第一太平戴維斯於近日辦理台中市台灣大道公益路精華角地標售，該土地總面積482.18坪，土地使用分區為住2及住3，並已獲核准移入容積。確切位置位於台灣大道與公益路交叉口，標售底價為6.2689億，換算每坪土地標售底價為130萬，開標日期為今年8月27日。

該塊土地多年前為台中茶飲簡餐店「水舞饌」，為台中市年輕人熱門聚會場所。第一太平戴維斯協理丁紋甄表示，目前台中市區土地交易兩大熱區分別為7期與台灣大道沿線，該案未來無論是規劃為住宅、商辦大樓、餐飲旗艦店或是飯店，發展潛力都相當高，但由於位角地，分析商用不動產規劃潛力大過住宅。

第一太平戴維斯總經理黃瑞楠指出，台中市土地交易自去年起開始升溫，根據統計，今年上半年台中市單筆3億元以上的大型土地交易總額達333億元，為6都中第一，較第2名的台北市高出近70億。其中台中市區土地仍是投資人布局重點，7期、西屯區及北區等地土地交易占比達57%，市郊與新興開發區則占43%。

北市指標共構小宅「E.A.T國際館」近來不少住戶轉手，房仲觀察賺賠情況，發現2013年、2014年進場買的，出場都賠錢，最慘賠到600多萬元，但之前，或之後進場的，則是有賺有賠，有人賺了200多萬。

大家房屋企研室主任郎美囡表示，房市如股市，買到高點，不想套住，就得認賠。2013年、2014年是這一波房市多頭最高點，這兩年進場的人，不論是追高，或依市場行情買進，現階段轉手，能平轉已是萬幸，多數賠錢收場。

E.A.T國際館位於忠孝東路五段，為捷運永春站共構宅，屋齡14年，以套房，二房為主。

根據實價資料，E.A.T國際館這兩年有30多筆交易資料，其中有前手交易紀錄的，共有11筆。

觀察這11筆轉手交易，只要買進時間在2013年、2014年，全部都賠。最慘的是10樓戶，約15.7坪，屋主2014年以2,114萬元買進，2017年以1,486萬元賣出，慘賠628萬元。

另外，7樓、8樓、9樓也都有戶別賠了100萬到327萬元。

如果不是這兩年買進的，就有賺有賠。比如賠了628萬的那間10樓戶，2017年以1,486萬元接手的屋主，6月買進之後，9月就賣掉，賣價1,700萬元，短短三個月，賺了214萬元。

另外2樓有一戶，屋主在2012年以1,570萬元買進，去年12月以1,700萬元轉手，也賺了130萬元。

雙北房價再漲，飆到近年最高點！據市調機構最新統計指出，北台灣今年第2季新成屋、預售屋成交均價漲多跌少，台北市為2016年Q4以來最高價，新北市則創下2017年Q4以來新高價。住展雜誌企研室經理何世昌表示，北台灣整體房價向歷史高峰靠攏，但下半年選舉變數多，價格走勢還要偏保守看待。

大台北追價攻勢猛
住商雜誌昨（25日）發布北台灣各縣市新成屋、預售屋成交行情統計，台北市今年Q2新建案每坪均價來到85.1萬元，較上季漲0.5萬元，季漲幅約0.59％；與去年同期相比則上漲2.6萬元，年漲幅約3.15％。新北市則是每坪38.6萬，較上季小漲0.1萬元，季漲幅約0.26％；年漲則為0.4萬元，漲幅約1.05％。

雖然雙北漲幅不大，但都來到近年最高點。何世昌指出，北市房市因投資、置產需求升溫，由預售屋推案最多的大安、北投、內湖等區帶頭領漲；房價雖然上揚，但市況依舊不錯，意味著台北投資追價買盤確實存在。

新竹宜蘭逆勢下挫
不過，漲勢最高的為基隆市新建案，房價來到每坪21.1萬元，季漲幅約0.96％，刷新歷史新高；與去年同期相比，漲1.5萬元，年漲幅高達7.65％。何世昌分析，基隆房價創高峰，主因是今年來釋出的新建案價位偏高，導致房價居高不下；也由於價格太貴，市況極差，在地客不買帳、外來台北客稀少，買氣冷冷清清，房價呈現「無量上漲」的格局。

桃園Q2新建案價格平實，每坪為22.7萬元，呈持平狀態在一些價格合理的區域，買氣就相當不錯；與去年同期相比，則上漲0.5萬元，年漲幅約2.25%。至於新竹、宜蘭地區則逆勢下挫，新竹為每坪22.6萬元，較上季跌了0.3元，季跌幅約1.31%，但與去年同期相比恰好持平。宜蘭房價仍在修正階段，上季止跌反彈，本季跌勢加劇，房價每坪20.8萬元，跌掉0.7萬元，季跌幅約3.26％，年跌幅約3.7％。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，今年房市雖中美貿易戰、總統大選等變數，但民眾看跌房價狀況已大幅改善。北台灣新屋價格有止跌回升跡象，較去年上漲，建商讓利情形已趨緩。陳傑鳴指出，今年出口較去年出現衰退，影響購買力，近期新竹房價已有趨緩狀況。至於宜蘭，因農舍近年陷入限建疑慮，在過去價格大幅炒高下，目前仍屬修正格局。

