租金屢飆新高的台北市東區近期有新店舖開張，位於復興南路一段140號的「少龍唱片專賣店」，28坪的店面，月租21萬元，粉紅色的店招，斗大的寫著「我愛少龍」，引人好奇。《蘋果》追查，「少龍唱片專賣店」全台有3家門市，店面租金皆由粉絲贊助。

本名徐浩城的少龍（65歲），是太一電子、仙華音樂董事長，4年前出道，吸引一票粉絲支持；其後以「董事長歌手」身分，上遍地方新聞台，TVBS、三立、八大新聞也曾報導過。從過往報導影片顯示，少龍每次出場都有大批粉絲夾道歡迎，甚至載歌載舞助陣。

台北店月支出50萬
「少龍唱片專賣店」台北總店鄰近忠孝SOGO百貨、捷運忠孝復興站，屬於蛋黃區地段。店長梁志祥表示，當初就鎖定精華地段，約28坪的店面，每月租金21萬元，加上人力成本、水電等，1個月至少50萬；總店除了賣少龍的專輯、DVD外，還有周邊商品。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，在東區市況還沒恢復的情況下，鄰近相同坪數的店面約以價格15萬元出租，雖然「少龍唱片專賣店」租金稍高，但地點精華，換算每坪租金7500元，還在合理範圍內。

除了台北總店外，高雄還開了2間分店，包括位於鼓山區美術北三路店面「鼓山1店」，與鳳山區五福一路「鳳山2店」。歌迷奉獻店面並無償租借空間給少龍當唱片銷售據點，力挺宣揚「少龍之聲」。

美術館透天店面1樓空間除擺設少龍唱片，另規劃有吧檯區與販售有機農產品，與數幅少龍和粉絲照片，空間配置明亮典雅，並播放著少龍音樂。無償贊助店面的歌迷葉芳伃表示，1樓空間除擺設唱片與吧檯，另有自己研發的自然農法果汁、咖啡與野生愛玉等有機食品；2樓空間做為藝文交流如舉辦畫展使用，若有弱勢團體要租借也會無償提供空間。

鼓山周邊月租10萬
據了解，美術北三路少龍唱片行周邊三角窗店面，過去曾有月租10萬元行情，而該唱片行1∼2樓空間約近50坪。永慶不動產中華藝校加盟店店長郭銘揮分析，美術館店面非常稀有，以該類店面來看，若在主幹道平均落點月租金在6∼8萬元，「過去其實很少看到無償使用情形，應該是他們團體有相當凝聚力，才會透過無償使用分享空間。」
而位於鳳山區五福一路「鳳山2店」透天厝，屋主採複合式經營，裡面除販售少龍唱片，另有服飾與日用品銷售，但值得留意的是該店門聯寫著「少龍歌聲闢天下」，可看出是虔誠少龍粉絲。

北市商辦租賃需求激增，租賃熱潮也延燒到台中。台中七期市鎮商圈，去年租賃去化面積達1.7萬坪，頂級商辦租金每坪站穩1000元大關，其中「中信金控台中金融大樓」去年剛完工，單坪租金開價1300元，半年內入駐率突破5成，業者指出，因七期產業版圖遍及全球貿易，辦公需求相對旺盛。

七期市政商圈去年辦公租賃去化面積達1.7萬坪，每坪月租金均價從928元，微漲到943元，增幅約1.7%；其中，頂級商辦租金每坪月租金更站穩千元大關，七期頂商辦主要租戶有線上服務業者、軟體科技業、以及銀行保險業者，近年則有轉型階段的傳統產業加入，租賃面積需求多落在100~500坪間。

租金站穩千元大關
去年底完工的「中信金控台中金融大樓」，每坪月租金開價1300元，站穩七期頂級商辦大樓地位，相較豐邑市政核心每坪月租金1350元，更為實惠；半年內進駐率已突破5成，進駐產業包括中信金控集團中國信託、中信證券、台灣人壽、勤業眾信台中分所、愛齊科技以及優策資訊等。

高力國際投資部執行董事黃正忠指出，目前台中七期新市政中心辦公室總供給面積逾20萬坪，其中，2017至2019年新增逾7萬坪，七期商圈定位如台北信義計劃區，周邊有光電科技、工具機系等產業聚落，如手機鏡頭零組件廠大立光、自行車廠捷安特、美利達，基地都在台中，因為這些產業版圖逐步遍及全球貿易，面臨辦公需求與國際接軌，再加上正處2代接班階段，需要一個相對「體面」及國際級的辦公室或是企業總部，需求相對旺盛。

