北市1名謝姓男子向《蘋果》投訴，他花了畢生積蓄於2014年購買萬華預售屋「全坤威峰」的3樓露台戶，58坪總價4778萬元，豈料驗屋時，發現露台多了4個當初平面圖上未標示的排風扇，案場人員竟稱「消防設施」設置前不必告知，他氣炸拒交屋，卻被建商扣除總價15%違約金，共716.7萬元，憤而投訴消保官，並找律師對簿公堂。

謝男（50歲）從事化妝品、保養品的品牌代理，與老母親（76歲）一輩子在萬華生活、工作，就連經營的國際貿易公司也設立在西門町獅子林大樓內，他與妻子膝下無子女，加上考量母親年事已高，為讓喜愛園藝的母親閒暇時能植花弄草，2014年5月得知「全坤威峰」正預售，前往賞屋發現3樓戶擁有露台，二話不說當場下訂，6月15日簽約，繳款1386.9萬元。

建管處平面圖有風扇
盼了4年，去年3月25日驗屋時，謝男一進去就發現梁的高度偏低、主臥室隔間較小；同年6月初再次驗屋，後陽台旁的露台竟多了4個風扇，不僅風對著窗內灌，更擔心噪音會對生活造成干擾。謝男抱怨，「當初確實有說樓板高度會稍低，但怎會讓梁變得這麼低，只比門框高一些，手一舉起便可觸及，僅約210公分高；而風扇部分當下有向案場人員反映，卻僅回應是消防設施、且非嫌惡設施，但實際上卻與購屋時的平面圖不同，當初沒有標示風扇，而且平面圖上竟然還標示僅供參考。」

調閱建管處資料，其中1張標示2014年6月15日的平面圖，就有畫上4個風扇，但時間已是在謝男購屋後。謝男表示，自己購屋時，建商仍未送照，而消防設施在因應送審規格送件，所以才會出現2張前後不同的對比，但謝男認為「至少應當在確定裝設風扇就要先告知，怎會等到交屋才看到這事情？」

根據雙方合約書，第十三條第四項各項公共設施包括「消防設施」保留修改之權利。不具名業者指出，其實根據這項合約，對簿公堂對於消費者相當不利，部分代銷、建商為了能夠順銷，不會特別說明。

拒交屋竟被解約扣款
謝男表示，當日案場人員說會回報公司，但之後多次建商都堅持風扇是消防設施無須告知，因此談判未果，之後就在今年1月10日、25日直接收到2張存證信函，要求兌保、交屋，謝男認為「驗屋根本沒有過，談何交屋呢？」因此未理會，結果就在4月30日又收到建商通知，「內容指出未依約履行，所以必須扣除15%價金，也就是扣除716.7萬元，還叫我5月10日到他們公司辦理解約，領回餘額670.2萬元。」

謝男憤怒難平的說：「建商單方面解約當然不服，5月9日我就發出律師信，告知全坤該房子與平面圖不符，要求改善未果；但建商卻在5月23日直接以律師信回應，強調該屋無瑕疵，還重申其解約與扣除15%價金之合法性。」謝男當時一怒之下，6月5日就投訴到北市消保會，但消保會通知協調建商直到6月29日前仍未有回應，如今只能等第2次協調。

購屋應索看立剖面圖
對於建商單方面解約部分，合約第二十條第二項，內容提及經建商催告未依該通知如期限履行者，可解除該契約並收回房子、扣除房屋價格15%作為違約金。不具名業者指出，該條款幾乎每個業者都會加註，所以若合約期限已到，但驗屋卻不滿意，建議可依照定型化契約規定，保留交屋尾款5%，作為要求驗屋改善的籌碼。

全坤建設發言人韋建玲表示，雙方律師都有在聯繫中，對於謝男疑慮，可提供換屋或處理風扇問題，不會置之不理，全坤也一直等待謝男決定；對於謝男被扣除15%價金部分，韋建玲則說，這是公司固定作業程序並非強迫，公司也一直持續溝通，但對方未提出雙方都可接受的方式，希望對方也能夠提出相對善意。

屋比趨勢研究總監陳傑鳴表示，有不少建商、代銷為順銷，提供圖說會相對簡略，除了一般人所知的平面圖外，必須請建商也提供立面圖、剖面圖，甚至是水電工程圖與結構圖。

驗屋時最好也請專業者或委託驗屋業者陪同，而遇到糾紛的第一步，陳傑鳴建議可向業者、公會、消保團體或消費者服務中心進行申訴，若申訴未果，還可進一步申請調解，若真調解不成再走上訴訟一路。訴訟程序曠日廢時，許多建商在對簿公堂時，談判空間就會限縮，僅願照著合約與法律走，不會輕易讓步。

露台到底是誰的？「約定專用」「約定共用」大不同

謝姓男子以總價4778萬元，購買北市萬華區預售屋「全坤威峰」3樓露台戶，豈料露台多了4個排風扇，讓他拒絕交屋，被扣違約金716.7萬元。這露台所有權到底屬於誰？消費者能主張自己的權利嗎？住商不動產企研室經理徐佳馨表示，談到露台，必須先區分是「約定專用」還是「約定共用」，這兩者其實大不同。

露台約3∼5成房價
據《公寓大廈管理條例》規定，部分公共區域會有「約定專用」與「約定共用」的差別。舉例而言，1樓騎樓、大樓管理室都屬於「約定共用」區域；而「約定專用」則指的是1樓庭院、花台及露台。以謝男案例而言，因露台僅能讓該戶進出，就是「約定專用」。

購買預售屋或新成屋簽約時，也會簽訂「分管契約」，並附上平面圖標註「約定專用」區塊為哪一戶專用。謝男表示，當初購屋時，建商告訴他露台是「約定專用」，並多付了一些錢，就是為了讓老母親可以使用露台種花、活動，但因當初承購是以總價洽談，所以實際上露台每坪價金並不清楚。

徐佳馨指出，擁有「約定專用」露台的物件，露台每坪會以該戶單價3∼5成計價，整體總價也會拉抬。以每坪單價60萬元、30坪房屋、無露台為例，總價就是60X30=1800萬元；倘若有8坪露台，露台以5成單價計算，總價則是60X30+30X8=2040萬元。

須注意的是，「約定專用」屋主僅有使用權，露台仍算公設，所以屋主並無所有權，權狀也不會登記坪數，購屋時須留意謄本建物標示，了解露台面積；另外修繕、管理、維護也都要由「約定專用戶」自行負責。

加裝雨棚需經同意
大家房屋企研室主任郎美囡補充，許多人以為「約定專用戶」就可以隨意加裝遮雨棚、花架等物品，但露台在規範上是公設，所以加裝前仍需取得管委會同意；此外，即使管委會同意，也須注意違建疑慮，雖然現行法規9坪以下屬於列管，沒有立即拆除之必要，但若先依法申請執照，就可以避免被認定違建的可能。

購屋時，面對賣方開價，如想自行做功課了解市場行情，最好的方式就是查詢實價登錄。社區房價平台「樂居」提供4點查詢建議，包括透過房仲網路比價平台，找到社區1年內的成交均價、預售屋可找坪數條件相近的成屋案作參考，以及注意車位價格拆算、是否為特殊交易，藉此獲得買賣議價前的參考資訊。

參考1年成交均價
樂居創辦人李奕農表示，買方出價前，建議透過網路房價平台，優先查詢1年內的成交均價，因為較接近市場行情，參考性最高。李奕農說，賣房不能只看社區的最高價，買房也不能只看社區最低價，如果沒有近1年社區成交行情，可以參考社區的歷史均價，但可能會受推案及開價時間影響，出現價格偏高或低狀況。