台北市南港超級大案「世界明珠」預計於近期搭建接待中心，並將於年底開賣。聯合報報導，台灣房屋表示，近年南港國家會展中心、流行音樂中心等重大公共建設逐步到位，南港房市需求回溫，待世界明珠正式開賣，可望為南港房市增添更多話題性。
「世界明珠」原為南港輪胎南港廠，歷經多年土地變更、都審、請照等程序，於今年取得建照，已確定由中鹿營造及華熊營造負責營建工程，將興建6棟住宅大樓、2棟辦公大樓與商場，總銷預計逾千億，預計於近期開始搭建接待中心，年底開賣。

台灣房屋南港經貿園區特許加盟店店長黃柏鈞表示，南港近年適逢房市修正，市場回歸基本面，但受惠於區域利多建設持續的動能，加上台北市蛋黃區由於房價影響，部分自住買盤外溢，預期未來南港將會呈現價穩量緩增的走向。

黃柏鈞指出，南港有4鐵共構南港車站，鄰近南港展覽館站，為文湖、板南線交會站，至內科也相當方便，此外，與中山高、北2高、環東大道聯通，交通機能便利。目前南港大樓平均成交行情約在60至65萬間，區內多為大樓新屋及屋齡10年內的產品，以3、4房為主。

黃柏鈞補充，與北市蛋黃區比較，相同價位能於南港購入更大居住空間，對於在信義、大安及內科或南軟就業的購屋族來說，以同樣價格換取更多空間及減少通勤時間，可說是相當划算。未來南港還有多項重大建設規畫、興建中，包含南港轉運東站將招標；三井LaLaport南港也已動工，將可為南港帶入更多消費人潮及提升生活機能。

據萊坊最新《財富報告》調查顯示，台灣淨身價逾10億元的超級富豪，赴海外置產除了為自住、子女留學的需求，現階段最受海外不動產投資人重視，莫過投資國家的安全以及資金避港功能，因此遠離地緣政治風暴、美中貿易戰，而且政策作多讓澳洲躍升為亞洲富豪的最愛。

事實上，澳洲今年以來對房地產的政策偏多，包括銀行利率史上新低，新興區域投入基礎建設如交通站點、港口等，都有效刺激不動產市場。

以目前雪梨指標豪宅「布朗格魯一號皇冠住宅」而言，子女教育需求是多數富豪置產的主因，而萊坊統計顯示，台灣超級富豪子女有72%在中學以前成為海外留學生，並有高達82%的子女大學選擇出國。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，從教育需求來看，澳洲開放、多元的移民政策，長期也來深得亞洲富豪喜愛，且子女教育需求也增強置產的動力，此外，部分已在澳洲生根或是來自歐美的退休富豪，會選擇高端物管的豪宅，作為休閒、收藏、養老的國際居所。

以整體市場來看，澳洲萊坊研究部負責人Michelle Ciesielski表示，雪梨房地產走勢自2012年開始起步，總價帶前5%的豪宅市場開始備受矚目，加上雪梨人口持續增加，2014年起銀行政策鼓勵住宅大樓的發展，進而促使高端住宅大樓陸續供給市場，加上今年5月澳洲大選過後，政策利多同樣鼓勵豪宅供給，綜合教育需求與整體環境，皆有利後續豪宅市場發展。

買氣出籠，北北基第2季新建案成交價向歷史高峰靠攏。根據調查，第2季僅新竹、宜蘭新案房價逆勢下挫，其餘縣市均緩步向上；其中，基隆每坪成交價約21.1萬元，創統計以來新高，台北市、新北市也分別是近2年多以來的相對高點。

基隆每坪21.1萬 創新高
根據住展雜誌調查，北台灣第2季新成屋、預售屋等新建案成交價，北市每坪約85.1萬元，較上季上漲5000元，增幅0.59%；較去年同季則上漲2.6萬元、漲幅3.15%，為2016年第4季以來高點。新北市每坪則約38.6萬元，較上季增加1000元或0.26%，較去年同期則增加4000元或1.05%，為2017年第4季以來的高點。

雙北下半年價格 保守看待
住展雜誌企研室經理何世昌指出，雖然雙北市第2季新建案房價漲幅不大，但已來到近年相對高點；不過，下半年因選舉因素與經濟變數仍多，價格走勢可能要偏保守看待。

