺398萬元，最多達879萬元。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，大千苑也是80~120坪的大坪數規畫，住戶轉手都賺，主要該社區近捷運站，預售時價格相對便宜，雖然林口房價近年回檔不少，但目前行情仍遠高於屋主當初取得成本，因此只要出售，就有獲利。

林口大千苑共有三棟，分別位於文化三路大馬路第一排，以及39巷內，樓高分別為11樓、20樓、21樓，共99戶。實價資料，該社區在2012年交屋登錄，成交價都在2字頭，每坪約24~29萬元。

陳炳辰表示，大千苑在2010年預售，當時房市景氣快速上升，林口因機場捷運題材，房價更是飆升，靠近捷運站的建案都要賣到3字頭以上，後來甚至站上5字頭。大千苑當時以2字頭出售，單價相對便宜。

實價資料，大千苑在2012年底交屋後，共有24戶轉手，包括一戶店面，店面2012年取得價格為6,900萬，2017年以9,000萬賣出，獲利達2,100萬元。

其他23戶，12戶在2013~2017年之間轉手出售，也都有獲利。2018年以來共11戶轉售，其中去年6月交易的20樓戶，屋主2,321萬元買進，以3,200萬元賣出，獲利879萬。

今年2月成交的17樓戶，屋主也賺了627萬。其餘轉手的屋主，獲利也多在400萬以上，成交單價都上升到3字頭，在31~35萬元之間。

陳炳辰指出，林口在機場捷運通車後，房市起起伏伏，目前林口站附近10年內新屋平均房價每坪33萬元左右，較去年均價37萬，仍下滑近一成，主要是當地建案餘屋多，供給量仍大，加上A7重劃區拉走不少客源，房價因此尚未明顯回穩。

知名連鎖餐飲「大八餐飲集團」昨日向員工宣布即日起停業，包括公司旗下大八飯店與夢時代潮坊也將暫停營業，未來將進行內部組織調整，待新投資者進駐。

《蘋果》上周27日才獨家揭露，集團販售旗下裕誠路店面與小港路辦公廠房，總價近7.4億元，但不到1周時間就傳出歇業訊息。專家分析，以目前大八財務狀況，資產要賣出好價錢有難度。

今年6月驚傳拖欠員工薪水，讓「大八餐飲集團」這個經營近40年的餐飲品牌財務問題又再次浮上檯面。上月就有讀者向《蘋果》爆料，公司將販售旗下資產紓困，當時大八副總林啓安指出，資產販售用意在於降低銀行負債壓力，並保證公司經營沒有問題，結果昨日傳出集團餐飲事業停業，讓人無限唏噓。

購入在高點難賣好價
大八之所以會出現經營危機並走到歇業，最大問題在於2015年揮軍北上失利，近年來也關閉台北與台南據點，和高雄大八日本料理四維店。目前販售資產包括位於裕誠路under armour裕誠門市，屋齡24.3年，地坪218.1坪、建坪138.9坪，區段緊鄰「大八大飯店博愛店」，開價3億8888萬元；而小港路廠辦，屋齡27年，地坪534.2坪、建坪2353.5坪，土地屬工業區，區段近小港國際機場，目前開價3.5億元求售，2資產開價達7.38億元。

比對實價登錄發現，大八2筆販售資產其當初取得成本，裕誠路為2014年6月取得，當時成交價格3億4896萬元；而小港區廠辦則為2014年9月購入，當時取得成本為1億3868萬元，但據傳公司花費數千萬元改造。

不願具名商仲專家指出，當初大八取得裕誠路資產，其購入時間點算房地產景氣高點，目前要以高價賣出有難度，加上目前大八已歇業，資產除非降價求售，不然其他投資方承接意願不高。

前一波鮭魚返鄉積極回台布局房地產、累積砸下逾百億元的印尼紡織大王宋良浩家族，其投資興建的首宗商用不動產已經開放「預租」，預計年底可以取得使用執照；業者指出，該案坐落在北市大直捷運劍南站附近，周邊租金行情每月每坪3000元起跳，若是滿租狀態，推估每年可帶來逾7000萬元的租金收入。

最快明年6月正式營運
上述土地是在2015年5月由宋良浩孫子宋大江擔任董事長的虹光國際砸下9.5億餘元買進，土地面積340.3坪、拆算每坪約280萬元；2017年10月底取得建照，興建地上7層、地下3層的商用複合式開發案，預計樓地板面積1997.43坪，並取名為「虹光Live」；目前初步規劃1樓出租零售業為主，2至6樓則以餐飲業為主，7樓為虹光國際的總部，預計最快明年6月正式營運，該案為虹光國際開發在台的第三個建案，也是首宗商用案。

至於2017年12月底以近13億元向上櫃建商亞昕國際買進大直伊都汽車旅館，短期維持現況經營，未來將興建地上10層、地下3層的商辦，預計興建樓地板面積約2600坪，該案已通過都審，正在取得建照，未來也是以收取租金為主的獲利模式，興建時間預計3年。

據悉，宋良浩家族2009年回台布局房地產，主攻店面、辦公與土地等商用不動產，甚至自行推案，這幾年累積布局的房地產，推估投資金額超過百億元。

台北市店面「東消西長」，住商機構調查，台北市忠孝東路四段實價最高租金已連二年未出現坪價2萬的店面，最高實價租金下跌四成，相對於去年西門町漢中街店面，仍有坪價2萬租金現身。以近三年來看，東區平均租金從每坪8,156元跌至5,540元，但西門町則從5,583元漲至近8,000元，東西區店面翻轉態勢明顯。