李奕農表示，如果標的物件是預售屋，查價就要參考坪數跟基地條件相近的成屋案，準確度較高。另外，預售屋也建議看周圍的成屋建案狀況，比較1年內均價和歷史均價，整個區域到底是上漲還是下跌，作為出價依據。

李奕農表示，看到單價特別高或低的狀況，就要留意是否為特殊交易，實價登錄在備註資料欄位，會註明為親友員工或其他特殊關係間的交易，因為不是正常交易價格，因此沒什麼參考價值。

拆算車位價看行情
重要的是，車位價格一定要拆算，建商登錄時，部分戶別有拆車位，部分沒有，難以看出全案的成交面貌。李奕農說，中南部很多仲介都還是會把車位價格混進去算，像他近年在台中某大樓社區看房，案場銷售人員說附近行情1坪35萬元，這裡只要30萬元，結果發現他是指含車位30萬元。

另外，李奕農提到，有些人可能會懷疑實價登錄的可信度，因部分實價登錄的資料會加入裝修，甚至直接用假合約的方式提高成交價，但假合約有刑事責任，大多仍屬個別狀況，如果社區成交數量大的時候，實價登錄的參考性還是很高。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，查詢房價一般會比較區域內的不同案子，來瞭解市場價差，目前內政部提供的實價登錄行情，雖無細部到社區行情部分，但民眾仍可透過各大房仲連動實價登錄的比價網站，找尋標的社區1年內的成交均價。陳傑鳴補充，預售屋較無明顯的查價方式，建議民眾可找尋附近5年的新建案，用開價打85折至9折方式推估成交價，作預售屋價格判斷參考。

上半年稅收年增2.4％
財政部昨公布6月全國稅收4813億元、年增0.5%，累計1至6月全國稅收1兆3657億元、年增2.4%。其中，6月契稅件數達3萬0149件，前6月共18萬4184件，分別成長4.4%、5.7%，反映房市回穩。

財政部統計處指出，六都中，以新北市契稅件數5499件最多，但因新北市大型社區移轉件數較少，契稅件數年減3.2%，為六都唯一衰退；台北市則有3450件、年增13%，增加最多。財政部官員表示，6月及上半年契稅件數均增加，反映房市回溫訊號。

各稅目中，6月以營所稅稅收年增80億元、房屋稅增27億元較多，而證交稅年減45億元、綜所稅則減30億元。累計前6月稅收，營所稅增加437億元、遺產稅增29億元、房屋稅增23億元；但證交稅減121億元、營業稅減31億元、貨物稅減20億元。

其中，由於股市成交值減少及去年基期較高，6月證交稅僅61億元，為2016年12月以來最低（排除農曆春節）；6月證交稅年減45億元，為2013年3月以來最大減幅。累計前6月，證交稅稅收減少121億元，創2006年以來同期最大減幅。

財政部統計處副處長陳玉豐表示，今年前6月營所稅、房屋稅及牌照稅均創歷年同期新高，總稅收也續創歷年同期新高。其中，營所稅增加主因稅率由17%升至20%，使得2018年度結算申報稅額增加，加上去年同期有大額退稅；6月營所稅稅收2200億元、年增3.8%，前6月稅收3934億元、增加12.5%。

陳玉豐指出，目前就業市場穩定、基本工資調升、營所稅調高，加上台商回流挹注民間投資動能等，有利於今年稅收成長；但去年上市櫃公司獲利減少，且部分稅目基期較高，整體成長空間受抑制，預期今年稅收將與去年持平，但預算數可望達標。

禁止處分限制全塗銷

以112億餘元拍出的台北市信義計畫區「最貴停車場」（D3街廓），「禁止處分」限制日前全部塗銷，該土地已於9日順利移轉至元利建設與董事長林敏雄名下；元利建設透露，該地不打算蓋豪宅，將朝頂級商辦規劃，也許再加入國際飯店以及餐廳等。

元利擬長期持有出租
元利建設並指出，該案即使蓋好了也不打算出售，擬長期持有整棟產權，未來以出租為主。該案也是元利相隔逾30年再度興建商辦案，計畫打造商辦市場的「One Park」。

元利建設副總吳麗謹表示，該土地興建豪宅機率相當低，朝頂級商辦規劃，在既有建照下申請設計變更，將打造單層500坪以上頂級商辦。至於是否規劃飯店，吳麗謹指出，正在思考，若要加入飯店，可能一併規劃高檔餐廳，商場或百貨則確定不在現階段方案內。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，信義計畫區的頂級辦公室租金高漲，相較於豪宅，商辦更具有增值潛力，建商若以長期持有的方向進行規劃，將是更聰明的選擇。

信義全球資產經理王維宏表示，信義計畫區土地價值高，賣掉也很難再追回，地主往往惜售；建商改推收益型商品，可能是不想太快將土地出售，先透過收租做為公司持有的核心資產，保值抗跌，長期還有再開發的機會跟價值。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，去年北市商辦租賃市場去化面積高達6.3萬坪，較去年新增供給5.3萬坪多出1萬坪，供不應求的現象，讓租金水準上調1成至1成5。

目前信義計畫區指標商辦南山廣場、台北101大樓每坪租金逾3500元，部分樓層甚至高達每坪4千元，且未來富邦A25每坪開價5千元，預期這兩年租金單價可望破5千元大關。

據悉，目前元利傾向沿用當時替D3規劃豪宅的Norman Foster建築師事務所，該事務所是香港匯豐總行大廈、倫敦「小黃瓜」摩天大樓的設計者，也是蘋果在矽谷打造飛船新總部園區的建築團隊，預期在國際大師的加持下，有機會挑戰全國最高商辦租金。

史上金額最大開發案「台北雙子星」最優申請人香港南海控股，即將展開法律攻防戰。南海9日正式接獲投審會的駁回申設專案公司公文，10日又接獲北市府捷運局通知申請展延簽約已到期，要求30日必須與捷運局簽約，逾期將喪失最優申請人資格的公文。南海昨天表示，南海投標過程一切合法合規，將再度申請展延，並聲請定暫時狀態假處分，及並針對投審會駁回案提出訴願。

究竟南海發展團隊是否就此出局？對此，南海昨日晚間發出嚴正聲明，「南海依法參加台北市政府捷運局台北車站C1D1土地聯合開發案，一切合法合規，經過資格標、規格標、價格標，取得最優申請人資格。然經濟部投資審查委員會違法駁回南海設立專案公司的申請，不但嚴重傷害南海的名譽及權利，也對公益造成重大損害，南海控股將窮盡一切爭訟程序，為公理正義奮戰到底。」

總投資額高達600億以上、六度招標的「台北雙子星」案命運多舛。6月26日投審會以國家安全為由駁回其申請投資「台北雙子星」案，不過直到7月9日正式公文才發到南海手上，南海也準備採取下一步法律程序。

10日傍晚，南海又接獲台北市府捷運局公文，指出南海開發先前以正值投審會審查期間為由，申請簽約時間展延至7月10日，得在30天內與市府簽約，逾期將喪失最優申請人資格。南海表示，目前正在與律師和法律顧問研議對策，不排除近日再次向捷運局申請延期，並向投審會釐清疑慮。

南海表示，身為一切合法合規的最優申請人，未料投審會竟把南海當作恐怖例子一樣，隨便扣上影響國安的紅帽子就駁回申請案。此舉已嚴重影響南海商譽和權利，南海將會透過所有可能的法律爭訟程序，為公理正義奮戰到底。

