「昇陽國寶」住就旺

《591租屋網》日前刊登1筆出租資訊，為北市知名豪宅「文華苑」10樓戶，以每月55萬元招租，若有誠意，管理費13萬元可免，房東正是精英前董座蔣東濬。無獨有偶的，《591租屋網》也有另一豪宅「昇陽國寶」11樓戶求租，房東則是創見集團束崇萬家族。想和富豪攀關係，可以試著先當房客。

位於慶城街、文華東方酒店旁的「文華苑」，屋齡6年，樓高15樓，1層2戶，總戶數26戶，比照文華東方酒店規格的物業管理，包括請飯店主廚到府外燴，或是禮服送洗等特殊需求，吸引精英前董座蔣東濬、國巨董座陳泰銘搶買。

寧租不空待價上漲
目前陳、蔣各持有8戶，蔣東濬所持有的是4樓2戶、5樓1戶、6樓1戶、7樓1戶、10樓2戶、12樓1戶，主要以面對公園景觀的上下樓為主，而此次出租的就是其名下擁有的10樓戶，出租物件格局為5房3廳5衛4陽台，總坪數340.92坪，含平面車位月租55萬元，不能養寵物。

蔣東濬是「文華苑」的原始住戶，預售時已買3戶，再逐步收購，最高紀錄持有9戶，估砸20多億元；今年3月，他將持有的13樓戶轉手賣給陳泰銘，賺逾2億元。

事實上，這並非蔣東濬首次將名下物業出租，《蘋果》在3月間也曾報導「文華苑」4樓戶、10樓戶，都以月租55萬元價格出租，顯見蔣的理財手腕高明，「寧租不空」，待房價上漲才脫出，堪稱最大贏家。

仲介表示，「費用都可以談，有誠意的話，管理費13.6萬元可含在租金裡，房東對租金不是很在意」。繳交租金可選擇境外、境內匯款，月繳、年繳都可以，若需要報稅，開立發票證明都能配合。仲介強調，目前裝潢很新，包括地板、櫥櫃、隔間、燈光等，均已完備，但沙發、床等家具及部分家電則需自行添購，還強調看屋要快，因為「文華苑通常一釋出，很快就租走了。」

不只菁英前董座蔣東濬出租名下豪宅，創見集團束崇萬家族也當起房東，《591租屋網》出租訊息上面也列有「昇陽國寶」11樓戶求租訊息。「昇陽國寶」位於信義區松勤街，是經典豪宅，屋齡約28年，樓高14層、每層2戶，總戶數22戶，規劃176坪、181坪、276坪及278坪4種；住戶包括綜藝大哥胡瓜、潤泰集團總裁尹衍樑等，其中創見集團束崇萬家族是最著名住戶，於「昇陽國寶」共擁有7戶豪宅。

束家目前持有7、13、14樓整層以及2樓、10樓各1戶，以及今年1月，以總價3.25億元，最新入手11、12樓的樓中樓戶。目前共持有7戶，推估買進該名宅的產權比率將近5成。
但束家右手買進、左手出租，根據《591》資訊上顯示，束家出租的11、12樓戶，7房4廳6衛2陽台，總坪數278.58坪，含車位月租要55萬元，不含管理費6萬4828元，可以養寵物。經手仲介表示，「已經出租一段時間了，該屋沒有家具、家電，裝潢、屋齡雖然有點偏舊，不過住進來的住戶、租客，運勢真的蠻旺的。」記者發現該物件3月就曾在《591》求租。

《蘋果》針對「昇陽國寶」、「文華苑」這2筆交易物件做一比較發現，都是豪宅出租，月租都是55萬元，但蔣東濬的「文華苑」為5房3廳5衛4陽台格局，權狀坪數為340.92坪，扣掉33％公設，實際使用坪數約為228坪，不但包含16萬元管理費，室內還有衣櫃、熱水器、冷氣、天然瓦斯、冰箱、洗衣機等基本配備，更別提其擁有文華東方酒店規格的物業管理，奢華公設配備多功能景觀宴會廳、空中花園、中庭花園、健身房、游泳池、頂級水療SPA等。

反觀束家出租的「昇陽國寶」，公設雖然只有18％，實際使用坪數也約是228坪，但僅有熱水器和冷氣，且屋齡偏舊，社區附屬游泳池、健身房、宴會廳都比較陽春，兩相比較之下，「文華苑」無論是租金、公設、配備都大勝「昇陽國寶」，難怪仲介會說，「文華苑只要一釋出，很快就被租走。」

無人入住不利屋況
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，豪宅出租報酬率多偏低，屋主看重的並非租金收入，若轉手沒有獲利空間，富豪們寧願以租待變，等待時機。美商ERA不動產資深經理陳泰源也說，多數豪宅屋主不會將豪宅出租，一是報酬率不高，二是怕遇到惡房客，但蔣東濬選擇將「文華苑」出租，主要考量可能是閒置房子太多，且「文華苑」已有裝潢，空租無人維護反而不利屋況，因此希望找個好房客幫忙愛惜，租金只是其次，且收租金額不無小補，蔣東濬可同時收租，邊等待房市回春，再一舉高價賣掉。

此外，陳泰源也指出，豪宅不附裝潢、家具，多半是因為「有錢人都有極度主觀的審美觀，有特定偏好的品牌、款式、顏色。」他補充，豪宅租客會透過專門的租賃公司、房仲幫忙選擇物件，而8成是用公司名義承租，得以申報營運支出，可扣抵稅務，另外承租豪宅的租客，多希望戶別單純，單層4戶都嫌多，也較注重物業管理、公設的豐富度。

挑租客方面，陳炳辰說，豪宅屋主對於房客篩選嚴謹，以長期穩定、外商高階主管或做客戶招待之用的企業主最符合，看屋前也會過濾身分背景，避免招來意不在租屋的假觀光客；此外，租約也會公證，保證買賣雙方權益。

新北市第1件都更案「發樓ME」昨(17)日舉行動土典禮，據城鄉局資料指出，目前共有56件通過審核，而「發樓ME」就是危老條例推動以來，第1個正式動工的危老重建案。開發商鈞美集團董事長胡睿鈞指出，此次成案除了地主配合整合外，融資、信託銀行台灣中小企銀也扮演關鍵角色，才讓新北第1件都更案順利成行。

開發資訊揭露全透明
胡睿鈞表示，促成本案有2大主因，一是與地主溝通時，以全透明資訊揭露給地主看，二是讓地主自己選擇信任的銀行。因為資訊揭露、透明，地主也都清楚知道，公司已將60%建坪、55個平面車位分回地主、每坪依照樓層價格不同，換回1.3∼1.5坪不等，條件相當優惠，所以一致通過。

銀行部分，在重建過程洽詢過數間銀行，但因為融資、信託對地主而言都相當重要，因此地主相當謹慎，最後接洽到台灣中小企銀，地主發現效率、信賴感與他行完全不同，最後也全部同意。