東區店面在電商衝擊與百貨商場環伺下，近來年不少名店撤出，每年度的最高租金逐年下滑，2016年每坪2.64萬元，在2018年時已無坪價2萬元的店面現身，今年最高租金單價則為本土服飾品牌MOMA租下原Superdry撤出後的店面，每坪約1.58萬元。

台北市另一頭的西門町，店租行情則呈上揚趨勢。去年4月漢中街行人徒步區店面，實價最高租金達每坪2.03萬元，今年成交的西寧南路店面，並非位於核心路段，也有每坪1.1萬元的租金現身。

大家房屋企研室主任郎美囡指出，東區在電商及百貨業的環伺下，商圈特色被稀釋，東區店面以中、大坪數居多，忠孝東路四段店面普遍在25坪以上，即使店租行情從2.5萬降到1.5萬，月租仍超過30萬，有能力及意願負擔高租金的店家有限；西門町近台北車站、中正紀念堂及龍山寺，觀光客多，商圈有特色店家及小吃，商品以潮流性及低單價居多，比較容易吸引年輕族群。

大家房屋台北雙連店店長曾世榮則表示，西門町特色性強，除了本國的消費者，來自國際的自由行旅客也多，國際旅客消費力道強，西門町店面頗為搶手，尤其靠近捷運站出口的徒步區，即使行情在每坪1.5~2萬，也是兵家必爭之地。

京華城向北市府力爭容積率，雙方纏鬥近七年，最後在台北市長柯文哲任內落幕，從北市府原主張容積率百分之三九二升至百分之五百六十，外界預期市值增近百億，京華城又以底價三百八十億元標售，不料多次流標收場；最近京華城捲土重來，提案新增住宅使用，態樣含「獨立、雙併住宅」、「多戶住宅」等，若北市府允許放寬，京華城有望擠身豪宅行列。

記者昨致電京華城發言人阮信囊，對方表達正在開會，暫無法受訪，之後就未再接聽電話。

台北市都發局長黃景茂表示，京華城於今年六月提案，表達放寬使用限制，但是都發局認為，若增加住宅使用應要有「回饋金機制」，並要求京華城補上計算公式，才進入公展階段，待公展結束之後，都委會才擇期排審該案。

政府機關為因應都市計劃發展，預編將來因人口增加所需之公共設施用地，例如:學校、公園、道路、市場…及機關用地等；中央政府在102年起推動公共設施通盤檢討，將原本這些公共設施保留地應由政府徵收，經過通盤檢討後，無須使用的公共設施保留地可透過「解編」達到「還地於民」。對地主而言，原本只能搭蓋臨時性建築，被動等待土地徵收，經「解編」後使土地活化，可讓原有土地變更使用分區為住宅用地或商業用地，產生出開發價值。

華泰銀行為響應中央政府「還地於民」的土地政策，配合各縣市政府解編作業時程，提供地主、開發商與投資人都市計畫解編後所需辦理市地重劃之開發融資經費，而華泰銀行一直積極佈局這類特殊不動產融資業務，也是因本身經營團隊有豐富相關經驗，能同時透過條件包裝來取得客戶利益點，並把守風險達到雙贏，例如近期辦理桃園市桃園區埔仔段的道路用地及台中市西屯區兒童遊樂場用地…解編等，即為提供客戶公共設施保留地融資之案例，華泰銀行冀望在競爭激烈的授信業務中而塑造出銀行融資之特色。

華泰銀行也表示配合政府政策，針對危老加速重建等都市更新所需的不動產融資，不論是債務代償、重建融資資金等，華泰銀行也特別增設有「快速通關小組」，專責事前與民眾進行講解、問題排除、案件架構規劃、內部溝通等等，期望能以「一次購足」的方式，快速滿足客戶需求，讓每位客戶圓夢想、住新家。

歡迎有需要的民眾可上華泰銀行官方網站進一步瞭解、查看華泰銀行「危老融資懶人包」，或持分地融資、市地重劃及區段徵收融資…等特殊形態服務案例，協助您快速瞭解相關資訊。

立院院會1日三讀通過「平均地權條例」修正案，先前提出的實價登錄2.0版五大改革，僅通過登錄責任回歸買賣雙方，其他包括門牌全都露、預售屋價格即時登錄、政府有實價登錄查核權、屢不改正加重處罰等都被排除。巢運表示，這代表建商才是小英最軟的那塊，政府居住政策完全破產，人民應重上街頭。

巢運表示，購屋市場當中最基本的就是資訊權，如果連資訊權都無法改革，蔡政府未來蓋再多社會住宅都沒有用。

香港就是最好的例子，香港的社會住宅比例為30%為亞洲之冠，但同時也是公認的居住地獄，原因正是因為香港只蓋社會住宅，卻對購屋與租屋市場完全放棄管控的緣故。

巢運表示，內政部以「社會上仍認為有個人財產安全或增加交易糾紛之疑慮，仍需凝聚社會共識」解釋改革退縮，十分可笑。

難道內政部過去多年來從不知道建商會有反對意見嗎？還是花了好幾年努力產出了實價登錄2.0改革法案，被建商反對才頓悟到自己錯了？唯一的解釋自然就是在建商壓力下屈服，而又沒有堅定的政治誠信而已。

巢運表示，一場聲勢浩大、列入總統政見的房市改革，最後不但讓消費者持續受到建商不對等的資訊剝削，甚至連僅僅強化目前實價登錄資訊查核權的條文都沒有通過。

面對這種令人發笑的所謂「改革」，只是終於證明了建商真的才是小英心中最軟的那塊，甚至連一絲一毫的管控都不願意加諸於建商身上。

巢運表示，過去幾年巢運對於居住正義的政策倡議，一直非常願意從制度面、體制內來進行研商，但今日實價登錄2.0的跳票已經顯示了體制內的改革完全不可行，同時正式宣告了住宅政策相關倡議改革路線，必須重新回到街頭。如果貼近建商利益就是蔡政府給人民的答案，那麼人民也會走上街頭，好好給蔡政府一個答案。