南海透露，首先將針對整個台北雙子星招標案，向法院提出聲請定暫時狀態假處分，停止捷運局發文第二優先申請人進行遞補議約、或捷運局重新招標等程序，以確保最優申請人南海團隊的權益；第二，就法律層面，南海團隊看不到任何被駁回的理由，除非是政治操作，因此南海一定會在收到公文後30日內，正式提出訴願及後續的行政訴訟和法律措施。

辦公室市場供不應求，最新調查發現，2019年辦公市場將沒有新增供給釋出，首見新供給「掛蛋」現象，甚至因都更拆除兩棟老舊辦公大樓而呈現負成長8,852坪，租金醞釀喊漲。

相較於住宅市場呈買方市場，辦公則是「房東方」市場。高力國際最新調查發現，2019年整棟新完工的辦公大樓不但首見「掛蛋」，而且還負成長，估計全年將減少8,852坪的辦公面積，主要是因為有兩棟大樓因都更拆除。 高力國際董事楊慧明表示，預估今年整體辦公樓空置率可能會低於3％。

展望未來三年辦公新增供給，楊慧明坦言，除2019年「掛蛋」外，2020年將有「遠雄大巨蛋」辦公樓約1.02萬坪、「中壽台北學苑」約2.5萬坪、「新星興業仁愛大樓」約1,514坪，總計上述三棟將近3.67萬坪可望完工加入供給端。

至於2021年只有國壽松江路大樓3,150坪、「富邦長春」7,605坪、全球人壽「希望廣場」5,100坪三棟新完工，估計會有1.58萬坪新增供給加入市場。高力國際認為，儘管2020、2021年兩年合計將有5.2萬坪新增供給，但其中會有三分之二會保留自用、不對外招租，所以可供應市場的物件有限，供給緊縮的狀態持續中。

楊慧明分析，近三年辦公市場需求都呈現爆量狀態，2017年淨去化面積達4.1萬坪，2018年去化更達6.1萬坪，預計2019年，全年淨去化面積應可達5萬坪。

市場人士預期，在供不應求下，2019年業主調漲租金的企圖心已趨於明顯。

台中市南屯區單元二重劃區，不僅豪宅、豪墅雲集，吸引大型知名餐廳爭相插旗展店後，新公益商圈發展迅速，帶動周邊店面與租金行情節節攀升！根據實價登錄資料顯示，近三年來，單元二重劃區同一路段的店面，成交單價漲幅高達七成以上，月租金漲幅也達35％，依然吸引王品、宮鶴等大型餐廳進駐。

單元二重劃區因鄰近七期新市政中心，並沿著74號快速道路三個匝道開發，擁有精華區位，不僅吸引建商爭相購地卡位，也在短短五年間形成了市政路、公益路、永春東路三個新商圈。

其中，新公益商圈開設多家頂級餐飲名店，就連王品集團5月接連搶進開設「青花驕」與「原燒」兩家餐飲品牌。王品集團表示，由於新公益商圈好停車、租金合理，兩家餐廳業績表現佳，在集市效應下，「王品牛排館」也打算進駐新公益商圈展新店。

根據實價登錄資料，2018年單元二的店面買賣最高成交單價，為位於永春東七路近干城街、屋齡42年的物件，每坪成交單價為89.4萬元；位在向上路三段的新成屋「國聚花園御所」一樓店面，每坪成交單價為72.9萬元；相較2016年時，向上路三段舊樓店成交單價42萬元，漲幅高達73.5％。

此外，位在永春東七路、近公益路口的預售新案「銳宇GTI」，規劃2戶獨棟型店面，潛銷期間便已售罄，每坪成交單價約90萬元，坪數167坪，每戶總價超過1.5億元。據悉，買方看中的正是單元二串連七期、五期、黎明商圈的群聚效應，加上單元二豪宅聚落的發展趨勢，以「銳宇GTI」所規劃的獨棟、大面積店面，可引進具有時尚、文青風格的複合型餐飲業。

銳宇建設總經理李德彰說，面積達150~200坪的旗艦型店面在舊市區中難以尋得，且舊市區停車困難，商家勢必得改往新重劃區另闢據點。而單元二重劃區的新式店面大多為獨棟型旗艦名店，與住家獨立，避免住商混和大樓所面臨的出入複雜、氣味干擾問題，為單元二商圈提升整體區域價值的最大特點。

另外，在租金行情部份，統計2016年至2018年南屯區店面月租金前10名，其中，位在單元二的店面占了4位。若以單元二當年度最高月租金來看，2016年時，單元二店面最高月租金為20萬元，到了2018年，店面最高月租金為27萬元，租金行情三年來平均漲幅達35％。

單元二新公益商圈蓬勃發展，也為區域房市帶來利多，今年第三季預計將有精銳、陸府、銳宇等建商在新公益商圈、大墩12街推出新案，再掀一波單元二房市推案熱潮。

內政部營建署10日表示，2019年度住宅補貼將自7月22日開放申請，預計租金補貼計畫有6萬5,963戶、自購住宅貸款利息補貼4,000戶、修繕住宅貸款利息補貼2,000戶。

內政部統計指出，2018年租金補貼補助達7萬6,997戶申請，核准6萬535戶，核准率達到八成。

營建署表示，因政府資源有限，訂有補貼計畫戶數，採評點制度，符合資格條件者須按評點制度排序，評點分數較高者優先獲得補貼。

營建署指出，租金補貼金額依不同地區，提供四種補貼金額，依照各地區的居住水準不同，給予四個級距的租金補貼金額，台北市最高，每戶每月最高補助5,000元；新北市、桃園市、台中市、新竹縣市等最高補助4,000元；台南市與高雄市為3,200元；台灣省與離島地區為3,000元。

自購住宅利息補貼的優惠貸款額度分為三個級距，台北市最高為250萬元、新北市為230萬元、其他直轄市及縣市為210萬元。修繕住宅貸款利息補貼優惠貸款額度最高為80萬元。

營建署也提醒民眾，已經接受租金補貼者，如果遷居其他縣市，必須在遷移後三個月內向遷移後的居住地地方政府辦理遷移申請。而租金補貼期間，如果取得住宅，或是將受補貼的住宅轉移給直系親屬以外者，應主動通報各縣市政府，避免溢領補貼。

營建署指出，有申請需求的民眾，可在7月22日至8月30日受理申請期間內，就近到直轄市、縣市政府免費索取紙本申請書及「問與答」，申請時，可以書面向戶籍所在之地方政府提出申請，或是採取線上申請方式，於網站登打申請資料，並將各項證明文件上傳至網站，可省去郵寄，也不必再跑到地方政府申請。

最新實價登錄一天揭露五筆，除了大安區「和平大苑」再寫200萬身價，信義區豪宅「聯合大哲」首揭露也擠進200萬俱樂部，而豪宅「琢白」更是一次揭露三筆交易，高樓層戶以每坪224.5萬元，創該社區新高紀錄。

信義區豪宅「琢白」最新揭露三筆交易，其中，28樓戶以總價5.93億元、每坪224.5萬元成交，創下該社區最高單價紀錄外，據謄本資料顯示，買方為榮益科技以盼路投資名義購置，這是該公司所持有「琢白」的第三戶，合計共斥資約11億元。依據榮益科技官網顯示，該公司為零件專業製造廠，總部位於台北新店統帥工業區，並有布局中國大陸。唯其資本額僅2,500萬元，三戶合計出手逾10億元，實力雄厚。