「好門面」需求掀熱潮
台中金融大樓位於台中惠中路一段與市政北七路口，正對市政公園，坐擁台中大遠百與新光三越。瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，企業團體或回流台商皆有找尋「好門面」的商辦需求，該商辦不管是位置或建築外觀等硬體條件均屬優異，且七期也持續有大型建設公司推商辦案子，像聯聚建設，因此未來七期頂級商辦每坪月租行情還有機會高過1300元。

新北市三重區仁義重劃區位於三重的北側，與台北市士林區相對，鄰近重陽橋及國道1號，且緊鄰舊市區，吸引10餘家建商插旗，未來預計有550坪的全聯進駐，因應自住客市場，建商不約而同推出中小坪數產品，以4字頭房價搶市。

與北市連結性強
重劃區常有生活機能不佳、發展時程久等問題，維多利亞集團總經理吳南俊表示，現在熱門推案的央北重劃區面積40多公頃，江翠北側重劃區80多公頃，規模太大，需要發展的時程久，仁義重劃區僅22公頃，住宅區僅10餘公頃，面積大小適中，易與舊市區銜接，且不會有發展時間很久的問題。

此外，三重與台北市的連結性強，仁義重劃區周邊有重陽橋及國道1號，有地理上的優勢，外圍還有捷運中和新蘆線行經，緊鄰三重的台北市士林、大同區房價動輒每坪75萬元以上，仁義重劃區僅要4字頭，相當適合年輕上班通勤族居住。

供給量相對較少
仁義重劃區雖然是自辦重劃區，規劃卻很細膩，吳南俊指出，該區規劃共桿、共管的示範特區，有交通號誌、路燈、標誌、路名牌合併的共桿系統，這是連台北市公辦重劃區都沒有做到的細節，甚至還擺設藝術雕刻作品，有別於其他的重劃區，因此做為維多利亞集團來新北市首推建案的區域。

維多利亞集團以往多在台北市大直、內湖推案，「大亮時代」為維多利亞集團在新北市的首案，1期已經銷售完畢，目前推出2期，東森房屋創業案也坐落在此，「日日東森」為重劃區第2案，於去年10月6日正式開賣，今年3月即銷售完畢。
《住展》雜誌經理何世昌表示，雖然今年來仁義重劃區推案開始變多，但比起新北其他1線重劃區，仁義重劃區供給量相對少很多，目前線上銷售中的建案有「欣時代」、「恆昇鼎臻」、「大亮時代2」、「小品川」，成交價多落在每坪40萬元上下。在產品規劃上，主要以2∼3房居多，主攻首購、首換族群。

農曆7月即將到來，也就是俗稱「鬼門開」的日子，民間習俗來看，簽約買房正是一大禁忌。不過，近年市場上喜歡逆向操作，農曆7月反而成為看屋買房的好時機，房仲讓價空間大，購屋族自然好議價。

讓價空間大
民間說法是，避免犯沖也怕打擾四處遊蕩的好兄弟，一般不會在鬼月期間搬家入厝，甚至有不少民眾拒絕看房。住商不動產台北遠企店店長吳國源表示，遇到農曆7月民眾心裡多少還是毛毛的；為求心安，房仲帶看時會先拜過地基主，入門前也會敲敲門；若民眾有顧慮，房仲會盡量拖慢流程，不要選在這期間交屋，避免成交量落差大。

不過，撇除民間習俗不說，其實農曆7月正是看屋買屋的好時機。吳國源指出，受宗教信仰影響，買氣確實會下滑，這時房仲讓價空間大、自然好議價，想撿便宜的民眾絕對要好好把握時機；此外，8、9月正值颱風季，反而能在風雨過後檢視房屋狀況，避免開心地掏錢買房後，才發現殘破漏水等缺點。

吳國源也提到，隨著現代人觀念愈來愈開放，農曆7月買屋看屋的接受度也愈來愈高，近幾年房市交易的衝擊已減少許多，今年礙於總統大選逼近，變動因素較大，農曆7月買氣恐再受影響。

曾喊出頂樓挑戰百萬單價的永和區「吉美一品花園」，根據最新實價登錄揭露，今年3月29樓頂樓戶交易總價為5950萬、拆算單價每坪為75.88萬，仍無法突破百萬大關。

永和指標案鄰捷運站
新北永和區竹林路指標豪宅案「吉美一品花園」，樓高29層、共2棟建築，規劃64∼82坪、單層4戶，前身為太平洋百貨，基地面積1580坪，為永和區少見的大型基地新案；該案鄰頂溪捷運站，預售時正逢房市高點，打出8字頭，每坪開價80∼85萬；頂樓更喊出挑戰百萬單價，曾標榜是永和最貴豪宅。

實價登錄顯示，該案房價依照樓層不同，幾乎都在6、7字頭徘徊，於2015、2016年的房市落底期間，也未受到明顯影響。屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析，按理說樓層愈高價格愈漂亮，建商所說百萬元挑戰，就是指頂樓戶；該建案只能說生不逢時，一推出就遭逢不景氣，直到今年3月仍未突破建商喊的百萬單價。