信義房屋針對網友進行2019年第三季購屋意向調查，受訪者看跌房價占比收斂到35%，為近22季以來調查最低，將近一半的受訪者認為房價會持平。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，前幾年市場主流看跌，最悲觀時高達75%的受訪者看跌房價，2017年逐漸收斂，此次調查剩下35%受訪者看壞，認為持平的則拉高到49%，顯示目前市場對房市看法的最大公約數，已從看跌轉為持平。

他表示，民眾對於未來房價情緒從悲觀轉為中性持平後，有需求的民眾比較敢買，不像前幾年擔心房子買了房價會下跌，反應出來今年房市交易量就出現明顯量增，連帶價格也止跌回穩，部分區域房價甚至較谷底略為反彈。

六都房市看法部分，新北市、桃園市、台中市與台南市，認為未來房價持平比率都在一半以上，台北市持平與下跌比率接近。至於租與買哪個划算的調查中，有四成受訪者認為沒想過，有需求有能力就會買，比率最高，另外有31%則認為買比租划算，認為租比買划算約為21%。

曾敬德認為，可能上網搜尋的民眾都是購屋需求比較明確的族群，因此調查出來租比買划算的比率偏低。

外在事件影響部分，調查顯示有近半民眾認為沒影響，會繼續購屋腳步，另也有31%認為不清楚先觀望，僅有23%認為有受總統大選影響而暫緩購屋。

曾敬德指出，經四年時間修正與盤整後，民眾對房市已從悲觀轉為持平，有需要的民眾回籠到市場上購屋，過去積壓遞延回籠帶動量能回升，價格略為反彈，不過當前房市僅是回到較為正常的市況，距離樂觀與房價可能上漲還有相當一段差距。

新北市板橋地政事務所盤點自實價登錄開始，2012年8月至2019年5月份新北市境內板南線各捷運站周邊500公尺內的房市交易量，結果顯示海山站2,222件奪冠，新埔站以1,941件緊追在後，江子翠站則以1,910件名列第三。

分析交易最熱絡的捷運海山站，因鄰近捷運站多大樓林立，居住人口密集且房價相較板橋更易入手，其購買力以新北市市民佔74.3％為主要購屋族群，台北市民居次佔13.7％，其他縣市居民比例為12％。另外交易量第二名新埔站及第三名江子翠站購屋族也以新北市市民為大宗，各佔67.9％與67.4％，購買力排名第二位的台北市民，各為16.8％、18.5％，其他縣市居民則各有15.3％、14.1％的比例。綜觀新北市境內捷運板南線各站周邊，因生活機能完備，交通建設及社會福利設施建置完善，皆能吸引相當比例的他縣市人口在此購置不動產。

除分析板南線以外，預計2019年底通車的捷運環狀線第一階段板橋區內的站體(板橋站、新埔民生站、板新站)周邊500公尺內，統計至2013年以來，除該年度因房市交易較熱絡，相對統計數據較高，自2014年以後整體交易量雖有減少，但各年度仍維持相當平穩的交易量，顯見購屋者對於捷運宅皆有高喜好度。

　　7月2日，戴德梁行發布2019年第二季度寫字樓市場和北京零售市場報告。2019年第二季度北京甲級寫字樓市場租金繼續出現松動，全市寫字樓有效凈租金按建築面積計算達每月每平方米人民幣396.19元，環比下降0.9%。

　　其中，五大核心商圈有效凈租金按建築面積計算達每月每平方米人民幣436.62元，環比下降0.5%。全市和五大核心區空置率分別上升至8.9%和5.6%，雖然空置率小幅上揚，但市場租賃成交較一季度出現好轉。本季度北京全市和五大核心商圈市場凈吸納量達15.4萬和7.7萬平方米，分別為一季度的6.1倍和3.7倍。

　　《報告》指出，2019年下半年預計市場將有25萬平方米左右的新增零售空間，全年整體市場供應量將較2018年有大幅下降。另外，6月中旬，北京商務局提出，擬在全市構建廣域級、區域級、地區級、社區級四級商業中心體係，預計未來北京的商業格局將進一步得到優化，區域項目的定位也更加明確化。

　　戴德梁行北中國區研究部主管魏東對此表示，北京寫字樓市場將迎來健康、智能、共享的綠色科技樓宇時代，將為業主創造更大價值；零售市場的商業格局將進一步得到優化，區域項目的定位更加明確化。

　　整體來看，前六月百強房企平均權益比例為79%。

　　房地產巨流中從不缺乏眩人耳目的資料，“2018年全國千億房企達30家”、“2019年上半年千億房企已12家”，動輒千億的行業級別次次刷新大眾認知。但高周轉、高負債模式下，龐大的銷售資料並不代表真實現金流，資金像閉合鏈條般環環相扣、高速運轉。

　　容易被忽視的因素是，隨著合作開發成為常態，房企普遍以全口徑進行業績公告，即將集團連同合營、聯營公司所有項目計入業績，不考慮股權占比及是否操盤。如果擠去這些“水分”，房企真實的資金實力與投資能力要重新洗牌。

　　大浪淘沙。潮水退去後，誰在裸泳？如果以權益口徑即項目股權占比看，克而瑞資料顯示，2019年上半年千億房企縮水至7家。

　　數據“擠水分”

　　上半年樓市在跌宕起伏中結束。年中成績單是，147家企業跨越50億門檻，較去年增加9家，合計實現銷售額58537億元，同比增長10.3%。若以千億為門檻，躍入其中的房企已達12家。