這次揭露另二筆交易紀錄為「琢白」11樓兩戶，合計總價為6.06億元，平均單價約208萬元，且買方大有來頭，據謄本資料顯示，兩間分別以開達有限公司與閒達有限公司購置，經查背景為新光金吳家相關人士，再添名人入住的消息。琢白兩戶揭露資料皆未經過相關人士證實。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，捷運象山站豪宅區塊包括台北信義、寶徠花園、冠德遠見、慕夏四季等，惟屬琢白以200萬俱樂部之姿稱霸該區，連低樓層三樓戶也站穩200萬元，可說身價已定錨，至於此次再為社區創新高紀錄，也成為高樓層參考價碼，頂樓戶有機會突破每坪250萬元。

此外，大安區豪宅「和平大苑」也再寫200萬身價，根據最新實價揭露，35樓戶以6.57億元、單價約204.9萬元成交。

走在路上不時可以看到，有住家陽台上掛了一個「自售」的招牌，甚至還有人上網賣房子；屋主會自售無非是想要省仲介費，但是房子動輒上千萬元，隨隨便便跟人家買房子，真的很怕吃虧上當，少了仲介這個「第三方」，買方想要省下數十萬元仲介費，得掌握跟自售屋主買屋三大風險以及破解方式。

根據不動產仲介經紀業報酬計收標準規定，不動產經紀業向買賣雙方收取服務費用的總額不得超過實際成交價金6％，透過房屋仲介公司賣房，買賣成立後，房仲會向買賣雙方收取服務費，通常為賣方4%，買方2%。

假設一間房子2000萬元成交，屋主要付出80萬元仲介費，確實是一筆可觀的數字，這也是為什麼屋主選擇「自售」；買家要省下這40萬元，則必須了解跟自售屋主買房屋有那些風險，以免因為一個不小心，遭到有心人士誆騙。

風險一、價錢談不下來的破解方式，先查實價登錄再開殺；賣家要支付給房仲的買賣價金4%省下來了，理應在賣價上有所讓步，開口殺價之前，記得要先查詢「實價登錄」，了解行情，因為一般透過房仲買賣的交易，仲介都會提供相關資料，但是要買自售屋省錢，這個功課就非自己動手做不可。

風險二、假冒屋主賣屋的破解方式，調閱「謄本」確認賣家身分；不要以為幫你開門賣屋的就是屋主，過去曾發生房子借給親戚住，親戚卻冒名賣屋，等到付了幾萬元訂金之後，就人間蒸發，才發現屋主根本不是當初開門帶看房子的人。建議買自售屋的買家，可以自行去調閱「建物登記謄本」，確認賣屋者就是屋主本人。

風險三、賣方捲款而逃的破解方式，履保專戶不可少，驗屋完成再撥款。

買賣房子最重要的，一定要找代書協助，在正式交屋前，把錢存在履保專戶中，如果賣方仍有未償還的房貸餘額，買方的銀行會先撥款，代償賣方的房貸，剩下的金額一樣會存在履保專戶裡，等到交屋當天驗屋，完成所有手續後，買方拿到權狀確認無誤後，代書就會通知履保公司將履保專戶裡所有的金額，一次匯款到賣方的指定帳戶，完成一手交錢一手交屋。這樣買方可以避免支付價金後，賣方捲款潛逃，拿不到房子；賣方也可以避免還沒有拿到款項 ，房子卻被代書過戶給買方，雙方都能得到安全成交的保障。

位於香港中環的聯交所，在2019年4月1日，迎來一家建築公司IPO的申請材料。與此同時，一江之隔的深圳證券交易所，正在審批浙江第一大建築公司——浙江省建設投資集團股份有限公司（下稱“浙江建設集團”）借殼上市資本重組方案。

香港擬上市的建築公司為華營建築集團控股有限公司（下稱“華營集團”），是浙江建設集團的全資控股子公司。這也意味著，浙江建設集團正忙於一邊將香港業務推上資本市場的同時，著手集團登陸A股市場。但無論衝擊A股還是港股市場，浙江省這家建築公司進展並不順利。

華營集團此前3次遞交材料均失敗。它的母公司浙江建設集團，重組方案也同樣烏雲縈繞。4月30日，浙江建設集團公佈2017年年報會計差錯更正說明，稱2017年年報少報應收賬款79億、虛增收入58億；6月17日，深交所中小板發函質疑其2018年收入確認情況。

協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖，在香港從事20多年的投行業務。他認為：“建築公司登陸資本市場，一般比較艱難。港股市場，很多建築公司估值比較小，純粹是為了造殼。為了規避風險，港交所常常採取的措施主要是拖延。而國內建築公司很難在香港市場申請上市，主要是因為國內建築公司太亂，較長的應收賬款，而且大多是和地方公家合作，回款週期也比較長，財務資料混亂。”

臨時調整方案 加速上市

浙江建設集團想要衝擊資本市場，實際上早在2015年下半年已經著手準備。當年8月，公司變更設立為股份有限公司。12月25日，浙江省人民政府下發檔同意《浙江省建設投資集團有限公司深化改革整體上市總體方案》。

2016年3月，以房地產建築施工為主營業務的浙江建設集團將旗下的房地產公司股權以及相關地產公司的債權資產剝離出去。

之後2017年，資本市場大環境變化。浙江建設集團上市計畫一度擱淺。2019年1月，浙江建設集團整體上市計畫進入輔導期，中金公司擔任上市輔導機構。

然而2個月後，浙江建設集團最終選擇了借殼“多喜愛”。多喜愛公告披露了交易的“三步走”：

其一，浙江建設集團控股股東向多喜愛實際控制人受讓其合計持有的上市公司29.83%的股份；

其二，上市公司將其除保留資產以外的全部資產及負債置出，浙建集團全體股東將浙建集團100%股份置入上市公司，置出資產與置入資產的對價可以以資產置換、發行股份等方式支付；

其三，多喜愛實際控制人持有的剩餘股份由浙建集團或其控股股東以現金或置出資產為對價進行支付或以上市公司定向減資的方式退出。

目前，浙江建設集團的第一步已經完成，浙江建設集團的控股股東持有多喜愛的29.83%的股份，浙江建設集團董事長沈德法也成為多喜愛新任董事長。後兩步具體方案，目前正等待多喜愛股東大會和證監會審批。

為什麼臨時變卦，選擇“借殼上市”，而非直接IPO？

“目前借殼上市監管標準趨嚴，標準趨同IPO標準，也要經過並購重組委員審查。但總體上來說，借殼上市要比IPO快。”北京一位投行人士分析認為。

根據借殼上市流程，殼公司在簽署《重大資產置換報告書(草案)及摘要，並報送證監會後，證監會審核期為3個月，期間相關意見以及修改內容也要在3個月內作出。審核通過後，公示期1個月。 這也意味著從發佈方案到最終上市，時間可以在4個月內完成。

“而具體IPO上市，從上市輔導到最終IPO，一般至少要一年以上。”一位券商分析師亦稱。

原負責輔導上市的中金公司，5月公告稱，現因浙建集團暫時調整上市計畫，經雙方協商一致，中金公司決定終止對浙建集團首次公開發行股票並上市的輔導工作。

加速香港專案

浙江建設集團的建築業務，2016年以前，還多以浙江省內為主。海外業務的轉捩點是在2014年，從華潤集團手中斥資2.5億元港幣，獲得華營建築有限公司（下稱“華營建築”）的100%股權。後者為香港一家老牌建築公司，已有50餘年歷史。

華營建築即是浙江建設集團此後在香港業務的主要公司，也是海外業務規模最大、成長最快的公司。2017年12月，浙江建設集團董事長沈德法出席華營建築50周年大會。會上，他介紹稱，華營建築在集團的支援下，得到快速發展，員工人數由2014年200餘人發展到2017年750餘人，營業收入由2014年11億港幣發展到2017年預計超過30億港幣，中標合同金額從2014年28億港幣發展到目前已超過45億港幣。