第2季房價表現最亮眼的則是基隆市，每坪成交價約21.1萬元，為統計以來新高，較上季增加2000元或0.96%，較去年同期增加1.5萬元或9.65%。

何世昌分析，基隆房價創下統計以來新高，主因今年釋出的新建案價位偏高，導致整體房價居高不下；但因新建案價格太貴，今年來基隆市況極差，在地客不買帳，外來客又稀少，買氣冷清，房價呈「無量上漲」的狀況。

新竹、宜蘭 房價走跌
另，桃園第2季每坪成交價約22.7萬元，與上季持平，新竹、宜蘭第2季房價則走跌；新竹每坪成交價約22.6萬元，較上季下跌3000元或1.31%；宜蘭每坪約20.8萬元，較上季下跌7000元或3.26%。

何世昌指出，新竹房價走弱，主因外圍蛋白地區房價漲多回吐，漲勢暫時休息；宜蘭房價則處於修正階段，因近期市況仍孱弱，修正期恐沒那麼快結束。

房市景氣熱呼呼，在自住需求支撐、台商資金回流等「內外」利多齊聚下，6月國銀房貸、建築貸款餘額續創歷史新高，年增率也分別走揚至5.29%與10.16%，分別締造逾八年、近七年最高紀錄。

央行昨（25）日公布，6月全體國銀購屋貸款餘額7兆1,432億元，為歷史新高，並較5月增430.94億元。

購屋貸款餘額向來被視為房市買氣指標。央行資料顯示，與去年同期相較，6月房貸餘額年增5.29%，為2011年6月以來、逾八年來最高；官員指出，在自住需求支撐下，房市景氣維持「穩定」。象徵首購族購屋需求的青年安心成家貸款，6月餘額6,453億元，較5月略減7億元，占整體房貸餘額比重由5月9.1%，下滑至9.03%。

央行官員表示，房貸仍以自住需求為主，近期不少銀行為爭取優質客戶，推出較優惠房貸利率專案，利率與青年安心成家貸款相去不遠，很可能是青安占比下滑的主因。

最新市調指出，台北頂級辦公租賃總成本每坪平均6,445元，在亞太區32個城市中排名第18，專家預期2019年台北市A辦大樓租金行情可望上漲3.5％，挑戰十年來最大增幅。至於全球榜首，香港中環連四年蟬聯，每坪月租直逼3萬元、相當可租下台北市1間三房兩廳的住宅。

CBRE世邦魏理仕25日公布「全球頂級辦公室租賃成本」指出，全球商辦租金呈現穩步攀升，尤其香港排名全球第一高，2019年第一季每坪每月租賃總成本，包括辦公室租金、稅費和管理費等高達29,530元；至於台北市平均租賃總辦公約6,445元，是香港的21.8％。調查也指出，在CBRE追蹤的122個城市，有近七成、達85個城市商辦租金攀升，全球漲幅平均年增3.6％。

排名全球最貴的是香港中環，且是連續四年居冠。調查指出，全球前十大最貴商辦市場中亞太區囊括六個，包括香港中環、香港九龍、中國北京金融街、中國北京中央商務區、日本東京都及印度新德里康諾特廣場。


台北市方面，CBRE指出頂級商辦租賃總成本較去年同期增加3.6％，每坪每月約新台幣6,445元，在亞太區32個城市排名中段班、名列第18，與前一年排名持平。

世邦魏理仕台灣顧問及交易服務部主管陳頌民表示，受惠於跨國企業升級需求強勁，台北市A辦平均空置率連續五季下降，帶動租金水準攀升，2019年第二季每坪月租2,765元，年漲3.4％。其中信義計劃區、基隆路辦公商圈的頂級商辦去化順暢，第二季平均每坪月租3,428元，創歷史新高。

台灣經濟研究院（25）日發布6月三大產業營業氣候測驗點，製造業、服務業同步下滑，雖然營建業連續第二個月走揚，但在不動產業方面，受到國際政經情勢與國內選戰紛擾影響，加上賣方開價愈來愈硬，購屋氛圍轉趨觀望，今年下半年相關業者看壞景氣的比重大幅上升。

營建業6月營業氣候測驗點升至97.81點，但值得注意的是，營造業廠商與不動產業廠商對於景氣看法出現分歧。

台經院分析，營造業無論今年6月或是對未來半年的景氣看法，均較5月有所改善，主要是基於業主對於大型商辦投資甚感興趣，部分已有改裝項目先行，以及主辦機關示意公共建設計畫提前辦理前置作業，藉此縮短發包時程，同時在建工程待完工量體較多，其中有不少市地重劃與產業聚落的成屋落地，該部分工程驗收請款較為集中等因素所致。