　　克而瑞資料顯示，碧萬恆依然佔據前三的位置，上半年分別錄得3895.4億元、3349.3億元、2825.4億元銷售額。其中，碧桂園僅6月單月便錄得820億元業績，刷新行業紀錄。合約銷售超2000億的房企還有保利和融創，分別錄得2501億元、2139億元。

　　行業集中度越來越高的今天，縱然房企競爭猶存，但前二十位置基本穩定。相較去年同期，今年新上榜房企分別為金地集團(12.380, 0.16, 1.31%)和中梁控股，而泰禾集團(16.700, -0.11, -0.65%)和綠城中國則失意TOP20。

　　頭部房企高增長的榮光已成歷史，但整個房地產行業的規模依然龐大。過去的2018年，流量銷售規模達千億的房企從17家大幅增至30家。究其原因，一方面是因為企業自身的增長，另一方面則是合作撬動的影響。

　　房企跨入千億門檻後，維持規模高增難度愈高。由此，通過增加合作專案可確保一定的銷售及營收增幅。此外，隨著土地成本不斷上升，房企共同拿地開發已成為行業普遍現象。通過合作可分散市場風險、減輕資金壓力。

　　但合作機遇背後，並非毫無暗礁。目前，房企普遍以全口徑進行業績公告，將集團連同合營、聯營公司所有項目計入業績，不考慮股權占比及是否操盤。如果擠去這些“水分”，房企真實的資金與投資能力要重新洗牌。

　　與全口徑銷售額相比，權益銷售額以企業股權占比為口徑，能更真實反映房企的資金運用和戰略把控水準，對行業從業者和投資者更有參考意義。

　　以2019年上半年業績為例，權益金額排名前十的分別為碧桂園、恆大、萬科、保利、中海、綠地、融創、新城、華潤、龍湖。相較于全口徑榜單，萬科、融創行業排位分別下降一名、二名。

　　如果將範圍擴大，房企權益榜位次變化更為明顯。位列行業10~20位的房企有5家較全口徑榜單出現下滑，正榮、旭輝、中南、金地尤為突出，分別下滑10、7、4、3名。旭輝、正榮更是直接跌出前二十。

　　2019年上半年，旭輝全口徑銷售額884.4億元，權益銷售額486.4億元，銷售權益比低至55%；正榮全口徑銷售額688.4億元，權益銷售額355.1億元，銷售權益比更是低至51.58%。

　　整體來看，前六月百強房企平均權益比例為79%，TOP20房企中有16家銷售權益比低於80%。表現較為突出的是恆大、中海、綠地，權益比分別為95.1%、93.44%、90%，金科位列其後，權益比為87.75%，餘下企業均在60%~70%左右浮動。2018年，行業平均權益比是80%。

　　增收不增利

　　一般來說，房企合作開發有五種常見模式：合資成立專案公司獲取土地、與土地持有方進行股權合作、集團層面的戰略合作、小股操盤、代建。而獨立操盤能力較強、在專案獲取和資金上實力較高的房企，如恆大、綠地、中海等，更傾向於通過獨資實現規模發展，絕大部分專案權益為100%。

　　但如果將千億企業的流量銷售規模排名和其營收、歸母淨利潤等指標排名進行對比，可以發現部分房企財務指標排名相對落後，甚至出現企業歸母淨利潤與流量銷售排名不相稱的情況。實際上，銷售權益比例越高的企業，鎖定利潤能力更強。

　　以2018年房企資料為樣本，2018年，碧萬恆流量銷售金額居行業前三，融創保利緊隨其後。但營收榜與銷售榜迥然不同，Wind資料顯示，恆大以4678.14億元位居行業第一，碧桂園和綠地分別以3811.22億元和3390.79億元緊隨其後。

　　如果以歸母淨利潤衡量，房企位置變動更為明顯。Wind統計顯示，中海歸母淨利潤393.42億元，蟬聯“利潤王”角色。恆大以373.9億元位列第二名，緊追中海之後。歸母淨利潤超過300億元的還有碧桂園、萬科，分別為346.18億元和337.73億元，分列第三、第四名。保利以189.04億位居第六，融創歸母淨利潤165.67億元，跌至第七。

　　合作推動下，房企權益銷售比例逐漸下降。銷售規模的快速增長並沒有對其營收及利潤形成有效支撐，增收不增利的情況較為明顯。上市房企在擴大規模時，投資者從中能分享到的收益並無太大提升。

　　今年上半年跌落權益榜前二十的旭輝、正榮，去年分別以1625.2億元和1303.4億元位居流量銷售榜第15、20名。從去年營收榜看，旭輝下滑至22名，正榮下滑至35名；從歸母淨利潤榜看，旭輝落至19名，而正榮則跌落至行業49名。

　　業內認為，房企注重合作和操盤並表手段的同時，投資者的利益也應當更受保護。房企應主動在財報中披露權益銷售額及增速、項目合作方的身份、明股暗債的融資成本、員工跟投當期流出的現金分紅量等資料資訊。

　　而隨著調控常態化進行、小股操盤、合作及代建項目不斷入市，房企權益銷售比例逐漸下降已是行業趨勢。

　　2019年上半年，房地產企業TOP10權益金額共計16167.5億元。較去年15663.5億元增加504億元，微增3%。TOP100房企累計權益銷售規模近3.9萬億元，同比僅微增4%，與4、5兩月的累計業績同比增速基本持平。

　宅基地制度改革，正在進入深度博弈期。

　　近日，十三屆全國人大常委會第十一次會議對土地管理法、城市房地產管理法修正案草案二審稿進行分組審議。21世紀經濟報導記者瞭解到，在審議過程中，有委員指出，受制於農村土地制度改革本身的複雜性和立法任務的緊迫性，對於宅基地制度改革等實踐中高度關切，但仍存在爭議的問題，修正案草案採取了“擱置”的態度，從而使得該修正案草案“穩慎有餘、創新不足”。