綜觀「吉美一品花園」2014∼2019年3月173筆交易紀錄來看，雖然曾出現2筆5字頭個案，但高樓層歷史最高價每坪為78.5萬，中低樓層約在6字頭，與當初開價80∼88萬元少了約2成；雖未達百萬單價，但成交價格仍然相當穩定。陳傑鳴說，主因是學區、機能完善，加上永和市區少有此產品類型推案，才有辦法撐盤。

中永和房市緩步爬升
屋比房屋永和中正加盟店經理黃貴文指出，中永和人口密集度很高、基地少，超過700坪的基地，就屬「吉美一品花園」，其基地不僅方正，更達千坪，在以彎路居多的永和區相當難得。

黃貴文表示，永和與北市僅一橋之隔，該學區網溪國小、福和國中、永和國中，都是新北市明星校區；加上鄰近永和區公所、捷運頂溪站商圈等，醫療資源又有耕莘醫院永和分院，生活機能相當成熟，吸引不少當地、北市換屋客群青睞。
今年中永和房市因萬大線興建與環狀線通車題材，各品牌店頭帶看量明顯提升，預估2區房價仍有緩步爬升的空間，特別值得購屋者注意。

危老重建限時獎勵將於2020年5月到期，內政部次長花敬群22日表示，希望將危老轉軌至都更機制，以「分類分流」處理，簡化申請都更程序，但不會取消最小面積限制。營建署也鼓勵民眾爭取都更最高1.5倍容積獎勵。


危老整建額外容積獎勵10％限時優惠剩下一年，至明年5月截止，內政部不打算延長，正與各地方政府溝通。

但外傳要放寬都市更新最小劃定面積門檻，甚至取消限制，花敬群予以否認。他說，危老整建案子都可以申請都更，本來就沒有限制，危老面積可以比較小，需要住戶100％同意，仍有一定門檻。而都更要投入的成本和書件比較多，會讓民眾觀望。

花敬群表示，未來危老轉軌都更要思考如何簡化申請流程、降低申請成本，讓民眾更願意參與都更，但並沒有要取消最小開發面積限制。花敬群說，都更容積獎勵和租稅優惠本來就比危老整建好，能轉成都更的就趕快轉。不過，都更程序較長、申請成本高，希望藉由容積獎勵來彌補，都更條件相對更優惠。

危老整建容積獎勵最高1.3倍，都更為1.5倍，是否會憂心民眾不走危老整建，只等待都更？花敬群說，都更條件本來就比較好，而危老優點在於較有時效性，可以在明確的時間內審查完畢。

花敬群指出，希望老房子可以「分類分流」處理，並不是要降低都更最小劃定面積門檻，如果面積太小的基地，希望走危老，未來限時獎勵到期，危老轉軌都更後，海砂屋、貼紅單真正危險房子，可以降低都更門檻面積，除此之外，還是要達到一定規模以上才能參與都更。至於簡化都更程序，內政部希望在明年5月危老限時獎勵到期前，可以全部塵埃落定。

營建署官員強調，危老和都更是並行的，有些案子因都更誘因比較大，會想要進行都更，因此正在研議如何簡化程序。

目前危老整建沒有基地規模的門檻限制，只要符合建築法規就可，但都更有最小面積限制，如台北市是1,000平方公尺，不可能無條件放寬，例如現在有幾十平方公尺的案子，就不可能走都更。官員說，政府希望達到面積門檻危老案件，可爭取容積獎勵更高的都更程序。

國人購屋行為喜新不厭舊、老屋及新屋兩極化日益明顯，根據聯徵中心資料統計，購屋人購買屋齡3年內新成屋六年來從23％提升至29％、購買屋齡36年以上的老屋從7％提升至16％，今年第一季合計已有45％、約1.5萬購屋族買這二類產品。

根據聯徵中心的最新統計資料顯示，國人購屋的平均屋齡兩極化日益明顯，信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，新成屋外觀新穎，建築規劃與服務也都與時俱進，且台北市以外的新成屋總價多在雙薪家庭可負擔的範圍內。

統計顯示，近年屋齡3年以內的新成屋平均總價約1,101萬，比往年景氣熱絡時平均總價多在1,400萬以上減少許多，反應近年建商因應市場變化縮小面積規劃、小坪數推案主流，而建商預售轉成屋的整批貸款條件較優惠，屋齡3年內的新成屋平均核貸成數73％、平均利率1.63％，貸款成數與利率在各屋齡層中均相對優惠。賣相佳、總價合宜、貸款優惠，吸引部分購屋者向新成屋靠攏。

