韓流效應還沒讓高雄市民發大財，但卻可以先做做發財夢！？近期六合夜市精華地段1棟透天厝開出1億元高價，換算土地每坪達508萬元，創高雄天價紀錄。專家表示，六合夜市為國際級觀光夜市具指標性，產品稀有性強，可能較吸引北客做長期資產配置。

高雄市長韓國瑜6日號召韓粉至高雄各大觀光區旅遊消費，六合夜市被滿滿穿戴國旗裝的遊客佔據，大量人潮擠爆夜市頗為驚人。然《蘋果》從各大房仲網站發現，六合夜市沿線有不少物件釋出，當中位於六合二路與自立二路口的透天厝，地坪19.66坪、建坪53.68坪，竟開出1億元高價，換算土地每坪達508萬元，比起歷史最高成交紀錄2014年新堀江商圈土地每坪339萬元，此物件每坪開價更高出近170萬元，試圖挑戰高雄天價紀錄。

該筆釋出物件位於六合夜市出入口為區段地王，建物地上3樓、屋齡58.8年，屬三角窗精華店面，距離捷運美麗島站不到350公尺，目前承租給娃娃機業者使用，若真以1億元成交，將創高雄超級店面的新紀錄。

住商不動產企研室經理徐佳馨指出，六合夜市屬國際級觀光夜市，在全台具高指標性，若用地價分析，該物件高於市場行情，但目前中南部房市景氣相對較北部熱絡，受惠資金外溢現象，該物件頗適合中北部長期投資客做資產配置，產品稀有性強。

歷史最高僅339萬
《蘋果》曾委託富住通商用不動產統計，歷年實價登錄透天類型超級店面發現，每地坪成交超過300萬元僅4筆，當中排行前3名的全部都在新堀江商圈，最高每坪高達339萬元。該公司研展部主任許值瑋分析，超級店面創高價在高雄除新堀江外，另有凹子底與高雄車站，但多屬先前房市買氣熱絡階段，目前較少有聽聞成交紀錄。

高雄A辦供給少 5年只釋出2棟

高雄超級店面勇敢開出驚人天價，但對於想進入發財市尋找商機的公司行號來說，卻是落腳處難尋。根據富住通商用不動產統計，高雄市過去5年僅釋出2棟A級商辦，多數商辦屋齡、設備老舊，難吸引企業進駐。
城市發展是否具競爭力，可以從商辦市場供需看出端倪。根據富住通商用不動產統計，高雄市過去5年僅釋出2棟A級商辦，多數商辦屋齡超過25年，商辦租金每坪多介於300~600元。

回顧過去高雄商辦發展史，2001年「國泰四維財經大樓」完工，高雄長達9年出現商辦供給黑暗期，直到2010年「土銀高雄博愛大樓」推出，商辦量才有所提升，但即便是過去15年也僅「市政企業總部」、「市政總裁」、「國城UFO」、「京城CBD」、「中鋼集團總部大樓」與「總裁時代廣場」6場建案販售，供給有限，直到近期商辦供給才有愈來愈多跡象，未來幾年包括義联、興富發、夢時代、遠雄、富邦、京城等均有商辦案。

廠商寧願購地自建
所謂A級商辦定義為屋齡10年內且位於市區精華地段，單層樓地板面積超過200坪以上之辦公大樓。富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，若將時間拉近過去5年，高雄僅「總裁時代廣場」與只租不售「京城總部」2場商辦，市場供給量十分有限。目前高雄以C級商辦居多，7成以上屋齡都超過25年，屋齡老舊、電梯配比不足，導致租金低廉，最低租金行情在鹽埕區，每坪不到300元，但設備需大量更新，對於企業來說投資意願有限，因此不少廠商寧願購地自建商辦，也不願意承租。

目前成屋銷售中僅「總裁時代廣場」，依據實價登錄揭露，每坪成交均價24.3萬元，是實價登錄揭露至今唯一1棟高雄2字頭商辦大樓。

許值瑋表示，高雄商辦交易在2017年曾出現當年106.9億元紀錄，實價登錄揭露每年都至少有62億元成交，未來高雄有近10場商辦推出，無論租金行情與房價均會再創新高。

新北捷運環狀線第1階段預定今年底通車，其中環狀線與萬大線交會的中和站，附近房東已蠢蠢欲動，漲聲不斷傳出。《蘋果》實際採訪當地店家，商家感嘆小本生意難經營，且通車不一定能帶來人潮；也有經營11年的老店家表示，倘若漲幅超過1成，就不想繼續承租。

位於新北市中和區中山路、景平路交界的「捷運中和站」，結合中和區「威力廣場」為站體，正好是捷運環狀線與萬大線的交會點。據新北捷運局資料，捷運環狀線第1階段「新北產業園區—大坪林」於2011年動工、2019年底通車；萬大線則在2012年動工，預計2025年完工，通車時間則未定。

府中通車卻不見人潮
環狀線第1階段施工期間，景平路、連城路部分縮減至1線道，只要1台公車就塞滿車道，路邊施工圍籬也讓機車族難以停靠，記者實際詢問當地民眾，皆表示每天上班最痛苦的就是經過這條路，在車潮高峰時段，除了塞還是塞，有時候遇到搶道的車輛就會相當危險，只想快點通過，根本不想逗留。

還未完工就喊漲？距離捷運動工已有8年之久，在地經營1年的早餐店表示，目前月租金約4萬元、店面坪數約27坪，房東確實已有意調漲租金，只是尚未確定漲幅，仍需待完工後協調；經營11年的飲料店家則不願透露租金，但表示自己的房東多年來從未調漲，且近年捷運動工，受工程影響生意相當不好，所以房東也從未提及漲價之事。

飲料店家聽聞有其他房東，在捷運完工後要調漲租金，則說「捷運蓋好不會比較好，威力廣場裡面都是賣場，採買的大量東西需要汽、機車載運，不會有人坐捷運來消費。」他以20年前在板橋府中站經營店家的經驗分享，「當初租金20萬元，房東在蓋捷運期間降2萬元，等捷運結束要恢復原價再調漲，但是捷運完工已經多年，該房東現在根本也沒真的漲價，因為沒有人潮。」

動工後已經微漲一波
他認為，過去板橋府中區域繁華，是因為土城、三峽人都會到板橋消費，但捷運真的通車後，人潮反而是往北市去；而中和站則除了上班族、住戶，沒有人會特別到該區消費，所以倘若租金漲超過1成，他就不會做下去了。