浙江建設集團入主華營建築後，相繼簽署多個大單。2016年新簽香港灣仔港灣道26號華潤大廈酒店上蓋工程、灣仔軒尼詩道1號商業中心上蓋工程、波老道21及23號住宅發展專案等多個大項目。

2017年9月，華營建築向港交所遞交材料。但一直未予通過。此後2年，又多次向港交所遞交材料均失敗告終。

根據2019年4月最新遞交材料顯示，2018年，華營建築收入對前五大客戶高度依賴。前五大客戶當年確認收入為30.9億元，占到當年營收的64%。2016年、2017年也存在同樣的問題。

儘管，新遞交的材料並未披露具體客戶名稱，但通過查詢公開信息和披露的合同簽約時間以及金額資料，可以確認，其中前五大客戶都為浙江建設集團入主後簽訂項目。

第一大項目為大嶼山東湧第38地段酒店發展項目，2017年9月舉行開工儀式，2018年確認9.88億港幣收入（按照浙江建設集團披露資料，折合人民幣8.37億）。

第二大項目為灣仔軒尼斯道1號商業大廈發展項目，2016年11月動工，2018年確認收入是6.06億港幣（按照浙江建設集團披露資料，折合人民幣5.23億）。

第三大項目為觀塘市中心第二及第三區住宅綜合發展平臺工程項目，2017年7月10日開工，2018年確認收入5.69億港幣（按照浙江建設集團披露資料，折合人民幣4.99億）。

第四大專案為華潤集團開發的香港瑞吉酒店。2016年4月動工，2018年確認收入為4.67億元港幣（按照浙江建設集團披露資料，折合人民幣4.2億）。

第五大項目為龍翔道NKIL6532地段畢架山住宅發展項目，2017年1月動工，2018年確認收入4.57億港幣（按照浙江建設集團披露資料，折合人民幣3.74億）。

上述五大項目確認收入，同樣在浙江建設集團2018年年報中前五大項目中佔據4席，剩餘1席為“美麗新昌”小城鎮環境綜合治理PPP專案。

根據年報披露的資料，新昌專案為2017年6月，浙江建設集團及其子公司與新昌縣住房和城鄉建設局簽訂的ppp項目合同，建設期自2017年6月1日至2018年11月30日，運營期為10年。簽約的合同總金額為14.43億元，目前已經完工58%，2018年確認5.3億元人民幣。

除了浙江建設集團披露資訊外，新昌縣公開信息未查詢到相關資訊。2017年，浙江省的新昌縣開始了多個園區產業項目建設，其中包括新昌智慧裝備製造小鎮、新柴股份年產30萬套綠色智慧發動機關鍵部件建設項目，萬豐航空小鎮機場建設項目等。縣委書記邵全卯在2017年11月考察諸個專案後，對於建設緩慢的工程，要切實加快建設進度，早樹專案形象。

浙江建設集團前5大項目，多為2017年開始動工，項目進展和收入確認迅速。

應收款畸高 盈利能力受疑

快速發展的項目建設，為集團資金施壓。浙江建設集團經營活動現金流淨額2017年轉為負數。年報披露資料顯示，2018年這一指標為-14.9億元，2017年為-34.5億元。

這也意味著日常經營活動，浙江建設集團無法形成正向的現金流入。

而另一指標，應收款畸高。審計報告披露，應收賬款及應收票據一欄，2018年年末，高達250.1億元，長期應收款為102億元，兩項合併高達352億元，同比增加87億元。

黃立沖分析認為，國內建築公司，由於多承載大型項目建設，資金回流較慢，常常導致應收賬款較高，給公司的現金流容易造成較大壓力。

同時，長期大量應收款導致大量壞賬。審計機構天健會計師事務所指出，截至2018年12月31日，浙建集團公司應收賬款帳面餘額為233億元，壞賬準備為人民幣14億元。

審計機構將其作為重要審計資料，並披露相應測試程式。但是這一數字，遠超過當年的盈利8.67億元。

一方面在大量壞賬的前提下，浙江建設集團的盈利能受到質疑。

在借殼上市的重組方案中，浙江建設集團的原股東承諾未來3年業績收入，雖然同幅發生大幅增加，但是淨利潤卻要低於2018年業績。

披露資料顯示，2016年-2018年，浙江建設集團淨利潤分別為5.2、7.3、8.7億元，而原股東承諾在借殼上市後的三年，淨利潤下滑，分別為6.9、7.9、8.6億元。這一變化是否是浙江建設集團資產注入，估值過高？

在回復深交所問詢函中，浙江建設集團的解釋是基於非正常性損益的差異。

浙江建設集團稱，2018年公司非正常性損益2.15億元，扣非後歸母淨利潤為6.05億元，而承諾的未來3年2019-2021年業績扣非歸母淨利潤與淨利潤相差不大，為6.9、7.9、8.6億元，均高於2018年的業績。

上述扣除非經常性損益中，其中包括1.09億元處置資產獲得的投資收益。根據浙江省建設投資集團股份有限公司2017年度跟蹤評級報告資料，公司在2016年利潤上升，主要得益于當年處置可供出售金融資產獲得投資收益1.35億元。


這也就是說，基本上依靠每年的資產處置獲得收益，使得浙江建設集團保持大幅的利潤增長。

這一點與浙江建設集團自稱的過去3年“盈利能力顯著增強”自相矛盾。

浙江建設集團在借殼上市採用收益法，對2018年資產評估，為82.6億元，相比2年前，浙江建設集團的估值49.5億元，同比增加33億元。

浙江建設集團稱，主要原因系由於評估基準日不同，兩次評估基準日期間浙建集團淨資產規模顯著提升，盈利能力顯著增強。

“建築公司收入確認標準混亂，外界常常無法探知。”黃立沖稱。

昨日，北京市住建委聯合北京市市場監管局發佈了《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經紀服務合同》《北京市房屋承租經紀服務合同》三個合同示範文本。《通知》自發佈之日起正式實施。

舊版合同不再推行使用

市住建委相關負責人表示，不同於2008年版的房屋租賃合同示範文本只是根據租賃的不同成交方式做了區分，此次發佈的三個合同示範文本分別針對住房租賃和房屋租賃經紀服務制定。無論是通過自行成交的，或是通過經紀機構居間成交、經紀機構代理成交的，住房租賃合同均可統一使用《北京市住房租賃合同》示範文本。《北京市房屋出租經紀服務合同》《北京市房屋承租經紀服務合同》示範文本則適用於本市依法可以出租房屋的租賃經紀服務。

2008年版的《北京市房屋租賃合同(自行成交版)》《北京市房屋租賃合同(經紀機構居間成交版)》《北京市房屋租賃合同(經紀機構代理成交版)》《北京市房屋出租委託代理合同》在住房租賃中不再推行使用。

房東不得單方面提高租金

根據新版租房合同文本，未經雙方當事人協商一致，房東不得在租賃期限內單方面提高租金。

合同提前解除的，房東應在合同解除後約定時間內退還已收但尚未發生的租金。租戶應當在合同解除後約定時間內搬離。押金除用於抵扣租戶應交而未交的租金、費用以及租戶應當承擔的違約金、賠償金外，剩餘部分應在自房屋交還之日起3個工作日內如數返還租戶。