但在不動產業方面，今年6月六都建物買賣移轉件數較5月衰退13%，主要是由於美中貿易戰與國內選舉紛擾，加上賣方開價趨硬，致使購屋氛圍轉趨觀望等緣故。

台經院指出，今年下半年不動產業者認為景氣轉差的比重持續大幅上揚，反映選前房市買氣趨於停滯、買賣雙方對房價認知差距再次擴大、房市供給壓力不減等現象。

台北市都審會針對師大生活圈由「住三」變更為「住三特」，進行審議。在取得完整街廓範圍內50%以上土地所有權人同意的前提下，放寬在臨接5公尺寬以上巷弄的住宅區1樓和地下1樓，開設餐廳、零售業和服務業等6種使用項目，引發大批反對民眾激烈抗議。

台北市政府表示，大安區主要計畫及細部計畫通盤檢討案，在公開展覽期間接獲民眾陳情，希望放寬師大周邊地區土地的使用分區管制，因此在今年4月第一次專案小組會議中提出，在符合具「地區共識」的前提下，放寬部分使用項目，但6月進行公聽會時，正反意見分歧，因此25日再次召開專案小組會議討論。

根據北市府擬定的師大社區開發許可機制草案，「建議適用開發許可範圍」，為泰順街38巷以南、泰順街38巷6弄及雲和街75巷以西、師大路以東、師大路135巷以北的住三街廓，在取得完整街廓範圍內50%以上住戶同意的前提下，放寬臨接5公尺以上道路的一樓和地下一樓，開設零售業、飲食業、日常服務業等店面，並且將該區「住三」地目變更為「住三特」。

台北市古風里長孔憲娟表示，該案採取街廓住戶過半數同意，就可以變更的辦法，前所未見，並且很有可能導致當地住戶和業者對立衝突，將衍生更嚴重的問題。

孔憲娟也說，依照都更條例的規定，必須要有二分之一住戶同意，才可以提案，要有五分之四住戶同意，才可以件入第二階段程序，但本案只有12%住戶提案，大多數當地居民持反對意見，希望都發局能夠退回變更案，否則不排除更大規模的抗爭。

多位居民表示，師大生活圈為住三和商一，原本允許的商業規模就是「維持生活之所需」，但近幾年的商業規模，遠遠超出住宅區的法令許可，導致生活品質大幅下降，反而不符合都市計劃的精神。

　　7月24日深夜，蘇州市人民政府發佈《市政府關於進一步完善我市房地產市場平穩健康發展的工作意見》（以下簡稱《意見》），從7月25日起，限購、限售同時升級。

　　事實上，今年5月，蘇州已經3次出手調控樓市，當時就針對限售、土地供應等作出調整。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析認為，“蘇州此次繼續出臺房地產政策，充分體現了房地產長效發展的導向，也體現了當前‘穩地價、穩房價、穩預期’的政策思路。政策內容詳細，以收緊為主要特徵，對於打擊投資投機需求、促進市場平穩發展等都有較為積極的作用。”

　　限售範圍擴大至蘇州全市

　　由於此前蘇州已經執行過較為嚴厲的政策，業內對於此次政策調整，均表示“略超市場預期”。

　　根據《意見》，住房限制轉讓實施範圍蘇州市擴大：蘇州市區（即姑蘇區、吳中區、相城區、吳江區、蘇州高新區、蘇州工業園區）範圍內新取得預（銷）售許可的商品住房專案（含已經取得預售許可尚未開始網簽的專案），購房人自取得不動產權證之日起滿3年後方可轉讓；二手住房通過市場交易購房人新取得不動產權證滿5年後方可轉讓。

　　在居民購房政策方面，《意見》規定，非本市戶籍居民家庭在蘇州市區、昆山市、太倉市範圍內申請購買第1套住房時，應提供自購房之日起前3年內在蘇州市範圍內連續繳納2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明。而在2016年的限購政策中，首套房需提供2年內累計1年納稅或社保證明。

　　其中社保及個人所得稅繳納範圍是指在蘇州大市範圍內，包括蘇州市區（姑蘇區、吳中區、相城區、吳江區、蘇州高新區、蘇州工業園區）及昆山、太倉、常熟、張家港等四市範圍。

　　5月11日，被稱為“史上最嚴”的限售新政，對蘇州工業園區全域、高新區部分重點區域新房限售3年，蘇州工業園區全域二手房限售5年。

　　而此次《意見》的出臺，將限售範圍進一步擴大，並增加了限購措施。嚴躍進表示：“這一限售政策非常嚴厲。對於一些蘇州的炒房者來說，這兩年的房屋流動性明顯會減少，這也有助於打擊各類購房套現的行為。”

　　“包括蘇州市區、昆山和太倉也被納入嚴格限購的範圍，這和此類城市這兩年購房市場炒作等有關。尤其是太倉市場，因為靠近上海，是這兩年炒作較多的城市。限購政策規定下，此類區域購房的要求更高了。”嚴躍進指出。