據當地房仲資料顯示，中和站自2011年動工前，每坪租金約1100∼1400元，動工後則微幅上漲至1100∼1600元。住商不動產中和加盟店店長丁崑庭表示，捷運開通勢必有助於人潮集中，房東態勢轉強，店家陸續卡位，店家數也將不斷上升，但現階段應該還不到真正喊漲時機。

丁崑庭透露，該區過去生意不太好做，汰換率很高，但現在店家已不斷增加，以咖啡、餐廳最多。現階段由於捷運仍未完成，騎車、開車的人、經過的人，不會特別停下來，人潮尚未聚集，所以仍無明顯提升租金的跡象和理由；但年底通車後，人潮開始聚集，商圈會逐漸穩定，才較有可能調升租金。

捷運環狀線中和站傳出「未通車、房東先喊漲」消息，房仲業者指出，其實捷運利多造成房東漲租屬於常態，但並非每站都能如法泡製，因為支撐店租的來源仍是人潮，假使人潮聚集程度不夠，店家生意不夠好，漲租能力也十分有限。

小巨蛋群聚效益佳
《蘋果》採訪3個區域在地房仲，並彙整松山新店線、文湖線各3站捷運開通前後店租行情，與年底即將通車的捷運中和站動工前後店租行情做比較，發現松山新店線、文湖線捷運開通後漲幅落差大，捷運中和站則是通車前已有房東先調漲近1成5的情況。

松山新店線以台北小巨蛋站漲幅53∼66%最多，南京復興站10∼25%，落差竟高達6倍；文湖線則相對穩定，大直、劍南路、港墘3站漲幅約4∼5成不等；未開通、先喊漲的中和站，目前漲幅則是0∼14%，有部分房東已提前拉高店租。

消費結構推升房價
對於松山新店線小巨蛋、南京復興漲幅差異如此大，台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，小巨蛋不時舉辦大型演唱會，周邊有王朝飯店、微風南京、IKEA等百貨商場加持，又位於敦化北路、松山機場下飛機後必經之路，商圈人潮的群聚效益佳；但南京復興站則以辦公、上班族為主力，周末人潮較少，因此租金漲幅略低於小巨蛋。

住商不動產企研室經理徐佳馨則指出，文湖線消費結構主力為辦公、住宅，之所以上揚幅度平均且落在4∼5成，與房價上漲、居民結構改變有很大關係。徐佳馨說，大直重劃區歷經30年重劃，街道規劃整潔，豪宅、飯店、商場陸續進駐，也逐漸拉升當地房價，居民、消費群結構改變後，加上捷運開通，租金也就自然持穩上揚。

對於捷運中和站未通車就漲價的情況，住商不動產中和加盟店店長丁崑庭坦言，該區人潮多為當地住戶，店家以薄利多銷餐飲小吃店為主，現況受捷運施工期間影響，生意本來就不好做，通車後也不見得能承受大幅漲租，勢必是場房東與房客雙方的拉鋸戰，推估通車後將調升3∼10%不等。

房仲機構統計六都地政局最新法拍移轉量，今年上半年法拍移轉量依然處於低檔，跟去年同期相比，六都總計年減5.2%。台北市、台中市法拍移轉量增加，其他四都下降，其中又以台北市年增26.1%最多，高雄市上半年共441棟，是六都最高。

北市年增26.1%最多
以六都表現來看，上半年法拍移轉量台北市年增26.1%、台中市年增18.6%，新北市年減12.9%、桃園市年減10.9%、台南市減少19.2%、高雄市減少6.8%，六都總計的法拍移轉量為年減5.2%。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡分析，台灣持續處於低利，斷頭發生機率降低，不過有些建商、法人或企業主因財務狀況周轉不靈，建案或抵押標的流入法拍市場，因此部分區域法拍供給量增加，推升了法拍移轉量。

新案售價低於中古屋
郎美囡指出，由於一般市場買氣提升，且部分新建案售價低於同區域中古屋，故買方在一般市場即有低價選擇，降低了在法拍市場撿便宜的意願；至於台北市房價仍高，因此到法拍市場搶低價的買方還是不少。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，受總統大選、中美貿易戰等多項干擾因素，下半年經濟動態詭譎多變，儘管低利有助於貸款人緩解資金壓力，不過近年法拍供給量多來自法人、企業主等，以不動產為擔保品籌集資金者，故財務槓桿操作仍須注意。

高雄土地公、京城集團董事長蔡天贊持續加碼購地，最新實價登錄揭露，今年3月他以天剛投資股份有限公司名義，以總價6億7209萬元取得位於鼓山區農16特區面積404.06坪商4用地，換算每坪成交166.33萬元。該筆成交是京城集團近5年至少第4次取得凹子底森林公園周邊土地，整合該區意圖明顯。

夫人名義購6.7億透天
此次購得標的位於明誠三路481∼510號，屋齡14年、地坪404.06坪、建坪772.5坪透天厝，《蘋果》比對後發現為「容婦產科診所」，因買賣不破租賃原則，即便所有權易主，診所仍可持續經營待至租約到期，民眾就醫權益不受影響。而此次6.7億元透天厝成交，查閱發現買方天剛投資股份有限公司為京城集團董事長蔡天贊的夫人蔡薛美雲投資登記。
京城集團近期在農16購地頗有收穫，如去年5月至聖路面公園首排，京城建設獨立董事莊伊麗以新銳投資公司名義，購入358.5坪地，總價5億1987.5萬元購入，換算每坪145萬元；而今年3月京城建設發表重大訊息，以總價19億8749萬1000元購入位於高雄鼓山區凹子底森林公園首排，至聖路867.91坪商4用地，換算每坪成交達228.9萬元，創農16特區地價次高紀錄。

陸續入手約1860坪
農16特區土地最高成交時間在2015年12月，當時同屬天剛投資有限公司以每坪234.6萬元購入至聖路、龍勝路凹子底森林公園角地230.1坪，購入總額為5.4億元。從2015年起至今，京城集團已在農16取得至少1860坪土地，每坪成交價介於145∼234.6萬元。

高雄房屋市場調查協會理事長蔡紹豪分析，農16特區土地在高雄是精華地段，生活圈有捷運凹子底站、凹子底森林公園等，此次每坪土地成交166.33萬元價格符合行情，但區段未來百貨商場建設多，地價仍持續上揚。京城集團發言人周敬恆則指出，該筆購地為董事長夫人個人投資行為，公司不便回應。

內政部最新全國新建餘屋（待售）調查，到去年上半年止，全國有高達8萬宅新屋沒賣掉，創調查以來新高。房產業界分析，這可從代表供給面的「第一次登記」連續7年、每年新增供給逾10萬棟，但代表買氣需求面的「買賣移轉棟數」，近幾年僅剩高峰期的6至7成，當首登與移轉數量背離，就會造成新建餘屋屢創新高；建商應跳出低利率的蜜糖陷阱，以避免過度投資形成財務風險。