此外，老宅數量愈來愈多，從2009年第一季以來一千多件的貸款量，增加至今年首季的五千多件，反應住宅老化的同時，民眾購置老宅的狀況也越來越為普遍。

曾敬德表示，台北市市中心普遍多為屋齡超過30年以上的老房子，地段相對較佳、貸款成數高，坪數實在、平均面積在各屋齡層中最小，購屋族在地段與預算考量下，最後可能仍選擇老宅產品，加上近年都更與危老改建議題發酵，民眾對於老宅的接受度略有提升，使老宅交易比重逐年攀升。

辦公市場再傳喜訊，繼北市「台北南山廣場」頂樓飆出每坪月租破5,000元的近19年天價後，高力國際22日也表示，台中市的高級辦公大樓每坪月租站上千元大關，尤其指標大樓「中信金控台中金融大樓」每坪月租向1,300元挺進，招租6個月以來進駐率已破5成。

高力國際表示，辦公市場夯也延燒到中台灣，「中信金控臺中金融大樓」2018年興建完成，迄今6個月進駐率已逾5成，而這波租賃需求，也順勢推升台中辦公租金微幅攀升1.7％。

高力國際投資部執行董事黃正忠指出，台中七期新市政中心目前辦公室總供給面積逾20萬坪，其中2017~2019年新增逾7萬坪，主要是看好台中產業因為營業版圖逐步遍及全球，辦公需求與國際接軌，加上正處二代接班階段，喜歡相對體面、國際級辦公室或企業總部。

高力國際調查，台中市2018年七期市政商圈全年辦公租賃去化面積高達1.7萬坪，也帶動辦公每坪月租從928元微漲至943元，增幅約1.7％。其中，頂級商辦每坪月租已站穩千元大關，需求主要來自線上服務業者、軟體科技業、銀行保險業及轉型階段的傳統產業。

最新完工的「中信金控台中金融大樓」進駐企業包括中信金控集團中國信託、中信證券、台灣人壽，以及勤業眾信台中分所、愛齊科技及優策資訊等。

內政部表示，今年度住宅補貼今（22）日起受理申請，至8月30日，住宅補貼項目有三種，租金補貼6萬5,963戶、自購住宅貸款利息補貼4,000戶及修繕住宅貸款利息補貼2,000戶。

租金補貼部分，符合資格者，台北市補助5,000元最多，新北市、桃園市、台中市、新竹市、新竹縣均為4,000元，台南、高雄3,200元，其他3,000元。

自購住宅貸款利息補貼優惠貸款額度，依購屋地區分為3種額度，台北市最高為250萬元、新北市最高為230萬元、其他縣市最高為210萬元；修繕住宅貸款利息補貼優惠貸款額度則不分地區，最高皆為80萬元。

內政部營建署表示，有補貼需求且符合資格的民眾，可擇一向戶籍所在地之直轄市、縣（市）政府提出書面申請，或是至內政部建置的住宅補貼線上申請作業網站提出申請並上傳相關證明文件。

營建署表示，民眾如想進一步瞭解補貼內容及申請資格等相關資訊，可至內政部營建署網站首頁右側「住宅補貼專區」查詢，或撥打諮詢專線02-2192-0600，有專人接聽，服務時間至9月9日，周一至周五早上8時至下午6時。

老屋新屋各有擁護者！據聯徵中心的最新統計資料顯示，國人購屋的平均屋齡有兩極化的現象，新成屋依舊是國人購屋最愛，今年第1季有將近萬人購置屋齡3年內的新成屋，第二多的則是屋齡36年以上的老宅，雖然屋齡較為老舊但銀行仍願意核貸約七成左右。

聯徵中心統計顯示，今年第1季國人購置新成屋平均房價約1,101萬元，銀行貸款成數為七成三，房仲業者研判，建商預售轉成屋的整批貸款條件可能比較優惠，因此貸款利率僅約1.63%，在所有屋齡中貸款利率最低，以近年新成屋的供給與房價水準來看，北市外的都會區應是主要分布的區域。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，新成屋外觀新穎，建築規劃與服務也都與時俱進，相對一般老宅更容易吸引到消費者的目光，加上北市以外的新成屋，總價可能還在雙薪家庭可負擔範圍內，而過去幾年的預售完工交屋，也是推升新成屋貸款數量的原因之一。

至於貸款數量第二多的則是屋齡36年以上的產品，若比較2009年歷年來Q1屋齡36年以上的數量，則老宅貸款數量有明顯量增的趨勢，從一千多件一路增加到五千多件，反應住宅老化的同時，民眾購置老宅的狀況越來越為普遍。