　　信貸政策管控趨嚴

　　5月11日，蘇州樓市新政曾對土地出讓報價規則進行調整。調整後將竣工預售許可調整價由原來超市場指導價10%，調整為5%~8%，一次報價有效區間由原來超市場指導價25%~35%調整為10%~15%。

　　新政降溫效果立竿見影，蘇州下半年首次土拍共計成交住宅及商住用地9宗，“地王”不再出現，而住宅地塊成交最高溢價率降至22.8%。

　　此次調控再度加碼，對土地市場進一步加強用地出讓管理作出了規定。要求嚴格施行購地自有資金申報核查制度，競買企業應說明購地資金來源並作出承諾。

　　《意見》規定，住宅用地出讓競買保證金調整為30%~50%，具體在出讓公告中設定。競得人申報自有資金不實的，取消競得資格沒收保證金或終止出讓合同沒收定金，並將競得人相關違法違規行為納入企業誠信系統。住宅用地鼓勵實行“限房價、限地價”出讓方式。

　　“這一規定強調了購地自有資金申報核查秩序，實際上也是為了防範違規資金進入購地市場，體現了蘇州當前對於土地市場繼續管控、防範地價虛高等現象的出現的決心。”嚴躍進表示。

　　此外，蘇州市還要求進一步加強住房信貸稅收管理。加強房地產信貸宏觀審慎管理，在嚴格執行差別化住房信貸政策基礎上，金融監管部門聯合督促銀行機構將新增貸款中房地產貸款占比控制在合理水準；對明顯存在違反宏觀調控政策的，依法依規採取相應監管措施。加大對房地產開發項目土地增值稅預征和清算環節管理力度，實施預售備案價格預警線管理。全面應用房地產價格評估技術，加強存量房交易合同監管和稅收征管。

　　嚴躍進坦言：“這可以理解為房地產領域信貸政策管控趨嚴的導向。類似政策也使得後續相關商業銀行的政策執行會更加到位，包括首付貸和消費貸等領域的監管會趨嚴。”

　　4次調控按下樓市“穩定鍵”

　　這是蘇州今年以來第4次出手調控樓市。

　　據《每日經濟新聞》此前報導，從今年3月開始，蘇州市場轉暖明顯，不少購房者手握資金輾轉于各個售樓處，但要買到熱門區域樓盤卻並不容易。尤其是在蘇州工業園區，甚至出現了“房子是很好，但能不能買到還是個問題，據說都要托關係”這種情況。

　　據中原地產不完全統計，2019年第1周~第16周，蘇州全市樓盤平均認籌率都處於高位，兩次達到100%，僅在第4周和第10周低於50%。

　　二手房方面，2019年一季度成交量同比增長25.7%。易居資料顯示，4月上半月，蘇州二手房成交量為5280套。將2019年4月上半月和3月下半月對比，蘇州二手房成交量增速達到159.2%。

　　5月6日，有市民在蘇州市住建局官網投訴稱：“這波漲價讓剛需心累，讓工薪階層心碎，政府何時可以出臺相關政策穩定房價？”

　　5月10日，蘇州市住建局回應稱：蘇州當前正在研究建立房地產市場長效機制，以穩地價穩房價穩預期為目標，堅持“房住不炒”定位，促進房地產市場平穩健康發展。

　　5月11日，被稱為“史上最嚴”的蘇州樓市限售新政便出爐。

　　5天后的5月16日，蘇州再出新政，將工業園區新購住房學位政策由5年調整為9年。

　　“蘇州作為長三角區域的重要城市，未來發展空間還很大，基礎設施的完善、人才的流入，會對蘇州樓市起到支撐作用。而庫存走低、年初融資相對寬鬆，房企在蘇州補倉的意願強烈。”當時，嚴躍進曾告訴《每日經濟新聞》記者，蘇州此次加碼樓市調控，對打擊炒房需求、穩定房價和市場預期具有積極作用，不排除當地後續會進一步加大對市場進行檢查、整頓的力度。

　　5月18日，住建部對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的4個城市發出預警提示，其中就包括蘇州。

　　5月24日，蘇州市政府聯合住建局等部門召集30余家地產商召開蘇州房地產行業座談會。會議稱，如蘇州樓市的幾大指標得不到控制，7月後調控會即刻加碼，包括擴大限售範圍，提高外地人購房需要的社保門檻等。