全案融資約8億元，1個月內就審核通過。台灣中小企銀董事長黃博怡表示，危老、都更都是台灣重要政策，該行特別重視，因此在各分行成立創新金融辦公室，相較傳統經營方式，新模式可直達高層，不用從分行先審核再遞交到總行審核第2次，這樣的作法相較傳統需等待3∼10個月不等的審核時間，可大幅縮短至1∼2個月內，甚至住戶在溝通過程，可直接與董事長、總經理談話，讓住戶特別信任，也就成功促成了此案。

「發樓ME」位於板橋雙十路120巷內，距離捷運江子翠站約200公尺，重建前共有12棟45戶、屋齡45年的老公寓，重建後將成為地上14層、地下4層鋼筋混凝土構造建築，共166戶含住宅156戶、店面10戶。此案去年11月曾舉行初步開工儀式，昨日正式舉行動土典禮，9月將正式動工，預計2021年第4季完工。產品規劃12∼48坪、1∼4房、可售戶數共85戶，目前已售出56戶，其中主力產品的2房，目前已銷售剩1戶，其他1、3、4房也都只剩個位數。

胡睿鈞表示，該案成交總價約700∼3000萬元、單價約60.4∼64萬元不等，相較附近較新大樓成交57萬元，單價僅多5萬元，但附近少有新案，從銷況判斷是當地可接受的價格。

隨時會垮的海砂屋真有人敢住、敢買。《蘋果》日前報導高雄鼓山區海砂屋社區「仁愛河濱商城」，因地下室樑柱破裂、10座樓梯毀損僅存2座可使用，住戶家中牆柱龜裂、天花板大片水泥剝落，但如此惡劣環境，今年迄今仍有4戶成交紀錄，每坪最低僅3.8萬元，專家分析，若不是經濟弱勢怕窮不怕，就是在等待重建想分杯羹的投資客。

千人居安岌岌可危
海砂屋會使建物混凝土龜裂、鋼筋鏽蝕，嚴重影響居住安全，「仁愛河濱商城」位於鼓山區河邊街95巷與115巷，屬屋齡37∼38年老舊公寓社區，因區段鄰近愛河，早期興建時因施工抽取含鹼比例高的地下水興建住宅，導致社區成為海砂屋，目前總社區約240戶，若以每戶4人估算，總社區居住人數可能近千人。

土地使用強度待議
地下室殘破不堪且結構隨時都有倒塌風險，如此惡劣居住環境卻仍有民眾置產選購。實價登錄揭露河邊街115巷，今年上半年至少有4戶成交紀錄，當中1月成交1戶位於5樓的115萬元住宅，坪數30.1坪，換算每坪成交僅3.8萬元，今年5月也有每坪成交4.5萬元紀錄。而從實價登錄揭露至今，包括河邊街95巷與115巷共有至少39戶成交紀錄。

高雄市都市更新學會理事長林資雄表示，「會買這類房子只有2種人，第1是經濟條件相對較差的自住客，主因是房價便宜，另一類是投資客置產。」近期學會已聯合高雄市政府都發局籌辦該社區都更或危老建築評估，包含高雄市副市長李四川也已到場關心民眾居住安全，目前發放240份問卷回收已有8成，都屬同意施行都更或危老整建，但目前仍有要突破的問題，那便是區段土地使用強度僅住3用地，看能否依法讓土地使用強度提升，以降低該區經濟弱勢住民重建負擔壓力。

建商老董與原住戶加購，北市大安區仁愛路三段知名豪宅「仁愛一品」，1年內成交3戶，合計成交總價逾7億元。內政部實價網昨揭露該豪宅3戶成交實價，包括去年9月美孚建設以4.76億元買下9樓2戶，今年3月該社區余姓住戶以2.38億元買進11樓1戶。

房地產業者指出，2012年8月實價登錄上路，第1個單價200萬元的豪宅便是「仁愛一品」；該豪宅是美孚建設興建，屋齡約10年，據悉，9樓2戶是美孚建設董事長彭誠浩要買回，當時另有2組原住戶也想加買，但最後由美孚建設買下，每坪約226萬元，若加計老董原本就持有的2戶，共持有4戶，而該社區不過規劃24戶，光是建商與老董持有戶數便占逾16%。

科達機構房產研究中心經理于靜芳表示，建商捧場自家豪宅是常有的事，「松濤苑」、「元利信義聯勤」等豪宅，建商開賣前也保留頂樓戶或高樓層戶，不僅樹立自家產品指標，也穩定豪宅價格。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛則認為，建商老闆買自家豪宅，有價、量、質3個層面。價的部分，有保價、護價的效果，尤其可對尚在銷售的案子產生定錨作用，甚至預防有屋主因為個人財務問題而賤賣。

量的部分，建商老闆可以掌握更多戶數，控制管委會決策，確保物管品質，也利於後續轉賣。至於質的部分，自家老闆繼續在市場進貨，表達對公司出品的信心，也給買方最佳的客服保證；當然，帝王精華戶（頂樓戶）定價困難，不如量身訂製、自住、收藏。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，豪宅市場買氣持續回籠中，一方面是國內近年經營有成的企業家換屋買進，另一方面是預期後續資金持續回流將會帶動市場交易，因而擇優購屋置產。

上櫃建商綠意開發（2596）預計配發2元現金股利，昨（17）日進行除息，雖然大盤下挫，但股價仍力守紅盤；綠意今年推出兩大成屋案，包括「綠意仙跡」、「綠意東居」，將是今、明年主要業績來源。

綠意去年在土城廠辦案獲利挹注下，帶動去年全年營收達11.64億元，稅後純益3.64億元，年增42.1%，每股純益3.64元，優於前一年的2.65元，股東會通過每股配發2元現金，殖利率超過8%，昨天除息雖然面臨大盤下跌，但終場仍以紅盤20.8元作收，上漲0.15元。

展望今年營運，綠意推出兩大新案，包括台北市文山區興隆路三段、總銷5億元「綠意仙跡」，以及基隆市七堵火車站附近的「綠意東居」，兩大新案分別在3月、5月啟動銷售，並同步在第2季底、第3季初拿使用執照。

綠意表示，「綠意仙跡」為合建案，公司預計分回75%、總銷約5億元、共29戶，目前去化近二成；另外，總銷達12億元的「綠意東居」共158戶。

茂德機構2018年七月間砸下130億買下味全三重廠1.71萬坪土地，原本想規劃總銷高達450億元的廠辦大案「EBC東森電視商貿中心」，但全案已「喊卡」；據悉因住宅價格比廠辦要優，且憂心開發量體太大，茂德決定改弦易轍，依循工變住模式，從乙種工業區申請變更為住宅區，改走大規模造鎮案。

宏大國際資產總經理陳益盛表示，三重廠辦需求在新北市還次於新店、中和、五股，茂德三重案若改為住宅會優於廠辦，估計工變住後每坪售價可提高約10萬元，扣除捐地約35~40％後，開發利潤仍優於廠辦。