從數據上可發現，雖然房子老舊但地段條件佳，銀行的平均核貸成數也將近七成，而老宅通常坪數實在，平均房屋的面積也比其它產品小，僅約30.6坪。

曾敬德表示，老宅數量越來越多，台北市的市中心普遍都是屋齡超過30年以上的房子，但若想要留在市中心等生活機能成熟與交通便捷的區域，一方面可能預算問題，另一方面近年都更與危老改建議題發酵，民眾對於老宅的接受度略有提升，因此今年第1季貸款第二多的反而是屋齡36年以上的老宅。

　　上周北京新建住宅市場成交額繼續呈下行態勢。根據北京中原的統計資料，上周（7月15日-7月21日）北京新建住宅市場（不包括回遷房，剔除共有產權房，含普通住宅+豪宅+別墅）成交金額為52.88億元，環比減少約19.40%；成交數量為899套，環比減少257套；成交均價為49609元/平方米，環比增加461元/平方米。

北京新房價格年內首次出現環比下降。國家統計局近日發佈的6月70個大中城市商品住宅銷售價格變動資料顯示，住宅價格漲幅呈現穩中有降的態勢。其中，北京新建商品住宅價格環比下降0.1%，為年內首降；二手住宅價格環比與上月持平，同比微漲0.1%。

圍繞穩地價、穩房價、穩預期的目標，房地產市場保持平穩健康發展。國家統計局城市司高級統計師劉建偉介紹，初步測算，6月4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二手住宅價格環比持平，同比微漲0.1%。

目前“限競房”項目已經成為北京新房市場成交主力軍。北京中原成交統計資料顯示，上半年北京新房總成交額1784.31億元，同比去年上半年增長1.35倍，共成交35332套。共有產權房和限競房項目對市場價格起到顯著的平抑作用。本月初，石景山區最大共有產權房項目西山薈景嘉園正式開始選房，銷售均價為3.5萬元/平方米。72組非京籍人才家庭、810組非京籍普通家庭首日進入選房現場認購房源。

6月，全國二手房價格漲幅普遍放緩，北京二手房價格也呈現與上月持平的穩定態勢。據我愛我家研究院統計，上半年全市二手住宅網簽總量為72603套，與去年上半年相比下降5.27%。其中，3月至6月的網簽量從1.6萬套跌至1.1萬套，連續降溫趨勢十分明顯。

上半年北京二手住宅成交量較多的11個區中，成交均價最高的是西城區，均價為10.3萬元/平方米；成交均價最低的是房山區，均價2.7萬元/平方米。朝陽、海澱、豐台區二手房價格同步下跌，但波動幅度在2%以內，整體變化不大。

廣州市規劃和自然資源局聯手廣州市住房和城鄉建設局鼓勵已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公混合等類型非住宅存量用房，以棟或相對獨立部分為單位按規定改建為租賃住房，支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發展。

7月16日，廣州市規劃和自然資源局的一則消息，讓相關長租公寓人士感到欣喜。

廣州市規劃和自然資源局聯手廣州市住房和城鄉建設局發佈《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》（以下簡稱“意見”），鼓勵已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公混合等類型非住宅存量用房，以棟或相對獨立部分為單位按規定改建為租賃住房，支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發展。

國家鼓勵“商改住”

商改住政策源於2016年6月國務院出臺的一份檔。在這份《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中明確規定：允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。

2017年5月，廣東省發佈了《廣東省人民政府辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，就允許商業用房改建為租賃住房。土地年限、容積率不變，土地用途調整為居住用地，並且水電氣費用按照居民標準執行。並給予一定政策優惠。

2018年1月，上海也進行了試水，三棟商住樓正式調整為租賃型住宅，從土地屬性上就進行根本性的調整。

安徽也在2018年7月發佈過類似政策。

2019年把該項政策落地的，就是這次廣州出臺的政策了。

有利於長租公寓拓展

廣州此次意見指出，已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公混合等類型非住宅存量用房，可以以棟或相對獨立部分為單位按規定改建為租賃住房。

意見還指出，改建租賃住房，專案辦理初始登記時應當整體確權登記（只辦理一個權屬證）、整體轉讓，不得分拆確權、分拆轉讓、分拆抵押、分割銷售，原土地使用年限、用地性質和建設量不變。

同時，意見要求，改建後的租賃住房應當具備良好的衛生、通風和採光等居住條件，符合環保、衛生部門的專業要求。

對於目前處於“低谷”之中的長租公寓行業來說，此項政策頗受歡迎。

某全國性房企旗下的長租事業部負責人對記者表示，對於長租公寓來說，盡可能多的房源意味著鋪店成本可以下降。“以往在很多一線或者強二線城市，熱門地段找到集中式長租公寓理想的門店，房源少之又少。如果寫字樓、公寓能改為租賃住房，可以使得房源規模擴大，議價方面也有降價空間，開店成本或許能降低。”