　　易居百城房價報告顯示，今年上半年，蘇州市相城區房屋均價達到23359元/平方米，環比漲幅22.74%；蘇州工業園區房價成交均價環比漲幅近9%。

　　最近一年多來，隨著房地產市場調控的深入，房地產行業正經歷著洗牌。一些規模、實力偏弱的中小型房企，今年以來，開始逐漸退出市場。

　　記者打開人民法院公告網點擊“公告查詢”一欄，以“房地產”為關鍵字，在“破產文書”類別中進行了搜索，逐一查詢後發現，有180家左右的房企已破產或進入破產程式。


　　易居研究院智庫中心研究總監 嚴躍進：具體破產的原因有很多，有些是因為企業經營不善的，還有一些企業可能本身註冊以後沒有具體經營的。

　　記者經過梳理發現：公告中這些企業大部分屬於分佈在三四線及以下城市的本地中小型房企。

　　業內人士表示：很多中小型城市的人口自然增長速度並不快，人口流入也不明顯，房地產市場的增量需求有限。而同時，在資金、品牌、規模方面更具優勢的大型頭部房企近幾年也開始進駐中小型城市。


　　中原地產首席分析師 張大偉：其實整個房地產行業已經好幾年的趨勢，一直都是集中度在提高，資源、資金、土地全部都在向頭部企業，或者說我們所說的龍頭企業集中，龍頭企業有更多的廉價的資金，還有更容易拿到優質的土地，他們的發展更快。未來中小房企三四線城市的話，破產的企業的數量會越來越多。

　　專家表示：隨著中國的房地產市場從增量時代走向存量時代，在這樣的背景下，房地產市場的格局正在發生變化。


　　國務院發展研究中心研究員 劉衛民：通過這樣一種市場化的機制，能夠淘汰相對競爭力不太強的企業，我覺得這對於促進整個市場良性運轉是有好處的。

　　7月25日，萬科以22.64億元總價競得廣東珠海金灣航空城濱海商務區商住地，成交樓面價1.32萬元/平方米，溢價率33%。

　　據悉，本次競拍參與者包括中海、萬科、華髮、越秀等知名房企。

　　該地塊位於金灣區三灶鎮金灣路東側、金島路南側，出讓面積11.1萬㎡，1＜容積率≤1.54。起始總價17.03億元，起始樓面價約9959.22元/㎡，最高限價總價255450萬元，最高限價樓面價約14938.83元/㎡。需要配套建設14655.43㎡人才住房和8310㎡鄰里中心。


　　根據優找房網資訊，目前該地塊附近碧桂園華髮海灣壹號在售專案，均價2.65萬元。該項目建築面積16.32萬平方米，容積率為1.8。

　　碧桂園於2017年11月在濱海商務區總共拍到兩宗地塊，樓面均價分別為1.14萬元/平方米+ 6585.87㎡配建，和1.09萬元/平方米+ 5175.46㎡配建。

　　萬科的樓面價距離碧桂園項目售價均價僅有一倍左右的空間。根據中國房價行情網的資料，近一年以來，珠海市平均房價基本保持穩定。在未來房價保持穩定的情況下，這無異于壓縮了萬科的利潤空間。

　　調控持續趨嚴，融資管道收緊，房地產企業或許只能選擇斷臂保全。

　　正是在這樣的市場環境中，連續四年入圍滬深上市房企Top10的新湖中寶也開始通過發債、賣地等途徑籌措回籠資金，以應對高達1093.32億元的總負債。特別是近日，新湖中寶擬將近百萬平方米的土地儲備作價67億元出售給融創，涉及上海、溫州和啟動等地，引起市場關注。

　　不過這算得上是一筆不錯的交易。新湖中寶徹底甩開緩慢開發帶來的巨大財務壓力，回籠了資金，而且還有可能未來再分得一杯羹。要知道，房企因資金鏈斷裂而陷入破產危機的比比皆是。在2014年就出現過曾經的百強房企光耀地產因資金鏈緊張面臨倒閉風險，最終也沒有逃脫破產重組的命運。

　　不過仍然需要警惕的是，新湖中寶有息債務持續增長，短期償債壓力陡增。一個重要的指標便是經營性淨現金流從2016年的6.37億元下降至2018年的-3.83億元，今年一季度便達到-2.21億元。而其今年一季度經營活動產生的現金流量淨額更高達-23.73億元。這一數據2018年為-37.79億元。


　　短期債務壓力飆升

　　早在去年上半年，房地產企業一年內到期的債務在總債務中的占比就已經呈上升趨勢。對於新湖中寶而言，2018年主要因為房地產業務開工規模增長，導致有息債務繼續增長。截至今年一季度，公司有息債務為851.24億元，較2018年末增長3.65%。這一數據在2016年末為595.79億元。


　　需要注意的是，公司短期有息債務較2018年末增長28.02%，這主要是即將到期的債券轉入所致。大公國際發佈報告稱，在有息債務中三年內到期占比為69.22%。其中一年、二年、三年到期的占比分別為30.36%、15.05%、23.84%。主要的壓力仍然是在一年內到期債務，金額為258.4億元。