　　而多位受訪人士均告訴21世紀經濟報導記者，從目前來看，宅基地“三權分置”的改革試點正處在初期階段，要形成可以上升到法律層面的經驗，難度較大。

　　委員呼籲放寬流轉

　　在《土地管理法》修正案草案中，對宅基地制度改革的回應集中體現在草案第62條。有委員指出，草案對宅基地制度的規定比較粗略，對實踐中高度關注的宅基地“三權分置”、有償使用、退出、繼承等問題缺乏規定。

　　全國人大憲法和法律委員會委員孫憲忠用“不太解渴”來形容草案到目前為止對宅基地制度的修改，他在發言中表示，“宅基地現在面臨的很大問題是，一方面3億左右農民進城，按說農村的房子和宅基地應該空出來，可是調查後發現，不但原有的宅基地沒有流通出來，農民蓋房佔用土地甚至佔用耕地的情形還在擴大。有必要好好研究到底癥結在什麼地方。”

　　而劉振偉委員則指出，現行的宅基地管理使用制度存在不少弊端：一是宅基地無償使用，村莊集約化程度較低，戶均使用宅基地接近0.6畝，人均超過100平方米，浪費嚴重。在一些東部沿海發達地區，宅基地供求矛盾又十分突出。二是違法違規建設多。未批先建、批少建多、一戶多宅問題突出，歷史遺留問題確權困難。三是對宅基地使用權的流轉限制過嚴，退出補償機制既不完善也不清晰。四是農民房屋財產和宅基地不能抵押擔保。

　　而在這些問題中，21世紀經濟報導注意到，是否應該適當放寬農村宅基地使用、流轉限制，在多位委員的發言中被重點討論。

　　十三屆全國人大常委會副委員長王東明表示，這次修法要解決宅基地制度存在的突出問題，要在保障農民合理建房需求的同時，提高宅基地使用權的流動性。在最大限度減少閒置浪費的同時，使農民房屋及宅基地使用權的財產價值更好地體現出來，“這次修法應該著眼于深化改革的大局，積極研究探索適當放開農民房產和宅基地的流轉。”

　　田紅旗委員認為，應該有限制地將流轉範圍擴大至城市居民。他建議，將第62條第5款“農村村民出賣、出租住宅後，再申請宅基地的，不予批准。”修改為“農村村民出賣、出租住宅的，需要經過所在農村集體經濟組織同意。在同等條件下，本農村集體經濟組織內未予分配宅基地的成員享有優先購買權。農村村民出賣、出租住宅後，再申請宅基地的，不予批准。”

　　田紅旗表示，宅基地的社會保障屬性即便在市場經濟發展背景下仍然不可否認。但需要明確的是，在同等條件下，只要城市居民能夠參與購買宅基地，缺少宅基地建房的農村村民購買的可能性基本不可能存在。所以，完全放開宅基地轉讓限制必然將造成眾多社會穩定問題，而應當賦予農村集體經濟組織同意權以及本集體經濟組織內尚未分得宅基地使用權的成員優先購買權，用以保障農村村民“戶有所居”目標的實現。

　　試點進度能否追上？

　　多位受訪人士均告訴21世紀經濟報導記者，在草案一審和二審稿中，之所以關於宅基地制度改革的法律修改偏向於“原則性”規定，或與宅基地“三塊地”改革推進時間短，相關法理問題尚未厘清，政策儲備不夠豐富有關。

　　在宅基地制度改革複雜性和立法任務緊迫性的雙重壓力下，宅基地改革試點推進如何？21世紀經濟報導記者注意到，從2018年初，中央提出探索宅基地集體所有權、宅基地農戶資格權和宅基地使用權“三權分置”後，從頂層設計到基層試點，相關工作正在不斷推進。

　　以北京為例，當地2018年4月發佈檔，允許村集體經濟組織可以採取作價回購、統一租賃或者農戶入股股份合作等多種方式進行自主經營或對外合作。

　　這一政策迅速帶來市場機遇，也探索解決了一些過去的理論問題。一位北京閒置農房租賃平臺的企業負責人曾告訴記者，對於如何處理房屋所有權和宅基地使用權的問題，採取了多種方式，一是從農戶租賃部分宅基地或全部宅基地，而房屋則由公司出資推倒重建或改裝，房屋所有權在合作到期後免費贈送給農戶；二是由農戶自己出資改裝，其中前一種更受合作農戶的歡迎。

　　上述負責人告訴記者，他們平臺與村集體、農戶的租賃合作以十年的長期租賃為主，而在南方，包括浙江和上海的一些“三權分置”試點，則有十五年和二十年的租期。

　　“與承包地可以一年一簽不同，宅基地使用權流轉之後，所需的投資量大，回報週期長，所以需要長期穩定的租賃關係”，中國社會科學院農村發展研究所研究員李國祥告訴記者，隨著“三權分置”的進一步落實，宅基地使用權的落實，讓農戶和投資商雙方在合作期間的權益能夠更好地受到保障，比如使用權所有人可以獲得土地性質變更或土地徵收帶來的補償；再比如在合同中設置條款，允許農民分享土地價值升值帶來的收益。

　　同時，“頂層設計”也在加速完善。5月，中共中央、國務院印發的《關於建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》提出，允許村集體在農民自願前提下，依法把有償收回的閒置宅基地、廢棄的集體公益性建設用地轉變為集體經營性建設用地入市。