北京某長租公寓店長也對記者表示，這項政策實施，至少在開店後，能夠對長租公寓實施標準化改造，避免在消防、衛生以及其他安全等環節無規可依。

同樣，業內分析人士對此項政策也是看多為主。

中原地產首席分析師張大偉表示，一二線城市有大量的商業閒置，將這部分房源改造成出租房源，有利於緩解租賃房源短期，同時也減少資源浪費。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，政策體現了兩方面的導向：第一，發展租賃市場是當前各地政府的重要工作，積極增加租賃住房的房源供給也是比較關鍵的所在。第二，商業辦公等方面存在庫存積壓以及部分違規改造的可能，通過因勢利導，有助於化解相關庫存和增加新的用途。

房企自持物業可進退自如

從租售並舉的行業高度來看，廣州此項政策的出臺，是今年租賃住房政策領域為數不多的專門性政策。

業內人士評論，此項政策從需求端橫跨房地產的“銷售”和“租賃”環節，盤活“售”端和“租”端的存量資產，也有利於房企解決自持物業或者閒置物業找不到市場的難題。

一直以來，房企自持物業究竟用作何種用途，房企自身也有頗多難處。

北京某房企人士對記者表示，由於個別城市在出讓土地時要求一定自持比例，因此一些房企手中存有一定量的自持物業，而由於一些地塊稍顯偏遠，配套不甚完善，用來做寫字樓或者商業地產都不合適。“如果商改住能全面放開，將有利於房企消化自持物業。”

張大偉也表示，此次廣州出臺的商改住政策是有條件的，必須結構安全、消防安全、權屬清晰。另外值得關注的是，商改住之後將不可入市，這對於大部分產權機構來說，是選擇短期優惠或降價銷售，還是選擇長期出租收益，將是一個選擇。對於資金相對寬鬆的開發商有可能選擇改造出租，但對於大部分開發商來說，可能不一定這麼選擇。

不過嚴躍進認為，從具體操作中可以看出，當前對於此類項目的改造，應該強調“整體確權，性質不變”的導向。實際上這也是為了防範分拆分割等做法，比如說部分物業可能是存在既銷售又出租等情況，這樣容易形成分散的出租房源，對於租賃的管理會增加難度，所以整體確權的概念也是很關鍵的。

大陸開封市政府網站最近公告「取消新房限售令」，但沒想到，當日開封又立刻撤銷這個政策，有房地產銷售人員表示，開封房地產政策的糾結背後，其實是一線建商大舉進入，使得當地房地產存量加大，去庫存成為新難題。不過，專家認為，開封限售令開放「一日遊」不可取，調控政策應謹慎，保持市場的平穩是核心。


據《中國證券報》報導，開封市政府20日取消新建商品住房自取得《不動產權證書》之日起滿3年即可上市轉讓的交易時限、取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結時限，但開封隨即又撤銷這個政策，對於撤銷「取消限售」的原因，開封市住建局表示，此決定未進行充分的市場調研和論證，對由此可能產生的市場影響也缺乏充分的預判和評估。

鄭州回暖開封更冷

開封「取消限售」，在一些地產經紀人看來，是正常的事情。一名從事6、7年房地產銷售的開封杞縣人陳君就坦言「畢竟今年賣的不是很好。」據克而瑞報告顯示，今年以來，郊縣客戶的比例上升至40%左右，開封城區降至20%，鄭州投資客因為開封價格與鄭州房價差距縮小也隨之明顯減少，克而瑞預測，今年4到5月，鄭州市場有一定程度回暖，反而加劇開封市場的低迷，不少項目整體去化只完成年度目標的20%到30%，全年預計只能完成年度目標60%左右。

加上自2016年以來，以碧桂園、恆大為首等建商大舉進駐開封，使得大陸全國性地產品牌進入開封速度加快，建商加速進入，也拉高了開封房地產市場的貨值。據克而瑞報告顯示，過去兩年，開封市土地出讓量過大，導致目前的存量問題較為嚴重，市場成交量最高的三年（2016到2018年）平均每年市場容量在160億（人民幣，下同）左右，但目前市場上開發商今年計畫推貨量已經達到240億元。

調控政策反覆挨批

業界人士認為，目前開封市場上項目面臨主要難題在於客戶購買力後繼乏力，開封是人口流出型城市，短期內人口上行可能性不高，購房意願不強且收入水準有限，後續去化困難。

不過，對於開封政府的「反覆決定」，中原地產首席分析師張大偉認為，調控不是兒戲，房地產調控政策的公布必須謹慎，制定政策應該預判政策效果，避免實施「隨意性政策」，平穩是房地產市場發展的趨勢，寬鬆與收緊並存，這種隨意改動政策的行為，並不可取。

雖然港股近期走勢陰晴不定，個別股份仍繼續配股「抽水」。內房股正榮地產（06158）日前以輕微折讓價格配售逾2.4億股，集資逾12億元。該股昨收市報4.98元，跌1.4%，仍略高於配售價4.95元， 成交額12.6億元。