根據內政部建物登記變化統計，第一次登記數字自2001年開始走揚，代表新增住宅供給量持續擴大；但買賣移轉棟數在2010年達到近40.7萬棟後反轉下跌，2016年剩24.54萬棟，僅高峰期6成，就算近2年成長，仍不到高峰期7成。

第一次登記通常是指房屋完工後的建物所有權首次登記（所有權多屬建商）。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，第一次登記後究竟有多少轉化成賣掉的移轉登記，始終是個謎，因國內缺少一手與二手市場每年交易量個別統計；但可從第一次登記趨勢看出新成屋供給量變化，最後反映在新建餘屋逐年攀升。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛認為，目前住宅買盤回歸到自住剛性需求，即使前年、去年買賣移轉棟數有回升跡象，但多為遞延買盤貢獻，投資、置產需求仍低，整體增幅有限。

另從央行每月公布消費者貸款及建築貸款餘額趨勢來看，建築融資餘額年增率從2017年12月的5.5%、超越當月購置住宅貸款年增率4.4%後，今年5月建融年增率9.7%較購屋餘額年增5.2%高出不少，更顯示購屋買氣緩增，但建商投資卻已重回2014年12月房市翻轉前的樂觀氛圍，背離狀況更嚴重。

黃舒衛建議，建商應跳出低利率的蜜糖陷阱，正視庫存去化狀況，調整價格策略或活化功能，以避免過度投資形成財務風險。

雖然亞馬遜幾個月前放棄在紐約市建立第2總部計劃，但谷歌、臉書等多家大型科技業巨擘仍湧進紐約市，不但增加數百萬平方英尺的公室空間需求量，還創造數以千計新工作職務而帶動員工居住需求，讓紐約市不動產市場愈來愈熱鬧。

谷歌7月初簽下曼哈頓下城區辦公室租約，空間至少130萬平方英尺，為其未來10年在紐約增聘7,000名員工計劃的一部份。

知情人士透露，臉書正洽談哈德遜廣場50號大樓至少100萬平方英尺辦公室空間租約。優步和亞馬遜也正在法利大樓（Farley Building）尋找大型辦公室空間。

專家指出，紐約市正崛起為美國東岸科技業中心，因這裡有龐大勞動力供應，四通八達的大眾運輸基建，和大城市的文化與娛樂活動。

亞馬遜約4個月前取消在皇后區成立第2總部計劃，部份原因是一些紐約市民選官員批評市政府，砸30億美元獎勵方案來吸引亞馬遜前來投資的做法不恰當。

儘管外界擔心亞馬遜放棄計劃，會打擊其他科技業者前來投資的意願，但結果跟原先的憂慮不同，社交平台、電子商務和叫車服務等科技業巨擘，反而對投資紐約市的興趣愈來愈濃厚。

這些科技業者與亞馬遜不同之處，是前者願意砸重金租用高檔的曼哈頓辦公大樓，但亞馬遜卻著眼於租用皇后區的老舊辦公大樓。

新學院大學（NSU）經濟學教授巴洛特（James Parrott）指出，科技業職務增加速度超過紐約市整體新增職務速度。2009年到2018年間，科技業職務平均每年增9.6％，是同期民間企業年增幅度約4倍。

都更政策喊衝，台北市都更案也陸續進入開花結果期，拖了27年才完成的「昇陽國際」、耗時20年才整合成功的「Diamond Tower」、曾被最牛釘子戶卡關18年才完成的「森業永春」等三大最「高齡」都更案，及最貴地價的「敦南御所」，總計四大都更案，都將在下半年至明年啟動銷售。

住展雜誌企研室經理何世昌認為，其中，最有機會躋身「每坪200萬俱樂部」的指標都更案，將以「Diamond Tower」、「敦南御所」，最具實力。

台北市都更案動輒八年、十年，才可能完成，近兩年政府力挺都更，都更案例陸續開花結果。其中，「昇陽國際」為昇陽建設最新力作，位於基隆路君悅飯店對面，原本是基隆路整建住宅都更案，昇陽接手以來花了約11年才終告整合成功，總計前後耗時27年，如今取得建照，堪稱最「高齡」都更案。

如今昇陽將興建為31樓摩天大樓，主力坪數為70~80坪的大戶產品，並委託甲桂林廣告在第三季推出，目前正搭建接待中心和樣品屋。

至於「Diamond Tower」，即是赫赫有名的「正義國宅」都更案，都更實施者從龍聯建設轉手富邦建設，富邦建設再易主三圓建設，歷時20年才整合完成；如今三圓建設正動工興建3棟地上31層、地下7層的住商混合大樓，預估最快2020年可完工，未來將變身為1至4樓為百貨商場，5樓以上為30~150坪以上住宅的複合式大樓，總銷上看400億元，預計最快9月推出，可望是台北東區商圈的新地標。何世昌估計，未來每坪身價達200萬元，頗有機會。

「森業永春」則是曾被不同意戶撤銷建照、選配和都更流程破天荒重跑，前後糾纏18年的最牛都更案「永春案」，實施者森業營造給予住戶和市府的承諾是2020年7月，讓大家搬回家。森業分回可售戶數規劃主力為12~57坪，總價1,688萬元起，每坪約130~140萬元，日前正式開賣。

至於「敦南御所」則是中興電工首度跨足都更的力作，擁有敦化南路燙金門牌，位於市民大道口，去年中上樑，2020年第三季完工，規劃85坪、96坪，可售戶只有32戶。

據悉「敦南御所」傳出每坪開價挑戰250萬元，總銷約50億元，已有多組買家洽詢。不過正式銷售和開價，是否正式挑戰每坪250萬，要等到明年完工後，才會明朗化。

全台房仲業前4月營收成長雙位數… 六都房市買氣 自谷底勁彈

今年前4月全台房仲業營業額達159.9億元，年增13.5％，事實上自2017年起，全台房仲業營業額每年即以16.5％、14.7％的年增率快速成長，比起官方指標買賣移轉棟數同期年增率8.6％、4.5％、今年前4月年增4.7％，還高出不少。從房仲業業績走勢觀察，六都主要都會區房市已自「谷底強勁復甦」。

根據財政部統計的不動產仲介業銷售額資料顯示，房仲業營收在2016年時萎縮至376.8億元，2018年則回升至503.4億元，在房市交易逐步回溫下，今年則有機會超過2014年時526.8億元。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，相較於官方和一些民間的房市景氣數據，房仲業營收更直接反應第一線房市熱度，近三年多來房市在買盤持續回流下，不僅已脫離谷底，各大房仲業經營狀況其實都相當不錯。