　　這一政策被認為會極大增加村集體和農戶在處置閒置宅基地過程中的靈活性和主動權。一位元農業領域的研究人士告訴記者，這一政策的落實，有利於刺激地方政府和村集體基層推動進城落戶農民自願退出宅基地的動力，也是對基層訴求的回應。

　　不過，李國祥告訴記者，儘管各地都陸續有了一些經驗，但還沒有形成可以推廣的經驗。考慮到法律修改的緊迫性和中央對宅基地改革的“穩慎”基調，要在此次土地管理法修改中就完成對宅基地改革試點經驗的吸納，可能性不大。

“穩房價、穩地價、穩預期”的主基調下，調控成為上半年樓市的關鍵字。中原地產研究中心統計資料顯示，6月單月，全國房地產調控政策發佈次數達46次；而2019年上半年，全國房地產調控政策高達251次，相比2018年上半年，同比上漲31%。

從時間維度看，4月中旬成為調控密度的關鍵轉捩點，之前“小陽春”曇花一現，之後房價預警，融資收緊；從空間維度看，地方樓市冷熱不均，調控政策亦鬆緊各異。從政策類型來看，調控已不只針對房價，地價、融資、限售、限購、公積金、戶籍等政策組合拳漸成趨勢。

58安居客房產研究院首席分析師張波告訴21世紀經濟報導記者，和以往的單邊調控不同，今年的調控呈現明顯的“雙邊多點”效應。旭輝集團總裁林峰認為，當前，宏觀總控、分城施策、區間波動的長效機制已經成型。

4月中是分水嶺

6月下旬，多地陸續出臺樓市調控政策，即便到了上半年最後一個週末，市場仍不平靜。6月29日，杭州市區9宗地塊掛牌，出讓條件中首次設置了毛坯房銷售均價、銷售最高單價等方面限制。

資料顯示，6月單月，全國房地產調控政策次數高達46次，超過了5月份的41次。前4月，樓市調控次數分別為68次、21次、15次，60次。

如果將上半年單月的調控次數用折線表示，可以明顯看出，樓市政策呈現在3月觸底，4月急速回升。中原地產首席分析師張大偉分析認為：2019年上半年樓市調控，以2019年4月19日中央政治局會議為分界線，重提“房住不炒”之後，房地產調控政策再次出現全方位收緊趨勢。在此之前，乍現的小陽春不僅讓房地產市場量價回暖，甚至出現新地王。

易居房地產研究院資料顯示，今年4月，百城房價同比上漲14.5%，19城房價同比漲幅超20%，步入“房價過熱”區間。

“穩房價”由此成為調控主旋律之一。4月份住建部向新建商品住宅、二手住宅價格累計漲幅較大的6城市提出預警，5月份又直接點名佛山、蘇州、大連、南寧4城，隨後多地房價調控加碼。

得益于寬鬆週期、資金面改善以及市場回暖，房企拿地熱情也高漲。中原地產資料顯示，2019年前4月，累計28家房企拿地過百億，2018年同期只有24家，2017年為18家；同時，高價地頻現，土地市場過熱，帶動百城土地成交溢價率持續走高。Wind資料顯示，2019年4月百城土地溢價率達到近一年來高點，為23.4%。

降溫土地市場，融資收緊也成為樓市調控的協奏曲。5月17日，銀保監會要求商業銀行、信託、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資；隨後，監管層將部分拿地激進、製造地王的企業納入監管，並暫停債券與ABS（資產抵押證券）發行；6月，銀保監會主席郭樹清再次提醒地方房地產金融化問題。

空間：冷熱不均

按照旭輝集團總裁林峰的理解，當前的樓市調控首先基於行業變化進行宏觀政策微調，在總體可控的情況下，讓每一個城市保持市場合理健康，有偏差時預警與約談，但不是開藥，由各個城市各自因城施策，不再是“一人生病，全家吃藥”。

上半年，整體趨嚴的政策並未傳導到所有城市，多地調控政策趨於“微松”，刺激樓市。

2月份，阜陽市國土資源局土地出讓公告顯示新出讓土地限價條款取消；3月份，東莞出臺新規，二手房交易個人所得稅可選擇按差額20%或全額2%徵收；6月份，南京放寬購房要求，外地人在高淳區買房，只需持有南京市居住證或攜帶勞務合同與營業執照，此前南京規定須在最近3年內累計繳納2年以上社保或個稅。

張波告訴21世紀經濟報導記者，針對房價有可能出現大跌的城市，尤其是三四五線及以下城市，各地出臺穩房價的政策會更多，防止房價過快下跌。

不過，對於上半年熱度較高的二線城市來說，降溫始終是主基調，而其中的關鍵變數是人才政策。中原地產資料顯示，上半年，全國接近百城發佈了各種人才政策，與2018年同期相比上漲超過40%，各種關於人才落戶、住房補貼、人才住房優先購買等政策，在一二線城市、三四線城市都有分佈，對部分城市房地產市場有刺激影響。

張大偉分析指出，部分二線城市房價上漲加速，最主要的一個原因就是人才政策變相放開了限購等政策。“人才政策變相地降低了限購門檻，將人才吸引來之後，推向本來就供需結構緊張的房地產市場，這明顯帶來了房地產市場的上漲預期。”

西安是一個典型例證。從2017年人才新政實施，到2019年4月底，西安共遷入落戶115.1萬人，儘管土地供應量相應增加，但依然難以遏制西安的房價增長速度。國家統計局資料顯示，上半年，西安房價同比增幅連續多月全國第一，其中，5月份，西安房價環比增幅2%，同比漲幅達24.4%。