示範文本提到，房東未按約定時間交付房屋或返還租戶的租金、押金的，或者租戶不按約定支付租金但未達到解除合同條件的，以及租戶未按約定時間交還房屋的，應按約定標準支付違約金。房東採取暴力、威脅等強制方式驅逐租戶，或者未經租戶同意擅自進入出租房屋的，應按約定標準支付違約金。

合同須填寫戶型、房產證號

新合同首次對出租房屋的資訊進行了細化，要填寫房屋坐落、建築面積、層數、房屋平面圖、戶型、房產證或不動產權證編號、房屋所有權人姓名等內容。北京青年報記者瞭解到，目前的示範合同中不需填寫像戶型、樓層等此類資訊。

每間房居住人數不得超過2人

新版合同示範文本提出，本市住房出租應當符合建築、消防、治安、衛生等方面的安全條件，應當以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內部結構分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等不得出租供人員居住。出租房屋人均居住面積不得低於5平方米，每個房間居住的人數不得超過2人（有法定贍養、撫養、扶養義務關係的除外）。

不得改變內部結構分割出租

市住建委相關負責人表示，新版合同一個亮點是增加了禁止違法群租的相關要求。《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經紀服務合同》示範文本均在說明中強調，不得改變房屋內部結構分割出租、出租房屋人均居住面積不得低於5平方米、每個房間居住的人數不得超過2人等有關禁止違法群租的檔規定內容。

同時，在合同中通過設立房屋整租、分租有關事項條款，明確禁止違法群租，一是在《北京市住房租賃合同》示範文本中專設“房屋租賃形式”相關條款，約定房屋具體居住人數及分間出租時的分租房間居住面積；二是在《北京市房屋出租經紀服務合同》示範文本“委託出租要求”中明確約定最多居住人數。

“2019年上半年北京及天津優質物流物業市場空置率分別半年環比升高4.4個百分點與5.0個百分點至5.9%及10.0%”，7月10日，高力國際方面在召開的“高力國際華北區物業市場2019年上半年回顧及2019年下半年展望媒體發佈會”披露了這一組資料。同時，按照高力國際預測，下半年京津廊（北京、天津、廊坊）市場平均租金漲幅將進一步收窄。

　　按照高力國際披露的資訊顯示，北京和天津物流物業空置率上漲的原因不盡相同：北京市場受政策因素影響部分專案進行租戶調整，導致空置率較去年下半年有所上升；天津市場則因大體量新增供應集中入市，整體空置率亦有所增長。

　　在政策、市場的多種變動下，物流地產專案正在經歷一次從供應端到市場端的調整。

　　一位從事物流地產業務的人士對經濟觀察網表示，目前物流地產的攻供給存在一定的錯配現象，即在需求旺盛的核心城市，地方政府對向物流倉儲企業提供土地的興趣並不濃厚，在整個工業用地方面的政策也趨於嚴格；另一方面，土地較易獲得的城市，對物流地產商的吸引力較弱。

　　以北京市為例，2019年5月23日，北京市住房和城鄉建築委員會連續發佈兩條涉及北京市產業園區項目的關鍵性政策，分別為《關於進一步明確已建成產業專案買受人審核有關問題的通知》及《關於進一步完善已建成研發、工業專案轉讓管理有關問題的通知》。該通知一方面全面禁止分割銷售，凸顯了北京市對於產業用地的嚴格管理，強調了產業專案為產業服務的基本屬性，對產業專案的持有提出了更高的要求。另一方面將符合條件的整體銷售專案審批許可權下放至區政府且明確審核標準、審批時限，提高審批效率的同時為產業項目的發展指出了方向

　　按照高力國際披露的資訊顯示，2019年上半年天津及廊坊倉儲用地供應較去年下半年有所回暖，錄得數宗一手土地成交，北京倉儲用地供應仍然緊收，2019年上半年未錄得一手倉儲用地成交。截止2019年上半年，京津廊優質物流物業市場共有合計建築面積約64.9萬平方米的十一座優質物流物業完工入市，新增項目分別位於北京及天津，廊坊無新增供應。區域市場總存量半年環比上升9.9%至約682萬平方米。，2019年上半年天津及廊坊倉儲用地供應較去年下半年有所回暖，錄得數宗一手土地成交。北京倉儲用地供應仍然緊收，2019年上半年未錄得一手倉儲用地成交。

　　在市場端，上半年京津廊優質物流市場需求依然保持旺盛，受區域內堅實的需求及年初的年度租金調整所支撐，2019年上半年京津廊優質物流市場平均租金漲幅穩健，其中北京平均租金半年環比增長3.2%至人民幣50.2元每月每平方米，天津及廊坊分別半年環比上漲3.3%與4.0%至人民幣31.0每月每平方米及人民幣38.1元每月每平方米。

　　高力國際方面披露資料顯示，2019年下半年將有建築面積共計約56.7萬平方米的十一座優質物流物業入市。高力國際預計下半年諸多大型電商購物節的舉行將進一步刺激京津廊區域優質倉儲面積的需求，然而受下半年新增供應體量較大影響，京津廊優質物流物業市場整體空置率或將在現有水準小幅波動，高力預測2019年下半年市場平均租金漲幅將進一步收窄。

　　政策調控下的北京二手房市場在經歷了調整動盪期之後，市場總體表現平穩。

　　根據住建委網簽資料顯示，2019年上半年北京二手住宅網簽量為72601套，月均網簽量約12000套，和去年同期相比小幅下降5%，也是多年上半年成交量的低點。

　　業內分析認為，這主要有兩個原因，一是與收緊的調控政策有關，認房又認貸等政策，讓不少改善型需求換房受到抑制，市場成交量有限，另一方面也受供應量劇增的新房市場分流影響。

　　就月度市場表現來看，北京二手房市場明顯表現出“先揚後抑”的特徵。

　　在經歷了3月份“小陽春”階段性釋放之後，隨後的3個月呈現逐月下滑的走勢。尤其是6月份二手住宅網簽量11778套，低於上半年月度均值，和上個月相比環比下降14.4%，和去年同期相比交易量則同比下降25.6%。

　　就價格走勢來看，上半年北京二手房價格走勢波動平穩。根據麥田價格監測資料，上半年掛牌價格在各個月份之間均出現輕微下降，一定程度上可以看出，賣方價格預期有所走低；而成交均價漲幅在各個月份間出現收窄，主要在於受成交結構影響。

　　麥田房產分析師告訴華夏時報記者，從目前二手房的量價走勢來看，市場仍處於買方市場，掛牌房源的議價空間大，賣房房東的市場預期走低，不少房源均降價達成成交。

　　總的來看，北京上半年二手房市場表現平穩，一是樓市政策環境整體未變，置換需求這類市場成交的主力仍受入市門檻所制約。二是受新房市場分流影響。具體來看，今年上半年，中央堅持“房住不炒”基調沒有改變，房地產金融監管依舊嚴格，金融政策遏制了房地產杠杆的使用，也讓交易難度加大。另一方面，基於新房受“限價”管制以及在價格上有相對優勢，在上半年二手房交易量下降的情況下新房成交量卻大增。據悉，北京2019年上半年新建商品住宅成交1.6萬套（其中限競房占比約58%），是2018年同期新房成交量的兩倍有餘。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，在2019年上半年，北京樓市的確出現了明顯的小陽春現象，但主要成交量集中井噴在3-4月份，主要原因是信貸短期寬鬆，疊加部分特價房源刺激。後續因為政策收緊預計，包括公積金國管政策等，市場再次出現退燒現象。在投資需求被抑制下，整體市場很難有根本性的變化。