財政部統計顯示，六都中今年前4月房仲業營收年增率除了台北市約8.5％外，其餘五都均約在14~18％間。

從近年全台各縣市房仲業營收走勢，可歸納出三類區域房市走勢，第一類為雙北、桃園、台中、高雄等主要都會區「自谷底強勁復甦」，雖然距離五、六年前的規模尚有一至三成差距，但在自住買盤回流、房仲業經景氣洗禮汰弱換強下，自2016年的谷底回溫強勁，每年多維持一至二成的成長力道。

第二類為以台南、以及中南部次級都會區或農業縣市為主「持續創新高」，這類縣市以彰化、雲林、嘉義等最具代表，一來區域房市景氣因較不受政策干擾，二來受惠台中都會規模擴張、買盤外溢，當地房仲業營收逐年持續成長，例如彰化房仲業今年營收年增率高達46％，高居全台各縣市之冠。

第三類則是過去房市過度炒作或受到觀光不振等因素衝擊地方房市，「迄今未見明顯復甦」，例如東岸的宜蘭、花蓮，以及苗栗等地，距離往年高點仍有相當差距。

去年招商簽約金額達478.17億元的高雄市政府，為了活化資產，今年下半年開始，將有五大地上權、或BOT招商案陸續啟動，帶進至少330億元投資；其中，規模最大的亞洲新灣區「特貿三」，在高雄都發局配合內政部修訂都市更新條例及其子法之後，可望在今年8月推出公告招商，權利金至少94億元，投資額則達265億元，創造4,000個就業機會。

為了配合內政部有關「都更條例第13條」、以及「都市更新條例施行細則第6條」等相關子法12項的修訂，位於高雄亞灣區內成功路、新光路口的重大招商案「特貿三」因而延後，不過，高雄都發局總工程司郭進宗表示，近日前，內政部已完修法公告，因此，「特貿三」也將啟動新的招商作業行政程序，力拚8月公告招商。

郭進宗指出，此一面積達5.3公頃（約16,062坪）的基地，將是高雄規模最大的都更案，將由台電和高市府合作招商，未來將採取公辦都更權利變換，加上設定地上權的雙軌模式進行。

他說，「特貿三」權利期間達70年，權利金初步估計最少94億元，不過，為了降低開發商的財務壓力，吸引國內外廠商投標，權利金將分九期支付，除了簽約前收取總額的20％之外，其餘每年再收10％。

郭進宗表示，由於此案採取權利變換，因此，南基地的6,675坪土地開發完成之後，開發商將取得所有權，可以推出所有權住宅和商業設施，但北基地的9,387坪土地，則以地上權方式，開發會展服務產業、商務貿易、金融服務、綜合娛樂、國際觀光酒店、以及精品百貨等，總投資額約265億元，可創造4,000個就業機會。

同樣力拚8月招商的另一個地上權，則是高雄財政局管理，位於漢神百貨正對面的500.33坪「商五」土地，規劃設定地上權70年，權利金約2.7億元，因容積率達840％，加上位在漢神百貨核心生活圈，備受矚目。

預計可望帶進45億元投資額的亞灣獅甲段3,860.5坪「商五」土地，因鄰近輕軌捷運C6經貿站，高雄捷運局也將在今年的12月重新招標，設定地上權70年，權利金約15億元，另有675.48坪的停車場同案招商。

分別屬於都發局和勞工局的二個招商案，分別是亞灣「集合基地」和鳳山勞動文化館民間自提案，高市府官員說，前者由都發局研商採取何種方案、以及權利金額，尚未決定何時公告，後者雖已初步敲定採取BOT加ROT模式、投資額約1,200萬元，最後公告招商時間尚未確定。

　一度狂飆突進的房地産信托，終于迎來降溫時刻。

　　隨著房地産信托的融資規模不斷攀升，監管部門的監管要求也開始持續趨嚴。繼上周末銀保監會約談部分信托公司之後，近日市場上關于房地産信托的各類調控消息不絕于耳。

　　記者採訪多家信托公司後獲悉，出于加強房地産信托領域風險防控的目的，監管部門確實對部分近期房地産信托業務增速過快、規模增量過大的信托公司進行了有針對性的監管指導，重點是要求這些公司控制業務增速和提高風險管控水平。

　　7月11日，有市場傳言稱，光大興隴信托和國投泰康信托等信托公司已暫停所有房地産類項目募集。記者向接近相關公司的人士求證後獲悉，市場傳言並不屬實，相關公司的房地産業務仍在正常開展，目前正進行余額管控，以優化結構。

　　事實上，近期監管部門對房地産信托的嚴格監管事出有因。房地産信托業務規模數量呈“狂飆突進”式增長，則是其中最主要的原因。作為信托公司的盈利重點來源和備受投資者“寵愛”的信托産品，房地産信托在今年前幾個月的集合信托市場上呈現出一枝獨秀。

　　來自銀保監會的數據顯示，截至2019年5月末，房地産信托資産余額3.15萬億元，佔全部信托資産余額14%，較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。

　　根據用益在線的統計數據，2018年6月至2019年6月，房地産信托的月度成立規模已連續13個月居集合信托首位，成為支撐信托公司發展的重要支柱業務。

　　面對房地産信托迅猛增長態勢，今年5月中旬，銀保監會出臺了《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(下文簡稱“23號文”)，叫停了四種變相為不滿足“四三二”條件的房地産項目融資輸血的做法。

　　但有業內人士透露，“23號文”發布後，有的信托公司仍相對激進，以不合規的方式開展房地産信托業務，進行監管套利行為，因此促使了後續監管的升級。

　　據記者了解，近日又有部分地區銀保監局召集了轄區內信托公司開會，對下一步開展房地産信托業務提出要求。

　　從會議透露的信息來看，後續對房地産信托業務的監管會嚴格執行此前的要求，強調只接受符合“四三二”條件且交易結構為貸款模式的業務；將把房地産信托的合規性要求提到較高的位置。

　　有信托公司人士向記者透露，近期各地銀保監局正在對轄區內的房地産信托業務進行梳理和檢查。與此同時，監管部門要求今年三季度信托行業房地産信托的融資規模不能有凈增加。對于此前在信托公司做融資業務較多的部分房企，監管部門也重點提示，要求信托公司要控制對這些企業的融資。

　　“監管的要求其實一直都沒有變化。”某信托公司高管對記者表示。在他看來，此前被監管點名的部分信托公司在開展房地産信托業務時確實過于激進。“現在大家一起合規做業務，處于同一起跑線，我覺得挺好。”該人士表示。