6月20日，西安發佈了三年以來第六次調控新政，進一步收緊“限購”，嚴控落戶炒房。

張波預測，一線城市在嚴格調控不放鬆的背景下，上半年呈現明顯的量升價平態勢，未來大的政策調控不會再有；上半年市場熱度較高的城市，尤其是二線城市未來加碼的空間更大；三四五線城市的房價雖然還在保持上升態勢，但土地市場以及二手交易市場的整體降溫已經呈現。

類型：調控組合拳

上半年多地樓市調控涉及到住房公積金政策調整。

張大偉告訴記者，公積金政策本意是幫助中低收入職工群體購房，獲得低利率工具。大部分城市都調整了公積金繳存基數，這有利於職工降低個稅等支出，同時也可以增加使用公積金政策的可能性；很多城市還拓展了公積金提取使用範圍，不僅僅是購房才能使用。

張波指出，上半年的政策調控不只針對房價單一維度，包括地價、限售、限購、公積金等多維度政策均同時出現，這一趨勢也將在下半年延續。

限購方面，成都公佈查處“富力中心”、“德商•禦府天驕”多個違規繞開限購項目，西安將臨潼區納入限購範圍；限售方面，內蒙古赤峰市出臺新政，要求個人購買新建商品住宅的，取得不動產權證書滿2年方可上市交易；地價方面，6月份，東莞、蘇州、杭州等多個城市均針對土地市場拍賣政策進行調整。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析，西安、成都等多個城市同時存在限購、限售、限價，調控嚴厲。整體來看，在政治局會議重提“房住不炒”以及住建部房價預警之後，政策在一定範圍內出現了新一輪升級。

林峰認為，房地產發展過程中可能會受金融政策或城市政策的影響，有一些小幅度或區域性的波動，但行業整體已進入一個平穩、低幅、高品質的長週期，行業的集中度和產品美好度都將持續提升。

展望下半年，平安證券分析師楊侃指出，一方面宏觀經濟下行壓力猶在，仍需要房地產發揮“壓艙石”和“穩定劑”作用；另一方面，部分城市房價、地價快速升溫，房地產政策不具備全域收緊或放鬆的基礎。預計下半年政策端仍將延續一城一策、以穩為主的主基調。

　　昨天，市規劃國土委公佈的6月份樓市資料顯示，在經歷了5月份的樓市成交旺季後，6月份新房成交量有所下降，雖然市場上仍有大量剛需未消化，但深圳購房者變得越發理性和謹慎，更加注重性價比，樓市整體增速放緩，進入平穩發展階段。

　　新房成交量環比下滑兩成

　　統計顯示，上月深圳新房住宅成交3506套，環比下滑23.87%。分區域來看，全市成交面積最大的區域是寶安，成交面積為9.7萬平方米，占全市成交的28.67%。龍崗和坪山分別以6.84萬平方米和5.24萬平方米的成交量位居第二第三。

　　從供給側來看，6月份是半年度的最後一月，地產商衝擊業績的心思明顯。上月，全市共有8個項目獲得新增預售許可證，共6133套新房源獲預售，相比較4月、5月的3352套、3768套預售新房而言，分別增加了約80%、60%。

　　從需求側來看，深圳前幾個月樓市上漲動力十足，消化了大量剛需置業者。在趨於理性的樓市環境中，人們更關注剛需項目品質和性價之間的優勢。地段區位優勢越明顯、配套完善度越高的產品，才更能得到置業者的青睞與認可。

　　尤其值得一提的是，6月24日，深圳一次性出讓5宗居住土地，30多家企業經過3小時300輪競拍後，最終以近224億元成交價結束鏖戰，刷新了20年深圳土地招拍掛市場記錄，居住用地的有效供應，也大大穩定了市場對未來房價走勢的預期。

　　業內人士分析，如今依舊處於“穩地價、穩房價、穩預期”的主基調背景下，調控政策不會放開，樓市穩健將會是常態。

　　市場“歇口氣”增速放緩

　　在二手住宅成交方面，6月份，全市二手住宅成交5798套，環比下滑21.3%，同比也下滑了5.1%。二手房成交量連續兩個月下滑，二手均價小幅上升0.6%，為53211元/平方米。

　　從各區來看，上月龍崗區二手房均價小幅下滑0.2%，寶安區微幅下滑12元/平方米，其餘各區均價皆上升。其中，龍崗均價39887元/平方米，均價為各區最低；福田均價漲幅最大，均價69594元/平方米，環比上升2.0%。

　　深圳中原地產研究中心分析人士表示，二手房市場成交的回落，和新房大批量入市有直接關係，新房供應量的加大，分流了一批置業者。目前，深圳樓市處於平穩週期，前期市場熱度上升，部分需求過分透支，導致市場活躍度進一步降低。

　　總體來看，6月份深圳樓市總體呈現穩中有降態勢，原因是從今年3月份開啟了“小陽春”模式，成交量大增。進入6月份，市場“歇”一口氣，樓市整體增速放緩，步入調整階段。從政策面來看，今年控地價更為嚴格，多地出臺政策控地價，房地產資金也相應緊縮，導致房貸額度不足，利率上調，市場氛圍趨於平穩。正是在多重因素影響下，從而導致6月份深圳市場成交下滑。預計後市走勢緩慢回升，未來成交有望止跌企穩。

太古地產（01972）宣布，與印尼地產商Jakarta Setiabudi Internasional Group成立合資公司PT Jantra Swarna Dipta（JSD），計劃於印尼雅加達發展豪華住宅項目。

新加坡後第二個東盟項目

太古地產董事（發展及估價）馬淑貞表示，集團一直在東南亞物色投資機會以拓展業務，很高興與Jakarta Setiabudi Internasional Group攜手，將太古地產高尚住宅項目引入印尼首都。