　　而對於下半年走勢，麥田房產分析師認為，綜合來看，預計下半年北京二手房交易量將呈現穩-升-降的小幅波動走勢特徵。從二手房市場先行指標資料來看，6月二手住宅新增供需量較上個月均有約10%的降幅。同時，6月成交房源中降價房源占比以及整體降價幅度均較上月有所上升，可以看出，當前買方市場較為強勢，雙方價格博弈有增無減。接下來，賣方價格將有所鬆動，這在一定程度上帶動交易量提升。

房貸利率年內首升 下半年調控趨嚴 炒房“不划算”

7月初，3月“小陽春”在京購房的小李再度來到建行東四支行房貸業務中心，但眼前的景象與他之前在此辦貸款時的情形大相徑庭。“那時候人多得都要排隊，是仲介提前很久來取的號，銀行員工都忙不過來。怎麼也想像不到有銀行員工比客戶多的時候。”小李說。

“靠投資投機房地產來理財的居民和企業，最終都會發現其實很不划算。”上月，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上，再度提示了當前“房住不炒”的格局。

最新資料也反映出這一大趨勢。融360大資料研究院7月9日最新發佈的監測資料顯示，6月份，全國首套房貸款平均利率為5.423%，較上月的5.416%略有上漲；二套房貸款平均利率為5.75%，同樣高於上月的5.74%。這意味著今年以來房貸利率連降的趨勢終止，開始回彈。

反彈趨勢明顯

“現在買房的人大多是有需求的，比如要買首套房的、小房換大房的，這樣的顧客顧慮會比較多。對於房貸，3月份、4月份市場比較好的時候，大家會覺得利率還會下降，但現在並沒有出現這樣的變化，這幾個月我們的帶看量、成交量都下滑不少。”一位元房產仲介告訴《金融時報》記者。

事實上，雖然幅度有限，但上月銀行房貸利率在年內首度出現回彈，且房貸利率持平和上漲銀行數大幅增加。

在融360大資料研究院監測的35個城市的533家銀行分（支）行中，除停貸銀行外，有422家銀行首套房貸款利率持平，較上月增加28家，占比79.17%；66家銀行利率上漲，較上月增加了39家；房貸利率下降的銀行則從上月的108家減少至44家。

值得關注的是，雖然大連、佛山、武漢等少數二線城市在6月的房貸利率有所下調，但多數二線城市出現房貸利率上調跡象。

“部分二線城市下調，多是之前房貸利率較高的銀行跟進調整，暫未發現新一波集中下調的現象。” 融360大資料研究院分析師李萬賦表示，繼青島、南京、成都之後，天津、蘇州、福州、寧波、南寧等地的房貸利率平均水平均在6月份有所上升，且變化頻率較快，南京已經連續兩個月上調。另外，寧波、蘇州等地部分銀行還表示，目前房貸額度比較緊張，或暫停放貸，或放款時間不確定。

對於一線城市，李萬賦表示，因為極個別銀行下調房貸利率，導致北京和上海的首套房貸利率略有下調，分別從5.39%和4.92%下調至5.37%和4.91%；深圳維持上月水準沒有變化；廣州地區則開始反彈，6家銀行近期調高了房貸利率水準，光大銀行更是率先將首套房貸款利率調整至基準利率上浮20%。

各城差異凸顯

“現在，一些城商行對北京的首套房貸可以做到基準利率上浮5%，雖然都只針對商貸，但審批沒外資行那麼嚴。”近期準備買房的小趙，一直在打聽銀行房貸利率的消息。

6月份，北京首套、二套房貸利率環比均略有下降。融360大資料研究院在北京地區監測的30家銀行分（支）行中，滙豐銀行的首套房貸利率降至基準水準，其他銀行全部執行基準上浮10%；在二套房貸利率方面，主流貸款利率為基準上浮20%，外資銀行稍微有優勢，存在最低執行基準上浮10%和15%的情況。而在首付比例方面，此前北京地區政策房為最低3成，非政策性住房首套最低執行3.5成；6月份，招商銀行將非政策性住房的首付比例也下調至3成。

在房貸利率方面，各個主要城市早已不是“一盤棋”。在體量相當的城市之間，差異也逐漸拉大。融360大資料研究院監測的資料顯示，6月份，天津的首套房貸利率重回5.00%以上，南寧再次成為房貸利率水準最高城市，首套利率為5.95%。

“二線城市哈爾濱和珠海因為利率降低而擠進全國前十，兩地均有部分銀行將首套房貸款利率調整至基準水準，珠海也有銀行雖然普遍執行基準上浮5%，但同時表示VIP客戶可以享受基準利率。” 李萬賦說。

郭樹清在陸家嘴論壇上表示，房地產市場具有很強的區域性特徵，不同地區房價有漲有跌很正常。但是，房子是用來住的，不是用來炒的。歷史證明，凡是過度依賴房地產實現和維持經濟繁榮的國家，最終都要付出沉重代價。

在“因城施策”成為樓市調控重要思路的當下，各城差異凸顯。例如湖北恩施市房協在6月份發出《關於穩定恩施房地產市場價格預警的通知》，儘管政府部門隨後表示該通知不具有強制效力，但也可以看出，當前部分三四線城市感受到了房價下跌的壓力。

對於大多數二線城市而言，“降溫”則是主基調。例如，西安、蘇州等地樓市因短期房價上漲較快，在5月、6月間先後加大調控力度。在當前穩樓市的基調下，房價的過快上漲和過快下跌都需要引起關注。

利率上調或將繼續

251次——這是中原地產研究中心所統計的今年上半年全國房地產調控次數，相比去年上半年192次的水準，上漲了31%。

調控的轉捩點出現在4月19日。在樓市經歷了3月的“小陽春”之後，中共中央政治局會議重申“房住不炒”，防止樓市“入夏”。4月、5月、6月3個月，調控次數分別達到60次、41次、46次。

近期，對樓市的調控領域也在擴大。為加強房地產信託領域風險防控，針對部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監會開展了約談警示，要求這些信託公司控制業務增速，提高風險管控水準。銀保監會要求，這些信託公司要增強大局意識，嚴格落實“房住不炒”的總要求，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求。

調控的趨嚴也反映到房貸利率上。“6月份房貸利率的波動較大，且頻率較快。天津、南寧等城市剛短暫下調過一個月又將利率調高，部分銀行在同一個月先是調高房貸利率，後又表示額度緊張暫時無法放款。” 李萬賦表示。

對於未來的趨勢，李萬賦認為，下半年，銀行的信貸資金普遍比上半年緊張，再加上熱門城市的房地產調控等，預計接下來會有更多城市和銀行加入到房貸利率上調的大軍中。

受到中美貿易糾紛和社會運動影響，樓市交投減少，3項辣招稅（包括額外印花稅SSD、買家印花稅BSD及從價印花稅DSD）的稅款亦應聲回落。稅務局數據顯示，前述3項辣招稅於6月錄得的總稅款約20.3億元，較5月約25.9億元下跌約21.6%，連挫兩個月；以今年首6個月計算，3項辣招稅總稅款則約121.7億元，屬於2016年上半年錄得91.4億元以來，以每半年計算近3年最少。

連DSD住宅物業表現最差

3項辣招稅之中，以連DSD的住宅物業成交表現最差，今年6月僅錄得331宗個案，較5月的615宗急挫約46.2%；6月的金額約8.286億元，較5月的12.46億元減少約33.5%。不過，非住宅物業的連DSD個案表現相對穩定，故住宅及非住宅物業的總DSD宗數報1774宗，相對5月的2632宗，跌幅約32.6%；涉及總金額按月回落約21.4%，至6月約14.99億元。