　　前述高管強調，雖然對于地産信托的嚴監管態勢已確立，但監管政策並非“一刀切”。對于不同信托公司的情況有區別對待，監管會對部分開展地産信托業務過猛的公司進行有針對性的指導。

除了一般的養老機構，街道社區中的養老驛站也將“掛星”了。

除了一般的養老機構，街道社區中的養老驛站也將“掛星”了。7月11日，北京商報記者從北京市民政局獨家獲悉，在北京確定將為全市養老機構“評星”的同時，全市700餘家養老驛站也將被納入評星體系，這意味著，未來北京所有養老服務機構將全面實施星級評定制度。在業內看來，養老驛站目前普遍還未找到一個可複製、成熟的市場化經營模式，大多還處於探索階段，導致經營狀況參差不齊，星級標準的設立將有助於驛站投資方、經營者儘快確定經營思路，也會在一定程度上擋住盲目入場的資本。

星評全覆蓋

“在北京，集中式的養老機構和不提供長住床位的養老驛站統稱為養老服務機構，今後，這些機構都將納入北京的星級評定體系之中。”北京市民政局副局長李紅兵介紹。

據相關負責人透露，與養老機構星級評定的標準和要求不同，針對養老服務驛站均嵌入在街道、社區之中，規模有限、服務類型多樣等實際情況，在對這類服務機構進行星評的時候，可能會將建設面積、設施設備等硬體評價指標的占比略有減少，而驛站提供的服務流量、輻射居家範圍，特別是服務品質和落地情況如何，則是評分中更為側重的內容。

此外，對於驛站評星是否採取與養老機構類似的五星標準及其具體的指標設定等，目前相關部門和單位還在醞釀中。市民政局相關負責人透露，北京將力爭在年內開展養老服務驛站服務品質星級評定工作。

資料顯示，截至目前，北京共有700多家養老驛站、500多家養老機構。今年1月，北京新版養老機構星級評定辦法率先出爐。根據新規，北京養老機構服務品質星級從低到高分為一星至五星五個等級，而養老機構申請星級評定的基本條件即“一票否決項”主要有三項，包括近三年內未發生服務品質、安全健康、環境保護等方面重大責任事故；申請星級的養老機構，須有效運行6個月以上。

仍處市場探索期

“相較于通常意義上的養老機構來說，養老驛站確實是近幾年才在市場上誕生的新事物，在前期也吸引了一些業外資本、創業者進入，但普遍還都處於摸著石頭過河的階段，形式多種多樣，清晰、成熟、可複製的市場化經營模式並不多。”有養老機構負責人告訴北京商報記者。

中國老齡研究中心副主任党俊武等專家表示，養老機構是一項回報週期長、利潤微薄的投資項目，而居家養老機構規模小且均價普遍又不能過高，所以社會資本投建、經營養老驛站獲利的難度就更大。對此，上述負責人表示贊同，在他看來，養老驛站確實只有形成40-80家的連鎖網路後才能實現規模效應，如果沒有找准定位，僅憑投資衝動小範圍地經營驛站，生存壓力不言而喻。

有知情人士透露，實際上，在經過幾年的“網站爭奪戰”，現在，北京東城、西城、朝陽、石景山等區的養老驛站數量已接近飽和，覆蓋率已經達到較高水準，“然而，在實際經營中我們發現，不少驛站確實存在坐等政府項目、靠天吃飯的情況，甚至有相當一部分驛站每年最主要的收入來源就是政府購買服務”。上述負責人坦言，目前，市級、區級層面對於養老驛站的補貼力度比較大，多個部門對於政府兜底購買的基本養老服務都有補貼，比如助浴、助行、助醫等，因此，在這種情況下，中標政府專案的驛站有時就沒有太大的動力去針對市場的實際需求提供更有針對性、更多元化的服務。

另一方面，即使在這種情況下，在一些市場化程度低、定位不准的養老驛站中，仍然出現了收入逐漸走低、經營壓力陡增的現象。而且，近期市內已出現個別因此停業或轉手的驛站。“因此，對於北京的養老服務機構行業，尤其是驛站供給端來說，用星級評價標準或者一個行業參考標準來為經營者、投資者‘指路’是十分必要且急需的。”上述負責人直言。

倒逼供給優化

實際上，評星、掛星，在我國服務業並非一個新鮮事，比如我國住宿業就實施了多年以星級來衡量酒店綜合水準的標準體系。北京商報記者瞭解到，在北京，養老機構星級評定此前已實施了十年，截至今年1月，北京已進行星級評定的養老機構共有300多家，其中五星級4家、四星級15家、三星級27家、二星級230多家、一星級80多家。

“對於驛站來說，星級評定與流量補貼等眾多政策一樣，都是倒逼服務品質提升、強化市場化供給的手段之一，也是擋住投資衝動的一道門檻。”上述負責人坦言。

其實，為倒逼養老服務機構擺脫“靠天吃飯”、等補貼的意識，去年，北京市就出臺了新版補貼政策，《北京市社區養老服務驛站運營扶持辦法》明確規定，本市將根據服務收費流量總和的一定養老驛站比例給予的資助補貼，包括驛站助餐、助潔、助浴、助醫、助行、健康指導、康復護理、代辦等收費服務內容。彼時，就有業內人士表示，實行服務流量補貼，有助於引導驛站更多為老年人提供服務，體現“服務越多、補助越多”的導向，防止驛站不積極主動開展業務而依靠運營補貼勉強生存，進而造成設施資源的浪費。

專家直言，除了評星之外，希望政府能在驛站的市場化運營上給予更充分的引導和支援。比如5月民政部、國家衛健委、應急管理部和市場監管總局聯合下發了《關於做好2019年養老院服務品質建設專項行動工作的通知》，嚴禁養老機構向老年人推銷保健產品、服務或為其他經營主體推銷活動提供支援等，為養老機構所提供服務種類劃下了“紅線”。“養老驛站作為一個嫁接各種功能服務的平臺，也希望能細化類似的規定和鼓勵措施，讓更多符合老年人需求的增值服務進入驛站之中。”上述負責人表示。

　　此輪融資收緊信號出現之前，房企剛剛經歷過一輪高速發債的階段。海外債方面，Wind統計顯示，2019年以來，房企計畫發行的海外債數量已達104只，計畫發行規模384.47億美元，數量、規模均創同期歷史新高，且已接近2017年全年規模。