　　相較於債務風險，新湖中寶對外擔保或面臨風險。資料顯示，截至2018年末，公司對外擔保餘額為109.6億元，其中對企業的擔保餘額為25.53億元，占淨資產比例的7.42%。這些被擔保方有新湖集團、濟和集團、美都能源、民豐特紙。其中對母公司新湖集團擔保金額占比為78.55%。

　　對於這些債務保障來看，有分析機構認為，新湖中寶盈利仍能對利息支出形成覆蓋，但保障能力一般。從流動比率和速動比率分別為2.09倍和0.51倍看，流動資產對流動負債的覆蓋程度同樣一般。

　　與此同時，新湖中寶存在較大規模的受限資產。資料顯示，截至2018年末受限資產為454.47億元，占總資產比重為32.49%，占淨資產比重為132.17%。受限資產大部分因用作融資的抵押或質押資產。

　　銷售收入下滑

　　資料顯示，新湖中寶以房地產開發、金融投資、海塗開發和商業貿易為主業，但房地產開發業務是收入和利潤的主要來源。更有甚至2018年公司海塗開發業務收到現金為0。

　　今年一季度，正是受到房地產業務影響，公司營業收入同比大幅下降55.76%，毛利率同比減少20.1%，主要是房地產業務結轉項目毛利率較低所致。受兩方面的影響，當期毛利潤同比減少8.50億元。同期，公司銷售費用同比增長40.68%至0.85億元，財務費用同比增加20.97%至5.49億元。費用占營業收入比例高達57.20%，同比增加36.02%。

　　與此同時，公司在今年一季度竣工面積也大幅收縮。2019年1月-3月，新湖中寶竣工面積18.42萬平方米，同比下降42.95%。截至2019年3月末，公司在建面積為468.86萬平方米。

　　雖然近年來在土地拍賣市場很少露面，但新湖中寶方面表示，公司上海為核心的長三角經濟發達地區有2000-3000萬平方米的土地儲備，至少可滿足公司未來5-8年的開發需求。

　　不過富凱財經進一步查詢資料發現，公司土地儲備主要分佈在三四線城市。截至2018年末，公司在嘉興、海寧、衢州等三四線城市的總建築面積為1464.07萬平方米，而位於杭州、蘇州、天津等二線城市的總建築面積為799.63萬平方米。其中天津因為市場環境影響，簽約銷售面積及簽約銷售金額均大幅下降。

　　站在行業角度看，顯然房地產行業普遍繁榮的時代已經過去，中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆近日表示，今後十幾年，中國房地產開發企業數量會減少三分之二以上。

　　21世紀經濟報導引述某知名房地產行業大佬在一次小型業內聚會上的感慨：“過去30年的房地產發展模式很難再繼續下去了。未來房地產市場顯然只屬於前30強。”富凱財經的一位在某中型房企從事土地儲備的朋友對此說法亦相當認同。

　　據中指研究院資料顯示，2018年全國房企銷售額排名，融創中國以4600億元高居第四，新湖中寶以190億元位居127。

免責聲明：自媒體綜合提供的內容均源自自媒體，版權歸原作者所有，轉載請聯繫原作者並獲許可。文章觀點僅代表作者本人，不代表新浪立場。若內容涉及投資建議，僅供參考勿作為投資依據。投資有風險，入市需謹慎。

謝瑞麟（００４１７）斥資約２６５５﹒９萬元人民幣（約３０１７﹒４萬港元）購廣州市一幅工業用地。

該集團指所購地皮位於廣州市番禺區沙灣鎮福涌村，地皮總面積約３﹒４５萬平方米，建築總面積約２﹒９２萬平方米，位置鄰近其於廣州的內地總部，將為自用建新廠房及配套設施。

新地（00016）旗下馬鞍山雲海第1期本月開始交樓，市場暫錄得21個放租盤，月租叫價1.8萬至4.8萬元，回報約2.5至3厘。

每月1.8萬至4.8萬元

位於馬鞍山耀沙路9號的雲海第1期共有353伙，實用面積363至1354方呎。項目至今累售328伙，尚餘25個單位待售，包括10個標準單位及15個特色戶。而截至周一（22日）項目已有18個伙收樓。發展商日前開放3個交樓標準單位供傳媒參觀，包括香海臺第3座高層C室，實用面積968方呎，4房間隔；而按發展商價單顯示，該單位對上一層同室，定價2531.68萬元，呎價21654元。

美聯物業首席高級營業經理黃家樂指出，市場錄得21個雲海第1期放租盤， 月租叫價1.8萬至4.8萬元，回報約2.5至3厘。其中香海臺第3座高層C室，層數較發展商開放予傳媒參觀的示範單位低1層，叫租每月4.2萬元，呎租43.4元。據悉，該單位是業主於2018年以2017.5萬元買入，一旦成功租出，回報約2.5厘。