正榮以先舊後新的方式，向不少於6名獨立股東配售超過2.4億股，相當於擴大後股權約5.6%，配售代理為建銀國際。每股配售價為4.95元，較上周五（19日）收市價5.05元折讓約1.98%。今次的配股集資約12億元，集資所得將用於日後投資及一般營運資金。

大成生化復牌漲逾一成

另外，早前向滙港投資配售近13億股的大成生化（00809）昨日復牌。該股一度抽升逾五成，但漲幅短時間內已大為收窄，收市報0.137元，升11.4%，較配售價高37%。

大成生化以每股0.1元配售近13億股新股，約佔擴大後股權16.7%，集資共1.28億元。

該公司指出，配售股份有助加強其財務狀況， 集資所得將會用作一般營運資金。配售完成後，公眾股東的股權會由46.9%攤薄至39.1%。

遠東發展（00035）宣布，透過其間接全資附屬公司向英國鐵路網公司（Network Rail）收購位於曼徹斯特市中心，一幅面積達20英畝的土地，推進英國大型住宅項目Northern Gateway的開發。

當地投資累計近3億

項目將提供超過1000個單位，包括位於St Catherine's Wood的River City Park首批單位，連接大型公園Angel Meadow以及曼徹斯特北部。

今次收購的20英畝土地位於維多利亞鐵路及Metrolink車站的東北部，建有早期曾投入使用的鐵軌和早年可直通維多利亞的Redbank高架橋，當中17英畝土地和倉庫用地日後可供多家初創企業進駐。

連同是次收購，遠東發展在曼徹斯特的土地投資已超過3000萬英鎊（約2.92億港元），土地儲備可在未來五年提供約3800個住宅單位。

遠東發展董事總經理孔祥達表示，曼徹斯特人口增長將帶動城市對優質住宅的需求，推動遠東發展建造更多高質量房屋，公司將繼續投資類似曼徹斯特等城市。

收購於今年2月曼徹斯特市政府採納戰略再生框架後落實，是繼遠東發展在3月收購Addington Street後，於Northern Gateway的Redbank區域完成的第四項預售項目土地交易。

襲擊傳擴散 地產經紀憂人身安全

元朗周日（21日）晚上發生嚴重暴力事件，加上昨日網上流傳有不法分子或在各地區都有襲擊行動，令元朗、天水圍及屯門等區的多間地產代理行俱基於安全理由提早關門；佳源國際（02768）及陞域集團旗下屯門菁雋更即日暫停銷售，並關閉設於屯門的售樓處。有學者認為，若有關政治或暴力事件3個月內未能完結，對香港經濟將造成很大衝擊，樓價有機會下跌3%至5%。

為提防元朗襲擊事件重演，昨日元朗及屯門有不少店舖自發性提早關門。地產代理行亦不例外，中原地產、美聯物業、利嘉閣及祥益地產4家區內主要代理行，中午起陸續關閉元朗、屯門及天水圍的分行，香港置業更決定集團位於元朗的分行全部暫停營業。上述4大代理行居於上述地區的後勤員工，亦可按個人安全考慮提早下班。

事件若持續3月 樓價料跌半成

新盤方面，在售中有「龍床盤」之稱的菁雋，昨日亦暫停銷售活動，並把位於屯門「悅品酒店．屯門」的售樓處關閉。已屬現樓的青棉徑2號菁雋提供356伙，實用面積128至794方呎，累售約341伙。

專營新界西北二手屋苑的祥益地產總裁汪敦敬指出，生意並非最重要，同事的安全放在首位，所以昨日中午已把屯門及天水圍部分分行關門，同時安排部分居住區內的員工提早放工。由於今日的狀況「冇得評估」，所以未知會否繼續關門。

汪敦敬指出，近日本港樓市變為政治市場，「冇數據去參考去量度」，難言對樓價會有什麼影響，但若成交量一直低於新增放盤量兩至三個月，對樓市一定有負面影響。

浸會大學財務及決策系副教授麥萃才認為，受社會事件影響，未來數月樓市交投料淡靜，短時間內對樓價影響不大，除非暴力事件持續，「搞到有好多人想移民，拋售物業套現」。他估計，若社會事件在3個月內完結，樓價應無負面影響；一旦情況持續甚至惡化，恐將拖累經濟，樓價下半年將有3%至5%跌幅。

由於元朗有多間代理行關閉，市場交投停頓，區內主要屋苑本月共錄56宗交投，包括周日錄得4宗買賣。代理估計，若情況持續，本月成交量將低過上月全月的75宗。

嘉湖減價 天盛苑綠表580萬沽

不過，天水圍昨日卻錄得買賣，為居屋天盛苑N座盛珍閣高層2室，實用面積650方呎3房戶，原業主5月底起以未補地價650萬元放售，放盤兩個月累減70萬元，昨日早上由公屋綠表客以未補地價580萬元購入，呎價8923元，屬市價。原業主於2005年以未補地價96.8萬元購入，賬面獲利483.2萬元，升值近5倍。