　　房企融資面臨調整。

　　發改委發文，要求房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。

　　Wind統計顯示，2019年以來，房企境內外合計發債規模已達6047億元（國內3401.92億元，海外2645.08億元），超過2018年同期規模。

　　房企海外債面臨調整

　　發改委網站7月12日顯示，發改委發佈關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知，房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。

　　此外，通知要求，房地產企業應制定發行外債總體計畫，統籌考慮匯率、利率、幣種及企業資產負債結構等因素，穩妥選擇融資工具，靈活運用貨幣互換、利率互換、遠期外匯買賣、期權、掉期等金融產品，合理持有外匯頭寸，保持境內母公司外債與境外分支機搆外債、人民幣外債與外幣外債、短期外債與中長期外債、內債與外債合理比例，有效防控外債風險。

　　部分機構被約談

　　據證券時報，針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，近日銀保監會開展了約談警示。

　　中國銀保監會有關部門負責人7月6日表示，為加強房地產信託領域風險防控，針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監會近日開展了約談警示，要求這些信託公司控制業務增速，提高風險管控水準。

　　據華夏時報，此次被指導的公司包括中融信託、中航信託、江蘇省國際信託、萬向信託、興業信託、交銀國際信託、光大信託、五礦信託、百瑞信託、國通信託等10家。其中：

　　房地產信託規模占比最大的為萬向信託。截至2018年末，萬向信託管理的1611.69億元信託資產中，有569.28億元分佈於房地產，占比高達35.32%。

　　房地產信託業務增長最快的為國通信託。截至2018年末，國通信託的房地產信託業務規模為411.32億元，同比增長99.41%，業務占比也由2017年的8.63%上升至去年的16.56%。

　　值得注意的是，截至2018年末，中航信託房地產信託業務規模仍高達773.55億元，為上述10家信託公司中規模最大的一家。

　　除此之外，房地產信託業務規模超過700億元的信託公司還有光大信託（758.83億元）、五礦信託（740.58億元）、中融信託（719.20億元）。

　　年內海外發債逼近400億美元

　　此輪融資收緊信號出現之前，房企剛剛經歷過一輪高速發債的階段。

　　海外債方面，Wind統計顯示，2019年以來，房企計畫發行的海外債數量已達104只，計畫發行規模384.47億美元，數量、規模均創同期歷史新高，且已接近2017年全年規模。如果按照當前節奏持續下去，房企海外發債規模有望再創歷史記錄。

　　今年以來國內發債超3400億

　　除了海外債，房企國內發債規模同樣高企。

　　Wind統計顯示，2019年以來，房企國內計畫發債數量已達359只，計畫發行規模3401.92億元，其中發行數量已超2017年全年，發行規模也逼近2017年全年。


　　債務到期壓力攀升

　　目前來看，2019年以來房企加速發債背後，主要受到債務到期壓力影響。

　　海外債方面，Wind統計顯示，2019年房企海外債到期數量66只，到期規模237.57億美元，到期規模同比2018年增加30.91%。


　　此外，2020年、2021年，房企海外債到期規模將分別達297.86億元、316.38億元。

　　國內債方面，Wind統計顯示，2019年房企國內債到期數量508只，總償還量5303.02億元，償還規模同比2018年增加28.88%。


　　此外，2020年、2021年，房企國內債到期規模將分別達4453.51億元、6837.24億元。其中，考慮到短期債，2020年房企債券到期規模還將進一步攀升。

　　值得注意的是，今年以來雖然房企國內債、海外債發行規模均大幅攀升，但受到到期規模影響，淨融資規模仍小於2018年同期。

　　天風證券(9.760, -0.08, -0.81%)孫彬彬研報早前分析，2019年上半年，國內信用債融資發行量好轉，但房企進入還債高峰，借新還舊比例較高，導致房企信用債淨融資額下降。

　　報告認為，隨著融資條件的變化，仍然需要關注地產再融資壓力。

　　有房企15%年息發境外債

　　7月12日，泰禾集團(7.000, -0.30, -4.11%)公告，境外全資子公司Tahoe Group Global （Co．，） Limited已在境外完成4億美元的債券發行，並在新加坡交易所掛牌，債券代碼為XS2022228113，票面年息15%，每半年支付一次，債券期限為3年。

　　按照公告內容，泰禾2018年第八次臨時股東大會審議通過，Tahoe Group Global （Co．，） Limited擬在境外公開發行不超過18億美元的債券。截至目前，在股東大會審批的美元債券發行額度內，Tahoe Group Global （Co．，） Limited已累計完成11.55億美元的債券發行（包含此次發行的4億美元）。此次發行債券募集的資金用途為項目建設和其他一般企業用途。

　　而就在一周前，泰禾剛宣佈擬在境外公開發行美元債券，募集資金不超過10億美元，期限不超過5年。

　　泰禾集團2019年一季度的報告顯示，公司總資產2472.78億元，同比增加1.7%；營業收入74.53億元，同比增長24.47%；歸屬于上市公司股東的淨利潤9.72億元，同比增加308.95%；手中持有的貨幣資金約206.42億元，經營活動產生的現金流量淨額119.38億元，流動負債總額共1254億元，短期借款145億元，一年內到期的非流動負債315.5億元。


　　今年以來，上市房地產企業共發行了56筆公司債，累計融資金融716億元，票面利率基本在4%-8%區間，平均為5.32%。

　　此次泰禾集團年息15%發債，相當於正常融資利率的2-3倍。

　　房企面臨“休整期”

　　房企融資承壓的同時，市場經營也面臨壓力。

　　據21世紀經濟報導，本輪房地產調控的大幕從2016年就已開啟，到2016年末，熱點一二線城市率先下行期。此後，隨著調控政策的擴圍，下行趨勢又逐漸向其他區域蔓延。到2019年，全國性的市場下行趨勢已經確立。

　　受此影響，從2017年開始，房地產企業銷售節奏就出現下降。

　　根據中國房地產業協會、上海易居房地產研究院發佈的“中國房地產開發企業500強”報告，2017年，500強房地產開發企業的存貨周轉率從0.35驟降至0.16，到2018年又下降至0.13，為最近六年的最低值。

　　標普信用評級認為，由於看不到政策和市場層面反轉的可能，進入2019年，銷售節奏仍然難有改善的空間，這也將使得房企的“高周轉”模式繼續面臨壓力。

　　其中，在需求側，開發商面臨樓市調控的壓力，部分城市的需求可能也已經提前釋放。在供給側，可供銷售的庫存經過近幾年的銷售去化，可能已經難以為繼。土地購置的大幅減少，也不利於將來可售庫存的補充。