地下連花園叫價3000萬

此外，黃家樂透露，市場暫有一個放盤，屬地下連花園單位，實用面積679方呎，附562方呎花園，業主連樓價10%額外印花稅（SSD）放售，叫價3000萬元，呎價44183元。

社會爭議下，二手樓市氣氛轉差，成交減少，放盤量有上升趨勢。目前全港約有15,864個二手放盤，較上月15,580個，增加1.8%。

各大指標屋苑交投量，仍於低位徘徊，如黃埔花園今月暫錄5宗成交，較上月全月11宗，少約6成。成交量少，令二手盤量開始累積。以分區作分析，新界西區盤量升幅較明顯，最新報4,468個，較上月多2.5%。值得一提是市場上樓價400萬元或以下盤量，現有310個，較上月336個，減少約7%。

清水灣半島 521呎叫798萬

另外，啟德地皮日前以地呎價11,842元批出，創出區內樓面地價兩年半新低，加再上樓市觀望氣氛濃，個別業主增加價議價空間，惟減價後叫價仍然挑戰項目新高。有指清水灣半島7座中層D室，實用面積521平方呎，開價818萬元，現減價20萬元，以798萬元放盤，呎價15,317元，樓價挑戰同戶型單位造價新高。

至於馬鞍山海栢花園錄得減價成交，單位為4座高層A室，實用面積520平方呎，開價880萬元，減價62萬元，至818萬元沽出，低市價約8%。

資本策略呎價4.81萬 購曾昭灝大廈最後1伙

地舖由百年舊式茶樓蓮香樓改為蓮香茶室的上環曾昭灝大廈，去年9月獲資本策略（00497）申請強拍，發展商近日以2,300萬元購入項目最後一伙，成功「拔釘」，料重建為商廈。

據土地註冊處資料顯示，上環曾昭灝大廈的5層E室以2,300萬元售出，買家為GO SONIC LIMITED，公司董事為資本策略相關人士。

累計斥4.5億收購 料重建商廈

以單位面積478平方呎計算，成交呎價約4.81萬元，相比上一層單位在2017年9月時收購價800萬元、呎價1.67萬元，發展商提價近1.9倍「拔釘」。同區商廈信德中心（西座）6月份的成交呎價約3.9萬元，可反映是次收購價甚為進取。

發展商2017年起就上環威靈頓街及華安里交界的曾昭灝大廈展開收購，並於去年9月申請強拍，當時已累積購入物業的98%業權，連同上述單位收購，兩年多累斥約4.5億元集齊項目全數業權。

該廈現為9層高商住舊樓，地下及1樓目前由百年茶樓蓮香樓租用，面積約5,300餘平方呎，原先於今年2月底休業，但隨後有戲劇性發展，由幾位老伙計接手，改為「蓮香茶室」於3月重開。惟隨着大業主已統一項目業權，短期內隨時可展開重建，相信該舖將再次面對需另覓地點搬遷的情況。

項目的地盤面積約4,206平方呎，規劃用途為「商業」，周邊以商業項目及舊樓為主，若以地積比率15倍重建商廈，估計可重建樓面達6.3萬平方呎，由於屬舊契項目，未來發展規劃用途較為靈活。

楊建文446萬 購觀塘工廈2車位

另一方面，根據EPRC經濟地產庫資料顯示，觀塘業運工業大廈地下兩個雙號車位，分別以223萬元沽出。新買家為富士置業有限公司，公司董事包括楊建文，料是次購入兩個車位，或作「落釘」之用。事實上，楊建文活躍於區內物業收購，最近已申請強拍同區年運工業大廈。

居屋升值力往往跑贏私樓，利嘉閣市務經理郭祖耀表示，大圍富嘉花園2座高層A室，面積約583方呎，3房間隔，以830萬成交，呎價約14237元。據了解，一手業主約於1989年5月以約48萬購入。30年間帳面獲利約782萬，賺逾16倍。現時屋苑只約1個放盤，入場價約950萬。

　　新界北近年發展迅速，財團亦積極購入土地作發展用途。其中，打鼓嶺多幅相鄰農地，獲財團斥資2380萬購入，面積約4.5萬方呎，平均呎價約528元。

　　據土地註冊處資料顯示，明苑豪庭以南幅相鄰農地，劃為「農業」用途，新買家以公司名義登記，名為楚富投資有限公司，該公司註冊董事名為李任才、林漢楚及常以慰，料為財團收購，若以農地合共面積約4.5萬方呎計算，平均呎價約528元。

　　另一方面，元朗天影路以西多幅綠化地。

  據悉，新近獲財團斥資2722.5萬購入，以面積1.61萬方呎計算，平均呎價約1691元，料為財團購入作自用用途。