JSD的首個住宅項目將坐落於雅加達南部Dharmawangsa的高尚社區，位處面積達3公頃的城市公園之中。

Jakarta Setiabudi Internasional Group為印尼地產商，旗下項目包括君悅酒店、凱悅酒店，和雅加達的Setiabudi綜合發展項目。

現時太古地產除中國、香港和美國邁亞密之外，於東盟區內版圖只有新加坡的豪宅項目EDEN；上述的雅加達項目將令印尼成為太古地產涉足的第二個東盟國家。

多家內房企業公布6月及今年首6個月的銷售成績，其中富力地產（02777）公布，首6個月累計，總權益合約銷售金額約602.2億元（人民幣．下同），按年上升6%；銷售面積約551.68萬平方米，升25%。單計6月，集團權益合約銷售金額約159.9億元，按年上升19%；銷售面積約172.27萬平方米，升76%。

在港擁有啟德、鴨脷洲兩大項目的合景泰富集團（01813）亦公布，6月預售額75.53億元，按年增加10.9%。期內，預售建築面積約50.5萬平方米，按年上升20.8%。

奧園上調銷售目標

中國奧園（03883）同時公布，6月合同銷售金額約153億元，按年增長28%。該公司首6個月合同銷售額，累計約536.3億元，按年增長33%。該公司去年合同銷售額912.8億元，按年急增一倍，主席郭梓文表示，今年銷售目標要在去年基礎之上增加25%（相當於1141億元）；預計今年總可售資源約1900億元，其中70%為住宅，30%為商業物業。

正榮地產（06158）執行董事、副總裁兼財務總監陳偉健透露，6月份合約銷售額超出預期，有信心全年達到1,300億元（人民幣，下同）的銷售目標，今年業績或有驚喜。

他預料，受惠財務成本、一次性支出減少及樓價上升，今年淨利率將從去年7%上升至9%，並在未來2年達10%，毛利率則維持25%。

負債水平降至約70%

陳偉健指，今年負債水平大幅改善，由超過150%降至約70%，其中手頭現金300億元，短期債券介乎100億至200億元。

陳偉健形容，中小型規模的項目「開發快，走得快」，故集團偏好此類型的住宅項目，加上二綫城市的剛性需求殷切，將主力發展如重慶、成都、天津等地。他續稱，集團暫時無意發展大灣區市場，將採取保守策略。

正榮上月中發行2億美元的優先永續資本證券以償還國內債務，陳偉健表示，此舉能減低對帳面上權益的影響，但未來將不會再於境內外發行永續債。

港島豪宅地皮難求，渣甸山白建時道41至45號豪宅地盤9成業權，以逾6億元易手，呎價約4萬元。

渣甸山白建時道41至45號豪宅地盤9成業權，以約6.32億元易手，據悉，該項目現為2座4層高住宅，合共提供12個單位，早於1965年入伙，原屬公務員合作社。

呎價約4萬 餘1伙未收購

據了解，該批單位業主，於3年前聯合出售，涉及9成業權，叫價曾高見近10億元。

市場人士指，直至近期業主降低叫價，終以約6.32億元成交，按可出售面積約15,805平方呎計，呎價約4萬元。是次易手為項目9成業權，尚有1伙未接受收購，新買家料需時作可進行重建。

項目可建總樓面約19,085平方呎，據悉，地皮涉及發展限制，日後需重建成12個單位，略欠靈活。另外，日後重建單位料可享合和中心一帶山景。

同區皇第16伙 料下半年推

渣甸山白建時道為傳統豪宅地段，對上一宗買賣，為去年尾資本策略（00497）以約8億元沽出白建時道81號屋地，呎價14.5萬元創區內新高，新買家為合生創展（00754）主席朱孟依或有關人士。

另一方面，區內亦有全新樓盤，由資本策略旗下尚家生活地產、泛海國際（00129）及高富諾合作發展，位於渣甸山白建時道47號項目皇第，提供16伙分層單位，面積約2,846至6,867平方呎，個別屬複式單位，連同1,103平方呎天台及946方呎平台。發展商早前上載樓書，估計下半年推售。

上月多盤齊推 吸引生力軍入行

近月樓市交投持續活躍，續刺激代理入行，帶動代理人數回升，據地產代理監管局數據顯示，6月份持牌代理人數連續兩月回升，新報39,773人，按月再增24人。

6月份多個新盤項目齊推，按月錄得逾1,500宗成交，二手成交相對穩定，仍吸引更多代理入行。

根據地產代理監管局數據顯示，6月持牌代理人數錄得39,773人，較5月的39,749人，按月增加24人或約0.06%，為今年4月連續兩個月回升，累積增多63人，惟較去年11月高位的40,142人，仍少369人，差幅收窄至約0.9%。

代理分行 連升4個月回落

若按6月份整體物業註冊量約6,206宗計算（反映5月份市況）即平均每7個代理分一張單，代理行內競爭較5月份來說，相對激烈。

以牌照類型劃分，則以俗稱「E牌」的地產代理（個人）牌照按月人數繼續錄得增長，新報18,279人，按月再多25人。至於屬前綫代理的營業員牌照（即S牌）人數最新報21,494人，按月略減1人。

另外，反映代理分行數量的營業詳情說明書則為7,078份，按月減少2份，為連續4個月回升後再度回落。

中原住宅佣金 上月2.78億

中美貿易戰重啟談判，利好樓市氣氛，中原地產表示，該行住宅部6月份初步錄得佣金收入約2.78億元，雖然按月回落，但仍屬理想水平。

今年上半年則共錄得24.3億元，G20峰會大局已定，預期下半年美國有望減息和私人土地供應有限，對樓市屬利好因素，7月續有多個新盤登場，將維持全年住宅佣金收入目標為50億元。