　　從去年開始，萬科、恆大、碧桂園等頭部企業的規模增長速度已經明顯下降，這也被視為觸及規模“天花板”的一種表現。

　　在這種情況下，如果繼續追求規模增長，將必須承受一定的系統性風險。標普認為，對於繼續謀求規模增長的企業來說，“為維持和提升其行業地位，2019年的新增土儲增速整體較高，隨之而來的較大規模現金流出或將繼續弱化其本已較低的長期償債能力。”受此影響，這部分企業的信用風險可能明顯提升。

　　機構預判後市

　　國泰君安(18.070, 0.01, 0.06%)報告認為，從市場層面來看，在低庫存的環境下，房地產投資和開工預計仍然能夠保持較強韌性，2019年是補庫存週期。

　　安信國際研報認為，過住房地產的高杠杆、快周轉模式，在國家未來偏重產業發展的大方向下難以維持。未來房企只能透過增強產品精緻化、特色化來提高項目周轉，或以產業加地產的模式，説明政府推動當地經濟發展來換取土儲。看好在一、二線熱點城市拿地能力較強的龍頭企業。

　　申萬宏源(4.850, 0.03, 0.62%)王勝研報也認為，“限價”“限融資”常態化後，限融資致使集中度繼續提升，利好具有融資優勢的房企。

　　根據空白研究院發佈的報告，2019年上半年，全國二手房市場出現分化，包括價格等指標。

　　據瞭解，空白研究院選取了全國熱門的15個一二線城市作為研究樣本。根據報告，2019年上半年，蘇州市場表現相對較好，主要體現為相較去年同期，成交均價有所上漲，客戶成交週期下降，購房者成交週期的縮短及市場議價空間有所下降。反觀，武漢、成都、鄭州三個城市，不僅成交均價相較去年同期下降較多，業主和客戶的成交週期也顯著延長，市場可能有所降溫。

　　在二手房價上，15城中，成都、鄭州、上海、武漢相較去年同期出現超過5%以上的降幅，其中，成都成交均價下降10.14%，成為15個城市中降幅最大的城市。蘇州、大連成交均價相較去年同期漲幅超過5%，上漲幅度相對較大。

　　在成交週期上，除了蘇州，其他14城2019年上半年業主成交週期普遍相較2018年同期明顯延長，上海成交週期達到132天，其次是鄭州123天，第三是杭州122天，成都、西安，相較去年同期分別增加62天、56天，而蘇州主成交週期相較2018年同期出現微降，降幅為2.3%。

　　成交週期延長，業主端交易變得困難，降價出售房源增多。根據空白研究院，15個城市中有10個城市降價成交房源的占比已經超過50%，成都最高達到了75%，意味著3/4的房子降價後才成交。

　　對於今年下半年的房地產政策走勢，空白研究院創始人楊現領認為，行政管制政策可能會結構性鬆動，但絕不會允許產生“大起大落”。一旦市場出現過熱傾向，政府一定會立即增加調控的力度，就如同年初的蘇州一樣，進行政策追加。

　　公開資料顯示，楊現領曾為貝殼找房研究院院長，2019年3月11日離職後創辦空白研究院，聚焦新房與二手房交易、租賃與公寓、房地產後服務、國內外經紀生態等研究，目標是立足於研究和資料，通過專業知識的生產，為不動產領域的從業者提供先進、實用、有效的知識，打造居住領域的知識型平臺。

　　“受2019年度第三產業增速放緩等宏觀經濟因素的影響，北京甲級寫字樓空置率在今年上半年末達到8年來的最高值，租金小幅下調。”7月10日，房地產服務公司高力國際華北區董事總經理嚴區海在對北京2019年上半年物業市場進行回顧時如是表示。

　　此外，嚴區海在對下半年的市場預測中指出，下半年預計有合計約61萬平方米的7個新專案入市，面對這一供應高峰，北京甲級寫字樓市場的整體空置率將比上半年上升3.6個百分點至15.1%。

　　高力國際統計，2019年上半年，隨著合計21萬平方米的4個新項目完工入市，全市總存量達到832萬平方米。但是，上半年全市總淨吸納量錄得9.6萬平方米，半年環比降低69.3%，同比降低60.6%。

　　對此，嚴區海分析稱，這一變化主要受2019年度第三產業增速放緩等宏觀經濟因素的影響。

　　而在租金方面，嚴區海指出，激烈的市場競爭致使大部分業主降低租金期望，並在租賃談判中更加靈活以期儘早鎖定潛在租戶。總體而言，租金可能會繼續下降。

　　相關資料顯示，2019年上半年，北京市平均租金半年環比下調0.6%至人民幣399元/月•平方米，同比下調0.7%。但與此同時，嚴區海強調，租賃情況良好以及需求穩定、供應有限的商圈，租金則在持續上揚。

　　在對2019年下半年市場展望中，高力國際統計顯示，合計約61萬平方米的7個新專案計畫入市，其中近75%的項目將位於CBD及周邊區域以及麗澤金融商務區。

　　但嚴區海分析稱，儘管預計部分業主將會提供更為優惠的租賃條款，淨吸納量將因此比上半年大幅上升，但在下半年的供應高峰下，北京甲級寫字樓市場的整體空置率仍將比2019年上半年上升3.6個百分點至15.1%。

　　資料分析進一步顯示，依行業劃分，傳統金融及傳統科技類租戶仍為需求的主要推動力，而本土靈活辦公運營商的擴張速度則明顯減緩。此外，受互聯網投資熱潮降溫的影響，互聯網初創企業的租賃需求在大幅下降。

　　在此基礎上，整體需求的下降疊加即將入市的大量新增供應加劇市場競爭，全市整體空置率被半年環比推升0.9個百分點至11.5%，是8年來的最高值。

　　“我們建議有租賃需求的租戶應抓住該有利時機，以期以優惠的租金條件享受高品質寫字樓空間，同時寫字樓業主也要預見到市場的變化，及時調整租賃策略，以實現租賃業績。”嚴區海表示。

新盤過去周末多個焦點盤開售，屬重頭戲的「龍床盤」屯門菁雋昨天（14日）售出339伙最矚目。而率先於周六（13日）推售、由中國海外（00688）發展的大埔天鑽銷情亦不俗，兩天共售出115伙。前述兩個樓盤連同新地（00016）屯門御半山II期、永泰地產（00369）屯門掃管笏OMA OMA等，新盤過去2天（13及14日）售出單位合共逾530伙，較對前一個周末（6及7日）的65伙，彈升約7.2倍。