祥益地產分行經理謝利官表示，天水圍二手市況有輕微震盪，指標屋苑嘉湖山莊有逾10個二手放盤業主降低叫價，減幅由1%至2%，但暫未見有大劈價或低於市價的放盤出現。其中，麗湖居一個低層D室放盤，為3房間隔，實用面積547方呎，叫價由原本600萬元，減至590萬元，降價10萬元或1.7%。

近日發生的社會事件升級，但個別住宅屋苑特色戶造價續創新高。大角咀帝峯．皇殿一個連平台特色一房單位，以3030萬元售出，創九龍區最貴一房戶。

市場消息指出，帝峯．皇殿6座極高層A室，實用面積807方呎，連約548方呎平台，過去周日（21日）以3030萬元易手，呎價37546元，以樓價計，料貴絕九龍區一房單位。據悉，單位連租約易手，月租約4萬元，以成交價計，回報約1.6厘。

原業主為內地客，於2011年7月以2502萬元購入單位，持貨8年沽出，賬面獲利528萬元，賺21.1%。

海天晉同類730萬雙破頂

另外市場消息稱，尖沙咀名鑄高層C室，實用面積1474方呎3房戶，透過公司股權轉讓形式售出，過去周末作價約6450萬元，呎價43758元。原業主於2017年8月以6000萬元購入，因轉讓公司股權可避免繳付額外印花稅（SSD），賬面獲利450萬元，升值7.5%。

此外，中原地產高級分區營業董事伍錦基表示，將軍澳海天晉7A座高層C室，實用面積374方呎，一房間隔，叫價780萬元，過去周末以730萬元成交，呎價19519元，造價及呎價均創該屋苑同類型單位新高。原業主於2016年5月以535.8萬元買入單位，賬面獲利194.2萬元，3年升值36.2%。

近期社會運動有愈趨激烈的跡象，但香港置業行政總裁李志成認為情況只會短暫維持，加上市場剛性需求強勁及低息環境，對住宅樓市帶來支持，預期今年下半年樓價可升約5%，連同上半年約8.8%升幅，累計今年全年樓價料錄得逾一成升幅。

李志成稱暴力事件影響短暫

李志成指出，美國聯儲局暗示下半年有機會減息，本港有望維持低息環境，支持樓市發展，對上車客及正在供樓人士是喜訊。下半年多個新盤將以貼市價發售，加上8月新一期居屋攪珠結果公布後，向隅客或回流細價私樓市場，可釋放購買力。他認為，過去周日（21日）在元朗發生的暴力事件屬地區個別事件，短期或影響睇樓量和成交量，惟置業剛性需求強勁，對樓市仍有支持。反而中美貿易談判仍存變數，對樓市影響更大。

香港置業營運總監姚偉南指出，該行7月以問卷調查方式成功訪問318名市民，近六成（58.5%） 認為樓市後市會平穩向上，按季增約6.3個百分點。另外，38.1%受訪市民計劃未來12個月入市。有21.4%受訪者希望政府放寬按揭成數，20.4%則希望政府可放寬按揭年期協助置業。姚偉南認為，不少市民有能力供款，但首期不足，顯示政府不少政策已不合時宜，呼籲政府審視按揭措施成效，協助有需要市民「上車」。

居屋再創新高，鰂魚涌康山花園一個3房戶，以998萬元（已補地價）易手，創港島區居屋單位新高成交。

自由市場呎售16858

土地註冊處資料顯示，鰂魚涌康山花園8座高層C室，實用面積592平方呎，屬3房戶，剛於自由市場以998萬元易手，呎價約16,858元，造價創港島區居屋新高紀錄。不過，距離全港最貴居屋大角咀富榮花園的1,068萬元，仍有6.6%距離。

據了解，原業主早於1997年以綠表價343萬元（未補地價）購入，扣除補地價因素，單位帳面升值1.9倍。

唐明苑未補價468萬售

另外，將軍澳唐明苑唐煌閣低層14室，單位面積433平方呎，可間2房，新近以468萬元（未補地價）售出，呎價約10,808元。據土地註冊處資料顯示，單位原業主於1999年以73.8萬元（未補地價）售出，至今持貨約20年，帳面賺約394.2萬元，單位升值約5倍。

而屯門兆麟苑耀麟閣一個高層03室，面積401平方呎，於自由市場以425萬元售出，呎價10,599元。

原業主於2015年以275萬元（已補地價）購入上述單位，持貨約4年，帳面賺約150萬元。