不過，此計畫的變數在於新北市府在2014年頂新黑心油事件爆發後，已裁示「不再受理」且「終止」變更案，現在茂德將如何重啟、如何解套被「終止」的變更案，將是觀察重點。

去年七月，茂德機構以130億元買下味全三重舊廠1.71萬坪土地，今年初基地掛出戶外看板「EBC東森電視商貿中心」，原本籌備推出總銷高達450億元的廠辦案，以每單位80~1,200坪、每坪約37萬試探市場風向；另外東森電視台總部也規劃進駐，預計年中開案。

不過市場也有雜音，認為三重產業聚落效應不若中和、五股，且每坪37萬已直逼北市內科園區，要賣得動頗有挑戰。

據悉，茂德「EBC東森電視商貿中心」已改弦易轍，改推住宅，整體開發方向大轉彎。對此，甲山林集團董事長祝文宇證實茂德三重案開發方向已轉變，會改走捐地、申請工變住，因為住宅售價比廠辦高，且蓋廠辦量體達三萬多坪，加上區內還有其他供給量，因此決定改作住宅。

第一太平戴維斯協理丁玟甄表示，目前新北市廠辦需求最熱門區域在五股、中和、新店，其次是土城、汐止、板橋，第三是新莊、三重。由於企業還是偏好辦公、生產或倉儲混合使用，因此單價平實才好賣，若每坪開到40萬以上，買家乾脆選擇到內科舊宗段。相對地，若改作住宅則是茂德的強項，雖然市場相當競爭，但價格和品牌優勢還是有競爭力。

六都上半年房產交易哪裡最熱絡？統計六都各行政區中，高雄市橋頭區以每百戶建物有6.3戶買賣移轉居首，桃園楊梅、台南善化分別以3.4、3.1戶居二、三名，至於大台北地區則以林口、淡水近3戶最高。

以區域買賣移轉棟數除以總建物存量的比率，可觀察各地區房地產交易流通差異，被視為房市熱度指標之一。今年上半年，六都合計有11萬棟買賣移轉，占六都約688萬戶建物存量的1.6％，亦即六都上半年平均每百戶建物有1.6戶交易流通。

在六都建物存量超過1萬戶的112個行政區中，共有22個行政區建物流通率超過2％，其中南、高二都即占一半，除近年因新市鎮重劃區開發有大量交屋的高雄橋頭外，包括高雄楠梓、仁武、鼓山、左營、小港，以及台南的善化、安平、新市、永康、南區等，上半年流通率均超過2％，明顯反應全台房市「愈南愈熱」的現象。

大家房屋企研室主任郎美囡表示，擁有建設題材、建商投入開發的南二都房市，明顯吸引買氣匯集，如有高捷紅線加持，加上橋頭科學園區想像空間的高雄橋頭區；以及鄰近南科受惠台積電濂廠效益，並擁有LM重劃區的台南善化，雖然過去均非交易大宗的區域，但今年重劃區均有建案交屋，推升買賣移轉量。

大台北各區中則以林口、淡水二大新市鎮上半年均有近3％為最高，五股以2.4％居次，顯示相對低價重劃區在首購中低總價市場主流、建商以讓利及低門檻促銷吸客下，使區域房產流通熱度遠高於台北市及新北第一圈的蛋黃區。至於台北市12個行政區中最高的內湖區僅1.7％，略高於全台平均值。

相較下，建物低度流通的區域，除了六都外圍或較偏遠的行政區外，則多為大台北發展高度成熟的行政區，高房價也使房產低流通，例如新北三重、永和、台北市大安、信義均在1％左右，士林低至僅0.9％。

新北市板橋江子翠段第二崁小段危老重建案17日動土。新北市政府表示，從危老條例發布上路至今，累計危老重建核准案量已達56案，為全國核准案量最多的城市。

新北市都市更新處說明，鑑於到2020年5月9日為危老條例施行三年內申請重建計畫，容積獎勵10%時程屆期，近期申請案量有逐漸累積趨勢，新北市府亦已加派人手全力審查，皆是期望能將申請案件儘速通過，以協助住戶即早重建家園。

板橋區江子翠段第二崁小段危老重建案基地，鄰近捷運江子翠站距離不到400公尺，地上建築物前身為三、四層樓舊公寓，屋齡超過45年。

新北市都更處表示，該案住戶洽談都更多年，在危老條例上路後即申請重建，未來在重建後除了退縮留設人行步道外，預計將建築物打造為一幢14層樓的耐震及智慧建築。

對於都更，過去普遍認為釘子戶問題最難解決，也最需要政府協政助，但中信房屋調查，約三成五民眾認為政府推動都更，應優先提供低利率貸款給民眾，解決資金問題，其次是提高容積奬勵，第三才是協助解決釘子戶。
中信房屋副總經理張世宗表示，調查結果顯示，政府近年大力推動都更修法改革，推出都更2.0，已降低民眾對都更釘子戶疑慮，釘子戶不再是都更絆腳石，現在民眾更關心的是資金問題以及容積奬勵是否足夠問題。

中信房屋近日針對「都更、危老，政府應優先做什麼」進行調查，約35%民眾應優先以很低的利率貸款給民眾，解決資金問題，占比最高，其次為提高容積獎勵，占比約28%，協助解決釘子戶以及降低同意門檻都不到兩成。

以各都會區分別來看，新竹縣市逾五成民眾希望政府提供低利都更貸款，占比最高，其次為高雄，也近五成，台北市僅約二成，資金需求較低。

提高容積率獎勵部分，則以台北市民眾需求最大，占比達45%，新北，桃園約三成，中南部地區約二成上下。

整體來看，中南部民眾認為資金最重要，北北桃民眾則認為政府提高容積獎勵，讓房子都更後能換回更多坪數。

張世宗表示，內政部在一年前已與經濟部信保基金簽約，由信保基金提供每戶最高300萬元信用保證，讓危老建築重建，但調查仍有高達35%民眾認為政府應優先解決資金問題，反映這項政策雖已實施一年，多數民眾並不知道，政府應多加宣傳。

至於容積獎勵，目前危老條例已有最高30%容積獎勵，2020年5月前申請，可增加10％時程獎勵，民眾卻展現對於容獎的需求，究竟是容積獎勵不夠，還是民眾對於獎勵的措施並不熟悉，值得相關單位進一步探究。

台北市自2017月10月31日起配合中央政策辦理「2017年度社會住宅包租代管試辦計畫」，至2019年7月16日止媒合件數達1,034件，將持續以多元居住協助政策積極協助市民安居台北市。

都發局表示現行住宅租賃市場上存在眾多問題，包含弱勢房客租不到適合的房子、無法設籍、租金價格過高租不起、承租的房子可能是違建或漏水等問題。本計畫除提供房東專業服務、保障租賃關係外，並協助弱勢房客解決租不到、租不起及租不好的問題。並依實務執行經驗，建議中央精進改善租賃市場地下化、不動產稅制、空屋釋出等策略，以利擴大中央及地方政府執行成效。