天鑽共售逾1070伙

天鑽挾830張入票，過去周六以價單形式及招標合共推售332伙，即日售出111伙，昨日增添4宗成交，令2天共售出115伙，套現超過10.3億元。位於山塘路8號的天鑽，提供1620伙，預計2021年1月底入伙，於今年初開售，至今累售逾1070伙，一共套現超過83億元。永泰地產旗下屯門掃管笏OMA OMA過去周六進行次輪銷售，價單連招標共發售110伙，即日售出23伙，昨日再錄得4宗成交，兩日共沽27伙。

至於新地旗下御半山II期，過去兩天售出15伙，萬科置業（香港）發展的屯門掃管笏上源亦在兩天內售出7伙；新世界（0017）旗下的北角柏蔚山及元朗瑧頤，過去兩天各沽4伙。綜觀一手市場，過去周末兩天合計24個樓盤售出逾530伙，較前一個周末只有65伙大升約7.2倍。

過去周末不乏大額成交，長實（01113）南區超級豪宅現樓洋房項目淺水灣道90號，昨日以招標方式推售6號屋連兩個車位，洋房實用面積5672方呎，即日以4.8915328億元售出，呎價8.624萬元。該項目一共設有11座洋房，累積售出7伙，套現近35億元，僅餘4伙待售。

外資基金今年在本港物業市場動作多多，其中一個較為活躍的外資基金SilkRoad，近3個月共斥資逾6億元入市，同時亦部署放售早年購入的物業。現將該基金持有的上環新街環球大廈一籃子物業推出市場放售，叫價約2.8億元，較2015年的購入價高逾九成。

意向2.8億 涉1.4萬呎

上述放售的物業為新街5至13號環球大廈地下A至B舖、1至3樓、天井以及天台一籃子物業，地下A、B舖建築面積約3331方呎，1至3樓為寫字樓用途，每層建築面積各約3584方呎，即該一籃子物業總建築面積約14083方呎，佔該廈超過50%業權，以意向價2.8億元計，呎價約19882元。

資料顯示，上述一籃子單位由SilkRoad於2015年斥資1.45億元購入，呎價約10296元。以目前叫價計，較4年前購入價提高1.35億元，升值達93.1%。

前述物業於2015年時，租戶為西餐廳及建築師樓，月租共45萬元。SilkRoad購入物業後，便提升租戶組合，將整批單位租予來自上海的共享工作空間營運商naked Hub，租期長達8年，由於naked Hub去年被美國WeWork收購，故現時以WeWork品牌營運。

據了解，現時月租達62.2萬元，呎租約44元，較舊租高逾38%，以放售叫價計，回報約2.7厘。

總部設於新加坡的SilkRoad，在2015年開始高調購入香港物業，上環環球大廈屬於較早期入市的項目。該基金在今年4月起亦有入市，包括斥資1.01億元收購上環文咸西街71號的成利源大廈共12層寫字樓，料有機會作進一步收購；上月向跨國公司3M購入北角屈臣道15號維多利中心4樓7室、5樓全層、6樓A室及3樓3個車位，作價5億元；以此計算，過去3個月SilkRoad暫時動用6.01億元購入物業。

美聯工商舖（00459）資料研究部數據顯示，6月整體工廈售價按月漲0.6%，總計上半年，累積則升0.8%，該行統計的10個地區，其中8區錄得升幅，當中柴灣區上半年工廈售價急漲6.8%跑贏大市，其次是荃灣，有4.2%升幅；紅磡土瓜灣以及沙田（包括火炭及石門），售價則在上半年錄得1.5%跌幅。

美聯工商董事陳偉志認為，中美貿易摩擦仍有變數，加上近期本港出現政治爭端，市場觀望氣氛濃厚，估計下半年工廈價格將保持平穩。

伯恩光學楊建文近年進軍地產業務，由其收購的觀塘年運工業大廈，成功收購至92%業權並申請強拍，估值7億元。市場估計，或連同比鄰的業發工業大廈，合併成5萬平方呎地盤重建。

年運工廈收購至92%

位於觀塘巧明街119至121號的年運工業大廈，樓齡41年，鄰近創紀之城5期，屬於黃金地段，近兩年獲伯恩光學楊建文家族展開收購，該財團近日更正式向土地審裁處申請透過舊樓強制拍賣條例統一業權。

另一方面，據文件指出，財團目前已經持有該物業92.2%業權，符合強拍條例門檻。

以該工廈地盤面積1萬平方呎，目前地契規定須作工業用途，若果發展商補地價作商廈發展，則可以地積比率12倍重建，可建樓面約12萬平方呎。

3工廈有機合併重建

不過，楊建文近年積極併購區內工廈，除了年運工業大廈外，比鄰的開源道73至75號業發工業大廈1期、2期亦已經獲其收購，不排除發展商將會合併3幢工廈一併重建，組成一個面積達5萬平方呎的大型地盤，以地積比率12倍計算，可建樓面達60萬平方呎。

若果發展商按照新工廈活化政策規定下，申請放寬20%樓面作重建，有關項目的規模更可達72萬平方呎，相當於創紀之城5期總樓面134萬平方呎的一半。

至於目前申請強拍的年運工業大廈，按照強拍申請文件顯示，現況市值約7億元，包括兩個地廠市值約6,834萬元，而樓上的工廈樓面則佔6億元，停車場則佔2,817億元。

除了年運工業大廈、業發工業大廈外，位於年運工業大廈對面的巧明街116至118號萬年工業大廈，亦是楊建文家族收購對象，曾經斥7,848萬元收購3伙。

　　豪宅再錄成交，市場消息指，九龍站港景峯1座高層A室，面積494方呎，2房間隔，坐向西，外望戲曲中心及海景，獲買家以1338萬承接，呎價27085元。原業主於2010年3月以725萬購入物業，持貨逾9年，是次轉手帳面獲利613萬，賺價約85%。

　　中原分行分區營業經理盧宏基表示，天后興漢大廈低層D室，面積727方呎，屬3房間隔，外望高士台會所景，原叫價1500萬，終以1350萬易手，呎價18569元。原業主於2010年以595萬買入單位，持貨9年，帳面獲利755萬，賺價約127%。

　　世紀21日昇聯席董事蔡嘉駿表示，北角港運城3座高層H室，面積787方呎，屬3房1套間隔，坐向北，外望海景，原開價1750萬於5月放盤，終減價至1673萬成交，呎價21258元，屬市價水平。原業主於2012年5月以940萬購入上址，現轉手帳面獲利733萬，升值約78%。

　　世紀21北山營業董事嚴智贇表示，北角曉峰中層B室，面積549方呎，2房間隔，坐向北，外望開揚景，獲區外換樓客以約1150萬承接，呎價20947元，屬市價。據悉，原業主於2011年10月購入上址作投資，當時造價952萬，現沽貨帳面獲利約198萬，升值約21%。