連SSD和連BSD個案同樣「價量齊跌」，其中連SSD個案由5月的57宗，大跌45.6%，至6月約31宗；金額則自5月的2634.2萬元降至6月的1822.5萬元，挫約30.8%。連BSD的成交個案於6月錄得146宗。較5月的245宗勁減40.4%；金額較5月減少21.9%，至6月約5.1億元。

今年上半年稅局就3項辣招稅所錄總稅款合共約121.7億元，較去年下半年約155.3億元減少約21.6%，亦是去年上半年錄得約212億元以來，連續2個半年度下跌。

Q房網香港董事總經理陳坤興表示，據該行中心根據土地註冊處及稅務局資料指出，今年上半年整體住宅註冊量約36110宗，惟同期稅務局只紀錄到2479宗成交需要支付DSD，估計約33631宗住宅買賣的買家是以首置身份入市，比例達93%，宗數和比例都屬2014年有紀錄以來新高。

資助房屋受剛性需求支持，樓價連年上漲。市場連錄兩宗造價大幅暴漲的成交，其中粉嶺華明邨一個公屋單位，以未補地價360萬元售出，樓價19年勁升約16.6倍，銀碼貴絕新界北區未補地價公屋。

19年升逾16倍 每呎6498元

美聯物業首席高級營業經理葉劍威稱，華明邨3座康明樓高層6室，實用面積554方呎，原圖則開放式間隔，原開價380萬元，昨日獲來自新界西的買家睇樓後即日還價，「由中午睇到還價，前前後後大約6至8個鐘」，最終鋤價共20萬元，以未補地價360萬元成交，呎價6498元，樓價創新界北未補地價公屋新高。上址原業主於2000年以未補地價20.48萬元買入，是次沽貨約19年賬面大幅升值339.52萬元，漲幅達約16.6倍。

事實上，新界北對上的未補地價公屋造價高位，由上水天平邨4座天明樓高層36室於2017年9月以345萬元創下，當時原業主沽出價較其在2001年的入市價23.29萬元，大幅升值321.71萬元（約13.8倍）。

青華苑殘裝520萬低市價易手

青衣居屋青華苑同樣錄得一宗造價勁升個案。美聯物業首席高級營業經理李貫甡說，B座華璇閣中層2室，實用面積438方呎，原則兩房間隔，今年4月放盤，雖然享開揚景觀，但裝修殘舊，故要大減80萬元，近日才獲買家以520萬元已補地價承接，呎價11872元，低市價5%至8%。不過，原業主1986年僅以未補地價23.1萬元買入，未計未補地價金額，賬面仍大幅升值496.9萬元（約21.5倍）。

馬鞍山私樓新港城樓價持續爬升，世紀21奇豐區域經理莊瑞生表示，新港城F座高層6室兩房戶，實用面積363方呎，原開價660萬元，原業主因應市況加價20萬元，昨日成功以一口價680萬元成交，呎價18732元。由於該單位樓價升穿600萬元，最高僅可承造六成按揭，即最多貸款408萬元，首期至少須272萬元。

相反，位於上址樓上高3層的同室，面積相同，今年2月成交價僅598萬元，意味當時買家可承造八成按揭，貸款最多可達478.4萬元，首期僅119.6萬元，相隔僅約5個月，兩者首期金額差幅已高達152.4萬元（約1.3倍）。今次以680萬元沽貨的原業主，單位是於2012年以304萬元入市，賬面獲利376萬元，賺約1.2倍。

由官永義任大股東的高山企業（00616）宣布，以公司轉讓形式斥資約2.21億元收購堅尼地城爹核士街1B至1E號全數舊樓業權，佔地約4940方呎，高山企業計劃將上址合併重建為設有停車場的商業、住宅或服務式樓宇。

高山企業預期，完成重建後將可獲政府退還約6674.1萬元的印花稅。

受多個新盤推售影響，7月份多個藍籌屋苑交投持續放緩。

紅磡黃埔花園至今僅錄3宗成交，其中5期6座高層D室，實用面積503平方呎，屬於2房間隔，剛以822萬元易手，呎價16,342元。原業主於2012年以467萬元購入，持貨7年獲利355萬元離場。

2房822萬 低估價1成售

代理指出，上址雖然望開揚園景，惟單位處於電梯不能直達的樓層，住戶出入須走一層樓梯因而影響其價值。

事實上，銀行對上址估價仍有912萬元，反映業主低估價約1成沽貨。

海怡半島3房 1438萬易手

其次，鴨脷洲海怡半島23A座低層G室，實用面積771平方呎，屬於3房間隔，可望開揚山景。業主原本叫價1,500萬元放盤，議價後以約1,438萬元易手，較銀行估價的1,551萬元低約113萬元。區內代理指出，原業主早於2013以690萬元購入，即便議價空間擴大，是次易手帳面仍獲利748萬元離場。

另外，中原地產行經理馮健平透露，美孚新邨本月暫錄約4宗成交，平均實用呎價15,354元。其中5期蘭秀道15號高層B室，實用面積508平方呎，最初開價798萬元，經議價後，最終以788萬元沽出，呎價15,512元。原業主於2003年9月以131.8萬元購入單位，持貨近16年，單位升值近5倍。

世邦魏理仕發表的報告顯示，在2016至2019年間中資公司對於甲廈的租賃需求強勁，租用面積增長同比上升60%，連同共享工作間及去中心化趨勢熱度不減，為香港甲級寫字樓租賃市場帶來深層次的結構性演變。該行預料，寫字樓供應不足的壓力將隨著2022年底前供應增加而逐漸釋放，寫字樓市場在未來幾年將繼續良性發展。

報告指出，2016年3月至2019年3月期間，香港甲級寫字樓租用總面積增加430萬方呎，達7,570萬方呎，同一時期甲級寫字樓新增供應達580萬方呎。截至今年3月，全港空置率從3年前的3.9%上升至5.2%。

值得留意的是，中資機構過去3年內在香港甲級寫字樓租用總面積增加210萬方呎，與上一個3年（2013年至2016年）的120萬方呎比較，增速明顯加快。原因主要是中資公司在港業務擴充，需求規模甚至較新成立公司更大。其中又以中資金融機構最為積極，過3年貢獻了近60%的租用面積增長。

貿戰升級拖慢中資擴張

然而，由於中美貿易戰升級，中資公司的擴張步伐由2018年中旬已開始放緩。世邦魏理仕大灣區及香港研究部主管陳錦平表示，近10年來，中資機構在推動香港甲級寫字樓市場需求上扮演了非常重要的角色。迄今為止，推動需求增長的機構大多來自北京及上海地區，來自大灣區的企業尚未成為主力。

陳錦平續說，雖然中美貿易戰帶來的不確定性會令中資機構短期內的租賃需求增長放緩，但這些機構的潛在需求仍然存在，並且從長遠來看，將為香港寫字樓市場持續創造利好因素。

商戶去中心化速度加快

除中資機構租賃需求強勁，過去3年去中心化速度亦明顯加快，主要因為本港租金高昂，加上核心商業區與本港東區的交通連接性得到進一步提升，促使不少寫字樓租戶尋求去中心化機會。過去3年間，香港中環、灣仔/銅鑼灣及尖沙咀等核心區寫字樓租戶外溢，涉及樓面面積達130萬方呎，比上一個3年上漲48%。

世邦魏理仕顧問及交易服務辦公樓部執行董事駱應銘表示，新寫字樓的建築規格往往很高，非核心區的寫字樓租金亦只是核心區的25%至50%。而且未來3年85%的寫字樓供應將來自非核心區，可為租戶提供更有成本優勢的選擇。