自包租代管試辦計畫執行之初，都發局多次透過居住正義論壇、專家學者座談會滾動式精進本計畫，包含屋主享有地價稅及房屋稅稅賦優惠、提升租屋服務事業服務品質、加碼包租代管方案房屋出租前修繕獎勵及不定時居家訪視等，在執行過中也就特殊情形給予房東房客相關協助，例如2019年7月間西門町獅子林新光大樓火警案，都發局及業者即協助計畫承租戶安置，不僅提供房客必要協助，亦協助房東辦理保險理賠事宜。經過台北市政府相關單位共同努力，截至2019年7月16日媒合件數已達1,034件，房客核定數1,715件、房東核定數1,226件。

第一期計畫將延長至2019年8月31日止，希望有意願加入計畫之房東、房客能及早加入計畫，以享有計畫相關優惠及協助。另外為加強民眾對於社會住宅包租代管計畫內容，已訂於2019年7月25日下午7時至8時30分於台北市稅捐稽徵處1樓節稅教室(中正區北平東路7之2號1樓)辦理「社會住宅包(代)租代管計畫暨賦稅優惠說明會」，歡迎有興趣加入本計畫的房東、房客踴躍參加。

都發局表示將持續配合中央政策辦理社會住宅包租代管計畫第二期計畫，刻正辦理函報內政部第二期計畫工作計畫書，嗣內政部通過後，辦理第二期計畫招標及啟動事宜，持續協助市民安居台北市。

　在嚴格的樓市調控之下，當前樓市保持平穩健康發展的態勢。

　　國家統計局發佈的6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，6月份樓市出現了明顯調整，特別是二手房價格，出現了29%的城市下調，也就是有20個城市二手房價格跌了。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀稱，初步測算，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中：上海、廣州和深圳分別上漲0.3%、0.3%和0.5%，北京下降0.1%。二手住宅銷售價格環比持平，上月為上漲0.1%。其中：北京和廣州持平，上海和深圳均下降0.1%。

　　31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.8%，漲幅連續三個月持平；二手住宅銷售價格上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個百分點。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二手住宅銷售價格上漲0.7%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，從房價指數資料看，6月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比增幅為0.7%，同比增幅為10.8%。其中環比增幅相比5月份基本持平，說明6月份房價漲幅擴大的動力已經開始減弱。

　　儘管一二線城市新建商品住宅價格還在上漲，不過由於新建商品住宅網簽價受限價等因素的影響，資料存在一定偏差，參考的價值相對要小一些，一些城市甚至不再公佈房價。

　　例如，近日深圳不再公佈官方樓市成交均價的消息引發市場熱議。今年4月深圳機構改革後，深圳市房地產資訊平臺入口由原深圳市規土委官網改為深圳市住建局官網，此後，該平臺不再公佈新房的成交均價、成交總金額，以及依面積區間分類公佈的成交均價、總金額等具體資訊。

　　中原地產首席市場分析師張大偉告訴第一財經記者，相比新建住宅網簽資料滯後，二手房資料更有代表性。6月份20城市二手房出現下調，這是年內第一次，熱點一二線城市再次進入到了調整階段。後續如果沒有明顯的信貸寬鬆政策，預計7~8月份，全國一二線城市將繼續調整態勢。

　　在廣州市海珠區東曉南板塊，星海地產一位仲介說，今年三四五月，儘管所在區域二手房成交回暖，但是價格還是低於去年10月前，目前價格還是比較平穩。

　　在廈門，今年的小陽春帶動了一些學位房量價齊升，不過在島外很多區域，價格仍比較平穩。位於杏林片區的禹州中央海岸社區一位業主陳先生說：“我們社區在前年最高峰的時候，價格達到了（每平）3萬6左右，今年雖然成交回暖，但是價格還是在3萬1到3萬2的水準。”

　　張大偉分析，出現價格上漲回落的主要原因是樓市政策收緊預期再次出現，特別是從5~6月份各地調控政策看，收緊明顯。

　　根據中原地產研究中心統計，2019年上半年，全國房地產調控政策高達251次，相比2018年上半年房地產調控192次，同比上漲了31%。

　　張大偉分析，樓市從3~4月份的明顯小陽春到5-6月份的快速退燒，說明房住不炒再次成為政策的主導方向。從市場分化趨勢看，上漲城市集中在部分三線城市，但總體上漲幅度已經是2019年來的最低點。

　　7月12日，發改委官網掛出一則通知，題為“關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知（發改辦外資〔2019〕778號）”，對房企海外發債加強約束，新融資只能用於置換一年內到期之中長期海外債務，同時還需就債務規模、期限等進行備案登記。

　　在此之前，相關主管部門先後就銀行貸款、信託融資等管道加強約束，收緊針對房企的融資管道。

　　張大偉說，從後續趨勢看，7月初信託與美元債收緊，對於市場心理影響非常大，再疊加7~8月是市場的慣例淡季，預計房價下調城市數量將會繼續增加。

　　嚴躍進認為， 6月份並非銷售旺季，本身也會帶動房價的下跌或漲幅的收窄。而對於二線城市來說，潛在的購房需求還是很大，尤其是人才購房方面的動力還是很強。後續從穩定房價的角度看，需要繼續對二線城市尤其是人才借落戶變相炒房的行為進行管控。

　房企融資問題再度成為市場焦點。近期銀保監會約談信託要求嚴控地產信託規模，發改委加強海外發債的約束，地產融資環境仍然較為惡劣。

　　而在資本市場上，21世紀經濟報導記者注意到，上市房企的定增專案仍然處於停滯狀態。涉房業務上市公司或募投涉員工宿舍以及辦公大樓的再融資項目，也被監管層從嚴審核。近期多個案例顯示，部分上市公司在操刀再融資的同時，轉讓涉房子公司控制權，以滿足監管要求。

　　有投行人士表示，關於涉房的股權融資問題，監管態度一直以來嚴格把控，主要擔心募集資金變相輸血地產，因此要求上市公司在再融資時，需剝離房地產業務。

　　涉房業務堅決剝離

　　近期地產融資政策進一步收緊，信託與美元債兩大主要融資管道被嚴控。直接融資方面，監管層更早就已上調審核標準，涉房業務上市公司（主營業務不屬於房地產但公司存在地產業務）的股權融資動作也被監管嚴格把控。

　　去年坊間傳出“再融資33條”檔，其中就對上市房企或涉房業務上市公司的再融資問題進行視窗指導，彼時表示為防止募集資金變相用於房地產業務，這類公司再融資暫不推進審核。然而，今年7月5日證監會發行部發出《再融資業務若干問題解答》30條，並未明確涉房再融資專案審核要求。但多名投行人士談到，實際上監管要求並未放鬆。

　　“涉房再融資的監管一直以來很嚴格，如果不清理就不會推進審核。”廣州一家券商投行保代表示。

　　北京一家大型券商保代稱，“目前監管對這類再融資項目的態度是，上市公司要剝離地產業務。”

　　根據記者梳理近期案例瞭解到，面對再融資申請檔，“補充披露公司或子公司是否存在房地產業務”幾乎成為監管層標配問題。比如7月15日公告回復內容的英唐智控(5.840, -0.01, -0.17%)（300131.SZ）就被問詢。

　　此外，多家上市公司在推動定增的同時剝離涉房業務。家電大王——深康佳A(4.170, 0.03, 0.72%)（000016.SZ）今年3月計畫定增30億，主要用於補充流動資金和償還銀行貸款。證監會根據申請檔發現其子公司存在房地產業務，要求補充說明上市公司及合併報表範圍內子公司目前存在房地產業務具體情況；未來是否有開發和銷售房產的計畫；是否符合國家房地產調控政策和發行監管政策等。

　　從公司7月2日回復中可看出，深康佳A在推動定增的同時，在6月轉讓相關涉房子公司的控股權（51%），轉讓後剩下持有49%股權。公司認為符合發行監管政策。

　　相似情況的還有哈工智慧(6.480, 0.04, 0.62%)（000584.SZ），公司6月轉讓兩個涉房子公司控股權（各51%），同月發佈7.82億的定增預案，募集資金主要用於工業機器人(15.630, 0.01, 0.06%)智慧裝備製造及人工智慧技術研發與產業化項目。

　　前述北京券商保代表示，其近期接觸的一單股權融資專案，通過剝離只剩下較小比重的涉房業務。“後續看監管層態度，若有必要還會繼續剝離。”

　　除了涉房控股子公司需要進行處理外，監管層還對上市公司的募投專案從嚴審核。

　　奧佳華(15.730, 0.01, 0.06%)（002614.SZ）7月17日晚向監管層回復涉房業務情況。據瞭解，證監會要求公司補充披露員工宿舍建設內容和規模，是否變相涉及房地產開發。

　　對此公司回復稱，其可轉債募投專案“廈門奧佳華智慧健康設備工業 4.0 專案”包含員工宿舍，公司出具承諾，“本次募集資金投資專案建設的員工宿舍只用於員工住宿使用，不對外出售。”

　　聯得裝備(28.370, 0.67, 2.42%)（300545.SZ）可轉債項目募集資金 2 億元，用於智慧裝備總部基地建設專案，主要建設內容為綜合生產辦公大樓及倒班宿舍樓。證監會要求公司說明是否存在變相用於房地產開發的情形，是否存在違反國家加強房地產調控政策的精神和證監會再融資涉房審核要求的情形。

　　前述廣州券商投行保代表示，“監管層主要是擔心公司可能存在變相規避募資用於地產業務的情況，所以會加強這塊的審核。”

　　部分上市房企轉型脫困

　　對於上市房企來說，股權融資仍處於“冰封”狀態。部分房企選擇業務轉型，才能解決融資之困。

　　根據證監會公開資料顯示，已經過會的企業中，有4家為地產企業。嘉凱城(7.570, 0.45, 6.32%)（000918.SZ）的定增早在2015年獲證監會受理，新城控股(30.660, 1.88, 6.53%)（601155.SH）、泛海控股(5.380, -0.04, -0.74%)（000046.SZ）、中洲控股(9.660, 0.03, 0.31%)（000042.SZ）均在2016年被受理，但上述企業的定增方案至今還沒拿到批文。

　　藍光發展(6.410, -0.01, -0.16%)（600366.SH）、綠地控股(7.160, -0.07, -0.97%)（600606.SH）、泰禾集團(7.160, 0.07, 0.99%)（00732.SZ）等7家房企，其定增仍然在“已回饋”階段，至今沒有更新進展。


　　要解決股權融資瓶頸，唯有轉型。前述提到的“再融資33”條稱，對於已經實現轉型的房地產的上市公司，並公開承諾在國家宏觀調控期內不從事房地產業務且房地產業務已清理完畢條件的，再融資可予以推進審核。

　　萬澤股份(8.380, -0.05, -0.59%)（000534.SZ）就是一個鮮活案例。公司屬房地產行業，早在2016年3月發佈定增預案，主要用於投資先進高溫合金材料與構件製造建設專案，計畫募資13億，同年獲得監管層受理。至今3年定增方案已經歷4次修訂，但仍在證監會“已回饋”階段。

　　隨後公司在今年1月進行重大資產置換，置出房地產業務並置入醫藥資產，公司在7月2日公告承諾，公司及合併報表範圍內子公司的房地產業務已清理完畢，未來將不再從事房地產業務，不再新增房地產業務投入。公司的主營業務也將變更為微生態製劑、高溫合金的研發、生產及銷售。

　　有業內人士分析，隨著房地產業務置出以後，萬澤股份的定增計畫有望迎來“解凍”時刻，融資將有助於公司快速實現戰略轉型。

　　7月16日晚間，南京高科(9.740, 0.06, 0.62%)發佈了今年第2季度房地產業務主要經營資料。2019年4-6月，公司房地產業務無新開工；竣工面積3.60萬平方米。4-6月，公司房地產業務商品住宅未推盤，實現合同銷售金額為422.50萬元（均為車位銷售）；房地產業務取得租金總收入1689.32萬元。

　　而2018年4-6月，南京高科房地產業務實現合同銷售面積0.15萬平方米（商品房項目0.15萬平方米），較2017年同期同比減少31.82%；實現合同銷售金額3736萬元（商品房專案3736萬元），同比減少21.60%。也就是說，今年第二季度，南京高科合同銷售額同比下滑88.69%。

　　2019年1-6月，公司無新增房地產項目儲備；公司房地產業務無新開工；竣工面積3.60萬平方米，同比減少7.22%。

　　2019年1-6月，公司房地產業務實現合同銷售面積3.37萬平方米（均為商品房專案銷售），同比增加862.86%；實現合同銷售金額122174萬元（均為商品房專案銷售），同比增加1187.91%；上半年公司房地產業務取得租金總收入3401.04萬元（商業綜合體553.94萬元、商業辦公樓1016.84萬元、工業廠房1830.26萬元）。

　　截至2018年末，南京高科持有待開發土地的面積為21495.80平方米，一級土地整理面積為443963.20平方米。

　　去年5月天津“海河英才”計畫宣佈時，趙湘（化名）微信朋友圈裡的房產經紀人都在轉發這一消息，當時仲介普遍認為，這將引得大量外地人來天津落戶，房價也會隨之上漲。然而一年多後，趙湘居住的社區房價不升反降，這令她百思不得其解。

　　中新經緯近日在天津走訪發現，以新房交易為主的環城和遠郊區，不少樓盤都有優惠促銷活動，而核心城區二手房價格則持續走低。諸葛找房資料研究中心提供的資料顯示，天津二手房掛牌均價已經從人才新政實施時的約3萬元/平方米降到現在的約2.45萬元/平方米。

　　01 經紀人爭相攬客 郊區樓盤紮堆促銷

　　由於距離北京較近，並享受了高鐵便利，武清區成為大量“北漂”們的安家之處。7月14日，正值週末，中新經緯乘坐高鐵趕往了天津武清區，剛下高鐵，就看到了這樣一幕場景：大約有20個身著正裝、帶有工作牌的房產經紀人守在高鐵站出口，招攬看房客。

　　觀察發現，有的經紀人是與從北京來的客戶約好在此等待；有的經紀人則隨機給出站乘客散發樓盤宣傳頁，試圖招攬客戶；還有不少身著便服的地推人員，手握一大疊宣傳冊，叫嚷著樓盤資訊。

　　一位鏈家的經紀人對中新經緯表示，現在是週末，從北京來天津看房的客戶比較多，很多經紀人就會在高鐵站接人或攬客，如果是工作日，也沒這麼多人。

　　在位於武清區與北辰區交界、由某大型房企開發的新專案處，中新經緯看到，售樓部周邊道路停滿了私家車，售樓部大堂人頭攢動，各個角落都擠滿了購房者。對此火爆場面，有相關人士介紹說，是因為該項目近日拿出了100套左右住宅做特價優惠，每平方米下調了3000元左右。一位置業顧問告訴中新經緯，現在仍在加推一些優惠戶型，但數量有限，截至當日下午3時就恢復原價。

　　根據價格表，上述專案活動優惠價在13500元~14200元/平方米之間，而距該項目較近的已交付住宅社區，其二手房價格基本在17000元/平方米以上。同為該開發商開發的另一個專案的置業顧問告訴中新經緯，在出臺優惠活動前，上述項目銷售效果並不理想，“如果房子好賣，誰還會做特價。”

　　由於上述專案優惠幅度過大，當日還有數名之前的購房者前來討要說法。在售樓部門口，一位邊用手機錄製視頻、邊高聲呼喊的購房者說：“買房還沒幾天，你們就降價，一下子虧了30萬元，誰能接受？”

　　在距天津武清高鐵站3.5公里、以別墅為主兼顧普通高層住宅的一個項目，其高層住宅的售價在17000元/平方米左右，優惠後實際售價大約下調500元/平方米。該樓盤置業顧問稱，項目的普通住宅並不多，都是虧本出售。

　　另一家某大型房企開發的專案，售價從之前的14000元/平方米降到了12500元/平方米，對於為何降價，一位代售該樓盤的房產經紀人稱，是為了年中沖業績。至於何時會恢復原價，他表示不清楚。

　　02 新房交易平穩 二手房價格下跌

　　雖郊區樓盤優惠促銷活動力度較大，但從已公佈的資料來看，新建商品住宅市場整體仍比較平穩。諸葛找房資料研究中心的資料顯示，從2018年5月“海河英才”計畫實施至2019年6月，天津新建商品住宅銷售均價只是略有上升，基本維持在每平方米15000-16500元之間，月銷量在9000套-11000套之間。


　　根據上述機構的資料簡單計算，2018年5月至2019年6月，天津新建商品住宅的月成交均價約為15882元/平方米，月成交套數約為9793套；2017年5月至2018年4月，天津新建商品住宅的月成交均價約為15299元/平方米，月成交套數約為7662套。人才新政實施一年多，天津新建商品住宅均價上漲不足600元/平方米，月成交套數上升約2000套。

　　而從今年上半年的交易情況來看，保利投顧研究院華北分院的資料顯示，天津上半年新建商品住宅共成交577萬平方米，同比上漲10%；成交均價為16012元/平方米，同比上漲2%。

　　新房市場相對平穩，二手住宅交易卻持續走低。趙湘住在天津河東區靠近外環線某社區，她稱，社區房價最高的時候是2016年3月限購政策出臺之前，掛牌價達到了3.2萬元/平方米，而現在的掛牌價只有2.5萬元/平方米左右，足足下降了6000元/平方米。

　　諸葛找房的資料顯示，2018年5月天津市二手住宅掛牌均價為30046元/平方米，之後逐漸下滑，至2019年6月，掛牌均價降到了24507元/平方米。貝殼研究院提供的資料顯示，這一年間，天津市二手房成交均價出現了緩慢下調，從2018年5月的26399元/平方米降到了2019年6月的25678元/平方米。

　　交易量方面，保利投顧研究院華北分院稱，今年上半年天津二手房累計成交23672套，同比下降了17%，在新房供應充足、二手房掛牌量持續走高的雙重影響下，二手房價格於今年5月從 “穩中有漲”轉向了“降價為主”。該研究院認為，雖然新增客源和帶看量保持增長態勢，但成交量仍在下滑，客戶再度陷入觀望。

　　03 落戶規模有限 市場或繼續低迷

　　在天津落戶政策放開之初，不少業內人士都認為該政策會對當地的房地產市場產生較大影響，但從中新經緯的走訪情況來看，天津樓市交易不僅沒有好轉，甚至有趨冷跡象。究其原因，有分析人士認為，與人才落戶規模和新房供應量有關。
　　中原地產首席分析師張大偉對中新經緯說：“西安房價為什麼一直漲，是因為它吸引到100多萬人去落戶。而天津的落戶規模只有十幾萬，就算沒有人才新政，天津一年的人口也能增長幾萬人，這是房價沒有暴漲的原因。”張大偉稱，即便是取得了天津戶籍，很多人也沒有打算立即購買住房，這一人群的購房需求在慢慢釋放。

　　據瞭解，2018年5月到今年4月底“海河英才”計畫實施一年，天津共引進各類人才16.25萬名。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則指出，天津的人才落戶政策力度很大，但沒有出現類似西安等城市樓市過熱的現象，與天津市場的新房住房供應規模較大有關。天津市場的熱點板塊很多，包括濱海新區、武清等，本身供給規模大，這會消化部分市場需求，所以天津樓市的表現相對不熱。

　　嚴躍進對中新經緯表示，二手房交易出現量價齊跌，說明天津樓市的潛在供應量較大，部分二手房房東面臨著降價壓力。另外，近期銀行貸款收緊也會對市場交易量產生影響。

　　保利投顧研究院華北分院稱，上半年天津新建商品住宅存量為1926萬平方米，去化週期約為19個月，即按照當前的銷售速度，整個庫存需要19個月才能消化完。同時，上半年天津住宅用地供應面積達743萬平方米，占全年計畫的83%，進一步穩定了市場預期。

　　對於今後市場走勢，保利投顧研究院華北分院認為，由於前期土地大量入市導致市場競爭愈加激烈，加之房企融資困難，多數開發商會在下半年加速去化以實現變現，如果此時仍無實質性的政策放開，部分房企會選擇以價換量，下半年的價格有走低的可能。

　　張大偉則表示，未來的市場不太好判斷，關鍵看信貸政策是否有鬆動，如果信貸明顯寬鬆，市場會有上行動力。

大陸財政部與國家稅務總局16日發布最新土地增值稅法的徵求意見稿，研擬將農村的集體房地產納入課徵範圍。上海衛民不動產策畫智庫負責人蔡為民17日認為，這主要有兩大面向效果，第一是替鄉村振興下的農地移轉作制度配套，第二則替大陸房地產稅的相關配套做周邊改革，並透過稅制調整達到財政開源與控制房價等效果。

蔡為民說，大陸農村的集體房地產目前想自由流轉還有一定困難，過去甚至受限制度根本難以轉移。但面對大陸城鄉差距漸大，農地使用有限甚至沒有人力耕種，長久成為隱患。因此為活化土地，這次土增稅的制度調整，也是給有意在城鄉結合部開發的房企「醜話說在前」，要取得土地必須付出一定稅費。

採4級超率累進稅率

大陸財政部與國家稅務總局發布《中華人民共和國土地增值稅法（徵求意見稿）》除將農村的集體房地產納入徵稅範圍，並擬取消集體房地產土地增值收益調節金。在稅率方面則預計以轉移房地產所取得的增值額為基礎，據扣除項目金額後的多寡，繼續實行4級超率累進稅率。

據《經濟參考報》引述中國社科院財經戰略研究院副研究員蔣震說，此次關鍵在於轉移房地產等行為的法律完善，尤其涉及房屋、土地這類重要生產要素，調整上更需體現效率和公平。

蔡為民認為，除單純完善法規善外，其中也涉及替後續房地產稅立法進行周邊漸進改革，同時面對大陸積極減稅降費之下，土增稅稅收金額也不算少，同樣能做為大陸的財政收入挹注。

早期未開發案 受影響

大陸房地產業人士表示，近年來房地產市場多呈現「麵粉貴過麵包」現象，因此開發土地增值部分，較過去相比價差已較小，因此上述變化對房企購地的影響相對不會太大，但針對較早拿地的未開發專案，可能會帶來部分影響。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，此類集體土地使用權的出讓，未來也有助於形成包括租賃住房、共有產權住房等領域，因此相關稅費成本是否會轉嫁到此類住房的開發成本中，是未來值得關注的內容。

另外他也提及，農村的小產權住房等後續是否要納入到這類稅費徵收的監管範圍內，同樣是一個需積極關注的議題

本港經濟前景轉差，企業放慢業務擴張步伐，承租寫字樓態度審慎，令租賃交投萎縮。據仲量聯行統計，6月整體甲級寫字樓新租出面積按月大幅減少63%，只有22.29萬方呎，屬2016年10月後、近32個月新租面積最少的一個月，拖累整體甲級寫字樓市場出現負吸納量（遷出騰空的樓面多於新租出的樓面），租金更按月下跌0.3%。

僅22萬方呎近三年最差

仲量聯行發表《香港地產市場觀察》指出，甲級寫字樓的租賃氣氛繼續受到爆發近一年的中美貿易戰影響，租賃需求走弱。6月整體甲級寫字樓新租出面積只有222852方呎，較5月的607864方呎，劇減63.3%。而對上一次較少新租樓面的月份，已是2016年10月，當時成交新租面積約21.92萬方呎。換言之，今年6月屬接近3年來，甲級寫字樓租賃交投最淡靜的一個月。

新租賃成交按月急跌，加上有不少樓面在原租客遷出後仍處於待租的狀況，令6月整體甲級寫字樓市場錄得13.95萬方呎負吸納量，為年內第三度出現單月負吸納量。

租金按月跌3% 空置率升

由於企業租賃活動大減，整體甲級寫字樓空置率由今年1月的4.4%，上升至6月的5.4%。除中環一直維持2.3%外，其餘各商業區的空置率俱呈現惡化，當中港島東由年初的1.9%，急升至6月的4.4%，主因區內有新商廈剛落成入伙而尚未全數租出，推高港島東甲級寫字樓的空置率。另外，九龍東最新空置率高達12.6%，屬全港主要商業區之冠，較1月的10.3%高出2.3個百分點。

面對租賃需求前景不明朗，部分業主願意調低叫租，冀加快物色租客承租騰空的樓面，令整體甲級寫字樓租金按月下跌0.3%，平均每方呎月租77.3元。中環甲級寫字樓平均呎租按月回落0.3%至130元；灣仔及銅鑼灣甲級寫字樓租金跌幅高於整體，達0.7%，至平均呎租72.3元。

事實上，市場近期新錄得承租的個案，租金較年初有相當跌幅。如金鐘力寶中心1座19樓一個單位，日前以每方呎63元獲承租。資料顯示，同座20樓單位，在今年2月時以每方呎65元租出，撇除樓層因素，租金已有約3%跌幅。

貿戰拖累 中企放慢擴充

仲量聯行研究部主管馬安平稱，中美貿易戰拉鋸一段時間後，對甲級寫字樓市場的負面影響逐漸浮現，尤其是以往相當積極的中資公司，已大幅放慢擴充步伐，承租新寫字樓樓面銳減。此外，共享工作間這股近年甲級寫字樓市場的新勢力，在搶佔一定市場份額後，也減少承租新樓面。

馬安平認為，下半年甲級寫字樓的租賃氣氛繼續受經濟環境拖累。不過，目前空置率仍屬偏低，而中環區又欠缺供應，雖然租金走勢疲弱並已見頂，但下跌幅度有限。該行預期，下半年甲級寫字樓租金下跌5%以內，在抵消上半年升幅後，有望持平或錄得輕微增長。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝表示，中環有個別機構遷離或縮減租賃規模後，區內甲級寫字樓待租率仍只有4.9%，屬偏低水平，對租金有支持。由於寫字樓租賃市場反應較滯後，香港經濟轉差及近期發生的政治事件，要在半年至9個月後才在市場反映，但估計企業大規模遷離的個案不多。

折讓近17% 拖累股價挫一成

新世界發展（00017）入股內地文化產業園區及藝術品交易平台公司，大唐西市（00620）昨公布，向新世界配售1.11億股新股，集資5.99億元，配售價每股5.3873元，較該股周二收市價6.49元折讓近17%。配售股份佔已發行股本約20%及擴大後股本約16.67%，新世界主席及執行董事鄭家純已獲提名出任該公司非執行董事。

受折讓配股消息影響，大唐西市股價昨早低見5.17元，一度瀉20.3%，收市報5.8元，仍挫10.6%；新世界則逆市升0.3%，收報12.5元。

主席授出認沽期權

待完成認購事項後，大唐西市主席兼執行董事呂建中的持股量，將由68.1%攤薄至56.75%，公眾股東由31.9%攤薄至26.58%。呂建中同時向新世界授出認沽期權，新世界可於24個月內，要求呂建中收購或促成收購全部或部分期權股份。假若新世界悉數行使認沽期權，呂建中的持股量將增至73.42%。呂建中身兼全國政協經濟委員會委員、絲綢之路國際總商會主席；而鄭家純亦是全國政協常務委員。

大唐西市主要從事拍賣藝術及收藏品相關業務、酒類等電子商貿，以及海事、建造及鋼結構工程服務，目前專注發展文化產業，拓展及開發文化藝術品拍賣業務、國際藝術品交易平台、文化產業園區和文化旅遊業；該公司上月公告將參與母公司大唐西市集團的西安文化項目。

逾5億用於拓展文化產業

大唐西市集團資產規模約500億元人民幣，是西安銀行第二大股東。該集團上月以1億元人民幣轉讓西安文化項目公司的45%權益予大唐西市。該項目市值約11.91億元人民幣，計劃發展為文化藝術品經營、文化藝術品金融及文娛綜合絲路國際文化中心，總建築面積約26萬方米。

是次配售新股集資淨額約5.97億元，其中約5.278億元用於發展在文化產業業務，包括西安文化項目；餘額約6920萬元用作一般營運資金及用於其他投資機遇。

公司稱，憑藉新世界在內地的業務發展經驗及網絡，可拓寬其文化發展平台，特別是文化產業園區和國際藝術品交易平台，在文化業務發展上創造協同效應，並將為該公司及新世界帶來雙贏局面。大唐西市計劃在股東特別大會上向獨立股東尋求特別授權，以配發及發行有關認購股份。

二手住宅樓價乾升，惟銀行估價較保守，令成交價大幅「拋甩」銀行網上估價的個案屢見不鮮。沙田翠湖花園一個園景3房戶剛以945萬元售出，造價高個別銀行網上估價最多約11.3%，呎價15341元更盡破全屋苑呎價紀錄。

呎造15341元創屋苑紀錄

樓價繼續向上爬升，市場不乏高於銀行網上估價個案。世紀21奇豐助理區域營業董事周淑萍指出，翠湖花園F座中層5室，實用面積616方呎，3房間隔，坐向東南望園景，以980萬元放售僅約半個月，新近減價35萬元（約3.6%），即獲自用買家以945萬元承接，呎價15341元，呎價創該屋苑歷史新高。原業主2001年斥資221萬元入市，賬面獲利724萬元（約3.3倍）。

查閱滙豐銀行及中銀香港（02388）網上估價系統，對上址估值分別849萬及875萬元，意味成交價較估價最多高出96萬元，差幅達約11.3%。

同區細戶造價亦明顯「拋甩」銀行網上估價，消息稱，偉華中心3座中層G室，實用面積297方呎，原圖則兩房間隔，近日減價20萬元後，以600萬元轉手，呎價20202元，追平屋苑呎價高位。同樣，上述兩間銀行對該單位的估價僅564萬及546萬元，成交價亦分別較兩間銀行估價高約6.4%及9.9%。按原業主2015年入市價439.2萬元計，約4年賬面升幅160.8萬元（約36.6%）。

樓市乾升 銀行保守

市區方面，香港置業高級客戶經理譚征指出，九龍灣淘大花園L座中高層8室，實用面積285方呎，原圖則開放式改一房間隔，剛獲買家斥540萬元承接，呎價18947元，是次成交價竟與上月樓上高8層同室的售出金額睇齊。

而前述兩間銀行網上估價，一樣落後於該單位造價，估值分別僅500萬及534萬元，亦即成交價比估價最高多出40萬元（8%）。原業主今次沽貨，以2009年入市價158萬元計算，賬面賺382萬元（約2.4倍）。

另外，居屋續受追捧，中原地產高級分行經理李浩洋謂，鑽石山龍蟠苑F座龍璧閣頂層戶，實用面積426方呎，原圖則兩房間隔，以已補地價716.8萬元易手，呎價16826元，樓價屬該居屋次高。原業主2009年以未補地價193.5萬元購入，未計補地價金額，賬面升值523.3萬元（約2.7倍）。

合組財團已奪3地 冀增協同效益

啟德將有住宅地推出，第4A區1號地皮將於周五（19日）截標，跑道區過去一年已批出7幅住宅地，本地及中資財團有「插旗」，已奪得3幅住宅地的會德豐財團，料有機會再下一城以增強協同效益。

跑道區批出7住宅地

啟德跑道區批出7幅住宅地皮，合共涉資590億元，當中會德豐牽頭，包括新世界（00017）、恆地（00012）、中國海外（00688）等組成「超級財團」先後奪得第4B區3號、1號，以及第4C區2號合共3幅地皮，組成「V」字形的布局。若連同由中國海外獨資奪得的第4B區2號地皮，更會組成一個相連的「T」字。

至於新地（00016），以及華潤和保利組成的財團，則分別佔據前排的兩幅海景地皮。

即將截標的啟德第4A區1號地皮，亦位於後排，比鄰會德豐等奪得的第4B區1號地皮，相信該財團將有意再下一城，以擴大區內版圖及優勢。普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典指出，若果本地財團再下一城的話，相信會有協同效應，包括在市場推廣、建築費或成本控制上均有優勢，特別同區有發展項目的財團，會較熟悉區內市場情況，投得地皮的機會會比較高。

估值140億 目前規模最大

第4A區1號可建樓面多達107.6萬平方呎，屬跑道區目前推出規模最大住宅地之一，指定作私人住宅，部分樓面建安老院舍及幼兒中心。張聖典指地皮估值約140億元，每呎樓面地價1.3萬元，估值考慮到地皮規模比較大，樓面地價將有所折讓，大約調整5%。

近期社會衝突升溫，早前啟德有商業地罕有出現「撻訂」，上月底的第4C區1號地皮地價跌8%。張聖典指發展商投地考慮始終是5至6年後市況，故相信事件對地價影響輕微，相信由於長遠土地欠缺，地價普遍會向上。

社會衝突令原本高價入市的買家都腳軟撻訂。市場消息指，奧運站維港灣複式單位上月曾以3,880萬元售出，成為當時的屋苑「新樓王」，惟買家受近期社會氣氛影響，最終撻訂離場，料損手約200萬元，成為繼5月底青衣盈翠半島連平台特色戶撻訂後，另一宗矚目的二手大額撻訂個案。

市場消息指，奧運站維港灣8座複式單位，實用面積逾1,367方呎，屬4房1套間隔，望海景，上月以3,880萬元售出，實用呎價28,383元，造價及呎價均刷新屋苑最高紀錄。代理消息指，後來買家受近期社會氣氛影響而撻訂，估計被業主殺訂最少樓價3%，連佣金損手約200萬元離場。

原業主加價7%再放售

據悉，原業主已將單位重新放售，放售價更調高至4,150萬元，每方呎叫價30,358元，加價約7%。原業主2003年10月760萬元買入，最新叫價較買入價高4.5倍。

荃灣中心減價3.6%

政經局勢不穩，有業主增加議幅吸引買家。利嘉閣地產劉景駿表示，新近錄得東涌海堤灣畔3座中層F室的減價成交個案，實用面積約541方呎，為兩房間隔。是次由叫價720萬元，減價20萬或約3%，以700萬元成交，折合呎價約12,939元。

中原地產張子榮表示，近期市場氣氛仍然不佳，買家入市態度觀望，或者還價較深，業主普遍持貨力強，減幅有限，導致成交膠著。荃灣中心呆滯半個月，於16日終於錄得7月首宗成交，張子榮表示，剛錄得荃灣中心17座高層D室成交，實用面積329方呎，屬2房間隔，6月中放盤，叫價498萬元，新近以480萬元沽出，減價18萬元或3.6%，實用呎價14,590元。